1、中国养老住宅-现状和发展趋势http:/18av.mm- 开发建设主力军5众多参与者当中,房地产公司由于长期积累的地产开发经验,成为养老住宅建设开发的主力军。根据公开资料,当前有三十多家房地产公司已经涉入养老住宅的建设开发和运营,而表达进入市场意愿的更高达八十多家。具体来看(详见表1),万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目;保利地产有北京和熹会和上海西塘越等试点;远洋地产背靠大股东中国人寿,联手美国Emeritus,打造“椿萱茂”养老品牌,在北京亦庄的老年公寓项目已经开始运营;同时,一家知名房地产开发商在杭州的老年公寓已经运营一段时间,并在积极打造乌镇雅达国际健康生态产业园项目等。基2、于巨大的市场潜力,很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向,作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但是,养老住宅相对于传统住宅开发,对房地产企业提出更高的要求。首先,养老住宅需要地产企业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力;其次,由于养老住宅的资金投入巨大,而回收期相对较长,则需要地产企业提高获取长期合理成本资金的能力;同时,养老住宅的地产企业长期项目运营和管理的能力也提出了考验。保利地产 “三位一体”打造养老产业 在众多进入养老产业的地产公司中,保利地产无疑是领头军之一。目前,保利地产已将在北京、上海、广州、成都、三亚等多个城市规划及建设了7个养老住宅项目;3、其中北京西山的和熹会已于2012年年底正式运营。和熹会位于保利地产北京西山林语项目之内,前身为一座星级酒店配套设施,后投入三千万元改造成为占地7000平米,建筑面积约2万平米的老年公寓。和熹会老年公寓拥有房间200套,床位400个,西侧配建综合门诊部,并有999急救车驻点,二层设有康复理疗区。截至2013年年底,和熹会入住老人110名,主要为高龄、半失能老年人。目前和熹会的收费模式是在三档会费(五万、十万、二十万)的基础上对于公寓床位月费、餐费以及护理费给予不同的优惠折扣。北京和熹会已经运营了一年多,由于前期投入资金量大,但相应的补贴、优惠政策并未落到实处,同时在医保认定资格上未得到政府有利支4、持,因此入住率受到限制,直接影响了项目的盈利能力。保利地产的首个养老项目试点北京,出于几个方面的考虑。首先,不同于福利性养老机构,和熹会老年公寓定位于中高端老年人群体,北京的高收入和高知识这类群体远高于其他城市。其次,北京拥有全国最集中最丰富的医疗资源,从而保障目标客户最重要的医疗保健需求。因此,北京和熹会承担了保利地产在养老产业商业模式实验的职责,而专门成立的保利安平公司将成为保利提供养老服务的窗口机构,负责将“和熹会”作为保利在养老地产的专业品牌向全国推广并提供运营管理的职能。在养老住宅的盈利路径上,保利地产也有着自己的规划。在短期内,保利的养老住宅建设和运营处于投入阶段,将通过适老住宅销5、售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;在中期内,保利养老住宅将用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,保利将用8-10年的时间使其养老住宅和服务产品发展达到发达国家的盈利水平,并打通金融通道、实现房地产投资信托资金(REIT)上市。未来,保利地产将以全产业链形式进入养老产业,打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。保利地产计划在十年内建设50个养老机构,每个机构大约200-300个床位;同时,在每个新建50万平方米社区配备一万或者8000平方米的老年持有公寓;并在2-3年内投入3-5亿元,对所有保利旧社区进行适老化改造,加强社区关怀,引进相应服务。在6、此基础上,保利还在三亚、成都、丽江等风景秀美、气候宜人的城市,利用现有项目资源,衔接相应客户群,试点老年旅游、分时度假形式的“候鸟式”养老地产项目。而2014年7月,保利地产将与中国老龄委在广州保利世界贸易中心共同举办“2014首届中国国际老龄产业博览会”,并以此次博览会为推广平台,成立中国养老适老产业联盟,顺畅养老产业链,保障养老适老产品的品质,促进养老产业的健康发展。6养老服务机构 设施运营支撑者养老服务机构 设施运营支撑者养老住宅除了给老年人提供适合他们居住的场所,还需要提供保障老年人基本生活的照料和护理的基础上,更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求。因此,老年教育、文化、体育、娱7、乐、旅游、养生、健康管理、医疗保健、护理等一系列配套措施的建设、完善和运营都是养老住宅必不可少的元素;作为提供这些养老服务产品开发和运营管理的养老服务机构则更是整体养老住宅市场不可或缺的重要力量。中国的养老服务业才刚刚起步,但是我们也观察到越来越多的机构加入到这个市场。从表2可以看出,目前中国的养老服务市场主要以老年公寓、服务中心、护理院等实体养老机构形式提供介护型和长期看护型的养老服务,并以专业居家生活照料和护理服务为辅。很多国外的养老服务机构也开始进军国内市场,与国内公司成立养老服务公司或自行建立养老服务相关公司,期待在中国养老服务市场上大展拳脚。与地产商注重养老住宅建设的策略不同,目前在8、中国运营的养老机构,尤其是外资养老机构,主要通过在城市中心的住宅社区租赁改造养老设施,提供中高端的养老服务。7美国峰堡投资集团 联手本土资源打造城市中心养老社区2012年8月,美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团(Fortress Investment Group)与复星集团的合资公司星堡老年服务有限公司成立,而星堡的首个旗舰社区星堡中环养老社区于2013年5月正式投入运营。峰堡集团此次联手的复星集团,是中国最大的民营综合化企业,旗下拥有医疗服务、地产运营、旅游服务、养老保险、金融投资等多种业务板块。星堡中环养老社区位于上海市宝山区,总面积约18,000平方米,与其他养老地产项目或社会养9、老院相比,该社区的收费模式是首创的月费全包制,除了住宿费用,还包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24小时紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。老人根据入住房型的不同,每月缴纳5,000元到3万元不等的费用。此外,老人在入住社区时,将一次性支付一笔五万元的入住费,涵盖房间的装修、电器和家具以及对他们的健康评估和制定护理计划。星堡中环养老社区包括150间独立生活单元,为老人提供一室户到大两室户等各种户型。除了居住单元以外,社区也为住户及其家人提供了各种公共活动空间,包括餐厅、咖啡厅、适宜老人的健身房、棋牌室、书画艺术室、教室、图书馆、茶吧、电脑房和中西医结合的诊所。同时,星堡中环养老社区还有10、供50个单独居住和双人居住的协助式护理床位,为需要额外护理服务的住户提供诸如协助洗澡、用药、就餐、穿衣等定制化协助服务,包括失忆护理、现场医疗、职业与语言治疗服务。星堡中环养老社区的场地和楼房并非自建而是租用,未来星堡还会在上海乃至全国以租赁或自荐的投资方式,寻找建设更多养老社区的机会。数据来源:公司网站、德勤采访和分析8保险机构 长期资金优势者保险机构积累的大量长期资金赋予了其独特的竞争优势。而养老社区投资规模巨大、投资周期长、中后期资金回流稳定、长期综合投资收益率较高和抗风险能力强等特点,能够满足寿险投资的需求。将寿险资金投资于养老产业,既可以为寿险资金开辟新的投资渠道,也可以解决养老产业11、的长期规划难以实现的问题,解决社区养老中的资金不足问题。寿险基金的快速积累为寿险资金介入养老产业提供了可能。近年来,中国保险机构积累了大量寿险资金,根据保监会统计数据,2013年寿险保费收入达到10,741 亿元。同时,法律政策为寿险资金进入养老产业提供了强有力的支持。2008 年,国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见中明确提出,“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。2009 年10 月1 日开始实施的新保险法中明确规定,保险资金可投资不动产。这一规定为保险资金投资养老产业、参与养老社区的建设开辟了通道。除此之外,2011 年颁布的中国保险业发展“十二五”规划纲要第十一项规定,12、“支持符合条件的保险机构投资养老保险服务产业”和第三十四项规定,“推动研究保险资金投资养老产业、参与医药卫生体制改革等税收支持政策。”事实上,多家保险公司已开始有所动作。泰康人寿已购置小汤山温泉乡2,000 亩“试验地”,投资40 亿元兴建养老社区;合众人寿正在武汉建设“合众健康谷”,计划打造集养生、养老、旅游度假、康复疗养、医疗服务于一体的现代高端服务产业平台;新华人寿、太平人寿和平安集团都各有举措(详见表3)。由于拥有长期资金的优势,保险公司更有能力建设和运营综合型持续照顾养老社区,并在全国范围内打造统一品牌,实现连锁经营。同时,保险公司通过保险理财产品,可以对现有客户进行捆绑推广和销售,13、确保养老服务设施运营获得稳定资金的支持。9其他投资者-市场的有力补充者除了地产公司、养老服务机构和保险机构,进入中国养老住宅市场的投资者还包括了实业集团、信托公司以及投资基金。从表4和表5可以看出,实业集团如新华锦集团、祈福集团和宝钢建筑本身都参与了养老设施的建设和运营;信托机构则组织了养老住宅项目的融资信托计划。913多种盈利模式并存、各有利弊目前中国养老住宅市场的参与主体众多,提供的养老产品结构也在不断丰富,在盈利模式上也呈现纷繁多样的局面。从下表可以看出,中国养老住宅现有的盈利模式主要有以下四种。结合具体养老住宅项目的盈利模式,我们可以发现各种盈利模式都存在各自的特点,也存在着相应的问题14、(如表7所具体来看,政府机构主要行使三个方面的职能养老政策的制定和实施,公益性养老服务设施和服务的提供,以及对商业化设施和服务提供者的监管和支持。而目前行业界定不明确,统一标准缺乏,相应土地、税收和补贴政策没有落实到位,都是未来中国政府机构需要持续加强和改进的方面。同时,如前文分析,虽然中国养老住宅的参与主体众多,项目推陈出新,但实际提供的产品以及业务模式均还在实验和探索阶段。而不同的参与者具有各自不同的优势和特点,如地产公司的地产设施开发优势、养老服务机构的设施管理和运营经验、保险机构的长期资金优势以及金融理财捆绑客户营销渠道、以及其他投资机构的资金支持等。因此,这些实体机构之间既存在着竞争15、,又是合作的关系,这从我们整理的部分多方合作参与的养老住宅项目(如表8所示)得到了充分体现。其中,房地产公司多参与设施的建设和改造,国内外专业养老机构实施这些设施的运营和管理;而这些项目的资金则由投资、保险、信托机构和实业集团来支持。整体而言,中国养老住宅当前尚处于初级阶段,多种机构都在这方面进行了积极探索。但无论从市场需求的活跃状况,还是产品和服务的多样化以及业务模式的成熟程度来看,并没有形成可复制的项目模式和规模型的市场主导者。产品结构逐渐丰富,但尚未形成规模虽然中国的养老住宅仍处于发展的初级阶段,但是从目前已经推出或者规划的项目产品来看,适应于不同年龄阶段和不同身体健康水平老年人的产品结16、构已初步形成(如图3所示)。目前中国养老住宅产品从居住的时间长短可以分为常住型和候鸟型,从功能上可以分为适老住宅、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅以及老年公寓。11现有普通住宅社区 目前中国绝大比例的老年人群直接或间接拥有自己的房产,愿意生活在熟悉的社区环境,从而居住到专门的老年社区或老年公寓等养老机构的意愿并不强烈。因此,一些地产公司在其现有的住宅项目投入资金,对基础设施、生活环境及配套服务上进行适老化改造,更好地适应社区的老龄化趋势;有的则建立社区养老服务中心,提供配餐、家政、医疗救助、文娱活动组织等服务。11新建综合住宅社区 这是年轻人群和老年人群混合居住的社区,一般来说单个体量较大,处17、在城市中心外围,但交通设施正逐步完善。