1、全过程工程代建 作业指导书（试行）4 目录 目录 前 言.2 目录.4 第一章 总则.7 1.1 目的.8 1.2 适用范围.8 1.3 相关文件.8 1.4 术语和定义.8 1.5 使用与修订.9 1.6 附则.9 第二章 项目代建业务的承接.11 2.1 代建项目的类型.12 2.2 代建项目生成.12 2.3 项目可行性研究报告的编制.13 2.4 代建业务的承接方式.13 2.5 代建项目的承接流程.14 2.6 委托建合同的签订.15 第三章 启动与策划管理.17 3.1 项目启动.18 3.2 项目组织架构.18 3.3 代建项目管理规划.20 第四章 计划管理.21 .22 4.2、1 项目进度管理制度编制.22 4.2 项目关键节点制定.22 4.3 工程计划编制审批.23 4.4 项目其他计划编制审批.24 4.5 项目进度计划监控.24 4.6 项目进度计划调整.27 4.7 代建项目组对参建方计划考核.28 第五章 报批报建管理.29 5 5.1 报批报建概况.30 5.2 报批报建的准备工作.30 5.3 国有用地不动产权证及建设用地规划许可证办理.31 5.4 修建性详细规划（总图）审批.32 5.5建设工程规划许可证办理.32 5.6建筑工程施工许可证办理.33 5.7 配套工程报建.34 第六章 勘察、设计管理.35 .36 6.1 勘察阶段管理.36 63、.2 方案设计管理.37 6.3 初步设计管理.39 6.4 施工图设计管理.40 6.5 专项设计管理.41 6.6 施工阶段设计管理.42 6.7 设计考核与总结.44 第七章 商务及招标管理.45 .46 7.1.投资管理.46 7.2.招标管理.50 7.3.合同管理.52 第八章 建造管理.54 .55 8.1 建造阶段准备工作.55 8.2 专业设计管理.55 8.3 重要材料设备采购管理.55 8.4 接口协调.58 8.5 工程监控和报告.60 8.6 现场施工和安装.61 8.7 调试管理.64 第九章 验收与移交管理.67 .67 6 9.1 验收、移交及保修管理流程.684、 9.2 验收及移交风险排查.70 9.3 工程交付.71 9.4 保修管理.75 附件.76 第二章：项目代建业务的承接附件.77 第三章：启动与策划管理附件.80 第五章：报批报建管理.93 第六章：勘察、设计管理.95 第九章：验收与移交管理附件.96 7 第一章总则第一章总则 8 1.11.1 1.21.2 1.31.3 1.41.4 目的 目的 贯彻国家、中建股份和局相关管理制度，推动我局全过程工程代建服务，指导代建项目管理，规范项目代建管理行为；强化我局 EPC 总包项目部的总承包管理能力及资源组织能力；健全全过程工程管理体系，发展具有国际竞争力的工程项目管理业务。适用范围 适用范5、围 本作业指导适用于中国建筑第五工程局政府投资的安置房、学校的代建项目，其他类型的项目可参照执行。相关文件 相关文件 中共中央国务院关于深化投融资体制改革的意见（中发201618 号）国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见（国办发201719 号）中建股份项目管理手册（2015 年修订版）建设项目工程总承包管理规范（GB/T50358-2017）xx标准化管理丛书 xx工程总承包管理“651 行动”实施纲要 术语和定义 术语和定义 1.4.11.4.1 项目 项目 为完成依法立项的新建、扩建、改建工程而进行的、有起止日期的、达到规定要求的一组相互关联的受控活动，包括全过程工程项目管理、投6、资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标采购、监理等工作。1.4.21.4.2 代建制 代建制 依法通过招标方式，选择专业化的管理单位(即代建单位)负责投资项目的实施，控制项目投资、质量、工期和保证施工安全，项目竣工验收后移交使用单位的制度。1.4.31.4.3 全过程代建 全过程代建 代建单位从从项目建议书批复开始至竣工验收、资产移交，对项目进行全过程的代建管理。1.4.41.4.4 阶段性代建 阶段性代建 代建单位从初步设计（含概算）批复后开始至竣工验收、资产移交完成，对项目进行阶段性代建管理。1.4.51.4.5 代建单位 代建单位 9 具有相应专业资质（施工总承包一级、工程设计甲级、工程监理7、甲级、工程咨询甲级、房地产开发一级资质中的一项或者多项资质），按照代建合同约定具体承担代建项目组织管理工作的服务机构。（各省市的对代建单位资质有要求的从其要求。）1.4.61.4.6 委托方 委托方 委托方是指将代建业务发包给代建单位的机构，是代建业务发包行为的主体。1.4.71.4.7 使用单位 使用单位 代建项目完成后的使用或运营管理单位。1.4.81.4.8 代建项目组 代建项目组 代建项目组是代建合同签订完成后，企业根据合同要求配备的驻场代建管理团队。代建项目组实行项目经理负责制，根据公司授权，按照规定的工作范围,依据合同对项目建设阶段的质量、安全、工期和投资等方面实施监督、管理。1.8、4.91.4.9 区域代建项目部 区域代建项目部 区域代建项目部是代建项目组的主管机构、作为代建项目组的后台支撑、统筹管理若干个代建项目组，区域代建项目部由区域项目经理领导，下设设计管理部、商务管理部、建造管理部、行政及财务管理部等职能部门。1.4.101.4.10 实体移交证书 实体移交证书 项目竣工验收后，委托（使用）单位经移交验收同意接收项目实体，签署并发给代建单位的项目实体接收证明文件。1.4.111.4.11 专业咨询 专业咨询 全过程工程咨询服务由专业咨询工程师所提供的投资咨询、勘察、设计、造价咨询、招标代理、监理等专业咨询工作。1.5 1.5 使用与修订 1.5.1使用与修订 19、.5.1 本指导书适用于我局项目管理类、咨询类公司或部门、工程师为项目提供全过程代建管理服务。1.5.21.5.2 本作业指导是企业内部文件，非经允许，不能复制、赠送。1.5.31.5.3 人员离职，应将作业指导交回企业主管部门。1.5.41.5.4 本作业指导根据需要进行修订或换版。1.61.6 附则 1.6.1附则 1.6.1 在使用本作业指导的同时，应遵守项目所在地国家的法律、地方和行业规定，以及相关工程建设标准和规范。10 1.6.21.6.2 本作业指导的修订由xx工程总承包管理中心负责组织。1.6.31.6.3 本作业指导由xx工程总承包管理中心负责解释。11 第二章 第二章 项目10、代建业务的承接 项目代建业务的承接 12 2.12.1 代建项目的类型 代建项目的类型 2.1.1 根据委托方性质不同划分为政府投资项目代建和企业投资项目代建。2.1.2 根据代建内容不同，项目代建分为全过程代建和阶段性代建两种方式。全过程代建是指代建单位从项目立项或可研批复后开始至竣工验收、资产移交，对项目进行全过程的代建管理；阶段性代建是指代建单位从初步设计（含概算）批复后开始至竣工验收、资产移交完成，对项目进行阶段性代建管理。2.1.3 本作业指导书适用于政府投资的房建类项目全过程代建项目管理。2.1.4 政府投资项目，是指使用财政一般预算资金、政府性基金、财政专户管理资金以及政府融资等11、其他财政性资金进行的固定资产投资建设项目。2.1.5 全过程代建管理范围包括：项目建议书批复后，由代建单位负责从项目可行性研究报告报批，经勘察、方案设计、初步设计及概算、施工图设计及预算、各项建设审批手续办理、招标、施工管理、竣工验收、资产移交等，直至质量缺陷责任期结束的项目建设全过程管理。2.22.2 代建项目生成 代建项目生成 在项目承接前期，通过收集资料和调查研究，掌握政府投资项目特点及要求，熟悉政府投资项目立项流程，协助项目业主推动潜在代建项目的决策及发包。项目决策阶段主要包含项目建议书、可行性研究及业主单位内部汇报评审、立项等工作，本章节所指潜在项目范围主要为公司定位为重大项目、涉及12、片区规划或战略客户的政府投资类项目。2.2.12.2.1 政府投资项目特点及要求 政府投资项目特点及要求 政府投资项目的投资主体是政府有关投资管理部门，资金来源是政府性资金，投资方式一般是政府直接投资、注人资本金、投资补助、转贷和贷款贴息等。政府投资主要用于关系国家安全和市场不能有效配置资源的经济和社会领域，包括加强公益性和公共基础设施建设，保护和改善生态环境，促进欠发达地区的经济和社会发展，推进科技进步和高新技术产业化。国务院发布 2019 年 7 月 1 日起施行的政府投资条例“政府采取直接投资方式、资本金注入方式投资的项目（以下统称政府投资项目），项目单位应当编制项目建议书、可行性研究报13、告、初步设计，按照政府投资管理权限和规定的程序，报投资主管部门或者其他有关部门审批。”2.2.2 2.2.2 政府投资项目立项流程 政府投资项目立项流程 根据我国政府投资项目管理要求，通常来说获取发改部门的项目建议书批复文件后方可进行代建业务的发包工作。从项目投资意向到项目立项，其中较为关键的工作就是项目建议书的编制及批复。项 13 目建议书主要论证项目建设的必要性，建议书内容包括进行市场调研、对项目建设的必要性和可行性进行研究、项目建设内容、建设规模及重要技术经济指标等分析，并对投资估算、投资方式、资金来源、经济效益等进行初步估算，该阶段建设方案和投资估算也比较粗，投资误差为 20%左右（可14、行性研究报告 10%），项目建议书目录见附件 2-1.在分析项目建设规模的同时需进行初步概念方案设计，提出建设多个设计方案、建设布局建议及主要的技术经济指标等，根据技术经济指标测算项目投资估算；同时需明确项目的资金来源，需要融资的应提供可行的融资解决方案等。采用代建方式的政府投资项目需要在项目建议书中进行明确，以便发改部门备案及监管，各省、市、区发改部门基本都有对代建单位的考核、评价、入库等相关的监管要求。项目建议书经行业主管部门同意后报同级发改部门审批，申请人需向发改部门提交立项申请报告、政府批示或会议纪要等决策过程文件（列入年度重大投资计划的除外）。其中各级政府投资项目审批及概算管理办法中15、明确不在审批项目建议书的投资项目，无需项目建议书审批环节。前期策划过程中通常需要引入规划设计类、经济与产业类、专项产业类咨询。2.32.3 项目可行性研究报告的编制 项目可行性研究报告的编制 通常而言项目立项批复后即可进行代建业务的发包工作，为了项目进度及顺利承接代建业务，代建单位往往将可研工作前置至代建业务的承接阶段。可行性研究报告分为政府审批核准用可行性研究报告和融资用可行性研究报告。审批核准用的可行性研究报告侧重关注项目的社会经济效益和影响；融资用报告侧重关注项目在经济上是否可行。可行性研究报告分析的项目的技术经济可行性、社会效益以及项目资金等主要建设条件的落实情况，项目总体布局及规划、16、项目风险分析及防控、建设项目可行性研究结论与建议等。可行性研究报告编制目录详见附件 2-2。项目可行性研究报告编制完成后报同级发改部门进行审核，获取批复文件。同时需要按照要求在自然资源与规划部门办理选址意见书，获取用地预审意见。2.42.4 代建业务的承接方式 代建业务的承接方式 从目前全国各省市的情况看，政府投资项目代建主要通过公开招标和邀请的方式进行委托。公开招标就是在报纸、相关网站上发布招标公告，凡是符合投标条件的代建单位都可以进行投标，需要经过资格预审、投标等环节，最终确定代建单位。邀请招标就是委托方邀请具有相应条件和资格的代建单位参与某项目的代建投标。一般来说，委托方按照预先制定的代17、建单位资格条件建立代建单位库，每年对库内各代建单位进行资格审查，包括营业执照、资质年审、在当地从事代建业务的信誉等情况 14 的审查，实行能进能出，动态管理。一旦有代建项目时，委托方按照一定的规则，从代建单位库中随机抽取 45 名代建单位，邀请他们参与代建项目的投标。因此，为了获得代建业务，一是要留意报刊和有关网站的信息发布，积极参与投标；二是争取进入当地政府建立的代建单位库，这样就有机会参与代建项目的投标，获得代建业务；三是要了解当地经济状况、政策要求，了解当地的总体规划、专项规划及区域规划，积极推动潜在项目的立项。2.52.5 代建项目的承接流程 代建项目的承接流程 代建单位招标，其程序与18、一般项目的招投标程序基本相同，主要有以下几个阶段：2.5.12.5.1 招标公告发布 招标公告发布 招标公告一般在国家或者地方指定的报刊、信息网络或者其他媒介上发布。招标公告载明了招标人的名称和地址，招标项目的性质、项目概况（工程规模、范围、内容、位置、工期、技术要求等）、项目的投资额及资金来源以及获取招标文件的办法等事项。实行资格预审的招标项目，招标人还在招标公告或者投标邀请书中载明了资格预审的条件和获取资格预审文件的办法。2.5.22.5.2 发售资格预审文件 发售资格预审文件 资格预审文件通常由资格预审须知和需投标人填写的资格预审表两部分构成。资格预审须知包括：工程概述；对申请人的基本要19、求；申请人应提供的资料和有关证明；资格预审要求的强制性条件；各类申请表格等。资格预审主要是对投标申请人整体资格的综合评定，应包括法人地位、商业信誉、技术能力、类似工程管理经验等。2.5.32.5.3 发售招标文件 发售招标文件 招标文件是招投标过程中最重要的法律文件。招标文件通常由投标须知、合同条件、技术规范、工期要求、投标报价要求等。2.5.42.5.4 现场考察和招标文件澄清 现场考察和招标文件澄清 招标人在组织现场考察过程中，除了对现场情况的简要介绍以外，不对投标人提出的有关问题作进一步说明，以免干扰投标人由此判断做出决策，这些问题一般都留待标前会议中解决。2.5.52.5.5 标前会议20、 标前会议 在标前会议上，除了向投标人介绍工程概况外，还可对招标文件中某些内容加以修改或补充说明，有针对性地解决投标人书面提出的各种问题，以及会议上投标人即席提出的有关问题。会议结束后，招标单位按其口头解答的内容以书面补充的形式发给每个投标人，作为招标文件的组成部分，与其具有同等效力。15 2.5.62.5.6 开标、评标 开标、评标 开标在招标文件规定的日期、时间、地点，由招标单位组织举行，所有投标人参加，并邀请当地工程项目有关主管单位、监督部门、公证机关等人员出席。评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标人的业绩、信誉和类似工程管理经验进行综21、合评定。2.5.72.5.7 评标结果公示 评标结果公示 评标结果出来后，招标单位按照国家和当地主管部门的规定，在指定的媒体、报纸和网络上对招标结果进行公示。公示结束后，招标人向中标人发出中标通知书。2.5.82.5.8 授标 授标 中标人接到中标通知书后，即成为该招标工程的代建单位，中标人按中标通知书的要求与委托方签订委托代建合同。根据上述招标程序，有投标意向的代建单位应按照招标公告规定的时间购买资格预审文件和招标文件；严格按照资格预审文件和招标文件的要求和规定，组织人员认真编写资格预审申请文件和投标文件；积极参加现场考察、标前会议、开评标等活动，了解代建项目招标的相关信息；及时提交投标保函22、；同时必须按照招标文件规定的投标截至时间和地点，携带规定的相关证明材料，提交资格申请文件和投标文件，参加开评标会。2.62.6 委托建合同的签订 委托建合同的签订 目前，在国家层面上与“代建制”相配套的法律法规尚不健全，因此，委托代建合同是公司与委托方之间一个重要的法律文件，是开展代建业务和未来双方责任纠纷处理的重要依据。在委托代建合同中，除规定了双方的权利与义务，同时在代建管理范围、代建报酬的计取、履约保函比例、工程质量目标、代建工期、投资控制目标和安全生产控制目标以及处罚方面都有明确的规定，因此，在委托代建合同谈判时，一是对上述条款的内容的表述要明确具体；二是在合情合理的范围内，要尽量规避23、代建单位风险。具体应注意以下几个方面：2.6.12.6.1 代建管理范围 代建管理范围 在合同中需要明确代建管理的范围：项目前期工作、设计管理、成本管理、采购管理、报批报建、工程建设管理、竣工验收及产权登记、结算管理及质量保修管理等相关具体工作。2.6.22.6.2 投资控制目标 投资控制目标 一是在委托代建合同中应明确投资控制目标和具体内容。有些委托方只要求代建单位管理建安工程费用，而有些委托方除要求代建单位管理建安工程费用外，还将监理费用、招标代理费用等交由代建单位管理；二是在建设过程中，发生工程设计变更是不 16 可避免的，也是正常的，对于因设计变更（此设计变更须经委托方的核准同意）引起24、的投资增加和工期延长，在委托代建合同中应明确约定委托人应追加投资和延长工期，并相应调整代建投资控制目标和工期控制目标。2.6.32.6.3 代建工期 代建工期 对于在施工许可证办理完毕之前介入代建工作的，由于在工程正式施工前尚有许多准备工作要做，包括施工、监理招标、有关报批手续的办理等，而这些工作的时间存在许多不确定性和不可控性，因此，在委托代建合同中，对代建工期，最好明确从开工报告批复的开工之日起算起，以避免工期延长，引起双方发生纠纷。