1、 岳麓大道岳麓大道- -银杉路交叉口地下空间银杉路交叉口地下空间 初初 步步 商商 业业 定定 位位 报报 告告 二零一一年十月二零一一年十月 目目 录录 第一部分：市场环境第一部分：市场环境 . 1 一、 项目位置 . 1 二、岳麓区概况 . 1 三、岳麓区经济分析 . 2 四、岳麓区商业概况 . 3 五、滨江新城规划 . 5 第二部分：市场容量第二部分：市场容量 . 6 第三部分：项目微观环境分析第三部分：项目微观环境分析 . 7 一、项目概况 . 7 二、项目周边商业体概况 . 9 第四部分：项目初步定位第四部分：项目初步定位 . 11 一、市场机会 . 11 二、档次定位 . 11 三2、功能定位 . 11 四、项目商业价值区域划分 . 13 五、业态规划 . 15 第五部分：项目收益预测第五部分：项目收益预测 . 18 一、市场租金类比法 . 18 二、售价、收益率、租金的敏感性分析 . 20 第 1 页 共 20 页 第一部分：市场环境第一部分：市场环境 一、一、 项目位置项目位置 长沙市岳麓大道与银杉路交汇于湘江西岸的岳麓区，是岳麓区的重要交通枢纽之一。 二、岳麓区概况二、岳麓区概况 岳麓区概况岳麓区概况 行政行政 区划区划 岳麓区现辖 10 个街道、1 个乡、5 个镇，分别是：岳麓街道、橘子洲街道、望月湖街道、银盆岭街道、观沙岭 街道、西湖街道、望岳街道、望城坡街道、3、咸嘉湖街道、梅溪湖街道，天顶乡，东方红镇、含浦镇、坪塘镇、 莲花镇、雨敞坪镇。 面积面积 人口人口 总面积 552.02 平方公里。2010 年末全区常住人口 80.18 万人，户籍人口 67.38 万人。 交通交通 状况状况 公路：公路：319 国道、港澳高速穿境而过，一、二、三环线紧紧相绕，区中心地带经长潭西高速至湘潭、经长常高速 至益阳仅半小时； 铁路：铁路：在建的地铁 2 号线沿枫林路设 5 个站，待建的地铁 3 号线将沿后湖路等设 5 个站，待建的 4 号线将沿银 杉路设 6 个站，规划中的地铁 6 号线将沿桐梓坡路等设个 7 站，在建的“长株潭”城际铁路长沙市区地铁段将 沿杜鹃路设 3 个站； 航空：航空：区中心地带距黄花国际机场 30 公里。 区区域性质域性质 岳麓区是长沙市行政、科教、文化中心。该区北部为“两型”建设先导区核心区，长沙市委市政府、岳麓区政 府皆坐落于此；南部