1、XXXX大酒店升级改造扩建项目大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告可行性研究报告评估报告评估报告二二二年十一月二二二年十一月GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告目目录录一、项目概况（评估前）.1二、评估依据、内容与过程.II22.1评估依据.22.2评估内容.22.3评估过程.2三、评估意见.43.1项目建设背景和必要性.43.2项目现状分析.43.3项目建设选址及建设条件.43.4项目建设规模及内容.53.5工程建设方案.53.8环境影响及节能分析.303.9安全生产与职业卫生.303.10项目实施进度计划.303.11项目招标方案.313.12项目投资估算.323.2、13社会评价与风险分析.38四、结论和建议.404.1结论.404.2建议.41附附件件：1投资估算审核对比表；2专家及代表签到表；3专家组评估意见。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告一一、项项目目概概况况（评评估估前前1）1项目名称：XX大酒店升级改造扩建项目2项目建设单位：海口XX投资发展控股有限公司3项目地点：位于海南省海口市XX经济开发区XX大道43 号。4可行性研究报告编制单位：XX建筑设计院股份有限公司5建设规模及内容：项目规划总用地面积 42028.56（63.04 亩），原有总建筑面积9236.54，拟拆除建筑面积 3300，酒店保留改造建筑面积 593、36.54。改造后总建设面积为 74242.84，地上建筑面积 63042.84，其中酒店保留改造建筑面积 5936.54，酒店扩建建筑面积 10000.00，新建沿街商业 16515.48，新建写字楼 30590.82。地下建筑面积 11200.00，其中人防建筑面积 4424.96，非人防建筑面积6775.04。配套建设停车位 568 个，其中地上停车位 288 个，地下停车位 280 个。6建设期及进度安排：建设工期为 18 个月，拟 2023 年 1 月底开工，到 2026 年 6 月竣工验收并交付使用。7投资估算与资金筹措：评估前，估算总投资 52132 万元，其中：主体建安工程费用4、 39052万元，室外工程费用 3629 万元，工程建设其他费 4764 万元，基本预备费 2372 万元，建设期利息 2315 万元。建设资金由企业自筹。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告二二、评评估估依依据据、内内容容与与过过2程程2.1评评估估依依据据1投资项目可行性研究指南；2海南自由贸易港建设总体方案；3中共海口XX经济开发区工委三重一大会议纪要（20202 号）；4海口市江东离岸创新创业组团控制性详细规划；5.海口市城市规划管理技术规范（2015）；6.工程建设标准强制性条文（房屋建筑部分）（2013 年版）；7建设项目经济评价方法与参数（第三版）；8国家5、省市相关工程设计规范、规程、规定；9其他与本项目相关的国家、省、地方规范、标准、规定。2.2评评估估内内容容评估的范围与内容包括：项目建设背景和必要性、建设选址及建设条件、建设内容及规模、工程建设方案、环境影响与节能评价、工程招投标、项目实施进度计划、投资估算、社会评价等。2.3评评估估过过程程接到委托后，广东省国际工程咨询有限公司立即开展了对XX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告（以下简称 可研报告）的评估工作：1评估准备工作：成立了项目评估小组，通过预审可研报告等相关资料，了解项目基本情况，明确评估目的，并按项目特点，分GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告别选取6、了建筑、结构、暖通、给排水、电气、园林和造价等相关专业共七位专家组成了专家评估组（评估专家组名单详见附件）参加评估工作3。2组织召开专家评估会：项目评估小组于 2022 年 10 月 29 日在海口市组织召开了可研报告评估会。海口XX经济开发区管理委员会经发科、海口XX经济开发区管理委员会规建科、海口XX投资发展控股有限公司（建设单位）、XX建筑设计院股份有限公司（编制单位）分别派代表出席会议。评估单位会同专家、海口空港综合保税区发展有限公司及编制单位踏勘现场，各专家审阅了可研报告，研究了建设单位送审的相关文件、资料，重点对工程方案、投资估算等进行了评估论证，提出了相应的修改和补充建议，并出具7、了专家组评估意见。3 编写评估报告：编制单位依据评估意见经沟通将修改后的 可研报告于 2022 年 11 月提交我司审核。评估小组在专家评估意见的基础上，对项目进行综合分析并开展评估报告编写工作。在评估报告编写过程中，就项目有关问题继续与专家、可研编制单位作充分沟通，结合项目实际情况，经认真分析，最终编制形成并出具了本评估报告。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告三三、评评估估意意4见见3.1项项目目建建设设背背景景和和必必要要性性可研报告指出因配置不合理及设备陈年老旧等问题，造成酒店经营目前无法正常进行。2020 年 3 月中共海口XX经济开发区工委经研究决定，委托专8、业团队对该项目进行改造策划，充分论证提出生态园林主体（商务）酒店、写字楼或商业广场等业态策划方案进行比选。评估认为，可研报告项目建设是盘活国有资产，实现国有资产保值增值的需要，项目的建设能够提高土地利用效率、提升资产价值，提升城市形象，项目的建设是必要的。3.2项项目目现现状状分分析析 可研报告指出项目所在区域区是在农场的基础上发展而成，区域的商业发展时间较短，没有形成较具影响力的商业中心，且其商业集中度较低、商业氛围散漫，仅能满足市民的基本生活需求。因此，本项目配套商业的建设将有助于提高该区的商业集中度。考虑到该区现有商业客户群体主要辐射XX经济开发区内居民、厂区员工及大学城学生，故相较而言9、，更适合综合类的商业业态模式。评估建议结合近期市中心、江东新区入住率及片区开发计划持续完善市场预测。3.3项项目目建建设设选选址址及及建建设设条条件件项目位于海南省海口市XX区XX经济开发区XX大道 43号。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告可研报告介绍了场地现状，通过对地块交通条件、自然及水文地质条件、市政基础设施条件等方面进行分析，明确了本项目的升级改造的内容5。评估建议加快现场勘察测量，以便复核和下阶段设计工作。3.4项项目目建建设设规规模模及及内内容容项目规划总用地面积 42028.56（63.04 亩），原有总建筑面积9236.54，拟拆除建筑面积 330010、，酒店保留改造建筑面积 5936.54。改造后总建设面积为 74242.84，地上建筑面积 63042.84，其中酒店保留改造建筑面积 5936.54，酒店扩建建筑面积 10000.00，新建沿街商业 16515.48，新建写字楼 30590.82。地下建筑面积 11200.00，其中人防建筑面积 4424.96，非人防建筑面积6775.04。配套建设停车位 568 个，其中地上停车位 288 个，地下停车位 280 个。3.5工工程程建建设设方方案案3.5.1 规规划划设设计计酒店用地面积为42028.56，约63.04亩，酒店现有建筑9236.54，水系面积约 24430，酒店水系为南渡江11、引入水；绿化种植面积8258，原有铺装面积 1847。升级改造扩建后拆除建筑面积3300.00，升级改造扩建后保留建筑面积 5936.54。升级改造扩建后水系面积 12084、绿化种植面积 5235、铺装面积 5055。酒店改造尽可能保留原有地形地貌，保留现状植被，拆除部分建筑。剩余保留建筑通过翻新改造重新利用。XX会议中心总体布局为“一芯两翼”。一芯：即以XX会GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告议中心为核心。在原有的酒店建筑群中在新增酒店客房。水系造景提高园林档次，引进移栽有造型的奇石和大型盆景和异形植物，使酒店内园林景致提升。达到集生态、绿色、环保、休闲为一体的生12、态园林主题（商务）酒店。两翼：方案中两翼主要是XX会议中心核心东侧的 12770.18 沿街商业、写字楼区以及西侧的 3745.30 沿街商业6区。原有功能上将酒店设计集旅游、度假、娱乐为一体。交通组织：（1）车行系统：东侧沿街商业与写字楼外侧设置环状消防车行道，并穿越商业形成环状消防车行道，串联南北两栋写字楼，形成基地的主要车行路网，串联各功能区块。路面坡度平缓、车行流线通行顺畅，转弯半径为 12m。（2）停车系统：基地主入口形象广场两侧设有社会车辆停车位，东侧沿街商业入口及南侧的酒店入口均设有停车位。车位尽可能的多布置在地面。在满足基本规划指标的前提下尽量减少地下室面积。现方案中按地下两层13、地下室设置的情况下，能满足车位的指标要求。