开发企业通常持有少量养老物业用于经营,依靠其他物业的销售来实现先进回流,并维持后续开发和运营。同时,混居模式能让子女与父母相互照顾,但又避免了生活习惯的冲突和矛盾。其中的养老设施有基础的社区养老服务功能,也有更为专业和长期的辅助生活、照料和看护等。11持续照顾型退休社区 这种社区是针对老年人需求建立的专门社区,根据不同年龄阶段和健康水平为社区内的老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施和服务,使他们在一个熟悉的社区度过绝大部分的老年生活时期。持续照顾型退休社区不仅在建设开发时要充分考虑老年人群的生活、精神等全面需求,在后续的养老服务中更是要实现个性化和细18、节化,这对项目的实施和运营者的综合能力要求甚高。11独立型老年公寓 这是更为专业化的养老设施,通常需要依托城市的医疗资源,基本位于城市区域内。因此,项目规模一般不大,拥有少于500个床位,入住人群是高龄老人、慢性病老人、半失能和失能老人,为其提供专业护理服务。目前市场上推出的老年公寓主要针对的是中高端客户;同时,相对于在其他产品,中外资服务机构在这类老年公寓的参与力度最大。11养老养生度假中心 度假式养老基地实质上是以养老文化为核心推行休闲度假服务。这种养老住宅产品有单体的,也有大型地产的连锁品牌,一般位于风景秀丽、气候宜人的城市;针对的客户主要是健康、活跃老年人;同时,引入医疗、保健、定期康19、复、养生学习等设施和服务来吸引游客规律性地消费。但是,这种养老中心的实际养老功能大大低于其他辅助功能,在操作上也有仿效分时度假/酒店的模式,应该更多是现有地产项目资源的整合和再利用,未来能否被认定为严格的养老住宅享受相应政策支持还有待考察。11养老住宅的客户群按照身体健康和配偶状态可分为三类,分别拥有不同的需求。第一类客户,夫妻双方身体健康,养老需求则专注在体检、锻炼、娱乐、旅游等方面;第二类客户,丧偶但身体健康,养老需求更多的是在精神慰籍方面;第三类客户是失能老年人,他们需要专业的护理中心来照护。同时,无论是社区、居家或专业的养老设施和服务,都需要建立统一、先进的标准来建设和运营。15海外养20、老模式探析及借鉴18政府加强投入,完善基础设施和体系各国养老产业一般也伴随老龄化的到来开始发展,但加速发展往往伴随着政府或保险政策等因素的推动。例如,美国二十世纪八十年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域;英国有政府开支支持的出租式庇护住宅是养老地产的重要力量;日本2000 年护理保险制度的实施,保障了老年人长期照料护理服务的支付能力,因此吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域;新加坡和香港政府也在养老方面从法律、税收、补贴等各方面不断加大投入,完善适合自己国家和地区的养老体系建设。20金融工具发展促进行业发展养老住宅是养老产业中最基本和重要的环节,从国外经验来看,一些先21、进金融工具的发展对整体行业的发展起到非常重要的促进作用。美国住房和城市发展部在二十世纪八十年代后期开始推行抵押贷款违约保险,进一步推动了私人资本涌入这个领域,加快了养老住宅的发展。1990年代中期REITs和CMBS的发展也为养老地产的发展提供了更多融资渠道。同时,在英国、美国和日本都有推行房屋逆按揭财务安排,来保障老年人在养老设施和服务利用的支付能力。目前中国政府面临着更为严峻的养老压力,因此在尊重中国养老传统的基础上,提升多层次的养老产品满足不同养老需求。同时,政府加强在基础设施和体系方面的投入和完善不可或缺,这其中涉及的主要方面有在土地、税收和补贴等方面完善对养老设施建设的支持,鼓励多方22、主体参与养老产业的发展,将长期护理保险纳入强制福利保障体系和实现医疗保险全国支付,以及对于养老产业在金融服务上鼓励新型工具的发展和实施差别化对待等。20参与主体多样,多种模式并存各国养老地产的开发主体非常多样化,开发商、保险公司、实业公司、政府等都可以参与养老地产开发运营。和普通出售住宅相比,老年住宅还存在持续管理问题,国外很多老年住宅都是由专业的管理公司进行管理。国外养老地产在盈利模式方面采取租售并举方式,但整体而言,目标客户群体年纪越大,护理服务需求越多,就倾向于采取出租的模式。在美国,活跃长者社区一般以出售为主,部分出租;而提供日常或医疗协助的协助生活社区和专业护理社区则主要采取出租的模23、式。英国提供较多服务的机构型专门住宅基本是出租模式,而照料程度相对较小的独立型住宅中退休住宅则采取出售模式。日本是基本采取出租模式,提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”基本都以出租为主;区别在于,机构设施类一般收取一次性入住金和月费,住宅类一般只收取月费。20中国养老住宅主要盈利模式12多种盈利模式并存、各有利弊目前中国养老住宅市场的参与主体众多,提供的养老产品结构也在不断丰富,在盈利模式上也呈现纷繁多样的局面。从下表可以看出,中国养老住宅现有的盈利模式主要有以下四种。结合具体养老住宅项目的盈利模式,我们可以发现各种盈利模式都存在各自的特点,也存在着相应的问题(如表7所示)。养老住宅24、销售 目前很多开发企业采取的一种盈利模式,能够快速回笼资金,投资周期短;但是由于与普通住宅开发销售的区别性不大,目前不被养老优惠政策覆盖,并陷入“圈地”之嫌;同时由于不存在长期后续管理责任,或出现对销售的目标客户群及对应需求不明确现象,影响整体项目设计、开发和销售。12销售+产权回购-住宅项目的销售回款能够有效解决短期的资金流问题,但是产权回购的价格决定了后续养老居住和服务费用的上限,从而局限了养老服务的多样化和深度。因此,同样存在目标客户群(主要为活跃自理型老年人)范围狭窄的问题,并在产权交割上容易存在分歧。12租售并举 很多地产开发商主导的养老住宅试点项目采用此类模式。在一定比例适老住宅的25、设计、规划和建设中,综合考虑老年人的需求,并通过销售的形式来回流开发资金;另外配套的服务中心以自持的方式,引进专业养老服务机构进行管理和运营。这种盈利模式能够解决部分成本问题,但是后续经营有赖于合作方本身质素和服务质量,目前收益效果还未明确。12会员制出租 一次性入会费或押金能部分覆盖养老设施改造以及设备等固定资产投入,年度出租、消费以及护理费用来维持养老机构运营。从目前已经运营的项目来看,其主要客户为高端人群,虽然消费能力较强,但受众较小。另外,如果以市场产权形式拥有公寓,高额会费将对入住率产生大幅影响。如果享有优惠土地政策,降低整体成本,将有利于市场的接受度和持续经营。12保险公司如泰康保26、险、和众保险在其投入的养老住宅社区项目上,结合销售的养老金产品,以养老保险金收入来支付养老社区相关费用。这样的模式能够长期锁定同一品牌下的共享客户,并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划。但是,该模式所针对客户群的实际养老需求将发生在10-15年以后,周期较长,因此具有较大的不确定性。12中国养老市场发展趋势展望21 政府政策进一步明确和细化21居家养老依然是中国养老主要模式21 中短期内将持续探索盈利模式,21产业参与主体的竞争和合作将进一步深化。21外资养老机构加快中国市场布局。21融资渠道有望进一步拓宽。22养老资金规划促进养老理财产品快速发展。22相关产业将获益联动发展。2227、中国养老产业税收政策23养老地产开发建设 不享受养老产业税收优惠政策23养老服务运营 税收优惠政策倾向于非营利性养老服务机构24境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)25改善房地产商业模式25拓宽房地产投资渠道:26 分散投资26 受监管的投资26税务透明26境外人民币REIT的资金供应与需求26境外人民币REIT的风险与定价27市场风险:对散户投资者而言,REIT通常是一种受监管的投资产品,必须施加投资限制,确保其风险水平处于可接受的范围内。因此,REIT一般不承担开发环节的风险,而只能投资到成熟期,已经有稳定租金收入的物业。在REIT发起时,要披露关于租务市场前景、主要租约条款、关联28、交易、物业管理方案、等关键市场风险因素。27境外人民币的政策风险:人民币至今还是一种不可自由兑换的货币。中国政府未来是否会颁布影响人民币汇款的法律法规尚不确定。中国政府仍对跨境人民币资金流动施加限制,只限于贸易往来账户。因此,境外人民币REIT可能仅拥有受限的交易市场,未来筹集人民币资金的能力也可能受限。对机构投资者而言,他们是否有人民币的自然供给将直接影响到他们投资境外人民币REIT的积极性。对个人投资者而言,目前只限于香港居民,而香港居民每天能汇、兑的境外人民币都有配额限制。27现金陷阱:这是指因会计准则不同而导致的可分配利润减少的风险。境外人民币REIT 允许投资者以人民币形式获得分红。29、在测算分红方面,中国物业持有机构向境外人民币REIT分配利润时,将依据中国的会计标准测算利润。该利润将不同于采用香港财务报告准则或国际会计准则(例如,折旧、摊销、延递税项和法定盈余公积比例)测算的利润,有可能产生现金陷阱问题。27境外人民币REIT的税务问题28中国税务28香港税务28新加坡税务28墨徒15500959690阅读笔记2019/7/28中国养老住宅现状和发展趋势报告目录前言中国养老住宅市场现状分析1.各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导着1.1 房地产公司开发建筑主力军1.2 养老服务机构设施运营支撑者1.3 保险机构长期资金优势者1.4 其他投资者市场的有力补充者 2.产品30、结构逐渐丰富，但尚未形成规模3.多种盈利模式并存、各有利弊4.产业各方突显优势、加强合作 中国养老住宅市场面临的挑战1.中国养老住宅市场有效需求还有待培育2.养老设施和服务供给与市场需求不匹配3.产业政策微观落实程度不尽如人意 4.融资渠道制约养老住宅健康发展海外养老模式探析及借鉴1.尊重不同文化的养老需求 2.政府加强投入，完善基础设施和体系3.参与主体多样，多种模式并存4.金融工具创新促进行业发展中国养老市场发展趋势展望附录一：中国养老产业税收政策简介附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)前言人口老龄化这一问题近几年逐渐浮出水面，成为日益受到关注的一大社会问题。在现代化因素的31、影响下，传统的“家庭养老”的功能越来越弱化，单纯的机构养老己经不能满足广大老年人多方面的养老需要。随着中国老龄化趋势加快，养老产业开始成为众多企业眼中的“朝阳产业”，而其中作为养老产业“载体”的养老住宅这一环节则成为了众多投资者关注的焦点。目前，中国养老住宅市场正处于加速发展态势，机遇与挑战并存。报告中，德勤分析了中国养老住宅市场的现状与趋势。谁是养老住宅市场的参与者？不难想象房地产公司自然的成为了这个市场的主导者，其他的重要投资者还包括了养老服务机构、保险公司和基金公司等。在研究的过程中我们发现了不同类型的投资者/公司之间存在着许多合作空间，比如房地产公司与养老服务机构的管理营运合作，本地实32、业集团与外国投资资金的合资项目等。由于各个行业的投资者拥有自身的长处，合作能为项目带来质量、营运以及融资上的优势。在迎接未来庞大需求的另一面，投资者要面对一些挑战 设施和服务供给与市场需求不匹配、相关政府政策落实程度和融资渠道的制约等，这些因素对于养老房地产项目的营运和投资回报有决定性的影响。以中国政府的政策为例，虽然近年来国家出台了一些对养老产业的扶持政策，以税务优惠和支持补贴等方法激励市场投资与发展这行业，但整体来说政策与法规还不完善，发展模式与监管也没有统一的标准及规范。中国的养老产业还处于初级阶段，相比之下，海外的养老地产和养老服务市场已经成熟，并有着不同的模式，比如英国的养老模式以政33、府主导为主，而美国的就以市场开发的模式运行着。这是因为养老模式与国家的历史、经济发展和国民对于家庭的传统观念有着不可分割的关系。中国养老产业的发展模式可以借鉴海外市场发展的进程，并配合本地的文化传统和实际需求来发展，让体系日趋完善。此外，中国的税制复杂，投资或营运养老地产和养老服务所牵涉的征税繁多，在本报告的后部分，我们特意编写了关于中国养老产业税收政策的附录，简单的介绍了养老产业的基准和政府的优惠政策。此外，我们也附上了关于境外人民币房地产投资信托(CNH REIT)的附录，协助您了解这个投资工具在发展养老住宅市场的潜在机遇。