1、项目总视角下工程计划管理目录Contents谋划布局1策略筹备2落地执行3谋划布局1谋划布局全项目建设鸟瞰实体建设过程谋划布局全流程全专业关键工作策划阶段专业阶段专业内部立项内部立项项目取得项目取得项目策划会项目策划会项目评审会项目评审会主体结构主体结构开工开工开盘销售开盘销售竣工竣工交付交付决算决算立项阶段策划阶段设计阶段采购阶段建设阶段立项阶段策划阶段设计阶段采购阶段建设阶段建设阶段建设阶段后评估阶段后评估阶段销售阶段交付阶段投资销售阶段交付阶段投资组织项目论证项目取得投资评价指标跟踪投资收益后评估营销营销市场调研初步项目定位项目定位项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备工作（含前期客户2、积累）销售事务管理营销后评价设计设计规划要点或规划草案概念规划设计方案设计扩初设计施工图设计工程施工配合销售及入伙配合设计后评估精装、景观、专项设计及部品策划工程工程工程条件评估配合设计的相关工作采购策划、总包及监理单位招标地勘、七通一平、施工准备及桩基土方等工程施工主体施工至预售条件工程施工至竣工验收销售及交付入伙配合工程后评估客服客服配合设计相关工作物业方案策划、物业公司选聘工程施工配合销售配合交付事务管理入住事务管理客服后评估成本成本前期成本评估配合设计成本预算方案设计阶段成本控制，测算形成目标成本及确定合约框架动态成本管理工程实施阶段成本管理结算管理成本后评估财务财务投资经营指标估算资3、金筹划资金营运财务口径及经济指标跟踪财务后评估运营运营初步经营定位运营目标管理项目经营定位项目开发策略制定大运营管理体系实施、监控、调整及评估项目运营后评估谋划布局项目总角色演变职能运营阶段（分工有序）职能运营阶段（分工有序）计划运营阶段（协同提效）计划运营阶段（协同提效）大运营阶段（经营发展）大运营阶段（经营发展）对工程质量、工程进度和安全文明负责 对工程成本承担部分责任 对全过程开发进度、工程质量、和安全文明负责 对销售回款和成本承担部分责任 对全过程开发进度、工程质量和安全文明负责 对销售回款承担责任 对利润和成本承担部分责任 对全过程开发管理负责 对项目利润、销售回款、成本、进度和质量4、承担责任工程型项目总工程型项目总协调型项目总协调型项目总运营型项目总运营型项目总经营型项目总经营型项目总谋划布局“七位一体”报建政府报批设计规划方案工程工程策划成本成本测算营销营销策划12345运营运营管理财务筹集资金67协同做好方案优化协同跑政府部门、报批报建协同合同范围、清单、单位选择协同做好产品定位，做好施工图，跑设计院协同参与销售下级负责人资源支持、部门协同项目总谋划布局净资产收益率财务钱“我觉得做一个企业，追求利润是第一位的。你不赚钱就是在危害社会，对这个，我深有体会。我的企业1996、1997年亏钱，给社会造成了很大危害我的损失转嫁给老百姓，转嫁给税务局。企业亏损会转嫁给社会，社会5、在担这个窟窿。所以，我觉得，企业不赢利就是在危害社会，就是最大的不道德。”史玉柱“如果只能用一个指标来选股，那就是ROE”沃伦 巴菲特ROE（Return On Equity）：净资产收益率谋划布局净资产收益率ROE（净资产收益率）：净资产收益率是所有者投入企业的净资产赚取收益的能力。ROE=Net income（净利润）equity（股东权益）=Net income（净利润）Revenue（收入）Assets（资产）Revenue（收入）Assets（资产）equity（股东权益）（杜邦三步法）净利润率净利润率资产周转率资产周转率财务杠杆比率财务杠杆比率盈利能力经营效率偿债能力谋划布局净资产6、收益率净利润率净利润率资产周转率资产周转率财务杠杆比率财务杠杆比率卖火柴的小女孩卖火柴的小女孩假设小女孩有100块钱，想卖火柴。这100块就是所有者权益所有者权益。进价1块钱一盒，能进货100盒；一盒卖1.1块，卖一批能赚0.1100=10块；一年卖一次，净利润总共10块钱，那么：ROE=净利润/所有者权益=10块/100块=10%10%的ROE，有点低了，想要提升怎么办？小女孩拍一拍脑袋，想到三种方法：ROE=方法一：不要怂，正面刚不要怂，正面刚直接涨价，一盒卖1.5块。只要卖的掉，净 利 润 就 是 50 块，ROE直接提升到50%。这种方法叫提升销售净利率销售净利率，俗称涨价。如果价格涨7、不上去，或者涨上去没人买咋办？方法二：勤快点，跑断腿勤快点，跑断腿第一批卖完了，有钱了，再进下一批、再卖、再进.拼的就是体力，拼的就是速度，如果一年卖掉五批（每批100盒），净利润还是50块钱，ROE也能提升到50%。这种方法叫提升资产周转率（快周转）资产周转率（快周转）。如果不想跑断腿，或者卖的没那么快、周转不起来，怎么办？方法三：胆子大，赌一把胆子大，赌一把借钱来投资。小女孩向高利贷借来400块，玩的就是心跳；一次性能进500盒，50块利润一步到位。因为借的400块钱不能算所有所有者权益者权益，只能算负债负债。所有者权益还是100块。ROE又提升到50%。这种方法叫提升权益乘数权益乘数，俗8、称加杠杆。谋划布局净资产收益率净利润率净利润率资产周转率资产周转率财务杠杆比率财务杠杆比率ROE =A企业ROE 20%=销售利润率销售利润率 8%资产周转率资产周转率0.28高杠杆高杠杆9现金流型现金流型B企业ROE 20%=销售利润率销售利润率 22%资产周转率资产周转率0.26低杠杆低杠杆3.5利润型利润型C企业ROE 20%=销售利润率销售利润率 15%资产周转率资产周转率0.27中杠杆中杠杆5均衡型均衡型A企业：20%ROE，整体销售利润并不高（仅8%），而企业的资产周转率与财务杠杆均处于行业较高水平，采用这种经营模式的房企我们称为：现金流型房企。B企业：20%ROE，销售利润较高（9、22%），而企业的资产周转率与财务杠杆均处于行业较低水平，采用这种经营模式的房企我们称为：利润流型房企。C企业：20%ROE，销售利润、资产周转率与财务杠杆均处于A企业和B企业之间，采用这种经营模式的房企我们称为：均衡型房企。快周转快周转做大规模做大规模产品标准化产品标准化实现快开快售实现快开快售有质量增长有质量增长降低负债率降低负债率优质土地溢价优质土地溢价产品高利润产品高利润谋划布局产品分类现金流型项目均衡型项目利润型项目现金流型项目均衡型项目利润型项目资金需求峰值较小，现金流回正时间较短，能更快的时间现金流贡献，项目更多关注现金流回正指标。例：3个月开工，6个月开盘，24个月交付。平衡了10、现金流和利润的关系，较好的落实了利润与现金流指标。例：5个月开工，10个月开盘，30个月交付。前期资金需求峰值较大，现金流回正时间较长，项目更多关注利润率指标。