1、地产集团公司西北区域财务资金部管理制度汇编编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 目 录第一章 部门组织架构.3第二章 部门职责边界.4第三章 岗位职责.5第四章 业务审批流程. 74.1资金预算类.74.2费用监控类.84.3资金运营管理类. .9第五章 财务资金部相关管理办法.10（一）财务部员工自用文件. 105.1xx集团房产板块会计核算规范.105.2xx集团成本分摊管理指引. 595.3 xx集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度. 635.4xx集团财务档案管理制度.655.5xx集团财务内部稽核制度.722、5.6xx集团关于实行财务基础工作考核方案的通知.765.7xx集团债权债务管理办法.775.8xx集团资金结算管理办法.785.9xx集团房地产成本核算指导.905.10xx集团地产板块管理口径净利润计算规范.1255.11西北区域追款方案及日常工作流程.1305.12xx集团财务基础工作重点事项完成标准.1355.13xx集团日常核算工作指引.143（二）全体员工适用文件.1355.14xx集团固定资产管理制度.1495.15xx集团外派中方员工薪酬福利管理制度. .1705.16xx集团房产板块费用预算执行管理办法.1735.17xx集团费用管控标准.1765.18xx集团旧项目新地块同3、心共享政策.1785.19xx集团成就共享计划激励制度.1815.20西北区域水电费用管理制度.191（三）全体员工实操文件.1955.21xx集团(中国)员工借支及预付款管理制度.1955.22xx集团(中国)差旅管理制度.2015.23xx集团(国际)差旅管理制度(试行).2065.24西北区域资金支付管理办法.2125.25西北区域费用报销操作流程指引.2145.26西北区域资金支付审批管理授权.216第一章 部门组织架构部门组织架构区域财务负责人税务管理资金管理业务管理预算管理-兰州xx2期G1404会计出纳兰州xx1期会计出纳兰州xx2期G1405会计出纳张掖项目会计出纳兰州城市花园4、项目会计出纳兰州xx2期G1407会计出纳备注：根据每个项目规模和业务负责程度，设置项目财务经理和会计主管，人员编制随着项目开发不同阶段及时调整第二章 部门职责边界职能概述工作职责1.政策研究和关系维护1) 负责对行业相关的税收、金融、政府调控政策等进行研究，分析对企业的影响及拟 定对策；2) 负责区域融资管理事务，拓展融资渠道；3) 负责银企、税企、政府等对外关系的建立和维护。2.财务预算管理1) 区域年度经营预算、费用预算编制、审核，并预算执行分析、反馈，监控； 2) 各期间经营、效益分析、反馈及建议，支持经营决策；3) 新项目投资现金流及利润测算；4) 成就共享、旧项目激励等奖金测算及协5、助申报；5) 同心共享测算及相关经营状况监控。3.资金管理1) 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，现金流分析及监控；2) 拟定区域融资方案，开展区域融资、按揭回款等信贷管理；3) 银行账户、监控资金、资金往来、调拨、款项支付；4) 负责指导、审核及监督各项目部资金计划的编制和执行；5) 负责对日常资金业务进行监督，落实资金管理内控要求；6) 对区域资金状况进行分析。4.税务筹划1) 负责所在区域的地方现行税收法律法规，政策的研究。2) 与区域税务机关建立良好关系，落实税收政策的执行。3) 提供相关税务筹划方案、风险评估和控制建议，跟进税务筹划执行情况。4) 对项目部纳税申报进行审核6、。5) 制定和完善日常税务管理工作制度，建立税务管理体系。6) 对企业税赋情况进行分析，提出改善方案。5.会计核算1) 根据集团会计核算要求，执行区域各公司核算标准；2) 对项目部会计核算工作进行监督检查；3) 编制财务报表，并进行分析；4) 完成各项账务处理及数据处理；6.资产管理1) 各项应收款、借支、往来款、票据的定期排查、监督及清收；2) 公司注资、减资、吸收、合并、注销；7.内控管理根据总部财务内控管理要求，制定区域实施细则，并监督执行。第三章 岗位职责岗位名称工作职责区域财务第一负责人1） 负责本区域及下属成员单位各版块工作统筹与协调；2） 本区域及下属成员单位各项对外输出报表等审7、核与工作指引。3） 本区域及下属成员单位内控体系的建立与完善管理工作。4） 本区域及下属成员单位政策研究与关系维护方面的整体统筹与安排。业务经理1） 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，现金流分析及监控；2） 统筹区域各项核算类业务，并作具体工作安排；3） 负责审核相关报表数据的准确性并确保及时性；税务经理1） 负责所在区域的地方现行税收法律法规，政策的研究。1） 与区域税务机关建立良好关系，落实税收政策的执行。2） 制定和完善日常税务管理工作制度，建立税务管理体系。会计主管1） 负责日常各类单据的审核、调整及管理工作；统筹安排相关核算工作；2） 各项应收款、借支、往来款、票据的定期8、排查、监督及清收；3） 负责月度及年度账务的对账、结账或反结账工作，整体统筹核算工作，确保账务无误；会计（收入板块）3） 负责日常收入单据的检查、审核及录入管理；且确保项目分期核算；4） 财务系统与营销系统数据差异核对及修正；5） 及时上报相关数据给领导及集团，保证数据准确性；6） 对退筹退订事宜严格审批，确保资金事宜无误；7） 更新应收楼款及客户借款台账，注意及时配合相关部门催收欠款。会计（成本板块）1） 负责日常工程款、采购款、固定资产、存货等成本类单据的检查、审核及系统传递管理；且确保项目分期核算；2） 财务系统与明源系统数据差异核对及修正；3） 对成本类单据严格审批，确保资金支出无误；9、严格执行“三支三支”管理办法，对资金支付批复额度加以限制。4） 及时更新代付款台账，注意及时配合相关部门催收欠款。会计（费用板块）1） 负责日常费用报销类单据的检查、审核及系统传递管理；且确保项目分期核算；2） 严格审核员工报销单，确保发票真实、报销金额及时间合乎规定；3） 严格执行集团相关费用报销管理办法，对员工报销加以管控与监督；4） 及时更新员工借支台账，注意及时配合相关人员催收借款。税务专员1）提供相关税务筹划方案、风险评估和控制建议，跟进税务筹划执行情况并提出改善方案。2） 对项目部纳税申报进行审核。3） 日常税务工作对接。预算专员1) 统筹“1212”资金检查，三收三支，制定制度，10、现金流分析及监控；2) 负责资金计划的收集、汇总、上报及配合复核管控工作；3）负责所在成员单位的预算管理、资金管理及财务管理所涉及相关报表及数据收集、分析、整理与输出；4） 负责相关报表数据的准确性与及时性；5） 负责与外部门或集团数据对接及输出，确保沟通及时无误。资金专员1） 负责相关融资管理事务，拓展融资渠道；2） 拟定区域融资方案，开展区域融资、按揭回款等信贷管理；3） 负责对日常资金业务进行监督，落实资金管理内控要求；4） 对区域资金状况进行分析与把控。5） 公司注资、减资、吸收、合并、注销；出纳1） 银行账户、监控资金、资金往来、调拨、款项支付；2） 负责日常单据录入、银行日记账的跟11、进与监控；3） 对资金收付事宜进行双把关控制，确保资金收付信息无误；4） 注意银行信息等保密工作，保护资金安全。薪资复核岗1） 根据最新员工工资及福利支付管理办法进行薪资复核及发放事宜；2） 注意工资信息保密维护工作。第四章 业务审批流程4.1资金预算类：4.2 费用监控类：4.3 资金运营管理类：第五章 财务资金部相关管理办法（一）财务部员工自用文件5.1xx集团房产板块会计核算规范第一章 总则一、目的为规范企业会计确认、计量和报告行为，保证会计信息质量，根据会计法、企业会计准则及国家有关法律和法规，结合本企业的实际情况，制定本规范。二、适用范围本规范适用于xx集团内房地产板块各级企业，相关12、科目核算规范及口径同样适用于集团内其他各板块公司，若与各板块制定的相应规范/办法不同时，按各板块制定的相应规范执行。三、职责集团总部财务资金部负责本规范的制定、解释、修改及检查执行；集团内各公司负责具体实施，并对实施过程中发生的问题及时向集团总部反馈。第二章 会计政策一、会计期间1.年度采用公历日期，即每年一月一日至每年十二月三十一日止；2.月度会计期间，为及时准确完成报表，须按集团规定的结账时间点完成结账。二、固定资产折旧政策1.固定资产折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%。2.折旧年限：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。三、摊13、销政策1. 低值易耗品：领用时一次性摊销。2. 长期待摊费用：开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性摊销转入当期损益；其他统一按三年摊销。3. 无形资产：合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（但软件类除外，软件类统一按3年摊销）。四、资产减值准备坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经审批处理。存货跌价准备、固定资产减值准备、长期股权投资跌价准备等亦同。五、收入确认时点标准原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1.一次性付款方式：以合同交付日期（销售合14、同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2.分期付款方式：合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3.银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。第三章 会计科目核算规范第一节 资产类科目一、1001库存现金1.本科目核算企业的库存现金。企业员工借支内部周转使用的备用金，在“其他应收款-备用金”科目核算，不在本科目15、核算。2.各公司库存现金限额及现金业务收支、保管等应严格按照国家有关现金管理的规定及xx集团货币资金管理制度严格执行。3.企业需设置“现金日记账”，由出纳人员根据收付款凭证，按照业务发生顺序逐笔登记。每日终了，应当计算当日的现金收入、支出合计数和结余数，并将结余数与实际库存数核对，月终要与总账核对相符，做到日清月结。4.企业现金清查，发现的有待查明原因的现金短缺或溢余，应通过“待处理财产损溢”科目核算。待查明原因后作如下处理：（1）如为现金短缺，属于应由责任人赔偿的部分，借记“其他应收款”或“库存现金”等科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于应由保险公司赔偿的部分，借记“其他16、应收款”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目；属于无法查明的其他原因，根据管理权限，经批准后处理，借记“管理费用”科目，贷记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目。（2）如为现金溢余，属于应支付给有关人员或单位的，应借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“其他应付款”科目；属于无法查明原因的现金溢余，经批准后，借记“待处理财产损溢待处理流动资产损溢”科目，贷记“营业外收入”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的库存现金。二、1002银行存款1.本科目核算企业存入银行的各种存款，包括七天存款、协定存款等。企业的外埠存款、银行本票存款、银行汇票存款、信用卡存款17、信用证保证金存款、存出投资款等在“其他货币资金”科目核算，不在本科目核算.2.各公司应当严格按照国家有关支付结算办法，正确地进行银行存款收支业务的结算，并按照xx集团货币资金管理制度规定加强对银行账户的管理。3.各公司应加强对银行存款的管理，定期对银行存款进行检查，对账，编制银行存款余额调节表。存在未达账项应及时查明原因并向有关领导报告，及时进行清理：（1）银收企未收，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（2）银付企未付，超过1个月以上必须要求银行补制单据入账；（3）企收银未收，超过1个月以上须查明原因并提交书面报告至区域财务负责人审批；超过3个月以上由资金分部负责人审批；（4）企付银未18、付，超过3个月以上须查明原因并要求银行开具银行未付证明后做冲账处理。4.本科目期末借方余额，反映企业实际存在银行或其他金融机构的款项。三、1012其他货币资金1.本科目核算公司的外埠存款、银行汇票存款、银行本票存款、信用卡存款、信用证保证金存款、存出投资款、外埠存款、专户管理账户等其他货币资金。2.外埠存款，是指企业到外地进行临时或零星采购时，汇往采购地银行开立采购专户的款项。企业将款项委托当地银行汇往采购地开立专户时，借记本科目，贷记“银行存款”科目。收到采购员交来供应单位发票账单等报销凭证时，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。将多余的外埠存款转回当地银行时，根据银行的收账通知19、，借记“银行存款”科目，贷记本科目。3.银行汇票存款，是指企业为取得银行汇票按规定存入银行的款项。企业在填送“银行汇票申请书”并将款项交存银行，取得银行汇票后，根据银行盖章退回的申请书存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行汇票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目；如有多余款或因汇票超过付款期等原因而退回款项，根据开户行转来的银行汇票第四联（多余款收账通知），借记“银行存款”科目，贷记本科目。4.银行本票存款，是指企业为取得银行本票按规定存入银行的款项。企业向银行提交“银行本票申请书”并将款项交存银行，取得银行本票后，根据银行盖章退回的申请书20、存根联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业使用银行本票后，根据发票账单等有关凭证，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目。因本票超过付款期等原因而要求退款时，应当填制进账单一式两联，连同本票一并送交银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记“银行存款”科目，贷记本科目。5.信用卡存款，是指企业为取得信用卡按照规定存入银行的款项。企业应按规定填制申请表，连同支票和有关资料一并送交发卡银行，根据银行盖章退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。企业用信用卡购物或支付有关费用，借记有关科目，贷记本科目。企业信用卡在使用过程中，需要向其账户续存资金的，借记本科目，贷记“银行存款21、”科目。6.信用证保证金存款，是指企业为取得信用证按规定存入银行的保证金。企业向银行申请开立信用证，应按规定向银行提交开证申请书、信用证申请人承诺书和购销合同。企业向银行交纳保证金，根据银行退回的进账单第一联，借记本科目，贷记“银行存款”科目。根据开证行交来的信用证来单通知书及有关单据列明的金额，借记“材料采购”或“原材料”等科目，贷记本科目和“银行存款”科目。7.存出投资款，是指企业已存入证券公司但尚未进行短期投资的现金。企业向证券公司划出资金时，应按实际划出的金额，借记本科目，贷记“银行存款”科目；购买股票、债券等时，按实际发生的金额，借记“交易性金融资产”等科目，贷记本科目。8.企业应加22、强其他货币资金的管理，及时办理结算，对于逾期尚未办理结算的银行汇票、银行本票等，应按规定及时转回，借记“银行存款”科目，贷记本科目。企业应严格按照本办法规定核算其他货币资金的各项收支业务。9.本科目期末借方余额，反映企业实际持有的其他货币资金四、1101交易性金融资产1.交易性金融资产是指企业为了近期内出售而持有的金融资产，如以赚取差价为目的从二级市场购买的股票、债券、基金等，企业持有购买的银行理财产品，也在本科目核算。企业购买持有的银行理财产品，通过本科目核算；七天存款、协定存款等符合存款性质的通过“银行存款”科目核算，不在本科目核算。2.满足以下条件之一的金融资产应当划分为交易性金融资产：23、（1） 取得金融资产的目的主要是为了近期内出售或回购或赎回。（2） 属于进行集中管理的可辨认金融工具组合的一部分，具有客观证据表明企业近期采用短期获利方式对该组合进行管理。（3）属于金融衍生工具。但被企业指定为有效套期工具的衍生工具、属于财务担保合同的衍生工具、与在活跃市场中没有报价且其公允价值不能可靠计量的权益工具投资挂钩并须通过交付该权益工具结算的衍生工具除外。3.企业取得交易性金融资产时，按其公允价值借记本科目，按发生的交易费用，借记“投资收益”科目，按实际支付的金额，贷记“银行存款”等科目。4.持有至到期出售时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，按该金融资产的成本，贷记本科目24、，按其差额（收益），贷记或借记“投资收益”科目。5.本科目期末借方余额，反映企业持有的交易性金融资产的公允价值。五、1122应收账款1.本科目核算销售产品、提供劳务等，应向购货单位或接受劳务单位收取的款项。2.各公司之间的资金调拨的往来款，通过“其他应收款”内部往来科目核算，不通过本科目进行核算。3.为保障企业应收款的安全性，防范资金风险，加快企业资金周转，提高资金使用效率，应收款管理应实行统一领导、分工协作，责任到人。各公司财务部门应牵头联合经营部门定期对企业的应收账款加强管理：（1）财务部负责应收款台帐管理，定期对应收款进行账龄分析及汇总工作，针对问题及时提出管理建议，督促业务部门加强催收25、。（2）业务部门负责应收账款的回收，跟踪业务处理过程。特别是对公司垫资的代收代付款项，业务部门应竭力加强管理。4.应收账款的坏账损失采取直接转销法，不计提，实际发生时，经管理层合理审批处理。5.本科目期末借方余额，反映企业尚未收回的应收账款；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“预收账款”核算。六、1123预付账款1.本科目核算企业按照合同规定预付的款项。包括预付土地款、预付工程款、预付材料设备款、预付办证费用和其他等。2.预付工程款核算按总包合同或非总包合同约定的工程预付款。预付给施工单位工程款项时，必须取得施工方开具的工程发票。（1）按总包合同规定支付施工单位预付工程款1000万并取得发26、票：借：预付工程款 1000万 贷：银行存款 1000万（2）本期需支付进度款3000万，从预付工程款中抵扣500万（只需开具发票2500万）： 借：应付账款 3000万 贷：银行存款 2500万 预付工程款 500万借：生产成本 3000万贷：应付工程款-发票已到 3000万3.预付材料设备款核算企业因购货而预付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。收到所购物资，按应计入购入物资成本的金额，借记“材料采购”或“原材料”、“库存商品”等科目，按应支付的金额，贷记本科目。补付的款项，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；退回多付的款项做相反的会计分录。涉及增值税进项税额的，还应进行相应的处理27、。4.本科目应按照预付款项的类别设置明细科目，并分别按分包单位和供应单位进行辅助核算。5.预付账款须建立台账管理制度。除政府事业单位预付款外，其他款项预付时，必须事先取得发票。财务部门应督促经办人跟进预付账款的清理情况、发票开具以及清收负责人和经办人等信息，建立健全预付账款清理责任制度。6.本科目期末借方余额，反映企业实际预付的款项；期末如为贷方余额，需查明原因，并调整至“应付账款”核算。七、1124预付税费1.本科目核算企业按照税法规定计算预付的各种税费，包括预付的企业所得税、土地增值税、营业税及各项附加税费，预收账款确认收入时，将对应的土地增值税、营业税及各项税费结转到主营业务税金及附加科28、目。2.预付税费-土地增值税下设两个三级科目：预交、待退。均下挂核算项目房地产项目业态档案，按核定预征率计提。计提时：借：“预付税费-土地增值税-自建物业（预交）”贷：“应交税费-土地增值税”，缴付时：借：应交税费-土地增值税贷：银行存款确认收入时：借：主营业务税金及附加贷：预付税费-土地增值税-自建物业（预交）” 3.预付税费-企业所得税。从预收账款结转收入时，将预缴的企业所得税转入应交税费-企业所得税科目，抵减当期应缴企业所得税。贷：应交税费企业所得税（红字） 贷：预付税费-企业所得税八、1221其他应收款1.本科目核算企业除应收票据、应收账款、预付账款、应收股利、应收利息、长期应收款等以29、外其他各种应收及暂付款项。根据核算需要，设置明细科目：往来款、保证金及押金、员工借支、备用金借支、内部员工代付款、外部单位代付款等。2.往来款，核算集团内部单位往来款，以协同凭证处理，以达到双方同时挂账，无论款项是应收对方还是应付对方，统一计入“其他应收款-往来款”核算，以便集团合并报表互相抵销。3.借支划分“员工借支”和“备用金借款”核算。（1）员工借支核算员工因特定业务办理需要以个人的名义向公司申请预支资金以办理相关业务，收款人为员工个人的借支行为，如差旅费、零星采购借支等。（2）备用金借款核算公司拨付给员工备作需要周转的经常性开支，该款项在额度的金额和期限内，业务发生时，借支人凭发票等有30、关凭证报销，补充原定额等；借款期限到期或调换经办人时才全部交回备用金，如屋村物业管理服务部、屋村客服前台收款找零长期周转的备用金。（3）对于借支，财务应设立个人借支备案登记薄登记个人借支信息，登记薄信息须包括：借支单编号、借款人、所在部门、借支事项、借支金额、预计还款日期。找零备用金期限最长为一年，实行定额备用金管理，于每个会计年度末进行一次清理，每次期限终了，需再次严格审核备用金借款的额度与必要性。4.内部员工代付款核算公司预支付需向员工收回的款项，科目下设明细科目：个人所得税、社保费、住房公积金、员工宿舍水电费、代扣员工宿舍费、员工IC卡款项等明细科目。5.保证金及押金，核算公司为履约合同31、向对方支付的或政府行政事业单位收取的保证金或押金。为区分政府事业单位收取的保证金及押金，专设“政府保证金及押金”进行核算。6.外部单位代付款，核算公司为外部施工单位代付的水电费、甲指材料费、农民工保证金、安全文明措施费以及工程借款等。这部分属代付款项，需从施工单位工程款中抵扣回，或施工单位返还。7.工程借款科目，核算除工程预付款和工程进度款外暂借给施工单位的工程款项。按总包合同约定支付的工程预付款通过“预付工程款”核算。九、1303委托贷款1.委托贷款是指由委托人提供资金，委托业务银行根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。2.委托贷款本金科目32、用于核算委托方委托贷款本金，按【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息；3.委托方收到的利息收入通过【投资收益委托贷款委托贷款利息收入】核算；4.委托方支付的银行手续费通过【投资收益委托贷款委托贷款手续费】核算，若期限超1年的委托贷款手续费可根据实际需要作分摊处理；5.委托方利息收入产生的税费通过【投资收益委托贷款委托贷款税费（明细）】进行核算；6.增加【短期借款委托贷款】和【长期借款委托贷款】科目，用于核算借款方委托贷款的借款本金，其中一年内到期的委托贷款使用短期借款科目，一年以上的使用长期借款科目，并增加【银行类别】【客商辅助核算】分别核算受托银行和借款人信息.7.借款方的33、利息支出通过【财务费用利息支出】核算。十、1401材料采购1.材料采购属于过渡科目，用于核算采购发票结算后材料冲暂估后重新计价入库与确定最终应付债务的中间过渡，月末此科目没有余额：（1）采购入库单（非暂估标识）生成分录 借：原材料 贷：材料采购（2）采购应付单生成分录借：材料采购贷：应付账款-应付材料设备款-发票已到十一、1403原材料1.本科目核算公司在提供劳务和经营管理过程中消耗的材料或物料等，包括原材料及主要材料、辅助材料、外购半成品（外购件）、修理用备件（备品备件）、包装材料、燃料等。2.集团公司的采购、仓库通过用友供应链管理，系统已设好账务处理规则和凭证模板，实现自动生成凭证，保证仓34、库账和会计账的数据一致。3.物料领出，以部门受益、服务范围、物料性质等判断应计入成本还是费用，是计入哪个明细，在损益类科目核算具体说明。十二、1405库存商品1.本科目核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本。各级明细科目的设置详见“房地产成本核算科目明细表”。2.各公司在进行“库存商品-开发产品”核算的同时，应收集、整理具体到每户的可售面积构成、销售及其回款情况的详细资料。3.本科目采用数量金额式核算，按房地产项目、业态档案辅助核算。4.库存商品的主要账务处理：（1）完工产品结转原则：产品竣工后由生产成本科目结转至“库存商品”科目核算，按实际成本，借记本科目，贷记“生产成本”。同一个苑区35、分期竣工交付使用，则应将该苑区按竣工交付使用时间拆分为多个成本核算单位分别归集成本和结转“库存商品”科目（2）销售产成品结转成本时，借记“主营业务成本”、“其他业务成本”等科目，贷记本科目。5.本科目期末借方余额，反映企业库存商品的实际成本。十三、1481待摊费用1.本科目核算企业已经支出，但应由本期和以后各期分别负担的分摊期限在1年以内(包括1年)的各项费用，如预付保险费，以及一次购买印花税票和一次交纳印花税税额较大需分摊的数额、一次支付数额较大的财产保险费、排污费、技术转让费及施工机械安装、拆卸、辅助设施和进出场费等。2.企业预付给保险公司的财产保险费、预付经营租赁固定资产租金、预付报刊订36、阅费等，应于预付时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目；财产保险费应在保险的有效期限内、经营租赁固定资产租金应在租赁期间内、报刊订阅费应在所涉及的期间内平均摊销，借记“管理费用”、“制造费用”等科目，贷记本科目。3.企业发生其他各项待摊费用时，借记本科目，贷记“银行存款”等科目。按受益期限分期平均摊销时，借记“管理费用”、“制造费用”、“销售费用”、等科目，贷记本科目。4.待摊费用应按费用项目的受益期限分期摊销。如果待摊费用所应摊销的费用项目，不能再为企业带来利益，应将尚未摊销的待摊费用的摊余价值，全部转入当期成本、费用。5.本科目应按费用种类设置明细账，进行明细核算。6.本科目期末借方余额，37、反映企业各种已支出但尚未摊销的费用，期末在资产负债表“预付款项”项目填列。十四、1601固定资产1.