1、物业发展公司工程项目及配套设备设施管理制度编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: xx物业发展有限公司工程项目及物业配套设备设施维修、更新管理暂行办法第一章 总则第一条 为进一步加强公司工程项目管理及托管物业配套设备设施维修、更新管理工作，规范工程采购行为，科学界定托管物业及其配套设备设施维修、整改责任，降低成本和费用，保证工程的质量，根据中华人民共和国招投标法、深圳经济特区特区物业管理条例、深圳市住宅专项资金管理办法及xx控xx136号文件关于规范所属企业采购管理工作的指导意见，结合公司实际情况，制定本暂行办法。第二条 2、本办法所称的工程项目是指建设工程，包括建筑物和建筑物的新建、改建、扩建、装修、拆除、修缮等土木工程、建筑工程、线路管道、综合布线和设备安装工程、装修工程等。物业配套设备设施维修、更新是指房屋配套设施设备的保养、维修、更新等。第三条 工程项目及配套设备设施维修更新的实施原则：（一） 公开、公平和公正的原则；（二） 兼顾效益与安全、效率的原则；（三） 所有权证规定的范围行使权利并承担相应的义务的原则。第四条 工程部是公司工程项目实施的主管部门，负责工程项目的立项审核、方案制订、费用核算、施工管理和竣工验收等工作，公司各所属部门及服务中心（含质高公司）依其职责协助工作。第五条 公司按专业资质组建工程3、供应商库，暂分为五个分库：（一）建筑装饰工程（二）消防工程（三）机电安装工程（四）建筑智能化工程（五）玻璃幕墙及铝合金门窗工程第二章 责任范围界定第六条 公司租赁部门（含推进组）负责在租赁合同或补充协议中对物业及其配套设备设施的维修、养护等相关责任和义务予以约定。第七条 公司各服务中心（含质高公司）负责巡查租户使用情况，对物业及其配套设备设施的使用情况予以跟踪监管。第八条 公司工程部负责对物业及其配套设备设施维修、养护的大、中、小修予以确认，并依据租赁合同或物业服务合同等相关管理协议对维修责任予以认定。其中遭人为损坏的，其修缮费用由责任人承担。第九条 设有物业专项维修资金的委托物业，其物业共有4、部分的修缮费用，由公司财务部、工程部、租赁部确认其修缮费用是否从专项维修资金中计提。第三章 项目立项第十条 各服务中心（含质高公司）负责对托管物业及其配套设备设施的维修项目进行确认并提出工程整改申请。第十一条 工程部现场查看后确定该工程整改项目是否属于业主的责任范围。如确认属于业主的责任范围则提供项目可行性报告。其中属于大、中修范围或者需要更新改造，由工程部派技术人员编制项目预算书、预算费用等；如属于设备设施的日常养护、维修等，由服务中心或委托的管理单位依其职责进行维修，费用较大的项目需报工程部进行费用核算。第十二条 公司财务部负责审核项目预算费用，项目部门分管领导审核项目实施的必要性，总经理5、或公司党政联席会议确定项目是否实施。第四章 施工方选择第十三条 公司工程部负责施工方的选择，公司财务部、采购部及各服务中心（含质高公司）依其职责协助工程部工作。第十四条 施工方的选择方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、单一来源采购、询价或者其他方式。工程部结合工程标的价及工程项目的具体要求选取适当的招投标方式。 （一）工程标的价20万元（含20万元）以上的工程项目由采购部送深圳市国际招标有限公司招标采购。（二）工程标的价5-20万元的工程项目可以从公司工程库内选取施工单位邀请招标。有两种方式可供选择：（1）由工程部确定工程改造方案（含材料清单、工程总造价），施工单位按照既定的工程总造价参与6、抽签；（2）由工程部确定工程改造方案（含材料清单），设定工程最高限价，施工单位在最高限价的范围内参与投标报价。项目清单必要时由工程部门外请设计单位提出，外请设计单位所产生的费用及中介机构预算审核费用由施工单位支付；（三）工程标的价5万元以下的工程项目可以从公司工程库内选取施工单位进行询价或由公司应急维修队组织施工。