例：6个月开工，12个月开盘，32个月交付。现金流型项目利润型项目省好稳多快产品以中低产品以中低端为主精细化管理端为主精细化管理谋划布局产品方案反推产品类型产品类型产品类型现金流型产品现金流型产品适应度适应度判断依据判断依据利润型产品利润型产品适应度适应度判断依据判断依据别墅（独栋、联排、叠拼）别墅（独栋、联排、叠拼）量小、去化慢总价高、单价高有地下室洋房（6层以下）有地下室洋房（6层以下）量小总价高、单价高无地下室洋房（6层以下）无地11、下室洋房（6层以下）预售早、量小总价高、单价高有地下室小高层（711层）有地下室小高层（711层）量一般得房率高无地下室小高层（711层）无地下室小高层（711层）预售早、量一般得房率高、无地库影响房屋品质有地下室中高层（1218层）有地下室中高层（1218层）有量、去化快得房率高无地下室中高层（1218层）无地下室中高层（1218层）预售早、有量、去化快、前期投入少无地库影响房屋品质有地下室高层（1933层）有地下室高层（1933层）有量、去化快得房率一般无地下室高层（1933层）无地下室高层（1933层）预售早、有量、去化快、前期投入少得房率一般，无地库影响房屋品质超高层（33层以上）超高12、层（33层以上）预售晚得房率低根据所在城市、区位、土地性质、地价、容积率等内容得到产品定位，根据产品经营定位确定策略，以产定销。谋划布局现金流回正拿地资金时间资金时间开工1开盘1开工2开盘2交付现金流回正1现金流回正2影响现金流回正的两大时间因素：开工 和 开盘案例：案例：某项目总货值30亿元，前期平均投入33.3%（即10亿元），项目净利润率10%，假设年化融资成本为20%，而现金流提前一个月回正，带来的经营结果如下图：资金时间资金时间拿地增加资金贡献增加资金贡献30亿元亿元10%20%/12=500万元万元减少资金占用减少资金占用30亿元亿元33.3%20%/12=1700万元万元16个月13、个月17个月个月10%36个月个月提前1个月回正对现金流的贡献：1700+500=2200万元相当于项目净利润的7.3%谋划布局敏感性分析案例：案例：以10万平方米项目为例，地价4亿元，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万元/，首次开盘去化率为50%，净利润率为10%，通过下表进行敏感性分析。序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资IRR自有资金自有资金IRRROE跟投年化收益率跟投年化收益率1标准无变动10.0%1525.5%40.5%45.1%40.1%2投资地价下降10%12.8%1434.1%54.9%64.8%57.0%3一半地价款第7个月支14、付10.4%1533.1%54.2%60.6%41.7%4一半地价款第13个月支付10.8%1544.3%71.1%89.0%73.0%5计划4个月开工，8个月开盘10.5%1139.8%66.8%71.9%65.4%612个月开工，18个月开盘9.1%2117.0%24.6%28.2%24.6%7销售涨价100013.1%1533.3%53.4%63.9%56.8%8降价10006.4%1617.2%25.9%26.5%23.7%9首开去化率70%10.0%1328.9%48.6%47.1%41.7%10首开去化率30%9.8%1721.7%32.7%39.8%35.8%11精装精装修交付915、.7%1431.7%54.0%48.2%42.8%12成本费用工程成本减少5%11.0%1527.5%43.8%50.3%44.9%13工程成本增加5%8.9%1523.4%37.0%39.9%35.4%14费用总比例减少1%10.7%1527.0%43.1%48.8%43.6%15费用总比例增加1%9.2%1523.9%37.9%41.4%36.7%16支付开盘前工程款垫资10.1%1428.4%46.4%48.4%46.3%17融资外部融资占60%9.6%1525.5%47.1%54.3%48.2%18外部融资占40%10.3%1525.5%35.8%38.9%34.7%19综合融资成本516、%10.6%1525.5%43.1%48.1%42.9%20税金土增税减税25%10.6%1526.4%41.7%47.9%42.7%谋划布局敏感性分析案例：案例：以10万平方米项目为例，地价4亿元，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万元/，首次开盘去化率为50%，净利润率为10%，通过下表进行敏感性分析。序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资IRR自有资金自有资金IRRROE跟投年化收益率跟投年化收益率1标准无变动10.0%1525.5%40.5%45.1%40.1%2投资地价下降10%12.8%1434.1%54.9%64.8%57.0%3一半地17、价款第7个月支付10.4%1533.1%54.2%60.6%41.7%4一半地价款第13个月支付10.8%1544.3%71.1%89.0%73.0%5计划4个月开工，8个月开盘10.5%1139.8%66.8%71.9%65.4%612个月开工，18个月开盘9.1%2117.0%24.6%28.2%24.6%7销售涨价100013.1%1533.3%53.4%63.9%56.8%8降价10006.4%1617.2%25.9%26.5%23.7%9首开去化率70%10.0%1328.9%48.6%47.1%41.7%10首开去化率30%9.8%1721.7%32.7%39.8%35.8%11精18、装精装修交付9.7%1431.7%54.0%48.2%42.8%12成本费用工程成本减少5%11.0%1527.5%43.8%50.3%44.9%13工程成本增加5%8.9%1523.4%37.0%39.9%35.4%14费用总比例减少1%10.7%1527.0%43.1%48.8%43.6%15费用总比例增加1%9.2%1523.9%37.9%41.4%36.7%16支付开盘前工程款垫资10.1%1428.4%46.4%48.4%46.3%17融资外部融资占60%9.6%1525.5%47.1%54.3%48.2%18外部融资占40%10.3%1525.5%35.8%38.9%34.7%1919、综合融资成本5%10.6%1525.5%43.1%48.1%42.9%20税金土增税减税25%10.6%1526.4%41.7%47.9%42.7%谋划布局敏感性分析案例：案例：以10万平方米项目为例，地价4亿元，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万元/，首次开盘去化率为50%，净利润率为10%，通过下表进行敏感性分析。