（3）步行系统：酒店内以步行系统为基础，在现有的亭台水榭、水系造景中形成步移景异的景观视觉特色。东侧沿街商业与写字楼内步行体系以车行系统为基础，两侧设置人行道。3.5.2 建建筑筑工工程程1、已建升级改造扩建酒店及配套建筑设施对现有建筑进行合理规划，尽量保留原有建筑，5 座小岛按报批批准后的规划仍还保留的小岛，将原有建筑拆除，其中 2 座小岛重新建造一幢三层高 400 的别墅。对保留的原有建筑进行部分改造，并GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告全面进行重新装修，对原有园林景观进行改造7。2、扩建酒店建筑设施酒店部分扩建面积 1014、000。其中：新建客房 150 间、两栋别墅，每栋 400，总面积：7500。大堂、会议室、中西餐厅及其它功能配套用房 2500。3、写字楼建筑设施新建南北两座写字楼 30590.82。主要沿兴洋大道建设，功能划分底部裙房为沿街商业，两栋南北塔楼为写字楼。层数为 14 层。限高 55 米。其中东南街角处的标志性建筑写字楼命名为“XX发展大厦”。4、沿街商业建筑设施新建沿街商业 16515.48。主要沿美善路建设、兴洋大道建设，同时酒店入口结合商铺设计。东侧商业以三层为主，西侧以两层为主。5、装修材料外墙：部分表皮采用金属铝板幕墙或 GRC 装饰结构一体化板，建筑其他不同部位分别采用玻璃幕墙及金15、属杆件，并根据立面效果采用明框、半隐框或点式玻璃幕墙。玻璃采用低辐射玻璃。内墙采用轻质内隔墙，墙面装饰采用轻质耐候性强、宜清洗的合成材料。内墙面：根据室内装修需要采用金属板或其它板材、环保乳胶漆、花岗石和面砖。楼地面：门厅、电梯厅等公共区域采用花岗石地面，其它可根据情况采用地砖或橡胶地面。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告顶棚：视不同部位采用金属板吊顶、石膏板吊顶或乳胶漆顶棚。6、建筑消防（1）各单体建筑类别1）地上写字楼建筑按一类高层建筑防火标准设计，耐火等级为一级。酒店耐火等级为二级8。2）构件的燃烧性能和耐火极限按建筑设计防火规范（GB50016-2014）2016、18 年版的要求设计。（2）总平面布局和平面布置1）建筑间防火间距符合建筑设计防火规范（GB50016-2014）2018 年版的要求。2）建筑室外有环形消防车道，车道宽度 7.0m，上空 4m 以下无障碍物，车道下的管沟，路面按承受消防车压设计。（3）安全疏散每栋建筑至少设有 2 部疏散楼梯，疏散宽度及疏散距离符合建筑设计防火规范（GB50016-2014）2018 年版的要求。7、建筑装配式设计本项目采用装配式建筑，装配率不低于 50%，（1）扩建酒店，新建沿街商铺主体结构采用装配式钢框架结构体系，新建写字楼主体结构采用装配式整体式钢框架-屈曲约束支撑体系，主体结构梁、柱采用钢结构构件；（17、2）楼屋面板采用钢筋桁架楼承板。（3）内墙采用轻钢龙骨高隔声墙板，现场装配施工，并实现内隔墙与管线、装修一体化。（4）装修和设备管线项采用管线分离做法。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告评估意见与修改情况：1、第 2 页：“会议纪要”笔误为“会议就要”。答复：修改为会议纪要。2、第 3 页：建设规模，原有的建设规模是多少？具体拆除及改建位置在哪？建议补充原有总图并在改图上表达9。答复：已补充，详见 1.2.2 章节，补充酒店改造前总图、指标以及拆除改建位置图纸。3、第 3 页：建设条件还应补充规划条件、市场条件及经济条件。回复：已补充，详见 1.2.3 章节。4、应补18、充酒店升级改造的具体内容。答复：已补充酒店改造前总图。改造的具体内容在第 5 章项目建设方案里面方案建筑专篇进行具体描述。5、应补充酒店及写字楼建设规模确定的依据。答复：酒店及写字楼的建设规模首先根据项目用地面积和容积率计算出项目计容面积，然后根据酒店及写字楼的市场现状和需求来分别确定，详见 3.3.2。6、应增加控规的解读内容。答复：已补充海口市江东离岸创新创业组团控制性详细规划的解读，详见 3.3.2。7、第 181 页：酒店客房的入住率及餐饮收入等收益预测应补充调研依据。答复：已补充酒店客房的入住率及餐饮收入的调研依据，详见GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告1419、.3 章节10。8、应补充消防分析图。答复：已补充，详消防分析图。9、设计方案写字楼高层建筑南楼对原有低层酒店的压迫感十分强烈，其空间比例及造型相差较大，觉不协调。答复：已对写字楼形体比例关系做相应的修改，详效果图。3.5.3 结结构构工工程程1、本工程主体结构设计使用年限（设计基准期）为 50 年。2、根据建筑结构可靠性设计统一标准（GB50068-2018），本项目扩建酒店、新建沿街商铺、新建写字楼建筑结构安全等级均为二级，0=1.0。3、根据建筑地基基础设计规范（GB500072011），扩建酒店、新建沿街商铺基础设计等级为丙级，新建写字楼基础设计等级为乙级。4、根据建筑工程抗震设防分类20、标准（GB502232008），扩建酒店、新建沿街商铺、新建写字楼抗震设防类别为标准设防类（丙类）。5、根据地下工程防水技术规范（GB50108-2008），地下室防水等级为一级，地下室种植顶板的防水等级为一级，混凝土抗渗等级 P6，地下室外墙、地下室底板混凝土抗渗等级 P8。6、根据 混凝土结构设计规范（2015 年版）（GB500102010），GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告本项目钢筋混凝土构件裂缝控制等级为三级；地下室与水、土接触的构件的裂缝控制等级为二级。一类环境类别的结构构件最大裂缝宽度限值 0.30mm，二 a 类环境类别的结构构件最大裂缝宽度限值 021、.20mm11。7、结构选型：本项目扩建酒店地上 46 层，房屋建筑高度 21.90m，新建沿街商铺地上 23 层，房屋建筑高度 9.90m，属于多层建筑，拟采用钢框架结构，框架抗震等级为三级，主要结构楼面采用钢结构主次梁体系，楼屋面板采用钢筋桁架楼承板，主体结构装配率满足海南省装配式建筑装配率计算规则要求。新建写字楼地上 14 层，地下 2 层，房屋建筑高度 54.50m，拟采用钢框架-屈曲约束支撑结构体系，框架抗震等级为二级，主要结构楼面采用钢结构主次梁体系，楼屋面板采用钢筋桁架楼承板，主体结构装配率满足海南省装配式建筑装配率计算规则要求。8、地下室和基础设计（1）扩建酒店地上 46 层，22、新建沿街商铺地上 23 层，基础形式采用钻孔灌注桩基础。（2）新建写字楼地上 14 层，地下 2 层，基础形式为钻孔灌注桩基础，抗浮设计采用抗压兼抗拔桩。（3）地下室底板板面标高为-10.00m，考虑抗浮要求，结合桩承台基础布置为梁板式筏形基础，筏板板厚为 400mm。（4）地下室顶板和地下一层板采用普通钢筋混凝土梁板结构，非人防区板厚 250mm，人防区板厚 300mm。（5）地下室外墙厚度 400mm，主楼投影范围内框架柱采用钢管混GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告凝土叠合柱，纯地下室部分框架柱采用钢筋混凝土柱，框架抗震等级为二级12。（6）地下室结构平面超长，可23、设置后浇带、温度作用参与计算及配筋、提高混凝土抗拉性能、加强施工养护等措施，最大限度地减少温度作用带来的影响。9、基坑支护：本项目基坑开挖深度约为 11m，基坑支护方案采用钻孔灌注桩+锚索+止水帷幕方案，必要时设置内支撑。支护形式待提供详细的地质勘察报告后确定。10、人防工程：（1）本工程拟建设甲类防常规武器抗力级别 6级、防核武器抗力级别 6 级、防化等级丙级平战结合人防地下室。人防地下室设置在地下二层。（2）人防地下室构件尺寸：人防顶板厚250mm，人防顶板框架梁 500mm1000 mm，土中外墙厚 350mm，临空墙厚 300mm，相邻防护单元的防护隔墙厚 250mm、门框墙厚 50024、mm，染毒区与清洁区之间的密闭隔墙墙厚 250mm。评估意见与修改情况：1、根据项目周边路网标高及总平面图补充竖向规划设计，确定场地平整土方挖填工程量。答复：补充场地平整土方挖填工程量计算。详见说明 5.1.2。2、根据酒店扩建、新建沿街商铺、新建商业综合体的使用功能、建筑高度论述项目抗震设防类别，结构类型，抗震等级。答复：已修改设计说明，详见 5.3.2、5.3.4。3、根据酒店扩建、新建沿街商铺、新建商业综合体建设规模及GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告高度分别论述地基基础设计等级，基础形式13。答复：已修改设计说明，详见 5.3.2、5.3.5。4、根据海南省装25、配式建筑装配率计算规则（2021 年修订版）补充装配式建筑评分表，装配率计算。答复：已补充装配式建筑评分表，装配率计算，详见 5.2.10。5、根据装配式建筑评分表中的结构系统、外围护系统、设备与管线系统、内装系统论述装配式建筑技术要点。