大西南茶叶专业批发市场商业地产营销策划方案（4页）.doc-地产文库

大西南茶叶专业批发市场商业地产营销策划方案（4页）.doc

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营销方案

上传人：大宝编号：61728 2021-03-05 4页 44.50KB

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1、大西南茶叶专业批发市场大西南茶叶专业批发市场商业房产营销策划方案商业房产营销策划方案由于本策划方案的对象是商业房产，因此，本方案首先采取总成本收益分析方法，对该商业房产潜在投资者的投资决策特点进行分析；然后，在此基础上，运用市场营销组合理论，提出该项目的营销方案。 1.1. 本项目商业房产投资特点分析本项目商业房产投资特点分析作为商业房产的投资者，最关心的是自己的投资决策能够产生的商业利润。本节首先提出本项目投资的成本收益模型，然后，对本项目商业房产潜在投资者投资决策的影响因素进行分析。 1.1 1.1 商业房产投资的总成本收益模型商业房产投资的总成本收益模型商业房产投资的总成本收2、益模型用净现值公式表示为： n t n t TCiNCFNPV 1 )1 ( 其中 NPV 表示投资净现值，i 表示银行利率，NCF 表示现金净流量，TC 表示投资总成本。 1.2 1.2 商业房产投资影响因素分析商业房产投资影响因素分析由商业房产投资总成本收益模型可以看出，对追求投资净利润最大化的商业房产潜在投资者而言，影响其投资决策的因素主要包括银行利率 i、现金净流量 NCF、投资总成本 TC 三个方面。 1.2.1 1.2.1 银行利率银行利率由上述商业房产投资总成本收益模型可以看出，其他因素不变情况下，银行利率与投资净现值呈反响变化，即银行利率提高，投资净现值降低；银行利率降3、低，投资净现值增加。我国银行利率尚未实现市场化，因此，受宏观经济政策影响较大。最近，由于我国经济呈现投资过热倾向，政府金融管理部门调高了银行存款准备金率，紧缩银根，降低投资需求；另一方面，银行利率也面临提高的趋势，对本项目商业房产的投资可能会造成负面影响。 1.2.2 1.2.2 现金净流量现金净流量某年现金净流量可以用表示如下：该年现金净流量营业现金收入营业现金流出所得税从该公式可以看出，影响现金净流量的主要因素包括营业现金收入、营业现金流出和所得税三个方面。（1）营业现金收入营业现金收入的高低主要跟该项目商业房产的商业价值密切相关，因此，影响该项目商业房产商业价值的因素如主营产品、市场环境、地理位置等方面的主要优势应成为该项目营销策划的主要诉求点，另外，应做出该项目商业房产价值的预测分析，提高营销策划的说服力。（2）营业现金流出营业现金流出主要是指一定时期内，

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