1、毛坯项目交付评估操作指引（V4.0）目 录 目 录 一、适用范围.-1-二、交付项目评测办法.-1-三、交付评估项目综合分.-3-四、配合事项.-4-五、操作细则.-5-六、相关附件.-33-1-所有住宅项目在集中交付前均需参加交付评估。二、交付项目评测办法 二、交付项目评测办法 1评估样本（1）户内质量抽测样板总数原则为：1）、地区项目发展部：高层、小高层、洋房 300 套以下抽样总数为 6套，超过 300 套为 9 套，别墅按 3 套抽取。2）、工程总部：高层、小高层、洋房按交付户数 5%随机抽取，不少于 10 套，不超过 15 套；别墅按 6 套抽取。户内质量测区划分以所抽查单套房为一个2、计算测区，由三位评估人员进行分组评分，每个分项得分为该套内所有功能房间综合得分，户内质量得分为各户户内质量得分的算数平均值。（2）交付楼栋数量在两栋楼及以下抽选 10 个公共部位楼层,宜采用两位评估人员进行分组评分；三栋楼及以上抽选 15 个公共部位楼层，采用三位评估人员进行分组评分，测区应尽量覆盖所有标段。公共部位及电梯厅选取每栋楼（所检户内对应的栋楼）的任意 4 个楼层（其中首层大堂必选、地下室电梯厅任选一层、地上电梯厅选所测户内质量的两层）；地下室车库(不包括机房)为所选地下室电梯厅延伸至地库左右各两跨柱距的区域（约 250,地下室外墙必选，毗邻车行道入口必选）。公共部位观感测区划分以每3、个楼栋对应公共部位为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为公共部位观感成绩。-2-算,每个测区的算数平均值为项目园林景观成绩。（4）外立面：外立面测区（含屋面）为随机选取 3 楼栋，一栋楼为一个计算测区，由三位评估人员进行分组评分，各测区算数平均值为外立面观感成绩。（5）实测测区按标段随机抽取，且在户内质量测区范围内，每个标段取两套房（抽样点数不足增加毗邻房间），所抽每个标段两套房为一个计算测区（超过三个标段只取三个测区），各标段测区算术平均值为项目实测成绩。（6）所有测区均在评估准备会测区抽选时在在总图上确认，测区应尽量覆盖项目所在分期分区所有标段，测区外不参与评分，仅4、对重大质量问题进行风险提示。（7）如果所选测区有未完成的施工工序，直接甩项，不做扣分处理。2评估范围：室内、公共部位、外立面、园林景观。3评估内容、部位、标准详见附件。4.打分原则（1）现场不用区分问题性质，表格内已对问题性质进行定性，如表格内未涉及分项可不进行扣分。（2）现场对照扣分表格(详见附件)记录问题出现次数（以同一个面为一个测区的同类问题出现次数记为一处，部品安装问题除外），并按照扣分原则进行评分，各分项同时存在轻微、一般及严重问题时可 -3-门窗除外）；管道、门窗轻微问题累计扣分不超过 4 处，一般问题累计扣分不超过 3 处，严重问题累计扣分不超过 2 处；墙面一般问题累计扣分不超5、过 5 处，严重问题累计扣分不超过 2 处。管道、门窗轻微问题累计扣分不超过 4 处，一般问题累计扣分不超过 3 处，严重问题累计扣分不超过 2 处；墙面一般问题累计扣分不超过 5 处，严重问题累计扣分不超过 2 处。但各分项扣完为止，不得倒扣分。（3）扣分原则 扣分明细表 轻微项 一般项 严重项 园林 每处 1 分 每处 3 分 每处 5 分 装修房户内质量、外立面、公共部位 每处 2 分 每处 5 分 每处 10 分 三、交付评估项目综合分 三、交付评估项目综合分 交付评估体系综合分计算：项目评估得分=试水专项（10%）+工程观感（70%）+园林景观（10%）+实测实量（10%）。其中：试6、水专项得分=蓄水试验（50%）+淋水试验（50%）。毛坯工程观感得分=户内质量（80%）+公共部位（10%）+屋面/外立面（10%）。公共部位得分=大堂/电梯厅/公共楼梯间/架空层/公共露台（75%）+消防测试（5%）+电梯（5%）+电梯机房(5%)+地下室（10%）。屋面/外立面得分=外墙涂料、砖、石材和空调机位/百叶(80%)+屋面(20%)。-4-四、配合事项 四、配合事项 1、交付评估准备会项目部应准备交付区域总平面图，各楼栋户型编号等相关资料；交付评估需检测项目，项目部应提前安排相关施工单位或物业到场配合（包括总包、机电、消防、智能化等单位）；对于户内门、管井门、电梯机房门、信报箱等7、，应提前准备好钥匙；2、交付项目以同一交付时间为批次进行交付评估，所有交付标段必须进行一次交付评估；同一项目分批次进行交付，如交付时间相差一个月(小于等于 30 天)以内，则交付评估应合并进行；如交付时间相差一个月以上，则应分别进行交付评估。3、在进行交付评估时，项目应已达到交付条件，包含施工内容和验收完成两方面。如因周边市政道路未施工完成、保洁全部完成、正式水电气不具备正常使用条件、竣工备案未完成、物业维修未完成等原因造成不具备交付条件，将作为重大交付风险在评估报告中进行风险提示。如因施工内容未完成不具备交付条件的情况，则照常按照质量风险评估进行评价,不在总分中进行扣除，在报告中作风险提示。8、4.对于满足交付评估条件的项目，因未上报或者上报不及时、谎报导致该项目未参加交付评估的项目视情节轻重按60 分计算。-5-1.淋水试验 1.1 淋水试验 1.淋水试验 1.1 淋水试验 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：无。