1、物业公司小区管理制度汇编（档案、治安、操作规范）编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: ESZAQDGF001 编 制： 审 核： 批 准： 版 本 号: 档案管理制度档案管理规定1、档案资料由经理负责监督保管，内务管理员专职文件存档、注记工作。2、有关物业的验收档案、图纸、业主及住户资料、管理制度、合约及附件、设施和设备档案及保养制度、财务报告、员工人事资料等档案要求集中存档，文件柜上锁，未经经理许可，任何人不得动用。3、物业档案资料必须做到图有袋、文有夹，报告类文件编目录索引，档案类文件有存档清单和编号目录。4、公司档案目录及存档文件清单每季度清查一次。5、物业档案在历任经理离职或调职2、时，应向接任者办理移交手续，经认可后方可离开。6、物业档案日常需经常使用部分应复印备份，原件存放在档案中不得随意使用。7、因工作需要借阅、复印专管部分档案资料的，需经经理书面认可，如有违反的，作泄密处理。8、公司将定期巡查上述规定所提及的要求落实情况，对不符合要求的保管人将作适当处分。9、小区档案资料因保管不当而造成遗失、泄密的，对小区管理有重大影响及损害小区和公司利益的，公司将视情节追究当事人责任，并保留追究其法律责任的权利。小区管理保密规定1、公司、物业内部资料，业主、住户单元和公司员工个人资料及其所载有的通讯地址、联系电话、购/租合约及金额、小区及公司内部情况、业主/住户个人情况等均属保3、密范围。2、业主/住户及员工资料统一存放在办公室文件柜内，由内务管理员专人管理。3、公司文件柜备用钥匙由经理保管，内务管理员休假时，由经理指定者方可代为执行以上事务。4、因工作所需而放置在办公室、监控室的业主/住户的联系电话、地址等，必须隐蔽放置，不得张贴于显眼处，不得外泄。5、公司制定的各类规章制度及工作指引，严禁任何形式的抄袭和复印，严禁外泄。6、公司发布的各类通知通告，应限定时效，过时收回。7、员工应具有维护他人隐私的法律意识，主动为公司和小区住户保守秘密，对任何人的不正当打探行为，应坚决拒绝并向公司报告。8、员工因执行保密规定不当，致使公司、业主/住户或公司其他员工利益受不良侵害的，公4、司将从重处罚，并由当事人个人承担导致的全部法律责任。小区档案资料1、小区验收档案：1）小区土建、设备安装竣工资料（图纸、设备资料）。2）小区各类设备的质检、消防、劳动局等部门验收合格文件。3）小区机电设备保养合约。4）小区公共区域设施设备验收记录。5）小区公共区域设施设备移交记录。6）单元验收及移交记录。2、小区二次装修档案：1）住户二次装修图纸及审批手续。2）二次装修期间管理处监督检查资料。3、住户资料：1）小区住户入伙资料。2）小区住户情况登记（包括姓名、房号、联系人、建筑面积、交接单、入伙时间等）。4、小区管理文本汇编：1）管理合同、业主公约、用户手册。2）小区各类管理规章制度及装修管理5、规定。3）小区各项管理分包合约。5、小区设备维修保养资料：1）各类设施设备专门的维修保养制度和应急措施。2）各类设施设备独立的维修档案及日常巡检维修记录。3）主要部位如配变电间、监控中心等应有工作日记、交接班记录、巡视记录和人员进出记录。4）住户维修报修单及维修后的回访记录。6、小区设施设备检测：1）电梯有劳动部门合格证书及年检报告。2）消防泵、管道等有定期试机及换水记录。3）小区避雷系统有定期检测报告。4）小区其他设施设备检测记录资料。7、日常文档：1）日常通知、文件的存档。2）小区管理费收缴情况。3）公司管理费财务报告。4）会议记录。5）值班记录。6）安保值班记录。7）其他管理记录。档案资6、料的管理要求1、采用多种形式的文档储存方式，如电脑磁盘、录象带、录音带、相片、图表等，并采用适当的保管、储存方法。2、尽可能地把其他形式的档案资料转化为电脑储存，便于查找和利用。3、电脑文件必须由专人按照规定设置子目录进行分类管理，并定期清除过期无效文件。4、原始文件按照文件的使用性质及重要性进行分类，并编制相应的文件目录，文件状况有所变动时，应及时调整目录的有关数据，以保证查阅者及时找到有效的文件。5、档案的鉴定必须由经理或其他指定人员负责，对档案是否有效、作废、复印份数、保存期限、保存数量等作出决定，其他未经授权者无权决定。6、档案按不同业务性质分块，以内容分类，逐一编号，登记造册，编辑目7、录，最好按不同业务部分分柜保存。7、档案保管有专人负责，以达到文件管理要求，必须做到档案标识清晰、分类明确，易查找；档案必须由具备资格人员经过登记后方可借出，文件借阅者需妥善保管所借文件，不得涂改、撕毁等，否则追究相关责任。档案归还必须经过检查，如有轻微破损应立即修补，损坏严重须追究借阅人员的责任。档案管理人员需按时检查档案借阅情况，以便及时收回在外文件，防止因管理疏忽所导致的文件流失和泄密。8、档案保管环境要求达到防火、防潮、防变质的要求，配置有效的灭火器材，潮湿天气需放置生石灰等物质，档案管理人员需及时进行检查和清理，保证文档保管条件符合公司文件管理的要求。员工服装管理规定一、制作工作服的8、人员范围：1、管理员（或相当于管理员）及以上管理人员；2、驾驶员；3、宿舍管理员；4、活动中心管理员；5、收发员；6、安全管理员；7、监控员；8、上述工种的正式员工、试用期员工、实习期限在3个月以上的人员。 保安、清洁、绿化、维修人员的工作服暂时不变。 二、制作工作服的费用分摊： 1、制作工作服的费用由公司承担60%，个人承担40%（分四次在工资中扣除）。2、发放工作服后两年内离开公司的，除个人承担40%外，还须按以下比例承担原公司承担的部分：未满3个月 100%满3个月未满半年 80%；满1年未满1年半 40%满1年未满2年 20%三、工作服一经发放，不予退还。综合管理部职责1、全面负责办公9、室工作、负责制定公司及部门的工作计划和总结。2、负责对本部门和公司的文案进行把关。3、负责公司会议与活动的组织和安排并负责重要会议的秘书工作。4、负责对公司领导批办工作的督办与落实。5、负责公司印章的管理和使用工作以及投诉的处理工作。6、负责办理公司的资质、工商年检、工商变更等手续。 7、负责公司IS9001质量管理体系贯标工作。8、督促和考评本部门人员工作进度和品质，对本部门的工作目标负责。9、负责公司的车辆管理和调度。10、负责公司内部的安全工作。11、负责公司物品采购的审批工作。12、负责公司接待管理工作。13、负责与上级业务主管部门和对外媒体的联络、协调。14、负责管理与公司形象有关的10、策划、宣传、推广、公共关系及其它有关社会活动。15、负责公司企业文化建设和社区文化建设，并做好收集、整理、阐释、传播。16、执行国家和公司人事劳动政策、建立和健全各项人事劳动管理制度。17、在公司总经理的领导下，协助总经理进行劳动管理工作和人力资源管理。18、负责制订公司人事方面的规章制度，并组织实施。19、负责编制员工工号、制作和发放员工工作牌、服务证。20、负责统计、审核、汇总各部门的员工考勤，编制员工工资发放表。21、负责编制员工培训计划，管理处单位委托培训、实习业务的有关事宜并组织实施。22、负责员工的业绩考核工作，并将有关奖惩记录整理归档。23、负责员工劳动合同或聘用合同的签订和管理11、。24、根据公司质量方针和质量目标的要求，负责质量体系有效运行和贯彻，制定和修改公司质量体系文件。25、负责建立质量体系运行机制，归口管理内部质量体系审核工作。26、负责组织业主委员会委托管理的物业管理服务合同的评审。27、负责质量体系文件和资料控制程序、质量记录的控制的归口管理。28、负责公司各部门和小区管理处物品和外协服务采购控制的归口管理。