1、城市金融街二期物业管理全套制度流程编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一部分 物业管理整体设想及策划34项目分析34项目概况34服务需求分析34物业使用人34建筑物分析31功能分析31服务总体定位和目标设定36第二部分 管理方式和工作计划41组织架构与部门职能41鑫银大厦管理服务架构41各部门职能描述41运作流程43专业化分工机制46第三部分 人员的配备、培训和管理50龙奥大厦管理处组织架构51龙奥大厦管理处人员编制51管理服务职员选聘标准53管理服务职员的培训56第四部分 制度和档案的建立与管理63、管理纲要2、（）目录63管理运行档案目录汇编79第五部分 房屋及室外场地管理86房屋及室外场地管理的特色养护管理86第六部分 机电设备设施维修养护97鑫银大厦机电设备设施管理的重要性及“设备管理专家”976.8.2 绿色照明工程技术1406.8.3 路灯照明节电技术1406.8.4 综合节能、环保管理140.5 概述1406.8.6 空调系统节能141空调综合节能管理的措施和方法1416.9.1 提高室内温湿度控制精度141.在回风道上设置检测器，根据回风中气体浓度自动调节新风风门的开启度1426.9.3 空调设备最佳启停控制1426.9.4 智能模糊控制技术142.4 智能模糊控制技术节能原理1436.3、9.5 冷源系统的节能控制144图1456.9.5 一次冷冻水泵控制145.5 二次冷冻水泵控制1466.9.6 空气处理机组变风量控制147()空调综合节能管理的措施和方法148第七部分 治秩序维护卫及车辆管理152目标：火灾、刑事案件、交通事故发生率为零1527.4.2 加强消防教育宣传工作1557.4.3 做好消防培训及演练工作1567.4.4 加强二次装修的消防管理1567.4.5 建立龙奥大厦消防快速反应分队1567.4.5 报警1567.4.5 召集1567.4.5 灭火1567.4.5 善后与恢复157突发事件应急处理措施158目的：保障客户的人身财产安全，快速有效地处理紧急事件4、，控制事态的发展。158各部门主要职责158突发事件的分类158上报程序158处理程序：158突发事件处理情况总结159主要突发事件处理流程图159突发事件具体处理措施166第八部分 清洁管理171保洁服务方案171特殊天气的清洁卫生保养措施178客户将钥匙挂在门上未取下的处理179客户贵重物品掉入卫生间的处理179发生闹事情况的处理179拾到财物的处理179第九部分 绿化管理182绿化养护标准及指标182第十部分 客户服务中心管理191客户服务中心概述191 第一部分 物业管理整体设想及策划 项目分析 项目概况项目名称：金融街二期某发展有限公司地理位置：某友谊路七号建筑面积：万平方米总建筑面5、积：万平方米高 度：米绿化面积：平方米地下车库总建筑面积：平方米（层） 建筑功能分布情况 设备系统构成包括供配电系统、空调及通风系统、电梯系统、给排水及消防水系统、楼宇自控系统（系统、安全防范系统、气体消防系统、停车场管理系统、消防系统等） 服务需求分析鑫银大厦是作为某市金融机构的主要办公机构，同时也是某市政治、经济、文化活动的窗口,无论从设计到建造都极具现代城市理念和时代特色，预示金融机构各部门协调高效运作，协调高速发展的大好形势。 物业使用人 特点分析 根据我们对项目的调研和了解，鑫银大厦物业使用人主要包括以下几部分群体：客户群体根据鑫银大厦客户结构性划分情况，鑫银大厦客户群体主要为：、银6、行、金融业人士较多、在职高级白领多、群体素质较高 物业管理需求分析需要分析的项目统计分析内容（目的）需要的服务特质(关键成功因素)拟采取的对策或措施客户群体特征分析客户年龄段区间应该对青年人（岁）、中年人（岁）、岁以上等不同年龄段进行统计和分析个性服务的设计（例如公司联谊，体育健身等）客户沟通方式的确定、社区文化活动的策划、兴趣团队的组建针对客户不同年龄、职业、兴趣爱好，策划并组织各类社区文化活动，营造某的社区氛围。客户职业分布按照职业性质分类，了解客户的职业特点及服务需求。客户兴趣爱好针对客户兴趣有针对的开展活动客户日常需求了解客户最根本的需求及关注的要点，有针对性的开展客户服务。能源供应的7、保障，安全洁净的社区环境。严格执行公司各项服务流程，满足客户日常需求。服务便捷性针对日常请修、咨询的便捷性进行客户分析，尽量提升服务的便捷性。采用客服中心业主的一站式服务模式，解决客户的咨询及请修过程设立小时值班电话，针对业主发生的一切问题全部由客服人员某回复，为客户提供方便首次二次多次置业比例房屋用途(自用投资) 了解客户的购房目的，及物业费的承受能力客户清楚物业费的构成为客户解释物业费构成明细，方便客户交费。车辆拥有量客户车辆数量与停车位比例停车位分配方案、停车场管理根据产权面积确定可使用车位数，地下车场进行分区，合理安排客户车位（就近停放），满足客户的车位需求租户比例对租户的管理有针对性8、租户搬出搬入管理、租赁用途的控制施行搬入搬出业主确认手续，留存相关证明特殊客户群体例如业主会成员等；需要尊重他们的意见保持与业委会成员的密切沟通。管理费敏感性对管理费敏感客户所占的比例让对管理费敏感的客户觉得享受到质量价格相符的服务。针对这部分客户进行沟通解释工作项目管理特征分析物业类型及建筑设计风格高档写字楼二次装修管理方案按照装修管理条例执行，对不合格装修要求的进行整改项目周边配套设施完善情况包括购物、医疗、体育、娱乐、教育等基本配套设施进行分析个性服务方案向客户提供相关信息地理位置及交通状况了解周遍环境及交通路线个性服务方案向客户提供相关信息开发商销售承诺兑现已兑现工程遗留问题统计工程遗9、留点拟订解决方案逐一解决项目的封闭情况基本封闭建筑物分析 特点分析 物业服务体量大、功能多 智能化程度高 区域分工明显 玻璃和金属幕墙面积大 物业管理需求 人力资源需求量大，素质要求高 专业化技术高 屋顶维修和保洁工作量大、难度高 设备控制智能化高 功能分析 金融机构办公； 商务公司办公 特点分析 商务功能显著 商务交流频繁 区域功能差异大 地标性建筑 物业管理需求 日常的安全保卫工作要求高 日常的服务工作要求高 树立优良的公众形象 高标准、高品位对上述物业使用人、建筑物特点和功能分析我们不难看出，区域功能设置和布局决定了该项目显著的特点是商务性与休闲性、公众性与尊贵性、开放性与私密性服务相结10、合，维持良好的公共秩序以及注重公共安全和突发事件的应急处理，是鑫银大厦物业服务的基本要求。项目管理的重点及难点分析从我司同类项目历年来客户满意度调查调查结果及日常投诉统计分析来看，写字楼客户最不满意如下：一、停车场的管理和服务。二、相关外委公司的物业管理服务。三、石材的清洁和保养四、与业主委员会的沟通五、保持玻璃幕墙的清洁六、能源控制针对以上难点我管理处将加强客户沟通，车场要求严格按照公司服务标准及管理规范执行，高标准要求相关专业外委公司物业管理服务，严格能源控制，以达到业主满意，提高客户满意度。 物业管理目标承诺和服务设定物业管理模式的确立本项目实行经理负责制；客户中心 一站式服务；设备维护11、保养、绿化服务发包给专业公司管理。管理处预算成本控制管理 项目关键成功因素1） 加强客户关系的沟通。组织社区文化活动，如每年举办的“精英杯羽毛球比赛” 等文化活动各公司间开展联谊活动。重视业主需求提高客户满意度。2） 增强管理处品质管哩。按照公司体系文件规范各项工作，采用奖惩制度，对于违规事件管理处严格按照公司管理规定执行，提高员工整体服务意识。3） 加强成本控制，合理有效的控制能源，降低能耗成本，严格按照预算标准控制办公用品的采购成本。 管理目标承诺 项目接管合同期内，利用现代化管理手段对物业进行管理达到“全国物业管理示范大厦”标准。 各项管理目标 客户综合满意率内控标准承诺指标承诺标准绝大12、部分用户满意，社会口碑良好。所有客户认可服务工作测定依据回收有效调查表合格总分数回收有效调查表总分数 客户有效投诉率公司内控标准承诺指标测定依据有效投诉次数投诉总数 客户有效投诉处理率国家标准公司内控标准承诺指标测定依据处理完毕次数有效投诉数 房屋建筑主体完好率国家标准承诺指标承诺标准房屋外观无破坏，立面整洁，无改变使用功能，无私搭乱建，公用设施及通道无随意占用。测定依据完好、基本完好面积建筑物面积 公共配套设施、设备完好率国家标准承诺指标承诺标准完好的公共配套设施和机电设备数设施设备总数测定依据系统运作正常，反应灵敏，无事故隐患。 治安案件年发生率国家标准承诺指标发案承诺标准大厦内无偷、盗、13、抢案件发生测定依据案件发生次数使用单位总数 保洁达标率国家标准承诺指标承诺标准垃圾日产日清，环境整洁，地面基本无垃圾杂物，无异味。测定依据清洁达标面积清洁总面积 绿化达标率公司内控标准承诺指标承诺标准花草树木按季节习性长势良好，修理及时，园艺造型巧致新颖。测定依据完好绿化面积总绿化面积 消防设施完好率国家标准承诺指标测定依据完好、基本完好消防设备设施数量总消防设备设施数量承诺标准系统运作正常，反应灵敏，无事故隐患。 路灯完好率国家标准承诺指标承诺标准路灯完好无损，夜间照明正常，表面整洁干净。测定依据路灯完好数量路灯完好总数量 物业管理服务内容设定根据上述的物业管理项目分析和标书要求，我们对鑫银14、大厦的管理服务内容确定如下（包括但不限于）：序号服务项目工 作 内 容客户服务、大堂前台接待、咨询及指引；、客户服务需求、查询及投诉的受理和跟进；、客户的定期回访及联谊；、客户资料的建档及管理；、与采购单位的沟通协调。 秩序维护服务、机动车辆出入及停放的指挥和疏导；、大厦人员进出、租户搬迁、物品进出的验证和监控；、大厦重点部位及死角的安全巡视；、紧急情况的应急处理；、秩序维护监控的运行值班；消防管理、消防设备设施的定期检修及维护；、消防中控的运行值班；、消防检查、演习、宣传、防范及救护工作；紧急情况处理、火警处理；、停水、停电、水浸、燃气泄露等事故处理；、电梯困人事故处理；、恐怖事件、食物中毒15、突发性传染病处理；、对打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事处理；、群体事件控制（上访、非法集会、游行等）；设备设施的维修养护、大厦供配电、智能化（含楼宇自控、闭路监控、防盗报警）、消防、电梯、给排水、中央空调、照明、锅炉等系统的日常维修、保养工作；、大厦房屋建筑、公共设施的日常维修、保养工作；、建筑物年度维修养护计划、月度维修养护计划的编制和组织实施；、编制大厦的水、电、气、热用量计划负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析负责制定大厦的节能降消耗方案并组织实施；、大厦各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理，单项费用超过元报采购单位审批后按批示实施；保洁服务、楼宇保洁；、公共区域、办16、公区域、领导办公区域、会议室、贵宾接待区域的日常保洁及专项保洁服务、化粪池、隔油池定期清理；、垃圾清运，消杀灭虫；绿化美化、重大节日、庆典活动的花坛设计租摆；、公共绿地、花坛、树木修剪和更换；精神文明建设、环境文化建设；、行为文明建设；、制度文化建设；特约服务提供延伸性服务。 服务总体定位和目标设定我们将在“商务服务、便捷办公、集中监管、提高效率”的新型办公形象指导下，将鑫银大厦服务形象总体定位为：金融商务写字办公大厦。 管理模式图标准体系：平衡计分卡全国物业管理示范大厦某绩效管理、遵守法律法规、改善劳动保护、提高就业机会、社会公德教育、职业安全、治安管理、消防安全、隐私安全、信息安全、食品安17、全、设备安全、应急预案、有序维护金融商务写字办公大厦某责任、预防污染、三废达标、节能降耗、空气质量、用品消毒、个人防护、紧急救援、资源节约、资源再利用、重大传染疾病防御安全、办公自动化、质量成本双否决、信息公开、一站式服务、楼宇自控、客户关系管理系统、首问责任制环保效率形象定位管理理念管理要素针对金融商务写字办公大厦的服务形象总体定位，我们将以某、环保、责任、效率作为管理理念，并将各理念分解成为各大要素，建立起以：的体系基础，并通过“流程再造”工程，不断优化管理服务流程，建立起“平衡计分卡”、“全国物业管理示范大厦”、“某绩效管理”的管理标准，确保管理体系运作效能得到根本性的提升，以期形象总体18、定位的实现。 某物业合作价值链 专业公司，共创价值电梯工程公司智能工程公司车场管理公司环境工程公司楼宇工程公司深圳市某物业管理股份有限公司共创价值遵循“与合作方真诚合作，共创价值”的企业承诺，某物业致力于打造一支“长期合作，互利互惠”的合作方队伍，共同为客户提供专业化的优质服务。近年来，通过严格的筛选、考评及紧密的沟通、培训，某物业已建立了一条全方位的合作价值链。. 治安管理我们将对鑫银大厦实施分区分级安全管理，区域因各功能不同，因而有各自安全防范的侧重点。大厦入口为第一级安全防范，将做好人员的进入识别；大厦区域内巡逻和监控为第二级安全防线，将及时指引和时事监控；重点行政区域入口为第三级安全防19、范，将做好人员的进入控制。 消防管理 实行全员义务消防员制，建立一支“消防快速反应分队”；制定严格的消防管理制度和详细的消防应急作战方案，每年组织不少于二次的消防实战演习。 应急预案鑫银大厦作为政治、经济、文化中心，秩序维护员担负着公共区域的安全警戒和人员疏散责任，遇到突发性等异常情况，结合以往的应急处理经验，我们将建立完善的应急预案制度，并在秩序维护员中选拔一批队员组建鑫银大厦管理处“应急快速反应分队”，布置好应急时各项措施，保障精干力量在第一时间出现在各路口通道，防止事态的扩大，最大限度地减少对正常办公的影响。熟悉各疏散线路，在紧急情况下（恐怖袭击、火灾等）协助人群迅速脱离危险区域，并在条20、件允许的情况下，组织客户一同参加应急处理演习，掌握必备应急知识。 信息安全管理我们将依靠“职业经理人”队伍成立管理处信息安全领导小组，高度重视信息安全，加强对涉及保密公共区域保洁和安全巡逻的管理，把信息安全工作列入日常工作中来。对入职职员进行“职业背景调查”，以保证职员的基本素质，对客户相关领导区域和涉及机密的服务区域，特别挑选专人负责，服务职员必须通过公司严格考察，诚实可靠，有较强的保密，安全意识，组织纪律强。重点加强对计算机信息系统的技术防范，对于重要资料进行专人负责，加强内部局域网的管理，确定网络安全员，建立健全网络管理制度。并严格执行有关保密规定，防止涉密信息。 “环保”理念的推行“环21、保”是指物业经营服务过程中，以一种对社会、对环境负责的态度，以“合理利用资源，有效保护环境”的企业理念开展各项物业服务，核心是节约和健康。们将做深入细致的调研工作，制定周密计划，确保措施的可行性。 资源节约 在保障大厦正常使用条件下，充分考虑物业使用人的作息时间，制定切实可行的节能措施。在工作中做好每日能耗记录，要求数据准确、清晰。每月制作水电分析报表，监控能源的消耗情况，及时发现能耗异常。 节能降耗现代大厦的节能管理不但包括传统所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，使能源的消耗更趋合理。 空调系统节能在满足人体舒适条件下，根据室外温湿度变化，动态调节室内温湿度设22、定值，温度，相对湿度。冬季取低值，夏季取高值。通过加强管理对空调设备进行大厦预冷、预热的最佳启停时间的计算和控制，以缩短不必要的预冷、预热的预制时间，达到节能的目的。 照明与设备节能（）适当降低照明度，充分利用日光照明（）根据外界光线变化，自动调节照度变化（）根据不同区域对照明度的要求，进行照明度的合理分区（）自动控制公共区域和广场外立面照明的开启和关闭 预防污染在鑫银大厦，我们将通过环境管理体系的要求，对大厦的垃圾回收系统进行规划，建立垃圾分类回收处理机制，使大厦的垃圾处于受控状态。 “责任”理念的推行某作为某城市，对企业责任有着更高的要求。企业不仅是经济活动中的经营主体，在社会活动中同样扮23、演着重要角色。企业经营和发展必然受到社会因素的影响和制约，与社会发展、社区建设相适应已成为现代企业成功的重要因素。 遵守法律法规 遵守国家和地方的相关法律法规，承担社会发展所赋予企业的使命责任。使用清洁的原料，采用先进的工艺技术、改善管理，减少或避免在服务过程中对社会和环境的不良影响。 改善劳动保护 我们将在服务过程中按照法律法规的相关要求，切实保障劳动者安全与健康。从企业规章制度、管理、培训、生产设备等方面所采取的一系列综合措施，提高职员的劳动安全防护意识，减少职业病的发生，重视女职员的劳动保护。 “效率”理念的推行 质量成本双否决的运作机制在鑫银大厦的物业管理中,我们将紧密围绕“质量、成本24、双否决”的运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的优质系统服务。 “一站式”服务的客户服务中心强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。在服务形式上，我们拟在鑫银大厦建立特色服务与客户服务中心的双运作体系，客户服务中心是管理处的内部管理和对外服务分为后台和前台操作，从而保证管理处对外形象的某化。通过客户服务中心的有效运作，带来以下便利： 保证对外信息传播口径的某化； 建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实； 客户满意为主，跟踪到底，决不推诿； 管理资源集中，某调度，能够最大程度满足客户的需求； 全天候服务，保证客户的需求即时得到受理及解决。25、 办公自动化在办公自动化方面，我们通过引进基于的系统，并集成财务管理、人力资源管理、物业管理、物料管理、客户关系管理等网络版的专业软件，实现与外部应用系统的自动化连接，确保总部、区域分公司、物业管理处在信息上的高度共享，以及工作流申请及文书处理的电子化和自动化。 推行“首问责任制”对客户服务过程中的任何一个失误，我们都将化十倍甚至更多的力气和成本去纠正。因此，我们鼓励职员第一次就把事情做好，倡导让客户第一次就满意。每一位职员在客户面前都代表着公司的形象，因此，每一位职员都必须勇于承担责任。第一位被咨询或请求的职员都必须立即受理，并指引和帮助客户寻找解决的最快途径，绝不可相互推诿或将内部管理上的26、矛盾暴露在客户面前。 管理服务接管设想和策划我们认为物业管理是一项延续性的工作，做好项目的接管验收工作有利于日常服务工作的平稳过渡，不产生因交管验收的原因而造成的服务素质降低和安全隐患，保障鑫银大厦各项服务设施的正常运转。就我们以往的交接经验，注重对原单位工程和职员的接收尤为重要，我们将成立鑫银大厦 “物业管理接管小组”，准备妥当交接前的各项工作。 尽快细致的进行交接验收交接验收工作进行的越早，管理处对物业的基本情况就越熟悉，对工程遗留问题的解决也就越主动。凭借十几年的工程管理经验，我们将积极主动地与客户及建筑施工单位充分沟通，确定工程遗留问题的处理界面，以及处理的流程和时效要求。同时，精心编27、制交接验收计划并组织实施，力求在交接时全面、深入的了解鑫银大厦的整体情况，以利于日后的物业管理工作。 因地制宜，科学管养 技术力量配备。在交接验收阶段，我们将从公司总部以及下属专业公司抽调多名包括土建、机电、智能化等专业的工程师充实到鑫银大厦管理处，以满足物业维修养护的需要。 制度保证。我们将结合实际情况编制共用设施设备维护管理规定、设施设备维修养护工作流程等文件，作为物业维修养护的制度保证。 建立和完善共用部位、共用设施设备的维修档案。 ：入职培训转正培训日常管理培训立足于战略高度，接受我公司企业理念和文化，充分开发职员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果28、进行适时评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练。 考核上岗 我们将组织接收职员的考核，注重于对绩效的评估和企业理念的认识，将符合条件的职员安排上岗。 交接手续办理我司将成立专门的接管小组，接管小组由我司领导牵头，各职能部门大力协助， 成立鑫银大厦物业管理处，对“鑫银大厦”正式接管，我司将加紧同原建设单位对各类资料、信息的收集，以确保各软、硬件设施的顺利交接。管理处办公场所以及职员生活场所装修，保障职员的生活与办公的良好条件。与派出所、居委会、供水、供气、供电、银行、税务、物业管理主管部门建立良好的公共关系，确保物业管理工作开展处于良好的环境。第二部分 管理方式和工作计划我公司拟成立鑫银大厦管29、理处以有效保证对鑫银大厦的物业管理服务工作。 组织架构与部门职能 鑫银大厦管理服务架构鑫银大厦管理处客户服务中心*服务调度*前台接待保洁绿化部综合事务部特色服务专项组秩序维护部工程管理部*绿化养护*保 洁*会议服务*花木租摆*专项保洁*护卫*专职服务*礼仪接待*人事行政*财务管理*品质督导*后勤采购*设备运行*维护保养*节能降耗*维修改造*治安防范*消防监控*应急处置*车辆管理鑫银大厦管理处实行总经理负责制，负责指挥和协调各部门工作。管理处签订经营管理目标责任书，独立核算。内部机构采用直线职能制，减少中间管理环节，提高工作效率，保证信息渠道的畅通。 各部门职能描述 客户服务中心）负责大堂及营业30、大厅的前台接待、咨询及指引；）负责各类服务需求及投诉的受理及跟进；）负责大堂值班及查询；）负责客户的定期回访及联谊）客户资料的建档及管理；）负责与客户的沟通协调；）负责协助领导、外宾到访及重大会议、活动的接待及礼仪服务 综合事务部）负责鑫银大厦管理处职员的招聘、调配、评估、薪资核算、社会保险等工作；）负责鑫银大厦管理处职员培训的策划、组织、评估及改进；）负责鑫银大厦管理处办公用品、物料的采购办公设备的维护及管理；）负责鑫银大厦管理处的财务及收款；）负责鑫银大厦管理处的行政事务；）负责鑫银大厦管理处的档案管理；）负责鑫银大厦管理处后勤工作的安排。 工程管理部）负责鑫银大厦变配电、弱电、给排水、中31、水、热水、中央空调、电梯、消防等系统的日常维修、保养工作；）负责鑫银大厦房屋建筑、公共设施、日常维修、保养工作；）负责各类机电设备大、中修计划的编制和组织实施；）负责编制鑫银大厦的水、电、气、热用量计划负责水、电、气、热的定期抄录、统计、和分析负责制定龙奥大厦的节能降消耗方案并组织实施；）负责鑫银大厦各类外委工程的项目立项、预算编制、招标组织及施工监理；）负责各类工程图纸、资料的建档、保管及完善；）负责与供电局、自来水公司、燃气公司等社会机构建立良好的公共关系。 秩序维护部）负责机动车辆出入及停放的指挥和疏导；）负责对鑫银大厦进出人员进行登记、验证及传达对租户的搬迁、物品的进出进行验证和放行对32、可疑人员进行盘问及监控；）负责对鑫银大厦重点部位及死角进行巡视，及时消除安全隐患；）负责对鑫银大厦公共设施的完好进行检查，发现问题及时上报；）负责监控系统的小时值班；）负责鑫银大厦的消防检查、演习、宣传、防范及救护工作；）负责紧急情况的应急处理；）负责与公安、交管、消防等主管部门的定期沟通并建立良好的公共关系。 保洁绿化部）负责鑫银大厦公共区域及办公室的清洁、清扫和维护；）负责鑫银大厦内垃圾的及时收集、清运；）负责鑫银大厦内公共设施的清洁和维护；）负责鑫银大厦公共区域及办公室的消杀；）负责雨天对主要干道和出入口及时清扫；）负责大堂及相关公共区域内的绿植租摆和养护。 运作流程流程的运作将按照以标33、准为基础，将、等标准有机地结合在一起，从而使运作流程全面、高效、合理，功能无缺项，管理无盲点。 鑫银大厦管理处内部运作强大的服务平台和先进的服务组织是提供规范客户服务的前提。客户服务中心是鑫银大厦管理处的指挥调度中心及信息枢纽，客户所有的服务需求申请及投诉建议都将汇总到客户服务中心，由客户服务中心负责在第一时间内分类处理；而鑫银大厦管理处所有需公布的管理服务信息亦通过该客户服务中心反馈到客户。通过客户服务中心的有效运作，带来以下便利：客户服务中心内部运作流程图：客户查询、求助、投诉等汇报接受回访监督指示项目总经理客户服务中心通知相关部门综合事务部工程管理部安全管理部保洁绿化部 执行通知检查、落34、实处理完成记录存档第一、建立首问责任制，所有客户的投诉和需求都有专人负责跟踪和落实直至客户满意为主，跟踪到底，决不推诿；第二、管理资源集中，某调度，能够最大程度满足客户的需求；第三、全天候服务，保证客户的需求即时得到受理及解决。 鑫银大厦管理处与行业主管部门及客户关系运作流程图：鑫银大厦管理处的外部监督机构主体包括政府主管部门和采购单位。鑫银大厦管理处将严格按照建设部及某市颁发的物管法规及与采购单位签订的委托服务合同对鑫银大厦进行依法管理和依法建账，如与外部监督主体就管理事宜产生分歧时，将以政府的有关法规条例以及委托服务合同为准绳加以协商和解决。 鑫银大厦管理处外部公共关系网络小区办市政公安消35、防街道工商税务物价鑫银大厦管理处专业公司社会服务机构供货商人防医疗园林某环卫供气供水供电秩序管理部在业务上必须接受某市公安局市直机关保卫处的指导，突发事件的应急预案和措施必须报公安局市直机关保卫处审批；工程管理部设施设备的运行维护必须满足国家有关的强制性规范，接受业务上的专业指导和指令； 管理处将不断改进和完善自身的物业管理水平，达到招标书的要求。同时，将认真参加政府主管部门组织的各类专项检查（如环卫，园林，消防，物价等）对管理中存在的问题进行及时整改。 保证实现管理目标的运作机制 质量成本双否决的运作机制紧密围绕“质量、成本双否决”运作核心，以“预算管理”为基础，提供“质价相符、合理取酬”的36、优质系统服务。按管理方案制定全年工作计划制定全年成本指标和服务质量指标按两项指标进行预算并分解至部门、岗位运 行组织考核、确定业绩成本指标不达标质量成本均达标服务质量不达标奖金否决给予奖励奖金否决质量成本模型图 计划控制机制对工作内容和过程进行设计，形成工作的进度计划和财务预算，提交审批后再实施。并根据实施中的实际情况进行计划内容调整，使计划目标能充分实现。年度计划，月度计划，专项计划，各种预算审批计划调整计划计划完成计划控制机制实施计划计划控制机制模型图 目标管理机制我们每年将与项目总经理签订年度绩效目标计划书，项目总经理每月将考核评估各部门月度绩效目标计划的完成情况，部门主管每日将不定时检37、查下属职员的工作情况并填写现场工作记录。上述三级评估考核结果将作为职员月度绩效工资发放的基数，也作为职员晋升的依据。我们将通过每月组织一次月度品质督导，每半年组织一次内部质量审核，每年组织一次管理评审等，确保质量管理体系的正常运行，对督导或审核过程中发现的不合格项限时关闭，并对责任人或部门作出相应处分。