2.6.42.6.4 代建报酬计取 代建报酬计取 目前，国家在代建报酬计取方面还没有一个明确的规定，从各地的情况来看，主要有两种计取办法：一是依据财政部下发的25、基本建设财务管理规定中的确定的建设单位管理费，以此为基础计取；二是按照约定的基数，以代建单位中标比例计取，计取基数一般为经政府有关部门批复的概算中的建筑安装工程费用，但有些地方将监理、招标代理等工程建设其他费用也纳入代建报酬计取的基数。因此在代建合同谈判时，对代建报酬的计取办法、计取基数应具体明确。2.6.52.6.5 履约保函及处罚的约定 履约保函及处罚的约定 目前，委托方普遍要求代建单位在委托代建合同签订前提供一定比例的履约保函，并明确规定在代建项目最终投资超出投资控制目标和因代建单位原因造成损失时，超出投资和损失金额从代建报酬和履约保函中扣除。为了规避代建单位的风险，对履约保函内容格式和26、代建人在责任期内失职造成损失的认可，在委托代建合同谈判时，应尽量争取对代建单位有利的条件。17 第三章启动与策划管理 第三章启动与策划管理 18 3.13.1 项目启动 3.1.1项目启动 3.1.1 项目启动的准备工作 项目启动的准备工作 1.委托代建合同已正式签订。2.企业已拟定了代建项目经理或部分班子成员。3.企业及代建项目组已梳理了与本建设项目有关的各参建单位（委托单位、使用单位、代建单位、保险公司、平台公司）、有关政府主管及监督部门(住建局、发改委、自然资源局、环保局、气象局等）、咨询服务部门（设计、监理、图审部门、招标代理机构、造价咨询机构等）和项目周边各单位（社区、城管局、供电局27、交管局、派出所等）的基本情况，并拟定了相关的内外沟通机制。4.掌握前期的有关批文、相关资料及资料缺失情况，填报代建项目情况一览表及交接项目主要文件资料交接清单（详第三章附件 3-1、3-2）。5.了解代建项目所在地的代建管理制度、报批报建流程等政策。3.1.23.1.2 项目启动活动内容 项目启动活动内容 由公司领导班子选派一名项目经理及主要项目班子成员来实施和管理项目工作，通过编制代建项目管理规划（详第三章附件 3-4），界定项目管理范围、确定项目管理人员组成及项目管理目标、建立内外沟通机制、识别重大风险管控要点、落实财务资源、识别关键资源来源。根据公司授权，按照规定的工作范围,依据合同对28、代建项目全过程的质量、安全、工期和投资等方面实施监督、管理。3.1.3 3.1.3 启动会完成标志及存档资料 启动会完成标志及存档资料 1.公司通过信息化平台发布项目班子任命文件、与项目签订项目部责任书（根据代建合同内容设定责任考核指标）。2.XX 项目启动会会议纪要已审批。3.关键节点计划已编制并审批。3.23.2 项目组织架构3.2.1项目组织架构3.2.1 组织架构分类及适用范围 组织架构分类及适用范围 代建项目组设项目经理一名，全面负责项目的各项代建管理工作。项目部成员包含设计、商务、工程、行政等职能部门的专业人员，人员配置根据项目需要确定（如规模、复杂度等），因工作量的不同允许部分岗29、位兼职。代建项目组向上归属区域分公司，由区域分公司 EPC 项目分管领导负责。当区域内代建项目达到 5 个以上时，成立区域代建项目部，下设若干代建项目组，代建 19 项目组为驻场代建管理团队，区域代建项目部对各代建项目组统筹管理、资源调配，区域代建项目部下设设计管理部、商务管理部、建造管理部、行政及财务管理部等职能部门，由区域分公司 EPC 项目分管领导管理。3.2.23.2.2 区域代建项目部组织架构图 区域代建项目部组织架构图 物资部代建项目总经理代建项目总经理商务经理商务经理设计经理设计经理办公室主任建造管理部建造管理部投资合同建造经理建造经理财务经理设计管理部设计管理部综合办公室财务管30、理部公司设计管理部商务管理部科技质量部工程管理部安全监督部区域项目部代建项目组企业保障层商务管理部商务管理部财务资金部人力资源部建筑结构机电BIM项目经理2项目经理3项目经理n代建项目组1计划质量安全技术招标项目经理1代建项目组2代建项目组3代建项目组n代建项目组实行代建项目经理负责制，项目组成员对于该项目的管理工作受项目经理领导，业绩考核由其部门主管领导(仅矩阵职能员工)、区域项目经理、项目经理共同进行。项目经理接受区域项目总经理领导。3.2.33.2.3 代建项目组核心职能部门职责 代建项目组核心职能部门职责 序号 部门 职责简介 1 设计管理部 组织、协调设计及咨询单位完成项目各项设计任31、务，设计成果应满足委托方功能、造价及进度等要求。负责协调报批报建。2 建造管理部 负责施工程工阶段对外建设管理接口协调工作，负责对施工单位、监理单位等单位的日常监督管理工作，负责一级节点的下发和施工单位施工进度计划执行情况监督，组织竣工验收及项目移交接管工作。负责项目的计划、质量、安全、技术、环保、资料管理工作，同时协助商务管理部进行工程合同管理工作。保证工程勘察、设计、投资、采购、施工和验收等质量符合规定。3 商务管理部 使项目满足合同条件的前提下做好代建项目的投资管理、招标管理及合同管理。4 财务管理部 负责项目全生命周期的资金计划，编制各项财务报表，认真组织会计核算，做好税务筹划及收款付32、款工作。注：代建项目组的主要任务及代建项目组的主要岗位职责详见第三章附件 3-3。20 代建项目组与公司职能部门工作分工表详见第三章附件 3-4。3.33.3 代建项目管理规划 3.3.1代建项目管理规划 3.3.1 管理流程 3.3.2管理流程 3.3.2 工作要求 工作要求 1.代建项目组根据代建合同、政府规定及企业要求编制代建项目管理规划。2.由代建项目组项目经理主持、代建项目建造管理部牵头、其它部门在各自版块予以配合编制，并组织公司设计、商务、工程、财务等职能部门参与讨论、评审。3.代建项目管理规划 内容包括但不限于项目概况、总体思路、项目管理机构及流程、项目风险分析、项目重难点分析、33、进度管理规划、总平面管理规划、合约管理规划、设计管理规划、质量规划管理、安全文明职业健康管理规划、参建方管理规划、报建及验收管理规划、样板引路管理规划等。其中，工程管理策划应重点对项目管理风险及重难点进行识别与分析，并提出对应解决措施。4.代建项目管理规划相关管理要求参照第三章附件 3-5。21 第四章计划管理第四章计划管理 22 4.14.1 项目进度管理制度编制 项目进度管理制度编制 代建项目组建造工程师在项目启动阶段根据主合同要求编制 项目进度管理制度，包括进度目标、包括进度计划的编制与审批、计划的执行与监督、进度预警、进度计划的考核与调整管理，由项目经理审批。4.24.2 项目关键节点34、制定 项目关键节点制定 1.管理流程代建项目组根据项目工期目标编制项目关键节点计划，经项目经理审核后报分公司/公司、委托方审批后。由项目经理签发后，建造工程师给设计、施工等相关单位进行交底。流程输入流程输出建造工程师委托方代建项目经理商务工程师设计工程师公司/分公司21流程名称代建项目组关键节点编制流程流程编号JHZD-001主合同及补充协议建设单位一级节点否，调整关键节点初步拟定关键节点征拆及行政手续计划、项目建设进度计划勘察、设计计划、报批报建计划项目招标计划关键节点汇总会审审核否，调整关键节点否，调整关键节点审批拟定关键节点汇总关键节点内部交底图 4.3-1 代建项目组关键节点编制流程图35、 2.工作要求序号 工作要求 工作内容 1 初步拟定项目关1.可研批复、概算批复、设计方案、初步设计、施工图设计、征拆节点，土地 23 键节点 许可证、规划许可证、施工许可证获取时间、项目开工、竣工、交付时间等。2 征拆及行政手续办理计划 场地移交计划及前期各项证照办理完成时间及具体工作安排。3 勘察、设计计划 勘察报告、规划验线、设计方案、初步设计、施工图设计、专项设计、深化设计等详细计划的工作内容。4 合同采购计划 包括咨询服务类、工程类、材料设备类采购计划。包括监理单位、咨询公司、设计单位进出场时间、总承包进场出时间、关键专业分包进出场时间。5 项目建设进度计划 施工重要节点时间及措施安36、排、各项主要验收时间及措施安排，主要有项目开工时间、0.000、主体封顶、室外配套进度控制点、联合调试时间、综合验收及项目交付使用时间等工作内容。6 内部交底 作为项目管控纲领性文件，包含了项目全过程管控计划，经代建项目组及相关单位评审后，由代建项目经理向项目内部人员组织交底。3.输出表单关键节点可采用表格形式、横道图形式。4.34.3 工程计划编制审批 工程计划编制审批 1.管理流程工程计划在总包单位定标后，组织总包单位编制，由代建项目组审批。流程输入流程输出监理部委托方代建项目组总承包项目部公司/分公司1流程名称项目工程计划编制审批流程流程编号JHZD-001总包合同项目关键节点编制工程计37、划审核审核否否审核总包需调整关键节点审批否否发布工程计划工程计划图 4.4-1 项目工程计划编制审批 2.工作要求 24 序号 工作要求 工作内容 1 编制工程计划 1.总包编制工程计划根据项目关键节点编制，工程计划包括所有专业分包的工作面移交节点，包含总包主要的协调工作内容。2.当代建项目采用 EPC 发包模式，总包单位应编制包括设计、采购、建造的所有任务。2 总包需调整关键节点 当总包编制工程计划需要调整项目关键节点时，工程计划需报公司/分公司和委托方审批。3 工程计划 1.工程计划按统一的 WBS 分解原则进行编制，包括建造阶段内主要的可交付成果。工程计划包括一、二、三、四级节点。编制方38、法详见工程总承包项目管理作业指导书计划管理章节。2.为便于进度计划的执行和监督，应根据项目具体情况，在工程计划的整体框架下编制年、月、周计划。3.工程计划的其他主要支撑性计划，如劳动力计划，由总包单位编制后，报项目组审批。3.输出表单 工程计划应同时采用横道图和网络图。4.44.4 项目其他计划编制审批项目其他计划编制审批 项目组的其他计划：设计类计划、采购类、报批报建类等，由各业务部门负责进行节点进度计划的编写，并分别分解为年度计划、月度计划及细化为周计划。明确计划节点及责任人，由项目经理审批。其他参建方的计划：咨询公司、勘察单位、设计单位计划由各单位编制后，报项目组审批。4.54.5 项目39、进度计划监控项目进度计划监控 4.5.14.5.1 前期阶段计划监控前期阶段计划监控 （1）管理流程 代建项目组对勘察、设计单位进度监控，详见下页图 4.5.2-1。25 流程输入流程输出代建项目组勘察、设计单位项目部1流程名称前期阶段进度监控流程编号JZZD-023项目总控计划年月周进度计划进度报告组织评估执行不力检查表 进度报告纠偏措施执行得力进度执行正常审核进度预警执行纠偏措施 注：若勘察、设计管理在监理合同内，则执行 4.5.2 监控流程。图 4.5.2-1 代建项目组进度计划和工程进度监控（2）工作要求 序号 任务名称 工作要求 主责部门/岗位 配合部门 1 年月周计划 1.勘察、设40、计单位依据审定的进度计划每年 12 月份上报次年年度进度计划，每月度上报月度进度计划，每周上报周进度计划及关键节点。勘察、设计单位-2 进度报告 1.勘察、设计单位对照上报年度、月度、周进度计划，按时整理上报本阶段内进度报告。勘察、设计单位按实际完成情况，按要求准确及时地提交进度报告，上报代建项目组。2.代建项目组负责对勘察、设计单位的日常组织与管理工作进行监控。3.代建项目组负责根据勘察、设计单位进度情况报告及日常检查，每周组织召开进度分析会议，分析实际进度与计划进度的差异以及节点工期与实际完成情况的差异，督促勘察、设计单位分析原因，总结经验，及时做好纠偏措施，形成会议纪要。勘察、设计单位-41、3 执行纠偏措施 1.勘察、设计单位按照进度报告纠偏措施执行。勘察、设计单位、总承包项目部 26 4 组织评估 1.当勘察、设计单位进度仍然出现严重偏差，组织相关专家顾问团队进行评估，提出具体的措施和建议。代建项目组 4.5.24.5.2 施工阶段计划监控 施工阶段计划监控（1）管理流程代建项目组对总承包项目部进度监控，详见下页图 4.5.2-2。流程输入监理项目部流程输出代建项目组总承包项目部1流程名称施工阶段进度监控流程编号JZZD-023项目总控计划年月周进度计划进度报告进度偏差分析专题会组织评估执行不力检查表调整纠偏措施或调整计划进度报告进度监控记录进度报告纠偏措施执行得力进度执行正常42、参加参加审核进度预警执行纠偏措施注：业主指定专业分包的计划应报总包审批后，由总包发起审批流程。图 4.5.2-2 代建项目组进度计划和工程进度监控（2）工作要求序号 任务名称 工作要求 主责部门/岗位 配合部门 1 年月周计划 2.总承包项目部依据审定的进度计划每年12月份上报次年年度进度计划，每月度上报月度进度计划，每周总承包项目部-27 上报周进度计划及关键节点。2 进度报告 3.总承包项目部对照上报年度、月度、周进度计划，按时整理上报本阶段内进度报告。总承包项目部按实际完成情况，按要求准确及时地提交进度报告，监理单位在收到报告后 2 日内审核完毕，上报代建项目组。总承包项目部-3 进度监43、控记录 1.监理单位负责对总承包项目部的日常组织与管理工作进行监控。监理项目部 代建项目组 4 监理进度会议 1.监理单位负责根据总承包项目部进度情况报告及日常检查，每周组织召开进度分析会议，分析实际进度与计划进度的差异以及节点工期与实际完成情况的差异，督促总承包项目部分析原因，总结经验，及时做好纠偏措施，形成会议纪要报代建项目组。监理项目部 代建项目组 5 监理进度报告 1.监理单位每月向代建项目组提交一份月工程进度报告，应包括以下主要内容：记录进度计划执行情况进行描述；提供关键线路上的一些主要工程的施工活动和进展情况的图片；分析影响工程进度或造成延误的原因并提出解决措施。监理项目部 代建项44、目组 6 进度偏差分析专题会 1.代建项目组审核进度报告，评估进度监控状况，当出现进度预警时，督促监理单位组织“进度偏差专题会”分析总承包项目部人员、材料、设备配置情况，制定纠偏措施及奖惩机制。代建项目组 监理项目部 7 执行纠偏措施 2.总承包项目部按照“进度偏差分析专题会”会议决策执行。总承包项目部 8 组织评估 2.当总承包项目部进度仍然出现严重偏差，组织专家顾问团队进行评估，提出具体的措施和建议。代建项目组 9 调整纠偏措施或调整计划 1.总承包项目部根据评估意见，调整进度纠偏措施，当调整纠偏措施仍无法达到要求时，按计划调整流程调整项目总进度计划。2.如需调整的计划影响委托方要求的节点45、，需将调整的计划报委托方审批。3.综合分析工期延误责任和费用增加情况。总承包项目部 4.64.6 项目进度计划调整项目进度计划调整 4.6.14.6.1 代建项目组计划调整分类代建项目组计划调整分类 序号 计划调整原因 是否可调整 进度计划 一级节点 1 非代建项目组和勘察、设计单位、总承包项目部自身原因导致的工期延误。是 是 2 委托方主动提出缩短工期。是 是 3 代建项目组或监理单位发现现场进度不能满足施工进度计划要求时，且不影响委托方要求的节点，勘察、设计单位、总承包项目部提出调整申请，代建项目组审批同意后进行计划调整。是 否 28 4 代建项目组或监理单位发现现场进度不能满足施工进度计46、划要求时，且影响委托方要求的节点，勘察、设计单位、总承包项目部提出调整申请，须公司和委托方审批同意后进行计划调整。是 是 4.6.24.6.2 计划调整工作要求 计划调整工作要求 序号 调整原因 调整程序 1 非代建项目组/勘察、设计单位、总承包项目部原因导致的工期延误 取得委托方同意调整工期的书面文件后，代建项目组及勘察、设计单位、总承包项目部根据调整后的工期 15 天内完成建设进度计划调整。政府方缩短工期 代建项目组联合勘察、设计单位、总承包项目部充分论证分析必要时邀请局和外部专家参与，若具备可行性则在经上级决策后，将缩短工期增加的措施费等索赔资料在 7 天内上报至政府方审批，以防工期履约47、和成本风险扩大。2 勘察、设计单位、总承包项目部需要调整计划，且不影响委托方要求的节点 勘察、设计单位、总承包项目部需要调整总进度计划、年度施工计划及重要节点的，勘察、设计单位、总承包项目部须及时上报调整计划的文件，代建项目组审定后将计划调整下达各参建方落实执行。3 勘察、设计单位、总承包项目部需要调整计划，影响委托方要求的节点 勘察、设计单位、总承包项目部需要调整总进度计划、年度施工计划及重要节点的，勘察、设计单位、总承包项目部须及时上报调整计划的文件，代建项目组和委托方审定后将计划调整下达各参建方落实执行。4.74.7 代建项目组对参建方计划考核 代建项目组对参建方计划考核 1.代建项目组48、依据计划执行情况定期进行对比分析，并视进度延误程度对勘察、设计单位、总承包项目部采取下达整改通知单、通报处罚、专项督导会。2.当勘察、设计单位、总承包项目部进度造成关键工期延误的根据合同处罚。29 第五章报批报建管理第五章报批报建管理 30 5.15.1 报批报建概况 报批报建概况 报批报建工作及为根据项目开发建设需要，依法取得项目所需的“四证一图两书”过程。四证即国有用地不动产权证简称“不动产证”、建设用地规划许可证简称“用地证”、建设工程规划许可证简称“规划证”和建筑工程施工许可证简称“施工证”；“一图”为修建性规划总平面图；“两书”为建筑使用说明书和质量保证书。报批报建示例流程详见附件 49、5-1。根据项目属性，代建项目销售阶段关联的商品房预售许可证需与委托方提前明确约定（开办费用、人员配备等），并在营销专责人员的配合下按照属地政策要求开展相应事务。