1、项目编号：企业研发园2 号、3 号、4 号、5 号装修工程项目建议书编制单位：实业有限公司二一八年十一月目录第一章 概述41.1 项目名称41.2 项目承办单位41.3 项目拟建地区、地点41.4 报告编制依据41.5 项目建设期61.6 投资估算和资金筹措6第二章 承办单位概况7第三章 行业政策分析83.1 行业政策分析83.2 行业准入政策8第四章 项目建设必要性94.1 项目建设的必要性94.2 项目建设的可行性9第五章 项目建设内容及规模105.1 项目概况105.2 项目区位图105.3 设计依据11第六章 建设条件及初步分析126.1 用地强度指标126.2 规划要求126.3 设2、计要求12第七章 项目建设周期与进度实施167.1 建设方式167.2 建设进度安排16第八章 投资估算与资金筹措178.1 成本构成178.2 成本测算178.3 资金筹措17第九章 资源开发及综合利用分析199.1 资源开发方案199.2 资源利用方案199.3 资源节约措施19第十章 生态环境影响分析2110.1 环境和生态现状2110.2 生态环境影响分析2110.3 生态环境保护措施2110.4 地质灾害影响分析2410.5 特殊环境影响24第十一章 经济影响分析2511.1 经济费用效益2511.2 社会效益分析25第十二章 结论与建议2612.1 结论2612.2 建议26第一章3、 概述1.1 项目名称企业研发园 2 号、3 号、4 号、5 号楼装修工程1.2 项目承办单位单位名称：实业有限公司注册地址：南京市江北新区长芦街道宁六路 606 号法定代表人：汤玲公司类型：有限责任公司(非自然人投资或控股的法人独资) 项目联系人：英瑛联系电话：152957123941.3 项目拟建地区、地点本项目位于南京市江北新区，西近江北大道、北至云高路、东至天圣路、南至四豪路，化转办研发中心企业研发园内，2 号、3 号、4 号、5 号 4 幢大楼。1.4 报告编制依据（1） 中华人民共和国节约能源法（2） 中华人民共和国环境保护法（3） 中华人民共和国建筑法（4） 能源标准管理办法（54、） 重点用能单位节能管理办法（6） 节约用电管理办法（7） 产业结构调整指导目录（2011 年本）（8） 国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知（9） 国务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）（10） 中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905 号）（11） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委2005 第 65 号）（12） 节能减排综合性工作方案（13） 民用建筑节能设计标准GB50352-2005（14） 公共建筑节能设计标准GB 50189-2005（15） 外墙外保温工程技术规程 JGJ1442004（16） 建筑照明设计标准 GB500342005、4（17） 建筑采光设计标准 GB/T 5003320（18） 民用建筑电气设计规范 JGJ/T1692（19） 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇给水排水（20） 全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇电气（21） 中华人民共和国环境保护法（1989.12）（22） 中华人民共和国环境影响评价法（2003.9）（23） 中华人民共和国大气污染防治法（2000.9）（24） 中华人民共和国环境噪声污染防治法（1997.3）（25） 中华人民共和国水污染防治法（1996.5 修正）（26） 中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2004.11）（27） 中华人民共和国水土保持法（1991）（286、） 中华人民共和国清洁生产促进法（2003.1）（29） 建设项目环境保护分类管理名录环发200117（30） 建设项目环境保护管理条例（中华人民共和国国务院令（第 253号）（31） 实业有限公司其他资料文件1.5 项目建设期建设周期为 8 个月，2019 年 1 月份至 2019 年 8 月。