1、“知道趋势，意味着已经胜利在望。”凯文凯利所有的发展和变化都有趋势和规则经济有，地产也有然而，阅历越多越明白：相比“标新立异、逆天打怪”一般的人更容易成功，因为他们有自知，懂得顺势有自知，懂得顺势Just for today I will try to live through this day only and not tackle my whole life problem at once.I can do for twelve this day only and not tackle my whole life problem at once.I can do for twelve ho2、urs thatOUROURDEVICESDEVICESJust for today I will try to live through this day only and not tackle my whole life problem at once.诸暨华都嘉园二期项目如何顺势顺势？识 局Part1 市场趋势政策政策+土拍土拍+竞品竞品/诸暨趋势：毋庸置疑诸暨趋势：毋庸置疑的的融杭融杭 产产 业业 融融 杭杭融杭新区、诸北新城交交 通通 融融 杭杭2高3快 融杭路网人人 才才 融融 杭杭高补贴/高福利人才政策结论一：结论一：诸暨市政政策及基建，倾力融杭/诸暨趋势：毋庸置疑诸暨趋势：毋庸3、置疑的的融杭融杭 1月20日；46598；1.05容积起始楼面价：4051元成交楼面价：61566156元溢价率：52%竞得单位：浙江朗臻5月9日；29664；1.9容积起始楼面价：4534元成交楼面价：6 6646646元溢价率：46.6%竞得单位：祥生5月12日；72388；1.8容积起始楼面价：4238元成交楼面价：50055005元溢价率：18.1%竞得单位：祥生5月13日；10205；1.5容积起始楼面价：5090元成交楼面价：73117311元溢价率：43.6%竞得单位：王菲5月20日；20297；1.4容积起始楼面价：4816元成交楼面价：54495449元溢价率：13.2%竞得4、单位：万达建设5月19日；15972；1.1容积起始楼面价：5373元成交楼面价：61416141元溢价率：12.5%竞得单位：诸暨交建5月15日；60907；1.3容积起始楼面价：4746元成交楼面价：65146514元溢价率：37.3%竞得单位：金昌5月21日；18236；1.02容积起始楼面价：3729元成交楼面价：67066706元溢价率：79.879.8%竞得单位：金宇地产6月11日；36928；2容积起始楼面价：3755元成交楼面价：73027302元溢价率：94.594.5%竞得单位：中南9月15日；14174；1.1容积起始楼面价：6461元成交楼面价：87068706元溢价率5、：34.7%(封顶楼面价）竞得单位：祥鑫企管10月12日；5136；1.7容积起始楼面价：3041元成交楼面价：31093109元溢价率：2.3%竞得单位：徐仲国项项目目老城区城东板块土拍稳定，成交楼面价5000-7300，溢价率13%-52%浮动融杭新区城西城北土拍屡创新高，屡创新高，成交楼面价6700-8700，前有溢价率溢价率94.5%94.5%，后有封顶楼面单价封顶楼面单价/诸暨趋势：毋庸置疑诸暨趋势：毋庸置疑的的融杭融杭 项 目世纪江湾世纪江湾祥生江南大院祥生江南大院金昌香湖明月金昌香湖明月位 置城西店口城东价 值 点交通融杭交通融杭产业融杭产业融杭诸暨融杭诸暨融杭建筑风格现代中式/6、江南气质现代流线项目优势世茂/宝龙/碧桂园3强联袂公园生态/配套近齐/低容积祥生品牌/低容积雅致国风/祥生物业金昌品牌/香湖系TOP级地标配套/优质学府户 