5.25.2 报批报建的准备工作 5.2.1 政策收集及整理 报批报建的准备工作 5.2.1 政策收集及整理 新进入的城市和地区，设计管理部报批人员应迅速、准确了解项目所在区域/城市报建流程，应在 1 个月之内完成报建流程梳理；同时收集当地有关政策法规、设计规范、城市总体规划、项目所在地控制性规划、地上地下管线、地形地质等资料，尤其是当地的各种强制性规范、规定，提交设计单位作为方案设计依据。具体要求：1.项目启动会召开后，7 个工作日50、内获取如下资料：规划报建政策（工规证最小范围、是否整体验收、城市基础设施配套费收费标准、计容政策、房产测绘计算规则等）、施工证办理政策（各项规费收费标准、公示时间等）、装配率要求、装修政策、先行施工的审批和行政执法政策情况等；2.项目启动会召开后，15 个工作日内获取如下资料：配建房（包括经济适用房、回迁房、拆迁安置房、廉租房、公租房、人才公寓等非商品房业态）、学校的特殊要求（如开学时间、移交要求）、各项优惠政策、人防工程建设政策、公建配套服务用房指标要求等；3.项目启动会召开后，30 个工作日内获取如下资料：配套工程政策（水电气暖等配套工程招标要求、费用缴纳要求等）、各项交楼验收规定。5.251、.2 方案报批前的准备工作 5.2.2 方案报批前的准备工作 该阶段指规划进行总图及方案文本设计，向规划部门报批总规及方案文本前的阶段，应组织召开会议明确如下内容:1.公建配套设施的名称、面积、具体位置公建配套原则上只按满足物业管理基本需求设置物管用房，确须增设其他公建配套的，参照当地规定标准或土地合同中规划设计条件的下限，按照不宜多的原则执行。公建配套的位置应在设计阶段进行专项设计，尽量集中统一设置，不宜占用商业面积，不宜占用综合楼、剧场和运动中心等投资物业。31 2.人防地下室设置方案经济分析须考虑建安成本、易地建设费、车位数量及销售或出租收入等因素，并在建设人防地下室与缴纳人防易地建设费52、间做出明确决定。原则上不缴纳人防易地建设费，设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，应按照当地规定标准的下限原则执行。确需设置人防工程或缴纳人防易地建设费的项目，设计管理部应在规划部门批复总规方案后将人防工程设置方案报相关人员集体讨论决策，提出经济最优解决方案。3.消防专项复核应与设计人员复核如下内容是否满足报批要求：（1）总平面布局和平面、空间布置（消防车道、消防登高面、防火间距、平面布置等）；（2）消防水池、屋顶水箱、泵房、消防控制室及水电设备房位置；（3）防火、防烟分区、安全疏散和消防电梯、防排烟系统等的设置；5.35.3 国有用地不动产权证及建设用地规划许可证办理 5.3.1 项目土地53、的收地工作 国有用地不动产权证及建设用地规划许可证办理 5.3.1 项目土地的收地工作 签订国有土地使用权出让合同或项目合作协议次日展开收地工作，收地时应注意用地红线与实际土地使用范围是否一致，项目用地是否被市政道路或者相邻建筑物占用，原则上收地工作应在项目部进场前完成。5.3.2 国土证办理需提交的资料 5.3.2 国土证办理需提交的资料 1.申请书；2.县以上人民政府批准文件；3.出让合同原件、出让金交纳凭证、契税证明复印件、拍卖成果确认书原件；4.企业法人登记凭证、营业执照、组织机构代码复印件、法人代表证明；5.委托书、经办人身份证明；6.规划红线图复印件、宗地图及宗地界址坐标；7.其它54、应提供的相关材料。5.3.3 国土证办理的注意事项 5.3.3 国土证办理的注意事项 不动产证的用地性质、用地面积及使用年限等内容必须与 国有土地使用权出让合同一致。原则上须尽量划分多块宗地办理不动产证，须严格按照土地出让合同约定的土地使用条件办理相关用地手续。32 5.3.4 用地许可证办理需提交的资料 5.3.4 用地许可证办理需提交的资料 1.用地许可证申请书；2.用地批复；3.数字化现状地形图、规划依据图（按政府要求）、经批准的规划总平面图等；4.其它应提供的相关材料。5.4 修建性详细规划（总图）审批 5.4.1 工作内容 5.4 修建性详细规划（总图）审批 5.4.1 工作内容 与55、政府相关部门沟通咨询规划设计条件书的相关内容，进行总图及方案技术沟通，完成规划方案专家评审会、规委审查会、外立面专项审查，进行总图及方案日照容量指标复核，协调进行总图及方案公示，获取总图及方案批复。5.4.2 需提交的资料 5.4.2 需提交的资料 1.符合政府职能部门要求的总图、方案文本；2.管线综核图；3.高层建筑日照分析报告书；4.消防设计专项说明书（设计院签章）及电子版资料；5交通影响评价书；6.其它应提供的相关材料。5.4.3 注意事项 5.4.3 注意事项 方案报批前要求设计人员认真复核技术指标、平面布局、配套公建规模、沿街商业形式、标准户型、日照要求、立面风格、建筑高度、建筑退距56、天际线、车位比、周边道路及市政管网接入点、土地性质等内容，确保达到报批要求。5.5建设工程规划许可证办理5.5建设工程规划许可证办理 5.5.1 工作内容 5.5.1 工作内容 单体报建图的审查、单体面积复核、现场放线定位并制作定位图、公示、取得相关主管部门的审批意见、证件核发等。5.5.2 需提交的资料：5.5.2 需提交的资料：1.合法的建设计划文件（开工时间、工期等）；2.建设申请报告；33 3.建设用地规划许可证、土地权属证件或证明；4.勘察设计图纸及说明、符合城市规划要求的 1：1000 地形图和平面布置图；5.有关部门的审查意见；6.其它应提供的相关材料等。5.5.3 注意事项 57、5.5.3 注意事项 1.规划部门批复总规方案后一周内，设计管理部应召开报建图、销售图纸一致性审查会，确保报建图、施工图、销售用图一致，并形成会议纪要。2.施工图内部联合审查时，设计管理部应组织审查施工图与总规报建图是否一致，若有不一致，应明确解决方案。3.原则上应按楼栋办理，地下室部分应单独办理。因政府主管部门要求无法按此执行的，须根据工程开发建设进度尽量分多批次办理。报批报建人员应与相关部门进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个规划证，以免影响验收。5.6建筑工程施工许可证办理5.6建筑工程施工许可证办理 5.6.1 工作内容 5.6.1 工作内容 完成施58、工图纸审查并备案、在政府指定的网络应用平台上完成施工和监理单位招投标审批、完成项目部的质量安全监督注册、缴纳项目资本金和农保金等费用并签订专项资金监管协议。5.6.2 需提交的资料 5.6.2 需提交的资料 1建筑工程用地规划许可证；2建设工程规划许可证；3政府备案的中标通知书及施工合同；4审查通过的施工图纸及技术资料；5.其它应提供的相关材料。5.6.3 注意事项：5.6.3 注意事项：1.报批报建人员在进行工程合同备案时，必须按照当地认可的标准实施。2.报批报建人员应与相关部门进行专项沟通，避免将开发进度计划、合同交楼时间严重不同的楼栋办理到同一个施工证，以免影响验收。3.施工场地已经基本59、具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。34 5.7 配套工程报建 5.7 配套工程报建 5.7.1 配套工程报建概况 5.7.1 配套工程报建概况 配套工程指的是满足项目交付使用所需的供水、供电、供气、供暖、道路开口、市政道路占用等事项的报批手续。5.7.2 配套工程报批的策划 5.7.2 配套工程报批的策划 首期工程动工后，代建项目部需组织设计管理部、商务部、建造管理部等共同讨论，制订水、电、气、暖等配套工程的报建报装方案（具体内容包括接入源点、路由、投资方式、建设周期、开通时间、相应收费标准等）。在确定配套工程报建方案后 90 个工作日内，项目部应指定专职人员到自来水公司、供电60、局、燃气公司、供暖公司提前申请足以保证项目各期建设及交付使用的水、电、气、暖负荷指标；同时，根据项目分期进度取得各期配套工程接入点负荷指标，如当地无接入点的，应制定解决方案并实施。以缴纳配套费形式实施水、电、气、暖等配套工程的项目，在主体工程招标 10 个工作日前，由设计管理部书面提供水、电、气、暖工程收费标准及收费部门应该承担的施工范围，建造管理部对收费标准及收费部门应承担的施工范围进行核实，期间报建报装工作具体由项目部实施。35 第六章勘察、设计管理 第六章勘察、设计管理 36 6.16.1 勘察阶段管理 6.1.1勘察阶段管理 6.1.1 工作内容 工作内容 严格按照合同要求的勘察周期，61、督促勘察单位尽快完成勘察任务，为编制设计文件提供符合要求的勘察文件。原则上应在初步设计之前完成初勘报告，施工图设计之前完成详勘报告的审查。具体工作内容如下：1.组织开展可研阶段勘察，为合理确定建设场址提供基础依据。2.组织开展初勘、详勘，复核设计单位提交的勘察任务书，为勘察单位提供水电、设备进出场等必要的勘察工作条件，复核勘察单位的测量放线、勘探进尺、现场实验，完成见证取样等工作。3.组织勘察报告内审。勘察单位提交的正式勘察成果文件应全面反映选定场地的工程地质条件，对场地内各建筑地段的稳定性和工程地质问题作出定量评价，为确定建筑工程的形式、规模、主要建筑地基基础工程施工方案及对不良地质现象的防62、治提供足够的工程地质数据资料。4.及时做好勘察文件的归档。5.组织勘察单位参加项目的图纸交底、基础验槽、基础施工方案确定、基础验收、主体验收、竣工验收等工作，并提供勘察服务。施工过程中如发现特殊地质情况，应及时组织勘察单位参与技术讨论，提出解决方案，必要时组织进行施工勘察。如勘察结论涉及到项目基础方案的重大调整导致项目投资的增加，必须与委托方沟通，及时向发改、财政部门报告，请发改、财政部门协调处理。6.1.26.1.2 管控要点 管控要点 1.检查描述员、司钻员、安全员是否持证上岗。2.检查勘察单位所使用的仪器是否符合标准和要求。特别是测量设备，全站仪或经纬仪、水准仪，特殊工程还需要测斜仪、罗63、盘等是否有合格证（是否按要求的使用年限进行了标定）。物探设备是否合格及使用正常等。3.对水文地质的勘察，应检查是否进行了实地调查、走访，是否进行了对观测孔的数据采集等。4.对地质测绘工程，应检查是否对基岩露头进行了岩石产状测量及数据的采集。5.对技术性钻孔，是否按勘察纲要规定的深度进行取土试样、是否进行原位测试（标准贯入、轻型或重型动力触探、十字板剪切、旁压、载荷试验及波速、地脉动等原位测试）、是否进行水位测量、取水试样及孔深校尺（每钻均要求进行量尺）。6.对一般性钻孔，孔深校尺（每钻均要求进行量尺）及是否进行水位观测；描述员是否及时进行现场野外记录；野外记录是否真实、及时、准确、细致、清晰、64、工整、规范。37 7.7.检查完成钻孔后是否将钻孔回填。当特殊工程对钻孔角度有要求时，还需要检查是否进行了孔斜测量。6.2 6.2 方案设计管理 6.2.1方案设计管理 6.2.1 设计要求的提出 设计要求的提出 1.设计单位确定后，组织召开方案设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。2.设计任务书的内容应当包含：项目概况、设计依据及基础资料、项目定位、设计原则及设计要求、设计深度、成果要求、成本控制要求、设计时间节点要求、成果交付等。6.2.26.2.2 设计输入资料 设计输入资料 1.地形红线图、控制性详细规划图、区域现状图及地块周边的现状图(含地形标高)、土地出让条件。65、2.政府审批通过的可研、立项材料。3.委托方提供的项目定位报告或关于项目定位的会议纪要。4.委托方提供的建造标准（如写字楼建造标准、学校建造标准等）。5、设计专项计划。6、初勘或临近地块地质资料（若需提前提供基坑支护图或场区永久性道路需提前插入施工的，在此之前应提供详勘报告）。7、其他资料。6.2.36.2.3 设计输出成果 设计输出成果 1、方案设计文本（JPG、PPT、或 PDF）及相关 CAD 成果设计文件。2、立面控制手册（JPG 或 PDF）及相关 CAD、SU 成果设计文件。3、内部评审意见及委托方评审会会议纪要。4、政府审批意见。5、外部审批通过的最终文本及委托方会签文件。6.266、.46.2.4 管控要点 管控要点 1.技术审核关注要点：（1）功能、规模、标准等方面能否满足委托方要求。（2）是否满足规划条件、有关法规（日照、消防、交通、园林、人防、环保、文物、教育等）的要求。38（3）是否满足规划、交通、园林、人防等方面报批深度要求。（4）应组织有关专家对设计文件的安全性、技术合理性、经济合理性进行评审，应向设计单位提出设计方案比选和优化的要求。（5）项目所具备的各种技术条件能否保证设计得以实现；设备水平、施工设备水平能否保证设计得以实现；设计进度是否满足建设工期要求；资金控制能否控制在限定的投资额度内。2.需专项设计或垄断审查的子项，如燃气、电力、供水、人防等应完成与67、相关单位沟通位置布局形成合理化确定稿，提供给方案设计单位，并在方案设计成果中落实体现。3.进度计划下达设计单位后应要求设计院编制详细设计出图计划，并及时跟踪预警。4.对于较为复杂、设计难度大的项目可建议建设方引入第三方精细化审图机构进行管控，合同中明确代建单位的管理权限。5.方案设计管理流程见下图（报批报建流程见本指导书第五章内容）：方案设计管理流程委托方设计单位项目公司领导班子、商务部、建造部设计管理部2流程名称方案设计成果调整后方案设计成果（含外立面样板）最终方案设计成果（含外立面样板）会签会签方案设计启动会编制设计任务书评审评审是否否是评审是评审是否否报批报建 39 6.方案设计成果向委68、托方进行专项汇报前应明确会议规格、参会人员等事项，结合各方意见形成最终方案设计成果（含外立面材料设计样板），并形成会签成果留档。6.36.3 初步设计管理 6.3.1初步设计管理 6.3.1 设计要求的提出 设计要求的提出 1.方案设计完成且设计单位确定后，组织召开初步设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。2.设计任务书的内容应当包含：项目概况、建筑专业设计要求、结构专业设计要求、机电专业设计要求、交房标准、成本控制要求、设计成果及设计周期要求、公司标准等。6.3.26.3.2 设计输入资料 设计输入资料 1.政府审批通过的建筑设计方案、外立面方案。2.地勘资料。3.初步设69、计任务书4.园林深化方案（如有）。5.经委托方审批通过的运维单位管理建议书（如有）。6.市政条件，包括给水、排水、雨水、污水、中水、燃气、热力、供电、电信等接口的接口方向、位置、标高、管径等相关技术指标。6.3.36.3.3 设计输出成果 设计输出成果 1.初步设计图纸（CAD+PDF 设计文件）2.设计概算3.内部评审意见及委托方评审会会议纪要4.政府审批意见5.机电点位确定（批量精装、装配式项目）、机电设备用房、出地面风井布置方案6.人防布置设计7.精审报告（如有）、核图报告8.绿建方案、海绵城市方案（如有）9.纸质文件和电子版 CAD、委托方完成的审批流程。40 6.3.46.3.4 管70、控要点 管控要点 1.设计单位提交的文件、图纸应满足设计任务书的要求；2.设计单位提交的图纸、文件及概算应符合建设部 2016 年 11 月颁布的建设工程设计文件编制深度规定及当地政府部门规定的深度要求；3.设计单位应对提交的文件进行评审验证，图纸及签字齐全，按政府有关部门要求加盖报审章及个人注册章。4.设计概算应控制在合同造价范围内；主要设备、材料选型应符合设计任务书要求。5.设计开始前期，应组织方案设计单位和初步设计单位召开方案交底会、初步设计启动会、重难点技术定案会（一般在初步设计开始后 10 天左右，可同时召开），三会需明确设计要点，确定专项技术设计、复杂工艺设计等，并形成会议纪要。671、.初步设计审批流程参照方案设计审批流程。6.46.4 施工图设计管理 6.4.1施工图设计管理 6.4.1 设计要求的提出 设计要求的提出 1.初步设计完成后，组织召开施工图设计启动会，以“设计任务书”的形式向设计单位提出设计要求。2.设计任务书的内容应当包含：项目概况、建筑专业设计要求、结构专业设计要求、机电专业设计要求、交房标准、成本控制要求、设计成果及设计周期要求等。6.4.26.4.2 设计输入资料 设计输入资料 1.方案设计文本、初步设计图纸。2.施工图设计任务书3.详细勘察报告。6.4.36.4.3 设计输出成果 设计输出成果 1.施工图启动会会议纪要、启动会文件。2.专项技术、复72、杂工艺方案比选和说明。3.基坑支护方案评审会（部分地区政府要求需召开专家评审会）会议纪要、基坑支护方案。4.全套施工图设计文件（CAD+PDF）。5.施工图联合审查意见内审意见、精审报告（如有）。6.施工图核图报告。41 7.施工图审查单位出具的审图意见及审查报告。8.人防施工图及审查报告。9.节能审查报告及 CAD 图纸文件。6.4.46.4.4 管控要点 管控要点 1.设计文件深度应符合建设工程设计文件编制深度规定。2.审核设计文件是否满足施工图审查意见要求。3.审核设计文件是否符合设计合同中确定的质量要求（包括考虑合同评审结果以及委托方提出的特殊技术要求）。4.审核设计文件的签章是否齐全73、。