1、房地产开发公司设计变更及图纸会审管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 1 手 册 说 明 1、手册内容 本手册是公司为导入GMS管理模式，实施全面管理体系所编制而成。 公司技术管理体系的范围; 公司关于技术管理体系要求的所有制度、规程文件; 2、适用范围 本手册适用于公司所有项目的规划设计、施工材料质量和项目工程质量的控制和管理。 3、手册管理 本手册为公司受控文件，由总经理批准颁布执行。手册管理的所有相关事宜由办公室统一负责，未经办公室主任批准，任何人不得将手册提供给公司以外人员。手册持有者调离工作岗位时，应将2、手册交还办公室，办理核收登记。 手册持有者应妥善保管手册，不得损坏、丢失、随意涂抹，严禁私自复印或转借给其他公司。 在手册使用期间，如有修改建议，各部门负责人应汇总意见，及时反馈到办公室。办公室每季度的最后一个季度的28日(节假日提前)对手册的适应性、有效性进行评审，必要时对手册予以修改，执行文件控制程序的有关规定。 3 2 技术管理方针、目标 2.1 技术管理方针 严格执行行业规范和各项管理制度，不断更新规划和设计理念，严把质量关，遵循公司的开发理念和发展方向，以全新和优质的开发产品服务于社会。 2.2 年技术管理目标 1、开发项目无重大设计缺陷和差错; 2、开发项目所有设计变更严格按本手册3、的进行规定进行评审，保留相关记录; 3、工程项目不发生重大质量不合格; 4、对所有堪察、设计和材料设备供方进行评价选择，与堪察、设计和材料设备供方建立良好的沟通、协调和互利的合作关系。 4 3 工程管理体系图 3.1 工程管理组织结构图 总经理 总工程师 副总经理 资材部经理 技术部经理 建结资质 筑构财检 工工程程员员 师师 5 3.2 工程管理体系运行图 企业发展战略 方针、目标 技术管理方针、目标 供规设材工方 划计料程评设变质接 价计更量口选 控控控管择制 制 制 理 与控 制 技术管理测量、分析、改进 6 4 技术管理职责范围 本章规定了供方管理体系各部门的职责。相关人员工作职责见各4、自岗位说明书。 4.1 总经理 1、批准技术管理体系文件，批准工程管理方针、管理目标; 2、确保技术管理体系的建立、实施和保持; 3、及时协调开发配套部、工程部、成本管理部接口关系; 4、主持工程技术管理年度评审会议，批准管理评审会议决定的管理改进方案和计划; 5、确保提供人力、设备、财务等资源，以确保工程管理体系的有效性、适宜性和持续改进; 6、听取总工程师、技术部部经理和办公室主任关于技术管理体系改进的意见和建议，提出指导意见。 7、批准规划设计方案和重大设计变更。 4.2 副总经理 1、分管资材部，组织资材部进行材料设备采购，确保满足项目工程的需要。 2、负责组织对材料、设备供方的评价和5、选择，审批合格供方名册; 3、负责审批材料采购计划。 4、领导、监督、协调公司内部各部门之间技术管理事项。 4.3 总工程师 1、全面负责项目工程的技术管理工作，作为公司的技术负责人负责各项工程技术的把关工作; 2、负责组织对勘察和设计供方的评价和选择，审批合格供方名册; 3、组织各阶段设计评审、设计确认和设计验证; 4、负责施工前设计更改的审核和工程施工过程中结构更改的批准; 6、负责组织对涉及到安全、结构的分部分项或工序的质量缺陷的评审和处理。 4.4 技术部 1) 负责联络和协调委托设计单位(包括配套设计)，负责设计单位的选择、控制、评价，负责委托设计供方的招标组织工作; 7 2) 组织6、图纸会审、设计交底、负责处理设计变更，审批施工组织设计; 3) 负责作为公司的技术负责人负责各项工程技术的把关工作; 4) 负责组织地质勘察、工程设计供方的选择和评定，编制合格供方名册。 5) 负责和委托设计供方的沟通和协调，负责组织各部门进行设计评审、设计确认和设计验证工作; 6) 负责项目设计的策划及方案设计、初设、施工图设计等阶段性设计工作的评审、协调; 7) 负责施工前设计变更的审核和工程施工过程中设计变更的审核; 8) 负责涉及到安全、结构的分部分项或工序的质量缺陷的评审和处理; 9) 负责对材料的产品特性、技术参数、使用功能进行评审、检测和确认。 