1、中铁|青岛世界博览城项目启动区建议青岛中铁西海岸投资发展有限公司2015年11月特为 中铁置业集团 提供PART1:项目启动区策略及定位PART2：项目启动区产品定位及建议1.景观打造建议2.会展会议定位及建议3.酒店产品定位及建议4.公寓产品定位及建议5.商业产品定位及建议6.住宅产品定位及建议报告目录报告目录01启动期定位及策略 PART ONE启动期定位项目启动区：会展中心城利用会展中心的先期启动，凝聚社会资源，引爆区域价值；利用城市森林公园，树立生态大盘形象，塑造宜居环境，提升项目价值；在功能上、区位上、心理上形成整个项目区域的核心，引领周边发展；快快 速速 启启 动动树 立 形 象持2、 有 经 营成 本 可 控针对项目启动期物业持有经营的情况和开发商意愿，启动区开发需要遵循成本可控成本可控的策略启动区开发的最大目标是提升整个项目价值，那么项目亟待打开市场、赢得知名度、初步树立本案产品形象树立本案产品形象启启动动区区战战略略性性较较大大，建议开发商掌握核心物业的主动权，持有经营物业，给项目后期开发打下坚实基础针对市场及项目自身情况，选择切切合合实实际、可行性高、能快速启动际、可行性高、能快速启动的产品启动期作用：树立形象，快速启动启动期作用：树立形象，快速启动选择原则会展引爆本项目以会展作为先期引爆点，通过其强有力的形象及功能核心作用，为本区域定下基调，提升知名度及人气；以会3、展为中心，紧邻片区集约统一先期开发，形成集中规模优势，同时有利于后期陆续推进；市场导向在启动区中，物业产品的选择以目前市场接受度最高的类别为主，以快速去化为目的；财务可行根据总体开发时序建议，启动期2年时间，应满足可售物业每年销量达到1315亿人民币规模；启动区选择原则6-26-34-14-31号地块5-15-25-35-45-56号地块2号地块5号地块4号地块2-12-22-34-26-1启动区范围示意根据项目实际需要、开发时序、初步财务测算等综合考虑，DTZ建议本项目启动区范围如下图彩色部分原则：DTZ认为启动期应以与会展功能直接相关的物业业态（酒店、公寓、商业）为主，配合适当的住宅开发回4、现。3-33号地块3-13-21-11号地块3万平米创客CBD办公、高层住宅建议在2期之后启动1-2产品体系会议中心会展或大型政府会议会展直接会议需求客群政府、企业的大型重要会议需求树立形象，成为会展组团的次核心建筑功能客群会展中心会议展览举办参与企业会展活动直接带来的商务客群开发理念打造标志性的建筑形象，形成区域核心；功能上要集约开发，强调实用性会展核心商业街区及公寓底商项目自身客群周边居民会展客群的商业需求；项目本身、周边居民；四星级商务型酒店会展相关商旅客群会展、会议相关的商旅客群为主，提升客户的居住体验1.满足会展人群的商业需求2.满足区域人群的日常消费需求，完善区域功能并聚集人气1.5、树立项目形象2.完善会展配套功能商业酒店1.通过规模集群优势，树立项目启动区商务核心形象，提升商务价值2.以会展为口号，强调物业的投资价值，实现快速去化目的商务功能高端公寓小高刚需中等收入群体周边新兴产业人口、胶南年轻人刚需房通 过 快 速销 售 来 平衡 项 目 资金，提 升项 目 前 期回现能力居住洋房中高收入者/胶南本地改善型需求中高收入人群，如个体户、胶南政府机关人员；胶南本地改善性需求居民以本地去化最快的产品作为项目回现和实现收益的主力以投资客群为主体吸引青岛及外地的投资客群、快速去化联排中高收入者/改善型需求中高收入群体，企业主、政府机关、高级白领等以高品质的住宅产品，打响项目的第6、一枪，定下项目“品质盘”的基调启动区建筑指标启动期项目总体开发量建议在75.7万平米，其中住宅面积21.7万平米1-11-2产品开发租售策略持有部分销售部分会展中心持有，与专业会展运营团队合作运营会议中心持有运营商务酒店先期持有运营，待会展区域相对成熟，客流相对稳定后，择机出售展示中心持有运营，未来可转性为高端会所停车楼 持有运营高端公寓建议全部销售，实现快速回现商业街区及底层商业建议全部销售，实现快速回现住宅全部销售1-1功能关系零售、餐饮配套高端消费人流居住需求人流居住配套增值筹码中长期居住补充会展功能核心客流客流客流启动区以会展功能为核心，各功能业态互相补充，形成完整功能体系商业酒店公寓7、启动期开发策略陌生区域配套先行提升区域认知，打造森林公园，完善道路、河道整治等公共设施，树立区域生态宜居形象会展会议+快速回现物业会展会议形成项目核心驱动力，加快公寓、住宅等快速回现物业的推进，减缓资金压力国际知名酒店管理品牌通过高星级酒店管理公司引入、会展会议带动，突出项目核心价值，实现公寓和商业价值的提升和快速去化商业带租约销售因区域无天然的消费人群支撑，商业培育期较长，去化难度较大，需通过采用预招商，带租约销售，以增强客户信心，保证商业物业的价值实现和去化销售型产品入市节奏报告目录02启动期产品定位及建议 