答复：修改设计说明。详见 5.2.10 装配式建筑设计。6、结构设计章节项目建设材料说明应与装配式建筑设计说明一致。答复：修改设计说明。详见 5.3.7 主要结构材料选。7、补充论述地下室工程技术方案。答复：补充地下室工程技术方案。详见 5.3.5 地下室及基础方案。3.5.4 给给排排水水工工程程1、市政给排水条件项目所在地属于海口市总体规划区域内，项目投入26、使用前周边市政路均应已完工，项目供水由市政水管提供水源，在城市总体规划的市政给排水管网建设中已经考虑了远期规划的基本用水需求，故现有的给排水能力基本上可以满足该项目的需要。城市排水为雨污分流体系。市政供水水质应满足生活饮用水卫生标准GB5749-2006 要求，本项目用水定期对生活水箱进行消毒。2、给水工程GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告（1）室外给水：本工程水源为市政管网，地块设置两路进水，分别从地块附近市政管引入，在用地红线内形成室外给水消防环网，以保证建筑物用水的可靠性14。（2）室内给水：估算生活最大日用水量为 478.137m/日，最大时用水量为 60.827、m/时。（3）给水系统：本项目全部用水均取自市政给水管。从项目周边市政供水干管引一条 DN200 的引入管至本地块，分设生活及消防水表。室内生活给水系统充分利用市政压力直接供水，一层以下用市政压力直接供水，一七层、八十四层用水采用恒压变频智慧供水设备加压供水。生活水表设消防水表、商业水表、绿化水表。（4）热水系统：热源以太阳能系统作为热水热源，空气源热泵作为辅助热源。本项目热水采用集中集热，集中储热方式制取热水。估算日用热水量 26.64m/d。热水供水系统为使各用水点的压力平衡，分区同给水系统。3、排水工程（1）排水体制：市政排水系统采用雨、污分流制。故本工程室外排水采用雨、污分流制。室内排28、水采用污废合流制。下沉广场和部分坡道（不能自流进入市政管网）的雨水，通过广场地沟收集到雨水集水池。室外场地雨水经沿街雨水口和雨水地沟收集，通过排水管有组织就近排入室外市政雨水管网。（2）排水量：生活污水最高日污水量 430.32m/日。屋面雨水量按海口市降雨强度公式计算。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告（3）海绵城市：小于年径流总量控制率对应的设计降雨量，采用LID 低影响开发工程措施，在本工程场地内采用“渗滞蓄净用排”等方式就地消纳；大于年径流总量控制率对应的设计降雨量，采用雨水管网系统及超标溢流系统，由市政雨水系统最终排至自然水体15。（4）中水回用：场区内绿化29、和地面冲洗用水均考虑采用中水。中水原水考虑采用整个项目的废水系统排水。中水回用水量为 50m/d，处理流程为：原水-调节池-絮凝沉淀-过滤-消毒-中水清水池-回用。3、消防工程（1）全范围设置消火栓系统、自动喷淋系统和建筑灭火器；变配电房、弱电机房设置气体灭火系统。在地下室设置集中的消防水池和消防水泵房。消防水池容积按室内、外消火栓系统、自动喷水系统之和为 972m，消防水池取 972m。（2）室内消火栓系统：1）本项目所有建筑平面均应设置室内消火栓系统。2）按同层相邻两个消火栓的充实水柱能同时到达被保护范围内任何部位的原则全面布置消火栓。消火栓箱采用带灭火器箱组合式消防箱，箱内有口径为 DN30、65、DN19 水枪一支、25 米长消防龙带，消防按钮 1 个及干粉灭火器 2 具。除屋面试验消火栓外，其它部位均加设 DN25 消防卷盘。室内消火栓供水干管布置成环状，并用阀门分成若干独立段，以利检修。消火栓系统分区，每区控制静压在 1.0MPa以内，消火栓出水压力超过 0.50MPa 者设减压稳压消火栓。3）消火栓给水系统为临时高压系统，在地下室设消防贮水池及消防水泵房。泵房内设置室内消火栓专用加压泵两台，一用一备，屋顶高位水箱间GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告内设置消防水箱 36m，供给火灾初期灭火用水及维持管网平时压力16。（3）自动喷水灭火系统：1）地下车31、库自喷水量按中（）危险级，喷水强度 8L/min，作用面积 160，持续喷水时间 1 小时，设计流量为 27.7L/s，因考虑选泵流量为 30 L/s，火灾延续时间 1 小时。2）本工程自喷设计流量为 30 L/s，火灾持续时间 1.0 小时，地下室消防水池内储存自喷水量 108m。3）本工程按自动喷水灭火系统设计规范的要求全面布置喷水喷头，厨房喷头动作温度 93，其他喷头动作温度为 68。4）本工程自喷给水系统为临时高压系统，由地下室消防水泵房内喷淋给水加压泵供水，泵房内设置室内自喷给水专用加压泵两台（一用一备），并在室外设 2 套 SQS150-A 型消防水泵接合器与室内消火栓管网相连。532、）本工程自喷给水系统报警阀按每个控制喷头数不超过 800 个设置，水流指示器每层每个防火分区均设置一个。各层配水管入口处压力大于 0.40Mpa 时，设减压孔板进行减压。6）屋顶水箱间设有效容积不小于 36m不锈钢高位水箱一座，地下室设稳压压设备一套，可提供自喷给水系统初期灭火用水及维持自喷给水管网平时所需压力。（4）室外消火栓给水系统本项目室外消火栓用水量为 40L/s，且火灾延续时间为 3 小时，则一次火灾室外消防用水量为 432m3，室外消火栓给水系统为临时高GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告压系统，在地下室设消防贮水池及消防水泵房。泵房内设置室内消火栓专用加压33、泵两台，一用一备，屋顶高位水箱间内设置消防水箱 36m，供给火灾初期灭火用水及维持管网平时压力。本设计在地块内消防车道边沿道路均匀布置室外地上式消火栓，消火栓间距不大于100m17。（5）建筑灭火器设置：根据建筑灭火器配置设计规范规定，本工程普通地下车库为 A 类中危险级，充电桩车库和其余部位火灾危险等级为 A 类严重危险级。评估意见与修改情况：1、设计依据应补充建筑给水排水与节水通用规范设计、建筑节能与可再生能源利用通用规范、海南省太阳能热水系统建筑应用管理办法等相关现行国家、地方规范标准。答复：已补充，见说明 5.4.1。2、说明项目可利用的市政给排水管网概况（如给水干管方位、标高、管径、34、压力，雨污水接口方位、标高、管径）等。答复：已补充，见说明 5.4.2。3、明确设计范围，补充利旧措施说明；补充改造建筑工程及改造概况。答复：已补充，见说明 5.4.2。4、补充办公用水、水景补水、绿化用水、中水原水等的水量计算，明确中水系统。答复：水量计算已补充，见说明 5.4.3 水量计算表；完善中水系统，见说明 5.4.4。GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告5、客房热水平均日用水定额应取 120140L/每床位每日，估算集热器面积及空气源热泵规模18。答复：已修改，见说明 5.4.3。6、补充建筑分类和耐火等级，建筑功能组成、建筑面积及体积、建筑层数、建筑高度等35、能反映建筑规模的主要技术指标；一类高层多功能建筑，室内消火栓系统火灾延续时间应不小于 3h。答复：完善相关说明，见 5.4.5 第五条。7、补充装配式给排水设计专篇；完善节水、绿建说明。答复：补充装配式给排水专篇，见 5.4.8；完善绿建说明，见 5.7.9；完善节水说明，见 5.4.8。3.5.5 电电气气工工程程1、供配电系统根据海口市“十四五”智能配电网规划得知，海口江东新区 220kV潭连变电站，变规模为 3180MVA，计划 2023 年投运，海口 220kV潭连变电站项目位于江东新区潭连村，变电站距本项目直线距离2KM，电缆敷设长度约 6KM，本项目初步考虑由潭连变电站引入一路 136、0kV 电源。用电设备负荷分级见下表：负负荷荷等等级级用用电电负负荷荷名名称称特别重要负荷消防中心、安防系统消防中心、安防系统、计算机网络系统，酒店的信息发布系统、时钟系统用电一级负荷；GDIECCXX大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告一类高层应急照明、客梯消防梯、排污泵、生活泵、消防风机、消防水泵、建筑的公共照19明二级负荷酒店的宴会厅，厨房、餐厅、厨房、门厅、高级套房三级负荷其余为三级负荷单位指标法负荷估算设备总容量 11078.3kw。按供电半径本项目共设置 2 处 10/0.4kV 变配电所。在写字楼地下一层设置 1#变配电所供写字楼及沿街商业用电，设置两台 2000KVA 37、变压器，最远供电半径约 150m；在美善路沿街商业一层设置 2#变配电所供酒店及沿街商业用电，设置两台 1600KVA 变压器，最远供电半径约 200m。充电桩设置 3 台 1250KVA 变压器。应急电源：在本项目近期远期分别设置应急柴油发电机组，作为酒店的自备应急电源。柴油发电机组容量按变压器 20%容量计算，共设置两台 1000KW 柴油发电机组。2、光伏发电本次新建建筑屋顶总面积约为 8209 平方米。