1、2012年，天茂湖启动历时9年打造高端湖居社区问鼎春城，名震八方2021年，天茂集团城市东部将现又一力作，再度吸引全城目光。天 茂 未 来 城 2 0 2 1 年 营 销 策 略 全 案未来，可见先做全年目标评定一期团购二期二期三期三期5#17#11#首开楼栋嘉惠喜山2020年10月首开，首开0.8亿，目前总销1.5亿 长春金鹰世界2020年3月开盘，洋房均价8300元/，首开1.6亿，受供货影响，目前总销3亿。按板块内楼盘去化情况，首开额约0.8亿-3.3亿，评估板块年度去化均衡点在5亿左右。考虑到年度市场因素、时间因素及品牌影响力因素，本案年度目标建议为5.5亿。14亿（含低价团购3亿）12、.5亿3亿年度情况力旺林溪湖2020年3月启动团购，均价5800元/，销售额3亿，6月开盘，首开3.3亿，重渠强压下目前总销14亿，月均1.5亿。销售目标5.5亿存量博弈时代已过，市场收紧，各房企纷纷降维收客，本案目标的实现绝非易事。按照区域市场价格反馈，月均去化200+套中美不 确 定 性经济下 行 压 力疫情投 资 谨 慎政策高 购 房 门 槛宏观之下 极度不利大势难点疫情前后周来访（组）300 200疫情前后周成交（组）12 7近2年GDP增速6.8%6.1%近2年中国出口额增速主要股指近期表现上证综指 /1.09%道琼斯 /-2.09%纳斯达克 /-1.59%2020年10月“长7条”3、出台长春市购买新建商品房，首次申请公积金贷款，首付款比例不得低于30%。大市难点价格受限下探挺险政策不足救市哈十四条公布11月19日哈尔滨公布十四条救市政策，重点：其一，六条直接涉及鼓励公积金购房其二，支持并鼓励开发商企业进一步让利给购房群众。政府将对销售情况进行考核，给予表彰、嘉奖。其三，降低预售资金监管比例，减轻开发商资金负担。2018年2019年2020年8630/9755/9634/2018-2020年9月长春市商品住宅价格走势10月“长七条”出台后长春市二十余家项目采取首付分期救市营 销 方 式 不 断 下 探 后 市 竞 争 激 烈成熟度周 边 暂 缺 人 气集聚度区 域 配 套 4、培 育 中传播度主 流 大 众 认 知 度 偏 低项目难点区域、项目处于开发初期 影响力待加强目前目前仅有嘉惠喜山在售仅有嘉惠喜山在售这 一 仗，我们如何打赢？u政策环境分析u一级市场分析u二级市场分析市场环境分析及竞争机会点剖析PART1 长春市自2018年开始，调控不断收紧，信贷政策从严，政策调控方向包含限售、限价、限签、强化市场监控等方面，旨在控制过快上涨的房价及维稳市场。2020年上半年加大了对于楼市乱象的整治力度，下半年进入“限价+限贷”的调控时代。长春大起大落的时代已经过去，市场维稳是目前楼市主基调，预判未来3-5年内，长春楼市仍是比较平稳的状态。长春市2018-2020年9月房地5、产行业相关重要政策梳理增加土地供应，控制土地价格；严格执行一房一价，对备案价格严管监控；11月21日起，商品住宅毛坯均价超过10000元/将无法备案；2018.012018.042018.052018.062018.072018.08三环内限购商品房实际成交价不得高于预售申报价格，否则不予网签新申请预售证不得高于当年首次取得预售许证时同类和周边项目实际销售价要求申报价格方可销售，售价不得高于申报价八部门联手整治投机炒房、房企及中介违规、发布虚假广告等行为2018.11预售金监管坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，保持市场平稳健康发展2019.012019.08要求申报价格方可销售，售价不得高6、于申报价2019.10严禁任何学校将招生入学与房地产挂钩，与幼儿园挂钩；2019.11调整住房公积金贷款和提取政策2020.01关于有效应对疫情支持房地产开发企业共克时艰的政策措施2020.032020.04长春市规范土地管理推进优惠政策281家项目限期办理产权证2020.052020.05长春市促进应届高校毕业生来(留)长创业就业若干措施2020.08购房合同签署日起交付时间不得超过2年，交付后需60天内办理权属登记。2020.09限价+限贷：首套首付30%起，三套及以上停贷市场研究-长春楼市政策整治乱象+共克时艰，长春政策端“恩威并施”稳定楼市。供求：2020年全年计划供应1749万平米，7、1-9月经营性用地成交占地面积865万，同比上升38%；其中，商住用地成交同比上升86%。商住用地成交建面占比降低，商服用地成交建面上升11%；楼面地价：经营性用地楼面地价3424元/平，同比上涨22%；商住用地楼面地价3645元/平，同比上涨36%。2020年起拍楼面价升高，溢价率降低；2020年楼面价超5000元/平，15宗，最高楼面价9212元/平（万龙绿园地块，含有棚改征收成本），全年最高溢价率50.69%（本案地块）。年份商住用地商服用地合计建面占比建面占比建面2019年1-9月114597%313%11762020年1-9月150986%24714%1756同比32%697%49%8、2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-9月Column02Column03Column04Column05Column06Column070200400600800100012001400160018002000050010001500200025003000350040008407606007501000174928340454161810128651974004904906877442381174219162449271234242015-2020年9月长春市经营性用地供求价走势计划供应面积实际供应面积实际成交面积楼板价2015年2016年2017年2018年209、19年2020年1-9月Column02Column03Column04Column05Column06Column070100200300400500600700800900050010001500200025003000350040002502323845328557791602273474126575712533246824302795273736452015-2020年9月长春市商住用地供求价走势实际供应面积实际成交面积楼板价市场研究-一级市场情况土地放量，商住用地成交同比上涨86%；高价地王频现，涨致9212元/平；2020年楼面价超5000元/平地块已达15宗。