5.协助委托方进行正式设计文件的存档工作。6.严格把控施工图图纸与报建图图纸的一致性，涉及重大调整的应及时上报委托方进行决策（补充痕迹管理，决策流程等）。7.施工图完成后应组织建筑设计院，人防设计院，园林、燃气、精装、幕墙、BIM 等专项设计院进行核图，并形成核图报告，督促按意见修改。8.施工图设计审批流程参照方案设计审批流程。6.56.5 专项设计管理 专项设计管理 专项设计指：精装设计、园林设计、幕墙、门窗、栏杆、百页、雨棚、地下室车库停车及其导示系统、标识系统、挡墙、基坑支护、电梯、钢结构、泛光照明、智能化、自来水、燃气、供配电等相关专业设计。原则上可参照以上方案设计、初步设计、施工图74、设计管理流程及要求进行设计管控。由施工单位或生产厂家进行深化的专项设计由建造部牵头对其进度、履约等方面进行管理与沟通，设计管理部负责技术审核；其他深化设计由设计管理部进行管理。6.5.1 设计要求的提出 6.5.1 设计要求的提出 1.设计要求以“设计任务书”的形式向设计单位提出。2.设计任务书的内容应当包含：项目概况、设计依据及基础资料、项目定位、设计原则及设计要求、设计深度、成果要求、成本控制要求、设计时间节点要求、成果交付等。6.5.2 设计输入资料 6.5.2 设计输入资料 42 1.方案报建图、施工图（CAD+PDF 文件）。2.专项技术标准。6.5.3 设计输出成果 6.5.3 设75、计输出成果 1.全套专项设计文件（专项设计图纸、技术参数、设备选型等）。6.5.4 管控要点 6.5.4 管控要点 1.设计单位提交的文件、图纸应满足设计任务书的要求；2、影响建筑效果的部分，如幕墙、栏杆、门窗等深化设计方案必须符合报建图建筑风格，从色彩及样式上均要与建筑风格契合，符合原建筑设计理念，并能有效提升体验效果。3、及时进行设计样品封样。4、所有专项设计完成后应组再次组织建筑设计院，人防设计院，园林、燃气、精装、幕墙、BIM 等专项设计进行核图。5、各专项设计施工图完成后，应协助商务部进行招标工作、商务核量工作。6.66.6 施工阶段设计管理 施工阶段设计管理 该阶段主要工作是对施工76、单位进行设计交底，组织各参建单位对图纸进行审核、组织设计单位为现场提供技术服务，对现场的实施品质进行控制等。6.6.16.6.1 设计交底与施工图纸会审 设计交底与施工图纸会审 1.施工图下发施工单位后应组织设计单位、施工单位、监理单位等相关部门进行施工图会审及技术交底，目的是查漏补缺、审核图纸质量、加深施工单位对图纸的理解。2.图纸会审前，应将监理、施工、造价咨询等单位审查图纸发现的问题汇总发给设计单位，会审时设计单位注意进行解释设计。3.图纸会审结束后应当形成发包方、施工单位、设计单位、监理单位签字盖章的图纸会审记录。4.应督促监理单位整理图纸会审会议纪要并组织与会各方会签，设计交底与图纸77、会审中需进行变更的按程序办理变更手续。5.设计交底前应对设计单位的交底材料进行审核，设计交底应包含施工图主要内容、设计意图、重点、难点等技术事项；交底后应形成交底记录，下发施工单位。6.6.26.6.2 设计服务管理 设计服务管理 在项目实施过程中，应监督设计单位按设计合同约定派驻现场代表，并对其履职情况进行检查，对于履职情况不佳的现场代表应及时通知设计单位进行更换。同时还应对设计单位各专业设计时的现场配合工作进行监督检查，检查情况作为设计履约评价的 43 依据之一。6.6.36.6.3 施工样板管理 施工样板管理 对具有重要效果意义的建筑特定部位的施工，如建筑外立面、室内精装修等，应在大批量78、施工前要求施工单位或指定供应商在建设场地按照材料设计小样进行施工样板的安装，方便组织相关领导、设计单位等现场进行验收确认，保证实施效果。1.施工样板通常包括但不限于如下内容：建筑外立面、幕墙、精装样板、景观样板（硬质铺装、小品等）。2.施工样板主要目标是确定选材、风格等。3.施工样板完成后应组织设计单位、委托方进行现场验收，样板经确认后，应进行会签。6.6.46.6.4 设计巡查管理 设计巡查管理 为了确保项目工程实施的效果与设计要求、图纸一致，设计管理部应定期、不定期组织设计管理人员、设计院、设计咨询单位、建造管理部 进行现场巡查。对重大观感、品质问题及时预警、解决，必要时报委托方决策。主体79、施工阶段不小于每月 1 次，室内、立面、园林、施工阶段不小于每双周 1 次；重要工序期间视项目进展进行安排。设计管理部应在设计巡查结束后组织所有参与人员汇总对巡查问题进行分析、讨论，确定整改措施、整改时间、整改责任人，形成设计巡查报告，并与建造部、商务部等相关部门进行沟通，就其中整改问题、整改措施、整改时间、整改负责人进行确认并回复；巡查负责人就达成一致意见的设计巡查报告组织进行会签。设计管理部依据设计巡查报告，对涉及设计整改的部分，3 天内按管控流程发起变更。同步跟进项目按整改时间要求进行落实，直至销项。6.6.56.6.5 设计变更管理 设计变更管理 1.设计变更的分类 设计变更分为一般设80、计变更与重大设计变更。（1）重大设计变更包括以下范围：建筑专业：技术经济指标发生 1%以上的调整；总平面图中平面布局、物业形态等发生变化；户型配比、户型面积等发生变化；建筑风格、色调、材质等发生变化。结构专业：基础结构型式发生变化；地下室抗浮设计方案发生变化；主体结构型式发生变化。44 园林专业：主要景观节点和场地的平面位置发生变化；园建的主体材质、立面造型或色调发生变化；主要铺装的材质或铺贴式样发生变化；植物景观空间结构发生变化；骨架乔木点位发生较大变化（水平距离大于 10 米）。精装专业：平面布局、功能、装修风格、色调、材质发生重大变化。机电专业：供水、配电及空调方案发生变化。（2）一般设81、计变更上述变更内容以外的变更均属于一般设计变更。2、所有设计变更均需按公司变更流程审批，一般设计变更根据授权由项目经理审批同意后方可施工，如涉及到影响验收、产权的一般设计变更，项目组应及时向区域设计管理部、商务管理部提交变更说明和图纸，并配合区域设计管理部开发人员一起完善相应的设计变更手续。3、一般设计变更由区域设计部进行存档备案；重大设计变更须及时与规划部门、图审单位、消防部门等外部审批单位做好沟通，经区域项目经理及委托方审批同意，且规划报建变更手续办理完成后方可施工；重大设计变更由项目管理组进行存档，所有变更应编制项目设计变更台账（模板详见附件 6-1），并提交区域设计管理部进行同步备案。82、6.76.7 设计考核与总结 设计考核与总结 设计考核与总结分为设计供方考核及项目设计管理团队的考核与总结，以提升设计供方的服务水平及提升公司整体管理水平，促进公司设计线条不断提高工作业绩和工作效率，并及时激励优秀团队，特拟定设计管理考核办法。6.7.1 设计供方考核与总结 6.7.1 设计供方考核与总结 项目组或区域代建项目部应定期开展对设计单位及设计咨询单位进行履约情况评价，从图纸质量、设计进度、配合意识、服务质量等方面进行考核评分，并进行总结，建立局层面设计合格供方名录。6.7.2 设计管理团队考核与总结 6.7.2 设计管理团队考核与总结 公司定期对项目组及区域代建项目部设计管理从设计83、进度、品质、变更、供方、资料管理及团队建设等方面进行考核评价，项目组及区域代建项目部根据项目情况，报送设计管理总结，具体要求遵照公司相关制度执行。45 第七章商务及招标管理 第七章商务及招标管理 46 7.1.7.1.投资管理投资管理 投资管理主要包括投资匡算、投资估算、设计概算、施工图预算、过程计量、变更签证、工程结算、资金控制。按代建合同约定履行代建职责，协助建设单位做好投资控制，原则上要求概算不超估算、预算不超概算、结算不超预算。本章内容适用于全过程代建工程的投资管理工作。7.1.1.7.1.1.投资估算投资估算 1.项目方案设计完成后，设计院根据建设项目设计估算编审规程、设计方案等编制84、项目投资估算并报送代建项目组。2.代建项目组收到投资估算初稿后，组织商务管理部、建造管理部、设计管理部等部门、设计院或委托造价咨询单位梳理复核投资估算，确保投资估算全面、合理、准确。代建项目组复核报公司审批，设计院根据审批后的意见再进行优化调整，优化调整后设计院或委托造价咨询单位根据优化后的设计方案修改投资估算，由代建项目组报建设单位审核，会同设计部协助建设单位完成政府部门报批手续。项目投资估算管理流程图详见图 1。图 1 项目投资估算管理流程图 7.1.2.7.1.2.设计概算设计概算 1.初步设计完成后，设计院根据建设项目设计概算编审规程、初步设计等编制设计概算并报送代建项目组。2.代建项85、目组收到设计概算初稿后，项目商务管理部负责组织限额设计指标核算工作，组织项目建造管理部、设计管理部等部门、设计院或委托造价咨询单位、公司相应的概预算管理部门梳理复核概算，是否漏项、概算指标是否合理等，确保设计概算全面、合理、准确。代建项目组复核报公司审批，设计院根据审批后的意见再进行优化调整，确保设计概算总额不能超投资估算，优化调整后设计院或委托造价咨询单位根据优化后的图纸修改概算，由代建项目组报建设单位审核，会同设计部协助建设单位完成政建设单位设计单位 公司/分公司项目建造管理部项目设计管理部造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入流程名称项目估算管理流程流程编号QGCDJSW-86、001项目方案设计文件审核编制投资估算审核设计任务书图纸可建造性分析审批审批项目投资估算是是 是是否否否否否核算投资估算 47 府部门报批手续。项目概算管理流程图详见图 2。图 2 项目概算管理流程图 3.设计概算批复后，代建项目商务管理部配合设计管理部，将造价控制限额分解到各专业，并下达给设计院进行施工图限额设计。7.1.3.7.1.3.施工图预算施工图预算 1.由代建项目组委托造价咨询单位及时复核各分部分项工程及单位工程限额设计，造价咨询单位根据施工图编制招标清单和施工图预算并报代建项目组审核。施工单位按合同约定的时间内编制完施工图预算，施工图预算编制的依据：施工合同、设计施工图、图纸会审87、纪要等。2.代建项目组收到施工图预算后，规定的时间内提出初审意见，分析预算的合理性、完整性、差异性，并将初审意见反馈给其委托的造价咨询单位或公司相应部门进行复核。3.代建项目组委托的造价咨询单位根据初审意见，编制预算对审计划报代建项目组审核。4.在规定时间内与施工单位对审完成后，造价咨询单位出具对审成果报告，详细的对审说明及施工图预算书提交代建项目组审核。项目预算管理流程图详见图 3。建设单位设计单位 公司/分公司项目建造管理部项目设计管理部造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入流程名称项目概算管理流程流程编号QGCDJSW-002项目初步设计文件审核编制初步设计概算审核设计任务88、书图纸可建造性分析核算初步设计概算审批审批项目概算书是是 是是否否否否否 48 图 3 项目预算管理流程图5.代建项目组在规定时间内审核完成，并组织造价咨询单位根据审核意见调整。如有少许争议问题无法与施工单位达成协议，双方再协商确定。确保总预算不超批复总概算。7.1.4.7.1.4.过程计量过程计量 1.施工单位根据合同约定按时申报产值，不得提前计量，否则按合同约定处罚。2.监理单位和代建项目组委托的造价咨询单位初步审核产值的申请资料并签署意见，代建项目组建造管理部人员负责审核施工单位申报的形象进度真实性和准确性。3.代建项目组商务人员根据建造管理部人员复核的产值资料按合同计算产值，代建项目组89、按授权完成过程计量流程。项目过程计量管理流程图详见图 4。图 4 项目过程计量管理流程图 4.每个合同累计审定产值不得大于对应的施工图预算或合同价款。7.1.5.7.1.5.变更签证变更签证 建设单位施工单位公司/分公司项目建造管理部监理单位造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入流程名称项目过程计量管理流程图流程编号QGCDJSW-004产值申报表审核审批审批产值申报审批表是 是是否否否否否按时申报产值审核资料并签署意见审核工程量，申报形象进度真实性及准确性是是复核工程量及产值资料是 49 1.变更主要分为业主提出的变更和施工单位提出的变更建议。所有变更按代建项目组流程审批后，由90、代建项目组发给施工单位施工，施工单位应同步报送变更预算造价资料（包括但不限于认质认价等）。项目变更签证管理流程图详见图 5。图 5-1 项目变更签证管理流程图（建设单位提出的变更）图 5-2 项目变更签证管理流程图（施工单位提出的变更）3.变更事项实施完成并验收合格后，由代建项目组或其委托造价咨询单位、监理单位、施工单位对变更的内容、工程量确认，作为签证办理的重要附件。4.变更签证计量验收要求：隐蔽工程计量验收需附拍照、影像资料，验收合格是前提。原则上不得以计时工、机械台班方式计量。代建项目组对施工单位提出计量变更诉求要逐条回复。5.施工单位在变更事项完成验收合格后应按合同约定递交签证变更资料91、，监理单位收建设单位施工单位公司/分公司项目建造管理部监理单位造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入项目设计管理部设计单位流程名称项目变更签证管理流程图流程编号QGCDJSW-005设计变更单审核审批审批设计变更单是 是是否否否否否变更分析建议书审核资料并签署意见进行可建造性分析和技术建议是经济核算是设计变更单是建设单位施工单位公司/分公司项目建造管理部监理单位造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入项目设计管理部设计单位流程名称项目变更签证管理流程图流程编号QGCDJSW-005（2）设计变更单审核审批审批设计变更单是 是是否否否否否审核资料并签署意见进行可建造性分92、析和技术建议是经济核算是是变更分析建议书设计变更图纸是 50 到后 3 个工作日处理完毕再报送造价咨询单位，然后代建项目组相关部门审核。6.变更签证率按一定比例控制，同时在设计合同中约定处罚措施，并且分解责任指标给代建项目组设计管理部、建造管理部与绩效挂钩。7.1.6.7.1.6.工程结算工程结算 1.施工单位合同履行完毕后，由代建项目组组织验收，经参与人员验收合格后方可办理结算。2.监理单位及造价咨询单位对施工单位提交的结算资料进行初审，并将核对情况和审核意见反馈给代建项目组进行复核。3.代建项目组商务管理部牵头组织项目建造管理部人员审核结算资料真实性、完整性，结算资料完整性包含了涉及到违约93、金的罚款、工程内容减少等。商务人员应及时复核资料的完备性、严谨性并负责审核造价。代建项目组按授权完成工程结算流程。工程结算最终审定在于财政审批。项目内部结算管理流程图详见图 6。图 6 项目内部结算管理流程图 4.原则上确保工程总结算不能超工程投资总概算。7.1.7.7.1.7.资金控制资金控制 1.代建项目商务管理部审核各供方单位报送的资金计划，并向建设单位申报资金拨付。2.政府投资项目，根据当地政策要求和建设单位要求，由财政部门按合同约定对项目用款审核后，将资金拨至代建项目监管账户。代建项目各有关单位根据各自职责共同对项目资金使用、核算和监管负责。3.代建项目组应确保资金支付不超合同额。794、.2.7.2.招标管理 招标管理 全过程代建工程中根据建设单位的授权实施的咨询服务类、工程类、材料设备类供方资源招标工作。建设单位施工单位公司/分公司项目建造管理部监理单位造价咨询委托单位/项目商务部流程输出项目经理流程输入流程名称项目结算管理管理流程图流程编号QGCDJSW-005结算书申报表审核审批审批结算书审批表是 是是否否否否否及时报送工程结算书复核报送条件、现场实际与竣工图、结算书工程界面初审审核工程量，资料完整性，申报形象进度真实性及准确性是是工程量、量价审核是 51 7.2.1.7.2.1.组织管理 组织管理 1.职责分工商务管理部：负责组织协调招标采购工作；编制招标计划、组织开95、评标；审核招标限价，参与供方考察。设计管理部：提供招标图纸、确定技术标准和招标样板，组织设计供方考察。建造管理部：审核招标计划，制定工程技术标准和技术评标规则，组织工程供方考察。2.招标机构需进行公开市场招标的供方，由专业招标代理公司成立招标采购工作小组，具体负责招标采购工作。不需进行公开市场招标的供方，按代建项目组授权规定成立招标领导小组，每单招标均应成立招标工作小组负责组织招标的全过程。3.评标委员会原则上评标委员会由经济、技术、招采方面的人员组成评委至少为 5 人以上的单数，经济技术人员至少不于 2/3。具体需根据当地政策确定。7.2.2.7.2.2.招标策划 招标策划 1.招标方式根据96、当地政策要求和建设单位授予的招采权限，原则上有局集采或公司集采项必须执行集采，除此之外可采取公开招标、邀请招标、竞争性谈判和单一来源采购，具体招标方式选择以当地政府或建设单位相关要求为准。2.招标计划由代建项目组商务管理部编制，经建造管理部、设计管理部复核，报代建项目组公司审批。新开工代建项目按规定要求提交年度招标计划和月度招标计划，各部门协同力争计划达成率的实现。招标计划表详见表 2.