对鑫银大厦管理处的职员，鑫银大厦管理处将每月开展评比“服务明星、微笑大使”的员工评比活动，鼓励职员积极上进，不断提高自我的服务质量。 监督机制政府主管部门采购单位各类专项检查物业管理考评工作派员检查季度管理报告季度财务报告年度审计鑫银大厦管理处员工监督栏员工挂牌上岗公布主管部门的投诉电话联络方式38、管理处经理部门主管走访制度客户服务中心回访制度服务承诺制度客 户服务承诺制度鑫银大厦管理处将通过每月召开与客户方的工作例会、每季度向客户递交“管理报告”、每季度公布财务收支报告、每年向客户递交管理费预算案、每年度组织一次客户满意度测评等多种方式，自觉接受客户及物业使用人的监督，对管理中存在的问题进行及时整改，不断改进和完善自身的物业管理水平，并达到招标书的要求。 专业化分工机制遵循“与合作方真诚合作，共创价值”的企业承诺，我公司致力于打造一支“长期合作，互利互惠”的合作方队伍，共同为客户提供专业化的优质服务。通过严格的筛选、考评及紧密的沟通、培训，已建立了一条全方位的合作价值链。 信息反馈及处39、理机制信息的双向管理是信息反馈的基础，与客户相关的信息一般反馈到客户服务中心，再由客户服务中心将信息分解到后台的各执行部门，执行部门实施完毕后，交回客户服务中心，并由客户服务中心负责回访，并根据客户的满意程度决定是否再次将信息往后台传递。专题研讨会参观学习新闻媒体政府主管部门物业管理考评客户意见调查指令性文件管理人员走访质量记录投诉与沟通网络信息专项检查其它各类信息 外部信息处理 信息处理机制工程管理部保洁绿化部综合事务部秩序维护部鑫银大厦管理处 客户服务中心客户服务中心回访处理完毕 严格考核与激励机制：通过签订鑫银大厦经营目标责任书，明确责任和权利，明确考核方式及考核结果，在公司范围的平台上40、对整个管理处形成有效的激励。通过建立和实施绩效考核体系，管理处每月对各部门实施考核，考核结果用以调整报酬。通过制订鑫银大厦管理处管理体系执行考核办法，督促职员按标准提供有效工作过程和结果，使职员行为趋于规范。根据管理体系文件的标准，各部门经理是该部门的品质责任人，对所负责范围内工作实施现场管理，并根据检查结果和整改情况调整职员报酬，达到激励作用。 工作计划管理处将依法规范各种管理行为，定期向采购单位报告管理处的工作开展情况、财务收支情况、维修基金使用情况、房屋设备大中修计划实施情况。报告制度工作流程流 程流程环节责任人客户服务中心客户需求识别管理处各部门形成工作措施管理处各部门纳入月绩效目标管41、理处各部门实施工作计划效果检验管理处总经理不满意综合事务部不满意形成工作报告不满意管理处总经理提交采购单位审议客户服务中心公告栏公布报告通过 各项管理维护服务项目和环节所需要的长远计划和短期安排我们将根据采购单位的要求和鑫银大厦的实际情况，制定鑫银大厦的工作计划，包括移交接管、入伙、正常管理期的工作计划。 移交接管期物业管理工作计划序号工作计划计划要点备注签定委托合同、与采购单位沟通；按招标书要求、与采购单位商定管理费收费标准、停车场管理费用收取办法、管理服务标准等多项议题，确保双方承担合理适当的权利与义务；、与采购单位签订物业管理委托合同。成立鑫银大厦移交接管小组、确定人员,进驻现场；、与原42、物管单位对接,明确双方各专业交接人员;、双方共同拟定移交接管清单；移交 接管、人员的接收;保证平稳过渡、档案资料的接收;、物业管理用房的移交接管；、建筑物及附属设施的移交接管；各专业小组同时展开工作、供配电系统的移交接管；、智能化系统的移交接管；、消防系统的移交接管；、电梯系统的移交接管；、给排水系统的移交接管；、中央空调系统的移交接管；、锅炉系统的移交接管；、车场的移交接管；、工具机具的接管;、遗留问题的解决及善后处理;顺利交接、双某式办理移交接管手续,物业管理人变更.、组建各部门，主要管理人员全部到位;、与派出所、居委会、供水、供气、供暖、供电、银行、税务、物业管理主管部门建立良好的公共关43、系，确保物业管理工作开展处于良好的环境； 正常管理期物业管理工作计划 管理 策划内容描述备 注导入某管理模式导入质量管理体系、环境管理体系、职业安全卫生体系，建立核心管理系统；导入各项管理规章制度；导入公司物业管理理念以及运作模式和物业管理软件系统；培训计划全面实施；管理体系完善定期内部评审（版）质量管理体系、环境管理体系、职业安全卫生体系，确保鑫银大厦管理服务体系处于公司的督导之下；按公司规范执行完善管理处信息局域网，使管理处、公司总部处于良好的交流状态，确保技术资料、工作指令、适时培训、绩效考核等信息流处于畅通状态，实现远程管理；与数字化社区网站首次推出的设计单位思源公司合作，结合客户、开44、发商以及物业管理工作的需要，不断丰富网站承载内容，使数字化社区的构想及实践更具有实用性；完善各类现场文件，识别系统；建立客户自助查阅系统；建立完善的分包方工作绩效考评体系；建立采购单位与管理处之间良好的沟通渠道以及参与管理的渠道。特约服务系统的建立与实施，全面提升服务质量；服务持续改进定期对员工进行服务意识、技能培训；按公司规范执行定期上门回访及开展活动；管理达标三年内达到全国物业管理示范大厦标准；智能化管理保证相关闭路监控和消防报警等系统的正常运行；按公司规范执行保证相关网络等系统的正常运行；.4.3 管理工作的定期报告内容与计划时期报 告 名 称责任人提交时机提交频次送达机关正常管理期、与45、采购单位沟通会议纪要管理处月例会后每月一份采购单位、管理处与采购单位沟通报告。管理处每季度末每季度一份采购单位、管理处年度工作计划管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位、管理处工作报告管理处季度末每季一份采购单位、维修基金年度使用计划 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位正常管理期、年度物料使用计划 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位、年度工程改造计划 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位、年度收支预算书 管理处本年底提交下一年度每年一份采购单位、物业管理费收支报表管理处每季度末每季一份采购单位第三部分 人员的配备、培训和管理 龙奥大厦管理处组织架构 龙奥大厦管理处人员编制部 46、门职 位配置说明配置人数项目总经理具体简历见附表项目副总经理具体简历见附表客 户服务中心经 理具体简历见附表客户助理包括大堂接待小 计综 合事务部经 理具体简历见附表行政人事主办品质培训主办后勤采购主办文 员会 计出 纳司 机厨 师勤 杂小 计工 程管理部经 理具体简历见附表工程主管维修主管运行主管工程师强电、弱电、土建、暖通、电梯运行领班维修领班运行技工具体配置详见附表维修技工小 计安 全管理部经 理具体配置详见附表安全主管早、中、晚班各配置人消防主管车场主管秩序维护员具体配置详见附表小 计保洁绿化部经 理具体配置详见附表保洁主管园艺主管会务主管会务服务职员由客户助理调配保洁领班保洁员具体配47、置详见附表园艺工会务服务小 计合 计、工程管理部人力资源配置职 位人数人力资源配置方案工程管理部经理全面负责鑫银大厦工程管理部日常工作主管分别 负责鑫银大厦运行、维修及重大工程的日常管理工作工程管理部工程师负责技术指导和监督，下设：暖通工程师、机电工程师、土建工程师、弱电工程师等。主要负责物业设备设施的技术管理。技工设：运行组（人）：含运行领班（人）变配电值班员（人）、空调（人）、值班员（人）、锅炉（人）、轮休（人）；维修组（人）：维修领班（人）、强电组人、 弱电组人 、机修及暖通组人、土建组人 。合计 管理服务职员选聘标准为了提供高质素的物业管理服务，我们在鑫银大厦管理处的组建过程中，将严格48、按照下面的要求招聘和选拔鑫银大厦管理处职员，以确保职员的整体素质。 基层管理职员素质要求职位岗位要求行政人事主管、大专及以上文化程度（企管、行政管理优先），有物业管理上岗证书；、具有三年行政、人力资源工作经验，有较强的组织、沟通能力；、熟悉行政人事知识，熟悉相关劳动法规，了解质量管理体系；、熟练运用办公软件及相关软件系统。、年龄：岁 、性别：不限 、身体状况：健康品质培训主 办、全日制大专及以上文化程度（酒店管理、旅游管理专业优先），持有物业管理上岗证书；、具有三年品质管理及职员培训等工作经验，并有较强的组织、沟通、协调能力；、熟悉品质及培训知识，熟悉相关 管理体系；、熟练运用办公软件及相关软49、件系统。、年龄：岁 、性别：不限 、身体状况：健康后勤采购主 办、全日制大专及以上文化程度（经济管理专业优先），持有物业管理上岗证书；、具有三年后勤管理及物资采购等工作经验，并有较强的沟通、协调能力；、了解 管理体系；、熟练运用办公软件及相关软件系统。、年龄：岁 、性别：不限 、身体状况：健康文 员、学历：大专及以上学历。、经验：二年以上相关工作经历，半年以上相关行业工作经验。、证件：有物业管理上岗证，有 内审员证者优先。、技巧：熟练运用办公软件及相关软件系统。、年龄：岁以下 、性别：不限 、身体状况：健康会 计、学历：本科及以上学历（会计专业）。、经验：具有五年以上物业管理行业财务管理经验。50、有会计师事务所工作经验者优先。、证件：有特区会计证及深圳市户口者优先。、技巧：熟悉金蝶（系统）财务软件、有网络知识及财务分析能力。、年龄：岁以下 、性别： 不限 、身体状况：健康出 纳、学历：全日制中专及以上学历（会计类专业优先）。、经验：有出纳从业经验者优先。、证件：具有财政局颁发的会计证及电算会计证。、技巧：熟练运用金蝶财务软件及办公软件。、年龄：岁以下 、性别：不限 、身体状况：健康客户助理、全日制大专及以上文化程度，持有物业管理上岗证，、熟悉行政及人事知识，掌握劳动法规，具有一定的协调沟通能力；、熟悉电脑操作，具有良好的书面表达能力，熟悉文档管理；、年龄：岁以下 、性别：女性优先 、身51、体状况：健康专业工程师、全日制专科及以上学历，机电一体化、电气自动化、给排水、暖通等相关专业；中级以上专业职称者优先；、具有六年以上工作经验，至少有三年以上写字楼或酒店的设备设施管理经验；、具有物业管理上岗证，了解质量管理体系；、熟练操作电脑和运用软件，具有楼宇自控方面的专业知识；、具有较强的沟通、组织和协调能力；、年龄：岁以下 、性别：男性优先 、身体状况：健康司 机、学历：高中及以上学历。、经验：有两年以上牌或牌驾驶经验。、证件：持有中华人民共和国牌或牌驾驶执照。、技巧：熟练掌握国家和地方交通法规，观察能力和应变能力强。、年龄：岁以下 、性别：不限 、身体状况：健康安全主管、男性，岁以下，52、身高1.75M以上，身体健康；、具有六年以上安全管理工作经验，至少四年物业管理或酒店管理经验；、持有物业管理上岗证书，熟悉安全管理知识及消防管理知识；、有较强的沟通、组织及协调能力，熟悉物业管理的法律法规知识；、具有处理突发事件的能力和经验。 作业层职员素质要求职务(岗位)性别要求年龄要求文化程度要求工作技能及工作经验要求秩序维护员男性岁高 中.一年内的退伍军人优先考虑；.身体健康，五官端正；.身高-1.82米，体重公斤以上；.说话清楚，没有明显口音；保洁员不限男性：岁以下初中.男性身高1.65米以上，女性1.55米以上；、有良好的服务素质，身体健康；.能吃苦耐劳，掌握基本的保洁用品及保洁设备53、的使用；.有星级酒店或清洁公司工作经验者优先。女性：岁以下初 中园艺工男性岁以下高中.身高1.65米以上；、有良好的服务素质，身体健康；.能吃苦耐劳，掌握基本的绿化知识及实际经验；.有园艺或绿化公司工作经验者优先。技 工男性岁以下中专 .三年以上相关工作经验； .身高1.65M以上，身体健康；.具有中级以上技能等级证书及操作证，并通过本公司的专业考核；.高压电工、电梯维修、锅炉等需持有特种作业证书。备注：作业职员必须同时具备以下条件：A. 身体健康，无传染病，无不良嗜好，持有健康合格证或体检合格表；B. 三证齐全(身份证、计划生育证及劳务用工证)，有相关的学历证明或技术资格证明；C. 条件优异54、或某一方面具有持长者，可适当放宽其它条件。 管理服务职员的培训为了充分体现鑫银大厦优美舒适的办公环境和人性化物业管理服务模式的典范，必须培养出一支踏实肯干、业务精通、具有良好服务意识和职业道德的物业管理队伍，以确保鑫银大厦物业管理目标的顺利实现。我们对鑫银大厦管理服务职员的培训目标为： 确立职员年度培训在课时以上； 新职员培训率，培训合格率； 管理职员持证上岗率； 特殊工种职员持证上岗率； 职员年度培训率，培训合格率； 确立和完善工作、训练系统、网络。我们将充分凭借某物业多年积累的优秀培训课程、培训师资及培训体系，传递企业理念、服务技能、考核要求，建立互补型、学习型组织，持续提升服务质量。立足55、于战略高度，充分开发鑫银大厦物业管理服务职员的工作潜能，以客户需求为导向，对职员进行分类分层培训，对培训过程以及结果进行适时评估，同时鼓励职员以多种形式参与学习训练。鑫银大厦管理服务职员培训工作的指导思想：我们始终高度重视人力资源的培训与开发，把培训提升到一个战略的高度，我们相信，一个好的管理模式必定包含一个好的人力资源开发机制。我们认为：培训是企业壮大的催化剂；培训是职员职业生涯的加油站；培训是企业给职员最实惠的福利。 我们在职员培训上拟采取如下措施： 结合我司多年来物业管理的经验，并根据物业管理市场及行业动态的最新变化，随时调整培训策略，不断更新培训内容，保证培训效果。 树立“管理者就是培56、训者”的理念。建立“随时、随地、随人”的培训模式，每一位管理职员都担负起培训下属职员的职责。我们尤其强调实际工作中的能力训练，包括日常的工作指令也应该以培训的方式下达，让职员在实践中不断地提高自己的工作能力和绩效。 根据工作需要，建立职员“轮岗培训制度”，建立互补型团队。使每一位服务工作职员都形成我们的服务网的有机结点，而不是孤立的个体。确保优质服务在内部某配合的基础上得以实现，保证“首问责任制”的正常运行。 培训考核绩效化。我们将把鑫银大厦管理处每次培训考核的结果与个人的绩效考核挂钩，目的就是落实培训，量化培训，避免鑫银大厦管理处培训流于形式。 保持课程的持续改进。我们将实际工作经验不断加以57、总结并用以指导职员，防止职员在机械循环的培训中丧失学习动力。同时强调培训形式多样化，采用先进科学的方式（例如拓展训练、感受性训练、游戏等）增加培训的效果。 采用目前国际企管职员流行的“”培训方法即集知识（）、能力（）和技巧（）于一体的培训方法。其中包括讲授法、讨论法、案例法、角色模拟法、对抗辩论法、专题讨论会、参观学习、现场实习和职务轮换等方法。 培训工作制度化，保证职员有足够的培训时间。通过分级考核及末位淘汰制度，形成职员的紧迫感和压力感，将传统的被动接受培训，变为职员自发性的主动参与。 切实推行持证上岗制度，通过委托外培及组织内部技能培训，核发经严格考核的岗位操作证书，既提高职员的实际操作58、能力，也与职员职业生涯规划相结合，提高职员的工作积极性。 培训系统的实施运作： 培训系统图执行评价反馈修正培训计划培训组织培训评估岗位应用 培训的组织形式 培训职责.综合事务部经理负责职员日常培训的计划、协调、组织、考核等工作；.主管级以上的管理职员根据管理处提出的培训计划进行逐级培训，并对培训实施进行评估和反馈。.我们对职员的培训分为三个阶段。即：入职培训转正培训日常管理培训每位新入职职员必须接受为期二周的入职培训，内容详见新职员公共培训科目；三个月试用期满后，职员将接受为期一周的转正培训，考核合格后方可转正。转正以后职员将接受长期连续的日常管理培训，内容详见各工种培训科目表。培训时间. 为59、实现“加油站”式培训，我们对各工种职员亦制订了具体的培训时间要求，完成培训后登录积分，详见下表：职务（岗位）经理及以上项目主管基层管理员（班组长）作业层职员每年培训时间不少于小时不少于小时不少于小时不少于小时. 根据脱产情况培训亦可分为三种，即：全脱产培训、半脱产培训、在职培训。我们坚持以“在职培训为主，脱产培训为辅”的原则。 职员培训常用方法培训类别具体培训方式及方法培训对象培训目的及适用环境综合类.参加拓展训练管理职员促进相互的信任、支持与合作.参加军事训练全体职员增强职员的组织性和自律性.“”的培训管理职员、工程技术职员提高职员职业素养研讨类.视听教育(包括采用投影、录像、电脑演示等)全60、体职员增加感性认识,提高培训效果.头脑风暴法管理职员提高创造力,培养创造性思维.专题讨论会管理职员提高管理水平.案例分析法(包括典型案例、个案、情景模拟等)全体职员提高分析解决问题的能力演练类.模拟角色法全体职员熟悉公司情况及各类业务工作.对抗辩论法管理职员提高职员协调沟通能力.游戏训练法全体职员激励职员工作积极性，培训开展不枯燥学习类.检查表法管理职员提高创造力.快速阅读法管理技术职员培养快速阅读能力讲课类.逆向思维法管理职员培养逆向思维 培训内容及目标.新职员公共培训科目序号公共科目名称具体内容课时军训(包括军事训练和体能训练)天礼仪知识:.常用礼仪知识 .形体训练 .职员行为语言规范课时61、服务意识:.职业道德教育 .如何处理客户投诉 .客户沟通技巧课时企业文化:.企业发展史及基本情况介绍 .企业理念.职员手册 .劳动及人事方面的管理规章制度课时管理对象基本情况介绍及入伙、装修管理要点课时办公楼管理介绍及管理服务特点培训行业法规:国家、深圳市物业管理方面的法规条例课时物业管理基础知识课时突发事件应急处理课时安全知识及消防知识课时质量管理体系、环境质量管理体系知识课时带班实习天.秩序维护员及车管员培训科目序号培训内容培训频率培训目标.单兵队列动作.三大步法.体能训练逢周一至周五,每天训练一小时培养组织纪律性,练就扎实基本功.擒拿格斗基本功 .捕俘拳.防卫术逢周六、周日熟练掌握擒敌及62、防卫技能内务管理每周一次检查评比保持宿舍干净整洁例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟,总结自身存在不足秩序维护服务工作手册每月一次培训考核熟悉秩序维护员岗位职责,操作规程,工作标准.秩序维护服务的规章制度及相关法规政策；.办公楼秩序维护规范每月一次培训考核熟悉相关法律常识,提升理论水平，熟悉了解办公楼等的服务规范消防管理工作手册每月一次培训考核了解消防的基础知识,救火的基本程序及各自职责.突发事件的应急处理.紧急集合演练每月一次提高突发事件处理能力.保洁员培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率 培 训 目 标工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周63、一次提高思想觉悟,总结自身存在不足内务管理每月一次检查保持宿舍干净整洁保洁服务工作手册每月一次培训及考核熟悉保洁员岗位职责,操作规程,工作标准a. 清洁设备操作和保养及清洁用品的使用.办公楼保洁服务规范每季度一次培训和考核提高工作技能,保持工作效率，熟悉了解办公楼区保洁服务规范清洁环保方面的管理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平四害消杀和防治每季度一次熟练掌握消杀程序消防实战演习每半年一次提高消防实战能力.园艺工培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率培 训 目 标工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及分析)每周一次提高思想觉悟,总结自身不足内务管理每月一次检查保持宿64、舍干净整洁园艺服务工作手册每月一次培训及考核熟悉园艺工岗位职责,操作规程,工作标准园林机械、设备的操作保养及农药的使用每季度一次培训和考核提高工作技能,保持工作效率园艺方面的管理条例每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平南方植物生长一般常识绿化管理规划要求每季度一次了解和掌握园林的基础知识消防实战演习每半年一次提高消防实战能力.技工培训科目序号培 训 内 容培 训 频 率培 训 目 标工作例会(政治思想及职业道德教育,工作讲评及技术交流)每月召开一次提高思想觉悟,总结自身不足,增加工作经验三级安全教育每周一次培训增强安全意识，全面掌握公司安全管理机制维修服务工作手册设备管理工作手册65、消防管理工作手册办公楼维修服务规范每月一次培训及考核熟悉技工的岗位职责,操作规程,工作标准；掌握基本的消防知识和设备管理知识；掌握办公楼的维修服务规范房屋维修方面的管理条例,房屋修缮标准每季度一次培训和考核熟悉相关法律常识,提升理论水平鑫银大厦水、电、消防管道走向,设备设施特点,维修服务范围每季度一次培训考核了解和熟悉项目状况,提高工作效率土建、机电、给排水、空调等相关专业的基础管理知识每半年一次培训考核提升职员综某力及素质设备及机具的操作演练和保养规程每半年一次培训和考核检验职员实际操作能力,寻找差距技术大比武每年一次综合评比,提高技能消防实战演习每半年一次提高消防实战能力第四部分 制度和档66、案的建立与管理 管理规章制度“没有规矩，不成某”。健全、规范的管理规章制度是我们实施科学管理、提供优质服务的依据，在日常物业管理实务运行中她既是物业管理的保障，也是实施物业的准则。一个企业管理水平的高低就可以从它是否有健全的规章制度并严格执行上来评判。在鑫银大厦的管理中，我们将严格按照质量管理体系、环境管理体系及职业安全卫生管理体系等三大体系，对鑫银大厦实施专业化、规范化的管理。同时，根据鑫银大厦的实际情况，并结合物业管理的行业法规，制订一套完善的管理规章制度。、管理纲要（）目录模 块编 号名 称公司宣言体系与体系文件（）批准页管理体系运营体系管理体系体系文件管理体系管理纲要管理体系体系文件控67、制管理体系记录控制管理与管理纲要（）管理职责管理承诺管理职责相关方需求和期望管理职责质量、环境、安全方针管理职责策划管理职责职责和权限管理职责管理者代表管理职责沟通管理职责管理评审资源管理资源提供资源管理人力资源资源管理设施及环境资源管理信息管理资源管理供方及合作关系资源管理自然资源和财务资源服务实现实现过程策划服务实现与相关方有关过程服务实现采购服务实现服务提供控制服务实现过程确认服务实现标识及其他控制服务实现测量和监视装置控制测量、分析和改进通用指南测量、分析和改进体系业绩测量测量、分析和改进内部审核测量、分析和改进服务过程监控测量、分析和改进服务产品监控测量、分析和改进不合格控制测量、分68、析和改进数据分析测量、分析和改进持续改进测量、分析和改进纠正措施测量、分析和改进损失的预防行动与行动纲领（）行政资源行动纲领人务资源行动纲领流程资源行动纲领客户资源行动纲领财务资源行动纲领、行政资源（）目录模 块程序文件作业指导书编号名 称编号名 称组织与组织战略()公司简介公司组织结构图管理处组织结构图AM01-03-01管理处分类作业指导书机构职能管理程序AM01-04-01经营战略管理委员会职能AM01-04-02行政资源专业委员会职能AM01-04-03人力资源专业委员会职能AM01-04-04流程资源专业委员会职能AM01-04-05客户资源专业委员会职能AM01-04-06财务资源69、专业委员会职能公司总部AM01-04-07行政事务部职能AM01-04-08人力资源部职能AM01-04-09财务稽核部职能AM01-04-10资产运营部职能AM01-04-11发展研究部职能AM01-04-12市场拓展部职能AM01-04-13物业咨询部职能管理处职能AM01-04-14综合事务部职能AM01-04-15客户服务中心职能AM01-04-16工程管理部职能AM01-04-17秩序维护部职能AM01-04-18保洁部职能人力资源计划管理程序AM01-05-01人力资源计划管理作业指导书某物业运营模式使命宣言诠释公司司歌公司广告词（标语）公司战略目标AM01-10-01经营战略规划70、作业指导书AM01-10-02年度绩效目标计划管理作业指导书行政与行政平台()决策管理程序AM02-01-01决策管理作业指导书行政公文控制程序AM02-02-01行政公文控制作业指导书体系文件控制程序AM02-03-01体系文件编号作业指导书AM02-03-02体系文件编制审批作业指导书AM02-03-03体系文件发放回收作业指导书AM02-03-04文件保密管理作业指导书AM02-03-05信息传递编码作业指导书AM02-03-06流程图编制作业指导书AM02-03-07部门代码一览表AM02-03-08体系文件排版作业指导书文件记录控制程序策划管理程序AM02-05-01项目策划作业指导71、书AM02-05-02物业投标作业指导书信息管理程序AM02-06-01信息管理作业指导书AM02-06-02公文流转使用作业指导书法律、法规管理程序授权管理程序档案管理程序AM02-09-01档案管理作业指导书综合事务管理程序AM02-10-01印信管理作业指导书AM02-10-02车辆管理作业指导书AM02-10-03按待管理作业指导书AM02-10-04就餐管理作业指导书改进与持续改进()持续改进程序AM03-01-01管理提案作业指导书AM03-01-02小组活动作业指导书体系执行检验程序AM03-02-01体系执行检验作业指导书不合格项控制程序AM03-03-01不合格项处置作业指导72、书AM03-03-02同类不合格项分类作业指导书管理评审程序AM03-04-01管理评审作业指导书AM03-04-02五维目标平衡作业指导书系内审程序AM03-05-01体系内审作业指导书纠正和预防程序AM03-06-01不合格项原因消除作业指导书数据分析程序AM03-07-01数据统计分析作业指导书行政绩效测量 ()行政资源绩效测量程序AM04-01-01绩效目标计划评价作业指导书AM04-01-02体系成熟度评价作业指导书、人力资源()目录模块程序文件作业指导书编号名 称编号名 