1、2019年3月谨呈：雅居乐地产定位：如何赋予项目强大的品牌背书，实现超前定位？价格：如何利用产品、价格的灵活性实现快速去货？品牌：如何依托【雅居乐】强势品牌，在黄埔旗开得胜？客户：如何放大各项优势，整合资源，做大区域，做多增量，做高转化？市场分析项目分析营销策略拓展策略公司资源报告体系Analyze System一二三四认清市场，思路前瞻五Contents全市使用权物业情况广州市场2018年广州商业市场概况330政策威力持续-公寓成交持续低迷2018年一手公寓新增供应114.87万平方米，同比下跌32%；网签面积为94.21万平方米，同比下跌17%；上半年网签均价为20714元/平方米，同比上2、升1%，市场整体仍未见明显起色。2018年广州一手公寓新增供应低走，公寓主区外围区及中心区整体供应面积同比分别下跌13%、75%，全市全市1111区中仅花都、黄区中仅花都、黄埔、白云埔、白云3 3个区供应同比上升个区供应同比上升。外围四区供应量排名前列，介于4000-5800套，其中黄埔黄埔、花都分别以、花都分别以57165716套、套、56675667套公寓位居前列套公寓位居前列。此外，越秀、海珠、增城三区全年零新增。20182018年全市公寓成交情况年全市公寓成交情况供应走势：整体低走供应走势：整体低走外围区继续主力外围区继续主力广州市场市场成交：市场成交：330政策出台前后市场成交数据显3、示，整体一手商用物业新政后20个月累计成交332.65万，较新政前同期下跌30%。其中公寓领跌其中公寓领跌，跌幅达到跌幅达到6060%，商铺微跌商铺微跌4 4%，写字楼则在自用买家及大宗交易需求增加支撑下，逆市增长85%。库存情况：库存情况：330政策出台后广州一手商办可售量从322.45万增加24%至399.97万。而330直接“击打”的公寓物业库存量更是累积严重，增幅达到76%，较330政策出台时的1.8万套增加1.37万至超3.1万套，其中库存来自外围四区。去化周期：去化周期：市场成交的下滑，整体去化周期大幅增加，尤其公寓市场。截至2018年12月中，广州一手公寓物业去化周期已上升一手公4、寓物业去化周期已上升293293%至至1919.8787个月个月，升幅接近升幅接近3 3倍倍。2018年广州商业市场概况330政策影响延续-公寓库存剧增广州市场 市场走势市场走势小面积公寓热度持续小面积公寓热度持续，继万科云城米酷连续两年高居榜首，另一个项目万科世博汇也以1667套成交量高居首位。主力项目仍以外围区为主，其中绿地空港国际、广州绿地城、金龙城等外围低总价项目继续受到市场追捧，新入市项目越秀国际总部广场、远洋天骄等项目表现不俗。外围四区累计库存量已超过全市的外围四区累计库存量已超过全市的70%70%，目前市场状态下，大部分开发商更多是消化现有库存为主，但不排除部分优质项目上调价格，5、预计未来动作较大的项目将主要集中在外围四区。公寓物业或迎来小高潮，开发商也将迎来集中推货期。公寓物业或迎来小高潮，开发商也将迎来集中推货期。黄埔、花都等四区录得升幅。外围四区共计成交14075套，较2017年上升25%，占比也较去年提升二十六个百分点至80%。其中，公公寓主区黄埔、番禺强力撑市，两区分别成交寓主区黄埔、番禺强力撑市，两区分别成交53825382套套、4163套位居各区前列，不过番禺区同比微幅下跌3%。黄埔区库存量为黄埔区库存量为43854385套，去化周期约套，去化周期约2222周。周。整体成交下降，大部分区域成交量普遍下跌，其中以中心区为主，中心各区同比跌幅介于40%-80%6、，整体共计成交2929套，同比下跌大幅54%。330政策影响延续-外围区域货量集中、小面积产品依旧备受市场青睐2018年广州商业市场概况广州市场12.19新政后产权公寓市场复苏 公寓重新解冻，公寓重新解冻，20192019年迎来新投资机遇年迎来新投资机遇1219政策对2017年330之前拿地的商服项目放松个人购买，将提升个人购买公寓的积极性，预计未来公寓市场占比有望回升至近几年平均水平。但目前广州一手公寓项目库存量较大，短期内大部分项目不具备涨价的条件。相反开发商会更主动迎合新政利好积极推货。330政策后，公寓市场供求减少，除部分旧改商服项目外，几无全新公寓项目入市,目前可售以库存为主。市场交7、易活跃的板块如产业支持力度大的南沙、知识城、科学城；交通枢纽、地铁辐射的广州南站、花都迎宾大道、天河客运站等，或将再成为投资热点。2018年广州商业市场概况广州市场2019年公寓市场预测走量为赢、稳价为辅“12191219商服新政”对330330之前拿地的商服类项目松绑个人购买，个人购买力释放。20192019年广州公寓市场预测330政策出台后，商服地产受到重击，库存积压。尤其公寓物业，相关部门也已循序渐进进行多项针对性放松，最新的1219政策对330前拿地的商服项目放松个人购买，将释放和带动个人购买积极性。但预期整体市场较难重现此前热度，一、楼市调控基调不放松；二、1219政策仅针对性松绑，8、330后拿地商服项目并未放松，同时坚持“限售2年”；三、市场库存累计较大，目前市场环境下，也不持过分乐观态度。对于20192019走势，预计市场将会趋向更加稳健，成交量将会有所提升，但价格将会保持平稳。政策方面如信贷支持进一步增强，将会给商业地产市场带来实质的提升。2018年广州商业市场概况租售同权政策广州市人民政府相关通知租售同权政策关于租售同权，目前有什么规定？2017年5月22日北京市住建委发布的2017年绩效任务中，把推进北京市住房租赁条例草案的调研起草工作，培育和规范发展住房租赁市场作为首要任务，可见未来发展租赁市场、实现租售同权的重要性。1.确定培育和发展租赁市场早在2016年6月9、3日，国务院就发布了关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见，文件针对租赁市场提出了目标，要求到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，同时要发展住房租赁企业。2.租房权益获立法保障为了使租房居民在基本公共服务方面与买房居民享有同等待遇，明确承租人的权利义务，保障承租人的合法权益，2017年5月19日，住房城乡建设部发布了住房租赁和销售管理条例（征求意见稿），针对目前租赁市场的各种现象做出了规定，比如其中第十四条明确规定“除住房租赁合同约定的情况外，出租人不得扣留押金。出租人扣留押金的，应当承担举证责任。”3.广州率先提出租售同权2017年7月10日，广10、州市人民政府发布关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知，规定租房人子女可就近入学的规定，力求实现租房与买房居民享同等待遇。4.确定首批试点城市2017年7月18日，住建部等9部门联合印发关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知，要求大中城市要支持相关国有企业转型为住房租赁企业，鼓励民营的机构化、规模化住房租赁企业发展，广州、深圳、南京等12个城市成为首批试点。广州乡村振兴战略规划用地政策广州市人民政府相关通知措施如下（取重点）：土地控制数量扩张，提高土地利用率盘活存量房地资源，增加土地供给来源。全面推进农村建设用地拆旧复垦，稳步推进拆旧、复垦、交易和分配，将区、镇（街）复11、垦指标收益优先统筹用于原镇（街）一级推进乡村振兴建设。复垦指标收益扣除成本后，净收益按5、5、15和75的比例分配给区级财政、镇级财政、土地所有权人和土地使用权人。在保障村民合法居住权的前提下，经农村土地综合整治、宅基地整理、村庄拆改等节约的农村集体建设用地可采取入股、联营等方式，与其他单位和个人共办农业企业，建设农产品初加工、深加工、仓储和物流等设施，发展住宿、餐饮、停车场等乡村休闲旅游项目，以及非营利性养老产业和农村一二三产业融合项目。探索农村集体经济组织以出租、合作、入股等方式盘活利用空闲农房及宅基地，兼顾古村落旅游开发与文化保护。在保障闲置宅基地、闲置农房原权利人合法权益，并符合村民个12、人非公寓式住宅建设标准的前提下，可以村集体经济组织为单位，申请办理乡村建设规划许可证，进行拆旧建新，用以建设民宿，发展乡村旅游。大力推进村级工业园规划和升级改造建设，促进农村一二三产业融合发展，将全市牲畜定点屠宰场整合压减后纳入村级工业园建设范畴。深入开展旧村庄改造，旧村庄改造用地办理土地征收手续，涉及2009年12月31日前已使用无合法手续历史用地的，可按照用地发生时的土地管理法律、法规及政策规定落实处理（处罚）后，按照省、市城市更新政策规定完善集体建设用地审批手续。广州乡村振兴战略规划用地政策措施如下（取重点）：土地控制数量扩张，提高土地利用率探索集体土地整备利用。有条件的地区，可成立集体13、土地整备中心，或通过“三资”平台、农村产权交易中心等平台引入市场主体建立集体土地整备的公司组织，并通过托管方式，对规划为经营性建设用地的农村集体存量土地进行整合和土地前期整理开发，统一招商。托管是指在不改变集体土地所有权的前提下，为提高土地利用效益，村（居）集体经济组织或土地使用权人作为委托方，将一定期限内的土地使用权委托给集体土地整备中心（或公司组织），由集体土地整备中心（或公司组织）代表委托方对土地使用权进行处置、对土地开发行为进行监督，并与委托方分享土地收益的行为。经委托方自愿申请可将委托方的集体建设用地使用权纳入农村集体建设用地整备范围。委托方应与集体土地整备中心（或公司组织）共同编制14、农村集体建设用地托管方案，明确宗地基本信息、托管对象、托管期限、收益分配等内容。黄埔区创业英才政策资助条件资助金额经评定的创业英才创业资助50万元获得股权投资机构投资1000万元以上的创业资助额度提高至100万元自评定之日起2年内获得新增股权投资机构投资1000万元以上的可申请追加创业资助50万元获得股权投资超过5000万元，且评审结果为特别优秀的给予最高500万元的创业资助。黄埔区创业英才政策创业英才适用范围创业英才是指在本区重点扶持和发展产业领域拥有新技术、新创意或者新商业模式的创业者，包含以下两类人：（一）产业精英人才：掌握核心技术，拥有自主知识产权，且技术成果达到行业领先水平，具有较好15、的市场前景和产业化潜力或拥有新创意、新商业模式的人才；（二）顶尖科研人才：具有在国际知名或国内一流高校、科研机构正式教学或科研工作经历的科研人员。创业英才申报条件（一）带团队到本区创办企业，本人担任企业高级管理人员，企业创始团队结构合理，分工明确，架构清晰，有较强的经营管理能力。（二）本人为企业实际控制人或持股比例不低于30%。（三）所创办企业实缴货币资金出资额（包括实缴注册资本和资本公积）100 万元以上。（四）所创办企业必须在本区注册成立，且成立时间2 年以内（即2016年8月15日以后在本区注册成立的企业）。若申报时未在本区注册成立企业的，承诺在认定为区创业英才之日起6个月内按申报书内容16、成立企业。（五）所创办企业要突出关键共性技术、前沿引领技术、颠覆性技术创新，属于本区重点引进的IAB（新一代信息技术、人工智能、生物医药）主导产业，以及先进制造业、现代服务业、现代航运服务、新材料、新能源、绿色低碳、文化创意等。全市使用权物业情况广州市场广州市使用权项目分布图区域项目黄埔区碧桂园克拉广场番禺区锦麟万博、番禺公园汇荔德新都汇、南站星汇富山自由度、洲山自在城寓见汉溪、寓见亚运城荔湾区岭南v谷、鹅潭汇SOHO、壹城广场白云区龙禧中心、盛和水悦城、圣地云立方天河区富力天寓目前在售使用权公寓多集中在番禺市桥、南村等老区，多为农村合作旧改项目。广州市场开发商碧家公寓品牌地址广州番禺区钟村镇17、汉溪村地铁汉溪长隆站旁物业类型综合体建筑面积4万开盘时间2018交楼时间2019 产权年限40年使用权（无产权）物业费4.5元/月营销手段首付10万起，返租5年在售价格均价1.6万元/（带装修），总价40-60万使用权案例项目分析-寓见汉溪项目总结：项目位于长隆度假旅游区内，主力产品为5年返租的小面积旅游投资公寓产品，以旅游板块高租金收益回报吸引投资客户，周边环境较差，无规模及大配套仅为2栋单体楼；多种付款方式部分客户还可使用公积金付款，首付10万起等的低门槛投资条件，使得项目月均去化近100套。番禺区使用权标杆项目面积面积货量货量存货存货主力产品 平层25-27约1194套剩余少量平层33-18、38广州市场使用权案例项目分析-壹城广场B3B2B1A栋接待中心（自持招商）面积面积货量货量存货存货LOFT公寓25-28、35、45约1900套约900套开发商广州共赢投资管理有限公司（碧桂园）地址广州市荔湾区荷景路78号物业类型公寓、商业建筑面积约10万交楼时间在建开盘时间2018年10月21日已对外开放产权年限30年使用权总户数1900套楼层状况A、B1-3栋：20层，28双钥匙、35三房一厅、45四房LOFT公寓；接待中心，规划建设大型商业综合体营销手段内部员工2万抵98折优惠活动、5万优惠金抽奖活动在售价格均价18000-22000元/，拓展手段联合碧桂园BIG+公寓做宣传发布项目总19、结：广钢热销项目，碧桂园首个使用权项目，以碧桂园BIG+品牌酒店公寓名义强势宣传，举行品牌发布会等，第一批主要向员工及业主开放，靠口碑传播，后期逐渐对外宣传销售。价格仅为周边广钢高价的1/4，价格优势明显，首付15万起，为市中心低门槛的投资受到客户关注。