1、谨呈：斌锋控股斌锋临泉东路地块整体定位及营销沟通报告斌锋 时代城 年度营销总纲谨呈：斌锋控股合肥世联行中 国 领 先 的 地 产 知 识 库，一 个 专 门 为 地 产 人 服 务 的 平 台！打 造 可 下 载、分 享、学 习、交 流 性 的 社 区 星 球，致 力 于 为 地 产 行 业 从 业 者，提 供 全 方 位 职 业 场 景 服 务。运 营 团 队 均 就 职 于 T O P 1 0 房 企，团 队 成 员 平 均 地 产 工 龄 1 0 年。资 料 及 方 案 可 执 行、可 参 考、可 学 习、可 套 用！全 网 最 大、最 全、最 新 的 资 料 分 享 平 台，持 续 更2、 新 最 新 地 产 资 料。1、新 用 户 赠 送 平 台 收 集 整 理 的 各 行 业 资 料 包 一 份，价 值 5 0 0 0 元 2、2 0 1 7-2 0 2 2 所 有 内 容 免 费 下 载 无 限 制，无 二 次 收 费 项 目！3、全 年 不 低 于 1 0 0 0 G B 或 1 万 份 以 上 资 料 内 容 更 新，每 天 不 低 于 3 0份 4、提 供 智 库 内 精 选 优 质 内 容 专 辑 打 包 下 载 服 务，无 需 单 个 下 载 5、会 员 社 群 提 供：交 流、合 作、资 源 对 接、学 习 互 助 等 内 容 6、提 供 招 聘 发 布、岗 3、位 内 推、优 质 候 选 人 推 送 服 务，让 从 业 更 简 单！地产智库会员权益地产智库简介报建：流程、报建手册、报建涉及部门；前策：定价、溢价、定位报告、产品力提升；研判：可研报告、产品强排、投资测算、拿地方案；成本：成本优化、全成本控制、成本管控，造价管理、造价培训、招标合约；成本：成本优化、全成本控制、成本管控，造价管理、造价培训、招标合约；推广：策略提案、广告提案、海报、案名、设计素材、推广主标、价值梳理；物业：入伙交付、交付标准、交付流程、物业编制、物业前期介入、服务手册；运营：大运营、开报建、货量组织、施工组织、绩效管理、计划运营、进度管理；工程：精装修管理、装修标准、工程4、管理、工法工艺、装配式建筑、建造体系、建筑标准；培训：人力培训、销售培训、策划培训、项目总培训、地产专业知识培训、财务培训、杀客培训；产品：商业、住宅、公寓、车位、地下室、洋房，别墅，综合体，文旅，小镇，养老地产，旅游地产；设计：强排、规划设计、产品设计，产品研发、设计规范，景观设计、园建设计、装修图纸、设计源文件；营销：发布会、答谢会、主题活动、节点活动、事件营销、示范区、渠道拓客、说辞动线、开盘复盘、车位去化，积存去化；标准化：标杆房企标准化资料，产品标准化、营销标准化、装修标准化、产品库，案场管理标准化、设计标准化；微信 扫码 获取 更多 资料地 产 人 你 还 在 为 找 资 料 而 5、烦 恼 吗?你 还 在 四 处 求 人 要 活 动 方 案 产 考?你 还 在 微 信 群 到 处 搜 集 各 类 资 料?你 还 在 绞 尽 脑 汁 加 班 写 培 训 教 材?你 需 要 的 我 们 都 有 地 产 智 库地 产 求 职 圈地产营销策划中心地 产 智 库地 产 人 学 院客 服 助 理服务平台打 开 微 信 搜 索 公 众 号打 开 微 信 搜 索 公 众 号打 开 知 识 星 球 搜 地 产 智 库欢迎来地产人学院交流学习（免费）打 开 微 信 加 助 理 好 友报 告目 录客户定位及分布市场格局及走势本体价值梳理营销执行细案05020103营销策略思考04营销总控及费用6、预算06市场格局及走势 2016 PPT001 PowerPoint Multipurpose Theme.All Rights Reserved.4区域解读本案占据肥东经开区核心区域，未来将是承接肥东客户回流及市区外溢客户的主要区域【瑶海区瑶海区】未来均价未来均价1.5-2万万元/【肥东肥东】目前均价目前均价1-1.3万万元/城南板块老城龙塘板块经济开发区瑶海区瑶海-龙岗板块瑶海新兴居住区域，土地开发较为集中；目前区域开发的热点板块，开发项目较多；随着地铁二号线竣工，未来发展潜力较大。肥东经开板块规划隶属于肥东经开区，区域内有部分高新产业园区，后期将统一搬迁；万科入驻，未来肥东住宅发展的热门7、区域。经济开发区开发区站位肥东老城与瑶海区中间，为肥东各板块中最接近合肥市区板块；本案地处经济开发区核心位置，地段价值突出。 