1、阳光城阳光城泉州泉州-德化德化G2020-07地地块项块项目概念方案目概念方案设计设计读题规划产品体验立面总结 读题多元德化，世界瓷都德化白瓷映草德化白瓷映草绿绿，雨，雨润举润举子子衬衬花花红红中国陶瓷之中国陶瓷之乡乡、中国竹子之、中国竹子之乡乡、中国茶油之、中国茶油之乡乡、中国早熟梨之、中国早熟梨之乡乡、中国民、中国民间艺术间艺术文化之文化之乡乡名山环绕，盛景怡人有山有山则则名，有水名，有水则则灵灵九仙山、戴云山、石牛山九仙山、戴云山、石牛山泉州市泉州市SITE德化泉州市泉州市SITE德化德化区位福州市福州市 福州市福州市S203 龙浔龙浔大道大道v高速相邻，交通便捷德化县政府德化职业技术 2、学校鹏祥博艺幼儿园小溪幼儿园驾云亭公园凤翥山跨越大酒店德化县第六实验小学汇都购物广场影城财富广场瓷都大酒店德化汽车站瓷都广场德化第三中学德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）万达广场（待建）德化第三中学（霞溪校区）德化第一中学德化县医院风池公园德化县政府阳光大酒店龙浔镇政府德化第二中学德化县中医院SITE国际陶瓷艺术城（待建）教育资源良好，商业资源未来可期德化唐寨山森林公园业学院SITE优山美地70000容积率：2.187000元/名城汀溪首府37219容积率：2.8隆恩丽景湾68942容积率：3.08440元/周边竞品群盛翰林府邸15600容积率：2.57500元/关键词：3、极致高低配、高层大中庭建筑类别：高层、多层用地面积：68942容积率：1.0FAR3.0建筑高度：100m平均售价：8440元隆恩 丽景湾纵二路420M纵一路163M用地面积：68825.23容积率：1.0FAR3.0建筑限高：H100m，多层住宅H18m商业建筑面积：计容面积的8%建筑密度：30%绿地率：30%配套：12班的幼儿园用地红线多、中高层建筑控制线54m高层建筑控制线54m高层建筑控制线G2020-0768825.23隆恩丽景湾小区德化县第一中学（鹏祥分校）文化服务用地山体公园德化县第二实验小学（鹏祥分校）规划条件幼儿园7.2m4.5m18.9m6.0m9.0m3.2m8.0m纵一4、路隆恩丽景湾小区德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）山体公园商业价值分析高低东侧在建住宅区（丽景湾）西侧德化县第一中学（鹏祥分校）德化县第二实验小学（鹏祥分校）北侧唐寨山公园南侧待建国际陶瓷艺术城NO.1NO.2NO.3NO.4山体公园山体公园德化县第一中学（鹏翔分校）德化县第二实验小学（鹏翔分校）阳光城丽景湾国际陶瓷艺术城丽景湾对项目有日照影响现有学校对项目有噪音影响不利因素539.5529.6532.7522.3现状地形高差大用地狭长，如何利用？东侧现有日照影响，如何规避？高差大，如何处理？设计愿景大花园舒适，健康，开放的景观形态，完善的功能布置，最大满足室外功能实现。5、设计愿景宽居现代化的居住形态，融合当代生活文化，展现便利的人居环境。体验设计愿景人性多元的氛围，贯通的空间体验，营造以人为本，关怀至深的社区氛围。如何提高溢价？限价出售毛坯10610五线城市比丽景湾价格升2000内部竞争狭长地形高差大日照影响规划+产品+体验+MORE 规划推导方向一：全高层33F-T433F-T6复式幼儿园STEP1：三列排布T4平层全3面宽T6复式全2+2、占比17%62M40MT4平层全3面宽39.6MT6复式全2+240M40M13M13M146M劣势：产品力弱、中庭均质退距后宽度约146MSTEP2：释放面宽、提升产品力T4平层边户4面宽T6中户复式2+2，占比14%6、劣势：需设置T2，产品不支持33F-T433F-T2复式幼儿园46M45MT4边户4面宽52MT6中户复式2+2T2平层28MSTEP3：两列排布、边户南北错复式T4平层仅89为3面宽南北错复式得房率提升、占比13%优势：产品力高，大尺度中庭33F-T4南北错复式幼儿园52M45/48.5MT4平层大面宽49.5MT4边户南北错复式STEP4：再增大中庭？转向优势：最大中庭劣势：南偏西30与丽景湾不够整体，地库经济性降低33F-T4南北错复式幼儿园45/48.5MT4平层大面宽49.5MT4边户南北错复式需设置T2产品不支持33F-T433F-T6复式幼儿园产品力弱中庭均质62M33F-T437、3F-T2复式幼儿园46M33F-T4南北错复式幼儿园产品力高大尺度中庭52M33F-T4南北错复式幼儿园最大中庭南偏西3055M再对比：平层130与复式120占位逻辑复式北跃视距小，占比13%130户型南北错复式幼儿园130与复式视线均好，占比10%方案一：全高层东东南方向南方向鸟鸟瞰瞰社区大堂透社区大堂透视视高高层层住宅透住宅透视视方案一方案一总图总图其中其中其中其中备注1.0容积率3.018M建筑高度100M复式占比11.42%项目建设用地面积容积率限高总建筑面积地上计容面积高层（32F)高层复式（32F)配套设施面积德化德化G2020-07地地块块指指标标表表指标 单位68825.238、 3.0 -18100 m263755.69 206475.69 164771.69 21240.0 0 20464.00 