1、01现状概况02现状物业补偿情况03经济成本测算与经济平衡04改造方案现状概况现状概况11.1、项目区位情况、项目区位情况樟边村位于广州市番禺区南村镇，毗邻广州火车南站和番禺中心区，区位优势良好。项目东临南沙港快速，西接省级产业园天安科技园，城市主干道金山大道从规划区的北面穿过，南抵市新公路。樟边村村域总面积247.07公顷。1.2、现状用地情况、现状用地情况樟边村村域范围内以工业用地、村庄建设用地、公共设施用地、农林用地及道路交通等城市用地为主，占村域用地面积的84%。1.3、现状交通情况、现状交通情况现状金山大道自西而东把樟边村分隔为南北两个片区，南沙港快线也在樟边村村域范围东边贯穿而过，2、此外，村域范围内公交线路站点不多，交通交通较为不便。1.4、现状公共服务设施情况、现状公共服务设施情况现状樟边村村域范围内有幼儿园1所、小学1个、村委会1个、医疗服务站点1个和肉菜市场1个、加油站2个，公共服务设施配套不完善。1.5、现状市政设施情况、现状市政设施情况现状樟边村的市政设施主要有村域范围北边的220KV变电站。1.6、现状建筑质量情况、现状建筑质量情况改造范围内以多层的砖混和框架结构为主。1.7、现状历史建筑情况、现状历史建筑情况樟边村村域范围内文物古迹主要以公祠和书院建筑为主。1.8、现状绿化景观情况、现状绿化景观情况现状樟边村最主要的公共绿地是村委会旁边的公园，其次就是沿金山3、大道和南沙港快线等干道的绿地，但绿地没有形成系统。7、现状用地权属情况、现状用地权属情况沙樟边村是广州市番禺区南村镇所辖的一条行政村，位于番禺中心区的北部，南村镇的南边，上层次规划有多条公路、城市主干道穿越该村，交通条件较为便利。随着城市的发展，现状樟边村的用地已被城市道路、国有土地分隔零散。现状村域范围主要单位有：番禺市交通学校、樟边金山加油站、番禺文宝厨房设备有限公司、广东省番禺市水泥厂、番禺市金莱时装有限公司、广州市番禺区明胜机电工程有限公司、番禺添发时装有限公司等。2现状物业补偿情况现状物业补偿情况樟边村樟边村改造复建建筑量统计表改造复建建筑量统计表项目项目面积面积（万平方米）万平方米4、）备注备注总建筑面积总建筑面积74.65 根据樟边村现状数据一览表，（数据不闭合是因四舍五入所致）保留历史建筑面积保留历史建筑面积0.00 迁建历史建筑面积迁建历史建筑面积0.33 拆除村集体村民建筑面积拆除村集体村民建筑面积74.32 其中其中村民建筑面积村民建筑面积34.32 其中其中有证物业有证物业28.14 无证物业无证物业6.18 村集体建筑面积村集体建筑面积40.00 其中其中有证物业有证物业36.50 无证物业无证物业3.50 需要拆除的建筑总面积需要拆除的建筑总面积74.65 复建和货币补偿的建筑面积统计复建和货币补偿的建筑面积统计需要复建村民住宅面积需要复建村民住宅面积29.5、83 其中其中实物补偿村民住宅面积实物补偿村民住宅面积28.14 村民有证物业28.14万平方米，符合条件按1:1复建，户数1005，不超过户均280平方米/户公建配套面积公建配套面积1.69 现状准予复建的复建建筑面积可增加6%的规划公建配套面积需要复建的村集体物业面积需要复建的村集体物业面积36.50 有证集体物业按1:1等量复建需要复建的村集体村民总建筑面积需要复建的村集体村民总建筑面积66.33 不予补偿的建筑面积不予补偿的建筑面积9.68 无证建筑一律不予补偿经济成本测算与经济平衡经济成本测算与经济平衡3阶段阶段序号序号项目项目数量数量（万平方米）（万平方米）单价单价单位单位总额总额6、（万元）（万元）备注备注前期前期费用费用1 1 前期费用前期费用435.48 435.48 1.1 1.1 改造方案编制费改造方案编制费3.00 3.00 万万/公顷公顷200.00 200.00 改造方案编制费按不高于改造方案编制费按不高于3 3万万/公顷的标准核算公顷的标准核算1.2.11.2.1现状测量费（房屋）现状测量费（房屋）74.65 74.65 1.50 1.50 元元/m m2 2111.98 111.98 根据根据国测字国测字2002320023号文号文，房屋测量按每，房屋测量按每1 1万平方米万平方米1.51.5万元计算万元计算1.2.21.2.2现状测量费（土地）现状测量7、费（土地）2.47 2.47 50.00 50.00 万元万元/km2km2123.50 123.50 根据根据国测字国测字2002320023号文号文，土地测量按每公顷用地，土地测量按每公顷用地0.50.5万元计算万元计算拆迁拆迁费用费用2 2 村民住宅村民住宅27470.40 27470.40 2.1 2.1 有产权证有产权证21105.00 21105.00 2.1.12.1.1临迁费临迁费28.14 28.14 20.00 20.00 元元/m2/m2/月月20260.80 20260.80 住宅临迁单价可在每平方米每月住宅临迁单价可在每平方米每月2020元元-3030元范围内适当浮动8、元范围内适当浮动.