1、1 以城镇化为导向、以健康产业为核心 以城镇化为导向、以健康产业为核心 打造江西省首座健康产业新城 江西城镇建设昌西健康养老养生产业园项目 江西城镇建设昌西健康养老养生产业园项目 2013年7月27日，江西省高安市人民政府与江西省城镇建设投资有限公司签订昌西健康养老产业园项目投资协议，就项目选址、用地规模、建设内容及用地构成、用地条件、投资金额、建设周期等基本事项初步达成一致。2013年7月27日，江西省高安市人民政府与江西省城镇建设投资有限公司签订昌西健康养老产业园项目投资协议，就项目选址、用地规模、建设内容及用地构成、用地条件、投资金额、建设周期等基本事项初步达成一致。南昌市 高安市 大城2、镇 主要建设指标：主要建设指标：整体总占地近5000亩，其中窗口区占地270亩，产业用地占总建设用地70%产业用地容积率11.5住宅建设用地容积率11.8刜步划定约4700亩 窗口匙占地270亩 项目位亍高安大城镇，连接高安市中心不南昌市，临沪昆高铁沿线，占地近5000亩万寿宫万寿宫 项目研究内容项目研究内容 第一部分：“使命”的源起第一部分：“使命”的源起 第二部分：“理想”的基石第二部分：“理想”的基石 第四部分：“理想”的落实第四部分：“理想”的落实 第五部分：效益评价第五部分：效益评价 第三部分：“理想”的求索第三部分：“理想”的求索 第六部分：项目保障第六部分：项目保障4 1“使命”3、的源起1、国家戓略解读 2、企业的理想 5 1990 2000 1990 2000 2010 2010 2020 2030 2040 2050 2020 2030 2040 2050 第一阶段 19902003 第二阶段 20032020 第三阶段 20202050 0.97 1.36 2.30 4.71 0.97 1.36 2.30 4.71 老龄化比率 8.510.2%老龄化比率 10.215.6%老龄化比率 15.627.4%按照国际标准中国在1999年底进入老龄化社会；2003年我国有1.36亿60岁以上的老人，超过总人口的10%；2012年底，中国60岁以上老人1.94亿，占总人口比4、例为14.8%；预计2015年，中国60岁以上老人将达到2.21亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮；预计2015年，中国60岁以上老人将达到2.21亿，占当时总人口的16%左右，将出现老龄化高潮；到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%到21世纪中期，我国老年人口(60岁以上)将超过4亿，占全国总人口的28%中国早在1999年就迚入老龄化社会，老龄人口呈井喷式增长 6 为缓解中国社会老龄化问题的加剧，我国一直以来丌断推出老龄事业发展计划，引导和促迚社会力量参不养老朋务事业 中国老龄事业发展“十五”计划从经济供养、医疗保健、照料服务、精神文化生活、权5、益保障等方面阐释了老龄事业的任务和措施中国老龄事业发展“十一五”计划把老龄产业纳入国民经济发展总体规划，列入国家扶持行业目录。制定引导老龄产业发展的税收、信贷、投资等政策，采取税收优惠、减免费用、信贷支持等措施，大力扶植尚在起步阶段的老龄产业，积极鼓励、引导和规范个体私营和外资等非公有资本参与老龄产业的发展。中国老龄事业发展“十二五”计划进一步完善实施促进老龄事业发展的税收政策，政策引导与体制创新并重，调动社会资本投入老龄事业的积极性。大力发展老龄慈善事业。7 国务院总理李克强8月16日及9月6日主持召开国务院常务会议，研究部署促迚健康朋务业发展，推劢社会力量发展养老产业 要在政府“保基本、兜6、底线”的基础上，锐意改革创新，发挥市场活力，推劢社会力量成为发展养老朋务业的“主角”一要加强养老服务能力建设；二要分层分类提供养老服务。支持社会力量举办专业化养老机构，鼓励境外资本投资养老服务业；三要创新养老服务模式，拓展老年服务项目，开发老年产品用品；四要切实加强农村养老服务；五要推动医养融合发展，探索医疗机构与养老机构合作新模式。8月16日，李克强在国务院常务会议指出 加快发展养老服务业，要充分发挥政府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与、公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面7、建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。9月13日国务院关于加快发展养老服务业的若干意见 8 江西省大力推迚老龄戓略觃划体系，促迚老龄事业不经济社会协调发展“十二五”时期，是我省经济社会发展的关键时期，也是老龄事业发展的重要机遇期，需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力推进老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系、老年群众工作体系大力推进老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系、老年群众工作8、体系建设，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑建设，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，加强老龄工作，促进老龄事业与经济社会协调发展。战的各项准备，加强老龄工作，促进老龄事业与经济社会协调发展。江西省人民政府关于印发江西省老龄事业发展“十二五”规划的通知 9 南昌市根据全国及全省的老年产业政策的戓略觃划下，积极出台发展老年产业的相关政策，鼓励和支持社会力量兴办老年福利机构 早期的养老机构条件其实都不达标，我们主要针对卫生、消防许可等硬件进行每年一次的检查，不达标的要取消资质，现在的养老机构医院和护理康复中心都太少，而且南9、昌目前养老机构的服务人员有资质的估计占不到50%，因此，南昌早期的养老机构不管从硬件还是软件方面，都存在蛮多不足的，不过我们现在对这些方面的把控是比较严的，标准也更高了 南昌市民政局福利处吕处长 按规划和标准新建，经验收合格，依托社区，为居家老年人提供生活照料、家政服务、康复护理、精神慰藉、紧急救助等方面服务的居家养老服务中心（站）均可申请政府补助资金。补助标准为每个站（点）不少于5万元，其中市本级财政一次性给予2万元，县（区）财政不少于3万元。补助资金主要用于中心（站）建设。南昌市养老福利机构补助资金实施办法 南昌市养老福利机构补助资金实施办法 需要正确处理老龄事业与经济社会发展的关系，大力10、推进老龄战略规划体系、社会养老保障体系、老年健康支持体系、老龄服务体系、老年宜居环境体系、老年群众工作体系建设，从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，加强老龄工作，促进老龄事业与经济社会协调发展。南昌市老龄事业发展“十二五”规划从物质、精神、服务、政策、制度和体制机制等方面做好应对人口老龄化挑战的各项准备，加强老龄工作，促进老龄事业与经济社会协调发展。南昌市老龄事业发展“十二五”规划10 基亍此，高安市政府响应中央不地方政策，秉承产业升级的发展理念，发展健康产业 丐联对政府目标解读：全面融入到整个昌西文化产业园大背景，不其他项目形成联劢，相互促迚；项目11、成为大城镇城镇化的重要劢力乀一、带劢地方就业，增加税收；填补江西省健康养老产业的空白 11“理想”的明天不仅仅是为自己，不仅仅是为自己，也为社会 也为社会“转型中的江西省城镇建设投资有限公司主劢承担社会的责仸，同时也是基亍自身发展戓略需要，打造江西首座健康养老养生产业园 项目之于城投：项目之于城投：作为江西省城投公司，选择本项目既是企业自身战略的选择，也是勇于承担社会责任、致力于城镇化事业的表现作为江西省城投公司，选择本项目既是企业自身战略的选择，也是勇于承担社会责任、致力于城镇化事业的表现12 2“理想”的基石1、城市价值 2、项目本体价值 13 大城距新省委省政府仅20余公里；大城距新省委12、省政府仅20余公里；320国道从大城镇北部穿过，与沪昆高铁并行；320国道从大城镇北部穿过，与沪昆高铁并行；未来大城镇将有4条对外联系的道路，分别到达南昌、高安、奉新、樟树等地；未来大城镇将有4条对外联系的道路，分别到达南昌、高安、奉新、樟树等地；南昌的地铁轨道交通将延伸至大城镇。南昌的地铁轨道交通将延伸至大城镇。4.5h 3.5h 1h 2h 3h 4.5h 3.5h 1h 2h 3h 昆明 昆明 贵阳 贵阳 株洲 株洲 南昌 南昌 杭州 杭州 上海 上海 轻轨大城站 轻轨大城站 高安市纵横交错有高速公路、高铁、轻轨，是江西西部迚入南昌的咽喉，交通匙位优势明显 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研13、判 城市价值 项目价值 14 曾经的“赣中明珠”，曾经的全省经济十强县，经历上丐纨90年代的沉寂乀后，重新出发 38.71 43.54 50.16 57.44 69.59 86.88 99.80 112.45 136.38 151.24 16.37%12.47%15.20%14.52%21.15%24.85%14.87%12.68%21.28%10.90%0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 160.00 2003 2004 2005 2006 200714、 2008 2009 2010 2011 2012 GDP 增长率 23.8 24 21.4 19.3 46.4 46.4 49 50.9 29.8 29.6 29.6 29.8 0 20 40 60 80 100 120 2008 2009 2010 2011 第一产业 第二产业 第三产业 高安市近年来经济发展迅猛，近10年来年均增长率高达16.43%。三大产业基本形成2：5：3的发展格局。南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 高安市历年GDP及增长速率（单位：亿元）高安市20082011年三产比例 从县域经济发展的角度来看，毗邻南昌的丰城、樟树、高安这3个县级市是宜春市县域15、经济的领头羊。由于工业基础的差异，丰城有煤电、樟树有盐化，资源匮乏的高安则一直都停留在“副班长”的位置上。15 建筑陶瓷产业 建筑陶瓷产业 光电产业 光电产业 借劣沿海陶瓷产业“南陶北上，东陶西移”的千载良机，在承接沿海产业转移基础上，高安将继续做大做强已有产业，幵加大对现代朋务业的支持力度 2007年3月，高安市统一规划了30平方公里的建筑陶瓷产业基地，共引进陶瓷及其设备企业88家，合同引进资金近169.113亿元，基地陶瓷企业年产达到1.1亿平方米，拟建生产线294余条。投资22亿元的奥其斯，在国内高速公路隧道灯市场占垄断地位，产品还风行马来西亚市场。总投资6.8亿元的康铭盛是国内便捷式L16、ED照明的行业老大。以两大光电巨头为龙头，2010年以来，先后有24家光电企业落户，引进投资46.43亿元。2012年，光电企业实现工业总产值6.3亿元，完成主营业务收入6.1亿元，实现利税6500万元。高安产业发展规划 高安产业发展规划 继续做大做强已有产业陶瓷：十二五期间，总产值将达400亿 汽运：未来货运车产业基地实现200亿 机械机电：未来五年产值达50亿 战略性新兴产业：LED，2015年产值将达100亿。加强对现代服务产业的支持力度大力发展大城昌西文化创意产业园，打造一个以生态为基础、以文化为灵魂、以创意为核心、以科技为支持、以南昌及周边县市为市场的文化和生态休闲基地 在承接沿海发17、达地区产业转移方面已取得累累硕果 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 16 鄱阳湖生态经济区以鄱阳湖为核心，以环鄱阳湖城市圈为依托，以保护生态、发展经济为重要战略构想，把鄱阳湖生态经济区建设成为全国生态文明与经济社会发展协调统一、人与自然和谐相处的生态经济示范区和中国低碳经济发展先行区。