29、负责确定各小区服务设施的标识并组织制作的归口管理。30、负责检测器具的管理，制定检测器具周期检定计划，保存检定记录。31、负责对存在现有不合格或潜在不合格的部门实施纠正或预防措施的跟踪验证。32、负责确定物业管理中所需统计技术，对各部门和小区管理12、处的统计技术应加以督导。33、负责小区创建物业管理优秀住宅小区和文明社区、安全文明小区、规范服务达标活动，制定相关的实施计划和考核标准及办法。34、完成公司领导交办的其它工作任务。管理处经理岗位职责1、认真执行公司的各项方针、政策、计划和各项指令。2、每月月底组织管理处各部门负责人召开例会，总结本月工作完成情况，讨论制订下月工作计划并组织实施。并定期检查，监督查处违章，提出和实施纠正措施，达到规定标准要求。3、负责管理处编制财务预算报告，报公司批准后执行，严格控制日常费用的支出，按时收取各项管理费用和代收代缴费用。4、负责管理处零星有偿服务合同评审，对属本部门合同评审的内容负责。5、负责对业主13、提供产品的控制。6、负责处理业主的投诉，属管理处管理范围的，坚持在一个工作日内有回应，属其它部门的投诉应及时传递并及时跟踪回复。7、对业主的报修，负责做到“急修不过夜，小修不过二”。8、关心员工生活，确保员工有良好的精神面貌和积极的工作态度，负责提高员工业务素质，坚持“依法管理、规范服务、业主至上”的宗旨，检查监督各岗位员工认真履行职责。9、按公司规定对员工进行考核，做到奖罚分明。10、负责对采购物品的质量控制；对供方的评价和动态控制，并对供方提供的物品质量负责。11、负责对物业管理中各种标识的正确使用和有效性，可追溯性管理。12、对物业管理服务过程中各工序进行控制，对管理部的服务质量负责。114、3、负责对物业管理中的检验和检查，确保过程处于受控状态。14、负责对检验、测量和试验设备的管理，确保其准确、有效。15、负责物业管理区域范围内全过程的检验和试验状态的控制，确保其准确、有效。16、负责对服务过程中材料、物品的搬运、贮存和防护的控制，保证其质量不受损坏或变质。17、负责物业管理和服务过程记录的归口管理，负责对不合格品或不合格服务进行控制和处理，做好追踪验证工作。18、采用适宜的统计技术，对质量目标的实施情况进行统计、分析。19、定期开展业主调查或访问活动，了解情况，吸取意见，自觉接受业主的监督，与业主保持良好的关系。 20、协调管理处与供水、供电、公安、工商、街道等与物业管理有关15、部门的关系，以便于开展各项工作。21、负责公司领导交办的其它工作任务。管理处助理岗位职责1、全面负责分管的管理责任区域的相关工作，负责制定、落实本部门的岗位责任制，保证为业主提供良好的管理与服务。对管理处经理直接负责。2、负责制定本部门工作要求、工作目的，负责指导、监督、检查本部门各项工作及下属员工的工作完成情况对出现的问题及时做出处理和整改。3、负责与组织年度、月度的物业管理质量检查及评审。4、负责对外谈判项目、合同条款审核、修改，并对外谈判项目的工作情况进行监督、监察、审定。5、负责制定本部门工作计划和物品需求计划，并保证计划贯彻与执行。6、负责受理业主投诉，参与组织业主意见征询活动和社区16、文化建设，定期了解业主对管理处各项服务的意见和建议。7、负责确保本部门质量记录的完整、准确、有效，并做好归档工作。8、负责做好与管理处其它部门之间的沟通及协调工作。9、负责培训提高本部门员工的业务技能、工作能力和物业服务意识。10、完成领导交办的其它工作任务。管理员岗位职责1、执行各级政府有关物业管理的政策法规和公司的各项方针、计划、指令，严格遵守工作纪律。2、在管理处经理的领导下，对分管的管理责任区域的相关工作全面负责，并收缴物业管理费和代收代缴费用。3、密切联系业主，热情为业主服务，坚持“依法管理，业主至上，服务第一”的宗旨，随时收集反馈业主的需求，对物业管理工作的情况 定期提出分析报告，17、以便不断改进物管工作。4、定时巡视分管的管理责任区域的业主居住情况和公用设施、设备及共用物业的完好状况，发现问题，及时通知有关部门及时处理。5、注意自身形象，不断提高服务质量水平和自身业务素质。熟悉分管的管理责任区域的基本情况，了解业主家庭情况，做到有问心答，有需求尽可能及时帮助解决，并反馈信息。6、做好业主投诉的接受、传递和解释工作。7、做好业主的委托服务工作，根据业主的需求，负责联系和安排相关工作，满足业主的需求，并合理收费。8、服从上级领导，完成领导交办的其他工作。安保主管岗位职责1、负责安保工作，对管理处经理直接负责。2、负责物业管理区域范围内的安全、消防、交通管理和物业管理服务等工作18、，协同公安机关处理相关重大刑事案件和火灾事故。3、负责制订小区安保工作目标工作计划和实施方案，并监督检查落实，对物业管理区域范围的安全、消防实行全过程控制，包括安全、消防设施标识的安装、管理和维护，发现问题及时提出整改意见，并检查落实情况。4、负责制定安全、消防制度及各项应急方案，并定期检查及时对各项制度进行调整、完善。5、负责做好安保、消防用品的采购、验证、贮存管理，做好本部门进货物品的检验和记录，对过期或失效的消防器材要及时更换，对需要维修物品提出申请。6、负责安排安保员、监控员班次编排、考勤，组织安保员按治安、保卫和消防管理规定上岗执勤，做好治安保卫工作，并准确地做好相关记录。7、负责安19、保员的生活内务管理。8、负责安保员业务训练、业务学习和业务考评，并负责召开安保工作会议。9、加强安保的精神文明建设，提高安保人员的政治素质，树立良好的道德和物业服务意识。10、服从上级领导，完成领导交办的其它事项。安保班长岗位职责1、服从安保主管工作安排并报告有关工作，在做好本职工作同时，负责本班安保管理工作，负责当班期间监控室管理工作。2、安保班长上岗前，应先进行自我检查，做到按规定着装，佩戴服务证，个人仪容仪表端庄整洁，并对上岗队员进行仪容仪表检查。3、明确了解当班工作任务和要求，做到心中有数。4、上岗后，始终保持良好的精神状态，站姿、坐姿、行走端正、正确。5、坚守岗位，严格执行值勤管理制20、度，保持管理区域内正常的公共秩序，发现问题及时协调解决。6、监督安保员按操作规程和作业要求做好安保工作和监控工作，发生报警必须迅速到现场察看，如发生刑事案件、治安案件、火灾事故等应迅速按照程序上报处理并积极开展现场紧急处理。7、负责对各种安保用品和器具的保管工作。8、遇到不能解决的问题及时向安保主管或管理处领导汇报。9、做好当班工作记录，换岗交接清楚、及时、无误并签字确认。10、负责安保当班的交接工作，由当班班长随带交接记录至规定地点等待接班班长。上岗班长带队行进至各岗位，由上、下岗安保互致敬礼后换岗，下岗安保员由下班班长带队从各岗位列队行进带回，并至规定地点召开班后会讲评。交接完毕后由安保班21、长向上岗安保员布置工作。11、负责定期对本班的安保员进行考核，并把考核情况报告主管。12、服从上级领导，完成公司领导及主管交办的各项任务。安保员岗位职责1、遵守小区的各项规章制度，服从安保主管的领导，听从安保班长的指挥和监督。2、熟悉和掌握治安管理条例、条令和小区的各项管理制度，钻研治安保卫业务，维护小区的治安秩序。3、熟悉小区地形、楼号、业主姓名和特征。4、按规定着装，按时上下班，严格执行交接班制度。5、工作认真，服务热情，严格按各岗位值班规定做好：1)、小区治安保卫工作2)、小区车辆管理工作3)、小区装修管理工作4)、监控中心管理工作6、发现违章或不安全因素应及时汇报和处理，预防刑事案件和22、违章事故的发生，确保小区秩序顺畅。7、发生突发事件，要听从指挥。正确果断，灵活机智地处理并及时发出信号或报警。