（四）其它选择方式有下列情形之一者，经公司党政联席会议审定，可以不实行抽签或招标确定施工单位，可采取单一来源采购或竞争性谈判方式确定工程施工单位：（1）采购项目只能从某一特定的供应人处获得，或者供应人拥有对该项目的专有权，并且不存在其他合理选择或替代物；（2）原采购项目的后续维修、零7、配件供应，由于兼容性或者标准化的需要，必须向原供应人采购的；（3）因发生不可预见的急需或者安全突发事件，不宜采用招标方式的；（4）经公告或者邀请无三家以上符合投标资格的供应人参加投标的；（5）重要设备设施保养单位的选择依据ISO9001文件体系要求，对已存在供应关系的保养单位，每个合同年度由工程部、财务部、项目部门对其上一年度的活动进行评价，评价合格的保养单位由项目部门与其续签保养合同。（6）法律法规规定的其他情形。第十五条 公司与选定的施工企业签定施工合同，所有施工合同必须经公司法律顾问进行审核。第五章 施工管理第十六条 公司各服务中心（含质高公司）负责施工项目的现场安全管理，确保工程顺利实8、施，在与施工企业签定安全责任书，办理进场施工手续后，方可允许施工企业进场施工。第十七条 工程部专业技术人员负责对施工安全和质量进行督导和检查，并对工程主要原材料、成品、半成品、零部件的规格、型号、产地、出厂合格证进行查验，确保符合合同要求。第十八条 施工过程中严格控制工程预算，按照合同要求拨付工程进度款及进行工程决算。如在施工过程中，根据实际情况确需对项目工程量进行增减，由项目部门报工程部，工程部现场核实，按增减工程量（或经过单价换算后的金额）大小，由工程部报告相关部门、公司领导，经批准同意后，实施现场签证。 第十九条 公司各服务中心（含质高公司）做好施工管理日志，对于给排水、空调、消防、电气9、安装、设备安装等的试压、试水、试运转与调试，工程部派专业技术人员全程参与并填写试验记录，确保工程质量。 第二十条 工程完工后，由施工单位申请，公司各服务中心（含质高公司）和工程部各专业技术人员必要时邀请分管领导及相关部门现场进行验收、测试、试运行，全部工程符合合同项目要求后，填写工程竣工验收单。公司财务部凭工程竣工验收单进行工程结算。 第二十一条 根据合同要求，在工程保修期内出现的工程质量问题，由公司各服务中心（含质高公司）通知施工单位尽快修复。保修期内维修服务合格，期满后退还施工单位质量保证金。 第二十二条 工程竣工验收合格后，公司各服务中心（含质高公司）协助工程部做好工程资料的归档与移交工10、作。 归档资料包括：施工合同、主要设备、零部件、材料合格证或说明书等、施工管理日志、试压、试水、试运转及调试记录、进度款拨付记录、工程竣工验收单、保修期服务质量等。待工程保修期结束后，所有的工程资料移交公司档案室。第六章 附则第二十三条 本暂行办法中的工程供应商库管理办法、工程项目或设备设施维修立项流程、工程供应商库抽签实施办法、工程抢修队管理办法及工程项目实施流程附后（附件1-5）。第二十四条 本暂行办法由工程部负责解释。第二十五条 本暂行办法自印发之日起施行，原xx物业管理有限公司工程项目管理暂行办法相应废止。附件1、工程供应商库管理办法第一条 凡依法取得深圳市工商行政管理部门颁发的企业法11、人营业执照、拥有三级以上专项施工资质或专项设计资质、具有有效的安全生产许可证的企业，可列入工程供应商库。第二条 工程供应商库按工程项目专项（专业）分为五个分库，分别为：建筑装修装饰工程库、消防设施工程库、机电设备安装工程库、建筑智能化工程库、建筑幕墙和铝合金门窗安装工程库。第三条 每个分库至少有8家以上企业名单，工程部、采购部通过资料审核（包括工商营业执照、施工资质、以往业绩等的资料审核）、实地考察等，向公司党政联席会提交初审名单，党政联席会经过集体讨论研究后，确定工程供应商库和工程设计库名单。第四条 有下列情形之一，可以从工程库外选择施工企业：（一）某些工程库内企业未能涵盖的工程项目；（二）12、现有工程库内能够实施该工程项目的企业不足三家；（三）该工程属单一来源采购，而原供应人未纳入工程库的；（四）法律法规规定的其他情形。第五条 工程部每年定期对所有列入工程供应商库的企业相关资料进行审核，核验工商营业执照、税务登记证、专业资质证、安全生产许可证原件并留存复印件。第六条 工程部对库内企业当年完成的工程从质量、费用、工期等进行综合测评，按优劣排序，将测评结果报公司党政联席会议，实行优胜劣汰。