4.5 资材部 1、负责工程设备供7、应商、材料供应商的前期评价选择和项目结束后的评审。 2、资材部是工程设备采购控制办法、材料供应商控制办法的主控部门，负责建立合格供方单位名册，并调整合格单位名册。 3、负责工程设备供应商、材料供应商的跟踪控制和重新选择和评价。 4、负责根据供方管理体系文件和工程管理体系文件的规定实施采购，并组织对采购材料的验证和交接。 4.6 成本管理部 1、参与设计供方和材料设备供方的评价和选择。 2、负责对规划设计方案和设计变更进行造价预算和成本分析。 3、负责各类与供方签订合同的审定。 4.7 工程部 1、工程部参与规划设计方案、设计变更的评审。 2、工程部负责现场工程施工质量的跟踪控制。 8 5 岗位8、说明书 (见岗位说明书手册) 根据技术管理组织架构和工程管理工作衔接流程，公司制定的技术管理各个岗位的岗位说明书，现予颁布。 岗位说明书包括岗位标识信息、工作概述、岗位职责与任务、工作绩效标准、岗位工作关系、工作时间、工作环境、任职要求等，是公司工程管理的组成部分。 各岗位人员应严格按照岗位说明书内容进行工作。 如持有异议，请与各部门经理进行沟通。各部门经理要认真听取意见和建议，每季度汇总后，报办公室留存，作为文件修订的依据，以便于持续改进。 注:体系中所设岗位是根据技术管理的职能进行的岗位划分在实际执行中可能根据开发业务的实际情况定编可一职多人或多职一人,兼职,但必须明确兼职人员的多重职责和9、权限。 9 6 设计供方控制 6.1 设计单位管理办法 1 目的 为了有效的监督设计过程，使设计单位能按公司要求为公司设计出精品建筑、景观等。降低工程造价避免施工中的经济损失。特制定本制度。 2 范围 适用于建筑楼体、室外景观、勘探设计、装修设计等单位的选择，以及设计过程的控制和结果评审。 3 职责 3.1 技术部负责设计单位的前期评价选择和项目结束后的评审。 3.2 技术部是本制度的主控部门，负责建立设计单位合格供方名册。并调整设计单位合格供方名册 3.3 技术部负责编写设计说明书，并对方案和图纸提出建议和整改意见。 3.4 技术部负责向设计单位提供设计单位所需的资料。设计期间技术部需要安排10、专人经常与设计单位沟通，及时与技术部其他专业人员协商并向总经理汇报。确定设计的细节问题。 3.5 技术部主控人负责监督检查设计院所设计的图纸是否满足规范，标准;是否经济适用;是否安全美观;有无重大缺陷;有无漏缺图纸等现象。 3.6 工程部负责组织会审，对图纸中出现的问题与设计方共同解决。 3.7 分管副总经理负责与设计单位签定合同。 3.8 成本管理部负责对合同的审核。 3.9 营销部、开发配套部、工程部、总工程师、副总经理、总经理参与设计方案的评定。 4 流程图: (附下页) 5 工作程序 5.1 建立设计单位初选供方名册。 5.1.1 技术部提前搜集设计单位名单，搜集有以下途径: 1) 以11、往合作过的设计单位; 2) 其他开发企业所使用的设计单位; 3) 本地、市的设计单位; 10 4) 由原建筑公司、监理公司、广告公司推荐的设计单位; 5) 通过媒体发布设计招标信息; 6) 由专业书刊或通过网络查找; 7) 本公司人员推荐。 5.1.2 将搜集到的单位编制成设计单位初选供方名册。 关 系 推 荐 公 开 招 标 本地市设计院 全部设计单位名册 设计单位自荐书 设计师资信誉调查 合格设计单位名册 淘 汰 招 标 协 议 设计选择意见 阶 段 审 核 签 定 合 同 满意度调查 公司部门改进 5.1.3 主控人电话通知所有设计单位填写设计单位供方自荐书。 11 5.2 建立设计单位12、合格供方名册。 5.2.1 通过设计单位供方自荐书和交流，淘汰与公司要求相差较大的设计单位。 5.2.2 进行设计师资和信誉调查，选定3,5家较合适的设计单位。 5.2.3 合格设计单位应满足以下条件: 1) 具有独立的法人资格和相应的资质证书; 2) 具有良好的品牌或口碑; 3) 具有优良的设计师师资队伍; 4) 在本地设计过大型项目或在异地做过标志性建筑的设计单位优先。 5.2.4 设计单位评审小组在经过综合评价选择后，将选定的3,5家设计单位录入设计单位合格供方名册，并报办公室汇总存档。 