8、熟悉小区的消防栓、灭火器的位置分布和使用方法。每位安保均为义务消防员，发现火警及时报告并积极扑救，灾情严重时应及时报警。9、对小区业主的姓名、楼号、联系电话及生活规律等具有保密的责任，不得对业主的隐私及缺陷进行评论。10、做好值班期间的各项记录。11、完成公司领导交付的其它工作任务。门岗岗位职责1、遵守小区的各项规章制度，熟悉和掌握企业治安管理条例、条款和小区的各项管理制度。2、负责对车辆进出的管理，登记外来车辆的进出。3、负责与业主有关的人员进出登记，其它人员谢绝入内。4、负责对23、出入人员携带可疑物品的检查。5、按规定做好报警信号接到后的各项工作。6、负责对本辖区值班室及门岗四周环境的清扫工作。7、上班应提前10分钟到达规定位置，列队接受班长对仪容仪表的检查。8、上岗时应着装整洁，不得佩戴各类饰物。9、服从上级领导，完成领导交办的其他任务。巡逻岗岗位职责1、遵守小区的各项规章制度，熟悉和掌握企业治安管理条例、条款和小区的各项管理制度。2、负责责任区内的治安工作，对责任区域内的业主做到百分百熟悉。3、按规定做好责任区域内车辆管理工作，对责任区域内的业主车辆做到百分百的熟悉。4、按规定负责检查责任区域内消防设施设备及其它公用器材，在确保其完整的前提下，又要确保其清洁干净。对24、责任区域内的公用设备设施做到百分百熟悉。5、按规定真实、准确的做好巡逻的质量记录。6、按规定做好报警信号接到后的各项工作。7、负责协助装修管理员做好业主的装修管理工作。8、如遇火警、停电、自然灾害等突发事件，应根据规定做好相应的处理，并做好相应记录。9、上班应提前10分钟到达规定位置，列队接受班长对仪容仪表的检查。10、上岗时应着装干净、整洁，不得佩戴各类饰物。11、服从上级领导安排，完成领导交办的其它任务。保洁组组长岗位职责1、负责清洁组工作，维护小区的整体形象。2、负责编制本组的工作计划及实施方案。3、带领本组员工按有关操作规程做好物业管理区域范围内的清洁工作，负责员工班次编排、考勤及业务25、考核工作。4、负责执行清洁卫生操作规程，编制清洁卫生方案及预算申报和清洁工具等物品的申购计划。5、搞好部门间的协作，协助做好其它工作。6、服从上级领导，完成领导交办的其它任务。保洁工岗位职责1、负责小区物业管理区域范围内的电梯厅、走道、楼梯、车库等公共区域地面、墙面、天棚的清洁工作。2、负责马路、公共场地、草地、天台等的打扫清洁工作。3、负责单元门、窗、电表箱、控制箱、信报箱消防栓、路灯、宣传告示栏、指示标识、雕塑等公共设备、设施的清洁工作。4、负责垃圾箱、果壳箱、中转垃圾房清洁、清运等相关工作。5、定期对地下室、天台、室外排水沟、污水井及管道和化粪池进行清理疏通。6、对小区内违反清洁管理规定26、的行为和损坏、破坏公共设施设备的行为进行劝阻，并及时报告主管或有关人员进行制止。7、严格按照保洁服务程序或工作规程进行操作。8、正确使用相关的设备和保洁用品，以延长其使用期限。9、随时查巡区域内的清洁程度，认真做好本职工作，维护公共环境的整体形象。10、坚守岗位，上班时间不得从事与本岗位无关的事，认真做好相关的工作记录。11、严格遵守各项规章制度，爱护公共财产。12、服从上级领导，完成领导交办的其他任务。治安管理规定一、安保队交接班制度1、接班安保员须提前十五分钟上岗接班并在登记簿上记录接班时间；2、交接班时，交班的安保员须将下一班应继续注意和处理的事项以及警械器具设备向接班安保员交代、移交清27、楚；3、接班安保员验收时发现问题，应由交班安保人员承担责任，验收完毕，交班安保员离开岗位后所发生的问题由当班安保人员承担责任；4、所有事项交代清楚后，交班安保人员在离开工作岗位前，在登记簿上记录下班时间并签名；5、接班员未到，交班员不得下班，如果接班人员未到，交班人员下班，这期间发生的问题两人共同承担责任，即使没有发生问题，也要分别扣发两人工资或相应的处分，并通报批评；6、交班员在交班时负责本岗的卫生保洁。二、治安保卫管理规定1、小区内的用户要有足够的安保意识，要积极和安保人员配合，搞好小区的联防保卫工作；2、用户外出时要妥善收藏贵重物品并锁好门窗，不给犯罪分子以可乘之机；3、发现形迹可疑的人28、，用户都有责任上前询问，并向安保人员报告；4、小区内不得留宿不明底细的人，写字楼无特殊情况不得留宿；5、小区内一旦发生偷盗等恶性案件，用户应立刻报告安保队并保护现场，协同公安机关破案；6、严禁在小区内聚众赌博、打架、斗殴；7、严禁携带淫秽的书刊、画片、录音带、录像带进入小区；8、严禁携带枪支、弹药、易燃、易爆、剧毒物品进入小区；9、衣冠不整者禁止进入小区写字楼等场所；10、要发扬高度的主人翁精神，互相监督，检举揭发任何违法乱纪行为，把小区的治安保卫工作搞好；11、未经许可，不得在小区内散发、张贴各种广告、传单等；12、写字楼定时关闭后禁止人员进入，本小区内员工有特殊情况需进入的，必须经过安保人29、员的同意，验证、登记后方可进入；13、安保人员有权对进出小区的物品进行检查，大件或贵重物品要与物主核实登记后方可放行。三、治安保卫工作制度1、建立、健全安全保卫组织机构；2、制定和完善治安保卫岗位责任制；3、实行24小时全天候治安值班制度；4、建立正常的巡视制度并明确重点保卫目标，做到点、面结合。具体可分为门卫、守护和巡逻三个方面来加强治安；1）门岗设置在小区的进出口处实行24小时值班制，负责门岗的保卫人员的主要职责是严格控制车辆乱停乱放，非工作时间进出人员实行验证登记制度，防止财物失盗，维护附近区域秩序，防止有碍安全和有伤社会公德的事件发生；2）守护是指对特定或重要目标实行实地守卫的特护工作30、。安排守护人员时，应根据守护目标的范围、特点及周围环境，确定哨位数量，特护安保员应预先熟悉下列情况： 守护物状态、周围治安情况和守护方面的有利与不利条件； 有关制度、规定及准许出入的手续和证件； 哨位周围环境及设施情况； 电闸、消防栓、灭火器等安全设备的位置、性能和使用方法，各种报警系统的使用方法等；3） 巡逻是指在一定区域内有计划、有目的地巡回观察，以确保该区域的安全，巡逻路线可分为往返式、交叉式、循环式三种，但无论采用何种方式都不宜固定，这样既便于实现全方位巡逻，又可防止坏人摸到规律。在安排巡逻路线时，一定要把重点、要害部位多发、易发案区域作为主要巡逻路线，这样便于加强对重点、要害部位的保31、卫，有效地确保区域的安全；5、完善区域内安全防范设施。小区的治安管理除了靠人力防范外，还应注重技术设施防范，充分发挥防盗报警系统、闭路电视监控系统等设备的作用；6、齐抓共管，搞好群防群治。小区治安是一项长期而艰巨的系统工程，不是单靠管理部门就能管理好，必须发动用户，增强用户的自我安全防范意识；7、与周边单位建立联防联保制度。四、对讲机的使用、管理办法1、使用、管理要求1）对讲机及其配套的电池、充电器等，统一由公司指定人员购置，造册并做好发放记录和运行状态记录；2）对讲机是使用人执行任务的工具，使用人必须保管好，使用好，不得遗失和损坏。发生丢失或损坏，责任人照价赔偿；3）对讲机只供使用人执勤时使32、用，严禁转借他人，严禁个人携带外出；4）对讲机要严格地按规定频率正确操作，严禁使用者私自乱拆及私自乱调频率；5）对讲机的使用应严格按照产品使用方法进行使用。禁止与其他物体撞击，禁止提天线吊拿对讲机，造成损坏者，责令照价赔偿；6）做好对讲机的清洁保养工作，每天必须清洁外表一次，安保部可不定期抽查；7）安保员交接班时，必须做好对讲机的交接验收工作，并做好记录，以便追踪通讯器材的运行状态并及时发现问题，追究责任。如某班交接验收工作不负责任，而通讯器材发生遗失或损坏，则直接追究该班交接人的责任；8）当对讲机电池电量用完后，使用对讲机人员负责及时充电。