1、山东商业地产项目调研可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月106可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日 目录第一章：城市规划101荣成地理位置112、经济实力：133、城市基础建设：134、对外开放优势：14第二章：宏观经济141、荣成历年国内生产总值：142、荣成历年2、各产业完成增加值情况（单位：元）:163、荣成历年固定资产投资规模：16资料出处：各年统计数据汇集174、荣成历年消费需求增长情况20资料出处：各年统计数据汇集215、荣成历年旅游业接待中外游客数量216、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元)24资料出处：各年统计数据汇集247、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元）258、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米）269、荣成历年全年社会消费品零售总额：2710、荣成历年城市人口统计量：29第三章、宏观政策32一、土地政策32二、金融政策33三、产业政策35第一章：荣成市中心主要商业街调查381、目前自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域3、，383、商业区市场容量、经营规模、商业集中程度38第二章：主干道商业调研442、商业区的知名度与影响力仅限区域范围，对外区影响力较有限。452、十里河花园小区593、惠风小区624、华宇园625、怡心园636、锦绣苑637、佳怡苑（佳华 福泉苑）648、新三环小区649、 金力家园6510、 成山嘉苑6611、杏林新都671、如果有一部分钱，您会选择怎么的投资？792、你认为现在的住宅价格怎么样？803、您选择住宅社区的主要因素是？814、您日常看到的目前荣成社区感觉：831、 您未来有购买地产或者投资的打算吗：884、 您希望投资的总价范围在：905、 您在投资时最关心的因素是什么：9114、 项目主体地位优势。942、长远的投资价值分析优势953、项目产品的发展前景产品优势。951、 城市总消费力有限，项目短期内集中市场供应量大。972、 我们的小高层与传统多层对立，民间传统消费习惯喜欢多层。983、 开发商运作资金有限，市场资金流依赖性强。995、 项目被里面的高压线路给消费者的心理压力，且项目规模不大。1006地理、环境的劣势1001、 同样的市场容量，虽有较多的开发市场体量较大，但需求也多。1012、 近两年城市居民收入剧增，住宅投资需求旺盛。1014、 社会生活消费时代来临，城市住宅需要更新换代1015房地产业的稳健发展1021、 包装策略1072、 广告推广及媒体组合5、策略1083、 活动营销及促销方式1091、美女开盘抽奖，5000元头奖作为认购金1094、 销售管理策略109销售人员的选拔与确认109烟xx地产顾问有限公司110本次调查共进行以下工作：1. 此报告基于对荣成整个宏观经济把握的基础上作的详细报告。2对荣成市商业、住宅等项目概貌的全面考察。3、前期各种准备工作（各种计划、市调规格的基础上制定方案）。4. 重点对荣成市中心各类住宅项目进行摸底考察、调研。5重点对荣成市中心范围内的大型集中式商场、临街商铺、商家、进行摸底调查。6. 展开对城市居民消费、投资特性的研讨。7. 对调查资料进行统计、分析、制图、报告撰写。前 言第一篇：宏观环境调研分析第6、一章：城市规划荣成基本情况：荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇 、一个管理区，6个街道办事处，3个省级开发区，858个行政村，97个居委会，总面积1392平方公里，总人口66、54万人。2005年底，全市完成国内生产总值355.34亿元，财政收入24、8亿元，其中地方财政收入14亿元。2005年荣成市年鉴显示：城乡居民储蓄余额达到156、7719亿元，人均存款余额18388元同比增长11、8%。先后荣获国家环保模范城市、中国优秀旅游城市、国家园林城市、全国园林绿化先进城市、中国人居范例奖、CCTV 首届中国魅力城市、全国城市环境优7、秀城市、全国社会治安模范城市、全国科技先进市。荣成地处对外开放的前沿，是我国东部沿海地区最适合居住和创业的城市。距青岛机场275公里，距烟台机场130公里，距威海机场21公里，并开通了直达韩国的两条国际客货班轮航线，及日本、俄罗斯、东南亚等国家和地区10多条货运航线。05年实际利用外资3、8亿美元，外贸进出口总值11、8亿美元，其中对日、韩贸易额分别达到2、8亿美元和4、3亿美元。荣成三面环海，海岸线长近500公里，不仅是我国第一大渔业县，而且是中国海洋渔业的硅谷，承担20多个国家海洋课题研发任务。05年水产品总产量125万吨，渔业总收入300亿元，连续25年名列全国县级第一。荣成市胶东半岛制8、造业基地的重要组成部分，现已形成了造船及零部件、汽车及零部件和食品精深加工三大产业为主导的制造业板块。05年全市规模以上工企业达到500多家，完成工业增加值216、13亿元、工业销售收入799、6亿元。荣成风景秀丽，人杰地灵。境内拥有成山头、法华院、天鹅湖、圣水观等中国著名风景名胜，不仅如此，荣成还是全国文明的将军县，多达140多位新中国的将军。1荣成地理位置荣成市位于中国山东半岛最东端，与韩国、日本隔海相望，是中国沿海经济和口岸双开放城市。全市辖13个镇 、一个管理区，6个街道办事处，3个省级开发区，858个行政村，97个居委会，总面积1392平方公里，总人口66、54万人。 2、经济实力：9、 2005年全市实现地区生产总值（GDP）357、07亿元；l 2005年全市第一产业增加值39、55亿元，列全国农业百名大县第三位；l 渔业，养、捕、加全面发展，2004年水产品总产量123万吨，总收入263亿元，连续20年位居全国县（市）第一，并被国家批准为国家级海洋综合开发示范区和科技兴海示范基地；l 2005年第二产业增加值219、42亿元，第三产业日益繁荣，各类服务设施齐全，2005年第三产业增加值98、09亿元，列全省县（市）第一位。3、城市基础建设：l 荣成投资环境优越，城市日供水能力10万立方米；拥有各类输变电站20座；l 城市集中供热率达93%，居民小区管道液化气普及率为6210、%，城市污水处理率为60%，城市绿化率为39.6%；海上交通尤为发达，开辟了香港、韩国、澳门、日本等国家和地区的航线；l 对外服务设施完备，拥有星级旅游涉外宾馆酒店20家，医院、体育馆、博物馆、影剧院等服务设施配备齐全；l 为方便外商投资，在市经济技术开发区、石岛湾旅游度假区、天鹅湖旅游度假区专门设立了二十一世纪工业园、石岛工业园、龙眼港出口加工区总面积6平方公里，区内全部都达到了“六通一平”，并对入住的外商在用地、收费实行优惠政策，目前已成为外商投资的热点区域。4、对外开放优势：l 拥有5处国家一类、二类对外开放港口及作业区，其中龙眼港已开通了至韩国平泽港客货班轮，石岛港也开通了至韩国仁川港11、的客货班轮，至日本博多、门司的全集装箱班轮；l 获得了国家赋予的对外经济技术合作签约权，设立了海关、出入境商品检验疫局、边检、外商投资服务中心等配备齐全的涉外服务管理机构；l 先后与世界109个国家和地区建立了合作关系，建立了水产品、花生、水果、水貂、蔬菜、肉食品等10大农业创汇群生产基地和轮胎、连杆、电机、抽纱制品等10大工业创汇群体。l 全年利用外资项目231个，同比增长18.5%；实际利用外资39755万美元，比上年增长79.6%；合同利用外资 99923万美元，同比增长116.2%；出口创汇51640万美元，同比增长29.5%；年内劳务输出人数达431人，主要分布在日本、韩国等国家和地12、区。第二章：宏观经济1、荣成历年国内生产总值：时间000102030405国内生产总值175.5亿196.8亿220.66亿264.16亿311.75亿357、07亿增长率12.8%11.9%13.95%20.6%19.2%18、6%资料出处：05年荣成市年鉴分析：荣成市近几年经济飞速发展，2004年全市生产总值达到311.75亿元，按可比价格计算，与上年同比增长19.%，05年357亿元，2000年2005年荣成市GDP持续增长，每年的增长率都在12%以上，03/04年更是达到了19%,05年也达到18、6%的增长率,全市经济的良好发展趋势，为各行各业的稳定发展提供了强有力的保障,荣成市的经13、济发展已经到了一个稳定成熟的阶段，属于飞速发展转型时期。2、荣成历年各产业完成增加值情况（单位：元）:时间000102030405(预计)第一产业35.14亿35.5亿36.36亿36.86亿37.45亿1235亿96第二产业91.3亿103.73亿121.28亿151.22亿184.84亿592220.1亿608第三产业49.06亿57.57亿63.02亿76.08亿89.46亿286106.5亿294资料出处：各年统计数据汇集分析：第一产业完成增加值37.45亿元，占年计划的101.6%，比上年增长1.6%；第二产业完成增加值184.84亿元，比上年增长25.5%；第三产业完成增加值89.14、46亿元，比上年增长15.8%。全年完成财政总收入17.24亿元，按可比口径增长37.2%，其中地方财政收入达到10.6亿元，占年计划的107%，按可比口径增长53.4%。3、荣成历年固定资产投资规模：时间00010203040525.8亿 31.1亿51.8亿103.9亿150.8亿188、7亿增长率26.2%20.7%66.3%113.7%45%25、2%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年的固定资产投资发展趋势来看，荣成市再生产能力强劲，固定资产投资的增长保障了荣成市的可持续发展，使得城市基础建设扎实。如：2004全年完成全社会固定资产投资150.8亿元，比上年增长，投资对经济增长的贡15、献率达到49%。