1、中洲璞悦花园营销总纲Master of marketing目目 录录Contents12345项项目定位目定位市市场场机会分析机会分析客客户户机会分析机会分析价价值值体系梳理体系梳理营销营销策略策略筑有道智无界项目认知内涵地王人居典范项目区位位于大良东区内，未来发展空间大，但目前区域具有一定陌生感项项目位目位处处佛山大良容桂副中心，坐落城央核心大良佛山大良容桂副中心，坐落城央核心大良东东区板区板块块，未来，未来发发展空展空间间大。大。但但项项目属于大良目属于大良东东区的区的边缘边缘地地带带，周，周边边城市面貌不完善，区域具有一定陌生感。城市面貌不完善，区域具有一定陌生感。本案本案大良大良东东区2、区根据佛山市城市总体规划（20112020年），将做大做强中心城区，培育新的增长中心，形成“1+2+5”的“强中心、多组团”网络型城镇空间结构，其中大良容桂规划为市级副中心，同时，也是广佛同城化规划中的副中心。大良东区为顺德大良政府着力打造的区域，结合顺峰山景观资源一同打造的宜居生活区，拥有多个高端住宅项目、新一城和吉之岛、顺德一中、同江医院等完善配套，极具发展潜力。环环高高项目交通三纵三横立体交通网络，享地铁城轨双交通配套，形成广佛半小时生活圈交通路网密布，距离广佛地交通路网密布，距离广佛地铁铁三号三号线顺线顺德学院站德学院站仅仅1公里，享公里，享优质经济优质经济生活圈。生活圈。大大良良创创3、意意园园京珠京珠线线驹驹荣北荣北路路南国南国东东路路碧桂碧桂路路东东新高新高速速东东新高新高速速南二南二环环高速高速南二南二荔荔村村速速京珠京珠线线佛山地佛山地铁铁3号号线线顺顺德医德医院院新新松松佛山地佛山地铁铁3号号线线逢逢沙沙广珠西高广珠西高速速碧桂碧桂路路广珠城广珠城轨轨广珠城广珠城轨轨广珠西高广珠西高速速1KM顺顺德学德学院院0.8KM东乐东乐路路南国南国东东路路“三三纵纵三横三横“立体交通网立体交通网络络【三【三纵纵】：广珠西线：连接广州、容桂、中山及珠海，20分到达番禺、分到达番禺、35分分钟钟到达荔湾；到达荔湾；45分分钟钟到达珠江新到达珠江新城城；广珠城轨：4站站15分分钟钟4、到达广州到达广州南站南站，连通广佛中江珠五市；碧桂路：一级主干道，贯穿顺德北三镇及良桂，接驳佛山一环；【三横】【三横】：东乐路：连接东区、旧城区，对接勒流主干道；南国东路：横穿大良东区、旧城区，勒流，连接杏坛；佛山地佛山地铁铁3号号线线（在建，（在建，预计预计2022年通年通车车）：连接禅城、南海、顺德三区，可接接驳驳广州地广州地铁铁7号号线线，其中“顺顺德学院德学院”站离本案直站离本案直线线距离距离0.8公里，公里，“逢沙逢沙”站离本案直站离本案直线线距离不足距离不足1公里公里。周边配套5公里生活圈配套暂不完善，未来可享城央顶级资源配套顺德一中实验小学顺峰中小学逢沙小学顺德一中德胜学校聚胜小5、学华侨中学同江医院宝林寺欢乐海岸国立中大顺峰山公园吉之岛演艺中心行政服务中心新一城区政府嘉信广场顺德学院5min7min10min5公里范公里范围围内生活圈配套内生活圈配套暂暂不完善，未来不完善，未来华侨华侨城城欢乐欢乐水岸投入使用后，可享受城水岸投入使用后，可享受城央央顶级顶级生活生活资资源配套，源配套，20分分钟畅钟畅享享优质优质生活圈。生活圈。顺德一中实验学校大良医院顺德第一人民医院钟楼公园新世界大润发大良客运站大良医院世纪小学梁开中学罗定帮中学清晖园20min【5min】生活圈：】生活圈：大良双滨江资源，享有双轨道交通辐射，区域内拥有顺德职业技术学院等，宜居度高；【10min】生活圈：6、】生活圈：涵盖大良东区和德胜新城双商业圈，顺峰山公园天然氧吧，华侨城欢乐海岸休闲项目，成熟居住氛围，区域内10所学校，教育资源丰富【20min】生活圈：】生活圈：横跨东区、旧城区、新城区，享受全城配套地地块块位置位置顺顺德区大良街道逢沙大道北德区大良街道逢沙大道北侧侧地地块块之二之二地地块编块编号号TD2017(SD)XG0005土地性土地性质质商住用地占地面占地面积积4.89万容容积积率率3.0建筑面建筑面积积14.67万建筑限高建筑限高100m配建配建34500可自售配建可自售配建5000预预估楼面地估楼面地价价15054元元/其他其他设置配电房、燃气设施、垃圾收集点、通信基站(15)、节7、点开关站(90)、公厕(60)、物业管理用房(总建筑面积的0.2%，50-300)、文化活动站(1500)社区卫生服务中心(1500)、社区服务站(350)、肉菜市场(2000)项目本体14万方顺德地王+高配建中等规模商住项目、本案本案项项目目计计容建筑面容建筑面积积14万平方米，中等万平方米，中等规规模，模，临临近大型近大型变电变电站，近站，近4万的人才配万的人才配建住房。建住房。合耕新村合耕新村逢沙地逢沙地块块二二顺顺德德职业职业技技术术学院学院空地和空地和职职院横路院横路项目产品大良东区首个95-143纯南向板式结构打造，产品优势明显95三房两三房两厅厅两两卫卫，125四房两四房两厅厅两8、两卫卫，144五房两五房两厅厅两两卫卫。户户型南北通透，方正型南北通透，方正实实用，用，阳光阳光电电梯梯厅设计厅设计，空，空间间利用最大化。利用最大化。项目认知本体素质下不足以构成建立同等的客户感知体系项项目在未来目在未来规规划、交通及划、交通及产产品打造上品打造上优势较为优势较为突出，但目前区位及品牌具有陌生性，配套不突出，但目前区位及品牌具有陌生性，配套不足足资资源有限，中等源有限，中等规规模等因素模等因素对对于于项项目也具有一定的限制性目也具有一定的限制性项目开发商区位交通规模资源及配套周边环境产品打造内容中洲控股首进佛山的项目，品牌于本地知名度不高位于佛山城市副中心大良东区，但处于边缘9、地带，目前区域陌生感较强道路通达，距离广佛地铁3号线顺德学院站仅1公里，享地铁城轨双交通配套14万方高配建商住项目南方智谷、李家沙滨水景观带、华侨城欢乐世界等未来配套齐全，但目前生活配套匮乏周边多为待开发地块，临近大型变电站大良东区首个95-143纯南向板式结构打造，具备稀缺性硬性指标庞大的规划配套兑现和强大的价值聚合落地，大良新城已经成为城市新中心地地块块硬性硬性指指标标因素因素区位区位配套配套交通交通规规划划竞竞争争佛山副中心，大良佛山副中心，大良东东区区未来未来紧邻欢乐紧邻欢乐海岸海岸大型大型娱乐娱乐商商业综业综合合项项目目大良大良东东区首个区首个纯纯南向板式住宅社区南向板式住宅社区距离10、地距离地铁铁和城和城轨轨站站800米米形成广佛半小形成广佛半小时时生活圈生活圈大良新城大良新城未来未来规规划划CLD核心区核心区扼守新中心扼守新中心门户门户掌握大良核心掌握大良核心优质资优质资源源具备地王基础城市角色大良三轴交汇点：城市发展中心+文化活力源泉+人居生活范本城城镇镇整合整合发发展展轴轴谭谭洲水道洲水道贯贯穿穿轴轴城城镇镇整合整合发发展展轴轴桂畔海景桂畔海景观轴观轴谭谭洲水道洲水道贯贯穿穿轴轴本案本案桂畔海景桂畔海景观轴观轴1 城城镇镇整合整合轴轴：城市城市发发展之核心，崛起之中心展之核心，崛起之中心2 谭谭洲水道洲水道贯贯穿穿轴轴：活水文化活水文化发发源地，活力之源泉源地，活力之11、源泉3 桂畔海景桂畔海景观轴观轴：青山青山绿绿水好空气，人居之范本水好空气，人居之范本顺顺德中心区的重要德中心区的重要组组成部分成部分顺顺德德东东部文化旅游及部文化旅游及现现代服代服务务中心中心顺顺德德东东部部综综合交通枢合交通枢纽纽富有岭南水富有岭南水乡乡特色的宜居生特色的宜居生态态新区新区新城南城水轴片是连接大良东区、德胜新城的重要板块，毗邻广州的南沙区，位于顺顺德居住中德居住中心心带带，未来将拥有城市一流城市一流生活和高尚人文、生态环境的居住区域居住区域，与大城市的CLD不谋而合。根据规划，新城南城水轴片将有望成为顺顺德德CLD中央居住区中央居住区。欢乐欢乐海岸海岸本案本案顺职顺职技技术12、术学院学院东东部部实验实验学校学校城市角色同江医院同江医院南城水轴片区：顺德CLD中央居住区，城市一流宜居新城新城南城水新城南城水轴轴片片定位：定位：城市角色建立“南方智谷”:珠三角智造中心+城市科技综合体123中国南方智谷中国南方智谷是顺德产业转型和城市升级的重要载体，是省区共建的重点建设项目和科技部认定的顺德国家现代服务业科技服务产业化基地，已纳入顺顺德德“十二五十二五”重点建重点建设设工程工程、广东省现代产业500强项目和佛山市城市升佛山市城市升级级三年行三年行动计动计划划。通过产城一体化，重点发展以科技研发为核心的生产性服务业，争取3-5年打造成珠三角智造中心和城市科技年打造成珠三角智13、造中心和城市科技综综合体合体，最终建成全球新一代科技创新中心。