高安城市定位：成为全国驰名的建筑陶瓷产区，全省重要的优质农产品及其加高安城市定位：成为全国驰名的建筑陶瓷产区，全省重要的优质农产品及其加工、现代物流、工、现代物流、文化休闲产业发展基地文化休闲产业发展基地，江西经济十强县市，赣中生态宜居城市 高安市十二五发展规划纲要 江西经济十强县市，赣中生态18、宜居城市 高安市十二五发展规划纲要 随着“鄱阳湖生态经济匙”国家发展戓略确立，在大力发展第三产业的框架下，高安提出发展文化休闲产业的戓略目标，打造文化休闲产业基地 南昌将突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。南昌将突出现代服务业，提高“南昌服务”的区域辐射能力。同时，培育光伏、绿色照明、航空制造、生物与新医药、文化与创意、绿色食品、节能环保产业、服务外包业、现代物流业等九大战略新兴产业。江西省十二五发展规划纲要 江西省十二五发展规划纲要 南昌发展趋势研判南昌19、发展趋势研判 城市价值 项目价值 17 一方面，通过自身发力，高安市向东发展，主劢融入大南昌城市圈，“东拓”是高安发展的主方向 城市发展目标：立足鄱阳湖生态经济区和南昌都市区，由中等城市向大城市迈进，融汇山、水、田、园的生态园林城市，健康安全的宜居宜业城市。构建区域城际快速通道以高速铁路为核心、以高速公路为支撑，发挥高安城市辐射带动能力。构建“一主两副”城市结构重点发展高安城市中心区及八景、大城两个副中心区，并且要把高安的“大城”变成大南昌的市区。高安城市发展规划 高安城市发展规划 高安市城市规划图 高安市城市规划图 资料来源：高安市规划局 高安市区 大城 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城20、市价值 项目价值 18 红谷滩 老城区 本案所处大城片区，距离高安市区20公里，距离南昌市区30公里 高安市未来将以320国道为主要经济发展轴，大城片区将建设为高安市副中心 南昌市西进是城市发展的主方向，省政府新址进一步缩小本案与大南昌的距离 另一方面，随着大南昌城市栺局的丌断拉开，“一圈两化”的栺局形成，高安在大南昌一小时经济圈中的位置无可替代 2013年6月9日，南昌、九江、宜春、抚州四市在南昌签订区域合作框架协议，构建“一圈两化”(南昌一小时经济圈、昌九一体化、昌抚一体化)区域发展新格局。南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 19 区域定位为高安副中心，南昌后花园 区域定21、位为高安副中心，南昌后花园 内部的自行车道路 内部的自行车道路 绿色植物装饰 绿色植物装饰 五大功能区域协力区域发展 五大功能区域协力区域发展 高安市 高安城市规划：以高安市中心城区为核心，以东西向320国道沿线东西向320国道沿线为第一序列发展轴，以南北向樟高速公路沿线为第二序列发展轴，以南北向樟高速公路沿线为第二序列发展轴，按照县城-县城副中心-重点镇为主体的梯次结构，打造一主两副的城镇体系结构，“八景、独城、新街”金三角副中心，大城副中心，将大城镇打造成高安副中心，南昌“后花园”，成为南昌经济梯度转移和现代服务业发展的热点 将大城镇打造成高安副中心，南昌“后花园”，成为南昌经济梯度转移和22、现代服务业发展的热点 大城镇未来高安两个副中心之一，对接南昌的窗口。副中心之一，对接南昌的窗口。“大城昌西”文化产业园“大城昌西”文化产业园位于大城镇区，核心区规划面积30平方公里，定位为集旅游、休闲、居住等功能为一体，已落实陶博陶博城、食博城、航空城、运动休闲城、食博城、航空城、运动休闲城、大学城城、大学城五大项目。在此背景下，高安大城镇觃划定位为南昌的后花园，打造成昌西文化产业园，已落实“五城”五大项目，未来将迎来产业发展的蓬勃期 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 20 陶瓷 物流 陶瓷 物流 运动休闲设施 教育科研 运动休闲设施 教育23、科研 生态农业 生态农业 片区资源体系 片区资源体系 本项目建成后，将为片区内产业人口提供养老医疗、护理、养生保健等产业服务，休闲旅游等娱乐功能。陶博城 陶博城 食博城 食博城 运动休闲城 运动休闲城 大学城 大学城 航空城 航空城 本项目 本项目 昌西文化产业园重点发展现代农业、文化创意及物流产业，未来“五城”将不本项目互为推劢，合力促迚片匙腾飞 各功能区联动方式：各功能区联动方式：陶瓷：为项目医疗器械、老年用品生产提供原材料生态农业：为项目提供健康食品教育科研：为项目提供知识、技术、人才支持运动休闲：养生保健环境物流：商品集散南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研24、判 城市价值 项目价值 21 城市价值小结 项目在资源、交通、发展空间、产业支持等方面均具有较好优势，为项目的成功开发提供了优良的基础和发展机会 城市价值 城市价值 优良的区位条件：优良的区位条件：享受城市规划利好，城市发展主方向，南昌后花园，高安副中心；享受城市规划利好，城市发展主方向，南昌后花园，高安副中心；处于产业升级重要时机：处于产业升级重要时机：经济发展态经济发展态势良好，产业结构转型升级；大城已展开“五城”建设，片区将重点发展现代服务业；势良好，产业结构转型升级；大城已展开“五城”建设，片区将重点发展现代服务业；便捷的交通条件：便捷的交通条件：便捷的内外部交通体系，片区功能的对外辐25、射性较好；便捷的内外部交通体系，片区功能的对外辐射性较好；经济发展势头良好：经济发展势头良好：经历一段时间的沉寂，城市经济强势复苏；经历一段时间的沉寂，城市经济强势复苏；22 项目占地5000余亩，其中预留1500余亩生态用地，建设用地3500亩，具有觃模优势的同时保证了良好的生态发展空间及影响力 主要建设指标：主要建设指标：产业用地占总建设用地70%产业用地容积率11.5住宅建设用地容积率11.8初步划定约4700亩 窗口区270亩 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 23 地形地势：地形地势：项目内部最大高差约30米，项目内部最大高差约326、0米，以缓坡为主，间以部分陡坡，地势高低起伏，为后期物业排布规划预留丰富想象空间 陡坡、林地 缓坡、农田 湖面 水资源：水资源：项目内部或周边有众多中、小型湖泊，水体原生态保持良好 生而璀璨的“昌西明珠”，项目内部水资源丰富，地势高差较小，保证良好的生态资源景观的同时降低了开发难度 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 24 项目土地基底具有稀缺的硒元素，为项目富硒养老养生保健产品生产加工提供了便利的条件“硒”的神奇功效：“硒”的神奇功效：硒明亮的使者：硒明亮的使者：能催化并消除对眼睛有害的自由基物质，能治疗白内障、视网膜病等多种眼疾；硒心脏的27、守护神：硒心脏的守护神：科学补硒对预防心脑血管疾病、高血压、动脉硬化等都有较好的作用；硒肝病的天敌硒肝病的天敌：硒可以使肝炎病人的病情好转，使肝炎病人发生癌症的比例大大降低；硒微量元素中的胰岛素硒微量元素中的胰岛素：防止胰岛细胞氧化破坏，促进糖份代谢、降低血糖和尿糖；硒皮肤疾病的福音：硒皮肤疾病的福音：对银屑病、白癜风、皮肤老化病毒性皮肤疾病有治疗作用。南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 25 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 同时，片匙土地具有丰富的地热资源，是项目打造养生疗养功能提供了28、稀缺的资源禀赋 温泉除了养生疗养功能之外，亦具有极大的观赏价值 26 而紧邻本项目的西山万寽宫，为道教发祥地乀一，江南著名道观，历叱悠丽，为项目可直接嫁接的人文资源 1600多年的历史文化：1600多年的历史文化：西山万寿宫建于东晋太元元年（376年），距今已有1600多年，为道教净明忠孝道的发祥地，历史文化悠久;江南著名道观江南著名道观：是江南著名道教宫观和游览胜地，主要景点有高明殿、三官殿和古戏台；历代香火极盛历代香火极盛，每逢朝拜香期，宫内钟鸣铎响，香烟缭绕，每年参加庙会人数达到50万人50万人以上；洞天福地，洞天福地，为道教三十六洞天的第十二小洞天第十二小洞天和七十二福地的第三十八福地29、第三十八福地；万寿宫庙会夜景 进香朝拜 进香朝拜 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 城市价值 项目价值 27 27 项目价值小结 觃模优势及良好的生态资源环境为项目打造品牌提供了优良的空间载体，为项目打造出亮点产品准备了充分的想象空间 50005000亩意味着什么？亩意味着什么？产业集聚？品牌效应？规模效应？生而璀璨的“昌西明珠”？生而璀璨的“昌西明珠”？富硒？温泉？宜居？宜业？超大的规模、天赋资源注定了项目的不凡与魅力！道家养生？28 尽管项目自身价值优越，但现状条件下仍然面临高铁的噪音干扰、匙域认知度低等丌利因素的影响 项目丌利因素 3 3公里公里 项目成30、熟度低、认知度低、高铁带项目成熟度低、认知度低、高铁带来有一定干扰来有一定干扰 项目主要地块紧邻沪昆高铁沿线、高铁对本项目南部会产生一定的噪音干扰；主要地块距离大城镇中心约3公里，现状下无法享受城市生活配套；地块目前为生地，管道等公建设施尚未连通养老观念落后养老观念落后 抽样调查结果显示，江西老年人养老观念有待引导，养老市场仍处于起步阶段 希望 22.50%不希望 77.50%是否希望父母住进养老地产是否希望父母住进养老地产 跟父母一起 62.50%同住一个小区 37.50%如果购买，与父如果购买，与父 母住一个小区还母住一个小区还是与父母住一起是与父母住一起 居家养老 80%养老机构 20%31、目前父母的养老方式目前父母的养老方式 随着江西养老市场的不断发展，养老观念会逐渐转变，养老需求将不断增长；随着江西养老市场的不断发展，养老观念会逐渐转变，养老需求将不断增长；而针对项目存在的低认知度、低成熟度及高铁干扰，本项目将从产品排布、开发策略层面解决而针对项目存在的低认知度、低成熟度及高铁干扰，本项目将从产品排布、开发策略层面解决 29 在项目具备发展健康产业园的基础前提条件下，本项目该如何克朋丌利因素的影响，从而实现项目落地？通过分析全国的知名健康产业园/产业新城的案例寻找答案 30 3“理想”的求索1、项目整体定位 2、产业定位 31 通过分析全国健康产业案例，我们发现一般健康养老产32、业园/产业新城的发展有三种模式 模式三：产业新城模式满足整个产业新城生产、生活、休闲娱乐等多种需求的复合化发展模式 规模大、配套全模式二：以生产功能为主的产业园模式随着产业人口的不断聚集，出现满足产业人群日常生活需要的配套设施 规模较大于单一产业园模式一：单一生产功能的产业园模式一般位于工业园区；规模相对较小需要较强的城市产业支撑北医健康产业园天狮国际产业园玉林健康产业园苏州环球国际产业园南京国际健康产业园天津健康产业园区合肥医药嵇康产业园中谷生命科学医疗器械产业园宿州健康产业园烟台新时代健康产业工业园世联研究世联研究 32 模式一：单一生产功能的产业园模式 一般位于工业园区；规模相对较小；需33、要较强的城市产业支撑33【北匚健康产业园】占地219亩，依托强势匚疗科研资源不城市产业基础，打造集匚药、匚疗亍一身的健康产业园 项目位置：项目位置：北京市昌平区北清路中关村生命科学园项目规模：项目规模：占地219亩，总建筑面积22万平米占地219亩，总建筑面积22万平米项目背景：项目背景：2003年，北京大学和方正集团共同成立北大国际医院集团，北京大学和方正集团共同成立北大国际医院集团，同年收购西南合成，并以此为基础，成为一家集医药、医疗于一身的健康产业集团。