表 2：招标计划表 内容 编号 工程名称 计划招标时间 计划进场时间 预估合同额 招标方式 计价方式 备注 52 3.投标保证金 按公司相关制度执行，局内部单位、公司战略供方、优秀供方、咨询服务类免交投标保证金97、。在确定中标人后十四个工作日内，由投标单位派人来代建项目组商务管理部办理（按谁组织招标谁负责办理原则）退还手续，由财务部负责退还。4.特殊审批 除公司制度约定的招标方式、适用范围、评标规则外，对于有特殊原因超制度规定的事项，一律必须报请代建项目组招标领导小组审批同意后方可实施。7.2.3.7.2.3.实施招标 实施招标 1.通过政府平台进行公开招标的供方，资料报代建项目组审批，并按当地要求实施；代建项目组自行组织招标的供方，按局商务管理手册对应招标流程执行。2.样品管理 需提交样品的招标品类：材料设备类、精装修、软装、保温、幕墙门窗、标识标牌等涉及品质、观感的招标项。招标品类由代建项目组设计管98、理部或建造管理部部签字确认后提交商务管理部保管，涉及到观感的材料设备选型需设计和建造管理部共同签字确认。由投标单位在投标截止时间前将投标样品报送至代建项目组商务管理部，由商务管理部组织评标小组审核投标样品，样品被评为不合格的，不开启其投标文件，由商务管理部将其标书及样品一并退还投标单位。中标单位样品管理：若为公司集采则由供方将集采材料样品送至代建项目组。单项招标中标单位样品封样：中标单位的合格样品，由现场评委共同签字封存。7.3.7.3.合同管理 合同管理 遵循“合法合规、风险防范、统一标准、分类管理”的原则。全过程代建工程中签订的各类合同，主要指咨询服务类、工程类、材料设备类。7.3.1.799、.3.1.合同类别 合同类别 1.咨询服务类 咨询服务类：场地准备及临时设施、工程设计、工程勘察、图纸审查、勘察文件审查、工程监理、招标代理、全过程造价咨询、预算审核、结算审核、竣工决算审核、绿色建筑工程咨询服务费、绿色装修污染全过程咨询费等；检测鉴定类，分别是：第三方检测等；其他类分别是：环境影响评价、水土保持评价、交通影响评价、地铁评估等。2.工程类：拆迁、总承包、机电安装、室内精装修、幕墙、园林绿化等；53 3.材料设备类（按建设方要求）。4.代建项目组商务管理部负责按业主要求和公司合同管理制度组织实施；审查合同的合规性、严密性；负责各类合同归口管理。7.3.2.7.3.2.合同起草 合100、同起草 1.发标前，代建项目商务管理部应依据业主要求或结合公司标准合同文本及项目实际情况起草合同，并作为招标文件组成部分发起评审。定标后，代建项目商务管理部应依据招标资料（如招标答疑、询标纪要等）对招标前已评审的合同进行修改并发起评审。若发标前未起草合同文本的，定标后代建项目商务管理部应依据双方洽谈的会议纪要起草合同并发起评审。2.代建项目商务管理部草拟合同文本时应根据建设单位要求，并结合公司标准合同文本及项目实际情况拟定，若因特殊情况采用其它版本或删减和修改标准合同文本条款的具体内容，则需在评审时注明原因及合同条款来源。7.3.3.7.3.3.合同评审 合同评审 1.合同条款审核。发标前，各101、评审部门应重点对招标文件请示中所附合同进行审核、把关合同文本中其专业线条的相关部分，明确分工，各司其责。定标后，代建项目商务管理部负责对拟签订合同文本发起评审，各评审部门依据招标资料（如招标答疑、询标纪要等）对招标前已评审的合同进行复核。2.代建项目商务管理部在发起合同评审前，应仔细核对合同内容，合同当事人权利、义务的规定必须明确，合同内容必须规范、准确，确保合同要素完整，杜绝出现合同基本错误。3.对于各评审人在合同评审过程中提出的评审意见，代建项目商务管理部应及时予以落实，并进行逐条回复，对评审意见不予采纳的，代建项目商务管理部应及时反馈并注明原因，再继续下一评审流程。4.代建项目商务管理部102、应对评审流程进行督办。合同评审完后报建设单位审批。7.3.4.7.3.4.资料管理 资料管理 在项目施工过程中，应将合同文件资料的管理责任落实到具体的管理人员，妥善保存所有合同及与合同有关的一切资料，并及时满足委托方和使用单位的查阅和询问要求。如建设单位另有要求，则所有资料及流程需根据建设单位要求进行追加或审批。在建设项目竣工验收完毕后将与项目有关的合同文件资料移交给使用单位。54 第八章 第八章 建造管理 建造管理 55 8.18.1 建造阶段准备工作 8.1.1建造阶段准备工作 8.1.1 现场会议与报告 现场会议与报告 代建项目组在建造前期，应制定由其组织或参加的会议和报告清单，具体会议103、与报告由代建项目组根据实际情况确定。1.代建项目组会议阶段 会议名称 会议参加单位 会议频次 会议类型 设计阶段 设计汇报会 建设方、代建项目组、咨询单位、设计人员 设计成果提交后 专题会 建造阶段 项目管理月例会 代建项目组、监理单位、各总承包项目部 每月 定期会 经济例会 代建项目组、监理单位、各总承包项目部商务人员 视情况而定 专题会 监理例会 代建项目组、监理单位、各总承包项目部 每周 定期会 设计协调会 代建项目组、监理单位、各总承包项目部技术和深化设计人员 需研究设计问题 专题会 样板选样汇报会 建设方、代建项目组、设计人员 样板验收前 专题会 重大问题专题会 协调解决如征拆、进度104、质量、安全、文明施工等重大问题，参与人员根据会议需求确定 视情况确定 专题会 2.代建项目组报送报告清单3.阶段送达单位 上报内容 频次/时间要求 会议类型 启动策划 公司 代建实施细则、专家论证方案等 中标后两个月内 定期 设计阶段 建设方 专项设计方案汇报等 方案设计完成后 专题 建造阶段 建设方 征拆未完成事宜报告等 每月 专题 建设方、公司 代建实施细则等 开工前 定期 月度实施情况进展报告等 每月度末 定期 年度进度计划及产值完成情况等 每年度末 定期 收尾移交阶段 建设方、公司 专项验收报告、竣工验收报告、工程技术档案、结算资料等 竣工前 8.1.28.1.2 现场准备工作 现场105、准备工作 联系规划局，在红线内布置不少于 3 个基准点；进行场地平整、提供水电接驳点。在总包进场后，移交总包单位管理。8.28.2 专业设计管理 专业设计管理 代建项目组应组织各职能部门对专业分包设计进行管理，专业设计管理同施工图设计管理，专业分包设计报代建项目组审批后执行。8.38.3 重要材料设备采购管理 8.3.1重要材料设备采购管理 8.3.1 重要材料设备采购考察管理 重要材料设备采购考察管理 56 1.总承包项目部采购考察管理1.总承包项目部采购考察管理（1）管理流程7.4.1-1 重要材料设备采购计划（2）工作要求序号 工作内容 工作要求 编制单位 审核单位 开始时间 1 重要材106、料设备管控清单 代建项目组识别对项目工期、质量和造价影响较大的关键材料设备，明确重要材料设备管控范围、参验人员、验收要求及管控流程等内容，形成重要材料设备管控计划。以文件形式明确下发，在总承包项目部实施考察代建项目组 建设单位 开工前期 流程输入总承包项目部建设单位流程输出代建项目组专业分包1流程名称总承包项目部采购考察管理流程编号JZZD-001合同重要材料设备采购计划重要材料设备管控清单总进度计划审批否审核审批否审批分批次汇总收集供方资料组织考察专业分包重要材料设备采购计划审核参加考察参加考察审批汇总考察意见实施采购通过重要材料设备采购供方名单考察登记表否否重要材料设备采购计划供方考察资料107、核验清单表不通过参加考察 57 采购前组织交底。2 重要材料设备采购计划 在材料设备管控计划基础上，明确重要材料设备其使用部位、拟采用档次规格、拟进场时间、拟验收要点，其中各时间节点除满足项目总控计划外，还须确保满足代建项目组的节点要求。总承包项目部 代建项目组 监理单位 开工前期 3 考察采购 根据采购计划，由总承包单位组织考察采购。代建单位和建设单位参加，监理单位视情况而定。总承包项目部 代建项目组 材料设备采购前，随工程进度 2.代建项目组重要材料设备采购考察管理2.代建项目组重要材料设备采购考察管理（1）管理流程8.3.1-2 代建项目组重要材料设备采购考察管理流程（2）工作要求序号 108、工作内容 工作要求 编制单位 审核单位 开始时间 1 重要材料设备采购计划 代建项目组编制重要材料设备采购计划，明确重要材料设备其使用部位、拟采用档次规格、拟进场时间、拟验收要点，报建设单位审核。代建项目组 建设单位 开工前期 2 考察采购 按照经审批的重要材料设备采购计划要求，由代建项目组组织考察。建设单位、咨询单位、设计单位参加。代建项目组 建设单位 材料设备采购前，随进度（3）输出表单流程输入咨询单位代建项目组流程输出建设单位1流程名称代建项目部采购考察管理流程编号JZZD-002合同组织考察重要材料设备采购计划总进度计划审批否收集供方资料参加考察参加考察审批汇总考察意见实施采购重要材料109、设备采购供方名单考察登记表重要材料设备采购计划供方考察资料核验清单表参加考察否 58 重要材料设备采购计划、供方考察资料核验清单表、企业印章印鉴及法定代表人签字、考察登记表。8.3.28.3.2 重要材料、设备进场管控实施 重要材料、设备进场管控实施 重要材料、设备进场时由总承包项目部组织，监理单位及代建项目组按照既定流程及要求，联合验收并留存记录。其中，在法定责任期内不易暴露质量缺陷的设施设备进场时，应要求总承包项目部向代建项目组提供设备合理使用年限内由采购方负责大修的书面承诺。8.48.4 接口协调 接口协调 代建项目组进行政府主管部门、建设单位、专业咨询机构等项目外围单位对接协调工作，同110、时通过落实各类规范性文件、项目管理制度中规定的各参建方主体职责，有序组织项目内部运营、勘察、设计、监理、施工等各参建单位协调配合工作。8.4.18.4.1 代建项目组对外接口协调 代建项目组对外接口协调 序号 阶段 对接单位 事项 工作要求 1 建造准备阶段 政府规划局 规划验线 代建项目组在施工前向规划行政主管部门提交填写完整的建设工程验线申请表，规划监督检查人员在施工现场进行查验，获得许可后，方能进行后续施工。2 建造阶段 质监站、各参建单位 主体结构验收 由总承包项目部向当地质安监站提交结构验收申请表，申请主体结构工程的中间验收。3 政府规划局 规划验收 建设工程主体和外立面完成，代建项111、目组按规定向规划行政主管部门申请规划验收。4 质监站 消防验收 消防专业分包委托有资质消防检测机构检测，并出具消防检测报告书；质监站进行现场消防验收，验收合格的，出具消防认可文件。5 政府人防主管部门 人防验收 总承包项目部组织人防验收，提前 7 天书面通知当地人防工程质量监督机构或人民防空主管部门参与验收，验收合格后 15 天内向工程所在地的县级以上人民防空主管部门备案。6 环保局 环境验收 代建项目组委托有资质环境检测机构现场检测，并出具室内环境污染物浓度检测报告。7 政府节能办 建筑节能验收 总承包项目部组织设计、施工、监理单位对节能工程进行专项验收，并提前 3 天通知政府节能办到场监督112、 8 供电/燃气公司 供电/燃气验收 完成设计图纸内容后，代建项目组组织供电、燃气公司验收。9 供水公司 供水验收 供水系统正常运作；专业分包委托有资质水样检测部门取样检验，并出具水质检测报告；组织供水公司验收。10 气象主管机构 防雷验收 专业分包提供具有相应防雷检测资质检测单位出具的检测报告；许可机构办结有关验收手续，防雷装置经验收合格的，颁发防雷装置验收合格证。11 城建档案馆 工程档案预验总承包项目部汇总各单位资料，形成初步 建设工程竣工 59 收 档案，在组织工程竣工验收前，提请城建档案馆对工程档案进行预验收，并出具建设工程竣工档案预验收意见。12 图审机构、设计单位 专业设计 专业113、设计由代建项目组负责，审批流程由代建项目组牵头向图审机构报送。13 当地特种设备检验检测机构 电梯工程验收 电梯工程安装完毕必须经国务院特种设备安全监督管理部门核准的检验检测机构按照安全技术规范的要求进行监督检验，由电梯专业分包组织。14 收尾与移交阶段 政府机构、各参建单位 竣工验收 由代建项目组牵头完成综合竣工验收。15 备案主管部门 竣工验收备案 由代建项目组在竣工验收合格后规定时间内向备案主管部门报送资料，完成竣工验收备案工作。8.4.28.4.2 代建项目组对内接口协调 代建项目组对内接口协调 序号 阶段 对接单位 事项 工作要求 1 建造准备 监理单位 开工报告审批 代建项目组要求114、总承包项目部向监理单位提出开工申请报告，具备条件方可开工。2 设计单位 设计交底 代建项目组组织总承包项目部、监理单位参加，由勘察、设计单位对施工图纸内容进行交底，交底记录由设计单位整理。3 总承包项目部 图纸会审 代建项目组应及时组织各参建单位相关人员进行图纸会审，并由总承包项目部整理成会审问题清单，由代建项目组在设计交底前提交设计单位。4 建造 总承包项目部 进度计划的审批与监督实施 1.总承包项目部提交进度计划经监理单位、代建项目组审批后执行；因总承包项目部自身原因导致进度滞后，代建项目组应督导总承包项目部制定赶工措施并调整进度计划报监理单位审批。5 专业分包项目部 进度计划的审批与监督115、实施 1.专业分包项目部提交进度计划经监理单位、代建项目组审批后执行；因专业分包项目部自身原因导致进度滞后，代建项目组应督导专业分包项目部制定赶工措施并调整进度计划报监理单位审批。6 监理单位 样板验收 代建项目组参与样板工程的联合验收，经监理单位、代建项目组验收合格后方可全面实施。7 质监站、各参建单位 主体结构验收 由总承包项目部向当地质安监站提交结构验收申请表，申请主体结构工程的中间验收。8 设计单位、监理单位 设计变更 按照主合同要求，需实施机构审批的设计变更由代建项目组协调政府单位审批；其余设计变更由总承包项目部负责管理。9 图审机构、设计单位 深化设计 深化设计由总承包项目部负责，116、审批流程由代建项目组牵头向图审机构报送。10 收尾与移交 政府机构、各参建单位 竣工验收 由代建项目组牵头完成综合竣工验收。8.4.2.18.4.2.1 施工总承包接口协调 施工总承包接口协调 60 1.专业分包进场由代建项目组负责协调，专业分包进场后，由总承包负责统筹整个项目建造阶段的接口管理。（1）由总承包项目部负责组织编制各类建造工序接口；（2）由总承包项目部负责编制工作面移交计划，报监理和代建项目组审核；（3）由总承包项目部负责组织建造阶段的接口四级会议和三级检查制度。2.当总承包接口管理出现冲突时，由监理单位、代建项目组负责协调。8.4.2.28.4.2.2 专业分包接口协调 专业分117、包接口协调 专业分包应服从总承包接口协调管理。当总承包接口管理出现冲突时，由监理单位、代建项目组负责协调。8.58.5 工程监控和报告 工程监控和报告 8.5.18.5.1 总承包项目部提交的文件 总承包项目部提交的文件 1.文件提交管理流程 图 8.5.1-1 总承包项目部提交文件管理流程 2.工作要求 代建项目组应加强与总承包项目部的沟通，总承包项目部定期汇报并确保提交的报告真实、完整。流程输入总承包项目部代建项目组流程输出建设单位1流程名称总承包项目部提交文件管理流程编号JZZD-003合同代建公司管理制度文件提交计划表审核否审核过程文件提交确定分发范围审核否回复文件执行总承包项目部文件118、提交计划表文件提交单工作联系单审核规范审批审批 61 代建项目建造管理部应定期评审总承包项目部绩效。重大偏差事项必须在定期报告中写明，同时采取必要的措施，以降低对项目的负面影响。提交文件清单根据建设单位要求确定。8.5.28.5.2 进度计划和工程进展监控 进度计划和工程进展监控 1.代建项目组应定期审核总承包项目部的总控计划和阶段性计划完成情况，督导总承包项目部履行合同义务。2.代建项目组应与总承包项目部定期召开关键节点进度会议，并对总承包项目部的进度进行评估，判断是否需要通过通知、指令、奖罚等措施来避免工期延误，降低对项目进度的不利影响。3.进度管理活动请详见 4.4.1 代建项目组进度计119、划监控。8.5.38.5.3 技术质量监控 技术质量监控 序号 工作任务 工作要求 备注 1 关键工序管理 针对关键工序，代建项目组应严格执行分项工程“样板引路”制度，参与样板工程的联合验收，合格后方可全面实施；2 质量资料管理 代建项目组收到施工项目部月度内部计量资料后三天内，应严格审核与当期内部计量配套的工程质量保证资料，对于资料不齐全的部分不得计量。8.5.48.5.4 施工安全与环境监控 8.6施工安全与环境监控 8.6 施工安全及环境监控管理详见局工程管理手册（2019 版）和xx安全生产管理手册（2019 版）。现场施工和安装 现场施工和安装 代建项目组应确保现场施工和安装过程中材120、料和工艺符合标准，尤其是过程检查验收和缺陷整改。8.6.18.6.1 过程检查验收 过程检查验收 62 流程输入总承包项目部流程输出代建项目组监理单位建设单位1流程名称总承包项目部过程检查验收流程流程编号JZZD-004合同国家规范提交验收计划提交报验申请审核审核否送检或验收是验收记录是否验收制度审批检查验收计划验收记录审核审批否否图 8.6.1-1 检查申请流程（检验试验监理，验收监理代建甲方）8.6.28.6.2 工作要求 8.6.2.1工作要求 8.6.2.1 明确过程验收、检验试验计划要求 明确过程验收、检验试验计划要求 1.