其中内资1000万元以上、外资200万美元以上的项目共完成投资124.5亿元，占全社会固定资产投资总额的82.5%。0305年荣成工业重点项目有27大项、33个项目，总投资总额达166.69亿元，（0405年基础设施及城市建设重点项目一览表，共16大项，28个项目，投资总额36.40亿元。）从固定资产投资的比重来看，历年来荣成较为重视第一、第二产业的发展，对第三产业的投资力度较小，这也是造成荣成目前第三产业特别是商业，发展缓慢的原因之一。资料一：工业重点项目一览表（27大项，33个项目，投资总额166.69亿元，当年投资49.22亿元）序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元16、）主办单位开工时间完成 时间1荣成北大科技园4500010000成山集团2005.32007.122成山集团新上半钢子午胎、载重胎及钢帘线扩建9600020000成山集团2005.12006.125000050000成山集团2005.32005.123海山机械工业园3800038000斥山水产集团2005.32006.14华泰汽车扩建10000064000华泰汽车有限公司2003.42005.121980013000华泰汽车有限公司2005.32006.125高温汽冷堆核电一期工程2000005000清华大学中国华能集团核工业建设集团争取2005年上半年国家发改委批复6国电荣成电厂一期工程6117、800010000寻山水产集团靖海实业集团争取2005年国家发改委批复7华力电机工业园5000047000华力集团2004.92005.98锻压机床工业园1200012000锻压机床有限公司2005.32005.129小王子汽车工业园3000010000东风汽车（荣成）有限公司2005.12006.12序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间10发电厂、热电厂10000010300山东鲁能发展集团威海鲁能海源电力荣成高虹电力集团2005.12005.123000025000荣能热电有限公司2003.102005.121500010000华鹏玻璃斥山热电厂2004.18、82005.12136008000高虹电力集团威海海都食品2004.52006.6120005000高虹电力集团2005.32006.811好当家造纸工业园2150010000好当家集团2004.52005.412梅林食品工业园3000010000泓达罐头食品公司2004.72005.1213黄海船舶修造2140016100黄海造船有限公司2005.32005.1214双丰海产品加工180006000双丰食品有限公司2005.52007.315特种防伪纸生产线改造1660013600凯丽纸业股份有限公司2004.42005.121615万吨干船坞及配套设施改造1500015000海达造船有限公19、司争取2005年国家有关部门批复17双橡集团搬迁1500012200双橡集团2004.52005.6序号项目名称投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间18威海六毛搬迁150008000威海建威纺织2005.32005.1219威海二毛搬迁100005000威海华绮纺织2005.32006.620金滩食品工业园150008000威海供销社2005.32005.1221西霞口船舶修造1320013200西霞口集团2004.112005.1222三丰生物工程120008000荣成三丰生物技术有限公司2004.92006.723惠合食品80005000威海德和永贸易公司2005.320、2006.1024泰祥食品工业园扩建100008000泰祥食品有限公司2005.42005.1225水供华东保税库60006000水产供销集团2005.32005.1126加乘包装58005800加乘包装公司2005.12005.727朱口轿车活络模具50005000朱口渔业公司2005.52005.124、荣成历年消费需求增长情况资料一：历年个体工商户累计增加情况（单位：户）000102030405户数无记录0.9万1.15万1.15万1、16万1、37万资料二：全年社会消费品零售总额00010203040547.1亿50.3亿元55.96亿元59.84亿元， 67.89亿元73亿增长率9.21、0%6.8%11.3%6.9%13.4%12%资料出处：各年统计数据汇集分析：从历年个体工商户增长情况来看，0003年荣成的个体工商户数量增长的幅度并不大，平均每年仅为20，而03年更出现停止增长的局面，对比03年全年社会消费品零售总额同样如此，增长出现减缓，这与当年“非典”影响不无关系；发展到05年，消费形势回暖，以上两项指标均有较大增长。对比荣成历年个体工商户、社会消费品零售总额发现，尽管近年均有13以上的增长，但因为基数较小，绝对增长的数量并不高，从而反映出荣成作为一个旅游城市、人均收入强市，而商业发展却较为滞后的事实。5、荣成历年旅游业接待中外游客数量000102030405人次17022、万人次200万人次230万人次220万次275万人次360万人次完成总收入10.3亿12.3亿14.6亿12亿15.6 亿23亿增长率30%17.6%15.0%-17.8%30%30、9%分析：从历年统计看出，荣成历年接待中外游客稳步增长，旅游业发展迅速，除了2003年受到“非典”影响，旅游收入出现负增长外，旅游业稳步发展。2005年荣成市旅游创收23亿元，全年共有360万人次来游，增长31%，作为六大新兴消费热点行业之一的旅游业，将成为魅力荣成今后的重点发展项目之一，如：04-05年全市旅游重点项目共计7个，投资总额高达33.23亿元，当年投资6.78亿元，预计今后数年内荣成旅游业发展势头更23、为迅猛。资料一：0405年荣成旅游方面固定资产投入开发项目：序号项目名称建设内容投资总额（万元）当年投资（万元）主办单位开工时间完成 时间1凤凰湖综合开发占地1.7万亩，建设凤凰湖游览区、商住区、工业区。24000040000斥山水产集团2005.12009.122锥山旅游开发建设观光索道、国际会议中心、五星级宾馆、低密度休闲别墅区，2005年建设观光索道和低密度别墅区。300008000德州宾海房地产开发有限公司2005.32007.123闻涛度假村建设海上游乐园、农业生态观光园等，年内建成钓鱼台及新上游艇项目。150007500好当家集团2004.12005.94福文化基地四座福文化大殿内24、部装修及海上雕塑、水中飞机建设。120002000西霞口集团2004.12005.55国际游艇俱乐部王家岛游艇观光、休闲、餐饮及附属设施。83003300加拿大威顿公司2005.42006.106槎山旅游开发建槎山寺1处，并对清凉顶景区进行配套开发。50003000靖海实业集团院夼实业集团2005.32007.127法华院续建工程完成景点配套、道路等附属设施的建设。220004000斥山水产集团2005.12005.5分析：旅游业的发展最直接的影响就是促进了酒店产业的发展，截止2005年7月荣成市正规酒店共11家，床位总共1700张；未来荣成酒店业的发展，将随着旅游资源自主开发的趋势，同步迅猛25、发展。 6、荣成历年城乡居民储蓄余额(单位:元)000102030405年储蓄余额70.4亿 81.9亿89.9亿101.4亿110亿156、8亿较上年增加3.7亿8.1亿7.8亿11.5亿8.5亿46、8亿同比增长5.6%11.0%9.4%12.8%10%10、7%资料出处：各年统计数据汇集资料一：威海平均每人年末储蓄存款余额单位：元项 目2003年2002年合计1453312691市区2340520572文登市1215910815荣成市1459612703乳山市84797315资料出处：威海统计年鉴资料二：2003年威海分市区总户数和人口数（户籍人口）年末总户数（户）总人口（人）其中：非农26、业人口（人）年平均人口数（人）合计男性女性文登市254345 649857 327237 322620 229239 652854 荣成市237175 670309 337363 332946 275576 672490 乳山市218077 586665 297659 289006 175766 590406 分析：从表上可以看出，历年荣成的城乡居民储蓄余额稳步上升，排在文登、乳山前面，并且从人口数量上看荣成市也高于其它县市，因此判断荣成市区居民的实际收入、存款额要比平均值高出很多，显示出该市居民前景的潜在消费力。7、荣成历年在岗职工平均工资：（单位：元）000102030405平均工资80027、785848928101881398417052人均储蓄103431203013280150781617618388工资增长率7414.1%3720、2%分析：从历年年鉴数据统计看出，02年以前荣成在岗职工的平均工资增长均幅度不大，而从03年开始职工收入发生较大增长，最高04年涨幅高达37，工资增长水平大大超出往年，分析认为这首先得益于全市一二产业经济的大力发展，同时与国有企业改制工作的大力推进不无关系。根据荣成市政府05年发展情况看，平均工资达到18388元，相比上年的增长幅度又会有20、2的较大增幅，预计06年之后开始的“十一五”计划，将是荣成经济与城市居民收入，双向驶入发展快车道的辉煌时28、期。8、荣成历年城镇居民人均居住面积（单位：平方米）000102030405城镇居民14.51519.824.830、6农村居民2727.62828.5 35分析：从表上看出，历年来荣成城镇居民的人均居住面积有着较大的增幅， 03年城镇居民人均居住面积达到24.8平米，与当年威海地区城市居民人均居住面积15.58平方米的指标相比，超前幅度达59 ，这反映了近年荣成住宅地产的开发形势较好；另外从表上可以看出，历年荣成人均居住面积均基数一直都较高，分析认为这与荣成城市常驻人口不多、流动人口少的现实有关，因此未来荣成住宅市场要有重大突破，在对流动人口的增量需求上要下大功夫才行。