本报告的撰写过程中，得到了开发商、医疗服务机构的大力支持，特此致谢34、：保利地产、Orpea China 及为本研究提供智力贡献的人士。吴苹主管合伙人德勤中国生命科学与医疗行业何锦荣主管合伙人德勤中国房地产行业中国养老住宅 现状和发展趋势报告 032013年中国65岁以上人口占比为9.7%，约1.32亿人；与此同时，老年抚养比从2007年的11.17%上升到2013年的13.32%。根据联合国人口署预测，中国的老年人口将以每年超过800万人的速度增加，到2050年，老年人口占比将达到30.8%，约为4.3亿人，80岁以上的老年人将超过1亿人（如图1所示）。相对于世界老龄化2.5%的平均速度，中国老龄化的速度为3.3%。巨大的老年抚养人群为养老设施和服务行业带来重35、大发展机遇。2013 年公布的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见指出，发展养老服务设施是发展中国养老服务业的主要任务之一，并要求：2020 年末全国社会养老床位数达到每千名老年人35-40 张，即比当前水平增加一倍。假设至2050 年末，全国社会养老床位数维持2020 年要求的每千名老年人35-40 张不变（即每千名老年人需增加15-20 张），以上述2050 年末全国老年人口2.60 亿计算，则至2050 年中国新增社会养老床位的潜在需求约为390-520 万张。因此，来自不同行业的投资者在最近几年纷纷进入养老住宅市场。目前公开信息披露的八十多个养老设施项目分布在北京、上海、浙江、海南、36、山东、四川、广东等多地。而参与养老设施建设和运营的除了房地产商，还包括了保险公司和专业的养老服务机构等。从产品结构上来看，中国目前的养老设施和服务已经逐渐覆盖了不同年龄阶段老年人的多层次需求，但是盈利模式依然在探索阶段。图1：2007年-2050年中国老年人口数量及占比预测0.0 05.0 01 0.0 01 5.0 02 0.0 02 5.0 03 0.0 03 5.0 00.0 00.5 01.0 01.5 02.0 02.5 03.0 03.5 04.0 04.5 05.0 02007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2015 2020 2025 2030 237、035 2040 2045 2050老年人口数?亿人?老年人口占比%数据来源：联合国人口署，中国统计局，Wind资讯，德勤分析傅先生，某大型房地产集团执行总经理随着中国经济的快速发展，人民生活质量、健康程度和寿命得到很大提高。但与此同时，现代化的家庭结构和生活节奏以及更大范围、更方便的人员迁徙能力迫使中国传统养老习惯发生改变。在未来的十五年，受到独生子女政策影响的第一代父母逐渐进入八十岁，需要更多专业的看护和照料，因此，将成为养老住宅需求集中爆发的时期。中国养老住宅市场现状分析1各方主体纷纷试水，房地产公司成为市场主导者养老住宅产业的发展潜力吸引了来自不同行业的投资者，这其中包括了房地产公司、38、保险机构、养老服务机构、实业集团以及其他财务投资者等，承担着不同或重叠的角色（如图2所示）。整体来看，房地产公司是养老住宅开发建设和养老服务设施运营的主体；养老服务机构在养老住宅的建设上有涉猎，但是还是以提供服务为主；保险机构则把养老住宅建设、设施运营和保险、理财产品结合起来，同时给一些优质项目提供资金协助。同时，我们还观察到一些其他投资机构也以不同的形式来参与到养老住宅市场。我们具体来分析各个参与主体的主要养老项目、参与方式以及各自的特点。房地产公司 开发建设主力军在众多参与者当中，房地产公司由于长期积累的地产开发经验，成为养老住宅建设开发的主力军。根据公开资料，当前有三十多家房地产公司已经39、涉入养老住宅的建设开发和运营，而表达进入市场意愿的更高达八十多家。具体来看（详见表1），万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目；保利地产有北京和熹会和上海西塘越等试点；远洋地产背靠大股东中国人寿，联手美国Emeritus，打造“椿萱茂”养老品牌，在北京亦庄的老年公寓项目已经开始运营；同时，一家知名房地产开发商在杭州的老年公寓已经运营一段时间，并在积极打造乌镇雅达国际健康生态产业园项目等。基于巨大的市场潜力，很多房地产公司视养老住宅为未来的战略发展方向，作为业务转型和收入结构以及增长模式转变的一个契机。但是，养老住宅相对于传统住宅开发，对房地产企业提出更高的要求。首先，养老住宅需要地产企40、业加强在医疗、保健、娱乐等针对老年人需求的资源的整合能力；其次，由于养老住宅的资金投入巨大，而回收期相对较长，则需要地产企业提高获取长期合理成本资金的能力；同时，养老住宅的地产企业长期项目运营和管理的能力也提出了考验。数据来源：德勤分析（根据公开信息整理）数据来源：德勤分析图2：投资者积极进入养老住宅市场表1：目前中国主要房地产公司的养老住宅项目公司养老住宅项目举措万科地产?在中粮万科.长阳半岛、五矿万科.北京欢庆城的住宅项目中配备养老产品。?北京房山的万科幸福汇试点养老住宅146套，是面向活跃、高知长者的服务式公寓。?在河北香河提供约60套老年公寓产品。?在青岛市北区建设60套老年公寓，目标41、客户群体为中高端、60岁以上的长者。?万科随园嘉树位于杭州良渚文化村，属于高端养老公寓。?在长春投资120亿元建设健康养老住宅社区及文化创意产业项目。保利地产?保利和熹会位于西山林语项目内，建筑面积2万多平米，提供400个床位，客户群体为高龄半失能人群。?浙江保利西塘越项目将在社区内提供相应养老服务。绿城集团?在杭州临平蓝庭项目中规划了86套老年公寓和60 个护理院床位，配备老年大学、健康中心、文体活动中心、社区医院、护理院等设施。?在浙江桐乡乌镇建设一休闲、健康养老为主题的雅达国际健康生态产业园，规划6000套养老公寓，并提供全阶段服务体系。远洋地产?与美国最大协助生活服务公司Emeritu42、s在北京亦庄远洋天著项目中共同打造养老服务项目 椿萱茂.凯健，建筑面积近6千平米，89套公寓，提供高端养老服务。复星集团?与美国峰堡投资集团合资开发的综合养老社区“星堡中环养老社区”于2013年5月正式营业。绿地集团?早在2004年就推出了综合性养老项目21城孝贤坊。上海实业?在上海崇明岛东滩投资100亿元，建设持续照护型养老社区 “长者社区”，为超过1万名老年人提供养老设施和服务。花样年?在深圳月亮湾试营业两个养老服务站，提供医疗、生活、餐饮、精神上的护理服务。?收购深圳南山区TCL项目地块兴建养老住宅项目，定位于健康产业园，涉及老年人的健康体检、运动、体育训练、健康理疗等项目。上游房地产?43、在北京顺义开发运营东方太阳城，社区已成熟，并在山东、海南等地筹建东方太阳城连锁品牌项目。太阳城房地产?在北京昌平小汤山开发和运营太阳城社区，拥有医院、国医堂、文化宫、购物中心、家政服务中心、假日酒店、温泉会馆等公共养老设施。养老住宅?发建设养老服务?营地产公司保险机构养老服务机构养老保险?理财产品养老?融资其他投资机构中国养老住宅 现状和发展趋势报告 2保利地产 “三位一体”打造养老产业 在众多进入养老产业的地产公司中，保利地产无疑是领头军之一。目前，保利地产已将在北京、上海、广州、成都、三亚等多个城市规划及建设了7个养老住宅项目；其中北京西山的和熹会已于2012年年底正式运营。和熹会位于保利44、地产北京西山林语项目之内，前身为一座星级酒店配套设施，后投入三千万元改造成为占地7000平米，建筑面积约2万平米的老年公寓。和熹会老年公寓拥有房间200套，床位400个，西侧配建综合门诊部，并有999急救车驻点，二层设有康复理疗区。截至2013年年底，和熹会入住老人110名，主要为高龄、半失能老年人。目前和熹会的收费模式是在三档会费（五万、十万、二十万）的基础上对于公寓床位月费、餐费以及护理费给予不同的优惠折扣。北京和熹会已经运营了一年多，由于前期投入资金量大，但相应的补贴、优惠政策并未落到实处，同时在医保认定资格上未得到政府有利支持，因此入住率受到限制，直接影响了项目的盈利能力。保利地产的首45、个养老项目试点北京，出于几个方面的考虑。首先，不同于福利性养老机构，和熹会老年公寓定位于中高端老年人群体，北京的高收入和高知识这类群体远高于其他城市。其次，北京拥有全国最集中最丰富的医疗资源，从而保障目标客户最重要的医疗保健需求。因此，北京和熹会承担了保利地产在养老产业商业模式实验的职责，而专门成立的保利安平公司将成为保利提供养老服务的窗口机构，负责将“和熹会”作为保利在养老地产的专业品牌向全国推广并提供运营管理的职能。在养老住宅的盈利路径上，保利地产也有着自己的规划。在短期内，保利的养老住宅建设和运营处于投入阶段，将通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造；在中期内，保利养老住宅46、将用3-5年的时间进入稳健运营阶段，实现营亏平衡；从长期来看，保利将用8-10年的时间使其养老住宅和服务产品发展达到发达国家的盈利水平，并打通金融通道、实现房地产投资信托资金(REIT)上市。未来，保利地产将以全产业链形式进入养老产业，打造机构养老、社区养老和居家养老“三位一体”的中国式养老模式。保利地产计划在十年内建设50个养老机构，每个机构大约200-300个床位；同时，在每个新建50万平方米社区配备一万或者8000平方米的老年持有公寓；并在2-3年内投入3-5亿元，对所有保利旧社区进行适老化改造，加强社区关怀，引进相应服务。在此基础上，保利还在三亚、成都、丽江等风景秀美、气候宜人的城市，47、利用现有项目资源，衔接相应客户群，试点老年旅游、分时度假形式的“候鸟式”养老地产项目。而2014年7月，保利地产将与中国老龄委在广州保利世界贸易中心共同举办“2014首届中国国际老龄产业博览会”，并以此次博览会为推广平台，成立中国养老适老产业联盟，顺畅养老产业链，保障养老适老产品的品质，促进养老产业的健康发展。数据来源：公司网站、德勤采访和分析3养老服务机构 设施运营支撑者养老住宅除了给老年人提供适合他们居住的场所，还需要提供保障老年人基本生活的照料和护理的基础上，更需要满足其追求高品质生活和生命质量的需求。因此，老年教育、文化、体育、娱乐、旅游、养生、健康管理、医疗保健、护理等一系列配套措施48、的建设、完善和运营都是养老住宅必不可少的元素；作为提供这些养老服务产品开发和运营管理的养老服务机构则更是整体养老住宅市场不可或缺的重要力量。中国的养老服务业才刚刚起步，但是我们也观察到越来越多的机构加入到这个市场。从表2可以看出，目前中国的养老服务市场主要以老年公寓、服务中心、护理院等实体养老机构形式提供介护型和长期看护型的养老服务，并以专业居家生活照料和护理服务为辅。很多国外的养老服务机构也开始进军国内市场，与国内公司成立养老服务公司或自行建立养老服务相关公司，期待在中国养老服务市场上大展拳脚。与地产商注重养老住宅建设的策略不同，目前在中国运营的养老机构，尤其是外资养老机构，主要通过在城市中49、心的住宅社区租赁改造养老设施，提供中高端的养老服务。表2：中国民营和外资养老服务机构项目公司养老住宅项目举措亲和源股份?在上海拥有亲和老年公寓、亲和护理医院等实体养老机构，配套日常生活和专业护理和医疗设施。爱馨养老集团?在郑州拥有台胞老年公寓、滨河老年公寓、王胡砦老年公寓、家政服务中心、阳光城老年服务中心等8 家大型实体养老机构。汇晨养老机构管理?建立北七家公寓、北苑公寓、望京公寓等老年公寓，同时开展护理人员的认证培训业务，开展老年产品的研究开发、生产及销售业务。燕达国际医疗投资管理?旗下有燕达金色年华养护中心等养老机构，提供老年人医疗、康复、健康管理、生活护理等服务。青松老年看护服务?在北京50、提供老年人居家专业护理服务，如卧床护理、老年痴呆护理、糖尿病护理、中风护理等。海阳老年事业发展服务中心?在上海提供专业的老年人居家生活照料和康复护理、社区生活服务、以及社区安全服务。凯健华展老年护理（美国）?在上海和北京提供专业养老服务，包括康复、护理院、老年公寓、失智老人中心、以及持续照料社区等。慈爱嘉养老服务（美国）?在北京、吉林、四川、湖北和浙江针对老人、病人、残障人士以及其他需要护理的人群，如手术后、临危人员的专业以及特殊护理和陪伴服务。星堡老年服务（中美合资）?在上海运营高级老年生活社区，提供日常照料、护理、医护等服务。维斯福祉商务咨询（中日合资）?在大连开设高级老人公寓，面向高收入51、阶层提供护理服务，27 层的大楼内拥有游泳池、医疗设备等。