5.3 设计单位的选定。 招标参照招投标规程。 5.3.1 技术部按照邀请招标的方式(也可委托招标代13、理公司)进行招标，要求以下几点: 1) 设计方案做出的具体时间，以及方案评审通过后全部图纸或报告做出的时间; 2) 提供具体本项目设计的所有设计师的情况; 3) 每家设计单位做出2,3套设计方案。 5.3.2 技术部编制设计方案任务书交招标代理公司由其转发各设计方，作为设计依据。设计方案任务书包括以下内容: 1) 建筑总面积、每户面积、层高、层数、楼高; 2) 容积率、日照系数的要求。 5.3.2 技术部组织成本管理部、工程部、营销部、广告代理公司并邀请总经理对方案的评审打分，做出选择意见。 5.3.3 技术部与中标单位洽谈合同的具体内容条款，拟定出委托设计合同初稿，交成本管理部审查。 5.314、.4 将审查通过后的合同交总经理审阅批示。 5.3.5 分管副总经理代表公司与设计方签定正式合同。 5.3.6 合同的主要条款 1) 建设工程名称、规模、投资额、建设地点; 2) 公司提供资料的内容，技术要求及期限，承包方勘察的范围、进度和质量，设计的阶段、进度、质量、和设计文件份数; 3) 勘察、设计取费的依据，收取标准及拨付办法; 12 4) 协作条件; 5) 违约责任; 6) 其他约定条款。 5.4 设计过程控制 5.4.1 技术部在设计工作开始之前2日内向设计单位提供地形图、规划定点图、周围环境图纸及说明、地质勘探报告等。装修设计还要提供建筑的管线和建筑图。 5.4.2 设计过程中技术15、部指定一名主控人具体负责设计项目的工作。主控人负责向设计方提供所需各种参数和其他所需配合的工作，并督促设计人员争取提前完成该项目的设计工作。 5.4.3 主控人与设计人员及时确定建设中所使用的建筑风格、结构要求，以及设备、材料的规格、颜色。 5.5 图纸的会审。 5.5.1 图纸设计完毕并通过设计单位内部审核后，主控人将图纸取回，分发给监理公司、建筑公司并要求在15天内将图纸全部看完并作好书面记录，确定会审日期和地点。 5.5.2 工程部组织设计院、监理公司、建筑公司、工程部、成本管理部进行会审。 5.5.3 监理公司和建筑公司将从图纸中发现的问题，逐个提出由技术部、工程部和设计方各专业设计师16、共同解答。不能解答的作好记录，上报领导确定后答复。 5.5.4 监理公司和建筑公司做好详细的记录，全部问题解决后，最终形成会审纪要。设计方出具设计变更和说明。 5.6 施工中出现重大结构问题和其他由于设计造成的问题，工程部马上向技术部、总工和总经理汇报，要求设计方做出解决方案，且保证不会存在其他隐患，并要求承担相应的经济责任。 5.7 参照工程管理制度中工程图纸审核记录表。 6 阶段评审 6.1 在与设计供方合作过程中，主控人要如实记录并留存双方人员、电话、资料、信函(包括正式的沟通函)的往来情况，作为评审的依据。 6.2 每一个工作阶段结束后7日内，技术部都要进行阶段评审。阶段评审在: 1)17、 设计方案报送后; 2) 设计方案改进后; 3) 施工图纸报送后; 4) 施工图纸变更后; 5) 施工期间每满三个月。 阶段评审时，总工程师组织技术部进行，也可邀请相关部门人员参加。评审结果作为付款、13 合同中止的参考依据。如果阶段评审不合格，技术部要以正式沟通函的形式要求供方进行整改，或提出中止合同。中止合同执行合同管理规定和合同纠纷处理规程。合同中止后，技术部报请总工程师同意后，从设计单位合格供方名册中删除。 6.3 合同执行完毕后一个月内，总工程师组织技术部和相关部门人员对设计供方进行“综合评审”。“综合评审”的结果可作为付款和是否继续作为合格供方的依据。评审不合格的，技术部报请总工程18、师同意后，从设计单位合格供方名册中删除。 6.4 阶段评审和综合评审应包括“供方对本公司的评价”和“本公司工作改进措施”等内容。 6.5 设计供方的评审应保留评审记录，填写供方阶段评审表和等级措施对照表。 