1、星河城&星汇城年度策略与传播推思考案录1 标及问题剖析2 项价值分析3 核策略及创意4 传播及推思路PART 1 标及问题剖析标设定星河城&星汇城项新标签建，帮助导客并实现销售标项的价值重新梳理重构价值体系01星河城&星汇城建项的精神主张（价值观）项的故事线重新梳理新故事线输出02星河城&星汇城通过星城品牌系获得大城流量标签项如何为品牌创造价值最终为项实现创新03问题剖析市场平淡，购买客群是否继续为（住宅+大城）的逻辑买单？01两个星城系为临沂事业部赋予了什么能或能标签？02PART 2 项价值分析区位及大城价值分析01站在大临沂和南部重新看待百花湖+兰山南土 地 价 值 的 背 书 有 多 2、大，资 产 的 价 值 前 景 就 有 多 高从拥河发展到南部城区十字轴心的骨架以沂河路高架与沂蒙高架+沂州路为十字轴线南部城市网格脉络，为未来十年城市发展的主旋律，而星河城与星汇城在这大城区骨架中占据及其重要的节点作用，也是临沂客户迁徙与刚需上车的第一选择。罗庄销冠 年销10亿大盘拥簇者众多，价值变现能力得到验证通过住宅+配套成熟宣扬预期，加上本身临沂事业部7年塑造的口碑与影响力。星汇城、星河城用低价+促销吸引成交的大盘逻辑屡试不爽，也是星河城荣膺销冠的推广三板斧。2 0 2 3 年，市 场 不 容 乐 观，价 格 战 大 行 其 道 可 以 预 见临 沂 楼 市 进 新 的 价 格 体 系3、，价 格 战 已 经 不 可 取一个清醒的认知（住宅+大城）逻辑，能否支撑双盘20亿级的购买逻辑！尽管正视一些事实很残酷但是却能让我们更强大双 子 百 万 大 盘+2 0 亿 营 销 流 量 决 定2023年星城系依然是一场IP与核心需求的争夺战策略方法论客户需要大城层面之上更有区隔性的供给，创造需求不是各自为战（星城系的双子有必要捆绑思考，探索彼此的角色与销量突围之战）大IP大城核心故事线策略基调2023两个项目的战略分野星 汇 城 是 整 个 大 罗 庄 与 兰 山 南 刚 需 上 车 的 第 一 选 择星河城则指向大罗庄区域第一批向往品质的刚改客（针对洋房）双子项目，不钆戏，各有舞台从业4、态集合到活式集成宜居频密度提升家庭幸福指数六年的大城开发，商业、居住、教育、配套高密度开发，迎来生活内容的丰盛与面面俱到，大城生活成为一个有血有肉的生活载体。星河城的大城生活同样是星汇城的核心背书。7年开发，六年星城星城系承载了临沂事业部最有担当与造城力的部分双子大城本身一个超级幸福IP的集合体，交通的、运动的、公园的、醇熟的、梦幻的醇熟之城 大城不仅是处聚集的场所，更是处让留驻的所在，融合自然与高阶烟火，星河城有麦德龙、九州超市、百花湖实验学校、星汇城也是教育大盘、全能大盘，双子包揽了整个罗庄区域最醇熟，最宜居的生活所在。公园之城每一帧都令人陶醉，风吹树摇，星河城56万百花湖公园盛装出席，一5、湖两湾十二景，星汇城有双月湖，代表了这座城市最花园宜居，最生态的大城形态希望之城极易上车的门槛，星汇城代表整个临沂的刚需门槛，星河城则代表了整个品质改善的门槛，一如临沂事业部所做的，始终如一轻盈的房价与安放幸福生活的居所，大城就像一个包容城市万千奋斗者与追光者的存在，致敬生活的生生不息。时间之城双子背靠沂河路高架与沂蒙高架+沂州路为十字轴线南部城市网格脉络，成就东西南北皆宜的时间之城，去罗庄、兰山与经开，都维持在1020分钟。爱与希望的大城变大城配套宣讲为生活需求故事线醇 熟 之 城 公 园 之 城 希 望 之 城 时 间 之 城大城生活的意义是配套的完备，更是容纳万般精彩的生活集合体客户构成6、及消费行为分析02其他1%组数1%三代同堂5%中年之家（有孩子）29%青之家（新婚）30%单身33%刚 需 客 户 中 奔 赴 幸 福 生 活 的 单 身 与 青 年 客 户 占 据 绝 大 部 分未来星河城随着洋房的主力推出，中年之家的客户占比会持续攀升越是青年置业与刚改置业大城生活中的幸福与多彩愈要被强调回到原来的那个问题：购买客群是否为（住宅+大城）+星城系的逻辑买单？并不是，们应该为购买为带来的活内容和时间质量买单星 城 系 带 来 的 内 容 提 供地价值认知逻辑离中越近，城市资产价值越活内容认知逻辑活内容资源越丰富和完善，城市资产的价值越全能大城的价值并完全来大城，更来其久发展的活7、内容、配套及交通条件。