9、荣成历年全年社会消29、费品零售总额：000102030405总额47.1亿元50.3亿元55.96亿元59.84亿元， 67.89亿元73、1亿元增长率9.0%6.8%11.3%14.2%13.4%10%资料一：历年荣成城镇居民百户耐用消费品拥有量：0102030405彩 电131134台136台112台124台摩托车76 辆77辆78辆70辆68辆电冰箱69 台69台73台74台82台饮水机72 台84台洗衣机52 台56台58 台59台60台计算机1 台28 台40台汽 车1 辆4 辆10辆手 机(含小灵通)98 部124 部168部分析：2005年全市社会消费品零售总额完成76.7亿元，比上年增长了13%。吃30、穿、用全面增长，住、行和服务性消费需求趋旺，而05年计划继续有10的增幅；从历年来看，全市社会消费品零售总额增量稳定，但于历年在岗职工平均工资表对比后发现：03、04年的消费总量与工资增长并不成比例，从而看出荣成市民消费存在外流（威海、青岛）现象，与民间调查反映情况有类似吻合。从全年荣成消费市场呈现几大亮点：一是、大型家电的增量不明显，反而略有回落，这与该类家电的家庭普及率很高有关，新的增量基本都以新婚家庭及富裕家庭的更新换代为主。二是、交通工具中，单车、摩托车的增量不明显，反映这两种一般交通工具的增量市场已经很有限，而摩托车的增量重点将以农村消费为主。三是、汽车、手机、计算机、小家电的增量31、有较大发展，如：03年小汽车类拥有量比上年增长300%，03年末城市居民手机拥有量已超过户均一部的水平，百户拥有量为124部，05年每百户达到10部汽车，有房子才购置汽车，未来新型住宅有望争宠。10、荣成历年城市人口统计量：0001020305出生率7.135.75 6.134.035、13%死亡率8.347.748.268.15 7、87%自然增长率-1.21-1.99-2.13-4.12-2、74%年末总人口680733678837680733670309665391比上年减少676人1896人4166人4362人2136人资料一：历年在校学生统计.0102030405在校学生9.42万132、0.6万10.3万9.8万人9、28万人中专学校1669人3828人3826人3828人4480人职业中学1942人3305人4979人5973人6306人中学生4.86万人5.88万人5.53万人5.14万人4、6万人小学生4.2万人4.01万人3.83万人3.73万人3、62万人分析：截止03年，对应人口统计表与在校学生表，可以看出荣成近年出现短暂的适婚人口减少现象，但从各职业中学、中专学校在校学生增长情况从2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅较大；小学生出现数量减少情况，人口的持续负增长以及人口的逐渐壮龄化，使得未来几年荣成的人均各项收益指标都将继续大幅度攀升。因为各33、中专学校、职业中学学生汇集而成的学生群体，也是商业特别是服装、IT、数码业、汽车与维修业等的潜在消费群体，因此青年群体人数的增长也为特殊行业的发展形成较大促进。小结:从过去一年的威海，特别是荣成的经济和社会发展计划执行情况看，荣成国民经济和社会已进入了加快发展的重要时期，开始步入景气增长阶段，这将为荣成今后的超常规发展奠定坚实的基础。1、 从产业结构的调整与发展来看,荣成市第三产业发展机会较大，随着城市旅游固定资产投入的加大（04、05年合计约30多亿），有望通过旅游更快拉动第三产业的发展；另外近几年商业与人均收入情况出现不协调的缓慢增长，商业消费潜能较大。2、 从居民消费结构来看，满足基本生34、存的消费已经变弱，休闲、享受、娱乐型消费成为主流。人民生活水平的提高有利于零售业的发展。3、 05/06年政府在固定资产投资上的力度，以及工业、农业、渔业、旅游业各项重点建设合作工程的启动，未来荣成对外开放与贸易、旅游业的发展将带来更多的流动人口与国内外资金，这将使酒店与商务办公的需求得到进一步的提高，酒店与写字楼地产可开发性强。二、2006年经济和社会发展预期目标2006年是“十一五”发展实现良好开局奠定基础的第一年，荣成市政府提出2006年的经济和社会发展计划，主要的预期调控目标初步安排为：市内生产总值增长16%，达到361.6亿元。其中第一产业完成35亿元；第二产业增加值增长19%，达到35、220.1亿元；第三产业增加值增长18%，达到106.5亿元。分析：总体上看，2006年国民经济各项计划指标安排的增长幅度基本上与上年相同，继续保持较高增幅。第三章、宏观政策一、土地政策1、2004年3月30日，关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知：规定8月31日后，不得再以历史遗留问题为由采用协议方式出让经营性土地使用权。而是国有土地使用权以公开的招标拍卖挂牌出让方式进行。此规定有利于土地交易的公开、公平、公正，但同时也增加开发商投资成本。2、2004年10月21日，国务院关于深化改革严格土地管理的决定：此次出台的一系列土地政策将进一步规范房地产市场，表明了中央36、从严管理土地的决心。二、金融政策2004年10月28日，中国人民银行上调金融机构存贷款基准利率,为了分散银行风险及抑制房价的过快增长，政府采取了多种金融手段。主要是为了：1、 加强房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛。2、 控制房地产信贷规模。3、 提高个人购置商品房按揭贷款门槛。 利率的上调对房地产投资者影响比较大,打击了的投机型客户。相对而言，定位于高端产品、有固定其他收入的投资者受到的影响比较小。银行贷款利息的上调增加了投资者的还贷压力，特别是实力不济的炒房者的短期投机行为将得到一定程度的抑制。有利于保障房地产市场持续、稳定、健康的发展。对自用型购房者来说，使其消费更趋于理性，持币观望者逐37、渐增多。4、05年6月1日起，执行国家七部委新政，对不是两年(年含两年)以上转让的要征缴个人所得税，商业贷款的比率不得低于50%等。三、产业政策1、城市商业网点规划条例出台，商业地产更为合理化发展：鉴于全国商业地产的一些不合理的开发，为了抑制城市商业地产的相对过剩和结构不合理，国家出台的城市商业网点规划条例，首次在我国商业地产领域引入听证制度。根据条例，建设3000平方米以上的商业地产设施项目必须进行听证。2、2004年国家对房地产行业的政策基调是严格规范，促进健康发展，打击盲目开发和过度投机，使行业走向良性发展的轨道。这些调控措施的效应将在2005年逐步显现，在06年初显成效。3、近两年出台38、的政策主要是来自房地产信贷和土地市场方面，简言之，就是对于房地产的“地根”和“银根”进行了双向的紧缩，对于整个房地产市场带来了较为深刻和长远的影响：（1）贷款利率的上调一方面加强了房地产贷款的风险管理，提高贷款门槛 控制房地产信贷规模；另一方面提高个人买房按揭贷款门槛。（2）随着土地政策进一步落实加强，土地市场的经营态势更加有序，地价将会有所上涨。（3）荣成房地产市场的发展趋势之一是房价会持续上涨。房地产的价格不但不会往下走，而且肯定会持续增长， 作出这样的判断主要是基于两个方面的因素： 其一，经过多年的蓄势待发，荣成的城市基础设施建设完善，05年众多重点工业、农业、旅游业投资项目的集体上马，39、大力改善城市的投资、居住环境，外来资金、人才、流动人口的大量积聚，房地产市场的需求势必处于快速增长的态势。其二，近年荣成商业地产开发程度不高，目前更因为政策调控导致商业地产的开发门槛拔高，因此当前通过审批的商业地产项目将在一段时期内成为稀缺性产品，在唤醒市场投资潜能同时，也推动着城市商业的良性发展。其三，随着荣成市区的进一步发展，对周边县镇移民的吸引力更大，大量人口进城居住、就业，将增加房地产市场需求。其四，拆迁安置增加房地产市场的整体需求。城市加大城市危旧住房改造力度，城市基础设施建设的步伐会继续加快，这部分需求将保持稳定的增长。第二篇：荣成商业调研为将概念清晰化，我司对荣成商业分为：市中心40、商业、主干道商业、专业市场、项目区域商业。一、市中心商业目前自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域， 界定范围：青山西路、沿河北街、沿河步行街。界定标准： 1、商业区内主要客群来源 2、商业区的知名度与影响力3、商业区市场容量、经营规模、商业集中程度二、主干道商业城市主要居住区域内的、交通主干道上商业较为集中的路段。界定范围：文化中路、成山大道中路、观海中路、明珠路中段、建业街1、商业区内主要客群来源于所在周边区域，外区人口来源较少2、商业区的知名度与影响力仅限区域范围，对外区影响力较有限3、商业区市场容量、经营规模、商业种类均相对集中。第一章：荣成市中心主要商业街调查1、目前自然形成，市民41、商家所公认的商业集中区域， 1.1界定范围：南山北路、青山西路、沿河北街、沿河步行街。1.2界定标准： 1、商业区内主要客群来源 2、商业区的知名度与影响力3、商业区市场容量、经营规模、商业集中程度1.3 宏观分析：A：整个商业区内主要客群以本地为主，异地经营者为辅。其中异地客群比较多，经营活跃，但商业形态有些老化，基本是靠原来汇聚的人气以及传统商业街的优势缓慢发展。B：整个商业区在荣成本区域有绝对的影响力。此区域原本就是荣成商业的集中区域，现阶段经过部分改造、整合虽然有所发展但十分缓慢，究其原因：传统商业街模式也已不能适应现代购物、休闲、文化消费。C：整个市中心商业区占据荣成本是商业的半壁42、江山，经营规模在全市范围内也是独一无二，商业集中程度非常之高。但随着城区的扩张，新兴商业区不断崛起，将对其构成威胁。14、沿河北街路段的共有各类店铺115间，该商业街特性分析：A、传统商业老街，服装百货业仍然是主流。由于荣成最老集中性服装市场易发商贸城的长期影响，沿河北路一直都是市民百货消费的聚集地。尽管随着人们消费水平的提高，目前易发商贸城逐渐沦落为面向周边农村人口消费、低收入家庭的低档百货市场，对沿河北街的商业促动作用越来越弱，但在老百姓心目中：沿河北街已经具有广泛的文化根基和商业底蕴，未来仍然主导着城市的传统商业格局。B、在城市百货商业中，商业老街享有得天独厚的地源优势。