1、枢纽型商业综合体(TOD)成本管控要点Ver 1.0决策阶段设计阶段发承包阶段实施阶段竣工阶段 TOD 商业综合体 超高层 五星级酒店 城市旧建筑升级改造 海绵城市 地下空间 装配式建筑案例/专题 方案比选 价值工程 合同策划 目标成本 索赔及结算管理 尽职调查 财税分析 项目后评价方法01021 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征枢纽型综合体（TOD），越来越成为核心城市商业主要开发建设形态1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征TOD综合体的发展前景杭州市城市轨道交通第三期建设规划（2017-2022年）城市化进程的加快，核心城市的人口不断涌入合肥轨道交通1号线、2号线，运营线路总长52.32、8千米，全线共设47座站点。在建线路共有4段，包括3号线、1号线三期、4号线、5号线，共118.2余千米。到2021年前合肥市将建成5条地铁线，运营线路约175.56千米。武汉轨道交通共216座车站，总运营里程达318公里，线路长度居中国第五位。截至2019年2月，在建线路共有9条（段），在建里程343公里。至2024年，将建成12号线等项目，形成14条线路运营、总长606公里的轨道网。杭州轨道交通运营线路有1号线、2号线、4号线、5号线、16号线，共设车站122座，换乘车站13座。截至2020年4月，运营里程共计206千米。2022年杭州亚运会前，杭州将形成10条轨道普线+1条轨道快线+2条3、市域线共计13条线路，总长度达516公里的城市轨道交通骨干网络，实现十城区全覆盖。1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征杭州“城市国际化”战略：100个城市综合体运河商务区综合体地铁滨康站综合体奥体博览城市民中心综合体桐庐县城滨江商住综合体1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征空间集约开发约束性TOD导向开发强度梯级分布、“疏密有致”空间布局、功能复合、地上地下综合利用，与地下管廊集约规划布局建设相衔接，基本实现资金平衡引导性公共服务设施与交通站点无缝衔接；充分开展地下空间开发建设TOD（Transit Oriented Development）：公共交通4、为导向的发展模式。交通方便 高效集工作、商业、文化、教育、居住等多用途为一体 缓解城市土地紧张、方便交通出行1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征火车 高铁 机场 地铁 巴士1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征挖掘轨道交通价值，开发周期长前期投入大整体回报慢、空间设计难度高、业态规划复杂提升货值复杂程度高重庆龙湖光年 高铁站枢纽 商业、办公、长租公寓、养老等多种业态（48万平方米）。高铁、地铁、快轨、公交、客运五轨合一连通城区与城际，酒店、教育、餐饮、运动、休闲娱乐等多种功能商业形式核心城市用地指标饱和；轨道交通上盖开发使得土地资源得到有效再利用集约利用5、土地、回馈建设资金，为高铁、轨道交通涵养客流，完善周边配套设施。1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征艾格瑞(AGG)城市全生活链综合体1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征产品规划：多业态的全生活链综合体；提升内部装标，增强内部舒适度；展厅展现上海风貌，给外来住户家的感觉。涉及更新改造、管控要求较高1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财税、商管TC等业务部门横向联系更加紧密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财6、税、商管TC等业务部门横向联系更加紧密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征项目总用地面积（h）总建筑面积（万）容积率建筑密度（%）建筑高度（m）合肥包河11.0770.4560155福州仓山12.5564.445580常州新北7.4438.8460100成都金牛12.91113753