1、国际大酒店装修升级改造工程项目可行性研究报告XX工程咨询有限公司二零XX年XX月XX项目可行性研究报告建设单位：XX建筑工程有限公司建设地点：XX省XX市编制单位：XX工程咨询有限公司20XX年XX月78可行性研究报告编制单位及编制人员名单项目编制单位：XX工程咨询有限公司资格等级： 级证书编号：（发证机关：中华人民共和国住房和城乡建设部制）编制人员： XXX高级工程师XXX高级工程师XXX高级工程师XXXX有限公司二XX年XX月XX日目 录第一章 总论81.1 项目基本情况81.2 编制依据与原则81.2.1 编制依据91.2.2 编制原则101.3 研究结论101.3.1 项目背景101.2、3.2 市场前景与需求分析111.3.3 装修升级改造方案121.3.4 投资估算与资金筹措131.3.5 选址与建设条件141.3.6 进度规划151.3.7 效益与财务评价161.3.8 结论与建议161.4 主要技术经济指标17第二章 背景与必要性192.1 项目背景192.2 建设必要性202.2.1 宏观必要性分析202.2.2 满足顾客需求的需要212.2.3 企业实现可持续发展的需要212.2.4 响应*政府政策的需要21第三章 需求分析与建设规模223.1 需求分析223.2 竞争优劣（SWOT分析）233.3 建设规模25第四章 选址与建设条件274.1 选址274.2 建设3、条件274.2.1 建设地条件274.2.2 周边环境条件284.2.3 周边酒店分布情况30第五章 升级改造方案325.1 原建筑状况325.1.1主楼部分325.1.2 副楼部分335.2 升级改造方案335.3 改造工程方案345.3.1 改造方案345.3.2 技术依据345.3.3改造措施345.4 装修工程方案355.4.1 外装修方案355.4.2 内装修方案355.5 配套工程方案375.5.1给水排水改造375.5.2 电气改造385.5.3 消防设计395.5.4 通风与空调工程方案415.5.5 公共广播工程方案425.5.6 环保425.5.7 绿化43第六章 环境保护4、446.1 设计依据446.2 环境质量标准446.3 主要污染源及污染物446.4 污染物分析及治理措施446.5 施工期环境保护措施46第七章 节能477.1 编制依据477.2 节能措施477.2.1 建筑节能措施477.2.2 电气节能措施477.2.3 节水措施48第八章 劳动安全卫生498.1 安全卫生工作498.2 餐厅安全卫生508.3 消防安全措施51第九章 投资估算与资金筹措559.1 编制依据559.2 投资估算说明559.3 投资估算559.4 资金筹措589.5 资金使用计划58第十章 运营计划与人力资源配置5910.1 运营战略5910.2 运营人员配置6010.25、.1主楼营业人员配置6010.2.2副楼营业人员配置6210.3 运营计划6210.3.1建议经营策略6210.3.2 销售步骤64第十一章 实施进度规划6511.1 实施进度6511.2 招投标66第十二章 财务分析6712.1 财务评价基础数据6712.2 成本、收入、税金测算6812.2.1成本分析6812.2.2 收益分析7012.3 财务指标分析7312.3.1 投资利润率7312.3.2 静态投资回收期7312.3.3 财务净现值7312.4 不确定性分析7312.4.1 盈亏平衡分析7312.4.2 敏感性分析7312.5 财务评价74第十三章 结论与建议7513.1 研究结论76、513.2 建议75第一章 总论1.1 项目基本情况1.1.1 项目名称：*国际大酒店升级改造项目1.1.2 建设地点：*市江南区五一路1.1.3 项目性质：装修升级改造1.1.4 项目建设期：6个月1.1.5 建设单位：*集团有限公司*集团公司是一家拥有酒店、金融投资开发、品牌酒业、影视文化、酒精贸易等多方位产业的集团公司。集团发展稳定，战略清晰，资源丰富，总部位于*国际城。旗下子公司有：*投资公司：负责建材城、物流基地、国际养老公寓、星级酒店等项目的筹划准备。*文化传播公司：与*电视台影视频道带上妈妈来相亲携手合作，打造知名本地相亲栏目，是广大年轻朋友最喜爱的电视节目之一。同时拥有*国际城7、广告牌的独家代理权以及城区主要路口高炮广告牌资源。*酒业：中国知名品牌“古井贡酒”总经销，主销古井贡“年份原浆”系列产品，逐步发展自有品牌。*贸易：从事仓储物流、食糖、酒精等生产贸易。1.2 编制依据与原则 编制依据1）可行性研究报告编制委托书2）国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见3）中华人民共和国环境影响评价法4）建设工程项目管理规范5）建设单位提供的基础资料6）国家或地区相关的规范、标准、条例（1）中华人民共和国建筑法（2）中华人民共和国消防法（3）建设工程质量管理条例（国务院令第279号）（4）建筑工程质量验收统一标准 （GB50300-2001）（5）建筑装饰装修工程质量验收规范8、 （GB50210-2002）（6）建筑地面工程施工质量验收规范（GB50209-2002）（7）建筑电气工程施工质量验收规范 （GB50303-2002）（8）高级建筑装饰工程质量检验评定标准 （DBJ01-27-96）（9）室内装饰工程质量规范 （QB1838-93）（10）建筑内部装修设计防火规范 （GB50222-95）（11）质量管理体系标准GBT190012000（12）环境管理体系标准GBT240012004（13）职业安全健康管理体系标准GBT280012001（14）建设工程项目管理规范GB/T50326-2001（15）建筑工程质量检验评定标准(GB502102001（169、）高级建筑装饰工程质量验收标准（XBJ/T01-27-2003，J10271-2003）（17）建筑玻璃应用技术规程JGJ113-2003 （18）建筑内部装修设计规范GB50222-95 （19）GB185802001 室内装饰装修材料人造板及其制品中甲醛释放限量 （20）GB185812001 室内装饰装修材料溶剂型木器涂料中有害物质限量 （21）GB185832001 室内装饰装修材料 粘接剂中有害限量（22）GB185872001 室内装饰装修材料地毯、地毯衬垫及地毯胶粘接剂有害物质释放限量 （23）GB185822001 室内装饰装修材料 内墙涂料有害物质限量（24）GB18585210、001 室内装饰装修材料 壁纸中有害物质限量 （25）GB65662001 建筑材料放射性核素限量 编制原则严格按照国家有关标准、规范、规定进行编制，以提升功能、改善环境、增加特色、提高档次为主线。1.3 研究结论 项目背景2011年以来，中国新开业的星级酒店如雨后春笋，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业，随后神秘房、Last M11、inute等国外成功模式也纷纷登陆国内。2011年新版饭店星级的划分与评定正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。2012年上半年的中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级的大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。1.3.2 市场前景与需求分析截止到2011 年底 ，*二星以上的酒店近 100家 ，其中四星级酒店13 家，五星级酒店7家。根12、据*目前的发展机遇与投资速度，可以预测到 2015 年，*又将新增至少5 8家五星级酒店，使*五星级酒店的数量增至1215 家左右。*是“联合国人居奖”得主，且依托于*得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大 ，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，*经济区的深入发展也必将为*带来大量的商务客人。 这些现象必将改变*以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。 根据商务部近期出台的关于加快住宿业发展的指导意见，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来13、的 5 年内，以简单节约为主的经济型酒店在*整个酒店业市场的份额将从现在的10左 右提高到20以上。与此同时，文化酒店 、绿色客房也将成为*酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。 