2016 PPT001 PowerPoint Multipurpose Theme.All Rights Reserved.5市场格局肥东原有分为三大竞争板块，但随着万科项目入市，经开区板块将成为热点板块资源配套驱动的老城区板块产业驱动发展的经开区板块市政规划驱动的新市镇板块优势：地段靠近合肥，交通（长江东路、临泉路连通市区），劣势：产业导向区域，小型食品、制造厂林立代表项目禹洲中央广场、文一名都（尾盘）销售均价：11000-13000元/优势：靠近老城区，居住氛围成熟8、，周边配套齐全劣势：县中心环境较差，道路拥挤代表项目文一名门云河湾、文一名门河畔（尾盘）；销售均价：10000-12000元/优势：政府后期重点发展区域，交通，教育等配套明显倾斜劣势：市政导向，现状下发展尚未成熟代表项目：皖新翡翠庄园、斌锋和睦公馆销售均价：10500-14000元/包公大道老城区板块老城区板块1000010000-1200012000元元/经开区板块经开区板块11000-13000元元/禹州中央广场文一名都文一云河湾文一名门河畔文德公园里皖新翡翠庄园新市镇板块新市镇板块1050010500-1400014000元元/斌锋和睦公馆保利罗兰春天保利东郡文一云溪湾文一锦门学府里海尔9、公馆禹州地块基于市场认知度、价格梯度及价值诉求，区域呈现不同的板块分化老城区板块、经开区板块、新市镇板块，板块间在售项目众多，区隔不明显市场分析新政之后市场观望情绪严重，波及肥东，返乡置业潮今年热度极低，当前在售的低价盘在上半年均将进入尾盘销售期6项目名称销售均价总户数已售剩余货量 预计清盘时间文一名门河畔高层9100、洋房98001462145393月文一名门云河湾高层9800、洋房10600130011151855月禹洲中央广场高层10500、洋房14500542451592655月文一名都高层11000、洋房12800345931372928月尚泽瑞琪公馆高层1050080726154610、8月斌锋未来城高层10500123210541785月琥珀庄园目前暂无销售计划13401154186未推琥珀名郡高层11400、特价房990038431914192918年华盛南苑首期预计242套776077618年斌锋和睦公馆首期268套、高层12800、洋房1480098312086318年皖新翡翠庄园首开236套高层、平层11500、跃层125001300216108418年文德公园里首开228套房源、高层12000、洋房1300099411089418年万科未来之光296亩，容积率2.2约370003700未推逐步进入尾盘销售期0102030405060第一周第二周第三周第四周2月份肥11、东主要在售项目周销售数据分析华盛南院文德公园里皖新翡翠庄园文一名门云河湾文一名门河畔禹洲中央广场琥珀名郡2月份为肥东返乡置业的最好时间，2月中上旬部分低价项目销售情况相对较好，但也无法与往前返乡置业潮相比；2月下旬，各项目销售情况呈现持续下滑态势，客户观望情绪严重，置业周期拉长。瑶海区与本案价差将逐渐拉大 区域内低价项目进入尾盘销售 市场处于下行通道，客户观望情绪严重，成交量惨淡竞争机会市场遇冷，但区域市场存在机会点！市场启示客户定位及分布本案核心客户：县城刚需及首改客户、乡镇进城客户，多为价格敏感型客群，选择留在肥东县城置业县城刚需及首改客户：经济承受能力一般，同时对肥东县城有着较深的情节，12、选择留在肥东县城；周边进城客户：县城在他们的心中就是城市生活，和乡镇生活有截然不同；客户对肥东有着较深的情节，同时受制于经济能力，不会选择流向合肥。选择留在县城置业县城主力客群县城刚需首改客户选择留在县城乡镇进城客户选择县城置业外流瑶海的中高端客户回流市区因高价外溢的客户，构成本案的补充客群，他们无力负担市区高昂房价外流瑶海的县城中高端客户：向往真正城市生活的中高端客户，瑶海区价格上涨到1.5万-1.8万之后，被迫挤回肥东。市区高价外溢客户：他们无力负担市区高昂的房价，但他们必须买房，因此只能选择离市区较远的低价房源；本案补充户群补充客群元/5000元/10000元/15000元/20000元13、/瑶海区肥东县未来半年：单价：15000-18000元/总价：150万-250万单价：10000-13000元/总价：90-150万客户定位核心客户重要客户补充客户对客户需求的挖掘客户定位现阶段肥东客户为主，外溢客户为辅，但随着项目的销售进展，市区外溢客户比例将会逐渐增加核心客户：县城刚需及首改客户重要客户：肥东乡镇进城客户及改善客户补充客户：受价格挤压的市区刚需外溢客户客户地图金阳路金阳路临泉东路临泉东路祥和路祥和路桂王路桂王路贵王小区御景花园A区聚龙阳光都市锦源春天金色地带盛嘉欧园美都聚龙公馆墩塘社区晨光花园肥东陈大郢小区彩虹新城恒缘时代广场万凯碧桂园凤凰城御景花园B区八零房产丽水云天斌锋14、中心城老旧小区本案周边分布着近20个小区，大多数是配套设施简陋，环境卫生差，布局不合理，人口密集等老旧小区。客户置换房产需求较大。另外是土生土长的当地人基数较大，有较为强烈的乡土情结，不愿意远离家乡。周边18个小区约5万人口，大多数居住在多层老旧小区，有置换房产需求，购买力旺盛客户地图企事业单位以城关医院、肥东城管执法所、安全环保局等周边范围企事业单位10个，大量肥东的老机关单位、行政机构聚集，企业的领导班子和政府、企业员工等阶层具有改善置业的需求。