荔湾区使用权标杆项目广州市场开发商广州市碧桂园房地产开发有限公司地址广州番禺区钟村镇汉溪村地铁汉溪长隆站旁物业类型综合体建筑面积24万开盘时间2017-12 交楼时间2019产权年限35年使用权（无产权）物业费2.8元/月营销手段电商在售价格均价：9000元/（带装修），总价65万/套使用权案例项目分析-寓见亚运城产品产品面积面积25-27 L20、OFT公寓554.8m LOFT公寓77合计1102套在售公寓项目总结：18年开盘采用低首付方式，吸引一大批客户成交，后因取消低首付的付款政策成交量逐渐平稳。客户群体较多为亚运城的潜在客户，以小产权房作为过渡产品购买，产品户型较使用，自主客户占比超60%，价格亦受同区亚运城影响较大。广州市场使用权案例项目分析-碧桂园克拉广场开发商广州经济技术开发区厚润投资有限公司地址黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处物业类型综合体建筑面积116100开盘时间2018-3 交楼时间待定产权年限24年使用权（无产权）物业费2.8元/月营销手段返租5年，每年8%，5年共返租40%，可首付3成在售价格均价：14000元/21、（带装修），总价69万/套产品产品面积面积4.5m LOFT公寓5577余货160套（二期未推）项目总结：因周边教育资源丰富，克拉广场可与周边产权住宅及公寓同时享受积分入学政策，首期开售同时推出3成首付政策，首付最低仅需12万起吸引一大批客户，同样沿用了碧桂园5年高返租政策，以高回报率吸引客户，出去返租实际价格在8000元左右。广州市场使用权案例项目分析-安华汇LOFT双钥匙公寓SHOPPING MALL商场开发商安华美博集团地址白云大道北756号（3号地铁 白云大道北附近）物业类型综合体建筑面积30万开盘时间2016-7 交楼时间2018 产权年限40年使用权（无产权）物业费2.6元/月楼层22、状况10万家居mall、8万创世方舟shopping park2万展贸办公总部基、3万酒店公寓（方舟PARK）、7万停车场及公建。营销手段电商、返祖在售价格3.15米平层均价1.55元/（带装修）4.5米复式均价1.55万元/（带装修）16年售罄写字楼平层公寓产品产品面积面积货量货量4.5m双钥匙LOFT公寓48-105约150套3.15m平层公寓48、53、55315套合计465套白云区使用权标杆项目项目总结：借助政府“旧改试点”大力宣传，邀请政府相关领导视察，借助政府为宣传手段，有效减少客户对使用权产品的抗性，同时规避了使用权产品广告限制的弱点。引进本地建材龙头-家具建材，多个知名品牌进驻23、商场，为项目做有效增值，使得项目短期内快速去化。白云区“三旧”改造试点项目、片区升级改造综合体项目。广州市场使用权案例项目分析项目名称区域主力产品面积（）使用权年限交楼标准付款方式付款方式优惠余货均价（元/）广钢壹城广场荔湾25-28复式公寓30年精装5年分期返租5年900套18000-20000寓见汉溪长隆番禺25-27平层公寓32年精装首付19万起5年分期部分可公积金付款返租5年反租保底77元/月少于20套16000寓见亚运城番禺55/77复式公寓34年精装首付12万（已暂停）5年分期9000碧桂园克拉广场黄埔42-49复式公寓25年精装首付3成5年分期返租5年每年8%160套14000南24、浦时代番禺43/53（平层）36年精装5年分期2万抵5万140套13000-14000项目名称佳兆业城市广场开发商广州市兆昌房地产开发有限公司项目地址黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处用地面积200000总建面800000内部规划住宅、商业推售产品50复式公寓（双钥匙）细化指标容积率：2.94、绿化率35%项目总占地约20万，总建筑面积约达80万。住宅及复式公寓、商业物业类型，配套有13号地铁南岗站，周边济慈医院，百事佳亨晖广场等配套。此项目是佳兆业地产在黄埔区政府周边打造的大型综合体，土地证使用权只剩35年；该项目周边多工厂制造业，环境一般且较为荒凉目前在售50m复式公寓，均价16000元/m广25、州市场公寓竞品在售公寓项目-佳兆业城市广场项目名称佳兆业未来城开发商广州国际玩具礼品城有限公司项目地址黄埔区开创大道与黄埔东路交汇处（13号线南岗地铁站）用地面积300000总建面660000内部规划商业推售产品76-98商业细化指标容积率：2.6、绿化率64%项目总占地约30万，总建筑面积约达66万。商用物业类型，配套有13号地铁南岗站，周边济慈医院，维也纳国际酒店等配套。此项目是佳兆业地产从玩具城手中收购回来的烂尾楼，无预售证，土地证使用权只剩35年；该项目周边多工厂制造业，环境一般且较为荒凉 目前在售76-98m商用产品，均价18000-20000元/m，最低首付1成，剩下4成三个月付清26、。广州市场竞品在售公寓项目-佳兆业未来城项目名称中鼎名汇开发商广州兆霖房地产开发有限公司项目地址广州市黄埔区大沙东路青少年宫对面（大沙东地铁D出口前行100米）用地面积12000总建面101500内部规划商用，商铺推售产品49-86商业细化指标容积率：6.15、绿化率36%项目总占地约1.2万，总建筑面积约达10万。商用和商铺物业类型，距离5号线（大沙东站）500米。周边生活氛围浓厚，配套齐全。有黄埔区政府、黄埔区少年宫，黄埔书城等配套。此项目是中鼎地产开发中鼎名汇的二期综合体项目，有产权证。目前在售49-86m商用产品，均价24000元/m，项目主打30分钟到珠江新城的概念，主要客户多为在市27、中心上班的白领和投资客竞品在售公寓项目-中鼎名汇广州市场佳兆业城市花园佳兆业未来城中鼎名汇本案周边公寓竞品（产权公寓）项目名称均价佳兆业未来城76-96商用 均价18000-20000元/佳兆业城市广场50复式公寓 均价18000元/中鼎名汇49-85平层公寓 均价24000元/广州国际港航中心商服60-14035000-38000元/写字楼60-2000 均价38500元/广州国际港航中心本案周边竞品基本为有产权证的综合体项目，均价为18000-24000元/，涵盖平层及复式产品。竞品在售公寓项目广州市场区域无潜在竞品，实现销售目标本案需解决自身产权属性问题广州公寓市场小结广州使用权公寓市场28、使用权项目较为分散，竞品主要集中在番禺及白云区，因此区域符合使用权项目合作的农村用地较多，市中心土地紧缺，东部地区地块多为工业合作用地；市面上目前热销的使用权项目大部分为碧桂园开放项目，小开发商使用前项目去化速度较缓慢，品牌信誉度在使用权产品中客户因素占比更高；同质类竞品价格普遍均价10000-15000元/m之间，但较多带返租政策，返租后价格均不达10000元/；竞品销售价格年涨幅较小，多以低门槛投资方式吸引客户及快速走货为营销方式；使用权项目集中在2017年爆发，2018年全市新增使用权项目不足10个，未来潜在竞品较少；广州公寓市场330政策后，小面积投资公寓继续受市场青睐；12.19新政29、策后将放松个人购买商服，区域产权公寓将迎来集中推货，后期市场竞争激烈，公寓市场整体去化周期大幅增加，2019年广州一手公寓去化周期已上升293%至19.87个月，升幅接近3倍，市场库存大、面临较大去化压力。板块发展价值带动投资客户热情，交通枢纽物业及产业支持力度大的南沙、知识城、科学城等地区，成为公寓产品投资热门地区。市场总结热销使用权项目个案地处广佛国际商贸城中心区，首期规划用地2、3号地块，总建筑规模80万平米，后期增加6号地块（定位国际电商采购中心），总建筑规模110万平米。21万平米的综合商城，涵盖永旺梦乐城及精品酒店、商贸展馆，预计2016年开业。文化创意产业园、商业步行街+中影文化30、MALL、公寓、写字楼；2013年开售。37万平米产权物业，60%自持，40%销售；2015年6月开售。用地性质租赁村集体建设用地开发案例广佛智城案例分析一期定位调整2011年2号地块商业街部分动工，初期定位中国最大少儿时尚产业之都；当前招商对象为家居家饰线上线下体验店，餐饮、生活配套，商业定位为中国电商体验之都。2011年，商业步行街进行首期开发2014年签约永旺梦乐城案例分析广佛智城开发进程表2011年2月首期商业街奠基2011年8月中影集团签约进驻意向2012年3月招商中心开放2012年12月永旺梦乐城签署进驻意向2013年2月德国医疗谷办公总部签约2013年3月广东省高新产业商会签约战31、略合作中影集团进驻签约2013年7月中国电商体验之都概念推广华南区大学生创业基地成立2014年3月青年创业孵化基地签约2014年6月永旺梦乐城签约首期步行街试业案例分析案例分析广佛智城大事记 2010年，广佛智城通过精准解决产业变迁的项目方案，获得时任镇领导班子一致肯定，租得400亩的集体土地40年的使用权并以70%的物业自持进行运营管理。同年9月8日，广佛智城与大沥政府进行了项目签约仪式。2013年7月，广佛智城“中国电商体验之都”新闻发布会召开，广佛智城定位电商服务集聚区，助力传统企业“触电”转型，吸引了阿里巴巴、京东等电商巨头相继进驻。从2013年的“中国电商体验之都”发展战略，到紧跟“32、大众创业万众创新”的浪潮成为国家级众创空间，更与广东粤科集团强强联手，打造建设2.2万平方米的国家级电商孵化园区。一期15万方写字楼招商已达100%出租率。1000多家互联网+及各类型科技企业进驻，阿里巴巴、天猫服务站、京东云创等大批互联网电商龙头企业落户，更有广州、深圳知名互联网高新企业进驻。销售情况2号地村集体建设用地销售36年使用权；写字楼：面积80-120平米，毛坯均价9500元/平米，5年保底40%返租；5.7米LOFT写字楼均价7000元/平起，8年64%高回报。公寓：面积为50、100平米，带精装，均价10000元/平米，5年保底40%的返租。1-3层商铺：8年保底返租64%；首33、层售价44000-50000元/，二层售价16000-38000元/，三层售价约10000-25000元/。5-8层商铺：层高5米，价格为8000-9500元/平米，每高一层便宜500元/平米，8年保底返租80%。案例分析销售情况6号地广佛智城国际电商采购中心 规模：占地5.2万，总建筑面积36.7万，集商铺、公寓、办公、仓储车库等于一体。产品：40年产权物业，商铺：3-4层，首层为6米，2、3层为4.5米，面积涵盖20-45；写字楼分别为12、16层，标准层高：平层为3米，复式为5.4-5.7米；酒店18层。销售政策：商铺推出9年返租72%优惠（1-3年7%，4-6年8%，7-9年9%）；首34、层均价为68000元/平，二层均价36000元/平，三层均价24000元/平，四层均价18000元/平。案例分析项目点评广佛智城成功之处：顺应近年电商发展趋势，及时调整原“少儿产业之都”的定位；因片区不成熟，零售商业培育期长，经营风险较大，整体出租给永旺梦乐城，可借其品牌度提升商铺销售价值，增强投资信心，同时降低后续开发风险；利用主力店利好，先行销售可售物业，获取资金回笼；积极与政府扶持政策接轨，获得政府及行业协会支持与合作，增强投资客信心；享受土地试点改革利好，商铺可以分割产权，申请商业贷款。案例分析市场分析项目分析营销策略拓展策略公司资源报告体系Analyze System一二三四认清本体35、，知己知彼五Contents项目规划衡量维度距离开通运营时间机场已开通高铁站火车站已开通已开通高速公路国道城市快速路已开通已开通已开通城市轨道交通2019年2021年京港澳高速广园快速大沙东地铁站广州市政府车程50min地块内规划地铁站：科丰路站、奥体中心站珠江新城奥体中心金融城智慧城科学城广澳高 速黄埔区政府车程18min广深高速项目位置年份常住人口（万人）GDP（亿）人均可支配收入（元）广州市201614041961150941201513501810046735黄埔区20161083006201590287847000（城镇）26000（农民收入）项目区位：黄埔老城区核心位置，归属科学城36、扩容范围内项目交通：三地铁交汇处，新老城区重要枢纽项目概况地块位置 项目占地约11万，建面约32万，共由4栋写字楼、5栋公寓、1栋酒店公寓、4栋小型总部办公（M+BOX）、3栋产研基地组成。项目位于广州市黄埔区丰乐北路东侧，属于黄埔老城区核心位置，归属科学城扩容范围内。黄埔创新中心，将通过低效用地的更新改造、提效升级，规划创智产业孵化器、中试基地、生物医药研发、总部办公、创新中小企业总部、人才公寓以及产业服务商业街区等，打造国际一流的科技创新基地与创智产业现代服务平台。楼栋户型面积套数预计单价预计货值9#30双钥匙47514400元/2.1亿元10#30双钥匙51814400元/2.2亿元首期37、推售项目四至42114332地块现状地块现状：地块平坦，目前正处于施工阶段，附近电缆较多。1北侧为物流园以及冷藏化工业园区。2东侧为煤气站，继往东为碧山村以及广州石化，废气排放较大。3南侧汽油灌装工业区。4西侧为广汽本田汽车研究院，且与丰乐北路相邻，可直接上广园快速路。项目位于广州市黄埔区丰乐北路与碧山村路交汇处，西侧与丰乐北路相邻，接驳广园快速，目前项目周边以物流园、汽车工业园、冷藏化工等工业园为主，商业、教育、医疗等生活配套尚不完善。项目区位 距离智慧城约7KM，15分钟车程 距离金融城约10KM，25分钟车程 距离珠江新城15KM，30分钟车程 距离琶洲商圈10KM，25分钟车程智慧城商38、圈琶洲商圈金融城商圈珠江新城大学城商圈增城地块位置科学城板块地块位置知识城板块长岭居板块5KM11KM30KM黄埔区 距离科学约5KM，12分钟车程 距离长岭居板块约11KM，25分钟车程 距离知识城30KM，60分钟车程项目位于广州市天河区与黄埔区交汇地带，地属黄埔区科学城扩容范围，西接珠江新城、广州金融城，30分钟直达，南邻大学城、南沙自贸区，40分钟高速直达。