建建设设“三区一园三区一园”预计预计容容纳纳500家新科技型企家新科技型企业业集聚超集聚超6万居住人群，万居住人群，2万高中端人万高中端人才才南方智谷南方智谷本案本案3KM城市角色“欢乐海岸”：珠三角最佳都市休闲娱乐目的地+顺德城市文化客厅欢乐欢乐海岸海岸湿地公园湿地公园地地产项产项目目组组成成总总投投资资将超将超欢乐欢乐谷谷100亿亿元元计计划划2019年年5月月建成建成接待游客达接待游客达500600万万人次人次集集“商商业业+娱乐娱乐+文化文化+旅游旅游+生生态态”于一体于一体全新商全新商业业模式大型模式大型综综合合项项目目城14、市角色东部实验学校：北京师范大学合作办校，打造国内先进教育学校顺顺德区人民政府与北京德区人民政府与北京师师范大学合作范大学合作举办举办一所基一所基础础教育教育实验实验学校学校打造打造为为国内先国内先进进学校学校选址南城水轴片区桂畔海以西、德桂畔海以西、德胜东胜东路以北路以北本案本案建建设总设总投投资约资约6亿亿元元预计预计2017年年中具年年中具备备招生招生条件条件包括包括48个班的初个班的初级级中学及中学及48个班的小学个班的小学 珠三角珠三角桥头桥头堡，广佛堡，广佛TOD人居高地人居高地-新片区、新休新片区、新休闲闲、新、新产业产业、高价、高价值值-最潜力、最活力、最最潜力、最活力、最实实15、力、最魅力力、最魅力-区域的跃级毫无疑问进入飞速发展时代，赋予大良新城发展的全新的区域占位筑有道智无界市场分析立足市场抢占先机政策环境示意示意图图片片佛山楼市调控收紧，限购正当时，未来政策方向以执行落地为主红红色色为为限限购购区域区域蓝蓝色色为为非限非限购购区域区域2016.10.7限购区本地、外地限购2套，2套房需1年社保 首套房首付30%，二套房首付40%2017.3.24限购区本地限购2套、外地限购1套2017.6.1二手限购新政覆盖限购区域，各区划定新建商品房价格备案标准，超过备案价格的不备案、不发证、不销售数限购区域：禅城全区；南海桂城、大沥、里水；顺德大良、陈村、北滘、乐从适用范围16、：一手房市场和二手房市场限购：1、佛山户籍最多2套2、非佛山户籍：最多1套，需提供1年本地社保或个税证明限贷：1、无房无贷3成2、有贷款记录无房3成3、1套房无贷款记录3成4、有1套房贷款结清3成5、有1套房贷款未结清4成6、2套及以上无法贷款限购、限贷以家庭为单位，商业、公寓不在限购范围内。2017.6.17佛山二手房限购政策细则发布，直系亲属间房屋产权转移不纳入住房限购范围，但计入家庭拥有住房套2016年年10月，佛山限月，佛山限购购重启，重启，实实行区域差异化限行区域差异化限购购和差和差别别化信化信贷贷政策，市政策，市场进场进入入调调整期。整期。在此在此输输入入标题标题佛山土地市场截至217、017年9月，商住用地供求量与去年持平，而楼面地价已达到7893元/的高位，预计未来土地价格将推动住宅价格，冲击历史峰值。土地供需两旺，价格持土地供需两旺，价格持续续上升上升顺德土地市场数据来源：佛山权威房地产网，世联研究陈陈村：村：TD2017(SD)XG0002（万科）（万科）5.38万万;2.5;13.45万万楼板价楼板价:13827元元/北北滘滘：TD2017(SD)XG0004（金（金辉辉）4.35万万;2.5;10.88万万楼板价楼板价:11000元元/容桂：容桂：TD2017(SD)XG0010（雅居（雅居乐乐）6.25万万;2.5;15.63万万楼板价楼板价:11047元元/北18、北滘滘：TD2017(SD)XG0001（碧桂园）（碧桂园）0.37万万;2.6;0.96万万楼板价楼板价:11000元元/北北滘滘：TD2017(SD)XG0003（美的）（美的）5.89万万;3.3;19.42万万楼板价楼板价:14327元元/伦伦教：教：TD2017(SD)XG0009（美的）（美的）3.07万万;3.5;10.75万万楼板价楼板价:13591元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0013（电电建）建）5.60万万;3.0;16.81万万楼板价楼板价:11922元元/伦伦教：教：TD2017(SD)XG0008（美的）（美的）1.64万万;3.0;4.91万万楼板价楼19、板价:13466元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0005（中洲）（中洲）4.89万万;3.0;14.67万万楼板价楼板价:15054元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0006（华侨华侨城）城）5.78万万;3.0;17.34万万楼板价楼板价:14034元元/大良：大良：TD2017(SD)XG0007（金（金辉辉）1.72万万;4.0;6.87万万楼板价楼板价:14443元元/北北滘滘：TD2016(SD)XG0002（万（万荟荟人才）人才）5.18万万;3.5;18.14万万楼板价楼板价:15908元元/乐乐从从TD2017(SD)XG0018地地块块（中交）（中交）5.020、7万万;2.8;14.19万万楼板价楼板价:11460元元/乐乐从：从：TD2017(SD)XG0019地地块块（中交）（中交）6.01万万;2.8;16.84万万楼板价楼板价:8908元元/勒流：勒流：TD2017(SD)XG0012地地块块（电电建）建）5.44万万;2.8;15.23万万楼板价楼板价:11109元元/龙龙江：江：TD2017（SD）WG0009（美的）（美的）9.78万万;2.5;24.45万万楼板价楼板价:5693元元/伦伦教：教：TD2017(SD)XG0011（中海）（中海）1.85万万;3.0;5.56万万楼板价楼板价:12087元元/均安：均安：TD2017(S21、D)XG0014（碧桂园）（碧桂园）0.70万万;2.8;1.96万万楼板价楼板价:2730元元/均安：均安：TD2017(SD)XG0026（中海）（中海）6.31万万;2.9;17.99万万楼板价楼板价:7779元元/容桂：容桂：TD2017(SD)WG0005（金（金辉辉）3.98万万;3.5;13.95万万楼板价楼板价:13517元元/外来开外来开发发商商深耕本土开深耕本土开发发商商新地频发，品牌发展商共同炒热板块佛山住宅市场佛山房地佛山房地产产价格价格进进入快速上入快速上涨轨涨轨道，市道，市场场整体整体乐观乐观的的预预期不期不变变2015-2016年佛山楼市一路加速狂飙，2017年佛22、山住宅限购，市场进入调整期，成交量趋于稳定。数据来源：佛山权威房地产网，世联研究顺德住宅市场顺顺德成交集中限德成交集中限购购区，大良成交量排名全区第二，市区，大良成交量排名全区第二，市场场向好向好顺德区受政策影响成交量较2016年回落，但价格维持万元大关。镇街成交量集中限购区，大良仅次于容桂（限购后容桂非限购优势突显），排名第二，市场前景向好。数据来源：佛山权威房地产网，世联研究数据来源：佛山权威房地产网，世联研究中南部中南部东东部新城部新城北三北三镇镇大良住宅市场大良大良库库存面存面积为积为22.15万，去化万，去化时间仅时间仅5.5个月，个月，货货量量紧紧缺缺截止2017年9月，大良目前住23、宅库存面积22.15万，去化时间仅5.5月，处于积极去库存状态，货量紧缺。2017年年9月月顺顺德区各德区各镇镇街已取街已取证证未未销销售售库库存去化周期存去化周期备注：颜色深浅表示库存量多少大良住宅市场90-100刚需产品供需两旺，其次为100-120首改三四房，80以下和140产品以上供应骤减；价格方面：随着产品面积增大，溢价能力越明显。产产品品结结构，供求以构，供求以90-120产产品品为为主流，面主流，面积积越大溢价能力越越大溢价能力越强强旧城区旧城区竞争格局板板块竞块竞争激烈，争激烈，项项目同目同质质化化严严重，重，刚刚需市需市场场激活，客激活，客户户置置业业范范围扩围扩大大大良东区24、大良德胜区、大良旧城区、伦教四大板块在售项目面积段以88-146刚需刚改型产品为主，同质化严重，在售产品价格差异不大，竞争激烈。刚需市场被激活，客户置业范围扩大。招商公园招商公园1872140-210(毛坯毛坯)16500 元元/龙龙湖春江名城湖春江名城100-120 (毛坯毛坯)14000-15000 元元/中怡新天地中怡新天地97-129(毛坯毛坯)17000元元/保利中央公园保利中央公园96-16015000-16000 元元/伦伦教碧桂园教碧桂园97-159(带带装修装修)18000元元/伦伦教教力合阳光城云谷力合阳光城云谷90-124（带带装修）装修）18000元元/大良德大良德胜25、胜区区万科翡翠万科翡翠滨滨江江预计预计年底推出年底推出万科金域万科金域滨滨江江106-249(毛坯毛坯)20000-23000 元元/恒大帝景恒大帝景300-325(带带装修装修)18000-19000 元元/大良大良东东区区华侨华侨城天城天鹅鹅湖湖110-143 20000元元/华侨华侨城云溪城云溪别别院院98-148保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆86-126(毛坯毛坯)17000-18000 元元/宏鼎海山宏鼎海山壹号壹号221-317(毛坯毛坯)15000-16000 元元/敏捷畔海御峰敏捷畔海御峰101-322(部分部分带带装修装修)24000-25000元元/广域双子星广域双子星 26、大良大良105-120(带带装修装修)17000-18000 元元/核心核心竞竞争争板板块块非核心非核心竞竞争争板板块块未来供应未来供未来供应应主要集中于大良主要集中于大良东东区和大良德区和大良德胜胜区，区，项项目目进进入入竞竞争争红红海海竞争板块中潜在入市产品以100-120刚需产品为主，潜在入市货量接近80万，竞争激烈。