星城系的品牌角色把对美好活的向往作为之奋斗的购买行为故事线ALL in 大城是因为爱与希望的消费预期缔结坚固的购买力 一个包容爱与希望的ALL IN生活六载星城系 幸福生活内容商创创意意故故事事线线爱与希望的大城是对六年星城系的总结与升华而希望之城（刚需圆梦）、梦想之城（自在宜居）是双子各自的价值主线醇熟之城、公园之城、时间之城、希望之城更醇熟ALL IN+生活内容可体验星河城实景交付之后，物管大堂所能享受的一切尽情表达更有说服力的5000+粉丝实景更动人整个片区最后的压轴洋房，人生如愿就当下更奢适洋房Pro 升级 栋距光照采光均好性优化六年，2190天，5000户业主，8、数万人，被“星城”深深牵绊有的人先买婚房星河城，二孩选择了洋房也有的人把终极居所安在了顶复这是一座城市的爱与希望六年星城系从此可感、可见、可知爱与希望的城 幸福停靠的岸六年是时间的承诺，更是对未来星汇城的兑现与预期星汇城侧重定位希望之城轻盈的房价 理想的大城星河城侧重定位梦想之城人生如愿 星河城醇熟之城沂河路 十字轴心 ALL IN全能大城城市生活轴线/TOD创意城市场景/CITY愿景概念定位标签爱与希望的大城六载星城系 幸福生活内容商告语希望之城 梦想之城希望之城时间之城公园之城传播及推思路推广执行核心重点价值背书/区域之下的价值区隔品牌赋能/大城影响力的再塑造区域占位/罗庄区域的价值重塑用9、双子大城带动一个片区的消费预期，公共基础设施、配套建设、交通枢纽资源不断推进，重塑外部市场及客户对于区域的认知，提升区域在城市的占位高度，强化未来发展潜力的输出区域之内竞争分层级，星汇城瞄准全城刚需，星河城着力刚性改善，通过滋生产品价值及展示力，扩大市场的占有率利用星城系品牌在临沂内的本身影响力，借助双子的错位战略，拉升对项目品质的认可度，与所谓竞品划定区隔，确立品牌在板块内“领头羊”地位。借势拦截/做好客户挖掘工作拦截竞品客流，进行深入、广泛的渠道铺排，多条线挖掘客户资源，解决客户储备问题1月3月初小高5月洋房双11六年星城起势破袭给生活的提案爱与希望的大城 爱与希望的城幸福停靠的岸人生如愿10、 星河城双子齐发产品轰炸包装上新林与墅双子联动轰动全城繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销12月繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销轻盈的房价理想的大城繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销 壹|大城营销星城赋能/大城影响11、力的再塑造六年星城 起势破袭推广纲要开年形象翻新1-3月一个大城的温情启幕一个爱与希望购房节与新年包装一个营销中心全年IP计划过年期间抖音/视频号等新媒体起势推广给生活的提案 爱与希望的大城 六载星城系，给临沂一座幸福的城 爱与希望的大城生活引导1醇熟主场 融合自然与高阶烟火大城共感1醇熟之城谱写公园里的抒情诗繁 华 主 城 南 值 选 星 汇 城|建 筑 面 积 约 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 热 销六 载 星 河 城 蝶 变 百 花 湖|建 筑 面 积 约 1 0 8 1 3 5 阔 景 美 宅 火 爆 热 销风吹树摇，56万百花湖公园盛装出席大城共感2公园之城每一帧都令人12、陶醉繁 华 主 城 南 值 选 星 汇 城|建 筑 面 积 约 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 热 销六 载 星 河 城 蝶 变 百 花 湖|建 筑 面 积 约 1 0 8 1 3 5 阔 景 美 宅 火 爆 热 销繁华主城南、百花湖核心区，致敬生活的生生不息大城共感3希望之城眼见的都是生活所向繁 华 主 城 南 值 选 星 汇 城|建 筑 面 积 约 9 6 1 3 1 大 城 美 宅 全 城 热 销六 载 星 河 城 蝶 变 百 花 湖|建 筑 面 积 约 1 0 8 1 3 5 阔 景 美 宅 火 爆 热 销 一个爱与希望购房节与新年包装1First:故事营销丨公交站台六载星13、城，悬念，回家不忘来路以回家的路为发散原点，临沂多条路的公交站台同时出现“炒鸡”、“煎饼”、“王羲之”以及普通人与每一条道路的感人故事语录，共同回忆六年星城系与城市的故事，激发客户星城记忆。