由于沿河步行街本43、身临街铺位较少，加上由于缺乏管理，作为个体成衣摊点的新世纪商城经营不善、缺乏商业人气，因此众多商家宁愿坚守商业老街的第一阵线。目前这里的商铺出租率高达98，其中绝大多数以零散个体户为主，也出现了部分品牌专卖店、服装大超市的人气拉动。C、品牌服饰发展缓慢，市场空间极大。 目前在沿河北街的品牌服饰、专卖店仅有20家，比重仅为20，且约60的均为40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街内，除利群百货收拢有部分品牌外，临街专卖店的数量及品牌也是极为稀少。而根据中国城市步行街的发展趋势：品牌店、专卖店将成为个体百货的经营主流，因此判断：相比荣成市民的消费水平，服装品牌店、专卖店具有较大的发展前景。（注44、：品牌店、专卖店，并不意味着高消费人群，品牌本身也具有针对性。）15双桥市场商业情况分析A、双桥市场是2003年开发的项目，临街共36间商铺，一二层联体销售，局部三层，面积160 200 ，首层面积5060平米，二层房屋售价4000元/，三层房屋3000元/ 租金3万元/年，单位租金0.5元/天。B、目前仅有靠近青山路前端的5间商铺实现经营，其它铺位均空置，空置率高达86。C、从31间空置商铺内部仍为毛胚结构，可以看出该项目自建成后一直均未做过招商经营的管理工作，所有商铺放任自流，加上地段较特殊，交通不便以及崖头河污染严重，因此尽管商业街整体形象较好，但仍然不被商家看好；对比沿河北街近98的满45、租率，可见该商业街的价值得不到商家的认可。1.6沿河南街 该路段的业态分布如下：共有各类店铺56间该商业街特性分析餐饮业集中部分：A、该路段商铺由荣达房地产公司于2003年开发，目前一二层联体整栋销售，面积从128180，未卖出物业由代理公司代销。售价为3200元/，租金100元/年，换算结果为0.3元/天；已卖出物业转售价格3000元/，租金2.5万元/年，约0.4元/ 天。B、目前有数个铺面空置，直观空置率占了一定比率， 因此判断该项目最高销售率不超过为70。C、该地段是荣成西南部较为集中的餐饮娱乐一条街。多数为中餐馆，火锅店、韩国料理各1家，总体经营情况一般，目前尚无大型的品牌餐饮涉足，46、。1.7沿河步行街17.1该路段的业态分布如下：除集中式商场外，其它临街门店共20间。17.2该商业街特性分析A：超大型商场经营惨淡，阻碍步行街发展。作为沿河步行街最主要的商业代表，新世纪商场巨大的商业体量约占50，但由于该商场长期经营管理不善，当前不仅沦落为中低档成衣、鞋业的集中市场，更出现了大面积的场地空置，商业形象极差，严重影响了步行街商业的整体发展。B：新购物中心出现，取代老霸主地位。严格而言，利群购物中心的地段位置并不在步行街内，但随着该商场的出现，为了依托该商场的人气带动整条商业街的消费，沿河步行街目前已经可以自由通车，失去原本步行街的意义，而整条商业街的重心位置发展改变，围绕利群47、百货形成新的中心，取代了新世纪商城的步行街领袖市场的地位。C：集中式商场数量多，临街商店数量少，商业结构不平衡。整条沿河步行街，共有大中小集中性商场6家，占步行街总商业面积的7080，而临街店面数量仅为20间，与沿河北街相比数量不足1/5；临街商业发展不成规模，是沿河步行街的规划硬伤，未来很长一段时间内仍将成为制约其发展的缺陷之一。D：市中心商业辐射力有限，步行街商业面积供大于求。由于目前荣成市中心商业是以沿河北街与青山路交叉路口为中心向外辐射，因此沿河步行街发展到利群购物中心已经处于商业末梢的位置，目前商场一街之隔的金日商厦已经出现大面积的空置率，而福地小区及西北方向的某旧商场，空置率分别为48、50和90，进驻商业也完全脱离步行街商业业态，多数为餐饮、发廊、杂货店、药店等社区服务性商业。第二章：主干道商业调研2.1调研思路：城市主要居住区域内的、交通主干道上商业较为集中的路段。2.2界定范围：文化中路、成山大道中路、观海中路、南山中路2.3宏观性商业调研分析：1、商业区内主要客群来源于所在周边区域，外区人口来源较少，商业虽不如市商业中心区繁华，但商业氛围比较浓厚。2、商业区的知名度与影响力仅限区域范围，对外区影响力较有限。3、商业区市场容量、经营规模、商业种类均相对集中，专业市场优势比较明显。2.4 文化中路商业调研 241、文化商业业态统计，共80间，业态分为：服装、婚庆、办公用品49、餐饮、市政、银行、学校、企业、诊所、宾馆、酒店超市、书店、音像店美容、热水器经营店、电器眼镜店等。2.4.2、 文化路商业价值分析A、作为贯穿城市的主干道，文化路承载着将城市东部人口集中向市中心输送的纽带作用，在未来也可能在东部形成新的商业中心，此条荣成主要干道，虽然车流、人流较多，但基本是处于流动状态，汇聚人气的能力还不是很突出。 B、文化路上分布的5大专业院校，有4所位于东段，从就近消费的商业规律判断，未来各院校的学生消费，将有所上升，学生群体在零售业、餐饮业、网吧等有一定消费潜力。C：文化路从商业形态看：近年来文化路在不断的改造，但此条城市主干道，还没有充分显示其应有的商业旺场。但是可50、以预见在今后文化路随着城市建设的发展，商业必定在市场上占有较大份额。2.5、成山大道调研 共有各类店铺159间 2.51 其中分布着医药、诊所、卫生站、企事业单位、各办事处、餐饮机电、五金、化工、建材、配件汽车美容、装潢、零配件、电线、电缆、水泵电脑IT、设计、印刷、服装美容、美发等各业态。2.61观海中路51、观海中路租金、业态分布图52、观海中路业态统计，共121间，其中主营：汽车装潢、汽配、汽修、门业、水泵、管材、机械、机电、企业、银行、公司、玻璃、建材、太阳能、日暖、超市、药房、诊所、摩托专卖、美容美发、五金店、餐饮等各业态。53、观海中路商业分析A：相比成山大道，观海中路的汽配、汽修51、汽车装饰业更为单一和集中，这与道路周边的企业城市周边流动人口密集度有关。B：观海中路路段长、居住人口分布少且不均衡，因此这一带的商业相对密度较低，呈不连续状态。 C：商业业态相对专一，基本形成荣成汽配、五金、机械等专营区域，和南山路地段形成具有市场垄断性市场。注：本案就处于这样一个区域，商业从事本来的业态，是比较合理的，定位准确。2.7、南山南路、中路42.2、南山路沿街商业业态统计显示，业态专一。42.3、该路段商业情况分析A、南山北路作为市中心的主要商业街之一，目前已经形成了通讯产品、摩托单车、海产品的主要积聚地；其中约30家大小通讯店的聚集，形成了相对相对集中的专业市场氛围。B、目前该52、路段有三个房地产项目，分别是成山嘉苑、莲花商城、金雀小区，临街商业面积供应量总计22100（成山嘉苑悦6300平米，莲花商城15000平米，金雀小区800平米）。C、南山北路中段，随着通讯市场的蓬勃发展，部分在南山北路前段租不到店面的通讯商家均纷纷向这里延伸，目前已有近10家通讯店在此成行发展，但经营状况不太稳定，目前有近34家通讯店有意转手。D、摩托车行、单车行也集中在南山北路，其中最大的三友实业公司，租下易发商贸城的沿街商铺共864平米，经营多个国内摩托车、电单车品牌，经济实力较强。E：对于五金、机械、汽修、汽配南山南路对整个荣成市场也已形成垄断地位。本案就坐落于此！五、小结：荣成的商业市53、场的特征1、从整体上看，受限于城市、人口规模、消费总量，商业发展水平较低、对周边地区辐射力较弱。2、商业中心以沿河北街街口为中心，向四周辐射，集中式商场成为本地的商业主流，其次是老商业街的持续繁荣，并不断筛选出优势行业进行集中式发展，如市中心服饰百货、通讯、摩托、电器等业态的比重逐渐加大。3、市中心商业结构逐步升级，目前利群百货成为商业发展龙头，成山嘉苑商场、汇丰商城二大新建项目即将投入使用，王华百货计划重新装修，老商业区的价值与地位得到进一步巩固。4、商业步行街发展名不副实：数家集中式商场占据80的临街位置，临街商铺数量较少。5、市中心已形成以服装百货、家电为主的专业市场，非中心区域已形成以54、装饰材料、家私为主的专业市场，个别区域形成主要、餐饮、工业机电为主专业街。6、城市居民可支配性收入逐年递增，消费水平、购买力趋强，民间一般性消费以本地为主，高档消费习惯性向威海、青岛流向，对本地商业发展构成客观影响。7、易发商贸城、新世纪商城为代表的部分老市场继续落没，商场及经营档次逐步降低，消费群体逐年萎缩。第四篇：荣成住宅市场调研住宅调研说明本次调查主要针对荣成商业地产进行，通过对城市商铺供应量、各项目销售情况、发展前景分析，力图为本项目商业开发前景提供信息参考。第一点:总体上对荣成地产做以分析。包括：整体建筑面积、建设投资等。第二点：对目前荣成新盘情况加以竞争性分析。第三点：对荣成整个居55、住社区并具有代表性的社区，全量加以调研分析。一：荣成05年度房地产业整体数据调研分析：表一：本市地产经营企业内容行业有限责任公司户数投资人数雇用人数注册资本房地产业41户324人1915人32344万元房产经营开发28户269人1060人31964万元 资料出处： 05年荣成年鉴表二：房地产开发投资一览表计划总投资累计完成投资计划投资完成投资商业房投资土地开发投资79060万元55788万元78200万元55088万元34532万元2279万元资料出处： 05年荣成年鉴表三：各种地产业态投资资金 单位：万元土地购置住宅投资普通住房经济适用房别墅公寓办公楼商业营业房25204715124018756、325150405743 资料出处： 05年荣成年鉴表四：本市房地产面积开发一览表 单位：平方米施工面积新开工面积竣工面积商品房销售面积现房销售面积期房销售面积空置面积空置1-3年面积6952225595992511171708991341713672814431450797资料出处： 05年荣成年鉴05年全市共销售商品房28万平方米，外销商品房14万平方米，占全市商品房总销量的一半。2005年，荣成市住宅建设共完成投资8.3亿无，开发商品房屋82万平方米，其中商品住宅70.5万平方米，商业营业用户11.5万平方米。06年全市有意向的开发面积近200万平方米，而05年全市共销售商品房28万平方57、米，两者相差巨大。分析：近年来，政府全面加大了房地产开发市场的管理力度，规范和整顿房地产市场秩序后，房地产开发市场较历史上有了长足发展。 