合富辉煌房地产红珊瑚整体营销定位策略报告（131页）.ppt-地产文库

合富辉煌房地产红珊瑚整体营销定位策略报告（131页）.ppt

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定位报告

上传人：焦** 编号：70244 2021-03-23 131页 13.08MB

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1、保利红珊瑚整体营销定位策略报告 2010.11.202010.11.20 谨呈：保利地产前言两个目的现金流快速回收及利润最大化保利品牌东莞价值实现最大化为顺利实现既定目的，我们从项目自身现有条件看看遇到的实际阻碍经济指标中等规模、高地价从占地及建面规模来看，项目属于中等规模居住盘；从限高75米、1. 74的容积率来看，相比邻近镇区楼盘具有一定优势，同时项目具有配比一定高端产品的可能性，但主力产品须为25层左右的高层洋房；成交总价为7.45亿，折合楼面地价3513元/平米，成本相比一街之隔的金域松湖明显偏高，使得项目预期均价高企到9200元/平米，具有一定开发风险及难度；2、区位北部工业区，偏离中部景观资源区本项目位于松山湖北部工业区，高新科技企业较多，是主要目标客群集中地，但工业区的形象，容易使客户心理产生不利影响；临近大朗、东坑、寮步三镇，偏离景观资源最好的中部地区；万科金域松湖相比本项目先期入市，预计将在2011年底入市，将大幅消化本项目目标客群，后期营销需重点遏制对手。新能源二期新能源金威啤酒易事特万科研发用地天弘科技华为工厂二期用地中小科技企业园华为工厂丹邦科技万润科技生益科技方达资源商业中心爱得发厂区真功夫厂区东阳光药业宇龙科技厂艾利和创意生活城创意生活城（商业、学校、（商业、学校、居住等功能）3、居住等功能）景观基本无外部景观资源周边工业区众多，视野开阔，但基本无景观资源，不利于项目生活品质打造；项目西南500米处为与月荷湖，但景观被教师村遮拦；配套生活配套不足，商业气氛较淡项目周边生活配套缺乏，后期营销需在社区配套上重点弥补；交通临近轻轨口，城际交通发达松山湖位于东莞的几何中心，城际交通发达，松山湖大道、莞樟路、莞深高速、常虎高速、城轨R1、R3线在园区设站；临轻轨口，R1/R3线交汇站点-松山湖站，离项目约3分钟车程，但相比其他楼盘并无比较优势；莞深高速：主要加强东莞与广深的联系莞樟路：主要加强城区到樟木头等东部镇区的联系常虎高速：主要加强东西部镇区的联系，途经松山湖南部松山湖大道：加强城区与松山湖的联系 R1线（规划）：主要加强东莞与周边城市的联系，同时加强松山湖与其他镇区的联系，突出城市核心的位置 R3线（规划）：主要加强东

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