另外在周边超过15个大型工厂企业，超过1.8万职工和领导有置业需求。周边38个机关单位、行政机构、工厂企业领导、企业职工等4.3万的优质客户金阳路15、金阳路临泉东路临泉东路祥和路祥和路桂王路桂王路肥东安贞医院城关医院光大卫生室合肥理工学校肥东实验小学肥东二中肥东新城学校肥东经开中心学校庐州卫生科技学校开发区工商所开发区城管执法所安全环保局电力规划设计院龙岗自来水公司合肥美菱日用电器公司希尔凯电器公司中都科技公司龙岗液化石油气公司和昌混凝土公司医院、机关单位学校工厂肥东安贞医院合肥理工学校龙岗自来水公司城关医院庐州卫生科技学校合肥美菱日用电器公司光大卫生室肥东新城学校希尔凯电器公司开发区工商所肥东经济技术开发区中心学校中都科技公司开发区城管执法所肥东二中和昌混凝土公司合肥电力规划设计院肥东分院肥东实验小学龙岗液化石油气公司3家医院、6家机关单16、位约1.3万人6所中小学，8所幼儿园约1.2万人15家工厂企业约1.8万人本体价值梳理肥东经开区核心门户位置，多条主干道，衔接瑶海主城区，未来区域价值高板块价值瑶海区发展方向：以连接主城与肥东的东西向主干道（包公大道、长江路等）为轴向东扩展；新站区发展方向：以连接大众路等向北扩展本地块所处位置：紧邻连通主城与东城的核心干道-临泉路，处于向东扩展的主路径之上；长江西路作为东西向快速干道，已成为东城进城主要通道毗邻规划中地铁2号线延长线，直达肥东高铁站合肥地铁时代全面来临临近地铁合肥市地铁2号线目前建设进展顺利，预计5月轨通、6月底电通、7月试运行，年内正式开通运营。此外，4月底，长江中路、长江西17、路和长江东路涉地铁的路段有望全线恢复通车。项目毗邻成熟小区，周边学校、医疗各项配套齐全，生活便利。醇熟配套肥东新城小学肥东新城中学肥东一中肥东城关医院合肥广慈医院肥东人民医院彩虹新城东方花园翡翠湾东方绿洲和顺东方花园等成熟小区林立.Brand road品牌价值源于肥东，深耕肥东，肥东本土优质房企、坚持精工筑家，品质不断升级，口碑不断积累斌锋作为肥东本土房企，专注本土市场，坚持精工筑家,在注重规模和占有率扩张的同时，更注重品质的打造、客户口碑的维系和品牌理念的运营。斌锋御景花园斌锋御云府斌锋观邸斌锋中心城斌锋未来城斌锋和睦公馆斌锋时代城景观规划一轴：460米景观长廊三心：中心开阔景观组团提供游览18、观赏、休憩、开展文体活动等，旨为业主营造开阔人文空间、绿色生活环境肥东首个460米景观长廊，一轴三心四组团规划，保证最大楼间距与采光，打造都市心灵居所中心景观中心景观中心景观高层组团高层组团高层组团高层组团组团式景观格局460米景观长廊肥东稀缺小高层产品规划，88-1103+1房设计，125阔绰4房，实现功能及舒适的统一。产品价值超高市场认可度的舒适住区规划18F、24F稀缺小高层88-110功能3+1房，125舒适4房户户三房朝南，（连廊设计）南北通透带来肥东高性价比、舒适住房完美统一通风连廊天井连廊设计，使得中户南北通透；边户创新3+1户型，兼顾功能与舒适，空间利用率高，性价比高。20119、6年备受市场好评及客户认可；18F/24F/27F的全低密高层设计，户型配比充分考虑市场需求。三室超南三室超南1T2户本项目价值KPI体系项目价值体系梳理 我们应如何把项目价值转化为竞争优势以及客户需求？价值关键点私享价值共享价值景观规划项目价值产品优势本土品牌品牌价值便捷交通区域价值门户位置成熟配套区域规划基础价值支撑，难以形成差异化核心竞争价值具备一定的排他性具备价值区隔性，能形成核心竞争力本土领军品牌、卓越的产品、460米景观长廊差异化优势营销策略思考 2016 PPT001 PowerPoint Multipurpose Theme.All Rights Reserved.如何快速吸引20、客户，如何快速吸引客户，从而实现从而实现一年清盘一年清盘目标目标（首开目标（首开目标320320套）套）核心问题世联认为，本案的核心问题是：1、客户策略：深耕肥东本土客户，大兵团拓客，同时借势万科大盘牵引力，截留部分市区外溢客户，实现客户扩容；2、展示策略：售楼部注重细节打造，项目地展示应结合地块性质，提升项目记忆点；3、推售策略：利用合理推售节点，引爆市场，随后小步快跑，持续加推，一年内基本完成清盘。4、品牌策略：强化斌锋作为品牌领军者的形象，以深耕区域十四载为切入点，以“更懂你”，“更走心”的斌锋触动客户的内心；5、活动策略：将项目活动与斌锋品牌塑造提升相结合，充分调动斌锋老业主的品牌粘稠21、度，提升客户基数；核心策略跟随者策略，傍万科大腿，立足肥东，占位东城，热炒区域营销基础营销升华营销执行细案0101渠道铺排，重点突破根据目前现有线上渠道，建议将公馆乡镇渠道转为新项目渠道，后期增加承接外溢客户线上拦截线上拦截 标黄部分为工业地块户外资源，白色为公馆资源,建议将变色部分的资源转为新项目渠道；待万科等新项目蓄客时建议增加部分线上拦截渠道。