PART TWO报告目录2.1景观打造建议02 PART TWO景观体系打造建议利8、用城市主题森林公园的打造，以及天然河道的治理，结合后期海景资源的利用，打造项目景观体系，树立区域及项目生态宜居的形象，提升启动期产品价值项目整体景观规划布局遵循一定原则，以“一核、一带、三条水系、四大节点”进行布局，充分利用项目周边自然景观资源，打造项目景观体系，实现“以景带休闲”的目的。景观布局原则：依托区域现有自然景观资源，包括滨海、森林、河流水系等进行设计布局；结合地块特点以及整体规划布局进行景观规划设计；理念：以项目区域核心自然资源：森林、海岸线为主要突破点，形成“一核一带”的主要景观布局方向；在项目3条主要河道水系旁打造滨河景观带，充分利用水系资源；在重要的商业节点、端头等布置景观节9、点，形成良好的序列感。滨海岸线景观“带”森林公园“核”商业主轴线 主要节点天然河道青草河等天然河道整治建议案例借鉴新加坡榜鹅滨水步道：全长4.2公里，是新加坡最长的人工水道。滨水步道也是整个榜鹅新镇规划的主轴，于2011年完工。n滨水步道设有专门的自行车道和步行道；n看似木材走道，实为混凝土材料，4.2公里新加坡榜鹅滨水步道突破材料限制，将美观与实用合为一体的创意设计；n诗情画意的榜鹅滨水步道，不只受到榜鹅居民的欢迎，也会成为新加坡人喜爱的休闲地。河道治理：结合人行廊道设计，改变传统河道单一自然景观，增加空间丰富性和文化符号位于新加坡南部山脊健行公园，连接花柏山公园（MountFaberpar10、k）和直落布兰雅山公园（TelokBlangahHillPark），是该地区不可错过的景点；整座桥共有四个波峰和三个波谷，最高处离地面36米，约12层楼高，是新加坡最高的人行天桥。桥身使用弯曲的的红木建成，无数根波浪状木头“肋骨”既拼成了波浪状的桥体形状，同时又形成自然的凹入，为步行者提供遮挡全桥采无障碍设计，没有梯级，设有扶手，桥面防滑，方便老人及坐轮椅者天然河道案例借鉴新加坡亨德森波浪人行桥(Henderson Waves)森林公园n增加多层次景观体验增加多层次景观体验艺术造型的“超级树林”，本身就是一个景观亮点，同时又设有空中步道、夜景照明，丰富了竖向空间及日夜观景体验；n多元化人文内涵11、，超越植物观赏与科普多元化人文内涵，超越植物观赏与科普展示当地各族群文化的文化遗产花园、模拟多种生态环境的植物冷室、具有生态过滤功能的蜻蜓湖等等，从文化遗产、生态保护、可持续发展等的多个角度诠释全新人文内涵，并因此形成植物观赏以外的多元旅游体验；n以未来视角和科技创新面对竞争以未来视角和科技创新面对竞争地域面积有限的花园城市新加坡，已有多个植物观赏的景点，尤其包括18221822年成立的新加坡植物园（设有著名的兰花园、植物图书馆和亚洲第一座儿童花园）。面对如此强劲竞争，滨海湾花园以超脱植物科普的理念，开创了一片新天地。新加坡滨海湾花园新加坡滨海湾花园 未来的象征：16层高的垂直花园“超级树林”12、，生态环保，空中步道，夜景璀璨30米人工瀑布首期开放的滨海南花园(Bay South)具有过滤水等生态功能的蜻蜓湖文化遗产花园：展示各族群传统生活中，日常使用的植物、园林文化森林公园的景观体验、人文与科技内涵打造方面，可以参考新加坡滨海湾花园森林公园森林公园的运动休闲、城市公共配套功能，可以参考美国纽约中央公园：通过环园道路、球类活动场地实现运动休闲功能；通过步行径、儿童游乐场等实现城市公共配套功能u纽约中央公园(Central Park)是美国景观设计之父奥姆斯特德最著名的代表作，是美国乃至全世界最著名的城市公园；u公园占地5000亩，看似天然的公园，其景观实际上经过精心营造：内有数个人工湖13、漫长的步行径、两个滑冰场、一个野生动物保护区、多处草地供各种体育爱好者使用，以及儿童游乐场。由于吸引到候鸟前来，这里也是观鸟的好去处。长10公里的环园道路深受慢跑者、骑自行车者以及滚轴溜冰喜爱，尤其是在周末，以及晚上七时后禁止汽车通行的时候。中央公园的景观设计主要通过浓缩化、片段化、场景化三个方式呈现；u奥姆斯特德与合伙人沃克1858年开始设计中央公园，直到1876年全部建成。