型101-131方78-141方125-178方，12/13F小高单 价1.2万元/1万元/-产品特色墅质生活/餐客一体南北通透/南向大阳台3+1蝶变三代同堂/超大阳台超大开间/主卧套间曲面建筑/超大面宽超长阳台内配套宝龙广场8万方公共景观+800米步道+430米烟雨长廊+250方泳池定 位 语诸暨CLD生态湿地旁江湾源生大境店口正芯新中式公园墅区市中心名校旁金昌曲面著品广 告 语一湾潮起一湾潮起 源生世纪源生世纪一院藏七境一院藏七境 一席7、入江南一席入江南一席明月应诸暨一席明月应诸暨市场火热：市场火热：同期在售项目多达30多个多分布于城东、城西板块，城北较少同质化竞争：同质化竞争：市场虽然业态丰富，但90-140面积段户型多达近15个盘地段价差明显：地段价差明显：均价城东最高，1.3W-1.6W，城西城北次之，1W-1.3W结论二：结论二：融杭，获得诸暨经济价值认可识 局Part2 自我认知项目初识项目初识+核心问题核心问题位于环城北路 一期为人才公寓二期商品房总建9.4万方17-24F高层，共13栋户型90-140方高铁小镇高铁小镇迎宾路迎宾路环环 城城 北北 路路环环 城城 西西 路路核心问题核心问题主城区内环线以外主城区内8、环线以外离高速最近，环城西路与环城北路交互左右目前为工业区左右目前为工业区与高铁小镇一路之隔，界面相对不成熟总建筑面积总建筑面积9.49.4万方万方市场同面积项目总建主要在13-33万方/项目物理属性项目物理属性 品牌力无法单独支撑项目品牌力无法单独支撑项目市场大牌云集，祥生/恒大/碧桂园/绿城主城区市场如火如荼同期30多个竞品同面积段的就有15个盘但他们都在内环线的主城区版块段位不同！根本不算竞品！项目体量偏小，品牌力无法作为项目核心卖点虽属于主城，但属于内环线以外价格又优势却也受限版块段位解决地块价值认知是卖好的核心解决地块价值认知是卖好的核心破 局Part1 客群剖析客群心理洞察客群心理9、洞察/客群审视客群审视 主主 力力 客客 群群价格驱动的城区刚需改善溢出辅辅 助助 客客 群群资金有限的住宅偏好型萧山投资客/购买逻辑购买逻辑-城区溢出客群城区溢出客群 价格低是关键价格低是关键购买力有限价格是他们选择本案的决定因素起码还在城区起码还在城区这里是城区不会太掉面子同时有更多未来期许和想象空间距离还能接受距离还能接受距离上离生活半径也不远功能上满足需求/购买逻辑购买逻辑-萧山投资客群萧山投资客群 心理距离上心理距离上亲亲 近近萧山土著情感上属于大绍兴地区语言习俗相近心理距离不会太遥远满足住宅满足住宅购买偏好购买偏好保守型投资者对住宅购买有特殊偏好交通方便交通方便价格便宜价格便宜市际10、交通方便价格相比萧山很便宜为了明天的美好，他们愿意今天买单信心：对诸暨发展的信心信心：对诸暨发展的信心为了生活的希望，他们愿意倾尽所能信心：对事业向上的信心信心：对事业向上的信心破 局Part2 价值重塑寻找差异化标签寻找差异化标签迎宾路迎宾路环环 城城 北北 路路环环 城城 西西 路路沪沪昆昆高高速速诸暨站诸暨站2.42.4公里公里2.12.1公里公里/价值梳理：价值梳理：融杭桥头堡融杭桥头堡/价值提炼价值提炼1 1：融杭特区立于未来融杭特区立于未来不仅最短距离联通杭州，未来的城市能级迭变更不可限量但但 对于对于“耕读耕读传传家家”为为人人居居理想的理想的诸暨人来说诸暨人来说只用未来做支撑，11、这块饼，诸暨难以下迎宾路迎宾路环环 城城 北北 路路环环 城城 西西 路路沪沪昆昆高高速速诸暨站诸暨站商业：商业：宝龙城市广场 