序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资IRR自有资金自有资金IRRROE跟投年化收益率跟投年化收益率1标准无变动10.0%1525.5%40.5%45.1%40.1%2投资地价下降10%12.8%1434.1%54.9%64.8%5720、.0%3一半地价款第7个月支付10.4%1533.1%54.2%60.6%41.7%4一半地价款第13个月支付10.8%1544.3%71.1%89.0%73.0%5计划4个月开工，8个月开盘10.5%1139.8%66.8%71.9%65.4%612个月开工，18个月开盘9.1%2117.0%24.6%28.2%24.6%7销售涨价100013.1%1533.3%53.4%63.9%56.8%8降价10006.4%1617.2%25.9%26.5%23.7%9首开去化率70%10.0%1328.9%48.6%47.1%41.7%10首开去化率30%9.8%1721.7%32.7%39.8%321、5.8%11精装精装修交付9.7%1431.7%54.0%48.2%42.8%12成本费用工程成本减少5%11.0%1527.5%43.8%50.3%44.9%13工程成本增加5%8.9%1523.4%37.0%39.9%35.4%14费用总比例减少1%10.7%1527.0%43.1%48.8%43.6%15费用总比例增加1%9.2%1523.9%37.9%41.4%36.7%16支付开盘前工程款垫资10.1%1428.4%46.4%48.4%46.3%17融资外部融资占60%9.6%1525.5%47.1%54.3%48.2%18外部融资占40%10.3%1525.5%35.8%38.9%22、34.7%19综合融资成本5%10.6%1525.5%43.1%48.1%42.9%20税金土增税减税25%10.6%1526.4%41.7%47.9%42.7%谋划布局敏感性分析案例：案例：以10万平方米项目为例，地价4亿元，6个月开工，12个月开盘，售价1.5万元/，首次开盘去化率为50%，净利润率为10%，通过下表进行敏感性分析。序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资序号变动变动场景净利润率现金流回正全投资IRR自有资金自有资金IRRROE跟投年化收益率跟投年化收益率1标准无变动10.0%1525.5%40.5%45.1%40.1%2投资地价下降10%12.8%1434.1%54.9%23、64.8%57.0%3一半地价款第7个月支付10.4%1533.1%54.2%60.6%41.7%4一半地价款第13个月支付10.8%1544.3%71.1%89.0%73.0%5计划4个月开工，8个月开盘10.5%1139.8%66.8%71.9%65.4%612个月开工，18个月开盘9.1%2117.0%24.6%28.2%24.6%7销售涨价100013.1%1533.3%53.4%63.9%56.8%8降价10006.4%1617.2%25.9%26.5%23.7%9首开去化率70%10.0%1328.9%48.6%47.1%41.7%10首开去化率30%9.8%1721.7%32.724、%39.8%35.8%11精装精装修交付9.7%1431.7%54.0%48.2%42.8%12成本费用工程成本减少5%11.0%1527.5%43.8%50.3%44.9%13工程成本增加5%8.9%1523.4%37.0%39.9%35.4%14费用总比例减少1%10.7%1527.0%43.1%48.8%43.6%15费用总比例增加1%9.2%1523.9%37.9%41.4%36.7%16支付开盘前工程款垫资10.1%1428.4%46.4%48.4%46.3%17融资外部融资占60%9.6%1525.5%47.1%54.3%48.2%18外部融资占40%10.3%1525.5%35.25、8%38.9%34.7%19综合融资成本5%10.6%1525.5%43.1%48.1%42.9%20税金土增税减税25%10.6%1526.4%41.7%47.9%42.7%策略筹备2策略筹备进度节点考虑因素进度控制财务或现金流产品品质管理精细化客户导向报批报建：五证前期（设计）：景观施工图、桩基施工图和施工报建图工程施工：基础施工、正负零、室外配套和园建完成资金影响：开工、正负零、结构和竣工促进销售：接受认购、展示区方案、展示区开放、外脚手架拆除和销售进度精装修项目：精装修施工图、装修样板施工、装修样板房样板验收、土建与装修单位工作面移交、装修大面积施工、装修样板房内部客户体验、工地开放日26、及内部验收（预验收）项目运营策划、目标成本、采购策划、部品决策、营销策划总案、首开全套资料、工程策划、报建策划、室外综合管线、项目后评估及关键综合会议关注客户：物业方案策划、物业公司选定、销售代理公司选定、销售风险检查、交付风险检查、模拟验收、工地开放日及物业移交策略筹备分级节点计划公司年度经营目标（计划）公司年度职能计划年度开发计划年度经营计划年度资金计划各部门月度职能计划各部门月度总计划岗位月度职能计划岗位月度计划计划执行、监控、调整计划执行、监控、调整计划总结及考核（绩效）计划考核结果应用里程碑计划一级管经营结果控制性计划二级管协同交圈各专业计划三级管执行专业项目计划监控调整策略筹备进度27、节点考虑因素里程碑节点和一级节点二级节点三级节点专项节点里程碑节点和一级节点二级节点三级节点专项节点对经营结果影响最大的关键活动开发路径上较为重要且需要部门协同的工作根据工作分解或公司管理细度分解的工作某一特定工作里程碑节点一般10个企业间差异较大，一般为50-300个企业自行设置依据特定时间或事件设置一级节点15-30个项目关键开发路径，刚性节点，确定后非特殊情况不允许调整。一般可调（特定时间），专项考核。