根据企业会计准则，结合集团所属公司实际情况和相关要求，固定资产是指同时符合下列特征的有形资产：（1）为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有的（持有目的）；（2）使用期限超过一个会计年度，单位价值在2000元以上的资产，包括：厂房及建筑物、机械设备、运输、电子设备、办公设备、易耗设备以及其它与生产经营有关的设备、器具、工具等；使用期限是指使用固定资产的预计期间，或者该固定资产所能生产产品或提供劳务的数量。2.固定资产特殊界定规则.为有效利用资源，加强管理，下列品种的资产不论价值大小一律作为固定38、资产管理：（1）主要包括：电脑、电视机、复印机、传真机、保险柜、空调、刻录机、冰箱、洗衣机、手机、汽车、摩托车、扫描仪、摄像机、数码相机、手提电脑、打印机、速印机、碎纸机、投影仪、音响、绘图仪、电瓶车等；（2）成批或分散购入的办公家具（如大、中班台椅、柜、会议桌、沙发等）以及日常办公用品（文具），应该按照批量入库的各不同资产，单件符合固定资产入帐标准的就必须按固定资产管理。（举例：某单位批量购买一批办公家具，含大班台、办公椅等，其中大班台的单位价值较高，使用期限也较长，就需要作为固定资产管理，其他办公桌椅价值较低的可做低值易耗品管理）3.企业外购、自建的固定资产成本包括购买价、相关税费、使固定39、资产达到预定可使用状态前所发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等。若需安装的固定资产，还需包含安装调试成本。自行建造的固定资产，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出构成，包括人工、材料、税费、应予以资本化的借款费用以及应分摊的间接费用等。4.固定资产折旧：折旧方法为平均年限法；预计净残值率统一使用5%.预计使用寿命：房屋建筑物20年，机器设备10年，电子机器及家具5年，运输工具5年，办公及其他设备5年。5.固定资产的后续支出是指固定资产在使用过程中发生的更新改造支出、修理费用等。若符合固定资产确认条件的应当计入固定资产成本。如有被替换的部份，应扣除其账面40、价值；对于固定资产的日常维护修理费用，因其支出只是为确保固定资产的正常工作状况，一般不产生未来的经济利益，不符合固定资产的确认条件，应在发生时计入当期损益。6.固定资产的处置，企业出售、转让、报废固定资产或发生固定资产毁坏（失窃），应将处置收入（包括保险或个人赔偿）扣除帐面价值和相关税费后的金额计入当期损益。7.房屋建筑物（1）房屋建筑物是指有屋面和围护结构（有墙或两边有柱），能够遮风避雨，可供人们在其中生产、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。（2）公司自持物业如酒店、会所、售楼部等，根据结算书将建筑物和其他附属工程分开入账，独立于房屋之外的建筑物，如围墙、烟囱、水塔、变电塔、油池油柜、41、酒窖菜窖、酒精池、糖蜜池、室外游泳池、玻璃暖房、砖瓦石灰窑以及各种油气罐等，发生的成本不计入房屋建筑物资产。（3）酒店、会所、售楼部等自有物业主体外的绿化工程、道路工程、泳池等配套设施,作为基础设施分配入苑区成本，不入固定资产核算。（4）学校及幼儿园、医务室等免征房产税公司自持物业，不对其房屋各组成部分进行分拆入账。8.固定资产从存货核算材料出库时，借记“固定资产领用”，贷记“原材料”；固定资产模块新增资产生成时，借记“固定资产”，贷记“固定资产领用”。 十五、1606固定资产清理1.固定资产清理是指固定资产的报废和出售，以及因各种不可抗力的自然灾害而遭到损坏和损失的固定资产所进行的清理工作。42、用来核算企业因出售、报废和毁损等原因转入清理的固定资产净值以及在清理过程中所发生的清理费用和清理收入。2.借方登记固定资产转入清理的净值和清理过程中发生的费用；贷方登记出售固定资产的取得的价款、残料价值和变价收入。其贷方余额表示清理后的净收益；借方余额表示清理后的净损失。清理完毕后净收益转入“营业外收入”账户；净损失转入“营业外支出”账户。3.核算程序（1）出售、报废和毁损的固定资产转入清理时，借：固定资产清理 （转入清理的固定资产帐面价值） 累计折旧 （已计提的折旧） 固定资产减值准备 （已计提的减值准备） 贷：固定资产 （固定资产的账面原价）（2）发生清理费用时， 借：固定资产清理 贷：银43、行存款（3）计算交纳营业税时，企业销售房屋、建筑物等不动产，按照税法的有关规定，应按其销售额计算交纳营业税，借：固定资产清理 贷：应交税费应交营业税（4）收回出售固定资产的价款、残料价值和变价收入等时，借：银行存款 原材料等 贷：固定资产清理（5）应由保险公司或过失人赔偿时， 借：其他应收款 贷：固定资产清理（6）固定资产清理后的净收益， 借：固定资产清理 贷：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外收入处理固定资产净收益 （属于生产经营期间）（7）固定资产清理后的净损失， 借：长期待摊费用 （属于筹建期间） 营业外支出非常损失 （属于生产经营期间由于自然灾害等非正常原因造成的损失） 营业外支出44、处理固定资产净损失 （属于生产经营期间正常的处理损失） 贷：固定资产清理十六、1604在建工程1.在建工程，核算企业基建、更新改造等在建工程发生的支出。一般核算产权归属公司物业的建筑物在竣工前所发生的成本。2.成本发生划分为两个时段：房产公司在开发过程中自有物业的成本归集在“生产成本”科目中反映，待达到预定可使用状态时结转至“固定资产”科目中，如竣工交付使用时还未进行工程结算时则需要根据工程预算、工程合同等资料在“生产成本”进行成本补提，并转入固定资产科目核算，待工程出具结算后再作相应的调整。3.酒店、非房产公司自建物业，未完工前工程成本在“在建工程-酒店工程成本、房地产工程成本”核算，并按付45、款成本项目辅助核算。十七、1701无形资产1.无形资产：是指企业拥有或控制的没有实物形态的可辩认非货币性资产，本科目核算企业持有的无形资产成本，包括专利权、非专利权、商标权、著作权、土地使用权、软件等。2.房地产公司取得土地使用权，用于建造对外出售的商品房，相关的土地成本应计入所建造商品房成本。3.其他公司购入土地自用的取得发票时直接计入“无形资产-土地使用权”；摊销期限为土地使用证上剩余年限。4.房地产公司自持物业，如：学校、酒店、会所、售楼部、员工宿舍等用地的土地成本应和房屋全部结转入“固定资产”，不单独计入“无形资产”，与房产折旧年限一致。5.当月增加的无形资产当月开始摊销；当月减少的无46、形资产，当月不再摊销。采用直线法摊销，残值为零。6.无形资产的摊销期，合同有约定使用期限的按合同规定年限摊销；合同未约定使用期限的按10年摊销（软件类除外，软件类统一按3年摊销）。十八、1801长期待摊费用1.长期待摊费用：核算企业已经发生但应由本期或以后各期负担的分摊期限在一年以上的各项费用。2.现长期待摊费用下设置明细“装修工程款”、“租赁费”、“临时样板房”、“简易用房及设施”、“开办费”、“其他”。如无特殊需要，统一按三年摊销。3.开办费的摊销，在有预售收入的当年，一次性转入当期损益。4.“临时样板房”是指将样板房设在会所或售楼部内，该样板房不可以作为以后销售产品只作临时产品展示样板之47、用，而该样板房主要成本由装修工程、园林工程和装饰布置构成，不做为原会所及售楼部的固定资产组成部分。摊销期限三年。5.“简易用房及设施”主要核算除房产公司及酒店外，在租用土地期限较长，建筑简易用房及设施用于经营使用，不能取得产权的成本计入该明细。按租赁土地期限与简易用房及设施使用期限孰短原则进行摊销。如绿化公司租用土地种植苗圃，租赁期限较长，建筑泵房、仓库、简易宿舍等。十九、1811递延所得税资产1.递延所得税资产确认：1）企业根据所得税准则确认的可抵扣暂时性差异产生的所得税资产，可抵扣暂时性差异一般产生于以下情况：（1）资产的账面价值小于其计税基础,（2）负债的账面价值大于其计税基础；2）根据48、税法规定可用以后年度税前利润弥补的亏损产生的所得税资产，也在本科目核算；3） 未作为资产、负债确认的项目产生的暂时性差异,如超过限额扣除标准的广告费，留作以后纳税年度抵扣金额。2.递延所得税资产计量：递延所得税资产=可抵扣暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵减时间性差异*税率，贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率。递延所得税资产科目应做好明细台账，以便追查和冲减。举例如下：例1：*xxxx年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，账面利润亏损4,49、000万,预付营业税、土增税等800万，预征毛利率15%。汇算清缴前：所得税费用：-4,000*25%=-1,000万；预付税费-企业所得：（10,000*15%-800）*25%=175万；应交税金： 175-1,000=-825万；当账面利润出现亏损，导致应交税费-企业所得税科目出现借方余额时，借方余额全额确认递延所得税资产。分录如下：借：递延所得税资产825所得税费用 -1,000预付费用-企业所得税 175汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年50、度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；由于12年度有825万可抵扣所得税，故本次应交所得税150万在825万中抵减，实际不用缴纳。分录如下： 借：以前年度损益调整： 25万贷：递延所得税资产 25万例2：*xxxx年发生了2,000万元广告支出，业务招待费100万，行政罚款50万，预售楼款收入10,000万元，预付营业税、土增税预征税率8%，预征毛利率15%，本期结转主营业务收入20,000万，账面利润利润4,000万,。汇算清缴前：所得税费用：4,000*25%=1,000万；预付税费-企业所得：(10,000-20,000)*15%*2551、%-（10,000-20,000）*8%*25%=-175万；应交税金：- 175+1,000=825万；分录如下：借：所得税费用 1,000贷：预付费用-企业所得税 175应交税费-企业所得税 825汇算清缴时，纳税调增了广告费500万（以后纳税年度可抵扣），纳税调增业务招待费50万，行政罚款50万，纳税调增应缴企业所得税150万。递延所得税资产：500*25%=125万；以前年度损益调整：（50+50）*25%=25万；应交税费-企业所得税：125+25=150万；分录如下： 借：以前年度损益调整： 25万递延所得税资产 125万贷：应交税费-企业所得税 150万第二节 负债类科目一、2252、02应付账款1.应付账款：核算企业因购买材料、商品和接受劳务等经营活动应支付的款项。2.应付账款下设明细核算科目主要包括：应付土地款、应付材料设备款、应付工程款等。3.应付工程款的核算（1）内判单位腾越开具发票予房产公司借：应付账款应付工程款发票已到贷：其他应收款往来款腾越借：生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到房产划拨资金腾越借：其他应收款往来款腾越 贷：银行存款（2）外判单位根据明源项目管理系统审批支付工程进度款，借：应付账款应付工程款发票已到贷：银行存款借：生产成本 贷：应付账款应付工程款-发票已到完工时需补提成本借：生产成本贷：应付账款-应付工程款-暂估客商辅助核算 4.每月根据53、明源售楼系统明细表负超标楼款、多收业主楼款，通过“应付账款房地产业务-自建物业”科目核算。5.每年的6月30日与12月31日应与各供应商进行对账。6.年末应对各供应商余额进行分析,其账龄超过五年的应付账款，并经采购部确认不需支付的应付款项，确认为“营业外收入”。二、2203预收账款1.预收账款：核算企业按照合同规定预收的款项。2.房产公司销售楼款均需通过预收账款核算，业主签约后收到的楼款入预收账款核算。收到的诚意金先通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通过“其他应付款-定金”核算，待签约转入“预收账款”核算。3.车位的预收处理要求参照物业字xx25号文执行：权属归房产公司所有但54、不能出售的，其长租（20年或以上）由房产公司负责租售；短租（3年以下）由管理公司负责；权属归业主所有的，由管理公司负责。若该车位是出售的，则按销售处理，房地产公司的室外车位出售收入按“主营业务收入（房地产板块）内约定的收入确认原则确认。4.本科目期末贷方余额，反映企业预收的款项。三、2221应交税费1.本科目核算公司按照税法规定计算应交纳的各种税费，包括增值税、营业税、土地增值税、消费税、资源费、企业所得税、城市维护建设税、房产税、土地使用税、车船使用税、印花税、契税、教育附加费、堤围费、文化建设费、地方教育附加、价格调节基金、地方教育发展费等。2.所有支付的税费均需通过本科目（不论每月纳税申55、报还是直接支付报销税费都要通过“应交税费”科目核算后再结转至相应会计科目内）。不能以直接到税局支付为由将某些税费如印花税、车船使用税等直接计入费用。3.为方便日常统计数据，应交税金科目的“借方”统一核算实际支付出去的税金，收到退回的税金也在借方用红字冲减；应交税金科目的“贷方”统一核算应交税金的计提或调整。4.“应交税金应交所得税”下设2个明细科目“预交所得税”和“汇算清缴所得税”，“预交所得税”核算按月或季度正常应交的所得税，“汇算清缴所得税”仅核算年度汇算清缴时申报的所得税。四、2211应付职工薪酬1.本科目核算企业根据有关规定应付给职工的各种薪酬。2.本科目二级明细由集团财务统一设置为“56、工资”、“职工福利”、“社会保险费”、“住房公积金”、“工会经费”、“职工教育经费”、“非货币福利”、“辞退工资”、“股份支付”等应付职工薪酬项目。其中“工资”明细科目同时按部门设置辅助核算。职工福利、工会经费、职工教育经费，不进行计提，在成本费用中据实列支。3.为规范核算职工薪酬，正确计算三项经费的扣除基数问题，在“应付职工薪酬-工资”科目下新增月度工资、奖励、外派劳务薪酬进行核算。4.“应付职工薪酬-职工福利”的核算，不按先计提后列支的核算方式，直接在成本、费用中据实列支。以前计提尚有余额的，应先将其列支完，余额不足时，再结转计入成本、费用的福利费。5. 福利费是指用于公司职工福利方面的支57、出。福利费使用范围主要包括： （1）为职工卫生保健发生的各项补贴和非货币性福利。职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、职工供养直系亲属医疗补贴、员工产假工资、工伤工资补贴等； （2）员工宿舍的收支，包括宿舍日常用品、水电费、燃气、液化气，宿舍住宿用具的购买、修理费用等；（3）为职工生活、住房、交通等所发放的各项补贴和非货币性福利，包括企业向职工发放的供暖费补贴、职工防暑降温费、职工困难补贴、救济费、职工交通补贴、节日慰问品、节日慰问金等。（4）职工集体活动支出，如年终晚会活动经费58、节日聚餐、开工利是等；（5）按照国家规定由职工福利基金开支的其他支出，包括丧葬补助费、抚恤费、安家费、探亲假路费等。6. “应付职工薪酬-职工福利”开设以下明细科目核算：宿舍收支、产假工资、医疗费、其他。（1）“宿舍收支”明细无论收入还是支出先在“应付职工薪酬-职工福利”借方归集，月末根据各部门住宿人员进行分摊，分别计入成本、费用的“福利费”。其他福利费发生时在“应付职工薪酬-职工福利”借方反映，月末根据所属部门性质，计入成本、费用的“福利费”。本公司宿舍出租给外面单位或个人所收取的住宿费，在“应付职工薪酬-福利费-宿舍收支” 科目的借方红字核算；本公司没有宿舍需要承租外面单位或个人房屋的租59、金，在“租赁费” 科目核算。.（2）“医疗费支出”计入应付福利费的，月末根据所属部门性质计入成本、费用的福利费。发生医疗费等时借：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他贷：银行存款月末根据所属部门性质计入成本、费用的“福利费”借：制造费用-福利费借：销售费用-福利费借：管理费用-福利费 贷：应付职工薪酬-职工福利-医疗费、其他7.辞退工资的支付应全部计入当期费用。因解除与职工的劳动关系给予的补偿，借记“管理费用”等科目，贷记“应付职工薪酬-辞退工资”。因解除与职工的劳动关系向职工给予的补偿，借记“应付职工薪酬-辞退工资”，贷记“银行存款”、“库存现金”等科目。五、2241其他应付款1.本科目核算60、企业应付、暂收其他单位或个人的款项，如应付租入固定资产和包装物的租金，存入保证金、应付、暂收所属单位、个人的款项；应付职工统筹退休金，以及应收暂付上级单位、所属单位的款项。2.其他应付款根据需要下设明细科目：代收款项、按金、专项维修基金、无效楼款、暂收未明确款项、购房诚意金、购房定金、饭卡充值款等。3.销售收到的诚意金通过“其他应付款-购房诚意金”核算，签约前收到的定金通过“其他应付款-购房定金”核算，签约后再转入“预收账款”。业主缴纳定金当地规定必须开具楼款发票的项目，可直接通过“预收账款核算”，每个项目只能选用一个原则。4.本科目期末贷方余额，反映企业尚未支付的其他应付款项.六、2901递61、延所得税负债1递延所得税负责确认：企业根据所得税准则确认的应纳税暂时性差异产生的所得税负债。应纳税暂时性差异通常产生于以下情况：（1）资产的账面价值大于其计税基础；（2）负债的账面价值小于其计税基础；（3）预付营业税、土增税等在计算预征企业所得税时扣除金额。2递延所得税负责计量：递延所得税负债=应纳税暂时性差异*适用的所得税税率（目前国内25%）。贷方核算：发生的应纳税时间性差异*税率，转回的可抵减时间性差异*税率；借方核算：转回的应纳税时间性差异*税率，发生的可抵减时间性差异*税率第三节 成本类科目一、5001开发成本1. 房地产开发成本：核算房地产开发过程中所发生的各项直接成本，归集各苑区62、内各产品成本、各公共配套设施成本。带房地产项目、业态档案、成本要素辅助核算。2. 成本的核算详见xx集团成本核算指导V2.0。二、5101 制造费用1. 制造费用：核算内部独立核算单位为开发产品而发生的各项间接费用。其借方登记企业发生的各项间接费用；贷方登记分配转入有关成本核算对象的各项间接费用，期未无余额，本账户应按部门档案进行辅助核算，并按成本要素项目进行核算。2. 房地产开发间接费用：指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。主要核算项目除财务部、人力资源部、营销部门外的项目开发管理部门所发生的行政管理费用。3. 63、由于制造费用属于间接费用，发生时不能直接归集至各成本核算单位中，需根据工程进度分摊当期发生的费用，所以制造费用不设项目、业态辅助核算。4. 土地租金。取得土地使用权同时，部分土地不能办理土地使用权证，只能以租赁形式获取较长期限(租赁期10年及以上)的土地使用权，向政府或相关单位所缴纳的租金，如部分山林绿化用地、水库长期租用权，直接计入“生产成本”中付款成本项目“土地费用-拆迁补偿费及其他”；对于开发项目在前期勘察、七通一平过程中发生的土地租金，以及为施工过程需要临时租用作兴建办公设施和摆放物资的场地租金计入 “生产成本”中付款成本项目“前期工程-临时设施”；对于绿化种植用地租金以及其他根据业务64、所属部门的性质界定应核算至相应成本的经常性支出的土地租金，先计入“制造费用-租赁费”，再分摊到“生产成本-房地产开发成本”付款成本项目的辅助核算开发间接费用。第四节 损益类科目一、6001主营业务收入1. 本科目核算企业确认的销售商品、提供劳务等主营业务的收入，房地产公司主要是销售房产、车位、出租物业等收入。2.收入确认时点原则：原则上是按合同收楼日为确认收入的口径，但由于售楼合同约定业主可选择不同的付款方式，故确认收入的时间也有不同，现根据相关的情况做出指引如下：1）一次性付款方式：以合同交付日期（销售合同上所载的收楼日期）为收入确认的时间点，以合同约定的实际结算金额为收入确认金额。2）分期65、付款方式： 合同收楼日前收到的款项，在合同收楼日的当季度，将累计已收到的款项确认收入；合同收楼日前未收到的剩余款项，待实际收到款项的当季度确认收入。3）银行按揭付款方式：首期销售收入（现楼）或预收账款（预售）按实际已收到的款项在合同收楼日当季确认；合同收楼日后，对后续收到的银行按揭款，按照银行实际放款的当季确认收入（现楼）或预收账款（预售）。3.本科目二级、三级明细科目由集团财务部统一设置。房地产经营收入三级明细为自建物业、外购物业，出租物业收入三级明细为写字楼租金收入、商铺租金收入、车位租金收入、其他等。（1）房地产经营收入主要核算各房产公司出售的物业，同时按业态档案 房地产项目 两个项目辅66、助核算。业态档案分为独立别墅、联体别墅、双拼别墅、多层洋房（7层及7层以下）、小高层洋房（8-12层）、高层洋房（13层以上）、室外车位、商业街（仅指单独开发的商业用途物业，底商形式的商铺在洋房范围内）等明细，房地产项目是指各公司具体苑区名称。室外车位分为有转让土地使用权及无转让土地使用权（出租）两类，转让土地使用权需计算缴纳土地增值税，在房地产经营收入科目核算，无转让土地使用权（出租）的室外车位根据合同分期确认收入，但无须计算缴纳土地增值税，在出租物业收入科目核算。（2）出租物业收入主要核算写字楼租金收入（按房地产项目进行辅助核算）、商铺租金收入（按房地产项目进行辅助核算）、车位租金收入，按67、房地产项目进行辅助核算）、其他租金收入（停车位收入、宿舍租金收入）.3.主营业务收入的主要账务处理（1）房地产公司出售物业收入于物业的风险及回报转让至买方，即有关物业竣工后并将物业交付买家，且合理确保收取有关应收款时，方予确认。按合同交楼日确认收入，财务部根据明源售楼系统数据进行账务处理：借：预收账款贷：主营业务收入， 同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算；每（季）月应根据售楼系统收入明细表对正超标楼款、负超标楼款进行账务处理：正超标楼款：借：应收账款 贷：预收账款负超标楼款： 贷：预收账款（红字） 贷：应付账款（2）出租物业收入分为自有写字楼出租收入，商铺出租收入、车位租金收入。4. 期末68、应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。二、6051 其他业务收入1.本科目核算除主营业务以外的其他经营活动实现的收入，包括售楼时向业主收取的转楼转名手续费、服务费、律师费、工本费、工程变更费、园艺费、报装费、建设费等随楼宇所收取的附加费用（不作为代收费处理的报装费、建设费），出售材料及废料，房地产公司自营康乐业务等实现的收入。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为车队客运收入、手续费收入、服务费收入、律师费、工本费、材料销售收入、康乐部收入、商标使用费收入进行明细核算；三级明细由各公司根据实际情况自行增加。3.主要账务处理：收到上述收入如转名手续费、服务费、律师费、工本69、费、等时：借：银行存款贷：其他业务收入（各明细）4. 期末应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。三、6301 营业外收入1.本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项净收入，主要包括违约金收入，业主违约延迟缴纳楼款等产生的滞纳金，罚款收入，处理固定资产净收益，代扣代缴手续费收入，盘盈净收益，捐赠收入，确实无法支付而按规定程序经批准后转作营业外收入的应付款项，非货币性资产交换利得，债务重组利得，政府补助利得，业主缴付定金而未按约定签订商品房买卖合同等产生的无效楼款；业主采用银行按揭分期付款，尚未办理房产证之前，已支付首期楼款，但未按银行约定支付按揭，由公司代付而收回商品70、房而产生的退楼收益等。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为违约金收入、滞纳金收入、罚款收入、处理固定资产净收益、代扣代缴手续费收入、盘盈净收益、捐赠收入、坏帐收入、补贴收入、非货币性资产交换利得、债务重组利得、无效楼款收入、退楼收益、废料收入、其他。3.主要账务处理：（1）收取的滞纳金收入，不通过预收账款核算，直接确认营业外收入 借：银行存款贷：营业外收入（2）收取业主的违约金，由营销中心每年末确认一次，红冲预收账款，挂其他应付款处理：贷：预收账款（红字） 贷：其他应付款（3）发生的其他营业外收入：借：“库存现金”、“银行存款”、“应付账款”、“待处理财产损溢”、“固定资产清理”贷：“营业71、外收入”4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。四、6401 主营业务成本1.本科目核算房地产经营、出租物业等营业收入时应结转的成本。1）主营业务成本：核算企业确认销售产品提供劳务等主营业务收入时应结转的成本。2）成本确认原则：配比原则，有确认收入的苑区则需相应结转这些苑区物业的成本，分期付款销售，根据确认收入比例结转当期相应成本。2.本科目二级、部分三级明细科目由集团财务统一设置。房地产经营收入三级明细为自建物业、外购物业。1）房地产经营成本主要核算各房产公司出售产权的物业成本，同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算；业态档案分为独立别墅、联体别墅、拼接别墅、多72、层洋房、小高层洋房、高层洋房、室外车位、商业街等明细，房地产项目是指各公司具体苑区名称。2）出租物业成本主要核算出租物业如写字楼租金成本，相关明细由各公司自行设置。3.主营业务成本的主要账务处理1）房地产公司出售物业成本，月末计算应结转的物业成本时，借：“主营业务成本-房地产经营成本”，并同时按房地产项目、业态档案进行辅助核算贷：“库存商品” 按房地产项目、业态档案进行辅助核算2）出租物业成本主要核算出租物业相关成本。4. 期末应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。五、6402 其他业务成本1.本科目核算企业除主营业务活动以外的其他经营活动所发生的支出，包括出租固定资产累73、计折旧、出租无形资产累计摊销、商铺租金支出、退楼支出、车队支出、会所支出、手续费支出、服务费支出、律师费、工本费、工程支出、销售材料成本、以及上述收支所承担的税费等。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分为：手续费、服务费、律师费、工本费、工程支出、销售材料成本、混凝土销售成本、税金及附加。3.主要账务处理企业发生的其他业务支出，借：“其他业务支出”贷：“原材料”、 “累计折旧”、“应付职工薪酬”、“银行存款”等科目。收取工程更改费等收入时，计提应承担的税费，借：其他业务支出-税金及附加（相关明细） 贷：应交税费-营业税 -城建税 -教育费附加 -堤围费4. 期末，应将本科目余额转入“本年利74、润”科目，结转后本科目应无余额。六、6403 营业税金及附加1.本科目核算企业经营活动发生的营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费、土地增值税等相关税费。