问题性质一般：无。问题性质严重：（1）对选定淋水试验楼层及淋水试验覆盖到的楼层外窗/外墙部位周边发现一处渗漏现象，则项目/标段交付评估外窗/外墙淋水试验检查判定不合格。1.1.2 扣分原则：（1）测区范围内上述扣分指标存在性质严重问题（1-3 处，包含 3处），扣 2 分。（2）测区范围内上述扣分指标存在性质严重问题（46 处，包含 6处），扣 3 分。（3）测区范围内上9、述扣分指标存在性质严重问题(7 处及以上），扣5 分。2.闭水试验 2.1 闭水试验 2.闭水试验 2.1 闭水试验 2.1.1 验收要点：问题性质轻微：无。问题性质一般：无。-6-判定为不合格；（2）所有蓄水试验楼层内的卫生间、阳露台墙体四周及对应的下部每个天花发现一处渗漏现象，则项目/标段交付评估卫生间/阳露台蓄水试验检查判定不合格（注：精装修交付项目需拆除吊顶对天花进行渗漏情况检查。）。2.1.2 扣分原则：（1）测区范围内上述扣分指标存在性质严重问题（1-3 处，包含 3处），扣 2 分。（2）测区范围内上述扣分指标存在性质严重问题（46 处，包含 6处），扣 3 分。（3）测区范围内10、上述扣分指标存在性质严重问题(7 处及以上），扣5 分。（2）户内质量 1.入户空间 1.1 入户门（2）户内质量 1.入户空间 1.1 入户门 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）门牌缺失或安装歪斜。问题性质一般：（1）入户门及门锁开启不灵活、开启存在异响；（2）门框及门扇存在划痕、掉漆、碰伤，门把手划伤，边框孔眼未封堵；（3）门窗与门扇之间留缝不均匀、不顺直；（4）门扇处压条破损、安装不牢固；（5）入户门底部未留可拆卸门槛或施工门槛，入户门槛 -7-销等必须采用不锈钢制品，不得锈蚀。问题性质严重：（1）门框及门扇破损、变形、松动及安装歪斜；（2）门框收口不顺直、粗糙；（3）门框与门槛11、石不平行、出现大小头现象；（4）门底框塞缝不密实、松动、不牢固。1.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.2 对讲机/安防/呼叫按钮 1.2 对讲机/安防/呼叫按钮 1.2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染。问题性质一般：（1）表面存在划伤、安装不牢固、歪斜、周边收口粗糙；（2）分机底座未安装到位；（3）穿线不到位。问题性质严重：（1）不具备正常布防和撤防功能、安防设施存在破损；（2）大堂与监控中心对讲功能不正常；（3）可视功能不正常、按键开锁功能不正常。1.2.2 扣分原则：检查区中上述轻12、微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.3 户内配电箱 1.3 户内配电箱 1.3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）弱电箱内排线、布线凌乱、垃圾未清理。（2）电话/电视/网络线路未入户到家庭弱电总箱 -8-划痕。问题性质严重：（1）表面破损、划伤、箱盖缺失、开关功能不正常；（2）对应控制电路标示不清晰，与实际对应不准确；（3）回路标示不清晰不明确、无回路标示，回路标识 采用手写;(4)光媒体箱内电源缺失。（5）强电箱安装高度小于 300mm。1.2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 513、 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2.水电设备 2.1 散热器/地暖 2.水电设备 2.1 散热器/地暖 2.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染。问题性质一般：（1）散热器安装歪斜、破损、划伤、变形。（2）分水器安装歪斜，固定不牢固，管道收口粗糙。问题性质严重：（1）散热器、分水器管道连接未完成，存在遗漏；（2）存在漏水情况。2.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2.2 管道 2.2 管道 2.2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）管道安装歪斜、污染；（2）管道根部收口粗糙；-9-清14、楚；（3）户内用水点通水测试不成功；（4）留槽须边缘整齐顺直，宽度一致，无明显缺棱掉角，直线度5mm；槽内水管需用专门管卡，间距 600800mm，禁用铁丝固定；（5）立管管件承口外侧与墙饰面 的距离宜为 20-50mm，与毛坯面距离按同部位装饰层合理预留厚度进 行核算；（6）主立管经过厨卫间，宜设置管道井，避免管道外露；（7）立管管件承口外侧与墙饰面的距离宜为c，与毛坯面距离按同部位装饰层合理预留厚度进行核算；（8）卫生间可采用侧排、降板、同层排水的方式；（9）卫生间和洗衣机地漏、浴缸预留排水管应设 S 型存水弯；阳台地漏设 P 型存水弯。