除斌锋目前已入住小区之外，根据项目客群选取优质社区资源进行桁架宣传社区桁架 项目周边18个小区，共覆盖约5万人利用目前斌锋合作的电商资源，在其网站设置网络通栏、首页推荐等标示性较强的渠道线上软媒 常规宣传以通栏、软文为主，开盘等重大节点选取浮屏等较22、好的位置进行宣传建立项目微信公众平台，打造一体化微信推广和宣传服务，结合节点进行活动和话题炒作自媒体推广主题品牌升级项目形象植入产品核心价值传播价值认筹释放热销奠定市场地位热销宣传新品加推推广月份3月-4月4月-5月5月-6月7月8月之后推广内容微信楼书、微信公用平台结合项目活动炒作结合产品发布会，释放产品价值开盘信息、热销炒作项目信息，销售信息首开320套成交32450组认筹5月1日全面启动大兵团4500组来访60天时间平均每天75组来访150人兵团渠道拓客4500组，分解各个模块的拓客目标作战人数：平均150人持续作战；作战周期：5月1日-6月30日 约2个月；作战目标：拓客上门4500组23、客户；作战原则：派单深挖区域内客户，同时拓宽派单区域，巡展重点商超、社区，深拓企业圈层客户，地毯式摸排区域购房客户；拓客渠道：大兵团拓客渠道主要为派单拉访、竞品截客、企拓、巡展、call客。渠道派单竞品截客call客巡展企拓合计拓客占比20%50%10%15%5%100%总目标/组90022504506752254500每周/组106 265 53 79 26 530每日/组15 38 8 11 4 75为期2个月的大兵团作战，总计4500组来访目标，平均每周来访530组，每天来访75组大兵团动作1：目标分解模块负责人、组长、队长、小蜜蜂，层层负责，精细化管理，5月1日前人员集结完毕电CALL24、拓客组媒体1人物料1人售楼部组30人活动2人大客户20人商盟组10人乡镇组20人市区拓展40人电开组10人后勤1人后勤2人展厅组6人后勤2人案场组策划组总指挥1人老客户5人电CALL团队内场负责人1人外场负责人1人大兵团动作2：人员分工严格兵团管理制度，杜绝水客、飞单等现象出现，并进行有效激励，刺激人员能动性兵团天条：1、决不允许弄虚作假带水客，飞单，一经发现，当即开除；2、决不允许无故旷工、早退、消极怠工，一经发现，当即开除；3、团队作战，必须服从指令，对拒不配合管理要求的立即开除。奖惩政策：1、奖励标准以尽可能调动全员的积极性为主，从管理层到执行层分级奖励；2、为追求拓客效果的最大化，放25、大拓客精英的效用，实行梯度奖励；3、为提高客户转化率，客户自上门到认购，全程晋级奖励；4、惩罚措施，实行末位淘汰；5、拓客各环节紧抓目标，工作量保证制；当天认筹成功A类B类意向极强C类D类意向一般无效客户奖励细则：A类客户每组奖励100元B类客户每组奖励40元C类客户每组奖励20元D类客户无奖励客户评判标准：大兵团动作3：奖惩制度针对前期项目梳理的竞品楼盘分布，根据竞争层级分布拓客人员，进行有效竞品拦截区域项目人员安排城南新区文德公园里4人/天皖新翡翠庄园4人/天华盛南院4人/天老城区文一云河湾3人/天经开区文一名都2人/天禹州中央广场2人/天尚泽琪瑞公馆2人/天万科未来之光5人/天彩虹新城326、人/天龙岗文一学府里2人/天保利罗兰春天2人/天其他新入市项目2人/天/盘大兵团动作4：竞品截客包公大道合肥龙岗板合肥龙岗板块块合肥主城区合肥主城区方向方向禹州中央广场文一名都文一云河湾文德公园里皖新翡翠庄园华盛南院尚泽琪瑞公馆万科未来之光保利罗兰春天文一学府里彩虹新城积极寻找政府、企事业、厂区优质资源，通过有效的策略及案场活动配合拓展，开展推介会及相关活动大客户分布政府单位组10人企业工厂组10人商家联盟组10人政府单位组及企业组，前期以寻找关键人、陌拜等方式介入，后期结合项目活动维护，并趁机开展项目推介会；百商联盟组，邀约广大商家加入，过程中植入海报、展架、扑克牌、餐巾纸等，再集中邀约组织27、启动仪式；商家联盟线下活动政府部门、事业单位企业，写字楼，厂区各商户、协会、酒店大兵团动作5：大客户拓展肥东企事业单位分布图点位细分，分重点区域点位拓客，并根据项目目标客户层级定义区域拓展等级按人流量、意向客户集中、重要竞品三要素，划分为A/B/C三个等级，每等级再进行分级：A等级：老城商圈、经开商圈；B等级：南部新城商圈C等级：新中心片区A等级C等级B等级大兵团动作6：市区拓展利用原点客户拜访、老业主关怀等方式，配合激励充分挖掘斌锋老业主的老带新作用老业主答谢会原点客户拜访斌锋老业主中，不乏有威望意见领袖、老带新强者，这部分客户对斌锋仍有巨大潜力挖掘，由5名销售组专门针对优质客户进行维护，重28、点以登门拜访，老业主答谢会等形式，开展领袖级业主圈层活动；微信公众号：地产全案大兵团动作7：老客户拓展针对人口基数大、经济实力较强的乡镇，开展村村通工作思路“村村通计划村村通计划”工作思路工作思路1、意见领袖拜访及邀约：通过对镇区政府官员、中心学校校长、村干部的拜访及邀约，实现口碑宣传。