善初会养老品研发（中日合资）?位于上海，针对失能、失智的中高端护理型养老服务和产品研发。礼爱企业管理咨询（中日合资）?在上海建立礼爱颐养院，提供包括自理、半自理、全护理、阿尔兹海默症（老年痴呆）护理、手术后康复护理及短期疗养、家庭别墅型度假休养等服务。数据来源：光大证券，德勤分析中国养老住宅 现状和发展趋势报告 4美国峰堡投资集团 联手本土资源打造城市中心养老社区2012年8月，美国运营养老社区产业经验丰富的峰堡投资集团(Fortress Investment Group)与复星集团的合资公司星堡老年服务有限公司成立，而星堡的首个旗舰社52、区星堡中环养老社区于2013年5月正式投入运营。峰堡集团此次联手的复星集团，是中国最大的民营综合化企业，旗下拥有医疗服务、地产运营、旅游服务、养老保险、金融投资等多种业务板块。星堡中环养老社区位于上海市宝山区，总面积约18,000平方米，与其他养老地产项目或社会养老院相比，该社区的收费模式是首创的月费全包制，除了住宿费用，还包括一日三餐、公共事业费和维护费、客房清洁、24小时紧急医疗回应、社区内设医疗诊所等。老人根据入住房型的不同，每月缴纳5,000元到3万元不等的费用。此外，老人在入住社区时，将一次性支付一笔五万元的入住费，涵盖房间的装修、电器和家具以及对他们的健康评估和制定护理计划。星堡中53、环养老社区包括150间独立生活单元，为老人提供一室户到大两室户等各种户型。除了居住单元以外，社区也为住户及其家人提供了各种公共活动空间，包括餐厅、咖啡厅、适宜老人的健身房、棋牌室、书画艺术室、教室、图书馆、茶吧、电脑房和中西医结合的诊所。同时，星堡中环养老社区还有供50个单独居住和双人居住的协助式护理床位，为需要额外护理服务的住户提供诸如协助洗澡、用药、就餐、穿衣等定制化协助服务，包括失忆护理、现场医疗、职业与语言治疗服务。星堡中环养老社区的场地和楼房并非自建而是租用，未来星堡还会在上海乃至全国以租赁或自荐的投资方式，寻找建设更多养老社区的机会。数据来源：公司网站、德勤采访和分析5保险机构 长54、期资金优势者保险机构积累的大量长期资金赋予了其独特的竞争优势。而养老社区投资规模巨大、投资周期长、中后期资金回流稳定、长期综合投资收益率较高和抗风险能力强等特点，能够满足寿险投资的需求。将寿险资金投资于养老产业，既可以为寿险资金开辟新的投资渠道，也可以解决养老产业的长期规划难以实现的问题，解决社区养老中的资金不足问题。寿险基金的快速积累为寿险资金介入养老产业提供了可能。近年来，中国保险机构积累了大量寿险资金，根据保监会统计数据，2013年寿险保费收入达到10,741 亿元。同时，法律政策为寿险资金进入养老产业提供了强有力的支持。2008 年，国务院办公厅关于当前金融促进经济发展的若干意见中明确55、提出，“支持相关保险机构投资医疗机构和养老实体”。2009 年10 月1 日开始实施的新保险法中明确规定，保险资金可投资不动产。这一规定为保险资金投资养老产业、参与养老社区的建设开辟了通道。除此之外，2011 年颁布的中国保险业发展“十二五”规划纲要第十一项规定，“支持符合条件的保险机构投资养老保险服务产业”和第三十四项规定，“推动研究保险资金投资养老产业、参与医药卫生体制改革等税收支持政策。”事实上，多家保险公司已开始有所动作。泰康人寿已购置小汤山温泉乡2,000 亩“试验地”，投资40 亿元兴建养老社区；合众人寿正在武汉建设“合众健康谷”，计划打造集养生、养老、旅游度假、康复疗养、医疗服务56、于一体的现代高端服务产业平台；新华人寿、太平人寿和平安集团都各有举措（详见表3）。由于拥有长期资金的优势，保险公司更有能力建设和运营综合型持续照顾养老社区，并在全国范围内打造统一品牌，实现连锁经营。同时，保险公司通过保险理财产品，可以对现有客户进行捆绑推广和销售，确保养老服务设施运营获得稳定资金的支持。其他投资者-市场的有力补充者除了地产公司、养老服务机构和保险机构，进入中国养老住宅市场的投资者还包括了实业集团、信托公司以及投资基金。从表4和表5可以看出，实业集团如新华锦集团、祈福集团和宝钢建筑本身都参与了养老设施的建设和运营；信托机构则组织了养老住宅项目的融资信托计划。表3：目前中国主要保险57、机构的养老住宅项目表4：其他企业集团的养老住宅项目公司养老住宅项目举措泰康人寿?泰康养老社区坐落在北京昌平小汤山，总建筑面积30万平米，3,000户住户，拥有中央公园、快乐农庄、活力光装、健身会所、学校、康复医院等配套设施，提供24小时管家服务。?未来将在全国范围内发展连锁养老社区。和众人寿?在湖北武汉建设“和众健康谷”，占地面积约5平方公里，总投资200多亿元，分为同济健康社区和和众人寿健康社区，集医疗、康复、疗养、体检、健身、养生、保健、养老、度假等多功能于一体；一期项目为可服务5万老人的“家庭养老院”。新华人寿?北京延庆“新华家园”养老社区已经开工建设，密云项目已获董事会批准。?在西安和58、武汉成立了健康管理中心。太平人寿?在上海投资20亿元建设周浦养老社区。平安集团?位于浙江省桐乡市的平安养生养老综合服务社区，总投资170亿元、总建筑面积约150万平方米，融合养老公寓、亲情社区、度假休闲三大产品线，是集生活、疗养、田园、休闲为一体的全龄化全配套养生养老社区。?长三角、珠三角、环渤海、中西部、海南岛进行五大战略布点养老社区。公司养老住宅项目举措新华锦集团?联合日本长乐控股株式会社投资3亿元在青岛崂山开发运营高端养老机构-长乐国际颐养中心。祈福集团?旗下广州祈福护老公寓为全国首间酒店式护老公寓，目前已经吸引许多来自香港、广州、深圳等地长者入住。宝钢建筑?与迪赛投资携手投资150亿元59、，在绵阳打造中国第一座长者康居及“精英长者”总部经济创新型城市综合体 中国乐龄城。光明食品集团?旗下子公司上海农工商房产集团与长江总公司携手开发建设光明崇明养生庄园项目。项目计划2015年底至2016年初开工建设，第一期投资约20亿元，规划用地约2000亩，其中700亩用于地产建设开发，1300亩用于休闲、旅游和生态建设。数据来源：德勤分析（根据公开信息整理）数据来源：公开资料，德勤分析，另：此表所列项目非完全统计，仅提供范例作用。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 6由于养老产业仍处于初级发展状态，使很多投资机构对其的投资积极性相对于其他行业较低，都在等待更为成熟的商业环境。但是根据China60、Venture数据统计，目前有一些专注于中国养老产业投资的私募股权基金已经开始募集表5：近年来发行的养老住宅项目信托计划表6：部分专注于中国养老产业的私募股权投资基金信托公司信托计划发行时间年限发行金额预期收益率资金投向中铁信托“上锦南府医院-养老中心”集合资金信托计划20101.5年1.1亿元人民币7.30%专项用于“上锦南府医院?养老中心”项目的开发建设安信信托关爱系列“阳光二号?颐养”集合资金信托计划20101年2亿元人民币6%养老服务产业及社会民生工程中信信托聚信汇金养老地产星耀健康城I号集合信托计划20112-4年不等 10.24亿元人民币2年10-19%3年10-21%4年10-261、3%星耀健康城基金名称基金规模基金性质 基金状态详细说明丹麦-中国养老产业投资基金1亿元中/外资开始募集丹麦-中国养老产业投资基金由政府出引导资金，主要投资方向有3大类，第一大类为在养老产业领域内选择优质项目，其次则是关注成长性良好、政策受惠、资源优势、科技型养老产业项目；第三则是关注产业整合。青耕养老产业投资基金N/A中资募集完成青耕养老产业投资基金是国内首支专注于养老产业投资的产业主题投资基金，由国资委下属央企-中国诚通资产管理公司和北京青耕投资管理有限公司共同发起，由来自中国诚通、北京大学及牛津大学的资深专家等组成的管理团队运营。鸿福养老产业投资基金N/A中资开始募集鸿福养老产业投资基金62、由天津鸿福股权投资基金管理有限公司发起设立，投资建设老年宜居社区、养老机构和老年产业科技园区。中国健康养老产业发展股权投资基金15亿元人民币中资募集完成中国健康养老产业发展股权投资基金是银宏（天津）股权投资基金管理有限公司旗下一支人民币基金，规模为15亿元。该基金主要是针对于中国健康养老产业发展的巨大市场潜力而成立的。平安养老产业股权投资基金100亿元人民币，首期25亿元人民币中资首轮募集平安养老产业股权投资基金成立于2012年12月29日，由深圳平安不动产有限公司发起设立，其中中国平安保险（集团）股份有限公司认缴30%，社保基金认缴规模的40%。海帆养老产业二期基金5亿元人民币中资首轮募集海63、帆养老产业二期基金募集形式以定向养老产业项目，以股权与债权相结合进行投资。数据来源：公开资料，德勤分析，另：此表所列项目非完全统计，仅提供范例作用。数据来源：ChinaVenture，德勤分析或完成募集资金，而随着老龄化加剧所带来的市场潜力逐渐释放，行业政策的明确以及业务模式的成熟，预计将有更多的资金提供者进入该市场。7产品结构逐渐丰富，但尚未形成规模虽然中国的养老住宅仍处于发展的初级阶段，但是从目前已经推出或者规划的项目产品来看，适应于不同年龄阶段和不同身体健康水平老年人的产品结构已初步形成（如图3所示）。目前中国养老住宅产品从居住的时间长短可以分为常住型和候鸟型，从功能上可以分为适老住宅、64、综合生活住宅、持续照顾型退休住宅以及老年公寓。图3：目前中国养老住宅产品结构现有普通住宅社区新建综合住宅社区独立型老年公寓?老化改造社区养老服务中心?化的养老设施?生?、照?、看护持续照顾型退休社区?住型养老住宅?型养老住宅养老养?度?中?A市B市C市.?游度假健康养生数据来源：德勤分析具体来看，每种养老住宅产品都具有各自的特点和功能。?现有普通住宅社区 目前中国绝大比例的老年人群直接或间接拥有自己的房产，愿意生活在熟悉的社区环境，从而居住到专门的老年社区或老年公寓等养老机构的意愿并不强烈。因此，一些地产公司在其现有的住宅项目投入资金，对基础设施、生活环境及配套服务上进行适老化改造，更好地适应65、社区的老龄化趋势；有的则建立社区养老服务中心，提供配餐、家政、医疗救助、文娱活动组织等服务。?新建综合住宅社区 这是年轻人群和老年人群混合居住的社区，一般来说单个体量较大，处在城市中心外围，但交通设施正逐步完善。开发企业通常持有少量养老物业用于经营，依靠其他物业的销售来实现先进回流，并维持后续开发和运营。同时，混居模式能让子女与父母相互照顾，但又避免了生活习惯的冲突和矛盾。其中的养老设施有基础的社区养老服务功能，也有更为专业和长期的辅助生活、照料和看护等。?持续照顾型退休社区 这种社区是针对老年人需求建立的专门社区，根据不同年龄阶段和健康水平为社区内的老年人提供自理、介护、介助一体化的居住设施66、和服务，使他们在一个熟悉的社区度过绝大部分的老年生活时期。持续照顾型退休社区不仅在建设开发时要充分考虑老年人群的生活、精神等全面需求，在后续的养老服务中更是要实现个性化和细节化，这对项目的实施和运营者的综合能力要求甚高。?独立型老年公寓 这是更为专业化的养老设施，通常需要依托城市的医疗资源，基本位于城市区域内。因此，项目规模一般不大，拥有少于500个床位，入住人群是高龄老人、慢性病老人、半失能和失能老人，为其提供专业护理服务。目前市场上推出的老年公寓主要针对的是中高端客户；同时，相对于在其他产品，中外资服务机构在这类老年公寓的参与力度最大。?养老养生度假中心 度假式养老基地实质上是以养老文化为67、核心推行休闲度假服务。这种养老住宅产品有单体的，也有大型地产的连锁品牌，一般位于风景秀丽、气候宜人的城市；针对的客户主要是健康、活跃老年人；同时，引入医疗、保健、定期康复、养生学习等设施和服务来吸引游客规律性地消费。但是，这种养老中心的实际养老功能大大低于其他辅助功能，在操作上也有仿效分时度假/酒店的模式，应该更多是现有地产项目资源的整合和再利用，未来能否被认定为严格的养老住宅享受相应政策支持还有待考察。虽然目前中国多样化和多层次化的养老住宅产品结构的基础设施搭建已经具有一定规模，但是养老住宅核心功能的设施和服务运行却远远落后，这其中除了实际操作经验缺乏的问题，也反映了整体市场还需要培育以及政68、府明确政策的支持。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 8多种盈利模式并存、各有利弊目前中国养老住宅市场的参与主体众多，提供的养老产品结构也在不断丰富，在盈利模式上也呈现纷繁多样的局面。