950米温德姆酒店 1.3公里一百城西商业广场 1.3公里农副产品批发中心 3.2公里学校：学校：陶朱小学及幼儿园 630米诸暨天马实验学校 2.3公里暨阳初中 2.8公里西湖小学 3.9公里医院：医院：康复医院 1.6公里诸暨人民医院 1.9公里公园：公园：五泄江 1.3公里体育中心 1.5公里五泄江公园 1.6公里/价值梳理：价值梳理：城市配套丰沛城市配套丰沛CTDCTD生活立于都会生活立于都会如纽约曼哈顿大中央车站、伦敦国王十字车站项目作为诸暨核心的中央车站区（12、中央车站区（CTDCTD）不仅享有2高3快速+主干道接驳的绝对优势更是重要的高端商务人流/物流/信息流的集散地/价值提炼价值提炼2 2：CTDCTD生活生活概念切入进阶生活价值表达进阶生活价值表达项目不是建筑的堆砌，不是空洞的融杭口号我们营造的，是更多人向往的品质上品质上/价值上进阶的人生蝶变之作价值上进阶的人生蝶变之作/价值重新梳理价值重新梳理 价值整理价值整理亮点亮点价值对应价值对应资源资源杭州大都市圈的核心，杭州的诸暨，融杭新区交通交通诸暨高铁站+高速互通杭州+城市主干道配套配套诸暨第一座宝龙广场/五泄江公园/诸暨高铁站/五星级温达姆酒店/诸暨第一所山水景观式学校明德小学/NBA级别的篮13、球中心产业产业光电/智造等五大特色产业片区氛围氛围高新精尖产业顶尖人才氛围风格风格时尚，轻盈，现代，是建筑的风格，更是应该有的生活美学美学一流的设计师团队，充分保障对美学的感受、对品味的涵养视野视野藏在前瞻里的建筑学问，不论视野还是价值都坐在头排价值价值坐享的，不仅是财富保值，更是资产升值细节细节开放式中心景观的态度，配合交互社交的架空层匠心匠心顶尖的材质，精工匠心，华都工程的钻研每一个细微之处/价值重新梳理价值重新梳理 价值整理价值整理亮点亮点融杭特区融杭特区资源资源交通交通配套配套产业产业氛围氛围未来未来CTD生活生活风格风格美学美学视野视野价值价值细节细节匠心匠心功能实现功能实现跑步购物14、社交工作宠物出行教育生活特性生活特性生态生态活力活力未来未来都市都市舒适舒适精英精英概念切入进阶生活推广表达进阶生活推广表达华都华都时代山时代山基于诸暨融杭时代最高峰的资源和日常联袂华都，为所有城市的知本精英们 带来最有活力/最有生命力/最未来的佐力这是一份来自时代的礼物是给自己和家人的最好馈赠，生活进阶的最好蝶变华都西元+华都星橙华都城励华都暨杭府华都杭辰名邸/备选案名备选案名 融杭特区融杭特区 未来未来CTDCTD生活著品生活著品/定位语定位语 融杭特区：融杭特区：交通融杭+产业融杭融杭贯彻最核心的特殊区域未来未来：诸暨未来城市所向，也是诸暨未来的生命芯CTDCTD生活生活：不仅是2高3快15、融杭路网，更是繁华配套的都市生活著品：著品：华都匠心精研居所之作华都华都时代山时代山澎湃融杭澎湃融杭 时代所时代所向向融杭特区 未来CTD生活著品/广告展现广告展现 华都华都时代山时代山杭州绍兴杭州绍兴=诸暨诸暨诸暨融杭时代 城市共生作品/备选广告展现备选广告展现 融杭时代融杭时代 我为峯我为峯/备选广告语备选广告语 策略推广策略的落地和输出策略的落地和输出Appearance相貌相貌形象视觉Education教养教养体验服务Temperament气质气质推广策动时代山进阶生活的闭环系统Personality融杭特区 未来CTD生活著品Appearance相貌相貌Appearance相貌相貌形16、象视觉Education教养教养体验服务Personality融杭特区 未来CTD生活著品Temperament气质气质推广策动Print