7 相关文件 委托设计合同 委托设计说明书 工程图纸审核记录表 8 相关记录 设计单位: 初选供方名册 供方自荐书 供方信誉能力调查报告 供方选择意见书 合格供方名册 供方阶段评审表 供方资格取消申请表 7.2 设计任务书编制规定 为明确设计任务书的编制部门、编制内容，使设计单位更加了解项目的开发理念和公司的设计要求，进而缩短反复修改的时间，特规定如下: 1、技术部负责设计任务书的编制。 219、设计任务书的编制内容一定要充分、详细、明确，应包括项目的开发理念和公司的设计要求等内容。 3、在编制设计任务书的过程中，技术部部要广泛征询设计单位和开发配套部、工程部等相关部门的意见和建议。 4、设计任务书编制完成后，要报总工程师、分管副总经理审阅，经总经理审定后，方可交给设计单位。 5、本规定自颁布之日起执行。 23 7.3 设计过程控制管理办法 在设计委托合同签署后，为更好地监督设计单位履行合同，确保设计质量，按时完成设计，制定本办法。 1、技术部负责建立并严格贯彻实施本办法。 2、技术部应每周二次定期与设计负责人保持联系，了解设计进度和需要补充、明确的地方，必要时可到设计单位实地了解。20、 3、当设计内容有变更，如本公司提出新的设计要求时，需要补充协议时，技术部应与设计单位及时签署。 4、如果设计单位无法按合同完成，技术部经理要及时将情况反馈给总工程师和分管副总经理。 5、设计期间，技术部要及时、准确地记录双方往来的内容。记录是双方出现纠纷的原始证据。 6、在设计过程的各阶段技术部应组织对设计单位进行阶段评审，根据评审结果提出改进与设计单位沟通协调和解决问题的措施，执行设计单位管理办法。 7、本办法自颁布之日起执行。 7.4 工程项目设计管理监控程序 1 目的 发挥公司的技术监控职能，实现地产公司技术能力的支持与保证，使公司开发项目设计管理高效运作，提高项目前期及方案阶段的设计21、水平，确保投资的产品质量，确保专业产品的高品质品牌特征。 2 适用范围 适用于公司所有房地产开发项目。 3 定义 重大修改对项目设计各阶段评审关键点做出的修改。(各阶段设计评审关键点详见5.11) 项目指定负责人指由技术部指定的，负责项目资料和信息的收集，并负责及 时将项目设计的进展情况向技术部及公司领导及时汇报。 参与指项目指定负责人在保证对项目的技术、经营进展不进行干预，但有权 要求地产公司各部门提供所有有关项目的信息的工作。 4 职责 4.1 总经理负责审批技术审批表; 4.2 技术部负责: 技术备案资料进行技术备案;提交设计进度计划。 技术评审资料的技术评审，提交评审建议，提交技术审批22、资料. 负责监督各部门总经理审批意见的落实情况。 技术档案的收集整理。 5 工作程序 5.1 信息接口程序 5.1.1技术部应及时将项目各阶段技术备案资料(设计文件除外)在公司信息平台上发布，供公司相关部门及相关人员查阅和督办。提供设计文件投标方案、最终确认方案，扩初及施工图等。 5.2 技术备案程序 5.2.1 填写技术备案表(见GAP3-31-F1)并在公司信息平台上发布，资料交公司资料 5.3 技术评审程序 5.3.1 技术部应及时提交本程序规定的相应资料，技术部在收到相关技术资料十个工作日内完成技术评审，提出评审建议; 5.3.2 设计工程部依据项目策划报告、设计任务书、当地政府部门规23、定、国家设计规范、设计文件、专家意见及集团整体投资利益等前提条件进行技术评审。 5.3.3 技术部根据项目具体情况，可召集专家评审会对设计进行技术评审。 5.4 技术审批程序 经评审程序后，技术部对本程序对本规定须技术审批的，填写技术审批表上报总经理审批，总经理的审批意见各部门必须立即执行。 5.5 项目前期阶段 5.5.1 在项目前期阶段，提出项目概念设计意见书。 5.6 方案设计阶段 5.6.1 方案设计开始前，根据经公司批准的项目策划报告，技术部完成方案设计任书，并履行技术审批程序。 5.6.2 方案设计开始前，技术部须填制设计投标单位名单报总经理审批。 5.6.3 备选方案设计完成后一24、周内，应履行技术备案程序。技术部应对各备选方案进行市场评议、技术评价和成本核算，分别提交销售部、开发部、配套工程部和造价部，并提请总经理办组织集团领导及相关部门召开内部评审会对备选方案进行评审。 5.6.4 内部评审会后，技术部应参与组织、及由当地规划部门主持的方案评审会，整理会议纪要，并将该会议纪要履行技术备案程序。 