1.6 投资估算和资金筹措项目总预算约为 12850 万元人民币，资金来源：企业自筹。第二章 承办单位概况实业有限公司位于南京市宁六路 606 号，成立于 2011 年 12 月 6日，注册资本金为人民币 23672 万元。由南京江北新区公用资产投资发展有限公司出资组建，南京江北新区化工产业转型发展管7、理办公室负责管理运营。公司主要为入驻化转办研发中心人才和企业配套科研办公楼、人才公寓等基础设施， 为创业创新人才提供各类管理咨询服务。公司经营目标，依托南京雄厚的化工科技人才力量，发挥背靠国家级新材料基地的产业优势，利用自有的硬件设施平台及周边化工科研条件，在国家经济结构转型之机，打造一个具有良好承载能力科技研发载体，实现规模生产与科技研发的有效结合。公司顺应当前经济发展潮流，实施创新驱动发展战略，属于国家积极鼓励发展的行业，得到市、区两级重点支持。目前公司已为化转办研发中心提供科研办公场地 10.98 万平方米，人才公寓 4200 平方米，为 200 余家企业提供管理服务。第三章 行业政策分8、析3.1 行业政策分析本项目属于改建工程，不涉及行业政策分析。3.2 行业准入政策本项目属于改建工程，不涉及行业政策分析。第四章 项目建设必要性4.1 项目建设的必要性1、园区人才引进后勤保障的需求。江北新区作为全国唯一一个以自主创新为核心的国家级新区，园区作为其重要组成部分，进一步强化研发创新载体建设， 在园区内建设了企业研发园，加快园区创新化步伐，符合全市“一中心一基地”创新发展要求，为园区引进大量高素质人才提供研发办公空间及满足个性化居住需求的人工公寓，为促进园区转型升级提供人力资源保障。2、园区现有人才公寓条件的局限性。园区根据省委、省政府关于加快推进南京江北新区建设的若干意见（苏发29、0166 号），进一步强化重大创新平台建设，与高校院所共建新型创新载体，迅速形成协同放大效应，全面提升园区专业化、化水平。这些都与引进人才是分不开的，而园区现仅在化交所5 层有 20 余间集体宿舍，无论是数量还是入住的质量方面，都远远无法满足打造现代化化企业研发园引进高层次高素质人才的需求。4.2 项目建设的可行性该项目将由企业研发园内的 4 栋单体大楼改造而成，目前该大楼主体已经封顶，即将竣工交付。地理位置靠近地铁 S8 号线化工园站，交通便捷。研发园内大楼底层配套部分商业，1 号楼为纯商业，这些都将为人才办公及入住提供完善的商业配套，生活娱乐设施一应俱全。为吸引人才、留住人才提供了外部保障10、。第五章 项目建设内容及规模5.1 项目概况本项目位于化转办研发中心企业研发园内，2 号、3 号、4 号、5 号 4 幢大楼共 64564.65m2 ， 扣除底层商业及公共部位， 本装修工程面积58404.17m2（含门厅、电梯厅）。企业研发园人才公寓利用现有的 4 栋毛坯建筑进行室内装修改造，水电、暖通、智能化等配套机电设备安装、结构加固、消防改造、固定家具、电器采购配置等。其中 2 号、3 号楼按照科研办公楼标准装修，4 号、5 号楼按照人才公寓用途进行改造，改造后的人才公寓共计 311 套，8 种不同户型，可以满足各种不同需求人才的入住要求。本项目总建筑面积：64564.65m2，其中涉11、及装修改造部分面积 58404.17m2，地上层数：13 层，建筑高度：47.55m。