150长沙开福12.18103.76.652192兰州城关5.543.96.156180容积率和建筑密度大，空间集约化程度高1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征建筑构成购物中心核心建筑酒店写字楼商业街公寓业态构成7、零售核心业态餐饮人气、必需业态娱乐文化酒店最高端办公居住空间构成城市广场商业街公共绿化（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财税、商管TC等业务部门横向联系更加紧密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征TC、运营、物业和开发的衔接 商铺规划调整与设计；招商界面划分落地；租户的入住要求及时沟通；运营、物业用房要求 租户交付界面的重大改变，因交付时间紧迫，往往以变更处理，未提前招标策划。回迁房、公共配套、代建房的回购、照管问题 招标遗漏（室外、精神堡垒、标识标8、牌）开业前后，还会发生店铺改造、提升项1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 土地成本2 开发前期准备费用3 主体建筑工程费4 主体安装工程费5 小区管网道路费6 园林环境工程费7 配套设施费8 开发间接费用9 期间费用成本分摊问题 各自计算成本 按照使用对象/功能/容量分摊 按照建筑面积分摊对于需各自计算成本的，建议在清单及预算中即行明确；按照建筑面积分摊原则的，则参考公式建议为：持有商业分摊比例%=持有商业面积（含地下）总建筑面积（含地下）100%，以测绘面积为准。1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征投资水平 成本：人民币11000元/m2销售面积 核算成本：人民币13000元/m2销9、售面积调整原则 土建总包、综合机电、幕墙、电梯工程按照实际中标金额调整；其他按照概算。分摊原则 以酒店-办公各自使用到的功能或部位对应造价为摊分原则（如电梯、综合机电、幕墙、围护、桩基础、室外等）连廊成本 地块之间连廊成本按照面积摊分原则，酒店+办公+附属用房地下3层+地上塔楼+地上裙房组成。其中塔楼地面以上共38层下部酒店+上部办公裙房地面以上共4层，为酒店用房。（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财税、商管TC等业务部门横向联系更加紧密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合10、体（TOD）成本管控特征观点住宅部分（万元）商业部分（万元）按A开发商观点各方承担印花税按B开发商观点各方承担印花税开发商A300020万0.5=30万元550030万0.5=82.5万元30万元67.5万元开发商B115万 50万30万=67.5万元115万 50万20万=45万元82.5万元45万元开发商A按照各业态楼板价（其中，商业地价为3000元/平方米计容面积，住宅部分地价为5500元/平方米计容面积）分别计算印花税开发商B按照综合楼板价4500元/平方米计容面积计算印花税，再按照各业态面积分摊.某大型商业项目总承包金额18亿元其中，由总承包单位直接施工5个亿，暂估价10亿元暂估价对11、应印花税：30万元1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征序号分项工程分摊原则1 土石方地库建筑面积2围护（支撑、栈桥、基坑加固等）地库建筑面积3 桩基础总建筑面积4 降水地库建筑面积土石方，支护桩、支撑、栈桥、降水分摊原则按地库建筑面积归属分摊/按总建筑面积归属分摊（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财税、商管TC等业务部门横向联系更加紧密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征占地约2万平方米总建筑面积约14.5万高99.9m的21层主楼以及10层裙房钢12、筋混凝土框架结构10个楼面商场，每个楼面近1万中国第一家中外合资商业零售企业各层商场附设咖啡室或茶室地下两层停车场，可泊小轿车300辆、自行车1400辆设有行李寄放处、洗衣店、邮局、银行、美容院、面包房等共有87部电梯1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