称职位管理（）职位设置程序01-01-01管理处负责人职位说明书01-01-02管理处副总经理职位说明书01-073、1-03客户服务中心职位说明书01-01-04综合事务部职位说明书01-01-05工程管理部职位说明书01-01-06秩序维护部职位说明书01-01-08物业管理处职位说明书人力资源调配程序01-02-01职员招聘作业指导书01-02-02职员录用作业指导书01-02-03竞争上岗作业指导书01-02-04职员辞职（退）作业指导书01-02-05责任人问责制作业指导书01-02-06职员调整作业指导书01-02-07职员离职交接审计作业指导书01-02-08富余人员安置管理作业指导书考勤管理程序01-03-01作息时间与考勤作业指导书01-03-02职员加班管理作业指导书01-03-03请休假74、管理作业指导书薪酬管理程序01-04-01公司总部薪酬发放作业指导书01-04-02公司总部津贴与补贴发放作业指导书01-04-03绩效奖金发放作业指导书01-04-04特殊津贴发放作业指导书01-04-05外驻职员管理作业指导书01-04-06经营责任人薪酬发放作业指导书01-04-07社会保险管理作业指导书01-04-08补充养老保险管理作业指导书01-04-09鑫银大厦管理处薪酬发放作业指导书01-04-10龙奥大厦管理处津贴与补贴发放作业指导书01-04-11职员福利发放作业指导书职业支持（）职业生涯规划管理程序02-01-01公司职业规划管理作业指导书02-01-02职员自我职业规划75、作业指导书02-01-03人力资源储备作业指导书培训管理程序02-02-01培训实施作业指导书02-02-02护卫员培训实施作业指导书内部沟通程序02-03-01内部沟通作业指导书02-03-02职员互动方案作业指导书危害鉴别、风险评估及控制程序02-04-01健康安全危险源评价准则作业指导书02-04-02危险源辩识及分类规则作业指导书02-04-03劳保用品管理作业指导书02-04-04主要健康安全危险源管理方案02-04-05职工伤亡（财产损失）事故报告与处理规定02-04-06职业操守作业指导书02-04-07职员工作危险防护作业指导书02-04-08职员工作服管理作业指导书职员绩效测76、量（）人力资源绩效测量程序03-01-01职员满意指数测量作业指导书03-01-02职员绩效评估作业指导书03-01-03职员行政奖惩作业指导书、财务资源()目录模块程序文件作业指导书编号名 称编号名 称投资管理()产权代表管理程序01-01-01产权代表报告作业指导书投资管理程序01-02-01项目投资管理作业指导书运营管理()收入（费）管理程序02-01-01收费定价作业指导书02-01-02手工收费作业指导书02-01-03电脑收费作业指导书02-01-04发票收据作业指导书停车费收费管理程序02-02-01停车场收费管理作业指导书成本费用报销管理程序02-03-01成本费用报销管理作业77、指导书税务筹划管理程序02-04-01税务筹划管理作业指导书预算管理程序02-05-01预算管理作业指导书合同管理程序02-06-01合同管理作业指导书利润分配管理程序固定资产管理程序02-08-01固定资产管理作业指导书资金管理程序02-09-01资金管理作业指导书财务控制程序02-10-01财务审计作业指导书02-10-02财务监控作业指导书融资管理()融资管理程序03-01-01融资管理作业指导书财务绩效()财务资源绩效测量程序04-01-01财务绩效评价作业指导书、客户资源（）目录模块程序文件作业指导书编号名 称编号名 称客户保持()客户关系维护程序01-01-01业主大会关系维护作业78、指导书01-01-02业主委员会关系维护作业指导书01-01-03关键客户关系维护作业指导书01-01-04开发商关系维护作业指导书目标客户()市场信息管理程序02-01-01目标客户信息及关系管理作业指导书市场拓展项目管理程序（方法）02-02-01可行性分析作业指导书02-02-02投标作业指导书品牌发展()社区互动活动管理程序(策划、实施)03-01-01社区互动活动作业指导书(策划、实施)大型活动管理程序03-02-01大型活动管理作业指导书品牌传播程序03-03-01某物业人报编辑出版作业指导书03-03-02互联网站管理作业指导书社会公共关系协调程序03-04-01社会公共关系协调79、作业指导书视觉识别系统管理程序03-05-01系统使用手册品牌危机程序03-06-01品牌危机处理作业指导书客户绩效测量()客户绩效测量程序04-01-01客户满意指数评价作业指导书04-01-02品牌认同指数评价作业指导书04-01-03市场占有评价作业指导书、流程资源（）目录模块程序文件作业指导书编号名 称编号名 称前期与入伙管理（）前期介入管理程序PM01-01-01前期特约服务作业指导书PM01-01-02物业建议作业指导书PM01-01-03管理处筹建作业指导书PM01-01-04前期外部关系管理作业指导书接管验收程序PM01-02-01接管验收作业指导书PM01-02-02楼宇资料80、移交作业指导书装修管理程序PM01-04-01装修审批要点编制要求PM01-04-02装修管理作业指导书保修管理程序PM01-05-01保修管理作业指导书秩序维护与车管服务()护卫服务管理程序PM02-01-01大堂岗服务作业指导书PM02-01-02巡逻岗服务作业指导书PM02-01-03车场岗服务作业指导书PM02-01-04护卫员服饰配置作业指导书PM02-01-05秩序维护器材配置作业指导书PM02-01-06内务管理作业指导书PM02-01-07护卫员交接班作业指导书PM02-01-08紧急集合作业指导书PM02-01-09布防作业指导书PM02-01-10防火作业指导书PM02-081、1-11常见公共秩序问题处理作业指导书PM02-01-12突发事件处理作业指导书PM02-01-13护卫员礼仪标准PM02-01-14护卫员禁令PM02-01-15停车场责任险报险作业指导书PM02-01-16控制中心管理作业指导书PM02-01-17灭火应急方案制定作业指导书PM02-01-18重点部位安全管理规程PM02-01-19办公室安全管理规程PM02-01-20消防安全检查规程PM02-01-21安全隐患整改规程PM02-01-22会议安全管理规程PM02-01-23职业健康安全管理方案控制程序PM02-01-24职业健康安全管理方案PM02-01-25消防演习规程PM02-01-82、26经理岗位工作规程PM02-01-27主管岗位工作规程PM02-01-28大堂岗位工作规程PM02-01-29车场巡逻岗位工作规程PM02-01-30员工通道岗位工作规程PM02-01-31监控中心岗位工作规程PM02-01-32巡逻岗位工作规程PM02-01-33大门岗位工作规程PM02-01-34车场收费岗位工作规程PM02-01-35巡更管理规程PM02-01-36安全会议管理规程PM02-01-37对讲机使用管理规程PM02-01-38钥匙使用管理规程PM02-01-39对派发卡片、物业内乱窜人员的处理规程PM02-01-40重要宾客及会议接待安全保卫规程PM02-01-41施工现场83、安全管理规程服务提供()客户服务程序PM03-01-01投诉受理作业指导书PM03-01-02咨询、建议受理作业指导书PM03-01-03其它事务受理作业指导书PM03-01-04答客问标准PM03-01-05客户助理礼仪标准PM03-01-06电话接听礼仪标准PM03-01-07客户禁令PM03-01-08客户中心环境标准PM03-01-09客户助理值班作业指导书PM03-01-10报修受理作业指导书PM03-01-11客户档案管理作业指导书PM03-01-12车位租赁受理作业指导书PM03-01-13客户关系管理软件作业指导书PM03-01-14鑫银大厦管理处代收代付和公共水、电抄表及报表84、管理作业指导书PM03-01-15水、电表抄报作业指导书服务供方管理()物料管理程序PM04-01-01物料管理作业指导书服务供方管理程序PM04-02-01服务供方管作业指导书PM04-02-02供方环境因素危险源管理作业指导书外委工程管理程序PM04-03-01外委工程管理作业指导书园艺与保洁管理()保洁服务管理程序PM05-01-01天面保洁作业指导书PM05-01-02地面保洁作业指导书PM05-01-03标准层保法作业指导书PM05-01-04地下室保洁作业指导书PM05-01-05办公楼保洁作业指导书PM05-01-06洗手间保洁作业指导书PM05-01-07游泳池保养作业指导书P85、M05-01-08人工湖保养作业指导书PM05-01-09喷泉保养作业指导书PM05-01-10瓷砖（片）保洁作业指导书PM05-01-11大理石、云石、花岗岩、人造石保养作业指导书PM05-01-12木地板保养作业指导书PM05-01-14地毯保养作业指导书PM05-01-14玻璃门、窗、幕墙保养作业指导书PM05-01-15不锈钢保养作业指导书PM05-01-16皮革保养作业指导书PM05-01-17雨某洁作业指导书PM05-01-18保洁用品使用作业指导书PM05-01-19保洁设备机具使用作业指导书PM05-01-20保洁工作的检验标准PM05-01-21固体废弃物管理作业指导书PM086、5-01-22消杀工作作业指导书PM05-01-23化粪池管理作业指导书PM05-01-24冬季扫雪作业指导书PM05-01-25沙尘暴天气清洁作业指导书圆艺管理程序PM05-02-01草坪养护作业指导书PM05-02-03乔、灌木养护作业指导书PM05-02-05花卉养护作业指导书PM05-02-07藤本植物养护作业指导书PM05-02-09浇水、施肥作业指导书PM05-02-11病虫害防治作业指导书PM05-02-13整形修剪作业指导书PM05-02-15防台风作业指导书PM05-02-16园艺设备机具使用作业指导书PM05-02-18园艺肥料使用作业指导书PM05-02-20园艺工作的检87、验标准设施与设备管理()机电设备设施管理程序PM06-01-01机电设备管理作业指导书PM06-01-02设备房管理作业指导书PM06-01-03维修工作房管理作业指导书PM06-01-04测量仪器管理作业指导书PM06-01-05噪音测量作业指导书PM06-01-06高空作业及应急处理作业指导书PM06-01-07电气维修及应急处理作业指导书PM06-01-08低压配电系统操作及保养作业指导书PM06-01-09给排水系统操作及保养作业指导书PM06-01-10消防系统设备设施操作及保养PM06-01-11安防系统运行和维护保养作业指导书PM06-01-12防避雷系统维护保养作业指导书PM088、6-01-13公共天线维护保养作业指导书PM06-01-14电梯维护保养作业指导书PM06-01-15中央空调机组保养作业指导书PM06-01-16中央空调系统操作作业指导书PM06-01-17发电机组保养作业指导书PM06-01-18发电机组操作作业指导书PM06-01-19水泵运行及保养作业指导书PM06-01-20闭路监控系统保养作业指导书PM06-01-21闭路监控系统操作作业指导书PM06-01-22锅炉保养作业指导书PM06-01-23锅炉运行操作作业指导书房屋本体及公共设施管理控制程序PM06-02-01房屋本体与公共设施管理作业指导书环境管理（）环境因素识别评价与控制程序PM089、7-01-01环境因素调查请单PM07-01-02环境影响评价标准PM07-01-03重大环境因素管理方案流程绩效测量()流程资源绩效测量程序PM08-01-01流程资源绩效评价作业指导书PM08-01-02质量成本评价作业指导书PM08-01-03物业创优作业指导书 档案的建立与管理知识经济的悄然崛起，使信息的重要性日益凸现，信息资源已成为物业管理中不可缺少的组成部份。在鑫银大厦的档案建立与管理中，我们将采用先进的计算机网络技术，对档案进行集中有序、标准规范的管理，配合先进的资料检索软件以达到信息共享、合理利用的目的，同时，我们在信息资料收集中将广开渠道，对龙奥大厦内所有物业项目从主体到配套90、，从建筑到环境，从硬件到软件都建立起相应的管理档案，有效保证物业管理服务的质量，提升物业管理的整体水平。为此，我们建立了一整套从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业管理的需要。 资料的收集我们在鑫银大厦将设立专门的档案柜，并由行政文员负责管理。在资料收集时应保证内容的丰富及渠道的广泛。按照档案的不同类别，我们将通过四个途径进行收集。首先在物业接管移交与原物业公司积极配合，全面、准确地将工程建设产权及工程技术等原始资料接收过来；第二是在进行二次装修阶段收集客户资料；第三是在日常管理中建立和收集房屋维修档案、设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收91、集形成制度化；第四是与设计单位、施工单位积极合作，力争全面的将新工程技术的原始资料接收过来。 资料的整理和分类在收集到原始资料后，某由行政文员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。 资料的归档管理、对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档。在鑫银大厦的档案管理中我们将实行原始文字资料和电脑档案双轨制，并采用先进的客户关系管理系统软件对业主基本资料、房屋管理、设备设施管理、客户投诉、业主维修等方面档案进行网络化管理，确保储存及查阅方式的多元化，尽可能将资料转化为电脑磁盘储存以便于查找。同时运用录像带、录音带、胶卷、照92、片、表格、图片等多种形式保存，使抽象的档案资料具体化、形象化。、对鑫银大厦利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案室的原始资料应严格控制借阅。、行政文员将编制某的档案分类说明书及档案总目录，并按内容、部门、年度、保存期限及保密程度的分类顺序进行组卷、逐一编号，登记造册、编制目录、分柜保存。、为保证鑫银大厦档案的安全和完善，档案资料应配备合适的文件柜、文件盒以及消防器材等，确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期巡查。档案室应避免无关人员任意打开，钥匙交由行政文员专门保管。 档案的使用利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。内部93、员工可通过公司内部局域网，对文件档案按授权范围查阅。业主可通过与公司联网，对鑫银大厦的相关资料进行查询。对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅，并办理借阅手续。 档案的销毁根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁，防止档案的堆积和混淆。对于已过存档期的档案经主管领导批准可销毁，同时建立已销毁文档清单备查。 管理运行档案目录汇编 工程规划及验收 发展商营业执照 投资商营业执照 施工单位营业执照及承建资格证书 工程施工合同 单位工程开工报告 单位工程竣工报告 施工组织设计（方案）报审表、目录 室外工程施工组织设计 图纸会审目录 市政工程有关检查验收记94、录 项目规划证明 项目红线图 建筑工程规划许可证 单位工程施工许可证 投资许可证 征地使用手续 建筑工程竣工验收证书 工程竣工核验证书 环保验收说明书 工程消防验收意见书 房屋及公用设施等竣工和接管验收交接表 建筑、结构、给排水、电气等竣工图目录、文字资料 房屋质量保证书 房屋使用说明书 房屋及共用设施等竣工和接管验收交接表 物业管理机构 物业管理公司简介 物业管理公司资质证书 物业管理公司管理体系文件目录 物业管理公司企业法人营业执照 物业管理公司税务登记证 物业管理公司质量管理组织架构图 物业管理公司章程 物业管理公司企业理念 鑫银大厦物业服务合同 鑫银大厦管理处组织机构图 鑫银大厦管理处95、营业执照 鑫银大厦管理用房手续 鑫银大厦维修基金帐册 公众管理制度 鑫银大厦业主公约 鑫银大厦精神文明建设公约 鑫银大厦房屋管理规定 鑫银大厦二次装修管理规定 鑫银大厦客户搬出入管理规定 鑫银大厦物业租赁管理规定 鑫银大厦服务承诺 鑫银大厦停车场管理规定 鑫银大厦防火与防风管理规定 鑫银大厦治安管理规定 鑫银大厦服务费收取管理规定 鑫银大厦财务公开监督制度 鑫银大厦卫生管理规定 鑫银大厦园林管理规定 鑫银大厦水、电管理规定 鑫银大厦广告、招牌管理规定 鑫银大厦公共设施管理规定 鑫银大厦来访管理规定 客户资料 客户登记表 收楼验收记录 身份证复印件 房屋配套设施权属清册 客户投诉受理登记表 客户96、请修登记表 派工单 客户回访记录表 客户意见征询表 二次装修申请表（如需客户需求） 房屋零修、回访率统计表 智能化管理 应用计算机开展物业管理工作情况简介 消防监控系统操作手册 闭路监控保安系统操作手册 停车场智能管理系统操作手册 安防系统操作手册 收费管理软件使用说明 物料管理软件使用说明 人力资源管理软件使用说明 客户关系管理软件使用说明 远程办公自动化系统 使用说明智能化系统图片 房屋管理及维修养护 导入执行规范报告 企业形象识别系统 整体规划建议报告书 执行手册纲要 执行手册设计合同书 标识名称及设计制作一览表 平面示意图 路标、楼层号、门号（照片） 公共设施周巡查记录 二次装修汇总表97、 户外广告安装审批验收表 房屋外观图片资料 共用设施设备管理 设备分类及代码 设施清单 设备清单 设备台帐 设备年检修计划表 设备保养计划表 测量器具及仪表鉴定计划表 闭路监控系统保养检查记录 道闸系统保养记录表 避雷系统保养记录给排水系统 卫生许可证 清洗消毒许可证 维修企业技术资格等级证书 清洗消毒合同 清洗消毒合格证 操作人员健康合格证 水池(箱)清洗消毒工作时间安排表 水箱、水池清洗清单 清洗消毒记录 水箱、水池清洗加药记录 卫生检测结果报告 水泵保养记录 水泵运行记录 给排水系统设施月检表 阀门季度保养记录表供配电系统 变压器保养记录表 变配电设备巡视记录表 低压配电柜保养记录表 低98、配电柜运行巡视记录表 控制柜保养记录表 发电机月保养记录表 发电机半年保养记录表 发电机运行记录表 发电机年保养记录表弱电系统 卡门禁系统月保养记录 智能化停车场系统月保养记录表 电梯维护保养记录表 中央空调系统月保养记录表 锅炉运行记录 锅炉水质化验记录表 锅炉保养记录表 护卫管理 护卫系统组织机构图 紧急集合方案 对讲机代码一览表 护卫值班记录 来访登记表 突发事件处理单 巡逻路线、时间安排表 岗位设置一览表 夜间查岗记录表 护卫服务每日抽检表 安全疏散图 停车场安全标志 危及人身安全处标识 消防管理 消防组织机构图 消防系统流程图 火警处理程序图 火灾处理程序图 灭火应急方案 消防控制中99、心值班记录 消防设施月保养记录 消防设施年保养记录 风机保养记录 消防设施器材清单 消火栓月检查登记表 灭火器检查登记卡 消防检查和保养记录表 环境管理 环卫设施一览表 保洁系统组织机构图 保洁服务每月检查表 保洁每周抽检表 保洁服务班检表 保洁责任区划分表 保洁承包合同书 除“四害”消杀合同书 垃圾日产日清记录消杀工作记录表“杀虫、灭鼠”消杀确认表园艺分承包方营业执照绿化养护合同年度绿化养护计划绿化每日工作记录绿化周抽检表绿化月抽检表绿化病虫害调查处理记录绿化机具统计表 社区文化 精神文明建设公约 财务收费管理 龙奥大厦物业管理费收费标准 拖欠费用催缴办法 费用催缴通知单 收费情况统计表 维100、修项目参考价目表 财务收支报表第五部分 房屋及室外场地管理 房屋及室外场地管理的特色养护管理延长房屋及室外场地的使用寿命：坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的房屋及室外场地维修养护计划并合理组织实施，可以达到如下目的：延长房屋及室外场地的物质寿命，满足使用人的正常使用功能；延长房屋及室外场地的经济寿命，达到保值增值的效果；降低管理成本支出，减轻使用人经济负担。在此基础上实现房屋及室外场地自身的持续性使用。隐性维修方式：我们将根据专业标准、技术规范，以政府有关物业维修养护的相关法规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和依据，开展房屋及室外场地的维修养护工作。同时，我们根据鑫银大厦实101、际情况，为了充分展示市政府的形象面貌。我们采取隐性维修的方式，即：采取白天点检巡查，发现问题及时处理，如维修量大，影响使用人的使用及形象，将采取晚上进行突击维修的方式。保障白天的正常使用。维修回访制度：我们将制定相应的维修回访制度并进行记录、存档。维修档案制度：我们将适时建立相应的维修档案，进行记录、存档。 房屋及室外场地管理制度保证。我们将严格执行政府有关法规以及房屋修缮范围和标准、房屋完损等级评定标准（试行）、房屋修缮工程质量检验评定标准等相关法规，并结合：质量管理和质量保证标准的要求，根据现场实际情况编制：房屋本体、设施管理程序使用人房屋维修管理程序房屋本体、设施管理工作手册房屋本体、设102、施维修工作手册 房屋及室外场地管理内控标准 公共设施及小品完好率国家标准承诺指标承诺标准无损坏，整洁干净。测定依据完好、基本完好的设施数量总设施数量质量保证措施.制订详细的公共设施及小品维修养护计划，并严格执行。.将以上设施的巡查、保养频率及质量标准量化分解到个人。.日常巡视与定期维修相结合，确保良好状态。 道路、车场完好率国家标准承诺指标承诺标准道路畅通无阻，地面平坦整洁，排水流畅，无随意占道或改变使用功能，车位线外无随意停放。测定依据道路完好面积道路总面积质量保证措施.制定详细的养护计划，并定期组织巡视和保养。.设置车辆疏导岗位，在上下班高峰时间及时疏导，减少对道路的破坏。 房屋零修、急修103、及时率国家标准承诺指标承诺标准接到急修通知分钟到达现场，零修及时完成，不超过小时。测定依据已完成零修急修数总零修急修数质量保证措施.建立严格的房屋修缮制度，实行小时值班，设立使用人报修专线电话。.接到保修电话的客户助理实行首问责任制，对维修诉求实行自始自终的跟踪服务。.维修职员应在接到维修通知单分钟内到达现场，零修立即处理，急修不过夜。.根据龙奥大厦的功能和特点，储备合理数量的常用材料，以备急用。.实行报修填单制，维修完成后经报修人签字确认后返回存档。.每月对维修及时率进行一次统计，结果作为相关部门及个人的考核依据。 房屋及室外场地管理综合维修养护共用部位及公用设施设备的划分维修养护制度实行检104、查手段运用隐性计划预期维修养护关键的共用部位及公用设施设备维修前检查法 综 合定期诊断法诊断维修制主要的共用部位及公用设施设备 维 修事故维修制随时观察法简单的共用部位及公用设施设备 养 护 房屋及室外场地管理日及大、中、小修计划表序号设施名称日常管理内 容定期修养护计划实施方案工作参考标准要求实施效果备注公共通道每日点检一遍，发现问题采取隐性维修并做好记录。维修组负责组织实施点检、维修和检验每周对局部损坏严重的公共通道进行修补或翻新；维修组负责组织实施或委托专业公司进行改造。、公司公共设施点检制度；、公司维修工作手册、公司维修过程的检验。、平整，无坑洼积水；、确保公共通道通畅，使用功能正常，105、无安全隐患；特别在装修期间注意谨防占用公共通道的行为发生沟渠、池、井每周点检一遍，发现问题做好公共设施点检记录并及时处理。维修组负责组织实施点检、维修和检验、每半年全面清掏疏通一次；、每季度清除各类杂物一次；、中修年，大修年。维修组负责组织实施、检验、公司公共设施点检制度；、公司维修工作手册;、公司维修过程的检验。、市政排水管渠工程质量检验标准(01-13-95)；、市政排水管渠工程质量评定标准(01-24-95)；、沟渠、池、井使用功能正常,畅通、无堵塞现象；、完好率达到以上。、加强井盖及雨水蓖子管理,确保完好无损。、雨季来临前进行一次清掏、疏通广场每日点检一次，发现问题，及时维修并做好公共106、设施点检记录。维修组负责组织实施点检、维修和检验、部分场所损坏较严重的，及时隐性维修或更换、每年进行一次中修，每年进行一次大修或更新改造。维修组负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改造、公共设施点检制度；、维修工作手册;、维修过程的检验。、房屋本体、设施设备管理程序、场所使用功能正常，安全可靠；、场所设施完好率。做好季节性预防点检，特别是雨季有关设施的检查工作，确保安全可靠。停车场每日点检一遍，发现问题及时处理。维修组负责组织实施点检、维修和检验、车场内地面有局部沉陷损坏的，及时维修、中修年，大修年。维修组负责组织实施或委托专业公司进行大修、更新改造、公共设施点检制度；、维修工作手册;、维107、修过程的检验。、道路养护技术规范（）、车场使用功能正常可靠；、场地平整，无坑洼积水，完好率达到以上。公共洗手间每日点检一遍并记录，发现问题及时处理并做好公共设施点检记录。保洁组和维修组负责点检、维修和检验、每半年清理一次；、每年检查维护一次。维修组负责组织实施、检验、公司公共设施点检制度；、公司维修工作手册;、公司维修过程的检验。、确保使用功能正常；、清洁美观；、完好率。公用标识系统每日点检一遍并做好公共设施点检记录，发现问题及时处理。维修组负责组织实施点检、维修和检验、每周清洁标识一次；、每月对标识进行维护；、中修年，更新改造年。维修组负责组织实施、检验、标识系统管理程序、公共设施点检制度。108、标识清晰美观；、安装牢固可靠；、完好率达到以上。台风季节应增加点检次数房屋主体承重结构部位每日点检一次并做好记录。维修组负责组织实施点检、维修和检验房屋主体承重结构部位每年中修一次，每年大修或局部更新改造一次。维修组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造、建筑工程施工及验收规范、建筑工程质量评定标准()；、某市城镇房屋修缮范围和标准;、公司公共设施点检制度;、公司维修工作手册、公司维修过程的检验。、构件满足强度、刚度和稳定性要求、房屋各结构部位正常可靠;、完好率达到以上。、结构部位合理、性能完好；、完好率达到以上。加强房屋季节性预防养护，特别是做好潮湿、暴雨及台风天气的点检、维护109、外墙面（玻璃幕墙）每日点检一次并做好记录。维修组负责组织实施点检、维修和检验、对自爆的玻璃幕墙当天采取隐性维修；、每年清洗一次。维修组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造、建筑工程施工及验收规范；、建筑工程质量评定标准()；、某市城镇房屋修缮范围和标准；、房屋渗漏修缮技术规程()。