1、房地产公司销售部现场管理制度及拆佣细则编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 一、考勤制度(一) 考勤：每天正常上班时间为早上900，下班时间为晚1800。考勤采用签到制度，上班员工必须在考勤簿签到，作为计发工资的依据。(二) 休假：销售顾问实行轮休制，每月休息6天，周六、日原则上不安排休息，节假日、广告期、展销会不安排休息。排班轮休表经同事商量由销售主管安排公布，确有特殊要求可申请调整。(三) 吃饭时间：中午1200 现场要保持两人在现场，轮流进行午餐 中午适当安排休息，14：00前准时到工作岗位。(四) 如连续休息2天2、以上（含2天）需向销售经理申请。(五) 若遇突发事件而需请假者，须于当日830前向主管请假，并在上班后即日补齐手续（病假需提交病历、假单、发票）。如在展销会或周六日请假，必须由销售经理批准。(六) 上班时间因特殊原因需外出者，应提前向销售主管申请，如未获批准不得擅自离岗。(七) 所有会议和培训不得缺席，即使休息时间也必须参加（例会除外），如有特殊情况不能参加需经销售主管同意。(八) 迟到、早退15分钟以上，每次罚款10元；迟到、早退60分钟以上，每次扣罚1天工资；无故旷工1天扣罚2天工资。注：请假需出示或补办病假单或病历，外出办事需提前两日申请假。二、仪容、礼仪(一) 所有销售顾问在售楼现场必3、须穿着统一制服，其他员工着职业装，保持服装干净整齐，佩戴工作卡在规定的位置。(二) 女同事不可佩戴过多及夸张的饰物，上班时间须化淡妆，穿传统黑色有跟皮鞋，不可穿漆皮、反皮或凉鞋等，保持皮鞋无灰尘。(三) 男销售顾问不留长发及胡须，衬衫及西装纽扣要全扣，不可将衫袖叠起。(四) 所有销售顾问必须保持仪容整洁，避免身体有异味、头屑等现象，不可用有刺激气味强的香水及染较明显夸张颜色的头发。(五) 不得在工作场所化妆、照镜、做不雅观的动作。(六) 不得吃有异味食物，保持口气清新。(七) 工作时间不得喧哗、吵闹及追逐，不得扎堆聊天、吃零食、吸烟、看报等，不能当着客人谈及与工作无关的事情，不能在公众区域搭肩4、挽手。(八) 销售顾问用统一颜色资料夹销售，上班前做好工作准备，保证资料齐全，不在客户面前到处找东西。(九) 随时保持接待台及洽谈台整洁，自觉清理接待台和个人办公桌。三、工作制度要求(一) 销售顾问不可直接向公司领导直接咨询问题，须由直接的上司主管或经理反映及解决。(二) 如果遇到特别重要问题或困难，销售主管无法解决则应立即向上级主管请示，切记不可向客户传达不正确的楼盘信息。(三) 遇到客户有特别要求，不要随便作出承诺，例如：改变房屋结构、推迟交款，要求特别折扣及物业管理方面等超出销售顾问范围的问题，一定要向上级主管申请。如因销售顾问的原因造成的影响，由销售顾问负责。(四) 若发生争客、“撞5、单”事件，不得在现场争论。不能协商的，可向销售主管报告由销售主管协调解决。(五) 认真执行公司安排的市场调查工作，仔细填写楼盘情况调查表或睇盘报告。(六) 每周定期由销售主管向公司递交销售顾问每周工作报告、成交报告、数据统计、楼盘每周销售工作报告（主管）、展销会总结、考勤申请表、罚单、踩盘报告等表格。(七) 如因销售顾问在认购书上计算错误而导致公司蒙受经济损失，销售顾问及复核认购书的销售主管有责任赔偿。(八) 销售顾问在上班时间随身带手机，以便通知及了解行踪。（销售顾问要求每天早上800晚上2200是处于开机状态，销售主管以上应开机到晚上2400）。(九) 不得随意向外泄露公司领导的联络电话。6、(十) 设一本交班薄，作用主要记载最新的楼盘信息，更改信息的变动，员工通讯录、客户重要信息的记录等。接到信息的销售顾问须写上台头“接谁人通知”，结尾记录人员签名，以便询问。(十一) 客户来访时应主动上前迎接，并按照销售接待流程为客户讲解。