征序号电气分项改造前缺陷改造后效果1动力系统动力设备链式供电链式供电和放射式供电相结合消防设备末端无法双电源自切消防设备电源末端实现自切防火卷帘和空调设备电源混合在一个配电箱防火卷帘单独从变电所引出双电源供电自动扶梯单电源供电根据规范,此类二级负荷提供双电源供电2照明系统应急照明末端没有双电源自切新增一路电缆,实现应急照明末端双电源自切原应急照13、明配电箱和普通照明配电箱为同一个配电箱普通照明配电箱和应急照明配电箱分开设置3备用及不间断电源疏散照明供电电源不符合消防双电源要求增加EPS系统原大厦弱电系统只有单电源供电增加不停电装置序号通风与空调分项改造前缺陷改造后效果1空调系统裙房和塔楼冷热源系统共用裙房和塔楼冷热源分离空调风系统不平衡，气流组织不均匀，部分区域空调效果不佳根据装饰调整空调风，调整风管布局和管路2通风系统通风系统管线多次改造已混乱根据各功能区要求，设置相应通风方式3防排烟系统防排烟系统无法满足现行规范要求根据规范要求,重新设计防排烟系统 逐一查看机房设备、管路,记录设备参数 与1995年设计蓝图资料对比分析 调查各个机电14、系统运行状况 对往年因功能变化等引起的机电系统的改造情况进行调研现场踏勘,进行匹配分析 抄录动力配电箱信息进行录,应对设备翻新将会导致用电功率变化 复核现场照明各层各区配电总箱(含租户配电)的设置与蓝图资料是否一致 按照合理、方便施工的原则重新敷设路由1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征原始资料收集机电系统调研机电系统排摸管道系统设备老化，性能降低、各类管道锈蚀严重。系统状态无法满足现行规范和法规要求，无法满足未来第一八佰伴更高的经营需求。1 管道系统1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征原始资料收集机电系统调研机电系统排摸管道系统空调水系统消防水系统给排水系统雨污水系统配点系统构造单一、设15、备老化性能不稳定、各类线缆排布杂乱等现场。如果不改造用电的安全性、稳定性等存在的风险，可能会产生安全风险，同时也无法满足现行规范的要求和未来新业态的电量分配要求。变电所电缆走向配电箱及机房机房内断路器大小1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征2 电气系统1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征通风及动力系统包括空调风系统、消防排烟系统、排油烟系统、柴油发电系统。通风系统及排烟设备老化，严重影响商场未来的使用功能。未来只有重新改造风管和更新设备，才能适应新业态要求。3 通风及动力系统（1）建筑形态复杂，建设周期较长、涉及成本相关管控点多（2）成本与营销、设计、财税、商管TC等业务部门横向联系更加紧16、密（3）联合开发管控（4）更新改造（5）综合体与公共交通衔接方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征 周边交通 管线情况分析 建筑物地下室情况 连接部位选择 实施方案比选 设计方案 围护方案选型 分段施工方案1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征1 枢纽型综合体（TOD）成本管控特征出发井侧设楼扶梯接收井侧设楼梯路侧电力排管位置2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法品系标准定位标准经营标准产品标准技术标准区位租金建筑精装景观结构幕墙暖通电气给排水弱电电梯集中式A核心商圈高高高高高HHHHHHB副中心商圈中中中中中M1M1M1M1M1M17、1C社区商圈低低低低低M2LM2LM2M2分散式街区/低低低低M1M1M1M1M1M1底商/低低低低LLLLL集中式商业分散式商业2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法商业产品分级标准（建筑）标准分级高中1中2低产品适配大型商业中型商业小型商业社区、街区参考成本1500-2000元/1200-1500元/1200元/900-1200元/得房率55%55%60%75%、85%（持有）柱网9x9/9x118.4x8.4地下室单车指标单车指标（平层车位数）45，备注：单车指标的车库总建筑面积含停车区域、车道、卸货区、坡道、核心筒、车库单独使用的送风机房(兼消防补风)、排风机房（兼消防排烟）18、等机房地上层高（首层）665.44.5（不得复算容积率）地上层高（层高）5.45.45.24.5地上净高3.5 