附件2、工程项目或设备设施维修立项流程工程项目或设备设施维修公司履行业主职责公司行使物业管理职能公司工程部派技术人员现场察看，情况属实，由工程部编制更新维修改造方案设有专项维修基金的物业，按比例从专项13、维修基金中计提公司工程部派技术人员现场察看，情况属实，由工程部编制更新维修改造方案公司工程部派技术人员现场察看，情况属实，由工程部编制更新维修改造方案按公司工程项目管理办法实施设有专项维修基金的物业，按比例从专项维修基金中计提各服务中心（含质高公司）提出的维修改造申请委托管理的物业公司提出的维修改造申请租户对承租物业区域内的维修改造提出申请租赁部门为改善物业现状，确保出租物业安全提出改造申请各服务中心对物业本体及配套设备设施需要维修或整改的内容提出申请租赁部收到申请转服务中心，服务中心派人现场核查属维修材料申购走公司采购流程属本体更新改造或设备设施大中修公司工程部派技术人员现场察看，情况属实，14、由工程部编制更新维修改造方案属于业主责任，由服务中心申请立项不在合同范围或人为损坏依据委托管理协议，由委托物业公司负责维修，服务中心、工程部负责验收不予立项所有权证规定范围内的物业及配套设备设施维修属于物业本体及配套设备设施的维修更新附件3、工程供应商库抽签实施办法第一条 基本原则 （一）公平、公开和公正原则； （二）兼顾效益与效率原则； （三）相对集中从已建工程库选择原则。第二条 保障措施 （一）工程部是公司工程抽签选择施工单位的主管部门，负责管理和实施抽签工作，公司各所属部门及服务中心（即项目部门）依其职责协助抽签工作。 （二）参与抽签工作的相关人员应保持高效、廉洁并自觉接受各方面监督。第15、三条 工作流程（一）工程部组织相关部门从工程库中选择施工单位，参与部门包括公司领导、财务部、采购部、项目部门；（二）工程部介绍项目情况，包括立项情况，审批情况、项目清单等；（三）查验相关证明文件，包括承诺书、法定代表人证明书、授权委托书、法定代表人及受托人身份证原件及复印件等；（四）抽签过程分两轮，如有5家工程单位参与A项目竞争，第一轮由发包方准备1-5号5支签，由工程单位代表现场抽签决定第二轮的抽签顺序。第二轮抽签时，由发包方准备5支签，其中一支为项目A，其余为空白，工程单位代表根据第一轮确定的顺序进行抽签，抽中A签即为中标A项目，抽中空白签为未中标；（五）由抽签主持部门宣布抽签结果。附件416、应急工程队管理办法第一条 应急工程队主要负责5万元以下的简单装饰工程、设备维修或突发事故的抢修。第二条 应急工程队由具有一定的机电维修经验和土建施工经验的人员组成，所有人员全部从各物业服务中心机电设备人员中抽调（人员名单另行确定）。第三条 当工程部接到工作任务后，根据工程内容，组建工程队伍，列出应急工程队人员名单，经公司领导批准后，报相关物业服务中心、办公室、财务部备案。第四条 工程部负责与项目单位协调，确定施工方案、工程造价、材料采购方式（包工包料或包工不包料）、工期等，组织应急工程队人员迅速实施。第五条 所有应急工程队人员在施工期间必须服从工程部统一管理，由工程部在工程结束后向公司申报个17、人报酬。施工期间，公司为每名队员购买人身伤害意外保险。第六条 应急工程队必须严格按施工方案进行施工，禁止违章作业，确保工程质量和工期。附件5 工程项目实施流程（一）、标的价5万元20万元以内工程项目项目部门申请工程部现场勘察、确定施工方案和工程造价财务部审核项目部门分管领导意见总经理或公司党政联席会确定是否实施从工程库选取施工单位参与抽签或投标抽签或开标确定施单位项目部门与施工单位签订合同工程部与项目部门实施现场监管并验收财务部凭验收合格单审批后付款（二（二）、标的价5万元以下工程项目项目部门实施监管并验收应急工程队实施1万元以下工程项目 项目部门与施工单位签署施工或维修协议项目部门实施监管并验收（技术含量较高项目工程部参与验收）从工程库内选取合适单位或请专业施工单位项目部门申请工程部核实工作量、费用财务部审核项目部门分管领导审核总经理审批委托物业管理公司项目部门监管、工程部参与验收1万元-5万元工程项目项目部门监管、工程部参与验收应急工程队实施项目部门与施工单位签署施工合同（或协议）从工程库内选取3家单位或请专业公司现场勘察、报价，以最低报价且方案合理者为该项目实施单位