房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、在“管理费用”等科目核算，不在本科目核算。资源税在“制造费用”中核算。省外部分公司交纳的“防洪基金”、防洪资金等并入“堤围费”中核算。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为营业税、城市维护建设税、教育费附加、堤围防护费、土地增值税。三级明细由各公司根据需要，自行增加。房产公司将预收账款结转收入时，应将相关预缴的税费结转：借：营业税金及附加（相关明细） 贷：预付税费-营业税 -城建税 -教育75、费附加按规定计算与其他经营活动相关的税费，借：营业税金及附加（相关明细）贷：应交税费（各明细）。企业收到的返还的营业税等原记入本科目的各种税金，应按实际收到的金额，借：银行存款借：应交税费 （红字）借：“营业税金及附加（当期或以前年度金额小）、以前年度损益调整（以前年度且金额较大）” （红字）贷：应交税费 （红字）3.期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。七、6601 销售费用1.本科目核算出售物业、销售商品、提供劳务的过程中发生的各种费用，包括工资、福利费、办公费、水电费、资料费、模型费、广告费、赠品费用、业务宣传推广费、展销费、监管费、交易手续费、销售佣金、物料消76、耗、汽车费、邮电通信费、演出表演费、租赁费、折旧费、交通运输费、煤气费、检测费、排污费、招聘费其它等经营费用。2.房地产板地块本科目核算营销中心、板房家政部的费用，该科目并按部门档案进行辅助核算；移动通讯费及业务招待费同时按部门档案及人员档案进行辅助核算。3.销售费用的主要账务处理1）企业在出售物业、销售商品、提供劳务过程中发生的资料费、模型费、广告费、赠品费用、业务宣传推广费、展销费等费用，借记本科目，贷记“现金”、“银行存款”科目。2）企业发生的为出售物业、销售商品而专设的销售机构的职工薪酬、业务费等经营费用，借记本科目，贷记“应付职工薪酬”、“银行存款”、“累计折旧”等科目。4.期末，应77、将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。八、6602 管理费用1.本科目核算企业为组织和管理企业生产经营所发生的管理费用，包括企业的董事会和行政管理部门在企业的经营管理中发生的或者应由企业统一负担的公司经费(包括行政管理部门职工薪酬、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销、办公费和差旅费等)、工会经费、董事会费(包括董事会成员津贴、会议费和差旅费等)、聘请中介机构费、咨询审计费、诉讼费、业务招待费、房产税、车船使用税、土地使用税、印花税、技术转让费、矿产资源补偿费、研究费用、排污费等。 2.部门发生的费用属性按如下划分：（1）集团总部部门：营销中心各部门费用在销售费用核算；成本管理中78、心、工程管理中心、采购中心、运营中心记入制造费用；除以上中心、职能部门外记入管理费用核算。（2）区域级部门：区域营销管理部门费用在销售费用核算；区域人力资源部、区域财务资金部记入管理费用核算；其他诸如区域工程技术部、区域市政配套部、区域办公室、区域采购部、区域造价合约部均通过制造费用科目核算。（3）项目级部门：项目营销部门记入销售费用对应明细科目；项目财务资金部记入管理费用对应明细科目；项目其他部门均记入制造费用对应明细科目核算。3.管理费用的主要账务处理行政管理部门人员的职工薪酬，借： 管理费用-工资 （按部门档案辅助核算）贷：“应付职工薪酬”。行政管理部门计提的固定资产折旧，借：管理费用-79、折旧（按部门档案辅助核算）贷：“累计折旧”。发生的办公费、修理费、水电费、聘请中介机构费、咨询费、诉讼费、技术转让费时，借：管理费用（相应明细、按部门档案辅助核算）贷：“银行存款”发生的业务招待费、差旅费、汽车费、移动通讯费，借：管理费用（相应明细、按部门档案、人员档案辅助核算） 贷：银行存款按规定计算确定的房产税、印花税、土地使用税、车船使用税等税费：借：管理费用（相关税费明细、按部门档案辅助核算）贷：应交税费（相关明细科目） 处理存货盘亏，属正常损失，按管理权限报经批准后：借：管理费用贷：待处理财产损益4.期末，应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。九、6603 财务80、费用1.本科目核算企业为筹集生产经营所需资金等而发生的筹资费用，包括利息收入、利息支出、汇兑损益、银行手续费、财务顾问费、企业发生的现金折扣或收到的现金折扣等。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为利息收入、利息支出、银行手续费、汇兑损益、现金折扣等明细。“利息收入”下设三级明细：定期利息收入、银行利息收入。定期利息收入：核算通知存款、定期存款的利息收入。银行利息收入：核算除定期存款以外的银行存款利息收入，包括协定存款利息收入。其他利息收入、理财产品利息收入两明细科目封存，理财产品收益通过“投资收益-理财产品收益”核算。3.账务处理企业收到利息收入，借：银行存款借：财务费用（利息收入）（81、红字）支付利息、银行手续费、现金折扣时，借：财务费用（相应明细）贷：“银行存款”、“应收账款”月末按外汇管理局公布的外汇中间价对各外汇账户进行期末汇率调整，产生汇兑损失时，借：财务费用 贷：相关外汇科目（汇率调整产生汇兑收益时，用红色做相应分录，）4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。十、6711 营业外支出1.本科目核算企业发生的与其经营活动无直接关系的各项净支出，包括处置固定资产净损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、罚款支出、捐赠支出、非常损失等。因房屋质量等原因导致业主退楼,承担的银行按揭利息,也在本科目核算。2.本科目二级明细由集团统一设置，分别为82、捐赠支出、滞纳金支出、赔偿款支出、违约金支出、罚款支出、处置固定资产净损失、盘亏净损失、非常损失、非货币性资产交换损失、债务重组损失、待处理资产损失、税金及附加、其他等明细核算。3.账务处理企业发生的违约金、各项罚款、滞纳金等支出时，借：“营业处支出”贷：“库存现金”、“银行存款”等科目。确认处置各项资产净损失，比照“固定资产、无形资产、存货、应付账款”等的相关规定进行处理：借：营业外支出（相应明细）贷：固定资产清理、无形资产、原材料、库存商品、应付账款等盘亏、毁损的长期资产发生的净损失、存货的非常损失，按管理权限报经批准后，借：营业外支出（盘亏净损失、非常损失） 贷：待处理财产损溢4.期末，83、应将本科目余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。十一、6801 所得税费用1. 所得税费用是指企业为取得会计税前利润应交纳的所得税。核算企业负担的所得税，属损益类科目。因可能存在“暂时性差异”，一般不等于当期应交所得税。如果只有永久性差异，则等于当期应交所得税。2.计算确认：所得税费用当期所得税递延所得税。递延所得税(期末递延所得税负债期初递延所得税负债)(期末递延所得税资产期初递延所得税资产)。当期所得税当期应交所得税应纳税所得额适用的所得税税率 。应纳税所得额会计利润按照会计准则规定计入利润表但计税时不允许税前扣除的费用计入利润表的费用与按照税法规定可予税前抵扣的费用金额之间的差84、额计入利润表的收入与按照税法规定应计入应纳税所得额的收入之间的差额税法规定的不征税收入其他需要调整的因素。3.账务处理：资产负债表日，按照会计账目数据计算确定的当期应交所得税金额，分录如下：借：所得税费用 递延所得税资产 贷：应交税费-企业所得税 递延所得税负债案例见递延所得税资产科目。4. 期末应将本科目的余额转入“本年利润”科目，结转后本科目应无余额。在结账前，应核对所得税费用科目与账面利润总额是否配比，在没有纳税调整的情况下，所得税费用/利润总额=0.25,当差异较大时，应查明差异原因。十二、6111 投资收益1.本科目核算企业确认的投资收益或投资损失。2.本科目二级科目根据公司需要由集85、团统一设置，分别为股权投资、债券投资、委托贷款（利息收入、税金支出、手续费）和其他。3.投资收益的主要账务处理1）公司购买持有的理财产品赎回时获得的收益通过“投资收益-其他”进行核算。2）长期股权投资采用成本法核算的，企业应按被投资单位宣告发放的现金股利或利润中属于企业的部分，借记“应收股利”科目，贷记本科目；属于被投资单位在取得投资前实现净利润的分配额，应作为投资成本的收回，借记“应收股利”等科目，贷记“长期股权投资”科目。3）长期股权投资采用权益法核算的，资产负债表日，应根据被投资单位实现的净利润或经调整的净利润计算应享有的份额，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记本科目。被投资单位发生86、亏损、分担亏损份额超过长期股权投资而冲减长期权益账面价值的，借记“投资收益”科目，贷记本科目（损益调整）科目。发生亏损的被投资单位以后实现净利润的，企业计算的应享有的份额，如有未确认投资损失的，应先弥补未确认的投资损失，弥补损失后仍有余额的，借记“长期股权投资损益调整”科目，贷记本科目。3）出售长期股权投资时，应按实际收到的金额，借记“银行存款”等科目，原已计提减值准备的，借记“长期股权投资减值准备”科目，按其账面余额，贷记“长期股权投资”科目，按尚未领取的现金股利或利润，贷记“应收股利”科目，按其差额，贷记或借记本科目。出售采用权益法核算的长期股权投资时，还应按处置长期股权投资的投资成本比例87、结转原记入“资本公积其他资本公积”科目的金额，借记或贷记“资本公积其他资本公积”科目，贷记或借记本科目。4）委托贷款下设“委托贷款利息收入”、“委托贷款利息税费”、“委托贷款手续费”明细科目核算，主要账务处理：收到委托贷款利息收入，借：银行存款（或应收利息） 贷：投资收益（委托贷款-委托贷款利息收入）支付开具发票相关税费，借：投资收益（委托贷款-委托贷款利息税费） 贷：应交税费（相关明细科目）支付银行手续费，借：投资收益（委托贷款-委托贷款手续费） 贷：银行存款4. 期末，应将本科目余额转入“本年利润”科目，本科目结转后应无余额。十三、6901 以前年度损益调整1.本科目核算本年度发生的调整以88、前年度损益的事项以及本年度发现的重要前期差错更正涉及调整以前年度损益的事项。企业在资产负债表日至财务报告批准报出日之间发生的需要调整报告年度损益的事项，也在本科目核算。根据重要性原则，以前年度调整金额较小时，应计入当期损益，不应通过此科目进行账务处理。2.税局在纳税检查时对以前年度的纳税调整事项，无须进行账务处理，补缴的税费根据重要性原则确定计入“以前年度损益调整”还是计入当期损益。补缴的滞纳金计入当期“营业外支出-滞纳金支出”，缴纳的税费罚款计入当期“营业外支出-罚款支出”。3.以前年度损益调整的主要账务处理企业调整增加以前年度利润或减少以前年度亏损，借：有关科目贷：以前年度损益调整调整减少89、以前年度利润或增加以前年度亏损借：以前年度损益调整贷：有关科目由于以前年度损益调整增加的所得税，借：以前年度损益调整贷：“应交税费应交所得税”科目由于以前年度损益调整减少的所得税贷：应交税费应交所得税（红字）贷：以前年度损益调整经上述调整后，应将本科目的余额转入“利润分配未分配利润”科目。本科目如为贷方余额借：以前年度损益调整贷：“利润分配未分配利润”科目如为借方余额，做相反的会计分录4.本科目结转后应无余额。第五节 所有者权益类科目一、4001实收资本1.本科目核算企业按照企业章程的规定，投资者投入企业的资本。股份有限公司的投资者投入的资本，应当将本科目的名称改为“股本”科目。企业收到投资者90、投入的资金，超过其在注册资本所占的份额的部分，作为资本溢价或股本溢价，在“资本公积”科目核算，不计入本科目。2.本科目按照投资者名称进行辅助核算。3.企业资本（或股本）除下列情况外，不得随意变动：（1）符合增资条件，并经有关部门批准增资；（2）企业按法定程序报经批准减少注册资本。4.投资者以现金或非现金资产投入的资本，应以实际收到存入企业开户银行的金额或按投资各方确认的价值，借记“银行存款”科目或有关资产科目，贷记本科目和“资本公积资本溢价”科目。企业按法定程序报经批准减少注册资本的，借记本科目，贷记“库存现金”、“银行存款”等科目。5.本科目期末贷方余额，反映企业实有的资本或股本数额。二、491、002资本公积1.本科目核算企业取得的资本公积。2.本科目应当分别“资本溢价（或股本溢价）”、“其他资本公积”进行明细核算。3.经股东大会或类似机构决议，用资本公积转增资本，借记本科目（资本溢价或股本溢价），贷记“实收资本”或“股本”科目。4.本科目期末贷方余额，反映企业实有的资本公积。三、4101盈余公积1.本科目核算企业从净利润中提取的积累。2.本科目应当分别“法定盈余公积”、“任意盈余公积”进行明细核算。3.法定盈余公积按照税后利润的10%提取，法定盈余公积累计额已达注册资本的50%时可以不再提取。企业提取盈余公积时，借记“利润分配提取法定盈余公积、提取任意盈余公积”科目，贷记本科目（法92、定盈余公积、任意盈余公积）。企业经股东大会或类似机构决议，用盈余公积弥补亏损时，借记本科目，贷记“利润分配盈余公积补亏”科目。企业经股东大会或类似机构决议，用盈余公积分配现金股利或利润时，借记本科目，贷记“应付股利”科目。用盈余公积分配股票股利或转增资本，应当于实际分配股票股利或转增资本时，借记本科目，贷记“实收资本”或“股本”科目。4.本科目期末贷方余额，反映企业提取的盈余公积余额。四、4103本年利润1.本科目核算企业实现的净利润（或发生的净亏损）。2.期末结转利润时，应将“主营业务收入”、“其他业务收入”、“公允价值变动损益”、“营业外收入”等科目的期末余额，分别转入本科目，借记“主营业93、务收入”、“公允价值变动损益”、“其他业务收入”、“营业外收入”等科目，贷记本科目；将“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”、“营业外支出”、“所得税费用”等科目的期末余额，分别转入本科目，借记本科目，贷记“主营业务成本”、“营业税金及附加”、“其他业务成本”、“管理费用”、“财务费用”、“销售费用”、“营业外支出”、“所得税费用”等科目。将“投资收益”科目的净收益，转入本科目，借记“投资收益”科目，贷记本科目；如为净损失，作相反会计分录。3.年度终了，应将本年收入和支出相抵后结出的本年实现的净利润，转入“利润分配”科目，借记本科目，贷94、记“利润分配未分配利润”科目；如为净亏损，作相反会计分录，结转后本科目应无余额。五、4104 利润分配1.本科目核算企业利润的分配(或亏损的弥补)和历年分配(或弥补)后的余额。2.本科目二级明细由集团财务统一设置，分别为“提取法定盈余公积”、“提取任意盈余公积” 、“提取储备基金”、“提取企业发展基金”、“提取职工奖励及福利基金”、“应付现金股利或利润”、“转作股本的股利”、“盈余公积补亏”和“未分配利润”进行明细核算。年度终了，内资企业按当年净利润10%计提法定盈余公积，外资企业按当年净利润10%计提储备基金。3.利润分配的主要账务处理（1）按规定提取的盈余公积，借记本科目(提取法定盈余公积95、提取储备基金)，贷记“盈余公积法定盈余公积、储备基金”科目。（2）经股东大会或类似机构决议，分配给股东或投资者的现金股利或利润，借记本科目(应付现金股利或利润)，贷记“应付股利”科目。经股东大会或类似机构决议，分配给股东的股票股利，应在办理增资手续后，借记本科目（转作股本的股利），贷记“股本”科目。如其差额，贷记“资本公积股本溢价”科目。企业用盈余公积弥补亏损，借记“盈余公积盈余公积补亏”科目，贷记本科目(盈余公积补亏)。4.年度终了，应将全年实现的净利润，自“本年利润”科目转入本科目，借记“本年利润”科目，贷记本科目(未分配利润)，为净亏损的，做相反的会计分录；同时，将“利润分配”科目所属96、其他明细科目的余额转入本科目的“未分配利润”明细科目。结转后，本科目除“未分配利润”明细科目外，其他明细科目应无余额。5.本科目年末余额，反映企业历年积存的未分配利润(或未弥亏损)。 第四章 费用核算规范1.工资工资是指公司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的劳动报酬，包括基本工资、奖金、津贴、补贴、职工销售提成及佣金、加班工资、年终奖，以及与员工任职或者受雇有关的其他支出。为正确计算福利费、工会费、职工教育经费的扣除依据，在“工资”科目下新设明细科目“月度工资”、“奖金”、“外派劳务薪酬”，外派劳务薪酬用于核算计划或支付承包单位的劳务薪酬款项。工资核算应发工资和实发97、工资之间差额主要是扣回员工的应承担的住宿费、水电费、社保费、住房公积金、个人所得税等。应付工资在“应付职工薪酬-工资”科目的贷方核算；扣回的餐费、住宿费、水电费在“应付职工薪酬-职工福利”明细科目的借方红字核算；扣回的社保费、住房公积金在“其他应收款-内部员工代付款”科目核算。应付工资账务处理先计提后支付，同时年底还计提年终奖金。公司内部员工销售佣金计入员工工资薪酬核算，不单独计入销售佣金。2.福利费、工会经费、职工教育经费福利费、工会经费、职工教育经费是指公司支付给在本公司任职或者受雇的员工的所有现金形式或者非现金形式的职工福利、工会活动、职工培训等开支（统称三费），但不包括社会保险费、住房98、公积金、劳动保护费。（1）福利费是指用于公司职工福利方面的支出，福利费使用范围主要有以下方面： 职工及其供养的直系亲属的医药费，医疗部门的全体医务工作人员工资和医务经费，公司组织职工体检费，工伤医疗费，注射疫苗费，医疗室药品费，职工因工负伤就医路费、员工产假工资、工伤工资补贴等； 职工个人福利补贴是指为解决职工某些带有特殊性的生活困难，由公司以货币形式提供给个人的一种补充收入。一般有职工探亲假、职工生活困难补助、职工上下班交通费补贴、职工冬季宿舍取暖补贴以及其他一些补贴。如发放节日慰问品、节日慰问金、节日聚餐、开工利是； 职工集体活动支出，如年终晚会活动经费等； 按照国家规定由职工福利基金开支99、的其他支出。（2）工会经费。核算工会活动的相应开支，根据我国工会法的规定，公司每月应按全部职工实际工资总额的2%向本公司工会拨交工会经费，在管理费用中列支，但必须收到专用收据才可以在企业所得税前扣除。公司上缴的工会经费都通过“应付职工薪酬-工会经费”科目核算，同时转入“管理费用-工会经费”。划拔工会经费时借：应付职工薪酬-工会经费贷：银行存款借：管理费用-工会经费贷：应付职工薪酬-工会经费（3）职工教育经费是指公司为了改善职工文化生活、为职工学习先进技术和提高文化水平和业务素质，用于开展职工教育及职工技能培训等相关支出。职工教育经费列支范围包括：A、入职、上岗、转岗培训；B、各类岗位适应性培训100、；C、岗位培训、职业技术等级培训、高技能人才培训；D、专业技术人员继续教育；E、特种作业人员培训；F、公司组织的职工外送培训的经费支出；G、公司组织的职工外出的学习参观费；H、职工参加的职业技能鉴定、职业资格认证等经费支出；I、职工岗位自学成才奖励费用；J、聘请外面讲师的讲课酬劳费用；K、购买培训材料的费用等。发生时借：应付职工薪酬-职工教育经费贷：银行存款借：管理费用-职工教育经费贷：应付职工薪酬-职工教育经费3.办公费办公费是指行政管理部门办公需要发生的费用开支及材料消耗，发生时根据部门所属性界定相应成本、费用科目。办公费核算内容包括文具用品、文本打印费、印刷费以及对内业务宣传(如横幅及各101、种活动宣传用品) 印刷费、复印费、刻章费、购买发票、财务报表、财务帐本和封皮、表格、单据、信件、名片、劳动合同、查档案费、存档费、资料费、书籍图书费、工商注册费、工商查档费、公司年检费、公司变更费、参加工商联合年费、购买的咖啡、茶叶、纸杯、纯净水、矿泉水、纸巾以及洗手间用的洗手液、消毒液、手纸、办公耗用的色带、墨盒、墨粉、复印纸、标牌、印章、照相洗印费、邮件费、报刊费、减资公告、遗失声明等。4.水电气暖费水电气暖费是指在生产经营、销售、行政管理过程中所耗用的水电费、排污费、燃气费、暖气费等。根据部门属性分别在制造费用、管理费用和销售费用核算。工地所产生水电费房产公司代为支付的，通过“其他应收款102、-外部单位代付款 客商辅助核算 ”，在施工单位工程进度款中扣回。5.社会保险费、住房公积金社会保险费是根据政府相关法律、法规、政策规定用人单位和个人需要缴交基本养老保险费、基本医疗保险费、失业保险费、生育保险费等（以下统称社会保险费）。住房公积金是指国家机关、国有公司、城镇集体公司、外商投资公司、城镇私营公司及其他城镇公司、事业单位及其在职职工缴存的长期储金。职工住房公积金包括职工个人缴存和职工所在单位为职工缴存两部分，全部属职工个人所有。发生社会保险费、住房公积金时，根据所属部门性质核算至相应费用科目核算。发生社会保险费、住房公积金时分开公司承担部份和员工个人承部份，公司承担部份核算至“应付103、职工薪酬-社会保险费、住房公积金”，同时结转至费用科目。个人承担部份核算至“其他应收款-内部员工代付款-社会保险费、住房公积金”，在工资中扣回则冲减其他应收款。发生时：借：应付职工薪酬-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）借：其他应收款-内部员工代付款-社会保险费、住房公积金 （人个承担部分）贷：银行存款借：管理费用-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）贷：应付职工薪酬-社会保险费、住房公积金 （公司承担部分）6.劳动保护费/服装费劳动保护费是指按规定支付的职工冬季取暖费补贴、职工防暑降温费及有毒有害等特殊工种的营养补贴以及确因工作需要并在有权部门规定的标准以内为职工配备或提供工作服、104、手套、安全保护用品、防暑降温用品等所发生的支出。劳动保护费以公司发放劳保实物为前提的，公司以现金形式发放的视同工资薪酬处理。根据所属部门性质核算至“成本、费用-劳动保护费”科目。服装费是指为提高公司形象，统一为职工配制的服装费支出单独列入“服装费”明细科目，根据所属部门性质核算至相应“成本、费用-劳动保护费”科目。按政府部门规定要为职工配备的工作服才可以列入劳动保护费，如保安专用服装、防化服、防毒面具。7.折旧费折旧费是指一定时期内为弥补固定资产损耗按照公司规定的固定资产预计残值率、折旧年限计算每月应计提的折旧费，它反映了固定资产在当期生产中的转移价值。当月新增的固定资产在次月计提折旧费；当月105、减少的固定资产当月照提折旧。计提的折旧费根据固定资产使用部门所属性质核算至相应成本、费用的“折旧费”明细科目中。8.固定电话及网络费固定电话及网络费是指因工作需要以公司名义向电信运营商安装固定电话、信息网络所产生的费用，包括初装费和每月使用费。根据所属部门性质界定发生固定电话及网络费时核算至相应成本、费用的“固定电话及网络费”明细科目中。9.移动通讯费移动通讯费是指因部门职员工作需要报销手机话费，根据手机话费报销制度、限额报销，并取得合法发票。根据职员所属部门性质界定发生移动通讯费时应核算至相应成本、费用的“移动通讯费”明细科目。10.业务接待费业务接待费指公司在经营管理等活动中用于接待应酬而106、支付的各项业务交际费用，主要包括业务洽谈、产品推销、对外联络、公关交往、会议接待、来宾接待等所发生的费用。例如招待餐费、招待娱乐费、招待用烟、茶、酒、水果、礼品、纪念品等。邀请非本集团的公司或人员到我集团进行参观学习、考察所产生的机票、车费、住宿费、餐费等费用计入“业务招待费”，部门及人员档案统一挂在组织邀请的部门名下。根据所属部门性质界定发生业务招待费时应核算至成本、费用的“业务接待费”明细科目，本明细科目按部门档案进行辅助核算。11.内交通费（在“差旅费”科目统一核算）12.差旅费差旅费主要指公司在生产经营、销售、行政管理过程中发生因公外出办事、开会所产生的交通、伙食、住宿费等。出差期间对107、外接待应酬的招待费计入“业务招待费”，不在“差旅费”列支。差旅费取消明细科目核算，发生的差旅费用统一在新增科目“差旅费-差旅费”核算。差旅费中如果几个人出差，由一人报销，同部门无需进行拆分；不同部门的，按出差部门进行分拆。根据所属部门性质界定发生的差旅费核算至相应成本、费用的“差旅费”科目。本科目按部门档案进行辅助核算。13.租赁费租赁费指公司在生产经营、销售、行政管理过程中发生向其他单位或个人租用场地（包括办公、物品存放、临时种植物）、房屋（包括办公、生产、物品存放）、机械电子移器设备等而支付的租赁费、物业管理费。如：房产公司开盘租赁大巴发生的租金，大巴停用场地租金，办公室租金，展销中心场地108、租金，展点场地租金，临时接待点（咨询点）租赁费，会议场地租金，农场及绿化用地租金，各种设备、工具、器材租金。根据业务所属部门性质界定发生租赁费时应核算至相应成本、费用的“租赁费”。租赁期多月或跨会计期间需进行分摊的通过“预付账款”或“长期待摊费用”核算，按受益期进行摊销。14.咨询审计费咨询审计费是指因公司需要或政府单位要求请中介机构对公司相关事项提供咨询、审计等而支付相关费用，如会计师事务所验资费、审计费、咨询费、评估费，律师事务所常年顾问费，其他中介服务费等。贷款时发生的财务顾问费通过“财务费用财务顾问费”核算，贷款时发生的其他评估费、服务费通过本科目进行核算。根据业务所属部门性质界定发生109、支付咨询审计费时应核算至相应成本、费用的“咨询审计费”。15.车辆费用车辆费用是指公司在生产经营、销售、行政管理过程中公司汽车、摩托车、吊车等车辆发生的费用，包括油费、维修保养费、保险费、路桥费、年审费、停车费、车船使用税等。考虑减轻车辆费用核算时拆分的工作量，结合管理的需要，车辆费用下原来设置的八个明细科目，简化通过以下三个明细科目核算：1）油费：核算车辆使用过程中发生的油费、路桥费、停车费、洗车费等统一在此科目核算。2）维修保养费：核算车辆的修理及日常保养费用。3）其他：核算车辆缴纳的保险费、年票费用、年审费用、车船使用税等其他车辆费用。保险费、年审费等根据车辆产权归属公司进行核算列支，维110、修保养费、油费等根据车辆使用部门进行核算以及部门属性，核算至相应成本、费用的“车辆费用”。16.绿化费绿化费是指为社区、办公场地摆设种植的绿化植物所耗用的成本、费用。社区内的园建绿化工程一般由承包单位负责，由于绿化种值存在成活率问题，出现凋谢等因素导致对于已完工的园林绿化环境要不断更新，所以会出现小部份的绿化植物直接送抵仓库后由绿化部员工进行增、补、换工作。办公场地由于美化环境需要摆放绿化植物，这些绿化植物都直接送抵仓库后由绿化部员工进行摆设、更换工作。成本、费用下设的绿化费都必须通过仓库收发，所以由仓库发出的绿化根据摆放、种植位置来确定成本或费用科目，领出的绿化核算到相应成本、费用的“绿化费111、”。按以下原则区分：（1）房产公司及其他公司：在苑区完工前发生的绿化费计入相应苑区的成本，苑区完工后移交给物业管理公司管理，发生的绿化费计入物业管理公司的“主营业务成本”；行政管理办公室领用的绿化用品计入“管理费用”；营销场所、样板房领用的绿化用品计入“销售费用”，但现场样板房（不含会所售楼部等室内临时板房）所发生的绿化支出应计入成本。