项目部考核专项考核例一级节点一级节点节点名称完成时间要求规划设计方案确定摘牌前25天土地获取摘牌日或获取日开工展示区：摘牌次日展示区开放按集团工期要求执行开售开盘日或开售日竣工验收及备案交28、楼联合验收前5天交楼联合验收按集团要求工期执行管理要求计划名称初次编制并审批通过的时间管理要求计划名称初次编制并审批通过的时间展示区计划项目启动会前报批报建专项计划项目一、二级计划确定后15天内招标采购专项计划工程施工进度计划确定后20天内开盘专项进度计划项目营销推广方案确定后1周内竣工验收专项计划验收前60天产品交付专项计划集中交付前45天策略筹备优秀房企首开前开发路径及节点-90-80-70-60-50-40-30-20-100102030405060708090100110120130140150160170180190200210220230240250260270-90-80-70-29、60-50-40-30-20-10010203040506070809010011012013014015016017018019020021022023024025026027001234678项目拓展、初步定位、深化定位、初步概念、设计X月方案设计20天施工图设计60天，期间完成总包定标获得施工许可证50天基础施工20天获得预售证、开盘施工至预售条件市场调研拿地前80天完成初步定位拿地前60天完成深化定位拿地前30天概念设计完成拿地前2周土地摘牌方案设计完成项目启动会修复详规批复全套施工图完成总包定标总包备案总包备案40天取得施工许可证取得施工许可证开工5施工至正负零别墅、多层开放点18层30、小高层2/3预售开盘点高层2/3预售开盘点达到预售条件取得预售证首期开盘完成示范区方案设计完成示范区选址、定位完成示范区施工图设计主体施工完成完成示范区装修施工图示范区外装完成6个月开放前30天示范区开放确定地勘单位地勘40天桩基设计20天完成桩基施工图桩基施工45天完成桩基施工早起跑控周期串改并某房企9个月开盘路径：非首次落地及创新项目，高层（32，-1），主楼2/3形象进度预售，首批10万以内，实体样板。策略筹备非首开供货推售节奏首开原则：首开原则：总货值首开货量比去化率回款率资金峰值非首开推售节奏指标非首开推售节奏指标 货量比货量比一级产品业态二级产品业态可售面积一级产品业态二级产品业态31、可售面积2021年年1月月2021年年1月月2021年年1月月2021年年1月月2021年年1月月普通住宅小高层23234供销平衡断货风险断货风险供销平衡供销平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡供销平衡供销平衡供销平衡供销平衡供销平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡供销平衡供销平衡供销平衡供销平衡供销平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡产供平衡供销平衡：供销平衡：计划销售=起初可供+计划新增产供平衡：产供平衡：计划供货=达到预售形象的产品量策略筹备踩盘案例5#4#3#2#1#开发逻辑、项目分期欠妥市场定位、产品定位欠妥落地执行3落地执行进度计划编制的目的1、1、制定标准工期，作32、为制定开发项目全景计划和运营、设计、前期、招采、工程、营销等专项计划的基础；2、2、分析影响工期的主要因素和关键线路，作为科学安排生产，有效缩短工期的分析工具；3、3、作为跟踪、评判项目工程进度管理的标准和依据，提升项目开发效率。落地执行制定工期的考虑因素1、业态：、业态：分为别墅（1-3层）、多层（4-7层）、小高层（8-11层）、中高层（12-18层）、高层（19-33层）5种业态；超高层可由高层推导。11、地下、地上每层结构施工工期2、地下室层数：、地下室层数：只考虑地下一层至地下三层，多于地下三层的工期可以推导。12、外立面涂料、瓷砖、各类幕墙所需工期3、地上层数、地上层数13、结构封33、顶至砌体完工所需工期4、土方、护坡、降水：、土方、护坡、降水：考虑内支撑支护时挖土降效。护坡桩与工程桩统一考虑工期；降水一般情况下不额外占用工期。14、市政、景观、竣工验收5、地基基础形式：、地基基础形式：根据实际情况考虑有桩基和无桩基两种情形。桩基工期已考虑桩基检测、验收。15、毛坯交付及大产权现场查勘所需工期6、基坑支护形式：、基坑支护形式：分为（1）放坡与土钉墙；（2）桩锚支护；（3）内支撑支护三种情形。；其它支护方式可参照以上三类。16、精装修单位进场、界面移交、结构拆改所需工期7、结构转换层增加工期17、府系产品、非府系产品精装修工期8、屋面层增加工期18、春节停工9、流水施工增加的34、工期19、雨雪等天气因素10、不同的PC率造成的工期增加20、一二线城市政策性停工（环保督查、政治活动等）落地执行制定工期的考虑因素对实际工期可能产生影响，但可以通过管理加以规避的因素不考虑对实际工期可能产生影响，但可以通过管理加以规避的因素不考虑1、拆迁未完；7、各类材料供应不及时；2、场地内有未迁移坟墓、高压线、市政管线、污染待处理土地等障碍物；8、各类验收不正常；3、前期手续不全；9、发生质量安全风险被叫停或返工；4、项目定位、方案调整；10、扰民及民扰；5、施工图纸不全；11、运营节奏调整；6、未及时招标定标、总分包进场及交接延误；12、合同纠纷；7、施工方案不合理，或未及时审批；1335、政府部门政策内、政策外影响等落地执行关键线路分析工程桩及护坡桩土方随挖土施工支护结构截桩头、清槽、验槽砖胎模、垫层混凝土、底板防水二层结构首层结构地下一层结构地下底层结构.底板结构转换层标准层结构顶层结构屋面结构二次结构、砌体竣备市政工程、景观工程拆外架涂料抹灰毛坯交房（大产权查勘）结构拆改加建精装修施工精装分户验收及整改精装交房落地执行土护降及地下结构施工阶段工期（中国金茂）1.工程桩工程桩按照钻孔灌注桩考虑，包含桩基检测别墅：50天多层：55天小高层及高层：60天项目总面积相同时，容积率越低的业态，可以布置的打桩机越多，打桩进度越快每台桩基每天打桩1-2根，桩基施工工期决定于桩总数、桩机36、台数。桩基检测时间12-15天。如果地基存在溶洞，应客观评价对桩基施工的影响。2.土方土方土方10万方30天10万方土方20万方45天20万方30万方75天土方施工工期与土方总量、运土距离、运土车辆、运土时间、民扰与城管干扰有关3.支护结构施工增加的工期支护结构施工增加的工期（1）土钉墙增加的工期：按地下结构每层增加5天；（2）锚杆增加工期：按地下结构每层增加10天；（3）内支撑增加工期：按地下结构每层增加30天.土钉施工、锚杆施工与挖土应形成流水穿插施工。内支撑施工必须严格按照施工方案施工，一般对称施工（如支撑结构砼强度未达到100%就挖下步土，基坑水平位移会增大）4.基础、地下结构基础、地37、下结构（1）基础施工工期：别墅20天；多层22天；高层25天。主要工序：承台开挖、截桩头、清槽、验槽；砖胎模、垫层混凝土、底板防水及保护层；底板结构。（2）地下室结构：每层20天。落地执行土护降及地下结构施工阶段工期（中国金茂）1.