1、楼宇建筑给排水设备维修服务管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 给排水设备管理制度为规范物业管理中给排水管理服务工作，明确给排水管理工作内容，及时有效处理异常情况，特制订如下管理制度：一、管理责任：1、管理服务中心维修组负责给排水系统的运行维护等管理工作，维修主管负责组织、维修人员实施； 2、实行设备管理责任制，划分各类设备管理责任人；3、管理服务中心经理负责给排水管理工作的监督和检查；4、给排水管理人员必须熟悉区内的供水系统，如：水管、水池、水箱、水泵开关阀门及分阀门位置以及官网走向；5、应定期巡视水泵操作是否2、正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期清洗水池，每六个月清洗水箱一次，以保持清洁以及水质达标；6、注意水池的保养，预防破裂和渗漏，并且紧盖水池，防止蚊虫孳生；7、救火用的输水设备要经常检查，如有损坏，应立即维修，严禁将消防设备移为它用；8、经常检查雨水沟及雨污水井是否畅通，及时清理漂浮垃圾，以防止下雨时排水受阻而向外溢；9、楼宇底层排水沟有臭味时，应立即检查及维修；10、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向学校有关部门发出通知，以致相关人员有所准备。二、巡视制度：1、定期巡视水泵操作是否正常，供水系统有无损坏或滴漏，水箱是否清洁，必须定期安排清洗水箱，水箱每半年清洗消杀一次（3、由有资质企业进行清洗并送养检测，直至合格为止），确保用水卫生；2、维修工应每两个小时巡视一次小区内水泵房（包括机房、水池、水箱），每周巡视一次小区内主供水管上闸阀以及道路上管道井、排水井并作好相关情况记录；3、巡视监控内容如下：3.1水泵房有无异常声响或大的振动；3.2电机、控制柜有无异常气味；3.3电机温升是否正常（应不烫手），变频器散热通道是否顺畅；3.4电压表、电流表指示是否正常，控制柜上信号灯显示是否正确，控制柜内各元器件是否工作正常；3.5机械水压表显示的压力是否大致相符，是否满足供水压力要求;3.6水池、水箱水位是否正常；3.7闸阀、法兰连接处是否漏水，水泵是否漏水成线；3.8主供4、水管上闸阀的井盖、井裙是否完好，闸阀是否漏水，标识是否清晰；3.9止回阀、浮球阀、液位控制器是否动作可靠；3.40临时接驳用水情况；3.41雨水井、沉沙井、排水井是否有堵塞现象。4、维修工在巡视监控过程中发现给排水设备设施有不正常情况时，应及时采取措施加以排除，排除过程中应严格遵守给排水设备设施维修保养标准作业规程；当给排水设备运行中遇设备故障而维修工无法处理时，应及时向维修班长报告，由班长协助解决或组织相关抢修工作；5、巡视过程中发现异常情况按照供水处理紧急方案立即安排紧急抢修。三、保养制度（项目需根据实际情况做好设施设备年度保养计划）：1、注意水箱的保养，预防破裂和渗漏，水箱盖应保持密封，5、每次开启后及时锁好，防止蚊虫滋生；2、救火用的输水设备，要经常检查，如有损坏，应立即维修，平时严禁使用消防水作其他用途；3.1月度保养：a.备用系统应急试验；b.水泵房备用供水泵及各消防水泵试运转；c.地下室各潜水排污泵试运转；d.排放死水管的水；e.全面检查供排水及消防水管道各主要阀门是否在正常位置，转动一下平时不动的阀门；f.清洁泵房，清除水泵及电机表面灰尘。 3.2季度保养：a.各主要阀门丝杆清理加油；b.清除地下污水、井内杂物，使排水泵工作畅通；c.各水泵电机接线端子坚固、检测电机；d.测试各水泵控制箱工作状态，更换坏指示灯及不正常配件。3.3 年度保养：各生活及消防水泵类：a. 检查6、密封环磨损情况，测量记录运动间隙，必要时更换或修理；b. 更换密封填料；c. 检查所有轴承的腐蚀情况，更换轴承油；d. 检查联轴节铰与轴的磨损情况；e. 检查泵叶泵壳的腐蚀情况，泵壳及机座除锈油漆；f. 检查压力表是否正常；g. 对电机做年度检修保养；h. 检查泵的工作性能。排污潜水泵类：a. 拆泵盖测检端面间隙并做好记录，必要时修理；b. 