项目概况：项目概况：园区投资额超过40亿元，是一个集产品研发、中试孵化、生产制造、国际物流、国际营销、国际培训、国际旅游等于一体的综合产34、业园。34【南京国际健康产业园】以健康养生朋务为主题，打造匚疗保健、产品研发孵化的产业园 园区占地面积300余亩，建筑面积30万园区占地面积300余亩，建筑面积30万，总投资5亿元以上。建成后的南京国际健康产业园将成为南京主城区内规模最大、功能最全、环境最美、服务最优的都市产业园区。整体布局：整体布局：一个中心，办公服务区；四个组团，研发一区，医学研究区，研发二区，物流园区。功能定位：功能定位：以商务办公、高端医疗保健、产品研发和孵化作为园区的主要功能定位。园区服务：园区服务：为入园企业创造一流的行政、商务服务体系。园区规划 园区规划 健康产业园以健康养生服务为主题，以商务办公、高端医疗保健、35、产品研发和孵化作为园区的主要功能定位。其中高端医疗保健主要包括：服务高端人群的第三方体检；以数字家庭健康网络为支撑的老中医专家门诊；以药膳、针灸、推拿、刮痧为主的传统中医养生保健；以瑜伽、气功、心理疾病治疗服务为主的现代心理卫生保健以及中医保健培训等。35 模式二：以生产功能为主的产业园模式 随着产业人口的丌断聚集，出现满足产业人群日常生活需要的配套设施；规模较大于单一产业园 36【天狮健康产业园】整合企业优势产业，在传统产业功能的基础上打造较强势的城市生活配套，形成较为完整的健康产业链条 项目位置：项目位置：天津新技术产业园区武清开发区。项目规模：项目规模：总占地面积1200亩总占地面积1236、00亩，总投资近70亿元人民币。项目概况：项目概况：是一个集产品研发、中试孵化、生产制造、国际物流、国际营销、国际培训、国际旅游等于一体的综合产业园。包括集团办公总部大楼和教育培训中心，现代化、信息集成化的生产和物流中心，配备世界一流设备的研发质检中心及生命医学研究中心等，产业园建成后将形成两条新的产业链，即：年产值达300亿元人民币的国际化标准的生产、物流、研发、质检产业链和以会议、会展、酒店、健康管理中心为主导的第三产业服务链。37【中谷生命科学匚疗器械产业园】以匚疗生产、研发、销售为核心，建设有一定生活配套的综合健康产业园匙 项目位置：项目位置：安徽省宁国市，距离宁国市市区2公里。项目规37、模：项目规模：占地近6000亩，其中生产基地占4658亩，用于建设医械生产大区。其中生产基地占4658亩，用于建设医械生产大区。项目定位：项目定位：是一座集生产、商务办公、技术化、经销、展会、学校、医院、金融、生活、生态于一体的现代城市化工业园区是一座集生产、商务办公、技术化、经销、展会、学校、医院、金融、生活、生态于一体的现代城市化工业园区，为医疗科技企业提供生产、研发、销售一体的特色创业平台，具有级别高、定位高、规模大、品种齐、品味高、服务好的综合优势。项目概况：项目概况：园区内设有企业总部，占地200亩，有一个CBD商务中心；仓储物流、医械市场占地502亩，有一个医疗器械销售物流中心和医38、械大市场；占地114亩的会展、酒店休闲中心为国际一流的医疗器械展示中心和信息发布中心；生活配套中心占地503亩，有一个秀美家园。生活配套中心占地503亩，有一个秀美家园。38 模式三：产业新城模式 满足整个产业新城生产、生活、休闲娱乐等多种需求的复合化发展模式；规模大、配套全39【天津健康产业园匙】占地22平方公里，打造超大觃模的生活配套匙，集教学、研发、匚疗、体育、康复、养老为一体的健康产业新城 园区规划园区规划天津健康产业园区坐落于团泊新城西区，占地面积约22.5平方公里，其中产业区规划面积为10.65平方公里，生态配套区规划面积为11.9平方公里。产业区内主要有天津市体育基地、天津体育学39、院、天津中医药大学、天津第三中医附属医院、天津国际医学城、团泊国际网球中心、团泊体育场、团泊奥特莱斯商业广场等。项目位置：项目位置：天津市静海县团泊新城西区项目规模：项目规模：占地22.55平方公里，规划用地10.65平方公里，总建筑面积约500万平方米占地22.55平方公里，规划用地10.65平方公里，总建筑面积约500万平方米，总投资为168亿元项目定位：项目定位：已列入天津十二五规划，将以承办2013年东亚运动会为契机，以建设天津中医药大学、天津医科大学国际医学城、天津体育学院和天津体育中心为核心，依托区域优美的滨水生态环境，打造集体育休闲、科研教育、医疗康复、生态居住以及旅游度假等配套40、服务于一体的可持续发展的互动式产业链条，建设具有国际水准的健康产业示范园区。40 模式一 普通产业园 模式二 复合产业园 模式三 产业新城 硬性条件 觃模 500亩左右 1500亩左右 3000亩以上 匙位 位于城市近郊或大工业园区内 位于城市远郊或卫星城 城市新区 软性条件 匙域产业环境 与周边科研、教育等其他产业联动性、依存度高 与周边其他产业联动性、依存度一般 与周边其他产业联动性、依存度弱，即项目内产业形成互补，具备独立城市功能 操作平台 具有较强的健康产业运作能力 需要有强势的医疗器械、医药生产运作及资源整合能力 以城镇化为先导理念，具备较强的地产、居住、商务等综合资源的整合能力 从41、从规模、区位条件、区域产业环境、操作平台规模、区位条件、区域产业环境、操作平台四个维度对健康产业园发四个维度对健康产业园发展的三大模式特点进行小结：展的三大模式特点进行小结：41 普通产业园普通产业园 第二代模式第二代模式 第三代模式第三代模式 产 产 业 业 园 模 式 复合产业园园 模 式 复合产业园 产业新城产业新城 第一代模式第一代模式 产业 功能 居住 产业 功能 商业 休闲 居住 功能 产业 功能 商业 功能 从健康产业园发展到健康产业新城的的过程，其实是 1、由单一健康产业集聚功能向复合的活力新城的过程 42 2、由功能主丿向城镇主丿发展的过程 产业新城 产业新城 普通产业园 普42、通产业园 模式三 复合产业园 复合产业园 模式二 模式一 功能至上，主要发展的是以机械的产业生产功能为主 越来越多的产业人口聚集，逐渐出现商业、休闲等城市配套，但产业功能仍然是主流 丌单是产业生产功能，更为重要的城镇化过程，为城市来更多的就业、便利的配套 43 3、由机械的安排向自然的生长的过程 第三代模式 第三代模式 产业新城的生长过程 产业新城的生长过程 第二代模式 第二代模式 第一代模式 第一代模式 关键词：关键词：多功能组团融合与外界不断交流，“人”与园区共同成长行政行为为辅，市场行为占主导，不断催生新的需求关键词：关键词：行政行为向市场行为转变开始关注园区“人”的需求随新的需求出现新43、的功能关键词：关键词：计划指令行政行为政府绝对主导地位44 区位 区位 规模 规模 产业环境 产业环境 操作平台 操作平台 通过本项目的现有的特点不三种发展模式的软硬件相匘配，筛选出本项的发展模式 位于城镇规划新区 位于城镇规划新区 江西省城投公司 优良的操作平台 江西省城投公司 优良的操作平台 模式三：健康产业新城模式 模式三：健康产业新城模式 占地约5000亩 占地约5000亩 以城镇化为发展导向 以城镇化为发展导向 模式一：普通健康产业园模式一：普通健康产业园 模式三：健康产业新城 模式三：健康产业新城 模式二：复合健康产业园模式二：复合健康产业园 45 有机会 有机会 项目具备发展产业44、新城的特质 项目具备发展产业新城的特质 能胜任 能胜任 城投有实力且有意愿承担 城投有实力且有意愿承担 规模 企业背景 规模 企业背景 区位 区位 产业环境 产业环境 操作平台 操作平台 企业实力 企业实力 企业使命 企业使命 江西省发改委以其下属省城镇建设利用外资办为依托，利用国有资本进行城镇基础设施建设省级城投企业，政府背景强大，资金实力雄厚推动江西城镇基础设施及公共服务设施建设加乀江西省城镇投资建设有限公司的背景，有能力、有实力打造致力亍城镇化的产业新城 46 项目发展戓略 以优先发展产业链的高附加值部分为原则，重点发展产业链前端的研发设计改良；结合本地城市经济现状，以城镇化为导向，打造45、产业新城，劣力匙域发展；以旅游概念为创新点，借劣园匙的生态环境、形象，“去工业化”；同时通过窗口匙先行示范，商业、休闲娱乐、教育、生产研发、匚疗等综合城市功能，营造新城氛围，树立项目形象和市场口碑，最终实现项目成功开发 47 整体定位 整体定位 江西省首座健康产业新城 华中地区首个集旅、居、业、产、学、研于一体的养老养生产业新城 48 开创一个养老产业时代 开创一个养老产业时代 填补江西省养老品牌的空白填补江西省养老品牌的空白 49 搭建一个健康产业平台 搭建一个健康产业平台 引领高安产业升级引领高安产业升级新的经济增长点新的经济增长点50 创造一种幸福生活 创造一种幸福生活 助力高安城镇化助46、力高安城镇化高安下一个中心，高安下一个中心，大城大城 不仅仅是不仅仅是农村农村人口转化为人口转化为城镇城镇人口的过程，而是生活方式的转变；人口的过程，而是生活方式的转变；从此，园区的一切一切都从此，园区的一切一切都为我而来；为我而来；大城 51 老年储蓄、老年金融产品、老年保险产品老年食品生产、老年养生保健；老年求知、老年娱乐、老年护理人员的培训、老年护理专业用品、治疗和康复器械生产等 老年护理服务、老年医疗等产业定位 产业定位 结合本项目所在城市经济基础、项目本体价值及整体定位，项目应着重结合本项目所在城市经济基础、项目本体价值及整体定位，项目应着重发展发展本位产业本位产业及轻生产功能的及轻47、生产功能的相关产业相关产业、同时以衍生产业为辅、同时以衍生产业为辅 本位产业 相关产业 衍生产业 全面发展 重点发展 辅助发展 全面发展 重点发展 辅助发展 发展强度（弱）老年需求层次发展强度（弱）老年需求层次（强）（强）52 全面发展老年本位产业，嫁接本地资源发展老年护理及老年匚疗产业来满足老年人的生活和照料、护理等这些刚性需求本位产业 老年护理服务、老年医疗服务等老年护理服务、老年医疗服务等与本地医院合作，建立绿色通道，在医疗人与本地医院合作，建立绿色通道，在医疗人才等资源方面寻求支持；实行医保通用，可解决入住老人日常看病配药的需求。才等资源方面寻求支持；实行医保通用，可解决入住老人日常看48、病配药的需求。打造全省规模最大的老年护理中心，并与宜打造全省规模最大的老年护理中心，并与宜春学院医学院或江西省其他医院联合运营 春学院医学院或江西省其他医院联合运营 老年护理 服务老年护理 服务 老年医疗 服务老年医疗 服务 53 1 1、养老院床位供不应求，、养老院床位供不应求，据了解，南昌目前共有养老机构100余家，床位逾1.5万张。其中，乡镇敬老养老院81家，床位1.1万张；办公福利院5家，床位3695张；民办养老机构22家，床位1328张。其他条件较好的办公养老机构，床位相当紧张。甚至出现老人在社会福利院排队等候的现象。甚至出现老人在社会福利院排队等候的现象。老年护理朋务：从当前全省养49、老产业发展最迫切的问题来看，老年护理朋务产业理应放在首位 2 2、护理康复疗养市场空白：、护理康复疗养市场空白：市场缺乏良好的为老人养老提供优良的环境、便利配套的康复护理中心，很多老人手术出院之后，无处可去，大多在家养病康复，没有一个专门的康复护理中心来满足人们的的术后恢复和康复护理 快速带来社会效益：快速带来社会效益：既能缓解福利院、敬老院养老床位紧张的问题同时又解决了当前市场的空白，以集中专业的护理服务来解决宜春本地乃至全省的康复疗养市场的空白，为老人术后恢复疗养提供良好的护理资源及生态环境 全面发展老年护理服务 全面发展老年护理服务 54 老年匚疗朋务：全省乃至全国缺乏与门针对老年人常见50、病痛的匚院，项目将填补这一空白，建立针对老年人常见病的老年健康匚院，通过借鉴特色疗法，为老年人消灾解痛 老年常见病：老年常见病：1.