(十二) 若来访者是找其它销售顾问的，销售顾问请客户到休息区稍等，并通知该销售顾问出来接待；如于该销售顾问不在现场，应电话通知该销售顾问，经该销售顾问同意后由指定的销售顾问接待。(十三) 若是初次来访者，向客户认真讲解、介绍楼盘、样板房、计算价格，客户离开时送客到门口，并用礼貌语言向客户道别，目送客户离开。(十四) 对待客户应一视同仁，不得以貌取人，对同行调查7、人员要热情接待，消息介绍项目情况，不得对不购房客户有任何轻视态度。(十五) 所有电话务必在响铃3声内接听，并说“您好，有什么可以帮到您”。(十六) 每天班表安排销售值日生，负责销售现场卫生工作（可建议清洁工人）及当天现场来访情况反馈。四、销售部组织架构及岗位责任(一) 销售部架组织构图销售经理营销中心 销售主管销售顾问(二) 岗位职责销售部的架构是采用层级管理制，上级对下属进行管理、监督与指导，下级对上级的工作负责和信息的反馈。销售主管职责：1. 做好销售现场的日常管理工作。2. 完成销售工作计划、销售目标及任务。3. 严格执行销售管理制度，协助、指导、监督销售顾问的销售工作。4. 主动协助销8、售顾问促进成交。5. 完成日常考勤、排班、人员调配工作。6. 负责销控，成交程序的管理，营造现场的销售气氛。7. 建立楼盘的档案管理及资料的保存，文具的申领。8. 完成每周销售总结及数据统计。9. 处理客户投诉及客户申请。10. 完成每日或定期向营销中心提交的事项。11. 主持和协助销售培训，主持销售例会，调动人员的积极性。12. 安排销售人员定期了解竞争对手及其它楼盘的信息，及时反馈。13. 协调同事之间的纠纷、争佣等，润滑上下级之间和同事之间的关系，增加集体凝聚力。销售顾问职责：1. 按计划完成销售任务指标，服从销售主管工作安排。2. 负责接待客户（接待、接听客户电话、项目介绍、洽谈、回访9、等），并做好日常销售工作，严格遵守销售部各项规章制度。3. 准备各种与客户相关的合同和相关文件。4. 协助客户签订商品房买卖合同，协助签订银行按揭的相关合同和文件，提醒和收集客户资料。5. 负责提醒客户签订合同、缴交房款的时间，督促客户尽快完成相关手续。6. 做好客户回访和跟踪服务，协助销售主管处理客户变更和投诉。7. 检查楼盘售楼部、板房、园林、工地等工作，如发现问题即时向主管反馈。8. 资料的补充。（包括：楼书、折页、单张、价格、户型图、认购和按揭须知、入户须知等资料）9. 每晚收集数据统计，包括来电、入场、接待客户统计。（来电、入场、接待登记见附表）10. 保持售楼部的整洁卫生、电器的开10、关及锁好楼盘重要资料。11. 完成竞争楼盘的踩盘调查工作，填写好调查报告和表格。五、现场管理罚则处罚类型：白单警告、黄单警告、书面警告、渎职警告、除名所有处罚单每周例会时交公司销售部文员登记及行政人事部备案，每月末前交财务部在当月工资中扣除，所罚之款项由销售部定期组织集体活动或奖励工作表现出色的人员。（一）白单警告执 行 人：销售主管级以上方 式：签发白单警告、罚款10元、报人事部备案销售部会议通报对 象：全体销售部成员适用条款：1、工作时间内吃早餐、在售楼现场吃零食及未经批准中午擅自外出用餐；2、在公司或售楼部不按公司要求坐、立、行；3、未达到上岗状态提前签到，或代人签到，漏签到、签走；4、11、不按规定摆、拿、放销售资料；5、不按公司的要求着装，忘记戴工卡；6、男士头发过耳、眉，不刮胡子，不修边幅；7、女士不化妆或浓妆艳抹，佩戴异类夸张的饰物；8、发型过分夸张、前卫或染过分夸张的色彩；9、工作时间内打私人电话不超过三分钟；10、责任心不强，工作出小差错，对销售有所影响；11、对客户不够礼貌，接待不热情；12、不使用问候语言，不主动问候；13、当接待客人完毕时，未把桌、椅及时复位；14、用手指指向客人及玩弄笔杆；15、不按接待流程及公司规定接待客人，情节较轻者；16、工作时间内吵闹、开玩笑、玩耍、拉拉扯扯、勾肩搭背、阅读与项目无关的资料、书籍、报刊；听耳机；用手机玩游戏等；17、现场内12、随地吐痰、吸烟、乱丢果皮、杂物；18、上班时精神状态不佳，工作不积极；19、上班时间说脏话，或聚集闲聊与工作无关的事；20、不按时签交班薄及会议纪要。