检查轴向密封装置的完好情况及密封性能；c. 检查泵叶泵壳的腐蚀情况，泵壳除锈油漆；d. 检查胶管的完好情况；e. 对电机做年度检修保养；f. 检查泵的工作性能。管网系类：a. 对整个管系做一次全面的检查，判断管系继续运行的可靠性；b. 检查所有管道阀门的防7、锈保护是否完好，必要时做油漆大保养；c. 更换已腐蚀及老化的密封件和不能继续使用的管道。四、检修制度1、经常检查沟渠及沙井是否畅通，及时清理渠道盖上的垃圾以防止下雨时渠水受阻引起水浸，并按规定填写相关记录。2、供水设备每年按保养计划进行保养，保养情况按年度保养计划填写。给排水设备，除了按年度保养计划保养外，还必须按规定进行正常的巡视检查，以便及时发现设备在运行中出现的问题；建立二次供水管理制度，严格按法规要求，实施定期维修保养。五、正常给排水运作:1、管理服务中心维修主管负责给排水的技术指导、监督和检查，负责楼宇供排水设施设备的运行管理工作，保证24小时不间断供水；2、运行维修人员在设备发生故8、障时应立即报告主管领导并积极进行抢修。六、正常停水： 1、当接到自来水公司的停水通知后，应立即通知客户服务中心，并做好记录；2、当按计划保养必须停水时，应提前一天将停水的范围和时间通知客户服务中心，在得到客户服务中心的许可后方可进行保养；3、由于工程的需要，对消防系统停水时，必须通知消防人员后，由消防人员进行操作，并做好相关记录。七、水质保障：1、每年组织专业人员对生活水箱进行两次清洗，并按规定取得供水卫生许可证及卫生防疫部门的水质化验合格证明，并存档备查。八、异常情况处理：1、楼宇外墙的公用下水管发生破裂，应立即维修，以免污水流出影响环境卫生；2、楼宇底层沟渠有臭味溢出时，应立即检查及维修；9、3、安装及维修楼宇外的供水系统设备，应与自来水公司联系修理；4、楼宇内的水表发生故障时，应告知用户，并立即检修；5、接到自来水公司发出的停水通知时，应及时向住户发出通知，使住户有所准备；6、当发生突然停水事件时，客户服务中心应及时与自来水公司取得联系，了解恢复供水的时间，主动与客户服务中心联系，帮助做好对客户的解释工作；7、发现水管爆裂时，必须尽快关上相关阀门；大水管爆裂时，则总阀门关闭，并及时发出通告，立即安排抢修；8、认真做好检查记录，日常的巡视检查记录在值班记录中，定期的检查保养记录在相应的检修保养记录表中。 水泵房点检表 部门： 年 月 日 项目 点检时间 8:0010:0012:0010、14:0016:0018:0020:0022:000:002:004:006:00机房照明（含应急照明）完好室内清洁各类指示、挂牌齐全消防设施完好门窗完好压力表读数正常（MPa）各 类 仪 表电流表（A）电压表（V）频率（HE）水 泵电机温度正常水封滴水正常设备运转无异常声音供水设备无渗漏水房间无孔洞点检人签字工程主管检查签字备注注：1.打“”表示该工作已完成或该项目情况正常； 2.打“”表示该工作未完成或项目情况异常； 3.空格表示项目在本次点检中未检查。 4.日常点检过程中对于打“”项目一定要在备注一栏中说明产生原因及解决方法 5.本表为责任人点检使用，频次为每天一张。设施设备房外来人员进11、出登记表日期单位名称进入事由进入人签名进入时间离开时间陪同人员签名月度设备设施计划保养及维修工作单编码： / B- 版本/修改状态：B/0项目名称： 年 月 序号设备设施/设备房 保养项目 保养类别计划日期开工时间完成时间保养及修理情况记录责任人检查情况抽查人累 计备注：“保养类别”栏里填写：“ ”日常巡检； “”一级保养； “”二级保养； “”维修。编制： 日期： 审核： 日期： 消防泵房设施设备联动功能测试计划序号设施项目 时间20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月20xx年x月备注1消防电泵控制柜电源手动控制消防中12、心启动主、备泵切换2喷淋电泵控制柜电源手动控制消防中心启动主、备泵切换3喷淋柴油泵控制柜电源手动控制自动启动（切换时）4湿式报警阀延时器自动排水水力警铃报警压力开关报警压力开关启泵末端放水起泵5生活水泵控制柜电源手动控制自动控制检测试人员、时间备注“”表示每个月测试项目。