森林公园美国纽约中央公园环园大道：中央公园内有一条长10公里的环园大道，深受跑步者、骑自行车者以及滚轴溜冰者喜爱，大道禁止机动车驶入（汽车要通行有规定时间）。这里已成为游客锻炼身体的好地方网球场杰奎琳水库保护水域-“模14、型船池塘”拉斯科溜冰场北部草原戴拉寇特剧眺望台城堡 草莓园毕士达喷泉 绵羊草原动物园眺望台城堡 绵羊草原景观打造示意森林公园及木栈道打造亮点建议滨海景观带要有良好的亲水性，打造直面大海的景观活动场所滨海森林公园结合体育主体，成为项目重要的景观核心以及“都市休闲”的内涵利用河道水系、滨河打造重要的景观在重要位置设置景观节点报告目录2.2会展会议定位及建议02 PART TWO主要功能定位会展中心会展中心打造以“东亚海洋合作论坛”以及“国际海事防务展”为核心内涵的东北亚大型国际会议展览中心，20万平米展馆面积东亚海洋合作论坛东亚海洋合作论坛国际海事防务展国际海事防务展专题化的展览类型，医疗、教育、15、汽车等；专题化的展览类型，医疗、教育、汽车等；与周边产业结合的展览，如军工、科技、家与周边产业结合的展览，如军工、科技、家用电器等；用电器等；文化娱乐类活动，高效实现场馆会后利用；文化娱乐类活动，高效实现场馆会后利用；会展中心块状紧凑排列:充分利用空间深圳会展中心展厅排列分散型排列:分流效果好主干道主干道主干道主干道主干道外立面设计武汉国际博览中心外立面1外立面2室内空间结构方正，灯光合理设置满足展览外多种用途体量:20万平方米展厅排列:按实际占地需要，选择恰当排列方式设置多个主干道接口，规避交通死角室内空间:不需要太多功能分区根据展览需要设计层高，并保证馆内充足的照明外立面设计:目前国内的展16、览馆绝大多数采用玻璃幕墙+流线型外观设计会展中心的打造应注重展厅排列方式与交通要道的衔接，内部形成无柱开敞空间，外立面设计体现现代化气息，突出地标型建筑特性主要功能定位会议中心本项目会议中心将依托西海岸未来打造青岛会议产业聚集地为契机，成为区域内会议设施的标杆项目，预计面积在30,000平米左右会议功能产品机遇：会议功能产品机遇：青岛会展办将在未来引进一批重要会议项目；青岛市目前会展会议的硬件设施不足；黄岛区持续发展会展会议产业以及奖励旅游业；打造自主品牌会议，具有地域特色的主题会议，产业会议会议中心将成为西海岸未来会议设施的龙头和标杆，会议中心将成为西海岸未来会议设施的龙头和标杆，3万平万平17、米左右规模米左右规模会议中心展览馆会议中心连廊郑州国际会展中心配备了独立会议中心，净会议室面积为7754，建筑面积60800；本案建议会议面积在8000-10000，总建筑面积30000 左右；会议中心通过中部连廊与展览馆区各个子馆紧密相连，具有良好的通达性，减少展馆与会议区块的步行距离；连廊区域同时也可以独立举办主题性展览，增加了会展中心的空间利用率。良好连接性-借鉴郑州国际会展中心合理的会议室面积多功能厅与宴会厅(2-4间)面积较大，一般1000m2，数量上不宜多，一般12个即可多功能厅多采用阶梯式结构，设置主席台宴会厅的用途多样，可根据需求灵活摆台，可配备活动舞台，舞台灯光效果采用分割式18、结构，提高利用率中型会议厅(10-20间)面积在150-500m2间，满足中型、大型会议需求空间上建议设置为可拆分结构摆台形式根据需求而定小型会议厅(20-30间)面积在150m2以内，主要供小型会议，参展商洽谈会议，贵宾接待等用途建议设置为可组合型空间会议中心要求与会展功能紧密连接，以便同时满足参展商的会议需求，此外在会议室面积上应按大小合理分布，提供灵活空间组合报告目录2.3酒店产品定位及建议02 PART TWO主要功能定位酒店配套会展直接配套酒店档次不易过高，建议4星为宜，面积在2万平米左右高星级商务酒店：规模定位：总建筑面积2万平米，预计包含4星级酒店一家；品牌定位：品牌建议国际商务19、精品 酒 店，如 Ibis，Novotel，Sofitel等；客群定位：以展览商务、会议接待客群为主；同时可服务于西海岸产业商旅客群，以及本项目休闲、旅游功能客群；作为会展中心直接配作为会展中心直接配套商务酒店，星级套商务酒店，星级4星级，面积星级，面积2万平米万平米酒店主题定位酒店主题定位高标准硬件，优质服务，高性价比高标准硬件，优质服务，高性价比绿色生态概念，区域酒店典范绿色生态概念，区域酒店典范会展重要商务配套会展重要商务配套提升公寓投资价值提升公寓投资价值国际品牌 