1、爱与美好-未来社区的展示区营造思路,以旭辉为例,针对目前主流地产企业展示区研发的再思考,快周转,负债率,从下半年开始，房地产进入债务兑付高峰期，,2018年2.9万亿、2019年6.1万亿、2020年5.9万亿、2021年3.4万亿。,快周转,去地产化,高负债高地价高存量传统开发商利润空间被压缩、“增收难增利”的困境日益凸显。,探索“去地产化”的房地产周边服务布局与培育,资产运营,城市运营,城市更新、物业服务、社区生活、长租公寓、教育,社区运营,优秀地产服务运营时代,规划设计，前瞻性的为社区服务优质运营提供策略框架,新都市主义/复合开放街区/TND模式,回归居住的社区规划激活社区活力，为优质运2、营提供基础,街区与人行空间是社区的主要公共空间；是社区活力最为重要的要素.城市的生与死Jane Jacobs（雅各布斯）,扬盖尔,扬盖尔（Jan Gehl）是倡导当今城市与社区宜步性的先驱人物。他曾对以慢行交通著称的哥本哈根城市规划产生重要影响。盖尔及其前人威廉怀特（William Whyte）的理论均建立在广泛研究、观察与理解人类行为的基础之上。,扬盖尔 三类社区生活,这三类活动在一种“良好交错的模式”中发生，交织成各种可能发生的组合，可以构成联系，也会在多种不同的层次里碰撞。就像你走进剧场，期待观赏一场精彩的戏剧表演一样，宜人的社区空间会增添街道的活力和吸引力，不断提供让人放松的事物，进而3、创造出其它形式的活动或交流。,必要性活动我们在生活中每天都要参与的主要活动,自发性活动当周围环境适宜时才会发生的活动,社会性活动人们在同一场所参与必要性和自发性活动时发生的活动。,根据可持续、舒适和乐趣三大主要原则提出构建以人为本的社区规划,扬盖尔的宜步社区设计五原则：环境、距离、路径、效益和社区活力,必要性活动与自发性活动在这种垂直交错的“良好模式”中发生，交织成各种可能发生的组合，社区活力被激发。,而未来，在消费需求升级，需求多样化的背景下，我们需要展示区具有更高的兼容性。除了在展示期间满足售楼需求外，我们更需要在后展示区时代，能够无缝衔接，为社区提供休闲、活动、商业、学习等场所。将售楼部4、建设成伴随社区发展的全生命周期建筑。,2019年，我们参与了旭辉示范区2.0概念设计，在这个过程中，通过与旭辉及其他为主流地产服务的一线设计公司的交流与讨论，我们逐渐总结出未来的示范区应该具备什么样的功能与空间。第一，售楼部应具有兼容性，后期可改造为其他功能为社区服务。在设计前期就应考虑后期运营和销售模式。第二，售楼部要有昭示性，具备网红特质，有记忆点，有助于树立品牌形象。第三，空间丰富性，增强室内，室外，景观的一体化设计，整体空间层次要丰富，有趣味。第四，所见即所得，在设计前期充分考虑后期业态及运营要求，达到建筑、室内少拆改，景观无拆改。,展示区设计方法论,要点1：产品线分类,顶级系,高端系5、,改善系,刚需系,品味艺术,尊奢享受,文化生活,温馨舒适,产品线定位,展示区设计方法论,要点2：风格对位,顶级系,建筑,景观,室内,当代城市地标,当代艺术空间,当代前卫展厅,展示区设计方法论,要点2：风格对位,高级系,建筑,景观,室内,现代智慧建筑,轻奢典雅庭院,时尚私属会所,展示区设计方法论,要点2：风格对位,改善系,建筑,景观,室内,舒适人居典范,人文绿色公园,主题体验空间,展示区设计方法论,要点2：风格对位,刚需系,建筑,景观,室内,温馨活力之家,活力摩登社区,自然生活乐园,位于道路转角,位于基地中轴,位于景观带旁,位于景观带中轴,A,c,d,b,A,C,B,B,展示区设计方法论,要点36、：展示区选址,单面临街,2.1.2售楼处布置方式,售楼处的临街方式有单边临街和两边临街两种,两面临街,类型一,类型二,类型三,类型一,类型二,步骤3：展示区选址,展示区设计方法论,要点4：展示区面积控制,展示区设计方法论,要点5：改造及运营,顶级&高端系,业态定位为：艺术中心、私家会所、会客茶室运营定位：社区的艺术中心和会客厅，提升社区的文化品位和精神价值。设计要点：重视氛围打造，通过简约大气的造型，精致的材料搭配以及层次丰富，沉浸体验的景观设计拔高产品线的调性，这类售楼部要求具有较完整和独立的用地，整个展示区属于较为封闭和内向的空间，需要通过精神堡垒加强场地交通的引导。,展示区设计方法论,步7、骤5：改造及运营,改善&刚需系,业态定位为：幼儿园、活动中心、社区书吧、活力市集运营定位：社区的幼儿园，活动中心，书吧，市集，完善社区的商业、教育和活动配套。设计要点：重视空间的灵活性、可变性，特别是幼儿园这类具有一定设计规范的功能，需要在做前期设计时充分考虑。