慢性支气管炎 2.高血压 3.冠心病 4.糖尿病 5.老年痴呆症 老年人常见病特点：老年人常见病特点：1、年人发病往往症状轻微，表现多不典型，因而容易发生误诊、漏诊 容易发生误诊、漏诊 2、一身多病一身多病是老年病人的又一大特点。老年人体内器官组织结构和功能逐步发生退化和病变，一个系统或一种器官本身同时可存在多种病理改变，或同时患多个系统多种器官的疾病，例如不少老年人患有高血压病、冠心病，还同时患有糖尿病、糖尿病肾病、慢性支气管炎 针对老年人的疾病特点针对老年人的51、疾病特点成立老年人疾病成立老年人疾病综合专治中心综合专治中心，同，同时针对不同的老年常见病开创时针对不同的老年常见病开创特色疗法特色疗法（如鱼塘疗法、热疗法等）（如鱼塘疗法、热疗法等）55 重点发展老年相关产业中的轻生产功能的老年护理培训、老年养生、娱乐休闲等产业，朋务亍老年人的享受型需求 相关产业 老年健康食品、老年娱乐休闲、老年养生保健、老年用品生老年健康食品、老年娱乐休闲、老年养生保健、老年用品生产、老年护理培训、医疗器械研发生产产、老年护理培训、医疗器械研发生产 原则1 原则1 产业链高附加值优先发展 产业链高附加值优先发展 原则2 原则2 嫁接本地优良资源 嫁接本地优良资源 原则3 52、原则3 有选择发展轻生产功能 有选择发展轻生产功能 选取相关产业中老年产品产业链研发设计等高附加值阶段自行发展；选取相关产业中老年产品产业链研发设计等高附加值阶段自行发展；发展老年护理培训产业，为项目、为全国健康产业输送人才发展老年护理培训产业，为项目、为全国健康产业输送人才针对老年人的娱乐等需求，有选择地发展一些小型的产品生产针对老年人的娱乐等需求，有选择地发展一些小型的产品生产部分产品生成可嫁接本地资源，如在老年养生保健品、老年健康食品生产寻求与江中制药、仁和药业等企业合作；老年培训可与宜春学院医学院等合作发展部分产品生成可嫁接本地资源，如在老年养生保健品、老年健康食品生产寻求与江中制药、53、仁和药业等企业合作；老年培训可与宜春学院医学院等合作发展56 Add your text in here Add your text in here Click to add Text 江西目前没有此类企业，因此可考虑一部分做研发，设计或改良，另一部分做孵化，帮助老年产品市场化。区域内具备一定物流基础，目前国内尚无老年商品聚集区，可考虑做老年商贸城，作为老年商品的集散地。医疗器械及用品类老年用品附加价值 附加价值 研发 行销 组装、制造 研发 行销 组装、制造 根据微笑曲线原理，研发及行销在整个产业链所占附加值最高。从产业链各阶段产生的附加值高低出发，项目理应选择附加值高的产业重点发展 57 54、同时结合项目自身的城市经济现状嫁接本地优良资源，结合城市经济现状有选择地发展生产功能产业 老年服务培训 老年服务培训 江西民政学院是中国老龄职业培训基地江西民政学院是中国老龄职业培训基地 南昌大学、江西中医学院开设有护理学科专业南昌大学、江西中医学院开设有护理学科专业 老年大学 老年大学 老年营养保健类 老年营养保健类 江西师范大学等省内诸多高校拥有丰富的学科基础江西师范大学等省内诸多高校拥有丰富的学科基础江西目前的涉及健康产业的知名企业有江中制药、仁和药业，旗下不少产品也是针对中老年人，可考虑以合作的方式引进江西目前的涉及健康产业的知名企业有江中制药、仁和药业，旗下不少产品也是针对中老年人，55、可考虑以合作的方式引进 老年食品 老年食品 项目基底硒元素丰富，生态农业将是片区的重点发展方向，因此可以作为老年食品的原材料供应地项目基底硒元素丰富，生态农业将是片区的重点发展方向，因此可以作为老年食品的原材料供应地58 辅劣发展老年衍生产业，朋务亍老年人更高层面的精神需求、金融理财需求 衍生产业 老年储蓄、老年保险理财等产业老年储蓄、老年保险理财等产业为什么是辅助发展？为什么是辅助发展？闲钱不多：闲钱不多：一线城市才刚刚兴起，高安城市级别、经济基础不到位，老年人经济来源相对狭窄，收入相对较低 一线城市才刚刚兴起，高安城市级别、经济基础不到位，老年人经济来源相对狭窄，收入相对较低 意识落后：意56、识落后：当前老年人对理财、投资的观念尚需市场进一步引导 当前老年人对理财、投资的观念尚需市场进一步引导 如何发展？如何发展？引入泰康人寿、中国人寿等保险公司，提供针对老年人的保险、理财服务。引入泰康人寿、中国人寿等保险公司，提供针对老年人的保险、理财服务。引入相关金融机构，在项目内设立营业网点，专门开辟尊老VIP窗口，提供贴切老人需求的保险、理财顾问等金融服务。引入相关金融机构，在项目内设立营业网点，专门开辟尊老VIP窗口，提供贴切老人需求的保险、理财顾问等金融服务。59 客户定位 客户定位 基亍项目首个集旅、居、业、产、学、研于一体的养老养生产业新城整体定位，本项目将从三个方面对项目的客户迚57、行分解定位：入驻企业客户 入驻企业客户 1 根据项目的产业定位根据项目的产业定位来确定项目核心客户来确定项目核心客户本项目涉及到健康养老产业的全产业链，入驻企业将全面覆盖从产品研发设计、生产制本项目涉及到健康养老产业的全产业链，入驻企业将全面覆盖从产品研发设计、生产制造、物流输出的全产业造、物流输出的全产业链条各环节的客户链条各环节的客户2 项目的区位优势，决项目的区位优势，决定了大南昌才是本项目定了大南昌才是本项目养老养生客户的重点来源养老养生客户的重点来源项目将通过分析南昌现有的客户和全国养老客户的特征，结合本项目的属性得出项目客户定位项目将通过分析南昌现有的客户和全国养老客户的特征，结合58、本项目的属性得出项目客户定位养老客户 养老客户 3 项目的自然自然丰项目的自然自然丰富，富硒、水景资源、富，富硒、水景资源、地热资源为本项目打造养生度假区提供了先天资源禀赋地热资源为本项目打造养生度假区提供了先天资源禀赋项目将通过分析南昌现有的养生度假客户挖掘出项目的养生客户项目将通过分析南昌现有的养生度假客户挖掘出项目的养生客户养生客户 养生客户 60 基亍项目的产业定位，项目应着力发展老年产品研发设计的高附加值阶段 设 计调研 设备提供 设计教育培训 软件开发 设计公司或 企业设计部门 模型 模具 测试 生产企业 消费者 设计产业链设计产业链 商业领域 内容细化 广告设计 包括报纸、杂志、59、招贴画、宣传册、商标等 展示设计 铺面、橱窗、展示台、招牌、展览会、广告塔等 包装设计 包装纸、容器、标签、商品外包装等 装帧设计 杂志、书籍、插图、卡通与版面设计等 设计研发在商业领域的应用 日本日立公司统计数字表明，每增加1000亿日元的销售额，工业设计的作用占51%，而技术改造的作用仅占12%。设计的丰富内涵：设计的丰富内涵：产品设计产品设计企业形象设计(CIS)企业形象设计(CIS)环境设计环境设计设计管理(DM)设计管理(DM)南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 61 同时，引迚省内外老年产品生产销售企业入驻，弥补项目生产环节相对薄弱的劣势 南昌发展趋60、势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 省外目标企业 省内目标企业 省外目标企业 省内目标企业 深圳南山夕阳红中老年用品有限公司广州市好孝心医疗器械有限公司北京夕阳情中老年用品有限公司兖州市澳麦食品有限公司青海快乐夕阳中老年用品京枫中老年用品有限公司江中集团汇仁集团仁和集团针对老年医疗器械、老年食品、老年营养保健产品等行业，甄选省内外知名企业入驻 养生客户 62 入驻企业客户 养老客户 在老年朋务方面，寻求不江西省本地的匚院、江西师大、宜春学院匚学院等匚疗、科研机构合作 医疗 医疗 功能 功能 培训 培训 功能 功能 教育 教育 功能 功能 江西师范大学 江西行政学院 宜春学院医学院 61、南大一附院 养生客户 63 入驻企业客户小结 生产功能生产功能 医疗功能医疗功能 培训功能培训功能 以设计研发为主，引入省内外相关知名企业以设计研发为主，引入省内外相关知名企业-深圳南山夕阳红中老年用品有限公司-广州市好孝心医疗器械有限公司-江中制药-汇仁集团-仁和集团 嫁接本地医疗相关资源嫁接本地医疗相关资源-南昌大学第一附属医院-江西中医院 依靠省内已有相关专业教育资源依靠省内已有相关专业教育资源-南昌大学护理专业-江西中医学院护理专业-江西行政学院老年护理专业教育功能教育功能 与省内高校合作开设专属老年大学与省内高校合作开设专属老年大学-江西师范大学-宜春学院医学院-64 基于本项目所处62、大城镇定位于南昌城市后花园，加之其紧邻南昌的区位属性，世联认为本项目养老客户主要集中在大南昌，因此本项目在养老客户定位分析方面将着重面向大南昌进行探讨。65 现有养老客户特征1：南昌市养老客户年龄集中在70-79岁，退休前主要职业以企事业单位工人和普通公务员为主 但从目前南昌市养老客户特征来看，以半但从目前南昌市养老客户特征来看，以半自理及自理客户为主，加上现有养老设施配套强度都较弱，因而可以判定目前南昌养老市场仍属于弱养老阶段自理及自理客户为主，加上现有养老设施配套强度都较弱，因而可以判定目前南昌养老市场仍属于弱养老阶段60岁以下 0.00%6069岁 6.67%80岁及以上 41.67%763、0-79岁51.67%老年人年龄老年人年龄 中高级公务员 10.00%普通公务员 23.33%事业单位 28.33%企业老板、高管 3.33%私企职工 8.33%国企工人 26.67%老年人退休前职业背景老年人退休前职业背景 夕阳红老年公寓夕阳红老年公寓和谐情老年公寓/敬老院和谐情老年公寓/敬老院博爱老年公寓博爱老年公寓南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 66 现有养老客户特征2：以自理、半自理客户为主，但基本上无劳劢能力，无经济来源戒极少的经济来源，部分老人甚至无赡养人，这类老年客户对养老条件要求低，对养老诉求主要集中在最基本的食宿方面 南昌现有的养老客户多选64、择以福利院等南昌现有的养老客户多选择以福利院等非盈利机构养老方式非盈利机构养老方式为主，这部分客户为主，这部分客户不是我们的主力客户不是我们的主力客户 30,43%34,48%6,9%南昌市养老客户自理情况南昌市养老客户自理情况 自理 半自理 全护理 公办养老机构在农村、乡镇一般冠名为敬老院、养老院，主要针对农村或乡镇的“五保户”、“低保户”、“三无人员”，且公办养老机构是不以盈利为目的的，优先保证以上提到的老人的养老需求，同时空出一部分对外开放，收取一定的费用，最后只要能达到收支平衡就可以了；而南昌市目前的一些福利院和所谓的老年公寓的许多客户也主要来自类似“三无”人员；早期的养老机构条件其实65、都不达标，我们主要针对卫生、消防许可等硬件进行每年一次的检查，不达标的要取消资质，现在的养老机构医院和护理康复中心都太少，而且南昌目前养老机构的服务人员有资质的估计占不到50%，因此，南昌早期的养老机构不管从硬件还是软件方面，都存在蛮多不足的，不过我们现在对这些方面的把控是比较严的，标准也更高了；南昌市民政局福利处吕处长 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 67 本项目客户筛选：本项目的主力客户为有支付能力、有养老需求的老年客户 养老观念传统客户 有养老需求、无支付能力 现状下南昌市的养老客户 项目需要抓住的主力客户 潜在客户：有养老需求、有支付能力客户 有养老66、需求、有支付能力 养老观念传统的客户：多居家养老 有养老需求、无支付能力客户：多选择福利性质的养老机构养老 有养老需求、有支付能力的老人是本项目的主力客户，那举这批客户源在哪儿？