绿色生态 会展商务酒店酒店产品特征：酒店产品特征：酒店产品建议会展区域酒店玻璃连廊举例:展馆与酒店通过连廊连接，方便参展工20、作人员本案其他可行连接方式:专用道路，地下通道，行人/行车天桥等连接性简约设计小型会议空间本案配备大型会议中心，酒店会议室仅作应急用途轨道式可分割型中小会议室酒店直接服务于会议、会展商务客群，方便参展、会议人员入住，布局于会议地块，外形设计简单、时尚，与会展主题建筑风格相符，配套以四星商务酒店为准酒店产品建议本项目酒店客房配比建议本项目酒店客房配比建议备注：客房建筑面积按70%实用率计算参照国际四星级商务酒店配置，满足会展商务客群入住需求；旨在提高项目对外的形象、卖点及影响力，无需严格按照四星级标准建设备注：（1）配套设施建筑面积按50%实用率计算；（2）酒店总建筑面积扣除客房和配套设施面积后21、，其余建筑面积为酒店后勤和机房设施面积u考虑酒店作为经营性物业，前期投资巨大，回收期长，建议采用“经济体量”，规模控制在2.1-2.2万；u引入国际酒店管理品牌，委托管理，提升酒店自身运营服务质量的同时，扩大市场知名度和客源范围，利用知名酒店品牌和管理带动公寓及住宅的销售，提升价值。配套、规模及运营建议满足基本休闲功能，酒店总规模控制在2.1-2.2万，引入国际知名酒店管理品牌，以提升项目形象及公寓的投资价值选取国际知名酒店管理品牌的中端子品牌报告目录2.4公寓产品定位及建议02 PART TWO主要功能定位公寓配套作为会展配套和主要回现产品之一，宜突出小面积低总价的投资属性依托酒店管理品牌，22、实现投资价值依托酒店管理品牌，实现投资价值提供酒店式服务，提升物业价值提供酒店式服务，提升物业价值公寓打造原则：特色：小面积低总价，突出投资属性；依托酒店管理品牌，提供酒店式服务；客群定位：以项目周边及对区域有投资兴趣的外部客户为主；作为商务酒店的补充，满足会展人群的住宿需求；作为休闲居住配套，满足旅游客群的度假需求。主题定位 会展配套 商务 度假公寓客户分析公寓客户分析西海岸公寓客户，投资客占据绝对比例，主要关注区位、项目配套及资源；以地缘性客户为主，部分项目受开发商自身资源影响，有较多外地客户；除华茂中心、银领国际以外，多数公寓为居住属性；胶南市公寓的总价承受能力集中在80万及以下客户来源23、：开发区板块中地缘客户占70%，灵山湾为50%，胶南仅占10%；东方影都因开发商的品牌影响力等因素，外地客较多；胶南板块的公寓去化则主要依托开发商自身资源，因此有大量外地客胶南板块的公寓去化则主要依托开发商自身资源，因此有大量外地客；置业目的：以投资为主，关注区位、价格、项目配套；关注因素：地段价值是首要因素，沿海高品质公寓中客户对海景资源较为关注。胶南市公寓成交总价段（胶南市公寓成交总价段（2014年至今）年至今）公寓客户定位本案区位相对较偏，公寓客户主要为认可区域未来升值潜力的地缘性投资客，但基于板块内主要借助开发商自身资源来实现公寓去化的现状，建议中铁能利用自身优势，预先进行大客户的洽谈24、，也可进行定制化产品打造，以保证公寓产品的有效去化置业目的：投资客占绝对主力，部分会展相关产业中小企业办公等需求；来源：以胶南地缘性客户为主，部分黄岛区客户，少量青岛及外地客户；关注点：主要为价格以及片区未来作为西海岸政务新区的升值潜力。散户散户置业目的：投资为主，以资产沉淀、商务、度假招待等为主要用途，可能有部分定制化的需求；来源：中铁集团内部认购中铁集团内部认购、合作单位团购合作单位团购；关注点：除认可作为未来政务新区的升值潜力及自然资源外，也关注配套服务及政策优惠，诸如公司注册的税后优惠等政策支持。大客户大客户地缘性客户：项目周边产业及原住人群董家口港产业人群会展相关：会展上下游产业的中25、小规模服务型办公客户中铁自身资源：中铁集团内部员工设计院等合作单位团购其他合作单位定制化需求公寓产品建议整体指标：参照市场情况，区域公寓市场持续供过于求，竞争激烈，项目公寓产品宜打造小户型低总价的投资产品；参考标杆项目万达东方影都公寓的产品打造，确定项目的产品建议预计8栋，具体体量需根据设计院的产品排布方案确定；建建筑筑风风格格：外立面、公共大堂装修风格均采用现代简约风格现代简约风格；产产品品形形式式：平平层层，酒酒店店式式公公寓寓为主，部分产权式酒店；产权式酒店；装装修修标标准准：酒店式公寓1000元/，产权式酒店1500-2000元/。