、外墙无渗漏现象；、外墙使用功能正常可靠；、平整、清洁、美观、良好，保持市容观瞻。按照某市城镇房屋完损等级评定实施规定和建设部房屋完损等级评定标准规定对区内各类房屋状况进行评定且每年统计一次，根据评定结果落实房屋修缮项目，保障区内房屋完损等级达到基本完好房和完好房等级。屋面每日点检一次并做好记录。维修组110、负责组织实施点检、维修和检验、每半年检查屋面一次，中修年，大修年；、每年对于局部有大面积损坏的，翻新一次。维修组负责组织实施、检验或委托专业公司进行大修、更新改造、建筑工程施工及验收规范；、某市城镇房屋修缮范围和标准;、建筑工程质量评定标准（）;、房屋渗漏修缮技术规程（）；、公司公共设施点检制度;、公司维修工作手册。、确保使用功能正常可靠；、清洁美观；、完好率达到以上。楼梯间、信道每日点检一次并做好记录。维修组负责组织实施点检、维修和检验、中修年，大修年；、每年粉刷一次。维修组负责组织实施、检验或委托专业公司进行、建筑工程施工及验收规范；、建筑工程质量评定标准()、某市城镇房屋修缮范围和标准;111、公司公共设施点检制度;、公司维修工作手册。、确保使用功能正常可靠；、清洁美观；、完好率达到以上。建立鑫银大厦房屋本体及配套设施等的维修管理资料档案a) 工程项目批准文件b) 工程合同c) 修缮设计图纸或修缮方案说明d) 工程变更通知书e) 技术交底记录或纪要f) 隐蔽工程验收g) 材料实验、构件检验及设备调试资料h) 工程质量事故处理和质量评定资料i) 工程预、决算资料j) 工程竣工验收资料 建立房屋本体及配套设施维修养护点检制度a) 对房屋进行日常管理和维修养护，点检、维修、保养记录完整准确。保持外墙面、建筑小品外观完好、整洁，建材贴面无脱落；玻璃幕墙清洁明亮、无破损；涂料无脱落污渍；室外112、招牌、霓虹灯整洁某无安全隐患，外墙装饰无破损。b) 确保房屋、门窗等共用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率；c) 建立建筑物及附属设施维修、维护计划并按计划组织实施，建立维修回访制度且记录完整。d) 确保室外场地、道路等公用设施的完好和正常使用；及时完成各项零星维修任务，零修合格率。e) 确保建筑物本体完好率以上，物业零修、急修及时率以上，维修合格率。室外红线范围内场地、道路的完好率以上。第六部分 机电设备设施维修养护鑫银大厦机电设备设施管理的重要性及“设备管理专家”重要性：鑫银大厦作为金融机构写字办公楼是某市的地标性建筑之一，为满足其使用功能的需要，前期建设配备了大量113、的机电设备设施，这些机电设备设施数量庞大，功能复杂，价格昂贵；机电设备设施能否正常、可靠、安全的运行，不仅影响到办公大楼的正常使用和物业管理水平，甚至会给政府机关在进行外事招待时留下负面影响。设备管理专家：因此对机电设备设施进行科学的维修养护、为办公大楼的正常使用提供良好保障是物业管理者的一个重要的工作内容。同时，公共安全问题、车辆安全问题、能耗环保问题以及机电设备设施能否满足办公大楼不断发展的使用功能需要，均是物业管理者所需着重考虑的。为此，我们将致力于运用先进的管理技术、科学的养护方法，打造一支机电设备设施管理“专家型”的队伍。 鑫银大厦机电设备设施科学维修养护的价值延长设备使用寿命、降低114、管理成本支出：机电设备设施科学维修养护是现代物业管理的主要内容之一。坚持“因地制宜、科学管养”的方针，编制科学的设备维修养护计划并合理组织实施，可以达到如下目的：满足设备的正常使用功能；延长设备的使用寿命，达到物业的保值增值效果；降低管理成本支出，减轻运营经济负担。在此基础上实现机电设备设施自身的持续性改善和发展。我们将根据专业标准、技术规范，以政府有关物业维修养护的相关法规、以及我们管理体系中的相关操作规程作为标准和准则对公共设施设备进行科学的管理。 鑫银大厦机电设备设施的特色养护管理：“”（全员生产维修体制）：鑫银大厦的机电设备设施采用“”（全员生产维修体制）的物业机电设备设施养护管理，从115、七十年代开始，在系统工程和行为科学学说的影响下，日本先后经历了上世纪五十年代以前的（事后修理）阶段、上世纪五十年代（预防维修）阶段、上世纪六十年代（生产维修）阶段的基础上，于上世纪七十年代至今产生了比较完整的“全员参加的生产维修”即 阶段。其指导思想是“三全”：全效率、全过程、全员；通过“三大要素”既提高（操作、工作）技能、改进（工作、精神）面貌、改善（企业、操作）环境，逐步建立的组织机构、的策略和目标、的主计划、操作者的自主和自动维修程序和活动，实行设备点检制度，通过日常点检和精密点检，按照一定的标准、一定的周期、对设备规定的部位进行点检，以便早期发现设备故障隐患，及时加以修理调整，使设备保116、持其规定的功能。 各种维修养护的功能作用可以分为三类 抑制设备性能的劣化； 测定设备性能的劣化程度； 消除劣化设备。这三类功能作用中，当然首要是做好第一类，即通过日常保养来延缓与推迟设备性能的劣化。但设备生命总有一个衰老过程，设备总是要趋于劣化的，故到一定时期后要进行一次测定，即通过定期保养来掌握设备已劣化到什么程度，离劣化极限还相差多少，这就是第二类的功能作用。当经测定后已达需要修复的程度或已经达到了损坏的程度再进行修复，这就要用第三类的功能作用，即通过修理来消除劣化设备。 设备点检制度：设备点检制度是一种预防性维修方式，可以有效避免计划维修制存在的“过维修“或“欠维修”， 设备点检制度目前117、在某物业内部的机电设备设施管理方面已经是一种成熟的设备管理模式。具体方法为： 主要内容： 推行全员维修制，所有设备运行有关人员都要参加设备维护工作； 对设备进行预防性管理； 以提高生产效益为目标，提高计划性检修。 点检制的具体实施把鑫银大厦划分为若干个区域，每个区域按专业配置点检组，而点检组是点检工作的基本单位，负责对所辖区域的设备进行点检，同时它是设备管理中的一个细胞，是设备的直接管理者，对管好该区域设备负有责任，平时的工作，除了进行点检，还必须整理记录及开展管理业务，就其工作性质而言，与操作方、检修方相比，他们属于管理方，从这个意义上来讲，它处于核心地位。 点检基本原则 定人，按区域、按设118、备、按人员素质要求，明确兼职和专业点检员； 定点，科学地分析，找准设备容易发生故障和劣化的部位，确定设备的维护点以及该点的点检项目和内容； 定量，采用技术诊断和劣化管理方法，进行设备劣化的量化管理； 定周期，制定设备的点检周期，按分工进行日常点检、专业点检和精密点检； 定标准，按照检修技术标准的要求，确定每一个维护检查点参数（如间隙、温度、压力、振动、流量、绝缘等）的正常工作范围； 定点检计划表，既作业卡指导点检员按照规定的路线作业。 定记录，包括作业记录、异常记录、故障记录、倾向记录等。 定作业流程，明确点检作业的流程，包括点检结果的处理程序。运用正确的方法，根据不同设备和不同的点检要求，明119、确点检的具体方法，如用“五感”（视、听、触、味、嗅），或用仪器、工具进行。做到定点记录、定标处理、定期分析、定项设计、定人改进、系统总结。 在工作中严格按照我们在实践中总结出来的九字决，即“看、听、闻、摸、查、测、试、比、记”进行操作，确保物业维修养护的实施效果。 定期开展龙奥大厦机电设备设施完好率的统计工作，以此作为龙奥大厦维修养护的工作导向。根据技术的发展及龙奥大厦功能及客户的需要，逐步对机电设备设施进行改良性维护（改造），扩展机电设备设施功能，在此基础上，实现各机电设备设施的智能化运行，达到对全部机电设备设施的集中监控、一体化管理的目的，使设备运行更加安全、稳定、高效。 机电设备设施设施120、管理流程设施设备正常运行日常点检、保养维修定期维修养护改良性维护（改造）单设备智能运行通过系统集中监控一体化管理 重视设备管理的安全性：建立机电设备设施维护管理安全制度 持证上岗与安全检查从事特殊工种作业的职员（电工、消防中心值班员等），按要求持证上岗。公司安全委员会每季度对设备安全状况等进行一次安全检查、评价，并责成未达标单位对安全隐患进行整改。 事故处理程序当发生设备安全事故后，须立即通知客户中心。在调查人员未赶到现场之前，应尽可能地保护现场，拍照或录像。各小组须按各自职责进行组织人员抢修，保证对客户的服务。事后相关的小组须向安委会主任提交设备安全事故报告，根据报告及调查结果，向客户提出处121、理意见，经理批准后处理。事故处理须坚持“三不放过”的原则。 鑫银大厦机电设备设施管理制度保证制定机电设备设施管理工作手册、维修工作手册、机电设备设施维修养护工作流程等工作手册及文件，作为设备维修养护的制度保证。 鑫银大厦机电设备设施档案的建立和管理鑫银大厦机电设备设施档案的建立和管理包括竣工验收资料、运行档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录、改进计划和设备更新建议等的档案的建立和管理。我们建立了一整套包括竣工验收资料、运行档案、维修管理、巡视记录、投诉与回访记录、改进计划和设备更新建议等的档案。从档案收集、分类、归档、使用到销毁的管理制度，以保证档案管理满足物业维修管理的需要。 资料的收集122、 按照档案的不同类别，我们将通过不同途径进行收集。做好与前物业公司的设备档案移交工作，其次是在日常管理中建立和收集设备运行档案、投诉与回访记录等以及其它相关资料，并将档案的收集形成制度化；第三是通过政府主管部门、公司总部以及国际互联网等获取相关信息。 资料的整理和分类在收集到原始资料后，某由档案管理员集中整理。剔除作废的和无效的记录，修补破损的文档，然后按类别进行装订并整理成册，做到条理清晰、分类合理、易于检索。 建立鑫银大厦维修档案记录建立鑫银大厦维修档案记录，确保鑫银大厦历史资料准确，提高维修及时率。在介入鑫银大厦的机电设备设施管理伊始，我们将对与发展商的各种沟通过程和结果进行记录，按照合123、同的内容规范处理。进入后，我们将对与客户所有交流沟通的过程和结果进行记录，建立维修档案制度，客户在进行请修、沟通、投诉等情况下都会在我们的资料上找到相应的历史记录，以确定维修或处理范围及方式。如果客户电器故障进行报修，我们在首次维修时会对客户的设备情况建立维修档案，如果下次出现同类报修，查询档案我们就可以得知客户设备的规格等情况，维修人员不用再查看现场就可以立即准备相应的材料进行维修。既节约了人力资源，也大大改善了维修的及时率。 建立和完善机电设备设施维修档案我们将对物业的机电设备设施进行某编号，建立相应的档案卡片和台帐（包括登记台帐、分户台帐、分类汇总台帐），并通过输入电脑，利用现代化的管理124、手段进行登记、查询和控制，全面掌握机电设备设施的运行（使用）状况，为龙奥大厦的维修养护提供科学的参考。 资料的归档管理 对于分类整理好的信息资料进行分类保存即为归档。在鑫银大厦的档案管理中我们将实行原始文字资料和电脑档案双轨制，并采用先进的客户档案管理软件对鑫银大厦基本资料、机电设备设施管理、客户投诉、客户维修等方面档案进行网络化管理，确保储存及查阅方式的多元化，尽可能将资料转化为电脑磁盘储存以便于查找。同时运用录像带、录音带、胶卷、照片、表格、图片等多种形式保存，使抽象的档案资料具体化、形象化。 对客户和机电工程管理部利益影响较大的档案应加密保存。这些档案在电脑中按授权级别检索，对保存在档案125、室的原始资料应严格控制借阅。 档案管理员将编制某的档案分类说明书及档案总目录，并按内容、部门、年度、保存期限及保密程度的分类顺序进行组卷、逐一编号，登记造册、编制目录、分柜保存。 为保证档案的安全和完善，档案室应随时保持干燥、通风、清洁，并加装防盗门和防盗网。同时配备合适的文件柜、文件盒以及消防器材等，确保储存地点符合防火、防虫、防鼠、防潮等要求并定期点检。档案室应避免无关人员任意进出，档案室钥匙交由档案管理员专门保管。 档案的使用利用计算机网络技术，并采用先进检索软件，充分发挥档案资料的作用。内部职员可通过机电工程管理部内部局域网，对文件档案按授权范围查阅。客户、公司总部可通过与机电工程管理126、部联网，对机电工程管理部的相关资料进行查询。对借阅原始资料的使用者，按档案的不同密级由相关负责人批准方可借阅，并办理借阅手续。 档案的销毁根据文档的保存期限和性质，定期对过期和作废的文档进行剔除和销毁，防止档案的堆积和混淆。对于已过存档期的档案经主管领导批准可销毁，同时建立已销毁文档清单备查。 设备管理的目标 减少故障停机时间，提高设备有效利用率； 通过有效的管理和设备的改善，保持设备精度、性能； 降低维修成本，在维修某理地使用人、财、物； 不断提高维修技能和水平，使维修人员具有对设备异常的快速反应能力； 采用先进的维修管理方式，选定能预测故障、排除隐患的有预见性、计划性的维修管理制度。 鑫银127、大厦机电设备设施的维修养护 供配电系统鑫银大厦机电设备设施维修部实行小时的设备点检运行、维修养护制度，以保证鑫银大厦机电设备设施的正常运行，所有的点检运行、维修养护人员持证上岗。 供配电系统日常点检 点检内容：高压开关柜、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机、强电井的线缆和封闭母线等。 点检标准：日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准一览表序号日常点检和日常保养内容周期工作标准变压器(非用电高峰期)：看、听、嗅运行每日两次记录点检每日两次变压器声音应发出持续均匀的“嗡嗡”声，没有机械震动声和放电声等异常声音；变压器的高低压侧电缆头和母排的搭接头无发热、变色、发生异味、锈蚀等现象；变128、压器的外壳接地无锈蚀、脱节现象，所有变压器外壳、垫片、瓷套、接头有无破损、变色和异味；电缆沟内有无积水、杂物；油浸式变压器油是否呈亮黄色，油位刻度，无漏油和渗油现象，吸湿器应干燥。变压器(用电高峰期)看、听、嗅运行两小时一次点检每日两次高、低压配电柜(非用电高峰期) 看、听、嗅运行每日两次点检每日两次配电柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；柜身无变形、破损、积尘；仪表无变形和读数不准；断路器无破损、异味、异声等现象；低压配电功率因素补偿柜内电容器无膨胀变形、变色，接线及接地良好。高、低压配电柜(用电高峰期) 看、听、嗅运行两小时一次点检每日两次发电机看、摸、查、测点检每周一次柴油发电机组柴油129、管道、机油管道、各油接头处应无渗漏；燃油应充足，柴油、机油、冷却水应在充足刻度；蓄电池电量应充足；系统各线路接头应无松动；外壳、机身无渗油变形和锈蚀，接地牢固，机身洁净；皮带无破损、油渍、松紧应适度；公共照明（楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯）点检每周一次检查各灯具是否正常、修复或更换各损坏的灯具；线路故障点的统计，上报龙奥大厦维修部客户服务中心；鑫银大厦区域内的路灯由中班运行工作业。公共照明（鑫银大厦区域内的路灯、室外背景灯、广告灯等）看、听、嗅、查、测点检每日一次控制柜看、听、嗅点检每周一次电压表，电流表，指示灯等指示值应在额定值范围；控制开关应在规定位置；控制柜内所有空气开关、接触器、热继130、电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。设备房：设备及设备房间的清洁点检每周一次清洁：设备及设备房间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴经检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。同时应编制鑫银大厦的鑫银大厦日常点检路线表，依据鑫银大厦日常点检路线表对设备进行日常点检，同时规范记录鑫银大厦日常点检卡。 点检的反馈、检查： 对鑫银大厦的供电设备进行日常点检工作中，发现需要紧急检修时，点检员应及时处理，运行组长每天应对鑫银大厦日常点检卡进行查看，发现有点检员处理不了的问题时，组长应及时安排人131、员支援处理，运行组解决不了时，运行组长要立即向龙奥大厦机电设备设施维修部客户服务中心进行转达，由维修中心及时按程序进行处理。经理、专业工程师每月应对龙奥大厦区域的鑫银大厦日常点检卡进行复查，发现需要检修时，应及时向维修中心进行转达，由维修中心及时按程序进行处理。零修合格率。 供配电设备的安全运行 变压器的运行：每日对变压器的各项运行参数进行两次（用电高峰期时每二小时一次）记录，应包括：三相电压、三相电流、三相温度、变压器室温度等参数应在额定值范围内。 低压配电柜（进线柜、电容柜）运行：每日对低压配电柜（进线柜、电容柜）的各项运行参数进行两次（用电高峰期时每二小时一次）记录，应包括：三相电压、三132、相电流、电容柜功率因素（）值、配电室温度等参数应在额定值范围内。 柴油发电机系统：柴油发电机运行是指市电停止供应时的柴油发电机运行。每次柴油发电机运行时必须对各项运行参数进行记录，应包括：发电机的电压、电流、频率、转速、油压、水温、冷却水位、机油液位、燃油液位、室温、烟色、蓄电池电压（）、蓄电池自动浮充电系统电量、柴油过滤器水分、室温等参数应在水泵的额定值范围内。专业工程师应根据柴油发电机规格型号分别制定鑫银大厦发电机组运行作业指导书，经经理批准后实施. 供配电系统的保养 变压器的保养：分例行保养和预防性试验。 例行保养：运行中变压器每半年例行保养一次。做好保养记录。 变压器的预防性试验：变压133、器每年做一次预防性试验，达到预防事故之目的。 低压配电柜每半年保养一次 发电机组的保养： 每半月开动发电机空载试机一次，每次半小时; 每年保养并试机一次（一小时）; 控制柜的保养 ：分半年保养、年保养两种。 保养过程中的注意事项： 必须设专人监护。 工作前必须验电 、放电。 检修人员应对整个配电柜的电气、机械联锁情况熟悉并会操作。 母排检修时，应对线路中的残余电荷进行充分放电。 保养时用接地电阻测试仪测试高压室、配电室、变压器接地网、电缆沟接地支架、低压配电柜（箱）的接地电阻应。 电流互感器在工作中二次侧不准开路；电压互感器在工作中二次侧不准短路。 停电应急方案 发生突然停电值班人员应首先通知134、运行组长，同时查明停电原因; 如为市电停电应及时启动发电机，如发电机已经启动，应检查发电机的运行状态，检查各开关位置是否正确，确保各设备都已送电. 如为事故停电应尽快查明事故原因，如可以启动发电机则应按上述程序处理，并由运行组长组织及时修复设备，恢复送电. 智能化系统 智能化系统的构成根据龙奥大厦的实际情况，鑫银大厦智能化系统由以下各子系统组成： 变配电智能化监控系统随着技术的进步特别是计算机网络技术的进步和发展，使我们对变配电系统实行综合自动化及系统管理、以实现高稳定性和高安全性的高质量供电（源）的要求得以实现：以计算机技术为基础的检测技术、网络技术、数据库技术和图形技术的发展和应用，促进了135、传统的变配电系统的控制与管理向智能化管理及系统的网络集成转化。采用变配电智能化监控系统可为变配电系统中的高压系统、低压系统（配电及电动机控制）、变压器和其他设备提供智能化、一体化的监控平台，实现变配电系统中各类设备综合自动化的无缝连接并提供完善的控制与管理信息，实现了不同的设备均可在系统中得到有效的连接和扩展，使操作更简便、精确、快捷，在提高用电质量的同时，用电更经济、合理，运行费用更低；实现了高管理水平、低管理成本，使系统运行更安全、可靠和高效。 智能安全防范系统虽然起决定作用的是人的因素，但不可否认的是：良好的硬件设施，可以弥补人的因素中的不足之处，使其得到强化，实现高效安全管理。龙奥大厦136、的智能安防系统包含有： 智能巡更系统智能巡更系统可对保安人员的工作状态、工作情况进行记录，对保安人员的工作起到促进和监督作用。系统可以灵活的设置各种复杂的巡更路线。允许签卡的范围和迟到早退范围。系统自动判断巡更签到数据，找出正常、异常并可打印任意时间段的巡更总表和明细表。 智能卡（卡）消费（收费）系统充分体现卡的“一卡通”优势，发行、充值后的卡，便可作为鑫银大厦内部的信用卡代替现金流通，使鑫银大厦内部消费电子化，制度化。可用于购物、就餐、停车场收费、借阅图书、健身、医疗等其它内部消费。一方面为消费者提供便捷的服务，当持卡人在消费机读卡消费，消费机将记录个人信息、时间、消费金额等信息，并可根据要137、求设置卡的权限；另一方面可实现完全自动化结算.准确快捷，并方便财务稽查。 室内的报警系统（包括室内紧急报警按钮、门磁、红外探头等）。 智能停车场管理系统智能化系统的思想是实现真正意义上的智能化，管理人员可以在车场环境外的任意固定地点对于车场执行完全控制权，完成各种统计、监视、报警、引导等功能，为使用者提供一种全新的现代化气息。可实现停车场方便、快捷、准确的收费功能、车辆保管的安全性功能和经济合理的运营成本。 楼宇自控系统作为龙奥大厦智能系统的的信息中心和控制中心，使各子系统能有效的结合在一起，实现信息共享、资源共享，并能对所有信息进行处理，使之得到有效使用。并采用当代先进的集散型控制技术把各类138、建筑设备进行全面、实时的监控，提高了建筑设备的运行质量，为建筑物的管理者提供集中的显示操作控制和强大的运行数据处理功能、减少管理的工作量，降低建筑设备的能源消耗，在建筑物中起着重要作用。 鑫银大厦智能化系统的管理设想智能化设备的管理，是建立在非智能化设备基础上，但有着更高要求。智能化设备的运行和维护管理是确保 “长治久安”的基础和保证，是扩展和提升服务功能的前提。智能系统集中了现代科学技术提供的最新设备和产品，这些设备和产品组成的系统为实现广场一流的服务提供了保证。 我们将以预防性维修为主的思想指导鑫银大厦智能化设备维修保养，根据不同设备性能的特点制定不同时限的设备维修保养计划和严格的保养标准139、，使智能化设备保养维修工作达到标准化和表格化；建立智能化设备维修保养数据库，收集和整理完整的维修图纸、历史记录等文档。 龙奥大厦智能化设备的管理内容设备管理是保证设备正常运行和完好率的重要环节，智能化设备管理的主要内容包括：实现机电设备设施的专业化、规范化管理，使设备综合效能最大化和设备寿命周期费用最小化，追求设备零故障，保证设备满足客户要求等。 智能化系统的建档及资料管理： 智能化系统的档案分实物档案和电子档案两种 智能化系统实物档案内容：包括中心的竣工图纸（和光盘）、级机电设备设施设施的资料、级机电设备设施设施资料、设备（设施）档案卡、大中修记录、更新改造（外委工程）记录、日常维护保养记录140、相关随机文件和资料，并按机电设备设施设施管理级别分类进行归类存档，同时在规定的存档期内保存。 建立动态的电子档案卡，方便客户随时掌握智能化系统运行情况。 机房管理 机房内安排人员进行小时值班，值班人员认真做好当班记录，并做好交接班记录. 值班人员严格遵守岗位职责和有关的规章制度. 严禁与机房无关的人员进入机房，非工作人员严禁操作、使用机房内的有关设备。 严格遵循机房的各项操作规程，按时完成周期检测，并做好日常维护工作，确保机房内设备的正常运行. 未经同意，值班人员不得随意修改各类管理数据. 智能化系统的日常点检、维修养护： 根据龙奥大厦的实际情况编制鑫银大厦日常点检路线表及鑫银大厦日常点检卡141、，依据鑫银大厦日常点检路线表对所在中心设备进行日常点检，同时规范记录鑫银大厦日常点检卡。 通过”五定”（定点、定标准、定方法、定周期、定人员）的方法对设备进行设备日常点检管理。 日常保养与日常点检一同进行。 日常（点检）保养的内容、周期、标准日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准一览表序号日常点检和日常保养内容周期工作标准闭路监控系统（录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源）看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计，上报客户中心。卡门禁系统保养看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关142、闭门器松紧适宜；系统故障点的统计，上报客户中心。智能化停车场（道闸）系统看、听、嗅、查、测点检每周一次所有电气接头有无破损、变色和异味；道闸能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无破损；读卡器读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计，上报客户中心。防盗报警系统看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味； 控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客户中心。系统看、听、嗅、查、测点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；电脑各项参数、图像应正常运行功能各基站、控制中心主机应正常运行；系统故障点的统计，上报客户中心。 智能化143、系统的定期保养： 定期保养的内容、周期、标准机电设备设施运行维护保养工作标准（安防系统）序号项 目周期工作内容及标准闭路监控系统（录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源）点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；应达到正常运行功能；系统故障点的统计及处理。闭路监控系统保养每月检查支撑杆地脚螺栓是否松动（螺栓加黄油保护）；检查转动部分的连线是否有破裂、拉断现象；检查转动部分的润滑情况，并加润滑油。检查室外防雨、防风、防尘罩的密封性，镜头擦洗一次，散热风扇清理一次，镜头焦距调校一次。检查云台的灵活性、运转角度是否正常。做好防腐防锈工作，对铁件部分要定期刷防锈漆。卡门禁系统（电源、144、主机、读卡器、门（电磁）锁、防盗门、闭门器）的点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；门能正常开关、闭门器松紧适宜；系统故障点的统计及处理。卡门禁系统保养每月检查电源是否正常： 电源箱是否固定牢固，电源输入电压及输出电压是否符合标准，接线端子紧固，电源指示灯是否良好. 检查电磁铁是否吸合良好、间隙过大或发生偏差。检查主机工作是否正常： 检查主机箱表面清洁，无锈，固定螺丝有无松动，外壳接地是否良好。