（2）酒店、俱乐部：经营场所发生的绿化费计入“主营业务成本”；行政管理办公室领用的绿化用品计入“管理费用”。17.广告费广告费是指公司通过媒体向公众介绍商品、劳务和公司信息等发生的相关费用，主要是电视、报纸、电台、杂志等形式的广告费。广告费支出必须符合三项条件：112、1）广告是通过经工商部门批准的专门机构制作的；2）已取得相应发票（指专用发票）；3）通过一定的媒体传播。与营销、品牌推广有关的广告费核算至“销售费用-广告费”；招聘广告费、遗失声明等登报的费用不属于“广告费”性质分别核算至“管理费用-招聘费、办公费”中。但要注意宣传推广费和广告费的区别主要是否通过媒体，一般广告费都用广告业发票结算的。18.宣传推广费宣传推广费是指公司开展业务宣传活动所支付的费用，主要是指未通过媒体的广告性支出，包括广告设施及发布费（车站广告、路牌广告）、促销活动费（开盘前的场景布置费）、现场包装费（彩旗、气球、条幅、花架、花篮、花盆）、对外发放宣传品(如横幅及各种活动宣传用品113、)、业务宣传资料、发放的印有公司标志的礼品、纪念品、展览费以及推广活动相关发生的差旅费用等。展览费是指企业为开展促销活动或宣传商品等举办商品展览、展销会所支出的各项费用，其费用列支应按规定取得发票、展览的合同书、邀请函等凭证。根据部门所属性质界定发生业务宣传推广费时应核算至相应成本、费用的“宣传推广费”。 19.招聘费招聘费是指公司人力资源部为员工招聘过程中发生的费用。如：招聘展位费，招聘场地费，场务费，应聘人员来公司路费，体检费，报刊、杂志、网络上的招聘广告，公司招聘人员的猎头费，人事档案代理费，招聘中介费等。不包括公司招聘人员发生的差旅费、业务招待费、电话费等。20.维修费维修费是指公司的114、生产设备、工具、电子设备、办公设备、办公用品等出现需要维修而产生的维修费，维修情况分为：本公司人员自行维修或可能因专业技术问题不能自行维修而外送、外判维修单位进行维修。但如果是固定资产维修则按固定资产的后续支出进行确认和计量。21.模型费模型费是指为了配合销售工作，让客人在选购商品房时了解整个小区规划设计和房子内部结构的缩小版的模拟产品，以及销售模型制作费等。发生时计入“销售费用-模型费”。22.监管费监管费是指政府规定房地产公司预售商品房时，由政府机关单位对预售房所收到的款项进行监控管理而向房地产公司收取的监管费，该项收费通常以监控预售款资金作基数计算应付监管费。发生时核算至“销售费用-监管115、费”。23.诉讼仲裁费诉讼费是指当事人进行民事诉讼、财产案件，应当按照规定交纳案件受理费、其他诉讼费用。诉讼费包括两个方面：案件受理费。就是人民法院决定受理当事人提出的诉讼后，依法向当事人收取的费用。其他诉讼费用。人民法院除了向当事人收取案件受理费外，还应收取在审理案件及处理其他事项时实际支出的费用。主要包括：勘验费、鉴定费、公告费、翻译费（当地通用的民族语言、文字除外）。证人、鉴定人、翻译人员在人民法院决定开庭日期出庭的交通费、住宿费、生活费和误工补贴费。采用诉讼保全措施的申请费和实际支出的费用。执行判决、裁定或者调解协议所实际支出的费用。人民法院认为应当由当事人负担的其他诉讼费用。仲裁费是116、仲裁机构向仲裁案件的当事人收取的，用以补偿仲裁机构及其仲裁人员办理仲裁案件开支的专门费用。包括仲裁机构的案件管理费用，仲裁员办理案件的报酬，辅助办案费用（翻译费、记录费用、通讯费用、开庭费用等），调查取证，律师费，办案差旅费用，其它费用（证人费用、专家咨询费用、调查费、鉴定费、勘验费等）。发生上述费用时核算至“管理费用-诉讼仲裁费”。24.保险费保险费简称保费，是指投保人为转嫁风险支付给保险人的与保险责任相应的价金。一般情况下，保险费按保险金额与保险费率的乘积来计收，也可按固定金额收取。主要包括财产保险、意外保险、公众责任保险，为职工向商业机构购买的补充养老保险、补充医疗保险、人身意外伤害保险117、等。发生时核算至“管理费用-保险费”。汽车保险在成本、费用中的“车辆费用-保险费”中核算。25.坏帐损失坏账损失是指公司确定不能收回的各种应收款项。坏账的确认都要遵循财务报告的基本目标和会计核算的一般原则，尽量做到真实、准确、切合本单位的实际。一般来说，应收账款符合下列条件之一的，就应将其确认为坏账：1.债务人死亡，以其遗产清偿后仍然无法收回的账款；2.债务人破产，以其破产财产清偿后仍然无法收回的账款；3.债务人较长时期内未履行其偿债义务，并有足够的证据表明无法收回或收回可能性极小的账款。其中第1、2个条件必须取得法律文件或证明，而第3个条件是需要相关经办部门确认该款项无法收回或收回可能性极小118、。 目前公司坏账损失的采用直接转销法核算。在坏账损失实际发生，并经集团财务部同意方可处理，直接记入“管理费用”科目。26.存货损失存货损失指有关商品、产成品、半成品、在产品以及各类材料、燃料、包装物、低值易耗品等发生的盘盈、盘亏、变质、毁损、报废、淘汰、被盗造成的净损失，以及存货成本的高留低转资金挂账等。发生存货损失时借记“待处理财产损溢”，贷记“原材料”或“库存商品”，根据存货资产管理制度流程待公司领导明确存货损失处理属公司承担部份时借记“管理费用-存货损失”科目，个人或保险公司承担部份借记“其他应收款”，贷记“待处理财产损溢”。27.公证费公证费是指公证处根据当事人的申请，依法办理证明法律119、行为、有法律意义的文书和事实的真实性、合法性等事项的收费。包括贷款公证费，房产公证费，合同公证费，买卖合同公证费，房屋继承公证费，证明文件上的签名、印鉴属实，证明文件的副本、节本、 译本、影印本与原本相符等。发生公证费时核算至“管理费用-公证费”。28.交易手续费交易手续费指公司在销售过程中发生交易费、手续费等。一般房地产交易手续费，是指由政府房地产主管部门设立的房地产交易机构为房屋权利人办理交易过户等手续所收取的费用。包括交易服务费、交易手续费（备案费）、合同工本费、产权登记费、网上服务备案费等。发生时核算至“销售费用-交易手续费”。29.销售代理费销售代理费是指公司在销售业务发生时支付给中120、间人的报酬，中间人必须是为本公司提供介绍服务而且可实现销售的单位或个人，及将部分或全部销售业务外包给专业等销售公司而发生的代理费用。包括：销售佣金、销售代理费、销售策划费、业主免管理费（开具销售佣金发票形式免业主管理费）等。30.后续维修工程后续维修支出一般核算完工物业出现质量问题等因素需要支付维修费，主要是指销售的已交付业主使用的物业出现质量问题,经双方协商应由公司负责的,则其支出由房地产公司承担，这情况的后续维修工程额度比较小，将其成本直接列入“销售费用-后续维修工程”科目核算。若在交付给业主使用时已经存在较大的质量问题，之前在核算完工产品成本时没有包括估算由于质量问题而承担额外的后续维修121、工程费，一般这情况的后续维修工程额度比较大，实属该物业建造成本的一部份,应先通过生产成本归集，月末调整库存商品成本和已结转损益的主营业务成本，不视作“销售费用-后续维修工程”。已移交给物业管理公司管理的区域由于使用过程中而造成损坏产生的维修由管理公司承担（一般情况下以是否过保质期来判断），应当在发生时计入当期 “主营业务成本-维修费”科目核算。如已移交物业管理公司接管的楼宇内电梯、公共设施（如路灯、水管、消防设施、道路、公园设施、门禁设施等）所产生维修费和保养费等不视为后续维修支出，由物业管理公司承担，计入管理公司当期“主营业务成本-维修费”。公司自有物业的后续维修费由物业拥有者承担，自有物业122、的后续修理支出符合固定资产确定条件：与该固定资产有关的经济利益很可能流入公司以及该固定资产的成本能够可靠地计量，应当计入固定资产成本，如有被替换的部分，应扣除替换部分账面价值。如果不符合固定资产确定条件，则根据物业持有公司来承担该维修费并计入“管理费用-维修费”。31.无形资产摊销无形资产摊销是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、非专利技术等无形资产的摊销。摊销时“管理费用-无形资产摊销”。32.土地使用税土地使用税是以国有土地为征税对象，以实际占用的土地单位面积为计税标准，按规定税额对拥有土地使用权的单位和个人征收的一种税。申报缴纳的同时通过“应交税费-土地使用税”核算。并予以费用化处理，123、通过“管理费用-土地使用税”科目核算。33.印花税印花税是对经济活动和经济交往中书立、领受,使用税法规定应税凭证征收的一种行为税。凡发生书立、领受使用应税凭证行为的,都应按照规定缴纳印花税。印花税的征税范围如下：（1）10类合同，即： 购销合同 加工承揽合同建设工程勘察设计合同 建筑安装工程承包合同财产租赁合同 货物运输合同 仓储保管合同 借款合同 财产保险合同 技术合同。 （2）产权转移书据，指单位和个人产权的买卖、继承、赠与、交换、分割等所立的书据，包括财产所有权和著作权、商标专用权、专利权、专有技术使用权等转移时所书立的转移书据。 （3） 营业账簿，指单位和个人从事生产经营活动所设立的各124、种财务会计核算账簿。包括单位和个人从事生产经营活动所设立的各种帐册。营业账簿按其内容不同,可分为记载资金的账簿和其他账簿.这里说的记载资金的账簿是指反映生产经营单位资本金数额增减变化的账簿;其他账簿,是指除上述账簿以外的有关其他生产经营活动内容的账簿,包括日记账簿和各种明细分类账簿。（4）权利许可证照。包括政府部门发给的房屋产权证,工商营业执照,商标注册证,专利证,土地使用证等。申报缴纳时计入“管理费用-印花税”中，并同时通过“应交税费-印花税”核算。34.房产税房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。申报缴纳时计入“管理费用-房产税”中，125、并同时通过“应交税费-房产税”核算。35.简易样板房及摊销核算设在会所及售楼部内样板房以及样板房领用物料（家私、电器、装饰用品、床上用品）的摊销。计入“销售费用简易样板房及摊销”。36.装修费及摊销本科目核算卖场装修费、展销中心装修费、办公室装修费等。零星装修费金额较小直接计入“销售费用、管理费用-装修费”。金额较大时，按管理要求需要进行分摊的，通过 “长期待摊费用”进行分摊计入“销售费用、管理费用-装修费”。5.2xx集团成本分摊管理指引总则1.1集团成本分摊原则、提高目标成本和动态成本准确性，特编制本细则。1.2分摊执行“谁受益谁承担、紧前不紧后”原则。1.3本办法适用于集团总部、各区域和126、各项目公司。第一条 分摊依据说明2.1 占地面积：占地面积包括建筑物基底面积、绿地、道路等的面积，通常指红线内用地面积。2.2 建筑面积：指按国家或地方相关管理文件和规则计算的物业建筑面积。2.3 可售面积：指取得商品房预售许可证、可以进行销售的物业建筑面积。第二条 分摊原则3.1工程成本分摊3.1.1按照各业态的占地面积计算土地价款，再按照相应业态的地上建筑面积分摊。3.1.2收费与前期工程费用：场地平整按占地面积、其余按照总建筑面积分摊；3.1.3建造成本建安成本：按照各业态单体实际的成本；社区管网：按照总建筑面积分摊；公共配套：按照地上可售面积分摊；工程其他：按照总建筑面积分摊；3.2非127、工程成本分摊3.2.1费用及税金：管理费用：按照各销售业态的可售建筑面积分摊；营销费用：按照各销售业态的销售收入进行分摊；税金（不含所得税）：按照各销售业态销售价格对应的税率计算；3.2.2所得税：按照销售业态的利润总额的固定比例计算；3.2.3其他成本：物业管理启动费：根据业态类型，按照建筑面积分摊。第三条 分摊细则4.1公配的成本分摊4.1.1 有产权公建配套设施：定义：指规划报建中性质定位商业，且可以办理独立产权的建筑物。包括酒店、大型医院、IB国际标准学校等。分摊：其成本单独归集，不分摊至住宅和商铺。但在计算成就共享等奖励之前区域和项目需以高于成本价处理此类资产。否则需要调增成本。酒店128、IB国际学校等资产集团决定自持经营的除外。4.1.2 无产权公建配套设施：定义：指归全体业主所有或无偿移交政府相关部门的会所、业主活动用房、物管公司用房、架空层、道路桥梁、学校、菜市场等。分摊：所有建造成本及土地成本均需分摊至住宅，按地上可售面积分摊。4.2车位的成本分摊4.2.1地下室车位的成本归集：按受益原则，能直接划入地下室车位的，则直接归集，如地下室的水、电和车位设施（车位线、防护等）；需在地下室和地上产品共同承担分摊的，则按受益原则分摊归集，包括但不限于土建（围护、基坑、桩基础等）、机电（消防、防雷等）、公共部位装修、报建及行政收费等。4.2.2别墅附属地下车位分摊：地上及地下车位129、成本应直接计入相应产品。4.2.3人防地下车位分摊：人防车位成本的分摊同非人防地下室的分摊规则。但在投资测算中，区域管理层需要对此谨慎考虑。4.2.4非人防地下车位分摊：集团营销中心每年6月、12月在召开集团运营分析会议前需梳理集团所有项目地下车位的销售价格。并由集团营销中心出具书面地下车位销售折后价格清单至财务资金中心。单个车位价格大于成本的，则车位成本不需分摊；单个车位价格小于成本的，则需将差额分摊至地上住宅，按可售面积分摊。若申请车位“捆绑”洋房销售、或以“车位券”形式打包销售的，均须将赠送价值分摊计入地上相应产品成本，否则只需分摊车位亏损部分。4.3营销费用的成本分摊4.3.1营销费用130、定义从分摊角度，营销费用包括销售费用和营销道具成本两大类（现行营销费用归集口径不变）。销售费用包括营销、推广、代理、庆典以及案场包装等费用。营销道具包括营销中心（或展示中心）、样板房、示范区及看楼通道、营销宣传用围档和沙盘；4.3.2销售费用分摊项目销售费用的分摊：项目当年销售费预算总额项目销售费用分摊=项目当年签约收入预算总额100%各产品的销售收入4.3.3营销道具类成本分摊4.3.3.1 样板房1、临建板房：所有相关成本在受益产品中按可售建筑面积分摊。2、实体板房：室内装修成本（含硬装及软装）按可售建筑面积分摊。4.3.3.2营销中心（或展示中心）1、销售中心：设置在商业街或会所中的销售131、中心，其软装部分需按面积分摊至可售产品。其他成本单独归集，不做分摊。设置在酒店销售中心，其软装部分成本需按面积分摊至可售产品。2、临时展销中心：租赁期限短于一年的，则租金和装修（含硬装及软装）成本当期费用化。按当年度签约销售目标分摊；租赁期限长于一年的，则租金和装修（含硬装及软装）成本按照租赁期限分摊计入每年度销售费用。4.3.3.3其他营销道具均按当期费用化处理，计入当期销售费用。4.4混合产品的成本分摊4.4.1 同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，如商铺+别墅、商铺+多层洋房、商铺+高层洋房等，按其建筑面积分摊除土地成本外的土建、机电、基础、公配、间接费用、外挂石材等成本。4.4.2 为132、更客观地反映土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的可售建筑面积乘以相应指定土地加成系数后再参与总的土地成本的分摊。4.4.3 土地加成系数如下：商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5；（系数为商铺的土地加成系数）注：上述土地加成系数，视每年的产品均价情况浮动，具体由集团营销中心每年更新。4.5管理费用项目管理费用按当年度签约销售目标面积分摊。区域平台管理费用按照区域当年度签约销售目标的面积分摊。第四条 免缴与返还5.1 免缴费用、返还费用和返还款项5.1.1 免缴费用不列入成本不计分摊，但要求项目公司取得书面免缴文件并报备。5.1.2 未取得书面减133、免文件的，需计入总成本并分摊。第五条 附则6.1利息费用分摊见财务字【xx】005号公文关于规范房地产项目利息成本计算的通知。6.2本细则由财务资金中心负责解释。6.3本细则自发布之日起实施，同时原营销字【xx】001号集团字【xx】074号财务字【xx】011号相关文件废止。5.3xx集团关于规范房地产项目利息成本计算的制度为规范集团房地产板块开发成本中银行借款利息和占用集团资金的内部计息（两种利息下文统称“利息”）的计算方法，同时合理反映项目开发建设的利息成本，现就利息的计算、分摊说明如下：一、利息的计算（一）旧项目（不参与成就共享的项目）开发成本中暂不计算利息。但需要在所有成本计算表中单134、独备注列示土地历史成本、土地现时市价或者周边最近一期土地出让价。最近几年均无土地出让的，请标注项目用地摘牌时间。（二）成就共享项目利息=（每一笔自有资金投入计息期间/365）10%自有资金投入：是指集团以任何形式向项目投入的资金，如注册资本、往来款、代付款等。计息期间：已实现资金（不含贷款，下同）正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至资金正回笼时点的时间间隔；未实现资金正回笼项目计息期间为项目每一笔资金投入至预计实现资金正回笼时点的时间间隔。成就共享项目利息计算不再区分银行借款利息和占用集团资金利息，统称为“利息”。二、利息的分摊针对成就共享项目，按照整个项目现金流状况计算出利息后，再将利息135、按项目规划总可售建筑面积进行分摊。开盘前：在项目投资、定价和目标成本编制阶段，需要合理预计自有资金投入按年折算后的金额和计息期间。开盘后：（一）若在某统计时点项目已实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。（二）若在某统计时点项目未实现资金正回笼，则依照上述条款的计算方法得出整个项目利息。未开发用地、在建和积存部分应承担的利息等于整个项目利息减去已售出部分已承担的利息。未实现资金正回笼的项目在每个统计时点均需要按照前述方法计算出整个项目利息，即滚动计算出最新的待分配利息。三、特殊说明针对跨期利息成136、本分摊，原则上不允许前后期之间调节。因别墅、洋房等产品的土地、建造成本投入不尽相同，各区域和项目在执行过程中可以根据各产品市场售价、成本情况设置不同的产品调节系数。但需要保证利息总数不变。以上计算和分摊办法不适用于会计核算。5.4xx集团财务档案管理制度第一章总则第一条：目的为了加强财务档案管理，确保财务档案的安全、完整、及时归档，根据中华人民共和国会计法和中华人民共和国档案法及财政部会计档案管理办法的规定，结合xx集团实际情况，制定本办法。第二条：财务档案定义财务档案是指归档保管的会计凭证、会计账簿、会计报表、关联交易及股票、证券等财务专业资料，以及会计电算化使用的全套文档资料和软件程序，它137、是记录和反映经济业务的重要史料和证据,也是公司清算、纳税、内控需要的重要资料。第三条：财务档案分类（一）会计凭证：包括外来的和自制的各种原始凭证、原始凭证汇总表、记账凭证、记账凭证汇总表，银行存款（借款）对账单及余额调节表等。（二）会计账簿：总账、明细账、日记账、辅助账簿及其他会计账簿。（三）财务报告：各类财务报表、附表、附注及文字说明，各类纳税申报、税务文书，其它各类财务报告（包含但不限于资产评估报告、年度（专项）审计报告、年度汇算清缴报告、验资报告等）。（四）合同：工程合同、广告合同、投资协议、租赁合同、借款合同等企业各种经济业务合同。（五）各类工程预结算书及相关结算文件。（六）各类不动产138、销售发票、增值税专用发票、普通发票及收据存根等。（七）记载会计资料的光盘、移动硬盘、U盘等。（八）关联交易资料、报告、文件及合同等。（九）股票、证券资料、报告、文件及合同等。（十）其它档案：其他应当保存的会计核算资料，包括但不限于薪酬明细表、作废支票、财务档案移交清册、财务档案保管清册、财务档案销毁清册等。第二章管理部门及职责第四条：管理部门及责任人（一）管理部门：集团财务资金中心及各子公司财务资金部。（二）管理责任人：集团财务资金中心各职能分部负责人、各子公司财务部负责人为财务档案第一责任人。公司注销的，由集团财务资金中心指定档案管理责任人。财务档案管理员由第一责任人指定、委派，出纳员及图章139、管理人员不得担任财务档案管理人员。第五条：管理员职责（一）负责定期对财务档案立卷归档，填写财务档案目录，编制立卷说明。（二）负责档案柜卡片、标签制定（含公司、年月、档案顺序号等基础信息），做好档案编序工作。（三）负责审核档案调阅人员是否为有权调阅人，是否经相关负责人签章同意，按规定办理档案查询、调阅，做好查询、调阅登记，做好调阅档案催还。（四）负责档案防火、防水、防潮、防虫、防盗工作，做到“人走断电、人离关窗、随手上锁”，确保档案安全、完整。（五）做好财务档案移交工作，做到“交接手续齐全、内容详细、责任分明”，交接清单由双方签字，并经第一责任人审核签字确认。（六）负责定期清理可销毁档案，做好可140、销毁档案清单，由档案管理员提出销毁申请，经公司财务负责人、财务资金中心负责人和集团总裁审核同意后予以销毁。第三章财务档案的整理立卷第六条：会计凭证（一）装订时间要求：按月装订，装订好的凭证按年分月妥善保管，累计未装订凭证不得超过3个月。（二）装订前准备工作1、分类整理，按顺序排列，凭证及附件摆放顺序：记账凭证银行收付款单据发票、收据有效审批文件其他证明材料。附件不重复，清理不需要的附件（如合同复印件、营销广告效果图、材料申购单、供应商送货单、业务招待费清单及各类不恰当附件）。2、摘除凭证内的附属物（如订书钉、大头针、回形针等），对大的张页或附件要折叠成同记账凭证附件大小，且要避开装订线，以便翻141、阅，保持数据完整。3、收集整理银行存款余额调节表、银行对账单，装订在每月凭证第一册前面。资料较多、较厚时，也可单独装订成册。（三）装订要求1、用“三针引线法”装订，在左上角部位打上三个针眼，使用棉线结扣（或使用热熔铆管装订，厚度适中，确保牢靠），并放在凭证封皮的里面，装订时尽可能缩小所占部位，使记账凭证及其附件保持尽可能大的显露面，以便事后查阅。2、凭证外面要加封面，封面纸用上好的牛皮纸印制，封面规格稍大于所附记账凭证，用胶水粘好。并在封签处加盖会计主管的骑缝图章。装订做到整齐、牢固、美观。3、填写凭证封面、背脊。包括：单位名称、年度、月份、起止日期、号码、装订人签章等，不得遗漏。在封面上编好142、卷号，按编号顺序入柜，以便调阅。（四）其他要求1、集团建议会计凭证统一使用A5纸打印。在确保节约的前提下，可以使用A4纸打印。2、多张记账凭证共用一份原始凭证附件的，应复印原始凭证附件，并在复印件上注明原始凭证附件原件存放记账凭证号，以便备查。3、合同（原件和复印件）不作为记账凭证附件，避免档案重复，需要时查阅合同档案。4、所欠银行回单、后补内部资金调拨审批单原件等原始凭证，应做到及时获取，最迟不应超过1个月，即上月所欠原始凭证，必须次月取得。5、记账凭证所附的原始凭证数量过多时，按顺序装订在凭证后面，如果一册装订不下，分册装订，凭证封面：xx号xx号（1/2），第二本xx号（2/2）xx号，143、以便查阅。6、每本凭证厚度不得超过2.5-3.5CM,厚度要均匀，确保美观。7、装订好的凭证应套上凭证盒，并填写好凭证盒上的各栏内容，进行归档。为便于查阅，可于年度结束1年后再套上凭证盒。第七条：会计账簿（一）装订时间要求：年度结账后50天内完成会计账簿的打印，装订。（二）账簿装订、归档1、账簿打印：打印科目余额表、总账、三栏、多栏明细账及辅助明细账。2、审核账簿完整：审核已打印账簿总账、明细账金额是否与科目余额表一致，是否存在缺页、错页、重页、空白页，纸张是否存在折叠、缺角，文字是否完整清晰，账簿科目顺序是否与科目余额表相同，页码是否连号等。3、装订顺序：会计账簿装订封面账簿启用表账户目录按144、本账簿页数顺序装订账页会计账簿装订封底贴印花。账簿装订的封口处，应加盖装订人印章或签名。4、会计账簿的装订应牢固、平整、不得有折角，掉页现象。脊背应平整，在背脊上注明所属年度及账簿名称和编号，以便查询。5、会计账簿的编号为一年一编，编号顺序为总账、三栏、多栏明细账、辅助明细账。6、将装订成册的会计账簿放入档案盒（详见附表四），并将档案盒信息填写完整，进行归档。第八条：财务报表（一）装订时间：纳税申报表、资产负债表、损益表每月打印纸质版，由经办人、财务负责人及法人签字或盖章，并按资产负债表、损益表、纳税申报表、纳税审批流程，按自然月顺序装订成册。其他财务报告单独按月装订成册。（二）将装订成册的会145、计账簿放入档案盒（详见附表四），并填写档案盒完整信息，进行归档。第九条：合同按合同类别进行整理分类，按月做好合同明细台账，按明细台账顺序摆放，装入合同盒里面，放入合同专柜保管，贴好标签，便于查找。第十条：预结算书各类工程结算书按月收集，按成本对象归纳整理,按月装订成册。集团内关联单位承包工程的，需结算价出具之日起1个月内向关联单位索取纸质结算书，并于当月装订成册。集团外单位承包工程的，需在支付结算款时要求施工方提供纸质结算书。第十一条：发票、收据各类发票、收据存根，按月将发票、收据顺序号整理，装订成册，无法装订的发票存根封箱，在箱表面列明发票号码段。第十二条：关联交易报告各类关联交易的资料，包146、括但不限于董事会/股东决议案、协议、合同、年度关联交易额上限及月度报告等相关资料，按月顺序整理。如有新的资料或文件,须持续更新纪录。正本合同/协议之妥存：最少一式两份，分别存放于关联方及香港上市合规办。第十三条：股票、证券各类股票、证券的资料数据，包括但不限于董事会/股东决议案、协议、合同、股东名单、持股数目、股权变动、股权利益申报等相关资料，按月顺序整理。如有新的资料或文件,必须持续更新纪录。正本合同/协议之妥存：最少一式两份，存放于香港上市合规办。第十四条：其他档案作废支票、薪酬明细表、会计移交清册，财务档案保管清册，财务档案销毁清册应单独装订成册，单独编制卷号，及时整理,按月/年装订成册147、。第四章财务档案的归档保管第十五条：财务档案，以法人为单位，应统一归档，统一分类，统一编号及统一管理。第十六条：归档时间：会计凭证按月归档，会计账簿按年归档，各类财务报告按月装订、按年归档，合同按月整理装盒、按年归档，各类结算书按月归档，各类发票存根按月归档，其他财务档案按年归档。第十七条：检查归档：档案管理人员在规定前检查归档档案是否完整、是否整齐美观，对不符合归档要求的档案拒绝归档。档案管理人员应建立归档登记簿、档案目录登记簿，及时了解档案归档情况。第十八条：存放要求：档案应存放于密闭、安全的房间，并在文件柜上加锁，做到防火、防水、防潮、防虫、防盗。第十九条：保管期限：各种财务档案保管期限148、，根据其特点，分为永久、定期保管，期限分为3年、5年、10年、15年、25年五种。各种财务档案的保管期限，从会计年度终了后的第一天算起。详见附表六。第五章财务档案的借阅第二十条：各财务资金部应建立财务档案清册和借阅登记簿，详见附表五。借阅期限最长1个月，如需延期，需重新办理借阅手续。第二十一条：集团公司部门员工需借财务档案人员，须经公司财务负责人和借阅部门负责人批准后，方可办理调阅手续，详见附表二。外单位人员因公需要查阅财务档案时，应持单位介绍信，经公司财务负责人批准后方能由档案管理人员接待查阅，公司财务负责人无法判断能否借阅时，经请示集团财务资金部批准后方可借阅。第二十二条：财务档案借阅人员149、，不得在案卷中标画，不得拆散原卷册，更不得抽换。第二十三条：如需复印财务档案的，由财务档案管理人员复印，加盖使用用途专用章，写明复印件使用范围，并在附表五中登记复印数量及用途。第六章财务档案的移交第二十四条：档案管理人员工作调动或离职时，应按要求对其所负责的财务档案进行整理，清点，并办理移交手续。第二十五条：财务档案移交时，移交人员应填写财务档案移交清册一式三份，移交方、接收方、监交方各执一份，以明确责任。