建筑风格示意建筑风格示意公寓产品建议类比万达东方影都面26、积配比及户型要素，40-80占绝对主力；本项目区位及资源略输于万达，建议以40-60为主力面积区间，占比80%左右，60-80占比20%左右，控制总价主力户型示意（主力户型示意（47）面积尺寸建议面积尺寸建议平面分割示意平面分割示意公寓运营管理建议借势本案酒店产品的品牌，引入专门的酒店或公寓管理公司，提供专业化服务，提升产品的投资价值，实现投资收益管理难度小管理难度大产权管理模式使用方式可操作的管理公司甲方统一持有/管理公司打包购买管理公司统一管理从管理公司手中租赁奥克伍德、莎玛、雅诗阁、辉盛等部分楼层管理公司所有，其他楼层散售分别管理从管理公司手中租赁或从散户手中租赁全部散售可管理有意愿享受27、酒店式服务的小业主从管理公司手中租赁或从散户（未委托给管理公司）手中租赁途家、一呆等莎玛、雅诗阁、辉盛等不同产权形式的酒店式公寓管理模式公寓运营管理建议基于本案以散售为主的销售方式，参照区域典型公寓项目的管理模式，建议引入途家等酒店式公寓服务品牌，可由散户直接与管理公司签约，由管理公司向散户承诺公寓收益，从而降低开发商的运营风险；也可由开发商直接承诺收益，以提高购买客户的投资信心，但需承担一定风险区域内典型公寓项目管理模式提升建议星级酒店服务，提升公寓附加值提供商务中心、机场接送机等星级酒店式服务，提升公寓附加值商务支持商务中心服务会议室快递及秘书服务Wi-Fi住客服务24小时前台接待机场接送28、机客房服务生活必需品购买服务洗衣房及干洗服务送餐服务安保系统24小时安保及闭路电视监控电子门禁卡客房服务室内电子保险箱公寓入市价格预估市场比较法测算得到公寓入市价格为7000-7500元/；鉴于万达对西海岸公寓成交价格有较大的影响，扣除此数据，建议公寓平均年价格增长率为2.0-2.5%公寓去化速度建议因本项目公寓依托会展和酒店管理公司等优势，投资价值较区域内其他项目有较大提升，可一定程度上类比东方影都的去化速度；启动区公寓的月均去化速度为4260/月，年去化量为5.1万，按照13.5万体量预估，公寓去化年限为2.6年报告目录2.5商业产品定位及建议02 PART TWO主要功能定位商业配套作为29、会展、居住的必要配套，结合公寓进行打造；可沿河打造少量风情街区；但因处于陌生区，宜控制体量及面积分割，以实现较快去化沿河商业发展原则：沿河商业发展原则：沿河地带商业街有着天然的景观优势，应加以充分利用，打造优质的沿水商业带；沿河商业街应区别于普通商业街，以及街边底商、集中式商业，突出特色主题；业态上以休闲、特色餐饮为主，辅以特色零售；同时注重景观节点的打造，在空间上做到灵活、收放自如不死板，形成空间变化的趣味性。主要服务客群针对会展、商务、周边居民为主。主题定位主题定位 会展、度假及居住配套 餐饮休闲主题商业客户定位本案有会展中心的强势带动，中长期的商业价值较高；但区位相对较偏，周边无居住及商30、业氛围，且会展带来的人气有明显的淡旺季；主要依托项目自身及周边的居住和商务人群，因此需花费较长的时间进行人气积累与商业培育；启动区的商业客户主要为地缘性客群，以投资客为主，看中未来项目的发展潜力；少量自用客户，主要为周边原商业从业者及部分本项目业主，看中会展及项目自身居住、商务人群的消费力投资客约占80%投资客来源：地缘性客户为主关注点：价格、会展等带动因素特征：认可片区作为政务新区及会展中心的升值潜力；有200万以下的总价天花板自用客约占20%自用客来源：周边商业从业者、项目自身业主关注点：价格、人气等特征：认可项目未来消费力；总价承受能力相对较高底商产品建议参照市场表现，片区底商主要集中于31、沿海一线，整体去化情况一般，以投资客为主；考虑项目区位，宜打造小面积产品，以控制总价；可自由分割，以实现后续的业态经营体体量量：区域底商产品以满足社区配套为主，单项目体量以20000以内为主，建议本期公寓底商体量控制在20000；产产品品形形式式：市场上的住宅底商以一拖二为主，考虑项目区位，为便于去化，建议以以单单层层底底商商为为主主，层高做足5.6m，增加产品附加值；可在拐角位置采用一拖二形式，满足部分大面积商铺的使用需求；面面积积分分割割：参照区域内典型项目面积区间，小面积产品去化率普遍较高；建议底商部分以140以下以下产品为主。