装修升级改造方案本项目为原建筑装修改造工程，定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主14、楼1-9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能15、广播系统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。 投资估算与资金筹措1）总投资本项目估算总投资为8768万元，其中：1）原估算装修投资约为人民币5748万元，其中：原主楼装修及前期投入约3170万元；原副楼装修及前期投入约1948万元，流动资金、场地租金、押金等费用约630万元。2）新装修升级改造后，将追加投资3020万元，其中主楼增加投资2520万元，主楼整体投资约5690万元；副楼增加投资500万元，副楼16、整体投资2448万元，流动资金、场地押金、租金等费用为630万元。2）资金筹措1）本项目原有装修改造投资5748万元，原融资计划为项目业主自筹资金为1748万元，申请银行担保贷款4000万元。2）本项目新装修升级改造后，追加投资3020万元，由项目业主再自筹资金1020万元（用于主楼升级），再申请银行担保贷款2000万元（其中：1500万元用于主楼升级改造，另外500万元用于副楼升级改造）。1.3.5 选址与建设条件本项目位于*重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理17、位置独一无二。项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*二桥中兴大桥仅200米，独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为“离机场最近的精品四星级酒店”。2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市18、场基础。3）重要商机：与正在建设*大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。1.3.6 进度规划项目施工期为6个月：201319、年4月 -2013年10月。计划2013年12月正式投入运营。1）2013年3月，落实资金、施工设计及相关手续；2）2013年4-6月，完成结构（增层）、水电、空调等升级改造；3）2013年6-9月，完成主楼、副楼改造装饰施工；4）2013年10月，完成人员、培训、家具及后期处理工作；5）2013年11月，试营业；6）2013年12月，正式营业； 效益与财务评价经测算，本项目正式运营后年实现收入约为5987万元，年运营总成本月为4966万元，年税费约为467万元，年利润总额约为554万元。项目全部投资财务内部收益率所得税前为14.65%，所得税前净现值3265.79万元；项目投资利税率为12.20、64%；税后投资回收期为7.7年（含建设期）。基于生产能力利用率的盈亏平衡点为59.50%，即经测算扣除装修摊销，其他因素不变，当客房入住率达到59.5%整个酒店主楼部分即可以达到盈亏平衡点。从敏感性成果分析表明，在各因素分别变化10和20时，内部收益率均高于基准值，财务基准值均大于零。因此，项目效益较好，抗风险能力强，财务可行。1.3.8 结论与建议1）结论（1）根据本项目可行性研究分析，本项目符合地方经济发展需要，符合*酒店产业发展需要。（2）本项目实施有利于开发*酒店住宿、商务会议、旅游资源，推动*服务业发展。（3）本项目经营期内可实现净现金流量932.60万元，有较好的经济效益。 （421、）本项目投资静态回收期为7.70年，内部收益率为14.65%（5）本项目建设项目中符合国家节能环保政策要求。综上所述，本项目具有较强的社会效益和较好的经济效益。项目开发市场前景较好，投入使用后将会为*酒店产业的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为*国森集团有限公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。从财务分析结果和经济评价指标表明，项目经济效益较好，财务可行，抗风险能力强。本项目具有较强可行性。2）问题和建议（1）项目施工过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。（2）对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿22、化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。（3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。1.4 主要技术经济指标项目主要经济技术指标见表1-1：表1-1 主要经济技术指标表序号项目名称单位指标备注1总投资万元8768新增投资：3020万元1.1主楼投资万元5690新增投资：2520万元1.2副楼投资万元2448新增投资：500万元1.3流动资金、租金等投资万元6302资金筹措万元87682.1自筹资金万元2768新增自筹投资：1020万元2.2银行担保贷款万元6000新增银行担保融资：2000万3总建筑地面积平米123、6560新增2层1800平米3.1原主楼面积平米86003.2原副楼面积平米41603.3停车场面积平米20003.4增建2层主楼层平米18004劳动定员人2325营业收入万元59876总成本万元49667税 费万元4678利润总额万元554含所得税9所得税万元83.110净利润（税后）万元47011总投资利润率%11.20平均多期12全部投资内部收益率%14.65所得税前13全部投资财务净现值万元3265.79所得税前14静态投资回收期期7.70含建设期15资本金投资内部收益率%35.1216资本金投资财务净现值万元5166.417盈亏平衡点%59.50第二章 背景与必要性2.1 项目背景中24、国酒店业伴随着经济社会发展以及国际酒店业的渗透不断成长，生命力愈加旺盛，中国酒店业的产业规模成倍数地加速发展。酒店的供给量随着需求的扩大而快速增长。近年来，随着国内旅游市场的快速增长以及入境游客的增长，我国的酒店业近年一直迅猛发展，新建的本地酒店如雨后春笋，国际酒店集团也大展拳脚。2011年以来，各大国际酒店管理集团竞相制定出里程碑式的开业计划，不是巩固自身在中国的豪华酒店之领先地位，就是努力使自己比竞争对手占据更大的市场。随着一线城市豪华酒店市场渐趋饱和，酒店业的重心已从北上广转移至内地经济迅速发展的二三线城市。与此同时，2011年中国酒店业不断涌现新的营销模式，先是团购网站风潮蔓延至酒店业25、，随后神秘房、Last Minute等国外成功模式也纷纷登陆国内。2011年新版饭店星级的划分与评定正式实施，其中将一二三星级饭店定位为有限服务饭店，评定星级时应对饭店住宿产品进行重点评价，四五星级定位为完全服务饭店，评定星级时应对饭店产品进行全面评价。2012年中国酒店业，随着商旅和休闲旅游回暖，平均房价和出租率双双上升。随着我国旅游业的迅猛发展，对休闲度假酒店的需求也将有成倍的增长，中国酒店业发展前景广阔。在中国经济转型与消费升级大背景下，未来几年仍将是酒店业加速发展的黄金时期。随着*经济社会高速发展，城市面貌日新月异，都市经济初具规模，依法开设的酒店、宾馆数量不断增加，*酒店行业迎来了飞26、速发展的黄金时期。截至2011年底，全市已开通网上预定查询业务的酒店数量就达到460家，是90年代初全市酒店总数的十多倍。如今，在*城区，几乎每条街都有几家酒店、宾馆，一些区位和地段优势较好的街道，甚至开设有十几家酒店、宾馆。在助推都市经济发展，方便旅客住宿、休息的同时，过于庞大的供给也使酒店面临激烈的竞争，不少酒店的生存收到挑战。在当今酒店行业已经从卖方市场转变为买方市场的情况下，只有不断从硬件和软件两个方面改善酒店环境，提升酒店的服务和品质，才能在日渐激烈的市场竞争中站稳脚跟，并谋求进一步的发展。综上所述，根据目前*酒店行业发展现状，*国森集团有限公司经过论证、分析，决定投资对酒店进行装修27、，改造，以改善酒店硬件设施，提高酒店档次，达到吸引客源、增加收入的目的。2.2 建设必要性 宏观必要性分析项目提出符合*国民经济和社会发展第十二个五年规划纲要、*市旅游发展总体规划。在现今人们越来越注重生活品质、生活质量的时代，人在工作之余需要的是享受、放松，而旅游商务酒店是人们释放自己的最佳选择。*作为“全球人居奖”城市，商务旅游居住繁荣，酒店发展前景广阔，本项目提出建设一座四星级的大酒店是顺应时代的发展，可为到此地的人们提供更加舒适的休息环境。因此，建设该酒店是有必要的。 满足顾客需求的需要现代人追求的已经不是吃饱、穿暖，而是休闲、娱乐、旅游。生活质量大幅度改善和提高，对居住环境的要求下相28、应提高，那种无卫生间、无空调、无饮用水的“三无”客房及硬件差、标准差的“两差”客房已经不能满足顾客需求，人们追求的是高档舒适客房。