移交清册详见附表一。第二十六条：财务档案监交由档案管理人员上级领导担任。第七章财务档案的销毁第二十七条：财务档案保管期满，需要销毁时，由档案管理人员提出销毁申请，经公司财务资金部负责人、集团150、财务资金部负责人和集团总裁审批同意后方可销毁。档案管理员编制财务档案销毁清册，列明销毁财务档案的名称、卷号、册数、起止年度和档案编号、应保管期限、已保管期限、销毁时间等内容，作为销毁申请附件。详见附表三。第二十八条：财务档案销毁前，应当按照财务档案销毁清册所列项目逐一清查核对。销毁后，经办人在销毁清册上签字，注明：“已销毁”字样和销毁日期，以示负责。第二十九条：处于项目建设期间的建设单位，其保管期满的财务档案，不得销毁。第三十条：保管期满但未结清的债权债务的原始凭证和涉及其他未了事项的原始凭证，不得销毁，应当单独抽出立卷，保管到未了事项完结为止，单独抽出立卷的档案，应当在财务档案销毁清册和财务151、档案保管清册中列明。第八章罚则第三十一条：不按时进行档案装订归档的，或归档不符合集团要求，如出现档案散落、不牢靠、档案中出现金属物、不整齐、不美观、违规借阅档案等，处予5,000元罚款。第三十二条：档案毁损、不全、保管不当造成档案遗失的，处予10,000元罚款，并责令限期修补。对无法修补，造成损失的，按损失金额1%的予以罚款。造成损失金额巨大，情节严重的，对相关责任人予以辞退，并移送司法机关追究法律责任。第三十三条：罚金区域、板块负责人占比40%，公司财务负责人占比30%，其他人员占比30%。第九章附则第三十四条：适用范围本管理办法适用中国境内xx集团所有公司（上市及非上市），包括房产、酒店、152、管理、建安及其他子公司。中国境外公司根据当地法律法规要求进行补充修订。第三十五条：本办法自发布之日起实施。第三十六条：附表附表一：财务档案移交清册附表二：财务档案调阅单附表三：财务档案销毁清册附表四：档案装订效果图、档案盒图片附表五：借阅档案登记簿附表六：财务档案保管期限5.5xx集团财务内部稽核制度1. 总 则1.1 目的为加强和规范集团公司的内部财务管理，建立内部稽核制度，及时了解区域、项目财务核算和内控执行情况，发现财务管理过程中存在的问题和制度漏洞，完善、健全集团财务管理制度，维护集团资产完整、安全，使集团资产效益最大化。根据国家会计法、会计基础工作规范等有关法律法规，结合集团公司的实153、际情况，特制定本制度。1.2适用范围本制度适用于xx集团各房地产公司，集团酒店、物业、建安及其他板块公司参照执行。1.3目标（一）建立、健全集团财务管理制度；（二）维护集团资产的完整和安全；（三）避免、减少经营风险、财务风险和税务风险；（四）减少不必要耗费，降低经营成本，实现集团经济效益最大化。1.4依据（一）财经法律、法规；（二）中华人民共和国会计法和国家统一会计制度的具体实施办法或者补充规定；（三）xx集团相关制度和xx集团财务相关管理规定。2.人员设置及岗位职责2.1集团财务资金中心配备专职稽核人员，区域财务资金部配备兼职稽核人员。2.2稽核人员执行工作时，除将稽核凭证(或公文)交由受稽154、核公司项目财务负责人验明，还应保持良好的工作态度。2.3稽核人员的工作权限（一）查阅、复制被稽核公司与稽核工作直接相关的账簿、凭证、单据等资料，必要时请其出具书面说明；（二）进入被稽核公司的经营场所、货物存放地点，检查与经营活动相关的流程和财物；（三）询问被稽核公司相关部门的负责人和其他有关人员，了解与经营活动有关的情况。2.4稽核人员于稽核外勤工作完毕后，按时出具稽核报告，稽核报告须记载事项如下：（一）问题详述；（二）造成后果；（三）原因分析；（四）处理意见和建议；（五）报告的签署及日期。3.稽核组织和要求3.1集团财务稽核工作分为区域定期自查、区域定期交叉检查、集团不定期抽查。3.2定期自155、查和交叉检查（一）每年1-3月区域进行自查，自查上年1月至12月财务工作，于4月20日前以区域为单位整理自查报告，通过BIP将区域自查报告上报集团财务资金中心税务与核算部。（二）每年8月区域交叉检查，检查上年7月至当年6月财务工作，于9月将检查结果以区域为单位出具稽核报告，通过BIP将稽核报告上报集团财务资金中心税务与核算部。3.3区域自查和区域交叉检查由集团统一安排部署，具体见集团通知。4.稽核内容4.1稽核内容参照xx集团财务稽核程序指引，详见附件。5.稽核工作程序5.1稽核计划（一）稽核组在开展稽核工作前，应根据本年度财务稽核重点，制定稽核工作年度计划，安排稽核范围，做到系统、周详且重点156、突出。（二）稽核组每次开展稽核工作前，应编制合理的项目计划，确定好稽核目标、稽核期间，组织能胜任项目计划的稽核组。稽核人员一般由二人或以上组成，其中一人为组长。5.2稽核报告（一）稽核工作完成后15日内出具报告初稿，被稽核公司10日内对报告初稿反馈意见，并与稽核组充分沟通，双方意见一致后出具正式报告。被稽核公司收到正式报告15日内与稽核组沟通，针对每项问题制定详细整改时间计划和整改负责人。 （二）正式稽核报告呈税务与核算部负责人和财务资金中心负责人审阅。5.3稽核跟踪整改时间计划中整改事项最后完成日到期后，10个工作日内，稽核组实施整改事项复查，对整改事项完成情况出具整改意见。6. 奖罚措施6157、.1区域自查奖罚。集团财务资金中心成立评分小组，对各区域自查报告质量进行讨论评分，评分排名前三的，分别给予区域团队3万，2万和1万奖励，由区域财务负责人进行分配，检查小组成员分配比例不低于70%；评分排名后三的，且分数低于80分的，分别给予区域团队0.3万，0.2万和0.1万，区域当季度绩效考核扣2分的处罚，分数高于80分的，只通报不处罚。第十七条 交叉检查奖罚。集团财务资金中心成立评分小组，对各区域交叉稽核报告质量进行讨论评分，评分排名前三的，分别给予区域团队3万，2万和1万奖励，由区域财务负责人进行分配，检查小组成员分配比例不低于70%；评分排名后三，且分数低于80分的，分别给予检查小组所158、在区域团队0.3万，0.2万和0.1万，区域当季度绩效考核扣2分的处罚，分数高于80分的，只通报不处罚。6.2集团不定期抽查奖罚。集团抽查过程中，发现有以下违规行为，给公司造成损失的，按损失金额1%处罚区域财务团队，处罚最高限额1万元，其中区域负责人处罚金额占比40%，项目财务负责人占比30%，其他人员占比由区域财务负责人确定；发现交叉检查中，存在包庇行为的，对交叉检查小组人员予以降职、降薪处置，情节严重的，予以开除。1、未按公司权责手册审批流程，违规支付资金的，不论是否造成损失均按违规支付资金金额1%计算处罚金额；2、未按公司税款审批流程申缴税款的，不论是否造成损失均按违规申缴税款金额1%计159、算处罚金额；3、少列支成本、多计算收入，导致多缴纳税费的，给公司造成损失的；4、未按时申报税款，导致税务机关征收罚款和滞纳金的，按罚款和滞纳金1%计算处罚金额，每次最低处罚1,000元；5、未按照集团规定先获取发票后付款的（按票据管理规范处罚）；6、存在人为调剂预算执行数、绩效指标执行数，影响集团绩效考核的；存在人为调剂收入成本费用，虚增成就共享奖励金额的；7、档案管理不规范，造成发票等重要档案丢失，给公司造成损失的。第十九条 对整改报告中问题未按时完成整改，又无正当理由的，每项未按时完成整改的事项扣0.5分，直至区域当季度绩效考核核算部分所占分值扣完为止；并处区域财务团队0.5万元处罚，其中160、区域财务负责人处罚占比40%，项目财务负责人占比30%，其他人员占比由区域财务负责人确定。第二十条 区域自查和交叉检查过程中发现问题，应形成案例，统一上报给集团财务汇总，集团财务整理后再统一下发到区域。交叉检查和集团不定期稽核过程中，若发现存在案例中列举问题的，每发现一项扣0.5分，直至区域当季度绩效考核核算部分所占分值扣完为止；并处区域财务团队0.5万元处罚，其中区域财务负责人处罚占比40%，项目财务负责人占比30%，其他人员占比由区域财务负责人确定。7.附 则7.1本制度由集团财务资金中心负责制订和修订，解释权归集团财务资金中心。7.2本制度自颁发之日起试行。5.6xx集团关于实行财务基础161、工作考核方案的通知5.7xx集团债权债务管理办法5.8xx集团资金结算管理办法1目的、原则和范围1.1目的为适应集团资金结算业务需要，规范资金结算业务流程，理顺资金管理权限，加强资金管理，全面落实“三收三支”政策，特制定本办法。1.2结算原则“谁的钱进谁的账，由谁使用”。成员单位收入户上收至资金中心总账户的资金，进入成员单位内部户，在内部户额度内支取；“集团资金中心不垫款、成员单位不可透支”。成员单位在资金中心内部账户余额不足时，资金中心不代垫且不允许临时性透支，只能通过内部贷款向资金中心借款（参照内部贷款制度）；“对外收付结算由成员单位自行处理”。成员单位对付款的准确性、真实性负责。“见单付162、款”。成员单位付款，必须先录单，审批通过之后方可对外付款。录单当天因故不付款的，需及时删除单据，以免影响集团提数。1.3范围本办法适用于集团内所有公司，包括境内外和境外、上市与非上市公司（下称“成员单位”）。2内部账户管理2.1为了资金集中管理和内部计价，集团内各公司作为资金中心成员单位在资金中心开立内部账户，反映成员单位在资金中心资金存量。成员单位统一在资金中心开立内部账户，并统一通过NC系统（下称“资金系统”）办理资金结算业务。2.1.1成员单位根据业务需要，向资金中心申请开立内部账户。内部账户包括存款账户、贷款账户等。2.1.2资金中心以中国人民银行公布的存款基准利率为基准确定内部存款利163、率，并在资金系统公布。2.2.成员单位因撤并、停业、迁移、改名等原因需要撤销内部账户时，可向资金中心提出要求销户。资金中心核对存款余额无误后计算存款利息，将利息转入其存款账户，结清存款后办理销户手续。3外部银行账户管理3.1定义银行账户是指资金中心以成员单位名义或成员单位经批准后在外部银行开立的各类结算账户。未经资金中心批准，成员单位不得擅自在外部银行开立账户。3.2账户分类3.2.1按账户功能的不同，所有成员单位外部账户分为下拨户、收入户、监管户及联动收支户四类，成员单位所有外部账户必须定义为上述四类功能。3.2.1.1下拨户：资金中心下拨资金到成员单位的账户，也是成员单位的主要支出账户，除164、了监管账户外，所有对外付款均须从该类账户支付。收入户：成员单位主要收入账户，资金中心用于自动上收成员单位资金账户，除了监管账户以外，对外收款必须进入该类账户。监管户：指资金用途受限制的账户，如预售资金监管户和保证金账户等，该类账户因受监管，其资金无法进行归集，资金中心主要对其实行监控管理。该类账户可兼做部分对外收入和支出，解控资金应在一个工作日内划拨到收入户。3.2.1.4联动收支户：针对物业及配套板块资金流量较小的账户，该类账户资金量波动小，为实现资金的最大效用，设定为联动收支户，实现资金的自动上收及联动下拨。3.2.2 为实现以收定支，收支分离，规避坐支，实时反映资金计划情况，商业银行账户165、按收付属性划分为收入、支出、收支三大类：收入：收入属性账户，禁止发生支出业务，严禁发生除账户天然属性之外的支出业务；支出：支出属性账户，禁止发生收入业务，严禁发生除账户天然属性之外的收入业务；收支：开通了收支属性账户，可发生收入和支出业务。开通收支属性账户的单位其收入及支出户严禁发生特定申请业务之外的其他业务；账户的天然属性即与账户开立时必然具备利息及手续费等银行主动发起的业务；特定申请业务即下属单位受当地政策及实际情况制约必须在部分账户中发生业务。3.3银行账户开立、变更和注销管理3.3.1外部银行账户的开立3.3.1.1外部银行开立前必须提交申请流程经资金中心审批，不得随意开立多个账户，禁166、止公司内设管理部门自行开立银行账户，严禁未经审批开立银行账户；账户开立的银行原则上在12家银企直联已上线的银行中选择（中行、农行、工行、建行，交行，招行，广发，民生，浦发，邮储，农商行、汇丰）。3外部银行开立时预留银行印鉴必须至少包含成员单位财务专用章以及成员单位出纳私章，预留印鉴权责分离，提交归档资料时请提交开户申请表及预留印鉴卡；（如特殊原因出纳未到位或未转正情况的，可由会计主管暂代直到出纳到位或转正止）。3.3.1.3开户银行为银企直联银行，须在账户开立后的五个工作日内向银行或资金中心提交授权资料申请加入银企直联（开通网银，具体操作见银企直联及资金池操作指引），如账户存续周期短（6个月内167、）或业务量少，需备注说明，无需开通银企直联。3.3.1.4如所开银行账户（收入户）为银行现金管理平台账户（中、农、工、建），中、农、建行账户请在开立之后10个工作日内递交加入资金池资料，工行务必在集团通知前往开户行办理授权日期内前办理完毕。如账户存续周期短（6个月内）或业务量少，需备注说明，无需开通资金池业务。3.3.1.5银行网银开立规范：成员单位除基本户可开通银行网银支付工资外，11家已开通银企直联银行禁止开通银行网银（中行账户开通银企直联必须开通银行“网银理财版功能”例外）。3.3.1.6集团各公司的银行账户（包括基本户、一般户、资本金户、预售楼款监控户、贷款户）需及时办理协定存款业务。168、在BIP申请办理协定存款流程，并归档备案。3.3.1.7成员单位基本账户的银行开户许可证及查询密码、机构信用代码证原件由成员单位自行归档，不允许随意借出或随意摆放。3.3.1.8银行账户必须按国家规定开设和使用，只供公司经营业务收支结算使用，严禁出借账户供外单位或个人使用，严禁为外单位或个人代收代支、转账套现。3.3.2外部银行账户的变更3.3.2.1外部银行账户因人员变动或成员单位相关信息变动需要变更账户信息时，须提交变更申请经资金中心审批，严禁未经审批变更银行账户；3.3.2.2成员单位预留印鉴私章所有人发生变动，要求在个工作日内发起变更申请，并在个工作日内完成预留印鉴变更。如收购外单位股169、权的，必须在完成股权收购手续后及时变更为集团规定的预留印鉴。3.3.2.3银行账户功能及收支属性一经确定，严禁改动。3.3.3外部银行账户的注销3.3.3.1及时清理闲置账户，连续存续6个月内无日常业务发生的银行账户必须清理（特殊原因不能销户需向资金部报备）。销户前须提交申请经资金中心审批，严禁未经审批注销银行账户；银企直联及资金池账户销户，需根据实际情况提交资料退出银企直联资金池（参见银企直联及资金池参照指引）后才可办理销户；3.3.3.2银行账户注销前须与银行对账确保余额相同，并核对利息是否结清和正确，相关票据、支付密码器和其他网银支付工具均应返还银行，并做好签收记录。4对外收款4.1成员170、单位对外收款除必须进入监管账户的资金外，收款必须进入收入户。4.2监管账户资金解控后成员单位1个工作日内将可动用资金调入收入户；5对外付款5.1成员单位按资金计划申请下拨资金对外付款；5.2若政府要求预售款监控资金只能用于支付工程款及税款的可由监控户直接对外付款。成员单位对外付款应尽量使用监控户资金，其余使用下拨资金付款。5.3若成员单位资金账户（含内部账户和外部账户）余额不足支付款项，则需要申请内部或外部贷款，补充资金余额。5.4已开通银企直联支付功能的账户对外支付材料款及工程款必须采用银企直联支付。5.5新供应商准入必须参照供应商准入申请要求，提供完整信息并在系统中录入并启用；历史存量供应171、商银行账户信息维护由各区域关键用户负责。6资金调拨6.1范围适用于xx集团内所有上市公司非交易类往来调拔。6.2资金上收6.2.1资金中心通过银行现金管理平台（中、农、工、建行）以及资金系统（非四大行），定期将成员单位的收入户资金上收至资金中心总账户；上收后仍有闲置资金，成员单位需手动发起上缴单；6.2.2资金中心根据资金“上收回单”，完成成员单位内部账户记账；成员单位根据资金中心派发的“上收回单”记账，每日需确保上收回单全部记账。6.3资金下拔6.3.1资金下拨申请由成员单位或资金中心发起，从成员单位在资金中心的存款账户下拨至成员单位的支出户，下拔资金申请金额不能大于中心内部账户余额； 资金172、中心根据划款成功的“下拨回单”生成结算凭证，并记录成员单位内部账户的存款减少；成员单位以“下拨回单”作为入账依据；6.4调拨原则同公司不同账户资金调拔：适用于监控户与收入户及支出户之间的资金调拔，收入户与下拔户严禁相互调拔。6.4.2不同公司资金调拔：仅限于无实际业务的往来款调拔，例如贷款、预售监控款的走款。6.4.3实际调拨金额必须与申请金额一致，除注销账户申请余额清零时无法确定最终金额允许实际调拨金额与申请存在差异外（须在调拨原因中说明清楚）。6.4.4所有内部资金调拨必须先走审批流程，审批后方可操作，严禁未经审批操作调拨；项目可调用资金除可预留当天及次日所需支付款项外，其余闲置资金需及时173、归集集团；项目需要资金时可按付款计划提前一天发起资金下拔流程。6.5资金调拨预警6.5.1资金预警分类蓝色预警：当天预计可动用资金余额低于20亿时为蓝色预警，需在三天内补充融资资金，使集团资金回归安全线以内；黄色预警：当天预计可动用资金余额低于15亿时为黄色预警，需沟通区域将可调用资金归集集团； 红色预警：当天预计可动用资金余额低于10亿时为红色预警，需沟通区域将可调用资金归集集团； 黑色预警：当天预计可动用资金余额低于5亿时为黑色预警，需沟通区域将可调用资金归集集团； 6.5.2资金预警后的管控措施当集团公布资金蓝色或黄色预警提示时，区域应尽量延缓非紧急款项的支付，并配合集团要求划回资金；当174、集团公司资金红色或黑色预警提示时，区域必须配合无条件止付非紧急款项；集团所沟通区域当天内需发起流程归集资金，若未按要求执行的区域，集团将采取强制措施直接划款。7、理财业务7.1原则按集团资金情况及时调节资金理财节奏，在确保资金安全性和流动性的前提下提高资金效益。7.2产品分类7.2.1保本产品，即产品说明书有明确注明“保本”字样。7.2.2非保本产品，须在集团审定的非保本产品准入名单内（若有），要求银行出具加盖公章的保本承诺函。涉及中收扣减的，要求银行出具中收扣减承诺函，相关文件要求按集团范本出具。加盖银行公章需有我方人员全程监督和见证。7.3购买要求7.3.1购买期限：40天内（含）。7.3175、.2区域或集团操作的理财产品均必须同时满足以上准入标准。若有优质的理财产品，但不符合规定的准入标准，可线下申请，审批后方可操作。7.3.3理财认购前必须完成BIP审批，严禁未经审批操作理财或向银行提供签章的空白理财文件。8商业票据业务8.1定义商业票据包括银行本票、支票、汇票、银行承兑汇票（含纸质、电子）、商业承兑汇票等。包含应收票据和应付票据。8.2应收票据成员单位负责应收商业票据的收票入库、保管、背书、托收等，通过资金系统进行会计处理，对票据的真实性、录入系统信息的准确性负责。8.2.1收票成员单位收到银行承兑汇票（其余票据若有要求，按本制度执行），经审验无误后，在资金系统登记录入票据要素176、，及时在业务主办银行账户办理托收、解付进账、核销票据号码等。8.成员单位收取电子商业票据，需通过收入户办理。8.成员单位收取纸质银行承兑汇票，须对票面相关要素进行严格审核，承担票据审核责任，对票据的真实性和完整性负责，避免收到不符合票据法要求的票据。8.对有瑕疵的纸质票据，成员单位应协商上手进行退票，或要求相关单位补充有关证明方可办理入库记账手续。对于不符合要求的电子票据，成员单位需在系统提起背书申请办理退票背书。8.2.1.5对票据真伪有疑问的,可委托银行查询及协助鉴别。经鉴别为虚假银行承兑汇票的，应在法务协助指导下及时采取补救措施追讨资金，保障公司利益。并将异常情况几时上报集团财务资金中心177、备案。8.2.2保管8.2.2.1票据经审核后，成员单位在资金系统中登记录入信息，将票据原件交单位票据管理专人保管、记账。8.2.2.2票据库存管理与账务处理会计人员实行岗位分离、相互制约。实物票据保管、入库、出库需要双人办理，相互监督。8.成员单位可采用委托银行管理方式进行保管商业票据。8.2.2.4每月结账后2个工作日内，要求对库存票据进行盘点，确保账实一致，盘点表经财务负责人审批后归档保管。8.2.3背书经审批后，可选择库存票据对外付款，被背书人要求填写完整，不能留空白。贴现成员单位根据资金情况可申请商业汇票贴现。8.2.5到期托收成员单位对本单位持有的到期票据自行在业务主办银行收款账户178、办理托收手续，其中纸质商业汇票应于到期前15天交付银行办理托收手续，电子票据应于到期前3天发起托收。8.3应付票据8.3.1需集团审批后成员单位方可使用商业汇票付款，严禁未经审批私自开票结算。票据到期兑付时点须避开6月、12月，避免在上市公司财务报告时间节点大额支付。开票金额：单张票据大于等于50万，配套板块除外。区域定期向集团发起商业汇票使用额度的申请，集团根据区域的款项支出、未来6个月内的现金流情况和对财务报告时点净负债率指标的影响等予以审批。区域在集团审批的商业汇票使用额度内，自主安排下属各公司的具体开票金额，各公司需完成开票审批流程后方可开票。8.3.4.1无息票据：集团采取总额控制，179、有限检查方式，充分授权区域，在集团控制总额内，给与区域申请一定额度，在额度范围内，区域自己审批，自己开具票据，如果区域需要调整额度，集团可以根据实际情况进行调整审批。8.3.4.2有息票据：采取总额控制，逐笔审批，集团终审的方式，通过所有票据在一个额度范围内，增加集团终审，集团严格控制，避免成本无谓增加。买方付息票据。（按是否需要实际承担贴现利息，分为无息票据和有息票据）对已经开具的商业汇票，各公司财务需设置商业汇票台账对每张汇票进行全程跟踪管理。8.3.6成员单位到期承兑的商业汇票做好资金安排，在商业汇票到期日前备足资金按期兑付，避免汇票逾期有损公司企业信用或银行信用，影响公司在人民银行征信180、系统的信贷记录，甚至产生逾期罚息等损失。使用商业汇票结算过程中如遇提示付款期限届满（自汇票到期日起10日）仍未进行兑付，应及时与对方协商变更结算方式并对原商业汇票做退回作废处理。8.3.7使用商业汇票结算过程中如遇结算方式变更，应对原商业汇票作退票作废处理，以防重复结算。8.3.8已开出支付的商业汇票办理贴现，成员单位原则上不能产生名义或实际贴现利息支出。8.4票据遗失：失票人应及时通知商业汇票的付款人或承兑人挂失止付，收到挂失止付通知的付款人，应当暂停支付。失票人应当在通知挂失止付3日内，或也可以在票据丧失后，直接依法向人民法院申请公示催告，或者向人民法院提起诉讼。8.5商业汇票使用的监督及181、处罚措施8.5.1监督措施：各区域及其下属各公司应严格按照上述规定使用商业汇票并进行账务核算，集团财务资金部将对各区域商业汇票使用、账务核算做不定期检查。9内部贷款9.1审批条件项目公司因正常经营需要，出现短暂资金缺口，可向集团申请内部贷款。集团在头寸充足的情况下，经审批后发放内部贷款。内部贷款基准利率按集团公告统一执行。9.2管理原则9.2.1实行项目公司额度管理，项目公司按需分次使用内部贷款：项目公司需使用内部贷款前，应提前与项目、区域沟通，并发起集团内部贷款申请审批流程申请内部贷款额度，实际用款按需逐次办理提款，内部贷款的额度为非循环额度。9.2.2资金流使用内部账户管控：内部贷款的放款182、还款、扣息（含罚息）均通过内部账户处理，申请内部贷款的项目公司必须开立内部账户，内部贷款期间需在内部账户保有一定量的资金余额，按内部贷款申请的约定扣息，扣息采取NC资金系统自动扣划处理，计息公式为贷款金额*内部贷款基准利率/360*占用天数。9.3基准利率调整原则根据集团最近一期财务报告公布的外部贷款成本，按季调整内部贷款执行的利率。9.4贷款期限9.4.1原则上不超过1年。9.5还款提前还款：项目公司在内部贷款期间，允许按需申请提前还款。9.5.2逾期还款：项目公司在内部贷款到期时未能还清本息的，视为逾期，按未能清偿的本息按逾期天数分档进行罚息处理，一旦逾期即按4倍内部贷款基准利率按逾期天183、数进行罚息，计算公式为应还未还本息之和*4*内部贷款基准利率/360*逾期天数。9.5.3贷款展期：项目公司在内部贷款到期时未能还清本息的，不允许申请展期还款，只能还旧借新。9.6合资公司内部贷款原则合资公司申请使用内部贷款，除按集团内部贷款基准利率计息外，就合作方持股份额按合资公司实际使用内部贷款金额按1%-3%计收担保费。9.7内部贷款审批所需资料9.7.1按用途提供（包括且不限于）：项目投资决策确认书，须备注股权投入情况、具体的出资主体及明确的投资金额)；投资协议或合同（适用并购项目、合资公司）；工程款支付结算审批流程； 付款前附件清单。9.8归档财务资金中心、各项目公司应定期整理归档内184、部贷款资料，做好统计管理工作，并形成分析报告，加强内部贷款管控。10资金计划10.1编制原则资金计划申报要符合客观、实际、准确、逻辑性四大原则。不可凭空捏造数据，要根据实际情况切实的对未来资金收支情况进行预判；资金计划执行表要切实体现实际发生情况，不能存在虚报、谎报的情况。10.2编制要求10.2.1 12个月滚动资金计划：项目公司每月需按照集团规定时间编制以下月为起始月的滚动12个月资金计划，经区域按照准确、切实的原则审核后在集团规定时间内上报区域汇总表；集团资金部审核区域汇总的资金计划预算，并对有异议的区域进行沟通，区域需及时进行回复，若需修改沟通后集团退回区域汇总表，区域退回项目表格进行185、修改并重新上报，区域重新汇总后再次上报集团，集团审核无误后审批通过。10.2.2资金计划执行表：项目公司每月需按照集团规定时间编制并上报区域，区域上报区域汇总执行表。执行表需与项目公司实际现金流发生情况一致，不可随意调整修改。 10.2.3具体上报时间以集团通知时间为准。10.3预算调整10.3.1项目公司在日常支付时，必须先录入系统单据，确保该笔付款在预算额度内，再通过银企直联或企业网银进行付款，若超预算额度则无法保存单据，严禁后录单先付款、未录单先付款。10.3.2项目公司在月度执行期间，若预算超额度则无法付款，如要追加预算则需要发起预算追加调整流程，经区域、集团审批后，可追加预算调整。预186、算调整追加后，项目公司可在追加额度内进行付款。11数字证书管理11.1定义数字证书是指一种权威性的电子文档, 其中包含身份标识和加密信息，用于验证主体（如用户或服务器）使用系统的身份合法性。资金管理系统采用数字证书实现关键用户及操作的用户身份验证，没有合法数字证书的人员不能执行相关的操作。数字证书承载介质采用xx专用证书介质（亦称：USB Key或CA证书）。凡已开通银企直联银行账户，结算出纳采用银企直联方式付款时，在补录付款信息及付款时，均需验证CA证书密码，方可进行支付。11.2制作11.2.1资金中心设置证书操作员一名，用于审核和制作各成员单位用户证书，资金中心主管负责证书复核和空白证书187、介质的保管。11.2.2数字证书仅对xx内部授权人（结算出纳）发放，每一用户只能发放一个资金管理系统的证书介质。11.2.3制作流程：成员单位发起证书BIP制作申请(流程管理-职能中心-财务资金中心-资金类-资金运营类-新增、注销银企直联K宝申请)，注明使用人、所属单位、权限设置等信息；资金中心证书管理员审核申请，并依据审核后的申请向资金中心主管申领空白介质，领取时须填写空白介质申领登记表；资金中心证书管理员制作证书，流程信息部同事将数字证书与资金系统绑定；制作完成的证书经资金中心主管核定后发放给成员单位使用人；成员单位使用人在原申请中确认证书取得并可用。11.3更新在数字证书到期前30 天，188、用户登录系统时会提示数字证书更新消息，用户可到指定网站进行证书更新操作。11.4解锁用户发生证书（证书密码连续输错5次）被锁定的情况时,须向资金中心证书管理员提交解锁申请，将CA证书寄还集团，由集团重新签发证书。