按不低于屋顶面积的 50%面积需要设置光伏面积为 4104.5 平方米。室外停车场面积约为 4000 平方米。按光伏车棚设置率 100%，需要设置光伏面积为 4000平方米。光伏安装峰值38、功率 1620.9KWp。年发电量 1697973kwh。3、照明工程一般照明-为照亮整个场所而设置的均匀照明，满足人员在不同场所活动的视觉需求；警卫值班照明-满足安全防范需要和值班工作；备用照明-当正常照明因故熄灭后，维持部分重要场所的正常工作；GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告20应急疏散照明-当灾害发生时，提供疏散指示标志和疏散通道照明；景观照明-塑造建筑的夜间形象，加强本项目的社会影响。应急疏散标志和主要疏散通道的应急照明采用集中控制应急照明系统以保证在最不利情况下的人员安全疏散。4、防雷接地：保留建筑对防雷系统进行改造，检查、测试原屋面避雷网及与各引下线是39、否符合规范，对不符合要求部分重新设置避雷网。对生锈避雷网不严重避雷网进行防锈处理，对生锈严重避雷网重新设置避雷网。并对接地电阻进行检测，接地电阻不符合要求时采用设置人工接地体。5、火灾自动报警与消防联动控制系统：设置火灾自动报警及消防联动控制系统，按集中报警系统设计。设置消防控制控制中心，在一层靠外墙处设置，内设集中火灾报警控制器、CRT 图形管理系统、水灭火控制柜、防排烟系统控制柜、消防联动设备控制柜、消防事故广播主机、消防电话主机、消防系统供电电源等。消防系统采用总线制方式。评估意见与修改情况：1、补充工程概况。答复：补充工程概况，见说明 5.5.1。2、补充 10kV 高压线的引入位置。40、答复：补充说明，详见说明 5.5.3。3、完善改造及新建部分的设计方案内容。答复：补充说明，见说明 5.5.2。4、补充供电总容量及变压器设计容量。补充变压器供电半径，GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告21供电半径不应大于 250m。答复：补充说明，见说明 5.5.3。5、补充备用电源供电容量及计算依据。答复：补充说明，见说明 5.5.3。6、补充现有防雷系统的安全状况。答复：补充说明，见说明 5.5.5。7、补充安防监控系统的设计方案。答复：补充说明，见 5.5.9 第 10 条。8、补充 SPD 防雷应雷的设计方案。答复：补充说明，见说明 5.5.5。9、消防内41、容补充应急照明及疏散指示设计方案。答复：补充说明，见说明 5.5.4、5.5.6。10、完善充电桩设计方案，应按 25%设置充电桩，同时使用系数应 0.3-0.5。答复：补充说明，本项目位于江东区，根据江东新区地块生态低碳指标，地上停车位充电设施配置率 100%，快慢充比不低于 1:7；地下停车位充电设施配置率（预留条件）100%，快慢充比不低于 1:15。见说明 5.5.3 第 10 条。11、完善光伏发电设计方案，（1）上网位置及方案；（2）年发电量；（3）节能计算值。答复：补充说明，见说明 5.5.3 第 11 条。12、补充室外强弱电及路灯设计方案。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建42、项目可行性研究报告评估报告22答复：室外弱电设计范围为视频监控系统、人工报警系统、背景音乐系统、无线网络系统、停车管理系统；视频监控设置在主要出入口及道路以及湖景处，采用户外高清摄像机；人工报警系统主要设置在湖景处，当客人出现危险场景时可自行报警；背景音乐系统主要设置在人群主要的聚集处及停车位置；无线网络系统主要设置在人群聚集处；停车管理系统对进出车辆进行有效管理。见说明 5.5.10。13、完善节能设计专篇。答复：补充说明，见说明 5.5.11。3.5.6 暖通工程暖通工程1、冷热源与负荷酒店、商业及商铺等采用变频多联式空调系统。经初步负荷计算，夏季空调计算总冷负荷 7571kW。本项目改造43、后拆除所有原空调通风防排烟等系统，重新设计；本项目内所有的湖景均与南渡江相通，为自然水体，如使用自然水体作为冷却水体需报审水务局，且海南省夏季自然水体温度高，温度变化大，故不做为冷却水体考虑。2、空调系统设计(1)酒店客房采用热泵型变频多联式空调系统。新风采用全新风处理机分层分区独立处理后送入客房内。(2)餐厅、商业、会议室等大空间采用一次回风全空气空调系统，空气处理机组采用直膨式柜式空调器或直膨式组合式空调器，配置初中效过滤器，根据不同的空间形式采用不同的气流组织。(3)采用一次回风全空气系统的房间，室内设 CO2 探测器，调GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告2344、节新风比和回风比，且满足过渡季全新风运行。(4)办公楼采用变频多联式空调系统加新风的空调形式，新风采用全新风处理机分层分区独立处理后送入客房内。(5)两幢别墅均采用变频多联式空调系统。(6)酒店客房及别墅的可采用温湿度分控的变频多联式空调系统，也可采用独立的除湿机放在室内解决海南室内潮湿问题。3、通风系统设计与控制(1)地下车库设 CO 浓度检测装置和 CO 浓度报警器，当车库CO 浓度大于 30mg/m3 时报警器报警，联动车库送排风机运行。(2)变配电站等配有灭火的房间设置气体灭火后的机械排风系统，与平时通风共用风机风道，换气次数不小于 5 次/h；补风采用机械补风，补风量按照排风量的 845、0%计算。室内外方便操作的地方设置开关。火灾时送、排风风道上的电动防火阀自动关闭，火灾后自动开启并联动开启风机进行排风。(3)本项目食堂厨房排风量按50次/h计，补风为排风量的80%，本次设计预留厨房排油烟风机、补风机及其相关立管，厨房内的相关设计由厨具公司后期深化设计。厨房油烟排放浓度和油烟净化设施的净化效率应满足饮食业油烟排放标准GB18483-2001 的有关规定。排油烟支管与主管相接处，应设置 150C 防火阀。4、消防工程防烟系统：设置机械加压送风系统。防烟楼梯间的余压值为 4050Pa；前室、合用前室、消防电梯间前室的余压值为 2530Pa。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目46、可行性研究报告评估报告24地上封闭楼梯间采用自然排烟措施，在楼梯间的外墙上每 5 层内设置总面积不小于 2m2 的可开启外窗，且布置间隔不大于 3 层，在封闭楼梯间最高部位设置面积不小于 1m2 的可开启外窗，满足自然排烟要求。本项目中 14 层写字楼建筑高度超过 50 米，其防烟楼梯间、消防电梯前室、合用前室、共用前室、独立前室等均设置机械加压送风系统。排烟系统：1）公共建筑内建筑面积大 100m2 且经常有人停留的地上房间；2）公共建筑内建筑面积大于 300m2 且可燃物较多的地上房间；3）建筑内长度大于 20m 的疏散走道；4）当总建筑面积大于 200m2 或一个房间建筑面积大于 50m47、2 的无窗房间，且经常有人停留或可燃物较多时，应设置排烟设施。5）靠外墙的房间优先采用自然排烟，房间内可开启外窗面积均满足建筑防烟排烟系统技术标准（GB51251-2017）要求，且防烟分区内任一点与最近的自然排烟的水平距离小于 30m。当房间不能满足自然排烟要求时，采用机械排烟。评估意见与修改情况：1、补充说明已有建筑改造成会议室后的空调通风系统，空调现状及是否保留等情况。答复：原空调系统全部拆除，重新设计。2、室内空调设计干球温度不宜低于 26 度。答复：按意见修改，详见 5.6.3。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告253、应分析园区的湖水作为冷却水体的可行性48、。答复：按意见补充分析，详见 5.6.5。4、第 5.6.5 条，写字楼根据建筑体量及外立面特点，没有设置分体空调的条件。需要根据建筑业态不明确的特点具体设计空调冷热源；客房内走道的冷源如何供应？下文所说的全空气空调系统的冷源是什么？新建别墅空调系统宜采用多联机系统。答复：按意见补充修改。5、第 5.6.6.1 条，客房新风采用全热回收新风空调？排风是否为卫生间排风？竖向设置还是水平设置？冷源是什么？另外，对于无集中控制空调系统的房间，客房入住率低时，热回收效果较差。答复：客房新风修改为全新风处理机，不做热回收系统，详见设计说明 5.6.6。6、第 5.6.6.3 条，高压静电过滤器一般用在较49、大污染的通风系统上。答复：已取消高压静电过滤器。7、补充客房除湿措施。补充写字楼内新风系统。答复：按意见补充，详见 5.6.6。8、垃圾房换气次数偏小，变配电房等气体灭火房间设置灾后通风系统。答复：按意见修改，详见 5.6.7。9、补充厨房油烟系统、事故排风系统（燃气厨房）、新风系统等。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告26答复：按意见补充，详见 5.6.7。10、防排烟系统：写字楼限高 55 米，防烟楼梯间及其前室、合用前室、消防电梯前室等均需要加压送风系统。写字楼排烟系统对建筑影响较大，应重点阐述。