2020年品牌房企抢10、地模式开启新格局，净月土地成交密集，城市外延态势延续，本案所在的莲花山区域竞争格局初显，世茂、亚泰、力旺等品牌房企带动区域发展，房地产市场逐步成熟。市场研究-土地储备情况表1：品牌房企2020新增土储情况：序号房企宗数用地面积建筑面积1万达16214.8360.262保利351.31108.923大众552.93106.664龙湖435.3970.785力旺115.2530.516新星宇19.8420.987万科19.1223.718万龙28.9417.549中海15.864.88序号日期房企地块面积楼面价15.15吉林省国懋房地产开发有限公司69706248425.15长春睿城房地产开发有限11、公司（诺睿德）159253251337.9长春万通实业有限责任公司15304-410.22吉林亚泰莲花山房地产开发有限公司763682373510.22756652315610.22754422286710.22563142286810.221311842340910.29长春润德租赁住房管理有限公司433802097表2：2020年莲花山土拍情况：土地储备进入抢占模式新格局，城市外延态势持续挺进，莲花山热度依旧，各大房企争相进驻，带动区域发展，竞争格局初显。图1：2020年新增成交土地情况2020年长春市商品房、商品住宅均供求表现相对均衡，商品房成交均价9682元/平，同比下降1.01%；商12、品住宅9634元/平，同比下降0.9%；上半年受疫情影响成交量价均受影响，下半年为恢复阶段有一定改善，各房企集中推盘，成交量价有所回暖。2015年2016年2017年2018年2019年2019年1-9月 2020年1-9月Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column0801000200030004000500060007000800090000200040006000800010000120008237713946144511208288008941007102611551149880711673968977831905198313、9978196822015-2020年9月长春市商品房供求关系供应面积成交面积成交均价2015年2016年2017年2018年2019年2019年1-9月 2020年1-9月Column02Column03Column04Column05Column06Column07Column080200400600800100012001400020004000600080001000012000632643753119296573170077586483294797575062962566490740286309755972296342015-2020年9月长春市商品住宅供求关系供应面积成交面积成交均14、价市场研究-二级市场供求供应相对平稳，成交同比下降16%，限价加上疫情衍生的促销、特价、低首付致使价格涨幅受限！中原预判目前价格体系将维持3-5年。由于疫情黑天鹅所致，2020年1-9月开盘去化率下滑34%，加推出清率均同期下滑，多项目5、6月集中入市开盘，故第二季度开盘去化率回升，但相比而言依旧低于往年同期水平。1-9月整体市场开盘量价综合成绩在85分以下居多，去化达到3亿元已突破大关，且以价换量趋势明显，部分项目依托高性价比及配套优势实现首开货量的消化。市场研究-二级市场热度2020年1-9月平均开盘去化率下滑至34%，二季度有所好转，但依旧远低于往年同期水平。首付分期、以价换量现象明显。15、数据来源：长春中原研究中心监测市场数据1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%100%32%17%65%62%76%81%61%66%68%43%77%73%50%26%46%62%37%56%40%66%82%86%45%26%21%31%22%30%39%41%40%48%2018年开盘去化率2019年开盘去化率2020年开盘去化率图：2018-2020年9月主流项目开盘率走势从成交占比来看80-100产品仍旧是整体市场成交主力产品；从成交结构变化来看，160以上产品的市场接纳度变强。市场研究-二级市场供求结构80-916、090-100100-110110-120120-130130-140140-150150-160160以上05000100001500020000250000.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%1524780026389446845424862187374042002095011246875478995055645334619003900201241214884128925636258834483109852008648443532393975248023741747484252326.4%13.8%11.1%7.7%7.9%8.4%3.2%1.3%7.3%27.17、5%14.8%11.5%10.4%6.6%8.5%4.6%1.2%5.1%25.2%15.2%10.5%11.2%8.0%7.4%5.6%1.4%6.5%26.0%13.4%9.8%12.0%7.5%7.1%5.3%1.5%7.6%面积段对比分析2017套数2018套数2019套数2020套数2017占比2018占比2019占比2020占比Linear(2018占比)长春市场仍旧以刚需刚改为成交大势，80-100平面积段成交占绝对比例；另外，高地价催升高房价，未来160平以上改善类产品将迎来小幅上扬。