因此，本项目升级改造酒店，提高酒店档次，提供环境优良、硬件设施好、服务周到的四星级酒店，对顾客需要是必要的。 企业实现可持续发展的需要本项目地处*重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，其优越的地理位置独一无二。项目改造升级后，将拥有高级客房170多套，将极大的提升酒店的接待能力和规格，给企业带来新的业务增长点，创造良好的经济效益。这样对于提升项目业主*酒店、旅游、渡假行29、业的知名度，实现企业可持续发展有着积极的促进作用。 响应*政府政策的需要*作为*的首府，是西部地区旅游、避暑胜地，城市定位为生态型、园林式、国际性旅游休闲渡假城市，*历届政府都非常重视旅游业、服务业的发展。亿豪国际大酒店的装修升级改造必然会得到*委、市政府等地方政府及有关部门的认可和大力支持，这些都为项目实施提供了便利条件。第三章 需求分析与建设规模3.1 需求分析中高档酒店，以商务旅游客人为主，提供包括客房、高档餐饮、宴会、会议承办、信息资讯及传播、休闲娱乐等服务。国内旅游消费市场和出境旅游市场发展势头较好。一方面，2010年中国人均GDP达到4000美元左右，中国旅游业迎来了快速发展的时期30、。国家旅游局提出“十二五”时期中国旅游业的具体发展目标：到2015年，国内旅游人数达33亿人次，年均增长10%；城乡居民年均出游超过2次，旅游消费相当于居民消费总量的10%；旅游业总收入年均增长12%以上，旅游业增加值占全国GDP的比重提高到4.5%，实现每年新增旅游就业50万人。另一方面，经过多年发展，我国已跻身全球出境旅游消费前十位，是全球增长最快的新兴客源输出国。预计到2020年，前往日本和韩国的国际游客中将有25%以上来自中国，而从中国到欧洲的游客人数将翻两番，在北美来自中国的游客数量将位居第三。2020年我国将成为世界第一大商务旅游市场，对商务旅行消费的带动将持续增强。我国的商务旅游31、市场预计在未来10年将以超过12的速度增长。我国目前会议规模在万亿元，酒店会议收入达到0.26万亿元。随着我国会议市场的快速发展，我国酒店客源中会议团队所占份额将会进一步提高。我国商务旅游市场尚存在很大的发展空间。与世界商务旅游业平均仅为的年增幅相比，我国的商务旅游市场预计在未来10年将以超过10的速度增长。美国运通的一项调查显示，到2020年，预计我国将吸引超过1.37亿国际商务旅行者，占全球国际商务旅游市场的8.6。截止到2011 年底 ，*二星以上的酒店近 100家 ，其中四星级酒店13 家，五星级酒店7家。根据*目前的发展机遇与投资速度，可以预测到 2015 年，*又将新增至少5 8家32、五星级酒店，使*五星级酒店的数量增至1215 家左右。*是“联合国人居奖”得主，且依托于*得天独厚的丰富旅游资源，休闲度假旅游市场将进一步扩大 ，并要求与之匹配的休闲度假酒店将成倍增长。同时，北部湾经济区的深入发展也必将为*带来大量的商务客人。 这些现象必将改变*以综合性酒店为主的行业分别现象，促使许多酒店改进行目标市场的细分进而升级改造成为休闲度假酒店、商务酒店或会展酒店等，服务品质也将进一步提高。 根据商务部近期出台的关于加快住宿业发展的指导意见，“经济型酒店”和“绿色酒店”将是酒店业发展规划的重点。可以预测，在未来的 5 年内，以简单节约为 主的经济型酒店在*整个酒店业市场的份额将从现在33、的10左 右提高到20以上。与此同时，文化酒店 、绿色客房也将成为*酒店越来越重视的主题并得到长足的发展。 3.2 竞争优劣（SWOT分析）Strengths（优势）1）项目酒店周边3km内有成熟商圈以及数个大型小区，人气旺盛；2）项目酒店地处五一中路、中兴桥以及壮锦大道交汇处，交通便捷，项目酒店往东经由五一路可达星光大道，往南经由壮锦大道可达吴圩国际机场，往北过中兴大桥可达明秀路；3）周边其他酒店运营状况良好，酒店业、餐饮业发展红火，说明该区域对酒店住宿、餐饮需求旺盛；4）项目酒店是距离*吴圩国际机场最近的四星级酒店，来往机场交通方便；Weaknesses（劣势）项目周边3km内经济型连锁酒34、店、单体酒店分布密集，酒店市场竞争激烈，对本项目装修、运营等环节均提出较高的基准要求；Opportunities(机会)1）在调查区域内，没有一家集餐饮、住宿、娱乐为一体的四星级酒店，在档次上酒店具有一定的优势；2）项目酒店可主打“离机场最近的四星级酒店”，充分利用交通优势，吸引来往机场的高端商务人群；3）江南片区具有大型宴会、婚宴接待能力的酒店屈指可数，项目酒店可着重挖掘江南片区的婚宴市场，根据其地理位置，还可延续辐射至明秀、新阳片区。Threats（威胁）1）项目酒店周围大小宾馆林立，竞争激烈；2）项目距离淡村商圈还有一段距离（3km），商圈所聚集的人气很多被分流到了商内现有的酒店；3）酒35、店近距离（1km内）尚未有能够聚集大量人气的购物、娱乐场所。3.3 建设规模本项目为原建筑装修升级改造工程，项目定位为四星级商务酒店，原有建筑分为主体楼和副楼两部分，主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米，总建筑面积14760平米。由于原有装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、36、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、37、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。第四章 选址与建设条件4.1 选址本项目位于*重要交通要道五一中路与中兴大桥交接处，周边文化、娱乐、旅游设施完善，是市区通往机场的必经之路。背靠美丽的邕江河畔，坐拥一河两岸都市美景，地处江南区中心商圈，其优越的地理位置独一无二。4.2 建设条件 建设地条件项目水、电、路、通讯等建设条件具备，建设条件良好。1）交通：四通八达，周边踞江北大道、快速环道、青川大桥、明秀南路等主要干道，距离*二桥中兴大桥仅200米,独居江南五一路中，酒店位置毗邻机场车程20分钟以内，建成后将成为38、“离机场最近的精品四星级酒店”。2）商圈：处于江南淡村商圈，目前该商圈内的商业项目包括：梦之岛江南店、南城百货淡村店、国美电器、歌朝KTV、星秀丽KTV、大地电影院等。周边有数个大型成熟小区，如社区翠湖新城，正在建设的大型综合社区保利城.商业港项目一街之隔，医院、银行、购物、娱乐、餐饮配套完善，按照政府部门提供的相关数据周边常驻人口约5万，有充足的人流量，足够的市场基础。3）重要商机：与正在建设*大型重点的国家级商业巨头华南城、国际级企业台湾鸿海集团毗邻；近距离的沙井火车站将建云桂铁路枢纽*最大铁路货运中心，项目于上月正式剪彩明年投入使用；每年南博会的分会场，邻近南站大道的专业汽车4S店林立；39、以及青川大桥周边围绕以上大型重点项目的各种物流基地；处于江南区政府目测范围，各种机关、企事业单位众多。以上区位优势得天独厚，在高级酒店稀缺的江南片区，有着大量的商务应酬、会议接待、婚宴礼仪等市场，以此商机为基础，亿豪国际大酒店旨在为江南片区消费者打造一个具有标志性的精品四星级酒店，他的产生必将提升江南的商务接待品质。 周边环境条件周边3km内商业环境：（1）商业机构名称性质距离本项目距离梦之岛江南店百货商场以东3.5km南城百货百货超市以东3km国美电器家电商场以东3km淡村市场集贸市场以东3km聚福隆灯具城照明灯具以东500m（2）金融机构名称性质距离本项目距离农业银行支行以东3km工商银行40、支行以东600m邮政储蓄支行以东1km（3）医院名称性质距离本项目距离*第二人民医院三级甲等项目以东3 km（4）机关事业单位名称性质距离本项目距离五里路车管所事业单位以东1.5km江南区司法局政府机构以东3 km江南区政府政府机构以南2 km江南区民政局政府机构以东2.8km*化工集团有限公司国企以东2km（5）餐饮名称性质距离本项目距离湘水人家湘菜以东3km康城大酒店中餐以东1.3km青岛扎啤美食城中餐以西1km*天色漓江中餐以东400m（6）娱乐名称性质距离本项目距离歌朝KTV量贩式KTV以东3km星秀丽KTV量贩式KTV以东3km大地电影院全国连锁影院以东3km（7）学校名称性质距离本41、项目距离淡村小学小学以东2km*技校五一校区中专新屋小学小学以东1km*工商职业技术学院中专以北2km*十五中中学以北2km*大学本科院校以北5km*建材工业学校中专以东南1km山鹰驾驶培训学校驾校以东1.5km（8）旅游景点名称性质距离本项目距离新秀公园公园项目以南800m 周边酒店分布情况周边3km内酒店分布较为密集，经营状况良好，说明该区域住宿需求旺盛，酒店市场潜力较大。