11.5吊销当持有数字证书介质的用户在调离岗位或者证书损坏时，应及时发起吊销申请，将证书返还资金中心，资金中心证书管理员确认情况后将证书进行格式化或报废处理。11.6证书使用安全性要求11.6.1证书使用规定与否与集团资金安全关系密切，必须严格遵守相关使用规范；11.6.2数字证书与资金管理系统（NC 系统）的用户具有唯一关联性，所有使用证书介质对NC 的功能操作都将视同为用户本人的亲189、自操作，由证书介质的关联用户承担责任；11.6.3数字证书介质不得转借他人；11.6.4用户收到证书介质第一次使用时，必须对初始PIN 码进行修改，由用户本人设置证书介质的使用PIN 码，其长度大于6 位，不得向其他人透露，每三个月最少修改PIN码一次；11.6.5用户应保证安全妥善地保管证书介质，如遇到证书介质丢失，由用户本人立即上报本资金中心证书管理员，报由集团CA 管理员进行挂失和补办处理；11.6.6数字证书预设有效期为一年，从证书制作之日起开始计算。用户应注意在数字证书到期前，执行数字证书的更新。到达或超出有效期，由于用户未及时提出数字证书更新申请的，造成的操作影响或损失，由用户本人190、承担责任。11.6.7当捡拾到证书介质后，应立即上交资金中心财务主管部门，由资金中心证书管理员转交给集团CA 管理员。CA 管理员确认证书用户后，通知用户认领；如证书已经报失并已发放新的证书介质，则此遗失证书介质由CA 管理员按吊销处理。12重要空白凭证管理12.1重要空白凭证是指银行印制的无面额、经填写金额并签章后，即具有支取款项效力的空白凭证，是银行凭以办理资金支付的特定凭证；包括：现金支票、转账支票、电汇单、银行承兑汇票、商业承兑汇票等。12.2重要空白凭证实行“专人管理、入库保管”的办法，贯彻“证账分管，证印分管”的原则。12.3管理责任人将购买的重要空白凭证按凭证种类分类管理。12.191、4原则上要求重要空白凭证按照使用需求领用，领用人对所领用的重要空白凭证负全部责任，若有遗失，由此产生的一切经济损失由领用人负责。12.5严禁将重要空白凭证转作他用，或在重要空白凭证上先盖好印章备用。12.6保管人员需定期对已作废的凭证进行清理，按照银行的要求定期将作废的重要空白凭证交回银行，或者由财务负责人监督销毁。12.7重要空白凭证需由保管责任人每月3号前完成盘点工作，并在纸质盘点表上签字交档案管理员保管。13附件13.1资金管理业务流程规范13.2资金管理信息报送规范13.3资金管理考核规范5.9xx集团房地产成本核算指导第一章 总 则一、 为规范房地产开发企业成本核算和成本管理，正确计192、算开发产品成本，为成本管理和动态成本分析提供合理的数据，根据企业会计准则及集团公司对成本管理的要求，制定本核算规范。 二、房地产开发企业成本核算的任务是：建立和完善成本核算基础工作，严格遵守成本开支范围，合理确定成本计算对象，正确归集和分配开发成本及费用，及时、准确、完整地提供成本核算数据。三、各房地产开发企业，建立成本核算责任制，不断加强成本核算基础工作，区域内部组织成本核算规范的学习和培训。四、本指导仅供参考，各区域、项目可根据实际情况灵活运用。第二章 成本核算的基本程序一、成本核算的基本程序第三章 成本核算的基础工作一、建立、健全原始记录制度（一）、项目建设各阶段应取得与财务核算相关资料193、：资料名对应部门作用注意要点拿地阶段可行性报告投资管理部了解项目调研情况成交确认书投资管理部了解土地情况摘牌面积、土地款等土地合同投资管理部了解土地情况出让面积、土地款等与政府约定的其他资料投资管理部如会议纪要、红头文件等，了解土地情况注意土地出让过程中的特殊约定土地款、相关税费及补偿款等票据投资管理部项目管理部成本归集的依据土地款发票是否齐全、合法、支付土地费用对应土地使用证信息开发周期、开发计划项目管理部用于了解项目情况掌握开发范围和开发不同环节时间前期准备立项文件项目管理部土地增值税需要信息、资料了解立项范围、以及对应成本核算和销售苑区范围开发数据简表、型号表区域工程管理部、项目管理部开194、发数据简表记录基底面积、室外车位面积、道路用地、绿化用地、总用地面积、可售建筑面积、建筑面积等数据。型号表记录各苑区型号构成、不同型号的相关面积数据等，随着项目报建、预售、竣工，面积数据会进行相应更新。均可作为成本拆分的依据。1、根据现有的施工许可证、国土证上面所载的面积数据，核对简表的面积是否准确，并核对栋号是否齐全。 2、项目推进各阶段所发生的成本，按当月开发数据简表中最新数据处理，以后更新数据时对以前的成本分摊不进行追溯调整（重大差异除外）。世邦六证表项目总办区域办公室附有该项目从土地到竣工的相关信息，划分成本对象、成本拆分等均可参考上面相关信息由“土地办证清单”、“立项文件”、“建设工195、程规划许可证”、“建设工程施工许可证”、“商品房预售许可证”、“竣工验收证”组成，应核对其是否准确工程任务表项目总办参考其工程进度的安排工程任务安排因现场实际情况、公司策略等因素而改变，财务获得更新信息实际开工时间项目部部分苑区计划和实际开工时间差异较大，其成本分摊需用时间判断开工时间及对应的开工苑区范围明确自有物业与公共配套设施范围项目管理部判断作为“固定资产”或分摊成本进苑区的主要依据各苑区动工时,应向业务部门了解自有物业情况，以便确定成本核算对象与施工方及监理单位等签订相关工程合同项目管理部、造价管理部成本归集的依据合同金额、合同范围、工程项目内容等成本预算造价造价管理部成本归集、成本分196、析的依据组成总包合同总金额的预算信息成本核算对象资料项目管理部、造价管理部划分成本核算对象的依据成本核算的载体与核心项目建设工程进度款、零星工程付款审批表项目管理部、造价管理部成本归集的依据1、核对金额是否正确、工程款支付比例是否合理、造价是否按要求进行房地产项目划分等。2、进度款支付申请表应由造价部审定支付款项。3、本期完成工程造价确认表应由施工方和监理单位签发。4、造价管理部申请计价表应显示到施工栋号。5、形象进度说明项目管理部应已复核。6、除造价部审核外的成本必须附明细资料，可以体现受益范围、成本构成、标准等。支付工程款相关附列资料代扣款项预售阶段预售款监控银行资料财务资金部集团对于银行197、账户资料存档要求监控协议财务资金部预售范围、推售时间营销中心预售时间及对应的苑区范围预售占地和建筑面积项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较报建时差异是否合理销售物业交楼时间营销中心结转主营业务收入的依据和成本核算单位是否出现不同时期交付而进行第二次拆分交楼时间及对应苑区范围预售物业与施工区域对照表营销中心财务资金部成本核算对算与销售苑区的对应关系以销售栋号对应成本核算的施工栋号做一个对照表，以便账务处理竣工验收初步和最终结算资料造价管理部成本归集的依据核对栋号是否齐全，初步结算还应核对是否包含现场签证等工程发票项目管理部、造价管理部等成本归集的依据工程198、款发票是否齐全、票据是否合法实测占地和建筑面积等项目管理部成本拆分的依据核对栋号是否齐全，用地面积是否与国土证一致，建筑面积较预售时差异是否合理 二、健立健全各项财产物资的收发、领退、清查和盘点制度做好各项物资的收发、领退、清查和盘点工作，是正确计算成本的前提。库存物资要定期盘点，做到账实相符，以保护其安全。各项财产物资收发要按成本对象、成本要素进行分类核算。房地产行业部分原材料，如用于装饰、装修、绿化、电器用品等是直接在房地产公司作为库存出入库管理，物料领用必须按成本核算对象、付款成本项目进行分类核算。板房物品也需要作为库存管理，对于物品的领用、摆放、调拨、报损、盘点等应设置完备的登记制度。199、第四章 确定成本核算对象一、 确定成本核算对象的基本原则1.产权归属 开发产品能够对外销售、有产权的，应作为独立的成本核算对象。不能对外销售且产权归业主共有的，成本最终应分摊到可售物业中，可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外销售的成本对象。 各公司根据核算和管理需要，对独立的设计概算或施工图预算的公共配套设施（主要是指具有独立使用功能的主要配套设施）如跨河桥梁、跨线桥、体育馆、售楼部、会所、交通中心等，不论是否有产权，不论其支出是否摊入商品房等开发产品成本，均单独作为成本核算对象归集。 对于只为一个成本核算对象服务的、应摊入商品房等开发项目成本且造价较低的配套设施，可200、不单独作为成本核算对象，其开发费用直接计入开发项目的成本，如保安亭、垃圾房、巴士站、水塔、锅炉房等。2.分类归集对不同开发地点、不同竣工时间、不同产品类型、不同装修标准、不同施工单位施工的群体开发项目，应单独作为成本核算对象进行核算。对于开发规模较大、工期较长的开发项目，可按开发项目周期等划分为不同的成本核算对象。3.功能区分开发项目某组成部分相对独立，且具有不同使用功能时，如裙房、公寓、写字楼等，可作为独立的成本核算对象。若地上与地下的建筑均为一体，而地上建筑有不同产品，应以其整体为一成本核算对象归集成本。4.装修标准差异开发项目因产品类型、功能不同或其他原因而导致交付装修标准存在较大差异，201、如毛坯、普通装修、精简装修、升级装修、豪华装修等，应分别作为成本核算对象。成本归集过程中，物业的装修标准通常是在后期确定改变或最终确定，成本归集时往往不能准确的划分装修和毛坯的范围，在不确定性较大情况下，归集时可以不将未确定的装修和毛坯范围分别作为成本核算对象， 但在完工结转到库存商品时应分开（详见第八章成本的结转）。5.成本差异开发产品因建筑上存在明显差异可能导致其建造成本出现较大差异的，要分别作为成本核算对象。如样板区，其装修成本较其他物业略高，可单独作为一个成本核算对象。6.权益区分开发项目属于受托代建的或多方合作开发的，应结合上述原则分别划分成本核算对象。二、确定成本对象的具体方法外包202、单位的总包合同对应施工范围与销售苑区并不能一一对应，支付工程进度款、出具预结算资料都只包含其施工部分。集团内判项目，也可能一个销售苑区分几批建设、完工，这种情况下，以施工范围为主要思路划分成本核算对象。各项目应在开工后2-3月内确定成本核算对象。以下为对确定成本核算对象有重要影响因素，供参考（根据现场特殊情况灵活运用）1.总包范围明确总包合同的对应楼栋的范围（对集团内判项目，不造成影响），同时根据需要结合销售苑区划分。如：A施工单位总包范围为1#-15#（均为联排），其中1#-10#为山湖翠柳苑、11-15#为凤鸣芷岸苑。假设不考虑其他影响因素，成本核算对象可为1#-15#，也可根据需求（假设203、财务分析针对销售苑区进行等），将成本核算对象分为1#-10#和11#-15#。2.工程进度工程进度跟竣工结转的账务处理有直接联系，工程进度不同的，由于竣工结转时仍要将先结转部分的成本拆分，为避免重复工作，进度差异超过三个月的应成本归集时就分开核算。但对于工程进度不一，最后还是同期竣工的，可以不分开核算。3.用地红线范围规划时建筑物部分基底超出或者压住目前已取得用地红线，暂不能报建和施工，若与该苑区其他物业一起发包的，应向项目部了解该部分是否可以赶进度与该苑区其他物业同时完工，还是待日后将该部分用地取得土地使用证后才可建造，以此判断是否单列核算。4.立项范围基于对土地增值税清算的考虑，在确认成本204、核算对象时应结合立项判断。应了解税局对土增税清算要求，尽量减少成本核算对象出现跨立项范围情形，导致成本再次拆分。5.建设工程施工许可证对应施工栋号与发包范围，是否存在未取施工许可证但已开工情况，与项目管理部了解后续操作后再判断成本核算对象的处理。6.其他相关信息建设工程施工许可证时间、现场实际开工时间、预计竣工时间、销售合同约定收楼时间，主要考虑计划进度和预计竣工时间相隔较远，将同一个发包范围拆分多个成本核算对象，一般时间差异不超过3个月可以不单列核算。7.命名规则苑区名+地块（若需要）+施工单位+标段名（若需要）+业态（若需要）成本核算对象采用后，应与造价、项目等业务相关部门及时沟通，在不影205、响项目建设开发的条件下，日后进行签订工程合同、支付工程款等工作时，与成本核算对象一致，避免业务部门对成本数据的拆分。成本核算对象的确定必须由项目财务负责人和集团财务部审核通过（流程：会计会计主管财务经理(或区域经理)会计核算分部ERP分部在系统上新增苑区），同时与造价部、项目部等业务部门沟通其合理性，并确认。为保证成本核算的准确性，成本核算对象一旦确定不得随意改变，若特殊情况需要修改必须通过审批。三、特殊产品类型（一）同为一个基础的不同产品同为一个基地但有不同产品的物业，应根据不同产品的重要性及占比进行判断，应以“较为重要”或“较大占比”的产品作为该物业的“业态档案”。如多层洋房底层带有商铺，206、底层以上是洋房，则视为“多层洋房”；联排别墅的底层全部或前面部分带有商铺，其余是联排别墅，则视为“联排别墅”，结转库存商品时再分开。（二）关于车位物权法对建筑区划内的车库、车位归属作了以下明确规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由公司通过出售、附赠或出租等方式约定；占用业主共有的道路或其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。故对于车位核算以规划时产权的归属判断处理。产权归属房地产公司的车位可以由房产公司经营销售，其成本和收入都计入房产公司，应独立为成本核算对象。产权归属业主共有的车位可以由业主共同使用、经营管理，一般采取出租的方式经营，其成本在房产公司的销售物业中分摊，租金207、收入计入物业管理公司。其成本应分摊至苑区，但可先作为过渡性成本对象进行归集，然后再将其相关成本摊入能够对外经营销售的成本对象。洋房底层下的地下车库，车库与洋房属于同一整体，无论产权归属，在确认成本核算对象时视为“洋房”统一归集成本，结转库存商品时再分开。洋房首层后附有盖车库，若该车库有占用土地，确认成本核算对象视车库和所连接洋房为洋房产品类型，不将车库单独核算。第五章 成本项及费用的核算一、成本项核算释义成本科目科目释义1.土地成本费用为获取土地支付的全部费用1.1土地征用费通过招拍挂或协议转让方式获得土地所支付的成本，包含但不限于土地出让金、安置补偿等费用1.2拆迁补偿费及其他除土地出让金中208、的拆迁补偿费之外的，另外发生的有关地上、地下建筑物或附着物的拆迁补偿净支出，安置及动迁支出，农作物补偿费，危房补偿费等。以及各类土地租赁费用、交易费用等。1.3契税契税2.前期工程指在取得土地开发权之后、项目开发前期的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、 报建、七通一平等前期费用2.1七通工程费指施工过程中的临时道路、临时变配电工程及设施、临时给排水、临时办公管网、临时供暖等设施，不同于苑区内的永久设施2.2场地平整 指为施工过程中需要场地平整、土石方工程等，如钩机填土平整、取土费运费、钩机填土费，土地平整费2.3临时设施指施工过程中的临时办公设施、施工物资存施地、工地临时围墙、临时样209、板房及销售设施的摊销2.4勘测设计费含勘查、设计、方案咨询等费用2.4.1勘测费勘察人根据发包人的委托，收集已有资料、现场踏勘、制订勘察纲要，进行测绘、勘探、取样、试验、测试、检测、监测等勘察作业，以及编制工程勘察文件和岩石工程设计文件等收取的费用2.4.2设计费设计人根据发包人的委托，提供编制建设项目初步设计文件、施工图设计文件、非标准设备设计文件、施工图预算文件、竣工图文件等服务所收取的费用2.4.3其他勘测设计费除了上述勘测设计费之外的勘测费用2.5行政规费开发前期各项报批手续费用2.5.1基础设施建设配套费开发项目内按规划应发生的道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、绿化、环210、卫等设施和建设费用,此收费属政府性收费2.5.2人防易地建设费按国家规定，需要同步配套建设防空地下室的项目，因条件限制不能同步配套建设的，应支付人防易地建设费。如配套建设人防设施的（一般在地下室配套），其对应成本费用列支在“建筑安装-土建机电工程”科目中（含人防设计费及工程费等）2.5.3其他行政规费向政府归口管理部门缴纳的、除以上费项的各项费用2.6工程相关费2.6.1监理费各类监理工程合同费用等2.6.2定额外专项检测费定额外的专项监测费用，如幕墙三性检测费，生活给水水质检测费、室内环境监测、桩基动测、氡浓度检测等2.6.3工程测量费用沉降观测费，工程开工前施工放线、复线、验线、定线的费用211、，规划验收建筑轮廓线验线费用，规划验收建筑竣工面积测绘费等2.7其他前期工程成本以上没有涵盖到的其他前期工程费用，如工程咨询费、审计费、招投标费用、房管办证费用等3.建筑安装单体土建、安装、装修发生的成本3.1主体土建机电工程指项目开发过程中发生的单体列入总包合同预算内的各项费用（指总包合同中单体成本，含毛坯土建、外立面装修、公共部位装修、门窗安装、毛坯标准机电安装等）；以及工程相关维修成本3.2装修工程各类装修标准房发生的装修装饰费用（含总包合同范围中已含的装修工程费用，比如有些总包合同中可能已经含了总包单位负责的块料铺贴、乳胶油漆、安装预埋等装修标准成本，这些已归总包合同预算控制的装修成本212、应该在这里列示；以及项目部自行采购安装的精简6大类新型材料；雅骏装修等）；以及工程相关维修成本；不含总包范围外的石材工程成本（一般指干挂石）3.3电梯工程含电梯的采购、安装、维护等成本费用3.4石材工程指各类住宅及非住宅的石材工程成本，一般指干挂石材，也就是石材工程监督部负责范围的石材工程成本。3.5其他建筑安装工程指总包合同、装修类工程合同之外的其他同单体建筑安装有关的工程合同费用4.基础设施含室外小区管网布置、园林绿化、小区道路等建设项目4.1小市政工程4.1.1道路工程主要含路基处理、道路基层、道路面层、人行道及其他、交通管理设施、雨污水系统等工程。还含庭院路灯工程等工程。如果部分市政土213、建工程在总包合同或者单独签合同,一般相应的在市政负责签订的合同中,会分开签,不会有重复的计算或者签合同.但是有个例子,如果在市政基础设施施工中导致道路破坏要进行修护与改建的话,一般是由市政配套去协调,让施工单位负责修护或者负责合同签订.一般会在基础设施合同中谈定.其他的正常的道路修护与改建,不是市政施工破坏的,一般由造价部总包或者项目部单独发包处理.4.1.2挡土墙、护坡工程指由于地势原因需建公共护坡或挡土墙工程4.1.3围墙工程主要指指该项目与外界永久围墙建设工程。4.1.4园建工程含建筑主体花园的园建（土建工程）工程+室外的公共部分园林绿化土建工程（土建工程）；具体指主体内外土建类的园林绿214、化工程，如凉亭、池塘、石艺、木装饰工程、鱼池水池管道工程、花园草地灯安装工程、泳池工程的建设及管道设备的安装、包括主体分部围栏工程。4.1.5绿化工程含建筑主体内+室外公共部位的的园林绿化成本（苗木采购、场地租用、机械费、绿化种植合同及费用等）4.1.6人工湖含人工湖的设计、施工、土方等工程成本费用4.1.7其他室外市政工程其他的室外小市政建安工程（主要含总包单位/土建单位负责的其他小市政建安工程等）4.2大市政及管网工程含室外给排水、燃气、高低压系统，整个小区或项目整体布局考虑的非个体设施4.2.1给排水工程给水指挂网费(政府收费)、红线外主干管工程、用地红线内的主管、干管工程、各苑区用户计215、量表前的给水工程、加压泵房及设备工程（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）。排水指挂网费(政府收费)、雨水工程、污水处理站、其他工程等（不含总包单位/机电公司负责范围的工程及安装）4.2.2供电工程 指永久供电类的市政工程，含挂网费(政府收费)、红线外电缆工程、用地红线内至中心开关房的电气工程、红线内电气工程、其他工程等4.2.3供暖工程表前工程（以供暖公司所收配套费负责的工程内容后至各业主或运营单位（酒店、会所）的入户装置进水下法兰前及回水上法兰后为分界点，但通常以土建总包合同约定的建筑物外墙外1.5m处做为市政供暖配套及土建总包的施工分界点。）4.2.4燃气工程主要包括管道系统、调216、压站等表前工程，也包括室内部分的表后工程（含燃气管道、管道支架制作安装、管道附件）具体指以燃气公司指定的燃气接入点至业主用户终端的设备、设施、管线（不含燃具）为分界点，酒店、会所以接入点的计量表为分界点，含室内部分。4.2.5智能化工程费包括监控、边界防范、电子巡更、背景音乐、电子显示屏、车辆管理。 主要指碧日公司等内判单位负责的社区智能化系统工程，主要指碧日公司4.2.6其他室外市政管网工程由市政部分负责的其他室外市政及附属管网工程（主要含电信、电视、防雷等其他市政管网工程）5.公共配套设施指室外公共服务设施5.1交通中心（巴士站）指为方便业主而建造交通网络点成本分摊5.2幼儿园、学校指属于217、公建性质的教育配套工程（含建造成本及配套资产购置）成本分摊5.3业主活动用房指为苑区内业主提供物业管理的办公场所、活动场所等成本分摊（含医务所、派出所等）5.4售楼部产权属于业主，后期一般作为会所移交给业主的售楼部建造成本（如产权属于我司则不在这里列示）成本分摊5.5会所属于公建性质的会所成本分摊5.6大型桥梁工程大型的跨河、跨区桥梁工程成本分摊5.7其他配套设施其他公共配套设施成本成本分摊（含独立配套的发电机房及设施、消防控制室、大型河堤工程等等公共配套设施）6.贷款利息与开发项目直接相关的贷款利息支出。7.开发间接费用定期结转到开发成本的间接费用。指项目现场部门发生的费用，包括区域、项目管218、理部、采购、仓管等部门发生的费用二、制造费用主要核算内容指区域、项目管理部、采购、仓管等部门为组织和现场项目开发而发生的各项费用，月末分摊到生产成本的付款成本项目【开发间接费用】，正常开发情况下该科目余额为零。主要包括：(1) 现场管理费用：内部独立核算的、开发项目现场管理的人员工资及福利费修理费、办公费、办公用水电费、差旅费、市内交通费、运输费、通讯费、业务招待费、劳动保护费、低值易耗品摊销等。 (2) 物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金：按规定应拨付给业主管理委员会的由物业管理公司代管的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。(3) 质检费：包括按规定支付给质检部门的质量检验费，项219、目发生的材料、设备质量检验费、工程质量自检费、工程竣工验收费等质量鉴定性费用。(4) 其他：项目交付使用后发生的，按规定或协议应由开发商承担办理竣工验收费用以及补贴给物业管理公司的水、电、煤气、暖气等价差，以及其他应计入开发间接费的费用。三、销售费用主要核算内容指销售管理部门在开发产品销售环节发生的各项费用。主要包括：(1)按规定或协议应交物业管理公司的空房物业管理费，根据规定或协议应承担的按单位、面积分摊的空房和自留、自用物业水电费等。(2) 小区内、主体外临时样板房、售楼部软装、外铺贴园林绿化等费用。但样板房、售楼处内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不在销售费用列支。主体内临时样板房220、售楼处的设计、建造、装饰等费用在房屋开发成本中列支。(3) 开发产品销售、转让、出租过程中发生的广告审批费、广告制作费(含资料制作费)、广告宣传费、展览费、销售模型制作费、代销手续费、销售服务费、咨询费、办销售许可证时向政府部门交纳的物业管理启动金、商品房注册登记费、产权交易费(或商品房交易手续费）、房屋面积审核费、房屋评估费、诉讼费、中介佣金、销售许可证、外销费等。(4) 专设销售机构的职员工资、工会经费、福利费、折旧费、修理费、差旅费、办公费、培训费、业务交际费以及其他经费。四、管理费用主要核算内容指财务资金部、人力资源管理部等管理部门，为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用。主221、要包括：(1) 行政管理部门人员的工资、福利费，办公费、差旅费、运输费（包括驾驶员保险费）、折旧费、修理费、低值易耗品摊销、办公用水电费等。(2) 工会经费和职工教育经费。(3) 财产保险费、劳动保险费、待业保险费、医疗保险费、失业保险费。(4) 税金：指按照规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税(金、费)、印花税等。(5) 审计费、咨询费、聘请中介机构费、诉讼费、业务招待费、董事会费、公司活动费等。(6) 无形资产及长期待摊费用摊销。(7) 坏账损失及存货盘亏、毁损损失。 (8) 租金：包括房屋租金、车库租金等。(9) 分摊上级管理部门和总部的管理费以及其他管理费等。发生费用应计入制造费用222、还是期间费用，以是否与直接组织、管理开发项目发生的费用还是与销售商品和管理企业经营所发生的费用来判断，同时以部门属性来判断，一般情况下在房产项目交付使用前设置的部门：如项目管理部、保安部（工地）、绿化部、家政部发生的费用计入制造费用。第六章 科目设置会计科目的设置及使用遵循企业会计准则，资产类科目发生时在借方反映，转出时在贷方反映；负债类和损益类科目发生时在贷方反映，转出时在借方反映。为了直接从系统取数生成报表等功能，避免手工填报，增加日常工作量。账务调整应采取红字更正法，以免虚增累计数。调整成本时应先从生产成本转入库存商品，再结转到主营业务成本。一、 生产成本房地产开发成本核算商品房等产品开223、发过程中所发生的各项成本。各级明细科目详见“房地产成本核算科目明细表”。同时按【房地产专用项目】、【业态档案】、【付款成本项目】辅助核算。每月末出具财务报表前，应检查“生产成本房地产开发成本”科目中房地产专用项目、业态档案相对应的付款成本项目各明细的辅助核算项目期末余额是否出现异常，不允许出现贷方余额。二、 制造费用房地产开发间接费制造费用在本科目归集并按一定方法、标准分配，月末结转至“生产成本房地产开发成本【开发间接费用】”。本科目按【部门档案】辅助核算。三、 应付账款应付工程款暂估核算按权责发生制原则和受益期限、对象，应由本受益期、受益对象承担的尚未支付的成本费用进行预提。本科目按【客商档224、案】进行辅助核算。应预提的成本费用一般包括：已完工苑区尚未结算的工程成本；尚未完工的公共配套设施但参与受益的成本；与合作单位共建项目应负担的由合作单位垫付的成本费用、租金、保险金、由于工程质量问题后续承担的维修费用及应由本受益期、受益对象承担的尚未支付补地差价等。四、应付账款应付工程款发票已到核算施工单位已开发票的工程款支出，按【客商档案】进行辅助核算。由于“生产成本”科目未采用客商档案辅助核算，为及时向管理层提取每个集团外包单位累计已付工程款，在取得发票支付工程款时，需先通过“应付账款应付工程款发票已到”（集团内施工单位通过“预付账款-预付工程款”核算），然后计入相关科目。举例如下： 1.支225、付工程款。XXxx经审批支付A区工程款100,000.00元，并取得发票，账务处理为：借：生产成本房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 100,000.00贷：应付账款应付工程款发票已到【客商档案】 100,000.00借：应付账款应付工程款发票已到 【客商档案】 100,000.00贷：银行存款 100,000.002.预提成本。