有效水封深度50mm；（10）地面污水管：楼板上敷设15、的排水横管不安装，预留卫生洁具排水接口，预留套管高出地面 300（11）地面污水管：如采用外墙内保温时需注意坐便器排水接口的孔距离墙体粉刷完成面305，同时需注意其他预留管道其洁具的安装空间；（12）地面污水管：管道落地处 200mm 范围,刷 2 厚聚合物水泥基防水涂料并上返 200mm；管道落地处 50mm 范围内 1:2 水泥砂浆做 50mm 高圆形返坎防漏；（13）24h 蓄水试验目测管道边无渗漏；室内地面预留管洞口均应安装封口。问题性质严重：（1）地漏堵塞、管道开裂、破损；（2）漏水、堵塞；（3）给水管走向未标示、管道接头密封不严、阀门、水嘴等无渗漏；（4）高层建筑室内塑料排水立管穿16、楼板处无防止火势串通的措施、-10-连接，不得在塑料管上套丝，接头紧密，粘结牢固，试压不漏水；（8）给水管隐蔽前均须打压合格，记录齐全；交付前必须冲洗、消毒；（9）顶棚排水管管道坡度满足规范要求 0.6%-1.2%；如有雨水管道经过室内管道井，则需注意雨水管、污废水管的接驳，避免雨污合流。2.2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 5 分；一般问题，每出现一处扣 10 分；严重问题，每出现一处扣 20 分。2.3 开关/插座/照明 2.3 开关/插座/照明 2.3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染、划痕。问题性质一般：（1）面板缝隙过大；（2）安装歪斜、破损或缺失；（317、）启闭不顺畅、对应控制终端有误；（4）并列开关、插座面板高度偏差过大（目测）；（5）客厅一灯一开一插电源到位，灯头安装位置位于客厅顶部；（6）开关位于进户门侧墙面靠近门处；（7）插座位于客厅墙体中部；（8）螺丝不能松脱。问题性质严重：（1）相序测试：相零接错，接地有误；（2）短路保护测试失败，电位铜排厚度不符合要求；（3）开关/插座未通电、照明未通电。2.3.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。-11-3.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面有污染；（2）腻子面需保持表观一致；（3）承重墙与填充墙的分18、界线处建议增加标识线，并用文字注明。问题性质一般：（1）表面不平整、线条不顺直、阴阳角不方正、明显大小头；（2）存在严重色差（采用切割工艺修补除外）；（3）接茬粗糙、抹灰修补不规整；（4）阴阳角线条不顺直、缺棱掉角。问题性质严重：（1）天花存在开裂、渗漏痕迹；（2）天花明显不平整、存在锈点、有外露钢筋头或钢丝网；（3）墙面存在开裂现象、渗漏痕迹；（4）抹灰面起砂，腻子墙面存在锈点。3.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 5 分；一般问题，每出现一处扣 10 分；严重问题，每出现一处扣 20 分。3.2 地面 3.2 地面 3.2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）地面有落地灰19、未清理。问题性质一般：（1）地面空鼓面积不大于 400cm，且每间不多于两处，每套不多于 3 处；（2）预埋管线走向标识准确清晰。问题性质严重：（1）存在地面凹陷、地面开裂（因地暖导致开裂除外）；（2）地面起砂；（3）后浇地面应在墙根、门过口等位置设置分隔缝；（4）楼地面平整度满足分户验收标准要求。-12-4.门窗 4.1 铝合金/塑钢门窗 4.门窗 4.1 铝合金/塑钢门窗 4.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面有污染；（2）保护膜拆除不干净。问题性质一般：（1）门/窗外泄水孔堵塞或无泄水孔、固定片外露；（2）收口粗糙、启闭操作不正常，推拉门移动不顺畅、不平稳；（3）密封胶粘结不顺直20、粗糙、毛边、玻璃胶、压条不平整。（4）门窗型材存在划伤；（5）保护膜嵌入窗框收口处；（6）外墙面表面平整洁净、阴阳角垂直；（7）外墙面涂料无脱皮、漏刷、咬色、流坠、起皮、开裂，光泽均匀一致；（8）外墙面贴砖面平整洁净、颜色均匀，无明显色差，无裂痕、无凹坑缺损、不泛碱；（9）外墙面贴砖面勾缝嵌缝密实、横平竖直、深浅一致、宽窄均匀，嵌填材料色泽一致。问题性质严重：（1）门窗周边存在渗漏痕迹；（2）门窗型材及玻璃破损、变形、油漆脱落，铰链及风撑锈蚀，窗扇固定不稳、晃动大，门窗未按规范要求设置限位装置和防护栏杆；（3）外侧打胶存在脱落、密封不严、未按规范要求使用安全玻璃，且安全玻璃无安全认证标示；（21、4）门窗上部未设置鹰嘴或滴水线；（5）门窗玻璃存在明显划伤；（6）推拉窗必须有相应的防脱落装置；（7）外窗台净高不低于 0.90m，不得有负偏差，是否设置防护栏杆；（8）门窗五金件安装完整，把手，窗扇无松动，开启灵活。-13-5.阳台/露台 5.1 阳台/露台 5.阳台/露台 5.1 阳台/露台 5.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）阳台栏杆污染、生锈、掉漆；（2）栏杆焊接点 外露、地漏无盖；（3）顶棚结构板底清理干净。