1、房地产公司工程施工及竣工验收管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 公司工程管理制度一、制度目的及适用范围1.1 制度目的：工程管理标准化执行依据。1.2 本制度适用于公司工程管理、工地管理。二、负责部门制度由监管部协同工程部制定，由公司工程部负责实施，监管部监督实施。三、制度内容3.1 开工进场进场当日项目经理必须对原有建筑墙面、门窗、顶面、地面作基础检测（如粉水空鼓、裂口及平整度、门窗开启是否灵活、完好无损、阴阳角方正度等），并详细记录在工程管理手册确认书内（房屋预验单），并由客户签字确认。违者造成的相应损失由2、项目经理个人承担，并处违章单/次。 进场当日项目经理必须对厨房、卫生间及有防水的阳台、露台进行闭水试验，（对给水系统进行测压试验）对排水系统作通畅试验。违者造成的损失由项目经理个人承担，并处违章、严重违章单/次。 禁止不合格材料与设计不相符材料进入施工现场。违者处项目经理重大违章单/次。 确定材料(主材区)码放处，并放置标志牌，当日进场材料按规定在标志牌处码放整齐。清水板材的面层朝下，进场应油漆一遍封底后方可施工。违者视情节轻重处通报批评/违章/严重违章单/次。现场材料码放必须有序，不能堆放在主要通道，不能超高、超负荷，水泥码放高度不超过4袋，腻子、墙粉码放高度不超过5箱/袋；河砂严禁靠墙码放3、，且不能超过80CM（特殊情况分区堆放）。违者处违章/严重违章/重大违章单/次。确定其它标志牌放置处，正确、有序（主材区、垃圾区、禁止吸烟）。确定灭火器置放处，一般情况下进门后的左侧1米处为灭火器的固定地点，特殊情况下也可以码放在进门后的右侧。面积100以下的装修工程，应使用1个5L容积的灭火器；100以上的装修工程，按每增加50配备一个5L灭火器来计算配备数量 (不足50按50计算)；遇有复式或跃层居室时，应按房间层数配备灭火器，每层至少配备1-2个，并放在各层入口的显著位置，以方便使用。灭火器的安放处不得被任何物体遮挡，灭火器必须保证在有效期且压力在正常使用值的范围。违者处违章单、严重违章4、单/重大违章单/次。确定公司工程铭牌(从现场开工之日起或三日内到工程预验收合格之日止)放置处：工程铭牌，工程资料展示。工程铭牌应放置在直对进户门入口处，并不得有任何遮挡，特殊情况下可放置在客厅显著位置。现场施工人员与工程铭牌登记姓名相符。工程铭牌和后面质检袋（含图纸、工程管理手册、整改通知单、工地来访客户登记表、公司宣传资料等）应干净、无尘，随时保持被检查状态。工程资料展示区放置于入户门内侧或视觉效果好处，便于填写。无工程铭牌和工程资料展示牌者处严重违章/次，其它情况违者处罚通报批评/违章单/次。门、窗按附件要求统一张贴公司标识（需物业允许）。违者处通报批评/违章单/严重违章单/次。所有施工机5、具必须干净，配备齐全，所有工具必须有工具箱，不使用时放置在工具箱内或指定工具放置处，必须井然有序。违者处通报批评/违章单/次。施工人员必须将衣物、个人更换下的衣物、鞋帽放在衣物摆放区内，不得占用客户的任何箱柜放置衣物。违者处通报批评/违章单/次。项目经理必须对客户装修好或已安装好的厨房和卫生间设备进行封闭，可用公司统一保护膜和胶带局部封闭，也可以整间房屋封闭(如在门口订木条或锁门)违者通报批评/违章单/严重违章单/重大违章单/次。项目经理必须详细向代班工长交代取电位置和取水位置，放置节约用水标牌。违者处违章单/重大违章单/次。油漆和涂料等易燃化工品必须单独码放在安全通风的位置，并放置标志牌。违6、者处违章单/严重违章单/次。项目经理必须对不使用的下水口和地漏进行封闭保护，防止施工中渣土和杂物堵塞下水口。违者处违章单/次。各施工队不允许使用客户洁具，也不可直接使用马桶下水口。保证施工现场干净没有异味。可去物业小区公共卫生间，现场踏便器不许有明显尿味和尿迹，绝不容许用现场座便器。违者处通报批评/违章单/严重违章单/重大违章单/次。所有现场施工人员必须持证上岗(项目经理、现场负责人、带班、电工、木工、水工、瓦工、油工)，佩戴胸卡。