全面改造“城中村”如选择选择滚动全面改造“城中村”如选择选择滚动开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划核算临迁费用（临迁时间不超过开发、分期实施的，可据实际开发时序及分期拆除安置计划核算临迁费用（临迁时间不超过3 3年）年）2.1.22.1.2房屋拆运费用房屋拆运费用28.14 28.14 30.00 30.00 元元/m m2 2844.20 844.20 现状建筑拆运费按不高于现状建筑拆运费按不高于3030元元/的标准核算的标准核算2.2 2.2 无产权证无产权证6365.40 6365.40 2.2.12.2.1房屋拆运费用房屋拆运费用6.18 6.18 9、30.00 30.00 元元/m m2 2185.40 185.40 现状建筑拆运费按不高于现状建筑拆运费按不高于3030元元/的标准核算的标准核算2.2.22.2.2建筑成本补偿建筑成本补偿6.18 6.18 1000.00 1000.00 元元/m m2 26180.00 6180.00 无证部分住宅建筑面积按无证部分住宅建筑面积按10001000元元/上限核算补偿纳入改造成本上限核算补偿纳入改造成本3 3 集体物业集体物业44120.00 44120.00 3.1 3.1 有产权证有产权证40515.00 40515.00 3.1.13.1.1临迁费临迁费36.50 36.50 30.010、0 30.00 元元/m2/m2/月月39420.00 39420.00 商业临迁单价可在每平方米每月商业临迁单价可在每平方米每月3030元元-5050元范围内适当浮动元范围内适当浮动.全面改造“城中村”如选择改造范围全面改造“城中村”如选择改造范围内一次性实施清拆、整体开发建设的，规划复建建筑可按内一次性实施清拆、整体开发建设的，规划复建建筑可按3 3年临迁时间核算临迁费用。年临迁时间核算临迁费用。3.1.23.1.2房屋拆运费用房屋拆运费用36.50 36.50 30.00 30.00 元元/m m2 21095.00 1095.00 现状建筑拆运费按不高于现状建筑拆运费按不高于3030元11、元/的标准核算的标准核算3.2 3.2 无产权证无产权证3605.00 3605.00 3.2.13.2.1房屋拆运费用房屋拆运费用3.50 3.50 30.00 30.00 元元/m m2 2105.00 105.00 现状建筑拆运费按不高于现状建筑拆运费按不高于3030元元/的标准核算的标准核算3.2.23.2.2建筑成本补偿建筑成本补偿3.50 3.50 1000.00 1000.00 元元/m m2 23500.00 3500.00 无证部分住宅建筑面积按无证部分住宅建筑面积按10001000元元/上限核算补偿纳入改造成本上限核算补偿纳入改造成本4 4祠堂等历史建筑祠堂等历史建筑26412、0.00 2640.00 4.14.1历史建筑修缮费用历史建筑修缮费用0.00 0.00 600.00 600.00 元元/m m2 20.00 0.00 历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，标准参照红卫村及已批的历史建筑保护费用（迁建或修缮）根据具体的历史建筑保护方案确定，标准参照红卫村及已批的沥滘村沥滘村4.24.2历史建筑迁建费用历史建筑迁建费用0.33 0.33 8000.00 8000.00 元元/m m2 22640.00 2640.00 5 5其它补偿其它补偿502.50 502.50 5.15.1搬家补偿搬家补偿1005.00 1005.00 100013、.00 1000.00 元元/户户100.50 100.50 搬家补偿费按搬家补偿费按10001000元元/户的标准核算（搬出搬进）户的标准核算（搬出搬进）5.25.2电话、有限电视、网络、电话、有限电视、网络、燃气管道等初装费燃气管道等初装费1005.00 1005.00 4000.00 4000.00 元元/户户402.00 402.00 原屋内装有电话原屋内装有电话200200元、有线电视元、有线电视100100元、管道煤气集资款元、管道煤气集资款35003500元、网络初装费元、网络初装费200200元。按三旧改元。