问题性质一般：（1）阳台栏杆安装不牢固、玻璃栏杆玻璃与卡槽接触面小；（2）不同材料交界处处理粗糙、栏杆距离墙边大小不一致、阳台管道周边收口粗糙；（3）滴水线不顺直、污染、不22、连续、鹰嘴角度不明显，同一部位做法不一致；（4）栏杆安装不牢固，栏杆距离墙边大小不一致；（5）顶棚腻子层应该批刮均匀，打磨平整，强光下无明显凹凸和褶皱；（6）不得出现明显色差和露底的现象；（7）涂料涂布率必须满足工艺要求不得出现明显色差、露底、起皮等质量问题；（8）顶板涂料需下反 100mm；（9）下返梁按要求进行粉刷修整顺直方正，不得有大小头的现象；（10）无空鼓、裂缝、脱层，阴阳角顺直方正。问题性质严重：（1）排水不顺畅、积水（泼水试验）；（2）阳台栏杆变形、弯曲、严重锈蚀；（3）栏杆玻璃划伤；（4）大于 5M 阳台未设置双地漏，且找坡不到位、未设置滴水线、或鹰嘴；（5）阳台天花与墙面交接23、部位收口粗糙不顺直；（6）涂料墙面存在严重色差、开裂、收口粗糙；（7）阳台栏杆完成面高度不满足规范要求、栏杆间距过大（临空高度24m，栏杆高度不应低于 1.10m,竖直杆件净距不应大于 -14-玻璃；（8）涂料涂布率必须满足工艺要求不得出现明显色差、露底、起皮等质量问题；（9）顶板涂料需下反 100mm；（10）下返梁按要求进行粉刷修整顺直方正，不得有大小头的现象；（11）无空鼓、裂缝、脱层，阴阳角顺直方正。5.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。6.户内清洁 6.1 户内清洁 6.户内清洁 6.1 户24、内清洁 6.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）入户门、户内配电箱不光洁，表面污染：问题性质一般：（1）墙面、顶棚存在污染 问题性质严重：（1）有积水、建筑垃圾、杂物未清理或留有死角；（2）有大便、有如厕痕迹，有异味。6.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。6.1.3说明：如保洁没有完成，则进行甩项处理，不进行扣分。7.卫生间防水 7.1 卫生间防水 7.卫生间防水 7.1 卫生间防水 7.1.1 验收要点：问题性质轻微：地面无积水、无污染。-15-施工防水涂料；（2）防水层起粉、鼓包、不平整、脱落；25、（3）防水层高度不满足规范要求（现场实测）；（4）防水层涂刷均匀，上翻高度一致，与管件、地漏、排水管等接缝严密，收头光滑，无渗漏。（5）地坪以 1%的坡度坡向地漏；（6）墙体四周做好半径为 25mm 的圆角处理；（7）预留管道四周做好至少 50mm 高 50mm 厚的止水反槛；（8）防水层完成后必须做好并通过蓄水实验；（9）所有预留管道必须做好临时封堵。7.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。（3）公共部位 1.大堂/电梯厅/公共楼梯间/架空层/公共露台 1.1 涂料 （3）公共部位 1.大堂/电梯厅/26、公共楼梯间/架空层/公共露台 1.1 涂料 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）墙面刷痕；（2）墙面有污渍。问题性质一般：（1）墙面、天花存在凹坑、缺棱掉角；（2）涂料涂刷不均匀；（3）涂料存在流坠、砂眼、锈斑、异物。问题性质严重：（1）墙面、天花存在色差，开裂，有渗漏痕迹；（2）天花明显波浪纹、墙面不平整；（3）天花吊顶等线条不顺直、粗糙，阴阳角明显不顺直、不方正；（4）灯具烟感等设备周边收口密实，吊 -16-1.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.2 瓷砖/石材 1.2 瓷砖/石材 1.227、.1 验收要点：问题性质轻微：（1）勾缝污染；（2）墙、地砖污染。问题性质一般：（1）拼缝大小不一致、不顺直、不均匀；（2）未进行勾缝，勾缝/擦缝不饱满、不连续；（3）石材排版不合理造成纹路杂乱，修补痕迹明显；（4）瓷砖/石材划伤；（5）电梯门套收口粗糙、不整齐，打胶不顺直、不光滑。问题性质严重：（1）墙/地砖空鼓（实测），存在色差、破损；（2）墙/地砖存在高低差、大小头；（3）不同材料交接处收口措施不合理；（4）阴阳角不顺直、错台；（5）电梯门槛石铺贴不合理；（6）阳角保护使用不锈钢或铝条，确保无磕碰。1.2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 28、5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.3 单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门/排烟、正压送风口 1.3 单元门/信报箱/消防箱/防火门/管井门/排烟、正压送风口 1.3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面存在污染、不光洁。问题性质一般：（1）入单元门、防火门、消防箱安装不牢固、门锁开启不正常；（2）门框及箱体与墙面收口不整齐、收口粗糙；（3）消防 -17-收口不整齐、收口粗糙，叶片缺失；（6）单元门雨棚与墙面收口密实，打胶顺直，不漏雨水；（7）开关灵活无异响，五金配件齐全功能完善，安装横平竖直进出墙面尺寸一致。