广深科技发展走廊交通现状核心干道+地铁+公交区域主干道核心区域项目与丰乐北路、广园快速相邻，可接驳广澳高速、京港澳高速、广州环城高速等广州市交通要道。其中广园快速将项目与金融城、珠江新城相连，25分钟直达金融城，30分钟直达珠江新城39、。由广园快速进入京港澳高速，40分钟直达南沙自贸区。多地铁线路环绕项目距地铁5号线大沙东站约2KM，地铁5号线贯穿广州东西，25分钟直达珠江新城，40分钟直达广州火车站，途径鱼珠、车陂南等重要中转站。公交公交站点：碧山村站、丰乐北横路口站、璧山村总站、广州本田站、茅岗路口站途径线路：320、324、326、338、339、344、355、366、438、459、943、944、b24、夜104、夜97、210、214、347、高快28、高快24、广增3线、广增5线、广州南站至增城线。其中320、344、943路线3站6分钟直达大沙东地铁站，可换乘5号线直达珠江新城、客村等，210及214路线直40、达广州火车站、广州东站，338路线30分钟直达萝岗万达广场大沙东地铁站项目位置姬堂站（规划中）项目位于丰乐北路与广园快速路交汇处，道路交通便利，30分钟直达广州金融城、珠江新城，40分钟通达南沙自贸区。项目较近的地铁站位7号线二期的姬堂站（规划中），距离项目1.2KM，其次为5号线大沙东地铁站，距离项目2.5KM，其中320、344、943路公交线3站直达大沙东地铁站。周边配套项目位置医天河区人民医院暨南大学附属医院医黄埔区医院黄埔妇幼保健院医医中山大学附属医院石化中学广州航海学院广州第八十六中学聚时代星座广场优托邦购物中心天河城百货天河珠吉护理院星荟购物广场广州亿仁医院盛景大厦医科大学附属医41、院黄埔广实验学校横沙小学璧山幼儿园姬堂小学杨桃公园天河儿童公园姬堂公园黄埔客运站广东奥体中心医医医医文文文文文文文商商商商商景景景商运大家利百货商惠润广场商双沙购物中心商南方电子商贸城商华城理工技术学校文怡园小学文黄埔公园景岐山公园景姬堂水泥厂厂广汽本田厂胶袋彩印厂厂广州油制气厂厂硫磺加工厂厂鱼珠建材城商1公里生活圈大沙东板块东圃板块项目所在区域1公里范围内商业、医疗、教育配套欠缺，周边以工厂、物流园、汽车研发中心为主；距离较近的商业集中地区为大沙东板块，距离项目2.5公里，以及东圃板块距离项目4公里，其中 医疗：暨南大学附属医院、天河区人民医院、中山大学附属第一医院、医科大学附属第五医院均为42、三甲医院 教育：石化中学为省一级中学，广州第八十六为国家级示范性普通高中办公(60m)办公(32-41m)Loft公寓（双钥匙）（100m）M+BOX移交村商业办公(100m)平层公寓（100m）Loft公寓（双钥匙）（100m）Loft公寓（双钥匙）（100m）平层公寓（100m）M+BOXM+BOXM+BOX1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#办公(32-41m)平层公寓（85m）黄埔创新中心，将通过低效用地的更新改造、提效升级，规划创智产业孵化器、中试基地、生物医药研发、总部办公、创新中小企业总部、人才公寓以及产业服务商业街区等，打造国际一流的科技创新基地与创智产43、业现代服务平台。项目占地约11万，建面约32万，共由4栋写字楼、5栋公寓、1栋酒店公寓、4栋小型总部办公（M+BOX）、3栋产研基地组成首期推出9#（475户）、10#（518户）共993户项目参数公寓立面双钥匙-上层平面双钥匙-下层平面套内面积：30.02赠送面积：37.81（含走道上方）局部放大平面水管厨房烟井厕所排气井公寓户型项目价值点及优势雅居乐黄埔大沙东综合开发项目，将打造成为黄埔创新集聚区、东部创智示范城项目价值项目价值点及优势雅居乐黄埔大沙东综合开发项目，将打造成为黄埔创新集聚区、东部创智示范城雅居乐黄埔创新中心项目价值城市展厅具备黄埔全区规划及大沙东片区综合展示功能项目价值项目44、价值科学城扩容，将设有粤港澳青年创新创业基地三地铁上盖，直通珠江新城、广州南站丰乐北路将打造成为黄埔全区黄金中轴雅居乐黄埔创新中心：国际一流的科技创新基地与创智产业现代服务平台广州国际金融城-黄埔临港经济区 打造成为广州第二CBD市场分析项目分析营销策略拓展策略公司资源报告体系Analyze System一二三四兼收并蓄，融合创新五Contents客户策略目标解读下的客户群体剖析他们是谁，有何特征通过两个区域内标杆在售公寓项目分析成交客户来源 番禺板块寓见亚运城；黄埔板块碧桂园克拉广场区域内地缘客户为绝对主力，投资客群占主导，市区低总价公寓更受欢迎项目/区域天河黄埔越秀白云海珠荔湾番禺其他寓见45、亚运城11%15%12%3%7%4%46%2%碧桂园克拉广场28%39%11%3%9%4%3%4%项目/职业企业员工企业管理层个体户私营企业主事业单位退休其他寓见亚运城13%19%27%28%11%1%1%碧桂园克拉广场8%17%20%39%9%3%3%项目/置业目的首次投资二次以上投资自用寓见亚运城33%54%13%碧桂园克拉广场22%62%16%客户来源职业背景置业目的以广州城区客户为主，天河客户占比最高客群职业分布较为分散，涵盖各个领域投资为主导，自用占比较低关联项目直接客户群体剖析wo核心客群核心客群重要客群重要客群偶得客偶得客群群中心城区投资客群广州近郊投资客及中心城区自用客黄埔地缘46、客户占据主导，其次为其他东部中心城区客户（罗岗、增城、天河、番禺），主要以投资升值、资产配置需求为主。生活或工作在中心城区，买来自用的客户群体。生活或工作在在靠近中心城区的外围区域（越秀、荔湾、海珠、白云、花都、从化等），对持有黄埔资产非常认同，看好黄埔资产的稀缺价值和保值增值能力，以投资为主。珠三角投资客及自用客群珠三角大区域投资客及自用客户，不限购，看好黄埔新中轴物业投资潜力，以投资为主，自用为辅。123项目直接客户群体剖析2、更看重酒店式公寓的投资潜力，其次为商务办公公寓，最后为居住型公寓；1、最看重租金回报和升值潜力，其次为地段和区域规划前景，再者为价格因素，接下来是产品因素，最后是交47、通和配套情况；3、最担心的是公寓的套现转手问题，其次为出租和租金回报问题，最后为保值增值能力；数据统计来源：200组合富代理公寓项目业主资源购置客户关注因素剖析会展总部电商总部金融城智慧城奥体新城天河CBDCBD天河北交通枢纽天河东集聚产业受益于天河整体板块的中心城市地位和产业集聚效能，衍生出天河区独有的众多高端自住客户和小微企业办公需求。天河区整体向东发展趋势以及产业转型升级的发展需要，东部崛起势在必行。新生代高级白领及新生代小微企业（基数巨大）即为本项目的核心关键使用群体，这批新生代开始由商务商业中心圈向天河东部-黄埔板块一步步蔓延扩散（有被迫的因素，也是趋势的使然），此为本项目最关键的机48、会点。广州向东黄埔CBDCBD项目使用客户群体剖析科学城黄埔老城区2、创业创新氛围和政策扶持氛围最为重要，最后是醇熟商务氛围。1、地段是首要考虑因素，其次为租金因素，再者为交通和配套因素，接着是区域政策和发展成熟度，然后是办公场所，最后是商务氛围因素；3、对社区型办公方式接受度和认可度较高；数据统计来源：25家天河小微企业访谈数据小微企业关注因素剖析4、高级白领群体：单身贵族，固定在城市繁华中心工作和生活的高级白领群体1、首次投资客户：小投资者，已有居住房，认可广州东公寓价值，首次投资公寓物业3、小微企业办公：年轻初创小微企业，广州东工作和生活，租用或持有黄埔公寓办公资产配置自住需求投资需求使49、用需求目标客群分析：详尽描述购置本公寓项目的主要客户群体2、资深投资客户：有二次以上投资经验的客户群体，认同广州东公寓物业价值，进行必要的资产优化配置目标客户群体属性分析1、首次投资客群：已有住房，工作在黄埔，居住在增城，首次购置公寓物业进行投资客户类型：在城市近郊已购置房产居住，工作圈在黄埔老城区；家庭状态：已婚或带小孩，30-40岁；生活习惯：工作在市区生活在郊区，快节奏的工作与安稳的生活合二为一；收入情况：城市新中产家庭，有着稳定可观的家庭收入；购房资金：家庭闲置积蓄，投资理财；购房偏好：短期内无房屋改善置换需求，有意利用手头闲散资金进行房产投资，既能保值增值又可获得可观的租金收入。客户50、访谈记录：王女士，35岁，有1个女儿，家住番禺（有一套97平三房），夫妻双方皆在天河工作，近期不考虑换房，但有意向进行房产投资保值增值。希望区域“环境好的地方，最好有公园，旁边要有好学校”投资习惯“想把手上的积蓄投资房产，毕竟房子涨太多了”购房资金“家里有些积蓄但又不是太多”所需户型“好地段的住宅总价太高，天河区的公寓可以投资，能保值增值”目标客户群体属性分析2、资深投资客户：二次以上投资经验，进行必要的资产优化配置客户类型：资深投资客，具备二次以上的投资经验，投资经验丰富，有较强的判断能力，眼光比较挑剔；投资理财：投资意愿非常强烈，对优质房产占有欲望强烈，看重资产优化配置；生活习惯：注重享受51、生活和投资理财、注重生活质量和圈层社交；收入情况：有成熟稳定的事业基础，较高的收入水平，已实现财务自由；购房资金：闲置资金充足，偏爱优质房产；购房偏好：首选占据城市稀缺资源的优质物业或有重大规划发展前景的物业。客户访谈记录：王总，51岁，目前经营一家中等规模的外贸公司，目前住在珠江新城，非常认可投资房产所产生的巨大回报希望区域“城市中心地段或有重大规划发展前景的区域”投资习惯“优质房产保值增值能力更强，相比其他的投资收益更高”购房资金“如果看准了，就一次性购买”所需户型“不会一味追求单一物业，多样化置业投资。中心地段或有重大规划前景的公寓物业也在考虑之内”目标客户群体属性分析3、高级白领群体：52、未婚无房，固定在城市中心工作和生活的高级白领群体客户类型：高级白领，固定在城市中心工作和生活，地缘偏好非常强烈；家庭状态：未婚，30岁左右，单身贵族；生活习惯：习惯于繁华的城市中心生活，生活圈和朋友圈皆在城市中心；收入情况：毕业有一段时间，已有一定的事业基础，有着稳定可观的收入水平；购房资金：自身积蓄和父母支持；购房偏好：黄埔，近地铁，上班方便，购置或租用。客户访谈记录：白先生，31岁，未婚，在黄埔工作和生活，从事广告媒体工作，任职经理级别，暂未购置房产。希望区域“当然市中心啦，又繁华又热闹，做什么都方便”投资习惯“投资理财很重要的，除了赚钱还要想办法让钱生钱”购房资金“自己这么多年有些积蓄，53、但想在天河买房还是不够”所需户型“一房都可以，两房最好啦，复式最喜欢”目标客户群体属性分析4、小微企业办公：年轻初创小微企业，租用或持有天河公寓办公客户类型：天河初创小微企业主，需要小型集中办公场所开展工作；企业状态：公司成立不久，企业规模较小，正处于初创阶段，人员不多；工作地段：靠近天河商务商业中心区域是首选，但为了控制租赁成本也接受商务商业氛围暂不成熟的区域；使用方式：长期租赁或持有；办公偏好：相比而言更能接受居住氛围浓厚的区域办公，生活和工作交融一起，便捷高效。客户访谈记录：屠先生，34岁，已购置固定居所房产，经营一家小型电商网购公司，员工7人，目前在科韵路一带租赁铺面办公经营。希望区域54、“首选天河办公，其他区域暂不考虑”硬性要求“一定要出行非常方便，基本的商业和生活配套要满足”资金投入“性价比高的话也可以购买，也可以租用”所需户型“可用于办公的复式公寓最好啦，两层空间，够用”目标客户群体属性分析小微企业关键需求：更易接受社区型办公，更加认同工作与生活一体化小微企业对公司品牌和形象要求不高，出于成本考虑，更加倾向于商务商业中心板块的辐射区域，对于社区型的办公物业更加容易接受和认可，无论是老板还是员工，都高度认同工作和生活一体，家庭般的工作生活氛围最受欢迎。“金融城那里当然好了，估计租金会很贵”（天河戴老板）“我们就在黄埔这里居住办公，没必要到商务商业中心区域办公”（黄埔王小姐）55、“最好我的员工办公和居住都在同一个区域，大家工作在一起，生活在一起，对于我们小企业这种氛围很重要”（增城罗生）“只要租金合适，我更喜欢在社区办公，工作和生活不分离”（黄埔高先生）“交通一定要非常方便，该有的配套都要有，广州东部就很好”（天河梅女士）目标客户群体需求研判断1自住白领、小投资客、资深投资客关键需求：要有属于自己的物业，资金灵活周转无论自住还是投资客户，均对物业的保值增值能力非常看重，黄埔公寓无论出租能力、还是增值能力、亦或是转手变现能力，都是首屈一指。大部分客户对黄埔的未来城市发展和升值潜力非常看好，对在条件允许的情况下持有天河物业非常认同。“我就在黄埔工作和生活，习惯了这里，到其56、他区域很难接受”（黄埔广本高小姐）“黄埔的公寓现在很少、很稀缺，大部分公寓都在外围区域”（黄埔白老板）“投资的话首选广州东部公寓物业”（天河黄生）“天河的公寓，容易出租租金高，升值潜力大，但是投入成本高，不像南沙、萝岗那边的公寓转手卖不出去，黄埔离天河近，交通便捷，性价比高。”（黄埔高先生）“有钱，日后一定会在黄埔买一套房，大小不重要，要有自己的窝。”（黄埔90后张生）目标客户群体需求研判断2项目整体定位策略黄埔区经济人口简介2018年度广州GDP增速为5.97%。超过广州全市平均水平的有6个区，分别是：天河经济增速9.2%，黄埔增长7.6%，白云、海珠、南沙、花都的同比增速也超过了广州市平均57、水平，达到6.8%、6.7%、6.5%、6.3%。黄埔区完成地区生产总值（GDP，下同）3465亿元，增长6.6%，GDP总量占广州市（21503.15亿元）的15.1%。