首层、二层结构首层、二层结构首层、二层结构施工，模板、钢筋工程工效较低（1）别墅：首层15天，二层12天（2）多层：首层12天，二层10天（3）高层：首层10天，二层8天2.结构转换层结构转换层结构转换层：20天3.标准层结构标准层结构别墅12天；多层10天；高层6天4.PC构件构件（1）别墅PC每层增加3天工期（2）多层PC每层增加3天工期（3）高层PC率20%结38、构每层增加工期1天20%PC率40%结构增加工期2天40%PC率结构增加工期3天5.结构施工阶段结构施工阶段结构施工阶段流水施工增加的工期别墅60天多层30天高层不考虑6.屋面板以上结构屋面板以上结构12天（斜屋面再增加12天）。落地执行怎样缩短开盘工期（中国金茂）1、规划设计时，尽量将首开区设计为地下一层、半地下室或无地下室，尽量不在首开区设人防地下室，减少出正负零以前的工期；2、条件许可时，首开区尽量采用放坡、土钉墙、钢板桩等附加工期较短的基坑支护方案，必须采用内支撑时，尽量将首开区楼栋避开角撑，且在成本许可时，适当布置栈桥，提高挖土出土效率；3、地基条件允许时，首开区尽量选择天然地基、或39、预制管桩，压缩基础施工工期。开工前完成桩基试桩，作为桩基设计依据，也作为工程桩施工工艺和工效的试验。项目设计岗和工程部门都应参与桩基试桩；4、首开区地上结构尽量不布置结构转换层，尽量在达到预售形象进度前的楼层不布置或少布置PC构件；5、首开区施工完地下室底板后，可集中资源抢主楼进度，待首开区接近达到预售形象进度后再抢地库进度（若当地规定必须全部地下室出正负零才能达到预售条件时除外）；6、首开区达到预售形象进度前楼层混凝土施工尽量采用木模支模架体系，提高支模工效；7、合理选择示范区位置，安排好交通路线，防止与首开区和其它大区交通路线冲突。落地执行万科工期指引工程阶段工程阶段基础形式基础形式/地上40、层数结构施工（地上层数结构施工（D）二次结构及找平层）二次结构及找平层(E)外墙保温、涂料外墙保温、涂料(F)配套管线、景观园林等室外工程（配套管线、景观园林等室外工程（G）室内外装修室内外装修（含水暖电、外架及升降机拆除等）（含水暖电、外架及升降机拆除等）（H）交付评估及交付准备）交付评估及交付准备(I)说明说明第一阶段第一阶段土 方 开挖 和 基坑支护30溶 洞、基岩、地 下设 施 等 复杂 情 况，酌 情 考 虑工期地 基 处理 及 桩基础灌注类桩60预制类桩30第二第二阶段阶段地下室（基础垫层至正负零）一层地下室35同期交付量较大时可分批交付：1、小于500户；30天；2、500-1041、00户；45天3、1000户，60天。二层地下室55设备夹层7第三阶段第三阶段地上工程1598(108)结 构 封顶 后 60天 内 墙面 找 平层完毕结构封顶后 135 天外墙保温及涂料完毕100天（应充分利用冬季时间穿插施工）沈阳、大连、长 春、青岛:180天；北京、天津、烟台、唐 山：210天;太原、济南:240天已 考 虑 穿插 施 工。选 定 基 本工期=D+H+I；18116(130)21134(150)28176(200)30188(215)33206(235)备注备注新开公司采用括弧内工期（H项已包括E/F/G项工期）1、本表中标准工期指：地上15层以上及（15层）住宅楼装修交42、付的标准工期。15层以下小高层和多层住宅、LOFT商改住等产品类型的工期，由各公司自行安排工期。2、主体工程基本计算原则：每增加一层地下室，需增加工期20天。地上1-2层合计16天，其他6天/层。底部含裙房时，则该层结构施工为12天/层。平屋面按10天考虑，如为斜屋面(或带复杂造型)需增加10天；如为带闷顶的屋面层则需增加30天。上述时间已包括天气因素、停电、结构验收等因素。3、通过穿插施工、市政先行等措施，装修房从主体封底到竣工交付基本工期合计210天（不含冬歇时间）；当户内装修标准1200元/M2(B标、A标)时，需增加30天。毛坯房从主体封底到交付完成可按照150天考虑。4、桩基础、基坑43、土方及支护工程因为受地质情况影响较大，不做硬性规定。各项目可根据工程具体复杂情况酌情考虑该阶段增加工期10-15%。当软土地区深基坑（两层及以上地下室）支撑的拆除、换撑等因素影响地下室结构主体工期时，可将基坑支护方案报区域本部备案后，顺延地下室工期。5、季节影响综合时间（含冬季、风雨季、跨春节等）：a)季节影响天数（含一个冬季）：长春为135天；沈阳和大连为120天；太原按照105天;北京、天津、唐山和烟台按照90天；济南按照75天；青岛按照60天；b)多跨一个冬季相应增加天数：长春105天；沈阳90天；北京、天津、唐山、太原、大连、烟台60天；青岛、济南45天；c)上述时间并不与冬（雨）季、44、农忙误工等客观因素实际影响时间完全相同，而是在考虑了冬（雨）季可以进行市政配套、园林施工、楼内水电木作施工等作业，以及酌情增加初冬施工或初春提前开工、短期加班等现场调整因素，综合平衡后的工期影响时间。6、竣工验收穿插在竣工前一个月景观收尾、交付评估等工期内，不再额外增加竣工验收时间。7、当因不可克服的客观原因造成连续5天以上工地停工时，可报公司运营主管领导核实批准后，工期顺延。8、综合考虑各公司的发展阶段、工程管理经验、合作方成熟度、当地市场化条件等情况：1)主体工期划分为两挡：标准层6天/层（基本工期）、7天天/层。-第二挡适用于“太原、烟台、唐山、济南”公司。33层实际影响总工期30天。245、)交付工期(内外装修)划分为三挡：沈阳、大连、长春、青岛:180天(基本工期)。北京、天津、烟台、唐山：210天。太原、济南:240天。同时，按项目同期交付量另加30-60天的交付评估等交付准备时间。3)在各公司管理能力提升和工艺改善的基础上，上述工期调整时间将在实施一年后做进一步修订；9、各一线公司做运营计划时，从基础垫层至竣工交付的工期可参考上表确定。实际合同交付时间可按此标准工期15天确定。10、正文中天数指的是日历天，只有春节做为节假日一并考虑在冬季影响内，其余节假日均不作考虑。工期指引万科工期指引中国金茂标准工期表vanke各区域和直属城市标准工期计算规则鲁能集团住宅标准工期计算落地46、执行穿插提效及案例一般原则工期提效的一般原则工期提效的一般原则地库施工要求（1）高层单体主体结构形象进度达到总楼层数1/3时，应全面插入整个地库的结构施工；（2）多层及别墅在达到预售条件后，需全面插入地库施工；（3）高层地库顶板、防水及保护层最晚完成时间为主体封顶后30天（多层60天，别墅90天）；（4）最后一块车库顶板防水及保护层完成后30天内应完成周边基槽回填；砌体及二次结构施工穿插要求（1）高层：砌体不应晚于正负零后80天开始，应在封顶后60天内完成所有砌体及二次结构；（2）多层：砌体最晚应在第一批次主体到正负零后45天插入，应在封顶后45天内完成；（3）别墅：砌体最晚应在第一批次主体封47、顶前20天插入，须在封顶后60天内完成本批次所有砌体及二次结构；屋面工程（1）大屋面以上电梯机房、造型及其他零星结构，封顶后30天内完成；（2）屋面工程应在主体封顶后90天内全部完成；（3）别墅：中间层小屋面应该在主体封顶后45天内完成至刚性层，为外墙成品保护提供条件；钢副框、内外墙抹灰（1）砌体完成后30天完成钢副框（如有）；内外抹灰完成后15天完成主框安装（如无钢副框）；（2）内墙抹灰、外墙抹灰完成时间不应晚于封顶后120天。