问题性质严重：（1）箱体/门框/门扇存在破损；（2）单元门门禁不能正29、常使用、且不能与监控中心连通；（3）公共部位消防管道连接不牢固、松动、漏水；（4）大堂监控探头是否安装（不进行测试）；（5）单元门下坎与大堂地面相平、与门外地面落差 8-10mm，门框下部与门外地面收口门美观；（6）单元门雨棚与墙面收口密实，打胶顺直，不漏雨水；（7）消火栓箱体暗埋需保持与墙面齐平，如箱盖边框为 L 型时箱盖统一扣装于墙面砖面上，预留自然缝隙不打胶；如箱盖边框为方形条时，则边框外露墙面 1-1.5cm，安装后打胶处理边框与墙面缝隙。1.3.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.4 照明 130、.4 照明 1.4.1 验收要点：问题性质轻微：（1）照明设施外观污染、有灰尘、划伤、破损。（2）贴墙安装应急灯具选型有误，未采用后出线灯具。问题性质一般：（1）照明灯具接口粗糙；（2）应急指示灯线盒外露、歪斜、破损。-18-1.4.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.5 楼梯间 1.5 楼梯间 1.5.1 验收要点：问题性质轻微：墙面/顶棚、地面存在污染、不光洁、留有死角。问题性质一般：（1）栏杆存在划伤、接头及收口粗糙、油漆施工质量较差，存在掉漆、透底、涂刷不均匀；（2）楼梯踏步存在起砂、开裂、明显31、不平整等问题；（3）墙面存在色差、凹坑、起皮、明显不平整；（4）窗户开关灵活无异响、五金配置齐全、玻璃无划伤破损、边口打胶顺直无褶皱或结巴、密封性达标无渗漏等；（5）管道设置合理，表面须除锈刷漆，亦须标识清楚；（6）需要包保温的管道，保温包裹严实，不露管，镀锌纸包缠自然美观。问题性质严重：（1）消防楼梯及通道尺寸满足国家规范要求，且扶手按照国家规范要求设置，栏杆存在锈蚀、破损情况；（2）楼梯踏步存在明显大小头和破损，踏步高度不均匀、明显高差较大；（3）墙面存在大面积空鼓、开裂；（4）楼梯间休息平台标高确定不合理，存在积水；（5）公区窗户须根据要求严格设置限位，限制窗扇开启角度或空间，确保安全。32、1.5.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。-19-1.6.1 验收要点：问题性质轻微：（1）消防手动报警器/消防栓按钮/声光报警器/开关面板/电梯呼叫面板表面污染、不光洁。问题性质一般：（1）消防手动报警器/消防栓按钮/声光报警器/开关面板/电梯呼叫面板收口粗糙、不平齐，打胶不顺直、不光滑；（2）消防手动报警器/消防栓按钮/声光报警器/开关面板/电梯呼叫面板安装松动、安装歪斜；（3）消防手动报警器、消防栓按钮未做编码、标识不清。问题性质严重：（1）消防手动报警器/消防栓按钮/声光报警器/开关面板/电梯呼叫33、面板存在破损；（2）消防手动报警器/消防栓按扭未接通；（3）灯具开关对应不正常、启动不灵敏。1.6.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。1.7 设备间 1.7 设备间 1.7.1 验收要点：问题性质轻微：（1）管道设备间未清理干净，有垃圾杂物。（2）设备间照明无法正常使用。问题性质一般：（1）内部装饰面毛糙及或收口粗糙；（2）管道设备间内水管、电线等设施安装凌乱、不规范；（3）自来水管道，减压阀安装反向；（4）防火门收口不到位。-20-房设备未接地；（5）智能化控制机房监控视频显示黑屏、模糊、监控区偏离。134、.7.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2 消防测试 2 消防测试 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）屋面风机、风管污染严重，穿墙处收口粗糙。问题性质一般：（1）屋面风机安装无减震措施；（2）屋面风机叶片无防护措施；（3）消防报警电话插孔通话不正常。问题性质严重：（1）管线有穿越送风、排烟井道现象，风烟道孔洞未封堵；（2）消火栓压力不足（屋顶试压栓观察）；（3）消防报警联动测试不成功；（4）电梯机房消防报警电话无法正常通话；（5）消防水泵测试不正常(点动)；（6）消防水池/水箱储水量、自动进水阀进35、水功能不正常；（7）消防水池/水箱低位报警功能不正常。1.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2 电梯 2 电梯 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）电梯轿厢内表面污染、不光洁。问题性质一般：（1）电梯轿厢内灯不亮，监控未安装（不做测试）；-21-问题性质严重：（1）电梯轿厢及门扇存在变形、凹坑；（2）电梯运行中有噪音异响、不平稳，电梯门启闭时间不合理；（3）电梯基坑存在积水；（4）电梯轿厢内层显显示不正常；（5）五方通话测试不成功；（6）电梯无法正常使用。2.