这类售楼部通常与底层商业和社区入口结合设计，需要考虑到与商业和入口的造型相互协调，在流线上要考虑展示区期间的流线与改造后的流线的兼容问题。,展示区设计案例,旭辉标准化售楼部思路一开放式社区中心,设计背景：旭辉标准化售楼部2.0概念设计，要求与小区出入口及地下车库出入口结合设计，满足社区活动或者改造为商业的要求。,展示区功能分析图,1,28、,4,7,5,6,8,3,9,11,13,1,2,3,4,12,14,5,6,7,8,9,10,11,10,12,14,15,16,13,下客区景观前场入口大门接待区,企业展示区影音室沙盘区洽谈区,卫生间VIP洽谈区客户活动区工法展示,样板房区亲子活动区签约室办公室,2,13,16,15,改造前效果,改造后效果,社区出入口效果,改造后效果,功能转变,露天咖啡,咖啡烘焙,社区书吧,社区商业,活力市集,私家会所,由原来的售楼功能转向社区服务功能。,自由步街,打造一条宽阔的步行街道，结合自然景观，提供多种驻留空间。,情景化模拟,步道慢跑,带娃社交,跳骚市场,以狗会友,儿童天堂,专为儿童设计，包含各类9、体验活动和益智游戏，玩与学一体化，为儿童的成长起到积极的作用。,情景化模拟,亲子活动,儿童攀岩,儿童手工,下沉广场,下沉的广场自然的形成了一个围合空间，早上可以练太极，晚上可以跳广场舞，还可以发生一系列的行为活动。,情景化模拟,太极晨练,广场慢舞,音乐派对,街头表演,静谧森林,相对较安静的区域，在这里可以放空自己，尽情的享受自然。,情景化模拟,森林瑜伽,清新晨读,风味野餐,闲情漫步,旭辉标准化售楼部思路二模块化设计,设计背景：旭辉标准化售楼部2.0概念设计，要求与小区出入口及地下车库出入口结合设计，满足社区活动或者改造为商业的要求。,+模块的拼接-组合方式,+模块的拼接-应用场景,商铺,亲子教10、育,咖啡店,活动中心,社区配套,+模块的分割,18x20米集中大空间（主力店/社区中心）,+拼接+分割=多样性=适应力,+适用多种规模及业态：模块拼接,360m2,360m2,360m2：主力店,1080m2,商铺共360m2,主力店共360m2,小型商店共360m2,面积配比：,+适用多种规模及业态：多个模块拼接,面积配比：,360m2,4320m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,360m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,45m2：商铺,45m11、2：商铺,90m2,360m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,45m2：商铺,45m2：商铺,90m2,360m2,360m2,360m2,360m2,360m2,360m2,社区中心共2160m2,+模块的组合示意,+模块的组合示意,+模块的分割示意,+模块的分割示意,情景化模拟,情景化模拟,情景化模拟,情景化模拟,其他售楼部设计实践,展示区设计案例,郑州楷林售楼部,设计背景：中原总部基地项目位于郑东新区东站枢纽组团内。该售楼部为中原总部基地的临时售楼部，要求满足政府接待，公司办公，企业文化展示及售楼部等功能。建筑面积：2242占地面积：7695,总平面图,商鼎路,2F,大华春雨12、路售楼部,设计背景：昆明马街片区大盘售楼部，位于文物保护地块内，周边有工业文化博物馆，后期可改造为博物馆配套或者商业。总用地面积：10486 其中：气氛前场（城市绿化）：4239 停车场：790 主体展示区：5457 建筑面积：1124,总平面图,方案一,方案一,方案一,方案一,方案一,其他过程方案,其他过程方案,展示区设计案例,长沙北辰售楼部,设计背景：项目位于长沙北辰观沙岭，售楼部用地沿街要求后期改造为商业。建筑面积：820占地面积：3000,改造后效果,改造后效果,改造后效果,车行入口,接待处,企业展示,售楼处,样板房,风雨连廊,7M,人行入口,露天休闲,7M,7M,总平面图,展示区设计案例,旭辉甪直售楼部,设计背景：项目位于苏州吴中区甪直镇，前期作为售楼部，后期拆除连廊及样板房作为物管用房。建筑面积：712占地面积：1500,展示区设计案例,绿地香港售楼处,设计背景：项目江苏镇江丹徒区，前期作为售楼部，后期做为社区用房。建筑面积：996占地面积：2200,总结：,我们通过不断的实践，发掘出未来售楼部应该具有以下四个特性：,1.兼容性。应该兼容不同的社区功能，将改造要求前置考虑。2.昭示性。除了展示楼盘调性之外，其本身应该具有强烈视觉吸引力。3.一体性。建筑、景观、室内应该统一设计，共同营造展示区空间。4.集约性。控制建设规模，合理搭配材料，控制施工工艺及工期，节约成本。,