1、南京市浦口区低效用地再开发专项规划（2021-2025年）“十四五”时期，是加快建设强富美高新浦口，全面开启社会主义现代化新征程第一个五年。“争当表率、争做示范、走在前列”的新要求，立足高质量发展的新阶段，深入实施“工业立区、产业强区、开放兴区、民生优区”发展战略，着力打造高质量发展的产业城区、高水平开放的活力城区、高标准建设的美丽城区、高品质生活的宜居城区。浦口区积极落实省市发展的新要求，深入推进低效用地再开发工作，推进产业发展高质量、城市发展高品质、土地利用高效率、空间布局更优化。为此在部、省相关文件指导下，结合浦口区实际，编制南京市浦口区低效用地再开发专项规划（2021-2025年（以下2、简称规划）。一、指导思想高举习近平新时代中国特色社会主义思想伟大旗帜，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中、五中全会精神和省市区委决策部署，统筹推进“五位一体”总体布局，协调推进“四个全面”战略布局，贯彻总书记“争当表率、争做示范、走在前列”的要求，坚持稳中求进工作总基调，立足新发展阶段，坚持新发展理念，构建新发展格局。推进国土资源供给侧结构性改革，坚持严格的耕地保护制度和严格的节约用地制度，坚持以人为本，促进新型城镇化发展，围绕“推进城乡土地高效利用实现突破，以土地利用方式转变促进经济发展方式转变”为主线，规范推进低效用地再开发，促进城市更新改造和产业转型升级，优化土地利用结构，提升城3、镇建设用地人口、产业承载能力，建设和谐宜居新城镇。二、规划原则 1、依法依规，科学规划低效用地再开发贯彻部、省级决策部署，按照国家和省相关政策法规、技术规程要求推进规划编制。必须遵守国家法律法规、部门规章及各项政策，充分考虑浦口区的实际需要，遵循自然和社会发展规律，科学合理制定规划方案和配套政策，合理安排低效用地再开发规模、布局和时序。 2、政府引导，市场配置充分发挥政府在低效用地再开发过程中的引导作用，在顺应发展规律、尊重群众意愿基础上，用规划明确发展方向，用政策引导群众预期，用改革激发内生动力，用法治规范市场行为营造良好发展环境。充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，激发市场主体活力，运用4、市场思维、依靠市场手段推动低效用地改造。 3、生态优先，保护优先低效用地再开发必须坚持节约优先，以节约集约用地、优化土地利用结构和布局为手段；以优化人居环境、提高生活质量、提升城市品位、完善城市功能为目的，以保障和促进科学发展为主线，充分考虑生态环境保护与人民利益，促进经济社会事业又好又快发展。4、利益共享，多方共赢坚持“开门编规划”，规划编制充分尊重土地权利人意愿，切实保障公众知情权、参与权、表达权与监督权；妥善处理好各方主体责、权、利关系，遵循政府指导、市场运作、利益共享，公平公正，保证城市可持续发展。 5、因地制宜，循序渐进充分考虑浦口区经济社会发展水平、发展定位等，依据城市总体发展布局5、，合理确定改造开发的方向和目标，分类实施；严格遵循改造开发要求和程序，切实加强监管，保证改造开发工作规范运作、有序推进。 6、产业导向，分类引导立足城市全域经济社会发展，统筹考虑城市、村镇的功能和发展方向，统筹安排公共服务设施、居住、产业、城市绿地等分类发展，对低效用地在开发分门别类进行引导改造，实现区域、城乡协调发展。三、规划期限规划基期为2020年，规划期限为5年，即2021-2025年。四、浦口区低效用地现状全区低效用地共78个地块，面积331.3665公顷（4970.50亩），占浦口区建设用地总量的2.28%。主要分布在江浦街道、汤泉街道、桥林街道、星甸街道、老山林场、顶山街道、永宁街6、道。根据现状用地情况，分为旧居住、旧商服、旧厂矿、其他低效用地共四类低效用地。 1、旧居住全区旧居住低效用地用地共20个地块，土地面积114.5359公顷（1718.04亩），占浦口区低效用地总面积的34.56%，平均容积率0.87，平均建筑密度27.61%，主要分布在江浦街道、桥林街道、汤泉街道和老山林场。 2、旧厂矿全区旧厂矿低效用地共51个地块，土地总面积136.4752公顷（2047.13亩），占浦口区低效用地总面积的41.19%，平均容积率为0.59，平均建筑密度32.81%。主要分布在桥林街道、汤泉街道、星甸街道、江浦街道、老山林场。 3、旧商服全区旧商服低效用地共3块，总面积共67、5.3209公顷（979.81亩），占浦口区低效用地总面积的19.71%，平均容积率为0.59，平均建筑密度10.6%。