在罗庄的沂河路高架、沂州路、中丘路、百花湖、双月湖等知名道路，承包公交站广告位，输出以炒鸡、煎饼、王羲之等人为主的内容，写出他们与临沂道路的故事，吸引全城关注与讨论。故事营销丨公交站台广告故事营销丨公交站台广告故事营销丨公交站台广告故事营销丨公交站台广告故事营销丨公交站台广告Second:星河城星汇城项目团队与业主为项目所在的归家的路代言并发起星城六载爱与希望豪GO节1000份盲盒空降临沂，2023份66614、66购房津贴免费送，全城狂欢Third:重话乡音聆听家乡的声音星城六载爱与希望豪GO节每一座城市都有每一座城市属于自己的标签！星城双子城发动山东各地的亲朋好友，录制了家乡的口音制作成H5，让用户聆听声音猜城市名称，以乡音唤醒大众，尤其是异乡人对家乡的思念，引发了朋友圈巨大的共鸣。线下六年有你，星城系&盲盒1000份盲盒空降临沂，录制乡音H5，即可赢小熊玩偶、精致生活好物等星城六载爱与希望豪GO节打造年味取景框、红包墙、拍摄年味全家福，VLOG记录大城的生活价值新春国潮艺术节洋气国风全家福 一个营销中心全年IP计划1线下营销中心打造创意领地IP广泛吸纳客户到访营销中心线下场域IP全年打造计划星城15、大剧场脱口秀说唱给 生 活 的 另 种 提 案，我 做 主弱化商业属性，强化到访引力营销中心不仅是洽谈功能，更是休闲打卡的多元社交空间饮腔调-网红水吧见舞影-打卡部落生活集-兴趣书局星城版非正式会谈演员陈铭站台，创作星城脱口秀，用年轻人的方式，点评年轻人的生活。陈铭超级演说家、非正式会谈、少年说、奇葩说被余秋雨先生誉为可能是世界上最会说话的年轻人；2012年湖北省五四青年奖章获得者；湖南卫视少年说主持人；湖北卫视非正式会谈主持人；CCTV-4世界听我说导师；深圳卫视最强辩手导师非正式会谈一期经典节目精选星城大剧场系列企划，运用年轻人喜欢的说唱脱口秀形式创作大城的生活，把百花湖、双月湖、沂河路、16、蒙山高架编入其中，邀请临沂籍说唱歌手拍摄星城大剧场生活VLONG,传播项目价值。沂河高架东来把星城来登沂河高架东转蒙山高架中沂河高架东上为何有座城沂河高架东醇熟大城风这个地方公园不少交通要通上班的朋友一心向往着大都市要靠伟大同志搞搞新意思星城有爱，公园有城城中有园，既是园又是城星城大剧场系列特别企划沂河高架东把大城、通勤、公园编成小故事，拍摄出来星城大剧场系列企划，运用年轻人喜欢的说唱脱口秀形式创作大城的生活，通过与兰山南北的价值差异，嬉笑怒骂生活的轻盈，邀请临沂籍说唱歌手拍摄星城大剧场生活VLONG,传播项目价值。你在北方的艳阳里辛苦忙碌我在南方的寒夜里快乐躺平如果天黑之前来得及我要忘了你的17、眼睛兰山南 北秋悲兰山有星汇南风喃 北海北北海有喧嚣兰山南 北秋悲兰山有都会星城大剧场系列星汇城特别企划兰山南拍摄星汇城刚需的轻盈生活抖音媒体矩阵传播，并借势探盘临沂罗庄各区域抖音媒体资源整合，对星城大剧场流量进行定向宣传同时探盘本案产品及推售动态，利用账号专业性定向吸引购房者 贰|区域占位/双子不钆戏的故事线希望之城/梦想之城双子齐发 产品轰炸推广纲要双子不钆戏的故事线4-6月六载星城系，幸福生活内容商，双子各有观点一次星汇城轻盈的房价 理想的大城（青年轻盈计划）一系星河城人生如愿 林与墅（洋房圆梦计划）星汇城篇青年轻盈计划1三波段推广动作全面打响轻盈置业计划人物前宣海报希望之城发酵45秒视18、频奋斗的人生需要轻盈情绪发酵引发共鸣事件引爆线上线下结合全 面 引 爆 轻 盈 置 业 计 划她每天要通勤1小时他一个月要飞5次深圳她错过了宝贝孩子的生日他过去一年有八个月在外地他今年孩子5岁了，但和他不亲世界太大他在人们看不见的地方向前走世界很大只有人有行走的地方，都有光每一个认真奋斗的年轻人都值得被认真对待线上小程序发布轻盈置业计划，同时联合抖音，天猫好房等，开展轻盈置业季，看直播瓜分百万希望补贴发放抵用券和小礼品等，线上引爆同时线上朋友圈海报微博等自媒体平台同步，媒体矩阵，全域轰炸。