充电人员必须熟悉电池和充电器基本性能，按器材说明书的33、使用方法使用；9）对讲机发生故障，应及时报告安保部，由安保部负责修理。任何人员不得自行修理，如有违者，追究由此造成的所有责任；10）执勤过程中，在特殊情况下造成对讲机的损坏要及时报告安保部，安保部调查做出处理，逾期三天者，责任自负；11）对讲机使用应严格控制，确保报警信息渠道的畅通；2、对话要求1）呼叫对方时，先报自己岗位，再呼对方，并在最后讲“收到请回话”；2）收接方回话后，呼方要简明扼要地将情况讲清楚，收接方收到情况或信号后，应回答“清楚”或“明白”；3）用对讲机讲话时应使用规范礼貌用语，严禁用对讲机讲粗言秽语、开玩笑或谈与工作无关的事情。五、安全保卫工作规程1、非办公时间出入管理为加强非34、办公时间的管理，保证小区用户的财产安全，特制定写字楼非办公时间来访、加班人员登记规定。1）非办公时间 星期一至星期五：用户单位规定办公时间以外的时间； 双休天全天； 国家法定节假日全天；2）来访登记管理 非办公时间进入写字楼的人员，须向门岗出示身份证或有效证件，填写来访登记表，并如实回答小区安保、管理人员的询问，离开时注销登记； 来访人员寻访不遇时，应马上离开，不得借故在办公区域停留； 小区当值班安保因安全或其他原因认为有必要时，可随时请来访者离开小区；3）加班登记管理小区用户需在非办公时间加班或装修等，应提前1至3天告知管理处并登记备案，注明加班天数、加班时间、加班人员名单等后方可加班。长期35、加班的用户，应到管理处办理加班出入证；持证人员如有变更，用户须及时将出入证交回管理处；临时加班的用户，进入小区时需出示身份证登记，离去时注销登记；非办公时间，加班人员不得在该办公楼层以外楼层游荡；加班人员应服从管理，配合巡逻安保员、管理员的例行检查；小区当值安保、管理人员因小区安全或其他原因认为有必要时，可随时请加班人员离开小区；4）来访、加班人员须知 禁止在写字楼层范围内留宿； 禁止将枪支、弹药、易燃易爆等违禁物品带入小区； 禁止在小区范围内从事非法活动； 禁止在小区范围内进行推销； 非紧急情况下，不得动用小区内的消防设施； 衣冠不整或身份不明者不得进入小区； 来访、加班人员须在24:00前36、离开小区； 所有携带物品，应自觉接受安保、管理人员的检查和登记； 在非办时间内带出贵重及大件物品，须提前向管理处申请；2、货物放行规定为了维护小区用户的财产安全，确保小区的公共秩序，特制定此规定。带（运）出货物的时间： 用户在正常办公时间内，需带（运）出少量货物，承办者应持盖有其公司公章及负责人签字的证明，在出去时将证明交安保员验收； 如需将大量货物带（运）出，需提前1至3天向管理处递交申请书，填写放行条，在出去时将放行条交安保员验收。运出时间最好安排在夜晚或周末非办公时间； 在非带（运）出时间如未获批准带（运）出货物，当值班安保人员有权截留所带（运）出的货物； 所有搬运大件货物的公司必须按指37、定通道、货梯、时间进行搬运。搬运过程如损坏公共设施，要照价赔偿； 用户如雇请外来搬运人员，须对他们严加管束，禁止他们到非搬运楼层乱窜，并在进入小区前将其姓名、身份证号码、人数等资料交小区安保队； 所有带（运）出货物者必须服从管理，如实回答安保员的查询；3、拾遗管理规定1）办理用户失物认领的程序 接用户报失后，应详细记录报失户名称、房号、失主姓名、电话、遗失物品日期、时间、遗失物品地点及失物的名称、款式、型号等资料，并将用户所提供的资料转交巡逻安保协助查找； 如失物找回，通知用户到安保队办理认领手续；如失物未能找回，回复用户； 如有人报拾遗物品时，应先将拾遗人的姓名、联系电话、物品名称、拾遗日期38、等内容填写在失物移交记录表上，连同失物一起保存。失物移交记录表复印一份存档； 安保队将失物名称贴于小区公告栏上； 待失主凭有效的身份证明到安保队办理认领手续后，安保队将用户签收的失物认领表存档； 月底前将当月拾获而暂未有用户认领的失物汇总后在小区公告栏上张贴，通知用户尽快到管理公司办理认领手续；2）拾遗管理规定为在员工中发扬拾金不昧的优良传统，现制定如下管理规定： 员工在小区范围内拾到的任何物品，都应立即上交管理处进行统一登记； 若小区人员、来访人员拾到的物品，由管理员或安保员将拾者带到管理处登记。 遗失物在张贴招领启事后6个月未认领的，由管理处上交公安机关； 员工拾金不昧，主动上交者，管理处39、将给予表扬和物质奖励； 员工若拾到物品隐瞒不报，一经查出，管理处将予以相应处分。紧急事故处理预案1、突发事件的处理预案1）凡遇突发事件（指凶杀、抢劫、盗窃、勒索、打架、闹事、伤亡或重大纠纷等），必须保持冷静，立即采取措施，并报告管理处经理；2） 简要说明事发的地点、性质、人数、特征及损失价值；3） 驱散无关人员，保护好现场，留意现场周围的情况；4） 查看各类记录、出入登记和电视录像，检查有无可疑情况和人员；5） 对勒索、打架事件，监控中心应密切注意事发现场的情况变化；6） 对纠纷事件应及时了解具体原因，积极协调，劝阻争吵，平息事态；7） 对伤亡事件应做好现场保护和通知抢救工作；对明确已死亡的，40、应立即报公安机关调查处理并通知殡仪馆；8）对涉及刑事及重大责任事故或因治安、刑事案件引致的伤亡事故，应立即报公安机关并由安保队长、管理处经理协助调查处理；9）安保队长、管理处经理在接报突发事件后应立即赶到现场，做好疏散控制工作，防止事态扩大，并拍照留证；10） 安保队长、管理处经理组织人员除维护现场外，还需负责指挥调派人员做好布控堵截，根据事态的大小程度报公安机关、有关部门及公司总经理；2、斗殴等暴力事件的处理预案1） 处理斗殴等暴力事件应保持客观、克制的态度，除非正当防卫，一般情况下应尽量避免与人发生武力冲突或争吵；2） 巡查发现或接报有斗殴等暴力事件，应马上用对讲机或其他最快的方式报告小区41、管理处和安保队，简要说明现场的情况（地点、人数、斗殴程度、有无使用武器）。如能处理的，即时处理；否则监视现场，等待管理处和安保队的指令；3）安保队接报后视情况派适当数量的安保员立即到场制止，将肇事者带往安保室接受调查。如场面无法控制，应尽快报公安机关；4）斗殴事件中如小区的财产或人员受到损害，应拍照、保护现场，并留下目击者、扣下肇事者，作详细调查以明确责任和落实赔偿；5）如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理；6）事件中如有人员受伤要及时组织抢救，并尽快送往医院；3、盗窃等破坏事件的处理预案1）巡查发现或接报小区内有人盗窃，应马上抓获现场嫌疑人。如力量不够，用对讲机、消防电话或其他方式尽快报告小42、区安保队，简要说明现场情况，监视现场等待安保队的指令；2）安保队接报后，应迅速派适当数量的安保人员到场制止，设法抓获肇事者，带往安保室调查处理；3）事件中如有财产或人员受到损害，应拍照或录像，并保护现场，留下目击者，做详细调查，以明确责任、落实赔偿；4）如涉及刑事责任，应交公安机关立案处理；4、电梯困人的处理预案1）安保队接到电梯应急电话或巡查发现困梯，立即报告当值主管，组织安保员到现场协助控制电梯和解救被困人员，同时将被困电梯的具体方位、电梯编号、停留的楼层通知维修人员或电梯公司；2）监控中心通过电视监控屏观察电梯内人员情况，使用电梯应急电话与被困者联系，做好解释安慰工作；3）如遇特殊情况无43、法消防故障或被困人员有身体严重不适时，应立即报消防部门或求助有关部门解决；4）管理处经理填写重大事故报告表，详细记录故障情况及处理经过；5、水浸处理预案1）当值各岗安保员如发现小区范围内水浸，应立即将出事地点和情况报告主管，同时尽快采用就近的防水设施保护好受浸楼层各电梯口，以免电梯受损；2）当值主管接报后应立即赶到现场查看情况，组织抢险；3）设法查明浸水原因，并采取有效的阻截措施。