（二）黄单警告执 行 人：销售主管级以上方 式：签发黄色警告单、罚款50元，报行政人事部备案、销售部会议通报对 象：全体销售部成员适用条款1、无故早退或无故旷工者，报假到；2、工作时间内擅自外出，未经准许，工作时间内擅自外出；3、工作中出现差错导致较严重后果；4、在样板房使用房内摆设；5、未经准许，擅自休息、调班或上错班，不参加会议或培训；6、违反操作规程造成较大负面影响；7、消极怠工，不听劝告者；8、不能按上级要求，按时完成工作任务；9、工作马13、虎，不认真负责，屡教不改；10、工作期间，同事之间发生争吵，或顶撞上司，对上司不敬者；11、包庇、纵容违规违纪行为；12、制造消极情绪和散布谣言；13、在售楼现场睡觉；14、每月累计三次白单警告；15、对客人不敬，向客户错误传达信息，引致投诉，情节较轻；16、对到场的客户视而不见不接待，包括业主、行家、旧客；（三）书面警告执 行 人：营销中心级以上方 式：销售部以书面方式在会议及公司通报，罚款100元或降级处理对 象：全体销售部成员适用条款1、参与楼房炒作，与客户有个人交易行为，情节轻微；2、私人以各种形式向顾客索取回扣，或要顾客请客送礼；3、由于个人行为不检导致公司信誉、形象、利益受到损害；14、4、由于个人原因，误导顾客，引致严重投诉；5、擅自在样板房留宿；6、在售楼现场销售顾问在客人面前与客户或同事发生争吵；7、私自向公司外人员泄露客户资料、公司机密，造成不良后果。8、拒不执行公司的工作安排，严重违反公司纪律；9、违反国家法律，受到治安处分；10、工作严重失职，违反操作规程，造成较严重后果；11、贪污、盗窃、营私舞弊；12、恶意破坏公司物品；13、每两月累计两次黄单警告。（四）渎职警告执 行 人：营销中心以上及总经理方 式：公司主管级以上干部会议通报，罚款200元对 象：主管级以上管理人员适用条款1、对违规行为视而不见；2、违规行为已确认，但不按适用罚则处罚者；3、被下级投诉对下级15、偏袒、徇私情，经上级核实确认者；4、知悉重大事项，对消极情绪，流言蜚语，未及时向上级报告；5、行政人事部对违规行为直接进行处罚，累计达三次时，对现场管理干部作渎职警告处理。（五）除名执 行 人：营销中心级以上及总经理方 式：全公司通报，罚款不低于结算总金额（含所有未发放的工资、佣金、奖金、补贴）的50%对 象：销售部全体人员适用条款1、参与楼房炒作，与客户有个人交易行为，情节严重；2、私人以各种形式向顾客索取回扣，或要顾客请客送礼，情节严重；3、由于个人行为不检导致公司信誉、形象、利益受到严重损害；4、擅自在样板房留宿，情节严重；5、在售楼现场与客户或同事发生争执或打架斗殴，情节恶劣；6、私自16、向公司外人员泄露客户资料、公司机密，造成严重后果。7、拒不执行公司的工作安排，严重违反公司纪律，屡教不改；8、触犯国家刑律，受到刑事处罚；9、工作严重失职，违反操作规程，造成十分严重后果；10、贪污、盗窃、营私舞弊，情节严重；11、恶意破坏公司物品，造成重大损失；12、连续两个月累计两次书面警告。六、拆佣细则为规范售楼部销售秩序,确保销售指标如期完成,凭着公平竞争,奖优罚劣原则,特制定以下规章制度：(一) 接客顺序：销售人员每天按照上班签到顺序接客，不得按自己意愿选择客人（客人声明等人或找人不用介绍的则不算一台客）。如果轮到的销售人员不在售楼部或不主动迎接客人，就当该销售人员放弃该轮接客机会。