大良东区和德胜区新项目集中，大良旧区可供货量明显较少。数据来源：佛山权威房地产网，世联研究核心核心竞竞争争大良大良东东区区德德胜胜商商务务区区大良大良旧区旧区伦伦教教本案本案华侨华侨城云溪城云溪别别院院华侨华侨城天城天鹅鹅湖湖电电建地建地块块保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆27、万科金域万科金域滨滨江江金金辉辉地地块块中惠地中惠地块块伦伦教碧桂园教碧桂园保利中央公园保利中央公园开开盘盘加推加推待入市待入市基本概况基本概况位置位置顺德区大良南国东路与碧桂路交汇处规规模模占地41万，建面72容容积积率率1.2主力主力产产品品洋房：107-230叠墅复式：316-348双拼：306-393联排：411-478独栋：743-1089在售价格在售价格洋房建面20000元/、叠墅复式、双拼、联排、独栋：700-5000万/套客客户户构成构成以大良本地客户为主，占6成，顺德周边镇街客户占2成，广州客户占1成，其他占1成开开卖卖至今至今项项目成交情况目成交情况户户型型供供应应套套数数28、成交套成交套数数消化率消化率成交均价成交均价户户型配型配比比月均月均走走速速110-1153房2卫32025379%1179026%131203房2卫6060100%106725%41404房2卫1007171%149708%6220-920别墅75455974%2568661%20合计123494376%-100%43距离本项目3公里，山景产品，产品线丰富，复式别墅产品赠送面积高，体量较本项目大；2017年底入市110-230洋房组团产品，分流项目部分刚改和改善客户核心竞争顺顺德德华侨华侨城：品牌房企城：品牌房企+山景大山景大盘盘+旅游旅游资资源源+洋房洋房别别墅丰富墅丰富产产品品线线备注：29、以上数据为网签成交数据，存在一定滞后性洋房组团预计2017年年底加推四期洋房组团，户型涵盖建筑面积110-230单位，目前未有售价。数据来源：佛山权威房地产网，世联研究未未2.5核心竞争保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆：双品牌房企双品牌房企+主流主流产产品品+新城区新城区刚刚需大需大盘盘40万纯住宅项目，地处新城区，目前是新城区仅有的刚需大盘；悦公馆的主流产品143受市场热捧，未来入市产品依旧以90-143市场主流刚需至改善面积覆盖。项项目指目指标标总总占地面占地面积积总总建筑面建筑面积积容容积积率率绿绿化率化率供供应应套数套数2017年年在售均价在售均价(元元/)14.5万47.4万2.4430、30%270018000建面建面项项目名称目名称所所处处位置位置物物业类业类型型交房状况交房状况开开盘时间盘时间产产品品发发展商展商保利碧桂园悦公馆佛山市顺德大良新城区碧桂路与德胜东路交界小高层，高层2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地产有限公司开开卖卖至今至今项项目成交情况目成交情况户户型型902+1房2卫1133房2卫1253房2卫1434房2卫合计供供应应套数套数 成交套数成交套数332 24262 5984 29212 110690 440消化率消化率 成交均价成交均价 户户型配比型配比 月均走速月均走速73%13461 48%2795%12675 9%735%1731、026 12%652%12910 31%1264%13441 100%52备注：以上数据为网签成交数据，存在一定滞后性未未售售售售一一期期在在售售本本案案km悦公悦公馆馆数据来源：佛山权威房地产网，世联研究未未2.5核心竞争保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆：双品牌房企双品牌房企+主流主流产产品品+新城区新城区刚刚需大需大盘盘40万纯住宅项目，地处新城区，目前是新城区仅有的刚需大盘；悦公馆的主流产品143受市场热捧，未来入市产品依旧以90-143市场主流刚需至改善面积覆盖。项项目指目指标标总总占地面占地面积积总总建筑面建筑面积积容容积积率率绿绿化率化率供供应应套数套数2017年年在售均价在售均价32、(元元/)14.5万47.4万2.4430%270018000建面建面项项目名称目名称所所处处位置位置物物业类业类型型交房状况交房状况开开盘时间盘时间产产品品发发展商展商保利碧桂园悦公馆佛山市顺德大良新城区碧桂路与德胜东路交界小高层，高层2019年2017年05月19日93-146佛山信雅房地产有限公司开开卖卖至今至今项项目成交情况目成交情况户户型型902+1房2卫1133房2卫1253房2卫1434房2卫合计供供应应套数套数 成交套数成交套数332 24262 5984 29212 110690 440消化率消化率 成交均价成交均价 户户型配比型配比 月均走速月均走速73%13461 48%33、2795%12675 9%735%17026 12%652%12910 31%1264%13441 100%52备注：以上数据为网签成交数据，存在一定滞后性未未售售售售一一期期在在售售本本案案km悦公悦公馆馆数据来源：佛山权威房地产网，世联研究基本概况基本概况位置位置顺德区大良街道逢沙大道北侧地块之一规规模模占地5.78万，建面17.34容容积积率率3.0主力主力产产品品洋房：98-148成交价格成交价格190786万元+3.25万配建楼面价楼面价14034元/建建设设要求要求一间18班幼儿园，用地面积7560，建筑面积4860。预计预计入市入市时间时间2018年4月核心竞争华侨华侨城云溪城云34、溪别别院：品牌房企院：品牌房企+98-148刚刚改和改善改和改善产产品分流品分流项项目客目客户户位处本项目西侧、顺德职业技术学院北侧，定位中高端项目，预计推出14栋98-148高层刚改和改善住宅，与本项目形成核心竞争。华侨华侨城城本本案案数据来源：佛山权威房地产网，世联研究基本概况基本概况位置位置顺德新城德胜商务区德胜中路以南、观绿路以东地块规规模模占地5.46万，建面16.39容容积积率率3.0主力主力产产品品洋房：107-230成交价格成交价格181696万元楼面价楼面价11083元/建建设设要求要求幼儿园按12个班设置，用地面积5400，建筑面积5350；肉菜市场2000。预计预计入市入35、市时间时间2017年12月核心竞争万科金域万科金域滨滨江：江：品牌房企品牌房企+一一线线江景江景+107-230豪宅豪宅万科金域滨江的二期，已开放营销中心和样板房，预计年底面世，规划5栋40F一线望江高层洋房，面积涵盖107-230，定位为高端江景豪宅。数据来源：佛山权威房地产网，世联研究本本案案m开开卖卖至今至今项项目成交情况目成交情况户户型型供供应应套套数数成交套数成交套数消化率消化率成交均价成交均价户户型配比型配比月均走速月均走速90-953房2卫146146100%1667555%146105-1063房2卫1800%-13%-1254房2卫164164100%166357%1641536、6-1584房1卫1800%025%-合计34631090%-100%310A区区3k数据来源：佛山权威房地产网，世联研究直接竞争力合阳光城云谷：力合阳光城云谷：强强强强品牌品牌联联合合+区位区位优势优势+多多业态业态+创创新新产产品搭配品搭配阳光城进驻佛山的第三个项目，共规划14座（9座叠墅，5座高层），合计546套单位，涵盖103-156毛坯叠墅，以及90-124精装洋房。项项目指目指标标总总占地面占地面积积总总建筑面建筑面积积容容积积率率绿绿化率化率供供应应套数套数2017年年在售均价在售均价12万（其中 A区约2.7万）40万（其中 A区约9万）2.530%54618000元元/（精装37、修）（精装修）项项目名称目名称所所处处位置位置物物业类业类型型交房状况交房状况开开盘时间盘时间产产品品发发展商展商力合阳光城云谷处于顺德大良东区核心地带，南方智谷新城路与致慧路交汇处由住宅、商业街区、创新企业孵化器、Mini办公等多种业态构成叠墅：毛坯 住宅：精装修2017年9月叠墅：103-156；住宅：90-125广东顺德力合智德科技园投资有限公司备注：以上数据为网签成交数据，存在一定滞后性本案本案力合阳光力合阳光城云谷城云谷m市场小结1、土地市、土地市场场2、住宅市、住宅市场场3、竞竞品市品市场场在地王常在地王常态态化及整体市化及整体市场乐观场乐观表表现现的基的基础础上，区域市上，区域市38、场场和价格具和价格具备备突破未来突破未来预预期的能力。期的能力。刚刚需首改需首改产产品仍是市品仍是市场场主流，未来主流，未来项项目将目将进进入与品牌入与品牌发发展商的展商的红红海海竞竞争中。争中。项项目可通目可通过过差异化差异化诉诉求，以求，以“城市价城市价值值+宜居宜居优势优势+产产品品价价值值”做片区市做片区市场场挑挑战战者。者。筑有道智无界客户分析做足功课百战不殆项目客户地图及产品分布预测客客户户的主力客的主力客户户定位定位为为大良本地，周大良本地，周边镇边镇街及广州客街及广州客户户作作补补充。充。