0.0052.090.000.000.000.000.00178.5392.06180.70918、1.900.0052.090.000.000.000.000.00178.5392.06167.5240.000.00918.000.000.000.000.000.00898.001034.002051.002417.000.000.000.000.000.000.000.0016.1729.940.005.52供应总建(万)成交总建(万)楼板价(元/)溢价率(%)2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-9月30002500200015001000500005101520253035供应总建(万),2010年,0.0019、供应总建(万),2011年,52.09供应总建(万),2012年,0.00供应总建(万),2013年,0.00供应总建(万),2014年,0.00供应总建(万),2015年,0.00供应总建(万),2016年,0.00供应总建(万),2017年,178.53供应总建(万),2018年,92.06供应总建(万),2019年,180.70供应总建(万),2020年1-9月,91.90成交总建(万),2010年,0.00成交总建(万),2011年,52.09成交总建(万),2012年,0.00成交总建(万),2013年,0.00成交总建(万),2014年,0.00成交总建(万),2015年,0.0020、成交总建(万),2016年,0.00成交总建(万),2017年,178.53成交总建(万),2018年,92.06成交总建(万),2019年,167.52成交总建(万),2020年1-9月,40.000.00918.000.000.000.000.000.00898.001034.002051.002417.000.000.000.000.000.000.000.0016.1729.940.005.52开发空白期七年七年开发初期二年二年扩张期二年二年溢价率莲花山区商住土地从10年开始7年期间仅成交52万平，市场处于发展初期，近两年随着城市文旅产业的开发，城市外围土地开发价值凸显，区域处于开发扩21、张期；土地楼面价前7年基本以底价拿地为主，18年伊始开发商土地存储量较少以及新品牌开发入市，土地溢价率逐年升高，后期随着起拍价提升溢价率表现有所降低；土地成交楼面价19年开始大幅增长，2020年1-9月楼面价2417元/，价格再次有较大增幅（同比19年增长18%），土地热度持续较好。近10年莲花山商住土地供求价走势莲花山市场分析-一级市场0.000.0015.238.660.000.000.009.9117.7315.5348.900.000.0012.544.801.131.391.252.3411.8017.5832.500.000.002.696.555.424.032.7810.35122、6.2814.2332.5600432241874232569851127006823381638609091800000898103420512417供应总建(万)成交总建(万)库存（万）成交均价(元/)土地价格（元/）2010年2011年2012年2013年2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年1-9月0102030405060010002000300040005000600070008000900010000供应总建(万),2010年,0.00供应总建(万),2011年,0.00供应总建(万),2012年,15.23供应总建(万),2013年,8.66供应23、总建(万),2014年,0.00供应总建(万),2015年,0.00供应总建(万),2016年,0.00供应总建(万),2017年,9.91供应总建(万),2018年,17.73供应总建(万),2019年,15.53供应总建(万),2020年1-9月,48.90成交总建(万),2010年,0.00成交总建(万),2011年,0.00成交总建(万),2012年,12.54成交总建(万),2013年,4.80成交总建(万),2014年,1.13成交总建(万),2015年,1.39成交总建(万),2016年,1.25成交总建(万),2017年,2.34成交总建(万),2018年,11.80成交总建(24、万),2019年,17.58成交总建(万),2020年1-9月,32.50库存（万）,2010年,0.00库存（万）,2011年,0.00库存（万）,2012年,2.69库存（万）,2013年,6.55库存（万）,2014年,5.42库存（万）,2015年,4.03库存（万）,2016年,2.78库存（万）,2017年,10.35库存（万）,2018年,16.28库存（万）,2019年,14.23库存（万）,2020年1-9月,32.5600432241874232569851127006823381638609091800000898103420512417近10年莲花山商住住宅供求价走势起25、步期疫情影响期低谷去库存期高速发展期莲花山区商住住宅市场从10年开始4年期间一直为发展初期，14年后市场无新品入市，市场处于去库存阶段，17年市场大量开发商涌入，迅速发展；区域价格一直呈现平稳趋势，进入2017年价格开始逐步上涨，随着区域未来不断发展，城市外围区域未来价格仍具备上涨空间。莲花山市场分析-二级市场2017年2018年2019年2020年1-9月0.8%0.7%0.2%0.3%4.9%5.2%19.1%32.5%12.2%20.8%19.9%25.2%29.5%28.7%37.1%16.6%17.3%16.3%7.7%12.2%35.4%28.2%16.1%13.3%图：2016-26、2020年1-9月莲花山区商品住宅分面积段供应结构80以下80-100100-120120-140140-160160以上2017年2018年2019年2020年1-9月1.1%1.0%0.2%0.2%8.5%5.5%12.2%16.5%27.7%20.1%19.0%11.0%51.1%26.8%40.9%11.6%7.4%26.2%9.7%7.3%4.3%20.5%18.1%12.1%图：2016-2020年1-9月莲花山区商品住宅分面积段成交结构80以下80-100100-120120-140140-160160以上p纯改善以及刚改为区域主力成交结构，改善产品客户比例持续提升受区位及容积率27、影响，规划以第二居所为主，2019年以前，区域主要在售项目为世茂莲花山小镇，无小面积产品，导致莲花山产品供应及成交以100平以上为主，成交结构呈现出首改/再改为主，改善客户占绝对比例；进入2020年随着交通通达带来时间成本的减少，客户宽度增加，小面积产品逐渐出现在市场，投资客户占一定比例，成交尚可。莲花山市场分析-供求结构分析市场启示：长春房地产政策温和，出台金融以及人才政策，均意在保障刚需；全市楼市依旧处于恢复阶段，价格涨幅受限，市场一系列强压及手段轮番上演，竞争激烈，本案入市时机及方式需多番考量；莲花山市场热度逐步提升，各房企争相进驻带动客户流转。