1、2022.10 5FIVE商业地产前策又称前期策划，主要是针对已经获取但尚未建设或者需要调整改造的商业地产项目进行分析、定位、策划，即回答要建设成什么样的项目的问题。?前策的工作成果就是前策报告，内容需要从项目所在的区位分析、市场分析、竞争对手分析，到对标客群分析最后基于客群消费习惯，给出项目一个定位，并基于定位给出符合定位的品牌组合和租金测算。?城市区位商业环境客群分析项目定位业态组合租金测算1、城市背景及发展规划（城市能级、定位、规划、发展方向）2、城市经济、产业、消费环境（GDP、产业结构、零售消费趋势）3、区位功能分析、人口（3-5公里区位概况、人口分布）4、项目本体及SWOT分析（地2、块优势、劣势、机遇、威胁分析）1、城市商圈分布及概述（介绍城市主要商圈分布及特点）2、项目竞品项目分析（项目5公里内体量相近的竞品商业项目）3、对标项目详细分析（找区位、客群条件相似的案例项目）4、项目商业发展机遇（竞品及商业分析）1、3-5公里内人口规模（1-3KM为核心辐射范围3-5KM为次级辐射）2、3-5公里内客群基础画像（年龄结构、消费能力、家庭情况等）3、3-5公里内客群业态偏向（问卷调查探访客户对业态、品牌期待）4、业态组合建议（注重分析仅参考问卷）1、项目总体定位及业态规划（项目定位及规划）2、业态配比（零售、餐饮、娱乐等配比）3、项目亮点（业态、品牌、设计、结构亮点）4、规划3、设计及策略建议（设计建议以及运营建议）1、租金定价及收入预估（市场比较法）2、整体财务测算及关键指标3、回收周期、IRR、EBITDA等4、项目决策意见及工作排期城市区位商业环境客群分析项目定位业态组合租金测算5FIVE原创吸引多少转化多少收到多少?选址设计业态规划持续运营Step1:城市发展趋势分析区位功能分析、人口（3-5公里区位概况、人口分布）Step2:区域内竞争对手区域内的业态（零售、餐饮、娱乐等）品牌Step3:周边1/3/5kmStep4:Step4:品牌：主力店是谁？最高端的品牌是谁？哪些特殊的空间会形成网红打卡效应吸引客流？这些空间布局什么？业态：每一种类别业态比例是多少？租4、金：最终实现多少租金？1.成都将举办大运会，接下来成都以及这块地周边将怎么样发展？2.现在全国/成都有钱人，多还是少？未来会如何发展？这些有钱人，消费奢侈品的现状和趋势是什么？3.目前我这块地周边和谁竞争？SKP？环球？他们发的怎么样？成都的中高端业态消费表现的怎么样？4.结论：我要不要定位奢侈品？还是根据城南消费特征定位？还是非标准商业定位？5.品牌组合是：影院、超市、零售品牌新业态分别都放在几楼.需要xx面积。6、更多免费方案资料加微信：chuangshiji02城市区位商业环境客群分析项目定位业态组合租金测算思路理念领导意志各级关系概念创意商业项目的策划定位，本质是解决问题城市区位商业环5、境客群分析项目定位业态组合租金测算场景1项目还没获取场景2项目已经拿到场景3运营阶段项目的调整目的1打动甲方获取项目目的2指导设计-招商-品牌落地目的3指导招运-品牌调改策略1达到甲方的期待策略2方向明确可执行策略3解决当前问题策划方案“我知道领导喜欢什么”“我们公司资源有很多”“我们觉得是这么操作”目标清晰当前主次问题分析品牌业态、租金确认解决问题的策略具体怎么操作适当吹一点牛逼不做任何承诺逻辑清晰可操作，强调方法问题清晰计划性强详细、可操作理想型策划落地型策划操作型策划虚实结合，渣男策划招商办法推导性强概念出彩分析完整资源要好实力要强场景1土地/项目还没获取场景2土地/项目已经拿到场景3运6、营阶段项目的调整目的1打动甲方-获取项目目的2指导设计-招商-品牌落地目的3指导招商-品牌调整策略1达到甲方的期待策略2方向明确可执行策略3解决当前问题策划方案打动甲方领导?“我知道领导喜欢什么”“我们公司资源有很多”“我们觉得是这么操作”目标清晰当前主次问题分析品牌业态、租金确认解决问题的策略具体怎么操作内容风格适当吹一点牛逼不做任何承诺逻辑清晰可操作，强调方法问题清晰计划性强详细、可操作理想型策划落地型策划操作型策划虚实结合，渣男策划招商办法推导性强?更全面，深度更广的全链条商业服务你 愿 意 为 策 划 服 务 买 单 吗？谁 愿 意 为 策 划 服 务 买 单？站在高维度的视角看待问题增加对事情的理解层次冥冥之中事情就会往更好的方向发展。研策纵深考虑招商、运营不断更新对行业趋势的理解，提升应对变化能力发现问题、提出问题回答问题、解决问题面 对 问 题/反 思 问 题既是我们工作的习惯，也是我们重要的工作内容