1、2021/3/17 商业街研究商业街研究 世联研究 版权声明： 本文仅供客户内部使用，版权归世联地产顾问（中国）有限公司所有，未经世联地产顾问（中国）有限公司书面许可，不得擅自向其它 任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。 2 世联对商业街的理解及观点世联对商业街的理解及观点 3 世界级商业街的规律对本项目的启示世界级商业街的规律对本项目的启示 巴黎香榭里大街 纽约第五大道 东京银座大街 伦敦牛津大街 主要特征：声誉全球化 人流量大 收益可靠 关键因素：悠久的历史 独特的建筑和商业格局 全面的功能 不断自我更新的主力商户 便捷的公共设施和愉悦的环境 牢固的政企关系 关键词2、：文脉文脉 建筑建筑 功能功能 商户商户 交通交通 商业空间商业空间 政府政府 4 人与人之间关系是街区的生命力人与人之间关系是街区的生命力 营业空间 共享空间 半室外空间 过渡空间 你站在桥上看风景，看风景的人在看你 明月装饰了你的窗子，你装饰了别人的梦 断章 街区人互为景色，互为欣赏， 街区行人之间：急行的、闲逛的、休闲的； 室内的人：悠哉、静思的、高谈阔论的； 室内与室外人之间，服务者与被服务者之间，形成群体 渲染互动，彼此认同欣赏愉悦，就成为群体催眠，后产 生的一致的潜意识行为，进而形成明确的情感亲近。 5 商业街成功运作关键节点商业街成功运作关键节点 硬件硬件 软件软件 后天：后天：3、 先天：先天：城市、区位、人口、竞争、位臵、交通、规模 规划 商业氛围 建筑 定位 招商策略 销售模式 营销推广 商业营运 政府资源 6 硬件硬件 规划规划 商业氛围 建筑 7 商铺价值评估体系商铺价值评估体系 关键因素关键因素 位臵位臵 交通交通 视野视野 质素质素 详注详注 聚客点、距离、人 流、阳街/阴街、 双面铺、单面铺 可达性、道路、 出入口、交通 枢纽 可视性 远距离 中距离 近距离 形状、面积、 层高、开间进 深比、梁、拄 8 中国常见的中国常见的伟岸伟岸、景观景观、宽大宽大的商业街规的商业街规 划划 9 中国常见的中国常见的宽大宽大、笔直笔直、大一统大一统商业街规商业街规 划划 10 东莞世博广场的商业街区布局失败东莞世博广场的商业街区布局失败 11 东莞新世界花园街区交通规划的失败东莞新世界花园街区交通规划的失败 12 万科运河东一号的街区规划实践万科运河东一号的街区规划