底商示意商业街区产品建议参照市场表现，商业街去化速度普遍过慢32、，40-60、100-120、160-200、300以上为供求主力；考虑区位和会展的特性，本项目商业需较长的培育期及明显的淡旺季，宜控制面积区间，建议以40-200为主，适当增加200-300左右的户型比例；后期可自由组合，满足各业态需求体体量量：根根据据区区域域典典型型商商业业街街项项目目的的单单项项目目体体量量以以2万万左左右右居居多多，考考虑虑本本项项目目将将作作为为会会展展配配套套，可可适适当当增增加加体体量量，建建议议控控制制在在25000左右左右；产产品品形形式式：为便于去化和使用，建议采用街区形式，1-2层商商业业街搭配部分小体量的街搭配部分小体量的Block；面面积积分分割割：33、参照区域内典型项目面积区间，小面积产品去化率普遍较高；建议以小面积产品为主；销销售售建建议议：参照区域内去化最快的万利国际上流汇，以中小户型为主，分割销售、自由组合分割销售、自由组合，售后返租、统一招商、重新划分售后返租、统一招商、重新划分。商业街区示意业态定位及建议以餐饮业态为主，满足会展会议及常住人口的餐饮需求；零售业态除考虑社区配套外，重点考虑会展和旅游人群的购买需求；休闲娱乐业态主要满足居住区的基本需求商业节点设置建议u主、次入口：主次入口的设置应方便会展会议人群及居住区的人口导入；主入口广场是商业整体形象的核心展示面，应设置旱喷等可以增加人群互动性、参与性的设施，吸引人流，次入口应起34、到辅助吸引人流和阶段性承接作用，应保证与主入口广场的连贯性和对应性；u节点广场：因商业部分狭长，宜在中部配合次入口等设置多个节点广场，利于举办庆典活动、增加地面停车空间，可适当布置一些参与性较高的设施；u步行街：是各个商铺的共享空间之一，应增强趣味性和体验感，可设置一些休憩座椅、趣味小品等。特色小品休憩座椅广场旱喷1号地块1-1次入口主入口底商入市价格预估结合市场比较法计算，基于一直处于低迷的商业市场，且万达东方影都有强势的商业影响力，取其基准价格的60%-65%，公寓底商入市价格建议为14000-14500元/，平均年价格增长率在2.0-2.5%商业街入市价格预估结合市场比较法计算，基于一直35、处于低迷的商业市场，商业街入市价格建议为16000-16500元/，平均年价格增长率在3.0-3.5%底商、商业街去化速度建议因启动区底商与商业街处于相同区位条件，其产品形式类似，故以同等去化速度考虑；基于本项目未来有会展、商务度假及居住等人群支撑，商业氛围相对较好，本项目月均去化速度取东方影都速度的60%，即963/月，年去化量11556；按照2万底商和2.5万商业街的体量，预计需去化3.9年，去化周期较长；可采用以租待售等方式，实现商业的较快去化报告目录2.6住宅产品定位及建议02 PART TWO主题定位产品特征：以市场为导向，洋房为主，配备少量联排和小高层产品特征：以市场为导向，洋房为36、主，配备少量联排和小高层生态居住生态居住品质生活品质生活客群分析以新型居住板块及城市边缘板块项目客群为借鉴，客群主要以原胶南地源性客户为主，占7-9成，原黄岛、省内及周边乡镇客群为辅总价承受力联排珠山秀谷御墅和K2海棠湾总价段在200-300万之间，洋房主要集中在120万以内，小高层总价主要集中在100万以内别墅类产品客群特征别墅类产品地源性客户占7-7.5成，以改善性置业目的居多，注重产品细节与居住舒适度；非地源性客户占比2-3成，投资、度假、养老属性客群为主70-75%原胶南地源性客群需求特征：需求特征：产品细节、居住舒适度置业目的：置业目的：作为第一居所8-15%青岛主城客群需求特征：需37、求特征：产品细节、居住舒适度、注重圈层交往置业目的：置业目的：未来第一居所、自住兼投资5-8%省内及周边客群需求特征：需求特征：产品性价比、升值潜力、区域未来发展前景置业目的：置业目的：度假、养老、投资5-8%原黄岛客群需求特征：需求特征：产品细节、居住舒适度、注重圈层交往置业目的：置业目的：未来第一居所、自注兼投资启动区别墅类产品客群分析主力客户：中大型企业的中高管，事业仍处于上升期，认可区域未来发展潜力，对生活品质有一定的要求置业动机与选择标准：希望通过购买类别墅物业获得对事业成功的肯定对周边居住环境具有较高要求注重生活的便利性物业具有升值潜力并兼具度假休闲功能总价承受能力220-300万38、/套日常活动：经常同家人一起活动喜欢和朋友小聚，一起打牌热衷于休闲娱乐活动客户档案：年龄：30-50岁家庭结构：三口或四口之家，孩子上学行业：银行、外贸货代、房地产相关、大学教授、高级公务员等别墅类产品客群特征胶南地源性客群青岛主城客群省内其他地区客群黄岛客群置业目的：改善居住水平，占有一定的环境资源，进一步提高生活