淮南东苑御景湾售楼中心商业部分入市策略（42页）.ppt
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上传人：焦**
编号：79585
2021-03-31
42页
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1、东苑御景湾商业部分 入市策略 有巢地产联合机构 2011年3月 序 在商业开始销售之前，敝司希望能与甲方一起明确本项目商 业部分的目标和商业部分销售对于本项目开发的战略意义！ 本项目住宅价格由于受周边价格和项目自身规模的限制，无 法形成突破，基本上只能为项目提供现金流，分摊项目成本。项 目最终的利润在于商业，虽然商业部分的体量不大，但却是项目 整体利润的关键点。因此，将项目的利益最大化是我们现在面临 的重要使命！ 项目思考 1、国家政策调控，对商业地产没有任何影响，如何借势？ 2、项目体量不大，业态规划难免挂一漏十，如何避免？ 3、周边竞争项目售价较低，如何突破？ 4、租金市场低迷，项目议价能2、力不强，如何引导市场？ 5、商业单铺面积过大，主力总价过高，怎样面对 这些是项目入市需要解决的核心问题，只有制定良好的战略安排，才能 在未知的市场中成为胜者！ 目录 项目思考 市场现状 竞争对手 项目本体 博弈策略 项目命题 销售排期 项目命题 考量点一：考量点一： 价格价格 “金徽华庭”面积160220平米，售价1100013000元/平米；“淮河 新城”面积70平米纯1F、沿街，售价12000元/平米，周边价格体系已确定。 如何突破？如何让要买我们房子的客户接受？ 考量点二：考量点二： 客群客群 假设每个人都愿意买我们的商铺，显然并不是每个人都能买得起，假设 每个人都买的起，同样的价格客户3、可以到市中心去买一间小的成熟商铺，高 端客户再度被分流。 单铺的面积过大，导致主力总价过高，客户意向集中在60平方的那一套 ，所以，前期无效客户居多。怎样找到我们的核心客群? 项目命题 使命一：使命一： 找到有购买力的客户！ 使命二：使命二： 让客户接受我们的价格！ 项目目标 在保证去化速度的情况下，创造更高的溢价！在保证去化速度的情况下，创造更高的溢价！ 速度速度 利润利润 双丰收双丰收 Chapter 1 市场现状分析 市场现状分析 一 现状分析 项目名称项目名称 第一街区 金地 国际城 淮河新城 银鹭 万树城 地址地址 朝阳东路与田大路交口 朝阳东路金地国际城 与领城路口向内200米 广场北路与湖滨西路 交汇处 广场路与朝阳西路 交汇处 单位商铺面积单位商铺面积 17-1000平方 14,39,105-500平方 32-90平方 70平方左右 35-73平方 建筑楼层建筑楼层 底商
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