落地执行万科北方工期提效模型2017年开始国家对环境治理力度加大，各城市出台限制措施以保证蓝天。土石方、混凝土等工程在当年11月15日至次年3月15日采暖季期间禁止施48、工；原先此期间可进行的主体、配套穿插等工程不再具备施工条件，在此背景下，北方区域以33层住宅为蓝本，制定工期提效模型，在北方区域北方区域内复制推广。33层高层住宅，按照原标准工期，自垫层起至交付477天（不含冬雨季）；按照工期提效模型，工期缩减84天，自垫层起工期 393 天，提效 18%。落地执行万科北方工期提效模型工程阶段工程阶段基础形式基础形式/地上层数结构施工（地上层数结构施工（D）二次结构及找平层）二次结构及找平层(E)外墙保温、涂料外墙保温、涂料(F)配套管线、景观园林等室外工程（配套管线、景观园林等室外工程（G）室内外装修（含水暖电、外架及升降机拆除等）（）室内外装修（含水暖电、49、外架及升降机拆除等）（H）交付评估及交付准备）交付评估及交付准备(I)说明说明第一阶段第一阶段土 方 开挖 和 基坑支护30溶 洞、基岩、地 下设 施 等 复杂 情 况，酌 情 考 虑工期地 基 处理 及 桩基础灌注类桩60预制类桩30第二阶段第二阶段地下室（基础垫层至正负零）一层地下室35同期交付量较大时可分批交付：1、小于500户；30天；2、500-1000户；45天3、1000户，60天。二层地下室55设备夹层7第三阶段第三阶段地上工程1598(108)结 构 封顶 后 60天 内 墙面 找 平层完毕结构封顶后 135 天外墙保温及涂料完毕100天（应充分利用冬季时间穿插施工）沈阳、大50、连、长 春、青岛:180天；北京、天津、烟台、唐 山：210天;太原、济南:240天已 考 虑 穿插 施 工。选 定 基 本工期=D+H+I；18116(130)21134(150)28176(200)30188(215)33206(235)备注备注新开公司采用括弧内工期（H项已包括E/F/G项工期）工程阶段工程阶段基础形式基础形式/地上层数结构施工（地上层数结构施工（D）屋面）屋面(E)配套配套(F)景观（景观（G）室内外装修（）室内外装修（H）交付评估及交付准备）交付评估及交付准备(I)说明说明第一阶段第一阶段土 方 开挖 和 基坑支护30溶 洞、基岩、地 下设 施 等 复杂 情 况，酌 51、情 考 虑工期地 基 处理 及 桩基础灌注类桩60预制类桩30第二阶段第二阶段地下室（基础垫层至正负零）一层地下室35同期交付量较大时可分批交付：1、小于500户；30天；2、500-1000户；45天3、1000户，60天。此部分不含清土、去桩头、验槽检测、砖模等准备工序；含防水层、基础底板等垫层上部工序；二层地下室55设备夹层7第三阶段第三阶段地上工程2815445 天（结构 封 顶 后15 天 完 成屋面结构，45 天 完 成屋面做法）90天（结 构封 顶 后45天 配套 进 场）60天（配套施工60天后景观进场）165天（考虑穿 插 施 工，N-19模型）已 考 虑 穿插 施 工。正 52、负 零 以上 极 致 工期=D+E+F+G+I-30+冬雨 季 时 间；3016433179备注备注因铝模与木模的成本止损点在22层；22层以下楼栋不考虑使用铝模。穿插施工主体封顶165天可完成精装作业冬雨季时间考虑济南、天津受停工影响严重，调整为第一个冬雨季120天（增加30天），第二个冬雨季90天（增加30天），其余一线公司参照原区域标准工期时间，标准工期模型工期提效模型标准工期模型工期提效模型落地执行提效保障措施技术措施分部分项技术措施分部分项持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障土方施工土方：20万方需25-30天；石方：10万53、方需50天。1、土地交接完毕须立即开始清表；2、全开挖项目，在开槽图纸确定前可以将土方直接下挖3米；3、开槽图在楼座位置确定后开始施工；4、深基坑需完成专家论证。1、勘察、物探单位提前确定进场；2、分区开挖，主楼为主；3、存在负二层车库的需将提前完成地上清表，在清表的同时下挖3米；4、土方开挖的同时进行初勘，方案确定后立即组织详勘。1、扬尘措施符合当地要求，满足“6 个100%”；2、采取湿法作业，拒绝扬尘。土 方：每 天 至 少 保 持 5000方 7 台 挖 机，80 台 车，运7次石方：180 油锤4台，230挖机3台，可破碎石方2000基础施工筏板基础：7条形基础：101、取得开工许可54、；2、图纸完成，设计交底；3、重大节点会审完成，无变更筏板基础：防水1天，垫层1天，钢筋及模板4天，混凝土浇筑1天（刚性混凝土自防水减少2天）；砖胎膜2天，防水2天，钢筋绑扎4天，混凝土浇筑2天1、电梯基坑开挖要提前2、防水可选用刚性混凝土自防水，减少工序，缩短工期；3、钢筋加工提前完成；4、条形基础楼座需增加瓦工满足2天完成砌筑木工：15（10）瓦工：10（30）钢筋工：20（25）混凝土工：15（15）1、无装配式施工选择：QTZ60有装配式施工选择 QTZ801、如预制剪力墙需加大塔吊型号；2、塔吊安装需在垫层施工前完成验收桩基施工10 万平，25天1、场平清表1、灌注桩：2根/天/台255、预制桩：20根/天/台1、垂直度保证2、泥浆护壁一台设备3个人，不含钢筋笼加工灌注桩，桩基1个楼座一台，局部考虑两台负二层结构（层高考虑3600）151、图纸交底2、重大节点会审无变更放线 0.5 天钢筋绑扎 3 天模板制作及加固 10 天混凝土浇筑 1.5 天预埋线管为穿插施工1、考虑首层各项措施及配合不严密，出现的降效影响木工：30架子工：10钢筋工：20混凝土工：15安装工人：12落地式外架开始搭设人防区域增加 1-2 天负一层结构（层 高考虑3900），（单层层高考虑 5500）10（15）1、图纸交底2、重大节点会审无变更放线 0.5 天钢筋绑扎 2 天模板制作及加固 6 天混凝土56、浇筑 1.5 天预埋线管为穿插施工单层地下室层高超出一次浇筑的高度，模板加固需要比常规拉结点增加一倍，避免出现爆模木工：30架子工：10钢筋工：15混凝土工：15安装工人：12（叠合板 