酒店名称星级客房数标准间门市价协议价入住率设施现状，距本项目距离五洲国际酒店高级商务型23021818885%住宿餐饮配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。环球国际大酒店涉外商务型21621819890%住宿餐饮42、配套，位于淡村商圈，配套成熟，项目以东3km。君怡酒店经济型501008075%小型酒店，位于项目酒店旁。七天连锁酒店经济型11011710880%全国连锁经济型酒店，项目以东3km。城市便捷康城店经济型12015913085%*本地品牌连锁，在本地和区内有一定的知名度,项目以西1.5km。格林豪泰经济型100121100全国连锁经济型酒店。桂豪大酒店商务型12019016087%项目以西500m同类型酒店重点分析（以下两家酒店相距80米） 酒店项目环球大酒店（涉外商务按四星级装修 ）五洲国际大酒店（商务型 按四星级装修）房间数总共216间，其中标双100间总共230间客房门市价/协议价21843、元/198元218元/188元会议室课桌式会议：最多容纳200人剧院式会议：最多容纳500人课桌式：最多容纳200人餐饮中餐厅：面积2000平方米，拥有大小包厢20个及中餐厅、多功能厅，可容纳800人同时用餐，可承接各种会议、婚宴活动。西餐厅：面积1000平方米酒店尚无餐饮配套（筹建阶段），酒店500米距离内有多家餐饮机构：北海港海鲜大世界、七叔家常菜主题餐厅、涮之道时尚火锅停车场大型停车场大型停车场1000米内商业配套梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城. 电玩城、 桌球城、 数字电影院梦之岛江南店、南城百货、KTV、浴足、桑拿城. 电玩城、 桌球城、 数字电影院银行机构农业银行、邮44、政银行、中国银行、农村信用社、工商银行农业银行、邮政银行、中国银行、农村信用社、工商银行第五章 升级改造方案5.1 原建筑状况本项目由业主单位租赁装修改建作为酒店经营所用。项目原有建筑面积为14760平米，由一主一副两栋建筑组成。其中：主体楼总共9层半，面积8600平方米；副楼共8层，面积4160平米；停车场面积为2000平米。主楼部分1）酒店大堂位于一层，面积约100平米；客房部分位于4-9层，每层800平米，共168间客房。各种房型数量为：楼层行政标间标准双床房行政单间行政套间行政豪华套间大床房商务套房合计4F12142285F12142286F11142277F12142288F121445、2289F2322229合计235922270101682、高档餐厅（包厢）：位于2-3楼，营业面积约1500平米；3、停车场：约2000平方，为消费客人提供免费和收费服务；4、商务服务：商务中心设置在大厅，提供旅游、文印、传真、电脑服务。5.1.2 副楼部分共8层，每层面积约520平米，共520*8层=4160平米，原计划主要经营高端商务KTV娱乐，按摩足浴保健。5.2 升级改造方案由于原有建筑装修档次尚不足以达到四星标准，所以本可研将根据2013年2月28日可研专家评审意见对酒店进行装修升级改造，装修改造内容如下：1）在现有整体装修改造基础上按照四星级酒店标准进行升级改造，全面提升主楼1-46、9层的装修质量和档次；2）在现有主楼层高基础上增建2层楼层（新增面积1800平米），主要作为酒店大型会议、公司办公场所，使主楼达到11层半。3）增加修建一座连接主楼和副楼间的走廊通道。4）对副楼进行调整装修，将原来副楼定位的KTV、按摩保健楼层共计6层减少为2层，增加2层大型宴会接待餐厅（大型宴会接待餐厅、大众餐厅），2层特色餐厅、生态餐厅（引入跨世纪品牌进行合作），2层中小型商务会议楼层。5）同时进行绿化、停车场、管网、线路等配套设施翻新，配套完善相关经营服务功能。6）改造原有的外墙装饰和内部装饰，改造原有的采暖系统、照明系统、给排水系统及消防系统。7）新增空调系统、消防喷淋系统、智能广播系47、统及弱电系统。装修升级改造后主楼将用于住宿、餐饮（包厢）、大型会议、办公经营，副楼将用于大型宴会接待餐饮、生态（特色）餐饮、小型会议、休闲娱乐、康体保健等，使整个酒店档次达到并超过四星级标准，并预留将来升级评定五星酒店的功能设施。5.3 改造工程方案 改造方案根据图纸、检测和现场实际情况，针对因增加新建楼层改造引起的承载力不足构件进行相应的加固处理。 技术依据1）建筑结构检测技术标准GB/TS0344-20042）回弹法检测混凝土抗压强度技术规程JGJ/T23-20013）钻芯法检测混凝土强度技术规程CEC S034）建筑工程质量检验评定标准GBJ 301885）民用建筑可靠性鉴定标准GB 548、029219996）混凝土结构工程施工及验收规范GB50204927）混凝土结构设计规范GB5001020028）混凝土结构加固设计规范GB50367-20065.3.3改造措施1） 楼板封堵采用植筋现浇钢筋混凝土楼板的方法，对于因封堵楼板而增加荷载引起的相关构件承载力不足处采用粘贴碳纤维及钢板的方法加固。2） 新增楼层需将原建筑物楼板开洞，重新设置基础，然后作现浇钢筋混凝土结构，采用植筋方法将井道与原结构连接。对于因增设楼层引起的相关构件承载力不足采用增设钢筋混凝土梁及在原有梁、板上粘贴碳纤维的方法加固。5.4 装修工程方案 外装修方案1）设计规范及依据（1）建筑幕墙JG3035（2）玻璃幕49、墙工程技术规范JGJ102（3）金属、石材幕墙工程技术规范JGJ133（4）建筑装饰装修工程质量验收规范GB50210-2001（5）饰面板砖工程施工技术标准与质量验收规范2）装修内容原有外墙面做保温处理。二层以上及造型为火烧板及石材，窗户选用隔热保温推拉窗。在材料选择上，铝合金型材进行了阳极氧化，石材钢龙骨均进行热浸镀锌处理，装饰钢结构表面喷砂除锈后刷防锈漆，然后再刷面漆。所用的连接件除具有一定的强度外，所有钢制零部件均进行了与其功能和位置相宜的防护处理。不同金属材料之间加设绝缘垫片，以防止电化腐蚀。其它立面墙刷外墙涂料及保温处理，符合民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分 JGJ26-9550、)。 内装修方案1）设计规范及依据（1）建筑工程施工质量验收统一标准CB50200-2001（2）建筑内部装修设计防火规范GB5022-95（3）建筑电气工程施工质量验收规范GB50303-20022）装修内容（1）主楼装修方案大堂：原大堂墙、地、天花装修进行升级装修。墙面重新进行干挂石材饰面，地面改为石材饰面中心为拼花造型，天花为石膏板饰面叠级造型四周暗藏日光灯带。 标准客房：原有墙面、地面、天花装饰材料升级装修。墙面重新粘贴墙壁纸，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型。客房卫生间天花改为铝板吊顶，墙面为墙面饰面砖，地面铺设防滑地砖。餐厅包房：原有房间清除处理。包房墙面粘贴墙壁纸51、，局部采用木饰面造型。地面满铺阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型四周暗藏日光灯管。走廊：原有走廊地面，天花，墙面饰面材料升级装修。墙面重新粘贴墙壁纸，天花改为轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型，地面满铺阻燃地毯，客房门为成品木质门扇。大会议室：原有大会议室饰面材料升级装修。地面重新铺设地胶材料，天花四周采用纸面石膏板饰面造型，中心部位采用铝板饰面造型，墙面为阻燃木质吸音板。办公室：地面铺设800800地砖，天花为矿棉吸音板饰面，墙面刮白刷乳胶漆。（2）副楼装修方案宴会大厅：原有宴会厅材料升级装修。拆除后宴会厅地面满铺地胶，墙面为木饰面造型局部为波浪板金漆饰面，天花采用轻钢龙骨纸面石膏板叠级造型52、，四周暗藏日光灯管，天花造型中心悬挂水晶吊灯。特色餐厅：原有房间重新装饰，地面满铺800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面。中小会议室：原有房间饰面材料拆除。拆除后墙面采用阻燃吸音板与铝塑板相结合造型，地面满铺阻燃地毯，天花采用纸面石膏板饰面叠级造型内藏日光灯管。大小会议室：地面铺设阻燃地毯，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面为木质吸音板饰面。KTV、洗浴保健室、茶室：地面满铺800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面干挂墙砖饰面、墙面采用木质吸音隔音材料。走廊：地面铺设800800地砖，天花为轻钢龙骨纸面石膏板饰面叠级造型，墙面刮白刷53、乳胶漆。办公室门为成品门。宿舍：地面铺设800800地砖，天花重新刮白刷乳胶漆，墙面挂白刷乳胶漆。 