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问36、题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2电梯机房 2电梯机房 1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）机房门未上锁、污染严重；（2）机房内垃圾未清理;问题性质一般：（1）机房高低差处无防护栏杆（按规范）；（2）机房内腻子墙面污染、开裂（3）机房内通风、空调设备未正常运转；（4）机房内穿墙、楼板孔洞未按要求封堵；（5）线路桥架盖板缺失、线路外露；（6）机房内照明不能正常使用；（7）地面水泥砂浆收光面，无开裂、无翻砂。四周上翻墙面 100mm 做水泥踢脚线，棱角分明，饰面光滑。问题性质严重：（1）机房外墙通风设备孔洞无防雨措施；（2）机房存在明显37、渗漏痕迹；（3）机房内应急救援设备缺失；（4）机房内电梯相关标识不规范，观感不佳；（5）机房门破损严重；（6）注意与设备相接处收口，开关插座排气扇底部不漏黑缝；（7）地面桥架周边收口须 -22-题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。3.地下室 3.地下室 1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）墙地面污染；（2）灯具、管道、桥架等设施安装不顺直、歪斜、起伏；（3）车位编号及划线不规范、不顺直、不整齐；（4）排水管沟不顺直，篦子安装不牢固、破损。问题性质一般：（1）地面存在起砂、起皮、破损的情况；（2）地下室照明系统不能正常使用；（3）地下室辅助设施存在破损、破坏情况；（4）38、地下车库内各类标示及指引设施不齐全，导向不明确、不清晰，车库内柱脚未设置反光柱；（5）地下车库入口露天采光井等部位未设置排水沟或排水沟设置不连续。问题性质严重：（1）通风/消防/水电等设施不能正常使用，运行时震动、噪音过大；（2）各类管道支吊架固定间距、数量、位置不符合规范要求，松动、晃动、不稳固，管道连接松动、不牢固、漏水、透亮；（3）墙地面及天花开裂、渗漏、积水；（4）各类设备管道安装高度影响消防及车辆通行；（5）排水间存在明水、积水；（6）地下室集水井水泵自动/手动测试不能正常使用。1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每39、出现一处扣 10 分。-23-1.1 灌木 1.1 灌木 1.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）苗木稀疏、明显露土。问题性质一般：（1）灌木种类层次区分不分明、曲线不光滑；（2）不 同叶色的灌木搭配种植时，线条要清晰，边界要分明，弧线要顺畅。问题性质严重：（1）存在枯萎、枯死、灌木丛内有垃圾、石块等杂物；（2）种植土内含有垃圾、石块等杂物；（3）雨天在软硬景交接部位，有泥浆流入路面的风险。1.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。1.2 乔木 1.2 乔木 1.2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）树坑40、不整洁，内有垃圾石块等杂物。问题性质一般：（1）支撑方式不合理，直接与树干连接、不牢固、松动；（2）晃动树干土球与土壤连接不密实、松动；（3）种植歪斜；（4）树干不挺直、有明显弯曲，小弯曲超出两处；（5）树种直、支撑稳固美观，支撑材料统一、高度统一、与路面平行、树底盘圆滑处理美观。问题性质严重：（1）苗木枯萎、树叶枝干枯死；（2）树干破损情况严重。1.2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般 -24-1.3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）草皮表面有垃圾、石块等杂物；（2）存在踩踏现象。问题性质一般：（1）与硬景交接部位收口粗糙；（2）灌木丛内有垃圾、石块等杂物；（41、3）草皮有杂草，草坪拼缝过大、露土；（4）草坪积水。问题性质严重：（1）种植土内含有垃圾、石块等杂物（随机抽查 5 个坑，挖坑长*宽*高=20cm*20cm*30 检验）；种植土壤中 30cm 以内不能有超过直径 5cm 石砾，超过 3cm 的石砾不得超过总土量的 20%(质量比)（2）草面大面积枯死、枯萎；（3）草面或基面不平整明显凹凸不平。1.3.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。2.软硬景交接 2.1 衔接收口 2.软硬景交接 2.1 衔接收口 2.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）草坪未及时修剪42、与灌木及铺装面界限不清晰。问题性质一般：（1）园路侧边缺少排水或分隔措施，不利于排水且容易产生泥土污染；（2）软硬景交接部位收口粗糙；（3）绿地内窨井明显未经过隐蔽或弱化（看不出管理痕迹）；（4）影响景观照明设施、监控设施的正常功能。-25-叶植物或有毒植物。2.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.硬景 3.1 车行路面 3.硬景 3.1 车行路面 3.1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）路面/路牙石污染；（2）行道线污染严重。