一是零星建设得到基本遏制，集中开发的格局初步形成。近年来，所有住宅一律按照规划要求进小区开发，总建筑面积17万平方米的新世纪花园荣获了山东省小区规划设计金奖和山东省建设厅金奖小区，50万平方米的曙光小区是我市目前已经建成的规划起点最高、建设规模最大、配套设施最全、质量标准最优的生态化、智能化生活小区。30万平方米的十里河小区和25万的三环小区正在建设中。二是房地产开发档次明显提高，城市建设特色日益突出。做到每一栋工程都是精品，都能体现出风格和特色。我们还积极58、引导房地产开发公司以营造方便、舒适、优美的居住环境为出发点，大量引进和推广坡屋顶带阁楼、高档面砖、弧形落地窗、感应式楼宇门、红外线监控、沥青瓦、远程抄表等新技术、新材料、新工艺、新产品。三是房地产开发配套日益完善，城市居住环境不断改善。各开发商将开发配套做为房地产开发的重中之重，严把规划设计方案审查关和综合验收关，道路、绿化、排水、供暖等配套当成重点，做到主体与配套同步规划、同步设计、同步建设、同步验收，小品景观、健身器材、学校、会所、广场也越来越被更多的市民所接受。四是房地产开发走出去卖房的战略取得了重大突破。现在荣成基本已经形成了有一半的房地产市场是针对外地客户，05年开发28万平方外销售59、了14万平方。二、典型竞争项目调研成山嘉苑1荣成市区新住宅楼盘一览表：项目名称桃园德润居十里河花园成山嘉苑杏林新都佳怡苑惠丰小区华宇园怡心园锦绣苑金力家园新三环小区位置成山大道中段与崖头河交汇十里河附近南山中路转盘南100米向伟东面成山大道与彩石路长途车站西原第一木器（26中对过小车站对面刘家小区（交警大队）成山路与佳兴路成山大道与云光路开发商桃园实业四家发展商成山集团方圆地产佳华实业城建、蒲头泰宏置业市建集团龙泰置业金力房地产荣华地产策划代理商自主营销自主/代理自主营销自主销售自主营销龙泰地产自住营销自主销售自主营销自主营销威海君正项目概况物业类型多层、高层多层、高层高层多层多层多层多层、商60、铺多层小高层、9楼多层多层占地面积45亩405亩7954450080004500015000230004800455亩建筑面积5500042、32万200001200030000220002000016000470001050025.64绿化率41%均40%324%35%40%34%39%36%30%32%41.28%总套数737套3425套136套150套360套230套80多100多户310套60户3525套开盘日期05年8月06年3月06年交工日期06年8月05年06年06年906年5月05年价格(元/平米)开盘起价2680元/平方2880元/平方2980元/平方均价：2250元/平方起61、价：1458元/平米起价：1880元/平方米2300元/平方住宅：1980元/平米 商铺：4700元/平米住：1480元/平米开盘最高价4180元/平方3980元/平方2580元/平方2380元/平方米2700元/平方住：2430元/平米 商：5000元/平米住：2250元/平米现在均价七成20年银行按揭3500元/平方一次付清优惠11%2450元/平方生活配套商业家家悦、菜市场无商业离商业街较近家家悦、向伟电器城较好家家悦、长江、向伟利群购物一般长江超市家家悦、长江超市一般金融少无银行多家银行中国银行较好农村信用社附近没有农业应行农业银行农业银行较少教育卫生人民医院、无一般由诊所教育较好、有62、人民医院较好教育配套齐全、人民医院26中学有中学教育配套齐全配套齐全、人民、中医院事业单位较多餐饮无无便利便利便利便利便利一般一般一般不理想客户定位工薪、政府、私企高端高端人群一般群体工薪工薪工薪、个体工薪、个体一般群体、机关单位工薪工薪、事企单位项目优劣优势地段较好环境好社区规划佳地段较好，商业好交通方便、离市里中心近、离医院、学校近首付多优惠多户型小、价格便宜、离上班的地方近地段繁华靠广场车站交通方便、进身短、户型适中起价低、价格优惠环境较好劣势价格高周边配套差价格较高靠路边近，有噪音地段不佳有橡胶厂离市区远、不方便街区陈旧小车站环境差离医院、学校较远商业不够1、桃园得润居项目地址：成山大63、道中路，成山大道与崖头河之间项目概况：占地45亩，建筑面积55000平米，荣成中心区高档生活小区，对崖头河进行改造，法式园林设计风格，结合硬质空间体现异国风情。欧式风格景观设计，突出人性化概念，构成了桃园得润居独有的艺术韵味。荣成市中心全封闭绿色智能化社区，24小时保安巡视、红外线防盗监控系统开发商：荣成市桃园实业有限公司建筑类型：多层剩20套，起价2680元 面积：82-142平方米，4栋小高层刚开始销售、价格没定 面积：70-140平方米项目规模：占地33000平方米，9栋多层建筑、4栋小高层。 车位：地下停车场总套数：737户2、十里河花园小区地理位置：悦湖路与十里河交接处项目概述：总占64、地27公顷（405亩），规划总建筑面积42.35万平方米，总居住户数3425户。 入户门：高档安全防盗门。户内分室门：欲留门洞。墙面：白灰墙落地。顶棚：白灰顶棚。地面：卧室水泥砂浆地面预留装修面，卫生间地面水泥砂浆打底找破，贴JS高分子防水层。外窗：中空玻璃高档铝合金彩窗，南窗和东西飘窗离地90CM，外飘60CM。厨房：上下水（包括冷、热水）管道接至预留位置，安装管堵。封闭阳台：地面水泥砂浆打底找平，预留装修面。公共部分：外立面：彩色高档面砖，蓝灰英红瓦。外墙：高档面砖，局部环保防水涂料。楼梯间：天然花岗岩踏步，不锈钢扶手。露台：阁楼露台安装防护栏，用高分子做隔热防水处理。楼宇门：高档对讲楼宇65、门。配套设备：水电系统：市政统一供水供电。采暖系统：统一安装，单户供暖。燃气系统：燃气输送管道安装到位，燃气表安装到位。有线电视系统：预留两个有线电视接口，设在主卧室和客厅。电话系统：预留两条电话外线，主卧室和客厅各设接口。信息网络点：每户两个信息点，设在主卧室和书房。绿化/容积率：40%以上，宽带：已有，热水：24小时项目优势：该项目南临拥有37公顷的荣成市最大的人工湖绿岛湖；东南是投资5亿元建筑面积达6万平方米的荣成市文体中心；东北面是面积达36公顷的十里河主题公园；北面是即将竣工的荣成市最大的商贸中心阳光商贸中心；往东800米就是荣成市政府投资4.7亿元打造的代表荣成城市形象的荣成海滨公66、园。 发展商：4家开发商联合开发：荣成鑫鑫房地产开发有限公司荣成丰荟房地产开发有限公司荣成城建房地产开发有限公司荣成桃园房地产开发有限公司A：桃园.浅水湾（桃园房地产开发有限公司）项目概述：位于整个小区位置最佳的东南角，总建筑面积3.3万平方米。10栋多层建筑，小高层现在不售占整个社区多层建筑的四分之一。户型面积：78-132平方米价格：2880-3500元开盘：05年7月B 城建房地产开发有限公司户型面积：85-141平方米多层价格：2880-3600元/平方米门市：三层 价格：4100元/平方米 三层连体出售小高层 未售C：丰荟房地产卡发有限公司多层：7层带电梯 精装修 太阳能 空调 地暖67、 框架结构 阁楼可以单卖户型面积：50-90平方米价格：3880-4180元/平方米小高层：未售D：鑫鑫房地产开发有限公司概述：多层 户型面积：85-144平方米价格：3130-3880元/平方米车库：3300元/平方米门市房：一层：5700元 一二层连体：4500元3、惠风小区项目地址：幸福街小学对面 交通大厦路南开发商： 城建开发公司 蒲头建筑公司联手奉献。项目概况：该项目为经济、适用、精品小户型，工作、学习、医疗、购物只需5分钟。户型面积：77-92平方米 公共部分：室内地面：粗抹水泥灰。墙面：白灰墙面，砖混结构，现浇楼板，瓦屋面，大理石（花岗石）楼梯踏步。配套设备：卫生间：地面贴地砖，68、厨房：墙面水泥抹灰，水电系统：水/电/暖/燃气齐全，网络系统：电视/电话/宽带网线路齐全，进户防盗门，地下室为铁制门。销售价格：1458起价（阁楼） 总套数：5栋楼 200多户销售情况：销售60%开盘时间：2006年5月4、华宇园项目概况：小区门前既是大型综合商场、家家悦超市坐落于次。利群购物广场、步行商业街百米之内。水果、蔬菜及海鲜批发市场步行五分钟即到。周边临近学校、银行、体育场、汽车站、交通便利。总套数：4栋多层 80多户。公共部分：大理石楼梯踏步、不锈钢扶手、电子防盗楼宇门。配套设备：水、电、暖、燃气、，预留：宽带网、有线电视、电话等各种接口。窗：铝塑窗框、中空玻璃。户型面积：90-169、50平方米 价格：2100-2388元/平方项目地址：利群购物中心东100米（原老中医院）开发商：泰宏置业。开盘时间：2005年8月销售情况：90%5、怡心园项目地址：小车站对面开发商：市建集团项目概况：该项目地层商铺，占地约15000平米。户型面积：93-130平方米 价格：2300-2700元总套数：4栋楼 100户，目前业已销售90%开盘时间：2006年3月6、锦绣苑项目地址：老交警大队开发商：山东荣城建筑集团天亿房地产开发有限公司项目概况：总占地34000平米， 总居住户数320户，为多层住宅。公共部分：大理石踏步、木制扶手、铁艺栏杆、卫生间、厨房配有墙面砖 。配套设备：水、电、暖、燃70、气、电话、闭路电视、宽带网、中空玻璃落地窗。短进深、目前销售90% 户型面积：99-150平方米 价格：1900-2400元/每平方7、佳怡苑（佳华 福泉苑）项目地址：成山大道中段与楚祥南街交汇处开发商：荣成市佳华实业有限公司项目概况：（福泉苑）占地面积8000平方 写字楼建筑面积8000平方米 住宅面积：5200平方米 （佳怡苑）地处成山大道中段 小区分为两个单位开发，信用社内部房占80%多，佳华实业建有7栋多层，销售面积3万平方米。户型面积：86-126平方米价格：2250元/平方米（均价）一次性付清优惠11%8、新三环小区项目概述：小区水、电、暖、广电、电讯等配套.主力户型:3室2厅、371、室1厅地理位置:位于荣成市广播电视大楼北，1、2、5、路公交车从小区经过，交通便利。该项目占地面积为455亩，规划建筑面积为25。64万平方米，规划总居住户数为2227户，其中经济适用房占地85。66亩，规划建筑面积为5。34万平方米，规划居住户为600户。项目地址：荣成市云光北路以西、邹泰北街以东开发商：荣成市荣华房地产开发有限公司销售商： 威海君正房地产营销策划有限公司绿化率：41。