从下表可以看出，中国养老住宅现有的盈利模式主要有以下四种。结合具体养老住宅项目的盈利模式，我们可以发现各种盈利模式都存在各自的特点，也存在着相应的问题（如表7所示）。?养老住宅销售 目前很多开发企业采取的一种盈利模式，能够快速回笼资金，投资周期短；但是由于与普通住宅开发销售的区别性不大，目前不被养老优惠政策覆盖，并陷入“圈地”之嫌；同时由于不存在长期后续管理责任，或出现对销售的目标客户群及对应需求不明确现象，影响整69、体项目设计、开发和销售。?销售+产权回购-住宅项目的销售回款能够有效解决短期的资金流问题，但是产权回购的价格决定了后续养老居住和服务费用的上限，从而局限了养老服务的多样化和深度。因此，同样存在目标客户群（主要为活跃自理型老年人）范围狭窄的问题，并在产权交割上容易存在分歧。?租售并举 很多地产开发商主导的养老住宅试点项目采用此类模式。在一定比例适老住宅的设计、规划和建设中，综合考虑老年人的需求，并通过销售的形式来回流开发资金；另外配套的服务中心以自持的方式，引进专业养老服务机构进行管理和运营。这种盈利模式能够解决部分成本问题，但是后续经营有赖于合作方本身质素和服务质量，目前收益效果还未明确。?会70、员制出租 一次性入会费或押金能部分覆盖养老设施改造以及设备等固定资产投入，年度出租、消费以及护理费用来维持养老机构运营。从目前已经运营的项目来看，其主要客户为高端人群，虽然消费能力较强，但受众较小。另外，如果以市场产权形式拥有公寓，高额会费将对入住率产生大幅影响。如果享有优惠土地政策，降低整体成本，将有利于市场的接受度和持续经营。表7：中国养老住宅主要盈利模式模式特点典型项目销售通过出售住宅产品快速回笼资金，与传统的出售产权房方式基本一致，通常是借养老地产之名进行房地产开发，资金周转快，风险小，是目前较为普遍的一种盈利方式。保利西塘越、绿城乌镇雅园、万科随园嘉树等销售+回购出售住宅产权，然后开71、发商逐年回购产权，回购资金用于老人的养老费用和医疗护理费用；老人去世以后，如有部分本金剩余，返还给继承人，房屋产权归开发商所有。北京东方太阳城租售并举常见于新建综合住宅社区，配建的适老住宅面向市场销售；利用商业配套建设的养老服务中心持有经营。北京万科幸福汇会员制出租会员以押金或一次性入会费的形式，保障养老公寓的床位，并有可能因此享受一定折扣，缴纳每年房间（床位）及日常消费和护理费用。保利和熹会、亲和源老年公寓、远洋椿萱茂.凯健、星堡中环养老社区、泰康养老社区数据来源：德勤分析除此之外，保险公司如泰康保险、和众保险在其投入的养老住宅社区项目上，结合销售的养老金产品，以养老保险金收入来支付养老社区72、相关费用。这样的模式能够长期锁定同一品牌下的共享客户，并可根据可预见的未来现金流对养老社区进行合理规划。但是，该模式所针对客户群的实际养老需求将发生在10-15年以后，周期较长，因此具有较大的不确定性。张亮，保利地产发展研究院副总经理中国养老住宅市场还处于初级发展阶段，盈利模式还在持续的探索中。未来各种盈利模式本身将随着市场的发展、行业的规范将得以完善，根据单体项目的特征，呈现多种模式并存的局面，并可能衍生出新的盈利模式。9产业各方突显优势、加强合作由于参与主体在养老设施的发展过程中承担不同或重叠的角色，而又具有各自不同的特点和优势，我们观察到养老住宅产业链的各参与方正以不同的方式进行着合作，73、并且合作的深度和广度正在逐步加深。从养老住宅产业链来看，主要涉及养老住宅提供者、消费者和养老资金来源三个层面，所涉及机构包括政府、地产公司、养老服务机构、保险机构、其他投资者和养老人群。其中政府主要起到监管、引导和基础资金支持；各实体机构为养老人群共同提供相关养老产品（如图4所示）。具体来看，政府机构主要行使三个方面的职能养老政策的制定和实施，公益性养老服务设施和服务的提供，以及对商业化设施和服务提供者的监管和支持。而目前行业界定不明确，统一标准缺乏，相应土地、税收和补贴政策没有落实到位，都是未来中国政府机构需要持续加强和改进的方面。同时，如前文分析，虽然中国养老住宅的参与主体众多，项目推陈出74、新，但实际提供的产品以及业务模式均还在实验和探索阶段。而不同的参与者具有各自不同的优势和特点，如地产公司的地产设施开发优势、养老服务机构的设施管理和运营经验、保险机构的长期资金优势以及金融理财捆绑客户营销渠道、以及其他投资机构的资金支持等。因此，这些实体机构之间既存在着竞争，又是合作的关系，这从我们整理的部分多方合作参与的养老住宅项目（如表8所示）得到了充分体现。其中，房地产公司多参与设施的建设和改造，国内外专业养老机构实施这些设施的运营和管理；而这些项目的资金则由投资、保险、信托机构和实业集团来支持。整体而言，中国养老住宅当前尚处于初级阶段，多种机构都在这方面进行了积极探索。但无论从市场需求75、的活跃状况，还是产品和服务的多样化以及业务模式的成熟程度来看，并没有形成可复制的项目模式和规模型的市场主导者。图4：养老住宅产业链地产公司保险机构养老服务机构?投资机构政府机构中、老年人?监管?支持市场性设施和服务金融?理财安排其他补贴?支助及政策引导和法律保护公益性设施和服务数据来源：德勤分析数据来源：公开资料，德勤分析，另：此表所列项目非完全统计，仅提供范例作用。表8：部分多方合作参与养老住宅项目项目名称设施建设、改造管理运营合作资金支持万科幸福汇万科地产上海亲和源万科随园嘉树万科地产台湾耕莘医院椿萱茂.凯健远洋地产Emeritus哥伦比亚太平洋投资、中国人寿星堡中环养老社区复星集团峰堡投76、资集团峰堡投资集团大连维斯福祉日本维斯福祉日本维斯福祉大连船舶上海礼爱颐养院日本RIEI株式会社日本RIEI株式会社上海协通集团上锦南府医院?养老中心桂溪地产中铁信托嘉丽泽国际健康岛国外领先医养产业运营商（待定）中信信托中国养老住宅 现状和发展趋势报告 10从中国养老市场整体状况以及现有项目实施情况来看，中国的养老住宅市场还面临着很多挑战。首先，中国的养老文化虽然正逐步发生变化，但是养老住宅市场还需要长期的市场培育，并且在未来的住宅开发和服务运营中都需要考虑到“家”、“孝”等传统文化。其次，目前养老护理人员数量和质量都严重不足，成熟人才稀缺，人员流动频繁，难以建立专业团队并提供稳定而高质量的服77、务。另外，政府对于养老住宅没有统一的设施标准、服务标准和收费标准，养老住宅项目与普通地产项目界限模糊。没有相关配套政策及实施细则，也使得养老地产行业的开发模式和运营模式无法快速成熟起来。最后，养老社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营。中国养老住宅市场有效需求还有待培育中国的老龄化呈现“未富先老”的特点。发达国家多数在人均GDP超过1万美元以上才进入老龄化社会，而中国在2011年-人均GDP达到5,416美元的时候就进入了老龄化社会。目前，中国老年人的收入主要来自养老金/退休金、家庭抚养和劳动收入。2012 年老年人口情况调查显示，社会养老保78、障的覆盖范围在城市与农村分别达到了84.7%、34.6%，平均收入分别为17,892 元、4,756 元。未富先老令养老金缺口的压力凸显，根据世界银行估计，2015 年中国养老金缺口达到1,510 亿元，并且缺口还会不断增加，2050 年将达到1.4 万亿。与此同时，现代家庭结构与传统养老文化矛盾日益突出。一直以来，家庭养老是中国最基本、最主要的养老方式，“家文化”和“孝文化”自古流传至今。根据中国人民大学老年研究所调研发现，老年人的家庭照顾比例占到了全部的40.7%，依赖于退休金和养老金的比例则为24.1%。自90年代以来，中国社会家庭结构逐步小型化，家庭养老的功能日渐弱化，而其中原因主要是79、长期以来推行独生子女政策导致的“四二一家庭结构，城市化、工业化、现代化的发展带来的劳动力频繁大范围迁徙造成的日益增多的“空巢家庭”，以及现代生活习惯和意识、社会竞争压力增大使得年轻人赡养观念也逐步发生变化并加大了年轻人家庭角色与社会角色的冲突。因此，老年人的养老意识也在被动地发生改变，相应的社会性养老设施和服务的需求有所增加。但是，由于中国家庭遗产传承传统和现有大部分老年人群节俭的生活习惯，他们在商业化养老服务设施和服务实际购买意愿以及程度还有待进一步考察。同时，中国老年人拥有属于自己的房产或住在子女家的比例在城市和农村分别高达90.5%和97.7%。多项调查显示，只有3%的老人愿意入住专业养80、老机构，而且其中多数老人一般生活不能自理，需要长期医疗帮助。因此，养老设施和服务的提供者需要更好地了解潜在客户的需求，寻求精准的市场定位，才能有效地降低投资风险，实现预期战略和业务目标。养老设施和服务供给与市场需求不匹配中国的养老住宅市场还存在设施和服务供给与市场实际需求不匹配的问题，主要体现在以下几个方面：首先，目前各方投资兴建的养老设施主要针对的是中高端客户。无论是以销售的模式还是会费+租金的模式，要实现满意的养老功能，老年人或其家庭都需要支付不菲的费用，远高于当前这些老年人在养老服务方面的消费意愿和能力。因此，很多中高端的养老设施入住率普遍偏低，一般都不超过50%。其次，无论是失能还是健81、康老人，以及他们的亲人，都希望能够比较方便快捷地实现养老设施以外的互动关怀，因此对于城区的养老设施需求远高于郊区或异地的相应设施。而目前出于投资成本的考虑，很多新建的养老设施都在城市郊区，甚至是偏远地区，造成了供给上区域性的不平衡状态。中国养老住宅市场面临的挑战11另外，目前市场上的大部分养老设施主要提供基本的生活及照料服务，服务项目偏少。而随着社会的进步、生活水平的提高，老年人的养老观念发生了很大的变化，养老服务需求呈现多样化的趋势。养老产业发展的趋势要求市场不仅要向老年人提供衣食住行等方面的服务,还需要发展老年教育、文化、体育、娱乐等活动来丰富他们的老年生活；同时还需要提供专门的医疗保健、82、护理以及完善的老年医疗服务网络，保障身心健康。傅先生，某大型房地产集团执行总经理养老住宅的客户群按照身体健康和配偶状态可分为三类，分别拥有不同的需求。第一类客户，夫妻双方身体健康，养老需求则专注在体检、锻炼、娱乐、旅游等方面；第二类客户，丧偶但身体健康，养老需求更多的是在精神慰籍方面；第三类客户是失能老年人，他们需要专业的护理中心来照护。同时，无论是社区、居家或专业的养老设施和服务，都需要建立统一、先进的标准来建设和运营。再者，整体市场缺乏高质量、专业化的养老服务队伍。据调查统计，目前中国60岁以上老年人口的余寿平均有14时间处于肌体功能受损状态，需要不同程度的照料、护理。照此推算，中国约有383、,250万老年人需要不同形式的长期护理。同时，还需要能够满足老年人其他心理和精神方面需求的护理人员。而目前养老服务人员普遍素质偏低、流动性大，制约着养老设施的服务质量和长期运营。因此，投资者在进入中国养老住宅市场时，应充分了解目标客户的需求以及这些需求随着时代、经济和文化的发展产生的变化，调整产品供给结构，丰富服务内容，重视相应服务人员的培养来保障服务质量。我们预计，在未来，标准化的设施和服务是养老产业的基础，而个性化的产品和服务则是市场参与者的竞争优势。产业政策微观落实程度不尽如人意与日本等养老产业经验丰富的国家相比，中国的养老不论是法律建设，还是政府及民间资本的参入方面，都严重滞后。近年来84、国家出台了一些扶持政策，2011年9月17日，为应对人口老龄化，国务院印发了中国老龄事业发展“十二五”规划。从老年社会保障、老年医疗卫生保健、老龄服务及老龄产业等多个方面，制定了后续老龄工作的主要任务。2012年多地的民政、土地管理部门在相关老龄事业工作发展规划或是2013年的土地供应计划中对“以房养老”的模式、土地供应、税务优惠等政策予以规定。2013年度政府有关部门陆续发布的相关政策通告中包括关于放松允许外国投资者进入医疗保健和养老服务行业限制的相关政策。于2013年6月1日生效的 养老机构设立许可办法 和 养老机构管理办法 允许外国投资者以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构85、，这将有利于外资投资和养老机构进入中国市场。同时，国务院于2013年9月6日发布另一名为一规定 国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发2013 35号）提出了一系列针对私人投资者投资营利性和非营利性的养老机构的优惠政策，其中包括土地供应优惠政策、税收激励政策和支持补贴政策。