如水浸是来自小区外的暴雨洪水，应当在各低于水位的出入口使用备用拦水闸和沙包；如水浸是来自市政地下水反溢，应当暂时将反溢的地下水道通往小区的入口封闭，并用排水泵将小区的积水抽排出小区外；如水浸来自小区机管设施的损坏或故44、障，应当先关闭控制有关故障部位的水掣或供水泵；4）组织当值人员根据水浸情况，协同维修人员采取有效措施，如将电梯开高离开受浸范围、关闭受浸区域的电掣、在水漫延的通道上摆放拦水沙包、疏通排水渠、开启排水泵、用吸水机吸水等，尽可能减少水浸所致的损失；5）水浸排除后，立即通知清洁员清除积水并清理现场环境，通知维修人员查明故障原因，修复受损的设施，尽快恢复小区的正常动作； 6、停电事故的处理预案1） 接通知小区将在短时间内停电，应在停电前10分钟，用紧急广播通知用户。管理处安排维修人员（电梯工），提前将电梯停在小区首层；管理处派管理员提前10分钟到达电梯厅维持秩序，阻止客人使用电梯，以免停电期间有客人困45、梯；2）未预知的情况下小区突然发生停电，立刻联系维修人员，尽快采取措施恢复供电；3）使用紧急照明，保证公共地方及主要通道的照明；4）派安保员到各主要电梯厅及小区出入口维护秩序；5）监控中心、巡楼安保员密切注视小区各楼层，以防有人趁机制造治安问题；7、火灾紧急处理预案初期火警扑救无效，火势无法控制并进一步蔓延时，在场主管应该即时向小区当值最高主管报告。1）小区当值最高主管接到报告后： 即时召集小区内义务消防队员，命令义务消防队各组负责人带领本组人员就各位； 用紧急广播系统通知用户紧急疏散； 第一时间到达现场，决定是否向消防部门报警求救；2）小区监控中心当值人员收到小区最高主管指令后： 启用消防紧46、急广播，通知用户紧急疏散； 向消防部门报警，讲清楚小区地点、起火楼层、火势等； 将监控镜头定在起火楼层密切监视； 检查电梯有无困人，若出现电梯困人，即时向当值主管报告，并利用电梯对讲机安定被困者情绪；3） 义务消防队接到指令后： 以最快速度到达现场，组织灭火； 关闭防火分区的防火门或卷闸； 安排人员携带灭火工具检查相邻房间和上下楼层通道是否有火势蔓延； 针对燃烧性质不同采取相应的灭火方法；4） 救护疏散人员接到指令后： 指挥用户疏散，疏散顺序先从着火层以上各层开始，安抚暂不需疏散楼层的用户； 引导着火房间或楼层人员安全疏散，随后查漏； 引导用户从消防走火梯疏散到首层，无法从消防走火梯疏散到首层47、时，引导用户疏散到天台上风处等待营救，并组织水枪掩护； 医疗救护人员携带急救药品和器械到疏散集中点；5） 门岗人员接指令后： 消除路障，指挥无关车辆离开现场，维持小区外围秩序； 禁止无关人员进入小区，指挥疏散人员离开小区； 等待引导消防人员到火灾现场。电梯管理规定一、电梯管理总则 为保证用户的正常生活和生命安全，必须对电梯设备加强管理。1、安装的电梯必须是市劳动局认可的专业产品。2、电梯的安装必须由劳动局颁发的电梯、起重机械安装许可证的单位承接。3、电梯安装结束，须经市劳动局认可的单位验收合格，并领取电梯安全使用证后方可开通运行。从事小区电梯维修保养的员工，必须是经市劳动局进行专业安全培训，取48、得电梯维修保养证书的专业人员。 二、电梯安全管理规定1、电梯工每天对电梯机房,巡视一次，发现问题及时修复或报修；2、电梯工每月进行一次全面检查，发现安全隐患时，应立即通知保养单位进行整改；3、当电梯需委托其他单位进行电梯维修保养时，电梯工应参加对电梯维修保养单位的评审，评审合格后方能委托该单位承担电梯维修保养工作；4、工程管理负责人对电梯保养和维修工作质量进行检验；5、统一在监控中心设立报警点，保证电梯发生故障时能及时得到报警；6、电梯发生故障，须按规程进行解救；7、经劳动局检测不合格、未取得准用证的电梯严禁投入使用。三、电梯机房管理规定1、机房内必须保持清洁、无尘；配电屏及控制柜内应经常进行49、吹风、吸尘工作；机房及通道内不得住人或堆放杂物；2、非有关人员不得无故进入机房，确需进入，必须事先征得管理处经理或工程主管批准，有相关人员陪同，并在机房办理登记手续；3、工作人员进出机房要随手轻声关门，机房内严禁吸烟；4、非专业人员严禁拨弄机房内所有按钮和部件；5、保持机房内设备处于良好运行状态，机房室内温度保持在25左右；6、保证机房通风良好；7、保证机房照明良好，并配备灭火器和盘车工具挂于显眼处；8、机房门窗应关好并上锁，注意采取措施对设备进行维修保养；9、各种警示牌应清晰并挂于显眼处；10、按规定由电梯定点维修保养单位对机房内设施和设备进行维修保养；11、每天巡视机房，发现达不到规定要求50、的进行及时处理。四、电梯运行检查规定1、日检： 每天日班，必须对每台电梯上、下试运行一次，听查是否有异常声音。2、周检： 日班当班人，对每台电梯每层停靠试运行一次。3、月检：（1）清洁机房卫生，检查有无异味；（2）开关门检查，光幕或安全触板是否能起作用；（3）电梯的舒适感检查（起动、运行、减速、停止）；（4）电梯平层以及内外召唤检查；（5）机房温度、照明及通风检查；（6）检查控制柜元件，温度、有无异味；（7）检查曳引机运行情况，有无异常噪声，振动及温升；（8）曳引机漏油检查及清洁；（9）电动机、曳引机轴承润滑情况检查，齿轮油检查；（10）应急通讯装置（对讲机）及轿厢应急照明检查；（11）踏板槽51、作清理、门靴磨损程度作检查；（12）强迫关门及滑轮检查；（13）急停开关、井道顶部及底部行程开关作检查。4、每季工作：季检必须由有经验的技术人员和维修人员共同进行，内容如下：（1）检查门机运行情况，有无异常声音，门机驱动链的检查，清洁、润滑、张紧力检查；（2）检查四只油杯情况，并加适量的机油；（3）检查门系滚轮和门刀相互位置尺寸，门锁开关的动作；（4）底坑的清洁和检查；（5）张紧轮轴承的润滑和检查；（6）井道及轿顶卫生清洁和检查；5、半年检：年中检查测量必须由有经验专业技术人员和维修人员共同进行，主要内容如下：（1）测量轿厢，对重架导靴的磨损程度；（2）对电缆固定和运行情况检查；（3）主导轨和52、对重导轨的检查；（4）检查钢丝绳及曳引槽的磨损情况。6、年检： 电梯在运行一年后，应进行一次全面的技术检查，由有经验的专业技术人员负责，经过技术检查后电梯应按年检程序调整试车。（1）更换曳引机齿轮油。（2）门锁的检查；（3）所有安全开关、设施作一次全面检查。五、困人救援法 凡遇电梯故障，严格按下列步骤释放被困乘客：1、如果电梯在行驶中途突然发生停车故障，而停在井道内不能开门时，电梯维修人员应在五分钟内赶到现场，严格按如下步骤操作： （1）确定轿厢所在位置；（2）设法与被困乘客取得联系，以配合工作。2、维修人员首先应分别情况，立即设法救出轿厢内被困人员：（1）在可以开慢车的情况下，若轿厢不在平层53、开关位置，应以检修方式慢车开动电梯，将轿厢移动到开门处，让乘客离去；（2）慢车也不能开时，应切断该电梯的电源，救援人员之一把住盘车手轮，另一救援人员手持释放杆，轻轻撬开“抱闸”，操作时应断续动作（一撬一放），使轿厢逐步移动，使轿厢距离层门50，并在轿顶用人力开启轿门，协助乘客离开轿厢；3、当电梯因安全钳动作或其他原因，采取前述措施轿厢仍不能移动时，可将轿厢顶安全窗开启，放出被困人员经井道退出，但要切断电源；如轿厢停于最上或最下层时，不可只撬开抱闸令轿厢自由移动，而应在撬开同时把紧盘车手轮，并用人力盘绞，使轿厢向正方向移动；对电梯实施维修。