5.6.5 设计工程部委派项目指定负责人参与中标方案深化和修改的过程。 5.6.7 在中标(或深化)方案修改完成后，技术部提请集团总经理主持召开方案设计确认会，由设计工程部整理会议纪要，报总经理批准并发至地产公司各部门，并对方案进行最终调整。 5.6.8 地产公司最终调整方案的25、设计文件履行技术审批程序。 5.6.9 设计方案由技术部报政府相关部门在获得的正式批文后两日内履行技术备案程序。 5.6.10 对已经过公司审批的设计方案做重大修改，其调整后的设计文件应重新履行技术审批程序。 5.7 扩大设计阶段 5.7.1 扩初设计须严格按照集团批准的方案和国家规范进行。扩初设计文件须达到国家规范规定的深度。 5.7.2 扩初设计完成后两日内，扩初设计文件(电子版)应履行技术备案程序。 27 5.7.3 扩初设计文件报政府相关部门获得的正式批文在两日内履行技术备案程序。 5.7.4 扩初设计文件中的结构方案履行技术审批程序。如扩初设计对已经过审批的设计方案做了重大修改，则所26、有扩初设计文件均应履行技术审批程序。 5.7.5 因项目原因，技术部认为不需要初步设计阶段的，应书面说明理由，交公司备案。 5.8 环境设计阶段 5.8.1 环境设计开始前，根据已确认的项目建议和规划设计方案，完成环境概念设计任书，并履行技术审批程序。 5.8.2 环境设计过程中，技术部对概念设计方案成果进行评审，对完成的会议纪要履行技术备案程序。 5.8.3 对最终调整的环境设计方案应履行技术审批程序。 5.8.4 对已经过审批的环境设计方案做重大修改，其调整的设计文件应重新履行技术审批程序。 5.9 施工图阶段 5.9.1 施工图设计须严格按照集团批准的方案和扩初设计文件及国家规范进行。施27、工图设计文件须达到国家规范规定的深度。 5.9.2 施工图设计完成后一周内，施工图文件(电子版)应履行技术备案程序。 5.10 施工阶段 5.10.1 技术部在项目施工阶段负责定期巡视，并向总经理提交巡视报告。 5.10.2 施工阶段，项目指定负责人认为发生了重大修改，应要求子公司履行技术审批程序;子公司认为需要进行重大修改，也应履行技术审批程序。 5.11设计各阶段评审关键点 概念设计 技术经济指标 景观利用 规划分区 道路结构 建筑高度 创新点 a)方案设计 投标方案评审关键点 技术经济指标 规划结构景观种用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、 建设分期、停车方式、建筑高度28、 户型平面朝向、户型结构、单元结构、 建筑立面立面风格 模型 28 实施方案评审关键点 技术经济指标 规划结构景观利用、入口位置、规划分区、道路结构、竖向设计、组团形式、建设分期、停车方式、建筑高度 户型平面朝向、单元结构、公共空间平面、户型结构、功能空间、尺度、屋 面形式 建筑立面立面风格、外墙材料、门窗材料、屋面材料、阳台做法、外露设备 隐蔽、建筑色彩 b)扩初阶段 扩初及施工图须符合国家设计深度要求。 结构方案结构选型、基础选型、结构布置 c)环境设计阶段 环境规划规划立意、景观分析、视线分析、景观规划分区、流线设计、场地布 置、绿量控制 公共设施规划灯具布置、座椅布置、垃圾箱布置、标识29、布置、背景音乐布置、 绿量控制 场地设计地面材料、构筑物造型、构筑物材料、艺术品布置 道路设计地面材料、路牙设计 绿化设计视线分析、树种分区 6 记录 6.1 技术备案表 6.2 技术审批表 29 7.5 设计评审控制程序 1 目的 图纸是设计工作的最终成果;是公司研究结果的反映;是公司研究结果的反映;是开发理念的体现，设计评审是保证这些要素实现的措施。 2 适用范围 适用于公司开发的项目中景观设计、规划设计、建筑设计的控制。 3 职责 3.1 技术部负责设计评审程序的组织和实施。 3.2 开发配套部提出市场定位方面的意见。 3.3 营销部提出有利于销售方面的意见。 3.4 工程部提出施工方面30、的意见。 3.5 成本管理部从工程造价方面进行评审。 3.6 资材部部从材料设备的采购费用方面进行评审。 