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 12Nathani el FAROUZ，Orpea Chi na目前，中国政府的养老政策不够明晰，对于养老产业的界定模糊；同时，还存在着不同级别、不同区域政府相关政策不一致性的问题。而政府在土地、税收、医疗保险等方面的优惠政策主要导向于中低端的养老设施和机构，对于高端养老市场则缺乏相应86、支持。表9：中国近年来的养老政策法规时间政策法规主要内容2011.12“社会养老服务体系建设规划(2011-2015)”到了2015年，基本形成制度完善、组织健全、规模适度、运营良好、服务优良、监管到位、可持续发展的社会养老服务体系。每千名老年人拥有养老床位数达到30张，“十二五”期间，增加日间照料床位和机构养老床位340余万张，实现养老床位总数翻一番；改造30%现有床位，使之达到建设标准。2012.12中华人民共和国老年人权益保障法（修订）对1996年的保障法进行更新，使其符合当前国情，明确未来的发展方向。2013地方养老细则湖北、山东、浙江、深圳等多省份、城市出台养老体系、养老服务等建设细87、则。2013.6养老机构设立许可办法、养老机构管理办法允许外国投资者以全资子公司、合资企业或合作经营的方式设立养老机构。除此之外，中国（上海）自由贸易试验区内也允许外资企业以全资子公司的形式设立医疗机构。2013.9关于加快发展养老服务业的若干意见到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑的、功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系，提出促进中小企业发展进入养老服务产业集群，发展养老服务网站，养老服务消费市场。数据来源：中国老龄协会，光大证券研究所，德勤分析但总体来说，进一步的细化配套政策法规体系尚未建立起来，中国养老产业的发展模式仍不清晰。例如，独立的土地供应将成为未来养老88、地产发展的一个重要基础。通过财政、土地供应等政策支持的手段，可以吸引更多资本关注这一领域，推动更多实质性的养老住宅产项目开发。可是政策的支持对象被限制为非营利的福利机构，高端养老项目受惠程度非常有限。由于养老服务业机构是微利甚至无利，现有的老年公寓基本属于非盈利状态，进而影响资本进入养老服务等相关产业的积极性。另外，中国的养老产业仍存在监管缺失问题。政府相关部门对老龄产业在市场准入、行业指导、运营监管等方面严重缺位，没有形成统一的行业服务标准及规范，整体行业基本上处于自由放任状态。同时，在政策中涉及到的税收政策税制复杂、品类繁多（详见附录），如何有效地诠释和利用这些政策，养老住宅市场参与者则可89、能需要专业机构的服务和建议。131 经济合作暨发展组织(OECD)；德勤，中国房地产投资手册2014；2 郑理，“Reits的中国新猜想”，环球企业家，2013年9月下，http:/ 融资渠道制约养老住宅市场健康发展虽然各方投资者纷纷进入养老住宅市场，但目前仅有万科、保利地产、远洋地产、绿城集团、和众人寿等少数公司试点的养老住宅项目投入运营。由于养老住宅社区投资规模大，回报期长，资金流动性弱，若缺乏长期资本支持，很难获得规模效应并维持长期运营，盈利模式仍是各开发和运营商未突破的瓶颈。因此，不少养老住宅项目依旧停留在“卖养老房子”的阶段，很多投资者在养老住宅的投入亦被质疑为圈地运动。有限的融资渠90、道一直以来都约束着中国整体房地产行业的发展。由于国内IPO市场、再融资市场一度停滞，房地产企业很大程度上依赖自有资金、银行贷款以及销售回款来支持项目的开发和运营，例如，2014年1-4月，房地产开发资金95%以上就来源于以上三种渠道。纵观其他国家养老经验，除了政府的投入和支持政策以外，相应的金融工具创新对于行业快速健康发展起到至关重要的作用，而其中以逆按揭和房地产REITs为主要形式。而目前这两种融资渠道对于中国养老住宅行业基本没有起到资金支持作用。逆按揭是指通过将房屋抵押给相关金融机构，房屋所有者可以定期获得现金；在借款人去世或出售房屋时，用房屋所得款项偿还贷款。这种方式下，不必出售房屋，保91、证借款人有所居所的情况下，实现了融资。中国最初在2003年提出“以房养老”（逆按揭）概念，之后在南京、北京、上海等多地试水，但都规模较小，且效果不太理想；70 年土地使用权、房价预期偏差以及养儿防老观念等多因素阻碍了逆按揭融资形式的发展。2014年6月23日，中国保监会正式发布的指导意见称，7月1日起，未来两年，北京、上海、广州、武汉将正式开展老年人住房反向抵押养老保险试点。这种将“住房抵押”与“终身养老年金保险”相结合的创新型养老保险，或许能促进“以房养老”在中国一定范围内的推广实施。但是，由于该险种属于新兴产品，国际借鉴经验也不充分，对于保险公司的资质和资本要求严格，目前很多保险公司态度趋92、于谨慎。REITs，即房地产投资信托基金，作为房地产企业一种创新的融资手段，首先产生于20世纪60年代的美国；是一个被广泛地持有的公司、信托基金或合同或信托协议。它通过长期投资不动产（即房地产）来获得收益。每年把大部分收益分配给受益人。对于房地产投资信托分配给受益人的不动产收益，房地产投资信托不用缴纳任何所得税1。虽然央行、证监会、银监会早在2004年即已开始REITs的前期试点工作，但是受到2008年全球金融危机以及国内法律配套措施包括税收、登记制度、上市交易和退出机制等方面的规则不完善等多方面因素影响，国内市场迟迟未能发展。因此，部分房地产企业选择在境外市场进行融资，其中包括开元酒店集团集93、团麾下5家自持物业打包，以REITs方式推向香港证券市场；李嘉诚旗下的北京东方广场也开始在香港发行REITs进行融资等（关于境外房地产投资基金的详细介绍请参照附录二）。而2013年国投瑞银与瑞银全球资产联合在上海成立一只仅投入公租房并持有其所有权的投资基金 类REITs房地产基金，利用创新产品盘活固定资产并创造现金流，可能为未来中国内地REITs发展提供新的模式2。但是，创新金融工具的融资功能反过来也建立在行业本身发展的基础上，即良好的项目运营给投资者带来稳定的和具有吸引力的回报。所以，养老住宅的参与者需要在积极拓展融资渠道的同时，努力打造高品质、收益稳定的长期运营项目，促进整体行业的健康发展94、。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 14由于中国养老产业，无论是养老地产还是养老服务，都还处于初级阶段。我们选取了欧美发达国家如英国、美国，以及与我们文化接近的日本、香港和新加坡作为海外养老模式的他山之石，希望能取其精华，为我所用。表10：主要海外国家和地区养老模式比较国家模式主要特点英国政府主导型?英国养老模式经历了从传统福利机构养老到社区养老的转换；社区服务中心有地方政府注资建立和维护，在社区内为老年人提供生活服务。?65岁以上英国老年人约3/4住在自己拥有的住房，政府提供居家养老服务协助，并通过低息贷款、补助金方式帮助改造、修缮老年人自有住宅。?政府拥有、维持和运营庇护住宅、安老社区以及95、护理中心，以公共出租的方式，提供给低收入老年人，占据老年人专门住宅的一半以上；并根据自理状况提供不同程度的照料看护服务。?市场化老年住宅市场，专业化要求高，市场非常集中，最大开发商占据60%市场份额；提供的服务包括公共设施、社交活动、房屋管家、餐饮以及护理等。?“权益释放计划”/逆按揭帮助老年人实现以房养老。美国市场开发运营型?美国养老服务高度市场化和产业化，政府不直接运行养老机构，而是实施管理、保险和救助资格认定等功能。?居家养老仍是主流，众多服务机构提供不同层次的日常护理、医疗照顾和服务等。?美国养老地产发展成熟，有活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等多种细分市场。?养老96、地产市场充分竞争，单个项目规模普遍不大，实行管理者和拥有者分离的运营模式。?抵押贷款违约保险、REITs等金融工具的发展推动私人资本进入养老地产领域，加速行业发展。日本多方合作型?日本养老产业已经形成完整产业链，完善的养老保险制度以及2000年推出的 护理保险制度，对于产业发展起到极其重要的促进作用。?居家养老很发达，在居住上有“两代居”和长寿型住宅作为选择，配合社区及居家护理服务。?日本老年住宅开发主体非常多元化，开发商、保险公司、实业公司、政府等积极参与，合作模式降低经营风险和成本。?养老地产以出租为主，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类只收取月费；月费很大程度由当地介护保险金支97、付比例设定和支付。海外养老模式探析及借鉴15地区国家模式主要特点香港市场化运营型?香港安老服务水平位居世界前列，主要得益于香港成熟的民间机构氛围、政府的系统规划和稳定的投入以及整个社会对老人的尊重。?香港政府的安老政策是“以居家安老为本、院舍照顾为后援”，通过长者社区照顾服务计划支持居家养老；同时，安老院床位比例高于世界平均水平。?从学历、课程以及社会层面上对于养老服务人员的认可，确保了专业人才的培养和服务水平的稳定性。?在整个安老服务体系中，政府实施规划、指导、评估和资源分配角色，主体供给和运营由私人部门完成。?不同类别养老金和救援福利政策来保障不同生活状态和层次的养老需求。?相关养老地产基98、金最近几年开始在香港出现，对于养老项目融资和长期运营起到积极作用。新加坡传统家庭养老型?新加坡提倡和鼓励家庭养老，主张三代同堂的传统华人生活模式。?是世界上第一个将“赡养父母”立法的国家，相应的法律和庭审、仲裁制度确保子女的赡养责任。?建屋局在组屋申请和分配上给予三代同堂家庭以价格优惠和优先安排，相应家庭未来的遗产税亦有减免优待。?同时，推出一系列津贴计划，为需要赡养老人的低收入家庭提供养老、医疗方面的津贴，以减轻其家庭负担，提高其赡养老人的积极性。数据来源：海通证券、长江证券、德勤分析从以上表格的分析来看，海外养老模式都有其发展的社会背景和各自特点，中国养老产业发展可以借鉴这些海外国家和地区99、的养老模式，在结合本国的实际文化和需求，不断完善基础设施和体系，鼓励多方主体积极参与养老产业发展，并积极推动包括金融创新在内的各项机制深化改革，促进中国养老产业的健康发展。尊重不同文化的养老需求虽然海外各种养老模式看起来纷杂多样，但是都是在各自国家历史、文化以及经济发展的过程中逐渐建立和完善的。欧美国家的家庭结构以及紧密程度决定了老年人生活从经济和精神上两个层面的相对独立性；亚洲国家深受儒家文化的教导，孝顺赡养家中长辈以及几代同居则是一直延续的传统。虽然中国由于老龄化速度加快，以及现代家庭结构的演变，养老观念张亮，保利地产发展研究院副总经理国外养老住宅的经验具有很强的借鉴意义，但是无论是欧美国100、家还是日本，养老住宅的发展都和各自国家的经济、生活和文化发展水平以及社会保障体系完善程度息息相关。中国的养老市场具有自己的独特性，因此，不能完全照搬国外经验，需要考虑中国自身的养老传统和实际情况。正在逐步改变，但是老年人对于传统的家庭关怀以及情感需求依然是中国养老产业发展不可忽视的因素。政府提出在居家养老、社区养老和机构养老的“9073”原则比例分配，也是综合了中国国情和传统文化的考虑，为养老设施和服务体系的建设和发展提出了大致方向。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 16政府加强投入，完善基础设施和体系各国养老产业一般也伴随老龄化的到来开始发展，但加速发展往往伴随着政府或保险政策等因素的推动。101、例如，美国二十世纪八十年代抵押贷款违约保险的发展推动了私人资本大量涌入养老地产领域；英国有政府开支支持的出租式庇护住宅是养老地产的重要力量；日本2000年护理保险制度的实施，保障了老年人长期照料护理服务的支付能力，因此吸引了大量私人企业进入养老地产这一领域；新加坡和香港政府也在养老方面从法律、税收、补贴等各方面不断加大投入，完善适合自己国家和地区的养老体系建设。参与主体多样，多种模式并存各国养老地产的开发主体非常多样化，开发商、保险公司、实业公司、政府等都可以参与养老地产开发运营。和普通出售住宅相比，老年住宅还存在持续管理问题，国外很多老年住宅都是由专业的管理公司进行管理。国外养老地产在盈利模102、式方面采取租售并举方式，但整体而言，目标客户群体年纪越大，护理服务需求越多，就倾向于采取出租的模式。在美国，活跃长者社区一般以出售为主，部分出租；而提供日常或医疗协助的协助生活社区和专业护理社区则主要采取出租的模式。英国提供较多服务的机构型专门住宅基本是出租模式，而照料程度相对较小的独立型住宅中退休住宅则采取出售模式。