在总承包项目部进场后，督促总承包项目部在 10 天内提交 过121、程验收计划、检验试验计划。为保持过程验收计划、检验试验计划与现场进度一致，应督促总承包项目部及时更新。2.建造工程师应根据工程所要求的检查范围和程度，来确定分部分项工程质量控制点、质量停止点。3.建造工程师应根据已批准的过程验收计划、检验试验计划进行现场监督，若现场的工程活动已经开始，该计划仍未批准，需及时联络总承包项目部，确保总承包项目部能按需提交相关工程活动的检查申请。8.6.2.28.6.2.2 提交检验试验、验收报验申请 提交检验试验、验收报验申请 63 要求总承包项目部依据标准的过程检验试验、验收报验单和确定的报验流程提出报验申请，建造工程师应做好报验单的登记台账。8.6.2.38.122、6.2.3 现场施工检验 现场施工检验 1.建造工程师在必要的时候进行重要活动的检验或见证。质检员必须保留总承包项目部报验单申请登记台账、检查结果，并定期通报。2.检查完成后，应在报验单中明确说明检查结果；并在报验单中明确说明是否需要总承包项目部重新报验。3.当现场工程存在重大的问题或缺陷，而且必须采取整改措施，以防止再次发生类似问题或缺陷时。4.如有必要，建设方的代表可参加和见证过程验收和检验试验。建造工程师应对这些联合检查进行协调，以便未来的用户了解现场设施状况。5.除正式检验外，现场建造团队的所有成员必须定期开展现场巡查，以便和总承包项目部一起尽早发现并解决问题。6.现场施工验收活动详见123、局科技管理手册。8.6.2.48.6.2.4 验收记录 验收记录 1.现场监督的工作内容包括：施工作业面；工程的总体进度；综合管理；安全管理。2.现场监督工作的重点包括：（1）总承包项目部首次作业的分部分项工程；（2）总承包项目部在以往施工中被发现有较差表现的行为；（3）可能被总承包项目部索赔的相关工作内容；（4）涉及到安全的高风险施工作业；（5）非常规施工作业。3.建造工程师应定期拍摄同一地点的记录照片，以记录工程的形象进度。4.特定事件也要求拍照记录，现场监督团队应协调拍照事宜，确保重大事件被记录：（1）总承包项目部或公用设施公司开始施工前的现场或现场的某部分；（2）隐蔽工程；（3）危险或124、不良的施工方法；（4）不合格的过程产品或不达标的材料；（5）现场良好施工做法；（6）难以用书面或口头准确记录的事情；（7）索赔或潜在的索赔情况。这些照片要从多角度拍摄，充分反映现场整体状况。5.建造工程师应每天进行施工日志记录。64 6.施工监督与记录活动详见局科技管理手册。8.6.2.58.6.2.5 试验室和材料送检 试验室和材料送检 1.材料的见证取样和检测报告，必须与工程进度同步。2.总承包项目部提交的检测试验方案，必须获得代建项目组的批准。建造工程师必须指定人员进行过程监控，以确保所有材料的取样、标记、现场存储、运输和检验试验受控，并在合格的实验室中进行检测。3.试验室和材料送检相关125、活动详见局科技管理手册。8.6.38.6.3 不符合项 不符合项 建造阶段，代建项目组需识别不符合规范要求的材料或工艺。建造工程师需要与总承包项目部达成整改时限要求，以免对后期工程的进度或工程质量造成不利影响。要求总承包项目部在提交的月报中，报告发现的不符合项情况；不符合项报告流程详图 5.8.6-1 不符合项报告流程。流程输入总承包项目部流程输出代建项目组监理单位1流程名称不符合项管理流程流程编号JZZD-005合同国家规范发现和确认不符合项不符合项整改报告审核审批不符合项整改报告现场整改整改验收不符合项验收记录否不符合项验收记录否否图 8.6.3-1 不符合项报告流程 8.78.7 调试管126、理 调试管理 1.管理流程 65 流程输入监理单位代建项目组代建项目组流程输出总承包项目部建设单位设计单位1流程名称代建项目组调试管理流程流程编号JZZD-006主合同的调试要求编制调试标准和功能需求编制调试方案审批否建立检测与调试管理机构系统调试调试数据见证评定调试运行情况审核编写调试报告审批审核否存档调试标准和功能需求调试方案调试资料调试报告合同 图 8.1-1 代建项目组调试管理流程图 2.工作要求 序号 关键活动 工作要求 主责部门/岗位 相关部门/岗位 1 主合同的调试要求 1.根据业主合同要求在与总承包项目部的主合同中明确调试要求。代建项目组 建设单位 2 图纸设计 1.按合同中的127、调试要求，设计各系统参数，满足主合同需求；2.会审设计图纸，更进一步明确调试标准。设计院 其他部门 3 调试标准和功能需求 1.调试前，代建项目组在建设单位、设计单位和设计咨询单位的协助下，根据图纸和规范进一步明确和细化调试标准和功能要求；代建项目组 建设单位 4 标准调试方案 1.总承包项目部编制调试方案，由监理公司审核，代总承包项目部 其他单位 66 建项目组审批。5 建立检测与调试管理机构 1.由总承包项目部建立检测与调试管理计划，代建项目组和建设单位参与调试机构的领导小组。总承包项目部 其他单位 6 系统调试 1.由各总承包项目部进行调试，施工总承包项目部负责协调工作，监理公司和代建项128、目组见证调试结果，建设单位参与调试结果验收。总承包项目部 其他部门 7 评定调试运行情况 1.调试完成后，由代建项目组组织监理和建设单位，对运行情况审核评定。代建项目组 监理单位、建设单位 8 编写调试报告 1.总承包项目部根据调试运行评定情况，编制调试报告，监理公司审核，代建项目组审批。2.调试报告由监理审核，代建项目组和建设单位审批。总承包项目部 其他部门 67 第九章 第九章 验收与移交管理 验收与移交管理 68 9.1 验收、移交及保修管理流程 9.1.1 专项验收管理流程 9.1.2 初步验收管理流程 9.1 验收、移交及保修管理流程 9.1.1 专项验收管理流程 9.1.2 初步验129、收管理流程 69 9.1.3 竣工验收管理流程 9.1.4 项目移交管理流程 9.1.3 竣工验收管理流程 9.1.4 项目移交管理流程 流程输入施工单位监理单位代建项目部其它参建单位流程输出质监单位流程名称竣工验收管理流程流程编号YJZD-002中间验收完成专项验收完成审核验收条件竣工验收会议提出整改问题清单工程竣工报告整改完善复查初步验收完成联合验收完成（若有）提交竣工验收申请整改完善重新提交审查审核合格不合格符合符合不符合整改完善重新提交不符合参加召开不合格合格提交工程竣工报告提交验收资料工程竣工报告各方签字盖章 70 9.1.5 保修工作管理流程 9.2 验收及移交风险排查 9.2.1130、 工程验收 9.2.1.1 工程验收的分类及内容 9.1.5 保修工作管理流程 9.2 验收及移交风险排查 9.2.1 工程验收 9.2.1.1 工程验收的分类及内容 1.工程验收包括中间验收、专项验收、初步验收、竣工验收等。其中代建项目组可根据工程的重要程度、复杂程度确定是否进行预验收。验收的程序为由施工单位发起申请，由监理单位牵头组织，代建项目组及质检等相关单位参与。各项工程验收中，可参考附件 9-1工程预验收申请表。工程预验收申请表。2.中间验收包括桩基工程验收、地基与基础工程、主体结构、钢结构等。3.专项验收包括消防验收、电梯验收、燃气验收、幕墙工程、建筑节能验收、雷电防护装置验收、高131、低压变配电及 10KV 外线系统验收、人防验收、环保验收、规划验收、档案资料验收以及园林、机电专业工程专项验收等。9.2.1.2 中间验收 9.2.1.2 中间验收 1.中间验收的前提条件是分部或子分部工程已完成，各分项工程检验批验收记录表、隐蔽验收记录及符合各省建筑工程竣工验收技术资料统一用表相应内容的表格、材料、产品出厂合格证、进场复验报告、施工、监理单位的质量技术总结（评估报告）等资料齐 71 备。2.中间验收由监理单位组织，代建项目组、设计单位、施工单位、委托方及质监单位参加。代建项目组督促监理单位及施工单位落实中间验收存在问题的整改。9.2.1.3 专项验收9.2.1.3 专项验收 132、专项验收由代建项目组向当地相关行政主管部门报送申请，由监理单位组织，代建项目组、施工单位、设计单位及相关政府职能部门参加。代建项目组督促监理单位及施工单位落实存在问题的整改，并跟踪办理相关证书。9.2.1.4 初步验收 9.2.1.4 初步验收 在主要专项工程验收完成后，施工单位收集竣工验收资料，提交监理单位、代建项目组审核，申请初步验收。初步验收由代建项目组、勘察、设计、施工单位参加。对于初步验收发现的问题，代建项目组应督促监理单位及施工单位落实整改工作，并跟踪整改情况。施工单位整改完成后填写整改报告，代建项目组会同监理单位核实整改情况。初验合格后，施工单位向代建项目组提交工程竣工验收申请报133、告。9.2.1.5 联合验收（若有）9.2.1.5 联合验收（若有）由代建项目组组织，须在交付前完成规划、人防、消防、防雷、环保、教育、卫生等主管部门的验收，取得当地政府要求及合同约定交楼必备的批文和证照。9.2.1.6 竣工验收及备案 9.2.1.6 竣工验收及备案 1.初验中提出的问题整改完成后，由代建项目组按照当地的相关规定组织竣工验收，监理单位、勘察单位、设计单位、施工单位、质监单位参加，并邀请委托方及使用单位参加。施工单位按照验收各方提出的整改意见进行整改，代建项目组督促监理单位及施工单位落实存在问题的整改，代建项目组跟踪整改情况。施工单位整改完毕后，填写整改报告，经监理、设计、委托134、方复查确认并签字盖章后送质监单位。对重要的整改内容，代建项目组会同检查人员、质监人员进行复查。整改合格后，验收各方在工程竣工报告中签署意见并签字盖章，竣工验收日期以质监部门审定为准。2.建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起 15 日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案;备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件，验证文件齐全后，应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。9.3 工程交付 9.3 工程交付 竣工验收后，代建项目组着手启动项目交付移交工作，明确移交方案，包括移交时间、内容、节点、参与人员、批次等135、。根据项目特点和实际情况，按照有关主管部门对于项目验收、备案、决算、移交等的相关要求，编制项目移交计划及移交内容。项目移交计 72 划内容包括：档案移交计划、实体移交计划、回访保修制度等。移交内容包括工程移交、配套设施移交及工程资料移交。9.3.1 工程交付工作要求9.3.1 工程交付工作要求 序号 工作任务 工作要求 组织单位 参加单位 工作开始时间 1 移交接管申请 项目应完成竣工验收并取得验收证明文件，档案资料齐全符合要求。代建项目组、总承包项目部、委托（使用）单位三方书面明确相关职责。移交申请经相关单位报送代建项目组审批。总承包项目部 代 建 项 目组、监理单位、委 托（使用）单位 项136、目竣工验收合格后 3 个月内 2 移交方案审批 由施工单位编制移交接管方案，代建项目组审批。明确组织机构、范围、计划以及验收接管的条件、标准、流程和相关责权利划分等。代建项目组 总 承 包 项目部、委托（使用）单位 管理移交申请审批通过后 3 移交协调会议 组织召开移交协调会议。详细说明移交接管方案内容进行交底，明确各单位具体任务及完成时间节点并形成会议纪要。代建项目组 总 承 包 项目部、监理单位、委托（使用）单位 移交方案制定后 4 移交验收 问题排查。针对质量安全和满足使用功能为主要内容，组织对工程实体及附属设施排查，监理单位对检查内容的验收结果进行记录，并出具问题排查清单，并对相关的档137、案资料进行验收。按照必须整改项、限时整改项及容缺移交项分类，建立质量缺陷整改清单下发限期整改。代建项目组 总 承 包 项目部、监理单位、委托（使用）单位 管理移交协调会议后 质量整改及验收。整改完毕申请进行复查验收。针对容缺移交清单内容，经各方书面确认后，总承包项目部出具书面质量维修承诺函，采取容缺方式进行移交接管工作。总承包项目部 代 建 项 目组、监理单位、委 托（使用）单位 问题排查后 5 管理移交会 问题整改完毕后，组织召开管理移交会，清晰界定各单位在管理移交之后的责、权、利关系，对移交之后的日常管理提出具体要求，并签订管理移交文件及安全管理协议，报代建项目组上级单位备案。代建项目组 138、总 承 包 项目部、监理单位、委托（使用）单位 排查问题整改完毕后 6 移交接管 以上工作完成后，进行移交证书签认工作，完成移交。代建项目组 总 承 包 项目部、监理单位、委托（使用）单位 以上工作全部完成后 73 9.3.2 项目交付与工程移交的条件 9.3.2 项目交付与工程移交的条件 1.代建项目已完成建设工程全部设计和合同约定的各项内容,达到交付使用要求。2.有完整的技术档案和工程管理资料。3.有勘察、设计、施工、工程监理单位分别签署的质量合格文件。4.有施工单位签署的工程保修书。5.工程消防、电梯、燃气等各专项验收合格,并已通过工程竣工验收。6.各施工相关単位按计划撤出施工现场。7.139、工程室内外清扫干净，临时占用土地已经恢复，水电道路通畅，设备运转正常。9.3.3 工程资料档案移交 9.3.3 工程资料档案移交 1.工程档案包括建设单位工程档案、监理单位工程档案和施工单位工程档案三部分。工程档案是工程项目的永久性技术文件,是项目运行管理以及维修改造的重要依据。凡是属于归档范围的工程文件档案,均应妥善进行收集、整理、査验和移交。资料移交主要包括项目前期文件、项目建设过程的文件资料、项目竣工阶段及验收后的文件归档等，主要包括：建设项目立项批复文件、勘察设计文件、施工技术资料、设备和材料的质量保证资料、工程往来批件、财务报表、项目竣工验收资料、项目投入使用的技术准备文件等。2.工140、程竣工后,代建项目组应及时组织对各类工程文件档案的收集、整理和查验，确保工程文件档案的真实、完整。任何单位和个人不得擅自修改、伪造工程档案。3.査验整理完的工程文件档案要及时报城建档案管理部门进行档案验收，档案验收合格后,代建项目组要组织施工单位、监理单位和接收(使用)单位进行工程档案移交，并按 建设工程文件归档规范及当地档案馆的要求将一套符合规定的工程资料整理汇移交城建档案馆。4.由代建项目组组织向委托方、使用单位、物业移交资料的，要根据委托方、物业、使用单位需求移交竣工档案，提供详细的附件 9-2工程文件档案移交清单工程文件档案移交清单,接收方按清单逐一清点、核对无误后,各移交、接收方填写141、工程档案移交书并签字、盖章。移交书各方保存一份。9.3.4 移交验收提交资料 9.3.4 移交验收提交资料 序号 文件名称 提交/审定/确认单位 1 工程竣工验收报告 代建项目组 2 竣工资料一整套 总承包项目部 3 工程质量保修书 总承包项目部 4 移交接管申请报告 总承包项目部 74 5 接收与移交工作的会议纪要 代建项目组 6 验收检查记录表 委托（使用）单位 7 现场实物接管验收查验问题台账、移交接收验收检查记录表 委托（使用）单位 8 总承包项目部出具的质量维修承诺函、关于 XX 项目有关设施、设备及材料保修的承诺 总承包项目部 9 机电设备（包括备品备件）移交表、专用工器具（灭火器142、防毒面具等）移交表、钥匙移交表 总承包项目部 10 设施设备出厂合格证、单机调试验收记录以及使用说明书以及所有设备采购合同的复印件 总承包项目部 11 其他需形成的记录（如相关检测报告：电阻测试检验、污水管灌水试验、防火花地面检测报告等）总承包项目部 12 监理单位监理通知单及整改回复台账或不能整改的须出具第三方检测报告 总承包项目部 13 运营维护手册 总承包项目部提交，代建项目组及委托（使用）单位联合审定 14 项目最终工程移交表 总承包项目部 15 竣工验收移交证书 代建项目组及委托（使用）单位联合签署确认.9.3.5 代建实体移交 9.3.5 代建实体移交 1.代建项目组在工程竣工后143、应及时组织验收和移交所有设计和合同约定的室内外工程及其配套工程。2.实体移交前，代建项目组组织水、电、空调等施工、安装单位及设备供应商向使用单位进行交底及操作培训，形成培训记录交使用单位存档。备品、备件必须做好专门的交接记录，相关资料应单独建档保存。3.代建项目组应在办理实体移交之前，编制项目内单位工程、单项工程的缺陷责任期、保修期限汇总表，并提交委托（使用）单位。在实体移交证书颁发前、各单位工程缺陷责任期和保修期内，代建单位负责各工程日常维护，采取措施及时做好缺陷修复。4.工程竣工验收合格后，代建项目组应要求各施工单位和监理单位作好人员及机械设备等的撤离计划，并做好移交的准备工作。5.工程竣144、工验收合格并已具备移交条件的，施工单位应及时递交项目移交申请，监理单位应对移交条件进行审核，若条件不满足，及时提出整改意见督促施工单位整改；若条件满足，及时将移交申请意见报送代建项目组，代建项目组审核后，将移交申请报送委托（使用）单位并组织项目移交验收，委托（使用）单位应参加移交验收，验收中如发现功能或质量缺陷，可提出整改和完善要求，代建项目组应督促施工单位整改完善以满足要求。