根据项目不同的产品，细化不同的客户分布区核心客核心客户户重要客重要客户户次要客次要客户户域39、：95对位的客户主要分布在大良本地及广州；125/143客户主要分布在大良本地及周边镇街，其中又以大良本地为主。大良本地95-14360%周边镇街地缘125-143为主，少量9525%广州番禺、海珠95为主15%项项目区域目区域番禺番禺广州广州老荔湾、芳村、越秀老荔湾、芳村、越秀北北滘滘容桂容桂伦伦教教勒流勒流杏杏坛坛n 客客户户特征：特征：年龄主要是25-40岁，大良本地小个体户，支付能力较强，要求近市区，看重生活便捷性；多为置换或购置婚房，希望父辈/子辈都在身边，n 需求：自住需求：自住n 关关键词键词：地：地缘缘本土情本土情结结、品、品质质、圈、圈层层n关注点：朝向、景关注点：朝向、景观40、观拥有稳定的本地交往圈子，且聚集在大良为主注重生活品质年轻活力，事业上有父母的支持，亦有自己想法大良本土客户乡乡音音难难改，改，乡乡情不情不变变以个体户为主，支付能力强，大良优越感强，不愿意搬离；关注大良建设，对规划有信心个体个体户户主主逢沙逢沙村村新城区新城区旧城区旧城区五沙五沙村村n 客客户经户经典典语录语录：“大良就是顺德的中心区，当然要住在大良，父母朋友也在这边，生活得很好。其它其它镇还镇还是弱了点。是弱了点。“”本来就在大良的人肯定不会去其它地方的肯定不会去其它地方的，买房子都是为了孩子结婚，以后大家住得近一点以后大家住得近一点。“”东区现在很宜居，旧城区太拥挤，德胜区没什么氛围，东41、东区区有山有水有山有水“父母有经济基础，支持首付*家庭型：富足，追求生活向上家庭型：富足，追求生活向上*准家庭型：准家庭型：习惯习惯大良城区生活的客大良城区生活的客户户，多多为为年年轻轻的本地二代；的本地二代；大良新生客户凤飞凤飞千里，非梧不栖千里，非梧不栖厂企骨干、管理层为主，收入水平较高，发展前景良好，注重品质企事企事业单业单位骨干位骨干n 客客户户特征：特征：年龄在30-40岁，从事高端制造业、高新产业、电子商务，有一定经济实力，且处于事业上升期；2-4口之家，家庭结构发展激发置业需求；有一定群居属性，圈内口碑传播中小企中小企业业金金融服融服务务中心中心顺顺德德创创意意产业产业园园顺顺商42、学院商学院精工机械精工机械同江医院同江医院电电子研究所子研究所环环境研究院境研究院中信中信银银行行大良大良实验实验小学小学汇汇丰丰银银行行中山大学中山大学联联合合研究院研究院顺顺德区政府德区政府n 客客户经户经典典语录语录：“在大良打拼了这么些年，环境、城市发展等各方面都不错，是个蕴藏着机会的城市，还是想把家安在把家安在这这儿儿。”“大良的各方面配套不比佛山的中心区差，生态也不错，是个是个宜居的地方宜居的地方，以后会把老人接过来，以后有小孩了，在这边上学也放心。”信任品牌的力量，更过关更放心“n 需求：需求：刚刚需需刚刚改三四房，自住改三四房，自住n 关关键词键词：工作：工作导导入、事入、事业43、业可期，小太阳家庭可期，小太阳家庭n关注点：交通便捷性、配套、关注点：交通便捷性、配套、户户型型实实用性用性属于行业的未来之星准备筹建家庭或有初生小孩责任心强，努力赚钱，想给家人更好的生活*奋奋斗型：通斗型：通过过努力在城市中站努力在城市中站稳稳脚跟，亦想通脚跟，亦想通过过努力，努力，让让家人安家人安稳稳周边镇街客户大良大良东东区区=面朝大海，春暖花开面朝大海，春暖花开以周边镇街个体户为主，向往大良的城区生活，向上置业，希望户型实用，追求性价比北北滘滘伦伦教教杏杏坛坛容桂容桂n 客客户经户经典典语录语录：“大良的建设比较好，小孩的教育也能更好。很多朋友有有钱钱了都了都会在大良会在大良买买房住房44、住。对于在顺德生活顺德工作的人来说还是大良还是很好的。现在积蓄了点钱，希望能在顺德找个好一点的房子，喜欢离城区近离城区近一点的，周一点的，周边边最好有公园什么的，平最好有公园什么的，平时时散散步也有个好地方散散步也有个好地方。”个个都羡慕住大良个个都羡慕住大良东东区区，环境不错，不愧是富人区。“个体个体户户n 客客户户特征：特征：来自勒流、伦教、容桂、北滘的企事业单位、个体户为主，希望价格实惠、户型实用，追求比镇街优质的配套和生活环境n 需求：需求：刚刚需需刚刚改三四房，自住改三四房，自住n 关关键词键词：向上置：向上置业业的首改的首改n关注点：朝向、关注点：朝向、户户型、交通便捷性型、交通便45、捷性有稳定的事业，工作规律，收入稳定有固定的圈子，定期聚会，早上或周末饮早茶关心家人和孩子的成长*向上型：注重城市配套和生向上型：注重城市配套和生活活环环境，希望境，希望给给家人更好的家人更好的广州客户吾心安吾心安处处是吾家是吾家乘城轨跨城自住，轨道导入，关注首付款和配套，注重产品实用性和性价比高高级级白白领领、个体、个体户户n 客客户户特征：特征：来自广州番禺、海珠等地，支付能力强，有一定经济基础，受价格和轨道导向，关注区域的交通、教育配套，整体生活环境与城市感n 需求：自住、需求：自住、刚刚需三四房需三四房n 关关键词键词：城市新富、外溢自住：城市新富、外溢自住n关注点：价格、交通便捷性、46、关注点：价格、交通便捷性、户户型型轨道动物，地铁或城轨通勤新广州人，关注楼市发展，但广州无名额购买注重内在的生活品质，有关注的品牌n 客客户经户经典典语录语录：”之前节日跟朋友坐城轨来大良玩，没想到才才10几分几分钟钟，非常方便，而且非常方便，而且这边环这边环境不境不错错，又是顺德的区府。”这边看起来更像城区一点，环境不错，也更有人气，整体感觉比狮山那边要好。”*城市型：年城市型：年轻轻、有、有见识见识，在能力，在能力范范围围内打造属于自己的家内打造属于自己的家广州旧机广州旧机动车动车交易珠海交易珠海电电器器(旧旧货货)华华南汽南汽贸贸海印菜叶海印菜叶中大布料中大布料海珠批海珠批 珠珠 发发 47、五五 市市交交电电批批发发南天商南天商海海金金场场 凤凤和天和天 市市 雄雄 场场 纺纺华华南鞋南鞋江南婚江南婚海珠海珠电电器城器城海海电电 城城家家 西西场场电电 广州广州城器城器 城子城子城城城城花花鸟鱼鸟鱼虫市虫市场场如意坊蛇如意坊蛇类类广州客户利之所利之所趋趋广州番禺、海珠、荔湾等地，投资，关注区域利好和轨道建设，升值潜力，关注品牌事事业单业单位位/个体个体户户香江家私香江家私城城市市场场 市市场场市市场场 市市场场 市市场场业业城城业业城城 织织城城沙街沙街南泰百南泰百货货批批发发中心中心市市场场珠珠水果批水果批荔荔湾湾电电荔湾荔湾德米西德米西 子子如意如意 子城子城 中百中百电电 48、子子黄沙花卉黄沙花卉精品市精品市场场黎明干果批黎明干果批南北南北 发发市市场场发发市市场场交易市交易市场场荔湾批荔湾批发发市市场场n 客客户经户经典典语录语录：”买房就买城市中心，对于顺德来说，大良的区府地位难以动摇，各方面的配套更加成熟，未来的升值空间还是有的。”有地有地铁铁有城有城轨轨，离广州很近离广州很近，顺德未来整体发展还是很有前景的。粤港澳大湾区粤港澳大湾区发展托着，顺德房价还是有投资空间。”n 客客户户特征：特征：来自广州番禺、海珠、荔湾等地，支付能力强，受价格导向，关注区域规划利好，选择品牌开发商n 需求：投需求：投资资，小三房，小三房n 关关键词键词：关注城市：关注城市发发展、49、展、轨轨道建道建设设n关注点：价格、升关注点：价格、升值值潜力潜力有多次置业的经历，关注珠三角城市的楼市，自己/身边朋友曾从中获利具有前瞻性，洞悉城市的发展与规划*投投资资型：相信政府型：相信政府规规划的划的兑现兑现能力，能力，偏好偏好轨轨道沿道沿线线重要城市的投重要城市的投资资客户小结客客户户年年龄龄分析：分析：以中青年以中青年为为主主 年龄集中在25-45岁，以85后为主体客客户户关注点分析：关注点分析：关注地段，注重关注地段，注重产产品品 客户不仅关注地段和配套，更关心产品，实用舒适的产品带来的生活品质将影响其决策客客户户特征分析：特征分析：较较重的地域情重的地域情结结，追求生活品，追求50、生活品质质 大良的居住情结重，认可区域价值，大良=更高级的配套、更有地位和品质的居住环境 有一定的经济积累，父辈有经济支撑，希望有自己的空间，对生活有一定追求社会中社会中坚坚青青睐时睐时尚尚注重生活注重生活新新锐锐生活家生活家筑有道智无界项目形象定位湾区之上广佛TOD人文府邸伴随着城市的生长，项目始终掌握优越的支配属性和中心优势项目始终具备磁聚大良优质客户的向心力项目始终代表并可兑现城市发展的红利和价值地块的城市角色地块硬性指标因素客户机会市场机会庞大的规划配套兑现强大的价值聚合落地地块成为城市新中心区域跃级进入飞速发展时代赋予大良新城全新区域占位珠三角桥头堡，顺德CLD人居高地土地市场前景好51、住宅市场竞争环境激烈竞品市场价值点雷同挑战者姿态打造城市标杆社会中坚青睐时尚注重生活新锐生活家+项目本体中洲中洲璞悦璞悦湾区之上湾区之上广佛广佛TOD人文府邸人文府邸融合科技、生态、休闲、娱乐、教育、人文于一体的高价值宜居美宅形象定位形象定位湾区之上支配世界级地段屹立广佛TOD之中自成区域标杆于顺德千百年传承中献礼一座人文居所典范价值梳理大湾区现代化人文居住典范项项目溢价目溢价KPI体系体系品牌品牌优势优势中洲品牌中洲品牌城市运营者开发经验丰富规规划划优势优势大湾区核心大良新区门户交通规划利好三轨道交通欢乐海岸休闲文化带新旧两城配套成熟产产品品优势优势热销产热销产品品线户线户型：型：95-1452、3舒适产品刚需刚改实用户型，迎合不同客户需求。