日本是基本采取出租模式，提供护理的“机构设施”和可不提供护理的“住宅”基本都以出租为主；区别在于，机构设施类一般收取一次性入住金和月费，住宅类一般只收取月费。金融工具发展促进行业发展养老住宅是养老产业中最基本和重要的环节，从国外经验来看，一些先进金融工具的发展对整体行业的发展起到103、非常重要的促进作用。美国住房和城市发展部在二十世纪八十年代后期开始推行抵押贷款违约保险，进一步推动了私人资本涌入这个领域，加快了养老住宅的发展。1990年代中期REITs和CMBS的发展也为养老地产的发展提供了更多融资渠道。同时，在英国、美国和日本都有推行房屋逆按揭财务安排，来保障老年人在养老设施和服务利用的支付能力。目前中国政府面临着更为严峻的养老压力，因此在尊重中国养老传统的基础上，提升多层次的养老产品满足不同养老需求。同时，政府加强在基础设施和体系方面的投入和完善不可或缺，这其中涉及的主要方面有在土地、税收和补贴等方面完善对养老设施建设的支持，鼓励多方主体参与养老产业的发展，将长期护理保104、险纳入强制福利保障体系和实现医疗保险全国支付，以及对于养老产业在金融服务上鼓励新型工具的发展和实施差别化对待等。17如前文所述，中国养老住宅市场具有很大的发展潜力，吸引着各方投资者的参与。但是，整体市场还处于初级发展阶段，面临着包括市场有效需求不足、供给不匹配、微观政策不明晰以及融资渠道约束等诸多挑战。国外的养老模式和养老产业的发展历程和经验给予了我们很好的借鉴意义，但是国家经济、生活发展水平以及养老文化的传统的差异也迫使中国寻找适合自己的养老产业发展模式。我们预计，中国未来养老住宅市场将呈现以下趋势：?政府政策进一步明确和细化。中国养老住宅行业的发展还需要政府的大力投入和支持。从政府层面上，105、虽然具体可行的政策没有落实，但已经将养老产业作为国家发展的战略重点领域。同时，政策鼓励引入社会资本参与行业建设，但是养老对大部分居民的福利性质并不能完全摒弃。政府需要在行业准入机制和标准上制定明确严格的操作指南，然后对于符合政策支持的项目给予不保留的支持，特别是在土地转让、优惠金融和税收政策以及相应的补贴等方面。同时，积极推进长期护理保险的实施和提高社会保障覆盖的广度和深度，进一步确保养老服务的支付能力。傅先生，某大型房地产集团执行总经理政府需要在养老住宅的参与者和具体项目设定严格的标准，来甄别真正的养老项目，从而在后续政策上给予大力支持。同时，相关政府机构，包括民政部、财政部、国土局、卫生部106、等，需要协力共同制定统一的养老政策。?居家养老依然是中国养老主要模式，养老服务成为未来盈利主要来源。我们预计以居家养老为基础、社区服务为依托、机构养老为补充的“9073”养老服务体系是未来中国养老的主要方向。但是，养老住宅的市场并不限于仅占3%的机构养老，也不仅限于老年人群居住环境的建造，养老设施的服务和运营将是养老住宅长期发展的重心，也是未来成熟市场的主要盈利来源。?中短期内将持续探索盈利模式，并寻求差异化竞争优势。由于行业准入机制和监管不明确，政策支持不到位，无法切实解决养老住宅建设和运营中的高成本和投资周期长的问题，中国养老住宅市场在未来5-10年内还会处于继续探索不同业务模式的阶段，并107、在此基础上逐步寻求差异化竞争的优势。?产业参与主体的竞争和合作将进一步深化。我们预计在养老住宅的建设上，作为主要力量的地产公司和保险机构将实现差别化的竞争。地产公司多专注于现有养老社区的适老化改造以及新兴综合住宅的社区建设，项目以出售为主或租售并举；保险机构的主要战场将在持续照顾养老社区，对于其长期资金进行资产配置，并与提供给客户群体的养老、健康保险产品相结合，以出租的形式持续经营，形成稳定的现金流。而养老服务机构，则是被合作的主要对象，虽然一些大型地产公司和保险机构打造自己独立的服务队伍和品牌，但是专业养老服务机构依然是养老设施运营的主要力量。而其他投资主体的参与，能有效补充养老住宅市场的资108、金及其他资源的不足；并在一定程度上推动整体行业的发展和成熟。?外资养老机构加快中国市场布局。中国日益加快的老龄化带来的巨大养老服务市场，以及政府逐步放开在医疗健康领域的投资限制，都将吸引越来越多的外资养老机构进入中国。外资养老机构将着重发展高端市场，以提供辅助生活和长期照料为主。虽然独资资格已经放开，但是外资机构将积极寻求国内合作者，共同开发和经营养老设施。中国养老市场发展趋势展望中国养老住宅 现状和发展趋势报告 18Nathani el FAROUZ，Orpea Chi na由于针对的客户主要是失能老年人，并为其提供全面和专业的高端护理服务，Orpea将积极与医学院校进行合作培训，共同解决目109、前高素质医护人员匮乏的问题。?融资渠道有望进一步拓宽。随着行业自身的发展，以及创新金融工具的推出，养老住宅项目的融资渠道将日趋多样化。而在短期国内金融市场完善过程中，香港、新加坡等海外资本市场将成为养老住宅投资者寻求融资的主要地点。?养老资金规划促进养老理财产品快速发展。随着现代家庭结构面临的养老压力在未来10-15年内的急速释放，中国的养老传统将发生巨大的变革；因此，养老资金的规划和安排将有序和提前进行，社会化的设施利用和养老服务购买能力将大大加强，在利于整体行业的发展的同时，促进相应养老理财产品的快速发展。?相关产业将获益联动发展。由于养老产业涉及到老年人衣食住行生活的各个方面，相关产业如110、老年文化、旅游、教育、康复器械等都将获益于整体行业的发展，增长潜力巨大。而其中养老住宅中关键要素的照料护理服务，将大大促进相关专业医护人员培训事业的发展。19?契税：在中国境内转让不动产或土地使用权，不动产或土地使用权的受让方需要缴纳契税。根据地区不同，契税按照不动产或土地使用权的转让价款的3%至5%计征。但对于符合相关政策规定的企业公司制改造、公司股权（股份）转让、公司合并、公司分立、企业出售、企业破产和债权转股权等情况，可能享受减半征收或免征契税的优惠。?房产税：对于企业自用的养老地产，按房产原值（包含土地价值）减除10%至30%后的余值的1.2%计征。对于企业出租的养老地产，按租金收入的111、12%计征。?土地增值税：土地增值税是以转让房地产取得的收入，减除法定扣除项目金额后的增值额作为计税依据，并按照30%、40%、50%、60%四级超率累进税率进行征收。在房地产行业开发（包括养老地产开发）中，预售是行业内企业普遍采用的模式。与此相对应，中国政府为了规范土地、房地产市场交易秩序，合理调节土地增值收益，要求税务机关对预售房地产的企业采取预先征收、汇算清缴的管理方式，即在预售时，按企业销售收入的一定比例预征部分土地增值税，在工程竣工决算后进行汇算清缴。土地增值税是影响房地产行业发展的重要税种，也是地方政府财政收入的重要来源。土地增值税常常被政府用作调控房地产行业发展的税收手段，包括调112、整预征率、汇算清缴、专项税务检查等。因此，养老地产的开发商需要重视土地增值税的事前规划和合规性管理。?城镇土地使用税：在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人需要缴纳城镇土地使用税，以实际占用的土地面积为计税依据，按规定税额（不同地方适用税率不同）征收。?耕地占用税：占用耕地建房或者从事其它非农业建设的单位和个人需要缴纳耕地占用税。以实际占用的耕地面积为计税依据，按每亩5元至50元的规定税额（各地适用税率不同)征收。鉴于人口老龄化问题日渐突出，为满足老年人口对物质和精神文化的需求、鼓励养老产业的发展，政府从税收角度出台了相应养老产业扶持政策。以下针对养老产业的地产开发和服务运营所113、涉及的中国税种以及税收优惠政策进行盘点。养老地产开发建设 不享受养老产业税收优惠政策民政部门此前表态养老地产开发建设属于房地产开发范畴，只是具有养老概念的房地产，养老地产开发不纳入养老产业进行管理。因此，目前养老地产开发建设与普通住宅开发建设并无实质性区别，不能享受养老产业的相关税收优惠政策。依照养老地产各参与方的角色和参与阶段不同，涉及的税收种类可能有所不同。?营业税：-建设阶段，承建商按建筑业缴纳3%的营业税。-销售阶段，开发商按销售不动产缴纳5%的营业税。如销售方为该养老地产的最初开发商，则营业税计税依据为销售总价；如销售的养老地产是从最初开发商或其它方取得，则营业税计税依据为该养老地产114、在此次销售行为中实现的增值额。需要注意的是，企业销售养老地产的价格明显偏低且无正当理由的，税务机关有权进行调整并核定其销售额。-运营阶段，养老地产租赁亦需就租赁收入总额缴纳5%的营业税。-中国政府当前正大力推动营业税改征增值税改革，预计未来几年内营业税将退出历史舞台。营业税全面改征增值税后，上述地产建设开发各阶段涉及的营业税也将改征增值税。?城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加：以纳税人实际缴纳的增值税、营业税或消费税的税额为计征依据。城市维护建设税根据纳税人所在地的不同适用1%到7%的税率。教育费附加的征收率统一为3%，地方教育附加的征收率为2%。附录一：中国养老产业税收政策简介中国养老115、住宅 现状和发展趋势报告 20?印花税：在中国境内书立或领受法规所列举凭证(例如购销合同、借款合同、房产租赁合同、产权转移书据、权利/许可证照等)的单位和个人应缴纳印花税。通常合同的每一方都有印花税纳税义务。不同应税凭证适用的税率不同。房产转让合同，转让方和受让方应当分别按照合同金额的0.05%缴纳印花税。房屋租赁合同，出租人和承租人分别按照合同约定的总金额的0.1%缴纳印花税。房地产权证和土地使用权证，每件权证缴纳人民币5元印花税。?企业所得税：中国境内的企业和其他取得收入的组织的生产经营所得和其他所得缴纳企业所得税。自2008年1月1日起，内外资企业统一适用25%的税率。除养老产业税收优惠116、政策区别于养老地产开发建设以外，政府对养老机构建设用地用途严格控制。政府严禁养老设施建设用地改变用途、容积率等土地使用条件进行房地产开发。由于目前养老地产住宅与普通住宅区别性不大，预计在一段时期内养老产业税收优惠政策不会覆盖养老地产开发建设。养老服务运营 税收优惠政策倾向于非营利性养老服务机构除土地增值税可能不涉及以外，其余养老地产开发建设所涉及的大部分税种，养老服务机构在提供养老服务时同样适用。中国是世界上唯一个老龄人口过亿的国家，并且老龄人口继续以远高于其它国家的速度增长。中国政府鼓励企业、家庭和社会多方参与和发展养老服务业。政府出台了针对养老服务机构的一系列税收优惠政策。相较于营利性养老117、服务机构，政府对于非营利性养老服务机构的税收优惠政策力度更大。当前主要税收优惠政策如下。?营业税：养老机构提供的育养或看护服务免征营业税。?房产税、城镇土地使用税：福利性、非营利性的老年服务机构自用房产和土地免征房产税、免征城镇土地使用税。?耕地占用税：养老院占用耕地免征耕地占用税。?企业所得税：政府部门和企事业单位、社会团体以及个人等社会力量投资兴办的福利性、非营利性的老年服务机构，暂免征收企业所得税；对企事业单位、社会团体和个人等社会力量，通过非营利性的社会团体和政府部门向福利性、非营利性的老年服务机构的捐赠，在缴纳企业所得税和个人所得税前准予全额扣除。除上述税收优惠政策以外，政府亦提供了118、地方规费优惠政策或补贴支持政策。例如，对非营利性养老机构建设免征有关行政事业性收费；对营利性养老机构建设减半征收有关行政事业性收费；对养老机构提供养老服务适当减免行政事业性收费，养老机构用电、用水、用气、用热按居民生活类价格执行等。2013年中国政府发布的国务院关于加快发展养老服务业的若干意见（国发201335号）明确规定境内外资本举办养老机构可同等享受上述优惠政策，这将有利于境外资本，特别是境外养老运营服务提供商进入中国养老产业。除此之外，政府目前仍在制定和完善支持民间资本投资养老服务业的税收优惠政策。对于营利性养老机构能否提供更多或与非营利机构同等的税收优惠政策，有待进一步的政策明确。21119、房地产投资信托(REIT)可能是中国房地产融资里谈论最多，但亦最多被误解的名词。其实，在美国，REIT已是很流行的投资工具，也是美国模式（即房地产的不同环节如开发、运营、销售、融资、投资等能体现专业分工）的重要元素。跟中国有关的资产，已在近年包装成REIT在区域的金融中心(如新加坡、香港)内的证券交易市场上市公开买卖，第一只境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)于2011年在香港交易所挂牌。