主要分布在汤泉街道、顶山街道。 4、其他低效用地全区其他低效用地共4个地块，土地面积共15.0346公顷（225.52亩），占浦口区低效用地总面积的4.54%，平均容积率为0.45，平均建筑密度16.72%。主要分布在桥林街道、江浦街道、永宁街道。五、低效用地再开发目标及任务 （一）再开发任务根据南京市下达的任务，南京市浦口区规划2021-2025年间需完成300.00公顷（4500.00亩）的低效用地的再开发工作。其中2021年46.6667公顷（700亩），2022年668、.6666公顷（1000.00亩），2023年66.6666公顷（1000.00亩），2024年66.6666公顷（1000.00亩），2025年53.3333公顷（800.00亩）。 （二）再开发目标 1、总体目标从浦口区实际出发，在符合国土空间规划近期实施方案、城市规划和产业发展方向的前提下，积极推动产城融合，提高土地利用效率和节约集约用地水平；推动经济结构调整，优化土地利用结构和城镇空间布局，提升基础设施配套水平，改善居民生活环境，促进宜居城乡建设；引导实现规模集中、要素集聚、产业集群、用地集约、效益集显的产业转型升级目标。 2、定性目标通过规范推进低效用地再开发，盘活存量低效用地，增强9、城镇建设用地有效供给；优化土地资源空间布局，促进产业转型升级，提高土地产出强度；完善城市功能，优化人居环境；疏解老城区城市职能，健康有序推进城镇化；保障用地需求，促进经济社会可持续发展。 3、定量目标规划期内,全区低效用地再开发总规模为331.3665公顷（4970.50亩）。其中旧居住用地共20个地块，土地面积11.4536公顷（171.80亩），主要分布在江浦街道、桥林街道、汤泉街道和老山林场；旧厂矿用地共51个地块，土地面积136.4751公顷（2047.13亩），主要分布在桥林街道、汤泉街道、星甸街道、江浦街道、老山林场；旧商服用地3个地块，土地面积65.3209公顷（979.81亩）10、，主要分布在汤泉街道、顶山街道；其他低效用地共4个地块，土地面积15.0346公顷（225.52亩），主要分布在桥林街道、江浦街道、永宁街道。再开发后容积率、建筑密度达到城区和各街道（园区）控制性详细规划标准。 六、低效用地再开发时序安排规划期内，全区拟再开发78个地块，总规模为331.3665公顷（4970.50亩）。其中2021年拟再开发7个地块，总规模73.6540公顷（1104.81亩）；2022年拟再开发16个地块，总规模66.7650公顷（1001.48亩）；2023年拟再开发4个地块，总规模68.8890公顷（1033.33亩）；2024年拟再开发25个地块，总规模66.855911、公顷（1002.84亩）；2025年拟再开发26个地块，总规模55.2025公顷（828.04亩）。 七、低效用地再开发空间布局规划期内，全区拟再开发78个低效用地，面积331.3665公顷（4970.50亩），主要分布在汤泉街道、江浦街道、桥林街道、老山林场、星甸街道、永宁街道和顶山街道。 八、低效用地再开发利益分配要建立健全政府引导、部门协同、公众参与的工作机制，按照市场在资源配置中起决定性作用的要求，鼓励土地权利人、集体经济组织等市场主体和社会力量参与改造开发，形成形式多样的改造开发模式，增强改造开发的动力；要建立健全平等协商机制，充分尊重土地权利人的意愿，提高改造开发工作的公开性和透明12、度，妥善解决群众利益诉求，做到公平公正，实现和谐开发；要建立完善经济激励机制，协调好政府、改造方、土地权利人等各方利益，实现共同开发、利益共享；统筹安排公共设施、民生项目和产业用地，实现经济发展、民生改善、文化传承等多赢。 九、规划实施效益评价 （一）土地利用效益评价提高土地特别是城镇土地利用效率是实现耕地保护、满足建设用地需求目标的重要手段和必然选择，也是实现城乡土地利用统筹、高效利用的关键内容。规划落实后将有利于加快推进城镇化，优化土地利用结构，促进经济发展方式转变，提高土地对经济社会发展的保障能力。通过开展低效用地再开发，提高闲散低效用地利用效率。合理引导产业布局，集中建设产业园区，大幅13、提高土地集约利用程度。 1、盘活低效用地，缓解土地供需矛盾通过低效用地再开发规划的实施，释放土地潜力，缓解土地供需矛盾，为现代服务业发展提供用地空间。同时，低效用地再开发地块将按照相关标准进行改造，将积极带动土地利用模式由粗放型向集约型转变，增加公共服务设施，改善城区内部用地环境，提高土地利用效率，充分提升土地的利用价值。 