XXxx第一季度A区项目竣工结转，根据合同金额预提XX建筑公司的工程款13,000,000.00元，账务处理为：借：生产成本房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】13,000,000.00贷：应付账款应付工程款暂估【客商226、档案】 13,000,000.00XXxx6月经审批需要支付XX建筑公司A区工程款5,000,000.00元，并取得发票，同时冲销预提成本，账务处理为：借：生产成本房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 5, 00,000.00贷：应付账款应付工程款发票已到【客商档案】 5,000,000.00借：应付账款应付工程款发票已到 【客商档案】 5,000,000.00贷：银行存款 5,000,000.00同时红字冲销借：生产成本房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】 5,000,000.00贷：应付账款应付工程款暂估【客商档案】 5,000,000.00227、五、 库存商品开发产品核算已开发完成并验收合格的开发产品的实际成本，本科目按【房地产专用项目】、【业态档案】、【数量辅助核算】辅助核算。有些楼盘出现特殊产品在成本归集时暂时不需要拆分成本归集，但在结转库存产品时必须拆分不同产品类型，例如洋房底层下的地下车库，结转时将产权归属房地产公司的车位结转至库存商品开发产品【车位】。第七章 成本的归集与分配一、成本归集及分摊的一般原则（一）成本归集以结算为依据1.集团内判项目以双方确认的结算价为准归集成本，交付使用时尚未出具结算书的，由承建单位的预结算部门在物业交付使用前提供初步结算价，房地产公司以初步结算价归集成本，竣工验收备案后三个月内预结算部门提供最228、终结算价，按最终结算价作调整。2.外包单位承建项目以实际结算价为准归集成本，交付使用时尚未取得结算的按初步结算价预提，若初步结算价超过合同总金额10%，应告之各相关业务部门签订补充协议或书面说明，预提的外包成本须有合同或具体资料作依据，并编制表格作为核算底稿，待出具结算后调整。外包单位承建项目对于初步结算的处理方法 现状：取得造价部出具的初步结算，但该初步结算对应的合同除总包合同外，还包含室外附属工程、绿化工程等辅助合同及零星合同的金额，且不能明确分开相关工程对应的合同。 解决方案思路：根据重要性原则，因主体工程占整个建安工程比例较重，现只针对总包合同的主体工程对应的初步结算进行预提，其他室外229、及附属工程按合同补提。 具体做法：先把“总包合同”金额拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额（若总包合同没有包含附属工程的不需做该项工作）。把下发的“初步结算”拆分为：主体工程金额+室外及附属工程金额。帐上成本拆分的比例参考“初步结算”中的主体工程金额的比例进行拆分。补提成本时，根据“初步结算”中的主体工程金额进行补提；“总包合同”的室外及附属工程金额和其他合同按通常的原则进行补提。补提部分的成本建议尽可能集中放入各成本要素的其中一个付款项目。3.不论以何种方式发包，在收到预结算资料时，应进行核对相关信息，如栋数、型号等均应与开发数据简表上所记录的正确信息一致。（二）成本归集流程由于外包和腾230、越、雅骏等内部单位施工不同，现分两种情况说明。1、集团内部单位承建的项目，分不同阶段：2、外包单位承建的项目，分不同阶段：二、各成本要素具体内容及分摊原则项目开发成本应按制造成本法进行计量与核算，区分直接成本与间接成本，属于直接成本和能够分清成本对象的间接成本应直接计入产品成本，共同成本和不能分清成本对象的，可先在“公共”归集，然后根据成本动因按收益原则和配比原则分配至各成本对象，不得采用某些标准统一简单进行分配。若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本合理拆分的，可参考以下原则，但必须以成本分摊底稿作为凭证附件、工作底稿。（一）名词解释1、面积指标基地面积， 指建筑物接触地面的自然层建筑231、外墙或结构外围水平投影面积，包含在总占地面积内。占地面积，指建筑物所占有或使用的土地水平投影面积，是各成本分摊所采用的指标，可参考“开发数据简表”上的“总用地面积”。建筑面积，指住宅建筑外墙外围线测定的各层平面面积之和，反映建筑物建筑的规模大小，是各成本分摊所采用的指标。建筑面积与占地面积可用于计算容积率，容积率=建筑面积/占地面积。可售建筑面积，指取得商品房预售许可证、可预售和销售的商品房面积。是完工结转计入“库存商品”以及结转“主营业务成本”采用的指标。2、业态档案01独立别墅02超豪别墅 03拼接别墅04联体别墅 05多层洋房06小高层洋房07高层洋房08商铺09酒店 10学校 11会所232、12售楼部 13体育馆 14车位15宿舍16幼儿园17超市20独立别墅（毛坯）21超豪别墅（毛坯）22拼接别墅（毛坯）23联体别墅（毛坯）24多层洋房（毛坯）25小高层洋房（毛坯）26高层洋房（毛坯）27拼接别墅（简装）28联体别墅（简装）29卫生站30公寓式酒店（精装）31多层洋房（简装）32小高层洋房（简装）33高层洋房（简装）34公寓式酒店（毛坯）35多层洋房（大户型）36多层洋房毛坯（大户型）37四拼别墅(简装)38四拼别墅(毛坯)39拼接别墅（精装）40拼接别墅（豪装）41联体别墅（精装）42联体别墅（豪装）43高层洋房（精装）44高层洋房（豪装）45小高层洋房（精装）46多层洋房（233、精装）47多层洋房精装（大户型）（二）各成本要素分摊原则1.土地征用及拆迁补偿费在“生产成本房地产开发成本土地费用 公共 公共”归集，分配计入成本核算对象。也可直接分配计入“生产成本房地产开发成本【土地费用】【房地产专用项目】【业态档案】。有关分配方法为：（1）按土地面积计征地价、进行补偿、缴纳税费时 方法一：按实际占地面积将其分配到各苑区，将分配到苑区内的地价和拆迁补偿费，按苑区内产品类型再进行直接分配。若苑区内的道路、广场等单列总用地面积，未计入产品（参考开发数据简表，视项目而定），则将其分配得到的地价和拆迁补偿费，按该苑区各产品类型的占地面积比间接分配。直接分配数加间接分配数，即该商品房234、等成本核算对象应承担的地价和拆迁补偿费。 方法二：将公用占地面积先分摊到商品房等成本核算对象的占地面积上，商品房等成本核算对象自身的占地面积加分摊的公用占地面积，再乘以单位面积的地价及拆迁补偿费来分配。 （2）按建筑面积计征、进行补偿、缴纳税费时不论是公共用地还是商品房等成本核算对象自身用地发生的“土地费用”成本项目内的费用，均应按商品房等成本核算对象的占地面积来分摊。自有物业应以其“办理产权的面积”计算土地成本，在确认产权归属时按国有土地使用权证所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。办理产权的面积（在不影响项目建设情况下，业务部门应以基地面积办理产权）与该自有物业总用地面积的差异数所承担235、的土地成本，计入所在销售苑区土地成本（若售楼部处于某销售苑区中，则分摊至该销售苑区；若售楼部相邻有若干销售苑区，则分摊至相邻销售苑区），若属多个成本对象受益，按建筑面积分配。自有物业确权时，若苑区已竣工结转，则根据重要性原则判断是否调整。自有物业办理产权的面积与该自有物业总用地面积的差异数所承担的土地成本分摊方法示例。售楼部所处位置处于某销售苑区中相邻有若干销售苑区图示分摊方式分摊至所在销售苑区（图上为A区）分摊至相邻销售苑区（图上为A、B、C区）2.前期工程费根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积)分配计入收益的成本核算对象。如填土工程，占地面积对其影响重大，应以占地面积为权数236、分配；而报建费用等规费，若是以建筑面积为计价依据，应以建筑面积为权数分配。七通一平等支出，建筑面积对其影响重大，应以建筑面积为权数进行分摊，若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑面积进行分摊。成本分摊举例：临时施工供水设施案例。XXxx发生临时施工供水设施支出56,000.00元，收益苑区均开始施工建设，建筑面积资料等齐全，因此以建筑面积为权数进行分摊，分摊结果如下：房地产专用项目XX凤鸣芷岸一标段XX凤鸣芷岸二标段XX凤鸣芷岸三标段合计业态档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.00 2,341.00 35,421237、.00 43,450.00占地面积 7,110.00 4,682.00 23,614.00 35,406.00生额 56,000.00 7,330.91 3,017.17 45,651.92 56,000.00场地平整案例。XXxx发生场地平整支出885,150.00元，由于场地平整以工程量计算，与地形相关，应以占地面积为权数进行分摊，分摊结果如下：房地产专用项目XX凤鸣芷岸一标段XX凤鸣芷岸二标段XX凤鸣芷岸三标段合计业态档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面积7,110.004,682.0023,614.0035,406.00238、发生额885,150.00177,750.00117,050.00590,350.00885,150.00勘测费案例。XXxx支付华东勘察基础工程总公司工程勘察款425,810.00,。由于该勘测费发生时，项目未进行成本核算对象划分，且是一、二、三、标段一起进行勘测的，且咨询业务部门的意见，认为工程是根据楼型和深浅进行勘测，应用建筑面积为权数进行分摊。分摊结果如下：房地产专用项目XX凤鸣芷岸一标段XX凤鸣芷岸二标段XX凤鸣芷岸三标段合计业态档案联体双拼高层洋房建筑面积5,688.002,341.0035,421.0043,450.00占地面积7,110.004,682.0023,614.003239、5,406.00发生额425,810.0055,742.4022,941.80347,125.80425,810.003.建筑安装工程（1）建筑安装工程施工有集团内建安单位承建、包工包料的外包承建和甲供材的外包承建三种方式，企业在房地产开发建设过程中各项建筑工程费用，应根据施工方式的不同而采用相应的归集和核算方法：包工包料的外包方式，在与承包单位进行工程价款结算时，按承包单位根据当月实际完成工作量提出，经监理公司、甲方审定、确认的“已完工程月报表”、“工程价款结算单”所确定的工程价款，计入成本核算对象的“建筑安装”付款成本项目。甲供材的外包方式，房地产企业提供材料，施工单位仅提供人工、机械同时240、收取人工费，按成本核算对象分别从仓库领出材料和施工单位收取的人工费直接计入“建筑安装”成本项目。（注：根据营业税暂行条例实施细则规定：从事建筑、修缮、装饰工程作业，无论怎样结算，营业额均包括工程所用原材料及其他物资和动力的价款。）（2）预付工程款、备料款，以后在工程进度款扣除的，不论是否开具发票，均不直接计入“房地产开发成本”，先在“预付账款预付工程款客商档案”核算。举例如下：1、预付工程款：经审批, XXxx6月3日预付给A总包施工单位工程款1,000,000.00(收到发票或未收到发票)，此笔预付工程款需要在进度款扣除，此账务处理如下：借：预付账款预付工程款【客商档案】 1,000,000241、.00贷：银行存款 1,000,000.002、支付进度款：经审批，XXxx8月25日需支付A总包施工单位5000,0000.00的工程进度款，并扣除预付款1,000,000.00，账务处理如下：借：生产成本房地产开发成本【付款成本项目】【房地产专用项目】【业态档案】5,000,000.00贷：预付账款预付工程款【客商档案】 1,000,000.00 银行存款 4,000,000.00房产公司代施工单位支付的款项，如水电费、电话费、材料款、税款、农民工保证金等，先在“其他应收款-外部单位代付款”相关明细中核算，待工程价款结算时，再从实际应付工程款中扣回。注意结算工程款的发票不能是扣减代付款后的242、金额，即发票金额还是全额只是支付工程款时才扣回代付款。（3）对几个工程一并招标外包且按标价结算（包死价）的，应在工程完工结算工程价款时，按每个工程(或成本核算对象)的预算造价占各项工程预算造价之和的比例，计算各自的标价即实际建筑安装工程费。根据经计算得出的建筑安装工程费，计入有关商品房等成本核算对象的“建筑安装”成本项目。计算公式为：某项工程的实际 该项工程预算造价 = 工程标价 * -建筑安装工程费 各项工程预算造价合计 （4）地下室成本如何分配至地上受益建筑物、地下功能房、地下车库目前各项目地下室结构不一，如洋房垂直下的地下室（即该车库是与洋房是连体的,地下室范围仅在基底垂直以下部分）；几243、幢洋房之间的空地上建造一个大的地下室；尤其北方，地下室里面还有附房、办公室、电房、人防设施等，为了便各业务部门的信息交接,工程造价和腾越预结算室提供预算成本、预算书、结算书时将地下室造价分为两部分,分别提供桩基成本和地下室除桩基础以外的成本，分摊方法如下：地上建筑（00以上总建筑面积8000）住宅首层底板地下室顶板地下室底板 主体垂直投影在地下室下的建造面积500 地下室建筑面积1500桩基成本的分摊方法如下：造价部或腾越预结算室提供桩基的总成本=95万元（包含塔楼下面的及地下室的全部桩基造价），应以房地产管理部提供地上物建筑建筑面积8000和地下室建筑面积1500进行分摊：桩基单方造价=95244、万元/（8,000+1,500）=100元/分摊：地上物分摊=100*8,000=80万元地下室分摊=100*1,500=15万元造价部或腾越预结算室提供除桩外的地下室成本=100万元，应以房地产管理部提供主体垂直投影在地下室下的建筑面积500和地下室总建筑面积1,500进行分摊：除桩基单方造价=1,000,000/1,500=666.67元/分摊：地上物分摊=666.67*500=33.33.万元 地下室分摊=666.67*（1500-500）=66.67万元到此时，先归集地上物和地下室的成本，地上物和地下室各自的成本归集以后，地下室成本再按功能房和非功能房建筑面积进行分摊，功能房分摊得到的245、部分最终应归集到地上物的成本里,余下部分就是地下车库成本了。地上物分摊=80+33.33=113.33万元地下室分摊=15+66.67=81.67万元以房地产管理部提供地下功能房建筑面积300和非功能房建筑面积1200进行分摊：地下室分摊后单方造价=816,700/（300+1,200）=544.47元/分摊：地上物分摊=544.47*300=16.33万元 车库分摊=544.47*1200=65.34万根据上述分摊后计算最终地上和车库成本：地上物建筑成本=80+33.33+16.33=129.66万元地下车库成本=65.34万元4、基础设施根据成本动因按占地面积或建筑面积(包括在建及未建面积246、)分配计入各成本核算对象的成本项目。如电力基础设施，主供水管网等，应参考其设计的缘由，如供电主要技术参数为单位面积负荷指标、变压器容量、配电房容量指标等，供水管网主要技术参数为水压、管径、流量、人均综合日用水指标等，应结合当地的执行情况，考虑如何做成本分配；配电房建设，由于其设计并不与成本苑区或销售苑区完全一致，则根据其实际供电苑区按建筑面积进行分摊，而不能根据配电房所在苑区进行分摊。关于道路成本和室外园林绿化成本，分两种情况处理：（1）主干道和小区外公共园林绿化主干道主要是指穿行于整个项目或者大部分苑区间道路，其长度和宽度都远远大于苑区内道路，如环绕整个苑区的大道、市政大道等。小区外公共园林247、绿化主要指不在个苑区内，无法明确属于苑区的室外园林绿化工程，如A、B、C区之间的小型园艺景观。由于主干道和小区外公共园林绿化工程的使用者并不局限于某些苑区，因此参考以下分摊方式：以占地面积为标准分摊到各个苑区，分摊到苑区的道路成本，再以建筑面积为标准在各个业态之间进行分摊。（2）苑区内道路和小区内园林绿化苑区内道路即位于苑区内或者相邻苑区间的道路，有别于主干道，如XX楼盘XX苑区门岗内的道路。小区内园林绿化主要指某个小区内独享的园林绿化工程，如XX区内的假山等，由于苑区内道路和小区内园林绿化的使用者主要以其苑区内业主居多，因此苑区内道路的成本直接归集在所属苑区，再以建筑面积为标准在各个业态之间248、进行分摊。成本分摊举例：高低压线路及变配电工程案例。XXxx发生配电房建设工程共4,727,243.00元，根据其供电范围分摊到相应苑区，若苑区内有若干业态，则根据建筑面积进行分摊。如下表：总成本供电范围业态建筑面积分摊成本1#电房1,200,531.001-32#联排别墅8,506.60905,952.90拼接别墅2,765.99294,578.102#电房2,003,512.0033-37#多层洋房36,034.392,003,512.003#电房1,523,200.0038-42#高层洋房25,344.431,523,200.00合计4,727,243.0072,651.414,727,249、243.00广场建设工程案例。XXxx支付10,000.00结构膜工程款，该结构膜位于售楼部旁的大型活动广场，由于该活动广场是为整个社区服务，其收益对象为全区，因此按建筑面积将此笔工程款分摊到全区。若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产项目分配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑面积进行分摊。5、公共配套设施根据成本动因来确定分摊标准，可参考成本要素内的分摊标准。注意大型公配设施（如不是公司自有物业的售楼部、会所等，作为成本核算对象归集成本）若为整个项目服务，整个项目的商品房均是受益对象。若收益区域存在未开发部分，无法取得建筑面积，应先按占地面积在房地产项目分250、配，房地产项目若有不同业态档案的，则再按建筑面积进行分摊。（1）区分公司自建固定资产与业主共有公共配套设施 大型公配（学校、幼儿园、医院、会所等整个项目受益）产权归公司的，由产权所属公司作为固定资产核算；产权未明确归业主所有，无论是否有自主产权均先计入固定资产核算，不作公配分摊。竣工前所发生成本在“生产成本”核算，达到预定可使用状态时结转至“固定资产”，同时将占用的土地成本按国有土地使用权证所载剩余使用年限计入“无形资产”进行摊销。若竣工交付使用时还未进行工程结算，需根据工程初步结算或预算、工程合同等资料进行成本预提，并转入“固定资产”，工程结算出具后调整“固定资产”账面原值以及“累计折旧”。251、产权明确归全体业主共有，作为公共配套设施分配进入开发产品成本。 特定用途公配（派出所、市政广场、业主活动室、物管用房、居委会等） 产权归业主所有的特定用途公配，作为公共配套设施入成本进行分摊。（2）产权归业主共有的公共配套设施的核算方法物业交付使用时，公配已规划。分两种情况：情况一：物业交付使用时，公配已规划，并完工。则物业和公配竣工结转时，公配已发生成本和预提成本根据受益原则按建筑面积分摊计入受益苑区。预提数和结算数的差异，在最终结算价出具时进行调整。若预提多种公配，应在每项配套设施最终结算价出具时，逐项结转同时调整，不得等全部配套工程竣工后一次调整。情况二：物业交付使用时，公配已规划，但未252、建或在建。则物业竣工结转时，能受益到的公配即使没有完工，也应根据受益原则将已发生成本和预提成本按建筑面积分摊计入受益苑区。（预提数和结算数的差异调整如情况一所述）物业交付使用时，公配未规划。已竣工交付使用的苑区不参与分摊（重大影响除外），以后公配建设发生的成本分摊计入未竣工的受益苑区（分摊方法如情况一所述）。作为成本核算对象单独归集成本的公配，在分摊进受益苑区时，应计入付款成本下的“公配”相应成本项目。举例如下：（1）、XXxx3月支付花园会所工程款1,500,000.00元，其中土方工程500,000.00元，主体及粗装修1,000,000.00元，支付设计费53,000.00元，已知该会所253、产权属业主公共。账务处理如下：借： 生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【土方工程】 500,000.00生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【主体及粗装修】 1,000,000.00生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【设计费】 53,000.00贷：银行存款 1,553,000.00（2）XXxx共有A区、B区，A区总建筑面积为12,300平方米，B区建筑面积为2,351平方米，6月花园会所竣工结转，则各苑区分摊会所成本如下表，账务处理如下：项目业态建筑面积(平方米)分摊会所成本(元)A区拼接别墅12,300.00 1,303,794.96 B区联排别墅2,351.00 249,20254、5.04 合计14,651.00 1,553,000.00 借：生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【会所】 1,553,000.00贷：生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【土方工程】 500,000.00生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【主体及粗装修】 1,000,000.00生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【设计费】 53,000.00借：生产成本房地产开发成本【A区】【拼接别墅】【会所】 1,303,794.96 生产成本房地产开发成本【B区】【联排别墅】【会所】 249,205.04贷：生产成本房地产开发成本【公共】【会所】【会所】 1,553,000.006.借款费255、用 （1）借款费用资本化的期限：自房地产产品开发投入建造起至竣工验收备案时止。在开发过程中发生非正常中断、且中断时间连续超过三个月的应暂停借款费用资本化，同时第四个月的借款费用计入费用化处理，前三个月不进行调整。非正常中断指由于企业管理决策上的原因或者其它不可预见的原因所导致的中断，一般以下情况属于非正常中断：企业与施工方产生质量纠纷资金周转困难，暂时停工施工发生安全事故、发生与资产构建有关的劳务纠纷注：此处的“中断”是指整个已开工的成本核算对象内实际使用贷款的区域全面停工，若部分停工，仍做资本化处理。（2）可资本化的借款费用包括：与开发项目直接相关的借款利息支出、利息收入等，贷款户发生的利息256、收入冲减贷款利息支出，若利息收入等减项微小也可直接计入财务费用。（3）分摊方法贷款合同指定贷款区域和贷款实际使用区域相同的，则相应借款费用分摊至贷款区域，若该苑区有不同业态，应用当期总投入（指不包含土地费用、借款费用、开发间接费用的总投入，以下同）百分比进行分摊。贷款合同指定贷款区域和贷款实际使用区域不相同的，则相应借款费用分摊至在建苑区，若该苑区有不同业态，应用当期总投入百分比进行分摊。借款合同没有指定区域，则相应借款费用分摊至在建苑区，若该苑区有不同业态，应用当期总投入百分比进行分摊。贷款银行账户发生存款利息收入，冲回贷款利息才分摊。 某成本核算对象当期总投入分配比例 = - - 100%257、 期内全部成本核算对象当期总投入 7.开发间接费用 应先通过“制造费用-房地产开发间接费用”归集，为组织和管理开发产品的开发建设而发生的各项费用，在项目开始建设后每月末按当期成本投入百分比分摊计入各成本核算对象。若制造费用能明确受益苑区的，如生产过程的水电费、竣工时产生的测量费等，应计入其对应苑区，不应将当期发生的制造费用采用统一方案分摊。注：以上仅作为在“若成本动因、受益原则和配比原则都不能满足成本拆分”的情况下成本分摊的参考依据。（三）其他特殊注意事项1.完工苑区后续成本的处理后续成本主要是指苑区完工结转后的仍发生的正常工程支出，如结转时未补提的成本支出、零星门窗工程等。后续成本应先通过“258、生产成本”归集，年末按照成本分配的原则在已结转主营业务成本面积与库存未售面积之间分配，根据重要性原则判断调整以前年度损益调整还是计入当期损益。重要性原则，影响期末库存商品期单方成本的1%以下并影响该苑区单方成本的5%以下则计入当期损益，否则计入“以前年度损益调整”。当期没有收入，则全部计入“以前年度损益调整”。举例如下：苑区总成本总面积平均单价已结转面积主营业务成本未结转面积剩余库存商品A区60,000,00030,0002,00025,00050,000,0005,00010,000,000B区40,000,00030,0001,33317,00022,666,66713,00017,333259、,333 假设不同金额的后续成本支出，则根据对该苑区单方成本的影响，得到不同的结论：苑区假设后续成本支出为：库存商品新平均成本库存商品原平均成本影响百分比结论A区540,0002,1082,0005.40%以前年度损益调整B区540,0001,3751,3333.12%当期损益调整A区900,0002,1802,0009.00%以前年度损益调整B区900,0001,4031,3335.19%以前年度损益调整注：库存商品新平均成本=（后续成本+库存商品余额）/未结转面积影响百分比=库存商品新平均成本/库存商品原平均成本2.完工苑区维修工程的处理完工苑区维修工程支出核算完工物业出现在保质期间由于质260、量问题等因素需要发生维修工程支出，至于保质期的维修工程支出则一般不由房产公司承担。在交付业主使用后的物业出现质量问题,经双方协商应由房地产公司承担相关费用，如业主收楼后发现墙壁刮花，由公司负责重新粉饰等，这种维修工程金额较小，直接列入“销售费用-后续维修工程”。在交付业主使用时已存在较大质量问题，之前在核算完工产品成本时没有包括由于质量问题而可能承担额外的维修工程费，这种情况的维修工程金额较大，实属该物业建造成本的一部分,应通过“生产成本”归集，年末按照成本分配的原则在已结转主营业务成本面积与库存未售面积之间分配，根据重要性原则（同上）判断调整以前年度损益调整还是计入当期损益。3.样板房成本的261、核算、样板房领用物品的核算（1）销售型样板房样板房在相应苑区或样板区内，以后销售的，其建筑、装修、装饰、园林工程和物料领用进入“生产成本”，在该样板房所在的苑区或样板区内核算。 物料领用的电器、家私在“生产成本-房地产开发成本【付款成本项目】、【房地产专用项目】、【业态档案】”，领用物料在【付款成本项目】中的【装修工程】核算。（2）临时样板房样板房设在会所、售楼部、样板区或苑区内，该样板房只做临时展示之用，不可作为日后销售，其建安、装修、园林等成本，核算至“长期待摊费用-简易样板房付款成本项目”，完工后并作展示之用时开始摊销至“销售费用-简易样板房及摊销”，摊销期限不高于三年。未够三年拆除的，262、在拆除当月一次性结转完。该样板房领用的物料，符合固定资产定义的如电器、家私，在“固定资产”核算，不符合固定资产在“销售费用-简易样板房及摊销”核算；若金额较大可以先计入“待摊费用-低值易耗品”，摊销期限不高于一年，摊销至“销售费用-简易样板房及摊销”。4.关于涉及调整成本的处理在账务处理过程中，由于账务处理疏忽、预结算数据等原因，经常会涉及到对前期的账务处理进行调整，应本着重要性原则，判断是在当期进行调整，还是阶段性的将所有应调整数一起处理。