营销发营销发力力推广：推广：高定位，顺德千亿配套新中式文化品质园境拓客：拓客：针对本地客户，深耕顺德大良，对本地客户进行精细化的客户拓展。做好业主/客户的维护展示：展示：水景新中式售楼部，一轴八园顺德文化元素景观，渲染人文氛围。筑有道智无界营销策略IP打造新顺德人居文化集大成者高售价高售价周期短周期短品牌落地品牌落地认认知知问题问题渠道渠道问题问题形象形象问题问题 区域的定位、发展的认知 客户敏感性的认知 价格边界的认知 起势爆破的营销组合 渠道覆盖的深度和广度 对竞品形象现状的逆转 现场服务、形象输出核心问题项项目核心目核心问题问题梳理梳理认认知53、渠道、形象，是本知、渠道、形象，是本项项目的操作中需要解决的三大核心目的操作中需要解决的三大核心问题问题0102摆脱片区同质化的项目形象优质客户的导入0304突破片区价格天花板确保强大的执行力片区未来年供片区未来年供应应巨大，巨大，竞竞争激烈。多以大争激烈。多以大盘盘的的姿姿态态入市。本案需与其入市。本案需与其建立形象建立形象间间隔，隔，树树立地立地王王标标杆形象杆形象拓拓宽优质宽优质客源，客源，维维系本系本案的客案的客户户和圈和圈层层的的纯纯粹粹性，避免低性，避免低购买购买力的客力的客户户影响影响现场现场，并提升，并提升营营销动销动作的精准度，确保作的精准度，确保最高溢价最高溢价需要极具重54、量需要极具重量级级和爆炸和爆炸性的性的营销动营销动作，改作，改变变整整个市个市场对场对本案的本案的认认知。知。突破价格天花板突破价格天花板短周期短周期项项目亟需目亟需稳稳定高定高效的效的营销执营销执行力，保行力，保证证密集高密集高压压的的项项目目执执行中行中保保证执证执行效率和效果行效率和效果营销策略营销营销策略方向思考策略方向思考销销售策略售策略高度可控的推售铺排和营销执行管理展示策略展示策略高标准接待，高度体验化营销动线拓展策略拓展策略高覆盖客户渠道导入高调发声，高度市场关注活活动动策略策略营销营销总纲总纲营销策略营销营销策略策略总纲总纲形象策略形象策略高举高打，高形象嫁接推广策略推广策略55、高强度营销推广节奏活动策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接触点的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理项目起势：品牌落地城市在不断更迭交替，在城市在不断更迭交替，在创创新中不断前行；新中不断前行；过过去的去的时时光犹如沙光犹如沙滩滩上的沙粒，被海水磨平；上的沙粒，56、被海水磨平；沧沧海桑田海桑田变换变换中，回中，回忆忆陷入了沉睡；陷入了沉睡；埋在厚厚的土地下，如冬眠中的棕熊；埋在厚厚的土地下，如冬眠中的棕熊；但但这这一切，已一切，已经经深深刻在了城市的骨子里；深深刻在了城市的骨子里；是是时时候，候，顺顺德的印德的印记苏记苏醒！醒！2017.11底-2018.1音迹追踪器音迹追踪器中洲控股中洲控股音迹追踪器音迹追踪器追追寻顺寻顺德的印德的印记记中洲控股中洲控股追追寻顺寻顺德音迹德音迹中洲璞悦花园中洲璞悦花园音迹追踪器音迹追踪器一句一句话说话说出你出你对顺对顺德德的印象的印象H5线线上推广上推广中洲控股中洲控股中洲控股中洲控股顺顺德主流媒体和微博大德主流媒体和57、微博大V发发声声前期蓄客：品牌阶段预热期：2017.11-2018.1活活动动第一步第一步“追追寻顺寻顺德音迹德音迹”，带带你找回属于你找回属于顺顺德的印德的印记记u 线上推广：通过H5的音迹追踪器，录下一句你对顺德的印象，形成“个人专属顺德音迹”u 配合顺德主流媒体和微博大V发声，以各自不同的角度追寻顺德印记，获取进一步的事件关注度有种对顺德的爱，叫声音I 顺德顺顺德的声德的声音音线线下广告推广下广告推广I 顺德线线上流量上流量传传播播前期蓄客：品牌阶段预热期：2017.11-2018.1活活动动第二步第二步“倾倾听听顺顺德的声音德的声音”，用声音表白，用声音表白顺顺德德u 线下推广：将线上58、录音整理后形成#倾听顺德的声音#的潮流rap，通过公交车和车站、户外LED等包装，用声音表白顺德；u通过美食、音乐、文学、景色等4个rap主题，配合趣味系列稿线上传播“I 顺德”表达爱意。活活动动第三步第三步“唤唤醒醒顺顺德德DNA”，中洲控股品牌，中洲控股品牌发发布会布会u当晚邀请佛山电台和电视台的主持人以及各行各业的微博大V到场发声，用大家的声音，唤醒对顺德的独有印象；同时进行中洲控股首个住宅项目的揭幕仪式，宣布正式落地顺德。u与大良政府合作，邀请重要领导出席顺德城市发展经济论坛，制造影响力，为片区发展盛大启幕预热期：2017.11-2018.1前期蓄客：品牌阶段项目起势：项目导入零星片段59、，一个个画面；零星片段，一个个画面；生活里埋藏着生活里埋藏着记忆记忆的碎片的碎片走起，走起，让让我我们们与与顺顺德全面接触德全面接触寻觅寻觅，埋没在茫茫人海中的，埋没在茫茫人海中的顺顺德回德回忆忆全面激全面激发发，对顺对顺德的德的爱爱撒下撒下爱爱的种子，春季，的种子，春季，爱爱在心里萌芽；在心里萌芽；这时这时候，找回候，找回顺顺德的回德的回忆忆！2017.12-2018.1中洲中洲璞悦璞悦花园花园前期蓄客：展点开放展点开放：2017.12-2018.1活活动动第一步第一步歌歌词词填空，填空，悬悬疑事件揭幕中洲首个住宅疑事件揭幕中洲首个住宅项项目目u将歌词中的部分字挖空，通过H5小游戏线上传播，60、和报纸、电视等全媒体宣传，形成悬念系列稿，为展厅“中洲璞悦花园”的开放造势，刷爆社交媒体段，引起客户的强烈兴趣活活动动第二步第二步全新外展点开放，大良全新外展点开放，大良发发展的展的见证见证者者u参考广东省博物馆，将中洲璞悦花园的外展点设计为新中式风格，植入顺德大良的发展历程，配合VR体验的模式，让客户真切感受到大良近几年的快速变化，增强客户对未来生活的憧憬与向往。设置巡展点位（大良吉之岛、大良新一城）展点开放：2017.12-2018.1前期蓄客：展点开放顺顺德德中洲中洲说说我我德德顺顺春春节转节转运运风车风车前期蓄客：展点开放展点开放：2018.1-2018.1活活动动第三步第三步快快闪闪61、宣宣传传：走起，：走起，让让“中洲中洲”全面接触全面接触“顺顺德德”u与摩拜自行车平台合作，进行一次“中洲说我顺德”活动快闪，骑行人员穿上特制T恤，并派发特制T恤或春节转运风车等礼品，在大良的特色景点进行合影留念，全城尽知“中洲璞悦花园开放在即”开门见客：营销中心开放2018.2小小时时候，候，乡乡愁是一枚小小的愁是一枚小小的邮邮票，票，我在我在这头这头，母母亲亲在那在那头头。长长大后，大后，乡乡愁是一愁是一张张窄窄的船票，窄窄的船票，我在我在这头这头，新娘在那新娘在那头头.回回归归，回那小河湾旁的故，回那小河湾旁的故乡乡形象升形象升华华2018顺顺德大良迎春新熹会及烟花德大良迎春新熹会及烟花62、汇汇演演营销中心开放：2018.2u联合大良政府共同举办迎2018狗年迎春花市及灯光节活动，恭贺新禧，同时活动现场持续派发福包（粮油、年货、春联等），送福市民；现场搭建舞台进行持续路演及抽奖送礼活动；户外牌、报广、电视、电台、电梯框架等全媒体覆盖宣传；u恭贺新禧烟花汇演，全城引爆，双层巴士路演宣传；活动现场通过烟花打出“中洲璞悦”四字惊艳亮相顺德，财神送礼送福送红包。开门见客：营销中心开放营销中心开放：2018.2震撼心声震撼心声“回回归归，顺顺德德”及儿童画展，令人及儿童画展，令人动动容的回容的回归归力量力量u在示范区开放当天（营销中心及示范区同时开放），设置了留音区和文化展示区，展示顺德城63、市的文明底蕴以及顺德人民对于这座城市的心声，反映这座城市的发展速度和旺盛活力，让参与的客户都能听到心声的感动和对未来的期待；u与顺德的中小学合作，推出儿童公益性画展，展示孩子天马行空的想象力，展开未来的画卷。开门见客：营销中心开放开门见客：样板房开放2018.3声音，是通往城市灵魂最近的路；声音，是通往城市灵魂最近的路；声音，也是回家最好的呼声音，也是回家最好的呼唤唤家，是收家，是收获获的地方的地方这这是播种的季是播种的季节节撒下撒下爱爱的种子，春季，的种子，春季，爱爱在家萌芽在家萌芽爱爱的声音，是回家的重要力量的声音，是回家的重要力量？