本案处不必要拦截位置，需创造条件，发挥产品28、及品质优势，实现客户抢夺。市场小结u项目价值梳理u未来竞争关键点梳理项目理解及营销必要条件建立PART2项目初步体验-地段项目位于长春市二道区，二道边缘与莲花山区域交汇处，距离东部东方广场商圈仅6km，背靠莲花山旅游度假区，距离莲花山15公里，开车不到15分钟。项目初步体验-交通项目处于东吉林大路沿线上，待地铁二号线东沿线修通后，项目将成为标准TOD地铁上盖物业。地铁：2号线延长线（建设中）公交：101路 103路详情备注城市干道东吉林大路双向六车道次干道英凯大街双向四车道轨道交通地铁2号线东延长线（建设中）公共交通101路 103路 181C地铁二号线东吉林大路本案教育用地项目初步体验-教育29、配套教育配套方面，北侧现有海金小学，距离 2km左右，另外北侧还有规划中小学教育用地，满足周边居民教育需求，孩子上学无忧。教育项目初步体验-商业配套地块临近位置有大量商业地块，预计未来将打造成大型集中MALL，同时距离王府井地块及金鹰项目未来打造的综合体较近，距离万豪购物中心直线距离6公里。商业商业商业项目初步体验-医疗配套地块本案3km内可达长春市传染病医院；现延安医院新院址已确定搬迁至莲花山大路与林溪大街交汇处，距本项目3.1km，另外，由建设集团与吉大三院联合打造将建设吉大三院康复养生中心，目前正在规划中。从康复养生中心到专业综合型医院一应俱全。医疗卫生项目初步体验-景观配套项目北侧为雾30、开河公园，直线距离1km，背靠莲花山生态旅游区域，居住条件舒适。宜居宜业的生态配套中心项目痛点1：项目周边有村庄及居住小区，但品质良莠不齐，城市界面形象较差。项目痛点2：项目周边尚在规划阶段地块较多，缺少高品质配套。项目痛点3：地块周边，教育资源较为丰富，但教育配套未明确落实，短板明显。项目初步体验-项目痛点项目地段、配套虽有一定优势，但品质感不强，且需一定兑现时间！受目前城市外围项目价格战影响，市场预期价格提振难度大复地卡伦湖生态城毛坯小高6800元/毛坯洋房7500元/金鹰世界 毛坯洋房8500元/恒大新安生态小镇 精装大高5500元/精装小高6200元/万科向日葵小镇 精装大高7400元31、/精装小高8200元/中天东君府 毛坯洋房7500元/恒大花溪谷 整体精装均价6800元/恒大水世界 整体精装均价6800元/价格战仅能解决 一时难题，项目通盘思维下，需建立必要购买优势，再做利润升级。基于项目现有条件，先确定必要条件，前期需解决以下必要配套：p建议与政府协商引入名校，配套先行，向客户释放信息，前期规划从幼儿园到高中打造一站式名牌教育体系确定教育配套，借势将其转化为项目硬卖点在天茂未来城，父母不再用为孩子择校而恐慌。在未来城，孩子们可以享受从幼儿园到高中的“一站式”品牌教育全程教育品牌学校学院环境高中初中小学幼儿园全程式教育体系示意图1.学校p外部导视系统：通过公交站牌、路牌等32、展示项目形象，建立统一导示系统p与交通部门沟通，沿东吉林大路在项目门前设置站牌，并对公交站牌进行命名，提升项目影响力，展现项目形象；p沿路设立路牌，增强导向性，也可以体现项目城市化，将项目与城市融为一体。p2号线相关站点信息提前释放。示意图示意图2.交通项目周边生活配套稀少，对于首期开发的客户，需要打造社区食堂、生鲜市场、24小时超市、美体美发会馆，满足业主的基本生活需求。依托项目商业地块指标，实行配套先行，满足首期居住需求先行入市社区食堂、生鲜市场、24小时超市、美体美发会馆、洗衣、洗车等社区食堂生鲜市场24H超市美体美发会馆3.生活配套引领区域 打造标杆深剖竞品 精准突围u竞品分析u客户解33、读u项目价值重塑微观竞争剖析及客户策略制定PART3竞品动态根据地块指标情况，本项目主要竞争来源于莲花山和二道区高容积率项目，随着青阳华府、融创洋浦壹号等项目接近尾声，主要竞品主要为天禄金典名城、力旺林溪湖，以及直接竞争对手嘉惠喜山。竞品项目产品价格主打卖点最新动态天禄金典名城83-1059100元/价格、学校、交通天禄金典名城 感恩回馈季，双十一惊喜来袭，精选特价房源7700元/，购房成交更有万元好礼。力旺林溪湖60-1449800元/品牌、低密、生态项目目前处于顺销阶段，以暖场活动配合营销。嘉惠喜山50-1208500元/品牌口碑、生态、品质嘉惠喜山于10月28日一期开盘，推出50-10034、产品，开盘去化103套，均价8500元/。天禄金典名城9月2日下预售证8月1日诚意登记9月11日项目首开7月9日上推广项目名天禄金典名城占地面积40万平建筑面积108万平容积率2.89绿化率32%主力户型90-112平面积区间高层60-144平成交均价9170元平表价10000交付标准毛坯交房日期2021年4月首开日期2020年9月11日n天禄金典名城是分五期开发，其中B地块为教育用地，52中智诚学校。首期产品E区占地面积7.9万平，建筑面积约29万平，容积率2.896，绿化率32.38%，户型建面约60-148住宅产品。n项目于9月11日首开，推出850套房源，去化357套，成交均价917035、元/。n部分产品赠送飘窗、开敞阳台，部分产品一梯一户，电梯前室可利用，无其他附加价值。60一室两厅一卫82两室两厅一卫92两室两厅一卫n60户型设计为一居室，受户型面积影响，南北不通透，主打功能性及性价比；n82/92设计为标准两居及舒适两居，户型方正，空间利用率较高，皆设计成南北通透户型，采光较好，部分赠送飘窗及开敞阳台，附加价值较高；卧室门相对，私密性较差。天禄金典名城133三室两厅两卫148三室两厅两卫112三室两厅两卫n户型方正，全明户型，采光较好，南向大面宽，部分户型赠送双向开敞阳台及电梯前室，整体动线合理，舒适性较高；部分户型卫生间未设立独立窗户，且客卧门相对，私密性略差。天禄金典36、名城力旺林溪湖n项目6月25日线上开盘，打造集地铁上盖总部大厦、区域特色旅游商街、低密学府别墅社区为一体的复合型城市低密大盘，学区预计规划为吉大学区，截止目前共计上市约1964套，团购约450套，截止到目前共计去化814套。n合作渠道区间项目产品去化：房连网、带客通、贝壳（佣金：小高7000-8000元/套；叠拼1万/套；联排1.1万/套；渠道成交占比20%）。