南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 68 纵观全国类似老年公寓项目，我们发现有支付能力的养老客户主要是泛公务员、高校教师、国企领导、私企业主，也会有部分艺术家和文艺圈人士 城市城市 项目项目 主要客户群主要客户群 北京北京 东方太阳城 东方太阳城 专业技术人员、科教文化从业者、党政机关事业单位领导、大中型企业管理者占总居住人口的58.34%汇晨老年公寓 汇晨老年公寓 主要是退休老干部和高67、校知识分子 寿山福海 寿山福海 业主主要是大型国企、（高校、医院、报社出版社等）事业单位 将府庄园 将府庄园 文化名人，私企业主 长三角长三角 亲和源 亲和源 厅局级干部、记者、私营业主、高校教师占据9成，也有艺术家、影视明星 金色年华 金色年华 主要是江、浙等地的原国企领导、知识分子 众仁乐园 众仁乐园 以上海本地教师、公务员团体为主 武汉武汉 侨亚孝庄 侨亚孝庄 购买客户以洪山高校教师、科研院所专家为主，70%带投资性质、30%为纯投资客 南昌 南昌 中华情老年公寓 中华情老年公寓 南昌市高校退休教师、国企退休干部，以及因子女在外地打工或做生意无暇照顾的南昌本地老人为主，极少数为投资客户 68、国内类似养老项目已知的客户主要是泛公务员、高校教师、国企领导、私企业主为主 国内类似养老项目已知的客户主要是泛公务员、高校教师、国企领导、私企业主为主 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 69 通过一二线城市不三四线城市的养老客户的对比，尽管城市等级丌同，但养老客户有着很高的重合度 一二线城市与三四线城市养一二线城市与三四线城市养老客户重合部分：老客户重合部分：公务员、泛公务员群体、高级知识分子、国企领导、私企业主公务员、泛公务员群体、高级知识分子、国企领导、私企业主 一二线城市独有的养老客户：一二线城市独有的养老客户：艺术家；艺术家；文艺圈人士文艺圈人士三四线69、城市的三四线城市的养老客户：养老客户：南昌市周边乡镇养老客户南昌市周边乡镇养老客户经济发达的城市，其文化、艺术等产业也相对发达，因而相比较而言，一二线城市的养老客户中有一些市三四线城市中少有的比如影视明星、书法艺术家等；三四线城市较一线城市而言则多了一些周边乡镇的客户不同等级城市的养老客户群体的大部分仍然是趋同的南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 70 南昌高级公务员不大型垄断企事业单位领导层拥有较高的财富积累和退休收入，而丏普遍接受全新的养老方式，他们是本项目的核心客户 住得起：住得起：他们拥有很强的经济实力，普遍退休工资在他们拥有很强的经济实力，普遍退休工资70、在4000元以上，又享有高福利甚至专项服务；4000元以上，又享有高福利甚至专项服务；他们在退休之前多居于权力部分，通过“灰色收入”拥有了较为可观的财富数量。他们在退休之前多居于权力部分，通过“灰色收入”拥有了较为可观的财富数量。愿意住：愿意住：他们见多识广，很多人都有出国经历或国外亲戚朋友，对先进的集中式养老模式接受程度较高；他们见多识广，很多人都有出国经历或国外亲戚朋友，对先进的集中式养老模式接受程度较高；他们重视环境质量和文化氛围，追求较高的生活品位，择邻而居；他们重视环境质量和文化氛围，追求较高的生活品位，择邻而居；他们的子女出国情况较为普遍，从而造成空他们的子女出国情况较为普遍，从而71、造成空巢家庭，客观上需要老年公寓的专门护理；巢家庭，客观上需要老年公寓的专门护理；他们已经形成了固定的交往圈层和意见领袖，行为上表现为模仿和跟风，易于群体性牵引。他们已经形成了固定的交往圈层和意见领袖，行为上表现为模仿和跟风，易于群体性牵引。高级公务员与高级公务员与大型垄断企事业领导层 大型垄断企事业领导层 以南昌为总部的大型国企、准国企 以南昌为总部的大型国企、准国企 江铃汽车 南昌银行 江中集团 市政集团 江西铜业 洪都航空 洪城水业 江西长运 南昌大型垄断企事业单位 南昌大型垄断企事业单位 南方电网 中石化 人民银行 江西中烟 省直机关 省直机关 审计厅 发改委、国资委 公安厅 交通厅 72、商务厅 农业厅 国土厅 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 71 而高级知识分子群体广泛、养老需求相对强烈，有比较强的支付能力，他们是本项目的重要客户 南昌的老年公寓我听过好几个，目前做的不错的就中华情了，从我的朋友圈来看，还是有一部分愿意入住老年社区。对他们来说，整体要求是质量好，价钱不要太高，收费要合理。南昌大学生物学方教授 南昌大学生物学方教授 我自己可能不会选择养老公寓，老了以后请保姆，现在的养老公寓服务做的都不好，没办法满足各种老年人的个性要求，老年人一生经历也多，思想说简单也简单，说复杂也复杂。江西师大心理学王教授 江西师大心理学王教授 打造一个养老73、养生、生态环境优越的修养社区，应该会有人考虑买，对于我们而言，只要服务质量高，服务项目多，中高端都可以接受。江西农大李教授 江西农大李教授 高校名称 在岗教师数量 退休教师数量 南昌大学 高校名称 在岗教师数量 退休教师数量 南昌大学 3500人 约3000人 江西师范大学 江西师范大学 2900人 约3000人 江西财经江西财经大学 大学 2261人 约1500人 华东交通大学 华东交通大学 1600人 约350人 江西农业大学 江西农业大学 1500人 约1000人 江西科技师范学院 江西科技师范学院 1271人 约300人 南昌航空大学 南昌航空大学 2000人 约1000人 南昌工程74、学院 南昌工程学院 1200人 约500人 江西中医学院 江西中医学院 1200人 约700人 部分子女出国、出省情况较多，缓解空巢症状 高级知识分子入驻驱动 高级知识分子入驻驱动 对环境要求较高，作为休闲度假养生用途 由于学校福利房分配，带有一定的投资意向 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 72 另外，私企业主以及小生意人乀中：顶级私企业主一般选择居家养老模式，而普通小业主和生意人选择机构养老的可能性较大，因而这部分老人是项目的机会客户 私企业主、生意人 私企业主、生意人 顶级私企业主拥有可观的财富，同时尚无法完全脱离生意场，所以一般选择自请保姆和私人医生的75、“居家养老”模式；顶级私企业主拥有可观的财富，同时尚无法完全脱离生意场，所以一般选择自请保姆和私人医生的“居家养老”模式；普通小业主和生意人财富积累相对有限，选择机构养老的可能性较大，另外此类人群投资意识普通小业主和生意人财富积累相对有限，选择机构养老的可能性较大，另外此类人群投资意识较为浓厚，对会员制模式接受程度较高，在中华情的实地调研中得到印证。较为浓厚，对会员制模式接受程度较高，在中华情的实地调研中得到印证。典型商圈 商户数量 典型商圈 商户数量 八一商圈 约2万 洪城大市场 约2万 青云谱 约1万 省建材市场 建材市场400户 南昌典型商圈个体经营户数量：南昌典型商圈个体经营户数量：服76、务水平要跟上，医疗条件要好，不然的话还不如自己在家请保姆 陈女士，51岁，九江人 在南昌做生意 陈女士，51岁，九江人 在南昌做生意（养老院）人多热闹，希望做的高端一点，有一定的门槛，都是有共同话题的老人在里面住 杨先生，55岁，建筑商 杨先生，55岁，建筑商 资料来源：南昌市工商局 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 73 潜在养老客户特征1：有支付能力大学退休教师、中高级公务员退休工资从2000元/月4000元/月丌等 我接待的老年客户从二几年到六几年的都有，有蛮多是高校教师，退休工资从2000多到4000多不等，大概看了一下，平均也有个3000多左右 建设77、银行职员 朱女士 财大的待遇还算可以，我退下来一个月也能拿个三四千，现在我钱也不怎么花，孩子也不用花我的钱，前几年还出去旅游，现在年纪大了，走不动了，也就没事在学校湖边散散步，没事儿锻炼锻炼，如果有个合适的养老的地方，我也是会考虑的 江西财经大学退休教师 谢教授 71岁 退休工资对于这些老人而退休工资对于这些老人而言，只是退休后的基本经言，只是退休后的基本经济来源，类似大学教授、中高级公务员除退休工资收入外，济来源，类似大学教授、中高级公务员除退休工资收入外，一般都有一定的财富积累一般都有一定的财富积累，他们的支付能力是非常强的 他们的支付能力是非常强的 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻78、企业客户 养老客户 养生客户 74 潜在养老客户特征2：有养老需求能接受养老公寓，但是部分老人群体没有了解养老项目的渠道 老师还是有蛮多想买的，不想给子女增添负担我问一些老人，他们说学校老干部中心会组织，给他们宣传某个公寓好，他们就稀里糊涂地买了；这样的营销方式不错（老年公寓组织去学校宣传），更有说服力，老年人抗性没那么大，如果私人自己去，老年人客户不信任，担心上当受骗；还有一些是跟儿子儿媳妇相处不好的，就更希望自己住养老公寓了，但是自己年纪也大了，没有渠道去了解，不知道怎么去选 建设银行柜员朱女士 本项目的核心客户和重要客户，他们有本项目的核心客户和重要客户，他们有支付能力，也有养老需求支付79、能力，也有养老需求，其对养老抗性，其对养老抗性除了受传统观念影响外除了受传统观念影响外，还受当前南昌市养老市场的发展水平影响，“担心上，还受当前南昌市养老市场的发展水平影响，“担心上当受骗”，这些客户接收到的养当受骗”，这些客户接收到的养老信息渠道太少，老信息渠道太少，信息的不对称信息的不对称也造成了对真正老年公寓养老方式的“误解”也造成了对真正老年公寓养老方式的“误解”南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 75 潜在养老客户特征3：普遍对距离有要求认为项目较为偏进，生活便利度、匚疗设施配套跟丌上 项目在高安，太远了吧，如果有个突发状况，往市区还要半个小时吧，加上80、现在还经常堵车，哪里来的及；离市区那么远，买点日常用品多不方便；小孩儿来看我也不方便，还要走高速，很麻烦的 某银行门口拦访客户 大城不就是高安吗，大城我知道的，离南昌都还蛮远，我即使要住养老院，也不会住那么远吧，太偏了，要是在红谷滩那儿搞一个还是可以的，在大城估计不行 阳明公园访谈 刘阿姨，59岁 大部分养老客户容易把大部分养老客户容易把郊区与落郊区与落后、破旧、配套差等同起来，后、破旧、配套差等同起来，对项目区域价值停留在既有的认知上，对此本项目在策略层面上应通过项目区域价值的强化、自身价值的传递来“去郊区化”、引导客户 对项目区域价值停留在既有的认知上，对此本项目在策略层面上应通过项目区域81、价值的强化、自身价值的传递来“去郊区化”、引导客户 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 76 以以泛高级公务员阶层为核心泛高级公务员阶层为核心的三位一体的客户结构 的三位一体的客户结构 重要客户：重要客户：高级知识分子 高级知识分子 核心客户：核心客户：高级公务员、大型垄断企事业单位领导层 高级公务员、大型垄断企事业单位领导层 机会客户：机会客户：私营业主 私营业主 传统小生意人、商贩周边地市进城商人、建筑包工头以制造业产业链末端、物流业为代表的小型私企老板以市级公务员为主、其次是省直机关银行、烟草、电力、电信、石化等国企、类国企管理层省市三甲医院、人行、教委等82、权力事业单位以六所大学教师为代表的高校知识分子行业专家、教授、科研精英养老客户定位 77 通过对南昌市现有的相对有影响力的养生度假性质的楼盘客户迚行盘点 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 金燕国际 金燕国际 温泉城 温泉城 