3.7 总经理负责最终对设计方案的确认和批准。 4 工作程序 各部门专业工程师对设计图纸的审核是分阶段进行的。 4.1 设计方案的审核 设计方案的审核，应贯穿于初步设计到扩大初步设计各阶段，它包括总体方案和各专业设计方案的审核两部分内容。 总体方案的审核，主要在初步设计时进行重点审核设计的依据设计的规模，项目组成及布局、设施配套、占地面积、协作条件。环境保护、建设期限、投资概算的可靠性、合理性、经济性、先进性和协调性是否满足决策质量目标和水平。 专业设计方案的审核，重点是审核设计方案、设计31、参数、设计标准。 设备和结构造型，功能和使用价值等方法是否满足适用经济美观、安全、可靠性要求。 4.2 设计图纸的审核 4.2.1 初步设计阶段 由于初步设计是决定工程采用的技术方案的阶段，所以，这阶段设计图纸的审核，侧重于工程所采用的技术方案是否符合总体方案的要求，以及是否达到项目决策阶段确定的质量标准。 4.2.2 技术设计阶段 30 技术设计是在初步设计基础上方案设计的具体化。所以，对技术设计图纸的审核侧重于各专业设计是否符合预定的质量标准和要求，是否符合设计大纲所提的要求。 还需指出，由于工程项目要求的质量与其所支出的投资是呈正相关的，所以，各专业工程师在初步设计及技术设计阶段审核方案32、或图纸时，需要同时审核相应的概算文件。只有既符合预定的质量要求，而投资费用又在控制限额内时，设计才能得以通过。 4.2.3 施工图设计阶段 施工图是对建筑物、设备、管线、园艺软、硬质景观等工程对象物的尺寸、布置、选用材料、构造、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明，是指导施工的直接依据，从而也是设计阶段质量控制的一个重点。对施工图的审核，应注重于反映使用功能及质量要求是否得到满足。 4.2.4 建筑施工图。简称“建施”。主要应审核房间、尺寸及布置情况、门窗及内外装修、材料选用、建筑功能是否满足要求等。例如，建筑外立面是否符合整体风格，施工难易程度如何，有没有更好的方案;主力户型，非主力33、户型的比例，在小区的位置是否合理;每一户型设计是否合理，创新点是什么，改进建议;每一户型各方间面积、组合是否合理，是否做到了“三分离。”卫生间、厨房、采光、通风如何、怎样改进;装饰材料规格与户型设计尺寸的匹配性;对单元门、分户门、房间门尺寸，材质的评价;外窗面积、材质是否满足采光、隔单要求;厨房与餐厅的布置是否合理，中、西厨房是否分开，是否便于排风;错层、复式的高度、安全性评价;屋顶保温、隔热层设计的合理性评价。 4.2.5 结构施工图。简称“结施。”主要应审核设计构件是否优化合理，与“建施”图中的平面尺寸，室间尺寸是否矛盾。例如:结构设计中，梁、柱板、楼梯、电梯井的设计安全性、经济性评价。 34、4.2.6 给排水施工图。简称“水施”。主要应审核水处理工艺设备及管道布置和走向，加工安装的质量要求等。例如:自来水、排水等各类管线的设计是否合理，有无冲突。 4.2.7 电气施工图。简称“电施”。主要应审核电气线路及设施是否合理，线路走向与其它专业是否矛盾。例如:配电箱、电线的设计容量能否满足未来家庭的要求;各房间是否有足够的电源插座;电源插座位置、高度是否合理;各房间是否有便于安装装饰灯的接线盒，接线盒的位置、高度是否合理;主卧、起居室、卫生间是否有电话插口和网络终端。 4.2.8 园林设计施工图。主要应审核各种软、硬质景观及选材是否满足要求。例如:道路设计是否合理，是否符合规划控制要求;35、景观设计、是否便于施工;绿化面积是否符合规划控制要求;树(草)种的成本;有没有更好的方案。 4.3 总平图的审核，侧重于: 31 4.3.1 是否符合城市规划方面的要求。如工程项目占地面积及面积界限、建筑红线、建筑层数及高度、立面造型及与所在地区的环境协调等。 4.3.2 工程建设对象本身是否符合法定的技术标准，如对安全、防火、卫生、防震、三废治理等方面是否符合有关标准的规定。 4.3.3 有关专业工程设计的审核，如对供水、排水、供热、供煤气、交通道路、通讯等专业工程的设计，应主要审核是否与工程所在地区的各项公共设施相协调与衔接等。 