若胸卡正在办理中，须提供工程部书面证明。胸卡制作费由工人（项目经理）本人承担费用。工人离开公司时，公司统一收回胸卡。公司在施工地决不允许出现非公司注册人员施工，一经7、发现予以施工队停单2月，并处罚金500元，项目经理理严重违章处罚，质检违章处罚。如小区需出入证，由工人（项目经理）承担该费用，施工现场严禁打、闹、玩耍。违者处违章单/严重违章单/人、次。不许穿拖鞋、光脊梁。现场施工人员必须穿公司统一工作服，违者处违章单/严重违章单/人、次。施工现场应对客户主材成品清点做好记录，并予以妥善保存，整齐合理存放。违者处违章单/严重违章单/次。所有施工人员和客户约好时间均不得迟到。工程第一次现场交底，设计师、项目经理、工程监理（木工、水电工）必须到场，相关人员迟到10分钟以上30分钟以下者，对相关人员予以违章单处罚，迟到30分钟以上，对相关人员予以严重违章单处罚/人、8、次。项目经理现场交底未能准确、及时记录工程施工规范要求，工程需第二次现场交底，公司将予以项目经理通报批评/违章单/严重违章单处罚/次。凡新开工工地入场时，必须对强、弱电系统（如可视电话等）检测并作详细记录，开槽前做好相应包装保护。违者造成的相应损失由项目经理个人承担，并处以违章单/次。严禁使用非公司指定品牌材料，严禁偷换材料，严禁转卖公司专用材料。违者视其情节轻重给予严重违章单/重大违章单/2000元，停工3个月处罚。3.2施工过程中：每日必须清扫施工现场两遍，中午吃饭前和晚上收工时各一遍，随时保持工程铭牌和各种标识清洁。装修垃圾、渣土集中堆放在垃圾堆放处随时清运，现场不允许有成堆垃圾存在，严9、禁将垃圾倒入下水管或由窗户直接抛出，必须袋装运至物业指定地点。违者处通报批评/违章单/严重违章单/次。凡监理在工地巡查中必须对所发现的工艺问题开具整改通知单，一联直接粘贴在“工程资料展示区”最醒目位置，在竣工交验时由监理收回归档；一联交回工程部备案。工队必须在限定时间内整改合格。违者视其情节轻重处通报批评/违章单/严重违章单/次。工地现场不符合“统一包装规范”者，不符合公司营销规定者，每次处项目经理违章单/严重违章单一张，并立刻整改。拒不整改或对管理人员报复滋事者处当事人罚金5002000元/次，并冻结该工程款项，停止派单经培训合格后再行上岗。木制作施工时，以锯台为制作中心，裁切后的材料和半成10、品必须沿墙、分类、整齐码放，压板平台应放置在不影响通行和施工的位置，必须留出施工人员的正常通道.木质成品的表面、棱角严禁磕伤、碰伤、划伤，如发现有磕、碰、划伤应立即更换。违者处违章单处罚/次。凡施工中涉及使用饰面板为粗毛孔系列(即纹理较粗、棕眼较深)的。对面板的封底处理（工艺要求：背面、正面均须涂刷一至二遍）后才可按常规工艺涂施油漆处理，否则造成的面板透底、破皮等更换面板所发生的费用由工队自行承担。并做200500元/次处罚。厨、卫门套基层，窗台板基层，窗套基层，柜体与地面，墙面接触部位必须做有效防潮、隔潮悬浮处理。所有木吊杆、木龙骨、造型木板材均用进行防腐、防火、防蛀和防潮处理。厨卫门套内侧11、，套线与地砖，找平层，上的木作造型均采用悬浮隔潮工艺（木作到地砖、门口石及找平层表面留足510间隔。违者视情节轻重处项目经理违章单/严重违章单/次。所有木制作柜类收口及需要收口处理的地方，必须使用与设计用料相符实木线条收口，并刷白乳胶粘牢，所有实木门套线及收口线条必须与面板色相配。严禁使用染色、发霉、变色虫蛀线条严禁直接在木工板上面做混油饰面，必须贴进口三厘板或水曲柳面板后再做混油。违者处项目经理违章单/严重违章单/重大违章单/次。水电查验合格后，地面管线布施完毕后须对线管进行有效保护（水泥沙桨或木条保护）。厨卫回填找平前给排水管道用河砂或水泥砂浆包裹保护。违者处项目经理违章单/严重违章单/次12、。管线布施中用弹簧冷弯，严禁用90弯头，接线盒内必须用塑胶护口（或导管入线盒），墙顶灯具引出线必须使用黄腊软管导出粉水40100mm。严防批灰，贴砖损伤导线违者处项目经理通报批评/违章单/严重违章单/次。