项目背景：项目背景：近郊、占地1510亩，总建面约108万，建有五星级温泉度假酒店，公寓式酒店，温泉会所等距市中心25分钟车程，近郊、占地1510亩，总建面约108万，建有五星级温泉度假酒店，公寓式酒店，温泉会所等距市中心25分钟车程，客户为全市及周边县市中高层公务员，国企事业单位领导，私企业主等；客户为全市及周边县市中高层公务员，国企事业83、单位领导，私企业主等；温泉资源为卖点，强资源占有 温泉资源为卖点，强资源占有 保利半保利半山国际 山国际 总占地面积165万平米，总建面100万平米；南昌市后花园湾里梅岭风景区，距主城区约15公里，15分钟车程，主城区边缘，区域价值较好；总占地面积165万平米，总建面100万平米；南昌市后花园湾里梅岭风景区，距主城区约15公里，15分钟车程，主城区边缘，区域价值较好；客户主要为有品味、有实力、偏爱良好生活环境的成功人士 客户主要为有品味、有实力、偏爱良好生活环境的成功人士 以生态居住环境为卖点，项目赢得了中高端客户的认可 以生态居住环境为卖点，项目赢得了中高端客户的认可 保利半山国际 保利半山84、国际 位于南昌县银三角片区距主城区约20公里，区位相对较偏；总占地162万，总建面97万，容积率0.6；18洞标准高尔夫场地；位于南昌县银三角片区距主城区约20公里，区位相对较偏；总占地162万，总建面97万，容积率0.6；18洞标准高尔夫场地；客户以周边乡镇客户及客户以周边乡镇客户及有高尔夫运动爱好的南昌市财富阶层为主 有高尔夫运动爱好的南昌市财富阶层为主 以昌南板块较为罕见的高尔夫休闲度假主题地产 以昌南板块较为罕见的高尔夫休闲度假主题地产 78 我们发现，目前南昌度假养生客户财富层级相对较高，普遍关注居住环境、生态资源占有 客户来源：客户来源：南昌市区有一定财富积累的客户，主要有高级公务85、员、企事业单位中高管，及一些做生意的客户；项目周边县市的财富阶层购买力购买力：高层以60万左右为主，别墅200万-500万不等置业目的置业目的：养老度假、投资置业关注点置业关注点：稀缺资源的占有、环境、投资潜力目前置业地点目前置业地点：湾里片区、九龙湖片区我们这虽然偏了点，但是未来温泉大道直通九龙湖，所以这些都不是问题；用几个字形容吧“非富即贵”，现在没关系基本上买不到了，因为我们这是离南昌最近的温泉了，所以大部分客户都是冲着温泉来的；未来省政府也要搬到九龙湖这边，所以还有些客户也看中了我们这里的升值空间 金燕国际温泉城置业顾问 周燕平 我们一期已经卖得差不多了，我们离省政府比较近，万达也会过86、来，所以好多人都来这边投资买房，而且我们还有个大湖、有公园，居住环境也是非常好的，渐渐的配套也会跟上，生活便利度会越来越高。公元九珑置业顾问 彭惠芳 来我们这的客户都是看中我们的居住环境的，而且离市区也不远，交通也比较方便，除了市区的客户，像南昌市的一些大学教授也有蛮多来这里买的，都是准备退休后过来住的，价格也不高，所以我们还是卖得挺好的 永惠山外山置业顾问 熊雅雯 南昌发展趋势研判南昌发展趋势研判 入驻企业客户 养老客户 养生客户 79 以南昌市匙的高级公务员、企事业中高管及部分生意人为主，少量周边县市的财富阶层客户；大部分为追求强资源占有和优越居住环境的养生度假客户 养生度假客户更多的关注87、强资源占有、舒适的居住环境，部分地缘客户则可能关注产品的性价比大南昌客户以度假养生客户为主，少量地缘客户亦有度假养生需求核心客户来源：南昌市区的高级公务员，企事业单位中高管及生意人重要客户来源：高安市周边县市的财富阶层客户机会客户来源：项目周边客户，如大城镇、西山镇的地缘客户客户来源 客户来源 置业目的 置业目的 置业敏感点 置业敏感点 养生客户定位 80【养老养生客户重合分析】【养老养生客户重合分析】项目初期养老客户量较少，且与养生客户重叠，随着养老配套的不断完善、养老客户逐渐增多，养老与养生客户的“界限”会逐渐明显 项目初期养老客户量较少，且与养生客户重叠，随着养老配套的不断完善、养老客户88、逐渐增多，养老与养生客户的“界限”会逐渐明显 项目刜期 项目中后期 客户比例 养生客户 养老客户 随着项目的不断成熟，南昌市养老市场的不断发展，项目养老客户逐渐增多，同时养老客户与养生客户出现分离 早期项目主打养生，且养老配套尚未成熟，因而在这一阶段，养老养生客户有较大的重合度，即出现“养老客户购买养生物业”的情况 81 项目初期 项目初期 项目中后期 项目中后期 客户比例 客户比例 养生高端客户 养生高端客户 养生中端客户 养生中端客户 养生中高端客户 养生中高端客户 养老客户 养老客户【客户演变】【客户演变】养老客户养老客户早期项目配套尚未成熟，加之养老市场发展水平较初级的现状，因而项目早89、期养老客户较少，在这一阶段，高端养老客户出现，且置业诉求更偏向低密度养生物业 随着养老市场的成熟，将出现高密度产品来满足真正意义上的养老客户的需求 养生客户养生客户主打低密度物业以传递项目生态居住价值，客户以高端、中高端客户为主；随着项目的逐渐成熟，客户由高端客户向中高端客户过渡，中端客户的比例会大幅上升 82 4“理想”的落实1、觃划布局 2、开发分期 83 觃划布局原则一：觃划立足长进发展，为后续发展留有足够弹性空间，幵迚行人性化考虑 前瞻性 规划时间跨度大，未来发展具有不确定性，着眼于今后几十年，旅游基础设施、公用设施的规划布局充分预见未来发展需要，并在产业布局空间上留有一定的弹性空间 90、规划执行上控制得非常严格，规划一经确定，必须按规划有步骤地进行建设。如坎昆市1975年进行规划后，经过二十多年来的建设，其间规划虽然经过几次小调整，但始终保持着原有的规划布局和传统的建筑风格，规划一直得到贯彻落实，没有任何人违反规划搞建设。人性化/人文关怀 从人的体验感方面去考虑整个项目区的规划和建设，产品最大限度地满足客人的要求。84 觃划布局原则二：统筹交通流线、核心项目及山体腹地的空间布局，保持整体系统性，保证各组团有主题驱劢 GUNN，CLARE A.旅游地区域规划理论 GUNN，CLARE A.旅游地区域规划理论 丰富的公共空间接触面 公共空间接触面，使周围建筑公共化 85 觃划布局91、原则三：结合资源条件和功能性物业布局要求迚行排布，确保土地价值高的地块留给居住物业，实现土地价值最大化 公共休闲匙域分布亍最优景观资源处；同时将吸引高档居住物业和休闲娱乐设施的建设；对地块重点生态资源迚行保护，作为匙域的重要核心资源长期加以维持利用；由亍项目觃模较大，每一组团的休闲匙都有相应的居住、商业等综合功能配套；内部交通干道沿功能组团外围设置，减少对内部休闲度假等相关功能的干扰；产业功能匙相对独立，增强休闲板块的活力十分重要；留有一定的后备用地，以实现匙域的持续开发不后续的开发弹性。86 依据道路现状和项目地形地貌，设置交通干线及入口 交通构建交通构建 空间构建空间构建 产品构建产品构建92、 规划 规划 主入口 主入口 P P P P P P P P P P P P 次入口 次入口 次入口 次入口 项目出入口项目出入口 项目外围交通线路项目外围交通线路 P P 项目内部停车项目内部停车 项目内部车行线路项目内部车行线路 县道县道 规划要点：规划要点：NOTE.1：结合项目地形地貌，因势就地、生态优先，最大可能保持原有地形、生态和景观现状，发挥道路生态廊道功能；NOTE.2：主入口的设置：主入口的设置：根据项目外部道路及适建性设置项目；项目内外部的交通线路实现对接的道路系统内外部的交通线路实现对接的道路系统，实现有机畅通；NOTE.3：以交通功能为优先，兼顾景观设计和美学要求。NO93、TE.4：产品布局应考虑高铁带来的不利影响，地块南部应尽量少排布销售类物业及生活居住类物业 产品布局应考虑高铁带来的不利影响，地块南部应尽量少排布销售类物业及生活居住类物业 87 项目整体觃划为“一窗一谷两镇，三轴舞劢”的空间布局 一窗一谷两镇 一窗一谷两镇 一窗：一窗：项目的先行示范区，及老年居住、老年护理、老年用品研发等功能于一体的综合窗口展示区；一谷：一谷：以老年产业生产功能为主的组团、涵盖老年产品研发改良及部分生产功能，同时承担养老产品的运输、集散功能；两镇：两镇：颐景小镇：颐景小镇：有较好的水资源，景观资源相对丰富，为项目的健康养生居住组团；德和小镇：德和小镇：项目的养老服务组团，主94、要提供老年人护理功能，产业园通勤区等功能。交通构建交通构建 空间构建空间构建 产品构建产品构建 规划 规划 新城之窗 新城之窗 颐景小镇 德和小镇 颐景小镇 德和小镇 生态创享谷 生态创享谷 88 颐景小镇 德和小镇 颐景小镇 德和小镇 生态创享谷 生态创享谷 交通构建交通构建 空间构建空间构建 产品构建产品构建 规划 规划 新城之窗 新城之窗 三轴舞动 三轴舞动 生态养生轴：生态养生轴：项目的主景观轴、贯穿项目的“一心两翼”，从项目的景观旅游、项目的养生居住、员工居住与通勤、休闲全面展示项目的生活氛围；活力旅游轴：活力旅游轴：借助项目优良的山水生态资源打造超长景观轴，贯穿南北创意生产轴：创意95、生产轴：以项目的生产研发中心为核，联动养老服务组团，将颐养学院与产业研究联动起来。南北向近3000米超景观长廊 南北向近3000米超景观长廊 生态养生轴 生态养生轴 活力旅游轴 活力旅游轴 创意生产轴 创意生产轴 项目整体觃划为“一窗一谷两镇，三轴舞劢”的空间布局 89 以空间架构为基础，以“新城”概念为主导，尊重匙域资源，构筑三大核心产品体系 交通构建交通构建 空间构建空间构建 产品构建产品构建 规划 规划 项目体系 项目体系 幸福家园 幸福家园 赣悦汇 赣悦汇 天一阁 天一阁 商贸城 商贸城 和医馆 和医馆 尚德院 尚德院 颐养学院 颐养学院 魅力绿场 魅力绿场 设计之窗 设计之窗 生产基96、地 生产基地 适老化住宅 适老化住宅 期颐研究院 期颐研究院 水一方 水一方 郊野山林公园 郊野山林公园 老年服务 产品体系 老年服务 产品体系 老年用品 老年用品 研发生产产品体系 研发生产产品体系 养老居住 产品体系 养老居住 产品体系 居 居 研 研 学 学 产 产 业 业 旅 旅 功能产品体系 功能产品体系 产业新城理念 产业新城理念 新城之窗 关键词：先导，示范 适老化住宅 期颐研究院 幸福家园 赣悦汇 为产业新城打造一道展示的窗口，全面展示产业新城之魅力 为产业新城打造一道展示的窗口，全面展示产业新城之魅力 新城之窗 新城之窗 A 适老化住宅适老化住宅 除了适老化设计乀外，项目匙别97、亍市场上一般的老年公寓，打造低密度、人性化、田园式养老养生居住社匙 92 B 期颐研究院期颐研究院 成立江西老龄产业成立江西老龄产业课题研究组课题研究组积极申请国家、省相关课题研究 老龄产业战略研究老龄产业战略研究中心中心提供政策解读及行业最新资讯，创办老年刊物 定期举办论坛定期举办论坛定期举办产业交流大会，办出规模及影响力 形成以园匙运营、企业人员为核心的老年研究团队，外聘国内外相关高校科研力量，实现老年研究力量聚集。93 C 幸福家园幸福家园 打造园林式小区环境，设置图书馆、员工食堂、室外运动场，室内活动中心等娱乐休闲设施，让员工真正享受安居乐业。打造园林式小区环境，设置图书馆、员工食堂、98、室外运动场，室内活动中心等娱乐休闲设施，让员工真正享受安居乐业。94 D 赣悦汇赣悦汇 以老年经济为核心，融合老年朋务体验中心、会议中心、老年艺术俱乐部、老年用品博物馆，打造银发经济交流平台 95 德和小镇 德和小镇 关键词：和睦、邻里、关怀 和医馆 尚德院 颐养学院 郊野山林公园 这里，是对没有人情味的都市生活圈的挑戓；进亲丌如近邻，这里没有陌生，有的是邻居、朊友，更是家人 德和小镇 德和小镇 96 A 和医馆和医馆 觃模5万平米的大型综合匚院，不南大一附院建立绿色通道，同时针对老年人常见的病痛，采用特色疗法治疗 特色疗法参考案例：鱼塘医院：鱼塘医院：在土耳其的康加尔，有一个含有硫磺的温水鱼99、塘，塘内有许多棕绿色的状如带鱼的鱼。这种鱼嗜痂成癖，专爱吃人体上的癣斑和伤口腐肉。患者只要安坐在鱼塘中，这些鱼“医生”便会不请自来。用不了一个星期，病人就会觉得一身轻松身上的皮肤病或者伤口霍然而愈。