整改完成后，代建项目组会同监理、委托（使用）等单位进行复查，若整改问题未彻底完善，施工单位应继续整改完善，若问题已全部整改完善的，代建单位、委托（使用）等单位应予以验收。75 6.移交方应提供完整的附件 9-3备品备件移145、交清单备品备件移交清单，接收(使用)单位按照清单逐一清点接收并签字、盖章，移交书各方保存一份。7.实体移交验收合格后，委托（使用）单位向代建单位出具实体移交证书，工程实体移交使用单位负责管理和维护。8.移交手续办理完毕后，各承包商全部撤出工程项目现场，接收(使用)单位正式启用工程项目。9.4 保修管理 9.4 保修管理 1.工程竣工移交后进入工程保修阶段。公司工程管理部牵头保修阶段管理工作，负责已完工项目的保修，主持疑难和重大保修问题的处理，组织保修责任单位做好保修服务，及时处理保修问题。2.公司工程管理部应督促保修责任单位制定质量保修方案，并在竣工验收前报公司工程管理部和委托方。项目竣工验收146、合格后，公司工程管理部与保修责任单位签署附件 9-4代建项目保修通知书代建项目保修通知书。3.在竣工移交后半年内，监理单位、总包单位、主要的分包单位和供应商应安排保修负责人常驻项目，及时处理发现的质量缺陷。待主要质量缺陷处理完毕，经公司工程管理部和委托方同意后，上述常驻人员方可撤离项目。4.保修常驻人员撤离项目后，代建项目组至少每季度组织保修责任单位进行一次质量回访工作，并填写质量回访单，报公司工程管理部。5.发生重大或疑难的质量保修问题，由公司工程管理部主持处理。6.质量保修完成后，由公司工程管理部组织验收。验收合格后保修责任单位填写附件 9-5代建项目质量缺陷处理备案表代建项目质量缺陷处理147、备案表、附件 9-6代建项目质量回访单代建项目质量回访单。7.保修责任单位不及时履行保修义务或履行保修义务不力的，给予警告；通知后仍不履行保修义务的，公司工程管理部重新找单位维修，费用从保修金里扣除，并对保修单位记不良行为，并上报公司列入黑名单。保修责任单位的履约评价及不良行为记录由代建项目组提出，公司工程管理部审核，按公司相关规定办法执行。8.保修期满后，保修金的返还按照合同约定进行。76 附件 附件 77 第二章：项目代建业务的承接附件 第二章：项目代建业务的承接附件 附件 2-1：项目建议书编制目录 附件 2-1：项目建议书编制目录 项目建议书编制目录项目建议书编制目录 第一章 概述 第148、一节 项目概况 第二节 主要结论及建议 第二章 项目建设背景和必要性 第一节 项目建设背景 第二节 项目建设必要性 第三章 建设条件、技术标准及建设方案 第一节 建设条件 第二节 技术标准 第三节 建设方案 第四章 项目实施进度安排 第五章 投资估算及资金筹措 第一节 投资估算 第二节 资金筹措 第六章 经济评价 第一节 经济费用效益分析 第二节 财务评价 第七章 社会效益评价 第一节 社会效益和社会影响分析 第二节 项目与所在地互适性分析 第八章 结论与建议 78 附件 2-2：可行性研究报告编制目录 附件 2-2：可行性研究报告编制目录 可行性研究报告编制目录可行性研究报告编制目录 第一章149、 总论 第二章 项目建设背景及必要性分析 第一节 项目建设背景 第二节 项目目标及建设必要性分析 第三章 社会及市场需求分析 第一节 社会需求现状调查 第二节 社会需求预测 第三节 市场需求预测 第四章 项目选址分析 第一节 项目场址条件 第二节 拟建项目的场址选择 第五章 建设规划与规模分析 第一节 总体建设规划 第二节 建设规模分析 第三节 产品方案分析 第六章 项目建设方案分析 第一节 工程技术方案分析 第二节 原材料与原料供应方案分析 第三节 建设配套条件 第七章 项目组织实施方案研究 第一节 组织机构与人力资源配置分析 第二节 实施进度计划 第三节 项目招标方案 第八章 资源开发及综150、合利用分析 第一节 资源开发方案分析 第二节 资源利用方案分析 第三节 资源节约措施分析 第九章 节能方案分析 第一节 节能标准及规范 第二节 能耗状况及能效指标分析 第三节 项目用能方案及节能措施 第四节 节能效果和影响分析评价 第十章 建设用地、征地拆迁及移民安置方案分析 第一节 土地占用及其利用合理性分析 第二节 征地拆迁调查及安置标准 第三节 移民安置方案 79 第四节 移民风险规避及后期扶持方案 第十一章 环境和生态影响分析 第一节 环境和生态现状分析 第二节 拟建项目的环境和生态影响预测 第三节 环境保护措施分析 第十二章 卫生健康与安全保障措施分析 第一节 卫生健康和劳动安全分析151、 第二节 消防安全分析 第三节 地震及地质灾害分析 第四节 防洪及通航安全 第十三章 投资估算与融资方案分析 第一节 投资估算 第二节 融资方案分析 第十四章 财务评价 第一节 财务现金流量预测 第二节 政府投资项目财务评价总体要求 第三节 非经营性项目的财务评价 第四节 经营性项目的财务评价 第五节 财务不确定性分析 第十五章 经济评价 第一节 经济费用效益 第二节 经济费用效果分析 第三节 产业、区域及宏观经济影响分析 第四节 经济不确定性分析 第十六章 社会评价 第一节 项目的社会影响分析 第二节 项目的社会适应性分析 第三节 社会风险分析 第四节 社会影响分析重点关注的人群 第十七章 152、推荐方案综合评价 第一节 推荐及比选方案的总体描述 第二节 风险及规避措施 第三节 主要结论及建议 80 第三章：启动与策划管理附件 第三章：启动与策划管理附件 附件 3-1：代建项目基本情况一览表 附件 3-1：代建项目基本情况一览表 代建项目基本情况一览表 代建项目基本情况一览表 项目名称 移交单位 接收单位 工程概况 建设地址 占地面积 建筑面积 层数、栋数 结构形式 基础类型 地下室层数 地下室面积 其它 基本建设 程序 项目立项 口已立项 口未立项 项目建议书 口已批准 口未批准 可行性研究 口已批准 口未批准 方案设计 口已批准 口未批准 项目总概算 口已核定 口未核定 投资计划 153、口已下达 口未下达 基础提前 开工许可证 口已 发 口未 发 工程规划 许可证 口已 发 口未 发 其它 投资情况 项目总概算 批准总投资 资金来源 财政%自筹%其它%累计划拨 工 程 款 累计完成 工 程 款 其它 设计进度 方案设计 口 已完 口 未完 初步设计 口 已完 口 未完 施工图设计 口 已完 口 未完 81 其它 合同签订 情 况 土地使用合同 口 已签 口 未签 勘察合同 口 已签 口 未签 设计合同 口 已签 口 未签 总包合同 口 已签 口 未签 监理合同 口 已签 口 未签 其它 合同执行 情 况 合同额 已付款 合同额 已付款 土地使用合同 勘察合同 设计合同 总包合154、同 监理合同 其它 累计合同额 累计付款 项目目前 现状 场地情况（临时道路、场地平整、障碍物）：围墙、临时设施、保安及周边情况：施工临时供电、供水、通讯情况：是否已开工(局部或特殊情况下的施工)：其它情况：计划进度 82 存在问题 及对策 接收负责人（签字）：年 月 日 83 附件 3-2：交接项目主要文件资料交接清单 附件 3-2：交接项目主要文件资料交接清单 交接项目主要文件资料交接清单交接项目主要文件资料交接清单 项目名称：序号 文件名称 有 无 文件字号 原件 份数 复印件 份数 备 注 1 选址意见书 2 项目建议书 3 立项批准文件 4 前期费用批复 5 可行性研究报告 6 可研155、报告批复文件 7 环评报告 8 土地使用合同 9 用地红线图 10 建设用地规划许可证 11 设计任务书 12 方案设计审查文件 13 初步设计审查文件 14 施工图设计审查文件 15 项目总概算 16 项目总概算批复文件 17 年度投资计划 18 消防审查意见 19 人防审查意见 20 燃气审查意见 84 21 环保审查意见 22 建设工程规划许可证 23 设计合同 24 勘察合同 25 监理合同 26 总包合同 27 基础提前开工许可证 28 重要会议纪要/往来文件 .移交单位：接收单位：代表：代表：移交日期：年 月 日 85 附件 3-3：代建项目组的主要任务及代建项目组的主要岗位职责 156、1 代建项目组主要管理任务附件 3-3：代建项目组的主要任务及代建项目组的主要岗位职责 1 代建项目组主要管理任务1.编制代建项目管理规划，确定项目管理的各项目标(工期、质量、安全、造价等)。2.做好施工现场的准备工作,协调解决施工现场水、电、路、场平等问题。3.与公司设计管理部密切协作配合，做好工程报建手续、与政府主管部门及委托方的沟通联系等相关工作。4.前期设计阶段，项目组配合公司设计管理部完成项目整体方案和初步设计阶段的设计管理工作。施工图审图、交底完成后，由各个项目组负责后续的设计管理工作（即在施工阶段的设计管理工作，包括设计变更、深化设计等），设计部负责审核。5.负责组织咨询服务类、157、工程类和材料设备类的招标工作。6.审査、审核咨询方案、监理规划、施工组织及专项方案等，并负责过程监督。7.做好工程质量、进度、投资三大控制，督促承包商做好现场的安全、文明生产，保证工程的顺利实施,按责任分解到人。8.做好组织协调工作，协调委托方以及咨询、设计、监理、施工等工程建设有关单位的关系。9.做好工程项目的信息管理工作，负责工程文件档案的收集、保管和移交工作。10.组织工程竣工验收、竣工备案，做好项目移交工作。2 代建项目经理岗位职责 2 代建项目经理岗位职责 代建项目经理为工程项目代建阶段代表企业对项目实施管理的主要责任人，代建项目经理直接对区域代建项目部项目总经理负责，其主要职责为：158、1.会同相关职能部门主管领导拟订项目组成员，报区域代建项目部分管领导批准。2.确定项目组人员的分工和岗位职责，分解三大控制，建立有效的质量、进度、投资控制的体系。3.主持编制代建项目管理规划，并组织实施。4.参与监理单位、施工单位等的招标工作和材料、设备供应商的筛选工作。5.组织审査监理单位编制的监理规划，督促检査监理单位的工作。6.审核并签署工程开、竣工报告，授权监理单位签署工程开工令、停工令和复工令。7.全面负责投资控制、工程技术、质量、进度及安全文明施工的管理工作。86 9.协调有关部门及时处理施工过程中发生的重大问题以及重大质量、安全事故。10.做好工程款支付的管理工作。11.严格控制159、变更。12.签发代建项目组发出的有关工程指令或文件。13.根据规定，按时向业主和区域代建项目组提交项目实施情况报告。3 项目组成员岗位职责3 项目组成员岗位职责 在本职能部门主管领导和项目经理的共同领导下，从事本专业范畴内的具体管理工作，包括设计、建造、投资、招采、合同、开发报建等。（1）建造工程师职责 1）组织处理设计过程和施工过程中的技术问题。2）负责审批建立公司的监理大纲、监理规划、监理细则、见证取样计划和监理旁站方案。3）负责审核施工组织设计和各专业施工方案。4）负责组织设计中间检查、审查、复查、设计交底和设计修改工作，尽量将设计问题在施工前处理完毕，有效减少设计变更数量。5）负责管理160、工程设计的优化工作，为使用方提供决策依据，确保满足使用方的使用功能和要求。6）负责工程的各专项设计技术接口管理，编制/审核采购技术文件，如设计任务书、技术任务书、材料设备招标采购文件和合同中的技术附件等。7）负责组织本项目的工程设计管理工作，全面保证设计的进度、质量和设计标准。（2）设计管理工程师职责 1)负责组织审查工程设计必备条件的可靠性和完整性。主要条件为：设计合同、可行性研究报告、项目基础资料；2）组织各专业工程师审查工程的设计标准、规范和重大设计原则；编制项目设计管理记录，并把各项工作落实到各专业工程师；3）负责组织设计协调会议；4）组织审查设计方案，并根据项目的委托人和使用人或专家161、的意见要求设计单位对设计方案进行补充、修改；会同进度计划工程师，编制设计进度计划；5）根据费用控制工程师提出的各设计专业、各阶段费用控制指标，对设计进行限额费用控制。当设计方案需要变动时，应事先通知费用控制工程师，并向项目经理汇报；87 6）组织好设计变更的管理工作 7）组织编制设计工作的计划值，测定、检查设计的实际成本和挣值。定期召开设计计划执行情况检查会，掌握设计进展进度情况，协调和处理各专业在进度、质量保证、费用控制等方面存在的主要问题，并及时向项目经理报告。8）组织审查工程设计文件。9）工程施工前负责组织对设计复查，组织设计交底工作。10）督促设计单位对工程设计阶段的资料和计算书等进行162、整理、立卷和归档。编写设计管理总结报告。11）参与影响结构质量安全，需要出设计方案的质量事故的处理工作。（3）商务管理工程师职责 1）负责编制和贯彻执行工程费用控制计划及费用控制实施程序。2）组织造价人员对照施工图纸进行商务标进行审查，看有无漏项或重复计价项目。3）参与工程招标管理，以便更合理的工程费用界面的划分，达到各个标段工程量界面无死角漏项，衔接紧密。工程项目总费用最优。4）协助项目经理或项目总工程师建立项目工作分解结构及编码系统，为实行费用/进度综合控制奠定基础。5）按项目工作分解结构进行费用分解。经项目经理批准后形成分解工程预算，下达给项目设计管理工程师、采购管理工程师、监理工程师，163、作为各阶段费用控制的依据。6）在项目实施过程中定期监测与分析费用的执行情况和发展趋势，对偏离最新估算的任何倾向提出意见和措施，而费用计划的修改，必须得到项目经理的批准。7）编制项目实施费用状态报告和项目费用汇总报告，分别向项目经理、项目总工程师、项目设计管理工程师、项目采购工程师、项目监理工程师提供费用控制的执行情况。8）统计实际成本曲线，与挣值曲线进行对比分析，找出费用计划执行中的问题。对照发包合同，审查承包人提出的费用计划，并与原费用分解指标和预测的按月支付计划对比，找出偏差，提出措施。按规定程序严格控制项目重大变更。9）管理不可预见费的使用，每月向项目经理报告不可预见费的使用情况。对费用164、进行分解、控制、变更及实际执行情况等资料进行整理归档。组织编写项目费用控制月报和费用控制工作总结。10）组织审核工程概算、预算，编制工程资金使用计划；11）制定本项目采购计划，按照规定组织招标；12）根据招标确定的分承包商，起草合同文本，进行合同谈判、合同签订、合同管理、88 合同收尾等工作；13）组织做好设备、材料的催交、设备检验、监制、运输及交接工作；14）制订支付计划，办理相关支付审批手续；15）在项目实施过程中审核工程变更，掌握投资变更动态，进行动态技术经济分析；16）组织工程决算及审核。17）根据招标确定的分承包商，起草合同文本，进行合同谈判、合同签订、合同管理、合同收尾等工作；（5165、）报建及档案管理工程师职责 1）负责监理网络信息交流平台。2）负责工程相关信息的生成、搜集、传播、贮存和处置。3）协助项目经理做好沟通规划、信息分发、绩效报告和行政收尾工作，使各参建方及时掌握最新项目信息并作出相应的反馈，确保沟通信息渠道畅通。4）及时进行绩效分析、变更分析、趋势分析、EV 分析，快速准确地生成项目报告、项目档案。5）负责图纸、图纸变更以及往来文件的收发(函)登记工作。6）负责工程技术资料的收集、整理、核对及归档工作。7）督促监理单位、施工单位做好工程技术资料的整理工作。8）负责监理单位、施工单位提交的工程报表的收集、整理。9）负责工程竣工资料的审核，提出改进意见。10）配合项166、目总经理负责前期各项手续的办理，与各相关部门的沟通，协调各方面关系；11）熟悉各政府部门办事流程和了解政策法规，与经办人员建立良好的沟通渠道。12）负责办理项目开工前的各项报批手续、招标手续及委托质监、安监等工作。13）负责征询消防、人防、环保、防疫等部门的审图意见，并及时反馈给项目经理。89 附件 3-4：代建项目组与公司职能部门工作分工表 附件 3-4：代建项目组与公司职能部门工作分工表 注：在总包合同中明确总包对各专业分包的管理权限，总包单位要履行对各专业分包的管理职责。部门 工作内容 代建项目组/区域代建项目部 工程总承包管理部/工程管理部 公司/分公司设计管理部 公司/分公司商务管理167、部 公司/分公司财务资金部 报批报建 主要负责施工许可办理及之后的相关报批报建工作，协助设计管理部办理前期报建工作 配合相关报批 报建工作 主要负责工程前期到施工许可前的报批报建工作，配合项目部办理施工许可及之后的相关报建工作 配合相关 报批报建 工作 协助办理工人工资及工程款监管账户 设计管理 负责组织图纸会审及设计交底，负责专项设计的设计管理工作，负责变更的现场把控 配合相关设计 管理工作 负责方案、初步、施工图的设计管理工作；审核重要材料设备选型和样板制作 配合相关 设计管理 工作 收款付款 计划管理 编 制 关 键 节 点 计划；审核总包单位总控计划、各咨询服务专业分包及业主指定的专业168、分包计划，并对进度计划进行过程管控 审核节点计划、监控项目工程节点完成情况 负责项目全生命周期的资金计划 建造管理 负责现场准备、施工实施、竣工验收及保修阶段的各项工程代建管理工作 对工程管理方面进行业务指导、审核和监督，提供技术支持服务并进行巡视检查，协助保修期内的保修工作 配合建造阶段 提供设计服务 工作 审核项目组报送的过程计量、变更签证、工程结算等资料 收款付款 商务管理 负责招采及投资控制，负责实施阶段工程计量审核、合同管理 负责工程类供方的考察与评价 负责设计类供方的考察与评价，配合商务部复核投资估算、概算、预算 负责投资估算、概算、预算、招标及合同管理审批工作 协助商务部做好投资169、控制 财务管理 审核收付款申请，申报资金拨付计划 配合相关财务 管理工作 配合相关财务 管理工作 配合相关财务管理工作 编制各项财务报表，认真组织会计核算，做好税务筹划 90 附件 3-5：代建项目管理规划 附件 3-5：代建项目管理规划 1 代建项目管理规划编制目的1 代建项目管理规划编制目的 通过科学的管理制度和管理措施，规范代建项目管理规划编制、调整、报告等方面的流程，确保代建项目管理规划编制的合理性、计划执行的严谨性。