32.7地下室层高3800（梁板、非诱导风机）/3600（无梁楼盖、非诱导风机）/B1需再加降板1200（堆土至1500满足绿化率要求）4800（梁板、非诱导风机）/B1需再加降板1200（堆土至1500满足绿化率要求）面层预留100mm客梯标准50m一组自动扶梯间距50m一组小于5000平米可不设2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法 内外对标 确定软成本定位测算 优选单位 严控硬成本方案设计提升图纸质量 合理招标条件招标阶段 管理留痕 成果考核量化实施阶段 细化结算节点19、 结算量价准确结算阶段 数据分析 项目小结后评估限额设计监控后评价依据方案竞优资料支撑数据指导后续项目开发某项目目标成本评审会2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法文件依据策划定位目标规划设计文本核心原则成本配置合理投入产出最优表述要求内容覆盖全面技术条件清晰项目投资的总纲依照设计又指导设计，循序渐进不断调整优化的过程总体目标成本在各分项成本中的配置应充分合理价值工程原理优化投入产出比目标成本一定需涵盖项目建设的全部所需成本防止遗漏技术条件是指导后续工作的纲领方式多方案比选价值工程全寿命周期成本控制限额设计竞标合同管理2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法水平恰当 目标成本20、要支持定位，既有可行性，又具挑战性；适当考虑风险；依据充分 目标成本合理确定的前提条件：了解市场、结合产品，有充分的数据支持通过市场调研和数据库；内容具体明确 成本内容明确（比如同样是高档，各人心目中可能不同）；考虑全面，不要漏项量化计算 尽可能有量化的计算，量价分离，而不是笼统的总数，便于今后的对比分析；强调考核作用 能作为绩效考核指标；便于用成本目标对控制结果进行考核。发布要审批 确定的目标成本要符合公司利润要求，经过各方的讨论和审批，才能正式发布执行。2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法第一轮测算方案：购物中心+商业街+酒店+写字楼（建造标准A版）测算结果：一般产品配比合理，21、预期收益不理想调整意见：（1）增加销售物业比例；（2）由于项目地理位置原因，建议降低建造标准等级第二轮测算方案：购物中心+商业街+酒店+写字楼+公寓（建造标准A版）测算结果：好收益良好，但是高容积率使项目实施品质降低调整意见：（1）减少酒店面积；（2）公寓调整为住宅；（3）写字楼调整为建造标准B版第三轮测算方案深化调整：购物中心（A版）；商业街（B版）；酒店（B版）-减少面积；写字楼（B版）；住宅（豪宅B版）测算结果：好审核意见：（1）产品配比合理，符合当地市场需求；（2）项目收益良好；（3）产品品质满足公司发展需要；（4）各项项目规划指标满足政府规划条件要求2 定位、设计及发承包阶段合约成本22、管控实务与方法目标成本编制需要多部门/各专业协作投资计划销售计划运营成本合约规划目标成本单体建安造价单体综合成本税金财务成本投资计划项目总收入、总支出、利润及利润率销售计划分业态销售收入运营成本项目公司与酒店管理公司各自分担的成本合约规划合同构架、合同分判、采购方式、招标计划、标段划分等目标成本综合土地、行政事业收费、建安、开办、销售及管理、财税成本内容单体建安造价分单体（业态）建安造价成本单体综合成本分单体（业态）总成本税金增值税、土增税及企业所得税。财务成本贷款利息、非金融机构贷款成本。