一层为门厅、电梯厅及配套商业空间，二层及以上为研发办公和人才公寓。5.2 项目区位图项目区位图如下：第 19 页5.3 设计依据1、混凝土结构加固设计规范2、砌体结构设计加固规范3、建筑工程施工质量验收统一标准4、建筑装饰改造加固装修工程质量验收规范5、住宅室内装饰改造加固装修工程质量验收规范6、室内空气质量标准7、民用建筑电气设计规范8、民用建筑供暖通风与空气调节设计规范9、建筑设计防火规范10、房屋建筑室内装饰装修制图标准JGJ/T244-201111、江苏省绿色建筑设计标准DGJ32/J173-201412、12、绿色建筑评价标准GB/T 50378-201913、民用建筑绿色设计规范JGJ/T 229-201014、民用建筑热工设计规范GB50176-201615、公共建筑节能设计标准GB50189-201516、公共建筑节能设计标准DGJ32/J96-201017、江苏省居住建筑热环境和节能设计标准DGJ32-J 71-201418、民用建筑工程室内环境污染控制规范（2013 年版）GB50325-201019、民用建筑隔声设计规范GB50118-2010第六章 建设条件及初步分析6.1 用地强度指标本项目是对现有建筑的改建项目，不涉及用地强度指标。6.2 规划要求总建筑面积：64564.6513、m2 单体建筑面积：16757.58m2装修改造部分面积：58404.17m2结构层次：地上层数：13 层，建筑高度：47.55m。6.3 设计要求6.3.1 配套设施要求本项目为改建工程，不涉及建设用地、征地拆迁及移民安置分析。本项目周边具有非常成熟的交通、供水、供电体系，项目建成后对于以上资源需求不大，现有的配套设施完全能够满足项目运行对环境、用水、用电、通信等多方面的要求。6.3.2 历史文化保护要求无。6.3.3 管线及附属设施要求无。6.3.4 交通设计要求无。6.3.5 城市设计与景观要求无。6.3.6 地下空间规划要求无。6.3.7 场地与建筑设计要求无。6.3.8 规划保护要求14、无。6.3.9 低碳生态要求一、总体要求建设项目应符合江苏省绿色建筑设计标准、江苏省绿色建筑发展条例、江苏省民用建筑设计方案绿色设计文件技术审查要点（试行）等相关要求， 最终方案以有关主管部门审查意见为准。二、法律、法规、规范和产业政策本项目的建设在用能、节能方面严格按照国家的相关法规和政策执行，所依据的法规等包括：法律：中华人民共和国节约能源法、中华人民共和国环境保护法、中华人民共和国建筑法；法规：能源标准管理办法、重点用能单位节能管理办法、节约用电管理办法；规划：节能中长期专项规划； 产业政策：1） 产业结构调整指导目录（2011 年本）2） 国务院办公厅关于开展资源节约活动的通知3） 国15、务院关于加强节能工作的决定（国发200628 号）4） 中国节能技术政策大纲（计交能【1996】905 号）5） 国家鼓励发展的资源节约综合利用和环境保护技术（国家发改委 2005第 65 号）6） 节能减排综合性工作方案三、设计标准和规范1、民用建筑节能设计标准GB50352-20052、公共建筑节能设计标准GB 50189-20053、外墙外保温工程技术规程 JGJ14420044、建筑照明设计标准 GB5003420045、建筑采光设计标准 GB/T 50033206、民用建筑电气设计规范 JGJ/T16927、全国民用建筑工程设计技术措施节能专篇给水排水8、全国民用建筑工程设计技术措施16、节能专篇电气四、节能措施建筑能耗是指建筑使用过程中的能耗，包括采暖、空调、照明、热水、电器和其他动力能等。在保证日照、采光、通风、观景条件下，尽量减少外门窗洞口的面积。设计中采用密闭性良好的门窗，提高门窗气密性，防止空气对流传热。按照国家节能设计规范，本项目设计中拟采用先进可靠的节能型材料、设备， 包括：主要用电设备选用低损耗高效能产品；室内照明采用节能灯具；水、电、煤制气等能源使用均配置计量器具，作好计划用能；洗脸盆配置加气龙头，以此增大水流表观体积，限制流出水龙头；坐便器采用节水型大便器，采用无污染、无辐射作用、隔音效果好的建筑材料，实现对环境的保护。