18）外架向上搭设落地执行提效保障措施技术措施分部分项技术措施分部分项持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障一层结构8 1、铝模深化随结构设计同时进行2、铝模深化图纸需与设计共同确认3、班组主要成员在完成厂家试拼4、班组按照房间进行编号，打包，5、谁打包，谁拆包，避免出现模板的换位使用放线 0.5 天钢筋绑扎 2 天墙拼模 2 天板拼模 1 天验收及加固57、 0.5 天板筋绑扎 1 天混凝土浇筑 1 天预埋线管为穿插施工1、水电点位需在负一层浇筑前完成核对；2、全现浇外墙、空调板、外窗企口、100 的门垛、阳台上翻梁、二次构造柱、厨卫间反坎、厨卫间降板、室内下挂板等构件考虑在主体浇筑时一次成型；3、铝模加工过程总包要驻场两天核对加工单；4、铝模拼装完毕监理、总包技术负责需要进行验收，重点核对对企口、构造柱、点位、梁柱节点。铝模工人：17钢筋工：20混凝土工：15安装工人：12一层外架搭设要考虑二层开始搭设钢质爬架的 需求。二层结构7 1、落地式脚手架顶端需整改符合爬架安装高度放线 0.5 天钢筋绑扎 2 天墙模1层拆除，2层拼模1.5天板筋绑扎 58、1 天板模及加固 1 天混凝土浇筑 1 天预埋线管为穿插施工1、一层墙体拆模后，项目应组织建筑、装修、水电、营销、客服进行点位和尺寸核对，避免出现系统性错误2、考虑标准层铝模生产验收铝模工人：17钢筋工：20混凝土工：15安装工人：121、落地式架管整改；2、钢质爬架开始安装；3、爬架安装时室外电梯安装位置需作为单独单元。为后续室外电梯安装预留开口；4、待主体施工至4层落地架拆除。标准层结构5*30 放线+墙筋绑扎 1 天墙模拆除+上层墙模安装 1 天墙模加固+顶模安装 1 天顶板钢筋+水电布管 1 天混凝土浇筑 1 天预埋线管为穿插施工1、主体施工至 4 层室外电梯基础开始施工；2、主体施工59、至 5 层室外电梯开始安装。预留电梯处爬架单独向上爬升1层；3、主体施工至7层室外电梯验收完毕具备使用条件。铝模工人：17钢筋工：20混凝土工：15安装工人：121、室外电梯安装；2、爬架设置为4.5层楼高度，待第5层顶板开始爬升。顶层结构71、墙模与顶模间K板不小于200mm放线+墙筋绑扎 1 天墙模拆除+上层墙模安装 1 天墙模加固+顶模安装 1 天墙体混凝土浇筑 1 天顶模顶升及加固 1 天顶板钢筋+水电布管 1 天混凝土浇筑 1 天预埋线管为穿插施工1、混凝土需分为两次浇筑；墙体混凝土浇筑完成达到初凝条件，将顶端标准板与 K板连接处松开；2、每各房间布置5-7台液压千斤顶，多人协作同时60、向上顶升顶板至设计标高后再重新加固；3、顶面正常进行钢筋、水电、混凝土施；4、主体封顶完成，室外电梯应跟随至顶层。铝模工人：17钢筋工：20混凝土工：15安装工人：12液压千斤顶7-10台落地执行提效保障措施技术措施分部分项技术措施分部分项持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障持续工期前提条件施工策划技术措施劳力保障机械保障屋面结构18放线+竖向钢筋绑扎 1 天，木质配模及模板加固 4 天，一步混凝土浇筑 1 天，二步以上钢筋绑扎 1 天，木质配模及模板加固 4 天，二步混凝土浇筑1 天，顶板配模及模板加固 4 天，顶板钢筋绑扎 2 天预埋线管为穿插施工。1、屋面层模板配模较少，大面61、积墙面可适当使用铝模代替，如复杂节点可使用模板支模加固。2、屋面结构需分两次浇筑。木工：17钢筋工：20混凝土工：15安装工人：81、屋面结构完成后开始拆除外爬架；2、外爬架拆除需按照要求上报拆除方案1、屋面结构完成后开始拆除外爬架2、外爬架拆除需按照要求上报拆除方案屋面建筑做法451、最后一段主体验收完成2、结构闭水完成且合格防水基层处理 1 天，防水施工2 天，珍珠岩找坡层 7 天，垫层 2 天，防水施工 2 天，保温层 1 天混凝土保护层 3 天，屋面外保温施工10 天，外保温抹面砂浆及外墙腻子10天。1、主体验收完毕后屋面防水、保温、外墙内侧保温需完成至腻子找平；2、剩余屋面面层以及女62、儿墙、机房面层待外墙全部完成后在进行收尾施工；3、完成屋面机房浇筑。瓦工：10防水工：10 人混凝土工：5外墙保温工：5 人1、屋面防水混泥土保护层施工完毕后后塔吊拆除第一段外保温5*30 1、主体施工至少24层；2、20 层外墙施工时应预留吊篮悬挑洞口；3、室外电梯应提升至20层吊篮安装1、爬架底层需保证全部封闭无遗漏；2、吊篮安装方案通过审核；3、外墙竖向控制线以室内墙体轴线为依据。每人每天200平保温板每人每天150平涂料第二段外保温71、屋面做法仅剩余面层施工2、第一段保温及找平层完成1、吊篮安装时应做好屋面成品保护。配套60 1、外檐落架2、塔吊等大型设备拆除1、合约前置，主体封顶前63、确定施工单位；2、有效缩短配套施工周期；3、有效缩短配套进场条件。1、配套管线二次网地库吊装2、管线同沟同槽3、排水管道永临结合北方区域工期提效模型工程启动会概述穿插提效总控工期至工序工期全部列明、工序插入时间点安排、最大化前置报批报建、施工单位深度参与工程策划，确保穿插施工的合理性与信息对称、充分注重交场时间；明确不同楼层不同时间点的节点做法、目标口号化、将风险充分考虑并化解。落地执行施工案例一、工程概况：济南万科麓城项目，位于山东省济南市高新区凤凰路西侧、舜凤路南侧开工日期：2016年10月10日交付日期：2018年6月30日楼栋1#2#3#5#车库层数323218181单层户数4864住64、宅户数12825610872地下室-2-2-1-1二、项目特点：1、大总包管理模式；2、工期紧（19个月）；3、场地狭小；4、周边居民区、办公区密布；项目特点要求：压缩工期、穿插提效。564户落地执行施工案例麓城项目提效举措：2大管理、4大穿插、4大举措、7大工艺干法地暖高精砌块整体卫浴水管走顶钢板外爬架铝模板预制构件室内全穿插提升机落底市政穿插园林穿插钢板铺路外保温穿插精细化管理大总包模式精细放线极限报规验收突破提高效率33%提高质量节约人工落地执行施工案例项目阶段采用措施提效分析项目阶段采用措施提效分析铝模板比传统木模每层节约工期两天楼板预留止水节避免后期封堵，降低渗漏风险二次结构梁柱及下65、挂板一次浇筑降低开裂风险，缩短砌筑施工周期预制楼梯和叠合板取消后续装修干法地暖技术减少湿作业整体卫浴减少湿作业、提高效率主体及室内装修施工阶段主体施工室内装修主体施工室内装修落地执行施工案例提效总体原则：1、延长单工序作业时间，减少作业人数，提高工人作业熟练程度，提高施工质量。