2、活动拓展：结合各个镇区的风俗民情及经济情况，举办合适的活动及拓展，实现对镇区的全面挖掘。3、巡演：抓住各个乡镇的风土民情及特点，举办适宜的巡演，节目演出+派单留电。4、饭局营销：饭局营销、集中看房、来访有礼等形式增强村干部对项目的了解，达成合作乡镇人员分布按照乡镇1组6人共3组配置拓展形式：陌拜+巡展+巡演29、肥东县肥东县城城西山驿西山驿梁园梁园石塘石塘古城古城八斗八斗包公镇包公镇民族乡民族乡磨店磨店响导响导陈集陈集马湖马湖王铁王铁张集张集路口路口白龙白龙王城王城桥头集桥头集撮镇撮镇众兴众兴杨店杨店草庙草庙杨塘杨塘富旺富旺长临长临安乐安乐乡乡大兵团动作8：乡镇客户拓展1：定点巡展1个固定展点，摆放桌椅、项目农历展架，放音乐、登记客户信息、派发礼品；4组流动人员，1名组长，3名组员，进行流动派单；2：公益巡演以公益为噱头，逢集会或节假日，在人力密集处进行表演，派发礼品，登记客户信息；配合看房车，到售楼处可领取礼品。3：巡展日期确定周边乡镇赶集以农历单双日不同而选择严踩集市节点，选取人流大的区域进行短时30、间覆盖，通过路演配合巡展形式，推介项目，留取客户信息肥东县肥东县城城西山驿西山驿梁园梁园石塘石塘古城古城八斗八斗包公镇包公镇民族乡民族乡磨店磨店响导响导陈集陈集马湖马湖王铁王铁张集张集路口路口白龙白龙王城王城桥头集桥头集撮镇撮镇众兴众兴杨店杨店草庙草庙杨塘杨塘富旺富旺长临长临安乐乡安乐乡大兵团动作9：巡展+路演大学生海call；销售员精call；确定上门客户再次回访；销售代表二次call客效果每天汇报；开盘前精call号码再次筛选；首次电话：10-12%有兴趣；二次回访：30%有兴趣；上门：20%的上门转化率；电商每周务必提供call客资源；斌锋客户资源；三轮call客两轮反馈三轮数据考核三重31、资源保障资源方向：竞品进线、市区及周边产业园等私企业主、项目周边工厂职工等号码资源Call客先行，组建10人的专业call客团队，前期大批量海call，广筛意向客户大兵团动作10：CALL客按照世联多场大兵团执行经验，每名人员费用为1万元/月左右，因此除去内场原有工作人员，150人兵团需要配备110名外场人员，按照60天计算，共需要花费250万左右（包括220万人员综合工资+其他费用）大兵团费用预算费用项目：人员基本工资；住宿费用；带访奖励；认筹奖励；交通费用、活动沟通费用；其他费用；0202细节打造，时代印记460米的围挡画面长廊，呈现肥东城市发展的前世今生，展现时代的变迁与发展。围挡布置导32、视系统建立利用干道路口优势，设置围挡导视系统以增强客户视觉感知，触动客户精神需求，引导客户上门。外部展示南侧路口处绿化带林木茂盛。为保证导视效果，设置8米高围挡，同时应搭配设置顶部照明灯。外部展示营销中心西北侧电线密布，设置精神堡垒安全隐患大，且位于路口空间狭小影响交通。考虑将精神堡垒设置于营销中心东南侧绿化带内。导视系统建立利用干道路口优势，设置精神堡垒以增强客户视觉感知，增强项目昭示性，拦截项目周边客户。导视系统建立在售楼部及周边安置灯杆旗，打造绝对主场领域。外部展示灯杆旗，打造主场领域1、在售楼部门前及项目周边道路设置灯杆旗，加强售楼部昭示性，增强主场领域感知；2、沿临泉东路、金阳路、燎33、原路等道路安置道旗，全经开扩散项目信息。售楼部停车区域改造重新修缮停车区域，优化项目外部动线，强化项目体验价值，外部展示同时对营销中心门前停车区域美化包装，强化客户感知，提升项目价值。阵地布置在售楼部与金阳路之间，修整绿化带并设置景观小品展示及休闲座椅，注重细节的打造，提升项目品质感。外部展示售楼部西侧：利用木制栅栏、鲜花、砂石、小品等布置景观，形成一个；售楼部东侧：设置遮阳伞与休闲座椅，形成一个休憩区。阵地布置针对售楼部前无法拆除的灯杆及电线柱进行包装，增强视觉效果。外部展示针对售楼部前无法拆除的灯杆及电线利用包金布等进行包装，避免影响售楼部形象；对正门前树木进行包金布及假枝安装，并在树枝上34、增加夜间亮化，形成独有的阵地氛围。亮化展示利用售楼部位于临泉路旁的优势，对售楼部整体进行亮化展示，增强昭示性。外部展示在楼顶正面及西侧设置亮化推广字体，加强项目夜间昭示性。销售展示根据销售情况，灵活增加售楼部包装，增加案场销售氛围，提供销售道具内部展示建议用木制画架作为展架，释放项目信息，增强项目品质感。样板房现代简约风格，注重功能性、实用性、舒适度的同时还应注重品质感；价值展示物业服务通过销售现场的极致服务打动客户，提升客户认可度。价值展示要求：统一着装，站岗时必须跨立，对客户敬礼保安服务水吧服务要求：统一着装，微笑服务保洁服务销售现场环境维护：绿植修剪，花卉维护主动续杯：每过半小时水吧员主35、动询问客户是否需要加量或续杯贴心服务：从客户进门开始，全面贴心服务0303合理推售，快速去化推售顺序项目整体分为2期开发，整体开发顺序由西向东，内部开发顺序由南向北。根据首开蓄客情况决定首开推售货量，若客户量充足则首开：1#、2#、5#、6#4栋，若客户量不足，则优先开1#、5#楼（考虑产品面积多样性）。