5.5 配套工程方案5.5.1给水排水改造1）设计依据（1）建筑给排水设计规范(GB50015-2003)（2）建筑设计防火规范(GB50016-2006)（3）建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)2）给排水情况本项目用水来自市政给水管网水质符合生活饮用水卫生标准(GB574985)标准要求。本项目排水主要包括雨水、生活污水等，采用雨污分流，最后经化粪池处理排入城市排水管网，进入市政排污管网。3）装修改造内容（1）更换给排水管材排水管道采用UPVC排水塑料管，粘接。（2）节水措施卫54、生间座便器采用6L两档冲水量水箱，蹲式便器和小便器采用自闭式冲洗阀或自动感应式冲洗阀。5.5.2 电气改造1）设计依据（1）供配电系统设计规范(GB50052-95)（2）民用建筑电气设计规范（JGJ/T16-2008）（3）建筑照明设计标准（GB 50034-2004）2）改造装修内容（1）更换灯具、开关箱内管线改造（2）铺设网络布线系统。配电线路、电线、电缆选型及敷设方式：电话、电视线路穿镀锌钢管在地面下暗设，各种电线路，均选用阻燃或难燃电缆电线。（3）电源。本工程为二级负荷，供电电源应采用双回路或自备柴油发电机组。当1路电源断电时，2路电源应能保证楼内照明、消防与弱电电源供电。 消防设计55、1）设计依据（1）建筑设计防火规范(GB50016-2006)（2）建筑灭火器配置设计规范(GB50140-2005)（3）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)（4）自动喷水灭火系统设计规范(GB50084-2001)（5）汽车库、修车库、停车场设计防火规范(GB50067-97)（6）锅炉房设计规范(GB50041-2008)（7）灭火器配置规范（GB50140-2005）2）给水排水防火（1）室外消火栓系统成环状布置，每个室外消火栓服务半径为120-150m。（2）建筑室内消火栓管道均布成环状，单层和多层建筑室内消火栓间距不应超过50m。（3）自动喷淋系统按火灾中危险等级设计，56、空间高度不超过8.0m的房间均设喷淋灭火系统。（4）保护卷帘的水幕喷头采用闭式边墙喷头。（5）火灾发生初期灭火所需水量、水压均由消防水箱和气压设备保证。3）防烟排烟系统建筑物可采用自然排烟，不满足自然排烟条件的采用机械防烟和机械排烟。4）消防电气依据（1）建筑设计防火规范(GB50016-2006)（2）火灾自动报警系统设计规范(GB50116-98)（3）火灾自动报警系统施工验收规范(GB50166-2007)（4）建筑物防雷设计规范(GB50057-942000版)（5）民用建筑电气设计规范(JGJ/T16-2008）5）负荷等级与供电线路消防负荷包括消火栓泵、喷淋泵、防排烟风机、应急照明57、火灾自动报警器系统等。消防负荷采用双电源末端自动切换方式供电，设专用回路。柴油发电机启动时间小于15秒，并可在消控中心启动。6）火灾自动报警与消防联动控制系统（1）设置火灾报警探测器与手动报警控制器系统、形式为控制中心报警形式；（2）设置消防紧急广播与火警通讯系统；（3）设置应急照明系统；（4）自动灭火系统与减灾防护系统的控制要求，设计联动控制系统；（5）设置火灾挡档案管理与显示系统。7）线路敷设方式（1）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线；（2）消防电梯、消防泵、喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆；（3）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设；（4）如明设钢管应做防火处理58、。8）防雷与接地利用基础钢筋作为接地装置，电阻小于1欧姆。采用联合接地形式，并设总电位连接。 通风与空调工程方案1）设计依据（1）通风与空调工程施工质量验收规范(GB50234-2002)（2）制冷设备安装工程施工及验收规范(GBJ66-1984)（3）机械设备安装工程施工及验收规范(TJ231(五)-1978)（4）工业设备及管道绝热工程施工及验收规范(GBJ126-1989)（5）工业管道工程施工验收规范(GBJ235-1982)（6）民用建筑采暖通风设计技术措施1983年12月（7）采暖通风与空气调节设计规范（GB50019-2003）2）通风与空调工程方案（1）本改造工程楼内设散热器采59、暖和中央空调系统，冬季运行采暖系统，夏季运行空调系统。空调系统采用风机盘管加风管增送新风的方案。新风采取分层取风的方案。空调设计冷源为1400KW。（2）防火措施：在风道贯通防火的部位，必须设置防火门阀，同时还要用水泥砂浆紧密填塞贯通的孔洞空隙。 公共广播工程方案公共广播系统具有音乐广播、公共广播、消防紧急广播功能。公共广播的主要作用是为楼宇内部空间创造一种轻松和谐的听觉氛围。在大多数场合下，由于扬声器均匀分布，无明显的声源方向性，且音量适宜，不影响人群正常的交谈，是优化环境的重要手段之一。消防紧急广播作为消防报警及紧急状态下以疏散广播的设施,以保证在紧急情况发生时，可以使楼宇内部可能涉及的区60、域的人群能清晰地听到报警和疏导的语音。本系统由系统控制器、智能混音器、输入输出控制器、功率放大器、扬声器输入输出控制器、定时控制器、电源控制器、数码IC录音机、扬声器等设备组成。本系统可同时在不同的区域播放不同的节目内容,并与消防报警系统连接,可实现消防紧急广播功能。对于大小会议室可实现有线和无线话筒传输功能。 环保1）酒店的污染源主要是生活用水、生活垃圾、躁声，污水管道沿规划内的市政管网排放，在酒店院内建化粪池，采用简单工艺流程处理，保证处理后污水达到国家安全排放标准，经过处理的污水可用于农灌或绿化。粪便污水经过化粪池处理后用于农灌。项目产生的垃圾经过转运站后运到垃圾处理场进行填埋，同时也要61、加强装修期间噪声的控制。2）控制装修材料的质量,全部达到国家材料环保标准，避免产生有害气体发生的可能。 绿化为确保城市绿化的要求，保护现有绿地，如因建设需要破坏了部分绿化和树木，可因地制宜地恢复，种草种树，提高原有覆盖率，使绿化率达到30%，创造出良好的生态环境。第六章 环境保护6.1 设计依据亿豪国际大酒店规划建成环保型的绿色酒店，生活废水直接排入市政管网中，最后进入市污水处理厂。6.2 环境质量标准1）控制项目废气排放，保护区域环境空气质量满足环境空气质量标准(GB3095-1996)中二级标准要求。2）控制项目废水达标排放，保护区域地表水环境质量满足地表水环境质量标准(GB3838-2062、02)中的类标准。3）控制该项目施工期的噪声源强度，保护周围声学环境质量符合城市区域环境噪声标准(GB3096-93)中的2类标准。4）控制本项目固体废物排放，不对周围环境产生污染。6.3 主要污染源及污染物亿豪国际大酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷、SO2等。6.4 污染物分析及治理措施亿豪国际大酒店属于服务性行业，对环境的危害主要是废水、废气和固体废物。1）废水酒店产生的废水主要类型为生活废水，污染物主要为CODcr、BOD5、SS、NH3-N、总磷，经化粪池处理，直接排入市政污水管网。2）废气（1）锅炉废63、气酒店洗浴用水由酒店锅炉供给，锅炉烟气经除尘脱硫设备装置处理，使烟尘排放量和SO2排放量达到国家标准。（2）厨房油烟废气近年来，餐饮业的油烟废气对环境的敏感越来越为人们所重视，国家环保总局于2000年7月颁布了饮食业油烟排放标准(GB18483-2001)，因此酒店针对厨房油烟气采取了相应的防治措施。在厨房安装净化效率为75%的油烟净化器，经处理后油烟废气满足饮食业油烟排放标准(GB18483-2001)标准要求，不对周围大气环境产生影响。（3）汽车废气该酒店汽车废气主要来源于地上停车场，主要是接送宾客的车辆和办公车辆，车型偏小，车辆较少，且酒店院内以绿化为主，因此，汽车尾气不会形成较大的集中64、污染源，对周围环境影响甚微。3）固体废物固体废物主要是生活垃圾，统一收集后送到垃圾处理站处理，不会对周围环境造成影响。4）噪声噪声源主要为锅炉房内鼓风机、各类水泵以及中央空调用的冷却塔。噪声强度及防治措施见下表：主要噪声源汇总表序号污染物来源污染物种类噪声级排放方式防治措施1鼓风机噪声75-85dB(A)连续加减震垫2水泵噪声75-85dB(A)连续砌砖式隔声围护、加减震垫3冷却塔噪声65dB(A)连续无经上述措施控制后的经营期噪声经建筑物的阻挡和距离衰减，由于冷却塔为低噪声型，厂界噪声符合GB12348-90工业企业厂界噪声标准标准要求。6.5 施工期环境保护措施工程主要为噪声污染；噪声来自65、设备及装修阶段，影响较小。综上所述，本项目采取环保措施，可以完全符合国家产业要求和国家环境保护政策，是可行的。酒店针对各污染环节都将采取相应有效防治措施，不会对外环境产生明显影响。