电改施工中，所有强、弱电线头必须包裹，线盒内线须整齐卷入盒内，线盒内留线长150200mm严禁超长，强电布线必须按规范规定布施，陪线必须分色，同一套房相线（L）颜色应统一，零线（N）宜用蓝色，保护线（PE）必须用黄绿双色线。强、弱电终端和平行排设保持间距（国标总规定500），电线与暖气、热水、煤气管之间不应小于300，交差距离不应小于100，特殊情况须有客户签字确认。违者通报批评/违章单/严重13、违章单/重大违章单/次。3.2.11排水施工中，禁用直三通，少用90弯头，洗菜盆、洗衣机、拖把池排水以就近原则，严防地漏返水起泡，面盆、地漏、淋浴排水应做好防臭返臭排设（条件允许安装无检查孔沉水湾。瓦工进行地面铺砖作业时，在铺贴后，成品必须进行有效保护（用透明胶皮8-10 mm厚竹胶板作封闭保护），以防止地砖表面被划伤、污染。违者通报批评/违章单/严重违章单，造成损失由项目经理负责赔偿。瓦工墙、地砖粘贴时必须配备2000mm2500mm铝合金直靠尺一支，1000mm水平尺一支，墙砖粘贴进程中对原有墙面基层进行检查，抹灰空鼓、抹灰误差超20mm处、阴、阳角不方正处，须处理合格后再进行墙砖粘贴，相14、关费用由项目经理、设计师与客户进行协调解决，并由客户在工程管理手册确认书内（工程项目增、减明细表）签字确认。墙、地砖粘贴前须进行选砖、试铺，并通知业主确认违者不允许施工，并作200元/次处罚且由项目经理承担相应损失，处项目经理严重违章单/次。厨房、卫生间、阳台、露台地砖铺贴完毕后对放坡进行排水试验，必须排水顺畅干净，地面不得有积水现象。防水无渗漏。违者处项目经理严重违章单/次，并承担返工整改责任。油漆和涂料施工时，原则上木作、泥作和水电施工已基本结束，尽量避免交叉作业，对已制作或施工完毕的地面、卫生间、厨房墙面应采取遮挡和封闭保护措施。线槽、新粉水与老粉水接口、吊顶缝口及墙体裂口，必须贴好防裂15、带再进行腻子批刮。批常规腻子灰前先用白水泥胶灰满批一遍封底，严防返锈透底。（阴阳角、踢脚除外）。违者处违章单/严重违章单/次，造成损失由项目经理负责赔偿。混油工艺基层处理必须使用原子灰满批满刮，缝口用原子灰嵌补或环氧树脂涂刷嵌补。禁止使用非油性腻子处理基层。违者处项目经理严重违章单/次。油漆和涂料施工完成后，工程进入收尾阶段，必须从上至下、从里至外逐步进行施工面的清洁和地面的清洁工作，准备铺木地板的地面必须清洁无尘，为木地板的铺装创造良好条件。项目经理作好现场协调工作，严防地板安装损伤隐蔽工程，家具内和底部等隐蔽角落进行细致地清扫和检查。违者处违章单/严重违章单/次。乳胶漆墙纸施工前必须将开关16、面板拆下或有效保护，严防污染受损。凡有违反此规定者处以罚款200元，并承担由此造成的一切损失。3.2.19乳胶漆施工中基层处理必须先进行阴、阳角、踢脚及特殊大面石膏找补，再进行大面腻子披刮处理。阴角必须双面多次弹线用石膏找补顺直，阳角、踢角线用2-2.5M铝合金直尺找补顺直。乳胶漆底漆必须使用同面漆相配套的品牌或与设计用料相符。违者处项目经理违章单/严重违章单/次。施工过程中必须注意用电安全，临时用电须用护导线或专用地拖线盘，由专业电工接入漏电保护，禁止随意接电、取电，禁止使用未安装胶套线或护套线的拖线板，禁止直接用电线头从插座取电。违者处重大违章单/严重违章单/次，出现安全事故全权由项目经理17、负责。施工现场禁止赌博、打架斗殴、酗酒闹事。违者处严重违章单/重大违章单/次。施工现场严禁非本工种人员操作。违者处违章单/严重违章单/次。高处作业必须着安全带，或有可靠保护措施。违者处违章单/严重违章单/次。遵守物业、房产商管理的有关管理规定。施工期间要采取措施，合理安排，最大限度的减少对相邻住户的干拢，违反规定造成的损失后果一律由项目经理承担 。违者处违章单/严重违章单/次。施工现场所有人员要遵守公司“四个标准”、“五大雷区”的管理规定。四个标准步骤：一、 微笑打招呼“您好”；“欢迎参观”；“欢迎指导”；二、 停止电动工具或影响客户、公司检查的施工项目；三、 询问是否需要介绍（言语中极力推荐18、公司），询问是否有事交代，详细记录并事后及时解决；四、 让道，客户走时微笑说：“您慢走！”