答复：按意见修改，详见 5.6.9。11、暖通节能措施6.2.550、 条，补充全空气系统、新风机组的单位风量能耗功率。答复：商业、酒店建筑全空气系统的单位风量耗功率 Ws0.30,新风系统的单位风量耗功率 Ws0.24。12、6.2.5.4 条表述不准确。答复：按意见调整。3.5.7 室外工程室外工程1、铺装设计人流量集散较大的主广场铺装采用石材铺装，选用铺装材料为：主材选用 50 厚芝麻灰花岗岩荔枝面，辅材选用 50 黄锈石花岗岩荔枝面和 50 厚中国黑花岗岩烧面。人流量较小的地方选用透水铺装，材料为 50 厚深灰色砂基透水砖和局部砾石散铺，结合雨水花园和下沉绿地等海绵措施，营造海绵城市建设理念。园路选用透水铺装，材料为 50 厚绯红色透水砖，让人可以有停留51、休息、散步的空间。2、景观座凳GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告27座凳分布于人流量较大的场地和林荫空间，景观座凳有两种形式，一种结合景观花池和场地设计的条形景观座凳，材料为清水混凝土基座结合木材坐面；另一种为防腐木成品座椅。3、配套设施垃圾桶、标识牌、车档等配套设施布置参考相关规范而定。4、种植设计广场绿化设计遵循景观与功能合理结合原则。种植遵循可持续发展原则，在保留原有树形较好的乔木基础上，以乡土植物为主，少人工养护。同时采用具有文化气质感的大树点景，注重与建筑的空间关系，满足功能需求和视觉观感。不同区域采用不同的植物配置，营造不同的空间环境，使整个综合体园林52、化、生态化、美观化，做到“常年叶绿，四季花开。地面层绿化区：选用常绿大乔形成四季常绿的林荫场地，中下层多选用开花植被，营造三季有花的观赏效果。树种有：香樟、重阳木、栾树、桂花、广玉兰、樱花等。建筑周边绿化区：选用色叶乔木，中下层选用花灌木和时令花卉，营造多彩的景观广场。树种有：银杏、桂花、紫叶李、紫荆、紫薇等。平台连廊区：选用成品花钵，种植池。植物采用：春鹃、八仙花、美女樱等。红线周围区：上层选用速生植物，以在短期内形成良好的绿色屏障；中下层为常绿密叶型植物，起到防尘降噪功能。树种有法桐、雪松、石楠、夹竹桃等。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告28海绵绿地：选用耐水53、湿植物，上层选用重阳木，下层选用金叶石菖蒲、翠芦莉、鸢尾等。5、配套设施垃圾桶、标识牌、车档等配套设施布置参考相关规范而定。6、标识系统于入口处设置最详细的标识牌。各个组团入口设置次级标识牌。组团内道路交叉口设置三级标识牌。（1）大型标识牌：区域地图、组团名称、主要区域信息、附近重要目的地指向及“您的位置”；（2）中型标识牌：组团地图，附近重要目的地指向及“您的位置”；（3）小型标识牌：附近目的地指向。评估意见与答复：1、补充现状地形、地貌、植被、构筑物的情况及保留利用情况。答复：已补充酒店改造前总图、指标以及拆除建筑分析图。并在第 5 章项目建设方案章节工程概况对改造前情况进行相应描述。2、54、补充室外迁移、拆除情况。答复：已补充酒店改造前后总图、指标以及园林景观拆除情况分析图。3、补充景观布置、景点分布情况及设置的内容。答复：详第 5 章项目建设方案章节总体规划分析、5.2.7 章节景观工程，以及景观分析图。对景观布置、景点分布情况及设置的内容进行相应描述。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告294、补充园路组织及等级（连廊、栈道、桥）。答复：园路组织详交通分析图。5、补充水系面积，水源的补给、水位情况、水系的做法、驳岸分布情况及做法。答复：已补充原有总图及水系面积指标，并在第 5 章项目建设方案章节工程概况对水源补给、水位情况等进行相应描述。水系的做法、55、驳岸分布情况及做法等内容后续阶段设计在进行详细补充。6、补充地形竖向、土方量等内容。答复：已补充地形竖向、土方量。详见说明 5.1.2。7、补充铺装面积，园路采用透水砖与定位园林式水上度假酒店形象不符，请核实。答复：补充铺装面积，铺装材料更换成仿制花岗岩 PC 砖，详见5.1.2、5.8.2。8、补充配套设施（标识牌、坐凳）园建小品设置的位置、数量及方案，且应统一风格，体现主体特色。、答复：补充说明，详见说明 5.2.7、5.2.8。9、补充绿化种植面积、方案（含水生植物）。答复：已补充原有总图及绿化种植面积指标，并在第 5 章项目建设方案章节工程概况进行相应描述。绿化方案已补充说明详见说明556、.2.7。10、补充桥的设置及方案，补充酒店周边边界的处理。答复：桥的设置保留原有桥不增设新桥，酒店周边边界处理详GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告305.1.4 景观遮挡处理方案。11、优化景观轴的设计。答复：同意优化景观轴。3.8环境影响及环境影响及节能节能分析分析可研报告对本项目建设期污水、粉尘、噪声、建筑垃圾等污染问题进行了论述，并制定了相应的防治措施。本项目年综合能源消费量 1098.15 吨标准煤（1000 吨），年电力消费量 869.15 万千瓦时（500 万千瓦时）。评估对此予以认可。3.9安全生产与职业卫生安全生产与职业卫生可研报告分析了本项目生产57、劳动过程中的主要危险因素，并提出了相应的安全卫生防范措施。评估认为，可研报告对主要危险因素分析基本正确，所采取的劳动安全防护措施基本可行，评估基本认可。3.10项目实施进度计划项目实施进度计划可研报告指出，本项目建设阶段主要可分为前期工程准备阶段、设计阶段、施工阶段。具体进度安排如下：1、2022 年 9 月2022 年 12 月，共 4 个月时间完成前期准备工作，其主要工作内容包括：规划方案征集、项目立项、勘察设计及监理单位招标，办理各种建设规划手续，工程勘察、设计，进行工程施工招标等。2、2023 年 1 月2023 年 9 月，共 9 个月时间完成土建工程，主要工作内容包括：场地平整、基58、础工程、地下及地上土建工程、外立面装GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告31饰工程施工等。3、2023 年 5 月2023 年 10 月，共 6 个月时间完成机电安装工程，其主要工作内容包括：给排水、消防喷淋、变配电及电力照明、弱电、通风空调等机电设备安装、调试工作。4、2023 年 10 月2023 年 12 月，共 3 个月时间完成室内装饰工程。5、2024 年 1 月2024 年 5 月，共 5 个月时间完成室外工程，主要包括室外道路工程、室外管网、室外照明、景观绿化等。6、2024 年 6 月，共 1 个月时间完成竣工验收并交付使用工作。评估认建议具体实施计划59、以实际调整更新。3.11项目项目招标招标方案方案可研报告对招标依据、招标范围、招标方式、招标组织形式及招标内容等进行了论述。依据本项目实际和拟建项目投资额，本项目设计、工程施工、施工监理等均采用公开招标的方式选择承包商及供应商。工程招标基本情况如下表：工程招标基本情况表工程招标基本情况表内容内容项目项目招标范围招标范围招标形式招标形式招标方式招标方式不不采用采用招标招标方式方式投资估投资估算金额算金额（万元（万元）备注备注全部全部招标招标部分部分招标招标自行自行招标招标委托委托招标招标公开公开招标招标邀请邀请招标招标设计施工工程监理主要设备重要材料其他GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可60、行性研究报告评估报告32评估认为，最终招标形式和方式以招标核准内容为准。3.12项目项目投资估算投资估算评估前，估算总投资 52132 万元，其中：主体建安工程费用 39052万元，室外工程费用 3629 万元，工程建设其他费 4764 万元，基本预备费 2372 万元，建设期利息 2315 万元。建设资金由企业自筹。评估意见与答复情况：一、编制范围及内容本项目投资估算编制范围为项目用地红线范围内的建筑安装工程费、工程建设其他费、预备费、建设期贷款利息等费用，不含土地费用、家器具购置费、餐厅厨房及会议室专用设备费、开办费。二、编制依据、编制办法、项目总投资组成基本符合要求，但投资估算依据应增加61、 2021海南省装饰装修工程综合定额、2017版 海南省装配式建筑工程综合定额（试行）为编制依据。回复：投资估算依据已增加该两项定额，详见12.1章节。三、应按合同、市场价编列工程建设其他费，不发生不计列。1、当采用已废止文件或行业协会发布的收费参考标准计算的费用，不应直接计列，应该市场价、政府有关部门的指导意见对计算值进行修正后采用。回复：已按市场价、政府有关部门的指导意见调整工程建设其他费，详见附表1建设投资估算表。2、建议取消：竣工图编制费、劳动安全卫生评审费、建筑工人实名制管理费、节能评估费、高可靠供电费等。回复：已取消竣工图编制费、劳动安全卫生评审费、建筑工人实名制管理费；根据本项目62、能耗分析，应单独编制节能评估报告书，应GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告33计取节能评估费；按规定应计取高可靠性供电费，详见附表1建设投资估算表。