7.7 设计变更控制程序 1 目的 为更好使设计变更能程序化36、进行，以保证工程建设顺利进行，特制定本程序。 2 适用范围 本公司开发的所有项目。监理工程师均要据此执行。 3 职责范围 3.1 技术部负责设计变更的评审; 3.2 总工程师负责设计变更的审批。 3.3 工程部负责设计变更的实施。 4 工作程序 设计变更都应通过监理工程师审查，并组织有关人员研究确认其必要性后，由监理工程师发布变更指令，方能生效，预以实施。 4.1 设计变更指图纸会审后，施工过程中、后发生的需要变更图纸的行为，分以下几种情况: 4.1.1 由公司内部提出的，包括总经理、营销部、开发配套部等，均需以文件的形式提出要求，报技术部研究由技术部负责，包括技术上的可行性审查。由成本管理部37、评估造价的影响，工期的影响，综合评定后，如同意，提出设计变更申请给设计单位，由设计单位下发设计变更单。 4.1.2 施工单位在施工中提出合理化建议，涉及到对图纸的修改或施工组织设计的更改及对材料、设备的换用，须报监理，通过监理审核后报工程部，最后由总工程师批准，方可执行，未经批准擅自更改或换用时，承包人承担由此所发生的费用，并赔偿发包人的有关损失，延误的工期不予顺延。 4.1.3 监理、工程部提出的变更要求，要首先对技术的可行性造价、工期进行评定，报总工批准。 上级领导 其审批的程序如下: 工程部 设计单位 承包商 监 理 公司内各部门 52 4.2 任何一个部门都有权利提出合理的变更要求，但38、都必须按程序进行审批，否则都必须承担由此给甲方造成的损失。 4.3 由提议方出具设计变更申请单，包括?变更原因。?变更对其它专业的影响，任一个专业的变更都首先必须通过其它专业的工程师签字审核。?造价、工期的影响。 4.4 变更对造型的影响，对房间布局的影响，均要通过营销部同意总经理批准。 4.5 施工中由甲方提出的变更，应提前14天以书面的形式通过监理，向承包人发出变更通知。 4.6 设计变更不得改变规划设计和消防、人防、防疫等。已经过审批的项目，超过原设计标准或批准建设规模时，应由总经理重排，开发配套部报规划管理部门和其它有关部门重新审查批准，并由设计单位提供变更的相应图纸和说明。 4.7 39、施工方案和施工组织设计的变更必须经过监理审批、工程部批复，施工组织进行的调整，不影响合同约定的施工日期。 4.8 所有设计变更，开发配套部必须一周内给予答复。 5 相关文件 6 记录 6.1 工程变更单 6.2 工程变更评审单 53 工程变更处理程序(施工单位提出) 施工单位书面提出工程变更书 总监室接办 工程部进行技术与工期审核 各专业监理工程师审核 成本管理部进行造价审核 接受 备 份 变 现场监理工程师或总监就 更 变更费别与乙方协商 单 协商 总监就变更批复 工程部批复 设计单位进行变更 下发变更单由施工单位执行 54 设计变更处理流程图(建设单位提出) 内部各部和上级领导提出设计变更40、 成本管理部进行造价审核 技术部技术进度审核 设计单位出具变更单 备份变更单 工程部批复 现场监理工程师或总监就 变更费别与乙方协商 协商 接受 工程部 下发变更单由施工单位执行 55 工 程 变 更 评 审 单 工程变更单编号: 工程变更技术方面的影响 (尤其对其它专业的影响) : 工程变更对进度的影响: 工程变更对造价的影响: 监理: 工程部: 成本管理部: 56 工 程 变 更 单 工程名称: 编号: 致: : 由于 原因，现提出 工程变更(内容见附件)，请予以审批。 附件: 公司部门: 日 期: 一致意见: 建设单位代表 设计单位代表 项目监理机构(公章) 签字: 签字: 签字: 日期41、: 日期: 日期: 57 8 质量管理 8.1 施工阶段控制程序 1 目的 实施本程序使施工过程中影响产品质量的各因素处于受控状态，并确保开发建设项目的工程质量符合国家的验收标准。 2 适用范围 适用于开发建设项目中的建筑工程施工质量的控制。 3 职责 3.1 技术部负责施工过程的质量管理和技术管理。 3.2 工程部负责工程竣工验收，并将验收后的成品房转交给物业管理公司。 3.3 工程部负责施工质量控制，监督施工单位搞好工程建设。 3.4 工程部负责各工序、各环节的协调管理及质量进度控制。 