第一产业完成增加值5.59亿元，同比增长-7.6%；第二产业完成增加值1954.49亿元，同比增长5.4%；第三产业完成增加值1282.15亿元，同比增长9.0%广州市常住人口总量排行榜数据显示，广州常住人口最多的区是白云区，为271.43万人。黄埔区常住人口111.41万，比2017年增加2.31万人，增速2.11%，而2017年同期增速为0.78%；户籍人口52.76万，比2017年增加3.76万人，增速7.7%。黄埔区58、工业产值情况数据显示，黄埔区规上工业总产值领跑全市各区，占全市41.7%，规上工业增速3.6%。而在GDP排名当中，黄埔居于第二，其中规上工业贡献不小。2018年，黄埔区跃居全国工业百强区第二名，广州开发区综合考评排名全国第2、科技创新居全国第1黄埔区产业分布黄埔区2018年八大支柱产业产值情况表一直以来，电子及通信设备制造业、汽车制造业等八大支柱产业是我区工业的主要产业，八大支柱产业完成产值6604.91亿元，同比增长4.0%，占全区规模以上工业总产值比重达86.88%，成为全区工业发展的中坚力量。从支柱产业看，以乐金为龙头的电子及通信设备制造业，全年受电子行业价格下降影响，2018年累计完59、成工业总产值1717.00亿元，占全区比重22.6%，可比增长2.8%；以广本为龙头的汽车制造业，受汽车市场饱和影响，2018年累计完成工业总产值1659.12亿元，占全区比重21.8%，可比增长2.1%；以南网为龙头的电力、热力生产和供应业，虽然受市场环境影响增速逐月减小，但全年依然保持2位数增速（14.3%），2018年累计完成工业总产值835.03亿元，占全区比重11.0%；以宝洁、安利为龙头的化学原料及化学制品制造业，受安利结构调整影响，2018年累计完成工业总产值781.48亿元，占全区比重10.3%，可比下降5.8%，扣除安利影响因素，该行业可比增长3.0%，反映了一个成熟行业正常60、的增长趋势。黄埔区利好规划总投资561亿元！重点建设150个项目！3条有轨电车、68个重大产业项目、7大总部、8大学校53.6亿建42大基础项目68个重大产业项目计划投资371.9亿24大社会民生项目计划投资40亿元“大众创业、万众创新”双创2.0时代来临“大众创业、万众创新”，在区府的大力支持下，黄埔区创业创新氛围越发浓厚，政府端、企业端、人才端齐发力，带动区域蓬勃发展，塑造出一片欣欣向荣的万众创造的新景象广州东 广州最适合初创企业集聚的温室青年才俊 吸引着广州最具活力的青创人群广州东已走在国家双创2.0时代的最前沿，广州东是整个广州乃至华南地区最具创造活力的新兴区域，是黄埔经济转型和产业升61、级的风向标，是传统与新兴的交汇地，是新时期新的财富创造地和产业集聚地，更多的机会代表着城市最新的发展方向和潮流，带来的是更多的人才聚集和产业聚集。这一巨大的时机，带来的巨大创业活力，引发的巨大市场需求，是本项目面临的巨大市场机会。广州东，无论是早期石牌岗顶的IT产业圈，还是棠下车陂东圃的初创企业圈，抑或是金融城、智慧城、奥体新城大板块的崛起，再到现在的知识城、科学城板块，地缘优势、人才集聚优势、创业氛围优势成就了广州东双创时代的到来天时地利人和创业创新氛围+地缘板块优势，吸引着越来越多的青创人群聚集这里，人才优势和聚集效应协同，带动着整个区域不断升级，越发成为城市发展和产业升级新名片。宠大的客62、户基数来源于广州东产业趋势发展华工科技园华景软件园天河软件园广棠工业科技园津安创意园吉邦科技园旧创业区新创业区科创企业云集尖端人才荟萃 产业聚集度高广州发展向东走最适小微创业者的办公居住区双创氛围华工华农广外艺暨大农科院科学城黄埔区位价值旧创业区旧创业区新创业区新创业区广州发展向东走最适小微创业者的办公居住区华工科技园华工科技园华景软件园华景软件园天河软件园天河软件园广棠工业科技园广棠工业科技园津安创意园津安创意园吉邦科技园吉邦科技园华工华工华农华农广外艺广外艺暨大暨大农科院农科院黄埔区位价值科学城项目核心竞争力视角关键思考：项目所在黄埔大环境占据价值高位，泛科学城城板块中环境在传统商务竞争视63、角对比其他板块为劣势，小环境中尚处于未成熟区域，从目标客户使用需求出发，挖掘核心错位优势，凸显项目唯一价值是溢价关键挖掘错位优势 树立唯一价值核心策略：定位黄埔CBD商务中心，中轴之上科创大城效应项目体量中等，作为城市及周边产业的配套辐射项目交通条件优越，周边配套完善，受地铁辐射，属于黄埔、罗岗、增城（广州东）交汇城市核心区位地标商务地标建筑，辐射力几何级放大市场定位CITY KEY高端城市产业综合体新城市、新发展、新地标与区域优势互补开放的国际化现代建筑体黄埔中轴线上的核心产业旗舰定位高度黄埔CBD新商圈时代的回归形象定位：雅居乐黄埔创新中心黄埔地铁商业 CBD创富引擎形象定位满足创业型企业64、要求的中高端商业体完善的商务配套功能办公、会展、商务、孵化满足城市新兴产业发展需求开放型的综合创智示范基地功能定位以综合体自身特有的复合商业功能,实现项目整体的规模化协同效应,以及企业近期与远期经济效益的平衡，以个体形象融入区域发展。写字楼科创基地公寓区内配套品质带动与提升高端办公需求办公需求催化力政策间接消费力区内各物业形态关系定位理念项目整体形象定位广州东首席创智产业综合体雅居乐黄埔创新中心引领黄埔新CBD创智产业投资风向标以创智办公、个性定制服务、商务居住为核心，涵盖广州东首个创智主题体验馆、科技会展、产业孵化、科研开发、商务酒店、汽车研发中心、商务报关、休闲餐饮、生活超市等丰富业态，打65、造为结合产业、商务、办公、餐饮、娱乐、公寓配套带动黄埔CBD经济发展的城市产业综合体，黄埔核心商业的全新领航者。黄埔CBD 创智大社区广州东新中轴国际生活三地铁双钥匙原始股宜居宜办公通达全城高回报首批公寓形象定位广州新未来双创中心 广州新未来“1+1+8”政策超千万补贴奖励金融城、智慧城金融城、智慧城科学城、知识城科学城、知识城居住办公分离纯粹的商务办公奥体板块奥体板块居住办公一体化更偏向社区办公中大型企业小微企业科学城板块科学城板块成熟区域稀缺商办产品易转手、升值快南沙、花都空港南沙、花都空港区域开荒产品体量巨大转手难、升值慢蓝筹股创业板城市价值广州第三中轴线城市投资原始股如10年前的珠江新66、城，未来10年的城市引擎智慧城、科学城、金融城三大板块辐射中心广州东部生态城市中轴线规划，高值新产业荟萃，未来的价值巅峰区域价值黄埔中心区 升值潜力冠绝广州地段为王增值可期珠江新城物业：2006年7000元/，2016年60000元/，升值幅度800%番禺区物业：2006年5500元/，2016年20000元/，升值幅度300%投资价值科学城高尚住区 资产升值头排兵抢占升值头等舱科学城板块均价2万+/引领区域价值高地城市富人汇聚处，资产集中区，升值前景巨大交通价值大交通 大生活 15分钟通达中心三地铁 四干道 便捷交通5号线 6号线 7号线广园快速路 广深高速 丰乐北路 广州环城高速配套价值奥67、体中心领衔 国际生活配套国际化生活方式国际大型活动聚集，占领城市稀缺资源天河城百货、中森食博会、天河东核心商圈产品价值买一层送一层双钥匙双回报享受双倍增值回报4.5M层高 双钥匙产品设计 一个房间 两种生活首批公寓定位策略参考广佛智城开发模式，以产业开发为基础，吸引上下游产业积聚，通过品牌商户落位，带动公寓和商业街销售。农村集体建设用地经认定为商服用地产业载体项目后可对房屋基本单元进行分割登记、分拆销售，申请条件：（一）申请认定的项目必须符合土地利用总体规划、城乡规划以及区、镇（街道）产业发展规划的要求。（二）申请认定的宗地用途为批发零售用地、商务金融用地、住宿餐饮用地（不含酒店等住宿类用地）68、和其他商服用地。（三）申请认定的宗地在城市更新（“三旧”改造）项目范围外的，土地面积须达到50亩以上；在城市更新（“三旧”改造）项目范围内的，土地面积须达到20亩以上。（四）规划容积率须达到2.5以上。商务公寓如何进行主题/概念定位？首批公寓定位项目如何与政府产业扶持政策接轨，打造广州东双创孵化基地？2014达沃斯论坛开幕式和2015年两会政府报告李克强总理均提到：“大众创业，万众创新”由此引发了全国创新创业浪潮，并使之成为国经济转型和稳增长的“双引擎”之一。作为支持创新创业活动顺利开展的载体众创空间成为时下新名词。2015年，国务院关于发展众创空间推进大众创新创业的指导意见首次提出众创空间：69、“有效满足大众创新创业需求、具有较强专业化服务能力的新型创业服务平台。”意见指出其基本特征包含“总结推广创客空间、创业咖啡、创新工场等新型孵化模式，构建一批低成本、便利化、全要素、开放式的众创空间。”概念提出根据众创空间业态和商业模式的不同，将众创空间归纳为以下五类：众创空间分类1.创客空间(Makerspace or Hackerspace)由拥有共同兴趣爱好的社群共同运营的工作坊，他们多关注计算机、机械、技术、科学、数字艺术或电子艺术等领域，他们能够在其中见面、社会化互动和合作。侧重点 一是人们在其中动手制作东西，二是参与其中的人共同构成一个兴趣社群柴火创客空间：是一家硬件设备企业负责人因70、兴趣爱好设立的一家创客空间，60平米的空间，为会员提供定期的硬件设计制造培训和交流活动，主要依靠会员费来支付场地租金。运营初衷是通过线下实体空间，汇聚一些对硬件设计制造感兴趣的人，相互交流碰撞火花，意外孵化出有潜力的创业团队。深圳柴火创客空间首批公寓定位2.联合办公空间(Coworking Space)提供共同工作的空间，也是共同工作者的社群平台。与常规办公空间的差异在于，这些共同工作者多来自不同公司或组织，大部分是SOHO族、旅行出差者或者小型工作团队。侧重点 一是源于共享经济理念，将办公空间的租用时段分散化，将公共空间（如会议室、茶水间等）和设施（如打印机、传真机等）共享，降低创业团队、小71、型企业、长期出差的团队或个人的办公成本；二是通过共同工作社区，让工作者能够与不同团队或个人互动，得到思想碰撞和灵感激发，找到可以支撑共同成长的伙伴。典型代表：国外Wework、国内优客工场 核心业务:提供办公场地，通过租金/会员费实现盈利，而不是投资创业团队。联合办公空间首批公寓定位3.新型孵化器(New model of Incubator)一种为初创型小企业提供所需的基础设施和一系列支持性综合服务，使其成长为成熟企业的一种新型经济组织。（传统孵化器只提供办公场地，缺乏对初创企业的指导和投资）侧重点 一是以孵化企业为核心业务，通过为创业团队提供创业指导、资金融资、专业服务和技术对接等服务，增72、加创业企业的成功概率；二是通过对创业团队的股权投资回报获得收益，一般天使投资方会根据创业团队的实力和所匹配的资源，占取3%-10%的股权份额。微软创投加速器首批公寓定位背景不同的孵化机构切入市场将产生特色差异显著的新型孵化器 如从媒体服务切入创业孵化市场的氪空间，从创业者教育培训切入创业孵化市场的清华X-lab、清华经管创业者加速器和北大创业孵化训练营，从投资人资源经验人脉圈切入的创新工场，以及现有大型科技企业成立的孵化器如微软创投加速器、联想之星孵化器等。媒体类新型孵化器36氪旗下的氪空间培训辅导型孵化器北京大学创业孵化训练营首批公寓定位4.创业咖啡馆(Startup Coffee Shop73、)创业者以一杯咖啡的成本，得到一天的免费开放式办公环境，及其他创业服务。侧重点 一是公共属性和开放性强，通过举办创业主题活动，营造创业氛围，吸引、集聚和对接创业资源，参与者包括创业者、投资人、服务者和对创业感兴趣的市民等；二是盈利方式除了部分参与对创业团队的股权投资以外，还可以通过日常经营收入、会员服务收入和活动场地租金收入覆盖一部分运营成本支出。2011年4月开始营业的车库咖啡首批公寓定位5.创业社区(Startup Community)以创业办公为核心，为创业者提供集工作、社交、居住和娱乐为一体的社区。侧重点 一是营造集成化的创业生态，集聚创业相关的各类资源与要素，服务于创业者的工作、生活74、学习和消费，创业投资的短期回报缺乏可以用社区服务的收入来弥补，让创业、生产、生活和消费形成一个可以营收平衡的闭环；二是将创业作为年轻人的一种生活方式来吸引服务对象，创业社区的服务对象并不完全是创业者，而是有意愿创业，或认可创业生活理念的年轻人。小样社区的运营理念首批公寓定位上述五类众创空间基本可以包含市场上出现的众创空间主要类型，其共性是为大众创新创业提供专业化服务的创业服务平台，从下表中可以看出他们的差异。众创空间类别差异类型空间类型服务对象提供服务盈利方式典型代表创客空间公共休闲空间动手制作东西的兴趣社区制作设备培训指导交流活动会员费培训费材料费上海新车间深圳柴火空间杭州洋葱胶囊北京创客75、空间联合办公空间办公空间有共同工作需求的团队或个人办公空间办公设施交流活动办公场地租金会员费优客工场联合创业办公社科技寺新型孵化器办公空间初创型小企业办公空间培训辅导投资服务投资回报创新工场36氪创业咖啡馆商业休闲空间有资源对接需求的团队或个人办公空间交流活动投资服务咖啡经营收入场地费投资回报北京车库咖啡3W咖啡武汉光谷创业咖啡创业社区办公居住服务空间有创业意愿的年轻人办公空间居住空间交流活动综合服务运营费用投资回报小样社区YOU+公寓首批公寓定位众创空间在国家政策的带动下，出现了多样化发展的局面，主体繁多、类型多样，根据运营主体又可以划分为：众创空间分类机构运营模式典型代表大学基于大学人才、76、技术和教育优势，孵化学生和教师发钱得创业项目清华X-LAB清华经管创业者加速器北大创业孵化训练营政府基于政府政策优势，孵化某些战略性产业领域的创业项目北京高技术创业服务中心武汉光电子工研究上海杨浦科技创业中心科技企业基于企业技术和产业资源优势，孵化与企业业务相关的新型业务模式联想之星微软创投加速器腾讯众创空间投资机构基于投资人的经验、租金和渠道优势，孵化创业项目创新工场天使汇北京创客空间媒体机构基于新媒体的渠道优势，寻找和孵化创业项目36氪氪空间创业家地产企业基于存量空间，按照共享空间的理念，孵化创业项目soho3Q优客工场首批公寓定位项目是否适合打造创新创业服务平台？