问题性质一般：（1）行车路面不平整；（2）行道线不顺直、不规整；（3）43、路面与路牙石收口不整齐、粗糙。问题性质严重：（1）路面破损、裂纹；（2）井盖在路面中心，且收口不到位；（3）地面积水；（4）沥青路面粗骨粒外露。3.1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.2 硬质铺装 3.2 硬质铺装 3.2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）面层污染。问题性质一般：（1）拼缝宽窄不一致、直线不顺直、曲线不平滑、勾缝粗糙；（2）卵石路面石子大小不一、摆放不均匀、脱落；（3）铺装材料色差明显；（4）硬质路面表面明显不平整。问题性质严重：（1）明显破损、断裂、泛碱；（2）路面下沉；（3）铺 44、-26-险；（7）园林广场找坡应合理，在低洼的角落处设置雨水口；（8）背景石缝对块要准确，切记出现错缝；（9）冰裂纹铺装施工饰面石材只允许出现五边形或六边形，不应出现三角形、锐角和直角，且每个内角都应为钝角；（10）铺装面不积水。3.2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.3 室外污水、井盖、室外井室及篦子（雨水口、给水点）3.3 室外污水、井盖、室外井室及篦子（雨水口、给水点）3.3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）排水管井、篦子内垃圾杂物未清理；问题性质一般：（1）管井座标高不合理，周边砂浆收口不到45、位；（2）水井篦子翘边、不平稳、异响；（3）手孔井无有效排水措施，内有积水；（4）井盖、篦子缺失破裂；（5）管井内抹灰粗燥、开裂，收口不到位，排水支管伸入井内长度过长。问题性质严重：（1）井盖位置设置不合理（未有效避免行车噪音，井盖跨软硬景及高低差部位）；（2）排水管井积水堵塞、使用不正常；（3）车行道下砖砌井未按规范要求设置砼压顶；（4）管井底部未按要求设置导流槽；（5）排水沟找坡是否合理，是否存在积水无法排出（6）园区路面坑洼积水、排水口堵塞破损；（7）随机抽取污水、雨水井各 5 个，管井是否歪斜、支接驳是否密实收口；（8）井盖应安装平稳无松动、位置合理、视觉弱化并融入周围环境；（9）污水46、泵房无 -27-3.3.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.4 园林建筑小品等 3.4 园林建筑小品等 3.4.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染；（2）水景水质差、浑浊；（3）水景、树池、泳池无警示标识。问题性质一般：（1）压顶顶面不平、板块存在高低差；压顶厚度不均匀，上下口不顺直；墙面不平；贴面材料空鼓开裂；（2）饰面严重泛碱，污染，面层脱落（包括根部涂料脱落起皮）；（3）饰面明显色差；（4）铁艺表面油漆流坠、起皮、污染、碰伤、划痕、焊点未打磨粗糙，油漆透底，生锈；（5）立面装饰与地面竖向搭接47、未收口，导致基础层外露；（6）排版：立面与平面铺装之间排版不细致，对应关系不工整；压顶与立面装饰对缝不工整；立面装饰排版不够细致，对缝不工整错缝无规律、小碎块碎边；（7）构件、组件、灯具安装收口工艺不细致，收口粗糙。问题性质严重：（1）基础沉降、墙体歪斜，结构开裂；（2）压顶脱落、缺失，松动歪斜有坠物隐患；构件（铁艺等）松动脱落，饰面材料松动脱落，其他人员能够到达部位存在坠物危险的；（3）雕塑、花钵、景观石等重型构建组件不牢固、松动歪倒，有坠落等安全隐患；（4）附属的灯具损坏、线路外露；（5）水景、水法的水泵不能正常启动；-28-3.4.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分48、；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.5 消火栓 3.5 消火栓 3.5.1 验收要点：问题性质轻微：（1）存在锈蚀、污染；（2）栓口无渗漏、冒滴现象。问题性质一般：（1）安装歪斜、不牢固；（2）安装标高不足 110cm；（3）周边存在苗木遮挡、影响使用；（4）底座基础外露。问题性质严重：（1）消防栓开启无通水。3.5.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。3.6 红外、电子围挡、车辆、人行管理、视频监控系统 3.6 红外、电子围挡、车辆、人行管理、视频监控系统 3.6.1 验收49、要点：问题性质轻微：（1）报警数据储存记录齐全完整；（2）围墙周界有效 防范间距合理，无较大空隙。问题性质一般：（1）刷卡后未能开启道闸，通行防砸功能测试正常；（2）进行人为触发报警，报警控制中心应可实时接收来自入侵探测器发生的报警信号，包括时间、区域及类别，报警信号应能保持至手动复位。问题性质严重：（1）人行出入口控制功能检查不正常；（2）红外、电子围挡物体人工测试报警功能不正常。-29-3.7 灯具 3.7 灯具 3.7.1 验收要点：问题性质轻微：（1）立杆污染；（2）灯罩污染。