一般而言，涉及金额不大的话，应在年末一次性调整。5.关于“待开发用地”成本分摊的处理各项目如有未开发用地，均需要设置“待开发用地”二级核算对象，土地、市政263、工程、 绿化工程、公配等成本需要分摊到“待开发用地”。第八章 成本的结转一、成本结转的时点每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”，数量采用“可售建筑面积”。二、成本结转的准备（一）账面成本的整理在竣工结转之前，成本核算对象应清晰，并将账面的成本按成本核算对象一一分解。前期计入公共的成本，应将竣工物业收益部分拆分出来。不得将公共的成本直接结转到某苑区的库存商品。（二）竣工结转相关资料的准备1.明确竣工结转的范围结合六证表或数据开发简表等资料，核对收到的结算相应范围的栋数、座数和型号是否齐全，核对各专业的总表与明细是否一致。2.核对结算资料是否完整（1）工程未最终办理结算也尚264、未取得全额发票的，应联系业务部门协商解决。在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以补提，但最高不超过合同总金额的10%。（2）工程款已超付的合同或初步结算超过合同价的，应跟踪是否有补充协议或书面说明，在企业所得税汇算清缴时应联系业务部门补齐。（3）补提成本的底稿是否整理好。即合同资料是否完整清晰，公共配套设施是否有预估成本、是否有应向政府上交但尚未上交的报批报建费用等。（4）初步结算资料是否出具，应有意识的提前与业务部门协商，提醒业务部门出具初步结算，并对初步结算书的栋数、座数进行核对。（5）最终结算书出具后应对最终结算书的栋数、座数等进行核对。对于账面列支数和最终结算数的差异，应进行调整。265、3.附集团内承建单位和外包单位的“土建”、“机电”、“装修”的标准以参考（因当地的实际情况不同，会有所变化）：集团内/外包单位土建/机电/装修毛坯装修集团内单位承建土建主体工程，室外附属工程（车位、排水、道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）毛坯标准+块料铺贴，园建，绿化工程机电主体的给排水、电气工程，室外弱电（电视、电话、监控系统等）管线预埋，室外给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装毛坯标准+灯饰，洁具工程装修入户门工程（多包含在土建工程里）毛坯标准（入户门安装可能包含在土建工程，也可能在装修工程列示）+室内装修工程（天花，ICI漆，木门木柜地板等）外包单位承建土建主体工程，室外附属工程（车位、排266、水、道路、人工湖、电缆沟、挡土墙等）毛坯标准+块料铺贴，园建机电主体的给排水、电气工程，室外弱电（电视、电话、监控系统等）管线预埋，室外给排水（绿化喷淋、消防管等）管道安装毛坯标准+灯饰，洁具工程装修入户门工程（多包含在土建工程里）毛坯标准（入户门安装可能包含在土建工程，也可能在装修工程列示）+室内装修工程（天花，ICI漆，木门木柜地板等）三、成本结转的账务处理（一）总原则每季度末结转竣工验收备案的物业，由“生产成本”至“库存商品”。（二）特殊情况同一基底（即同一施工栋号）的物业既有装修又有毛坯，由于开发简表的面积是以施工栋号统计，施工方的付款、结算等，也是以施工栋号为单位出具资料，所以前期归267、集成本时该种物业作为一个成本核算对象，但结转至库存商品时应分开装修和毛坯，装修成本直接计入装修物业中，土地成本按占地面积拆分，其余成本按建筑面积拆分。注：此方法仅适用于“同一基地既有装修又有毛坯的物业”的成本结转，其余物业应严格按照成本核算的思路进行。结转过程中的面积数据房管部未并单独提供，应参考以下方式获取：1.建筑面积：从售楼系统上导出楼栋明细，将毛坯和装修的建筑面积分别汇总。2.占地面积： （1）毛坯基底面积+毛坯花园面积=A（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）装修基底面积+装修花园面积=B（洋房没有基地面积，则以底层的建筑面积代替）（2）公共占地面积=总用地-A-B（3）其中毛268、坯分摊=公共占地面积*A/(A+B)其中装修分摊=公共占地面积*B/(A+B)（4）毛坯总占地面积=A+毛坯分摊部分装修总占地面积=B+装修分摊部分若项目出现上述提及的特殊产品时要注意，尽量减少特殊产品类型在成本归集时多次拆分，在成本归集时暂时不要拆分不同产品类型，只需要结转库存商品时才拆分为不同产品类型的成本。第九章 成本报表一、 成本结转底稿可参照财务资金部下发的样表格式。二、 动态分成本分析表按预算管理分析要求执行。第十章 成本财务接口业务规则一、款项类型选择操作指引序号款项类型款项名称收支项目选择指引1外包工程款工程进度款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款总包合同的款项选269、择此类2工程预付款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款3工程结算款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款4工程保修款(外)028-属经营活动的支付非上市/外包工程款5内包工程款工程进度款(内)027-支付集团上市建安公司工程款集团内部上市公司的款项选择此类，例如：沈阳腾越、广东腾越分公司、碧日、家具、国昇监理等。6工程预付款(内)027-支付集团上市建安公司工程款7工程结算款(内)027-支付集团上市建安公司工程款8工程保修款(内)027-支付集团上市建安公司工程款9内包工程款027-支付集团上市建安公司工程款集团内部上市公司的款项选择此类，例如：广东腾越、雅竣等通过内部270、往来款抵消工程款，选择此类。10非总包成本类合同款首次付款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款除总包外合同或非合同都选择此类，例如：土方、市政配套、零星工程、装修工程等。11合同进度款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款12合同结算款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款13合同质保金028-属经营活动的支付非上市/外包工程款14土地成本费用03301-支付本单位地款(含土地保证金)及相关土地费用（非固定资产）土地征用费、补偿费、契税15行政规费030-前期工程与政府及行政事业单位相关的行政规费（含无合同类行政规费、以协议及结算单作为付款依据）16前期工程费用030-前期工程七271、通一平、设计及其他前期工程成本17应扣款甲指材料款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款代施工单位代缴的款项，需要在进度款扣回的，选择此类。18甲供材料款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款19罚款043-其他代付款支出20水费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款21电费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款22电话费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款23税费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款24农民工保证金028-属经营活动的支付非上市/外包工程款25建安劳保费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款26安全文明措施费028-属经营活动的支付非上市/外包272、工程款27白蚁防治费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款28返工维修费028-属经营活动的支付非上市/外包工程款29装修甲指材料款-30保修金扣款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款31工程借款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款32扣除预付款028-属经营活动的支付非上市/外包工程款33其他028-属经营活动的支付非上市/外包工程款34无合同费用开发间接费用-项目财务部每个月汇总录入记入成本科目的开发间接费（包括供应链记入成本费用的工程领用部分、部分零星行政规费）35贷款利息-项目财务部每个月汇总录入.记入成本科目的贷款利息36奖励类合同奖励金028-属经营活动的支付非上市273、/外包工程款由于质量创优、提前开工等原因xx支付给施工单位的奖励金，选择此类二、财务接口业务规则参照第六、七章 第十一章 附 则一、 本指导适用于集团所属的房地产开发公司。二、 本指导未涉及或未尽的成本核算事项，按国家或集团有关成本管理的规定执行。本指导由集团财务资金部负责解释和修订。 5.10xx集团地产板块管理口径净利润计算规范目的为了科学合理评估各项目、区域的经营业绩与成果，统一标准与方法，经研究，对集团成就共享、同心共享、绩效考核、经营会议、投资拿地和后评估等各类管理性报表中净利润的计算方法与口径进行了明确。适用范围本方案试用于地产板块各区域、项目公司。收入3.1 明源销售系统登记的房274、地产项目常规销售签约收入。3.2 大宗资产盘活收入，按真实有效在履约的合同约定收入计算。其中，租赁资产按有效履约的合同约定租赁期和应收租金以集团平均资金成本折现的现值计算收入。3.3 车位租售收入：按区域与物业双方合同或协议约定的移交价格计算收入，未交楼前，按预计移交价格计算。车位“捆绑”销售或“车位券”形式销售的，赠送价值直接抵减相应车位售价。3.4 集团评估认定的其他收入。特别说明：计算所有奖金的收入必须是真实有效，能带来现金流的销售合同收入。成就共享奖金计算中的收入，为实际收到的现金收入。成本对xx集团成本分摊管理指引V1.0集中修订发布，具体如下：4.1土地成本按照各业态的占地面积计算275、土地价款，再按照相应业态的计容建筑面积分摊。若同一楼栋同时有两个及以上产品类型时，为更客观地反应土地在相同位置、不同产品上的价值差异，土地成本按各产品的计容建筑面积乘以相应指定土地加成系数后再参与土地成本分摊。商铺的土地加成系数如下（各项目根据实际情况，可能有差异，具体由集团终审确定）：商铺+别墅：1.7；商铺+多层洋房：2.2；商铺+高层洋房：2.5各项目的土地加成系数在项目目标成本审批时予以确定，一经确定不再调整。4.2建安成本按各业态单体实际的成本归集和分摊。4.3公配与有产权资产分摊除开发间接费和利息成本不归集外，其他工程成本均先归集，后按照下述方式，按可售建筑面积分摊到受益产品。酒店276、：土地成本和园建绿化工程分摊至地上可售产品，其他成本不做分摊。 学校：若无产权，开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。若有产权，分两种情况：若xx学校接收，土地成本和园建绿化分摊，其他成本不做分摊。前期无法判断的，按不接收处理。后期接收后再对成本做重分摊调整。若xx学校不接收，成本全部分摊。小型医院、会所、综合楼、肉菜市场、销售中心等有产权资产：只分摊土地成本、园建绿化与装修成本（含硬装与软装）到地上受益可售产品，其他成本不做分摊。会所、业主活动用房、物管公司用房、道路桥梁、肉菜市场、销售中心等无产权公配和除4.3.3规定之外的不论有无产权资产：开发成本（含土地）全部分摊至地上可售产品。上277、述所有配套设施，不论有无产权，如后期成功销售或租赁的，则补计算收益，一般情况下成本不再重分摊调整。若出现配套资产分摊成本后影响后期产品的定价和销售的，由项目发起申请，并进行追溯调整以前年度的损益，在调整当年反映。 4.4样板房的分摊所有工程成本均先归集，后按下述方式按可售建筑面积分摊。4.4.1 实体板房：洋房样板房室内装修成本（含硬装及软装）分摊到对应产品，别墅不分摊。板房定价的成本参照集团营销中心相关文件规定。4.4.2 临建板房：所有成本在受益可售产品分摊。4.5地下车位成本分摊除开发间接费和利息成本不归集外，其他工程成本均先归集，后按下述方式按可售建筑面积分摊。4.5.1 别墅附属车位278、：成本直接计入相应产品。非人防车位：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上受益可售产品。人防车位：车位价格大于成本，不需分摊，车位价格小于成本，需将差额分摊至地上全部可售产品。4.6 其他工程成本2.6.1 行政事业性收费与前期工程：场地平整按占地面积、其余按总建筑面积分摊。2.6.2 景观环境与社区管网工程：园建、绿化按占地面积，其余按总建筑面积分摊。2.6.3 开发间接费用及其他工程成本：按照总建筑面积分摊。管理费用5.1项目管理费用包含：项目非一线部门（如财务部、仓库、饭堂、宿舍、工会）的日常费用，和土地使用税、印花税、房产税、咨询审计费、固定资产折旧、招聘费等279、费用。按项目当年签约的可售建筑面积分摊。5.2 区域平台费用：按上一年度区域平台单方签约可售建筑面积费用计算。5.3 集团平台费用：按上一年度集团平台单方签约可售建筑面积费用计算（按年更新发布）销售费用项目销售费用主要包含项目销售人员劳资薪酬、广告费、宣传推广费、委托代销手续费、展览费、租赁费等项目营销部门发生的所有费用。按项目各产品签约收入分摊，具体=项目当年销售费用/项目当年签约收入*100%*各产品的销售收入。以下支出需当期费用化，按销售费用处理：6.1 销售案场特约物业服务支出。6.2 未在合同总价中扣除的销售/收楼/工程质量原因造成的减免或赠送物业服务费。 6.3 租赁临时展销中心：280、将租金和装修（含硬软装）成本在租赁期内按年分摊计入每年销售费用。6.4 自xx年1月1日起，为促进项目销售，应区域项目要求新开业的酒店，其新开业期亏损，需要项目与酒店管理公司协商一致，并计入当期销售费用。利息费用利息费用按可售建筑面积分摊。7.1不参与成就共享的旧项目：计算外部贷款利息，但该贷款归集团使用的除外。7.2 成就共享、同心共享项目：7.2.1若使用第三方融资，按实际使用融资金额和融资利率计算利息。7.2.2若使用集团资金，无论项目盈利或亏损，均按集团要求的资金回报率（以发布为准）计算使用内部资金的利息。举例说明：在12月31日计算：实际使用贷款利息=2亿*4/12*贷款利率（8月-281、11月实际使用贷款金额：2亿元；12月：不再使用贷款。）使用内部资金利息=（3亿*3/12+4亿*4/12+2亿*4/12）*集团要求的资金回报率7.2.3 在计算成就共享奖金时，使用内部资金的成本按照年化30%计算，且7.2.2中的内部计息无须再计算。7.3 定价时对内外部利息进行单独列示，供决策参考。税金包含应缴纳的所有税金：营业税及附加、土地增值税和所得税。8.1土地增值税按预计清算与预征孰高原则计算。进入清算环节的，以税务机关出具清算审核事项通知书（即审核结论）为准。8.2 所得税按利润总额的25%计算。附则9.1 本规范由财务资金中心负责解释。9.2 本规范自发布之日起实施，原xx集282、团成本分摊管理指引V1.0同步修订发布。5.11西北区域追款方案及日常工作流程一、西北区域自付欠款追款方案依据集团规定，结合西北区域实际情况拟定回款目标，每月按时回笼率80%，历史欠款回笼率10%。西北区域欠款追款工作由张志源总负责统筹安排，由杨建明总负责具体监督工作，由石培功负责追款方案的实施，由杨安君负责按揭资料追索。追款工作必须落实到位，杜绝人浮于事。截止于xx年11月30日，自付部分欠款余额为2.3亿元，拟定于12月追回此部分欠款1.2亿元；剩余欠款回款计划为：xx年1月回款目标0.5亿元，2月回款目标0.3亿元，3月回款目标0.4亿元，争取在xx年4月前完成历史欠款清欠工作，具体追款283、方案及措施详述如下：1、欠款30日内的客户由销售顾问自行催缴，逾30日的客户移交至营销催款小组建档集中催缴。责任人：追款专员、行政杜萱、陈俊1.1、由各销售小组组长监督签署移交本组内的追款委托书，欠款不足30天的客户由顾问自行追款，超过30天的必须在当日21点之前监督签署完毕，将欠款客户提交本组追款专员。1.2、行政部门统一管理追款委托书，编号登记，建立台帐，便于管理和查询。1.3、催款组员必须自行建立欠款客户台账，每日工作汇报依据台账进行销项评比，无条件接受监督检查。2、统一输出口径，集中电营催款责任人：各催款小组组长 石培功2.1、通过电营催款，甄别客户属于恶意和非恶意欠款，统计出客户反馈284、情况明细表，于每日总结晚会时统一提报给石培功，由石培功逐条提出初步解决意见，召开专题会讨论具体解决办法。2.2、销售组长必须无条件配合追款工作，月底回款排名倒数的两位组长，扣罚300元奖励给回款排名前两名的销售组长。2.3、自付欠款金额排前十的销售顾问，停发当月佣金或按欠款金额比例停发部分佣金。3、多手段、多渠道展开追款工作，达到回款目的责任人：追款专员、石培功3.1、每日除参与集中电营外的其他追款专员，必须上门拜访欠款客户，追回的欠款，隔日发放50%追款佣；3.2、于xx年12月，对客户进行公司减免政策输出，客户在12月底前交清欠款的，所产生的滞纳金，2万元以下可直接减免，2万元以上的减免5285、0%，从而起到促进回款的作用。3.3、追款专员不参与任何业绩考核，专职做好催款工作，保证每月回款率达50%以上，每月17日、27日对催款组成员进行末位淘汰考核制度。4、营销行政部门在遵循集团制度要求节点的情况下，提前开展追款事宜责任人：行政杜萱、陈俊4.1、客户欠款满20天（原30天），我司将寄发已到期应缴款通知书，由石培功负责设置标准催缴短信库，按固定时间节点定期向客户发送缴款提示短信。4.2、客户欠款满70天（原90天），我司将联系律师事务所寄发律师函；4.3、客户欠款满5个月（原6个月），我司将按照规定，视具体情况提起民事诉讼，在提交诉讼流程之前，呈杨建明总审核，由杨总对待起诉客户再次回286、访，对确有困难的客户协商解决；对仍然恶意拖欠的客户进行法律诉讼；追款无望的客户，借助法律手段将其纳入失信人员名单，以社会名誉的影响倒逼客户缴纳欠款；若仍无效，争取退楼处理。二、西北区域按揭欠款追款方案西北区域按揭欠款追款由张志源总负责整个工作流程的安排及监控，每周末由财务资金专员统计出本周按揭回款数据，财务、营销追款小组召开回款专题会议，对每周工作动态及成效进行汇报、总结，为后续工作拟定目标及详细计划；截止于xx年11月30日，按揭欠款余额为6.92亿元，拟定于12月份追回该部分欠款3.1亿元；后续工作中，在保证当月按揭款正常放款的同时，逐月追回历史欠款， xx年1月追款目标1.5亿元，2月追287、款目标1.0亿元，3月追款目标1.32亿元，xx年4月前必须完成历史欠款清欠工作，具体追款方案及措施详述如下：1、客户资料欠缺、不配合面签工作催收办法：催款小组将欠款客户建档管理，跟办顾问沟通客户，阐明逾期贷款的危害性，督促客户办理面签手续；财务资金专员沟通各行客户经理，加大放款力度，并从源头把控银行收件，预防资料欠缺客户增加。具体措施如下：1.1、追款小组召开追款专题会议，拟定于12月16日前补齐客户资料280户。 1.2、12月7日-11日，追款小组成员每天晚会时汇报各小组资料收集进度；1.3、12月12日-16日，对催收资料不力的销售顾问进行停岗处理，专职催收资料；1.4、12月17日后288、，对催收资料工作未达要求的顾问予以开除，其催收工作移交至催款小组跟进办理。1.5、财务资金专员抓紧沟通银行，已达放款条件的客户务必在12月放款。2、银行原因（审批流程中）催收办法：由财务资金部负责人协调各银行领导，加快审批流程，加快放款进度。具体措施如下：2.1、宏观调控各银行接件量，有放有收，加强银行竞争。2.2、由财务资金专员协调银行各审批节点，争取审批过程去繁从简，加快放款速度。3、政府原因（公积金）催收办法：协调省、市公积金中心相关人员，加快审批速度，沟通银行，及时审件放款。具体措施如下：3.1、沟通省公积金中心加强审核审批力度，加快速度，尽早放款。3.2、沟通市公积金中心，同意12月289、10日后不按常规政策关闭审批系统，继续对我公司放款。 3.3、催促公积金贷款银行，加快客户面签审件及录入速度。4、公司原因（缺购房合同及发票）催收办法：梳理出该部分客户资料，专人专项集中处理。具体措施：梳理出该部分客户资料后，由营销行政指派专人专项集中处理，务必在12月15日前完成该项工作，若逾期未完成，明确责任人，对相关责任人处以100元/天罚款，罚款予以累加5、恶意逾期拒不配合的客户催收办法：对客户进行公司相关制度宣贯，催收为主；采用法律手段收款或收楼。具体措施如下：5.1、对于此类客户，由营销追款小组负责人与客户进行最后一次沟通，了解实情后，予以判断是否走起诉流程。5.2、需要走起诉流程290、的客户，转交至区域法务后，由律师走法律程序进行追款，追款无果的客户借助法律力量将其纳入失信人员名单，以社会名誉的影响倒逼客户缴纳欠款，若仍无效，争取退楼处理。三、西北区域按揭业务日常工作规范为确保按时回笼资金，进一步完善按揭流程，现对按揭业务各个时间节点及相应工作作出如下规范，相关人员务必遵照执行：1、派筹收集客户信息（身份证复印件）签订征信查询委托书、预判客户能否贷款。提交资料给银行查验征信情况，如征信未达到按揭要求，需及时反馈给跟办销售告知客户，引导客户采取其他方式购房（换名或更改付款方式）。2、认购向客户清晰输出贷款所需程序及资料，向客户提供按揭须知纸质文件。2.1、客户未认筹直接认购时291、，需先查验客户征信；2.2、跟办顾问需向客户重点说明按揭资料、签约资料齐全，方可享受相应的签约优惠政策。2.3、签约前，跟办顾问至少两次通过电话、短信的形式提醒客户备齐资料按时签约。3、签约时签约当天安排专人答疑、政策宣讲，按时签约且资料齐全者，享受相应的签约优惠政策；银行开具银行确认单后，客户签署按揭补充协议按揭借款合同。3.1、现已开盘的楼栋，财务资金专员与营销行政按揭专员协商后，根据银行以往放款情况安排驻场银行，未开盘的楼栋按楼栋划分银行安排接件，严令银行不可跨限接件，客户资料齐全方可签署银行确认单，若有违反，清场处理；3.2、对销售顾问预先进行政策宣贯，销售顾问需严格按规定引导客户选择292、银行并办理按揭手续，若有违规者，处以200元/次罚款，累计违规3次以上者，予以开除处理！3.3、若遇特殊情况，个别资料欠缺者，上报营销第一负责人同意后，客户与跟办顾问共同签署按揭资料补交承诺书，按揭专员做好监控，相关资料需在3天内由客户向银行补齐，逾期者，对跟办顾问处以50元/天罚款，逾期一星期以上者，处以100元/天罚款，罚款予以累加。4、签约后购房合同、发票整理完毕后移交银行，后续事项及时跟进处理。4.1、行政人员必须在签约后10天内审完合同，备齐发票，编制清单，一并移交银行，做好交接，若逾期未移交合同发票，明确责任人，对相关责任人处以100元/天罚款。4.2、财务资金专员督促各银行客户经293、理抓紧审件，资料齐全客户要求在15个工作日内必须放款，若逾期未放款，对财务资金专员处以100元/天罚款。4.3、营销按揭专员及时跟进客户放款情况，根据银行反馈的台帐做好相关问题的消项工作。4.4、若因为客户原因，导致不能正常放款，按揭专员在收到银行反馈信息后即时发起催收函，跟办顾问需及时沟通客户，督促补充资料或采取变更支付方式、更名等方法解决问题。4.5、若因为客户原因，导致不能正常放款超2个月（自签约日计算），先由销售顾问沟通客户，沟通无果时，经理级及以上领导出面沟通客户，若再无果，按揭专员及时发起律师函。4.6、若因为客户原因，导致不能正常放款超5个月（自签约日计算），按揭专员及时发起诉讼294、流程，并做好后期跟区域法务的沟通与协作。5、放款后统计各行放款数据，及时办理预抵押手续，后续事项跟进。5.1、财务资金专员每月定期汇总统计各银行放款情况，针对银行放款情况在各银行微信群内进行评比公示，年末采取优胜劣汰制度，末位淘汰两家综合评比靠后的银行。5.2、营销按揭专员沟通区域开发部协调房管局等相关部门，沟通银行、通知客户及时办理预抵押手续，提高抵押率。5.3、收楼后，客户关系部应及时办理他项权证和房产证，办理完他项权证后我公司方能结束连带担保责任，释放担保风险。5.12xx集团财务基础工作重点事项完成标准财务基础工作重点事项完成标准序号重点事项完成标准完成结果操作思路检查节点完成时点1往295、来核销与账龄分析同一科目同一客商，核销后不能同时存在借贷两个方向的余额；核销后的余额与科目余额表余额一致；核销科目设置；先自动核销，后红蓝对冲；NC-总账-往来科目核销核对月结账日的次日2关联往来对账双方挂账金额一致；双方挂账科目一一对应；（如：应收对应付、预收对预付、其他应收款往来款对其他应收款往来款、实收资本对长期股权投资）双方挂账原币币种一致；暂允许存在的差异：仅限顺茵、家居等公司的采购款时间性差异；通过协同方式挂账，月结前查询报表，线下对账；NC-企业绩效管理-报表数据中心-往来各单位核对表月结日2天前，协同全部发起；月结日1天前，协同全部确认；月结日的次日，在【NC-报表数据中心】节296、点上报“往来各单位核对表”3银行对账结账前，进行银行勾兑，操作完成后，单位日记账与银行对账单合计金额一致，且双方不存在未勾兑的记录；如当月存在未达，必须做银行余额调节表，调整后单位日记账余额与银行对账单余额一致；确实存在未达的，核实原因，次月完成未达账项清理，确保未达账项不超1个月；1）可能出现勾兑不正确的情况：银行已收企业未收与企业已收银行未收、银行已付企业未付与企业已付银行未付出现相同金额的记录；单位日记账、银行对账单任何一方或双方都出现未勾兑的记录；2）可能产生未达的情况：月底刷卡，次月到账；已开出支票、持票人暂未兑现等等；NC-资金管理-现金管理-长期未达分析月结前检查核对，确实存在未297、达的，次月结账前，清理完毕；4公共费用分摊公共费用包括但不限于宿舍、食堂、五险一金和水电费；每月督促上述费用归口部门进行分摊，编制费用分割单，财务凭费用分割单记账；定期分析费用是否异常，波动原因，判断费用分摊是否及时、准确；了解所辖公司存在公共费用类别，与费用归口部门沟通分摊标准，确保分摊合理、准确；费用归属遵循“谁受益、谁承担”的原则；NC-科目余额表每月5票据管理1）付款票据管理：除政府行政类收费允许付款后1个月内获取票据外，其他支出原则上应做到先取得发票后付款；历史付款未取得发票的，按整改计划催收；2）收款票据管理：收款票据与财务账、银行对账单数据核对一致；财务按月进行票据核销，特别关注票据是否存在缺号、作废、丢失等情况，相关手续是否齐全；1）特殊情况需先付款后取得发票的，应征得区域财务负责人同意，且扣除相应发票税款的金额后支付，并做好台账登记；2）加强票据审核，如：发票抬头、发票内容、发票有效性等，确保票据真实有效；3）历史付款未取得发票的处理办法：票据丢失的，取得发票复印件、通过遗失声明、税局认定后予以入账；对方单位已注销，且税局无法代开发票的，先计入成本费用，后续视汇算清缴情况调整；因合同纠纷或对方故意拖欠不提供发票的，可考虑税局代开，或与律师沟通措施，必要情况下采取诉讼；NC-科目余额表、票据台账底稿每月6债权债务催收清理