3、建议增列：规划验线费、房屋面积测绘费、水土保持编制费、水土保持监测报告编制费、桩基检测费、深基坑监测费等。回复：已增列规划验线费、房屋面积测绘费、水土保持编制费、水土保持监测报告编制费、桩基检测费、深基坑监测费，详见附表1建设投资估算表。4、城市基础设施配套费偏高，建议按新增建筑面积和征收标准210元/计算。回复：已按照当地最新文件规定调整城市基础设施配套费，详见附表1建设投资估算表。5、可研报告编制费应按合同价格计列63、。回复：已按合同价计列可研报告编制费，详见附表1建设投资估算表。四、单列估算抗震支架不合适，现有资料不能排除与机电安装工程、消防工程重复计算的可能，建议取消抗震支架费用。回复：已取消抗震支架费用，详见附表1建设投资估算表。五、单列估算应急疏散指示照明不合适，现有资料不能排除与电力照明系统重复计算的可能，建议取消应急疏散指示照明费用。回复：已取消应急疏散指示照明费用，详见附表1建设投资估算表。六、酒店已建建筑拆除改造GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告341、建议取消或降低拆除工程费用，如果被拆除的是钢筋砼结构，当钢筋回收价值大于拆除费用时，不应计算拆除费用，党建回收价64、值小于拆除费用时，应当抵充拆除费用。回复：已重新计算拆除工程费用，详见附表1建设投资估算表。2、建设方案没有对已建建筑改造进行论述，亦即，已建建筑的土建、内装饰、外立面、给排水、消防及喷淋、变配电及电力照明、火灾自动报警、弱电、空调通风、应急疏散指示照明改造的编制没有依据支撑，估算出的改造费用是否能满足业主要求也未知可否。建议，建设方案章节应对前述工程改造建设内容进行论述，提出具体的建设内容和要求，补充主要工程数量表，在此基础上，重新编制投资估算。回复：已根据设计方案调整已建建筑改造费用，详见附表1建设投资估算表。七、建议按照变配电设备容量重新计算变配电设备费用。回复：已按照变配电设备容量计算65、变配电设备费用，详见附表1建设投资估算表。八、建议按照电梯规格、数量、层数、速度等参数重新计算电梯设备费用。回复：已按照电梯规格、数量、层数、速度等参数计算电梯设备费用，详见附表1建设投资估算表。九、建议按外立面面积计算外立面装饰费用。回复：已按外立面面积计算外立面装饰费用，详见附表1建设投资估算表。十、酒店扩建建筑GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告351.别墅与酒店客房为不同类型的建筑，应当按照两个不同的单项工程分别编制。回复：已将酒店客房与别墅分开编制投资估算，详见附表1建设投资估算表。2.建筑工程(土建+内装饰+外立面)费用偏低，建议按照海南省建筑钢结构防腐技66、术标准(DBJ 46-057)、钢构件、防腐涂料、防火涂料、砼、楼承板等参数估算费用。回复：已核实并调整建筑工程费用，详见附表1建设投资估算表。3.建议降低给排水、电力照明系统、静态标识等工程估算费用。回复：已调整给排水、电力照明系统、静态标识等工程估算费用，详见附表1建设投资估算表。4.会议系统费用不应与弱电工程合编，建议单独编制会议系统估算清单，调减弱电工程费用。回复：经核实会议系统不在投资估算范围内，已调整弱电工程费用，详见附表1建设投资估算表。5.酒店客房通风空调建议按分体式空调规格、数量编制估算。餐厅、会议室等大空间可按面积估算费用。回复：根据建设方案说明，酒店客房及别墅采用变频多联67、式空调系统，详见附表1建设投资估算表。十一、新建沿街商铺1.建设方案应明确提出基础方案，并重新估算费用。回复：已根据设计方案调整基础工程费用，详见附表1建设投资估算表。2.建议提高土建工程估算费用。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告36回复：已核实并调整土建工程费用，详见附表1建设投资估算表。3.建议按照公共部分面积计算内装饰工程费用。回复：已按照公共部分面积计算内装饰工程费用，详见附表1建设投资估算表。4.取消变配电设备、静态标识、应急疏散指示照明、空调通风系统等费用。回复：已取消静态标识、应急疏散指示照明费用；变配电设备费用按变配电设备容量统一计算；根据设计方案68、，部分楼梯间和电梯前室不具备自然排烟条件，需设置机械加压送风系统，因此保留排烟通风系统。5.建议降低给排水、电力照明系统、弱电等工程项目费用。回复：已调整给排水、电力照明系统、弱电等工程项目费用，详见附表1建设投资估算表。十二、新建写字楼1.建议提高建筑工程估算费用。回复：已核实并调整建筑工程费用，详见附表1建设投资估算表。2.建议按照公共部分面积计算内装饰工程费用。回复：已按照公共部分面积计算内装饰工程费用，详见附表1建设投资估算表。3.建议降低给排水、电力照明系统、弱电等工程费用。回复：已调整给排水、电力照明系统、弱电等工程项目费用，详见附表1建设投资估算表。4.建议取消静态标识、应急疏散69、指示照明费用。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告37回复：已取消静态标识、应急疏散指示照明费用，详见附表1建设投资估算表。十三、地下室1.建议降低土方工程综合指标，建议按挖方、填方和弃运分别计算费用。回复：已按挖方、填方和弃运分别计算土方工程费用，详见附表1建设投资估算表。2.建议降低基坑支护工程费用，建议根据补充的拟建内容，采用单位工程指标法计算费用。回复：已根据设计方案调整基坑支护工程费用，详见附表1建设投资估算表。初步设计阶段根据设计细化工程量及工程费用。3.建议降低内装饰、电力照明系统等工程费用。回复：已调整内装饰、电力照明系统工程费用，详见附表1建设投资估70、算表。4.建议适当提高通风防排烟系统费用。回复：已调整通风防排烟系统工程费用，详见附表1建设投资估算表。十四、室外工程费1.建议降低景观绿化、停车场地面硬化、广场及道路、充电桩、室外标识标牌等工程费用。回复：已调整景观绿化、停车场地面硬化、广场及道路、充电桩、室外标识标牌等工程费用，详见附表1建设投资估算表。2.地面停车场光伏车棚费用，建议按照停车棚和光伏发电两项内容，采用单位工程指标法分别计算停车棚和光伏发电费用加和来估算。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告38回复：已分别计算停车棚和光伏发电工程费用，详见附表1建设投资估算表。3.建议按照装机功率、瓦数等参数，计71、算屋顶光伏发电费用。回复：已按照装机功率、瓦数等参数计算屋顶光伏发电费用，详见附表1建设投资估算表。4.建议根据拟建内容，采用单位工程指标法计算室外强弱电、管线及路灯和室外给排水及构筑物费用。回复：初步设计阶段根据设计细化工程量及工程费用。5.补充水电气市政引入增容费估算清单，并核实费用水平和是否应该计算等。回复：经核实需计算水电气市政引入增容费，已核实并调整该项费用，详见附表1建设投资估算表。修编可研报告投资估算为49858万元，其中：主体建安工程费用37485万元，室外工程费用3117万元，工程建设其他费为4765万元，基本预备费2268万元，建设期利息2223万元。评估后，投资估算46472、86万元，其中：主体建安工程费用35720万元，室外工程费用2127万元，工程建设其他费为4431万元，基本预备费2114万元，建设期利息2094万元。评估调整后项目总投资与修编版可研报告相比核减3371.78万元，核减比例6.8%。详见投资估算审核对比表。3.13社会评价社会评价与风险分析与风险分析可研报告对社会的影响进行分析，本项目的建设将会产生良好的社会效益，有利于促进当地投资环境的健康发展，项目建设社会评价较好，具备社会可行性。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告39可研报告另就对项目风险进行了分析，认并提出了相应的风险防范化解措施。评估认为，可研报告对项目的73、风险和社会评价基本正确，评估基本认可。GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告40四、结论和建议四、结论和建议4.1结论结论1建设必要性可研报告项目建设是盘活国有资产，实现国有资产保值增值的需要，项目的建设能够提高土地利用效率、提升资产价值，提升城市形象，项目的建设是必要的。2建设地点项目位于海南省海口市美兰区桂林洋经济开发区桂林洋大道 43号。3建设规模及内容项目规划总用地面积 42028.56（63.04 亩），原有总建筑面积9236.54，拟拆除建筑面积 3300，酒店保留改造建筑面积 5936.54。改造后总建设面积为 74242.84，地上建筑面积 63042.74、84，其中酒店保留改造建筑面积 5936.54，酒店扩建建筑面积 10000.00，新建沿街商业 16515.48，新建写字楼 30590.82。地下建筑面积 11200.00，其中人防建筑面积 4424.96，非人防建筑面积6775.04。