此外，酒店将明显改善周围区域环境，具有较好的经济、社会和环境效益，因此该项目的建设在环境保护方面是可行的。第七章 节能7.1 编制依据1）民用建筑节能设计标准(采暖居住建筑部分JGJ26-95)2）民用建筑热工设计规范(GB50176-93)3）采暖通风于空气调节设计规范(GB50019-2003)7.2 节能措施 建筑节能措施1）设计依据（1）公用建筑节能设计标准（GB50189-2005）（2）民用建筑节能设计标66、准（JGJ26-95）2）节能措施（1）墙体按节能规范采用保温墙体技术，粘贴60mm挤塑板保温材料，屋面传热系数K0.45W/(m2K)，外墙传热系数K0.50W/(m2K)。本项目窗户采用双玻塑钢保温窗，传热系数K控制在2.2-3.1W/(m)。与未采取节能措施前相比，全年采暖、通风、空气调节和照明的总能耗应减少50%以上。（2）利用可再生能源。尽量应用太阳能热水器，尽量采用地源热泵技术。 电气节能措施1）设计依据（1）供配电系统设计规范(GB50052-95)（2）工业企业采光设计标准(GB50033-91)（3）工业企业照明设计标准(GB50034-92)（4）民用建筑照明设计标准(GB67、50052-95)（5）智能建筑设计标准(GB/T50314-2000)2）节能措施（1）设置楼宇自控系统(BAS)，监控对象包括：电力供应系统、空调系统、给排水系统、照明系统与电梯系统等。BAS提高设备运行的控制水平、降低维护费用，节能效果可达20%-35%。（2）选用高效设备，如变压器、照明器、变频器等，大功率电动装置采用软启动控制方式，电器设备功率限制在20W/m2。（3）采用电补器提高功率因数。 节水措施1）建立完善的节水制度；2）宾馆卫生洁具应采用节水型洁具；3）绿化采用中水回用；4）设立节能机构。通过加大企业能源管理的力度，从组织上、制度上完善和健全能源管理体系，制定出可操作性强的68、能源管理标准和节能奖惩制度，使这项工作成为一项重要的业绩指标落实到每个岗位的考评范畴内，以便各项节能措施得以贯彻执行。总之，本项目从一开始就要注重节能，从建筑设计方案到主要材料的选择，均采用一系列节能措施，并在实际建设过程中贯彻到底，以达到节能降耗的效果。第八章 劳动安全卫生8.1 安全卫生工作安全是经营工程的生命线。亿豪国际大酒店将把安全放在第一位，建立、健全劳动安全卫生制度。1）严格执行国家劳动安全卫生规程和标准，为劳动者提供符合国家规定的劳动安全卫生条件和必要的劳动防护用品。2）对劳动者进行劳动安全卫生教育，要求劳动者在劳动过程中必须严格遵守安全操作规程。3）防止劳动过程中的事故，减少职69、业危害。4）从事特种作业的劳动者必须经过专门培训并取得特种作业资格。5）加强在施工、运行等方面配套修建安全防护设施，定期检查维护，确保施工人员及游客的生命和财产的安全。6）制订消防安全守则，设专人分管消防安全。定期进行对全体员工的消防知识教育和培训，将防火灭火知识纳入员工上岗的应知应会内容。防火要点包括厨房、供气设备、装饰物及家具等，对于容易引起火宅的物品应加强管理。本项目根据国务院颁布的消防监督条例，在酒店内设置了必要的消防设施。7）酒店应定期清洗或更换灶具、排油烟系统，防止油类污垢堆积引燃。餐厅内设机械排烟系统，分割开的包厢、走道均应得到喷头、探头的保护。餐厅应按规范要求设应急照明、事故广70、播、手动报警按钮、消防通讯等。8.2 餐厅安全卫生酒店餐厅卫生应严格贯彻中华人民共和国食品安全法，餐厅卫生标准要做到以下几方面：1）生产卫生设施（1）接触食品的各种设施与设备，如炊具、工具、容器、包装材料等，要符合卫生要求；用于加工食品的各种机械表面要平滑，装拆简易，便于拆洗、消毒；用于加工食品的各个操作台面、工具、容器，表面应平滑，便于清洗。（2）卫生间的门口，不得和食品加工车间直接相通；加强餐厅卫生管理。2）原辅料卫生（1）生产用水及生活饮用水,水源充足,水质符合我国生活饮用水的卫生标准。（2）加工食品用的各种原料，符合国家相关食品卫生标准。3）生产加工卫生（1）原辅料的采购与保管采购原料71、要注意质量，要以销定购，现买现用，防止变质。（2）食品加工操作卫生。4）产品卫生质量（1）原料须新鲜，调味品要符合卫生标准。（2）食品的加工、烹调、保管要适当，感官性状良好，符合卫生要求。（3）食（用）具消毒要符合卫生要求。5）卫生管理（1）设有食品卫生管理机构，配有专职或兼职的食品卫生管理人员。（2）建立健全食品卫生管理制度和岗位责任制。（3）从业人员应持有当年有效的健康合格证，并经卫生知识培训，有良好的卫生习惯，能遵守各项卫生制度。（4）从业人员应配有两套以上的工作服、帽。8.3 消防安全措施本工程有中央空调系统。根据规范要求，本工程设有室内消火栓系统、走廊、餐厅、客房、会议室等场所设置自72、动喷水系统、灭火器配置。1）每层布置消火栓，消火栓系统环状布置。管网平时充水，10分钟室内消防贮备水量及水压由稳压罐供给。消防时消防泵的启动由消火栓箱内之打碎玻璃点控制启动。消防主泵也能由消防控制中心和水泵房内手动启停，水泵启动后，在消火栓处用红火栓处用红色讯号灯显示。2）消火栓设备。消火栓每个消火栓箱内设一个SN65单阀单出口消火栓、长25mDN65苎麻水龙带一条、QZ19水枪一支、消防按钮和指示灯各一个。3）室外设置1套SQX100型地下式消防水泵接合器，以备消防时消防车加压供水。4）自动喷水系统（1）设置范围：除卫生间以外均设置喷头。（2）系统：采用湿式自动喷水灭火系统。报警阀组1套，设73、在备品间内。水力警铃设在走廊，警铃排水至室外散水坡上。自动喷水系统灭火级别为中危险1级，喷水强度不小于6L/min*m,作用面积160m。（3）喷头选用：喷淋系统闭式喷头除客房采用大流量侧喷喷头外，其它均采用ZSTX15下垂型喷头.（4）喷头布置：采用方形或矩形布置，安装高度为紧贴吊顶。喷头安装应用专用工具安装。（5）控制：管网平时充水，稳压罐供水压力可保证最不利喷头的工作压力不小于0.05MPa。（6）水流指示器后面的管道均设有系统检验装置，系统每半年做放水试验。5）灭火器设置（1）本工程灭火器配置按中危险级设计（2）本工程均配置灭火级别为5A的手提式灭火器，每具灭火器灭火剂充装量为3Kg。74、配置情况为每层灭火器分别设在消火栓箱下，每处设置2具。6）火灾自动报警措施在一层设有消防控制室，内设火灾报警控制器，它是整个建筑的消防监测，探测指挥中心，其设备可自动检测早期火灾的发生，并自动报警，消防监控人员可根据现场实际情况就地控制或在消防控制室遥控相应设备动作，并利用电话对外报警。（1）火灾报警控制柜及联动控制柜均落地安装于一层消防控制室。（2）手动报警按钮暗装于墙上，中心距地1.5米。（3）消火栓按钮安装于消火栓箱内左上角。（4）声光报警器安装高度底边距地2.0米或中心距棚下0.5米。（5）火灾报警接线端子箱明装电井墙上，底边距地1.6米。（6）模块箱暗装于墙上，底边距地2.0米。（775、）消防广播音箱吸顶安装；或明装于墙上，顶边距棚下0.3米。（8）火灾报警线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS-2x1.0mm S15（9）24V电源线路采用阻燃型铜芯导线ZR-RVS2x1.5mm S20（10）消防泵，喷淋泵、防排烟等用电设备，均采用耐火型铜芯电缆。（11）所有消防线路均采用钢管沿墙内，柱内及地面内暗敷设。（12）如明设钢管应做防火处理。7）安全疏散措施（1）本建筑为L型造型，因此在端部设有疏散楼梯，以便于双向疏散。（2）安全疏散门开启方向与疏散方向相同。（3）疏散封闭楼梯间门采用乙级防火门。8）应急照明措施（1）应急照明的安装部位疏散照明、疏散指示安装在人群安全疏散线路上，即76、走道、楼梯间及拐角处。（2）应急照明电源安全照明的转换时间要求不超过0.5s,安全照明电源采用灯具自带电蓄电池。（3）安全照明、备用照明和疏散照明用普通节能灯疏散指示标志灯必须采用消防认证产品。灯具安装部位一般在走道及楼梯转角处。疏散标志的箭头应指向通往出口的方向。灯具安装高度一般疏散出口标志安装在安全出口的顶部0.2m处，上边缘距天花板应等于或大于0.5m。如天花板的高度较低，在疏散门的两侧墙上设置，标志的中心点距地面的高度应在1.31.5m之间。采用吊杆的疏散指示标志的下边缘距地面的高度应大于或等于2m。疏散指示标志安装在楼梯间、疏散走道及转角处1m以下的墙上（转角处需增设一盏标志）。标志77、的间距不应大于20m。封闭楼梯间应安装疏散指示标志。疏散标志灯应用不燃烧材料制灯具外壳灯罩，其标志的箭头指向应与逃生疏散方向一致。所有安装金属构件均应做防腐处理。9）卫生间安全措施公共卫生间及客房卫生间地面砖采用防滑型，避免发生客人滑倒事故。第九章 投资估算与资金筹措9.1 编制依据1）建设项目投资估算编审规程CECA/GC1-20072）建设项目经济评价方法与参数（第三版）3） 国家计委、建设部计价格200210号等有关文件精神，计算工程其他费用4）*壮族自治区工程建设费用定额标准5）工程建设各类投资估算指标、概算指标、类似工程实际投资资料。