3月20日10万元团购，10.31前更名1次项目名力旺林溪湖占地面积54万平建筑面积70万平（含不计容面积）容积率1.05绿化率44%主力户型83-105平面积区间小高83-135叠拼140、联排191成交均价（团购价格约8000元/）37、9817元平表价10000-10500交付标准小高精装（1500）叠拼和联排毛坯交房日期2022年8月拿地时间2019年9月16日首开日期2020年6月25日拿地价格1386/2124/2732/2900元/平 7月27日正式售楼处开放4月7日外展开放4月14日VIP卡登记6月25日线上开盘首推约520套房源，成交约303套8月22日景区示范区开放3月20日10万元团购，10.31前更名1次6月24联排下预售 96套 小高预售 198套5月29小高下预售 436套分期和规划情况项目分三期开发，主要以小高，叠拼和联排为主一期团购二期二期三期三期83两室两厅一卫（小高）105三室两厅一卫（小高）938、3三室两厅一卫（小高）n户型：市场较常见户型，无突出创新及特点n附加值：小高层赠送全屋飘窗，无其他附加价值；叠拼赠送南北花园，赠送露台，下叠赠送地下室；客厅挑空，6.6米开间，无其他附加价值。力旺林溪湖嘉惠喜山n嘉惠喜山 规划17栋住宅产品，小高层，面积50-132(1、2、3#为53和88政府安置房）；n10月11日启动认筹，10月28日开盘，首开推出5#、11#、17#3栋共计252套房源，面积50-110，首开去化103套，成交均价8500元/；n核心卖点：嘉惠品牌、城市近郊刚需性价比产品。项目名嘉惠喜山占地面积8.3万平建筑面积15.77万平容积率2.4（降至1.9）绿化率38%主力户39、型93/109/119面积区间53-132平成交价格起价6800元/，成交均价在8500元/交付标准毛坯精装装标2500元交房日期2022年10月拿地时间2019年12月31日 首开日期2020年10月28日拿地价格2000元/平2020年10月11日正式启动认筹2020年8月3日临售开放2020年8月31日户型图释放19年12月31日摘地5#17#11#首开楼栋2020年10月28日一期开盘嘉惠喜山n50-120户型解析n户型：50-90产品传统户型，布局合理，110-120产品，南北通透，南向双卧室设计，动线合理。n附加值：整体户型设计没有飘窗和阳台的附加值赠送。110三室两厅一卫 50一40、室一厅一卫 90两室两厅一卫 110三室两厅两卫 120三室两厅两卫嘉惠喜山导客策略：在吉林大路嘉惠九里项目设立项目临时销售中心，距离项目地约7公里，配合项目距离市内6公里主题进行展示。嘉惠喜山推广策略：以线上媒体发声为主要推广策略，通过微信“幸喜、见喜、热销”等一列主题推广进行释放，将项目建设情况进行展示凸显品质、提升客户信心，配合专业媒体、直播等手段同时发生进行宣传。嘉惠喜山成交客户样本分析：30%40%15%15%25-3031-4041-5051以上1、成交客户年龄2%4%22%40%16%16%高新朝阳净月经开二道南关2、成交客户居住区域3%7%11%25%30%14%10%8万元以41、下8-10万11-15万元16-20万元21-30万元31-50万元50万以上3、家庭年收入水平n成交客户年龄多为31-40岁，刚需购房客群；n客户多为经开区品牌追随客户和净月区外溢客户；n家庭收入21-30万占比最高，经济状况良好。7月加推大高，推售货值2亿4月进行加推83-105平小高,推售货值6亿去化库存竞品研究-入市节点统计区域市场将在短期内迅速扩容，本案作为最后上牌局项目，抢客能力将遭考验，品质改善学区房“保价”及“走量”成决策重点！区域竞品集中加推及首开节点均早于本案：距离最近的直接竞品嘉惠喜山，莲花山区域销冠项目力旺林溪湖，金典名城，经开区销冠项目融创洋浦一号，青阳华府，红大汇诚42、。力旺林溪湖融创洋浦壹号金典名城青阳华府红大汇诚去化库存去化库存2020.7-92020.10-122021.1-32021.4-62021.910月首开9月开盘二期3600户售罄去化库存10.15一期交房5月交房2021.72021.82021.102021.122021.11嘉惠喜山8月二期交房7月加推货值6亿4月交房区域货量缩减陆续交房陆续交房22年交房22年交房12月加推,推售货值1.5亿5月后逐步加推剩余产品，推售总货值4亿3月加推，推售货值3亿未来竞争关系减弱，项目基本条件较好,但为片区竞品项目均具备的共性优势项目自身独特优势不明显!需重塑客户预期价值客户价值在何处？从目标客户需求43、分析客户分析-调研结论推导客群定位回看中原前期对于本案目标客户的调查分析，总结预判客户核心诉求，确定客群结构特征，导出客群定位。3大客户核心诉求：品质、配套、未来升值空间01 标杆品质住区 看得见的精工建筑、品质生活、细致周到的服务02 齐全配套 完善的生活、教育、医疗等城市配套资源03 资产价值 超高的产品附加值及未来较大的升值潜力客户分析-客户诉求年龄31-35岁中青年，对于事业有着永不言弃的执着，对于生活有着独立的理解和追求，对于未来有一定的前瞻性，不盲目追随，他们是城市的中坚层。品质追求他们热爱城市，享受自然，向往“入则宁静，出则繁华”的品质生活。品质生活下对于齐全生活配套的要求他们执44、着于优质生活，追求全面的生活配置。未来升值空间导向下的资产潜力他们理性睿智，善于发现，不盲目跟随，有着明确的置业选择目标。客户定位:城市中坚，未来的中流砥柱在城市工作几年,收入稳定,购买力逐渐提升，是城市中坚力量,对居住有迫切的需求，并希望能够达到一定的舒适程度。明确客户特征和客户气质，我们需要圈定客户来源，并进行分类导入客户来源思考目标1目标2：本案是天茂在长春的又一力作，恰逢品牌20年，对品质有更高目标及要求保证同区位优品质下，抢夺板块客户目前市场营销节奏紊乱，政府整治维稳，需确保销售无风险下的高收益要求5.5亿高目标下，需无风险拓客源保成交基于两大客户目标，进行有的放矢的客户圈定拓展的客45、户是哪些？看演变/看本体泛地缘性客户溢入性投资客户溢入性价格中低能级客户物流板块升值潜力东部板块改善需求+市区价格挤压刚性置业需求价格+品质+学校驱动 投资最初机会点特征：依托来往莲花山区位优势，优势明显，升值潜力大特征：经开、二道成熟板块，在售项目少，城区环境差，存在改善置业需求；城区受价格挤压客户需求。