六、电梯润滑管理制度1、电梯润滑要做到定点、定责、定量、54、定期、定人，确安保全运行；2、曳引电动机轴承应每隔710天添加润滑油1次，36个月换油1次；如漏油或轴承温度高，加油或换油次数要多一些；3、减速器内含有足量和粘度适宜的机油，润滑油要纯洁，不可把垃圾油污进入减速器内，所用齿轮油面须保持在蜗杆根线以下，蜗杆轴伸出外壳的填料盒处，造成漏油过多或过热，可将填料压紧或进行调节；4、蜗杆主轴两端的支架上装有滚动轴承，每月加1次钙基润滑脂，每年要清洗换新一次；5、轿厢的主导轨与对重铁的副导轨，每月加一次钙基润滑脂（又称蒸油或牛油），对于干涸的老化油污要用煤油清洗干净，再加新油；6、导向轮、轿厢顶动滑轮的轴，均需每月注入黄油；7、限速器轮的轴与张绳轮的轴，每55、月应注入黄油一次；8、厅门和轿厢门上端轮轨和厅门机械联锁，凡是转动机件须加油润滑；凡是用黄油的机件部位，如发觉老化干涸凝结，应用煤油洗净后再注入新的黄油。安保员工作纪律1、遵守国家的法律、法规及公司的各项规章制度；2、服从管理、听从指挥、廉洁奉公、敢于同违法犯罪分子作斗争；3、坚守岗位、忠于职守，严格按岗位职责进行工作；4、注意仪容整洁、讲究文明服务、礼貌待人；5、值班时禁止喝酒、吸烟、吃东西，不准嘻笑，不准会客、看书报、听广播，不准做与值班执勤无关的事；6、当班期间，队员不得以任何理由同他人进行打架、斗殴；7、爱护各种警械器具装备，不得丢失、损坏、转借或随意携带外出；8、严格执行请、销假制度56、，不得随意代（换）班；9、住集体宿舍的队员严格按宿舍管理规定执行，未经公司领导批准，任何人不得带非公司员工留宿。安保员仪容仪表管理规范 为使安保员上岗时保持良好的形象，特对安保员仪容仪表管理制定如下规范：1、上岗时应统一着装，系好领带，佩戴上岗证，不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、歪戴帽、穿拖鞋或布鞋，不得将任何物体夹于腋下；2、不留长发，蓄发不得露于帽檐外，不留长鬓角、长指甲，不得染发、烫发或纹身，不得佩戴饰物，不戴眼镜；3、立时要抬头挺胸，不得弯腰驼背，不得东倒西歪，前俯后仰，站立按军姿标准站立，行进时二人成行，三人成列，步伐统一；不得勾肩搭背、袖手、双手插腰或将手插入衣袋，不准边执勤边吸烟、57、吃零食、看书报，不准哼歌曲、吹口哨；不得随地吐痰，乱丢杂物；6、注意个人卫生。安保服饰管理规范为了加强安保员服装的管理，树立良好的安保形象，公司决定对安保服装管理制定如下规范：1、服装等物品的使用期限（1）根据要求，统一着装，公司安保部统一购买并造册登记；（2）安保员进公司春秋夏装各二套，使用期限为24个月；（3）帽子、领带等标志物使用期为24个月；（4）棉大衣使用期为24个月；（5）使用期已满但还能使用的将继续使用，不能使用的可向安保部申请以旧换新；2、离职时物品的折算标准（1）安保员离职，须收回服装和肩章、帽子、臂章、腰带、领带等标志物，如不交回或有损坏者，照价赔偿；（2）在公司工作不满足58、3个月的（含3个月），离职时扣全部服装费（购买价）的70%为服装折旧费；工作满3个月、不满12个月的，扣回50%服装折旧费；满12个月、不满18个月的扣回25%；工作 18个月（含18个月）以上者免扣服装折旧费；3、着装及换装时间规定（1）安保换装时间，应由安保部视当时气温情况而定；（2）冬季进公司的安保员，暂不发给夏装；夏季进公司的安保员，暂不发秋装；（3）上岗必须按统一规定着装，保持服装整洁，下岗后不得穿工作装外出。安保值班用品管理办法1、值班用品指值班记录、车辆、人员进出记录、雨具、探照灯、警棍、对讲机等；2、值班用品由管理处做需求计划上报公司，审核后做购置计划报告总经理批准，指定专人购59、置，造册登记发放；3、雨具使用时限1年；照明用具使用时限1年；对讲机使用时限3年；电板使用时限1期年；4、安保队长负责签字领用。负责发放到各岗位以及管理的造册登记，安保部作不定期检查；5、安保队长负责值班用品使用时间的控制，以及日常检查；6、安保队长是值班用品使用状态的责任人，损坏、交换及时上报管理处和安保部；7、交接班时，值班用品须认真检查，如实记录，交接双方共同签字；8、值班用品必须定期清洁保养，保持良好的使用状态；9、值班用品的不正常损坏或丢失，要及时报告安保部。安保部追究安保队长，安保队长追究责任人，责任人要照价或折价赔偿；10、各种物品按规定进行检查，如超过使用年限，依然完好，应照常60、使用下去。安保交接班制度一、各班交接班前，必须进行交接工作检查以使当日工作能顺利进行。二、交班安保员需完成当日当值记录，详尽记录当值过程、发生事件及处理情况，同时由安保班长进行设备及物品的交接。三、接班人员须提前十分钟到岗，并将需移交的问题和注意事项交代清楚。接班人员在确认移交事项和移交物品无误后，在交接班记录上签字。四、上班队员在交班10分钟之前，把本小区值班室及门岗四周环境卫生彻底打扫干净。五、交班人员必须在本班班长同意后，方可离开岗位，准备交接工作。六、交接班时间内，接班员要对管区内巡逻一遍，确认上班是否还存在其它问题，若有问题，应及时向上级提出使上级认可后，方可签字；交班员记录离开时间61、。七、交接班后，双方应对所有工作用品进行检查，并记录在交接记录中，发现有物品损坏，由交班人员作书面说明。接班人员未按规定进行检查而后发现物品损坏的，由接班人员负全部责任。八、接班领班或指定负责人对上班交待事项或卫生等其它问题还有异议的，可将问题记下，由指定负责人签字后再接班。九、接班人员因故未能到齐的，不得进行交接班。十、接班人员必须在本班班长的带领下，敬礼以示交接工作完成。安保排班规定一、安保人员每天实行二十四小时全天候值班制度，分三班轮流，即早班、中班、夜班，交接班时间为早班8：0016：00、中班16：0024：00、夜班24：008：00（特殊情况下可以进行调整）。二、早、中、夜三班每62、四天轮换一次，轮换方式为：早班换夜班，夜班换中班，中班换早班，依次循环操作。三、早、中、晚班安排南、北、西门门岗各一人，A、B、C、D区定点巡逻岗各一人，监控岗一人，另每班设一个总巡逻岗（共计27人）。四、每班设有一名安保人员担任班长，负责本班安保人员的考勤与工作情况，处理本班次内的特殊情况。安保队长全面负责银领国际的安全管理工作和安保员的考核。安保队员的权限根据国家有关法律、法规文件的精神，安保员有以下权限：一、在执行任务时，对杀人、放火、抢劫、盗窃、强奸等现行违法、犯罪分子有权抓获并扭送公安机关，但无实施拘留、关押、审讯、没收财产及罚款的权力。二、对发生在小区内的刑事案件或治安案件，有权保63、护现场，保护证件，维护秩序并提供情报，但无勘察现场的权力。三、按照规定制止未经许可的人员、车辆进入小区内。四、对出入小区的人员、车辆及其所携带、装载的物品，按公司规定进行验证、检查，但无权搜身。五、按照公司规定进行安全防范检查，在执行保卫服务工作时，如遇违法分子不服制止，甚至行凶报复，可采取正当防卫。六、宣传法制，做好“四防”工作，落实各项安全防范措施，发现不安全因素要及时报告和整改。七、对携带匕首、三棱刀等管制刀具和自制火药枪及其他形迹可疑人员有权进行盘查，监视并报告当地公安机关。八、对有违反治安管理处罚条例行为的人，有权劝阻，制止和批评教育，但没有处罚的权力。九、对违法犯罪行为有权予以制止64、，但无处罚，裁决的权力。十、对有违法犯罪行为的嫌疑分子，可以监视、检举、报告。但无侦察、扣押、搜查等权力。安保员考核与奖罚细则 为规范管理，切实做到奖罚分明，现制定如下考核与奖罚细则： 1、由物管处安保队长对小区安保员的工作情况进行考核打分，物管处经理不定期地抽查安保员的工作表现。