28% 容积率：0。887 户型面积：75120 价格：2450元（均价）9、 金力家园项目地址:成山大道与嘉兴路交接处开发商：荣成金力房地产开发有限公司项目概况：108套房子，已销售78套户型面积：85-1672、2平方米 阁楼可独售价格1480元 多层价格：2250元均价 销售情况：剩余很少，已经尾盘10、 成山嘉苑项目地址：位于荣成市崖头市政府旧址，新华书店南20米南山北路（成山集团）项目概况：荣成市中心4栋19层的高层建筑群，总占地面积：7954平方米，建筑面积：2万平方米，绿化率为32.4%，每栋单体的一二层为底商，临南山北路一排为纯商业建筑，目前开发在售的是一期临街的两栋高层，以及二层纯商业物业共有住宅136套，面积148180平米，起家2980元/，现在均价3500元/，楼层差价100元；目前仅销售了1015。目前的购买群体主要以公务员、成山集团中高层干部，以及荣成高收入人群为主。生活配套：73、商业、家家悦超市 、王华商城 、易发商贸城、金融、教育卫生配套较好。共有住宅底商18套，上下两层联体结构，面积120160平米，价格49806680元/，销售情况较好。 商场3800平米，一二层结构，地下为停车场，原计划自留经营整体招商，或者整体出售，价格8800元/,现已经开始计划分割出售，划分为300-400平米面积的上下层商铺。营销代理：青岛恒业安邦投资咨询有限公司开工日期：05年2月交工日期：06年8月30入住日期：06年8月30 11、杏林新都地址：成山大道与沿河南街交界开发商：荣成方圆房地产开发有限公司推广理念：荣成商业中心首席居住区项目概况：占地10000平米，建筑面积1200074、平米，住宅200余套，面积在88-150平米，车库22个，面积18-25平米，北面和西面靠街位置为临街铺，商铺30-490平米，30平米小商铺数量较少，上下结构的大铺面较多，总面积约3000-3500平米，定位在餐饮、休闲、茶馆、咖啡厅等行业。杏林心都位于荣成市城区的中心位置；北邻成山大道，北与家家悦超市一路之隔，西邻沿河南路，东面与市人民医院相邻；2路、4路、1路公共汽车站点就在家门口；距莲花城、向伟电器城50米，据长途汽车站不足100米。小区向南200米就是荣成市第二实验小学、二小幼儿园及第二实验中学，生活服务设施齐全；小区配套设施齐全，水、电、暖、电视、电话、宽带、管道液化气直接入户，并75、且每户赠送太阳能热水器，实现24小时热水供应；小区实行封闭管理，24小时保安服务，充分保证您居住舒适、安全、方便；杏林心都的户型设计更加人性化，采用三大一小的设计理念（客厅大、厨房大、卫生间大、卧室小即家人共有空间注：销售基本完毕。12、水榭花都项目位置：荣成市政府广场西南1000米，曙光小区西侧，西邻十里河公园，东邻海水浴场南邻绿岛湖。开发商：荣成迪生泛华房地产开发有限公司策划代理商：青岛恒业安邦投资咨询有限公司项目概况：物业类型：多层/6 、项目总占地面积为4.7万、建筑面积(万方)：5.1万、绿化率50 总套数(套)322套、生活配套自身比较完备商业、超市、金融、教育卫生、小区内设有幼儿76、园、餐饮酒店都有。 客户定位：外地客户为主，本地客户为辅项目优劣 ：环境优美，人性化的住宅建设，高品质社区身份的象征项目劣势：目前离市中心偏远，购物不是很方便开工日期02年1月、交工日期02年6月、入住日期05年9月30日、价格(元/平米)开盘起价1800开盘最高价：2200元/平方米 现在均价：2400元/平方米三、荣成市区23个生活小区基本信息一览表表一：项目名称福地小区虹桥南区青阳小区国泰小区青山小区曙光小区刘家小区新庄北区新庄南区高阳小区杏林西区位置利群北杨桥街文化东路橡胶厂东体育场北市政府南台上刘家台上南街北台上南街南人民医院南人民医院东开发商桃园房地产城建威建城建等23家楚家村金成77、公司策划代理商自主销售自主销售自主销售自主销售自主销售自主/代理自主销售自主销售自主销售金成公司自主销售项目概况物业类型多层/5多层/5多层多层/5多层/5多层、别墅多层/5多层/6多层/6多层/5多层/5占地面积140063005000002530015000930亩2200032000258002767591875建筑面积340030000600000249202058050万30500771001280003500089760绿化率23%35%30%49%20%25%总套数(160套310套6300280套210套3100多套330套780套504套360套1056套开工日期02年1月078、3年1月91、52001年12月2002年1月1991年1月1997年1月2003年1月2001年交工日期02年11月03年11月92、62002年12月2002年10月1991年12月1997年12月2003年12月2002年6月入住日期05年04年92、102003年20031992年1998年2004年8月2002年12价格(元/平米)开盘价2000138010001200130013501100开盘最高价 2200210015001350现均价2250元210021002500生活配套商业利群超市家家悦、勇大商场蔬菜超市家家悦、利群长江糖酒超市齐荣，家家悦超市齐荣糖酒超市家家悦、齐荣，79、长江鸿鑫糖酒超市金融信用社中国银行中信、工商信用社结算厅信贷营业厅教育卫生幼儿园、完小、一中、二十六中崖头卫生所。幼儿园，实小、二小、一中。人民医院幼儿园、实小、幸福小学二十六实验二中两所中学三中和哈里楚家幼儿园，新庄小学，新世纪中学蓝天幼儿园，实验小学，实验一中。蓝天幼儿园、二小，实验二小、二中。人民医院。二小，实验二小、二中。人民医院餐饮酒店青岭酒店小吃，饭店小肥羊自身产品具有东海活鲜园饭店，小吃部小吃店油条店，水果店等项目优劣优势离利群近，购物方便。离体育场近，有旅游景点。工作单位近，主要是职工购买。小客站体育场健身。环境较好项目配套好交通方便，地理位置好。交通便、门市多，餐饮多适合门市80、，一楼是门市楼。价格优惠劣势老社区，旧房多。配套较少，购物不方便。离橡胶厂近不靠市中心，离学校远。噪音大，治安管理不规范。噪声大，不太适合居住附表二项目名称双泊小区黎明小区荷塘北区丹霞小区荣华家园和兴小区幸福北区老挝桥区商云小区青阳山庄新世纪花园位置观海中路与楚祥南街交界处人民医院对面利群东长途车站附近成山大道中段利群商场西雨桐巷与幸福街交界处杨桥街易发商贸街青阳-华侨新城区，成山大道北开发商丰荟房产蒲头建筑桃园房地产崖头建筑环宇公司城建城建等8家策划代理商自主销售自主销售自主销售荣泰房产桃园房地产自主销售自主销售自主销售环宇公司自主销售自主销售项目概况物业类型多层/5多层/5多层/6多层/581、多层/6多层/5多层/5多层/3多层/5多层/5多层占地面积2500017300060001500200006480768001230019400018.76万建筑面积66300176000140003500320001020026200441002170017800015.7万居住总套数7803680套18套9039612033012602301301836套开工日期1992年8月1991年2003年3月2005年3月1992年1997年1977年1992年1995年1999年交工日期1994年12月1992年1992年2004年4月2006年3月1993年1998年1978年1993年1982、96年价格(元/平米)开盘价580180011002080500400900800开盘最高价58020001500220050012001100现均价生活配套商业天祥超市家家悦、长江超市利群广场向伟商场家家悦超市利群，客佳、吉兴家家悦超市家家悦超市金融工商银行中国、农信用社工商银行教育卫生好宝贝幼儿园，实验二小、二中。人民医院。实验幼儿园、二小、二中。人民医院。明天幼儿院实验一中，二十六中三小、幼儿园，同仁堂。幼儿园、实小，二十六中，人民医院幼儿园，实中、一小，中医院工业幼儿园，实验一小、一中幼儿园，实验一小、一中。人民医院餐饮太阳城，烧烤，快餐。小吃部各种小吃、饭店各种小吃、饭店小饭店东晨饭83、馆饺子，华力宾馆饺子城，小吃客 户定 位工薪阶层旧城改造 工薪阶层住宅为主，一般居民住宅为主住宅为主，商铺为辅单位分房住宅为主工薪阶层住宅项目优劣优势小户型，繁华商业街附近小户型靠近车站处于繁华地段，交通便利劣势无景点、绿化、房少没车位，坡底没有核心物业管理第六篇：消费者市场调查一、调研说明调研组采取集中访谈问卷调查共采集样本300份，主要调研荣成市区300份实际有效问卷298份、其中市区部分又是主要以附近居民区为主要调研对象，波及整个荣成27个社区。并对规划及项目定位最具有现实意义也是消费者最关心的各类相关因素等，进行了客观详细的调查。二、调研范围作为调查的主要采信样本，主体问卷的问题涉及最84、为全面、展开深入， 必须保证其调查的全面性和客观性，我们采用沿街随机采样、设立集中市调点、对荣成市区23个生活社区居住人群进行了客观的调查，行业涉及公务员、政府官员、企业中层干部、工薪阶层、私营业主、职业经理人、自由职业者等，各个地区收回问卷均单独统计，在统一对比分析如下：三、主题问卷调查数据分析A、 受访客户基本情况性别情况： 年龄情况： 分析：本次被调查消费者男性比例略多于女姓，年龄段主要集中在20-30岁之间占到总数的51%，30-50岁年龄段占到36%，因为本次调查为随机调查，表明在荣成商品房销售主要以中青年人为主，即以有一定经济实力的中青年人士为主，男性相对比例较大在所调查者中占到了85、55%，在荣成具有广泛的普遍性和代表性。被调查人收入情况：被调查人职业情况：分析： 就本项目分析而言，调查数据现在看具有代表性。实际上荣成普遍居民收入也就是1000元左右。我们项目客户群定位在工薪阶层的广大市民，具有明显的优势。初期宣传用低价位策略入世，吸引客户群体，实际而言我们的价格也符合现在工薪阶层的消费标准。被调查人居住区域：分析：本次消费者问卷调查中，被访问者中男士比例占55%，高于女士所占比例，年龄段主要集中在20-50岁之间，共占到总数87%，此次消费者调查当中，职业一般为工薪阶层，其中工薪阶层占了62%，经营个体占了27%，其月收入主要集中在1000元以下，政府公务员、事业单位与86、私营企业主自己开店经营者等在1000-2000元之间，居住人群主要以荣成本地人居住为主，流动人口较少，在荣成具有普遍的代表性。