品牌偏刚需品质天茂20年全面发声功能主导轻年龄化品质塑造理念升级板块演变下，客户升级发展，本案品质刚需属性决定泛地缘客户 刚需刚改导向 品质生活需求 特征：学校、品质、位置潜能无限，未来升值潜力大项目特征总结：客户结构预判：客群导出营销重点：区域客户核心认同的点为：城市潜力地段完善配套高品质46、生活诉求项目属性定位推导城市焕新要地未来人居典范u营销策略u营销总纲u执行打法营销策略及执行PART4营销思考：1、在莲花山品牌竞争格局已定情况下，如何实现品牌快速落地2、在大环境不明朗状况下，怎样实现热销，快速走货，快速回款中原观点限价下价格策略：拉开差价，高价盈利，平价走量竞争下推售策略：高低搭配，及时补货，快打快销疫情下推广策略：线上高举高打，线下务实跟进，首开下渠道策略：全渠道投入，全面覆盖，活动收客区域内：强展示/树品牌/强体验区域外：炒板块/炒产品/炒预期（未来）基于对项目产品的梳理：营销方式灵活组合，突出高品质性价比！价格建议：市场比较法：由于竞品产品线单一，此次定价首先确定小高47、产品价格，再根据经验及市场总结进行本案内部各产品线价差设定，通过类比修正，初步得出本案小高产品均价8000元/，高层产品7200元/，洋房产品均价9000元/。指标分值嘉惠喜山力旺林溪湖本项目权重60%40%分值区域位置15121012交通1210910自然环境8676学区6434项目规模5353园林景观7676配套设施8656物业类型7676户型设计10788总价因素7666物业管理10988公司品牌5443合计100797978高层均价81009500装修标准01500项目均价（除去装修加权）810080007958比价79977899权重47983159由于项目预计有2栋高层进行团购，团48、购价格低于正常销售价格，对整盘均价产生影响，其他楼栋整体均价需增加150元/以拉平利润折损；综合考量市场比较法&内部价格关系&团购对全盘价格影响：小高产品均价：8150元/；高层产品均价7350元/；洋房产品均价9150元/。同时，建议本案小高层入市均价7500元/建议本案高层入市均价7000元/价格建议：推售策略-货量盘点初步估计项目可售住宅面积324266，可售总金额约24.2亿元。物业类型可售面积可售套数均价销售金额（）（元/）（万元）洋房13660162915012499小高层17323212815014118高层29328310167350215563合计3242661390242149、80团购-首开推售建议蓄客时间：2021年7月初-7月底认筹方式：提前冻资锁定客户，取证后及时开盘首开时间：2021年8月8日推售方式：大型开盘推售思路：高层产品首先推售，利用产品性价比，吸纳全城客户推售目标：推出2.26亿，目标去化率50%，去化目标1.5亿。首开均价：高层7000元/平、小高7500元/平、洋房9000元/平 团购建议：5月22日团购目标：推出2.5亿元，目标去化1.5亿元，建议均价6500元/；首开建议团购建议团购搭配开盘，进行首年推售房源梳理D地块C地块D1#D2#D5#D4#D6#D3#D9#D7#D8#D10#D12#D11#D13#一期首开产品梳理产品形态栋号层数50、产品分布高层D4#27F80+99小高D4#18F80洋房D7#9F部分9F80合计D2#推售策略-首开建议二次加推2栋高层推售时间：2021年11月初推售思路：产品类型补充，加推后持续顺销模式，促进全线产品销售，冲刺年度销售目标推售目标：推出3.03亿，目标去化率50%，去化目标1.5亿。价格：高层7200元/平、小高7800元/平加推D地块C地块D1#D2#D5#D4#D6#D3#D9#D7#D8#D10#D12#D11#D13#D2#一期加推产品梳理产品形态栋号层数产品分布面积金额高层D5#、D6#27F80+99+11434511.9264016035小高合计34511.926401651、035推售策略-加推建议在进入销售中心前期，以二道区为核心，进行企业团购拓客，定制拓展计划，助力团购销售。客户策略：团购先行渠道策略：调动渠道积极性市场上的房源去化渠道带访占比较高，为了提高渠道成交，各家均制定有力的渠道奖励政策，本案渠道成交奖励需具有一定的市场竞争力：项目片区成交奖励本案成交奖励建议融创洋浦壹号经开1500020000元/套力旺林溪湖莲花山7000-10000天禄金典名城二道20000专题策略：租赁式住宅入市建议天茂20年再出发 100套特别房源感谢长春！2021年是中国共产党建党100周年。一百年风雨兼程，一世纪沧桑巨变。中国社会的百年变迁，也是对中国共产党的奋斗历程和实践52、经验的深刻总结。为向党的一百岁生日献礼，天茂集团至今发展20年，本着响应国家战略号召，推进跨区域协调发展，助力区域企业高质量发展及解决高精尖人才留存的理念打造本项目，同时坚决贯彻国家倡导的“房子是用来住的”，将租赁式住宅打造为本案独有的“天茂20年特别献礼”：租赁式住宅销售与品牌20年活动的完美结合执行细则：1.推出100套租赁住宅，以市场价50%的价格销售，在达成销售同时体现品牌社会责任感。2.剩余112套产品考虑手续问题客户无法贷款，可做10年10期分期付款，签署租赁合同，合同期10年，每年分期款以租金名义收取（业主物业费、取暖费自理）。10年后客户需补交契税等费用，开放商协助办理产权及更53、换买卖合同。3.房款可选择免息分期10年10期进行购买，价格为市场价70%；5年5期，价格为市场价65%；一次性付款为市场价60%。圈层导入异业联盟商家联动，铺排洽谈，与圈层目标建立初步关系4月6月8月10月7.4 营销中心开放8.8首开阶段划分起势增势推广主题天茂天茂2020年年 双双项目联袂项目联袂 礼献长春礼献长春未来之城，焕新美好人居未来之城，焕新美好人居未来已来未来已来 首映在即首映在即8 80-1140-114品质社区品质社区 恭迎品鉴恭迎品鉴天茂未来城天茂未来城 焕新未来城市焕新未来城市80-11480-114生态生态品质品质社区社区 荣耀加推荣耀加推初现全市发声扩大品牌形象认知54、产品、展示面正式面市持续传递项目价值强势加推转化活动策略核心目的1、营销中心开放活动2、盛大首开活动3、系列圈层及导客活动立势渠道策略1、首批业主品牌行活动2、系列圈层及导客活动线上媒体炒作为主户外大牌、抖音直播、安居客、霸都楼市、合肥论坛等自媒体、网站媒体策略户外上线地铁/公交车广告。