配套建设停车位 568 个，其中地上停车位 288 个，地下停车位 280 个。4投资估算评估后，投资估算 46486 万元，其中：主体建安工程费用 35720万元，室外工程费用 2127 万元，工程建设其他费为 4431 万元，基本预备费 2114 万元，建设期利息 2094 万元。评估调整后项目总投资与修编版可研报告相比核减 3371.78 万元，核减75、比例 6.8%。评估GDIECC桂林洋大酒店升级改造扩建项目可行性研究报告评估报告41认为，修改后的 可研报告 内容基本齐全，工程建设方案基本合理，基本达到可行性研究的深度要求。投资估算编制方法基本正确，总体经济指标基本合理。4.2建议建议1建议进一步补充现状、地勘、路面检测等相关的资料，优化工程建设方案，精心设计。2建议本项目合理安排施工组织，确保项目按时、按量、按质完成建设。3补充项目组织机构及管理章节内容。42附件附件 1投资估算审核对比表投资估算审核对比表序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估算（万元）审核估算（万元）审核估算（万元）核增核增(减减)76、金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计一一主体建安工程费主体建安工程费M27424350492856789173748574243481128265745635721-1763.74-4.7%1酒店已建建筑拆除改造酒店已建建筑拆除改造M259373564138673021165937330014225371959-156.64-7.4%1.1拆除工程M233005017173300160535336.30277、20.0%1.2土建改造工程M2593750029729759375002972970.000.0%1.3内装饰改造工程M259371200712712593712007127120.000.0%1.4外立面改造工程M2600060036036060006003603600.000.0%1.5给排水改造工程M259372201311315937170101101-29.68-22.7%1.6消防及喷淋改造工程M259378047475937603636-11.87-25.0%1.7电力照明改造工程M2593724014214259371508989-53.43-37.5%1.8火灾自动报警改造78、工程M259377042425937503030-11.87-28.6%1.9弱电改造工程M2593710059595937603636-23.75-40.0%1.10空调通风改造工程M259374502672675937350208208-59.37-22.2%多联机1.11泛光照明M2593750303059375030300.000.0%1.12静态标识M2593720121259371599-2.97-25.0%2酒店扩建建筑酒店扩建建筑M29200709549741553652792006940495614296385-142.60-2.2%2.1基础工程M292002001841879、49200180166166-18.40-10.0%钻孔灌注桩基础2.2土建工程M2920027502530253092002750253025300.000.0%装配式钢结构建筑2.3内装饰工程M2920020001840184092002000184018400.000.0%2.4外立面工程M2700060042042070006004204200.000.0%2.5给排水工程M2920022020220292002202022020.000.0%2.6消防及喷淋工程M292001009292920010092920.000.0%2.7中水回用工程M2920050464692003028280、8-18.40-40.0%2.8电力照明系统M292002402212219200200184184-36.80-16.7%2.9火灾自动报警系统M292001009292920010092920.000.0%2.10弱电工程M292002001841849200130120120-64.40-35.0%43序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估算（万元）审核估算（万元）审核估算（万元）核增核增(减减)金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单81、价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计2.11空调通风系统M2920045041441492004504144140.000.0%多联机2.12厨房燃气工程M2920030282892003028280.000.0%2.13泛光照明M2920050464692005046460.000.0%2.14静态标识M292002018189200151414-4.60-25.0%2.15电梯工程部730000021021073000002102100.000.0%3别墅建筑别墅建筑M280090255381847228008445534142676-46.40-6.4%82、3.1基础工程M280020016168001501212-4.00-25.0%钻孔灌注桩基础3.2土建工程M2800280022422480028002242240.000.0%装配式钢结构建筑3.2内装饰工程M2800250020020080025002002000.000.0%3.4外立面工程M214007009898140070098980.000.0%3.5给排水工程M280030024248002502020-4.00-16.7%3.6消防工程M280010088800100880.000.0%3.7电力照明系统M280030024248002201818-6.40-26.7%3.83、8火灾自动报警系统M280010088800100880.000.0%3.9弱电工程M280020016168001301010-5.60-35.0%3.10空调通风系统M280050040408004203434-6.40-16.0%多联机3.11泛光照明M2800504480050440.000.0%3.12电梯工程部2300000606022000004040-20.00-33.3%4新建沿街商业新建沿街商业M216515400755761042661816515389755109266436-182.12-2.8%4.1基础工程M216515200330330165151602642684、4-66.06-20.0%钻孔灌注桩基础4.2土建工程M216515275045424542165152750454245420.000.0%装配式钢结构建筑4.3内装饰工程M2250080020020025008002002000.000.0%仅公共区域装修4.4外立面工程M2840060050450484006005045040.000.0%4.5给排水工程M216515406666165154066660.000.0%4.6消防及喷淋工程M2165157011611616515701161160.000.0%4.7电力照明系统M21651518029729716515160264264-85、33.03-11.1%44序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估算（万元）审核估算（万元）审核估算（万元）核增核增(减减)金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计4.8火灾自动报警系统M2165157011611616515701161160.000.0%4.9弱电工程M2165158013213216515609999-33.03-25.0%4.10排烟通风系统M216586、15508383165155083830.000.0%4.11泛光照明M216515508383165155083830.000.0%4.12电梯工程部53000001501505200000100100-50.00-33.3%5新建写字楼新建写字楼M23059140421016621981236530591399210166204612213-152.36-1.2%5.1土建工程M230591275084128412305912750841284120.000.0%装配式钢结构建筑5.2内装饰工程M2430080034434443008003443440.000.0%仅公共区域装修5.3外立87、面工程M2235006001410141023500600141014100.000.0%5.4给排水工程M230591100306306305911003063060.000.0%5.5消防及喷淋工程M2305917021421430591702142140.000.0%5.6中水回用工程M2305915015