百 万 希 望 补 贴 助 力 轻 盈 置 业 计 划1星汇城价值故事线轻盈的房价 理想的大城给生活的一次19、轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销轻盈共感1爱这座城市厚重的历史 也爱她轻盈的房价给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销轻盈共感2爱这座城市的热血与奋斗 也爱她轻盈的房价给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销轻盈共感3爱这座城市熙攘与烟火 也爱她轻盈的房价给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销 星河城篇洋房圆梦计划1六年的压轴洋房全新形象林与墅出街，插画格的洋房画册星河城价值故事线人生如愿 林与墅六载星河城 蝶变百花湖|20、建筑面积约125177林与墅洋房 火爆上新洋房共感1四季全龄的艺术颐养予父母智慧与健康给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销洋房共感2四季的风吟鸟啭收藏游弋的音符给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销洋房共感3林下课堂的自然熏陶予孩子创想与自信给生活的一次轻盈提案，繁华主城南 值选星汇城|建筑面积约96131大城美宅 全城热销打造星城系“橙意盲盒”面向老业主及市场进行免费派发，通过盲盒内不同卡片，可至营销中心兑换脐橙礼品，同时盲盒内针对老业主及新客户分别放置带访或到访优惠礼，促进现场到访。领水果&赢礼品21、&享优惠五一、双十一橙运临沂促销节点双十一橙运临沂促销节点限时橙意厚惠无期#橙运临沂 公园大境#星城系双十一购房节旗鼓相当不橙多让#橙运临沂 时间大境#星城系双十一购房节礼尚往来橙心相待#橙运临沂 时间大境#星城系双十一购房节双十二开设火锅宴回馈老业主及准客户，活动通过线下报名预约形式进行，每位客户可邀请一定数量亲朋共同参与。现场针对双子产品进行推介，并释放双十二限时促销信息，进行现场杀客。火锅宴&老带新&享优惠双十二水煮沉浮促销节点双十二水煮沉浮促销节点暗箭冷枪不敌一根鸭肠#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火锅宴巧舌如簧败给虾滑鲜汤#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火锅宴 加份腐竹专治各种不22、服#聚首星城 水煮沉浮#星城系 大城火锅宴客户维系星城剧场每月定期举办观剧节，进行客户维系与老业主口碑的营造，同时于活动中进行持续的客户挖掘，促进老带新的形成。儿童剧针对小户型学区需求话剧针对洋房中端改善类电影节点性大众产品去化歌剧针对洋房产品去化借势拦截/做好客户挖掘工作聚合六年大城推广势能，深入渠道资源应用，聚燃大盘流量渠道及媒体应用通路-1：直销外拓&二手房联动针对周边老旧小区等具有改善性需求客户进行深入挖掘投放手段：DM、社区灯箱、电梯轿厢、道闸广告等渠道及媒体应用通路-2：资源嫁接&异业联盟针对区域内高流量场所进行广告投放及VIP客户信息互换。如高档酒店、洗浴、美容中心等投放手段：D23、M、展架等渠道及媒体应用通路-3：移动端APP定向广告依托前期客户画像，有针对性的进行APP广告定向投放，信息直达客户。投放手段：微信定投、头条、开屏画面等渠道及媒体应用通路-4：专业类自媒体站台邀约各大临沂知名房产类自媒体人，以第三方角度解读本案项目价值与产品价值，强化市场信赖感。渠道及媒体应用通路-5：短视频媒体探店邀约知名短视频博主探盘说放，借助其庞大的网络流量形成更为广泛的传播。投放手段：抖音、视频号醇熟之城沂河路 十字轴心 ALL IN全能大城城市生活轴线/TOD创意城市场景/CITY愿景概念定位标签爱与希望的大城六载星城系 幸福生活内容商告语希望之城 梦想之城希望之城时间之城公园之24、城1月3月初小高5月洋房双11六年星城起势破袭给生活的提案爱与希望的大城 爱与希望的城幸福停靠的岸人生如愿 星河城双子齐发产品轰炸包装上新林与墅双子联动轰动全城繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销12月繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销轻盈的房价理想的大城繁华主城南 值选星汇城建筑面积约96131大城美宅 全城热销六载星河城 蝶变百花湖建筑面积约108135阔景美宅 火爆热销