每月考核的起评分为100分，考核结果作为安保员考评依据。2、安保员违反上级指示，不听从领导指挥或不服从工作安排的，视情节扣35分。有不同意见，必须在先服从的前提下，于事后向上级提出，不得因意见相左、拒不服从安排，影响物管处的正常管理与服务工作。3、发现异常情况，安保员有义务向上级汇报情况，对所发现的问题不汇报的，视情65、节扣35分。4、安保员必须严格按照规定时间进行交接班，不得迟到、早退，有急事需调休、请假或晚来、早走需事先向上级提出，便于上级做好工作安排。发现未经上级事先批准，该月迟到、早退第一次扣1分，第二次扣2分，依次类推；当月累计迟到、早退五次者，扣除当月奖金；累计迟到、早退八次，公司有权单方解除劳动合同；一次迟到、早退超过30分钟，扣3分；一次迟到、早退超过1小时以旷工论处。5、交接班时必须做好详尽的交接班记录，将发现的情况、未完成的事项交代清楚，如因交接班记录不详，造成工作失误的，视情节扣25分。该月内二次出现交接班记录不详，造成工作失误的，公司有权单方解除劳动合同。6、着装必须规范，穿着物管处统66、一发放的工作服，并佩带工作证，做到挂牌上岗。不得披衣、敞怀、挽袖、卷裤腿、穿凉拖鞋、佩戴饰物。发现着装不规范者，第一次扣1分，第二次扣2分，依次类推；当月累计五次着装不规范，扣除当月奖金；累计八次着装不规范，公司有权单方解除劳动合同。7、当值安保员必须注意自己的仪表仪态，展示出良好的精神面貌，站岗必须抬头、挺胸、精神饱满，成跨立姿势站立。坐岗也须抬头、挺胸、正襟危坐，两脚必须放置在吧台下。发现精神不振、仪态不端，影响小区形象的，每次扣12分。8、安保员当值时，不得抽烟、喝酒、看小说或杂志，有违上述任一点，每次扣23分。9、安保员不得擅离职守，有特殊事由确需离开岗位，必须有合理解释，且须在事先向67、上级提出，便于安排替岗。擅离职守者，扣35分，该月累计二次擅离职守，物管处有权单方解除劳动合同；半年内累计三次擅离职守，物管处有权单方解除劳动合同。10、门岗对来访客人或车辆在离岗位35米处伸手示意其停下，先敬礼、后询问，并认真做好登记工作。主动为需要帮助的住户提供服务，不得故意刁难住户、访客，与其发生矛盾。故意刁难住户、访客，每发现一次，扣35分。11、安保人员负责值班室、监控室及周边卫生。12、门岗必须对进出小区的车辆进行检查，如为外来车辆，必须换证、登记后予以放行。登记内容包括：车牌号码、进出小区时间、进出原因、来访地址及车况（即车上大致情况）。门岗须指示该车停车地点、行车路线及小区内行68、车注意事项。13、大宗物件出门，必须持有业主、住户签字的出门单，并核实业主身份。业主不在家时，安保员可致电业主，经业主应允后方可放行。若因安保人员盘查不仔细，造成业主财产损失的，酌情扣35分。14、巡逻岗必须按指定路线巡逻小区，保持高度的警惕心和责任感，要善于发现各类问题，及时处理并通知相关人员。做到发现问题，及时汇报、跟踪处理。发现问题不汇报或汇报问题不及时、不处理者，酌情扣310分。15、巡逻时遇见业主、访客应主动礼貌询问，礼让先行。如接获投诉（报修），应耐心、仔细、礼貌聆听，详细做好记录，及时将所接投诉（报修）转交相关人员，并负责催办。接获投诉、报修，不转交或转交后不催办者，酌情扣35分69、。16、必须保持监控中心的整洁，严禁无关人员进出。不得对外泄露监控中心机密，严禁非工作人员进行操作，发现可疑情况及报警及时处理。泄露机密或发现报警不予处理者，公司有权单方解除劳动合同。17、发现空调、太阳能、防盗窗等敏感物品进入小区，安保人员应及时汇报、跟踪处理。18、安保人员须爱护公物。值勤所配备的警械、用具等严禁人为损坏、拆装。发现恶意损坏，照价赔偿。因正常使用而损坏的，应及时以书面形式进行汇报。19、全体安保员必须加强学习，树立“全心全意为业主服务”的思想，主动为小区住户提供帮助，特别是老人、小孩、残疾人和孕妇等。当住户提出求助时，不得借故推托，不得充耳不闻，更不得在提供帮助后索取费用，70、一经发现，扣510分。20、发生治安事件和其他较为严重的管理问题，应保持冷静、有礼、有节的态度处理，当事态严重无法处理时，可向上级汇报或报公安机关解决，不得因一时冲动发生打架事件。否则，酌情扣310分。21、住户投诉服务态度不好或工作不负责的，经查属实者，每投诉一次扣23分；当月累计被投诉达三次者，奖金不予发放；累计被投诉五次者，公司有权单方解除劳动合同。22、受到住户口头或书面表扬一次，加13分。23、对小区内破案有功者，每次酌情加15分。 每月考核分在95分以上者，为优秀员工。连续两个月考评分80分以下或半年内累计三个月得分80分以下者，公司有权单方解除劳动合同。门岗操作规范安保员肩负小区71、的安全重担，而门岗在安保日常工作中起着极其重要的作用。门岗是物业公司的窗口，直接面对业主和其他人员，为体现“业主至上，服务第一”的宗旨，保持员工的良好形象，使业主真正感觉到“安全、文明、舒适、温馨”，凡门岗都必须执行本操作规范：一、形象1、安保员上岗前，须保持面容整洁，并按规定统一着装，整齐干净，佩带统一的员工证，挂于胸前，不得佩带饰物，上岗前二十四小时不吃大蒜等刺激味重的食品。2、大门岗在7：0023：00必须成跨立姿势，当小区业主和来访机动车辆进入小区时必须敬礼，遇业主有困难需要帮助时，应热情接待，对来访客人或装修人员应热情友好，不卑不亢，先敬礼后询问。3、使用礼貌用语，对来访客人应说：“72、先生（小姐）您好！请问您到几号楼？”。进行登记后说：“再见”；接听电话时，先讲：“您好！安保部（队），有事请讲”，接听时应间隔的发出应答声，以示正在用心接听，并将重要内容记录在业主意见或投诉本上，以便查询。4、对来访车辆和人员进行登记时，要清楚、准确、字迹清楚。二、人员进出管理1、熟悉的业主进出小区一般不予询问，可自由进出；不熟悉的业主，可凭业主证或出入证予以自由进出。2、对来访人员、业主或住户的好友等各类访客，一律实行进入小区登记有效证件制度（有效证件：身份证、暂住证、户口薄等）。3、认真核对证件和持有人是否相符，不符合者不予进入。4、来访人员必须说清所找业主（住户）的姓名及楼号、单元等，必73、要时可利用单元对讲机或电话与业主（住户）联系，待确认后方可登记进入。5、对无任何有效证件或说不清所找楼号及业主姓名，又无法与业主取得联系或取得联系但业主（住户）不同意进入的访客，不予进入。6、对进入小区的装修、送货等作业人员，一律实行登记有效证件制度，装修人员需办理临时出入证。7、当接过来访客人的证件时，应使用“谢谢”等文明用语。8、认真填写来访登记表，要求字迹清楚、项目齐全、准确、快速。9、对无有效证件或未办理装修申请而准备进场施工的装修人员，一律谢绝入内。10、装修等各类作业人员离开小区时，应核对所押证件，退还给本人，并说“谢谢您的合作”，并做好离开时的登记工作。11、若遇到不登记、强行进74、入小区的外来人员，按执勤中遇到不执行规定不听劝阻处理的规定进行处理。12、推销、散发广告等闲杂人员禁止入内。三、车辆进出管理1、业主自备车辆凭公司发放的机动车出入证可自由进出。2、所有外来车辆实行换证登记制度，（警、消、救、环、殡等特种车辆执行任务时除外）；外来自行车、助动车一律停放在指定位置。 3、来访车辆进入小区首先左手做停车手势，待来车减速时，即上前，先敬礼后询问：“先生（小姐）您好！请问您到几号楼？”待来客回答清楚后说：“麻烦您，请调换一下您的证件”并迅速递上小区专用行车证，调换证件后说：“谢谢，请将您的车停在某地，请勿占用业主私家位。”然后敬礼放行，并立即在来访车辆登记表上准确填写，75、对不肯调换证件的来访客人应做好解释工作。