17、如果有销售人员不按顺序接客，即使销售的单位成交，也把全套的佣金拔入公佣。展销会等其它特殊情况需要作调整时，由现场主管人员另行通知。(二) 当有客户走向售楼部，第一位主动迎客的销售人员首先要询问客户是否来过，如果来过需让之前的销售人员跟进，（如之前跟进的销售人员不在现场，要告知现场主管，得到批准确认后方可接手跟进。）如客人是第一次来，则由第一位销售人员跟进。(三) 客人如不能清楚指出曾经跟进的销售人员，则由第一位销售人员跟进。如果第一位销售人员在本售楼部范围介绍时，曾经介绍过此客户的销售人员认出此客户，而该客户也承认该销售人员跟进过，则交由曾经介绍过此客户的销售人员介绍。若在售楼部外（工地、样板18、房），曾经介绍过此客户的销售人员认出此客户，则共同跟进，成交后佣金各半。(四) 如有新客户进场，A销售员只做了入场登记，客人自行看样板房，而该客户又在样板房不断向B销售员咨询楼盘情况，B销售员做好该客户的入场登记并带到售楼大堂，则视作AB销售员共同拥有该台客户，成交后各一半。（该项只针对首次进场客户）(五) A、B客人是一家人，都是第一次过来看楼，A先到，由第一位销售人员跟进，B后到，由第二位销售人员接待，在售楼部A、B客人声明是一家人时，则第二位销售人员应将B客户交给第一位销售人员跟进。(六) A客人第一次过来，但其家人曾来过，则第一位销售人员应询问其家人谁跟进过，如客人知道则应交给之前的销19、售人员跟进，如客人不知道，但其家人随后就到，则让其家人稍等，待家人到齐后，若能认出之前销售人员，则由之前销售人员跟进，若不能认出，则由第一位销售人员跟进，如家人当时不过来，则由第一位销售人员跟进。(七) A、B客人是直系亲戚（父子、夫妻、兄弟姐妹），或情侣，之前由两位销售人员同时分别跟进，相认后则A、B客人视为同一台客人，无论A、B客人谁买，或买多少套，业绩两位销售人员各半。(八) 若A、B客人是旁系亲戚或朋友，之前又由两位销售人员同时跟进，相认后则视为两台客人，哪位销售人员的客户购买，则佣金归谁。(九) 认购三天内，如发现认购方是同一台客可分业绩。（以对公共客簿及客户当场相认为准）如果销售人20、员在案15天内没有跟进客人（除有出差记录），之后其他销售人员使该客人成交，没有跟进客人的销售人员，即使有客户登记也不能对分成交单位佣金。(十) 旧业主介绍新客过来，而新客户先到。又无指定哪位销售人员，则由第一位销售人员跟进。如果在介绍过程中，已离开售楼部，到板房或工地参观。则无论旧业主到场有否指定某销售人员跟进，均由第一位销售人员跟进。但在介绍时尚未离开售楼部，而旧业主到场，指定某一位销售人员跟进，则第一位销售人员把该新客户给指定销售人员跟进。(十一) 旧业主之前是两位销售人员跟进的，旧业主介绍新客过来，两位销售员谁先接待则客归谁，同时接待则共同跟进。当销售人员正在接待客人时，其他销售人员不能21、加入销售，即使客人是你的朋友或旧客介绍新客，除非该销售人员主动邀请你加入。(十二) 两销售人员同销一台客，需共同跟进，如果其中一位销售人员正在跟其他客，该销售人员应该跟完该客户立即过来共同跟进旧客，不得接另外的新客，如果人手不够，特殊情况由经理及主管处理。(十三) 如果发现销售人员因佣金分配问题引导客人杯葛其他销售人员时，该销售人员将作书面警告处理，佣金作公佣处理。严禁销售人员在客人面前争执，一经发现，双方均以黄单处理及将该单位佣金作公佣处理。(十四) 一份认购书只写两个销售人员的姓名，业绩计算与落名原则：1. 曾跟进过的销售人员都在场，落名只写跟进时间最早的两位销售。2. 认购时只有一位销售人员时，只落当事人与第一位跟进的姓名。3. 认购时只有两位销售人员跟进的，业绩算这两位销售员。(十五) 遇到佣金纠纷无法协调的，需销售经理处理的，则一律视作公佣计算，不再作任何处理。以上细则，希望各位同事阅后共同遵守。