推售计划首开集中放量，形成爆破效应，月月加推，小步快跑，确保全年目标的实现（全年推售约9亿，总货值约16.7亿）。推售计划推售时间2017年7月 2017年8月 2017年9月 2017年10月2017年12月 2018年1月 2018年2月 2018年3月 2018年4月 2018年5月 236、018年6月推售产品1#、2#、5#、6#3#16#17#、18#19#7#8#、9#15#13#10#、11#12#推售套数4167292220961081769211217696面积段82-10796-9996-9982-12282-10782-10782-12296-9987-12282-10796-99总面积38793704189972150790901022617293899711281166659388总货值4.070.740.942.260.951.071.820.941.181.750.99首开户型占比一览楼栋户型结构套数户型套数占比1#98.7196.8796.8798.7137、10888.025212.50%2#98.7196.8796.8798.7110896-9933881.25%5#95.9888.0288.02106.72104107266.25%6#98.7196.8796.8798.7196416销售目标2018年7月实现清盘，并根据此目标设定每月销售及汇款目标。时间加推套数（套）销售目标（套）销售金额（万元）回款（万元）2017年7月41632032838197038月72727389159269月92788004903010月22010610878969711月0929441987212月9611211493107442018年1月10812612938、30122532月17615415803145823月9214214572149214月11211211493127865月17612812930125096月9611211493119967月010410672110738月、9月0004844合计165616561699371699370404开盘前营销执行细案牌品品牌形象期时间：3月6日-4月15日以情感打动本土客户 以品牌为宣传点，突出品牌的历史，更加走心的关怀，激发客户共鸣一个时代一座城斌锋肥东第九子，十四年专注如一日斌锋时代城一个时代一座城推广配合品牌形象植入期，根据目前占领的户外渠道，强化项目占位推广主题：户外：筑善人居，只有斌锋39、更懂你/阵地：品牌形象+项目价值点演绎 渠道配合：户外：在3月15日之前完成画面设计、制作以及出街；网站画面：利用目前合作的电商线上资源，进行信息释放；网站软文：每周出街2篇软文，结合合肥东部新中心规划及项目的时代意义进行品牌价值植入；阵地：项目地围挡树立，3月15日之前完成围挡基建，3月20日之前形象出街；基础物料：3月20日之前完成项目渲染图、单页、户型渲染图、价值点演绎等计出物料设计；活动配合活动时间：2017年3月15日开始活动形式：一阶段：3月15日之前完成项目微信公众号建立与信息搭建，打造斌锋地产专属公众号；二阶段：3月15日开始，每周推送2次项目信息，并利用老业主新客户进行吸粉，40、扫码送大米，物业费等；三阶段：待4月积累一定微信粉丝之后，开启转发集赞，两周为期，保持客户粘性；四阶段：后续项目启动认筹时，通过公众号推送客户，将获得积分奖励，积累一定的积分即可兑换奖品；公众号设立客户互动粘性提升持续活动维系老业主活动：集合斌锋老业主基数优势，灵活运用微信公众号，全员参与项目宣传活动配合公益活动第一季，围绕品牌影响开展活动，公益线贯穿，强化斌锋本土房企的领军形象 活动形式：针对斌锋老业主，全民免费体检 活动时间：2017年4月8日-9日 活动地点：售楼部 活动对象：斌锋肥东全体老业主 活动内容：凡斌锋老业主，关注微信，即可报名参加。报名客户可在售楼部参与量血压、测心率、测血糖41、等简单体检；同时每周在售楼部以抽奖方式赠送医疗机构体检券 活动方式：为节约成本，建议与体检机构、公益机构合作，费用控制在10万以内 渠道配合：网站通栏、软文、微信、电话邀约重点工作重点需要保证相关户外资源落地、其他准备工作提前部署重点工作3月6日策划团队进场，协助广告公司完成项目基础物料、户外等设计；3月15日前完成项目微信公众号的建立与项目信息的补充；3月20日前完成微信活动的吸粉及积攒等活动方案；4月1日前完成公益活动斌锋业主免费体检活动方案；4月3日之前完成销售团队组建，并在一周内完成基础培训；3月15日前，完成新增渠道户外大牌及媒体资源的合同签订；值价时间：4月16日-6月15日区域及42、产品优势炒作核心价值输出460米景观长廊，礼献东城在区域和品牌营销基础上，导入项目优质产品的宣传斌锋时代城一个时代一座城推广配合核心价值输出期，线上加强炒作热度，线下渠道为王，精耕细作推广主题：户外：460米景观长廊，礼献东城/阵地：品牌形象+时代变迁+项目价值点演绎 