2、深度挖潜，提升土地利用效益结合最新城市总体规划、控制性详细规划以及国家、省建设项目节约集约利用相关标准，综合确定再开发土地的规划用途、容积率和建筑密度，充分挖掘低效用地潜力。规划用途为商服用地的，容积率一般控制在1.04.0之间，建筑密度一般控制在30%50%之间；规划14、用途为住宅、商住用地的，容积率一般控制在1.23.0之间，建筑密度控制在20%30%之间；规划用途为工业的，容积率一般1.0，建筑密度一般控制在45%。通过实施低效用地再开发，全区工矿用地容积率由0.59提升到1.49，建筑密度由32.81%提升至45.00%；公共管理与公共服务用地容积率由1.5提升到2，建筑密度由35%提升至48.42%；其他用地容积率由0.45提升到1.20，建筑密度由16.72%提升至36.01%；商业服务业用地容积率由0.59提升到0.99，建筑密度由10.6%提升至42.44%。再开发后各类型土地利用效益均显著提高。 （二）基础设施配套完善情况评价通过对老工业区的再15、开发和城市更新改造，在优化土地结构布局同时，可以有效改善城市生活居住环境，修缮、兴建城市公共基础设施，从而提升城镇化质量，改善基础设施配套不均衡的情况。有利于优化城镇用地结构，提升城镇建设用地人口承载力，完善城市功能。通过低效用地再开发规划实施，能大力改善浦口区基础设施配套条件，提升居住生活品质，促进实现“退二进三”和产业升级。 1、改善基础设施配套条件通过低效用地再开发，大力推进旧厂矿、旧居住的改造，规划期内，浦口区拟实施136.4752公顷旧厂矿、114.5359公顷旧居住的再开发，增加公共管理与公共服务用地和商服用地配套。这对于改善基础设施配套条件、加快城乡统筹融合，促进区域的协调发展有16、着十分重要的作用。并能带动建筑、建材、机械、交通等行业的发展，有效促进国民经济增长。同时增加政府财政税收，推动区域长远可持续发展。 2、改善城市环境，提升居住生活品质通过开发强度控制、抽疏建绿、加强配套、环境综合整治，改善了“旧城”的居住环境，强化建设符合要求的现代居住社区，引导城市空间环境质量整体提升。通过更新完善公共服务和市政基础设施、建设公共绿地和活动场地，将有效改善城中村的内部生活居住环境，建立起符合要求的村庄社区。 3、促进“退二进三”，实现产业转型升级通过低效用地再开发的实施能促进产业用地的“退二进三”，对占地大、能耗大、污染重、效率低、功能结构不符合要求的工业企业进行搬迁，促进浦17、口区产业的升级改造。通过低效用地再开发，生产污染将大量减少，社会环境综合整治成本将明显降低，有利于经济、社会的可持续发展。 （三）社会综合效益评价 1、优化资源配置，提升城市功能通过开展低效用地再开发，加大低效用地再开发力度，促进经济发展方式由“外延式”扩张向“内涵式”增长转变，实现土地节约利用和产业转型升级的“双赢”。通过修缮、兴建城市公益基础设施，保护历史文化建筑和街区，从而提升城镇化质量，使城市更加和谐宜居、富有活力，老百姓更加有“获得感”和“幸福感”，有利于社会稳定发展和城市功能提升。 2、推进产业转型升级、企业提质增效实施低效用地再开发有利于清理浦口区范围内已停产、半停产、经营效益较18、弱的企业，注重企业转型升级、技术改造，有利于促进经济结构调整和产业转型升级，提高经济发展质量，积极提升资源要素优化配置，提高产业企业效益，以土地利用方式转变促进经济发展方式的转变，加快培育形成新的区域增长动力。通过开展低效用地再开发，有利于淘汰落后产业，整合资本、劳动力、技术、土地等要素，促进产业转型升级，提高土地利用效率。依据相应的产业发展规划，合理引导产业布局，优化产业结构和存量土地的投资强度，来提高土地效率和土地利用价值，确保规划内再开发用地的投资强度、亩均产出和税收均有较大幅度提高。 3、完善基础设施，改善人居环境通过项目的实施，在改造过程中完善交通、电力等城市基础设施，同时，加强园林19、规划建设，改善生态基础设施，实现浦口区城市基础设施、公共服务设施以及生态基础设施的全方面升级。浦口区的人居环境在此过程中得到不断改善，为实现新时代下统筹城乡发展、城市现代化建设，以及招商引资奠定了良好的基础。 （四）环境效益评价通过实行最严格的节约用地制度，严控建设项目用地规模。通过深入实施低效用地再开发和城市更新，以存量土地盘活推动城市有机更新，减少城市扩张的土地占用，优化城市国土空间布局，提高城市建设用地使用效率，促进自然资源有效保护、高效配置、集约利用，助力“双碳”目标的实现。通过扎实推进工业园区转型升级，淘汰高能耗企业，腾退低效用地，引进使用清洁能源、科技含量高的企业，整体实现园区提质降耗、产业转型升级。