房地产投资信托的特点和基本结构在全球资本市场上，REIT是一个专用名词，描述一种特定的投资工具。REIT的特点包括被广泛地持有、长期投资、大部分利润的分配以及分配的利润无需征所得税；可采用公司、信托基120、金、合同和信托协议多种形式。全球的REIT大部分是在证券交易所内上市买卖。至今，符合这定义，而在中国大陆证券市场挂牌的REIT还没有实现。但在区域的金融中心，如香港、新加坡，已有中国房地产的REIT出现。REIT可以投资于一项或多项房地产。这些投资一般是已建成的房地产，能产生稳定的租金收入流，同时具有带来长期资本收益的潜力，包括各类型的房产，如公寓、酒店、购物中心、工厂、仓库、写字楼和医院等。与其它在证券市场交易的证券相比，REIT同时兼具债务投资和股权投资的某些特点，例如，前者表现为稳定的收入流，后者表现为投资者通常需承担与相关房地产有关的所有风险和回报。与直接投资房地产的产权相比，REIT121、给投资者提供了流动性。而且由于大部分的国家在设计发展各自的REIT体制时，都有提供税务中立或鼓励，故此买卖REIT跟直接买卖房产产权相比，可省掉税务成本。通常，REIT的基本结构如下图所示：图5：REIT基本结构数据来源：德勤分析投资者分配租金?入投资资产所有管理费用管理费用管理服务管理服务信托基金管理人房地产?业管理公司受托人?信托费用出租?持有人行动租金发展REIT的好处发展REIT对于房地产行业发展以及行业投资者的好处有以下几点：?改善房地产商业模式：对中国房地产市场而言，REIT制度的主要吸引力在于：可以为目前主要依赖银行贷款进行融资的房地产开发商和其它房地产公司提供一个新的融资渠道。122、一旦建立REIT制度，开发商可为已完工项目找到另一个现成的市场，从而腾出资金，开发新项目。REIT主要面向收入流稳定、风险低的优质资产。因此，开发商可通过REIT找到退路，找到具有不同风险偏好的其它房地产投资者。例如，以通过升级或重新配置资产以实现收益为目标的机会基金，一旦其工程结束，相关资产将很适合做成REIT产品。其他持有重大、非核心房地产资产的投资者也可从REIT市场中获益，因为REIT将扩大此类资产潜在买家的范围。同时，REIT的发展应会增加房地产行业的资本投入水平，从而增强流动性。总体而言，能整体改变房地产高杆杠的商业模式。附录二：境外人民币房地产投资信托(CNH-REIT)中国养老123、住宅 现状和发展趋势报告 22?拓宽房地产投资渠道：上市型REIT允许私人投资者和其他小型投资者投资特定的房地产资产。某类成本高的资产，如购物中心和写字楼等的成本高，通常只可由机构投资者和富有的个人投资者进行投资。如果没有REIT，小型投资者仅可投资上市房地产公司的股票，这并非房地产资产投资的理想代替品，原因是这些公司的风险概况比传统的个别资产投资项目更为复杂。另外，REIT让散户投资者也可在房地产投资中分得一杯羹。加上证券市场容许REIT的股份或单位自由买卖，因此能吸引投资者，让他们在不影响相关房地产的情况下轻易离场，也就是说房地产所有权依然由REIT所持有。?分散投资：REIT把资产的权益124、像股份一样分为多个单位，对于相同预算的投资者，可透过不同的REIT投资在多种房地产资产种类，而非只能买某种资产。本质上，REIT为投资者提供了一种不同的房地产投资方式。对于保险公司和养老基金等需要稳定的收益以解决其长期负债的机构投资者而言，REIT提供稳定的收入流，堪比债券投资。?受监管的投资：由于REIT通常被设计为零售投资产品，一般需要遵守一系列监管规定，这些规定旨在防止REIT承担过多风险，其中通常包括投资限制（限制可能持有的投资性质）、财务杠杆限制和估值规定。除遵守这些规定外，REIT还需遵守适用于上市证券的一般规则，如公开披露、财务报告和内部控制程序。上述种种措施表明，REIT是一种125、高度透明和受监管的房地产投资方式，这在投资者作出投资决定时给予他们信心。?税务透明：如上文所述，多数国家将REIT作为税务透明体处理，因此不会就REIT赚取的收入向REIT征税。按规定，REIT必须将其几乎全部净收入分派给投资者，因此投资者应就其分配所得纳税。这避免了双重纳税，投资者的税收待遇与其直接投资于房地产而非通过REIT投资时相似。在实践中，某些REIT所在地区为鼓励发展REIT，更对向投资者征收的税金提供减免。境外人民币REIT的资金供应与需求中国一直逐步推进人民币国际化的政策，引入一系列辅助措施，扩大人民币贸易结算规模，并允许推出境外人民币金融产品。2011年8月17日国务院总理李126、克强在香港出席国家十二五规划与两地经贸金融合作发展论坛上，宣布了包括支持香港发展成为境外人民币中心等一系列支持政策。香港金融发展局于2013年11月发表6份研究报告，其中就包括关于加快建设香港离岸人民币中心的相关建议。随着人民币的国际化进程，香港作为人民币境外的结算中心，由货物进出口贸易结算而保留在香港的人民币。香港金融发展局公布的报告显示，境外的人民币存款额已经达到约1 万亿人民币，境外发的人民币债券余额已经达到4,500 多亿人民币，境外的人民币外汇的即期和远期交易已经达到日均80 亿美元。以香港持有离岸市场人民币的50%以上计算，到2028 在港人民币存量应达到6 万亿人民币。鉴于投资者127、对中国房地产的热度不减和人民币影响力的不断扩大，投资者很可能将境外人民币REIT视为独具吸引力的投资方向，从而实现人民币资产的多元化，不再局限于目前选择余地有限的储蓄和债券产品。23境外人民币REIT在香港交易所交易，香港证监会是主要监管机构。所有的REIT必须先得到证监会认可才能于证券市场上市。香港证监会颁布的房地产投资信托基金守则及联交所发出的有关上市规则是监管适用的主要法规。此外，中国内地有对外商直接投资房地产业的审批与监管的规定，特别是商资函200750号文有关严格控制以返程投资方式（包括同一实际控制人）并购或投资境内房地产企业。境外投资者不得以变更境内房地产企业实际控制人的方式，规避128、外商投资房地产审批。严格来说，这都限制了纯中国内地房地产开发商参与境外人民币REIT的发起。目前主要能发起境外人民币REIT的，主要是已取得外商投资企业资格的房地产公司。境外人民币REIT的风险与定价在已有的境外人民币REIT的单个例子中，发起人保留大多数的信托单位权益，只有少数的单位让公开市场投资者认购。估值方面，由专业的评估师作出具独立的资产评估报告作为参考。在成熟的REIT市场，二级市场的定价主要是基于投资者对定期的租金现金流，以及长期的资产增值而定，兼顾宏观经济与微观物业管理的因素。在境外人民币REIT 中，投资者要加入跟CNH直接有关的政策风险因素。?市场风险：对散户投资者而言，RE129、IT通常是一种受监管的投资产品，必须施加投资限制，确保其风险水平处于可接受的范围内。因此，REIT一般不承担开发环节的风险，而只能投资到成熟期，已经有稳定租金收入的物业。在REIT发起时，要披露关于租务市场前景、主要租约条款、关联交易、物业管理方案、等关键市场风险因素。?境外人民币的政策风险：人民币至今还是一种不可自由兑换的货币。中国政府未来是否会颁布影响人民币汇款的法律法规尚不确定。中国政府仍对跨境人民币资金流动施加限制，只限于贸易往来账户。因此，境外人民币REIT可能仅拥有受限的交易市场，未来筹集人民币资金的能力也可能受限。对机构投资者而言，他们是否有人民币的自然供给将直接影响到他们投资境130、外人民币REIT的积极性。对个人投资者而言，目前只限于香港居民，而香港居民每天能汇、兑的境外人民币都有配额限制。?现金陷阱：这是指因会计准则不同而导致的可分配利润减少的风险。境外人民币REIT允许投资者以人民币形式获得分红。在测算分红方面，中国物业持有机构向境外人民币REIT分配利润时，将依据中国的会计标准测算利润。该利润将不同于采用香港财务报告准则或国际会计准则（例如，折旧、摊销、延递税项和法定盈余公积比例）测算的利润，有可能产生现金陷阱问题。境外人民币REIT作为一种香港房地产信托基金类型，受房地产信托基金守则管辖，由香港证券及期货事务监察委员会监管。为减低投资者的风险，风险管理包括资产权131、益确定性、限制以REIT资产举债、各个财政年度必须将REIT经审计税后净收入的至少百分之九十用于分红并受特定调整要求的限制、由独立受托人监管企业管治框架、以及根据证券及期货事务监察委员会的要求，须由具备资格的经理人管理等几个方面。中国养老住宅 现状和发展趋势报告 24境外人民币REIT的税务问题从税收管辖地来看，境外人民币REIT将涉及的税务问题包括中国内地、香港和新加坡税项三个部分。中国税务在中国内地税项方面，境外人民币REIT发起人与投资人需要关注的税务问题包括：?中国内地房地产税收制度相对复杂，实际税赋高。不同房地产项目、同一房地产项目在不同时期可能涉及不同的税种，将直接影响境外人民币R132、EIT未来股息的预测；?为发起境外人民币REIT就中国内地房地产项目进行整合而发生的资产或股权重组相关的企业所得税、流转税（如营业税）和其他税（如土地增值税）等。特别是企业重组所得税有关法规（即关于企业重组业务企业所得税处理若干问题的通知（59号文）和国家税务总局2011年9月29日发布的关于纳税人资产重组有关营业税问题的公告等法规的影响；?中国内地2008年企业所得税改革以来出台的一系列有关享受税收协定优惠包括受益所有人等的规定对中国内地房地产项目海外控股架构设计的影响，将直接影响到境外人民币REIT投资人的未来持有收益。香港税务根据香港证券及期货条例第104条获认可的单位信托集体投资计划，133、可以豁免缴纳香港利得税，体现了将REIT作为税收透明实体处理的国际通行原则。境外人民币REIT的买卖需要缴纳香港印花税。新加坡税务新加坡政府一直十分重视REIT的发展，致力于将新加坡打造成为最重要的REIT市场。因此，新加坡税务局（IRAS）对REIT提供了一系列的税收优惠，主要有：?在受托人层面适用将REIT作为税收透明实体处理原则，对在获益当年即进行分配的所得免税；?自然人投资者从REIT中获得的股息免税；?对于非个人的非居民投资者从REIT中获得的股息减按10%的税率缴纳预提所得税。25联系我们吴苹主管合伙人德勤中国生命科学与医疗行业电话：+86 21 61411570电子邮件：何锦荣主134、管合伙人德勤中国房地产行业电话：+852 28521071电子邮件：.hk梁晴税务主管合伙人德勤中国生命科学与医疗行业电话：+86 21 61411059电子邮件：文启斯保险主管合伙人德勤中国全球金融服务行业电话：+86 10 85207386电子邮件：欲了解更多信息，敬请联络：致谢感谢以下同事对此篇报告的大力支持。陈岚 总监德勤中国研究与洞察力中心 黄伟 经理德勤中国研究与洞察力中心 中国养老住宅 现状和发展趋势报告 26关于德勤全球Deloitte（“德勤”）泛指德勤有限企业（一家根据英国法律组成的私营担保有限企业，以下称“德勤有限企业”），以及其一家或多家成员所。每一个成员所均为具有独立135、法律地位的法律实体。请参阅 中有关德勤有限企业及其成员所法律结构的详细描述。德勤为各行各业的上市及非上市客户提供审计、税务、企业管理咨询及财务咨询服务。德勤成员所网络遍及全球逾1 5 0 个国家，凭借其世界一流和高质量专业服务，为客户提供应对最复杂业务挑战所需的深入见解。德勤拥有约2 0 0,0 0 0 名专业人士致力于追求卓越，树立典范。关于德勤大中华作为其中一所具领导地位的专业服务事务所，我们在大中华设有2 2 个办事处分布于北京、成都、香港、上海、台北、重庆、大连、广州、杭州、哈尔滨、新竹、济南、高雄、澳门、南京、深圳、苏州、台中、台南、天津、武汉和厦门。我们拥有近1 3,5 0 0 名136、员工，按照当地适用法规以协作方式服务客户。关于德勤中国德勤品牌随着在1 9 1 7 年设立上海办事处而首次进入中国。目前德勤中国的事务所网络，在德勤全球网络的支持下，为中国的本地、跨国及高增长企业客户提供全面的审计、税务、企业管理咨询及财务咨询服务。在中国，我们拥有丰富的经验，一直为中国的会计准则、税务制度与本地专业会计师的发展贡献所长。本文件中所含数据乃一般性信息，故此，并不构成任何德勤有限企业、其成员所或相关机构（统称为“德勤网络”）提供任何专业建议或服务。在做出任何可能影响自身财务或业务的决策或采取任何相关行动前，请咨询合资格的专业顾问。任何德勤网络内的机构不对任何方因使用本文件而导致的任何损失承担责任。2 0 1 4。欲了解更多信息，请联系德勤华永会计师事务所（特殊普通合伙）。SH-020-14?