朋友圈定投等媒体持续炒作户外投放开盘后收紧,转以线上为主5.1 临展点开放4.25品牌、案名发布会1、展点开放活动2、品牌发布会活动3、展点开放活动圈层维系/目标拦截竞品、动线、商圈、住区有效联动，资源收网全民经纪人（含多方资源）联动、案场资源12月续销期成势强加推期传递项目价值强势加推转化4.1 进场营销节奏55、定调第一阶段-项目形象起势期（2020年4月-6月）阶段目标：线上媒体高调入市，自下而上，逐步打通基础群众的项目认知天茂20年 双项目联袂 礼献春城天茂双项目联袂 礼敬礼敬春城春城，传承匠心品质，传承匠心品质第 一 阶 段-线 上 媒 体 集 中 爆 破 助 力 品 牌 落 地结合阶段推广主题，长春微信大V、网络媒体集中爆破，炒作天茂首入二道，以及双项目联袂，为项目面世宣传造势投放时间：2020年4月-6月主题：【双项目【双项目联袂联袂 天茂天茂首入二道首入二道】建议媒体：安居客、房天下、血拼长春楼市、大V公众号、长春惠买房等主流媒体活动策略客户策略推广策略微信公众号房产网站视窗广告第 一 阶56、 段-展 点 先 行 重 磅 出 击 区域选址时间位置形式其他配合1、中东大市场、欧亚万豪4月1日-6月30日商业主门大厅设置洽谈区座椅配合平面沙盘、户模等以展点为中心，销售+小蜜蜂对周边1km内重要社区、街道、写字楼进行派单覆盖，到访这发放随手礼3、亚泰新动力、新天地购物公园4月1日-6月30日商业主门大厅活动策略客户策略推广策略新天地购物公园欧亚万豪中东大市场亚泰新动力第 一 阶 段-展 点 先 行 重 磅 出 击 活动策略客户策略推广策略全功能外展：选取市内影响力较好的商场作为项目的外展点，配合宣传媒介如灯箱、吊旗、内部条幅等进行包装，配合派单进行全覆盖。特色派单看房有礼特色展位全面植入57、特色派单团队至周边进行详细派单。配合礼品赠送，到访即有机会获得小礼品一份。打造项目特色展点，吸引客户前来关注。配合宣传媒介如灯箱、吊旗、内部条幅、停车场媒体等。项目小销售中心2名置业顾问现场氛围包装20人派单团队第 一 阶 段-客 户 拓 展 密 集 作 战活动策略客户策略推广策略客户拓展：选取项目地30分钟半径内大中型企事业单位和30分钟半径内老旧小区密集拓客30分钟半径内大中型企事业单位以项目地为原点，对30分钟交通半径内处于较有经济实力的企事业单位进行统计，大中型企事业单位超过50个，项目潜在目标客户基数较大。30分钟半径内老旧小区以项目地为原点，对30分钟交通半径内处于换房周期内的老旧58、小区进行统计，半径内老旧小区数量较多，其中东盛大街以东，洋浦大街以北的数量最多。第 一 阶 段-客 户 导 入 资 源 利 用活动策略客户策略推广策略客户导入：中原外埠、二道、经开、宽城、净月、北湖区域代理楼盘刚需及投资客户导入增加符合项目属性的刚需客户、投资客户的导入，如复地卡伦湖生态城、金典名城、碧桂园星钻、良品柏宏筑福里、万科溪望等。活动策略客户策略推广策略第 一 阶 段-企 事 业 单 位 宣 讲 资 源 深 挖 团购先行：进入销售中心前期，以二道区为核心，进行事业单位、企业团购拓客，维护企业领袖、关键人，定制嫁接活动与拓展计划，深入挖掘企业潜在客户，助力团购销售。活动策略客户策略推广59、策略第 一 阶 段-企 事 业 单 位 资 源 深 挖 拓展团队：1名客户经理+2名置业顾问拓展区域：临河街、吉林大路板块、东环城路板块、东方广场板块拓展时间：（4月-6月）周一至周五的上班下班时间拓展方式：1、针对事业单位关键人、企业领袖进行多轮拜访，伺机对象企业进行项目对接，办公室拜访等2、针对企业管理层定制高端养生、国学、财经讲坛等活动3、根据企业特殊要求，冠名支持企业团建活动，提供物料、场地等形式4、定制不同档次礼品、定制相关团购方案，对项目进行推介七大团购标准流程：企业沟通 推介会 参观项目 认筹 需求摸底 房源组织 提前解筹团购先行：通过举办多场宣讲、专场活动、食堂摆展、暖场活动、60、拓展活动等动作，增加客户粘性。企业宣讲企业摆展暖场活动拓展活动食堂拓客企业观影活动策略客户策略推广策略第 一 阶 段-异 业 联 盟 联 动 出 击 二道区餐饮商家/商场街铺门头进门地贴桌面WIFI贴菜单等拓展团队：3名置业顾问拓展区域：拓展时间：（4月-6月）周一至周六全天拓展方式：1、定制展架、餐巾纸、餐厅海报、wifi贴赠送宣传物料2、定制5000元/套的经纪人带访政策联合商家，利用其它行业进行项目宣传3、利用二道区墙面、小巴车等，张贴非广告位宣传物长春异业联盟：上派镇餐饮商家/商场异业联盟：联合长春商家，利用非广告位宣传，发展异业联盟，充分利用圈外资源活动策略渠道策略推广策略第 一 阶61、 段-全 民 经 纪 人 带 客 u合理利用天茂湖全民经纪人资源吸引更多游离客户，抢占客户进场即启动全民营销，口碑传播项目的信息新客户成功认购，带客人可享受全民营销奖励即时奖励带客成交，挖掘潜在客户制定奖励政策，提高带客人预期，口碑老业主介绍新客户认购企业内员工小规模二手门店全民营销模式持续天茂湖全民经纪人动作，以短期内高奖励高佣金吸纳全城经纪人带访，带访奖励、带访成交奖励。第 一 阶 段-高 举 高 打 品 牌 发 布天茂20年品牌发布会暨未来城案名发会 穿越任意门 遇见未来城活动策略渠道策略推广策略4月25日：一次强品牌的震撼发布，一次城市新贵的盛情狂欢，一次穿越时空的未来遇见！以“穿越任62、意门，遇见未来城”为主题，举办一场机器猫主题的cosplay秀，吸引全城青年关注，通过AI演绎等手段提前演绎未来城的生活美学第 一 阶 段-展 点 开 放 焕 新 未 来 活动策略渠道策略推广策略邻售、展点开放焕新未来人居，寻找最美微笑 潮元素展厅包装 美食手机壳时间：5月1日活动：开放当日，客户微笑留影，写下生活箴言，当周评选最美微笑，前三名赠送大奖目的：收集来访客户信息，梳理有效客户，提前锁定目标客户最美微笑征集临展主题礼品第二阶段-项目蓄客/开盘期（2020年6月初-8月15日）阶段目标：目标客户直接导入，强势蓄客，实现开盘销售目标未来已来 耀世首映天茂未来城 80-11480-114低63、密社区低密社区 恭迎品鉴恭迎品鉴活动策略渠道策略展示策略推广策略第 二 阶 段-塑 造 网 络 营 销 销 售 名 嘴 直 播发挥代理地产网络营销丰富经验，定向打造销售名嘴形象，定时定点直播，解读项目卖点品牌投放时间：2020年6月1日-8月8日首开（打造全年长效机制）在家轻松购 线上不打烊建议投放平台：抖音、快手、公众号、头条号、微博等各平台 直播流程：自我介绍精心设计的开场内容/故事/提供价值 楼盘区位介绍开发商品牌展示售楼中心 沙盘户型样版间物业楼盘特点购买的 业主情况价格区间互动留微信号结封面主题形象流程 氛围互动标准化形象升级金牌销售评比销售名嘴现场直播购房活动策略渠道策略展示策略推64、广策略第 二 阶 段-V R 看 房 抢 占 线 上 线 下 先 机 中原营销+VR看房服务，助力新房前期节点营销收客难题，拓宽临展点推广，体验实景看房解决前期道具不足的难题在纵贯吉林大路主干道，布制5块高炮或户外大牌实现客户视野拦截；地铁二号线广告投放，最大限度覆盖市区来二道，以及二道人流动线；在项目主干道附近设置指示蓝白牌，用于指引客户前往，加强项目导视性。