问题性质一般：（1）灯罩及立杆破损、掉漆；（2）草坪灯坏、不亮；（3）高杆灯坏、不亮；（4）底座固定螺栓未做任50、何防锈处理；（5）灯具底座统一浇筑成型，离地面统一高度；（6）园林路灯离园路要保持一定的距离。问题性质严重：（1）底座高出周边硬质铺装或软景（设计要求除外）；（2）立杆明显歪斜或固定不牢；（3）所有连接接头应在手孔井内的接线盒中完成。3.7.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 1 分；一般问题，每出现一处扣 3 分；严重问题，每出现一处扣 5 分。(5)屋面/外立面 1.外墙涂料 (5)屋面/外立面 1.外墙涂料 1.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染、窗台/外墙线条/空调机位处垃圾未清理；（2）涂料刷痕明显、流坠、透底等。问题性质一般：（1）表面不平整、起伏、色差、泛碱51、；（2）线条及分割线不顺直、不水平、不连续、污染；（3）外露排气口不顺直；（4）-30-安装不牢固，有坠落风险；（3）外墙空调机位格栅固定不牢固、松动，有坠落风险；（4）出现明显色差、露底、起皮质量问题；（5）不同颜色涂料交界处在阴角部位收尾；（6）涂料与砖、石材交接面未勾缝收尾。1.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。2.外墙砖/文化砖 2.外墙砖/文化砖 2.1 验收要点：问题性质轻微：（1）瓷砖墙面勾缝不顺直、不均匀、污染。问题性质一般：（1）表面不平整、起伏、色差、泛碱；（2）砖缝不顺直、不水平、不52、连续、污染；（3）外露排气口不顺直；（4）下水管道固定不牢固、松动。问题性质严重：（1）存在破损、脱落；（2）外墙线条开裂、安装不牢固，有坠落风险；（3）外墙空调机位格栅固定不牢固、松动，有坠落风险；（4）外露下水管道颜色与外墙不一致；（5）管道在底层未预留检修口；（6）北方寒冷地区外露管道无保温措施；（7）外墙正面劈开砖压侧面；（8）面砖的排版、缝宽和缝深必须满足设计要求（样板），并达到缝宽一致、深度一致；（9）专用粘结剂粘结面砖并专用勾缝剂勾缝。2.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问 -31-3.1 验收要点：问题性质轻微：（1）表面污染、窗台/外墙线条/空调53、机位处垃圾未清理。问题性质一般：（1）外立面表面不平整、起伏、色差、泛碱；（2）线条及分割线不顺直、不水平、不连续、污染；（3）外露排气口不顺直；（4）下水管道固定不牢固、松动；（5）密封胶嵌缝不密实、宽窄不均匀，嵌填材料色泽不一致。问题性质严重：（1）墙面存在破损、脱落；（2）外墙空调机位格栅固定不牢固、松动，有坠落风险；（3）外露下水管道颜色与外墙不一致；（4）管道在底层未预留检修口；（5）北方寒冷地区外露管道无保温措施；（6）出现水斑和锈斑、等病症。3.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。4.空调机位54、/百叶 4.空调机位/百叶 4.1 验收要点：问题性质轻微：（1）污染未清洗；（2）百叶变形；（3）空调机位/线条部位垃圾未清理。问题性质一般：（1）空调孔与排水立管重叠；（2）空调百叶固定不牢。问题性质严重：（1）找坡不到位、积水；（2）未设置地漏。4.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问 -32-5.1 验收要点：问题性质轻微：（1）保洁清理不到位、留有死角；（2）有如厕痕迹;(3)墙面涂料存在流坠、透底等现象，屋面设备存在破损等问题。问题性质一般：（1）地面起砂，地面找坡不合理、排水不顺畅、地漏设置不足（泼水试验）；（2）墙面涂料存在色差、漏刷、表面起伏、未收55、口；（3）屋面女儿墙顶部坡度设置错误或未设置；（4）屋面防雷连接点松动不牢固，避雷带起伏、不平、生锈；（5）屋面管道排布混乱，屋面设备无减震、防噪措施；（6）排入屋面管道无防止水流对屋面刚性层冲刷的措施；（7）防水保护层直接收光面，存在裂缝、污染；（8）排水口雨篦子未采用铸铁材质，排水不通畅、堵塞；（9）屋面排烟、排气风帽及设备的基础未整齐分布。问题性质严重：（1）屋面墙地面开裂；（2）屋面地面分割缝未按规范要求设置，分割缝宽度、间距、封堵不合理；（3）屋面女儿墙或栏杆防护高度不满足规范要求，伸缩缝部位可踏面无防护栏杆或防护高度不足；（4）出屋面楼梯口部位内外高差不足，存在倒灌风险；（5）出屋56、面管道/屋面女儿墙根部四周防水收口不规范，存在收口部位开裂、卷材脱落、根部未加强处理、高度不足；（6）屋面烟道烟帽洞口未设置必要的挡雨措施，存在雨水倒灌的风险；（7）上人屋面电梯房屋面爬梯无避免攀爬措施、第一节高度距地面过低；（8）防雷连接不贯通，未形成导电通路；（9）屋面透气管不垂直，风机叶轮无防护措施；（10）-33-5.2 扣分原则：检查区中上述轻微问题，每出现一处扣 2 分；一般问题，每出现一处扣 5 分；严重问题，每出现一处扣 10 分。六、相关附件 六、相关附件 附件 1.1交付项目毛坯房实测实量记录表 附件 1.2毛坯房户内质量评估记录 附件 1.3园林景观质量评估记录 附件 1.4公共部位观感质量评估记录 附件 1.5屋面/外立面观感质量评估记录 附件 1.6试水专项评估检查表