代建项目管理规划是以项目代建管理规划大纲的总体构想和决策意图为指导，是对项目代建管理规划大纲的具体化和深化，它是代建项目组实施项目代建管理的依据和指导性文件。它具体规定了170、各项管理业务的目标要求、职责分工和管理方法，把履行合同和落实项目管理目标责任书的任务，贯彻在实施细则中，是项目管理人员的行为指南。2 代建项目管理规划编制依据2 代建项目管理规划编制依据（1）委托单位前期已经完成的成果文件、资料，如：立项批复、前期招投标文件等。（2）代建招投标文件、委托代建合同。（3）项目代建管理规划大纲。（4）项目总控计划、关键节点计划。（5）国家及各省市建设项目代建制管理办法。（6）我国现行的建筑工程法律、法规、规范、标准等。（7）以往类似工程的管理经验及相关资料。（8）其他相关的法律法规政策文件。3 适用范围 3 适用范围 适用于所有代建项目管理规划的管理工作 4 总体171、要求 4 总体要求 代建项目组项目经理主持、代建项目建造管理部牵头、其它部门在各自版块予以配合编制项目代建项目管理规划，代建项目组协调进行讨论、评审及审批。代建项目管理规划应具备可行性与前瞻性，并应结合项目特点对项目管理风险及难重点进行识别与分析，并提出有针对性的解决措施。5 内容 5 内容 一、一、工程项目概况 1、工程概况 2、项目相关方 二、工程代建管理工作依据与范围 91 1、工程代建管理工作依据 2、工程代建管理工作范围 三、工程代建管理目标分析和论证 1、代建管理质量目标 2、代建管理投资目标 3、代建管理进度目标 4、代建管理安全目标 四、工程代建管理组织机构策划和设计 1、工程172、项目总体组织机构 2、项目管理机构及岗位设置 3、工程项目任务分解表 4、代建管理任务分工表 5、代建管理机构人力资源配备 6、项目管理机构人员岗位职责 五、项目各阶段管理的主要工作内容 1、报建管理的工作内容 2、设计管理的工作内容 3、招标管理的工作内容 4、投资管理的工作内容 5、进度控制的工作内容 6、质量控制的工作内容 7、合同管理的工作内容 8、信息管理的工作内容 9、风险管理的工作内容 10、安全生产的工作内容 六、项目各阶段的工作流程及措施 1、项目前期管理工作流程 92 2、报建工作管理措施 3、设计管理的主要措施 4、招标管理流程及措施 5、各阶段的投资控制措施 6、各阶段173、进度控制措施 7、各阶段质量控制措施 8、合同执行具体措施 9、项目代建协调措施 10、风险防范计划及应对措施 11、安全生产监督与管理措施 6 编制、评审与审批 6 编制、评审与审批（1）编制时间：代建项目组应在项目启动会召开后开始启动代建项目管理规划编制工作。（2）完成评审及审批时间：代建项目组应在总包招标公告发布前 30 天完成评审及审批。（3）评审及审核要求：代建项目管理规划报公司职能部门审批前应由代建项目组组织召开评审会，会议由项目经理主持，参与人员及部门包括公司、分公司相关职能部门、项目各部门等。代建项目组需根据评审会意见对代建项目管理规划进行完善，完善后由代建项目组提交，并在公司174、分管领导审批通过后正式实施。93 第五章：报批报建管理 第五章：报批报建管理 附件 5-1 报批报建示例流程 附件 5-1 报批报建示例流程 项目建议书审批项目建议书审批（同级发改委审（同级发改委审批，同级人民政批，同级人民政府批准)府批准)建设单位编制建设单位编制项目建议书项目建议书选址意见书选址意见书(同级规划局)(同级规划局)用地预审用地预审(同级国土资源局)(同级国土资源局)水土保持方案审批水土保持方案审批（水行政主管部门）（水行政主管部门）环境影响评价报告审批环境影响评价报告审批(同级环保局)(同级环保局)项目节能评估报告审查项目节能评估报告审查(同级发改委)(同级发改委)根据项目情175、况，水务、人根据项目情况，水务、人防、地震等部门意见（建设防、地震等部门意见（建设工程文物保护许可、考古调工程文物保护许可、考古调查勘探许可、使用林地审查勘探许可、使用林地审批、占用农业灌溉水源、灌批、占用农业灌溉水源、灌排工程设施审批、涉及国家排工程设施审批、涉及国家安全事项的建设项目审批、安全事项的建设项目审批、洪水影响评价、地震安全性洪水影响评价、地震安全性评价、地震灾害危险性评估评价、地震灾害危险性评估等）等）项目可行性研究项目可行性研究报告（同级发改报告（同级发改委审批后报同级委审批后报同级人民政府审批）人民政府审批）立项阶段（所需材料和办理流程详后文附件）立项阶段（所需材料和办理流176、程详后文附件）编制项目建议书内容主要包括：对拟建项目的目的、投资方式、生产条件与规模、投资金额及投入方式、资金来源、市场前景和经济效益等方面作出的初步测算和建议 拟定国有房屋征 拟定国有房屋征收补偿方案（房屋收补偿方案（房屋征收部门）征收部门）人民政府对征 人民政府对征收方案进行分收方案进行分析、风险评估析、风险评估并公告并公告国有土地房屋征收国有土地房屋征收决定决定（房屋征收部门）（房屋征收部门）落实征收补偿安置方案落实征收补偿安置方案（房屋征收单位）（房屋征收单位）权属调查及权属调查及地籍测量地籍测量同级国土资源部门编制一同级国土资源部门编制一书四方案书四方案建设项目用地呈报说明书建设项目177、用地呈报说明书农用地转用方案农用地转用方案补充耕地方案补充耕地方案征收土地方案征收土地方案供地方案供地方案同级政府审同级政府审核及上级核及上级国土资源部国土资源部门审批门审批国家建设用地使用权国家建设用地使用权（供地方案审核和建（供地方案审核和建设用地批准书、划拨设用地批准书、划拨决定书）决定书）（同级国土资源部（同级国土资源部门）门）核发建设用地规划许核发建设用地规划许可证可证（同级城市规划部（同级城市规划部门）门）土地登记土地登记（同级国土资源部门）（同级国土资源部门）国有建设用地上涉及房屋征收国有建设用地上的自用地或不涉及房屋征收涉及农用地转用和土地征收立项阶段（所需材料和办理流程详附件178、）立项阶段（所需材料和办理流程详附件）是否为国有是否为国有建设用地建设用地供地方案（同级国供地方案（同级国土资源部门）土资源部门）立项阶段（所需材料和办理流程详附件）立项阶段（所需材料和办理流程详附件）申报项目可行性研究报告需要提供资料：申请表/可行性研究报告/建设项目用地选址意见书/相应发展改革部门出具的项目节能评估报告审查意见/依法必须招标的，提供建设项目招标方案/建设项目资金相关证明/按照有关规定应提交的其他文件申报建设用地规划许可证需要提供资料：申请表/项目批准文件/用地预审意见/村民委员会签署的书面同意意见（集体所有土地项目还应提供）/按照有关规定应提交的其他文件政府投资项目建议书区179、投区建项目，由区发改局审批，60万以下可不办理立项手续；市投市建项目，由市发改委审批，200万以下可不办理立项手续。94 完成中标通知 完成中标通知书备案、合同书备案、合同备案、施工图备案、施工图审查备案、质审查备案、质监备案、安监监备案、安监备案等工作备案等工作（同级住房和（同级住房和城乡建设委）城乡建设委）核发施工许可证核发施工许可证（同级住建委）（同级住建委）工程建设工程建设工程工程资料资料受理受理审批审批人防人防工程工程竣工竣工验收验收等等建设单位建设单位提供项目提供项目结算资料结算资料（同级发（同级发改委）改委）竣工验竣工验收备案收备案（同级（同级住建住建委）委）建设工建设工程竣工程180、竣工验收验收（同级（同级住建住建委）委）竣工验收阶段竣工验收阶段五方责任主体法人五方责任主体法人授权书和质量终身授权书和质量终身责任承诺书责任承诺书施工许可阶段施工许可阶段市政设施建设类审批市政设施建设类审批排污许可排污许可防空地下室审批防空地下室审批防雷装置设计审核防雷装置设计审核抗震设防专项审查抗震设防专项审查排水报装、供水报排水报装、供水报装、低压业扩报装、装、低压业扩报装、高压业扩报装、供暖高压业扩报装、供暖报装、燃气报装、通报装、燃气报装、通讯报装等讯报装等结算审结算审核报告核报告（同级（同级财政财政局）局）决算决算批复批复（同（同级财级财政政局）局）消防消防工程工程竣工竣工验收验收181、竣工竣工规划规划条件条件核实核实资产和账资产和账务移交务移交（资产接（资产接收部门）收部门）产权单产权单位办理位办理产权登产权登记记项目后评项目后评价（发改价（发改委、财委、财政、监察政、监察机关）机关）设计方案设计方案报审报审(同级城乡(同级城乡规划部规划部门）门）核发建设工程核发建设工程规划许可证规划许可证（同级城乡规（同级城乡规划部门）划部门）方案公示方案公示工程建设许可阶段工程建设许可阶段初步设计（概初步设计（概算）审查算）审查（同级住房和（同级住房和城乡建设委）城乡建设委）施工图设计审施工图设计审查（含人防、查（含人防、消防）消防）（同级住房和（同级住房和城乡建设委）城乡建设委）接土182、地登记接土地登记申报建设工程规划许可证需要提供资料：申请表/承诺书/土地证明文件及附图/设计方案/按照有关规定应提交的其他文件申报施工许可证需要提供资料：申请表/具备施工条件承诺书/建设资金已落实承诺书/国有土地使用证、国有土地使用权出让批准书、建设用地批准书或建设用地规划许可证/建设工程规划许可证/依法应当招标的，提供中标通知书或直接发包的批准手续/施工图设计文件审查合格文件/建设、勘察、设计、施工、监理单位法定代表人签署的工程质量责任授权书以及项目负责人签署的工程质量终身责任承诺书/施工合同/建设、施工、监理单位法定代表人以及项目负责人签署的工程项目安全生产责任承诺书/施工组织设计/按照有183、关规定应提交的其他文件房屋建筑工程竣工验收需要提供资料：住宅质量保证书和住宅使用说明书/施工单位签署的工程质量保修书/法律、行政法规规定的规划、节能等认可文件或者准许使用文件/工程竣工验收备案表工程竣工验收报告/法律规定应当由消防验收主管部门出具的对大型的人员密集场所和其他特殊建设工程验收合格的证明文件/按照有关规定应提交的其他文件规划验收、消防验收、人防验收、环境验收、节能验收、供电验收、燃气验收、供水验收、防雷验收、电梯工程验收等 95 第六章：勘察、设计管理 第六章：勘察、设计管理 附件 6-1：项目设计变更台账模板 附件 6-1：项目设计变更台账模板 项目设计变更台账模板 项目设计变更184、台账模板 序号 序号 变更变更名称 名称 变更变更编号 编号 变更变更专业 专业 影响的相影响的相关专业 关专业 变更部位、变更部位、修改内修改内容描述 容描述 变更原因变更原因说明 说明 变更原变更原因类别 因类别 施工合同施工合同名称 名称 施工单位施工单位合作方名合作方名称 称 发起部发起部门 门 经办人 经办人 申 请 时申 请 时间 间 申请审批申请审批完成时间 完成时间 预估算金额预估算金额 （元）（元）对后续项目对后续项目建议及建议及改善改善 措施措施 1 2 3 96 第九章：验收与移交管理附件 附件 9-1：工程预验收申请表 第九章：验收与移交管理附件 附件 9-1：工程预验185、收申请表 工程预验收申请表 工程预验收申请表 工程名称 项目经理 建筑面积 设计单位 设计负责人 结构形式 监理单位 总监 建筑层数 施工单位 项目经理 基础形式 预验收条件符合情况：中间验收完成情况 专项验收完成情况 资料情况 基坑及边坡支护验收 桩基工程验收 地基与基础工程 主体结构中间验收 工程样板验收 防水工程中间验收 钢结构工程中间验收 幕墙工程中间验收 建筑节能验收 人防验收 电梯验收 消防验收 防雷接地验收 燃气验收 环保验收 规划验收 档案资料验收 技术档案和施工管理资料 功能性试验及主要材料设备的试验报告 施工单位工程竣工报告和工程质量保修书 监理单位工程质量评估报告 勘察、186、设计单位的工程质量检查报告 本工程已具备建筑工程施工质量验收统一标准和其它验收规范的有关规定要求的竣工验收条件，特申请于 年 月 日进行工程预验收。施工单位项目经理：时间：年 月 日 97 附件 9-2：项目文件档案移交清单 附件 9-2：项目文件档案移交清单 项目文件档案移交清单 项目文件档案移交清单 工程名称：序号 名称 编号 类别 页数 份数 备注 移交单位（公章）经办人：负责人：时间：接收单位（公章）经办人：负责人：时间：98 附件 9-3：备品备件移交清单 附件 9-3：备品备件移交清单 备品备件移交清单 备品备件移交清单 工程名称 工程地点 建设单位 接收单位 设计单位 施工单位 187、监理单位 开工时间 竣工时间 专业名称 内容 验收情况 备注 土建工程 电气工程 给排水工程 暖通工程 消防工程 人防工程 电梯工程 发电机组 室外工程 其它工程 移交单位（公章）经办人：负责人：时间：接收单位（公章）经办人：负责人：时间：施工单位（公章）经办人：负责人：时间：监理单位（公章）经办人：负责人：时间：99 附件 9-4：代建项目报修通知书 附件 9-4：代建项目报修通知书 代建项目保修通知书代建项目保修通知书 工程名称 委托方 保修负责人 电话 联系人 电话 保修责任单位 项目负责人 电话 监理单位 总监 电话 代建项目组 项目经理 电话 公司工程部 联系人 电话 工程竣工时间 188、房屋建筑工程 保修书编号 质量缺陷 情况简介 主要专业或设备 委托方意见（公章）保修责任单位签收人 日期 电话 监理单位签收人 日期 电话 100 附件 9-5：代建项目质量缺陷处理备案表 附件 9-5：代建项目质量缺陷处理备案表 代建项目质量缺陷处理备案表 代建项目质量缺陷处理备案表 工程名称 委托方 联系人 电话 物业公司 联系人 电话 保修责任单位 项目 负责人 电话 监理单位 总监 电话 代建项目组 项目 经理 电话 公司工程部 联系人 电话 保修通知时间 房屋建筑工程 保修书编号 质量缺陷保修完成情况 实际完成时间 监理单位意见（公章）委托方意见（公章）101 附件 9-6：代建项目189、质量回访单 附件 9-6：代建项目质量回访单 代建项目质量回访单 代建项目质量回访单 工程名称 委托方 联系人 电话 物业公司 联系人 电话 保修责任单位 项目负责人 电话 监理单位 总监 电话 代建项目组 项目经理 电话 公司工程部 联系人 电话 质量回访时间 委托方对保修工作的意见及问题 保修责任单位解决措施 监理单位意见（公章）委托方意见（公章）102 后记 一、本作业指导编制简要过程 一、本作业指导编制简要过程 为推动我局全过程工程代建服务，指导代建项目管理，规范项目代建管理行为。工程总承包中心牵头联合中建信和地产有限公司及xx华南公司编制全过程工程代建作业指导书。二、本指南编制参与人190、员 二、本指南编制参与人员 主编：汤浪洪、周中华、张乐军、王林、方毅、傅晓辉、蹇维、雷伟、孙康、刘新迪、阳雄、金涛、荣娟、夏立娟 主审：李凯、任长文、马文斌、曹阳 三、局运营管控标准化丛书 WJBZ 编码组配索引表：三、局运营管控标准化丛书 WJBZ 编码组配索引表：编码层级 编码层级 第级 第级 第级 第级 第级 编码代号 编码代号 字母码 字母码 数字码 数字码 数字码 编码指引 编码指引 适用对象 专业系列 制订单位 管理类别 时间年度 编码示意 编码示意 A B C 全局 分支机构 项目 G Y S J T R F D W H 公司治理类 市场营销类 生产技术类 财商经济类 投资融资类191、 人力资源类 风险管控类 党群工作类 企业文化类 海外经营类00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 局总部 三公司 土木公司 华东建设 安装公司 五局装饰 不二幕墙 中建信和地产 中建隧道 广东公司 山东公司 北京公司 东北公司 河南公司 安徽公司 总承包公司 投资公司 长沙建校 中建信和学堂 01 02 03 99 2009 四、本指南使用注意事项 四、本指南使用注意事项 本指南颁布后，请各单位和项目结合实际，认真组织实施，并在施工过程中多提宝贵意见，以供今后修订，及时更新、补充、完善相关内容。五、局运营管控标准化丛书192、受控管理 五、局运营管控标准化丛书受控管理 局运营管控标准化丛书实行从编制、印刷、装订、发放、使用、更新、回收等全过程各环节受控。局运营管控标准化丛书的知识产权属xx所有，任何人员未经授权不得向外泄密。局运营管控标准化丛书 PDF 版分别收录在局管理信息化集成系统协同平台“集团空间”的规章制度子目中，可供在线阅读，但不能也禁止下载和打印。局运营管控标准化丛书编制、印刷中因时间匆促，难免出现质量方面的疏忽遗漏，标准化丛书使用人可将意见建议反馈给局标准化管理委员会办公室（局企划信息部），局将在丛书下次修订中予以体现。局运营管控标准化丛书持有者因工作岗位变动或调离单位，有义务将其使用的运营管控标准化丛书交还原发放单位。