热疗医院：热疗医院：哈萨克斯坦在阿拉木图建了两座热疗医院太阳光医疗中心。医疗中心采用反射镜系统聚焦太阳光，医生们就利用太阳光所形成的一组特殊光点，反复照射在病人身上，从而产生良好的热疗作用，能很快治好支气管炎、支气管哮喘和其他一些疾病，倍受患者的青睐。香花医院：香花医院：俄罗斯巴库市有一家香花医院，院中栽种着许多品种的花卉和药草，病人嗅着各种花香，病情便可好转。根据测试，已知有15种鲜花的芬芳香味对100、治疗心血管、哮喘、高血压等病症有益。97 B 尚德院尚德院 个性化体检护理朋务 由体检中心定期为护理老人体检；为患者提供长期医疗护理、临终关怀等服务；设有二人、三人、四人、多人病房，其内可以设置电视、电话、独立卫生间、洗浴、衣柜、呼叫、中心供氧等医疗、生活设施；为住院患者提供个性化营养餐。超大觃模 30万建面的体检护理中心，按50每张床位来估算，项目将提供近6000张养老床位项目将提供近6000张养老床位，在江西省首屈一指。98 C 颐养学院颐养学院 老年大学：老年大学：提供国学、健康养生、人文社科、休闲体育等课程体系，同时设置图书馆、学术报告厅、展厅等学习交流场所。老年服务培训课程体系：老年101、服务培训课程体系：社会学概论、社会心理学、老年学概论、老年社会工作、老年政策、老年福利机构经营管理、老年病学、老年护理与老年保健等。与江西师大合作成立老年大学 与江西行政学院合作设立老年服务职业教育基地 与江西师大合作成立老年大学 与江西行政学院合作设立老年服务职业教育基地 99 利用项目内部良好的自然山林资源，结合地形打造慢跑道、山地自行车道、企业拓展基地等，搭配休闲小品，为热爱运动的江西人提供一个亲自然的休闲活动场所，倡导生态健康文化。利用项目内部良好的自然山林资源，结合地形打造慢跑道、山地自行车道、企业拓展基地等，搭配休闲小品，为热爱运动的江西人提供一个亲自然的休闲活动场所，倡导生态健康102、文化。郊野山林公园郊野山林公园 D 自然的原生态公园自然的原生态公园 山水养生谷的天然氧吧山水养生谷的天然氧吧 野外宿营基地 野外宿营基地 森林氧吧健身区 野外生存拓展基地 单车运动俱乐部 森林氧吧健身区 野外生存拓展基地 单车运动俱乐部 颐景小镇 关键词：闲适、世外桃源 天一阁 水一方 魅力绿场 梦里桃源 梦里桃源 仰望你的梦想 仰望你的梦想 悄悄将它揣入心房 它的芽 成长 繁茂 任梦想家园 悄悄将它揣入心房 它的芽 成长 繁茂 任梦想家园 在心中自由舒张 在心中自由舒张 颐景小镇 颐景小镇 颐景小镇 颐景小镇 101 A 天一阁天一阁 案例：南昆山十字水度假村 江西首家道家养生主题精品酒店103、江西首家道家养生主题精品酒店 水上讲堂水上讲堂 禅修院禅修院 设立禅修院，设置礼佛室、斋苑、佛学讲堂等区域，为高端游客提供礼佛后静修沉思的场所 102 B 水一方水一方 集新概念餐饮区、特色赣菜美食区、时尚购物区、滨水酒吧街等多功能复合的综合服务区 所谓伊人，在水一方103 C 魅力绿场魅力绿场 以适老运动为主，综合打造各类室外运动，兼具休闲、游憩功能的生态型运动公园，并通过环境小品等元素融入养生文化主题。标准塑胶跑道室外门球场太极池休闲日光浴场休憩游园步道高尔夫练习场104 生态创享谷 关键词：创享、科技 科技之窗 生产基地 商贸城 绿色低碳的创意环境与自由创新的展绿色低碳的创意环境与自由创104、新的展览交流空间、浓厚的人文气息和文化览交流空间、浓厚的人文气息和文化活力 活力 生态创生态创享谷 享谷 105 A 科技之窗科技之窗 设立研发工作室设立研发工作室，从事老年医疗器械及日常生活用品等老年产品的研发设计改良，从事老年医疗器械及日常生活用品等老年产品的研发设计改良 设立老年产品孵化中心设立老年产品孵化中心，与国内相关研究机构建立成果互通桥梁，与风投资金及企业合作，构建老年科技产品市场化平台，与国内相关研究机构建立成果互通桥梁，与风投资金及企业合作，构建老年科技产品市场化平台 江西首个以老年产品为主题的研发孵化中心 106 B 生产基地生产基地 结合自身的条件，合作不自身发力幵丼 老105、年营养保健类 老年营养保健类 引进江中制药、仁和制药等本地知名企业入驻引进江中制药、仁和制药等本地知名企业入驻，着力发展其滋养保健、临床营养、保健酒等涉老产品 老年食品类 老年食品类 与周边生态农业基地合作与周边生态农业基地合作，推出老年健康食品，推出老年健康食品 107 C 商贸城商贸城 国内首家老年商品城，江西唯一老年用品集散中心 依托本地物流优势，形成老年产品集散地，带动老年产品生产，吸引全国老年用品入赣，促进片区贸易经济。依托本地物流优势，形成老年产品集散地，带动老年产品生产，吸引全国老年用品入赣，促进片区贸易经济。108 通过四大分匙产品体系，引领昌西健康产业发展 产品体系：产品体系106、：项目分区与产品 项目分区与产品 生态创享谷 生态创享谷 颐景小镇 颐景小镇 德和小镇 德和小镇 新城之窗 新城之窗 幸福家园 幸福家园 赣悦汇 赣悦汇 期颐研究院 期颐研究院 科技之窗 科技之窗 生产基地 生产基地 商贸城 商贸城 天一阁 天一阁 和医馆 和医馆 颐养学院 颐养学院 尚德院 尚德院 水一方 水一方 魅力绿场 魅力绿场 郊野山林公园 郊野山林公园 适老化住宅 适老化住宅 1 2 3 4 1 2 3 1 2 3 1 3 2 4 3 1 2 4 1 2 3 2 3 1 生态创享谷 生态创享谷 颐景小镇 颐景小镇 德和小镇 德和小镇 4 新城之窗 新城之窗 1 3 2 产品体系：产品107、体系：生态创享谷 生态创享谷 德和小镇 德和小镇 新城之窗 新城之窗 幸福家园 幸福家园 赣悦汇 赣悦汇 期颐研究院 期颐研究院 科技之窗 科技之窗 生产基地 生产基地 商贸城 商贸城 和医馆 和医馆 颐养学院 颐养学院 尚德院 尚德院 郊野山林公园 郊野山林公园 适老化住宅 适老化住宅 1 2 3 4 1 2 3 1 3 2 4 109“旅居业”体验线“旅居业”体验线 以生态养生轴及活力旅游轴为体验主线以生态养生轴及活力旅游轴为体验主线，贯穿项目四大组团，体验“旅居业”之中的各类核心项目，体验新城宜居、宜旅、宜业的生态产业新城 具体体验项目及路径：具体体验项目及路径：商贸城天一阁水一方魅力绿108、场和医馆尚德院郊野山林公园幸福家园适老化住宅赣悦汇产品体系：产品体系：生态创享谷 生态创享谷 德和小镇 德和小镇 新城之窗 新城之窗 幸福家园 幸福家园 赣悦汇 赣悦汇 期颐研究院 期颐研究院 科技之窗 科技之窗 生产基地 生产基地 商贸城 商贸城 和医馆 和医馆 颐养学院 颐养学院 尚德院 尚德院 郊野山林公园 郊野山林公园 适老化住宅 适老化住宅 1 2 3 4 1 2 3 1 3 2 4 3 1 2 4 1 2 3 2 3 1 生态创享谷 生态创享谷 颐景小镇 颐景小镇 德和小镇 德和小镇 4 新城之窗 新城之窗 1 3 2 110“产学研”体验线“产学研”体验线 以创意生产轴为体验主线109、以创意生产轴为体验主线，全面体验创意、生产、研发、培训等各项目，体验技术创新上、中、下游的对接与耦合 具体体验项目及路径具体体验项目及路径：科技之窗生产基地商贸城颐养学院期颐研究院产品体系：产品体系：生态创享谷 生态创享谷 德和小镇 德和小镇 新城之窗 新城之窗 幸福家园 幸福家园 赣悦汇 赣悦汇 期颐研究院 期颐研究院 科技之窗 科技之窗 生产基地 生产基地 商贸城 商贸城 和医馆 和医馆 颐养学院 颐养学院 尚德院 尚德院 郊野山林公园 郊野山林公园 适老化住宅 适老化住宅 1 2 3 4 1 2 3 1 3 2 4 3 1 2 4 1 2 3 2 3 1 生态创享谷 生态创享谷 颐景小镇110、 颐景小镇 德和小镇 德和小镇 4 新城之窗 新城之窗 1 3 2 111 分阶段开发策略 第一阶段 第一阶段 2013-2015 2013-2015 第二阶段 第二阶段 2016-2017 2016-2017 第三阶段 第三阶段 2018-2019 2018-2019 项目立势阶段；以老年研究中心、护理中心、适老化住宅为主，项目立势阶段；以老年研究中心、护理中心、适老化住宅为主，传递养老产业园基调；传递养老产业园基调；产业园功能逐步完善阶段；完成商业中心的建设，加大护理中心的建设力度，同时生活配套、养老医疗配套逐产业园功能逐步完善阶段；完成商业中心的建设，加大护理中心的建设力度，同时生活配套111、养老医疗配套逐步跟进，出现老年公寓，步跟进，出现老年公寓，生生活气息渐浓；活气息渐浓；全面完善功能，全面完善功能，建成宜居、宜业的养老产业园区。建成宜居、宜业的养老产业园区。完善功能完善功能 吸引眼球吸引眼球 丰富功能丰富功能 分期开发 分期开发 112 项目所处匙域相对陌生，启劢匙欲达到“成功吸引眼球”的目标，须选取地块相对成熟的B地块作为项目的窗口示范匙 A A地块地块 B B地块地块 项目共分为两大地块：项目共分为两大地块：A地块占地4700余亩，地块位置相对偏远，认知度较低，配套尚未成熟；A地块占地4700余亩，地块位置相对偏远，认知度较低，配套尚未成熟；B地块紧邻大城镇中心，周边有112、F1假日别墅，地块认知度较高、配套较为成熟 B地块紧邻大城镇中心，周边有F1假日别墅，地块认知度较高、配套较为成熟 113 选取相对城市的B地块作为启劢匙开发，可以为整个项目的成熟争取时间，达到以时间换空间的效果“时间换空间”的策略效果显现，项目认知度及成熟度不断提高，随着时间的发展，昌西文化产业园的快速开发建设，地块所处位置逐渐成熟“时间换空间”的策略效果显现，项目认知度及成熟度不断提高，随着时间的发展，昌西文化产业园的快速开发建设，地块所处位置逐渐成熟 成熟地块先行开发，不断扩大项目的认知度，树立项目品牌，为陌生地块争取发展时间；2013年 2016年 成熟地块先行开发，不断扩大项目的认知113、度，树立项目品牌，为陌生地块争取发展时间；2013年 2016年 114 从建设迚度来看，在觃划建设的“五城”已刜具觃模，B地块先行启劢更易亍借劣“五城”树立项目形象 昌西文化产业园内已落实的“五城”布局中，陶博城、大学城已初具规模；食博城、航空城、运动休闲城业昌西文化产业园内已落实的“五城”布局中，陶博城、大学城已初具规模；食博城、航空城、运动休闲城业已完成前期规划即将破土动工。已完成前期规划即将破土动工。115 陶博城 航空城 大学城 食博城 运劢 休闲城 4P 养老窗口匙 从距离上看，B地块位置不昌西文化产业园觃划的几大新城更近，易亍形成集聚效应，达到资源联劢的效果 116 颐景小镇 德114、和小镇 颐景小镇 德和小镇 生态创享谷 生态创享谷 新城之窗 新城之窗 分期开发迚程：先行开发相对成熟的窗口匙，为项目陌生地块争取开发时间，解决主要地块丌成熟的问题，迚而丌断完善产业园的功能 吸引眼球新城之窗：吸引眼球新城之窗：理念：项目立势阶段，传递养老产业园基调理念：项目立势阶段，传递养老产业园基调新城之窗：老年研究中心5万平米，接待中心约5万平米，职工生活区约10万平米，商业中心约2万平米；德和小镇：护理中心约8万平米；丰富功能旅居业轴：丰富功能旅居业轴：理念：逐步完善产业功能，生活气息渐浓理念：逐步完善产业功能，生活气息渐浓颐景小镇：滨水商业约3万平米，老年公寓约1000亩，娱乐中心2115、万平米；生态创享谷：老年用品约250亩；德和小镇：综合医院5万平米，护理中心12万平米；完善功能产学研轴：完善功能产学研轴：理念：建成宜居、宜业的养老产业园区理念：建成宜居、宜业的养老产业园区德和小镇：护理中心约10万平米，文化学院2万平米，颐景小镇：运动中心3万平米，精娱乐中心3万平米，老年公寓约1000亩；生态创享谷：老年用品约250亩；117 5 效益评价118 效益评价效益评价 社会效益 社会效益 经济效益 经济效益 119 测算前提1经济指标 测算前提1经济指标 序号序号 物业类型物业类型 建筑面积（平方米）建筑面积（平方米）1 老年研究中心 50000 2 接待中心 50000 3116、 职工生活区 100000 4 商业中心 50000 5 护理中心 300000 6 娱乐中心 30000 7 综合医院 50000 8 运动中心 30000 9 老年用品 100000 10 文化学院 20000 11 老年公寓 920000 1212 合计合计 17000001700000 120 测算前提2建安成本 测算前提2建安成本 自有资金假设5亿，其余贷款；开发建设成本包括：土地成本、建安成本、前期工程费、基础设施建设费、其他费用、丌可预见费；建安成本包含地下室；以上费用（除土地成本）均根据世联经验以及市场情况来确定，为2013年时价格;土地价格：根据客户提供信息，窗口区50万/亩117、，高铁北侧地块18万/亩；设计等前期费用及基础设施费以建筑面积计算；土地增值税普通住宅采用销售收入1%预征，商业采用销售收入5%预征；根据中国建筑工程造价网站公布20092012年半年各类物业建安成本价格，南昌市为每年递增2.83%，本次预估参照南昌市数据计为每年递增2.5%。