6）设备现行出厂价格(含非标准设备)及运杂费率。778、）现行的建筑安装工程费用定额及其他费用定额指标。 8）其他有关文件、合同、协议书等。9）工程所在地形、地貌、地质条件、水电气源、基础设施条件等现场情况，以及其他有助于编制投资估算的参考资料。9.2 投资估算说明根据本项目建筑装修设计方案和国家旅游局关于宾馆建设宏观调控的若干意见(1999年)，编制项目投资估算表。9.3 投资估算本项目估算总投资为8768万元，其中：1）原估算装修投资约为人民币5748万元，其中：原主楼装修及前期投入约3170万元；原副楼装修及前期投入约1948万元，流动资金、场地租金、押金等费用约630万元。2）新装修升级改造后，将追加投资3020万元，其中主楼增加投资25279、0万元，主楼整体投资约5690万元；副楼增加投资500万元，副楼整体投资2448万元，流动资金、场地押金、租金等费用为630万元。 原装修投资计划原装修投资估算见下表：原装修投资预算表装修支出装修及其他支出明细单位面积数量单价（万元）金额(万元)酒店设计费8080主楼公共部分一楼大堂基础工程层1117.5510.0440接待区12910.2532休息区5210.6936楼梯大堂区9810.6665大堂前厅区6110.6942一楼电梯间2610.5815休闲2区2111.2426大堂吧116010.3962大堂吧27510.4332电梯间（四、五、六、七、八、九）层15660.3554过道（四、80、五、六、七、八、九）层81660.16120空调主机与安装组4220消防工程套2120酒店亮化工程组332员工餐厅与厨房层48111电梯台390其他（管理费、运费、税金）80餐厅楼梯、过道层80280大厅层66020.38250.8包厢平米600150.58348厨房平米16010.696其他（管理费、运费、税金）40客房客房普通标间装修费间806480客房普通单间装修费间635.5346行政套房（三间套）间51260商务套房（两间套）间209180其他（管理费、运费、税金）120副楼保健会所接待区平米450.6830.6桑拿区平米3000.3090包厢VIP区平米5000.45225公共区域81、平米1620.4064.8KTV接待大厅层6820.7043.8休息区层5220.7539包厢个2350600.501175走道平米2100.60126其他（管理费、运费、税金）166装修费用合计5118固定支出第一年场地租金480场地押金150固定支出小计630装修投入资金合计5748 新增追加投资估算新增追加投资估算见下表：新增追加投资估算表序号追加资金投向追加投资额1主楼2520万元1.1新增2层楼层建设400万元1.2主楼1-11层装修升级改造2000万元1.3连接主副楼通道建设120万元2副楼500万元2.1副楼装修升级改造500万元合计3020万元9.4 资金筹措1）本项目原有装修82、改造投资5748万元，原融资计划为项目业主自筹资金为1748万元，申请银行担保贷款4000万元。2）本项目新装修升级改造后，追加投资3020万元，由项目业主再自筹资金1020万元（用于主楼升级），再申请银行担保贷款2000万元（其中：1500万元用于主楼升级改造，另外500万元用于副楼升级改造）。9.5 资金使用计划本项目投资8768万元，包括工程费、装修费、设备工具购置、开办费、预备金，以及与市政外网连接费、道路、绿化费及消防水池建设费、流动资金、租金、押金、人员及其它费用等。投资使用计划：项目施工周期6个月，建设资金安排在6个月内投入使用。第十章 运营计划与人力资源配置10.1 运营战略本83、项目将从高端特色餐饮角度出发，引入*跨世纪大酒店（四星）的成功运营经验，利用跨世纪品牌和运营方面的优势和经验，着力拓展高端酒店餐饮，走酒店差异化发展战略。依托跨世纪24小时的品牌餐饮平台，在统一粤式茶点基础上，形成多种不同风格的特色菜系，从高端接待到农家小菜，以满足消费者不同的需求和口味转换，形成独特餐饮品牌。同时，项目将实施有效营销，引入特色餐饮、生态餐饮理念，打造的特色餐厅和生态餐厅，以设施调控技术、农艺栽培及管理技术来维护餐厅的优美环境，形成以绿色景观植物为主，蔬、果、花、草、药为辅的植物配置格局，结合假山、瀑布、小桥流水、竹木亭阁等园林景观，全方位立体展现绿色、优美、宜人的就餐环境。将84、可以吸引大量消费者进入本酒店消费。最重要的是项目所需的消费者群体不用培育，只需借助跨世纪品牌，对消费者进行导入便可，产品消费市场十分乐观。*跨世纪酒店管理有限公司是从事酒店、餐饮、食堂连锁经营、管理及相关服务的专业化公司。多年来公司凭借成熟和完善的运营管理机制、专业而高效的管理团队，主要经营跨世纪大酒店（四星）和*委市政府、*发改委、*人民广播电台等多家食堂，2011年，经营收入超亿元。以跨世纪餐饮品牌、专业团队、拓展能力为基础，利用本项目实施跨世纪“餐饮食堂连锁经营管理、中心厨房配送及农副产品直供基地”运营方式，长期从自身特点出发，不断吸收国内外五星管理的先进经验，致力于创导“跨世纪五星管理85、模式”，实现公司差异化运营发展。10.2 运营人员配置本项目总定员232人，其中主楼配置162人，副楼配置70人。10.2.1主楼营业人员配置岗位人数月薪资总经理110000前厅部经理14000值班经理13000销售经理14000销售代表36000客房领班612000客房主管13000楼层服务员1221000前台接待510000前台收银510000前台领班24000房务中心35400仓管12000布草房11500工程部经理14000工程部主管13000维修工712600网管12000PA主管13000清洁工（PA)89600人资专员12000劳资专员12200稽核12000文员11800会计186、3500出纳12500保安部经理14000保安部主管13000保安部领班36000保安1832000餐饮部经理14000宴会销售部经理23600餐饮楼面主管26000领班48000服务员4090000行政总厨18000中餐厨师长15000西餐厨师长15000厨工1530000洗碗工45000合计162353700平均2180 10.2.2副楼营业人员配置岗位人数月薪资主管经理1 6000值班经理2 5000销售经理25000领班4 8000主管13000会务中心服务员1020000包厢服务员1428000保健服务员1442000前台接待23000音响师24000清洁工69000 会计1300087、 出纳12500 保安1015000合计70153500平均2190 以上数据仅供参考，最终人员配置及薪资标准根据实际情况另行确定。10.3 运营计划10.3.1建议经营策略1）客户的开发主要对周边的政府机关、商务楼宇、企、事业单位、集团公司、各个商场进行销售拜访。2）制定具有竞争力的房间价格，利用品牌优势，联合市内各店互相推广，严格内部管理和店内销售，制定高性价比的营销政策，抢占市场扩大市场占有率，逐步优化客源结构。3）酒店全员大力推广会员卡，争取在半年内单店会员超过1000人。4）制定有效的会员开发奖励制度。5）加强与网络订房网站的合作，并通过店内销售的形式转化为会员。6）做好拜访客户的记88、录，严格考核，避免浑水摸鱼，提高拜访有效率。7）印制折扣单页去覆盖商圈以及附近各大商业中心，扩大品牌影响力和提高出租率，在社会上和客户心里对酒店留下深刻影响。8）前期3个月协议、中介和城区互推为主，之后通过不断大力开发会员客户保证30以上的会员入住率，通过全员针对商务公司的销售使协议客户占到15以上的份额，其他补充客源，上门散客10以上，中介15以上，会议和团队为补充，全力提高出租率达到满房。9）努力提高上门散客会员转换率，培养会员忠诚度和更多的回头客。前期赠送签约客户99.8元邀请卡，吸引客人入店感受，并发展为会员。10）准确有效的区分客源，重点客户、普通客户做不同层次的宣传和促销。11）多89、渠道销售，除了本酒店员工积极推销外，还应调动各种中介及当地的经营互补商家的积极性互为推广，提高酒店的入住率。12）充分利用位置优势大力推广休闲房以提高入住率。13）充分利用短信息形式告知顾客新店开业及未来的优惠活动。10.3.2 销售步骤1）在前期调研的基础上，深入了解周边的客源市场，竞争对手状况，密切关注市场的变化，特别针对酒店周围的企业及新区大型企业安排所有的人员签订协议并针对协议顾客发放邀请卡。2）明确酒店销售目标，落实销售指标，完善销售管理，建立销售排行榜和制定销售激励机制。3）拿到竞争对手的客户资料，重点客户由店长和值班经理以上人员分配任务逐个拜访、签约，并定期维护。积极的与各大中介90、公司联系把酒店即将开业的信息发布出去。4）推出休闲日房（10：00-18：00）吸引客户，让其了解我们产品。