；“感谢您的信任”；“感谢指导”。五大雷区：一、 接私单（无论客户引诱还是自己主动），经查实罚款5005000元/次，情节严重者冻结工程款和质保金；二、 恶意减项、私自增项，对造成损失部分双倍罚款；三、 拖延工期（无正当理由及正常手续），处以50元/天滞纳金；四、 中期或竣工结算时用欺骗客户的计算方式，处以双倍罚款；五、 说不该说的话（如施工人员告诉客户自己不是公司员工，透露公司管理机密并流露对管理费的抱怨，对客户说自己赔钱，不愿意干，公司一定要自己干）。违章者重罚5002000元/次。水电改施中凡剪力墙19、梁柱、承重墙上需开槽、打孔处必须由客户在物业或房管局办理合法手续后，在工程管理手册确认书上签字确认。违者处项目经理严重违章单/次。并由项目经理承担由此引发一切损失与刑事责任。工程施工期间在（9:00-12：00；14：00-18：00）必须现场有施工人员留守，现场施工人员必须按工作量及施工进度进行，不能影响正常工期。如因故不能施工，须通知客户及监理。由项目经理报工程部、监管中心备案。违者视其情节轻重处项目经理通报批评/违章单/严重违章单/次。工程从进场至竣工期间，工地必须有指定的代班人。违者视其情节轻重处通报批评/违章单/严重违章单/次。3.3竣工验收：在竣工验收前三日，必须由项目经理进行预20、检（参与人员：项目经理）。预检合格后，上报正式的验收时间，并将时间通知客户及监理。正式验收时间必须提前48小时上报，以保证客户及监理能够按时参加验收。违者处违章单/严重违章单/次。项目经理未经预验收和自检程序即对工程进行交验者，处项目经理严重违章单/重大违章单/次。竣工验收前，必须将所有剩余材料、施工机器、垃圾和施工人员个人物品运出现场，竣工时，除少许油漆及油工工具、卫生工具外，其它物品不许摆放或存放在竣工现场。违者处违章单/严重违章单/次。竣工验收前，现场的所有保护工作由施工队负责，验收签字后，正式移交给客户管理。违者处违章单/严重违章单/次。竣工交验时，由电工配合项目经理对给排水系统作畅通21、试压测试，对强弱电系统作运行测试后，方可交工。进场施工前未作相关测试的，给予项目经理违章单处罚，竣工交验时，未对相关系统作运行测试的，给予项目经理严重违章单处罚。3.4其它要求：施工人员严禁在施工现场留宿，（特殊情况经业主同意，报工程部批准方可留宿。上班时间整理好个人物品，放在自备箱中。）违反罚款金额：100元/次。施工现场严禁吸烟和用明火，严禁用电炉取暖和明火取暖，严禁在施工现场做饭，施工现场不许有烟头、烟盒、火柴棍等。违者处违章单/严重违章单/次。严禁非本施工队的人员在工地住宿和停留（不包括客户和客户亲属）。违者处违章单/严重违章单/次。在施工现场必须严格按照公司工地包装统一规定执行，如22、有违规，视情节严重程度，给予项目经理或监理违章单或严重违章单处罚。因工程质量问题投诉市场，处以该工程项目经理3000元以上罚款。并由该项目经理承担由此产生的一切不良后果。工程结算必须由项目经理亲自组织实施并通知相关人员到现场，对结算结果（含变更单）签字确认并报工程部审核确认后方可结算支付工队款项，无项目经理、财务、设计师、监理签字确认的，冻结该工地工程款。若项目经理伪造签字，则该工程款予以全部扣除。工程增减项的部分必须有设计师的签字，否则不予结算工程尾款；工程变更部分必须有设计师、客户、项目经理签字，否则，该部分款项由项目经理自行承担。违者处严重违章单/重大违章单/次。所有竣工工程完工结算交验23、后，工程尾款、保修手续、客户意见反馈表必须由客户亲自办理，特殊情况须项目经理代办的，由客户出具书面委托。违者处严重违章单/重大违章单/次。项目经理必须严格按照工作流程有效地开展工作，严格工地自检巡查。对工程进度及质量加强掌控，违者处违章单/严重违章单/次。工程部主管、项目经理、监理及工程部所有人员上班时间必须保持通讯畅通，紧急事务联系不上者给予违章单/严重违章单处罚/次，关机、欠费、停机者处以严重违章单（特殊情况除外）。