空调系统设计有热回收装置。五、节能效果17、分析对供电、照明、供水、供暖、建筑等进行了节能降耗设计，不但直接利用能源的项目积极采取了节能降耗措施，在今后的使用中也采取了节能降耗措施。如在改建工程中采用新技术、新工艺等，为在今后的使用中节能降耗打下基础，所有灯具、燃气灶等一律选用符合国家有关规定的节能型设备。电器设备选用新型高效节能型，并采取电容补偿，提高功率因数，减少电损耗。卫生间采取节水措施，选用节水型卫生洁具，以节约用水。经过分析与比较，本项目通过制定合理利用能源及节能的技术措施，能够有效地降低各类能源的消耗。按照公共建筑节能设计标准（GB50189-2005） 的计算和分析，可实现公共建筑节能 50的标准。第七章 项目建设周期与进18、度实施7.1 建设方式鉴于该项目启动时间的紧迫性与专业较多较复杂，考虑到与企业研发园内其他配套建设同步施工，室内装修改造设计施工尽早落实，能有效解决原有建筑内部结构提供与人才公寓内部结构需求之间的矛盾，有利于避免对原建筑设计结构的二次拆改、节约整体项目投资、实现整体项目提前投入使用这一特殊性要求等特点。本项目计划采用设计、采购、施工总承包的方式来实施，通过公开招投标委托一家研发办公及人才公寓设计施工经验丰富的单位来负责实施。为保证施工质量，工程建设采用施工监理的方式进行，聘请有经验的建设、监理单位进行监理，确保施工质量为优良。7.2 建设进度安排本项目总建筑面积 67030.30m2，单体建筑19、面积 16757.58m2，装修改造部分面积为 58404.17m2，预计建设周期为 8 个月，2019 年 1 月份至 2019年 8 月。第八章 投资估算与资金筹措8.1 成本构成总建筑面积 67030.30m2，成本由以下几块构成： 1、土地费用：万元2、规划设计成本：万元3、建安成本：万元4、基础设施投入：万元5、其他投入：万元8.2 成本测算本项目总建筑面积：67030.30m2，单体建筑面积 16757.58m2，装修改造部分面积为 58404.17m2，装修改造部分造价约为 10000 万元。地上层数：13 层，建筑高度：47.55m。本次招标范围为一层电梯厅、二层及以上人才公寓20、。合同估算价：12850 万元。项目新增投资约 12850 万元人民币，总体投入规模适中，且投入主要集中在前期，后期仅需部分维护及人工支出。项目建成后将用于园区引进人才的研发办公及住宿公寓配套，为各单位引进人才提供条件，收取租赁费用。入住人才的水电暖等耗能均实现按户计量，由入住人才或所在单位自行承担。8.3 资金筹措资金是每一个建设项目的重要问题，工程项目中的主要资金包括固定资产和流动资金。随着项目的不断推进，资金不断增值，用货币形式反映出耗费的生产材料价值和劳动者所创造的收益价值。因此如何筹措和管理资金，是一个重要的问题。本项目总投资为 12850 万元人民币，资金来源为自筹。第九章 资源开21、发及综合利用分析9.1 资源开发方案本项目是对现有建筑的改建项目，不涉及对矿产、水等重要资源的开发，不属于资源开发类项目，因此不涉及资源开发相关问题。9.2 资源利用方案9.2.1 自然资源项目位于南京江北新材料科技园内，开发成熟，不会对周围自然资源造成不利影响。9.2.2 原材料及辅助材料项目建设期间主要原材料是建筑材料，包括钢材、水泥、砂、石等。钢材拟从国内大型企业购买，钢材供应已经市场化，项目需求完全有能力在国内市场满足；水泥、砂和石的市场供应也很充足，本项目也能比较容易获得。项目主要辅助材料是室内、外装修装饰材料，包括石材、玻璃等，辅助材料依靠国内市场供应。项目属于服务类项目，正式运行22、后基本不需要进行原材料及原辅材料的大批量采购。