渠道配合：户外：在4月10日之前完成画面设计、制作以及出街；网站画面：利用目前合作的电商线上资源，进行信息释放；网站软文：每周出街2篇软文，不断加强区域及产品优势的释放；阵地：根据工地拆迁进度，确保临泉东路近480米围挡的完工，4月15日之前完成出街；售楼部：5月1日之前售楼部完成装修，达到接待条件；基础物料：4月10日之前完成43、项目单页制作；活动配合公益活动第二季，不断强化品牌影响力，形成真正的口碑传播 活动形式：以劳动节为契机，针对肥东县城全体环卫工人，致敬劳动者，给与慰问 活动主题：肥东的美丽，感谢有你 活动时间：2017年5月1日-3日 活动地点：项目周边及环卫工作站 活动对象：项目周边及县城全体环卫工人 活动造势：媒体宣传、微信推广等宣传，同时可在老业主中招募志愿者，提升活动意义。活动内容：劳动节期间，走进环卫工人工作场所，赠送礼品；同时在营销中心及肥东街头设置爱心站，向环卫工人赠送礼品。渠道配合：网站通栏、软文、微信 活动主题：放飞梦想，绽放最美童年 活动时间：2017年5月底-6月1日 活动地点：本案售楼44、部广场（搭建舞台）活动对象：斌锋8个项目所有业主子女、意向客户子女 活动造势：媒体宣传、微信推广等宣传，社区展架。活动内容：以项目为单位进行海选，每个项目海选的前三名，在本案售楼部广场进行最终比拼。渠道配合：网站通栏、软文、微信、电话邀约活动形式：以儿童节为契机，针对斌锋项目，举办儿童才艺大赛活动配合公益活动第三季，做孩子暖心助力活动，挖掘孩子才艺，助梦成长，吸引家长关注 活动主题：以城相约，只有斌锋更懂你 活动时间：2017年6月15日 活动地点：项目地 活动对象：前期认筹客户、意向客户 活动造势：媒体宣传、微信推广等宣传，社区展架。活动内容：领导发言、项目解析、认筹升级。渠道配合：网站通栏45、软文、微信、电话邀约活动形式：邀约前期认筹客户及意向客户，举办斌锋时代城项目解析会活动配合利用项目解析会将前期积累的认筹客户及意向客户邀约至项目进行认筹升级重点工作重点需要完成期间活动的资源落地，销售团队重点完成项目的客户拓展和蓄客工作。重点工作根据活动节点，提前一周完成活动方案；在未启动大兵团之前于4月初开启企拓工作；项目微信公众号的运营与维护；配合活动公司进行活动执行；销售线培训持续进行；微信公众号：地产全案公益活动与政府相关部门的洽谈与嫁接；项目龙岗临展点的建造；5月15日之前样板房完成装修，达到开放条件；项目解析会活动的筹备与执行；放绽荣耀首开时间：6月16日-7月1日认筹升级及热销46、传播先于时代的精品，以城相见 继续强化项目价值，并释放即将开盘信息，后续转入热销宣传斌锋时代城一个时代一座城推广配合选取部分户外资源进行信息释放 推广主题：户外：先于时代的精品，以城相见/开盘后热销宣传 渠道配合：户外：在6月10日之前完成画面设计、制作以及出街；网站画面：利用目前合作的电商线上资源，进行信息释放；网站软文：每周出街2篇软文，不断炒作项目认筹及即将开盘信息；售楼部：售楼部外围及内部进行认筹及即将开盘信息释放；基础物料：认筹及开盘相关物料在各自节点提前准备；活动配合将前期认筹客户及意向客户进行最终收口，举办开盘活动 活动形式：邀约认筹客户及意向客户，时代城荣誉首开 活动主题：时代47、之名，以城相见 活动时间：2017年7月1日 活动地点：项目地 活动对象：认筹客户及意向客户 活动内容：领导致辞、节目表演、开盘活动 渠道配合：户外、网站通栏、网络浮屏、软文、微信、电话邀约重点工作保证预售证的获得以及开盘场地的确定；销售团队负责客户算价升级和客户引导。重点工作6月10日之前与甲方确定认筹升级形式；6月20日之前完成开盘方案撰写与确定；6月20日之前完成价格表及优惠体系制定；销售团队在6月28日之前完成客户算价及客户落位；首开楼栋预售证确保在6月30日之前获得；6月25日之前确定开盘活动场地；销热4 持续热销时间：8月-12月热销传播及新品加推热销传奇，载誉加推开盘后不断进行热48、销、新品加推信息释放，并继续强化项目价值斌锋时代城一个时代一座城推广配合根据项目客户信息，对户外资源等进行有效整合，不断强化热销及项目价值传播 推广主题：7月开盘后：以“热销传奇，载誉加推”在市场制造热销声音；8月、9月计划加推货量不多，且此两月肥东市场热度相对较差，因此线上可考虑不用更换，信息释放主要以网站、微信等软媒为主；微信公众号：地产全案 10月：利用国庆节点，以项目价值点及新品加推为宣传点；12月：以年底矩惠及年底感恩回馈为宣传点，释放新品加推信息；渠道配合：户外：根据项目之前积累的客户分析，对线上资源进行有效整合；网站画面：利用目前合作的电商线上资源，进行信息释放；网站软文：每周出49、街2篇软文，释放热销及新品加推信息；活动配合本案定义刚需快销，因此利用七夕活动，吸引项目年轻客群 