主控板有无松动，按键应灵活，接线应牢固，显示清晰.检查室外读卡器、电源箱及电磁锁的防雨、防尘的密封性，清扫灰尘。 检查门锁线有无磨损， 门锁，门磁继电器，动作灵活，有无异响，工作电压是否符合标准145、. 门锁门磁、读卡器与主机板连接导线绝缘是否良好，连接点紧固。检查读卡器电源指示灯是否正常，表面清洁，固定螺丝有无松动。检查读卡器与主机板的通讯是否良好。检查电控锁的动作是否灵活可靠。防盗门闭门器检查。智能化停车场（道闸齿轮箱、挡车杆、荧光膜、读卡器、所有电气接头、电脑）的点检每日一次所有电气接头有无破损、变色和异味；道闸能正常开关；道闸齿轮箱无渗油、机械部分无卡阻；挡车杆、荧光膜应完好无破损；读卡器读卡正常；电脑各项参数、图像应正常运行；系统故障点的统计及处理。智能化停车场系统保养每季修整挡车杆、修补反光膜，转动部分加油、齿轮箱补充机油、线头紧固、限位开关调整、防雨密封检查。清洁各部位：读卡146、器箱内清洁、感应灵敏度检查调整、摄像及清晰度调整。检查能否自动和手动开闸、检查车场收费系统是否正常、检查摄像照明及图片存取是否正常、挡车杆气动防砸车系统是否正常、地感试验是否正常、光纤电缆联接、紧固测试进出口系统是否协调、检查网络连线是否正常，电脑记录（刻录光盘）应保存一年。检查电脑记录。道闸系统保养每季修整挡车杆，对反光膜脱胶或脱落的进行修复。取下顶盖，打开箱门，对各转动轴加润滑油。 补充齿轮箱内机油。全面紧固电线接头，检查电容器有无失效或漏油现象，如有应立即替换。限位开关应调试在正常位置。检查箱门、箱盖密封，防止雨水进入。查验齿轮磨损情况、平衡弹簧情况，严重时应更换；限位开关应紧固。全面清147、洁箱内各部件灰尘。系统保养每月一次所有电气接头有无破损、变色和异味；电脑各项参数、图像应正常运行功能，测试模块系统是否协调、检查网络连线是否正常各基站、控制中心主机应正常运行；系统故障点的维修， 智能化系统改进措施 安防系统改进措施及经验安防设备主要由闭路电视监控系统、门禁系统、巡更系统和闯入报警系统等组成。 闭路电视监控系统：因为设计原因或建筑物功能的改变，往往原来的安防设备起不到应有报警功能，需要根据鑫银大厦的实际情况重新对重点部位进行设备安装或改进。由于目前国内物业管理的闭路电视录像事后调查多于即时监控，因此鑫银大厦的所有（人员及货物的）出入口最为重要。这些位置的录像记录可以为案件的调查148、提供有力帮助，并在需要时作为相关证据。原则上，在成本许可的情况下，关键区域应用多个摄像头交叉覆盖，以消除死角。 门禁系统：目前通常采取非接触式的电子卡，结合职员的身份卡，可以有效地控制商业鑫银大厦出入人员。门禁软件可以设置职员的不同权限，并记录职员的进出信息，有些更有考勤功能。除了电子卡门禁外，现在还有指纹、掌纹及面部识别等先进的电子门禁系统。 重视楼控系统的相关管理经验：根据我们的长期实践，总结出了一套管理经验，以确保达到“低成本管理、高寿命使用”的楼控系统管理目的，使系统发挥的作用最大化。 组成楼宇自控系统（）主要前端装置：有检测装置；有各类型传感器（如温度传感器、压力、压差传感器等）；有149、直接数位控制器：简称，采用计算机数字输出信号去直接控制电动水阀阀门的开度。执行器及电动阀门，以下几个条件（因素）直接影响到系统精确控制程度： 系统前端所测信号准确尤其是象温度这样的模拟信号必须尽可能准确。 如何保证系统前端信号准确，我们采取以下措施： 合理配置前端传感器数量。探测点数设置过少，则无法取得精确的前端信号；而前端传感器数量（点数表）过多的话易造某号之间耦合，也使系统成本增大。 正确选择传感器的安装位置。举例来说，安装于送风管道内的温度传感器如果安装在靠近机组送风口处，则传感器检测得到温度值可能偏低；如 果安装在离送风口较远，则传感器测得温度值可能要高一些。这就必须根据风管的实际情况150、合理调整传感器安装位置。 系统控制环节少、能提供丰富的控制积算软件。 目前各厂商提供（直接数位控制器），采用的是计算机数字输出信号去直接控制电动水阀阀门的开度，而无须中间调节器； 保证阀门的“零”开度，各类电动水阀是系统主要执行机构，在空调运行控制过程中阀门开度是系统主要调节内容。其中，保证阀门“零”开度是系统控制精度重要保证。 系统的维修养护据有关资料显示：长期来国内的系统由于受工程质量的影响，实际能正常投入运行的系统项目并不多，这使得前期投入价格昂贵的系统不能对建筑物内的电力供应系统、冷热源系统、空调系统、照明系统、给排水系统、智能车场管理系统等进行实时性、可靠性、安全性、易操作性、易维护151、性、控制精度等方面进行发挥作用。为此，我们将针对龙奥大厦的系统制定出一套科学、合理管理方案。 系统的资料管理系统的资料管理包括：系统选型论证、系统规模容量、控制工艺说明、系统功能说明及性能指标、系统结构图、各子系统控制原理图、系统设备布置与布线图、与系统监控相关的动力配电箱电气原理图、现场设备安装图、站与中央管理工作站操作员站的监控过程程序流程图、中央监控室设备布置图、系统供货合同及工程合同、系统施工质量检查记录、相关的工程设计变更单、系统投入运行后的运行记录等资料。 系统的检测系统的检测一般分为三个层次：中央监控站、子系统（站）与现场设备（传感器、变送器、执行机构等）来进行功能检测。 中央监152、控站的检测中央监控站是对楼宇内各子系统的站数据进行采集、刷新、控制和报警的中央处理装置。检测的项目如下： 在中央监控站上观察现场状态的变化，中央监控站屏幕上的状态数据是否不断被刷新及其响应时间； 通过中央监控站控制下属系统模拟输出量或数字输出量，观察现场执行机构或对象是否动作正确、有效及动作响应返回中央监控站的时间；人为在站的输入侧制造故障时，观察在中央监控站屏幕是否有报警故障数据登陆，并发出声响提示及其响应时间； 人为制造中央监控站失电，重新恢复送电后，中央监控站是否丢失数据、能否自动恢复全部监控管理功能； 检测中央监控站是否对进行操作的人员赋予操作权限，以确保系统的安全。应从非法操作、越权153、操作的拒绝，给以证实； 人机界面是否汉化，由中央监控站屏幕以画面查询、控制设备状态、观察设备运行过程是否直观操作方便，以证实界面的友好性； 子系统的检测子系统（站）是一个可以独立运行的（下位机）计算机监控系统，对现场各种传感器、变送器的过程信号不断进行采集、计算、控制、报警等，通过通信网络传送到（上位机）中央监控站的数据库，供中央监控站进行实时显示、控制、报警、打印等。检测子系统的项目如下：启停建筑设备，观察各相关设备与执行机构动作的顺序是否符合工艺要求； 改变建筑设备工况的设定值，观察各相关执行机构动作的顺序趋势是否符合工艺要求； 人为制造中央监控站停机，观察各子系统（站）能否正常工作； 人154、为制造子系统（站）失电，重新恢复送电后，子系统能否自动恢复失电前设置的运行状态； 人为制造子系统（站）与中央监控站通信网络中断，现场设备是否保持正常的自动运行状态，且中央监控站是否有站离线故障报警信号登录； 检测子系统（站）时钟是否与中央监控站时钟保持同步，以实现中央监控站对各类子系统（站）进行监控。 现场设备的检测根据系统设计监控要求，某号分为模拟量和开关量。传感器、变送器是将各种物理量（温度、湿度、压差、流量、电动阀开度、液位、电压、电流、功率、功率因数、运行状态等）转换成相应的某号的装置。执行机构是根据输出的控制信号进行工作的装置。现场设备的检测项目如下： 检查现场的传感器、变送器、执行155、机构、箱安装是否规范、合理，便于维护； 检测中央监控站所显示的数据、状态是否与现场的读数、状态一致； 检测执行机构的动作范围、动作顺序是否与设计的工艺相符； 当参数超过允许范围时，是否产生报警信号； 在中央监控站控制下的执行机构动作是否正常。 功能检测 系统对建筑设备的监控通常是按功能与区域实现的。因此，检测功能也是按区域进行的。 以空调和公共照明区域为例。空调区域是人们工作、休息的场所，在系统的控制下，空调系统应保证提供舒适的室内温度和良好的空气品质。检测空调和公共照明区域的项目如下： 检测中央监控站对空调系统的控制是否能按时间表进行； 检测空调区域温度、湿度是否与中央监控站显示数据相符； 156、检测室内二氧化碳含量是否符合卫生标准； 检测能否根据时间程序，控制公共照明区域灯的开关和设置夜间照明，以达到节能的目的。 通过对以上三个层次和功能的检测，可以对系统的实时性、可靠性、安全性、易操作性、易维护性、设备的安装质量、控制精度作出综合评价，对存在的问题提出整改意见。通过整改使被检测的系统达到正常运行的功效。 系某般存在的问题在系统检测中通常遇到的问题及其主要原因有以下几方面。 少数建筑专业、暖通专业和电气专业的设计人员在扩初设计时没有很好配合，以至空调机房空间过小，设备维护通道难以行走；新风口位置设置不合理，新风质量不理想；电气控制箱缺少与系统相配的电气输入出端等。 部分系统设计与工程157、实施人员对建筑设备不熟悉、对设备系统的整体了解不深入，致使传感器位置设置错误、电动调节阀关闭压力不够、甚至系统缺少应有的传感器与软件工具。 部分系统设计与工程实施人员对空调系统的运行工况和工艺了解不全面，结果系统对空调系统的运行控制方式不合理，不能达到有效的节能目标。 有些施工人员在设备安装过程中，没有按照规范操作，接线错误、传感器安装位置错误、执行机构与设备连接不牢固、箱内布线乱、箱体进出线处不加保护橡皮垫圈、金属软管乱拉、接地系统混乱等，给系统的正常运行带来隐患。 少数设备管理方在系统投运后，未能进行必要的维护 保养；系统操作管理人员缺乏专业技能训练，致使原本正常的系统频发故障。 系统的工158、程竣工文档不全，操作手册未汉化并缺少针对性，影响后续人员对系统的了解与掌握。 消防系统鑫银大厦的消防系统数量庞大，功能复杂，消防系统能否正常使用，将直接威胁到生命和财产安全，消防设备的管理将是机电设备设施管理工作当中的重要工作，因此我们将在消防中心设置小时的值班制度，建立完整的消防设备维修档案，定期做好设备测试工作，发现问题及时处理，对过期的灭火器及时进行更换，零修合格率为，确保消防设备的正常运行。 消防系统的日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准序号日常点检和日常保养内容周期工作标准消防系统（火灾报警控制器、消防联动控制柜）看、听、嗅、查、测点检每某次柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；159、消防系统报警故障点的统计，上报客户中心。 消防系统的定期保养：一、机电设备设施运行维护保养工作标准（消防）序号项目周期工作内容及标准火灾报警控制器、消防联动控制柜每日柜内所有电气接头有无破损、变色和异味；消防系统报警故障点的统计及处理。消防泵（栓）系统检查保养每月检查消火栓内配件是否齐全，并抽检消火栓按钮是否可以启泵。报警系统检查保养每月对烟感、手动报警按钮抽检；并检查其安装是否牢固、正确。防排烟系统检查保养每季正压风机、排烟风机应处于“自动”状态，运行时送、排烟压力应充足，各楼层防火门均在关闭状态，送风、排烟管道无堵塞。线头压接和继电器接触应良好，电机接地线牢固；风机叶轮转动灵活无卡阻，及时160、检查(替换)轴承润滑油；风口外观良好，无脱落，无机械损伤。灭火系统检查保养每月贮存容器的压力指标检查贮存压力，贮存压力应符合规定，正常值应在规定的之内。检查系统是否有机械损伤和失灵情况，所有的铅封和保险带都应完好无损；有无漏气现象产生的环境污染。检查喷嘴在封闭空间中位置有否改动，确保喷嘴喷射无任何障碍。 检查所有的出口，确保畅通。检查灭火控制器控制面板的电路显示应正常。 卸下电动启动装置，触发两路探测器，看控制器的响应程度是否正常，气笛是否发声，延迟时间是否符合要求，电动启动装置是否会有动作的声音。拆下储气罐上同型号压力表送检，以校准表为基准表，储气罐为压力发生器，核对其它同型号表。疏散系统检161、查保养每月每月应保养：检查疏散指示灯市电和蓄电池电源均应正常；每月每灯的备用电池应亮灯半小时，使电池放电后再充电，延长电池寿命。通讯系统检查保养每月每月应检查报警电话能否正常通话。每月应检查楼层通讯对讲系统能否正常通话。每月应进行选层广播一次 紧急事件处理 雷击事件处理： 发生雷击预兆时，运行组值班人员应迅速到消防值班室。 有人员击伤时，迅速抢救（人工呼吸和胸外挤压法），同时打急救电话。 造成人员伤亡时，第一时间通知保险公司，配合客户保护好现场，同时通知公安机关前来处理。 雷击造成停电时，先关闭电源，同时通知客户不要外出及停电原因。 雷击过后，运行组值班人员和相关责任人检查供电、供水系统是否正162、常，设施设备是否正常，确认正常后马上送电。 给排水系统给排水设备运行维护是指为保证鑫银大厦给排水设备、设施的正常运行使用所进行的日常养护维修、点检、定期保养、大、中、小修以及突发事件的处理标准。 给排水系统的日常维护保养水泵房值班室实行小时运行值班，通过加强日常点检巡视工作，防止跑、冒、滴、漏，保持机电设备设施完好；保证给排水系统的安全稳定运行。日常点检工作内容包括：公共供水系统（含：高区生活泵、低区生活泵、变频柜控制柜、生活恒压泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵）、公共污水及雨水系统（含：排污潜水泵）、每日对水泵的各项运行参数进行两次记录，应包括：电压、电流、压力等参数应在水泵的额定值范围内。163、日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准一览表日常点检和日常保养内容周期工作标准水泵（生活水泵）看、听、嗅、摸、查、测运行每日两次点检每日两次水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；水泵轴下滴水量应在内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、缺润滑脂、积屑等现象；水箱看、查、测164、点检每周一次浮球阀（水位控制器）能正常开启、关闭；水箱盖和纱网无破损、应锁好。 给排水系统的定期维护保养内容、周期及标准机电设备设施运行维护保养工作标准(给排水)项目周期工作内容及标准水泵保养每月检查、补充水泵轴承及水泵电机轴承润滑脂，水泵轴承及水泵电机轴承每隔个月润滑一次，加入润滑脂不应超过轴承室的，否则将导致轴承过热，如有油质变色、有铁屑等现象应全部更换。漏水检查：盘根应良好，泵体无渗水、溢水、沙眼等情况，水泵运行时，水泵轴下在间断性滴水属正常现象，但渗水量应约为宜（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象。水泵和电机要转动灵活无卡壳，泵轴与电机轴在同一中心线，水泵联轴器每月检查一次165、，检查时应注意联轴器是否旋转自然，并保持偏差不超过，机座地脚螺栓应紧固、无锈蚀（应始终保持有防锈措施）、垫片齐全。消防水泵点动运行每月试验水泵是否可正常运行。减压阀组检查每月检查减压阀工作是否正常，并对压差进行调校。水箱浮球检查每日检查浮球阀是否可正常开启、关闭，水箱盖是否锁好。阀门保养每季度阀门开闭灵活、无卡阻，关闭严密，无漏水现象；阀体手柄（手轮）完好，阀杆润滑好，外观整洁；对阀门连接铜阀芯的传动杆加注黄油，做好防腐，以确保阀门开闭自如；对阀门上的螺栓进行防腐除锈，加黄油；对阀门漏水部分加盘根，堵漏；检查阀门与法兰盘连接部分胶垫有无老化、漏水现象，如有则需提前停水，更换胶垫，紧固螺丝。压力166、表指针灵活，指示准确，表盘清晰，位置便于观察，紧固良好，表阀及接头无渗水。阀门、管道及附件应外观整洁，油漆完好，标志清楚，铭牌字迹清晰。机电设备设施运行维护保养工作标准（水泵控制柜）项目周期工作内容及标准点检每周一次检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在额定范围；控制开关是否在规定位置；控制柜内所有接触器、电气元件和接头有无损坏、变色和异味。例行保养半年关掉控制柜电源，检查柜内的各类开关、接触器有无损坏。紧固所有接线端子。检查电压表，电流表，指示灯等工作是否正常，指示值是否在断电后的适宜位置。对有控制板（即电子元件）的，先对人体自身静电进行放电后，再对电路组件进行检查和清洁，元167、件有否损坏。检查柜内所有的电容器，有否鼓涨或流液现象，如有要及时更换。检查所有指示标志及线头标志是否清洁，柜表面油漆有无脱落，有问题要及时修补。对柜内外进行一次全面清洁检查，不准有遗留物。接通控制电源，注意有无异常响声及异味，检查各指示部件的工作状态应正常，对有弱电控制板的要用万用表检查板上输入电压是否正常。测量绝缘电阻一年用绝缘摇表测试线路的绝缘电阻（）。测量接地电阻用对地电阻测试仪测试控制柜的接地电阻（）。 用水供水系统管理规定： 由工程管理部指派一名责任心强、身体健康的技工负责楼宇水池、水箱的钥匙管理以及水池、水箱的清洗工作，做到专人负责，持证上岗。 在非限水季节（以市政府通知为准），鑫168、银大厦工程管理部应尽力保证随时向龙奥大厦办公楼供水。确实需要停水时，应提前一天通知鑫银大厦管理局物管中心，长时间停水应尽量采取临时供水措施，向鑫银大厦办公楼供水。 贮水池（箱）应进行彻底清洗、消毒，鑫银大厦工程管理部应做好清洗记录，并送水质样品到防疫站进行检验，水质必须合格。水池（箱）应加盖加锁，且密封良好；通风透气孔应做好防护措施，防止蚊虫进入。 负责供水系统的人员在点检中发现跑、冒、滴、漏现象，应立即组织抢修，杜绝浪费。 执行市政府分段收费规定，用经济手段管理，加强节约用水。 本办法与“水泵房管理制度”同时执行，互为补充。 水泵房管理制度： 水泵房、地下水池、屋面水箱、消防水系统、鑫银大厦169、工程管理部负责管理及定期巡视保养、维修、清洁等工作，并做好相应记录。 泵房内机电设备设施其他人不得操作，无关人员未经许可不得进入泵房。 消防泵、生活泵、稳压泵、污水泵、喷淋泵等，在正常运转下，控制柜（箱）上的选择开关放在自动位置，所有操作标志简单明确。 生活水泵每周至少轮换使用一次，接触器主开关每月检查一次。 消防泵按保养规程定期检查，每月进行一次“自动、手动”操作检查，每年进行一次全面检查。 水泵、浮球阀定期进行检查保养。 泵房每周打扫一次，水泵及其周围管道每月检查擦洗一次。 泵房内应悬挂管网走向图。 水池（箱）及管道的清洗、消毒工作规范及标准： 鑫银大厦工程管理部专业工程师每年月份应制定好170、所有鑫银大厦区域的水池（箱）及管道的清洗、消毒计划，并规范填写水箱（池）清洗消毒计划表。每半年应对各水池（箱）清洗、消毒一次，如有特殊情况可临时增加清洗次数，并每半年将水样送检一次。同时规范填写水箱（池）清洗加药记录表。 清洗消毒、检修等工作由取得健康合格证，并让接受过业务培训的人员进行。 清洗具体时间安排视龙奥大厦区域的检修保养计划。整个清洗过程由龙奥大厦工程管理部组织进行，由给排水专业工程师审核。 专业工程师对水池（箱）的清洗消毒情况进行监督检查。 水池（箱）的日常消毒：指定专人负责每年月每个月份加药三次（每某次）；份月及份月每个月加药两次（每某次）。同时规范填写水箱（池）清洗加药记录表。171、 工作标准序号工作标准标准类别严重一般轻微不发生因保养、维修不到位而发生的供水系统故障对分包方工作符合以上工作要求不发生违规操作或误操作现象 制定管理方案保持室内外排水系统通畅。隔油池、化粪池、雨水井、污水井维护规程： 每周对隔油池、化粪池、雨水井、污水井点检一次，并做好相应记录；发现问题，立即组织人员处理； 主管工程师负责审批机具、材料。 每年至少对化粪池、污水井清掏一次。 停水及水浸事件处理程序 停水处理 突发停水时，先在水泵房“手动”启动水泵送水至水池，确保鑫银大厦用水的情况下再查找原因，同时技工反馈给鑫银大厦管理局物管中心和直接上级报告，以便向客户合理解释，再处理遗留问题。 鑫银大厦区172、域内需清洗水箱或检查阀门、管道时停水，应上报鑫银大厦管理处，同时提前小时书面通知客户，经客户签收的文档应存档。停水尽可能在客户用水少时进行，时间一般不超过小时。 如发生爆主水管需抢修而关闭市政阀门时，应上报鑫银大厦管理处，同时通知客户。作业时应由相关责任人操作水阀的关闭和开通。同时水浸部位立即启动污水泵，并检查是否正常。 如自来水公司停水，接到通知后，运行组长应上报鑫银大厦机电工程管理部，同时提前小时书面通知客户，经客户签收的文档应存档。 若消防水管爆裂需检修时，应由运行组长书面通知客户并由运行组长和客户双方签字确认，同时上报鑫银大厦管理处和机电工程管理部工程师。应写明停水时间及部位，工程师负173、责向消防主管部门报告备案。 突发性浸水事故 发生突发性浸水事故后，前往现场，首先切断电源，以防水浸漏电，再查找出浸漏水的水源，关闭水阀，排除故障。 地下室由于暴雨或主水管爆裂发生水浸时，立即检查所有污水泵是否正常，污水泵是否能自动启动。突发性浸水事故处理流程图突发浸水抢救人员和物质切断设备电源关闭水管阀门判断是否水管爆裂组织排污 组织人员抢修事故分析总结经验 给排水设备的故障及维修设备出现故障时，维修人员在接报后分钟内到达现场，零修合格率。 中央空调系统鑫银大厦作为金融机构办公大楼，除配备了常规的分体立式空调和常规的小水冷型空调系统外，还配备了中央空调、先进的空调系统， 空调系统不仅能稳定可靠174、的为办公区域提供适量的新风、调节室内温度而且更节能。 空调系统 空调系统是在电力空调系统中，通过控制压缩机的制冷剂循环量和进入室内换热器的制冷剂流量，适时地满足室内冷热负荷要求的高效率冷剂空调系统。空调系统需采用变频压缩机、多极压缩机、卸载压缩机或多台压缩机组合来实现压缩机容量控制；在制冷系统中需设置电子膨胀阀或其它辅助回路，以调节进入室内机的制冷剂流量；通过控制室内外换热器的风扇转速积，调节换热器的能力。在变频调速和电子膨胀阀技术逐渐成熟之后，空调系统普遍采用变频压缩机和电子膨胀阀。 空调系统的特点变频空调系统的相对于定速系统具有明显的节能、舒适效果： 空调系统依据室内负荷，在不同转速下连续175、运行，减少了因压缩机频繁启停造成的能量损失；在制冷制热工况下，能效比随频率的降低而升高，由于压缩机长时间工作在低频区域，故系统的季节能效比相对于传统空调系统大大提高；采用压缩机低频启动，降低了启动电流，电气设备将大大节能，同时避免了对其它用电设备和电网的冲击。 空调系统具有能调节容量的特性，在系统初开机时室温与设定温度相差很大，利用压缩机高频运行的方式，使室温快速地到达设定值，缩短室内不舒适的时间；系统调节容量使室温波动很小，改善了室内的舒适性；极少出现传统空调系统在启停压缩机时所产生的振动噪声，且室内机风扇电机普遍采用直流无刷电机驱动，速度切换平滑，降低了室内机的噪声。由于空调系统比冷水机组176、的蒸发温度高左右，其值约提高；结构紧凑，体积小，管径细，不需要设置水系统和水质管理设备，故不需要专门的设备间和管道层，可较大程度地降低建筑物造价，提高建筑面积的利用率；室内机的多元化，可实现各个房间或区域的的独立控制；而且热回收空调系统，能在冬季和过渡季节，向需要同时供冷和供热的建筑物提供冷、热源，将制冷系统的冷凝负荷和蒸发负荷同时利用，大大提高能源利用效率。 空调系统管理工作制度 空调工对当班空调系统运行负有全部责任。运行组长必须组织好空调工按照巡回检查制度，定时对外界及各空调区域的温度、相对湿度进行监视，根据外界天气变化及时进行空调工况调节，努力使空调区域的温度、相对湿度符合要求的数值范围177、。 严格执行各种设备的安全操作规程和点检制度。 坚守工作岗位，任何时间都不得无人值班或擅自离岗，值班时间不做与本岗位无关的事。 负责空调设备的日常保养和一般故障检修。 值班人员必须掌握设备运行的技术状况，发现问题立即报告，并及时处理，且在工作日记上做好详细记录。 值班人员违反制度或失职造成设备损坏，将追究其责任。 认真学习专业知识，熟悉设备结构、性能及系统情况，做到故障判断准确，处理迅速及时。 空调机组的运行管理是指为保证鑫银大厦空调设备（含空调水质处理）正常使用进行的日常点检、运行、日常保养、定期保养、大中小修、突发事件处理等管理。 点检内容： 冷水机组 、冷却水泵 、冷冻水泵、新风机、风机178、盘管、组合式空调机组、冷却塔、综合水处理器、变频器、电子除垢仪等. 点检标准：日常点检和日常保养的内容、周期及工作标准一览表序号日常点检和日常保养内容周期工作标准水泵（空调水泵）看、听、嗅、摸、查、测运行每日两次点检每日两次水泵运转平稳、无跳动、无明显振动、无异声；水泵轴承温度在以下；控制柜电气操作手柄完好，各电器无过热，无杂音；水泵电机运行中三相电流、温度在铭牌规定的额定值；所有电缆头和电气接头无变形、破损发热、变色、异味等现象；水泵轴下滴水量应在内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象；泵体和机座无破损、积尘、锈蚀、渗水等现象；水泵房内阀门应开闭灵活、无卡阻、关闭严、无漏水现象；179、压力仪表无破损及读数不准确等现象；无轴承过热、缺润滑脂、积屑等现象；控制柜看、听、嗅点检每周一次电压表，电流表，指示灯、变频器、电子除垢仪等指示值应在额定值范围；控制开关应在规定位置；控制柜内所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。空调房：设备及设备房间的清洁点检每周一次清洁：设备及设备房间应无杂物、无积水、无灰尘，设备以手摸无尘、见光亮为标准；带电部分和旋转部分禁止清洁、电气柜门或外壳在作清洁时应手戴经检验合格的高压绝缘手套用干抹布单手作业；设备房防小动物设施应完好无损。空调冷水机组 、冷却水泵 、冷冻水泵看、听、嗅、摸、查、测运行每小时一次点检每日一次冷水机、冷180、却水泵 、冷冻水泵各参数应在额定值内；冷水机、冷却水泵 、冷冻水泵运行声音应平稳无尖啸声；机械部分振动应均衡无剧烈抖动。控制柜内所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味；轴承温度在以下；水泵轴下滴水量应在内（轴封填料不宜过紧），泵轴渗水没有流到地面的现象。空调、空调末端设备看、听、嗅、摸、查、测点检每日一次新风机、风柜（立式空调器、吊式空调器）、风机盘管的运行参数应在额定值范围；工艺管道有无滲漏；机械部分振动应均衡无剧烈抖动。控制柜内所有空气开关、接触器、热继电器等电气元件和接头有无损坏、变色和异味。运行声音应平稳无尖啸声；轴承温度在以下。 中央空调设备的保养维修计划181、中央空调保养分为月保养和年度保养。 月保养： 检查机组的动作情况，记录运行数据。 分析油质。 