如何选择合适的商业运营模77、式？首批公寓定位企业主体基础双创平台基础黄埔区（黄埔、罗岗）增城区小微企业的数量占比达96.5%，其中制造业占近六成，总资产占比接近60%，小微企业构成区域经济创新创业的基础。小微企业法人单位（二/三产）数量（个）总占比小微企业从业人员数量（人）总占比小微企业法人单位总资产总额（亿元）总占比2473096.50%54709159.20%4546.0758.50%位居前三位行业位居前三位行业位居前三位行业行业排名数量（个）占比行业排名数量（人）占比行业排名总额（亿元）占比制造业1478157.70%制造业43960447.60%制造业1553.8620.00%批发和零售528020.60%批发和78、零售337.793.70%房地产业10133.0313.00%租赁和商务服务业14225.50%住宿和餐饮业170781.80%租赁和商务服务业833.3310.70%数据来源：南海区发展规划与统计局首批公寓定位政策支持双创平台基础引导政策 各类企业专项扶持政策 促进创业带动就业的实施意见 促进民营企业发展的若干意见金融支持 区中小企业信用担保专项资金管理办法 区创新创业投资引导基金管理办法 企业知识产权质押融资扶持专项资金管理办法搭建平台 科技企业孵化器认定和扶持奖励办法 推进高新技术企业发展专项扶持奖励办法 科技企业孵化器产权分割管理暂行办法人才吸引 蓝海人才计划”创新创业团队扶持奖励办法79、 高层次人才安居房租赁和补贴发放管理办法 引进培育企业紧缺适用人才暂行办法政策支持与指引政策支持双创平台基础参考区外的案例，开设“创业带动就业”实施意见12项补贴措施入驻园区企业（创业企业）补贴补贴名称补贴标准1、创业培训补贴每人最高1000元2、创业培训（实训）项目补贴每人最高2500元3、初创企业经营者能力提升补贴每年按每人1万元标准资助4、一次性创业资助每人一次性资助5000元5、租金补贴每年最高6000元租金补贴，补贴期限累计不超过3年6、创业担保贷款贴息从20万至300万元不等7、创业带动就业补贴招用3人（含3人）以下按每人2000元补贴；招用3人以上的每增加1人给予3000元补贴，80、总额最高不超过3万元8、创业孵化补贴按实际孵化成功每户3000元标准给予补贴9、创业导师交通伙食费补贴每半天不超过600元，每天不高于1000元10、优秀创业项目资助市级优秀项目按1:1机遇配套资助；获得区级或以上创业大赛前三等奖（或相当奖级）的给予5万20万元资助11、创业导师工作奖补每成功指导一个项目在本区成功创业的奖补5000元；获得区级或以上创业大赛前三等奖奖补20000元政策支持与指引参考区外的案例，开设“创业带动就业”实施意见12项补贴措施创业孵化基地补贴补贴名称补贴标准12、创业孵化基地奖补被认定为区级孵化示范基地的，由区财政给予一次性20万元补助；被授予市级示范性创业孵化基地的81、，由区财政给予一次性30万元补助（不含市给予的补贴）；被授予国家级和省级创业孵化基地的，由区财政给予一次性50万元补助（不含省给予的补贴）。备注：奖补由区人力资源和社会保障局、财政局牵头，区经济和科技促进局（科技）、团区委配合）意见目标：力争2015年至2018年，全区建成各类创业孵化基地30个，其中：市级示范性基地10个，省级示范性基地1个，进驻创业孵化基地的企业1000 家以上；创业带动就业效果明显提升。政策支持双创平台基础政策支持与指引未来发展趋势双创平台基础“全球创客示范基地”广州科学城，为广州市东部发展战略的中心区域，广州市发展高新技术产业的示范基地。广州科学城将以科学技术的开发应用82、为动力，以高科技制造业为主导，配套发展高科技第三产业，成为具有高质量城市生态环境，完善的城市基础设施，高效率的投资管理软环境的产、学、住、商一体化的多功能、现代化新型科学园区。科学城未来发展方向案例借鉴小样社区致力于服务青年创业群体打造以“创业办公”为核心，集工作、社交、娱乐、居住、消费为一体的复合型创业社区。以“创业”作为特色标签，聚集青年创新创业人群为这些活力人群提供更加多元化的外延服务 Coworking 创意孵化 创业加速 创客交流 创新培训 项目投资 涵盖生活、社交、消费、休闲、娱乐等多元化的商业空间 青年公寓 主题酒店案例借鉴小样社区特色亮点：针对”活跃创业的青年群体“，以“社区“83、概念，运营创业空间、创意型经济产业、年轻态商业以及其他便捷服务，既形成”社区“，又提供一站式创业服务。案例借鉴小样社区产品体系 创业咖啡：提供交流场所 众创空间：工位和各类创业服务资源的新型孵化器 Quick Office：精装修、服务式快捷办公产品 青年公寓：面向青年群体的社交型、服务式公寓 创意集市：面向青年群体的年轻态商业街区，创意产品展示区 新媒体：覆盖多类型媒体渠道，发布创业、社交等青年群体关注的多领域的新媒体矩阵 金融：挖掘创业初期高潜力项目，协助成长的创业投资基金案例借鉴小样社区合作及盈利模式合作方式：委托运营、整租和合作运营：委托运营：更倾向于与政府合作，委托期限为10年，政府84、获得如约的租金；整租模式：更倾向与拥有物业的市场主体合作，类比承租方整租物业8-10年起，物业持有方获得如约的租金；合作运营模式：则是更为深度的合作，物业持有方与承租方共同成立运营公司，运作合作物业6-8年，双方按约定比例分成。物业方盈利模式：物业租金 为小样社区提供增值服务收益及广告位、股权投资、政府补贴等多维盈利内容；物业方持有优质资产，可享有长期资产升值收益，打造创业社区能带来8大价值回报：企业转型机会，与政府建立良好合作关系，提升企业品牌价值、提高项目资本估值，降低企业融资成本，项目物业溢价、金融衍生品收益、投资收益等。案例借鉴重庆江北石子山青年社区小样社区实践案例西南地区首个青年创业85、社区，打造全国领先的“众创空间集聚区”和国家级创新创业基地。规模：近20000平米的众创空间 功能分区：包括创业交流区、创业办公区、创业培训区、创业展示区与创业配套区，“空中创业走廊”将对所有创业空间的串联和融通 提供服务：全链孵化服务、中介服务、创业培训、交流展示、金融服务、科技媒体、市场服务 招商计划：吸引超10家创业服务机构进驻，累计孵化超过500家创业企业，引进和培养超过200名创业领军人才，举办超过300场各类创新创业活动，同时设立不少于1亿元人民币的创业孵化基金。试营业的重庆小样创咖案例借鉴项目商务公寓定位以青年创业社区为基础，集聚文化创意/科技创新/电子商务/跨境电商/金融/互联86、网+等相关领域的青年创业者和小微企业，提供办公、居住、交流、展示、培训、配套等服务的广州东部综合型双创孵化基地 功能规划：创业交流区、创业办公区、创业培训区、创业展示区与创业配套区；服务对象：广州东部创业青年、小微企业、创业服务机构（咖啡厅、联合办公、孵化器、加速器、投资基金、其他环节服务.）产品规划：青年公寓、联合办公空间/创客空间/创客咖啡厅、LOFT商务公寓、灵动组合办公空间。公寓定位双创社区创新菁英汇一楼商铺设计创客交流天地，公共会议室、含沙龙讲座、咖啡厅、网吧、桌球馆、主题餐厅等，设计为高度开放的交流平台。户外办公园林中心园林空间设计成公共办公交流平台，满足年轻人喜欢自由办公空间追求87、灵感的需求，同时也是重要的会议社交空间硬件配置公寓定位聚贤庄大食代同楼拼车便利生活匿名聊天室你问我答线上订餐一键折扣手机问询积分回馈商家信息折扣一手抓互联网办公生活平台双创社区公寓定位互联网办公生活平台双创社区智能物业服务1 信息发布2 缴费系统3 在线问询4 一键预约5 数据后台6 智能安保公寓定位互联网办公生活平台双创社区企业便利店针对行政办公提供定制服务企业创智汇提供企业交流平台企业直达号企业专属子版社区企业对接物业窗口公寓定位政务服务窗口双创社区双创政策引入 商务服务支持1、向政府申请优惠及补贴政策引入，双创社区落地2、提供商务接待服务，为小微企业经营创造便利性公寓定位营销策略（推广、88、事件营销策略）营销策略如何快速聚焦引爆市场？营销策略营销策略同为商办物业，但存在不同需求差异，故营销策略需差别对待，找准切入点交通配套服务租赁客群规划产业大企业进驻政府帮扶公寓使用客群，更多面向区域产业黄埔、天河企业、产业员工居住、过渡性暂住、酒店类服务等需求，应重点在配套、服务、租赁前景方面下手公 寓写字楼面向企业客群，企业进驻时会重点考虑政策规划和产业定位、优惠扶持力度、行业龙头领袖效应，需从这几方面入手考虑营销策略写字楼雅居乐黄埔创新中心给黄埔CBD一个全能创富基地营销总纲政府背书，提高城市功能定位去地产化、打造特色销售中心扩大客户基数事件营销，力求轰动做磁场做购买力客户拓展新利器无中生89、有：跨界营销，引入场所经济首付分期0利率，引入首付优势竞争做渠道多方资源导入、渠道整合做价值区域蓝图：提升城市力高度“一个蓝图”指向价值匹配的问题；“五大策略”指向有序递进、循序递进的渐进目标；宣传推广线展示线促销线渠道线做影响事件营销，聚焦市场关注活动线营销策略-推广核心策略总纲：2019年要做好“一个蓝图，五大策略”策略一 做价值黄埔CBD一站式服务中心营销策略-案例借鉴：绿地广州空港国际中心营销策略-案例借鉴：绿地广州空港国际中心联合机场集团打造空港经济区商办旗舰地标多功能软硬件配套多元化服务增值平台产业是项目核心竞争力是项目立足之本与未来发展的根基大城是项目价值的体现是吸引客户的必然要90、素与升值的保障产业大城营销策略-推广营销项目再思考打造项目唯一性强力核心（产业之根、大城蓝图）投资价值政策落地（产业）配套呈现（大城）黄埔开发区、创新服务中心落户黄埔开发区创新服务中心HuangpuDevelopment ZoneInnovation Service Center地铁、酒店及商业完善营销策略-推广营销项目再思考打造项目唯一性强力核心（产业之根、大城蓝图）一、营销策略-推广宣传线：做价值的第一步，舆论造势，利用舆论关注，描绘未来前景重磅！黄埔这里将迎巨变雅居乐领航雅居乐领航 四大知名企业强势入驻四大知名企业强势入驻中科院深兰科技华中科技大学雅居乐炒作宣传黄埔大沙东开发板块规划利好91、，政府背书，赋予规划真实性和影响力，吸引客户投资置业 政策支持 规划支持 配套支持黄埔区政府 牵头合作 场地支持 资金支持雅居乐黄埔创新中心 渠道支持 推广支持 炒作配合主流媒体发布黄埔板块规划利好邀请专业人士座谈研讨吸引企事业投资板块发展项目周边配套规划完善提供场地，活动协办协助推广宣传协助完善周边配套新闻消息发布协助炒作宣传项目信息一、营销策略-推广宣传线：做价值的第二步，政府背书，权威发布共同炒作宣传黄埔板块利好，促进区域发展雅居乐牵头，携手政府媒体，共造创新之城！“创新始发站，智慧头等舱”“创新始发站，智慧头等舱”黄埔创新示范区板块规划发布会黄埔创新示范区板块规划发布会策略二 做磁场去92、地产化，引入场所经济做磁场去地产化，打造广州首个海航主题销售中心从传统的销售中心到海陆主题体验的华丽转身经营一个景点，跨越地产销售的界限。雅居乐黄埔启航号扬帆起航融合海航主题元素，打造海航科技馆，将传统的销售中心转变成集科技、景观、旅游于一体的网红打卡点，制作独特的来访粘性做磁场去地产化，引入场所经济市政、医疗机构、企业服务板块医药研发中心税务大厅海运报关大厅 酒店、商业配套板块星级酒店高端商场美食街 小微创业、科技创新板块科技创新产业园小微企业创业基地医疗科技研发中心 居住活动板块酒店公寓Loft公寓平层公寓 多功能服务门户，产住一站式体验做磁场去地产化，引入场所经济办公(60m)办公(3293、-41m)Loft公寓（双钥匙）（100m）M+BOX移交村商业办公(100m)平层公寓（100m）Loft公寓（双钥匙）（100m）Loft公寓（双钥匙）（100m）平层公寓（100m）M+BOXM+BOXM+BOX1#2#3#4#5#6#7#8#9#10#11#12#13#办公(32-41m)平层公寓（85m）广州四季酒店Loft公寓Loft公寓Loft公寓黄埔信息总部基地中科院生物研究中心华中科技研究院海运报关税务办理办证大厅平层公寓平层公寓平层公寓深兰科技生物医疗科技研发中心途家酒店托管公司中华美食城广汽本体研究院办公中心小微企业创业中心雅居乐黄埔创新中心“一站式”计划强产业 强配套 94、强核心行政：引入海运报关及税务办理大厅配套：引入知名星级酒店、生活超市、美食城等产业：引入创业中心、科研中心、办公总部公寓：引入途家酒店托管公司将衣、食、住、行、商融为一体，形成产住一体化，激发需求。租售策略：招商先行，租售并线，带租约销售优惠策略自营户创业补贴：15%总房款折扣优惠投资客致富优惠：2年15%返租回报（总房款折扣）+2年后租约收入招租优惠策略：1-2年免租经营做磁场高端小微企业背书雅居乐创新中心个人品牌馆创意工作室网红馆网红馆稳做创富大咖约定雅居乐创新中心，租售并行，助力创业合伙人做磁场大手买卖政策金润铂宫业主分布：专业市场业主客户群（一德路海味市场、玩具市场，人民中路服装城，95、火车站红棉服装市场，白马服装市场等）。专业酒店托管公司资源：如南北纵横公寓等。富宾星悦国际业主分布：汇悦台业主（团购客户）；珠江新城投资客业主；海珠区批发市场客户，如中大布匹市场老板等。