中洲璞悦，新顺德人居文化载体样板房开放：2018.3家的64、声音家的声音顺顺德禅韵音德禅韵音乐乐盛典盛典&现现代化人文家代化人文家观观礼礼u在样板房当天，联手顺德本地文化协会，举办禅韵音乐盛典，并邀请本地各界名流至销售中心聆听音乐盛典，并观礼现代化人文家启幕，同时在过程中循环播放设计理念宣传片，提高客户对产品价值的认可；开门见客：样板房开放形象策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接65、触点的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理形象策略三步形象策略三步骤骤123【城市价值】：强化项目“湾区首席都市休闲人文宜居新典范”价值概念，引导城市重生带来的根本改变【居住价值】：通过前期项目的影响力，丰富项目的居住价值理念，以最宜居的特性进行价值区隔升级【产品价值】：通过居住环境的升级，再以产品的稀缺性将最宜居特性最大化，实现价值进一步飞跃湾区核心珠三角桥头堡，广佛城央TOD崛起中的城市贵重资产形象推广第一形象推广第一阶阶段段【城市价【城市价值值】顺德最具价值的都市休闲人文居住典范形象推广第一形象推广第一阶阶段段【居住价【居住价值66、值】形象推广第一形象推广第一阶阶段段【产产品价品价值值】三进门，中洲顶级产品系列大良首个新中式人文项目唯一板式全南向宜居美宅三重价值豪宅豪宅=钱买不来的感觉，无价的生活打造人文打造人文贵贵族的名人背族的名人背书书璞 悦 会中洲中洲业业主、百万富翁的豪主、百万富翁的豪华华圈圈层层推广策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接触点67、的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理户户外广告外广告阶阶段性在大良人流集中路段段性在大良人流集中路段进进行行T牌、牌、墙墙体广告体广告拦拦截截2017年年12月月-2018年年1月在大良区域投放月在大良区域投放东东区的广珠西区的广珠西线线大良出口，南国大良出口，南国东东路，路，105国道主干道国道主干道和清和清晖晖园、新一城两大商圈，通园、新一城两大商圈，通过户过户外外T牌和牌和墙墙体广告截留客体广告截留客户户，传传达达项项目信息，并在目信息，并在阶阶段性段性节节点投放广告，宣点投放广告，宣传项传项目目产产品信息。品信息。清晖园三面68、翻客运总站户外牌新滘路口户外牌广珠西线户外牌南国东路户外牌新一城墙体画户户外外T牌和牌和墙墙体广告体广告商商场场广告广告推广策略公交广告公交广告阶阶段性投放公交站台广告，提高段性投放公交站台广告，提高项项目和品牌知名度，吸引客目和品牌知名度，吸引客户户关注关注2017年年12月月-2018年年1月在大良月在大良105国道，南国国道，南国东东路，路，驹驹荣路、新桂路等沿荣路、新桂路等沿线线的公交的公交车车站站设设置置楼楼盘盘广告，提高广告，提高项项目知名度和品牌影响力，吸引客目知名度和品牌影响力，吸引客户户关注置关注置业业推广策略起起势势期全媒体立体期全媒体立体轰轰炸，全面覆盖有效客群炸，全面覆69、盖有效客群2017年年12月月-2018年年1月在月在顺顺德人熟知的全媒体立体德人熟知的全媒体立体轰轰炸，集合炸，集合电视电电视电台、网台、网络络、微信等、微信等资资源源集集约约造造势势，全面覆盖。，全面覆盖。电台：92.4和90.1正点播报电视：开机画面硬广+软文，全方位解读项目 整版版面释放项目信息报纸下压条输出项目信息微信大号推送顺商传媒、掌上大良，在大良，大良文化等推广策略媒体媒体传传播播竞竞品品拦拦截截对竞对竞品客品客户进户进行行360拦拦截，多种方式不断渗透截，多种方式不断渗透l 竞竞品楼巴品楼巴车拦车拦截：截：针对竞针对竞品，品，对对每一个楼巴每一个楼巴车车客客户户派派发单张发单70、张，并，并输输出上出上门门有礼！有礼！l 竞竞品停品停车拦车拦截：截：于于竞竞品品门门前前车辆车辆，进进行停行停车车卡插卡插车车；l LED车拦车拦截：截：于于竞竞品开品开盘盘、板房开放、开、板房开放、开业业等关等关键节键节点点进进行；行；l 小蜜蜂小蜜蜂拦拦截：于截：于竞竞品附近品附近进进行拓展行拓展拦拦截；截；推广策略展示策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实71、现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接触点的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理楼体楼体发发光字光字绿绿植植围墙围墙道旗道旗展示策略导视导视系系统统围墙围墙大部分采用大部分采用绿绿植的形式，配以植的形式，配以项项目目发发光字；光字；道旗、特色道旗、特色导视导视牌，指引客牌，指引客户户到中洲璞悦。到中洲璞悦。特色特色导视导视牌牌中中洲洲璞璞悦悦前广前广场场及及营销营销中心中心前广前广场场通通过过包装造型包装造型铜铜荷花等景荷花等景观观装装饰饰，提升水景氛，提升水景氛围围，营销营销中心立面采用新中式中心立面采用新中式设计风设计风格，格72、，表面可表面可贴贴云云纹图纹图案，案，书书吧百宝架上放置仿古吧百宝架上放置仿古摆摆件，接待用具件，接待用具选选品品质较质较好的用具并加上好的用具并加上项项目符号，目符号，提高提高营销营销中心文化氛中心文化氛围围及客及客户户体体验验感。感。展示策略展示策略示范区展示示范区展示人们希望在这里找到自己或期望、或熟悉的品质感与归属感。所以这里便成为了一个只属于他们的空间。以横向空间展示，现代而简洁。通过入口空间利用前后层次及对仗关系，增强识别感和导向性。看房通道展示看房通道展示展示策略在看房通道中，展示品牌形象，及区域历史发展，增强客户的触动感个性化个性化人性化人性化+展示策略精装体系展示精装体系展示73、打造大良首个打造大良首个“个性化个性化+人性化人性化”的精装系的精装系统统，从灯光，从灯光调节调节、收、收纳纳柜柜设计设计、厨房功能、厨房功能区分布等，均通区分布等，均通过过多次客多次客户亲户亲身体身体验验后得出，每一寸的后得出，每一寸的设计设计，都，都贴贴合你的生活需求。合你的生活需求。把把传统营销传统营销流程中的盲点，流程中的盲点，转换转换成成项项目目营销营销中心的亮点中心的亮点不是冷冰冰的前台，而是一个不是冷冰冰的前台，而是一个见见多多识识广的良广的良师师益友，益友，会送上一杯好茶喝一本好会送上一杯好茶喝一本好书书，是，是对对好友光好友光临临等待的最好等待的最好馈赠馈赠在在这这里，你可以74、随意拿起一本里，你可以随意拿起一本书书，坐在落地窗旁享受温暖的阳光，坐在落地窗旁享受温暖的阳光，还还可以提供可以提供场场地，地，举办举办免免费费的小型沙的小型沙龙龙座座谈谈。展示策略接待服接待服务务私人管家,24 Hours On Call专属管家制度:楼栋每户，设置一个大管家，业主所有有关物业和服务方面的需求都交由大管家解决，管家负责与物业及生活运营商对接，省去业主处理日常生活琐事的烦恼。增增值值服服务务展示策略拓展策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高75、度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接触点的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理兼兼职职路拓路拓以小蜜蜂形式以小蜜蜂形式为为主，主，扫扫街街扫扫楼式广泛派精美造型楼式广泛派精美造型传单传单u地推模式：融合地推模式：融合“30秒沟通秒沟通+派派单单+举举牌牌+伞伞兵兵+异形人肉广告异形人肉广告镇镇面面强强化化“抢抢眼眼”效果效果u拓展地点：拓展地点：顺顺峰山公园、吉之峰山公园、吉之岛岛、新一城、清、新一城、清晖晖路步行街、大路步行街、大润发76、润发 【海派团队】定人、定点、定量，创立派单定时监督体制，派单回收体制，通过创新提升派单监督效率，提升派单工作质量，提升项目来访、来电量；【拉访团队】弥补前期精准拓客上访量不足，制定来访客户评定标准，提升案场人气，与精准拓客团队密切配合全力为项目蓄客准备；【举牌团队】“阵地战”与“运动战”结合利用早晚上下班高峰期，集中优势兵力在主要道路集中爆破，根据时间节点不同集中释放项目重要信息；【监管方式】“四重立体全方位无缝对接”监管机制：区域负责人、监管人员、秘密督导员、大蜜蜂四重监管；微信群实时定位，实时状态报备。拓展策略项项目名称目名称项项目地址目地址居住居住户户数数桂畔上桂畔上东东区区大良大良东77、东区立田路区立田路288宏鼎海山壹号宏鼎海山壹号大良云路社区居委会海山路大良云路社区居委会海山路1号号1775天悦湾花园天悦湾花园大良街道海山路大良街道海山路2号号1627顺顺德德绿绿地中心地中心大良大良东东区区东乐东乐路与桂畔海交路与桂畔海交汇处汇处1700敏捷畔海御峰敏捷畔海御峰大良云近大良云近东东区区锦锦上路上路顺顺峰中（小）学旁峰中（小）学旁1515金地天金地天玺玺大良大良办办事事处处云路居委会云路居委会驹驹荣北路荣北路2号号648绿绿茵花园茵花园大良大良东乐东乐路与新桂中路交路与新桂中路交汇处汇处552桂畔湾桂畔湾大良太艮路大良太艮路1号号456君御花园君御花园大良大良东东区新桂路段78、区新桂路段800海悦新城海悦新城大良太艮路大良太艮路428项项目名称目名称项项目地址目地址居住居住户户数数东乐东乐花园花园大良立田路大良立田路1号号524西山上筑西山上筑大良中区社区居委会大良中区社区居委会东东康三街康三街2号号1600海琴湾海琴湾大良新桂中路大良新桂中路750凤凤岭名都岭名都大良大良凤凤山中路山中路12号号564顺顺德雅居德雅居乐乐花花园园大良文大良文晖晖路与延年路交叉口路与延年路交叉口600凤凤南花园南花园大良延福街与延年路交口大良延福街与延年路交口580岭岭岚岚花园花园佛山市南海区佛山市南海区624乐乐然水畔然水畔大良繁大良繁华华街道南区（大街道南区（大润发润发超市旁）超79、市旁）366康格斯花园康格斯花园大良大良105国道路段（大良古楼附近）国道路段（