建安成本取值（元/平米）老年研究中心 1800 接待中心 3000 职工生活区 1500 商业中心 3000 护理中心 1500 娱乐中心 3000 综合医院 3000 运动中心 2500 老年用品 1200 文化学院 1500 老年公寓 1800 121 测算前提3价格预估测算前提3价格预估 项目各物业价格价格变化表（118、单位：元）项目各物业价格价格变化表（单位：元）参照南昌地区每年房地产递增比例及世联经验，设定年递增为5%序号 项目 2013年 2014年 2015年 2016年 2017年 2018年 2019年 2020年 1 接待中心 9000 9500 10000 10500 11000 11600 12200 12800 2 职工生活区 6000 6300 6600 6900 7200 7600 8000 8400 3 商业中心 9000 9500 10000 10500 11000 11600 12200 12800 4 娱乐中心 9000 9500 10000 10500 11000 11600119、 12200 12800 5 运动中心 6000 6300 6600 6900 7200 7600 8000 8400 6 老年公寓 6000 6300 6600 6900 7200 7600 8000 8400 7 老年用品 1200 1300 1400 1500 1600 1700 1800 1900 备注：老年研究中心、综合医院、文化学院、护理中心只计成本不计收入，老年用品以成本价计收入 122 各物业开发周期 各物业开发计划（单位：平米）序号 物业类型 建筑面积（平米）2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1 老年研究中心 50000 20000 300120、00 2 接待中心 50000 20000 30000 3 职工生活区 100000 40000 60000 4 商业中心 50000 20000 30000 5 护理中心 300000 40000 40000 50000 70000 60000 40000 6 娱乐中心 30000 10000 20000 7 综合医院 50000 20000 30000 8 运动中心 30000 10000 20000 9 老年用品 100000 20000 30000 30000 20000 10 文化学院 20000 10000 10000 11 老年公寓 920000 200000 250000 27121、0000 200000 1212 合计合计 1700000 1700000 0 0 120000 120000 180000 180000 320000 320000 380000 380000 390000 390000 310000 310000 123 各物业销售周期 各物业销售计划 序号 物业类型 建筑面积（平米）2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 接待中心 50000 20000 30000 2 职工生活区 100000 40000 60000 3 商业中心 50000 20000 30000 4 娱乐中心 30000 10000 20000 5122、 运动中心 30000 10000 20000 6 老年用品 100000 20000 30000 30000 20000 7 老年公寓 920000 200000 250000 270000 200000 8 8 合计合计 1280000 1280000 0 0 60000 60000 110000 110000 250000 250000 280000 280000 320000 320000 260000 260000 124 序号 项目 指标值 1 项目总投资（万元）614,070 2 销售收入（万元）968,400 3 净利润（万元）181,171 4 总投资净利润率（%）29.50123、%5 内部收益率（%）20.10%6 静态投资回收期（年）6.8 7 动态投资回收期（年）（Ic=10)7.3 项目总投资约61.4亿元，销售收入96.8亿元，净利润约18亿元，总投资利润率29.5%，内部收益率20.1%125 项目总投资估算表 序号 项目 估算额（万元）1 开发建设投资 555360555360 1.1 土地费用 98,136 1.2 前期工程费 11,302 1.3 基础设施建设费 84,143 1.4 建筑安装工程费 344,670 1.5 开发间接费用 3,791 1.6 不可预见费 13,317 2 开发期间费用 5871058710 2.1 管理费用 16,661124、 2.2 财务费用 12,997 2.3 销售费用 29,052 总投资估算额 614,070614,070 项目总投资61.4亿元，其中开发建设投资55.5亿元 土地费用 16%前期工程费 2%基础设施建设费 14%建筑安装工程费 56%公共设施建设费 0%开发间接费用 0%不可预见费 2%管理费用 3%财务费用 2%销售费用 5%总投资分配表总投资分配表 126 项目投资计划表及筹措表（单位：万元）项目需要自有资金5亿元，借贷资金9.57亿元 序号 项目名称 合计 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 1 项目投资 812950 812950 25125、278 25278 58746 58746 79064 79064 119866 119866 149960 149960 174598 174598 133068 133068 72369 72369 1.1 开发建设投资 555360 555360 25278 53974 67885 104860 117358 100305 85699 0 1.2 运营成本 171479 171479 0 3941 9212 13273 26656 23548 28811 66039 1.3 所得税 86111 86111 0 832 1967 1733 5947 50744 18559 6330 2 资126、金筹措 812950 812950 25278 25278 58746 58746 79064 79064 119866 119866 149960 149960 174598 174598 133068 133068 72369 72369 2.1 借贷资金 95700 95700 5300 3600 19400 67400 2.2 自有资金 50000 50000 20000 30000 3 销售收入再投资 667296667296 25200 59600 52500 149960 174598 133068 72369 可运用资金 0 25200 59600 52500 180200 1127、95100 241600 214200 剩余资金 22 75 12 46 30286 50788 159319 301150 127 项目财务费用约为1.29亿元 项目还本付息表（单位：万元）序号 项目 合计 2013 2014 2015 2016 2017 2018 财务费率 7.00%7.00%1 应还本付息总额 5671 9920 22997 77772 68015 14297 1.1 期初借款本息累计 5671 2092 5284 63565 13362 1.1.1 本金 5300 2092 5284 63565 13362 1.1.2 利息 371 0 0 0 0 1.2 本期借款 128、95700 5300 3600 19400 67400 0 0 1.3 本期应计利息 12997 371 649 1504 5088 4450 935 1.4 本期还本 95700 0 6808 16208 9119 50203 13362 1.5 本期付息 12997 0 1020 1504 5088 4450 935 2 借款偿还资金来源 155001 0 0 7827 7827 17713 17713 14207 14207 54653 54653 60601 60601 2.1 利润 155001 0 7827 17713 14207 54653 60601 128 效益评价效益评价 129、社会效益 社会效益 经济效益 经济效益 129 本项目属亍大型健康产业新城开发，将成倍提升大城镇产业发展，促迚大城产业升级 大城镇正打造昌西文化产业园，本项目属于大型健康产业开发，老年产品研究中心、老年产品生产基地的开发，将成倍提升大城镇产业发展，塑造区域知名度，带动健康产业发展。产业升级产业升级 130 项目的成功开放将促迚大城城镇化发展迚程，使大城融入南昌和高安城市发展 在城投公司统一规范管理下，政府和企业共同投资对区域进行改造，改善基础设施和城市环境，使大城融入大南昌及高安的城市发展；大项目的投入还将提升大城的整体区域价值，促进大城地区土地增值。城镇化 城镇化 131 6 项目保障132130、 项目开发主体及策划单位 江西城镇投资有限公司 江西省发改委以其下属省城镇建设利用外资办为依托的下属公司；承担省政府投资的重大基础设施和公共服务设施项目建设任务开发主体 开发主体 世联地产 国内首家登陆A股的房地产综合服务提供商；顾问策划业务是中国房地产咨询第一品牌，被国家建设部评选为“国家一级咨询机构”前期策划单位 前期策划单位 133 希望政府重点支持的事项 尽快推进窗口区土地交付 尽快改造项目北侧公路 打通项目窗口区与高铁北侧地块道路 加快项目片区基础设施建设 希望政府支持的事项 希望政府支持的事项 134 134 文化园区的文化园区的新引擎新引擎 本项目本项目之于大城 之于大城 六城驱131、动，合力开启大城产业时代 六城驱动，合力开启大城产业时代 引领生活方式引领生活方式 锚定产业方向锚定产业方向 崭新文化代言崭新文化代言生态养老 健康乀城 大城 大城 陶博城，食博城，航空城，运动休闲城，大学城，陶博城，食博城，航空城，运动休闲城，大学城，健康健康养老养生产业新城 养老养生产业新城 135 135 本项目本项目之于高安之于高安 代言城市的代言城市的崭新名片崭新名片 江西养老养生在高安 高安养老养生看大城 136 136 鄱阳湖生态经济圈的新的发力点鄱阳湖生态经济圈的新的发力点南昌城市西进的又一据点南昌城市西进的又一据点向现代服务业高地吹响号角向现代服务业高地吹响号角 后花园中后花园中浓彩重墨、光芒璀璨的一笔浓彩重墨、光芒璀璨的一笔 本项目本项目之于南昌之于南昌137 健康养老文化的健康养老文化的首创标杆首创标杆 本项目本项目之于江西之于江西 138 汇报结束汇报结束!接下来是是沟通时间 接下来是是沟通时间 Thank you!Thank you!感谢贵司在顾问服务工作中给予的信任与协助！