合富辉煌房地产红珊瑚整体营销定位策略报告（131页）.ppt
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合富辉煌房地产红珊瑚整体营销定位策略报告（131页）.ppt
1、保利红珊瑚 整体营销定位策略报告 2010.11.202010.11.20 谨呈：保利地产 前言 两个目的 现金流快速回收及利润最大化 保利品牌东莞价值实现最大化 为顺利实现既定目的，我们从项目自身现有条件看看遇到的实际阻碍 经济指标中等规模、高地价 从占地及建面规模来看，项目属于中等规模居住盘； 从限高75米、1. 74的容积率来看，相比邻近镇区楼盘具有一定优势，同时项目具有配比 一定高端产品的可能性，但主力产品须为25层左右的高层洋房； 成交总价为7.45亿，折合楼面地价3513元/平米，成本相比一街之隔的金域松湖明显偏高， 使得项目预期均价高企到9200元/平米，具有一定开发风险及难度；
2、 区位北部工业区，偏离中部景观资源区 本项目位于松山湖北部工业区，高新科技企业较多，是主要目标客群集中地，但 工业区的形象，容易使客户心理产生不利影响； 临近大朗、东坑、寮步三镇，偏离景观资源最好的中部地区； 万科金域松湖相比本项目先期入市，预计将在2011年底入市，将大幅消化本项目 目标客群，后期营销需重点遏制对手。 新能源二期 新能源 金威啤酒 易事特 万科研发用地 天弘科技 华为工厂二期用地 中小科技 企业园 华为工厂 丹邦科技 万润科技 生益科技 方达资源 商业中心 爱得发厂区 真功夫厂区 东阳光药业 宇龙科技厂 艾利和 创意生活城创意生活城 （商业、学校、（商业、学校、 居住等功能）
3、居住等功能） 景观基本无外部景观资源 周边工业区众多，视野开阔，但基本无景观资源，不利于项目生活品质打造； 项目西南500米处为与月荷湖，但景观被教师村遮拦； 配套生活配套不足，商业气氛较淡 项目周边生活配套缺乏，后期营销需在社区配套上重点弥补； 交通临近轻轨口，城际交通发达 松山湖位于东莞的几何中心，城际交通发达，松山湖大道、莞樟路、莞深高 速、常虎高速、城轨R1、R3线在园区设站； 临轻轨口，R1/R3线交汇站点-松山湖站，离项目约3分钟车程，但相比其他 楼盘并无比较优势； 莞深高速：主要加强东莞 与广深的联系 莞樟路：主要加强城区 到樟木头等东部镇区的 联系 常虎高速：主要加强 东西部镇区的联系， 途经松山湖南部 松山湖大道：加强城区 与松山湖的联系 R1线（规划）：主要加强 东莞与周边城市的联系， 同时加强松山湖与其他镇 区的联系，突出城市核心 的位置 R3线（规划）：主要加 强东
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