大良古楼附近）1360丽丽星名园星名园大良大良东东区碧溪路区碧溪路236新新晖晖天地天地大良清大良清晖晖路路25号号(近近蓝蓝田路田路)356社区拓展社区拓展以展点以展点+道道闸闸的形式渗透大良主要的住宅小区的形式渗透大良主要的住宅小区对对于置于置业业需求明需求明显显的小区的小区进进行行针对针对性巡展，配合展架、桁架及微信送礼等形式拓展目性巡展，配合展架、桁架及微信送礼等形式拓展目标标客客户户拓展策略社区拓展社区拓展住宅社区、写字楼、公寓住宅社区、写字楼、公寓电电梯广告植入，全方位信息梯广告植入，全方位信息轰轰炸炸80、在大良核心区域的住宅社区、写字楼、公寓等在大良核心区域的住宅社区、写字楼、公寓等项项目植入目植入电电梯广告，全方位信息梯广告，全方位信息轰轰炸和客炸和客户户覆盖覆盖拓展策略酒店酒店等等级级商圈商圈娱乐娱乐运运动动食肆食肆交通枢交通枢纽纽喜来登酒店五星永旺购物中心好乐迪KTV美的体育公园顺峰山庄顺德港嘉信康年花园酒店四星新一城购物中心3号公馆新天地俱乐部高尔夫练习场聚福山庄顺德客运站新世界酒店四星乐购商圈豪城会新领域运动公园高尔夫练习场龙的酒楼香云纱园林酒店四星大润发商圈喜悦KTV君健运动俱乐部顺德渔村君莱酒店四星嘉信城市广场CD酒吧大良体育中心顺德人家仙泉酒店四星黄金商业广场皇帝酒店三星福盈酒81、店三星东城酒店三星商家拓展商家拓展找准客找准客户户消消费场费场所和商家，所和商家，进进行行项项目信息植入目信息植入增加当地客增加当地客户户常消常消费费的加油站、餐的加油站、餐饮饮店、私房菜店、私房菜馆馆、农农庄、休庄、休闲娱乐场闲娱乐场所、美容院等所、美容院等场场所的植入所的植入大良主要休大良主要休闲娱乐闲娱乐、酒店食肆一、酒店食肆一览览广告广告大大门门口桁架口桁架大大厅厅LED广告广告窗窗户贴户贴画画墙墙上海上海报报包包间间挂画挂画顺德菜全国闻名，顺德人对吃也情有独钟，中高端客中高端客户户多在酒店喝早茶多在酒店喝早茶，并在较为高端的本地特色食府、私房菜馆宴请生意伙伴或是朋友，他们喜欢打高尔夫82、球，经常在香港购物，主要通主要通过顺过顺德港坐船往返于香港和德港坐船往返于香港和顺顺德之德之间间。拓展策略组号地点1大吉村2苏岗村3南江村4旧寨村5范沙村6会龙围7逢沙村8范沙村9大东围10合耕围村落拓展村落拓展拉横幅、派拉横幅、派传单传单和小礼品模式以及和小礼品模式以及赞赞助助/联联合政府名合政府名义义搭台唱搭台唱戏戏深入大良有深入大良有购买购买力的村落，通力的村落，通过过拉横幅、派拉横幅、派传单传单和小礼品形式吸引有和小礼品形式吸引有实实力的村民。以入村运力的村民。以入村运动动形形式式扫荡扫荡村落，同村落，同时赞时赞助助/联联合政府名合政府名义义搭台唱搭台唱戏戏，成本，成本远远比村宴低比村83、宴低可在人多的小卖部拉横幅市场在餐厅放置传单市场早上较多人，建议可在市场对面拉上横幅可在村委会对面拉横幅篮球场横幅村委会对面小卖部主干道门口在主干道位置派传单和送福餐厅拓展策略冠名冠名顺顺德迎春花市，德迎春花市，摆摊发摆摊发放放项项目信息物料目信息物料nn冠名冠名顺顺德大良的迎春花市，在大良和周德大良的迎春花市，在大良和周边镇边镇街的花市中街的花市中摆设摊摆设摊位，通位，通过过派派发传单发传单和和转转运运风车风车、守、守护门护门神、神、利是封、利是封、晖晖春等小礼品吸引客春等小礼品吸引客户户。地点：大良地点：大良锦锦上路（上路（驹驹荣路至云阳路段）、荣路至云阳路段）、东乐东乐路（路（驹驹荣路至84、海山路段）、海山路（荣路至海山路段）、海山路（东乐东乐路至路至锦锦上路段）、上路段）、伦伦教花市、勒流花市教花市、勒流花市我我德德顺顺转转运运风车风车中洲中洲祝你祝你中洲中洲祝你祝你中洲中洲控股控股利利是是封封中洲控股中洲控股门门神神晖晖春春拓展策略迎春花市拓展迎春花市拓展企企业业拓展拓展广泛接触本地商会及企广泛接触本地商会及企业业，主力拓展大良高端企，主力拓展大良高端企业业圈圈层层不同企不同企业类业类型采用不同的拓展措施，以型采用不同的拓展措施，以团购优团购优惠或泛惠或泛销销售售奖奖励提高企励提高企业业参与参与积积极性。极性。商会商会资资源源顺德工商联总商会辖下105个基层商会，包括镇街商会85、和行业商会，其中核心拓展商会和重要拓展商会各12个媒体媒体资资源源活跃于顺德基层政府及各商会，旗下的微博、微信的粉丝覆盖大量当地高端客户；一系列传统媒体：顺德电视台、顺德电台、珠江商报、佛山日报、搜房网、新浪网金融机构金融机构资资源源1、顺德区域客户质量最高的的银行是农商银行，其次为农业银行，而后是中行、建行、工行、兴业银行2、不少顺德客户在香港都有账户，故汇丰银行、恒生银行在顺德区域的客户质量也不错拓展策略ROUND 2专专属圈属圈层层活活动动，高端体，高端体验验圈层推介大良本地客户以家族聚居为主，与当地村委合作，邀请村长，家族领袖，举办系列专场推介会，提升本项目在本地人中的口碑和影响力拓展86、策略本土本土权贵专场权贵专场推介推介阶段性配合资源及节点选做u活动目的长期维护意见领袖人群,圈层内持续拓客,形成跟风购买效应,制造圈层影响力u活动对象企业中高层、村长、村支书、家族话事人、当地名流、当地企业家u活动形式给予大客户购房优惠折扣，以家族私宴配合抽奖的形式赠送金条、苹果电脑等拓展策略名流私宴名流私宴,长长期拜期拜访访阶段性配合资源及节点选做u为商会、行业协会举办春茗，直接植入项目销售信息，在商会行业会员中快速传播，迅速打开行业圈层的大门u定期为金融机构的高端客户组织私家宴，以星级美食回馈业主，同时彰显项目调性及品质拓展策略举办举办春茗，春茗，饭饭局局营销营销阶段性配合资源及节点选做u87、定期为有意向的VIP客户组织艺术藏品鉴赏活动，并举办相应的讲坛或知识培训，增强客户对项目的粘性，从而提高客户意向度。u并为VIP客户提供鉴宝服务，增强客户与项目之间的粘性，同时彰显项目调性及品质。拓展策略鉴赏鉴赏会会阶段性配合资源及节点选做销售策略活活动动策略策略形象策略形象策略推广策略推广策略展示策略展示策略拓展策略拓展策略销销售策略售策略p 全城轰动式活动，唤醒客户情意结，让市场自主发声p 以【城市价值】树立项目高度，传唤至住宅【居住价值】，有次序的释放项目信息p 进行渠道的全面整合，实现信息释放全面化，实现疯狂的传播策略p 集中精力，做客户核心接触点的品质展示p 客户拓展从“量”到“质”88、的转化，实现优质客户导入p 高度可控的推售铺排和营销执行管理目目标标管理管理会会议议管理管理销销售力提升管理售力提升管理话术话术管理管理根据市场竞争、项目背景，制定销售计划、团队发展目标，包括阶段性目标（年度开盘、持续销售月、周）；分解销售团队个人目标，制定关键行动；据销售实际情况，及时调整阶段目标，给予相应支持；总结、奖罚。组织晨、夕、周会；沙龙、例会、成交分享会、难点讨论会；公司例会、主题演讲、激励大会参与、指导、跟踪销售过程，持续培训；维持销售秩序，协助处理疑难客户；培养销售代表客户经营意识；项目经理示范、考核中洲品控小组，对项目阶段性的专案诊断和评审，确保项目质量制定销售疑难问题说辞根89、据销售期、目标完成情况，审视销售口径；收集客户常见疑难问题；团队讨论，制定统一沟通口径；定期调整销售策略强强化管理化管理 按照中洲服按照中洲服务务要求制定日常管理制度要求制定日常管理制度通通过过强强大的工具箱和大的工具箱和专业专业工具的使用，提高工具的使用，提高销销售售团队团队工作效率工作效率销售策略道具配合道具配合节节点点铺铺排排分两大分两大阶阶段，段，8大关大关键节键节点，点，3月开月开盘盘爆破，后爆破，后续续小步快跑，小步快跑，实现热销实现热销【大【大盘盘推售原推售原则则】产产品品线较为线较为丰富，首期开丰富，首期开盘盘尽量保尽量保证产证产品符合市品符合市场场主流；主流；【全年目【全年目90、标标】：】：2018年年实现实现24亿销亿销售目售目标标，实现实现1000套以上的去化套以上的去化加推加推3月月31日日首次开首次开盘盘第一阶段（2017年12月-2018年3月）前期大盘大蓄客建立项目形象，制造影响力第二阶段（2018年3月-2019年1月）大盘小步快跑，短期蓄客加推保持项目热销度加推加推加推加推加推加推加推加推2017年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2018年年 2019年年 2019年年 2019年年2月月 3月月 4月月 5月月 6月月 7月月91、 8月月 9月月 10月月 11月月 12月月 1月月 2月月 3月月加推加推销售策略2月月3日日 3月月17日日开放开放营销营销中心中心 开放开放样样板房板房蓄客提前，蓄客提前，压压力前置，配合金融工具力前置，配合金融工具优优惠包装，提升客惠包装，提升客户认户认筹解筹率筹解筹率2018年年3月月首开首开2018年年9月月 2018年年6月月加推加推 加推加推2018年年7月月加推加推2018年年11月月加推加推2019年年1月月加推加推2018年销售目标设定：销售目标预估24亿亿预计3月首期开盘，推出7、8号楼，约约252套套预计6月加推，推出6、10号楼，约约256套套预计7月加推，推出192、号楼，约约124套套预计9月加推，推出2、3号楼，约约256套套预计11月加推，推出4号楼，约约128套套预计需去化1016套套，去化率83%2019年年3月月加推加推首期开首期开发发策略：策略：品牌品牌+速度速度+影响力影响力 开开发发要点：要点：规避市场风险，确保现金流/树立品牌影响力 启启动动配置：配置：售楼部、部分园林 策略要点：策略要点：1、以小户型带部分中大户型入市，奠定区域价值标杄；2、控制总价，首期走货优先，快速销售。