财务销售成本项目目标成本2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法商业条件对于综合体投资决策、建筑23、结构、建造成本等都有着重要影响结构荷载 超市卖场活荷载取10kN/，卸货区活荷载取15kN/，其余业态活荷载一般取4kN/结构降板 餐饮店因设计阶段无法确定厨房位置，一般不做降板，后期做抬高处理装修标准 百货、超市一般为装修交付，其余为毛坯交付供电、供水 百货、超市的供电高供高计，单独向供电局缴费空调系统 百货、超市空调系统独立，自行管理餐饮的隔油、排烟 自设一级隔油装置、地下二层设置污水处理间2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法概念设计方案设计初步设计施工图设计招投标合同实施竣工验收初步投资估算投资估算投资概算投资预算合同价合同价结算价实际投资上图：工程造价对应项目建设各阶段的形24、态项目估算阶段对应于概念设计及方案设计设计任务书 项目的使用要求 规模要求 功能要求 设计标准 生产工艺要求客户提出下达给设计2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法招标策划 合约分判 工作界面优化合同条款 招标条款 合同条款回标报价分析 不平衡报价 履约风险评估专业种类多，容易遗漏；各专业时间及空间交叉面复杂；较多招标内容属于有限竞争；需要综合考虑供货、进度、工程、合约、造价、招商、财税等方面综合因素。总包水电暖通设备幕墙装饰外场艺术品采购家具综合体项目合约构架总包完成至什么界面后由装饰及其他单位完成水电预埋谁来做暖通末端谁来收口哪些材料设备采用甲供幕墙和总包、装饰如何配合，预埋工作25、怎么处理装饰分几个标段、哪些材料甲方重点把控、与总包、机电如何配合、特殊装饰材料如何计价外场软景、硬景、管线、市政道路、小品、水景如何确定家具、艺术品采购方案如何2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法内容：发承包模式的选择；标段划分；总承包与专业分包之间、各专业分包之间、各标段之间发承包范围的界定；拟采用的合同形式和合同范本。应考虑因素：项目的类型规模及复杂程度进度要求建设单位的参与程度市场竞争状况相关风险等因素完成时点：项目发承包阶段开始之前招标策划招标范围承发包模式合同构架合同分判采购方式招标计划标段划分工作界面合同条款计价方式2 26、定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法项目特点 专业需求 各项工作衔接要求开发主体 集团+项目公司管理构架 采购公司+项目公司管理要求 总-分包模式 平行发包模式 EPC模式计价特征 费率 模拟清单 单价包干 总价包干融资及财税 融资需求 甲供材计税备内容总价合同单价合同费率合同招标周期（不影响关键线路）清单直观性计量规则约定不平衡报价单价确定性与实际符合性施工及结算期争议及可操作性总价合同适用条件：工期较短、投资较少、图纸明确且全面的分包合同单价合同适用条件：设计文件不充分、工期紧的总包、分包合同费率合同适用条件：工程内容及未完全确定、投标报价依据不足、工程紧迫的总包、分包合同2 定位27、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法施工许可证申领完成 可提取银行贷款 项目最少资本金投入达到极大值项目达到预售条件 意味着投资资金开始回收 投资资金流出达到极大值项目竣工 项目可以投入使用 投入资金资本化结束 在成品转化为产成品建设项目资金安排关键节点要求快速确定总承包单位快速施工达到预售要求符合竣工节点要求从资金本质角度解释，项目建设资金经历以下循环：资本金-银行贷款-销售款建设节点目标能否如期完成，决定上述转换能否如期达成，掌握项目生死的命脉。2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法建设周期是传统项目管理三大目标之一，建设周期长短对建设项目影响较大，缩短建设周期可以使项目及时28、满足节点要求、快速回笼资金。概念设计方案设计初步设计施工图设计招投标合同实施竣工验收利用设计周期完成模拟工程量清单招标阶段概念设计方案设计初步设计施工图设计招投标合同实施竣工验收施工图招标阶段阶段额外净增加约30天的清单编制期和30天的招投标期（以20万M2体量综合体为例）模拟工程量清单编制对象特征：常见于占用关键工期节点的招标（如总承包工程招标等），因此下文主要以总承包工程为说明例模拟工程量清单在招标中的应用。较施工图招标，由于不占用关键线路时间，可为项目节省约二个月左右的招标时间（以某20万M2体量综合体为例）2 定位、设计及发承包阶段合约成本管控实务与方法申请获取交给背书贴现托收 每张票面金额最高为1000万元 承兑期限最长不超过6个月【条款示例】款项以6个月承兑汇票形式支付，若承包方认为有需要，可自行办理贴现手续，因贴现产生的利息由承包方自行承担，惟贴现银行须获得业主批准。若业主以现金方式进行款项支付，则业主将从承包方应得款项中扣除3%的贴现费用。