活动主题：以爱之名，执子之手 活动时间：2017年8月28日 活动地点：售楼部 活动对象：认购客户及意向客户 活动造势：微信、线下邀约等宣传活动配合利用中秋节的节点，配合国庆返乡，促进国庆加推销售 活动主题：月园中秋，欢情盛会 活动时间：2017年10月4日 活动地点：售楼部 活动对象：认购客户及意向客户 活动造势：微信、线下邀约等宣传活动配合12月份为传统淡季，因此在节点做好老业主活动，充分发挥老带新渠道 活动主题：阅尽繁华载誉感恩 活动时间：2017年12月31日 活动地点：某酒店 活动对象：50、时代城业主及原斌锋金牌业主 活动造势：微信、线下邀约等宣传 活动内容：节目表演、项目推介、金牌业主颁奖 活动准备：按照老带新数量进行金牌业主筛选活动配合其他非节点性活动以业主维系贯穿，每月举办业主生日会，充分挖掘老业主的价值营销总控及费用预算推广主题传播渠道形象推广期价值宣传期首期开盘5月6月营销节点3月开盘前营销总控图开盘期营销活动价值传递4月7月筑善人居，只有斌锋更懂你460米景观长廊，礼献东城先于时代的精品，以城相见线上：户外/网络/微信/软文线下：巡展/围挡/全民经纪人品牌影响力强化线上：户外/网络/微信/软文线下：巡展/call客/围挡/全民经纪人项目形象+核心价值渗透线上：户外/网51、络/微信/软文线下：巡展/call客/围挡/全民经纪人开盘预告+热销宣传5月1日售楼部开放品牌感恩主题系列活动3.15一赞到底4.9免费体检5.1致敬劳动者6.1儿童才艺大赛7.1开盘活动5月1日启动大兵团5月15日样板房开放启动认筹7月1日项目首次开盘6月15日认筹升级大兵团拓客6.15产品解析会传播渠道营销节点8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月开盘后营销总控图营销活动价值传递线上：户外/网络/微信/软文线下：巡展/围挡/全民经纪人根据加推节点，不断强化项目及新品价值及热销炒作线上：户外/网络/微信/软文线下：巡展/call客/围挡/全民经纪人线上：户外/网络/微信/软文线下52、：巡展/call客/围挡/全民经纪人8月：3#东单元加推七夕情人节活动中秋节活动业主答谢会其他节点性活动9月：17#加推10月：5#、6#加推3月：9#、8#东单元加推12月：16#东单元、3#西单元加推热销+新品加推元宵节活动1月：7#、16#西单元加推2月：13#、15#加推4月：8#西单元加推5月：10#、11#加推6月：12#加推每月一次业主生日会营销费用总表(2017全年推售金额约9.13亿，总货值约17亿，费用占比0.8%)时间销售金额（单位：万元）广告明细广告费用（万元）合计（万元）2017年5月0线上户外、车体、网络60130线下乡镇派单、巡展、call客15节点活动15销售物53、料及营销礼品402017年6月0线上户外、车体、网络60160线下乡镇派单、巡展、call客20节点活动20销售物料及营销礼品602017年7月32838线上短信、网络、横幅50160线下乡镇派单、巡展、call客20销售物料及营销礼品50节点活动402017年8月7389线上短信、网络、横幅、LED车30140售楼部及广场布置20线下乡镇派单、巡展、call客20销售物料及营销礼品30节点活动402017年9月8004常规线下及营销活动，线上维持现有702017年10月10878常规线下及营销活动，线上维持现有702017年11月9441常规线下及营销活动，线上维持现有702017年12月154、1493常规线下及营销活动，线上维持现有702018年1月12930常规线下及营销活动，线上维持现有702018年2月15803常规线下及营销活动，线上维持现有702018年3月14572常规线下及营销活动，线上维持现有702018年4月11493常规线下及营销活动，线上维持现有702018年5月12930常规线下及营销活动，线上维持现有702018年6月11493常规线下及营销活动，线上维持现有702018年7月10672常规线下及营销活动，线上维持现有70合计1699371360万（不含营销中心装修费用、样板房、销售佣金费、电商费用）；配合电商物料及礼品费用不超过50万。深圳世联行地产顾问股份有限公司SHENZHEN WORLDUNION PROPERTIES CONSULTANCY CO.,LTD.我们把每一次的服务视为一种长远关系的奠基石，诚挚感谢多年来与世联共同成长的合作伙伴We treat every opportunity to serve as the cornerstone of each long-term relationship,We are sincerely grateful to all the partners who have been growing together with us over the years