第二部分消费者消费习惯部分1、如果有一部分钱，您会选择怎么的投资？分析： 从总体情况来看荣成人基本还处于比较保守状态，这主要基于市民的收入水平及消费程度。也是整个社会保障秩序不健全造成的。居民手中有部分资金有36%的选择存入银行，其次乐于投资商铺的也占29%，愿意投资住宅的有21%，这也不是一个小数。同时也说明居民对住宅投资的看好，居民主要是基于近几年的住宅房产价格稳步上升有关。 对于有结余存入银行和购买商铺的潜在客户要着力挖掘。对于乐于投资住宅的客户要主力促销！2、你87、认为现在的住宅价格怎么样？ 分析： 今年来房地产业的价格不断上涨，大部分市民对于房产消费认为价格高，不容易消费，这样的人群占绝大部，占：53%。也有部分市民对目前的价格持认知态度，这个人群占到整个比例的近30%。对房产价格认为还会攀升，有生值价值的人群占了近20%，这些还都可以归为理性投资者。 全面来看荣成目前对房产的消费反映还是比较理性的，对于房产投资占了市民生活消费的主要部分。这就决定我们以后的销售要注意挖掘房产消费的认可者和对房价持攀升的群体。3、您选择住宅社区的主要因素是？ 分析： 目前主要居民还是因为房产价格不断走高，而产生对购买的影响。 其次现在城市居民对住宅的地理环境、发展商的服88、务、交通的便利认为是影响购买的主要因素。环境和交通费别占了21%和20%。 这就说明现在的居住群体开始倾向于对一些影响居住的硬件还是比较重视。特别是环境，在人们解决了普遍的居住之后开始关心居住的一些软件设施了 再次由于本次调研主要是对荣成整个市区生活区进行调研，所以居民对于远离工作地点不是在意，原因是荣成本市区面积不大，居民对上班的路线不是有多少要求，这部分群体才占了整个调查的13%。至于对建筑特色和娱乐场所基本上居民对此没有什么要求。 4、您日常看到的目前荣成社区感觉：分析：这一表格主要调查了整个荣成市居民对目前荣成居住条件的一个反映。认为目前本市居住基本可以的占28%，但可应该看到现在有289、7%的居住人口对规划凌乱的生活社区表示了不满。对于新建的生活社区只有部分居民表示可以。这部分人群只占19%，同时也说明这部分人群也将是我们的目标客户。因为他们对新 的生活去表达了认可。5：您在购物时的出行方式？分析：不做分析只做参考6：如果您购置住宅，会选择哪个地方？分析：现在看来居民还是对居住区域有不同的认识。但是今后居住的主题还是看周边的生活配套，这个群体占了37%。现代居住要求的不单单是住，而是要求的一种居住生活。还有 一部分居民喜欢繁华的占22%，喜欢安静的占了26%高于喜欢繁华的居住群。建议本案：在宣传上有效的利用我们自身的优势进行舆论宣传。对各种客户群体加以深层次的把握。7：您进行90、购置房产时什么态度？分析： 从这个统计表可以看出大部分居民对于住宅还是要考虑的，毕竟住宅是人们一生中最主要的消费之一。有40%的受访群体表示要考虑一段时间在行购买。有37%的群体表示比较一下在购买。这就说明我们的目标客户群体，是比较理性的、比较谨慎的。怎么样打动客户，采取什么样的宣传渠道，还是要慎重处理。在调查中只有17%的客户表示看中后就会买，这是我们的先锋客户群体而77%的理性消费群体今后我们要把握，把握得尺度在于打动客户，正确的引导他们来消费我们的住宅。C对本项目的了解部分1：你知道五交化改造项目吗？分析：不知道本项目要开发的占到了52%，因为项目本身还未进行系统全面地营销推广这是合理的91、 。在未正式推广前，通过仅有的途径已经有39%的人知道无交化项目要改造，也是基于我们项目动工数月的影响而得知的，这对于我们的推广有很大的帮助，可见本项目在广大市民中已经引起了较大的社会效应，同时也验证了在地级市开工就可以为项目宣传的重要性。本案在后期推广的时候应着重注意口碑的作用，形成较好的效应。同时也要抓住7%的关注人群，他们是项目的中流砥柱。2.作为消费者，你觉得荣成住宅让您感到不满意而需要补充的地方是什么：分析：通过以表格可以看出：第一：市民普遍认为大众消费的房子少，我们就打大众消费的这张王牌。第二：市民对一些影响居住生活品质的条件有了较为清楚的认识，比如休闲、健身、购物的便捷等。对于本92、案今后的宣传要突出重点以大众消费的住宅社区为重点，在配套的完美性上做一些支撑点，合理的引导客户。D对未来投资住宅的打算分析1、 您未来有购买地产或者投资的打算吗：分析：总体来看有投资意向的客户36%与也许有现在不清楚的客户36%占了绝大比例，表明 住宅市场的空间是巨大的，但是需要在后期推广的时候加以引导。对目前在售或即将开售的几个项目，特别是今后即将销售或正在销售的十里荷花源、新三环小区、桃园得润居等几个大盘，因此如何有效拦截这部分客户是必须的。2、 您如果购买住宅未来的打算是什么？3、 您在投资物业时最希望的面积是：分析：由此表可以看出投资客对于70-100平方米和100-140平方米之间的93、住宅较为感兴趣，经实践证明一些工薪阶层想购房，但基于价格的因素而不能选择太大面积的住宅，更可理解的是：现在的市民对居住要求要不断提高，荣成市民平均居住面积是：31、4平方/每人。按此比例一家三口或四口之家也就是100左右的平方，正符合目前平均居住水准。现在本案就是以满足不同居住者的需求。需要注意的是：中小客户是本项目营销的支柱，高端客户是本项日目的重要补充。4、 您希望投资的总价范围在：分析：大家对于投资的总价集中在10-20万/套65%，20-40万的居住群体的也占了相当大的一部分这符合市场，占18%。至于十万一下的可以在今后的销售和宣传上加以引导，工薪阶层买房子不容易，理论上要宁可多买一点94、面积，毕竟他们不能时常换房子。建议本案：在正式认购时，既可以增加伸缩性又可以满足不同口味的客群，形成“套餐式”的服务，满足各种人群投资，销售初期用低价位加以宣传。5、 您在投资时最关心的因素是什么：分析：由此看出价格、位置、质量、交通仍然是其考虑的主要因素，占到所占比例分别为25%、16%、19%、12%。向客户对物业服务价格与质量、周边的租金水平以及周边居民的生活水平也比较注重，而对商场、市场等生活配套也比较关注。而对经营管理、主力店品牌、项目硬件设施、区位的增值潜力都较少有人关注，客户投资方面尚有一定的盲目性，在推广时可以抓住以上重点，及时加以引导，使之确立客户对本项目的了解。6、 您希望95、购买的住宅是： 7、如果选择多层和高层，您觉得高层不能让您接受的是什么？分析：从图表可以看出来：大部分居民选择需要还是乐忠于小高层的，对于传统的多层市民目前还是很有信心的。由此可以推断出市民对于消费观念各有各的不同。对于小高层选择的市民占整个调查比例的49%，充分表明有相当比例的人群对项目高层充满期待，但唯一信心不足的是：怕担心高额的物业管理费、电梯费等物业方面的因素，当然也不排除对价格的因素影响。因此后续的宣传和推广中应重点考虑这类人群担心的和关心的问题，免除他们的担心。第五篇：项目SWOT分析优势：1、 项目主体地位优势。本案优势之一：地位地处观海中路与南山中路交汇处，处于城市较好地段，项96、目公路交通十分便捷，荣成长途车站和未来十一五轻轨火车站在其附近，今后一两年之内荣成物流交通中心车站在其南100米。本案优势之二：交通就是交通还比较不错，荣成市公交车：3路、6路经过（其它竞争项目也有，甚至还多。但我们仍将此列为项目优势），汽车站、火车站分列左右，都在咫尺100米。本案优势之三：环境就项目环境而言，本案后便500米就是青山绿水，有山体做一个好的景区环境。这也是本案项目的一个诉求点。本案优势之四：规划、设计本案除此一些客观优势，自身产品也相对具有一定优势。整个项目规划和设计都是现代化设计风格，多层和小高层协调搭配，错落有致，建筑材料也选用了时尚主体元素。本案优势之五：项目周边配套优97、势靠近荣成作为荣成市最好的医院-人民医院，其次是接近荣成比较好的中学实验中学、一个特殊学校和第二实验中学。医疗和教育比较好。2、长远的投资价值分析优势项目的城市凝聚效用越来越强，从长远看，广场周围将来有三个车站，而这也正是项目基础核心及发力点、增加投资价值，增强投资者信心，增长投资潜力。3、项目产品的发展前景产品优势。面对荣成大部分市区社区的老化、换代、更替来说，现在是一个机会。本案自身特性说明其产品的价值，为市民投资住宅地产或购买住宅打下了信心基础，因此，构建高于城市当前住宅模式的前瞻性、高投资价值产品，对于激发市民资本投资起到关键作用。B、 经过历年住宅市场反复磨合，2006年xx广场的先98、机优势。从03年至今，荣成市中心住宅地产开发量比较大，并且新出现的数个集中式商住项目但产品的品质普遍不高， 基于城市商住地产投资产品需求旺盛、容量有限的事实，本项目也将是一个凝聚起住宅投资眼球的项目。劣势：1、 城市总消费力有限，项目短期内集中市场供应量大。“城市人口量少、总消费力少，对项目的价格”是未来项目认购者最担心问题，同时项目短期内的集中放量，对于市场的消化能力也是严峻考验。目前开盘和未开盘项目多达10余个，2005年全年建筑业总产值达到15.3亿，增长了48.6%就荣成目前城镇居民平均居住面积而言也达到了：31、4平方米/人，农村人均住房达到：34、7平方米/人。这一数值高于全国的平99、均数据。2005年荣成市房屋建筑施工面积为：2，462，047平方米，当年开工面积：1，735，755，新开工项目也达到：1，363，446平方米。房地产行业目前竞争压力开始增大。风险划分策略引导民间住宅投资思维，穿透始终和是关于我们对新都市主义开发模式的理解和思考。对于一个沉寂了的项目，如何成功转型、转变消费者的眼光，在最短的时间内让市民接受并喜欢他，必须要具备的是新颖的市场“激活力”。我们可以灌输这样的理念：在“魅力荣成，都市生活”的引导下荣成正迎来百年难遇的腾飞发展，城市是最适宜人据的城市，也是长江以北发展最快的城市，更具有海、天、路于一体的城市，今后发展必将不可限量，荣成小城也必将发展100、成胶冻的都市城市。如此这样就增加了项目最具开发的价值和投资价值的区位。2、 我们的小高层与传统多层对立，民间传统消费习惯喜欢多层。