9.2.3 交通、供水、供电资源使用情况本项目周边具有非常成熟的交通、供水、供电体系，项目建成后对于以上资源需求不大，现有的配套设施完全能够满足项目运行对环境、用水、用电、通信等多方面的要求。9.3 资源节约措施南京市作为我国经济较为发达的城市,又是重要的综合性工业生产基地,近年来,在科学发展观指导下,积极谋求经济发展方式转变,不断推进新型工业化道路,资源节约型城市建设取得初步成效。本项目将以提高资源使用效率为核心，以节能、节水、节地、节材、资源综合利用为重点，打造绿色生态化研发空间及人才公寓。本项目资源节约措施主要集中在节约原材料及节约用水资源等23、方面。9.3.1 原材料节约措施本项目建设期内应积极采用新型建筑体系和材料，如应用高性能混凝土，提高项目建筑的品质，延长建筑物使用寿命，同时开展建筑垃圾与废品的综合回收利用，从而降低项目对建筑材料的消耗。9.3.2 节水措施水资源不足已经成为制约国民经济和社会发展的重要因素。解决这个问题关键要加强水资源的节约、保护和科学利用，努力提高水的利用效率，因此本项目拟采用节水型生活用水器具，加强人才公寓内水资源的回收利用。第 26 页第十章 生态环境影响分析10.1 环境和生态现状南京位于北纬 31133236，东经 1181911924。滨临长江，东距出海口 360 公里，属亚热带季风气候区，四季分24、明，无特殊冷热气象和自然灾害，年平均降雨量 1000mm，无霜期 230 天左右，自然条件优越，非常适合居住。自 2012 年以来，项目所在地南京江北新材料科技园未发生重大及以上环境污染事件。大气环境质量：根据园区大气环境质量监测点的数据。园区大气环境质量呈好转趋势；水环境质量：园区内有五条内河（小营河、中心河、赵桥河、长丰河、窑基河），2012 年水体水质全不达标，2013 年达标率 60%，2014 年上半年达标率 80%。2014 年地下水环境质量所测指标均达标。10.2 生态环境影响分析本项目将充分依托现有建筑进行建设，项目运营仅有少量生活垃圾，不产生工业“三废”，本次改建不会对原项目25、周围的环境和生态产生不利影响。10.3 生态环境保护措施10.3.1 环境保护的原则环境保护是我国的基本国策，是可持续发展战略的重要组成部分。随着经济的发展，综合国力的增强，我国对环境保护的要求也越趋向严格，对排污不达标的企业将停止其生产。因此在项目的方案设计中，坚持“三同时”原则，即环境治理设施应与项目的主体工程同时设计、同时施工、同时投入使用。10.3.2 采用的环境保护法规及标准主要根据以下法律法规及标准：1、中华人民共和国环境保护法（1989.12）；2、中华人民共和国环境影响评价法（2003.9）；3、中华人民共和国大气污染防治法（2000.9）；4、中华人民共和国环境噪声污染防治法26、（1997.3）；5、中华人民共和国水污染防治法（1996.5 修正）；6、中华人民共和国固体废物污染环境防治法（2004.11）；7、中华人民共和国水土保持法（1991）；8、中华人民共和国清洁生产促进法（2003.1）；9、建设项目环境保护分类管理名录环发200117；10、建设项目环境保护管理条例（中华人民共和国国务院令（第 253 号）；11、江苏省的其他环保法律法规。10.3.3 施工期污染及防治（一）施工及装修设备噪声施工噪声主要来自施工机械以及运输车辆产生的噪声，本项目施工期噪声源主要为短时间操作的移动声源。由于建筑施工是露天作业，流动性和间歇性较强，对各施工环节中的噪声防治具有27、一定难度，下面结合施工特点，对一些重点噪声设备和声源，提出一些防治措施和建议：1、降低声源的噪声强度对基础施工过程中主要发声设备空压机以及气锤打桩机等，在条件允许情况下，应考虑采用较低噪声强度的设备以替代高噪声设备，如使用水力撞锤代替撞击打桩的传统方法，这样在基础施工过程中噪声影响程度将会大大降低。2、采用局部隔声降噪技术对各施工环节中噪声较为突出的，且又难以对声源进行降噪可能的设备装置，应采取临时隔声措施，以此达到降噪效果。