5）印制酒店折扣单页对于周边的大型超市、休闲中心、商场、汽车站等发放单页。 6）与各大旅行社联系在前期3个月接一些团队，带动人气上升。 7）对所有员工进行会员卡及销售的培训提高会员卡的转换。第十一章 实施进度规划11.1 实施进度根据本项目建设所需时间，计划建设期为6个月，即2013年4月2013年10月，完成全部工作。2013年11月试营业，2013年12月开始正式营业。从筹备到开业可分为：前期工作、建设期、开业期三个阶段。前期准备工作，主要是文件的准备及审批；建设期，主要是完成土建工91、程、装饰工程；开业期为市场营业阶段。具体进度如下：1）2013年3月，落实资金、施工设计及相关手续；2）2013年4-6月，完成结构（增层）、水电、空调等升级改造；3）2013年6-9月，完成主楼、副楼改造装饰施工；4）2013年10月，完成人员、培训、家具及后期处理工作；5）2013年11月，试营业；6）2013年12月，正式营业；项目实施进度表进 度2013.032013.04-062013.06-092013.102013.112013.12落实资金、施工设计及前期手续结构、消防、空调及水暖改造施工升级改造装饰施工培训、家具、人员等试营业正式营业11.2 招投标根据中华人民共和国招标投标92、法以及国家发改委建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定中的规定，本项目实施单位将委托具有资质的招标代理机构在政府规定的招标公告指定媒体上发布公告，进行公开招标，按招标工作流程选择合适的承包人。招投标基本情况表工程类别招标方式费用（万元）装饰装修工程公开招标4.67勘察设计公开招标1.00工程监理公开招标0.50合计6.17说明：设备、家具采购总投资小于100万元，按照国家规定可以不公开招标。第十二章 财务分析12.1 财务评价基础数据1）计算期本项目计算期定为11年，其中建设期按1年测算，营运期10年，主要根据设施和设备的使用寿命期限确定。2）财务基准收益率（Ic）基准收益93、率参照银行贷款利息6.78%，加风险收益率确定，本项目确定为8%。3）平均房价根据目前实际开房房间数和房间价格取得。房型数量占比门市价行政标间2314%358标准双床房5935%268行政单间21%268行政套间21%368行政豪华套间21%398大床房7042%268商务套房106%388平均门市价290以上价格仅供参考，最终各房型门市价由运营部门经过市场调研后确定。4）入住率房型数量占比入住率行政标间2314%70%标准双床房5935%80%行政单间21%90%行政套间21%90%行政豪华套间21%80%大床房7042%70%商务套房106%80%平均入住率80%5）税费率本项目各种税费率94、如下：税费项目计税依据税费率营业税以营业收入为基数5%城市维护建设税以营业税为基数7%教育费附加以营业税为基数3%所得税以利润总额为基数15%12.2 成本、收入、税金测算成本分析1）人工成本（1）主体楼营业人工成本：162人2180元12月424万元；（2）副楼营业人工成本：70人2190元12月184万元2）租赁成本（1）主体楼房屋成本（以租金形式计算）：10600平米38元12月480万元（2）副楼房屋成本（以租金形式计算）：4160平米38元12月190万元3）能耗成本根据实际测算本项目水电、燃料能耗成本主楼年费用约为135万元，副楼年费用为100万元；4）消耗品根据实际测算项目消耗品95、主楼年费用为24万元，副楼年费用为16万元；5）洗涤费用根据实际测算项目洗涤费用（含水费）主楼年费用为25万元，副楼年费用为8万元；6）维修费维修费按折旧费的5%测算，主楼年维修费用为15万元，副楼年维修费用为10万元。7）管理费营业期各年管理费用按营业收入的1%测算，主副楼年管理费用各为30万元。8）销售费用营业期各年管理费用按营业收入的0.65%测算，主副楼年管理费用各为20万元。9）折旧及摊销估算本项目分类折旧及摊销，按综合法计算折旧和摊销，具体折旧及摊销年限按10年。10）财务费用本项目财务费用为银行贷款在经营期所发生的利息费用以及相应的手续费。 收益分析 本项目正式营业后，年实现营业96、收入5987万元，其中主楼营业收入为3049万元，副楼营业收入约为2938万元，年总成本为4966万元，年实现利润554万元，年实现税金467万元。主楼收益与成本分析项目金额（万元）经营收入客房1422餐饮1627合计3049经营成本酒店租赁成本480餐饮成本762.84人工成本424员工福利10员工宿舍20员工餐40能源消耗135消耗品物品报损24洗涤费用25维修费用15销售费用20管理费用30财务费用84.45合计2070.29经营现金净流量978.71副楼收益与成本分析项目金额（万元）营业收入国际娱乐中心1058保健中心600特色餐饮1200商务会议80合计 2938经营成本租赁成本1997、0特色餐饮成本360娱乐中心营业成本700保健中心成本600人工成本184员工福利10员工宿舍10员工餐20能源消耗100消耗品物品报损16洗涤费用8维修费用10销售费用20管理费用30财务费用70合计2328经营现金净流量610.00主副楼总收益与成本分析项目金额（万元）经营收入客房1422餐饮1627国际娱乐中心1058保健中心600特色餐饮1200商务会议80合计5987经营成本酒店租赁成本670餐饮成本1122娱乐中心营业成本700保健中心营业成本600人工成本608员工福利20员工宿舍30员工餐60能源消耗235消耗品物品报损40洗涤费用33维修费用25销售费用40管理费用60财务费98、用154.45合计4398经营现金净流量158912.3 财务指标分析 投资利润率经测算，本项目全部投资内部收益率为14.65（所得税前）；经测算，本项目资本金投资内部收益率为35.12（所得税前）；经测算，本项目全部投资利税率为12.64（含所得税）。 静态投资回收期全部投资静态投资回收期：所得税前7.70年（含建设期）。 财务净现值财务基准收益率（ic）分别取值8时，项目计算12年。全部投资财务净现值：所得税前为3265.79万元。自有资金财务净现值：所得税前为5166.40万元。12.4 不确定性分析 盈亏平衡分析用运营能力利用率表示的盈亏平衡点（取正常年份）。年运营能力达到设计能力5999、.50，就可保本不亏，超出即可盈利。盈亏平衡点固定成本（销售收入可变成本销售税金及附加）100 59.50 敏感性分析预测项目建设投资、产品销售、企业成本及产量等因素分别发生变化时，对项目内部收益率等指标的影响，进行敏感性分析。分析测试结果为：在各因素分别变化10和20时，内部收益率均高于基准值，财务基准值均大于零。最敏感的因素为产品销售价格，其次为生产成本，最不敏感的为投资和产量。12.5 财务评价经以上盈利能力测算，结果表明项目具有较高的盈利能力；不确定性分析结果表明，企业盈亏平衡点较低，项目具有一定抗风险能力。综上所述，本项目具有较好的财务效益，经济上可行。第十三章 结论与建议13.1 100、研究结论1）市场分析结论本项目实施有利于开发*酒店住宿、商务会议、旅游资源，推动*服务业发展。通过对当前宏观经济形式、*及*的市场调查和分析，综合本项目特点，本项目各项基础条件已经具备，市场进入时机也已经成熟，符合国家相关法规、政策规定，经济效益和社会效益显著。2）经济分析结论通过财务评价分析，项目全部投资财务内部收益率为14.65%（所得税前），大于基准收益率8%；财务净现值为3265.79万元，大于0；静态投资收回期为7.70年（含建设期），充分说明项目投资收益率高，经济效益好，清偿能力强，具有较好的抗风险能力，本项目在经济上是合理的。综上所述，本项目具有较强的社会效益和较好的经济效益。项101、目开发市场前景较好，投入使用后将会为*酒店产业的未来发展提供广阔的增长空间，同时也会为*国森集团有限公司带来新的利润增长点，为地方经济的发展做出较大贡献。从财务分析结果和经济评价指标表明，项目经济效益较好，财务可行，抗风险能力强。本项目具有较强可行性。13.2 建议1）项目施工过程中，要特别注意加强污染防治与治理，严格按照国家标准搞好环境保护。2）对所有的配套管线和效率低、耗能高、不利于环境保护的设备，进行全面更新造及周边环境的绿化、美化、亮化。并根据整体布局，对隐蔽管线走向作相应的调整，为酒店整体经营的经济性、安全性、环保性和舒适性打下良好的基础。3）加强管理，提高经济效益，缩短投资回收期。4）本项目能否按规划工期、设计竣工标准完工，有赖于资金、进度、监督等各方面的充分配合；因此，在施工管理中应严格控制房屋开发建设成本费用，降低投资成本，加强对本项目工程进度的监管力度，确保该项目按计划正常施工；同时，还应注意资金的保障也是施工进度的有效保证。否则，施工进度不能保证，则直接影响按时完工。 综上所述，项目建设具备可行性，建议有关部门给予支持。