按三旧改造政策，该费用可计入成本，但没有相关标准；可暂按造政策，该费用14、可计入成本，但没有相关标准；可暂按40004000元元/户计算实际成本户计算实际成本复建复建费用费用6 6建设费用建设费用283518.20 283518.20 6.16.1村民住宅村民住宅29.83 29.83 2831.00 2831.00 元元/m m2 284444.20 84444.20 高层住宅（高层住宅（100100米内），复建费用米内），复建费用28312831元元/平方米平方米6.26.2村集体物业村集体物业36.50 36.50 3876.00 3876.00 元元/m m2 2141474.00 141474.00 独立用地商场，复建费用独立用地商场，复建费用31703115、70元元/平方米；独立用地高层办公，复建费平方米；独立用地高层办公，复建费38763876元元/平方米平方米6.36.3市政基础设施建设市政基础设施建设0.91 0.91 6.00 6.00 亿亿/km2km254600.00 54600.00 按照按照6 6亿亿/平方公里或根据实际工程计算平方公里或根据实际工程计算其它其它费用费用7 7土地农转用费用土地农转用费用274.55 274.55 涉及农转用的才计算涉及农转用的才计算7.17.1开垦费开垦费3.23 3.23 20.00 20.00 元元/m m2 264.60 64.60 依据依据粤财农粤财农20012001378378号号，广州16、市为，广州市为2020元元/平方米平方米7.27.2占用税占用税3.23 3.23 50.00 50.00 元元/m m2 2161.50 161.50 依据依据粤财法（粤财法（20092009）3434号号，白云区为，白云区为5050元元/平方米平方米7.37.3建设费建设费3.23 3.23 15.00 15.00 万元万元/公顷公顷48.45 48.45 依据依据市政府（市政府（20102010）3434号令号令，开发建设基金的征收标准为，开发建设基金的征收标准为1515万元万元/公顷公顷8 8不可预见费不可预见费0.05 0.05 17798.06 17798.06 不可预见成本按整个17、改造成本的不可预见成本按整个改造成本的3%3%-5%5%计算计算改造改造成本成本合计合计373759.18 373759.18 樟边村樟边村改造改造成本测算表成本测算表改造方案改造方案44.1、改造范围确定、改造范围确定根据樟边村土地利用总体规划（2010-2020年）和现有樟边村征地情况确定本次规划的规划范围。樟边村土地利用总体规划（2010-2020年）土地利用总体规划用地汇总序号用地类型面积（ha）所占比例（%）备注1耕地33.75 13.66%2园地2.63 1.06%3林地30.78 12.46%4其他农用地3.80 1.54%5水域26.79 10.84%6自然保留地2.79 1.18、13%7采矿用地0.05 0.02%8建设用地63.29 25.62%可纳入改造范围，其中天安科技园拟征500亩用地不纳入改造范围9农村居民点用地83.20 33.67%可纳入改造范围10合计247.07 100.00%樟边村用地权属图4.1、改造范围确定、改造范围确定序号用地单位批准面积（平方米）1番禺市交通学校559402广州市番禺区南村镇樟边村经济合作社75003广州市番禺区南村镇樟边村经济合作社100004番禺文宝厨房设备有限公司100005广东省番禺市水泥厂254946（可能是梁剑波，系统查询不到）7番禺市金莱时装有限公司40058广州市番禺区明胜机电工程有限公司44999番禺市明胜19、机电工程有限公司75310番禺添发时装有限公司等958711番禺市土地开发中心191154樟边村用地权属信息表4.1、改造范围确定、改造范围确定本次规划研究范围为村域范围总面积247.07公顷，改造范围为村建设用地范围，面积为91.56公顷。4.2、改造方案的制约因素、改造方案的制约因素（1）天安科技园拟征500亩用地对土规建设用地的占用樟边村土地利用规划建设用地分析图土规建设用地一览表序号用地类型面积（ha）所占比例（%）1总建设用地146.49 100.00%2其中已征用地所占的建设用地4.70 3.21%市政道路所占的建设用地18.28 12.48%天安科技园拟征500亩用地所占的建设用20、地31.94 21.80%可纳入改造范围的建设用地91.57 62.51%4.2、改造方案的制约因素、改造方案的制约因素（2）原有控规与土规不协调，土规中很多的建设用地在控规中规划成耕地和林地，为本来建设用地不多的樟边村改造带来困难。樟边村原有控规用地图樟边村土地利用规划图4.2、改造方案的制约因素、改造方案的制约因素（2）原有控规与土规不协调，土规中很多的建设用地在控规中规划成耕地和林地，为本来建设用地不多的樟边村改造带来困难。