Ads平面形象平面形象融杭特区融杭特区未来未来CTDCTD生活生活的进阶蝶变的进阶蝶变诸暨融杭最尖峰诸暨融杭最尖峰2 2高高3 3快融杭路网快融杭路网脉络脉络进阶的蝶变进阶的蝶变精英的简练精英的简练视觉展现 logo2融杭特区融杭特区未来未来CTDCTD生活生活的进阶蝶变的进阶蝶变诸暨融杭最高峰诸暨融杭最高峰2 2高高3 3快融杭路网快融杭路网脉络脉络诸暨融杭的高新体现诸暨融杭的高新体现精英的简练精英的简练视觉展现 logo3视觉展现 logo4视觉展现 17、主形象1视觉展现 主形象2视觉展现 主形象3Education教养教养Education教养教养体验服务Temperament气质气质推广策动Personality融杭特区 未来CTD生活著品Appearance相貌相貌形象视觉Product Proposal产品建议产品建议项目的产品、配套、服务等物理价值，需要符合客户的生活生活进阶的进阶的想象和共鸣想象和共鸣跑步生态活力未来都市舒适精英购物社交工作宠物出行教育人人生生进进阶阶的的蝶蝶变变资源资源交通交通配套配套产业产业氛围氛围风格风格美学美学视野视野价值价值细节细节匠心匠心/产品建议产品建议-生态进阶生态进阶 融杭五大特色产业小景室内农场/18、产品建议产品建议-活力进阶活力进阶 环形健身跑道儿童玩乐架空层/产品建议产品建议-未来进阶未来进阶 LED步行灯业主大健康数据区块服务/产品建议产品建议-都市进阶都市进阶 社区健身房室内高尔夫/产品建议产品建议-舒适进阶舒适进阶 茶歇吧/社区影院超大阳台/产品建议产品建议-精英进阶精英进阶 架空层图书角售楼处阅书馆Temperament气质气质Appearance相貌相貌形象视觉Education教养教养体验服务Personality融杭特区 未来CTD生活著品Appearance相貌相貌形象视觉Content execution推广执行推广执行推广核心：推广核心：用杭州的诸暨，提升城市站位用19、融杭桥头堡，消弭区域抗性用 C T D 生活，增加未来期许社会化营销社会化营销 +精准化营销精准化营销角色分工：角色分工：传统广告：形象输出传统广告：形象输出+信息告之信息告之网络微信：话题营销网络微信：话题营销+价值说服价值说服现场包装：极致体验现场包装：极致体验+心灵触动心灵触动杭州绍兴=诸暨诸暨融杭等式造势全城诸暨融杭等式造势全城/线下线下-诸暨闹市惊现等式诸暨闹市惊现等式周末在宝龙广场等人口密集区快闪，配合线上公式的拍照传播，增加官微关注，形成话题营销/线下线下-诸暨闹市惊现等式诸暨闹市惊现等式活动现场穿着项目二维码T恤，同时活动现场派发印有项目信息和等式的液晶手写板/线上线上-等式代20、表拍照互动等式代表拍照互动利用答题，测试你是等式哪个位置，卡画面拍照，带出项目，生成海报传播/线上线上-一赞到底一赞到底 诸暨计划诸暨计划微信关注，回复关键字，可参与“一赞到底 诸暨计划”，有机会获得微信红包，同时更有可能活动的神秘大礼（“融杭生活 浙赣高铁之旅”建议两个名额）澎湃融杭 时代所向融杭特区融杭特区 未来未来CTDCTD生活发布生活发布/线上线上-融杭特区融杭特区 筑爱诸暨筑爱诸暨抖音/爱奇艺/腾讯9大平台同步上线，诸暨融杭品牌宣传片面世/线上线上-融杭特区融杭特区 筑爱诸暨筑爱诸暨制作三个小视频，从城市、客群、生活三个角度输出融杭未来都市美好生活的理解，同时预告品牌发布会X月X日21、上线的信息参考 https:/ 客群篇生活篇/线上线上-融杭特区融杭特区 筑爱诸暨筑爱诸暨【城市共鸣唤醒】系列有声创意海报城市很大，我们很渺小即使渺小的我们对生活的美好也有更多的期望以不同年龄层，不同职业人群对现在美好生活的 理解，和对未来美好生活的期待，唤醒城市人群 对美好的期盼，未来到底应该有什么样的美好生 活的话题，以海报和音频的形式，加强感染力/线下线下-澎湃融杭澎湃融杭 时代所向时代所向品牌发布会执行。