消防系统设施设备维护保养、巡查计划表序号项目 日期 精密度 频次1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月备注系统分项1自动报警系统报警主机检测火灾报警定期维护（测试）1/月2火警优先试试试试试试试试试试试试3消音功能4打印功能试试试试试试试试试试试试5二次报警6自检功能7复位功能8自动充电9故障报警10电源转换试13、试试试试试试试试试试试11记忆功能12外观检测13CRT系统设备联机通讯14火灾报警15复位功能16位置显示17故障报警18资料备份19记忆功能20消音功能21打印功能22系统回路电压L123L224L325L426L527L628L729L830L931L1032联动控制柜功能测试面板自检33信号反馈34手动控制试试试试试试试试试试试试35联动控制36主备电切换主电电压 37备电电压 38主备电压切换39消防控制室环境整洁巡查1/日由中控负责人完成40照明功能41图纸资料完整42记录正常43火灾报警设施火灾探测器光电烟感定期巡查及维护（测试）1/月试试试试试试试试试试试试44光电温感试试试试14、试试试试试试试试45手报功能试试试试试试试试试试试试46位置47编码48火灾复示屏安装位置49外观50安装51位置显示52指示灯53蜂鸣器54消防联动设施设备排烟风机功能55位置56编码57消防卷帘门外观58手动是否灵活试试试试试试试试试试试试59自动是否正常试试试试试试试试试试试试60是否开闭自如且到位61是否变形62密封性能是否完好63有无遮挡物64消防广播位置和内容65外观66安装67响度68应急疏散类设施疏散指示外观69安装70照度71应急转换72无遮挡物73应急照明编号74位置75外观76安装77照度78应急转换79无遮挡物80室内外灭火设施设备移动灭火器材外观巡查检查81标识82压15、力83出厂日期84灭火剂类型85最后填充日期86是否开启自如87有无遮挡88室内消防栓外观89标志90设施组件91阀门密封性92消火栓前阀常开93按钮启泵94信号反馈功能 试试试试试试试试试试试试95是否锈蚀或渗漏96是否有遮挡97室外消防栓位置和内容98外观99标志100设施组件101阀门密封性102消火栓前阀常开103锈蚀和渗漏104是否有遮挡105自动喷水灭火系统湿式报警阀内容和位置定期巡查及测试106外观107标志108密封性能109阀前压力_Mpa110阀后压力_Mpa111放水水力警铃响应112放水压力开关启泵113周围空间通畅114延时器自动排水115水流指示器内容和位置116外16、观117前后的阀为常开118放水时有报警信号119喷头对图所示巡查120喷头安装121末端放水试验装置内容和位置定期巡查及维护（测试）122外观123标志124压力表值_Mpa125试验阀常闭126水流指示器动作127联动功能128水力警铃响应129消防泵房设施设备消防水泵电动泵1、柴油泵、稳压泵1、2号、消火栓泵1、2号外观130安装131手动启泵试试试试试试试试试试试试132远程启泵试试试试试试试试试试试试133自动启泵试试试试试试试试试试试试134信号反馈试试试试试试试试试试试试135消防水泵控制箱电动泵1、2号、稳压泵1、2号、消火栓泵1、3号外观136安装137手动启泵138远程启泵139自动启泵140信号反馈141水泵接合器室外外观142标志143消防车接近144阀门常开145防护措施146消防泵房可以顺利进出147配电设备148应急照明措施149消防水池水池状况150水位151进水管路上的阀体常开152水质清洁度153取水情况154水温度155消防系统全面性功能检测试1/年由国家职能部门认可的专业资质单位进行试验，并出具相关报告156备注1. 表示一般性检查 表示重点检查可包含一般性检查项，“试”表示功能性测试，“”定期检测；“”精密检测及维护；2.检查频次建议按上述计划进行，若有特殊情况可实时更改计划；3.此表存档备查。