规划用地汇总表序号用地代码及类型面积（ha）占总用地比例（%）1村域范围内可利用的土规建设用地91.56 100.00%2其中不能用于安置融资的土规建设用地74.7821、 81.67%其中U市政公用设施用地1.22 1.33%S道路广场用地15.56 16.99%G绿地2.12 2.32%E1水域0.32 0.35%E2耕地46.58 50.87%E4林地8.98 9.81%可用于安置融资的土规建设用地16.78 18.32%其中M工业用地5.76 6.30%E61（R）村镇居住用地（居住）9.04 9.87%E62(M)村镇企业用地（工业）1.97 2.15%4.2、改造方案的制约因素、改造方案的制约因素（3）控规中生态绿廊对改造规划的限制绿廊占土规建设用地面积统计表绿廊控制范围占土规建设用地面积（ha）100米以内19.37 100-500米43.44 222、改造方案（一）、改造方案（一）调整后土地利用规划图规划用地汇总表序号用地代码及类型面积（ha）占总用地比例（%）1R居住用地56.49 61.69%R2二类居住用地56.49 61.69%2C公共设施用地3.06 3.34%C2商业金融业用地3.06 3.34%3M工业用地2.05 2.24%M1一类工业用地2.05 2.24%4S道路广场用地15.57 17.00%S1道路用地15.57 17.00%5U市政公用设施用地1.22 1.33%U2交通设施用地1.22 1.33%U29其他交通设施用地1.22 1.33%6G绿地1.79 1.96%G1公共绿地1.79 1.96%7城市建设用地23、小计80.17 87.56%8E水域和其他用地11.39 12.44%E1水域0.29 0.31%E2耕地9.99 10.91%E4林地1.11 1.21%9合计91.56 100.00%4.2、改造方案（一）、改造方案（一）融资与安置地块分布图樟边村融资地块控制指标及融资金额樟边村融资地块控制指标及融资金额融资融资地块地块性质性质用地面积用地面积净容积率净容积率建筑面积建筑面积假定楼面地价假定楼面地价融资金额融资金额（万（万m2m2）(m2)(m2)（元（元/m2m2）(万元万元)居住居住33.67 33.67 3.70 3.70 124.60 124.60 3000.00 3000.00 24、373806.00 373806.00 合计合计33.67 33.67 3.70 3.70 124.60 124.60 3000.00 3000.00 373806.00 373806.00 樟边村融资地块与安置地块控制指标樟边村融资地块与安置地块控制指标功能功能用地面积用地面积（M2M2）容积率容积率建筑面积建筑面积（万（万M2M2）安置安置安置住宅安置住宅20.96 20.96 1.43 1.43 29.92 29.92 其中其中100100-500m500m绿廊控制范围绿廊控制范围18.73 18.73 0.80 0.80 14.98 14.98 其他其他2.23 2.23 6.70 625、.70 14.94 14.94 安置物业安置物业6.96 6.96 5.24 5.24 36.45 36.45 其其中中商业商业4.91 4.91 6.79 6.79 33.30 33.30 其其中中100100-500m500m绿廊控制范围绿廊控制范围0.09 0.09 0.80 0.80 0.07 0.07 其他其他4.82 4.82 6.90 6.90 33.23 33.23 工业工业2.05 2.05 1.53 1.53 3.15 3.15 其其中中100100-500m500m绿廊控制范围绿廊控制范围0.80 0.80 0.80 0.80 0.64 0.64 其他其他1.26 1.226、6 2.00 2.00 2.51 2.51 融资融资融资住宅融资住宅33.67 33.67 3.70 3.70 124.60 124.60 其中其中100100-500m500m绿廊控制范围绿廊控制范围18.41 18.41 0.80 0.80 14.73 14.73 其他其他15.26 15.26 7.20 7.20 109.88 109.88 总用地总用地61.59 61.59 3.10 3.10 190.97 190.97 4.2、改造方案（一）、改造方案（一）经过经济成本测算樟边村改造成本大，需要拿出一部分土地进行融资，而天安科技园拟征500亩用地占用了土规的建设用地指标，此外改造范围27、内，控规规划非建设用地的比例较高，给本来地少的樟边村改造带来了困难。因此出于用地布局合理性和改造需求的考虑，对原控规用地进行适当的调整。