315330591309292-61.18-40.0%5.7电力照明系统M23059118055155130591160489489-61.18-11.1%5.8火灾自动报警系统M2305917021421430591702142140.000.0%5.9弱电工程M230591802488、524530591802452450.000.0%5.10排烟通风系统M2305915015315330591501531530.000.0%5.11泛光照明M2305915015315330591501531530.000.0%5.12电梯工程部63500002102106300000180180-30.00-14.3%6地下室地下室M21120061595927971689811200587656779046581-317.12-4.6%6.1土方工程M385595554734738559543369369-104.32-22.0%6.1.1挖方M38559520171855952017189、0.00#DIV/0!6.1.2填方M31605115241605115240.00#DIV/0!6.1.3余土外运M3695444027869544251740.00#DIV/0!6.2基础工程M2417913001254125441791300125412540.000.0%钻孔灌注桩基础+抗浮6.3基坑支护工程M211200600672672112006006726720.000.0%钻孔灌注桩+锚索+止水帷幕6.4土建工程M211200270030243024112002700302430240.000.0%45序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估90、算（万元）审核估算（万元）审核估算（万元）核增核增(减减)金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计6.5内装饰工程M21120045050450411200320358358-145.60-28.9%6.6给排水工程M21120060676711200505656-11.20-16.7%6.7消防及喷淋工程M211200606767112006067670.000.0%6.8电力照明系统M211200220291、4624611200180202202-44.80-18.2%6.9火灾自动报警系统M211200809090112008090900.000.0%6.10弱电工程M21120060676711200505656-11.20-16.7%6.11通风防排烟系统M211200150168168112001501681680.000.0%6.12人防安装工程增加费M2442560026526544256002652650.000.0%7公共工程公共工程M27424330202238223874243198014721472-766.50-34.2%7.1变配电设备kVA10950150016431692、4310950800876876-766.50-46.7%7.2柴油发电机组台250000010010025000001001000.000.0%7.3屋顶光伏发电Wp826659649649682665964964960.000.0%二二室外工程费室外工程费M2231161348437268031172311692042417032127-990.48-31.8%1室外场平土方M3200295010010020029501001000.000.0%2景观绿化M22618300797926182506565-13.09-16.7%3广场及道路M238504001541543850400154193、540.000.0%4停车场地面硬化M2400026010410440002601041040.000.0%5地面停车场车棚M2400070028028040007002802800.000.0%6地面停车场车棚光伏发电Wp794241647747779424164774770.000.0%7充电桩（快充）个54180009797541800097970.000.0%8充电桩（慢充）个514500025725751450002572570.000.0%9游泳池热水恒温系统及循环水处理系统项11300000130130113000001301300.000.0%10室外给排水及构筑物M2231194、616037037023116100231231-138.69-37.5%11室外强弱电、管线及路灯M223116120027727723116800185185-92.46-33.3%12室外标识标牌M22311640929223116204646-46.23-50.0%13水电气市政引入增容费项170000007007001000-700.00-100.0%已计城市基础设施配套费46序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估算（万元）审核估算（万元）审核估算（万元）核增核增(减减)金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（95、元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计三三工程建设其他费用工程建设其他费用4765476544314431-334.03-7.0%1土地使用费0.00#DIV/0!不考虑2建设单位管理费357357335335-22.03-6.2%参考财建2016504 号3工程建设监理费502502474474-27.30-5.4%参考发改价格2007670 号4工程勘察费160160151151-9.53-5.9%参考计价格200210 号5工程设计费1068106810041004-63.5196、-5.9%参考计价格200210 号6施工图审查服务费303030300.000.0%琼价费管2011224 号7项目建议书与可行性研究报告编制费363636360.000.0%合同价8可行性研究报告评估费6.66.66.66.60.000.0%合同价9环境影响评价费222200-22.46-100.0%计价格2002125 号10节能评估费22222222-0.86-3.8%暂按可行性研究报告编制费 60%计11场地准备及临时设施费162162151151-11.02-6.8%计标(85)352 号12工程保险费97979191-6.61-6.8%国发(1983)35 号13招标代理服务费397、7373636-1.10-3.0%计价格20021980 号14工程造价咨询费1181189696-22.03-18.7%琼价协202001 号15规划验线费131313130.000.0%16房屋面积测绘费111100-10.71-100.0%琼价审批2010397 号17水土保持方案编制费676700-66.88-100.0%水保2019160 号、保监200522 号18水土保持补偿费66660.000.0%19水土保持监测报告编制费181800-18.24-100.0%保监200522 号20高可靠性供电费kVA10950270296296109502702962960.000.0%琼98、价价管201656 号21白蚁防治费M2742434303074243400-29.70-100.0%参考海房字2006074 号22桩基检测费383838380.000.0%琼价费管2013504 号23深基坑监测费202020200.000.0%参考计价格200210 号24工程质量检测费325325303303-22.03-6.8%琼价费管2013504 号25城市基础设施配套费M2630432101324132463043210132413240.000.0%琼财税20201112 号文47序号序号工程项目或费用名称工程项目或费用名称单位单位修编估算（万元）修编估算（万元）审核估算（万99、元）审核估算（万元）核增核增(减减)金金额额(万万元元)核增核增(减减)比比例例估算说明估算说明数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计数量数量单价单价（元（元/）建筑工程建筑工程安装工程安装工程其他费用其他费用合计合计四四预备费预备费2268226821142114-154.41-6.8%1基本预备费2268226821142114-154.41-6.8%（一+二+三）*5%2涨价预备费0.00#DIV/0!五五建设期贷款利息建设期贷款利息2223222320942094-129.12-5.8%六六建设投资总计建设投资总计M27424367162900411598925649858742436261286899159863946486-3371.78-6.8%48附件附件 2评估会评估会签到表签到表4950附件附件 3专家组评估意见专家组评估意见51525354555657585960616263