质量，同时拔高形象，彰显身份年龄及家庭结构：40-50岁，三口或四口之家，孩子上学支付能力：私营企业老板，有雄厚的资金实力，总价承受段在220-250万需求特征：需求特征：居住舒适度，周边环境资源，生活配套，交通便利度置业目的：改善居住水平，进一步提高生活质量，置办养老居所年龄及家39、庭结构：45-50岁，孩子多以出国读书或工作支付能力：中大型企业的中高管，事业仍处于上升期，总价承受力在250万左右需求特征：需求特征：产品细节、居住舒适度，周边环境资源，生活配套置业目的：认可区域发展前景，为旅游度假所用年龄及家庭结构：35-45岁，三口或四口之家，孩子上学支付能力：有稳定收入的高收入人群，金融行业或私营企业老板，总价承受力在250-300万之间需求特征：需求特征：产品细节、居住舒适度，周边环境资源，旅游度假资源置业目的：认可区域发展，改善居住环境，提高生活质量，注重产品与社会地位的贴合度年龄及家庭结构：35-50岁，三口或四口之家支付能力：有较高收入，长期在开发区生活的人，40、总价承受力在250万左右需求特征：需求特征：居住舒适度，周边环境资源，生活配套，交通便利度普通住宅类产品客群特征主力客户：工薪阶级或小康家庭，有一定的经济能力，注重交通便利性、房屋质量及配套建设置业动机与选择标准：婚房首置或家里有小孩的大居室改善置业对项目周边的商业、医疗、教育、交通等配套具有较高要求总价承受能力100万以内，并多以贷款形式购房日常生活：经常同家人一起活动周末和朋友小聚，和家人一起外出就餐、逛街、看电影等客户档案：年龄：28-35岁家庭架构：新婚夫妇或刚有孩子行业：保险、银行、销售类行业的企业职员及董家口产业人员80-90%原胶南地源性客群需求特征：需求特征：产品性价比、产品细41、节、居住舒适度、生活配套置业目的：置业目的：作为第一居所8-12%周边乡镇客群需求特征：需求特征：产品性价比、产品细节、居住舒适度、生活配套置业目的：置业目的：未来第一居所1-3%原黄岛客群需求特征：需求特征：产品性价比、产品细节、升值潜力、区域未来发展前景置业目的：置业目的：未来第一居所、自注兼投资启动区普通住宅类产品客群分析普通住宅类产品以原胶南地源性客户为主，占8-9成，为首次置业或改善性置业为主，周边乡镇客群占比1成左右，多为首次置业，原黄岛客群多为二次或多次置业普通住宅类产品客群特征胶南地源性刚需 客群胶南地源性改善 客群周边乡镇刚需 客群黄岛改善客群置业目的：多为首次置业，主要以自42、住为主，在胶南工作并有长期定居的打算年龄及家庭结构：25-35岁，未婚或新婚夫妻，暂未生子或孩子年龄很小支付能力：工薪阶级，收入水平不高，总价承受力在70万以内，且多为按揭形式购房需求特征：需求特征：产品性价比、产品细节、居住舒适度、生活配套置业目的：改善居住水平，占有一定的环境资源，提高生活质量年龄及家庭结构：30-35岁，有家庭且小孩已上学支付能力：事业稳定，有一定的经济基础，总价承受力在90万左右，多为按揭形式购房需求特征：需求特征：产品性价比、产品细节、居住舒适度、生活配套，周边教育资源配套等置业目的：区域内首次置业，认可区域发展前景，打算长期定居胶南城区年龄及家庭结构：25-35岁，43、未婚或新婚夫妻，暂未生子或孩子年龄很小支付能力：支付能力不强，收入水平不高，总价承受力在60万左右，多为按揭形式购房需求特征：需求特征：产品性价比、周边配套置业目的：认可区域发展，改善居住环境，提高生活质量。年龄及家庭结构：30-35岁，有家庭且小孩已上学支付能力：小康家庭，有一定的经济积累，总价承受力在100万以内需求特征：需求特征：产品性价比、产品细节、居住舒适度、生活配套，周边环境资源2014-15年原胶南住宅市场各产品供应成交比2014-15年原胶南联排供应成交主要集中在180-220，260-280及300以上，洋房主要集中在80-120，小高层80-120住宅产品建议-联排市场启动44、区联排以经济型联排为主，主打面积180-220，配套部分大户型产品，满足改善、投资客群的不同置业需求，目标客群以原胶南地源性客户为主启动区联排产品目标客群比例：启动区联排产品目标客群比例：70-75%的原胶南地源性客群，8-15%的青岛主城客群，5-8%的省内及周边客群，5-8%的原黄岛客群住宅产品建议-洋房市场依据市场表现，区域内以卡地亚蓝海湾为代表，受总价段限制，以套二和经济型套三为主，但周边片区以银盛泰星海城为代表，以舒适性套三为主，本项目洋房以刚改客群为主体