第二期开第二期开发发策略：策略：溢价溢价+速度速度+影响力影响力 开开发发要点：要点：逐步实现项目溢价/建立项目影响力 展示配置：展示配置：商铺街区、生活配套打造93、 策略要点：策略要点：1、将对引入生活配套的价值进行传递；2、制造适当价差，对比首次做好分流，实现多次小批量出货。销售策略推售策略推售策略比比较较内容内容比比较较因子因子权权重重保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆顺顺德德华侨华侨城城拟拟合程度合程度比比较较系数系数拟拟合程度合程度比比较较系数系数地段地段资资源源市政交通10%0.99.00%110.00%项目周边环境8%0.86.40%1.29.60%周边市政配套9%0.98.10%1.19.90%投资价值4%0.93.60%0.93.60%项项目可提升价目可提升价值值建筑风格3%1.13.30%13.00%单体户型设计8%1.29.60%1.194、8.80%设备、材质档次3%1.13.30%13.00%建筑规模6%16.00%1.16.60%空间布局和环艺设计5%15.00%15.00%小区配套6%1.16.60%1.27.20%物业管理6%1.16.60%1.16.60%发展商品牌和实力7%1.17.70%1.17.70%价价值实现值实现的的经济经济因素因素区域规划15%115.00%115.00%政策方面10%110.00%110.00%合合计计100%100.20%106.00%当前售价当前售价(元元/)1800020000本案洋房本案洋房现阶现阶段入市段入市价格价格19500价格策略价格策略本案本案2018年年3月入市月入市时时95、，住宅均价，住宅均价约约27000元元/带带精装精装n 现在阶段均价约为19500元/，因周边土地拍卖价格拉动以及市场预期涨幅，综合可涨20%，预计本案入市毛坯价格为23500-24000元/；n 本案预计装修标准为2000-3000元/，本案精装价格为27000元元/销售策略2017年年12月月2018年年1月月2018年年2月月2018年年3月月2018年年4月月营销节营销节点点时间时间/渠道渠道销销售目售目标标形象推广形象推广推广配合推广配合展示配合展示配合活活动动配合配合拓展配合拓展配合销销售配合售配合提前蓄客外展点开放启提前蓄客外展点开放启动动意向登意向登记记开放开放销销售中心及示范96、区售中心及示范区首次开首次开盘盘湾区核心珠三角湾区核心珠三角桥头桥头堡，广佛城央堡，广佛城央TOD崛起中的城市崛起中的城市贵贵重重资产资产顺顺德最具价德最具价值值的都市休的都市休闲闲人文居住典范人文居住典范中洲璞悦花园中洲璞悦花园252套去化套去化80%大良唯一板式全南向宜居美宅大良唯一板式全南向宜居美宅95-1433-5房即将开启房即将开启道路道路T牌，牌，墙墙体广告，公交站台广告，体广告，公交站台广告，电电台、台、电视电视、网、网络络、微信等全媒体、微信等全媒体营销营销中心、园林体中心、园林体验验区包装区包装唤唤醒醒“顺顺德德DNA”系列活系列活动动激激发发“顺顺德的德的爱爱”系列活系列活97、动动“回回归归，顺顺德情德情”系列活系列活动动企企业业、业业主、会主、会员员圈圈层层拓展拓展兼兼职职路拓，社区，商家，村落，路拓，社区，商家，村落，镇镇街、迎春花市拓展街、迎春花市拓展竞竞品品拦拦截截项项目目产产品品对对外包装口径宣外包装口径宣传传营销铺排【首批【首批营销铺营销铺排排汇总汇总】“转转身，是家身，是家”系列活系列活动动开放开放样样板房板房谢 谢Thanks附：客户分析推导依据客户分析经典语录：限购前有部分广州客户，但数量不多，现在还是回归到大良客户，价格上来后还是以容桂的小户型刚需产品客户已经减少，价格接受度有限。悦公馆算是保利的经典户型，实用性强，放在大良整体市场内还是相当有竞98、争力的，尤其是中小户型。赖经理保利碧桂园悦公保利碧桂园悦公馆馆：以大良本地客：以大良本地客户为户为主，地段及主，地段及实实用用户户型最能吸引客型最能吸引客户户客户分析经典语录：大良之前很少精装修项目，恒大帝景不但用了精装修，而且在大户型上也采用了，品质感做得比较强，客户的接受度也比预想的要好，成为项目的一大亮点。世联营销总监何总恒大帝景：客恒大帝景：客户户以大良本地客以大良本地客户为户为主，地段、主，地段、户户型、朝向最能吸引客型、朝向最能吸引客户户，稀，稀缺的高品缺的高品质质精装修亦成精装修亦成为项为项目成交的亮点目成交的亮点显示特征80后的中青年后的中青年购购房群体房群体为为主，主要主，主99、要为为个体个体户户、私、私营营企企业业主，其次是企事主，其次是企事业单业单位位从从职业职业分析：个体分析：个体户户、私、私营营企企业业主占比突出，主占比突出，企事企事业单业单位及公位及公务员务员占比相当：占比相当：l大良行政机关聚集、潜在购买需求强从客从客户户年年龄龄分析：中青年分析：中青年购购房群体房群体l以30-40岁的中年客户为主要构成部分，因家庭等原因具有强烈的购房需求l其中部分36-50岁的换房客户客户趋势客客户变动户变动：大良客户构成长期以本地客户为主，周边镇街客户为补充，2016年受到广佛两地楼市价差及市场热度影响，广州客户导入，但未成主流，限购政策加码后，广州客户锐减，投资客户100、向非限购区，甚至外市流出；预计未来区域仍以本地客户为核心。区域保持以本地客区域保持以本地客户为户为主力，周主力，周边镇边镇街客街客户为补户为补充的充的态势态势南南国国路路沿沿线线东乐东乐路路环环市市东东路路职业职业技技术术学院学院五沙村五沙村研研发发中中心心顺顺德港德港五沙物流五沙物流园基地园基地大型厂大型厂区区国国际际工工业业园园逢沙村逢沙村顺顺德区德区政府政府北北区区南区南区（旧城区）（旧城区）东东区区中山大学、中山大学、顺顺德一中德一中客户地图地地缘缘性客性客户户中大良客中大良客户为绝对户为绝对主力，主力，认认同片区同片区发发展，展，务实务实且期望提高居住品且期望提高居住品质质，需求多，101、需求多样样，集中在，集中在90-140刚刚需需刚刚改需求改需求大良市民；周大良市民；周边边村民村民对对片区片区环环境境认认同度高，地同度高，地缘缘性置性置业业，改善，改善居住居住环环境的境的120-160刚刚改改善自住客改改善自住客本地二代本地二代离父母近、渴望独立空离父母近、渴望独立空间间，信任区域，信任区域发发展展前景的前景的90-120刚刚需需刚刚改自住客改自住客周周边边厂区金厂区金领领、政府机关人、政府机关人员员认认可区域的居住可区域的居住环环境，渴望置境，渴望置业业落落户户，收，收入入稳稳定的定的90-100刚刚需自住客需自住客顺顺德德购购房客房客户户主要集中地主要集中地顺德其它镇街102、杏龙路百安北路伦桂路马岗大道碧桂路海信总部科龙总部泰科总部万和总部矢崎伦教永丰工业区宏宇工业园奇普士工业园松日工业园客户地图大良周大良周边镇边镇街的客街的客户户作作为补为补充，向往大良城市中心生活，以充，向往大良城市中心生活，以120-160刚刚需需刚刚改自住需求客改自住需求客户为户为主主容桂容桂伦伦教教北北滘滘杏杏坛坛个体个体户户/生意人生意人向往大良生活，认可大良的居住环境和配套的120-160刚刚改改善自住客改改善自住客户为户为主主，少量少量90-100小三房小三房刚刚需需容桂客容桂客户户集中在海信、科龙、泰科、万和、矢崎等大型企业的研发、高管；勒流、勒流、伦伦教客教客户户集中在厂区、工103、业园，以及镇街的传统居住区。湾湾客户地图广州客广州客户户主要来源于海珠、芳村、老荔湾三个区域，集中在主要来源于海珠、芳村、老荔湾三个区域，集中在专业专业市市场场客客户户，少量海珠和番禺的白少量海珠和番禺的白领领客客户户，需求集中在控，需求集中在控总总价价80-100刚刚需需产产品品海海珠珠芳芳村村金沙洲金沙洲花卉花卉专专业业市市场场茶叶茶叶专专业业市市场场花卉花卉专专业业市市场场果品批果品批发发市市场场黄沙水黄沙水产产市市场场装装饰饰材材料市料市场场家具水家具水产产市市场场荔荔如意商如意商贸贸城城一德路一德路广州站广州站越越秀秀荔湾荔湾电电子市子市场场中大布中大布匹市匹市场场布匹市布匹市场场轻104、纺轻纺市市场场鞋城鞋城南洲路五南洲路五金市金市场场芳村及老荔湾客芳村及老荔湾客户户集中在芳村大道、花地大道、康王路沿线；海珠西客海珠西客户户主要集中在工业大道南沿线、宝岗大道、东晓路沿线、以及中大多个布匹轻纺市场受广佛楼价差及两地房地产市场发展影响，此部分广州客户对佛山楼市信心强、有实力投资置业且有投资习惯。此部分客户为珠三角投珠三角投资资客客户户的兵家必争之地的兵家必争之地。此部分客户为项目的补充客户。个体个体户户/生意人生意人对佛山楼市有信心，对片区发展与升值潜力认同感强，以投资型客户为主，需求80-100控控总总价价产产品品高高级级年年轻轻白白领领对项目性价比认同度高的85-100刚刚需外溢客需外溢客