观察电流表指针移动情况，对比电流表数据与实际是否相同。 检查润滑油循环系统及油温。 检查机组是否有不正常的噪音现象。 检视润滑油及冷媒是否泄漏。 检查电气控制系统。 检查清理机组配电柜继电器触头及接线头。 检测调整扇门马达开启度。 检测各个温度探头及各个安全参数是否正常。 检测主机微处理器各组态设定值是否正常。 检测冷却、冷冻水的水流量压力差是否正常，必要时调整。 年度保养 开机运行，观察机组运行，记录运行参数。 开机运行分离冷媒中冷冻油。 利用抽排装置，将冷媒抽至冷凝器储存。 待机内压力降至磅时，排182、除机内冷冻油。 关闭截止阀，拆卸清理更换冷媒过滤器。 拆卸清理更换油过滤芯。 拆卸清理更换冷却马达电机冷媒过滤器。 清理接触器触点。 检查清理电气线路控制部分。 检查各个安全保护装置，必要时调整。 检查任何脱落或过热现象，收紧松动螺丝。 检查压缩机马达绝缘情况。 检测扇门导叶开启度，必要时调整。 打开冷凝器盖板清理冷凝器铜管，检查盖板腐蚀程度。 对机组加入氮气进行查漏，抽真空除湿。 加入新冷冻机油送电对油加热。 打开各个隔离阀。 平衡机组冷媒，开机调试运行。 对缺少冷媒的机组补充冷媒。 观察机组运行情况，检测各个温度探头安全参数。 提供的年度中央空调维修保养工作报告。 中央空调突发事件处理程序183、 中央空调突发停止运行，值班人员首先判定停运原因并及时反馈给客户、客户服务中心和直接上级，同时排除故障，专业工程师应在现场进行技术指导。 由于停电原因停运空调应查清何种原因引起的停电，是线路故障还是压缩机烧毁或者控制部分故障，并及时排除。 由于工艺故障引起空调停运，应判定是负荷达不到还是工艺管道池漏、释压阀动作等原因引起的停运，并及时排除。 空调停运时，值班空调运行工在控制器上查找各参数，综合分析原因，及时检修，离心机维修期间确保冰水机保持一定的油温。 锅炉系统 锅炉运行及安全管理 经常检查自来水压力、锅炉补水箱水位、燃气压力、锅炉内和热水罐内的水温。以上参数应符合下列要求： 自来水压力 补水184、箱水位不超过玻璃水位计一半。 锅炉内水温。 热水罐内水温。 燃气压力 经常检查锅炉和水泵的运行状态。发现锅炉故障指示灯（红）和超温指示灯（红）亮时，要及时排除故障，重新启动。发现水泵有异常声音或严重漏水，必须立即停泵维修。 在一次循环水泵运行情况下，热交换器冷水出口温度应超过，如温度低于，则要检查原因，如果是热交换器结垢，则需要清洗处理。 两台锅炉应轮流使用，使两台累计运行时间大致相同。 接班后，交班前必须记录设备运行状态（参数），平时每小时记录一次。 如需锅炉自动定时启、停，则将时间继电器调至所需的启、停时间，开关拨到“”（自动）位置。此时应关掉相应的一次循环水泵，待锅炉启动时，再启动循环水185、泵。 如锅炉内或热水罐内的水放干净，重新加水后，必须将管道内的空气排干净，否则循环泵或回水泵不能工作。 锅炉维护、保养 如果连续停炉超过天，则重新启动需将供水系统（包括热水罐）内的剩余水排放干净，重新灌入新鲜的自来水。 锅炉内的一次循环水三个月更换一次。（注意：任何时候锅炉内必须充满水）。 一般情况下，一年用高级除垢剂清洗一次板式热交换器。如结垢严重，影响热交换，则随时进行清洗。 如发现锅炉内结垢严重（具体反映在排烟温度明显升高和每小时用煤气量明显增加）。则请厂家技术人员指导清洗锅炉。（注意：清洗剂对金属应无腐蚀性）。 系统的压力表和温度计每年要送技监部门校验一次或更换新表。 燃气系统出现故障186、，不是紧急情况一般不要自行修理，要及时通知燃气公司派人来处理。 操作人员除熟悉本规程外，还要熟悉本供热系统设备（如锅炉、水泵、热水压力罐等）的结构、性能和维护、保养要求。按设备的使用说明书的指引进行维护保养。 电梯系统 电梯例行保养细则： 机房地面清理，检查门窗锁、通风可靠性。 曳引机控制柜清理。 制动器检查、清理、调整。 检查限速器运行是否正常，有无异响，清理油污。 控制柜内各部件工作状态检查。 曳引机工作状态检查。 轿内照明检查，清理光管罩及轿内风扇出风口，轿内风扇运转状况。 厅轿门门头清理。 内外地坎清理。 调整厅轿门闸锁。 检查厅轿门滑块。 安全触板试验，开关门动作试验。 导靴及油杯油187、位检查。 内外各按钮及指示灯检查。 内外楼层显示及运行方向显示检查。 轿顶卫生清理。 警钟系统试验。 轿厢地坎对厅门轮，开门刀对厅门地坎位置检查。 轿顶、轿底检修照明检查。 上下撞制试验、清理。 检查试验井坑各安全开关。 坠砣及断绳开关位置调整。 超载开关试验。 轿底导靴座及轿底横梁清理。 井坑检修照明检查。 井坑卫生清理。 补偿链距地位置及防响棍检查。 运行状况检查（启动、行车、加减速之平稳舒适性等）。 运行中噪音及非正常响声检查。 振动或晃动现象检查。 季度保养细则： 齿轮箱油位检查，刹车皮厚度检查。 曳引轮，导向轮绳槽油污清理。 钢丝绳检查清理。 控制柜内前后各配件清理。 安全钳锲块清洗188、调整。 导靴座间隙检查调整。 对重及缓冲器距离检查。 井坑缓冲器手动试验及油位检查。 消防功能试验。 导轨支架清理。 安全门及开关试验。 各轴承补充黄油。 电梯及井道内各部件固定之可靠性检查。 电梯应急管理预案： 电梯现场配备两人二十四小时值班，以备随时可能发生的一切事务。 电梯出现故障时，管理处应立即通知维修人员，维修人员必须在分钟内赶到现场。 如果发生电梯困人事件，维修人员应在分钟之内将人放出，并彻底检查困人原因，填写修理报告。 一般电梯故障应在分钟以内修复。 特殊故障（主板、设备损坏）应在小时以内修复，如小时内无法修复，修理人员应立即通知管理处。 如遇有计划停电，管理处事先进行锁梯处理，189、避免电梯困人。 如遇意外大规模停电，管理处立即组织人力对所有电梯进行巡视，一旦发现电梯困人，必须在分钟内将人放出。 设备运行、保养和维修计划的制定、审核、批准各专业工程师于每年月日前应根据龙奥大厦机电设备设施的实际情况，负责编制下年度年度机电设备设施维护保养计划和年度机电设备设施大中修（更新改造）计划，各组给予协助和配合； 设备的运行、保养和维修的实施各组根据年度机电设备设施维护保养计划，负责对机电设备设施设施实施日常保养、点检和故障维修。根据年度机电设备设施维护保养计划、年度机电设备设施大中修（更新改造）计划，负责对机电设备设施实施定期保养、中修、大修和故障维修。设备的运行、保养和维修过程参190、照机电设备设施运行保养维修控制程序执行。 设备的运行、保养和维修的品质监督检查品质管理小组依据设备运行保养标准，每月对鑫银大厦的保养维修计划执行情况、设备技术状态、记录资料进行一次检查、评定，汇总出具设备运行保养维修品质报告。报告评定结果作为考核运行保养维修保养质量的依据。 设备管理的报告和评估设备管理月度报告制度：每月度的日前： 运行组长负责分析本月度客户请修和机电设备设施运行数据及小型维修保养情况，对客户流程单和派工单进行统计，形成机电设备设施月度管理报告，汇总至品质管理员； 各专业组长负责分析统计大中修项目情况；形成机电设备设施月度管理报告，汇总至品质管理员； 各专业工程师形成各专业的机191、电设备设施月度管理报告，汇总至品质管理员； 每月度的日前由品质管理员汇总，提交至工程管理部经理审核。 设备状况年度评估制度：每年月日前应对广场的机电设备设施的完好情况进行评估，确定机电设备设施的运行状况和维修状况，为机电设备设施的改造提供建议，形成设备状况年度评估报告汇总至品质管理员，审核后提交经理和龙奥大厦管理局物管中心。 机电设备设施的年度技术改进制度每年月日前，各专业工程师根据收集的新技术和机电设备设施信息，形成下年度的设备年度技术改进建议书，提交经理和龙奥大厦管理局物管中心。 品质管理由品质管理小组组成检评小组，负责机电设备设施的运行、保养和维修全过程的品质管理。品质管理分随机抽查和年192、度检评。品质随机抽查：由品质管理小组每月不少于一次，按红旗设备评分表的各项要求进行随机抽查。对在检评中得分不到分的设备，部门将通报批评，并扣发有关人员月度奖金。 年度检评设备完好率设备完好率完好设备台数设备总台数*公式中的设备均指、级设备。设备的功能和参数能达到产品说明书中的技术性能指标就视为完好。每年年底组织有关人员对所管设备进行一次检查，对检查结果按公式进行统计计算，于月日之前报各专业工程师，分专业按抽样核查，并统计全公司设备完好率。 各专业系统服务内容标准项目系统内容服务标准备注公共照明含：楼宇内的走廊灯、楼宇内的楼梯灯、区域内的路灯等。、完好(并亮灯)率、报修及时率、维修合格率公共供配193、电设备含：高压开关柜、室内高压电缆、变压器、低压配电柜、电源（控制）柜、柴油发电机组等。、设备完好率、因设备维护保养停电全年不得超过二次。、市电停电时三分钟内柴油发电机系统应保证供电。、维修合格率公共供水系统含：高区生活泵、低区生活泵、生活恒压泵、消火栓泵、喷淋泵、喷淋稳压泵、阀门、室内消火栓箱、室外消火栓结合器、泳池循环泵、泳池加药泵、喷水池循环泵等。、设备完好率、维修合格率、因设备维护保养故障停水全年不得超过二次。、非市政停水时，十分钟内到场处理供水系统故障。公共污水及雨水系统含：排污潜水泵等。全年污水及雨水不得因设备原因发生一次水浸事故。公用天线系统含：天线、卫星天线、卫星接收机、天线放194、大器、频道放大器、频率变换器、调制器、混合器、宽带放大器、监视器、声源信号源、分配器、分支器等。全年不得因维护保养原因发生一次大面积系统故障。公共消防系统含：火灾报警控制器、电脑、打印机、消防联动控制柜、消防广播背景音乐设备、感烟探测器、感温探测器、手动报警器、控制模块、防火卷帘门、楼层显示灯、疏散诱导灯、双头应急灯、正压风机、排烟风机、控制箱、风阀、防火阀等。、设备完好率、设备故障率、维修合格率防雷系统含：避雷针、避雷带等。、设备完好率、维修合格率、全年不得因维护保养原因发生一次雷击事件。技防（、）系统含：摄像机、云台、录象机、监视器、切换器、图象分割器、云台控制器、电源、红外探测器、微波探195、测器、门磁开关、控制器、报警器、门禁系统、巡更系统、防盗对讲系统等。、设备完好率、设备故障率、维修合格率空调系统含：系统、制冷机、冷却泵、冷冻泵、冷却塔、空气处理器、电子除垢仪、新风机、风机盘管、空调风管、阀、冷冻、冷却水管、空调水处理等。、设备完好率、设备故障率、维修合格率、全年不得因维护保养原因发生一次空调系统停止供冷故障。系统含：中央监控站、子系统（站）、与现场设备（传感器、变送器、执行机构等。、设备完好率、设备故障率、维修合格率车场自动收费系统含：道闸、验票机、电脑、摄像机、交通装置等。、设备完好率、设备故障率、维修合格率、全年不得因维护保养原因发生一次系统瘫痪故障。 电梯系统所有电梯196、每两周保养一次，分为例行保养和季度保养，时间安排在晚：及周六、周日进行。、按政府主管部门要求对电梯进行年检，保证电梯年检一次合格率；、电梯现场配备两人二十四小时值班，以备随时可能发生的一切事务。、保证电梯故障时，维修人员在接到通知后分钟内到达现场处理；困人或紧急事件在接到通知后分钟内到达现场；、电梯维修时间一般故障不超过分钟解决，严重故障不超过小时解决；、一年总故障次数平均每台不超过次；单台梯年总故障不超过次。注释：、完好(并亮灯)率亮灯盏数灯总盏数、报修及时率实际修复的故障灯盏数总故障灯盏数、设备完好率楼宇设备完好台数楼宇设备总台数、楼宇设备故障率年末楼宇全部设备故障次数年末楼宇全部设备运行197、台时其中：单台设备故障率年末设备故障次数年末设备运行台时. 其它高科技手段在设备管理应用的设想.1 能源监控信息系统技术在智能建筑中，节约能源是最重要的问题之一，节能可以说是楼宇自动控制系统的出发点和归宿。众所周知，在智能建筑中，电能消耗要占到大楼能源消耗总能量的极大部分比例。特别是冷冻机组、冷却塔、各类水泵、空调机组、新风机组和灯光照明都是消耗电能的主要设备。采用最优化的节能控制模式来满足大楼的功能要求，不仅为物业管理带来很大的经济效益，而且还可使系统在较佳的工况下运行，从而延长设备的使用寿命。节能在楼宇自动控制系统的设计、制造、安装和使用管理中，是一个永恒的课题。节能的思想应该贯穿于工作之198、始终。 电力供应管理电是建筑用技术装备规定使用的能源形式。人们天天无意识地、频繁地与各式各样的电器在打交道。大多数设备，也包括许许多多建筑用技术装备，今天几乎一无例外地用电来工作，电的需要量还将不断地升高。鑫银大厦电力系统主要分为电力供应和电力配电两部分。电力供应系统设备主要有高压开关柜、变压器、低压开关柜等；电力配电系统主要有低压配电盘、配电箱等。电力供应系统将来自城市电网的高电压转换成与用电设备输入电压相匹配的低电压，同时根据用电负荷的种类、等级、用电量、用电位置等把电力进行分配和控制。电力配电系统主要负责将电力配置到各用电设备，同时对用电设备进行各种用电保护和控制设备的运行。电力系统的节199、能主要是指电力配电系统的节能控制。我们知道一座建筑物中的能源百分之八十以上是电能（空调系统的冷源和风能等可以视作由电能转换而来），其他能源，诸如水能、燃气能、燃油能，所占比例要少许多。从电能的使用方式可以分成电力驱动和照明两大类。电力驱动指的是对各类设备的供电，将电能转换成了势能、动能、热焓等能源形式，该部分的节能措施体现在用电设备的控制方式上，所以我们将结合空调系统和给排水系统地设备节能控制来阐述电力节能。鑫银大厦照明系统是也是一个巨大的能耗系统，尽管在照明设计时尽量采用各种节能灯具和光源，但是实际的运行中间仍然存在着大量浪费能源的现象，提高照明系统的节能控制方式，加强系统的管理能动性和灵活200、性是达到节能目的唯一途径。我们推荐主要采用以下几种方式进行照明节能控制： 日光和照度控制 定时开关 集中控制 移动侦测控制 场景控制 按钮控制 日光和照度控制一年四季日起日落的时间都不同，加之天有不测风云，今日风和日丽，明日可能就变成阴天多云。当日光采光不足时就必须要利用灯光进行补偿。可这种补偿是随机的，且需要补偿的照度也不一样。此外，靠近窗户或幕墙的区域与远离窗户和幕墙的地方灯光的补偿需求同样也是不同的。因此我们依照室外某强度和室内照度相结合控制电灯的开闭和调整灯光亮度。对于像龙奥大厦这样大空间的建筑，可以根据日光对室内的影响程度划分成若干个照明区域，在每个区域内依据照明负荷或面积分成不同的201、供电回路。不同回路上的灯具可以相互交叉或者并排布置，以取得最佳效果。安装在室外和室内的照度传感器信号与设定的照度指标相比较后控制电灯的开启或闭合，同时调整灯光亮度。在这里需要注意的是室内照度传感器要安装在具有代表性的位置，区域的划分要合理，相邻区域的灯具布置要有一定的重叠。另外，每个回路所带的电灯不易过多，否则投资额将会增加（大功率的调光器价格很高）。 变配电系统和公共照明系统的节能 对于变配电系统和公共照明系统的节能，主要应从以下几个方面进行考虑：合理分配、布置各变压器的负荷，便于以后根据负载变化调整变压器的启停，做到经济运行。 低压计量要完善，尽可能每路公共负荷加表计量，便于以后掌握各用电202、情况，为节能技改提供依据。 室外公共照明采用光控与时控相结合的方法，室内楼梯及走道控制开关选用红外感应开关（自带光控）。 机房应通风，在保证各种设备安全、正常的前提下，尽量减少空调的使用。 定时控制建筑物内部的楼梯间、走道、电梯厅、厕所等公共区域的电灯可以采用预先设定时间（段），譬如在下班时间自动变暗或关闭，或者只有在上班才供电。由此可以避免人走灯明，浪费能源的现象。 集中控制照明系统智能化集中控制，将所有的电灯都可以在中央控制室进行集中控制，设定各种运行参数，随意修改运行模式，智能化的面板开关可以任意的设定、调整开关控制的区域。将传统的、永远不能改变的、仅能完成开关功能的照明系统改变成具有人203、性化设计、可以根据不同的需求、任意的条件（定时开关，照度控制，移动检测控制等）进行单一或组合式的控制，加之与调光器的配合更加会使得照明系统锦上添花，实现了在不降低照明标准，甚至更加丰富照明内容的基础上最大限度的节约能源，对今后大厦的运行管理将带来不可估量的经济效益。 场景控制对于一些具有一定组合灯光效果要求，或者多种灯光效果的场所或区域，如建筑外观照明、广告照明等，可以采用场景控制模式。相同场所的灯光可以组合成若干个场景，各场景之间的切换都是平顺而容易。在设置场景模式时我们可以选择最节约能源的方式进行组合控制，即简化了控制，又达到了节能的目的。 按钮控制对于一些大型建筑物，大部分公共区域的照明204、都可以不设置手动面板，而是采用集中控制方式。但是对于一些局部场所，例如办公区域、营业场所、某些特殊房间等，仍然可以采用传统的手动面板控制方式。所不同的是手动面板都是智能化的，通过软件设置可以任意改变面板控制的对象，而且面板开关没有负荷容量的概念，甚至可以一键多控。智能化的面板开关具备调光的功能或分段控制功能，就是在手动状态下，也同样能达到节能的目的。以上各种控制方式可以单独运行也可以组合工作，例如按钮控制和移动探测控制相结合，正常工作时间采用按钮控制，下班后自动切换到移动探测控制模式，从而保证了一天二十四小时都处于节能控制状态下。照明系统智能化为今后的大厦管理带来了极大的灵活性和可操作性。随着205、大厦建设规模的不断扩大，业务种类的不断拓展，管理水平的不断提高，但是经济指标却不会为此而降低，因此势必对照明系统提出更高的要求，要满足这些要求唯一的办法就是从开始就建设一个智能化的照明系统。6.8.2 绿色照明工程技术绿色照明工程内涵：在满足照明质量和视觉效果的要求下，通过科学的照明设计，采用高效节能实用的某源（如紧凑型荧光灯、细管型荧光灯、高压钠灯、金属卤化物灯等）、高效节能的灯用电器附件（如电子镇流器、环形电感镇流器等）、高效优质的照明灯具（如高效优质反射灯罩等）、先进的节能控制器（如调光装置、声控、光控、时控、感控及智能照明节电器等）、科学的维护管理（如定期清洗照明灯具、定期更换老旧灯管206、养成随手关灯的习惯等）照明节电技术，以达到节约照明用电，减少发电对环境的污染，节约一次能源，保护生态平衡的目的，満足对照明质量、照明环境需要和减少环境污染的需要，是一项以节能与环保为核心的系统工程。节 能 率：投资回收期：个月左右6.8.3 路灯照明节电技术工作原理：根据道路上车辆、行人在不同时间段的变化规律，平滑地对路灯输入电压进行动态调整，使路灯输入电功率与实际需要照度要求达到最佳匹配，实现“按需照明”。这种降压一稳压一调光技术不仅节约了电能，而且延长了路灯的使用寿命。适用场所：电感式路灯电光源、供电电压不低、控制系统不完善的路灯系统节 能 率：投资回收期：个月左右6.8.4 综合节能、207、环保管理综合节能管理在广场综合管理内容中也是一个新的课题，这是因为随着科技的发展和要求的提高，广场的机电设备都逐步采用了自动化的监视和控制，使得广场利用系统的综合节能技术变为现实。通过节能管理，节省广场的运行和管理费用和成本，因此广场的节能管理是广场综合管理的重要内容。我们将根据广场的实际情况采取相应的节能措施和方法。.5 概述能源是社会发展的重要物质基础，是实现科技现代化和提高人民生活素质的先决条件，长期以来受到我国和世界各国的普遍重视，并认为是具有战略性的问题。鑫银大厦的节能问题，就是指在鑫银大厦内能源的消费和合理利用之间的平衡关系。鑫银大厦能源的消费(或称为耗能量)是指鑫银大厦建成以来，208、在使用过程中每年所需耗能量的总和。建筑物耗能也是一个国家总耗能的重要组成部分。根据相关资料，在欧美一些国家，建筑物耗能大约占全国总耗能的左右，而在在建筑物耗能中，通风和空调耗能占、生活热水占、照明电梯、电视占、厨房炊事占。即用于建筑物采暖、通风和空调的能耗约占欧美十国总能耗的，这是一个相当可观的数字，由于我国建设中的广场大都采用欧美国家通风和空调的设备和运行方式，因此，借鉴一些欧美国家的标准、方法，加强对广场进行节能管理，特别是对空调的节能管理，是应特别重视的，也是很有必要的。世界许多先进发达国家都对如何在建筑物内合理使用能源作出了明确的法律规定，并制定了各种评估方法和设计技术标准和规范。根据209、其内容，我们可以认为：现代市场的节能管理不但包括传统所采用的节能方法，更重要的是采用先进的科技来达到更准确的调整和控制，使能源的消耗更趋合理。通常建筑物节能的内容和对象包括建筑设计、空调系统、照明与设备：6.8.6 空调系统节能在满足人体舒适条件下，根据室外温湿度变化，动态调节室内温湿度设定值，温度，相对湿度。冬季取低值，夏季取高值。 空调综合节能管理的措施和方法以下具体介绍我们将在鑫银大厦节能管理中可以采取节能原理的具体节能措施。6.9.1 提高室内温湿度控制精度建筑物内温湿度的变化与广场节能有着紧密的相关性，据美国国家标准局统计资料表明，如果在夏季将设定值温度下调，将增加的能耗；如果在冬季210、将设定值温度上调，将增加的能耗。因此将广场内温湿度控制在设定值精度范围内是广场空调节能的有效措施， 传统的建筑物内由于设备自动化程度不高，因而自动控制精度不高，往往造成夏季室温过冷(低于标准设定值)或冬季室温过热(高于标准设定值)。这种温度过冷和过热的现象，不但对人体的健康和舒适性来讲是不适宜的，同时也浪费了能源，因此选择高控制精度的自动化控制设备是满足建筑物室内温湿控制精度的前提要求，传统观念往往误认为只要空调系统能冷的下来，热的上去就可以了，但是疏不知，相对超过空调系统控制精度范围所造成的能耗损失将在以上。可以这样来理解，空调系统温湿度控制精度越高，不但舒适性越好，而且节能效果也越明显。.211、2 新风量控制从卫生的要求出发，建筑物内每人都必须保证有一定的新风量，但新风量取得过多，将增加新风耗能量，新风量的大小主要根据室内允许浓度来确定，允许浓度值取()，每人所需新风量约为左中。但是，以浓度作为指标，不仅考虑了对人体的有害影响，也综合考虑温湿度、废气和粉尘等其它污染因素的影响，因而在除了气体之外的其它因素良好的情况下，可以考虑减少新风量。例如美国规定，有回风的空调系统可以使新风量减少到，可以实施新风量控制的措施有以下几种方法： .在回风道上设置检测器，根据回风中气体浓度自动调节新风风门的开启度.根据建筑物内人员变动规律，并采用统计学的方法，建立新风风阀控制模型，以相应的时间而确定的运212、行程式进行程序控制新风风阀，以达到对新风量的控制6.9.3 空调设备最佳启停控制通过自动化控制系统对空调设备进行广场预冷、预热的最佳启停时间的计算和控制，以缩短不必要的预冷、预热的宽容时间，达到节能的目的，同时在广场预冷、预热时，关闭室外新风风阀，不仅可以减少设备容量，而且可以减少因获取新风而产生的冷却或加热的能量消耗。 6.9.4 智能模糊控制技术 中央空调智能模糊控制系统采用先进的计算机技术、模糊控制技术、系统集成技术和变频调速技术 ， 实现了中央空调冷媒流量系统运行的智能模糊控制 ， 科学地解决了中央空调能量供应按末端负荷需要提供，在保障空调效果舒适性的前提下，最大限度地减少了空调系统的213、能源浪费，达到了最佳节能的目的。 .4 智能模糊控制技术节能原理智能模糊控制系统不仅对中央空调冷冻水系统、冷却水系统、冷却塔风机等各个环节进行全面控制，而且采用系统集成技术将各个控制系统在物理上、逻辑上和功能上互连在一起，实现它们之间的信息综合、资源共享，在一个计算机平台（模糊控制器）上进行集中控制和某管理，实现中央空调全系统的整体协调运行和综合性能优化。 .4 冷冻水系统采用最佳输出能量控制冷冻水系统采用最佳输出能量控制。当环境温度、空调末端负荷发生变化时，各路冷冻水供回水温度、温差、压差和流量亦随之变化，流量计、压差传感器和温度传感器将检测到的这些参数送至模糊控制器，模糊控制器依据所采集的214、实时数据及系统的历史运行数据，实时计算出末端空调负荷所需的制冷量，以及各路冷冻水供回水温度、温差、压差和流量的最佳值，并以此调节各变频器输出频率，控制冷冻水泵的转速，改变其流量使冷冻水系统的供回水温度、温差、压差和流量运行在模糊控制器给出的最优值。 由于冷冻水系统采用了输出能量的动态控制，实现空调主机冷媒流量跟随末端负荷的需求供应，使空调系统在各种负荷情况下，都能既保证末端用户的舒适性，又最大限度地节省了系统的能量消耗。 .4 冷却水系统采用最佳热转换效率控制冷却水及冷却塔风机系统采用最佳转换效率控制。当环境温度、空调末端负荷发生变化时，中央空调主机的负荷率将随之变化，主机冷凝器的最佳热转换温215、度也随之变化。模糊控制器依据所采集的实时数据及系统的历史运行数据，计算出主机冷凝器的最佳热转换温度（拐点温度）及冷却水最佳出、入口温度，并以此调节冷却水泵和冷却塔风机变频器的输出频率，控制冷却水泵和冷却塔风机转速，动态调节冷却水的流量和冷却塔风机的风量，使冷却水的进、出口温度逼近模糊控制器给出的最优值，从而保证中央空调主机随时处于最佳转换效率状态下运行。 由于冷却水系统采用最佳转换效率控制，保证了中央空调主机在满负荷和部份负荷的情况下，均处于最佳工作状态，始终保持最佳的能源利用率（即 值），从而降低了空调主机的能量消耗，同时因冷却水泵和冷却塔风机经常在低于额定负荷下运行，也最大限度地节约了冷却216、水泵和冷却塔风机的能量消耗。 .4 空调系统节能控制空调系统是一个大能耗系统，对于一些大型建筑，空调系统的控制相当复杂，如果采用一般的控制方式，即要保证环境的舒适性，就不可避免得要浪费掉大量的能源。可是当我们运用一些先进的节能控制方法，使得能源的利用最大化，即满足环境的需求，又节约了能源。空调系统主要由冷源水系统和空气调节风系统两部分组成。下面我们就从“水”和“风”两种介质的控制阐述节能控制方案。6.9.5 冷源系统的节能控制.5 理论分析我们知道空调系统中冷冻水泵和冷却水泵的容量是按照建最大设计热负荷选定的，且留有余量，而运行情况是一年四季长期在固定的最大水流量下工作，由于季节、昼夜和用户负217、荷的变化，实际空调热负荷在绝大部分时间内远比设计负荷低，如下图所示是一建筑物的实测热负载率变化的情况，由图可见，与决定水泵流量和压力的最大设计负荷（负载率为）相比，一年中负荷率在以下的小时数约占全部运行时间的以上。一般冷冻水设计温差为，冷却水的设计温差为，在系统流量固定的情况下，全年绝大部分运行时间温差仅为，即在低温差、大流量情况下工作，从而增加了管路系统的能量损失，浪费了水泵运行的输送能量。一般空调水泵的耗电量约占总空调系统耗电量的，故节约低负荷时水系统的输送能量，具有很重要的意义。所以我们建议采用随热负荷而改变水量的变流量空调水系统。采用变频器调节泵的转速可以方便地调节水的流量，其节能率通218、常都在以上。 图 图对于水泵来说，流量与转速的一次方成正比，温差与转速的一次方成反比，扬程与转速的二次方成正比，而轴功率与转速的三次方成正比，下表告诉我们上述几个量的变化关系：转速流量温差扬程轴功率表一显然，变流量控制系统的节能效果是十分突出的。