丰富的业主资源专场团购活动+泛销售奖励专业市场业主高端私家宴公寓酒店资源小型音乐会批发市场客户金枪鱼宴大手笔客户红酒品鉴会合富业主、客户资源启动团购专场+泛销售奖励，全面发动既往资源做磁场大手买卖政策建行私人银行国学文化交流讲座南都-总裁读书会广东钻石商会行业高峰论坛广东省女企业家年度联盟活动目的：发动圈层客户，迎合大客定制的营销策略，促进团体性购买和大单成交。活动形式：通过论坛、沙龙等具噱头的活动主题形式聚集96、目标圈层客户，资源方带客参与并协助推动成交。以定制活动形式发动商会协会拉动客户，促进团购以及大单客户购买阶段活动贯穿，多线渗透 目标客户群：广泛而高端的圈层资源，如银行金融VIP、企业总裁、产业商会等 以下为活动建议方向：大客户关键人：邀约到访即获得3000元现金奖，成功认购及签约即获1%佣金。专场折扣：活动现场成功认购即获额外98折。私人订制：根据不同需求，开发商让利打造高端私人产品，购买一层减总房价10%，购买一栋则减总房价15%（参考绿地空港的大手笔买卖政策为减总房价10%-15%）做磁场保利翡翠山途家合作分享2+3酒馆返租模式：前两年4%回报返入总房款，后三年经营保底1000元，超出部97、分6/4分成位于花都区府附近，商圈繁华，居住氛围浓厚，与本案较为相似结合途家提供物料对销售进行全面培训经过沟通，在途家官网进行项目宣传卖点增值品牌增值配套增值客户预期增值做磁场品牌资源互助，提升项目投资价值品牌托管+RBA经营模式合作模式：全球公寓民宿预定平台：途家网房东rba/rbo经营合作概述：1、通过途家网，业主个体可将房屋分享出去，获得房租收益2、更换好途家的智能门锁，实现客人自主办理入住的便利3、系互联网+共享经济下的体验与房屋分享，增加社交交流4、业主可随时享受自住途家“斯维登“公寓开放式托管合作概述：1、由途家网斯维登公寓经营管理公司整体经营2、将房屋按照星级酒店客房标准整理、优98、化，专业的管家服务，保持房屋最佳状态，常住常新3、收益：经营收入分成，或包租4、业主可享受每年定额的自住；5.加入途家网全国交换入住计划，实现一房在手，住遍全国时间第一年第二年第三年第四年第五年总计回报率5%5%6%7%8%收益金额约2.1万约2.1万约2.5万约3万约3.4万约13万备注返租5年总受益约13万，回报率约31%，其中开发商补贴11%，房价总价折返20%，预计面价为14400元/策略三 做影响事件营销，制造市场轰动三、营销策略-活动线：事件营销，做一场全城轰动的发布会一句话“梦想”辞职体引发全城热议！有志青年的心声事件营销背景：人群：与项目目标群体相关的创新、创业类有志人士创意点99、考虑：吐槽、出格是当下最容易引发讨论的话题发帖在微博、微信、热搜、大V发送软文结合线下活动策划并通过网络多渠道整合炒作全城派单、拓展派发发布会邀请函专题请媒体制作不同话题性的专题，结合适量硬广增强影响力事件雅居乐黄埔创新中心发布会三、营销策略-活动线：事件营销，做一场全城轰动的发布会黄埔下一个十年“梦想孵化基地”雅居乐创新中心天河东创智示范区，资产升级的新风口 5月份在雅居乐创新中心举办惊艳产品发布会 发布会以高科技和创新为主题，呈现高端科技感的氛围策略四 做粘性引入金融产品，分期首付销售策略-借第三方金融机构，规避自身收款风险锁定客户 提前“抢闸”，避免错过五一楼市节点引入金融理财产品借助类100、似合富金融等理财产品，通过金融机构收取款项，规避预售风险高收益投资渠道定制项目专属VIP理财套餐，客户通过投资可获得3-8%的年化收益，以高收益广吸客源；为制造稀缺性，包装前500名客户可获得高额收益；借投资逼定“下筹”、高回报方案“锁单位”以诚意登记及开户投资20000元进行“收筹”；根据市场情况定制不同投资套餐（如10万），以保留购房折扣、提前锁定单位引导客户“下定”；爆筹期4月5月6月项目入市备注：为规避风险，建议发展商与合富金融不签订理财购房协议销售策略-合富金融定制产品 免息分期购房无忧分期供房计划由合富金融担保，最高借款30万，解决客户贷款忧虑购房客户贴息补贴购房开发商提供贴息补贴101、，保证客户购房无忧开发商最终购房回收客户折扣，确保开发商收益。期限12 月24 月36 月金额首年利息服务费贴息成本首年利息服务费贴息成本首年利息服务费贴息成本10%4%14%11%5%16%12%5%17%100000100005000140001100050001600012000500017000150000150007500210001650075002400018000750025500300000300001200042000330001500048000360001500051000港联物业是合富辉煌集团控股有限公司的附属公司。合富辉煌集团是中国第一家在香港上市的房地产服务运营商102、。港联物业集团总部设在香港，全资拥有港联物业(武汉)有限公司、港联物业服务(上海)有限公司、港联物业(广州)有限公司、港联物业(天津)有限公司等独资公司。港联物业以创新的物业服务模式，提供基于实践并系统解决业主、物业、房地产商环节中和谐发展问题，为客户实现理想价值。作为国际金钥匙组织的成员，秉承金钥匙追求极至的理念，在星级酒店服务的基础上，在物业服务中融入金钥匙服务，使物业服务更高端化、极致化、品牌化，从而拓宽了服务内涵，提升了物业服务的境界。销售策略-引入知名物业管理品牌-港联物业策略五 做渠道合富资源导入合富辉煌资源之数据大平台东部板块（黄埔、增城）合富辉煌广州东代理近40个项目，超40亿103、项目2个，超15亿项目5个，超5亿项目11个广州东部占领市场份额60%（按照销售金额计算）总销售额超365亿合富资源精准导入，全广州过120万成交客户资源，超过200万意向购房客户资源！合富广州东部客户资源整合广州东部市场领先者，合富独有资源（业主、来访客户资源等），赢在市场关键时！最新最强最多最广生地孤盘热销典型【合景天峻】多产品同时推售，多渠道联动，开盘热销2000套！中新知识城首个项目，15公里范围内无配套、无交通、无竞品；开盘热销2000套房源，包括公寓、住宅、别墅；发动合富置业等多家渠道，开盘当天去化超八成，一周内售罄；合富广州东部客户资源整合两百五十万方东部神盘【合景誉山国际】由合104、富+中原+易居团队年度业绩8千万，到合富独代年度业绩高达20亿；先后发动白云山制药，暨南大学，京东，天河软件园等单位；2017年成交1800套，共28亿；连续三年销售额超20亿！2015/2016年销售套数增城第二！合富广州东部客户资源整合合富独代广州东核大城【云溪四季】独家联手两大房企，打造广州“硅谷”新城！助力合景泰富和融创中国，打造80万方广州东核大城；国际级名师设计，精细化包装细节展示打动人心；事件营销万众瞩目，入市首月劲销3亿；合富广州东部客户资源整合东部价格标杆，开盘必爆【中航城】逢推必罄，八开八罄，红动全城！由合富+世联到合富独代，8次开盘皆售罄；先后发动广州、深圳等区域看房团，105、集中蓄客；作为朱村板块价格标杆，从1.3万/涨至2.5万/，15个月劲销43亿；合富广州东部客户资源整合精准定位，最了解东部市场，最了解客户心态！拥有超4万名物业成交客户资源；拥有超10万名意向购房客户资源；合富辉煌东部销冠，绝大部分房子由合富销售出去！合富广州东部客户资源整合合富辉煌资源之多元化业务资产运营管理 一创社一创社是集创意类办公、精品商业和休闲娱乐为一体的复合型创意园区，包含180-1000的灵动办公空间、16-500一线临街旺铺及两个1000的休闲展示广场，为创意人士营造专享工作空间。目前餐饮大咖、时尚PR等多家实力企业已进驻。一创社地理位置优越，地处滨江东核心区域、近广州大道，106、靠近中山大学、新港路各专业市场，周边高端住宅聚集，是离珠江新城CBD最近、繁华地段少有的创意园区。为创意人创造聚集地，为创业人凝聚时尚焦点，为会玩的人聚焦资源。合富辉煌资源之多元化业务资产运营管理 B.I.G 海珠湾艺术园区海珠湾艺术园区位处海珠老城核心商圈、广州城市发展南中轴的环岛路上，紧靠珠江边，坐拥一线江景。项目由8栋厂房组成，计划打造成融创意类办公、主题商业、精品公寓及滨水休闲娱乐于一体，广州最大的滨水运动体育特色的综合创意园区。园区周边交通发达，双地铁+完善路网+公共交通，可便捷连接市区各区。区内建筑形态多样，围绕运动主题，规划有室内外篮球场、五人足球场、极限户外运动场、健身工作室、107、环形慢跑道等运动设施，并配备多功能展厅、精品公寓、商业配套、创意办公及主题布展空间等多种业态配套。合富辉煌资源之多元化业务资产运营管理 创寓“青春学堂”基地落户创寓揭幕仪式同期举行。“青春学堂”是共青团针对社区、工业园区等领域的青年量身打造的公益性教育服务平台，居住在创寓的年轻人可接受青春学堂提供的免费教育。合富辉煌集团旗下创寓首家大运店紧邻大运地铁站，总建筑面积近4000平方米，产品涵盖单间、一房一厅和LOFT，全屋精装。创寓是一个集居住、生活、办公、交友以及创业的完整平台。公寓里专门设置约300平方米的创客交流空间，供租客相互交流、拓展人脉和圈子。创寓所在的软件小镇已有216家创新型企业及108、项目进驻，并引进香港中文大学（深圳）、北京航空航天大学等5所高校的研究机构；其中，创客团队已达163个，构建了科技金融、创新技术、产学研合作等八大创新服务体系。合富辉煌资源之大范围开启专业市场拓客广东中小企业融资与上市促进会中国CEO联盟广州市金银珠宝行业商会天河区女企业家商会广东省游艇行业协会广东省房地产行业协会中山大学CEO同学会中国市长协会、中国房地产协会广东省高科技产业商会亚洲企业家联盟全球华人华商联合总会中山大学EDP同学会世界财富协会商会/联盟联动资源深拓专业市场、掌握核心客户资源，实现低成本快速渗透。合富辉煌资源之大范围开启专业市场拓客合富辉煌深耕广州20载积累各大专业市场渠道，109、累计数万客户资源项目客户资料合作单位黄埔花园（黄埔区）工商银行怡港大厦（黄埔区）途家东城国际（黄埔区）希尔顿欢朋酒店东城华庭（黄埔区）广州商学院天伦东时区（黄埔区）肿瘤医院万科米酷（天河区）农业科技公司合景天峻（黄埔区）安利物流公司沁园赤沙商学院，知识产权局客户及企业资源地图目前有着众多的合作单位及黄埔片区成交客户资料，能有效的引入资源和精准定位客户定价策略确定基准价采用租金收益法，通过对周边公寓的租金情况，反推出项目合适的售价。竞争思考对同区域市场分析；分析同类型、同价格、同区域产品去化情况与价格表现。定价原则定价策略定价策略项目定价原则 打造公寓噱头性价比产品、占位公寓市场价格空白点，提高110、市场热度，打开销售局面以低于同类产权项目的价格入市，配合展示项目规模及定制产业物业，打造黄埔区独一无二的一体化综合产业项目。通过定制形式，打开市场销售及口碑，促进销售业绩。影响因素本项目比较案例按权重转化后得分分类参考指标权重寓见汉溪克拉广场中鼎名汇寓见汉溪克拉广场中鼎名汇外部因素与市中心距离151001308012020 12 18 片区形象111001209010013 10 11 周边环境及配套1010012012013012 12 13 交通便捷程度111001109012012 10 13 区域升值潜力5100110901006 5 5 内部因素项目规模及总体规划8100809090111、6 7 7 建筑设计与外立面51008080954 4 5 园林景观51009090905 5 5 户型10100130909013 9 9 小区配套设施51008080904 4 5 开发商品牌151001301307020 20 11 总评分100%100113.70 96.50 100.65 各比较案例销售价格（元/平米）132481340024000比较案例参照权重（%）405010修正后销售价格3995 4145 2385 本项目加权平均销售价格（元/平米）13065元/备注：寓见汉溪及克拉广场参考价格为减去返租后实收价格。建议入市价格：14000元/m（精装）套均30 m*1400112、0元/m=42万（首付21万）根据市场调查，目前项目周边loft公寓租金约为70元/m/月，正常投资回报率取6%，用租金还原法计算得一期公寓售价为：价格=租金（元/平米/月）*12（月）/投资回报率=70*12/6%=14000元/（精装）定价策略市场分析项目分析营销策略拓展策略公司资源报告体系Analyze System一二三四滴水穿石，高效运作五Contents拓展方向 建立由资深销售人员和熟练拓展人员组成的销售大兵团，让派单变成拓销；按时间、地点、人员制定每日作战日志，保证目标量化，监督到位！在33天时间内，覆盖天河、黄埔、白云、珠海四大版块所有热点区域！大兵团拓展操作重点：销售前置，全113、方位覆盖目标客户区域流量保障1）兵团高效指挥与监控：由有超过10年远郊大盘销售管理经验的销售总监担任兵团总指挥，各个版块设立资深销售管理人员担任队长；2）兵团高度的专注与积极性：高薪高奖励高佣，每周考核，每周结算奖励，优胜劣汰，保持兵团战斗力；3）客户快速聚焦：分三个阶段辐射目标客户，由“点”到“面”发散，全方位覆盖目标区域高效运作7.5首期开盘营销前置，目标区域从“点”与“面”双管齐下，三大展厅联动吸客2019年拓展阶段营销节奏5.19专项拓展期5.266.26.9地推拓展期6.166.236.305.12组建期5.19启动拓展团队规模拓展形式5.26-6.1四大展厅联动6.2销售中心开放启114、动认筹市区展厅同步开放6.23引入渠道带客（骨干+拓展人员）（骨干+拓展人员）人员培训绘制拓展地图按照不同拓展区域及目标，划分拓展小队进行针对性拓展根据前期拓展效果反馈，以街区为单位展开大范围地推宣传营销节点铺排流量保障7.5完成年度销售任务保底需储备16550组有效拓客量，上访目标精细化管理，任务考核落实至个人参考市场上以广州客户为成交主力的远郊大盘来访转化率，保守预估项目开放销售中心至首期开卖期间需储备3310组有效上访客户，即需要16550组有效的拓客储备；蓄客目标分解流量保障331套公寓3310共台有效上访量大兵团拓客完成目标33.3%渠道带客完成目标33.3%按照3：1解筹率推算按照115、3:1来访转化认筹推算推广渠道上访完成目标33.3%按照20%拓客上访率推算16550共台有效拓客量993套公寓331套公寓331套公寓1103组筹客“大兵团”总指挥黄埔战区负责人天河战区负责人增城战区负责人越秀/珠海战区负责人人员架构及薪资构成资深总全程监控，经验丰富销售人员带队精细化拓展；按8000元/人月给与大兵团拓展费用，拓展启动前到位。