3.5 资材部负责甲方供材的采购和质量控制。 4 工作程序 施工过程分为施工准备阶段、施工生产过程和竣工42、验收过程。所有施工阶段的质量控制均通过监理实施，以监理为核心进行控制。 4.1 施工准备阶段质量控制: 4.1.1 组建工程部 4.1.2 工程部人员职责的明确 工程部经理、工程师的职责应在项目质量计划中加以明确。 4.1.3 施工单位的确定及合同的签署，执行招投标控制程序和合同管理控制程序; A:根据国家有关法律规定对本公司开发工程实行招投标工作。 B:组成评标小组，具体运作，根据综合评价择优选定施工单位。 C:签订施工合同:工程部对施工单位编写的施工组织设计进行评审，工程部经理审批后方可实施，并做好记录。 4.1.4 施工图纸的会审组织 技术部会同工程部在开工前组织设计单位、施工单位、监理43、工程师进行图纸会审，并做好58 图纸会审记录。 4.1.5 前期资料的审查 工程开工前，技术部工程师对施工单位编制的施工组织设计、项目质量计划、施工网络计划、预算及材料计划予以审查，对监理公司的监理规划和监理实施细则的审查，签字认可，作为一下步施工管理的参考标准。 4.1.6 施工材料的准备由工程部组织采购并按时供应现场。 4.2 施工生产过程质量控制 4.2.1 批准开工 工程开工后所必须的各种技术现场准备以及主要材料确定后，经批准工程开工。 4.2.2 施工材料的控制 确保施工过程中材料的控制和可追溯性。 资材部审查施工单位上报的材料计划，组织人员采购，并按期供应至施工现场。 4.2.3 44、施工质量控制 A:施工过程中，每个分部、分项工程完成后，应组织施工单位进行自检，监理检验评定，不允许有不合格品放行和进入下一工序。工序质量的控制内容: 工序质量监控 工序活动条件监控 工序活动效果监人员 控 材料、半成品 实测 施工准备的控制 机械设备 分析 工艺方法 判断 环境 纠偏或认可 投入物料 工序活动过程的条件控制 工艺过程 其它方面 B:施工过程中各专业工程师随时对工程质量进行检查，发现问题及时通过监理工程师通59 知施工单位进行整改。 C:对于各种质量问题的发生及处理，均反映在工程质量整改通知单、工作联系单和施工日志中，并通知施工单位限期进行整改。 4.2.4 产品标识和可追溯控45、制按照产品标识和可追溯性控制程序执行。 4.2.5 不合格品的控制及纠正、预防措施 施工过程中，一旦出现不合格品，按不合格品控制程序和纠正和预防措施控制程序规定的方法进行处理。 4.2.6 工程变更的控制 工程施工过程中发生的技术及使用材料等变更，均应由建设、设计、施工三方共同洽商做书面认可，并通知设计单位做书面变更，注明更改日期和签名。由监理负责将变更后的图纸及时传达给施工单位，同时并下发给工程部各专业工程师。执行设计变更控制程序。 4.3 竣工验收阶段质量控制。 4.3.1 验收准备 A:确定验收范围:单项工程，市政，绿化，公共设施，配套设施 B:验收依据:批准的设计任务书，施工图，设备技46、术说明书，有关建设文件，施工技术验收规范，施工承包合同、协议 C:遗留问题的处理:在工程建设中由于各方面的原因，尚有一些零星项目不能按时完成的应协商妥善处理。 4.3.2 工程部各栋号分管工程师根据各自分管范围，监督监理工程师按国家有关规定整理各项竣工验收资料，进行审查。 4.3.3 工程部参加施工单位组织的工程预验收。 4.3.4 工程竣工时，工程师应将各种隐蔽、验收资料交工程部资料员存档，工程师并督促施工单位将全部竣工验收资料交公司办公室存档。工程竣工验收后公司应马上组织交接，施工方不得以任何理由延期交付。 4.4 质量控制的方法 4.4.1 审核有关技术文件报告或报表，这是对工程质量进行全面监督检查与控制的重要征(包括监理、施工单位)。 4.4.2 现场质量监督与检查，主要通过目测，量测，试验去发现问题。 4.4.3 通过指令性文件向监理施工单位提出要求。 60 4.4.4 利用支付手段。 4.5 质量检查工作的重点 4.5.1 旁站监督和现场巡视检查 4.5.2 隐蔽工程的检查验收(隐蔽工程验收时，施工单位必须持隐蔽工程验收记录，否则，工程师不得验收，坚决杜绝过后编造隐蔽资料的行为。)