为避免发生堵塞，可采取将车靠边停放等方法，对不愿换证强行进入小区的来客，按执勤中遇到不执行规定不听劝阻的处理规定处理。4、对进出的车辆外观应注意观察，若发现有损坏或其它异常情况，可提醒司机并进行记录，对驶出小区的车辆若有碰伤痕迹，应对车主进行有礼貌的询问或可进一步查实，并在来访车辆登记表上说明，以防止发生交通事故逃逸。5、对驶出小区的来访车辆，应与驾驶员及调换的证件进行仔细核对，无误后换回证件，并迅速正确的在来访车辆登记表上记录离去时间。6、对驶出小区的业主车辆应仔细观察核对，必要时可请出示业主证，如发现车辆与驾驶员有疑点，应立即到车前示意停下，向司机先76、敬礼，再有礼貌的询问；若是业主亲友，可请其出示有效证件，登记后放行。必要时可与业主取得联系，若盘问发现有问题，立即关闭挡车器扣留车辆，及时通知班长或队长。并机警的做好应急准备，以防不法分子盗车行凶。7、大门口左右两侧禁止停放无关车辆，如出租车等现象。8、对小区规定禁止进入的车辆应严格控制，并做好必要的解释工作。四、物品进出管理1、对进入小区的物品要进行询问：查清楼号，是何物品等，对有碍小区观瞻的装修物品如：安保窗、空调、雨棚、太阳能大件塑钢等违章材料进入小区，应立即与物管处装修监理员或分区物业管理经理联系，对装有易燃易爆、剧毒品或传染性物品禁止入内。2、搬出小区的物品，需要经过小区业主的书面意77、见，在未与业主取得联系确认的情况下不予放行，并将其放回原处。五、其他若业主有事需要安保人员帮助时，应热情接待，及时处理做好记录，必要时应同其他队员做好交待工作，并记录。巡逻岗操作规范一、安保员接岗后应立即按规定巡逻路线和责任区域进行整体检查，对小区的安全保持高度警惕，预防人为疏忽或灾害性事件的发生，确保小区业主（住户）的生命财产安全。二、巡逻安保员必须按指定线路、责任区域进行检查，除非需处理紧急或可疑情况，否则不得擅自更改巡逻路线，私下调换责任区域。更不允许有跳查情况的发生。三、检查并记录责任区域内的设施情况，发现有缺损的设施，需立即报告分区物业经理，并在巡逻登记本上注明。特殊情况下应立即投入78、抢救。四、巡逻时以高度的责任心，检查责任区域内的每一个死角，确保责任区域的安全。五、巡逻中发现有可疑人员应予以监视、查询，但应注意礼貌，切勿引起不必要的纠纷。发现苗头，及时报告当班班长安排支援力量以防不测。六、巡逻中发现来访客人和业主（住户）应主动礼貌问候，并礼让先行。对影响、滋扰小区安宁的行为应及时制止，遇有不听劝阻、蛮不讲理的人可报警忌发生冲突。在处理事情的过程中，尽量避免使用武力。七、督促各施工单位施工人员做好安全防范工作，自觉遵守小区各项管理规定。八、根据门岗指示，在有机动车辆进入责任区域时，迅速赶至车辆到访单位，并引导车主正确停放车辆。九、巡逻时，注意责任区域内的车辆停放情况，对违反79、规定停放的非机动车辆予以整理或拖至指定区域；对机动车辆，则应及时与车主联系，要求其改正。十、巡视时若发现个别单元有特别情况，如爆水管、漏气、渗水、冒浓烟等，应立即向分区物业经理报告，以便及时处理，避免物业遭受严重损失。十一、检查责任区域内的卫生，发现不符合要求的情况，及时联系当班保洁人员或报告分区物业经理。十二、巡逻时，路遇业主（住户）投诉、报修，应耐心倾听，详细记录投诉、报修内容和业主（住户）情况包括业主（住户）房号、姓名、联系电话等，并对情绪激动的业主（住户）加以安抚。记录后及时向有关负责人或分区物业经理反映投诉（报修）内容，并注意催办。十三、巡逻结束时，完成巡逻情况登记工作。公共区域保洁80、服务质量标准1、道路无明显泥沙、无污垢，每100内烟头、纸屑平均不超过两个、无直径1以上的石子；2、绿化带（1） 无明显大片树叶、无纸屑、无垃圾袋等杂物，绿化带内无直径3以上的石子；（2）房屋阳台下每100烟头等杂物在5个以内，其他绿化带100内杂物在1个以下；3、排水明沟无明显泥沙、无污垢，每100内烟头、纸屑在两个以下；4、垃圾箱（1）周围地面无散落垃圾、无污水、无明显污迹；（2） 箱外无污染，箱内无积水；5、垃圾房（1）地面无粘附物、无明显污迹；（2）墙面无粘附物、无明显污迹；6、果壳箱内部垃圾及时清理，外表无污迹、粘附物；7、标识牌和告示栏目视表面无明显积尘、无污迹、无乱张贴；8、污水81、井内壁无粘附物，井盖无污迹；9、地面（1）无垃圾杂物、无泥沙污渍；（2） 地毯无明显灰尘、无污渍；10、墙面（1）无广告、迹污渍，无积尘，无手印、脚印；（2）大理石、瓷片、喷涂等无明显灰尘；（3）乳胶漆墙面无污渍，目视无明显灰尘；（4）墙纸干净无污渍；11、楼道与走廊目视无纸屑、无杂物、无污迹，每个单元楼道烟头不超过1个，走廊100烟头不超过1个，目视天花板无明显灰尘、无蜘蛛网；12、窗、扶手、门、消防栓管、楼道灯开关等无广告、无蜘蛛网、无痰迹污渍、无积尘；13、电梯电梯轿厢四壁干净无尘、无污迹、无手印，轿厢干净无杂物、无污渍，电梯门轨槽、显示屏干净无尘；14、办公室整洁、无杂物；墙面无灰尘、82、无蜘蛛网；地面无污迹；桌椅、沙发、柜无灰尘；空气清新；15、卫生间（1）地面干净无积水、无污渍、无杂物；（2）墙面瓷片、门、窗无明显灰尘，便器无污渍，墙上无涂画；（3）设施完好、用品齐全，室内无异味；（4）天花板、灯具目视无明显灰尘，无蜘蛛网；（5）玻璃、镜面无灰尘、无污迹、无手印；16、灯罩、烟感器、出风口、指示灯目视无明显灰尘、无污迹；17、玻璃门窗和镜面（1）玻璃、镜面无污迹、无手印，无明显灰尘；（2）门窗框、镜框无积尘、无污迹。公共区域卫生保洁操作规程1、道路的保洁（1）每天对小区周边道路彻底清扫一次，清扫工作必须在早上8：00前完毕；（2）对主干道除定时清扫外，应安排固定人员巡回保洁83、，做到人过地净；（3）下雨天应及时清扫路面，确保路面无积水；（4）如遇晴好干燥天气，清扫路面前须先洒水以免尘土飞扬；（5）发现路面有油污应即时用清洁剂清洁；（6）用铲刀清除粘在地面上的香口胶等杂物；2、花园广场的保洁（1）花园广场应有人负责清洁、循环保洁；（2）清扫花园广场里的浮尘、果皮、树叶、纸屑及烟头等垃圾；（3）及时清除地面的油污渍、粘附物；（4）花园广场内的花坛和桌椅每天擦拭一次；（5）发现花园广场的水景系统内有垃圾应马上捞起；3、绿化带的保洁（1）用扫把仔细清扫草地、绿化带上的果壳、纸屑、石块、树叶等垃圾；（2）对烟头、棉签等用扫把不能打扫起来的小杂物，应捡起放在簸箕内；（3）每天清84、洁绿化带一次，秋冬季节或落叶较多时应适当增加次数；（4）花坛立面、平面每天擦拭一次，保证外观洁净；4、路灯的保洁（1）庭院灯每天保洁一次；高杆路灯每周保洁一次，每季清洗一次；（2）路灯的保洁应在白天灭灯断电时进行，作业前保洁主管应通知维修人员断开电源；（3）路灯保洁因需踩梯工作，必须两人同时作业（一人扶梯）；（4）擦拭灯罩时，应注意力度，以免用力过猛导致灯罩破裂，发现灯罩有裂纹或其他安全隐患时，应及时汇报保洁主管；5、标识、告示牌的保洁（1）标识牌、告示牌等应每天擦拭一遍；（2）有广告纸时应先撕下纸，再用湿抹布从上往下擦抹，然后用干布抹干净，如有污迹应用清洁剂进行清洗；6、垃圾筒、果壳箱的保洁（1）垃圾筒每天清运两次，果壳箱每天清理一次；（2）垃圾筒、果壳箱每周清洗一次，夏季垃圾筒每天清洗一次；（3）清洗前应先倒净垃圾筒，并集中运到指定地方清洗；（4）先将垃圾筒表面冲洗一遍，然后用清洁剂反复擦拭；（5）将油渍、污渍洗干净后，用清水冲洗干净，用布抹干；（6）清洗完毕应及时将垃圾筒运回原处。7、楼道与走廊（1）地面台阶每天打扫一次；（2）扶手栏杆每天擦拭一次；（3）楼道内各类设施（电表箱、水表箱、弱电箱、立管）；（4）楼道窗玻璃每周擦拭一次；（5）照明灯具每月擦拭一次。