调整指标如下：控规调整前后规划用地对比表序号类别面积（ha）变化原因调整前调整后变化1居住用地9.04 56.49 47.45 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资2商业用地0.00 3.06 3.06 满足樟边村改造集体物业的安置需求3工业用地7.73 2.05-5.67 部分工业用地转成居住用地4道路广场用地15.57 15.57 0.00 5交通设施用地1.22 1.22 0.00 6绿地2.12 1.79-0.33 大体一致7水域0.32 028、.29-0.04 大体一致8耕地46.58 9.99-36.59 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资，而原控规耕地占用了土规的建设指标9林地8.98 1.11-7.87 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资，而原控规林地占用了土规的建设指标10总用地91.56 91.56 0.00 11建设总量29.93 190.91 160.98 统计口径不一致4.3、改造方案（二）、改造方案（二）调整后土地利用规划图规划用地汇总表序号用地代码及类型面积（ha）占总用地比例（%）1R居住用地46.59 50.89%R2二类居住用地46.59 50.89%2C公共设施用地13.55 1429、.80%C2商业金融业用地13.55 14.80%3M工业用地1.45 1.59%M1一类工业用地1.45 1.59%4S道路广场用地15.57 17.00%S1道路用地15.57 17.00%5U市政公用设施用地1.22 1.33%U2交通设施用地1.22 1.33%U29其他交通设施用地1.22 1.33%6G绿地1.79 1.96%G1公共绿地1.79 1.96%7城市建设用地小计80.17 87.56%8E水域和其他用地11.39 12.44%E1水域0.29 0.31%E2耕地9.99 10.91%E4林地1.11 1.21%9合计91.56 100.00%4.3、改造方案（二）、改30、造方案（二）融资与安置地块分布图樟边村融资地块控制指标及融资金额樟边村融资地块控制指标及融资金额融资融资地块地块性质性质用地面积用地面积净容积净容积率率建筑面积建筑面积假定楼面地假定楼面地价价融资金额融资金额（万（万m2m2）(m2)(m2)（元（元/m2m2）(万元万元)居住居住37.31 37.31 3.35 3.35 124.97 124.97 3000.00 3000.00 374921.28 374921.28 合计合计37.31 37.31 3.35 3.35 124.97 124.97 3000.00 3000.00 374921.28 374921.28 樟樟边村融资地块与安置31、地块控制指标边村融资地块与安置地块控制指标功能功能用地面积用地面积（M2M2）容积率容积率建筑面积（万建筑面积（万M2M2）安置安置住宅住宅14.09 14.09 2.10 2.10 29.58 29.58 安置物业安置物业10.06 10.06 3.63 3.63 36.48 36.48 其中其中商业商业8.61 8.61 3.90 3.90 33.58 33.58 工业工业1.45 1.45 2.00 2.00 2.90 2.90 小计小计24.15 24.15 2.74 2.74 66.06 66.06 融资融资住宅住宅37.31 37.31 3.35 3.35 124.97 124.932、7 总用地总用地61.45 61.45 3.11 3.11 191.04 191.04 4.3、改造方案（二）、改造方案（二）控规调整前后规划用地对比表序号类别面积（ha）变化原因调整前调整后变化1居住用地9.04 46.59 37.55 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资2商业用地0.00 13.55 13.55 满足樟边村改造集体物业的安置需求3工业用地7.73 1.45-6.27 部分工业用地转成居住用地4道路广场用地15.57 15.57 0.00 5交通设施用地1.22 1.22 0.00 6绿地2.12 1.79-0.33 大体一致7水域0.32 0.29-0.04 大体一致8耕地46.58 9.99-36.59 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资，而原控规耕地占用了土规的建设指标9林地8.98 1.11-7.87 樟边村改造成本巨大，需要拿出一部分土地进行融资，而原控规林地占用了土规的建设指标10总用地91.56 91.56 0.00 11建设总量29.93 191.04 161.11 统计口径不一致