兵团组建各小队构成：销售+拓展人员资深销售总监超5年管理经验销售经理资深销售在职销售外聘拓展人员（劳务召集、物业人员、二手人员）底薪+奖励+佣金底薪+奖励+佣金底薪+奖励+佣金底薪+奖励社区组队长商超餐娱组队长街镇村委组队长企事业单位组队长交通组队长每116、日电call业主及其他电话资源人员架构内外场独立团队，分工明确，里应外合，无缝精准对接客户兵团组建“大兵团”总指挥四大战区负责人销售五大功能组队长拓展人员销售总监销售经理销售小组长每个拓展销售在内场指定对应销售组合搭档共同跟进拓展客户内场架构外场架构“大兵团”总指挥两大战区负责人销售五大功能组队长拓展人员外场架构入场前入场后营销总负责拓展手段四大战区天河区作为核心目标客户区域，作战开始将部署重兵作战。战区划分天河战区：10人重点拓展目标：企业，事业单位，商超，社区，食肆越秀/海珠战区：10人重点拓展目标：社区，企业，事业单位专业市场，商超，食肆增城战区：10人重点拓展目标：社区，企业，事业单位117、专业市场，商超，食肆黄埔战区：10人重点拓展目标：社区，企业，事业单位专业市场，商超，食肆板块划分黄埔战区项目本区以老城区、科学城板块作为拓展重点，其他板块作为拓展补充专项拓展阶段（5.19-6.1）10人销售中心开放（6.2）大范围地推阶段（6.2-7.5）10人以鱼珠港口、大沙地、文冲、苏元、香雪等为重点，地毯式全面进行推广巡展点开放（5.26-6.1）惠润广场、萝岗万达广场外展点选择原则重点拓展区域拓展目标分布写字楼：萝岗万达广场、创意大厦、保利中誉广场、中交港湾大厦、广州国际航港中心等9座大型写字楼；商超：华润万家、摩登百货、惠润广场、锐丰广场、万龙百货、万达广场等20间以上综合性商场118、及大型超市地铁口：大沙地、大沙东、文冲、香雪、苏元、金峰等13个地铁站出口港口：街镇村委：14个街镇办公室及其下属村委其他：鱼珠码头、环山岭公园、黄埔区体育中心外展点选择原则板块划分黄埔战区拓展执行铺排功能组专项拓展阶段人数拓展目标拓展方式地推拓展阶段人数目标区域拓展方式交通组5.19-6.1（10人）2人福特4S店、塘口南加油站、中国石化加油站、地铁沿线及黄埔周边公交车站 物料植入加油站 扫码送加油站油卡 4S店拓展一日游6.2-7.5（10人）5人黄埔老城区板块 黄埔东路 黄埔大道东 中山大道中 乐丰北路 南翔一路 广州环城高速 车站、地铁站LED灯箱夜拓 商圈派单 关注公众号赠商家优惠券119、 停车场挂车 专业市场摆展派单 张贴海报墙 洗楼，到访有礼邀约 入村派单商超餐娱组2人沃尔玛超市、华润万家、摩登百货、金河百货、惠润广场、佳缘百货、锐丰广场、万龙百货、万达广场 植入物料：海报、二维码、易拉宝、纸巾等 LED灯箱背包夜拓 商圈派单 关注公众号赠送商家优惠券企事业单位组2人鱼珠港口、萝岗万达广场、科学城七喜控股大厦、创意大厦、保利中誉广场、步东商业大厦、中交港湾大厦、广州国际航港中心、黄埔行政干部学校、青少年宫 学校、医院门口摆展 组织黄埔一日游 赞助企业团建餐饮5人科学城板块 光谱东路 开泰大道 开创大道 济广高速 京港澳高速 科学大道街镇村委组2人萝岗、夏港、联合、东区、永和120、红山、鱼珠、大沙、文冲、南港、荔联、穗东、长洲等14个街道和九龙镇 带礼品物料拜村委 醒狮队、玩偶入村派单 张贴海报墙 赞助村里中小型活动社区组2人怡港花园、金丽园、黄埔雅苑、新世纪花苑、万科城市花园、黄埔花园、美林湖畔花园、金碧世纪花园、金碧领秀国际、荔香花园、瑞东小区 洗楼，到访有礼邀约上访 社区门口举牌派单 停车场挂车 小型中介行拓展板块划分黄埔战区巡展点（5.26-6.1）场内经常举办车展、品牌推广等活动，中庭商场各走廊汇集地方，位置较好，周边以大型广场、专业市场为主，引领黄埔北面全新的商业娱乐消费，基本可覆盖黄埔本地高消费客群。萝岗万达广场场地位置室内，中庭场地面积约30价格约75121、00元/天总费用（周）约5.25万元日均人流量约5万人次备注板块划分黄埔战区巡展点（5.26-6.1）周边以学校、大型社区、专业市场为主，也是黄埔东首个功能最完善，业态最丰富的一站式社区购物中心。惠润广场将与大沙地东传统商业区形成强大的黄埔东商圈，引领黄埔东全新的商业娱乐消费，基本可覆盖黄埔本地高消费客群。惠润广场场地位置室内、中庭场地面积约940价格15003000元/天总费用（7天）约1.052.1万元日均人流量约5万人次备注可投放户外广告灯箱，费用3000元/月板块划分增城战区主要以新塘板块为重点区域，向东部延展至荔城板块板块推进专项拓展阶段（5.19-6.1）10人销售中心开放（6.2122、）大范围地推阶段（6.2-7.5）10人以新塘、荔城等周边区域为重点，地毯式全面进行推广拓展目标分布写字楼：电信大厦、创汇大厦、顶好大厦、中美国际大厦、华兴大厦等20座以上写字楼；商超：万达广场、广百百货、时代广场、金海岸城市广场、翡翠绿洲商业街等10间以上综合性商场及大型超市地铁口：朱村、镇龙西、中新、增城广场、新塘、等10余个地铁站出口街镇村委：11个街镇办公室及其下属村委其他：新塘公园、凤湖苑公园、增城文化公园、增城体育馆重点拓展区域板块划分增城战区拓展执行铺排功能组专项拓展阶段人数拓展目标拓展方式地推拓展阶段人数目标区域拓展方式交通组5.19-6.1（10人）2人别克4S店、宝骏4S、123、福特4S、中国石化加油站、地铁沿线及增城周边公交车站 物料植入加油站 扫码送加油站油卡 4S店拓展一日游6.2-7.5（10人）5人新塘板块 广园快速路 广深高速 广深大道西 港口大道南 新塘大道东 车站、地铁站LED灯箱夜拓 商圈派单 关注公众号赠商家优惠券 停车场挂车 专业市场摆展派单 张贴海报墙 洗楼，到访有礼邀约 入村派单商超餐娱组2人广百百货、时代广场、金海岸城市广场、翡翠绿洲商业街、名都会高尔夫练习场、东凌广场、盛涛广场 植入物料：海报、二维码、易拉宝、纸巾等 LED灯箱背包夜拓 商圈派单 关注公众号赠送商家优惠券企事业单位组2人电信大厦、创汇大厦、顶好大厦、中美国际大厦、华兴大厦124、太阳城大厦、群星大厦、中泰大厦、广播电视台大厦 学校、医院门口摆展 组织黄埔一日游 赞助企业团建餐饮5人荔城板块 新城大道 荔城大道 增江大道南 二环中路 324国道 增派大道街镇村委组2人荔城、增江、永宁、朱村、正果、石滩、新塘、仙村、中新、派潭、小楼等11个街道 带礼品物料拜村委 醒狮队、玩偶入村派单 张贴海报墙 赞助村里中小型活动社区组2人新塘新世纪花园、太平洋花园新康花园、锦绣新天地、保利东江首府、金泽豪庭、顺欣花园、锦城花园、洗楼，到访有礼邀约上访 社区门口举牌派单 停车场挂车 小型中介行拓展板块划分天河战区主要以天河北板块为重点区域，向东部延展至车陂东圃、奥体板块推进写字楼：环球125、都会广场、保利中辰广场、富力盈信大厦等20座甲级及以上写字楼商超：天河城、万菱汇、东方宝泰、高德汇、天环广场等31间综合性商场及大型超市地铁口：体育西路、石牌桥、珠江新城、林和西、岗顶、车陂南等9个A+评级及以上地铁站出口街镇村委：18个街镇办公室及其下属村委其他：天河体育中心、天河公园、天河区少年宫专项拓展阶段（5.19-6.1）10人销售中心开放（6.2）大范围地推阶段（6.2-7.5）10人巡展点开放（5.26-6.2）正佳广场以天河北、东圃车陂及奥体新城板块为重点，地毯式全面进行推广外展点选择原则拓展目标分布重点拓展区域板块划分天河战区拓展执行铺排功能组专项拓展阶段人数拓展目标拓展方式126、地推拓展阶段人数目标区域拓展方式交通组5.19-6.1（10人）2人保时捷4S店、奥迪4S店、广园东加油站、员村加油站、珠江新城及天河北周边公交车站 物料植入加油站 扫码送加油站油卡 4S店拓展一日游6.2-7.5（10人）2人天河北板块 天河北路 天寿路 广州大道中 冼村路 先烈中路北 沙太南路 车站、地铁站LED灯箱夜拓 商圈派单 关注公众号赠商家优惠券 停车场挂车 专业市场摆展派单 张贴海报墙 洗楼，到访有礼邀约 入村派单商超餐娱组2人广百百货、华润万家、百佳超市、天河城、正佳广场、天娱广场、太阳新天地、体育西横街 植入物料：海报、二维码、易拉宝等 LED灯箱背包夜拓 商圈派单 关注公众127、号赠送商家优惠券企事业单位组2人环球都会广场、保利中辰广场、福利盈信大厦、雅居乐中心、中信广场、富力中心、中石化大厦、暨南大学、华工、华农、华师、中山三院 学校、医院门口摆展 组织黄埔一日游 赞助企业团建餐饮4人车陂东圃板块 科韵路 中山大道西 车陂路 广州环城高速 中山大道中 丰乐路街镇村委组2人员村街、车陂街、石牌街、天河南街、林和街、沙东街、兴华街、棠下街、冼村街、猎德街、元岗街、黄村街道办事处 带礼品物料拜村委 醒狮队、玩偶入村派单 张贴海报墙 赞助村里中小型活动社区组2人天朗明居、骏景花园、新世界东逸花园、猎德村复建房、星星晖花苑、怡景花园 洗楼，到访有礼邀约上访 社区门口举牌派单 128、停车场挂车 小型中介行拓展4人奥体板块 光谱西路 华观路 科珠路 大观路板块划分天河战区巡展点（5.26-6.1）4A旅游景区、自带极地海洋中心，内有较多高档品牌，主题活动多样化，日均人流量超40万。周边辐射天河城广场、天河南商业街、万菱广场、天环广场、友谊商店等高档商业中心，高端消费群体休闲娱乐聚集地。正佳广场场地位置室内，中庭位置场地面积约30价格约18600元/日总费用（7天）约13万元日均人流量周一至周五10万人次，周末12万人次板块划分越秀/海珠战区主要深挖8号线沿线、流花路板块、中山五路板块及环市路板块进行补充拓展专项拓展阶段（5.19-6.1）10人销售中心开放（6.2）大范围地129、推阶段（6.2-7.5）10人专业市场：广州壹马服装广场、白马商贸大厦、广州流花服装批发市场、保利国际广场、广园致友汽配城、等30个以上专业市场商超：五月花、珠影广场、丽影广场、王府井、宜安广场、友谊商店等20个以上综合性商场及大型超市地铁口：琶洲、新港东、琶洲、客村、公园前、越秀公园、烈士陵园、广州火车站等31个地铁站出口其他：流花湖公园、海珠湖公园、东山湖公园、广州市少年宫等以8号线区域、流花路、中山五路及环市路板块为重点，地毯式全面进行推广海珠拓展目标分布越秀拓展目标分布板块划分越秀/海珠战区拓展执行铺排功能组专项拓展阶段人数拓展目标拓展方式地推拓展阶段人数越秀/海珠目标区域拓展方式交通130、组5.19-6.1（10人）2人中国BP加油站、东方加油站、中国石化加油站、广州市少年宫、海珠湖公园、东山湖公园、特斯拉4S店 物料植入加油站 扫码送加油站油卡 4S店拓展一日游6.2-7.5（10人）2人中山五路板块 解放南路 高第街 北京路 中山四路 中山五路 德政路 文德路 车站、地铁站LED灯箱夜拓 商圈派单 关注公众号赠商家优惠券 停车场挂车 专业市场摆展派单 张贴海报墙 洗楼，到访有礼邀约 入村派单商超餐娱组2人华润万家、五月花、王府井、珠影广场、丽影广场、四季天地、广百百货、天河城百货、广州友谊商店、雍雅山房火锅农庄 植入物料：二维码、易拉宝等 LED灯箱背包夜拓 商圈派单 关注131、公众号赠送商家优惠券2人流花路板块 流花路 站前路 东风路 中山七路 人民北路 解放北路企事业单位组2人美博运动城、天马服装批发广场、保利国际广场、广州壹马服装广场、广园致友汽配城、旺角国际钟表城、流花服装批发市场、站西服装城、金龙盘时装城 购买、索取专业市场主联系方式 专业市场摆展派单 组织黄埔一日游 赞助企业团建餐饮2人环市路板块 环市东路 环市西路 恒福路 淘金北路 小北路 建设六马路街镇村委组2人赤岗、新港东、新港中路、六榕街、流花街、北京街、人民街、东湖街、农林街、黄花岗、珠光街 带礼品物料拜村委 醒狮队、玩偶入村派单 张贴海报墙 赞助村里中小型活动社区组2人愉景雅苑、丽景花苑象、佳132、信花园、纪纲街小区、华悦居、福地岗社区、担干巷小区、俊逸阁、敬福巷小区、豪贤路小区、北秀花园、三友里社区 洗楼，到访有礼邀约上访 社区门口举牌派单 停车场挂车 小型中介行拓展4人8号线沿线区域 新港路 猎德大道 东晓路 内环路 广州大桥拓展机制1.战区负责人及各板块队长每天8点到各个战区根据点开早会，确定拓展对象及目标；2.拓展工作完成后，晚上7点战区负责人及各板块队长集合开晚会，总结当天拓展成果并向总指挥汇报；3.每晚10点前总指挥综合当天拓展情况，向各个战区负责人发布策略调整指示。监督机制监督机制每日执行早晚会制度，确保拓客任务按计划完成，根据拓展情况反馈及时调整作战策略1.为每一位拓展人133、员配备专属二位码，引导客户扫专属二维码，并注册成功；2.利用该系统实时监控各小组/个人拓展成效，及时调整团队状态；3.实时监控活跃客户热力区，了解战区、渠道有效性，调整重点拓展点位；4.