请见下面的比较曲线：图采用变频控制技术控制水泵和冷却塔风机具有以下优点：低负荷时可以通过降低水泵及冷却塔风机转速来节约电能消耗。低负荷时可以通过降低水泵及冷却塔风机转速来降低冷站噪声。变频调速便于调整水泵转速以此来适应水管阻力，达到设计工况。变频起动电流小而起动力矩大，对设备无冲击力矩，对电网无冲击电流，不影响其它设备运行，具有理想的起动特性。变频调节219、可靠性明显优于启动器，可以大大减少维护的工作量。6.9.5 一次冷冻水泵控制空调水系统的负荷对象通常为空气处理机组和风机盘管两大类，前者表冷器供冷量通过两通阀自动控制，当空气处理机组在定风量方式下运行，冷水量将随着需冷量的改变而变化；当空气处理机组变风量运行时，主要依靠调节送风量来满足冷量的需求，仅仅在冷负荷较小时达到了风量的最低值才会改变冷水量，后者的两通阀采用位式控制模式，打开时为设计流量，关闭时流量为零。通常水系统总冷量与水流量特性的综合作用呈非线性，水流量的变化相对于总冷量的变化要小。以冷冻水总流量控制一次水泵的转速。如果多台一次水泵并联运行时宜采用同步变频控制。一次水泵变频控制的流量220、范围应为，此范围内流量与频率的变化基本呈线性关系。变频器在低负荷时的效率将下降，不宜无限制地扩大频率变化范围，只要能满足流量调节的变化范围即可。一次水泵和冷冻机组仍然采用负荷（冷量）控制方式，当总冷量较大时根据总冷水量控制水泵和机组的运行台数，总冷量小到某个值（可以根据空调系统设计估计或现场试测得到）时改为总冷量控制。这样控制是基于考虑到当总冷量需求较大时停止一台机组运行可能出现总供水量不足的现象，此时工作水泵达到额定流量值，空气处理机组的两通阀全部打开，管路阻力降低而致使水泵的工作点向低扬程、大流量方向移动，严重时可能造成水泵电机过载发生事故。对于一次泵采用变流量方案时由于变流量运行，其供水221、温度也是不断变化的，此时冷水机组供水温度传感器不再起控制调节作用，它的主要用途是检测水温并通过设定水温的上、下限对冷水机组起连锁保护作用。当空调系统出现低负荷时，供水流量已经处于低流量运行状态，由于低流量必定导致供水温度下降，使得冷水机组制冷效率降低，节能效果势必收到影响。因此，我们可以适当提高供水温度并保持，在调节供水量来达到一个新的平衡点。.5 二次冷冻水泵控制在采用变风量控制空气机组方式时，冷冻水流量变化范围不大，因此我们推荐采用总冷量控制调节二次冷冻水泵转速，改变供水量。如果出现负荷太小的情况，改为控制压差旁通调节阀开度的方式控制，此时二次水泵转速不变，保持恒定供水流量，调节旁通水量来222、满足冷量的需求。.6空气处理机组系统的节能.6空气处理机组系统的节能控制空气处理机组系统分为风系统和水系统两部分。水系统可以按照常规调节二通阀开度来控制送风温度，测量参数可以是回风温度或者室内温度。风系统比较复杂，负荷变化是严重影响风系统正常工作的主要原因。为满足环境的要求，往往不得不是空气处理机组运行在最大负荷的情况下，以损失能源为代价来满足环境的需求。近几年变风量空调技术的发展越来越成熟，成功的范例不少。所以我们建议空调系统的空气处理机组采用变风量控制方式。 变风量控制的节能效益分析空调系统的送风量通常是按夏季室内的最大余热量设计的，一般工艺设备，照明发热量占约，围护结构传热量占，后者是随223、室外气象条件而变化的。实际上全年出现最大负荷量的时间是很短的。当室内负荷变化时，如果采用定风量运行，一方面浪费风机电耗，另一方面会出现许多季节需要再热，造成冷热量抵消。采用变风量运行，就是风机采用变频调速控制，根据房间热负荷变化，改变风机转速和风量。风机转速（）改变时，风机电量（）和轴功率（）有如下变化关系： 公式() 公式()根据上述公式，当风量减少到，功率消耗却减少了一半（）。图据不完全统计，通常空调系统以上时间是在小于负荷下工作的，如果在部分负荷下风量按计算，则有时间实际运行功率：公式()式中：风机实际运行功率 风机额定功率6.9.6 空气处理机组变风量控制变风量控制空调系统成功与否在很224、大程度上取决于是否采用最佳的控制方法。目前采用较多的控制方法有定静压和变静压两种。定静压控制系统的机理是，在保证系统风管上某点（或几点平均）静压一定的前提下，调整风机转速来满足室内负荷变化的需求。该种方法的关键是确定风管上的静压点，往往是根据经验值来定，科学性差。不同的风系统静压点的位置也不同，所以出现较多变风量系统达不到设计要求或节能效果不明显。在日本这种方法已经很少采用，取而代之地是变静压控制空调系统。变静压控制思想是尽量使风阀处于全开（）状态，使系统静压降至最低，因而能最大限度地降低风机转速以达到节能目的。变静压空调系统分为三个控制环节，室内送风量控制、总风量控制和送风温湿度控制。室内送225、风量控制是根据室内温度与设定温度的差值计算出要求风量（送风温度一定），控制风阀开度改变实际送风量达到计算风量的要求。系统总风量控制是以各风阀开度来决定系统需要总风量，从而调节空气处理机组的风机转速，改变送风量来满足总风量的要求。当室内热负荷不断降低致使风阀开度低于设定的最小开度时，说明单纯调整风量已经不能满足负荷变化的要求，此时我们可以提高送风温度使整个空调系统从新达到平衡。另外，改变送风温度可以改善室内温度过高或过低而产生的不舒适感和室内的气流组织，提高环境的舒适度。在变风量空调系统新风量的控制是一个不可忽略的重要参数，当送风量在运行过程中随着负荷的减少而不断减少时，新风量也将随着送风量成比226、例减少，在负荷很低的情况下，就有可能出现新风量不足现象，因此必须对最小新风量进行控制。新风量的控制方法也有多种，例如风阀跟踪调节、送回风机控制、设置独立新风机控制。空气处理机组混和段静压控制和浓度控制等，我们认为浓度控制较适应人员变动率大，且室内有害物主要是由人产生的建筑。通过测定浓度对新风量进行控制。表示室内浓度的方程为公式()式中：，时刻室内、外空气中浓度，(即)； 时刻的新风量，；时刻建筑物内部产生率，；房间体积，； 采样时间间隔，.。新风量的控制如下，当浓度超过设定值（通常）时新风门自动调节到预测值相对应的位置，当浓度超过某一临界值（预设）时，新风阀全开以稀释室内空气。 ()空调综合节227、能管理的措施和方法 空调系统简介空调系统全称为 系统，即变制冷剂流量系统。系统结构上类似于分体式空调机组，采用一台室外机对应一组室内机（一般可达台）。控制技术上采用变频控制方式，按室内机开启的数量控制室外机内的涡旋式压缩机转速，进行制冷剂流量的控制。空调系统与全空气系统，全水系统、空气水系统相比，更能满足用户个性化的使用要求，设备占用的建筑空间比较小，而且更节能。正是由于这些特点，其更适合政府部门及商业办公使用。 空调系统的控制方式 空调系统的常规控制 此控制方式相对简单，每一台室外机对应若干台（通常最大约为台）室内机，各组空调系统均独立运行控制，就地遥控器设置可按工程实现情况采用一个遥控器对228、应一台室内机，或一个遥控器对应若干台室内机，是一种比较经济实用的控制方式。 该控制方式均为末端就地控制，无集中监控管理环节，在实际使用过程中，室内机的温度值设定，开机时间，开机数量随意性比较大，其使用上的灵活性、方便性常常是以牺牲能耗为代价，从纯节能角度讲效果并不明显。 空调系统的集中控制 配置了独立控制管理系统的控制方式，与目前空调系统采用的控制方式相比较，增加了集中控制管理环节，可以在控制室内对远端各组空调系统进行监控管理，是一种比较完善的控制方式，但投资明显增加。对图中所示的控制方案，可以根据用户的使用规模、投资能力、管理要求进行组合配置。此方案的不足之处是与建筑物内的其它弱电系统无功能229、关联，尤其在智能化建筑设计中，不利于弱电系统功能的综合集成。 空调系统的网关控制 对于一个已设计了楼宇自控系统（）的智能大楼，如何合理的、最大限度的发挥其系统功能，减少系统设备的重复投资，提高系统集成技术能力，是当前行业探讨的一个重要问题。楼宇自控系统是智能建筑内的重要设备，从通常的监控对象讲，对空调系统的监控无论从监控点占全系统的的数量还是从投入产出的节能效果比较，在整个系统中都占有重要的份量，楼宇自控系统中的其它部分主要为开关量的时间、事件监控信号。在采用空调系统的智能建筑中，若不将其纳入建筑物的楼宇自控管理系统中，整个系统的节能效率将降低，设备投资回收期增长，经济效益也会降低。 为了实现230、上述设计思想，在一个工程项目的楼宇自控系统设计中预留若干输入、输出监控点，以期对空调系统的运行状况进行监控。后来发现由于空调系统的室内机与室外机是一个闭环控制运行系统，且室外机始终处于侍服或运行状态，以致于按照传统方式设置的楼宇自控监控点显得缺少实际意义，唯一能考虑的只是在其配电回路中设置监控节点，起到按时间程序设定开启系统的功能，控制不必要的能源浪费。 经过对空调系统控制产品的深入了解，发现相当多的产品制造商都已相继开发出了基于协议专用网关的接口设备，可以满足空调系统纳入建筑物楼宇自控系统中的设想。末端设备的运行状态是通过网关接口上传信号至建筑物自控中心的或系统，自控中心经该网关接口下传信号231、（如初始值设定、控制参数设定等）至末端设备，并对整个空调系统实行系统管理。经对这二个系统的集成，在中央控制中心可以对空调系统实现以下功能：（） 室温监视（） 温控器状态监视（） 压缩机运转状态监视（） 室内风扇运转状态（） 空调机异常信息（） 控制和监视（） 温度设定和监视（） 空调机模式设定和监视（制冷制热风扇自动）（） 遥控器模式设定和监视（）滤网信号监视和复位（）风向设定和监视（）额定风量设定和监视（）强迫温控器关机设定和监视 （）能效设定和设定状态监视 （）集中机上控制器操作拒绝和监视 （）系统强迫关闭设定和监视 配置了独立控制管理系统的控制方式、基于协议网关的空调系统控制线路从控制形232、式上均属于集中控制管理方式，控制方式是建立在建筑物一体化智能控制管理平台上，可以与其它弱电系统实现联动控制功能，其优越性就更明显。如利用电子考勤及电子门锁系统实施空调系统的启、停联动，达到有效节能的目的，利用火灾报警信号，实施空调系统的相应联动功能，满足消防要求。 空调系统的网关接口在强调产品及系统开放互操作的今天。作为楼宇自控系统的一个重要标准，近年来已为人们普遍关注。其所开发的一些设备已可以与大量“第三方”设备兼容通讯，但仍有不少设备采用自定义的通讯协议，只能采用网关的形式与“第三方”互联。空调系统的网关是制造厂商为实现其空调系统与楼宇自控系统的互联而设计的专用网络接口，它可通过以太局域网233、和客户端通信。支持一致性类别。支持部分标准的应用服务。支持部分标准对象类别，由此能提供空调系统的信息。目前，这类设备基本都可以与市场上主流楼宇自控系统设备实现连接。 采用网关的经济性比较 采用网关接口方式与独立设置智能管理设备方式相比在满足相类似的功能条件下，硬件设备投资少、软件功能相似。因此，总投资费用来得低，而且实施的功能齐全。但较最简单的遥控器控制方式还需要增加不少费用。从目前咨询到的网关初步报价来看约为万元左右。到底如何衡量该设备的投资价值，可从两个方面比较，一是系统总投资，二是能实现的功能。一般而言，空调系统的投资价格是普通空调系统的倍左右，规模为台室内机（办公面积约为）的投资概算约234、为万元（通常一个网关最多可接台室外机和台室内机）。相比较而言，该网关的投资费用将使空调系统总投资增加约左右，随着空调系统规模的扩大，控制管理软件费用不变，该控制设备所占的投资比例还将下降。以每台室内机折算，摊至每台室内机约增加投资费用元不到。曾经客户要求设计过一个空气水系统形式的空调系统。所有末端风机盘管都分别采用联网接口方式，每个接口工程报价为元，由此比较，同样是末端监控，相对而言空调系统采用网关方式相对便宜得多，这还不包括台室外机的监控，若采用传统监控方式，市场报价应不低于万元。对于采用网关增加的功能如前所述，并非一般离散监控可以比拟。 空调综合节能管理的措施和方法空调冷水系统采用变流量运235、行可以节能，这已是众所周知，据统计，在常规空调机房侧的能耗中，冷水机组约占 ，水泵约占 ， 冷却塔约占 ，水泵的能耗在空调系统总能耗中占有相当的比例，因此降低的水泵的能耗对于空调系统的节能具有十分深远的意义。空调冷水系统的变流量，如果从节能方面来考虑，仅仅依靠调节末端水量调节阀的流量来实现，即采用比例式电动二通阀，当室内负荷发生变化时，通过温度控制系统来调节二通阀的开度，以使冷水提供的冷量适应室内负荷变化，意义是不大的. 因为当末端设备水流量减少时，虽然供水干管水流量也随之减小，但这时供水压力相应升高，尽管冷水水泵的能耗有所降低，但是其能耗的减少却十分有限，节能效果并不明显. 为了使冷水水泵的236、能耗尽可能地降低，采用变频器控制水泵转速，使系统的流量和压力都随负荷的减小而减少，是目前变水量系统行之有效的手段。第七部分 治秩序维护卫及车辆管理鑫银大厦作为一个安全、高效、环保型的现代政府物业，整体形象着眼于全国、面向全世界。对于区来说，追求空间上的私密性，而对于区来说，作为对外办公窗口，由于人流量大，来往人员复杂，势必对治安管理的要求会相当严格，因此鑫银大厦的安全防范是采购单位关注的焦点，也是物业管理的重中之重。岗位职责目标：火灾、刑事案件、交通事故发生率为零其他重大事故发生率在以内处理及时率为全年人员交换率小于 治安管理体系的建立 接受公安局及机关保卫处的领导，在机关保卫处的指导下开展各237、项安全保卫工作。 鑫银大厦将通过人防、技防相结合，门岗和机动巡逻岗相结合的方式对龙奥大厦 实行小时安全管理。 实行来访登记制度，人员出入通过卡识别系统进行辨认，对前来办事的客户，首先进行登记并联系相关部门，身份进行确认后方可进入，对没有预约的客户由秩序维护员陪同上门，未经同意的客户拒绝其进入。 在巡逻上，我们计划采用立体交叉的方式进行巡逻，定期更换巡逻路线，同时加强秩序维护人员不定时日夜对隐蔽地带的巡逻，确保管理不出现盲点。 零干扰服务，所有对讲机使用耳机通话，降低通讯干扰，巡逻哨尽量避开客户视线，但又保证进入的人在视线范围之内，确保可以监控。 建立应急小组，对客户举行的重大活动、会议的保卫工238、作进行协助，并积极有效的处理突发事件，确保工作环境正常、工作秩序良好。 建立应急救助小组，同时设立小时专线救助电话。 秩序维护队伍的综合管理 素质管理。结合我们的管理服务经验，正常的安全氛围对于企图不轨的人员有着威慑的作用。我们将对秩序维护员实施军事化管理，采用我们在实践中总结的一整套人员管理程序，做到“五某”、“三集中”，即某作息、某出操、某上岗、某着装、某装备以及集中招聘、集中培训、集中管理。 培训管理。秩序维护员日常工作的一切举动，都会给人留下深刻印象。通过各种方式加强对秩序维护员的日常培训，能使秩序维护员保持良好的精神面貌，提高观察能力，煅炼秩序维护员独到的操作技能。这是龙奥大厦安全最239、根本的基础。 意识培养。努力培养秩序维护员的服务意识，改变原来秩序维护员单一的秩序维护功能，提升形象加强多种技能，使我们的秩序维护员成为“秩序维护员、某员、服务员、消防员、救护员”的有机某体。 职业规划。对所有秩序维护员进行职业生涯规划，提供职业支持，并开展员工活动，通过有效学习理论知识及组织员工活动，使员工加强对公司的认同感和归属感，不断提高服务质量，更好地为客户提供优质的服务。 治安管理措施 出入管理进行分区分级管理出入管理是能否成功实现“分区分级管理”是鑫银大厦安全管理的重点，在过去参与管理的项目中，我们曾经对出入口的管理设计了专门的分类方法，并进行了详细的分类，形成了一套行之有效的办法240、分区分级出入管理。分区分级出入管理的结果，大大提高了出入管理识别的效率，使客户获得了应有的尊重，降低了客户的抱怨和不满。客户办公区域实行三级识别出入管理，即外围识别、门岗（客户）识别、重点部位识别。以访客进入鑫银大厦为例：访客必须事先联系办公区内客户，由客户知会出入口门岗秩序维护员，秩序维护员在外围巡逻时识别访客，并在门岗对外来人员登记的过程中识别来访客户，提高客户出入鑫银大厦的效率，减少对客户不必要的干扰。对未事先联系的访客，有秩序维护员登记后陪同访客上门由客户进行识别确认。最后在办公区域重点部位（如客户相关领导办公室等区域）进行布防，检查外来人员的管理。在公共开放区域实行二级管理，即在门岗241、进行初步识别，引导客户进行相关公共区域，同时在主要通道或出入口设岗进行识别，并建立立体交叉巡逻路线，及时与监控中心户联动，消除安全死角，进行全方位监控的安全管理。 特殊时段加强巡逻，防事故于未然，确保顾客财产安全。中午休息时间相对某是鑫银大厦作息特点之一，中午是盗窃案件易发生的重点时段。加强这一时段的巡逻，盘查可疑人员，确保为区内客户提供一个放心的午休环境。 监控中心全天值班，兼顾事前事后处理鑫银大厦在下午点以后，除加班人员外均已离开鑫银大厦。监控中心除了常规的监视、记录功能以外，信息总处理站的作用就显得十分明显，在监控过程中发现问题及时进行跟踪监控，并通知巡逻秩序维护员上前查看。对重点部位进242、行实时监控，尤其是晚班监控中心可作为鑫银大厦的指挥所，是安全保障的又一道屏障。 建立应急快速反应分队结合以往的工作经验，我们将在秩序维护员中选拔一批队员组建龙奥大厦管理处“应急快速反应分队”，以保证鑫银大厦一旦出现突发事件时，我们能迅速作出反应，最大限度地控制现场，减少损失。特殊情况下，由机关保卫处的某调遣，某布岗，整体布控。 安防等设备设施的定期检测在实际工作中，我们经常遇到安防设施的误报，为客户日常办公以及物业管理工作的开展带来了极大的不便，我们将应客户需要，对客户室内的安防设施以及大型的电器设备、电路制定检测计划，防范未然。所有设备设施按照维修养护按计划严格执行，对设备安全装置、灭火器、243、电梯由国家规定部门每年检测一次；消防报警探测器、消防广播、联动及其设备、安防报警设备每季抽测一次；在各层出入口设置紧急疏散图，保持疏散指示灯完好；电梯内外设置乘梯须知和援助电话。 安全管理的重点转移 接管期间，我们主要以人防为主，技防为辅。安全管理对象主要针对外来人员及可疑人员。同时兼顾接受人员的培训工作，时期充分了解公司的企业文化，认同公司理念，更好的保持平稳过渡，这一时期的工作重点是制止破坏公共设施、保证鑫银大厦环境的正常的公共秩序以及保证人员的平稳交接，避免出现管理混乱的局面。 正常管理期间，安全防范逐步转向人防、技防相结合，着重体现技防的威力。安全管理对象主要针对外来闲杂人员，工作重点244、是杜绝闲杂人员进入龙奥大厦，维护好公共秩序，处理突发事件。 主要问题处理原则 消防中控管理巡查消防情况和工作人员下班后的设备运行情况，随时察看消防报警点，及时处理消防警报，发现问题及时上报，认真记录。 内保监控管理小时职守，值班时保持高度警惕，忠于职守，对发现的可疑情况要及时查控，并上报有关情况，认真做好记录。小时监控和录像，严格执行录像资料查阅审判制度和重要资料封存制度。 消防管理消防责任重于泰山，同时消防管理又是楼宇管理的重要一环，因此，需要做好以下工作： 坚持“预防为主，防消结合”的消防工作方针，严格实行防火安全责任制，并树立“全员防消”的管理观念,实施全员义务消防员制。7.4.2 加强245、消防教育宣传工作管理处将在鑫银大厦内不间断地传播消防法规、防火知识，并定期邀请消防中队前来举办消防知识讲座。同时向业主提出配置灭火器的方案。7.4.3 做好消防培训及演练工作实施全方位消防管理，定期检查消防设施，保持良好运作。同时，重点加强秩序维护员的消防实战演练，每年组织一次义务消防队员和业主共同参与的消防演练，提高全员的“自救”意识和能力，防患于“未燃”。7.4.4 加强二次装修的消防管理 对装修审批时，要求装修施工单位按标准配备灭火器材方可入场施工； 对动火施工要求施工单位必须提供消防报批手续，方可开工；7.4.5 建立龙奥大厦消防快速反应分队结合以往的工作经验，我们将在秩序维护员中选拔246、一批队员组建鑫银大厦管理处“消防快速反应分队”，以保证一旦出现火警时，我们能迅速作出反应，立足“自救”，最大限度地减少火灾损失。以消防快速分队为基础，在区内寻找合适的时机，组织客户一道参加消防演习，掌握必备消防知识。附火警应急程序如下：7.4.5 报警. 管理处所有人员均应加强消防意识，发现异常情况如烟雾、火光等，应立即向上级领导及消防部门汇报；. 管理处值班员接到火警报警后，应迅速通知附近人员赶往现场，查明报警地址、燃烧起因、目前火势、周边环境及人员受伤情况等。7.4.5 召集. 火警确认后，通知义务消防队员赶赴现场；. 管理处所有人员一旦获悉火警均应立即赶赴现场，参与灭火。管理处经理接报后247、应赶往监控中心进行调度，安全部经理接报后应赶往现场进行指挥；. 到达现场的人员必须听从现场指挥的调配。7.4.5 灭火. 现场指挥根据火场情况，迅速组织到场员工成立灭火组、抢救组、疏散组、警戒组及支持组等，开展灭火工作。灭火人员执行命令应迅速、准确；. 灭火组在现场指挥的带领下使用灭火器材进行灭火，抢救组应迅速组织人力将贵重物品及危险物品搬离现场，疏散组负责协助邻近火场的居民迅速由消防信道疏散，同时指挥停泊在危险区域内的车辆驶离；. 后续赶往火场的人员为支持组。按现场指挥的命令，向现场运送灭火剂、灭火器材以及所需的各种物品；. 若火势过大且消防警已到场时，不必要的人员要迅速撤离。义务消防员继续248、协助消防警灭火直至火势被完全控制。7.4.5 善后与恢复火势完全熄灭后，秩序维护员负责现场警戒，保护现场，并协助消防部门查明火因，统计损失，向上级提交事故报告。 车辆管理随着人民生活水平的提高，机动车辆也越来越多，我们认为车辆管理的关键是安全和有序。要做到停放安全，首先要建立行之有效的车辆驶入制度，登记、检查及管制进出机动车辆，对固定在鑫银大厦停放的车辆印发车证，无证车辆进入鑫银大厦要严格控制，对持证车辆根据现有场地划出停放泊位，设专人对车辆停放进行巡查，夜间秩序维护值班巡逻，以保证车辆停放安全，同时实施有序停放。地下车库的管理，我们有成熟的管理体系文件支持，在此仅简述几项措施： 针对不同区域249、客户的停车特点有针对性地提供管理服务； 定时巡逻和疏导。上下班高峰期及常规办公时段,是车场在安全性和便利性方面最主要的管理服务时段，通过巡更系统的利用和合理布点,有效管理车场巡逻秩序维护员的工作过程,达到管理目的； 完善标识系统。通过限速、限高、路线指引、区位划分等标识系统能极某提高服务效率，提升鑫银大厦整体形象。 通风。车库一般位于地下室，汽车尾气排放将严重影响空气质量，根据车流停放在时间上相对集中的特点，定时通风，既能保证空气质量又能节约能源。 限时照明。在晚上点后，绝大多数客户均已离开办公室，车辆出入极少，车场的照明应严格控制照度和时间，在不影响客户正常停车的前提下，达到节约成本的目的。250、 购买车场保险。车辆是较为昂贵的动产，在使用过程中易出现擦伤，碰伤等意外，也存在丢失或被盗窃的可能。为了规避这种风险，我们将会在客户办理车位时要求客户出具已购车险的证明，同时，管理处亦会为车场购买责任险，减小经营管理风险。 制定客户重大活动、会议期间车辆停放方案，指挥车辆分区停放，确保车辆进出畅顺。 突发事件应急处理措施突发事件是指突然发生，不可预防，由于不即时处理将会产生严重不合格后果的事件。如停电、停水、设备设施故障、火灾、刑事案件、伤害事故、水电气泄漏、民众上访等事件。如何处理好突发事件，是办公楼物业管理的重中之重。我们从以下几方面简单进行阐述： 目的：保障客户的人身财产安全，快速有效地251、处理紧急事件，控制事态的发展。 各部门主要职责. 鑫银大厦管理处总经理负责指挥突发事件的处理及落实补救措施；.各部门经理负责处理业务范围内的突发事件，予以记录并上报管理处总经理；. 客户服务中心负责事后回访工作；. 所有员工都有及时向上级汇报紧急事件的义务。 突发事件的分类一类事件：由于自身原因(如工作失职交接不到位等)或不可抗因素而造成的重大事件(如出现财务丢失,“非典”，人员伤亡，火灾或具有影响的事件等),自身力量不能解决的；二类事件：由于相关单位或客户的原因而导致的重大事件(如“上访”、停电等)，而不能解决的；三类事件：由于自身原因而造成的一般事件，自身可以解决的；四类事件：由于外部原因252、而造成的一般事件，自身可以解决的。 上报程序一、二类事件发生之即需立刻报告管理处总经理（必要时通知采购单位）,处理完毕后传致采购单位。三、四类事件最终需报告管理处总经理。 处理程序：. 面对危机,应考虑到最坏的可能,及时的、有条不紊的采取行动；. 事件涉及部门需第一时间赶到现场；. 如事件十分危急,要马上报告上级领导不要扩大或缩小事件.成立临时控制中心,调配有经验的人员负责接听电话,以最大限度安抚客户,控制现场局面；. 如本项目人力,财力支配不够,需上报管理处副总经理,由副总经理协调其他部门相关人员协同解决；. 控制中心要不断了解现场发生的进度,随时向上级领导汇报； 突发事件处理情况总结. 发253、生突发事件后，由相关的部门负责人填写突发事件处理单，详细说明事件发生的情况、处理的方法及处理结果；. 突发事件处理完毕后应分析突发事件发生的原因并制定相应的纠正和预防措施；. 突发事件处理单及时报管理处品质管理部备案，由公司品质管理部对突发事件的纠正和预防措施的落实情况进行检查。 主要突发事件处理流程图、群体事件控制程序（民众上访、非法集会、游行等）与公安部门保持沟通接到通知事件发生评估确定控制方案三级布防现场控制配合警察维护秩序损失评估向保险公司或责任人索赔道路布防外围布防大门布防应急响应通知客户、可疑包裹及物品处理程序接受包裹控制送货人检 查接 受正常异常报 警协助调查检查确认虚 惊紧急疏254、散正常异常报告业主及公司领导接到恐吓电话汇 报报 警布防及排查协助警察排查应急疏散公关应对事件调查虚 惊公司领导、恐吓电话处理程序灾后处理出现灾情立即通知领导疏散人员进行安全保护拨打向警方求助保护现场防止灾情扩大坚守岗位防止出现事故清理现场做好灾情记录、紧急疏散程序、对爆炸、爆炸物及可疑爆炸物的处理程序清扫及巡查发现可疑物报 告查看确认报 警紧急疏散配合警察排险事后调查改进虚 惊通知业主方虚 惊顾 客员 工、重大呼吸道疾病控制程序日常收集相关信息掌握疾病发生发展动向研究疾病特性修正控制预案物资准备确认实施时间实 施消 毒访客控制仪器监督外出控制其 他检 查发现疑似病例隔 离隔离接触人员部位封锁255、消毒检 测部位开放报送治病情确认进入紧急状态合格不合格是否、对打架斗殴、流氓滋扰、聚众闹事的处理程序确定重点部位重点布防事件发生规劝平息现场控制隔离控制报 警协助处理清理索赔记入档案、对精神病人、醉酒、出丑闹事人员的处理规程外围盘查识别顾客状态是否正常实施控制找寻联系人妥善安排当事人离开否是正常服务报 警接到报案保护现场访问记录现场检查调查处理回复报告报 案配合调查、丢失财物处理程序、防台风工作程序接到台风预报发出通知各部门实施预案抗击台风风后清理确定值班团队检 查加 固疏 通人员保障物资准备信息沟通设备检查其 他安抚顾客及员工应急响应报警信号控制中心判断地点并立即派人现场察看灾情轻灾情重误报256、义务消防队员灭火打通知领导查明原因并记录疏散人员安全保护义务消防队员灭火检查启动消防设备切断电源监视火势火情，坚守消防岗位清理火灾现场，作好灾情记录、火警应急程序、电梯困人事故处理出现事故安抚被困人员通知维修人员解救被困人员维修排除故障清理现场，作好记录、停水停电处理出现事故通知维修人员查找事故原因记录并汇报排除故障告知用户向受影响用户道歉、水浸事故的处理出现事故关闭事故阀门维修排除故障清理现场记录并汇报向受损用户道歉 突发事件具体处理措施 民众上访事件、在管理区域内发现民众上访事件时，要及时组织应急人员进行拦截，并用文明礼仪进行劝阻。