对于不同阶段的施工噪声， 必须遵守建筑施工场界噪声限值（GB12523-90）中规定标准。项目施工噪声产生的影响属短期行为，待施工结束后即可消除，通过采取以上防治措施后，28、并依照梅州市施工的有关规定进行， 其对周围环境的影响可降到较低程度。（二）施工扬尘扬尘主要来自施工场地清理、物料运输等过程。扬尘的排放是与施工场地的面积和施工活动频率成比例，与土壤的泥沙颗粒含量成正比，还与当地气象条件如风速、湿度、日照等有关。目前尚无充分的实验数据来推导扬尘的排放量。根据类比调查， 土建施工场地现场环境空气中 TSP 浓度一般为0.5-0.7mg/m3，施工扬尘影响距离一般在下风向 150m 左右。在施工期间要采取积极有效的措施尽量减轻扬尘的产生，最大限度地防止扬尘扩散，具体环保要求如下：1、施工场地周边必须设置高度在 1.8 m 以上的围档；2、建筑垃圾的堆放不准超出场地围29、档范围，施工场地内不准堆放生活垃圾； 严禁高空抛撒建筑垃圾；3、施工道路要硬化，要在工地出口处设置清除车轮泥土的设备，确保车辆不带泥土驶出工地；装卸渣土严禁凌空抛散；要指定专人清扫工地路面。此外，建筑材料和土石方的运输车辆要进行遮盖，防止撒漏，尽可能减少运输中产生的扬尘。（三）建筑废弃物建筑施工和装修施工等期间的建筑废弃物，作业区应配备专人负责，作到科学管理、文明施工，应尽可能采取措施，提高工程进度，并将土石、木渣及时外运到指定地点，缩短堆放的危险周期。运输车辆应安装密闭盖，避免造成沿途撒落，污染环境；对不慎散落的沙土和建筑废料，应进行清理。同时，按照南京市政府有关规定，建筑垃圾要定点排放、填30、埋。（四）施工期生活污水施工期的生活污水应充分利用现有的市政下水管网，将施工期生活废水进行集中收集，并有组织排放。10.3.4 营运期污染及防治本项目营运期间除了日常生活垃圾外，不产生任何工业污染物，对于生活垃圾的处理将遵循垃圾分类回收，并交由园区垃圾处理中心统一处理。10.4 地质灾害影响分析项目所在地地质状况稳定，不属于地质灾害易发区，且项目施工不会诱发地质灾害或对地质产生不利影响。10.5 特殊环境影响拟建项目所在地发展成熟，项目不会对历史文化遗产、自然遗产、风景名胜和自然景观等可能造成的不利影响。第十一章 经济影响分析11.1 经济费用效益项目新增投资约 12850 万元人民币，总体投31、入规模适中，且投入主要集中在前期，后期仅需部分维护及人工支出。项目建成后将用于园区引进人才的研发办公及住宿公寓配套，为各单位引进人才提供条件，收取租赁费用。入住人才的水电暖等耗能均实现按户计量，由入住人才或所在单位自行承担。11.2 社会效益分析该项目工程的建设为引进的高端人才提供了引进来、留得住的物质保障，为企业长期扎根园区创造了条件，有助于提升园区在省内以及国内的地位和品牌形象，树立重视企业、注重人才，一切为企业和人才服务的美好形象。研发办公及人才公寓建成运营后，可以为招商引资、创业服务、技术孵化、企业宣传、社会公众服务提供一个很好的平台。研发办公及人才公寓建立后，运营管理一定要跟的上，好32、的运营管理机构的委托与选取，对后期物业资产的保值增值起到至关重要的作用。第十二章 结论与建议12.1 结论综上所述，项目建设条件具备，投资构成合理，符合国家相关产业政策和行业规划以及土地利用总体规划，符合国家宏观调控政策，符合并合理有效的开发和利用资源，经济和社会效益显著，适应社会发展趋势。12.2 建议在建设过程中提出以下几点建议：1、与市有关部门进行沟通，争取得到积极配合及支持。2、在报告批复过程中，拟定合理的工作计划，积极进行工程建设前期工作。3、该项目尽快落实建设资金，加强工程投资控制。4、建议在项目施工过程中，严格质量监管，确保工程质量。5、项目建设后，在营造过程中必须严格遵守、实行各项现行的规范与规程， 加强技术管理，确保项目的生产安全。