活动策略渠道策略展示策略推广策略地铁二号线东吉林大路本案图：地块交通配套图教育用地天茂未来城 电话XXXX天茂未来城东方广场跨街吉林大路沿线公交站牌地铁二号线项目周边第 二 阶 段-地 铁 红 盘 深 化 项 目 价 值第 二 阶 段-65、横 跨 三 区 定 点 投 放活动策略渠道策略展示策略推广策略长春商圈位置新天地购物公园LED大牌，墙面广告位，车库灯箱摩天活力城商场灯箱，户外大牌，车库灯箱红旗街万达广场车库灯箱，户外大牌卓展车库灯箱，户外大牌长百、鸿源国际户外大牌、车库灯箱经开区商圈地址中东大市场户外大牌，灯箱，商场内部广告欧亚万豪户外广告，灯箱，商场内部广告二道区商圈地址亚泰新动力LED大牌，车库灯箱晨宇科技城户外大牌，道闸广告项目首开前半个月，集中投放主要商圈大屏、灯箱等，为项目首开进行集中爆破时间：6月1日-项目首开天茂未来城天茂未来城商圈大屏广告商场内部广告商场车库灯箱天茂未来城天茂未来城第 二 阶 段-看 房 大66、 巴 全 城 引 客活动策略渠道策略展示策略推广策略为项目组建专属看房大巴车队，包含广告大巴车和商务接客车，保障客户到达项目看房的便利性，成功实现客户引流助力成交。第 二 阶 段-商 圈 地 铁 沿 线 集 中 火 力 地 毯 搜 索活动策略渠道策略展示策略推广策略长春商圈中东大市场自由大路6738号欧亚万豪二道区洋浦大街6088号经开区商圈亚泰新动力二道区吉林大路2235新天地购物公园南关区亚泰大街1138号拓展团队：2名渠道主管+4名渠道专员（增加支援人员）拓展区域：首轮以重点长春经开区、二道区、市中心、净月区繁华商圈重点拓客，后期全面铺展，地毯式商圈搜索拓客；拓展时间：周一至周五的13:67、00-19:00；周六、周日全天拓展方式：1、队长带队，整点客户报备，微信定位不定时监督，定制来访奖励2、社区展点巡展，海报张贴、趣味性派单3、社区便利店，饭店、蔬菜店的地点营销，赠送项目定制塑料袋展点第一阶段第二阶段商圈、社区趣味性派单第一阶段：拓展长春现场核心区域第二阶段：扩展至经开区（地铁沿线）时间：6月初-项目首开商圈巡展首开渠道人员，第一阶段以展点向外2公里核心居住区域，第二阶段重点向经开区、二道区及地铁沿线展开第 二 阶 段-深 挖 市 区 白 领 新 贵 客 群 活动策略渠道策略展示策略推广策略序号商办写字楼1中意国际2万豪东方写字楼3万豪国际4长春国贸商都 5通钢国际大厦62168、世纪国际商务总部7恒兴国际城8长春国际商务中心9盛荣大厦10长春国际建筑中心经开区商办写字楼二道区商办写字楼拓展团队：全体置业顾问拓展区域：经开区、二道区商办写字楼及政务区商办写字楼拓展时间：周一至周五的9:00-14:00；拓展形式：1、全体置业顾问分为3队，轮流对经开区、二道区写字楼进行派单2、针对写字楼年轻客户群体，定制手机壳等礼品进行覆盖针对写字楼年轻客户群体，定制手机壳、手机贴等礼品进行覆盖第 二 阶 段-营 销 中 心 开 放活动策略渠道策略展示策略推广策略你是否想象过自己也是个大家闺秀你是否想象过自己也是个名门绅士那么来这里看看那么来这里看看垂直可攀爬样板生活空间垂直可攀爬样板生69、活空间我在未来等你（时间：（时间：20212021年年7 7月月4 4日，周六）日，周六）将营销中心包装成网红打卡点，开放当天抖音快手多平台直播 互动性智能灯光秀互动性智能灯光秀咖啡书吧咖啡书吧第 二 阶 段-快 闪 公 益 活 动活动策略渠道策略展示策略推广策略送给未来青年盛夏清凉（时间：（时间：20212021年年7 7月下旬上班日）月下旬上班日）一次刷爆网络的快闪视频 二道、经开区企事业单位投放免费饮料机，为这座城市的年轻人降温解渴，配合以爱为主题的公益宣传，打动这座城市的年轻人！第 二 阶 段-项 目 集 中 首 开活动策略渠道策略展示策略推广策略未来已来 耀世首映（时间：（时间：2070、212021年年8 8月月8 8日，周日）日，周日）项目首开 焕新未来 开盘地址：会展中心开盘时间：2020年8月8号媒体配合：开盘前强势预告，开盘后宣，保持热度未来已来未来已来 耀世首映耀世首映未来未来已来已来 耀世耀世首映首映未来已来未来已来第 二 阶 段-多 元 便 捷 科 技 提 升 体 验活动策略渠道策略展示策略推广策略免费WIFI室外USB插座感应门禁一键总控智能控制密码信报箱通过阅读沙发、密码信报箱、夜景泛光、双入户精装大堂等等细节，来提升小区的整体品质，塑造高端社区形象第三阶段-项目续销期（2021年8月中旬-2021年12月）阶段目标：项目价值点持续输出，阶段强化项目各方面属71、性在天茂 焕新城市未来80-114 品质生态社区社区 荣耀加推荣耀加推活动策略推广策略第 三 阶 段-加 推 及 春 节 等 节 点 针 对 性 集 中 投 放拒绝大水漫灌式广告推广，针对性的利用朋友圈定投、微信大V、公交车体、电梯框架等媒体朋友圈定投电梯框架公家车安居客p投放策略：加推、春节等节点针对性集中投放p选择媒体：朋友圈定投、微信大V、安居客、电梯框架、公交车、广播、抖音、快手、房天下社区道闸微信大V第 三 阶 段-嫁 接 与 暖 场 活 动 并 行“亲子互动”系列如剪纸、手绘T恤，吸引有孩子的家庭，达到召集客户的目的“VR”虚拟现实“1元竞拍”准备液晶电视、微波炉、电饭煲等小家电竞72、拍或抽奖形式吸引客户参与引入时下流行的虚拟现实，游戏电影体验或VR看房，将活动和项目有机结合儿童“诗词大会”嫁接中小学子女家庭的客户，他们多数有改善居住需求职工羽毛球赛嫁接二道、经开企事业单位职工，以单位联谊形式举办嫁接类活动暖场类活动强销期，密集圈层暖场活动，为项目提供源源不断的精准客源活动策略推广策略第 三 阶 段-业 主 家 宴活动策略推广策略与未来家人共贺新春（时间：（时间：20212021年年1212月月3030日）日）品牌塑造与销售促进双赢 利用春节节点，举办家宴答谢业主，进一步塑造天茂品牌口碑，提升品牌忠诚度，同时释放老带新政策，促进未来城老带新成交携手共赢 再造标杆Thanks for your attention