劝阻时，不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中，同时要注意257、自身安全。、及时通知机关保卫处和相关政府部门，并做好应急准备工作，以安抚为主，以防事态恶化。、劝阻方法可请对方停止前进，不要绕乱正常的公共秩序，劝导对方离开现场，同时劝导围观群众离开现场。、听从机关保卫处的调遣，对现场进行封锁和布控，若持有器械的人员有过激行为，则应当配合公安机关人员及时上前制止。 、必要时抽调人员到现场进行支援。 偷盗或抢劫事件、发现偷盗或抢劫事件时，首先通过对讲机通知其他秩序维护员前来求助；如身上无通讯设备，可大声呼叫，以取得其他秩序维护员或群众的支援。同时向上司报告，必要时还应拨打电话，向市警察机关求助。、所有秩序维护员在听到求援信号后，要立即赶到现场并封锁现场出入口。、258、疑犯逃跑时，要注意看清人数、衣着、面貌、体型、特征、所用交通工具及其特点等，以便提供相关证据线索。、将疑犯制服后，不得对疑犯殴打、搜身等超过秩序维护员权限的行为。、在市公安部门未到达现场之前，不能离开现场，必须保护好案发现场（包括偷盗、抢劫现场），任何人不得擅自移动任何东西，包括罪犯留下的一切痕迹（如指纹、脚印、烟头等），不得让外人进入现场。、事主或现场人员受伤时，要拨打电话，向市急救中心求助或尽快送到就近医院诊治，通知客户服务中心与其亲属联系。 刑事（治安）案件、发现刑事（治安）案件时，基本程序按处理。并立即向上司报告，同时拨打电话，向市警察机关报案；如事主购买保险的还应提醒其通知承保公司。259、警察到达现场后，认真、全面汇报案件的相关情况，服从警察的指挥。 斗殴事件、在管理区域内发现争吵、斗殴事件时，要用文明礼仪进行劝阻。劝阻时，不宜将个人观点参与当事人之间的是非之中，同时要注意自身安全。、劝阻方法可请双方住手、住口；也可以劝导双方或一方离开现场。同时劝导围观群众离开现场。、若持有器械的斗殴行为，则应当及时拨打电话，向市警察机关报警。 电梯故障、发现电梯故障时，应立即赶往现场确认电梯是否困人，同时通知客户服务中心报修。并做好记录。、若电梯困人，应尽力安抚、稳定电梯内人员的情绪，并及时通报客户服务中心电梯内的困人情况，由客户服务中心安排人员（电梯放人培训合格人员）按电梯放人作业指导书260、处理。、救出被困者后，必须询问其身体状况，并征求其是否需要协助等，同时要了解并记住其联系方法。若被困者不适，应当及时送至附近的医院诊治。、事后的当天，管理处总经理必须亲自上门向被困者致歉。、切忌用硬物强行撬启电梯轿厢门。 火警 、接到火警时，要立即通知现场就近巡逻队员到实地查看。、若为错误报警时，要立即通知消防监控中心将报警系统复位，并向客户服务中心报修。向在场受惊的客户解释、致歉。、若火警属实，要立即拨打电话，向市消防部门报警。并通知消防监控中心及秩序维护部经理（重大火灾要报告管理处及公司负责人），管理处总经理必须立即赶赴现场（重大火灾，公司负责人要及时赶赴现场）。、在市消防部门人员没有到达261、现场之前，秩序维护部经理为扑火现场总指挥。所有职员应听从其指挥，无条件服从总指挥的调配，各司其责，积极扑救。、市消防部门人员到达现场之后，所有职员应服从市消防部门人员的指挥。、灭火人员要按掌握的灭火常识参与灭火行动，以下是部份灭火常识：、电路引起的火灾，应首先关掉电源，确认电源关闭后才可进行扑火。灭火时，可采用干粉或二氧化碳灭火器，但在没有关闭电源之前切不可用自来水作为灭火剂。、液化气管道漏气起火，应当马上关掉失火单元的液化气分闸或总闸。、液态燃料起火时，不能用自来水作为灭火剂。、液化气瓶漏气起火，可采用绝燃材料隔断空气的方法扑灭火焰。、火势较大或有扩大趋势时，要在现场或消防监控中心启动（手动262、或自动）报警及灭火系统。同时组织人员疏散。疏散人员时，应当走消防楼梯，严禁使用电梯。、现场有人员被困时，应本着“先人员，后财产”的施救原则。、失火现场要做好防范警戒工作，以防趁火打劫。、火灾扑救完后，管理处要以最快速度恢复消防系统的功能。 触电、马上赶到现场，切断电源（关闭开关或拨下插头）。并尽快与其他队员（或就近人员）联系，请其协助，同时报告上司。、若无法切断电源，可站在绝缘物体上，诸如凳子、木梯、木箱之类，借助扫帚或木椅等绝缘物件将电源切断。但切勿用潮湿的工具或金属物体接触电源。、在关闭电源之前,切忌用身体接触触电者。在确保电源切断后，才可对触电者进行抢救。、触电者身体不适时，应拨打电话，263、请求市急救中心协助。同时，利用掌握的常识就地急救伤者或送至就近医院诊治。、若触电者在昏迷状态，将其身体置于仰卧状态，立即采用人工呼吸方法和心脏起搏法对触电者进行急救，过程中注意触电者的反应。 液化气（煤气）泄漏事件、如果发现液化气（煤气）泄漏时，应当先设法切断液化气（煤气）来源，同时通知其他队员协助，并报告客户服务中心。、重大泄漏时，还应当及时向上司报告，并立即拨打电话向市燃气公司及市消防部门报警。、维持现场，禁止现场明火靠近，禁止操作附近电源开关。、若为室内泄漏，要打开所有门窗,让室内完全通风。、检查气味来源，对室内的小泄漏进行处理；对重大泄漏不能处理时，应当及时拨打市燃气电话抢修。、严禁进264、入液化气（煤气）味特别浓烈的房间，液化气（煤气）积聚过多会使房间氧气稀薄，造成人体缺氧而伤害身体。、液化气（煤气）泄漏处理过后，送气前，要书面通知停气单元用户关闭燃气器具，送气后，要派人巡查停气现场。 病危人员、遇见病危人员时，立即通知其他队员（或就近其他人员）协助，并拨打电话，请求市急救中心协助。同时报告客户服务中心，由客户服务中心与其家人联系。、应当尽量用掌握的急救常识进行现场抢救或送至就近医院诊治。 外墙或建筑物发生危险、当客户中心或是鑫银大厦其他工作人员（秩序维护、维修技工、管理人员等）接到住宅外墙或是建筑物有危险隐患或是潜在危险有发生的可能，影响到他人安全时，应当立刻告知附近的客户，265、远离危险区域，维持现场秩序并通知管理处总经理或副总经理。、用安全隔离带将所涉及的范围进行安全防护隔离，以免人员受到伤害，同时要做好自身的安全防范措施。、通知秩序维护各岗位提高警惕，严防意外发生。、通知客户中心值班人员，做好客户的解释沟通工作。、对有责任人的，要联系责任人进行整改，对龙奥大厦本体或是公共区域，属于管理处进行养护的，要组织人员进行修复，根据高空作业及应急处理作业指导书处理安全隐患。 台风暴雨侵袭 预防措施：、全面检测鑫银大厦防避雷系统。、检查电梯机房、配电房、水泵房、发电机房、油库及其他公共场所的门窗是否关好，如有损坏，应及时修理。、在台风将要来袭时，管理处应组织专人巡查龙奥大厦内266、设施设备。通知值班巡逻秩序维护员对公共部位设施及楼顶天面、楼道公共阳台等进行检查，是否会因受台风影响而遭到破坏。、雷暴或台风通常带有暴雨，因此要事先清除堵塞渠口、地漏的垃圾和杂物。、备齐各种防雷暴、台风、水浸的工具器材。 台风暴雨期间措施：、管理处应确定台风来袭的总指挥员，总指挥员应在现场对防台风工作进行指挥调度，并掌握各类报警、报险和救助电话，遇有紧急情况而自己又不能妥善处理时，应及时向相关部门求助。、雷暴或台风侵袭期间，管理人员应劝导客户或其他人员不要使用电梯，以避免因电源突然中断而被困梯内。、紧急遇险时，管理人员立即赶赴现场应急抢险，确保龙奥大厦的安全。、雷暴一般伴着豪雨，造成水浸，因此267、还要采取水浸防范措施。 风暴雨过后善后措施：、台风或雷暴过后应尽快通知保养公司前来维修被损坏的建筑物或其他公共设备。、台风过后，应检查龙奥大厦的各类设施设备是否运行正常，台风是否对龙奥大厦造成危害和损失，把台风对龙奥大厦是否造成影响的情况及时向广大客户和上级领导汇报，尽快恢复龙奥大厦的正常秩序。、在遭受雷电灾害后，需告知市气象局，配合市气象局做好雷电灾害的调查界定工作。 停电停水事件、发生停电停水事件时，应当及时通知客户服务中心或消防监控中心，由客户服务中心委托或派专业人员前来处理，并及时报告上司，做好相关记录。、与客户服务中心或消防监控中心保持联系，及时反馈异常信息。、做好安抚客户和解释工作268、，及时将新情况通报客户。、加强巡逻力度，严格出入口管理，避免意外事件发生。、通过桥厢闭路监控器或到各电梯现场，了解电梯是否困人等。第八部分 清洁管理 保洁服务方案日常保洁服务质量直接影响到龙奥大厦的整体形象，高品质的保洁服务、高素质的保洁服务职员不仅可为龙奥大厦提供洁净、舒适的工作环境，也可为龙奥大厦高贵的品质增光添色。 龙奥大厦保洁特点鑫银大厦作为政府办公的高档办公大楼，也是某市的标致建筑，其保洁特点主要是保洁面积大、办公设施多、外来人员流动量大的特点，是某市形象工程、对外的窗口，保洁的品质直接影响鑫银大厦办公大楼的声誉。其保洁特点主要有 “三个重点”（重点时段、重点部位、重点要求）。制定合269、理的保洁方案，创造洁净、舒适的政府办公的工作环境，满足外来人员流动量大的特点需求。鑫银大厦办公大楼主要特点在于以下几个重点： 重点时段：大厦办公楼的保洁重点时段，组织专职职员以高质量、高效率，快速完成领导办公室、会议室的清洁工作，保证领导能按时正常办公及会议室按时使用。 重点部位：大厦大楼公区域的保洁工作中，重点部位是指大堂、洗手间、电梯轿厢、扶梯等，人员流动量大且卫生极其不易保洁到位，并容易脏污。快速组织适当的职员加强对重点区域保洁力度，保证区域的环境洁净、舒适力度，是大厦保洁的关键。 重点要求： “服务意识”、“星级标准”的服务要求极其严格。大型的会议召开、群众集体上访、外宾的参观等，都没270、预见性的清洁工作出现，重点的要求是在紧急突发事件发生时或会议期间，能以最快的速度组织职员到位待令处理应急事件，按时完成各项的清洁工作，是大楼保洁中关键中的关键。 设施的护理：鑫银大厦公共设施多而高档，人员流动量大对设施的磨损加快，缩短了设施的使用寿命，对设施的合理护理是至关的重要。鑫银大厦办公大楼的设施多、面积大，增加了护理的难度，为此对设施制定期清洁的护理方案，加强对设施深度护理，增加设施的抗磨损能力，起到设施延长使用寿命及光洁光亮的养护效果。 保洁方案 花岗石地面的清洁保养方案花岗石是鑫银大厦大楼装修墙面、地面的主要材质之一，由于花岗石是天然矿物质晶体的聚合体，晶体间有间隙因此具有渗透吸污271、吸水性，在自然环境中，空气尘埃、有害气体、酸雨、风化导致花岗石污染、老化，使矿物质晶体不能均匀反光，失去光泽，甚至裂变，常见的病变现象有白华（泛硷）、锈斑、吐黄、水斑、蜡垢等。其色泽亮丽、豪华气派，但因其为碳酸钙结构不耐酸碱，所以地面保养尤为重要。、日常保养：拖地、推尘、除污、抛光。、周期保养：清洗、补蜡。、定期保养：晶面处理（每月次）、防污护理（每年次）。 地毯的清洁保养方案地毯是一种高档的装铺材料，同硬性地面相比，地毯步行感觉舒适、柔软、不滑、不累、安全，且可使室内环境显得豪华、美观、清洁、安静。但是地毯容易脏、难清除特点，如护养不得当，容易造成地毯变硬、出现异味，缩短地毯的使用寿命。因272、此，地毯的合理清洗及科学的保养是至关重要的一环。、地毯日常保养：吸尘、局部除污。、地毯周期保养：地毯干洗、除味、除菌（一般在个月或个月干洗地毯次为佳）。、地毯周期保养：地毯复原性抽洗（一般在个月或个月抽洗地毯次为佳）。 木地板的清洁保养方案木质地板细密，木纹自然大方，不易变形，木质较硬，耐磨性强。该材质在铺装前已经在表面涂布了较厚的专用木制地板树脂涂料，光泽度非常好，该涂料有很强的耐磨性，要保持要质地板的光洁光亮，合理的护理尤其重要，定期打蜡护理较为理想。、日常保洁：每日采用半干湿拖布进行拖擦地板次，除尘、除污。、定期护养：地板打蜡、抛光。 木制品的清洁保养方案办公室、会议室的办公设施多数由木273、制品组成，由于木制品设施的频繁使用、擦拭、天气潮湿，会失去木制品设施豪华、美观、洁净的效果，合理对木制品设施进行清洁保养，尤其重要。、日常保洁：用中性清洁剂擦抹、干布抹干，除污。、定期护养：打家俬蜡（每月次）。 皮革制品的清洁保养方案：办公室、会议室的办公设施多数皮革制品组成，由于皮革制品的频繁使用、擦拭、汗渍、潮湿等，皮革制品会失去光泽、掉色人，抗污能力差，不及时护理会失去豪华、美观、洁净的效果，合理对皮革制品进行清洁保养，尤其重要。、日常保洁：用中性清洁剂擦抹、局部除污。、定期护养：打家俬蜡（每月次）。 保洁日常管理计划序号项目名 称内 容保 洁 日 常 管 理现场经理巡查、主要负责物业保274、洁的日常管理，每天对区域各岗位进行巡查、督导，确保清洁的服务质量。、解决各岗位的工作难点，带领职员及时整改不合格项，帮助解决客户急切所需。、保持与分公司的沟通畅通，处理好客户与客户之间的关系，协助解决客户需求，及时处理客户投诉整改不合格项目，持续提高服务水平。办公室清洁工作要点：、加强办公室清洁速度与质量，保证领导上班前将办公室清洁好。、清洁办公室时，服务员做到三轻（走路轻、讲话轻、动作轻），尽量避免影响办公室工作人员工作。会议室清洁工作要点：会议室会前会后的及时清洁。会议室频繁使用时，需组织职员及时清洁，保证会议室能按时使用。外围工作要点：加强外围巡视力度及频次，及时清除主要通道出现的垃圾、275、枯叶，确保大厦外观整洁雅观。定期冲洗马路地面，清理雨水井、卫生死角及绿化带花草下面的垃圾及杂物。室内公共区域工作要点：加强各区域清洁频次及巡回保洁，加大对人流量较某方的保洁力度，比如：首层大堂、电梯轿厢、走廊地板增加巡视保洁，保证保洁工作达到人员流动量大的需求。天面、雨台工作要点：及时清扫天面出现的垃圾及地面积水，定期对地面清洗及护理，保证设施完好。垃圾清运根据各区域垃圾量情况，合理安排收集垃圾的时间次，确保各区域的洁净。工作时间在没有特别的情况下，实行小时工作制，确保职员有足够的休息时间，更有精力地完成各项工作任务。福利待遇适时增加职员的工资及福利待遇，减少职员的流动性，确保班组的稳定，提高276、服务水平。培 训专业化培训、常用清洁工具和设备的使用、维护及保养 、清洁剂的使用及注意事项、清洁知识和清洁技术。、排现场实际操作和实习，现场指导和示范性操作演示，受训保洁员亲自操作。服务意识培训增加职员的服务意识，提升职员的综合素质，提高服务质量及服务水平。制度培训作业有章可循，实行规范化管理。礼仪培训提高职员的素养及服务水平，增加职员对公司的亲切感及归宿感课程安排月保洁专业化培训；月服务意识培训；月制度培训；月礼仪培训；月如何在清洁服务中处理突发事件；月如何在清洁服务中协助（报单）工程维修；月如何在清洁服务中建立好客户之间关系；月如何在清洁服务时协助客户应急所需；月如何在清洁服务中协助绿化垃277、圾清理；月如何在清洁服务中协助大厦的安全管理；月如何在清洁服务中节约用水；质量管理六检制度主要通过职员自查、班长督查、主管、经理、品质部、客户联检，有效控制质量。绩效考核通过职员、班长、主管、经理、职能部门的绩效与工资挂钩，有效地保证服务质量。保洁设备材料管理每月由各区域主管申报，经理审核后申购发放，实行职员领用登记，以旧换新，月底盘点方法，有效地控制材料，确保材料使用的有效性。维修保养合理利用资源，实行职员对自己使用的设备进行简单的维修及保养，确保清洁工具及清洁机械设备完好洁净，提高工作效率。增加设备对比较破旧的设备进行报废，更换新的设备，根据工作的需要，适时增加保洁设备。 清洁服务内容及质278、量要求序号清洁项目清洁服务工作内容质量要求每某洁每周保洁每月保洁办公室清洁每天清洁次，收垃圾次地毯吸尘次，硬地面地板清洗次地毯清洗次，地面清洗次。天花板部分设施清洁次洁净，无尘，无污迹会议室清洁每天清洁次，会前会后清洁一次地毯吸尘次，硬地面地板清洗次，地毯清洗次，地面清洗次。天花板部分设施清洁次洁净，无尘，无污迹洗手间清洁每天清洁次，每分钟保法洁次，大清洁一次天花板部分设施清洁次无异味、台面地面无水迹、杂物室内公共区域清洁清洁次，每分钟保洁次，地面清洗次，抛光次，擦拭墙身次，玻璃刮洗次。天花板部分设施清洁次无污迹、地面光亮洁净，地下停车场清洁每天清洁次，每分钟保洁次地面每周清洗次地面冲洗次，天279、花、管道除尘次保持地面干净、无污迹、无油迹、设施干净、无蜘蛛网红线内室外公区清洁每天清洁次，每分钟保洁次，擦抹公共设施次。地面除油污次，外围公共设施大清洁次用机洗或冲洗地面次保持地面无垃圾，无油污，设施干净、无污迹地毯清洁会议室每次会后吸尘次吸尘次，除污迹次清洗次保持干净、无污迹、无异味花岗石地面清洁每天抛光次清洁次晶面处理次保持地面光洁光亮，光亮度达度以上电梯清洁每天清洁次，抹不锈钢油次，每分钟保洁次大清洁次，扶梯吸尘 次、玻璃刮洗次轿厢地面大清洁次，打蜡次保持电梯洁净，无污迹、无垃圾、扶梯无沙粒杂物大门玻璃清洁清洁次，巡回保洁刮洗次高空玻璃清洁次保持玻璃洁净、无污迹、无水印、无手印天面清洁280、每天清洁次，擦抹设施次清洗地面次保持地面干净、无垃圾杂物、下水口无垃圾堵塞消防通道清洁每天清次，擦抹设施次大清洁次清洗一次保持地面干净，无污迹、无垃圾杂物垃圾桶清洁每天擦抹次清洗垃圾桶次保持垃圾桶洁净，无臭味垃圾房清洁每天清洁次，冲洗次大清洁一次，消杀次，保持垃圾桶装，摆放整齐，日产日清，无臭味，空调风口清洁每周清洁次保持无污迹、无蜘蛛网 保洁服务的应急预案突发情况主要有集体上访、暴风雨、水管爆裂、漏水、污水井、管道严重堵塞、火灾、等现象。针对突发事件的发生，制定以下相应的应急处理程序。 有外宾或上级领导参观，接通知后，现场主管根据工作需要，快速组织保洁职员进行突击性清洁工作。 如大厦遇火警、281、水管爆裂、污水井、管道严重堵塞等特殊情况，现场主管组织保洁突击小组配合分公司搞好现场清洁工作。 如遇强台风暴雨袭击，现场主管组织保洁职员协助分公司进行抗台风工作，全面检查物业范围内的地下停车场、天台、平台、下水井、下水道是否有垃圾堵塞，如有堵塞或排水不畅通即时处理，务求做到排水畅通，排除水浸现象出现，并做好台风暴雨后环境清洁工作。 应急事件处理程序 爆水管处理 保持冷静的头脑，迅速关闭水管阀门，并立即通知保安和维修职员来协助； 在维修职员未到来前，用就近的可吸水工具采取应急措施； 迅速将黄色告示牌立于跑水区域； 招呼附近同事帮忙并及时报告班长； 迅速用扫把或拖布处理掉流向电梯间的水，如控制不了282、时可将电梯开往上一层楼，通知电梯工关闭电梯。然后用垃圾斗将水倒到水桶，再用吸水机处理现场跑水情况； 班长接到报告后应立即组织人力、设备及时奔赴现场，做好现场清洁工作并配合工程维修职员处理好跑水事件： 现场情况得到有效控制处理后，班长应安排有关职员迅速做好善后清洁工作； 处理跑水或水管爆裂事故要防止触电。 漏水遇水管爆裂或天花板、水塔、空调口等漏水应立即找容器接水或用吸水工具处理，并及时竖立告示牌并通知分公司立即抢修，抢修完毕后即时清理现场。 特殊天气的清洁卫生保养措施 下雨时期大理石很容易出现反潮现象，影响客户与客户的行走安全，因此，清洁工应及时拖干地面水迹，在人员出入频繁的地方放置指示牌提示283、来访客人和客户“小心滑倒”。工具房内要配备好手电筒、水、桶、毛巾、指示牌等，派专人值班，防止意外事故的发生。 遇上天气潮湿，玻璃有积水珠时，每三十分钟刮一次，地面水迹要反复拖抹，保证地面无水迹现象。 暴风雨天气 值班的管理职员要认真负责，勤巡查，善于发现问题，及时做好现场督导工作，加强与各部的联系和沟通，做好协调配合工作。 天台、沟渠、地漏的清扫工作要落实到人，特别在风雨来临时要多查巡，及时排除隐患。 发生塌陷或大量泥沙冲至路面、绿地，保洁员要及时清运、打扫，协助工程部门处理好现场。 检查各责任区内、污、雨水井排水是否畅通，如发生外溢或堵塞，及时清理或报告保洁部。 暴风雨后保洁员要及时清扫各责284、任区地面上的积水树叶、垃圾、纸屑、泥沙等杂物。 污、雨水井、管道严重堵塞 当现场发现污、雨水井、管道严重堵塞、污水外溢的情况时要迅速报告班长及保洁部； 维修工迅速进行疏通，保洁员协助处理，将从井、管内捞出的污物直接装上垃圾车，避免场地二次污染； 疏通后，保洁员迅速打扫或用水清洗地面被污染地方，直到干净。 发生火灾后的处理 管理职员要掌握火情，有计划，有组织地做好将贵重物品、仓库物资、文件等疏散转移，并协助做好客户的疏导工作。加强卫生用品（易燃、易爆物品）的管理。 卫生用品储备室配备各种应急工具，如手电、水桶、清洁用的干毛巾、指示牌、灭火器等。 灭火结束后，全体保洁员立即清理现场，（公安消防部门285、要求暂不清理以便查明火灾原因的地方除外）。 清理火灾遗留的杂物清运火灾遗留的残物，打扫地面积水，用拖布拖擦干净； 检查户外周围，如有残留杂物，一并清除干净。 客户摔伤的处理 立即放下手边工作，将工具放置边角； 马上向秩序维护员及保洁部汇报情况； 保洁班长应教育职员在客户发生意外摔倒摔伤时切忌不要轻易搀扶和挪动受伤客户，以免对自己和他人造成不必要的损失。 外围、停车场保洁员发现车辆门、窗未关好的处理停车场保洁员在工作中发现停车场中的车辆车门和窗未关好，应及时报告车场秩序维护员及保洁部领导进行处理，切勿擅自触动车辆的任何位置。 客户将钥匙挂在门上未取下的处理 保洁员在工作中如发现有客户的钥匙持在门286、上未取下，应立即报告班长及保洁部领导，切勿擅自用手动钥匙。 客户贵重物品掉入卫生间的处理当客户或客人在卫生间内发生手机等不慎落入便池的情况时，现场工作职员未经当事人允许切忌不要帮忙捞取，可以将工具借与当事人，由当事人自行解决，并及时将情况报告班长及保洁部领导。 发生闹事情况的处理当工作现场发生他人闹事事件，应及时避让并转移工具，同时报告保安及保洁部领导，事件处理完毕后及时清理好现场。 拾到财物的处理1当在辖区内公共区域，如走廊、楼梯、大楼外围等地方拾获财物时，应立即向班长或保洁部报告。及时将财物送交保洁部清点财物，填写失物登记表。利用财物中的资料尽量寻找失主，交回失物。失主领回失物前，失主应说287、出失物日期、地点及详情，并应签收。日常清洁易耗材料一览表序号名 称用 途全能清洁剂用于各设施的清洁洗洁精用于各项清洁工作洁厕灵用于洗手间瓷器清洁静电吸尘剂用于大堂地面推尘不锈钢油用于电梯不锈钢清洁、护养洁而亮清洁剂用于硬面设施表面的清洁白蜡用于大理石墙身打蜡强力去污粉用于墙面、洗手盆去污玻璃清洁剂用于玻璃清洁大垃圾袋用于装生活垃圾及杂物小垃圾袋用于装废纸杂物起渍水用于地面清洁污渍化油剂用于地面清洁油污洗衣粉用于日常清洁单擦机洗地刷用于清洗外围地面红百洁垫用于硬地面清洗、磨光黑百洁垫用于硬地面清洗、起蜡白百洁垫用于硬地面抛光刀片用于地面、墙面、玻璃等表面清洁清洁毛巾用于清洁工作涂水器毛套用于清洁288、玻璃、墙面玻璃胶条用于玻璃刮更换胶手套用于清洁时防护喷壶用于喷液使用尘推用于大堂地面推尘空气清新剂用于办公室、洗手间钢丝球用于水泥地面清洁厕刷用于便池刷洗卫生丸用于卫生间尿槽清洁水桶用于日常清洁分水管用于冲洗外围地面地拖地面除尘垃圾斗用于日常清洁街扫用于清扫外围消毒水用于洗手间消毒扫把用于清扫垃圾卫生泵用于便池通清洁地刷用于地面刷洗百洁布用于日常清洁合计注：所有易耗品（药剂）以某庄臣品牌（）为主。职员培训计划步 骤培 训 内 容培训对象第一步（）清洁服务概念（）保洁员应有态度及工作职责新入职职员第二步（）职员与顾客关系（）职员的仪容仪表、礼节礼貌、语言规范畴（）职员行为纪律、行为规范、服务态度289、劳动纪律在职职员第三步（）清洁基本技巧及清除污渍技巧（）清洁机械、设备、使用方法及注意事项（）日常清洁剂及用品使用（）日常清洁重要部分工作程序及注意事项在职职员第四步（）安全常识（）基本安全措施在职职员第五步（）职员守则、工作制度、奖罚制度（）日常清洁质量及标准在职职员第六步（）与客户沟通（）客户投诉处理及事故处理程序（）日常清洁质量标准检查（）班长职责资深职员及 基层管理职员第九部分 绿化管理 绿化养护标准及指标我司承诺绿化养护质量标准为级，即最低达到级养护标准，最高达到级养护标准。级养护质量标准指标如下： 草坪管养标准 草坪整齐雅观，四季常绿，覆盖率达以上，杂草率低于，大坑洼积水，无裸露地290、。 草坪修剪高度控制在：台湾草厘米以下，大叶油草、假俭草、沿阶草厘米以下。 在月份要勤淋水多施肥，适当进行根外追肥，使草坪保持优良长势度过干旱的秋冬季。 经常除杂草，使纯草坪和混合草坪的目的草种纯度达。 对被破坏或其它原因引起死亡的草坪植物应及时补植，使草坪保持完整，无裸露地。补植要补与原草坪相同的草种，适当密植，补植后加强保养，保证一个月内覆盖率达。 及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养。发生病虫为害，最严重的危害率在以下。 灌木和花卉管养标准灌木和花卉一级管养的标准是生长旺盛，花繁叶茂，造型美观，修剪工艺精细，植物造型具有艺术感和创意，产出精品。 枝多叶茂，叶色鲜艳，下部不光秃，无291、枯枝残叶，植株整齐一致，花卉适时开花，花多色艳，常年开花植物一年四季鲜花盛开；花坛轮廓清晰，无残缺，绿篱无断层。 花灌木和草本花卉在花芽分化前进行修剪，常年开花植物要四季有花。绿篱和花坛整形效果要与周围环境协调，增强园林美化效果，精雕细刻，产出精品。 灌溉、施肥。一般在每年春、秋季重点施肥次。簕杜鹃等花灌木要适当控水，花芽分化后要适当追施磷、钾肥，使花多色艳花期长。肥料不能裸露，一般可结合除草松土进行施肥。 经常除杂草和松土，除杂草时保护保系，不能伤根及造成根系裸露，更不能造成黄土裸露。 及时清理死苗，一周内补植回原来的种类并力求规格与原来植株接近，保证成活率达以上。对已呈老化或明显与周围环境不协调的灌木和花卉应及时进行改植。 及时做好病虫害的防治工作，以防为主，精心管养。发生病虫为害，最严重的危害率在以下。 乔木管养