拓展人员的客户对应转移至内场销售名下，监控后期认筹成交。建立明源系统早晚会制度1.按照目标任务分解，制定各战区团队每周任务目标；2.如团队未能按目标完成当周分配任务，除团队罚款外，拓客缺口累计至下周任务指标，下周延长每日拓展时间，确保完成团队任务；3.如团队连续两周未完成任务目标，置换未达标小组队长，总指挥及战区负责人召开策略调整专案会议，及时调整大兵团拓客策略。任务积累优胜劣汰制定阶段性目标考核及奖罚制度，精134、细化目标管理确保拓展成效“大兵团作战”发动期间，以雅居乐明源系统数据导入为标准，对团队及个人分别设置奖罚计划；任务指标及奖罚金额根据实际蓄客及认筹情况进行阶段性调整。监督机制目标奖罚制度奖罚机制考核期目标完成率低于80%目标完成率与8099%目标完成率100%或以上备注团队奖每周拓客任务奖5.197.4罚款2000元/周战区奖励4000元/周战区个人奖每周认筹任务奖6.27.4奖励100元/筹奖励200元/筹个人奖励以大兵团目标完成率作为标准公寓成交奖7.57.31现金奖8000元+佣金0.4%现金奖8000元+佣金0.6%现金奖8000元+佣金0.8%巡展点（一周）场地费用（万）搭建费用（万135、）巡展礼品（万）总费用（万）平日登记目标假日登记目标总登记量目标来访数（台）（按20%上访率）认筹量（台）（按照3:1转筹率)认购数（套）(按3：1解筹率计算）成交金额（万）（按总价60万/套）费效比惠润广场2.05151.3218.376018066013244.014.78822.08%萝岗万达广场5.25151.7622.018024088017658.719.611761.87%正佳广场13151.7629.32602407801565217.310562.78%合计69.72320464154.751.631142.24%费用预算费效比测算巡展费效比估算市场分析项目分析营销策略拓展策136、略公司资源报告体系Analyze System一二三四海内百川，有容乃大五Contents公司简介合富辉煌集团简介194合富辉煌集团创立于1995年，是中国内地最早从事房地产顾问服务的企业之一。在与中国房地产市场共同成长中，合富辉煌秉承服务，专注于地产服务行业，经历完成土地运营、前期策划顾问、策划营销代理等房地产项目4000多个；代理销售业绩超过6000亿元；拥有各类客户资源数百万个（每年又以十万位数在增加）行业发展见证者、引领者合 富 辉 煌 集 团 背 景合 富 辉 煌 集 团 背 景2004年7月15日，合富辉煌集团控股有限公司，于香港联合交易所主板成功上市（编号：733）合富辉煌成为国137、内首家上市的房地产代理公司2017年9月11日，合富辉煌澳洲分公司正式成立；2011年4月14日，合富辉煌集团与越南Compass公司正式签约合作，合富辉煌越南分公司同时宣告成立合富辉煌成为国内首家走出国门的房地产代理公司2016年，合富辉煌在全国33个城市，成立了合富辉煌房地产顾问公司、合富置业、保来理财、港联物业等分支机构近73家，包括广州、北京、上海、天津、佛山、东莞、珠海、深圳、中山、惠州、海南、苏州、杭州、昆明、四川、江苏、贵州、广西、湖南、湖北、安徽、陕西、河南、山东、新疆、内蒙等主要省市，业务版图覆盖中国160多个城市。业务板块更囊括了前期、营销、顾问、代理、二手、物管、售后、理138、财、不动产拍卖、投资顾问等。迄今为止合富辉煌服务的房地产品牌客户超过300个，包括万科、中海、保利、恒大、中信地产、星河湾、新鸿基、新世界等等居行业前列的优秀房地产企业，合 富 辉 煌 集 团 背 景营销服务数据与信息服务房产经纪资产管理金融服务营销服务 位居合富辉煌集团运营服务体系最前端的专业军团，22年发展与积累，汇聚房地产运营服务前期研究和策划的精英人才，六大专业支持平台：市场研究、建筑研究、策划案例、信息技术、专家顾问、客户资源，三大专业团队：在发展策划、市场咨询、专业技术上提供支持。数据与信息服务 土地运营、土地交易、可行研究、项目评估、发展策划、规划设计顾问。房产经纪 主要从事二手139、物业买卖和租赁代理的专业连锁公司，业务涵盖房地产交易中心、工商铺、房专家APP资产管理 港联物业是拥有国内一级资质的物管企业，多次获行业大奖。业务主要是为客户提供高素质和全面的专业物业服务。合富金融 借助集团强大的一、二手市场交易业务平台，为客户提供专业诚信的物业产权代理、银行融资按揭代理、物业产权管理和投资理财顾问服务。集 团 业 务 范 围&架 构198前期策划策划顾问独家代理营销中心客户拓展商业地产运营22年积淀合富辉煌集团运营服务体系最前端的专业军团位居合富辉煌集团运营服务体系最前端的专业军团，22年发展与积累汇聚房地产运营服务前期研究和策划的精英人才六大专业支持平台：市场研究、建筑研140、究、策划案例、信息技术、专家顾问、客户资源三大专业团队：在发展策划、市场咨询、专业技术上提供支持奠定了为客户提供最精准、最专业的前期发展策划的基础营销服务房王房地产020营销平台198合富天钻汇海外地产投资合记买楼APP集 团5大 核 心 业 务 介 绍集 团5大 核 心 业 务 介 绍营销服务天鑽汇合富高端资产顾问2016年成立的合富天鑽汇，专为城市千万资产以上精英人士打造的沟通交流平台。集团专为千万资产客户创立了天鑽汇，定期举行高端项目产品发布会、奢饰品展览，豪车展览，使我们与客户粘性更强。200三大部门打造“国际一流顾问团队”合富评估房地产价值评估评估咨询城市更新投融资咨询合富房地产研究141、院合富指数市场研究发展策划建筑研究院合富移民投资移民技术移民留学服务数 据 与 信 息 服 务土地运营发展策划可行研究土地交易项目评估规划设计顾问集 团5大 核 心 业 务 介 绍201合富置业 成立于1997年，是主要从事二手物业买卖和租赁代理的专业连锁公司。以“诚信为本，服务领先”为经营宗旨，为广大市民提供全方位的优质房地产中介专业服务。目前在广州、上海、佛山、东莞、杭州等地设有分支机构。合富置业是广州二手房地产交易市场第一品牌，是在大广州区域的覆盖面最广、分行数量最多的二手代理行。合富置业在 广州的分行数量也不断增长，分行数量达致500间，超过5000多名的二手专业从业人员。2017年促142、成二手销售近50000宗。业务涵盖：房地产交易中心、工商铺、房专家APP广州广州房 产 中 介东莞东莞佛山佛山集 团5大 核 心 业 务 介 绍202202港联不动产是拥有国内一级资质的物管企业，多次获行业大奖。业务主要是为客户提供高素质和全面的专业物业服务。港联不动产总部设置在香港，全国拥有4家区域公司，16家分公司，并在国内主要城市上海、广州、武汉、东莞、佛山及湖南、江西等地区设立分支机构，业务覆盖全国近50个城市，物业管理面积已超过4300万平方米，累计服务项目220个。港联不动产为国家一级物业管理资质企业，位居中国商用物业服务企业第一名；中国物业服务行业市场化运营领先企业第2名；全国物143、业服务员企业综合实力第20名；资 产 管 理集 团5大 核 心 业 务 介 绍203合富金融借助集团强大的一、二手市场交易业务平台，为客户提供专业诚信的物业产权代理、银行融资按揭代理、物业产权管理和投资理财顾问服务。合富金融与超过20家银行建立密切关系，服务客户超过30万，担保按揭金额突破100亿。合富金融平台累计交易金额37亿，注册人数超过20万；覆盖政界、商界、金融界、银行界、保险界的高层信息传播途径及客户发动。金融界金融界保险界保险界政界政界银行界银行界商界商界金 融 服 务集 团5大 核 心 业 务 介 绍2017年合富金融信用评级为行业最高的AAA级别。集 团 业 务 范 围&架 构144、合富辉煌是一家以人为核心竞争力的公司，人才是我们的“核心资产”，截止17年底，在职员工已经超过18000名。丰富、充足的专业房地产营销人才储备是我们长期领跑国内代理行业的重要原因。合富员工以极高的稳定性和忠诚度闻名业内，10年以上行龄的员工比比皆是。这使我们总是能保持稳定高效的服务水准，企业文化和经验沉淀薪火相传。针对一线销售同事，公司成立了百亿会，准入门槛是每年销售金额超过亿元的资深销售人员。合富辉煌(中国)（一手业务）工商铺合富置业合富金融科璞投资房王网商业地产（一手业务）合富投资营销策划与代理合富评估合富移民合富辉煌研究院数据与信息服务二手物业租售代理资产管理金融服务港联物业(中国)合富145、辉煌集团控股有限公司海外地产投资合记买楼APP房专家房地产交易中心创寓国际青年社群天钻汇合富辉煌(中国)北京公司合富辉煌(中国)上海公司合富辉煌(中国)天津公司合富辉煌(中国)佛山公司合富辉煌(中国)东莞公司合富辉煌(中国)中山公司合富辉煌(中国)深圳公司合富辉煌(中国)珠海公司合富辉煌(中国)海南公司合富辉煌(中国)云南公司合富辉煌(中国)四川公司合富辉煌(中国)广东公司合富辉煌(中国)贵州公司合富辉煌(中国)湖南公司合富辉煌(中国)湖北公司合富辉煌(中国)苏州公司合富辉煌(中国)泉州公司合富辉煌(中国)安徽公司合富辉煌(中国)陕西公司合富辉煌(中国)河南公司合富辉煌(中国)山东公司合富辉煌146、(中国)广西公司合富辉煌(中国)新疆公司合富辉煌(中国)内蒙公司合富辉煌(中国)福建公司合富辉煌(中国)江西公司合富辉煌(中国)江苏公司集 团 业 务 范 围&架 构206全年合富辉煌一手代理业务销售金额达5000亿，广州地区1100亿；同期代理项目超1100个。2017年底统计，合富置业门店500间，拥有5000名置业专家，全年促成二手租售超过5000宗；港联物业业务覆盖50多个城市，管理物业面积4300多万，服务项目累计220个；房王网覆盖区域增至18个地区与板块，广州、深圳、安徽、上海、东莞、佛山、旅游频道等分网站每日点击量超过500万次。合富金融，平台累计交易金额超过37亿，注册投资人147、数超过30万，到期兑付率100%；互金投资平台信用评比全国第三为AAA 等级；2017年：房地产销售服务领先品牌企业第二名；广东企业500强中第247位；服务业100强中第51位；辉煌业绩&荣誉合富辉煌占广州80%以上代理份额！高端物业代理占比更高达90%！2017年度广州市成交金额超1100亿！广州每成交2套房子就有1套是合富辉煌卖出的！峻林天銮汇悦台凯旋新世界颐德公馆汇峰苑隽峰苑嘉裕君玥公馆富力东山新天地会展世界城星河湾万科峰汇荟景湾御景1 1号汇景新城天盈广场环球国际广场尚东君御新天半山208208集团服务客户名单【国企/央企】合富辉煌长期战略合作伙伴：中信集团、招商地产、广物地产、珠江148、实业集团、中体集团；其他合作伙伴：保利地产、中海地产、广电房产、保利南方集团、越秀集团、城建集团、深业集团、华润置地、绿地集团、中交四航局、上实集团、珠海华发集团、中冶集团、中房集团、华侨城集团、五矿集团、淮矿集团、西安高科、北京首创置业、粤海集团、富春东方【国内上市公司】合富辉煌长期战略合作伙伴：万科地产、恒大地产、天伦集团、金地集团；其他合作伙伴：珠江投资、香江集团、绿景地产、大连亿达集团、北辰实业、新疆广汇房产置业 209209【香港上市公司】合富辉煌长期战略合作伙伴：合景泰富集团、天誉集团、雅居乐集团、新鸿基地产、新世界地产；其他合作伙伴：富力、合生创展、佳兆业地产、碧桂园、远洋地产、149、重庆龙湖地产、珠光集团、奥园集团、绿城集团、恒基兆业、长江实业、和纪黄埔、会德丰、瑞安地产、信德集团、路劲集团（隽御地产）、凯德置地（新加坡上市）集团服务客户名单【明星品牌发展商】合富辉煌长期战略合作伙伴：星河湾、侨鑫集团、城启集团、美林基业、广东远通集团、光大地产；其他合作伙伴：星河地产、新城市地产、南沙创建、长隆集团、圣地建设集团、利海集团、广东广控集团、新福港地产、时代地产、敏捷地产、银业发展集团、飞晟投资、利联地产、方圆地产、信业集团、广东中鼎集团、中颐集团、广弘房产、南雅集团、百嘉信地产、嘉裕地产、伟强地产、广东名冠集团、通利集团、广东广证、廖创兴集团、新光地产、力迅投资、广东创鸿、150、北京新恒基集团 集团服务客户名单合富辉煌（中国）广东公司介绍合富辉煌（中国）广东公司业务版图广东公司因应合富辉煌集团实施全国化发展战略成立，肩负广东全境的业务拓展及市场抢占战略责任。广东公司立足于北广州，服务项目覆盖花都、增城、从化、南沙、南海、清远、肇庆、云浮、韶关、中山、湛江；连续五年保持超百亿的稳定增长销售业绩；2016年，销售额超180亿，良好的业绩表现成就了合富辉煌旗下又一扩张品牌。目前，广东公司已经初步达成粤西北地区的业务布局，并逐步闭合粤西北与珠三角的业务链。其中，湛江正向粤西区域公司格局发展，清远、韶关正向粤北区域组团发展。深耕花都13载，是北广州资历最长、代理项目最多的战斗团151、队！合富辉煌（中国）广东公司五大优势之一成功案例最多，业主资源及购房资源最丰富的战斗团队！超80个成功代理项目，过200次大中型开售，近20万名业主资源，拥40万意向购房客户合富辉煌（中国）广东公司五大优势二善于操作地标项目，业绩傲领群雄，蝉联销冠的战斗团队！09-11年，保利城花都销冠；13-14年保利花城销冠；15年路劲悦峰花都销冠；16年中航城增城销冠！合富辉煌（中国）广东公司五大优势之三已建立最完善的渠道沟通机制，跨界客户资源的整合专家！深耕13载，与超过40个行业的决策关键人保持联系，各渠道资源可瞬间启动！合富辉煌（中国）广东公司五大优势之四最资深专业的团队，最稳定、最有激情、最擅长打硬仗的团队！超600人的庞大团队，30位资历5-10年的管理精英，累计业绩超1500亿！合富辉煌（中国）广东公司五大优势之五人员架构谢谢聆听！