数十年不变的消费模式，住宅模式，造成本地人根深蒂固的消费习惯，住房习惯。大部分荣成人不喜欢高层，一部分原因是因为手中的资金不够，还有一部分就是消费习惯过于保守。怎么样破除市民常规的住宅观点，合理引导市民投资更具现代化的居住环境显得很重要。传统住宅项目即：多层在荣成开发的无论是体量，还是规模都大于现代流行的高层，在开发成本上多层要低于高层，这种开发目的是市民传统消费观念造成的，从而对于以高层为主体的本项目充满威胁，从而左右着市民的购买决策；在与多层项目的竞争上难度更有101、所增加。劣势划分策略基于目前荣成人传统的消费观念事实，正表明富裕起来的荣成人需要彻底的改变。引导一群品质群体购买高层，因为品质消费群体一直都是引领城市流行时尚的主力军，实现他们的消费回流，无疑等于取得了城市价值流向的主控权，让有钱阶层现住进来。再度引发普通市民对向往高层购买的欲望。3、 开发商运作资金有限，市场资金流依赖性强。一方面、项目营运资金的紧缺，必然会导致前期各种营销推广工作的成本缩减及进度变更，从而影响到最终执行的效果与深度；另一方面、自有资金不足也极容易影响到项目的工程进度，进而影响到销售进度，因为良好的工程形象同时也是项目畅销的条件之一。劣势划分策略尽快从市场上筹集民间资金是关键102、，但同样要有“舍不得孩子套不到狼”的决心投入适量前期成本，将项目基本形象包装得到位，同时配合低成本营销推广策略，将认购前、开盘前的各项工作做足，争取快速资金回笼回笼开发。4、 面对同等机会，一样的价格比品质，一样的品质比价格，我们同比价格不低。一方面，在同区域、同地位的项目在规划和设计上不必我们差，而且价格也不是太高，我们怎么样才能脱颖而出，面对荣成现在开发的十数个新项目。对于我们项目还不能实行银行按揭，必须分期付款，对于部分市民来说也是制约我们销售的一个困难因素。劣势划分策略任何事情都有其两面性，引导市场消费：一分钱一分货。钱还得多买的就是品质，买的就是服务，就是美好的生活。引导购房者按揭的103、利息要很高，不要成为一生的房奴，现在买了，以后幸福了。分期付款比按揭轻松多了，还款的压力小了。5、 项目被里面的高压线路给消费者的心理压力，且项目规模不大。 本案的楼体被里面将面临一道高压线穿过，现在市政府还不能着手把其埋入地下，发展商也没有那么多余的资金自行埋入地下，但一道高压线穿过确实给消费者心理上造成影响，虽然高压线和楼体不会产生接触。劣势划分策略直接回答客户高压线不会出现任何问题，楼梯距离高压线还很远，距离高压线足足有十数米。用实例证明：还没有听说世界上因为高压线和楼梯有接触的，高压线更不会对楼梯有任何影响。6地理、环境的劣势刚才我们谈到其所在的区域是本案的一大优势，但由于本案处于荣成104、的交通干线较老，其负荷的运载力已超出，导致路段上车流如织，噪音加大。周边环境差，在项目周边看到的是还没有经过整理的亚交通线，路面等级差，尤其是路面还有一段坑洼不平，灰土多、噪音大，给人的感觉相当不好，对未来看房客户的购房心理造成直接打击。机会：1、 同样的市场容量，虽有较多的开发市场体量较大，但需求也多。市场容量是有限的，目前之所以有那么大的开发面积，只能说明这是消费市场决定的。房产市场的容量还没有达到消费的需求。2、 近两年城市居民收入剧增，住宅投资需求旺盛。经过近几年的培育，民间投资资本蓄水量足，只要正确引导，一旦充分释放必然能够快速消化项目。3、 75-85一代人成长起来，需要房产。在上105、世纪70年代末，80年代初这代是一次生育高峰，这代人成长起来，需要房子，并且他们的消费前卫，喜欢小高层。4、 社会生活消费时代来临，城市住宅需要更新换代社会经济发展，居民收入增加，要改善生活就要从住房开始。5房地产业的稳健发展房地产业的稳健发展，房价持续上升，人们对投资理念的加强，房产作为不动产不会贬值。6、全市商业地产尚未形成强有力的宣传攻势，我们的宣传有机会突破。威胁：A：片区内楼盘的同质化竞争：区域内楼盘具有相同的产品形态，重叠的客户群，并且我们的产品在本质上和价格上并不占优势。B：区域内供求关系不平衡影响区域内小户型的售卖是可能会出现供不应求的显现，但单位面积大的可能楼盘销售停滞不前。106、C：竞争对手的实力会越来越强为提高销售，区域内的对手会选用多样的公关促销方式来刺激消费者，并且由于其雄厚的资金实力和肯有号召力的品牌，将会对本项目的市场空间造成挤压。D：市区十个销售或预销售项目的潜在威胁。四象限综述 通过我们对本项目的优劣势、威胁点和机会点进行分析，我们注意到：本项目的优势主要是由于区位优势所带来的，其本身并无较之其他盘有明显优势可言；而本项目的优势与同地域的楼盘进行对比，本项目的机会点是由于宏观经济带来的，以及市场需求带来的，并在于把握市场客户准确定位的基础之上，打造一种全民住宅的消费潮流带来全新的创新市场导入计划。并大胆引入这种全民住宅新概念，并且同时进行极具诱惑力的促销107、，在短时间形成热销。还要营造一个项目一个创新点就是在软件的营造上，即如何通过客户的细分来营造一种新的生活服务方式，用我们的推广来提炼概念。通过我们对周边楼盘及项目SWOT分析上我们要沉思： 在产品上，我们并无完全超越竞争对手的优势； 在价格上，我们要坚持价值最大化的原则； 在客户层面上，我们与竞争对手雷同； 在这样一种市场环境下，除了房子本身，我们要卖另外一样东西，那就是一种理念性的都市生活，在保证我们利润的基础之上确立项目的独特优势，而这种优势，一定要是针对我们目标客户的。第六篇：营销策划、推广策略6.1核心价值体系的建立心灵的回归楼盘遵循紧凑的原则，让人们沟通无阻隔内部现代文化的建立让业主108、有标榜的可能成立专业管理队伍，进行专业服务投资更少，安心更多。居住的回归 居住市中心，最经济生活方式的选择 营造步行环境，减少交通的阻力 可支付性原则，让人人在市中心都有买房的可能人性的回归 新懒人主张，让人懒到底 邻里的交流，留言板的建立，不生活在钢筋的夹缝需要的回归 休闲清静的需要 交通便利的需要 商业购物的需要 运动健康的需要 人际交往的需要 自我提升的需要价值的回归 自我价值的实现 生活价值的体现 家庭价值的实现 人生价值的实现6.2核心价值的概念：本项目以打造全民住宅为理论指导以轻松时尚的生活方式为市场核心打造全民住宅的理论指导 打造全民可居住的城市生活圈，构建全民艺术生活重视公共区109、域，将公共空间的利益置于私有空间之上，从整体的高度来看待问题；以人为本，根据目标客户的生活要求来定位一种生活方式重整市中心，打造人与人之间和谐的交往关系以轻松时尚的生活方式为市场核心这是一种轻松、自由的存方式.我们的轻松，不让新生代的市民成为房奴，.我们的时尚，是建立在感动生活的居住理念之上的有的时候，对我们而言，在城市中心，需要的仅是一张床.现在xx广场缔造了天地之间的一张床6.3广告总体营销推广策划思路6.3.1策划思路框架表现：打造全民住宅的新理念轻松时尚的生活方式为市场核心总体策划思路总体营销推广建议项目的SWOT销售组织建议项目核心价值体系项目总体推广思路销售价格政策建议核心体系最大110、化广告策略广告通路建议广告分阶段实施策略本案定位（市场、主题）售楼部项目支撑要素消费者研究及定位广告总体营销推广策划思路：主题思想：魅力荣成新生活 新家园 我们述说有着自己的故事 表现：随着轻松时尚的生活方式在中国的流行，越来越多的人开始受到一种气氛的感染。之后，发现很多中年人也越活越年轻，其实轻松的生活方式就好象在我们周围四处可见，有一个更加形象的比喻就是这种生活方式在某种程度上是我们许多人渴望的生活，它能够唤起我们心底那些质朴的情感，一方面又掺和了我们对自己居所的理想，所以我们倡导的打造全民住宅，营造轻松生活的每一个元素，都是我们曾经熟悉却已经离我们远去的，每一个都能激起我们的共鸣，引起我111、们无数的联想和憧憬。1、 包装策略海报：海报是可以成为装饰品的墙贴画，体现中青年成功或购置物业的喜悦；表达惬意生活的轻松时尚；楼书：完全产品手册，没有一个多余的字符，没有一张虚假的图片，宣扬自然的城市生活（待选暂不设计）DM系列：xx时光是你一天最开心的一刻，早上给你一天的好心景，晚上一笑乐团圆；项目的围当：形象宣传，主力打造全民住宅，揭示轻松时尚生活的真谛。售楼处： 整体表现要求：喜气、大气、财气、旺气展板设计： 主旨大气、恢宏、简约而不简单 要求主体明确 LOGO 文字：xx广场 门庭上部分：主旨清晰（文字）xx广场销售中心2、 广告推广及媒体组合策略采用销售现场包装、项目户外围当、DM 112、单张派发、报纸投放等广告效果优劣势使想要置业者得到一个圆满的信息。报纸广告：（建议采用）是目标客户购房的第一来源，但由于其的时效性和费用问题，本案推广中建议此媒体以另类方式进入吸引消费者， 眩目多彩的单页派发直接投送是一对一沟通最好的方法，本案会以此种推广方式为主要模式，运用大面的传单派发吸引人们的眼球， 极具诱惑力的公关活动博彩是人们的常性，让消费者有利可图的活动一定能聚集人气，各种促销活动的采用也是本案刺激销售的法宝； 不定期策划、制造新闻点使项目在一段时间内保持较高的曝光率。3、 活动营销及促销方式筹备期活动安排：你好，新街坊DM派送活动 加上小礼品送到项目周边的居民手中，请他们到商场内113、的售楼处来看房； 开盘期：1、美女开盘抽奖，5000元头奖作为认购金 开盘当天的歌舞表演。 开盘当天认购的所有客户有机会抽取 头等奖5000元。 二等奖3000元 三等奖精美纪念品以上活动都以能让消费者得到实际效益为前提。4、 销售管理策略销售人员的选拔与确认 针对本项目的特征，未来的销售工作人员应该真正具备专家式的销售咨询服务水平和能力。基于此点，我司对于本项目的销售人员的选拔将采用公司一直执行的“竞争上岗，两度淘汰”制度。在接到代理项目后，将在公司内部的销售精英中实行公开选拔。销售人员：形象突出，具有青春朝气和吸引力，在经过系统的跑盘调研、销售技巧和专业知识等内容的考试后初步确认，实现第一轮淘汰； 在进行系统笔试、口试、面试进行二次淘汰后再确定最终销售人员的名单。销售管理人员：销售经理应在经过项目领导小组的审核后方可任用，现已任用。销售人员的培训：在销售人员到岗后，我司将对整个销售小组进行系统全面的上岗前培训，培训内容主要以项目的营销为主。烟xx地产顾问有限公司2006年8月10日