融杭未来ctd生活概念揭幕领导解读品牌对城市的理解。解读品牌理念与未来融杭城市战略布局未来未来CTDCTD生活详解生活详解/暖场活动建议暖场活动建议/物料物料-杭生活杭生活CTDCTD22、季刊季刊季度刊,从客户角度对话精英阶层,强化融杭特区 未来CTD生活方式运动时尚刊运动时尚刊时代山时代山一个阶层和他的生活指南一个阶层和他的生活指南 华都集团未来CTD生活出品专注未来都市生活专注未来都市生活 2021.0305月春季刊扉页生活美学院生活美学院-乐享运动时尚乐享运动时尚 CTDCTD生活生活新姿态新姿态 特刊特刊目录P01P02流下的汗水只为稀释生活的泪水P03P04在E-class 骑行诸暨北P05P06活力人生：跑动的时尚P07P08技巧：有什么运动可以锻炼出女生马甲线和比基尼桥？P0.9P10收获：朝九晚五上班族如何运动以保持身材和健康？封底 Logo+二维码子女教育刊子23、女教育刊时代山时代山一个阶层和他的生活指南一个阶层和他的生活指南 华都集团未来CTD生活出品专注未来都市生活专注未来都市生活 2021.0608月夏季刊扉页生活美学院生活美学院-成就子女教育成就子女教育 CTDCTD生活生活新姿态新姿态 特刊特刊目录P01P02不是孩子学的不够好而是对学校要求少P03P04在E-class 教育助力梦想P05P06教育孩子路上 我们应该这样做P07P08技巧：如何给2-3岁儿子提供良好的家庭教育？P0.9P10收获：中国家庭教育和美国家庭教育的区别？封底 Logo+二维码极简居家刊极简居家刊时代山时代山一个阶层和他的生活指南一个阶层和他的生活指南 华都集团未来24、CTD生活出品专注未来都市生活专注未来都市生活 2021.0911月秋季刊扉页生活美学院生活美学院-极简居家生活极简居家生活 CTDCTD生活生活新姿态新姿态 特刊特刊目录P01P02像装扮自己一样打理住处P03P04在E-class 家里就是宜家P05P06幸福感 从居家好习惯开始P07P08技巧：想要成为居家型男人，该怎么做？P0.9P10收获：有哪些东西可以提高居家舒适度和幸福感？封底 Logo+二维码健康饮食刊健康饮食刊时代山时代山一个阶层和他的生活指南一个阶层和他的生活指南 华都集团未来CTD生活出品专注未来都市生活专注未来都市生活 2021.0911月秋季刊扉页生活美学院生活美学院25、-饮食健康打造饮食健康打造 CTDCTD生活生活新姿态新姿态 特刊特刊目录P01P02健康来自于健康的生活习惯P03P04在E-class 活过99岁P05P06全世界公认健康的13个标志P07P08技巧：坚持健康减肥的女生，平时都吃些什么？P0.9P10收获：为什么健康的生活饮食习惯大众却不接受？封底 Logo+二维码/个性个性-微信栏目微信栏目 每周语录每周语录微信每周语录,微信的本质是朋友圈用经营朋友圈的方法去经营她阶段目的阶段目的引爆诸暨的市场关注与话题引爆诸暨的市场关注与话题全面输出倡导的生活方式全面输出倡导的生活方式释放项目价值点，诠释生活方式释放项目价值点，诠释生活方式阶段主题杭州绍兴杭州绍兴=诸暨诸暨澎湃融杭澎湃融杭 时代所向时代所向融杭特区融杭特区 未来未来CTDCTD生活著品生活著品输出内容案名释放属性定位释放板块价值释放项目价值体系释放项目生活价值诠释线上户外、微信（诸暨计划，红包）户外、微信营销事件诸暨等式活动品牌发布会拓客计划线下围墙，候车亭，地铁，白皮书围墙，候车亭，地铁，季度刊杂志