，在满足区域内紧凑户型的情况下适当增加舒适户型的占比启动区洋房产品目标客群比例：启动区洋房产品目标客群比例：75-85%的原胶南地45、源性客户，8-15%的周边乡镇客户，5-8%的原黄岛客群卡地亚蓝海湾客群占比本项目目标客群占比*:区域内可比项目仅有卡地亚蓝海湾住宅产品建议-小高层市场依据市场表现，区域内以卡地亚蓝海湾为代表，受总价段限制，以套二为主，搭配一定体量的经济型套三，本项目小高层以刚需客群为主体，故以套二占绝对比重小高产品目标客群比例：小高产品目标客群比例：目标客群以原胶南地源性刚需客户为主，占80-90%，8-12%的周边乡镇客户，1-3%的原黄岛客群卡地亚蓝海湾客群占比本项目目标客群占比户型创新联排以180-220经济型产品为主，需兼顾产品附加值及舒适度：通过赠送地下室、南北庭院、露台实现附加值，通过增大采光面46、首层设置老人房等实现舒适度；洋房通过底层送花园、顶层送阁楼及露台的赠送，实现附加值顶层平面示意图内庭院内庭院保证大进深的采光需求，形成具有情趣的家庭活动中心内庭院示意增加产品附加值：u增大北庭院面积，提升产品附加值；u三重庭院，设置中庭，打造内庭院，形成凹形户型设计，既放大附加值又减少走廊面积；u边户加大面宽，赠送侧庭院；提升产品舒适度：u首层设置老人房，提高首层主要功能间尺度，提升舒适度；u尽量扩大地下室采光面，同时满足自然通风的需求。银盛泰德郡：通过增加北庭院的面积，提升中间户的附加值首层设置老人房，方便老人进出及活动，满足部分业主赡养老人的需求创新型两代居小高层产品可考虑两代居设计，在47、保证年轻人的私密空的同时，拉近与老人的居住距离，方便照顾老人户型创新考虑“两代居”可分可合的灵活设计，边户适当调整，即能实现明厨明卫(凹槽)。套型平面紧凑，功能分区明确，客厅开间可适当加大。科技住宅引入iTWO5D工程管理技术，通过对项目的高效管理，将科技设计贯彻到住宅产品设计中，形成“恒温、恒湿、恒氧、低噪、适光”的，在原胶南市场独树一帜的住宅产品参考案例：朗诗绿色科技住宅朗诗于2005年推出了第一个绿色科技住宅产品，目前，已在南京、无锡、杭州、苏州、常州、上海、绍兴、武汉、成都等城市开发了三十多个绿色科技住宅小区；产品特征包括：“恒温”：室内温度2026度；“恒湿”：室内相对湿度30%7048、%；“恒氧”：百分百新鲜空气；“低噪”：室内舒适声环境35分贝；“适光”：遮阳帘收放自如，可随意调节光线。并且，在保证以上品质的前提下运行费用十分低廉。科技设计贯穿从项目的方案设计到后期运营始终，具体技术包括：l总平面室外环境模拟优化l室内环境模拟优化l本土物种选配及复层绿化设计l场地透水地面铺装、高效外围护结构l地源热泵热水/空调l天棚辐射+24h置换新风系统l非同步调光卷帘外遮阳系统l建筑形体自遮阳设计l排风热回收系统l新风PM2.5级过滤l高效照明光源l减震隔声系统l雨水收集利用l高效节水器具l节水灌溉l同层排水系统l可再循环利用材料l低VOC内装材料l室内家居智能化l设备运营检测系统l49、小区智能化管理系统社区管理O2O通过搭建APP平台，整合物业管理、社区购物的线上线下一体化服务，颠覆传统社区管理模式社区APP建议功能：-一般业主服务l餐饮外卖l便利店l宠物护理l家政服务l汽车保养l居家维修l物流快递-物业服务l物业公示l缴费l小区活动l投诉建议l天气预报l片警热线社区景观营造在小区内部重要节点位置通过小品、雕塑等形式全面打造文化空间；注意设施的可参与性和娱乐性，增加生活趣味入市价格推导-联排别墅入市价格建议为13000-13500元/，策略采用低开高走，实现年平均价格增长率在2.0-3.0%市场比较法得到本项目联排的月均去化速度为1471/月，则年去化量为1.77万，按照启50、动区联排体量2.32万计算，启动区联排的去化周期为1.3年去化速度建议-联排别墅入市价格推导-洋房洋房入市价格建议为8000-8500元/，平均年价格增长率为3.0-3.5%市场比较法得到本项目洋房的月均去化速度为3287/月，则年去化量为3.94万，按照启动区洋房体量13.35万计算，启动区洋房的去化周期为3.4年去化速度建议-洋房入市价格推导-小高层市场小高层入市价格建议为6000-6500元/，前三年价格维持平稳，之后每年小幅增长2.0-2.5%市场比较法得到本项目小高层的月均去化速度为2881/月，则年去化量为3.46万，按照启动区小高层体量6.05万计算，启动区小高层的去化周期为1.7年去化速度建议-小高层