2、提前穿插施工，空间立体交叉作业，缩短总体施工时间，提高整体效率。3、提高作业精度，实测实量过程化，控制空间尺寸误差，为集中加工及工厂加工创造条件。落地执行施工案例 大总包承包范围：总包单位具备施工、资源整合优势的工程内容；大总包管理范围：大总包管理过程中，总包具有分包进度款的审批权、现场奖惩权、分包进场要求保证金缴纳66、权限；根据目前济南公司合约架构，纳入大总包管理的工程内容包含以下3类：集团/公司集采：门窗工程、外墙保温涂料、消防、电梯、太阳能、智能化、土建&精装甲供材总包整合资源受限、联合采购：幕墙工程、单元门、信报箱、中水处理工程垄断类/地方验收工程：给水、燃气、电力、防火门大总包合约架构落地执行施工案例总工期对比不考虑冬不考虑冬雨季，总工期节省约33%雨季，总工期节省约33%精装修工期5040227（N-1）*7+10170210基础结构地下室（2层）主体结构（32层，平屋面）落架完成55200（20+6*30）276240基础结构地下室（2层）主体结构（32层，平屋面）465465120697天6967、7天缩短232天120210天二次结构穿插精装修穿插市政景观穿插交付交付集团标准工期提效工期模型市政园林区域工期要求精装修工期5516+30*7+3240基础结构地下室（2层）主体结构（32层，平屋面）封顶至外装饰工程完工外架落完交付524524缩短59天落地执行施工案例落地执行施工案例一、室内穿插施工模型（N-17）。室内楼层公区主体结构施工N拆模，混凝土基层处理N-1模板支撑体系N-2室内放线，爬架提升、防水导墙施工N-3砌筑、厨卫间结构闭水N-4水电开槽、埋管、修补、挂网、N-5窗框安装、烟道安装N-6烟道吊模、堵洞N-7包管墙砌筑、外窗玻璃安装N-8厨卫防水、闭水、墙面冲筋N-9水电暖68、井管道及桥架安装厨卫湿法地暖施工、室内墙面石膏、层间止水N-10水电暖井、电梯前厅、楼梯间墙面抹灰施工室内地面找平（干法地暖）、N-11水电暖井墙面1遍腻子施工厨卫墙面抹灰、厨房贴砖、室内吊顶N-12水电井、楼梯防火门安装厨房吊顶、墙面腻子施工N-13电井电缆及桥架面板安装、电梯前室吊顶、腻子室内油漆、入户门安装N-14水电暖井吊洞、电梯前室地面瓷砖施工洁具、灯具、橱具安装、卫生间整体卫浴安装、水电安装N-15水电暖井墙面2遍腻子、乳胶漆施工干法地暖施工N-16水电管井测试、验收木地板N-17水暖井管道保温壁纸、踢脚线安装、户内门安装、家具32-1电梯前室精装收尾模拟检查验收、整改、保洁32-69、1模拟检查验收、整改、保洁注：主体完工后90天集中进行户内门、家具安装，公区收尾施工。落地执行施工案例穿插条件：止水层楼层第一段施工第二段施工第三段施工 第四阶段 交通组织32一次结构完2017年7月20日精装修及安装完成31302928二次结构及装修湿作业272625一次结构24232221二次结构及装修湿作业层间止水楼梯隔断20精装修及安装19181716151413一次结构1211层间止水楼梯隔断10精装修及安装精装修及安装完成9二次结构及装修湿作业87654321-1楼梯隔断-2烟道止水序号止水部位止水措施1烟道在止水层施工反坎盖板钉死止水2厨卫间、阳台预留洞在止水层完成排水管安装直接70、将水排出3放线孔在止水层施工反坎盖板止水，移交装修时浇砼封闭4传料孔在反坎施工时浇筑封闭5水井预留洞在止水层完成排水管安装直接将水排出6电井预留洞在止水层施工反坎，盖板钉死止水7泵管洞在止水层施工反坎，并用雨布与泵管绑扎牢固，确保水不能沿泵管周边流下8楼梯间及时塞缝，两侧打胶，中间缝设截水槽排至止水层后，集中排放。9电梯井层层硬防护，确保作业安全。在止水层作防水处理10外墙外架与墙面间隙才用止水外墙止水楼梯间止水电梯井止水落地执行施工案例外墙穿插施工1、主体施工至6层，二次结构插入施工；2、精装修施工：主体施工至14层，1-8层主体结构分段验收后插入施工；3、外墙穿插：主体施工至26层，20层71、安装吊篮，施工1-19层保温及罩面砂浆，21层搭设水平防护（1-16层主体分段验收完）；32-21层保温：屋面防水保护层完成后介入施工；腻子及外墙涂料整体施工；仓库加工区通道市政景观先行施工电梯外墙装饰机电安装主体在施精装在施落地执行施工案例1、车库结构施工流水段划分：；2、防水及回填土流水段划分：-车库横向流水穿插：2#楼1#楼3#楼5#楼2#楼1#楼3#楼5#楼落地执行施工案例一区五区四区二区二区1段：回填土综合管网流水施工：一区 二区 三区四区 五区二区2段：回填土一区回填土雨水污水五区燃气落地执行施工案例一区四区二区二区三区四区五区园林景观流水施工：一区 二区 三区四区 五区一区穿插提72、效及案例施工案例一区五区四区二区二区三区四区五区园林景观流水施工：一区 二区 三区四区 五区一区落地执行施工案例我们的思考：我们的思考：1、铝模+爬架体系，常规落地架主体施工至正负零，搭设爬架（4.5层设置），主体施工完5层后可爬升，落地架拆除，提升机具备使用条件近1个月周期，主体施工至11层，影响砌筑穿插施工。解决思路：解决思路：1层做悬挑层，提前进行落地架及后续工序施工，主体施工至7层后，提升机具备使用条件，二次结构砌筑可跟进施工。1层层4层层3层层2层层8层层7层层6层层5层层9层层-1层层-2层层爬架爬架4.5层层落地架支撑落地架支撑1、落地架拆除、清理：、落地架拆除、清理：3天天-473、天；天；2、监督站验收：、监督站验收：5个工作日内；个工作日内；3、2道道SBS防水施工：防水施工：3-4天；天；4、回填土施工：、回填土施工：3-4天；天；5、提升机基础施工：、提升机基础施工：3天（天（7天上强度时间）；天上强度时间）；6、提升机安装：、提升机安装：2-3天；天；7、验收：、验收：1-2天；合计：天；合计：27天天32天。天。落地执行施工案例我们的思考：我们的思考：2、穿插劳动力综合配置情况：麓城项目穿插模型N-17。主体4层；砌筑、安装及粗装5层；装修9层；橱柜、户门、五金洁具、开关面板批量安装。3、室内精装穿插施工：4、提升机落底：选择路径及位置关系，尽量避开室内，尽量设置于室外连廊部位，尽量降低多工序多工种施工部位。5、泵管选择位置：避开室内、公区，尽量设置于室外连廊部位，利于穿插施工顺行开展；6、后浇带优化：沟通设计，除楼本体周边设置沉降后浇带外，其余设置为膨胀加强带，有利于车库顶通车；7、车库穿插施工：主体、砌筑、精装、甲分包单位材料设置车库内，车库顶最大化保持无材料状态，有利于车库顶各工序施工开展；8、提升机顶升至N-2层（爬架内两层），有利于主体垃圾清理及二次结构施工；9、遵循N-19穿插模型施工，主体施工楼层4层，砌筑施工由5层调至7层，装修施工层数为9层。谢谢观看