监管中心每周二次碰头会，时间为上午9:009:30，工程监理参与。迟到者通报批评一次，缺席者处违章单一张。早会内容为：上周工作总结，下周工作安排；周总结/计划、工程管理手册、现24、场会记录表、所辖工地的详细情况日报、周报表、整改及处理结果。工程部每周一开会一次，时间为下午6点半开始，由工程部经理、监管中心经理共同主持，并作详细记录，每周四将详细结果记录上交公司。总经理负责对工程部项目经理工作总结、分析、指导，由监管中心经理、监理对项目经理、工队进行培训指导工作。施工现场若出现设计师、项目经理互相诋毁，将分别给予当事人严重违章单一张，严禁工程管理人员或施工人员当客户面对设计方案进行评价，坚持“有问题下来解决”、“团队协作”的思路，否则，视其情节轻重，给予当事人严重违章单处罚。每季度在确定的培训时间段内对所有工队工种代表进行轮训，培训师由工程监管中心确定安排，并对每次培训作25、考核，结果将参与每季度的工队评优考评，对未参与培训的工队（工种）代表人将处违章单或严重违章单/次。公司高层工程部经理或监管中心经理等抽查工地时，被查工地如果出现严重违章单处罚，则处项目经理、监理通报批评/违章单/次。绝对不允许项目经理挑单、退单，遇接单有问题者交由工程部经理协调处理。工程部界定有关责任人，并责令责任人承担相应损失。不能影响正常开工时间及工期。违者处项目经理停单3月。工地选为样板间的工程，公司按规定给予奖励，项目经理按50元/套进行奖励，项目经理必须安排专人在现场做好工地营销，客户接待工作，项目经理必须亲自监督完善确保参观效果。违者对责任人通报批评/违章单/严重违章单/次。3.526、工程维修管理规定：客服部接到客户报修电话后，第一时间通知工程部经理，并通知项目经理与客户联系，并到现场勘察实情与客户衔接维修时间。对于水、电工程的维修应即时（最长不超过12小时）安排工人到场，其它常规维修应在预约时间内安排到场。维修结束后，维修队长、项目经理应到工程部备案。由客服部回访反馈维修满意程度。若维修不即时，不完善，处严重违章单/次，情节严重者处重大违章单/次。3.6工队工服着装：公司施工人员在施工现场必须穿公司统一制服，否则处违章单/次。施工人员所穿工服必须完好整洁，如有破损应及时以旧换新（费用自理），否则处严重违章单/人次。3.7奖励：所有工地营销客户，均要将客户填的“工地客户咨询27、表”先交到设计分部。具体奖励办法：按合同签定后总价的2%，特殊情况另订。工程部主管日常巡查中凡工地营销有突出表现者、工艺精细者，视工程现场具体情况和工队一贯表现，视其优秀程度给予相关工队人员或项目经理通报表扬/奖励50300元/次。项目经理、监理有特别表现或贡献者给予通报表扬或奖金100500元/次，其它奖励按公司奖惩制度相关条款执行。3.8本管理规定如与公司相关条款相抵触以本规定为准，由工程监管中心监督、工程部对工程管理作具体执行及协调工作，由总经理签发即日生效。四、本制度由下发之日起执行，由公司监管部、工程部负责解释修订。五、处罚标准5.1违章单按50元/次。5.2严重违章单按10030028、元/次。5.3重大违章单按3001000元/次。 总经理签字：工程部、监管部xx-4-6跨年工程施工暂缓封存单尊敬的 客户：我司承接贵府的装修工程于 年 月 日进场施工，目前已进行到 施工阶段，根据我司的放假规定及同您的协商，春节放假时间为2007年 月 日至2007年 月 日止，2007年 月 日正式上班，期间对贵府的装修工程作施工暂缓，并对该工程过程中作验收并封闭，此间工期顺延，若在此期间出现紧急情况请您月相关人员联系。谢谢您的配合！预祝您春节愉快！合家欢乐！请业主（有必要的通知物业）与项目经理共同做好以下工作：一、水、电、气总开关必须关闭好；二、关闭好门、窗以防止盗窃及风雨；三、工地施工材料及机具分类清理堆放好，做好交接及防火工作；四、乙方所持工地钥匙交回业主保管，上班开工时从业主处领回。办理好以上工作后，由业主和项目经理签字确认，并对入户大门贴好封条，业主勿须贴封条的请注明，每次离开工地时，请做好项工作，感谢您的理解和支持。 业 主： 项目经理：