其中商业幼儿园13500.004003.00计容面积的8%，实际占比6.54%用地面积5850，建筑面积4003养老服务设施社区用房物业管理用房346.00700.00730.0020/百户，且200含100社区党群服务中心10万以下按总建筑面积4，超出的按超出部分的2计算社区卫生室通信机房开闭所环网柜配电室地下不计容建筑面积非人防车库人防车库建筑占地面积建筑密度绿地率住宅总户数居住总人数非机动车停车位机动车停车位地面停车位地下停车位非人防停车位人防停车位85.0060.9、00200.0040.00800.0057280.0046956.0010324.0015208.3322.10%30%173055363443198819817901496294-户人辆辆辆辆辆辆建筑面积15/千人6020030040-50暂按每5万方设置1个，每个200单车位32计容面积的5%30%30%3.2人/户1.2车位/100按地上占比10%31/车位35/车位方案一指方案一指标标方案一功能分布方案一功能分布高层33F(底层全架空）吊2F商业1F商业幼儿园3F方案一方案一产产品分布品分布户户型配比表型配比表产品（）户数（户）面积（）面积小计（）户数比要求配比89496436732910、%30%105116133118高层（32F)高层复式（32F)合计3724342481801730385895074131769212401860121647722124018601222%25%14%10%100%15%25%15%15%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+118复式得房率：78.17%89户型105户型116户型118复式133户型纵一路方案一流方案一流线线分析分析地库入口社区主出入口地库出入口中学出入口社区人行出入口地库出口小学出入口城市道路人行天桥人行流线学校出入口社区出入口地库出入口纵一路消防流线消防出入口消防登高面消防回车11、场消防出入口消防出入口方案一消防分析方案一消防分析城市道路方案一日照分析方案一日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计计算算软软件件：天正日照地理位置地理位置：德化计计算算时间时间：冬至日9:0015:00结论结论：满满足日照要求足日照要求基地内住宅日照满足冬至日1小时要求，幼儿园日照满足冬至日3小时要求。对周边地块日照无恶化。方案一地方案一地库库局部两层地库单车位指标：32/辆地库面积：57280车位数：1790辆一层地库地库出入口二层地库地库出入口地库出入口方向二：高低配高层全大面宽平层前提下，T2复式洋房排布洋房西侧排布东侧日照受限丽景湾，容积率不足南北排布东侧12、日照受限丽景湾，容积率不足33F-T411F洋房幼儿园高层全大面宽平层前提下，T2复式洋房排布高层东侧8栋山墙间距不满足高层东侧9栋洋房最大化、占比17%33F-T411F洋房9F洋房幼儿园 方案二：高低配东东南方向南方向鸟鸟瞰瞰社区大堂透社区大堂透视视高高层层住宅透住宅透视视洋房透洋房透视视方案二方案二总图总图其中其中其中方案二指方案二指标标德化德化G2020-07地地块块指指标标表表其中其中项目建设用地面积容积率限高总建筑面积地上计容面积高层（33F)洋房复式（9F)配套设施面积商业幼儿园指标68825.233.018100262187.69206475.69151570.0933950.13、0020955.6014000.004003.00单位-m备注1.0容积率3.018M建筑高度100M复式占比16.44%计容面积的8%，实际占比6.78%用地面积5850，建筑面积4003养老服务设施社区用房物业管理用房社区卫生室337.60700.00730.0085.0020/百户，且200含100社区党群服务中心10万以下按总建筑面积4，超出的按超出部分的2计算建筑面积15/千人通信机房开闭所环网柜配电室地下不计容建筑面积非人防车库人防车库建筑占地面积建筑密度绿地率住宅总户数居住总人数非机动车停车位机动车停车位地面停车位地下停车位非人防停车位人防停车位60.00200.0040.00814、00.0055712.0045388.0010324.0020230.2729.39%30%168854023457193419317411447294-户人辆辆辆辆辆辆6020030040-50暂按每5万方设置1个，每个200单车位32计容面积的5%30%30%3.2人/户1.2车位/100按地上占比10%31/车位35/车位方案二功能分布方案二功能分布吊2F商业1F商业幼儿园高层洋房方案二方案二产产品分布品分布户户型配比表型配比表产品（）户数（户）面积（）面积小计（）户数比要求配比895124488230%30%105116133115125高层（33F)复式（9F)合计19241628815、105175168820160490883744012075218751855201515703395018552011%25%17%6%11%100%15%25%15%10%5%100%116+89+89+133得房率：77.97%116+105+105+116得房率：78.12%89户型105户型116户型115复式125复式133户型社区主出入口地库出入口中学出入口社区人行出入口小学出入口方案二流方案二流线线分析分析城市道路人行天桥人行流线学校出入口社区出入口地库出入口纵一路消防出入口消防出入口方案二消防分析方案二消防分析城市道路消防流线消防出入口消防登高面消防回车场方案二日照分析方案二16、日照分析0小时1小时2小时3小时4小时5小时6小时图例：日照时间计计算算软软件件：天正日照地理位置地理位置：德化计计算算时间时间：冬至日9:0015:00结论结论：满满足日照要求足日照要求基地内住宅日照满足冬至日1小时要求，幼儿园日照满足冬至日3小时要求。对周边地块日照无恶化。方案二地方案二地库库一层地库二层地库地库出入口局部两层地库单车位指标：32/辆地库面积：55710车位数：1741辆地库出入口地库出入口场地利用539.5529.7522.32211535.9532.1525.8533.2523.6532.8539.9538.2532.7542.3场地现状地块南北高差7M，东西高差10M17、，整体最大高差17M535.6 536.2532.8527.5524.3525.61-1剖面537.9536.5529.5533.5527.4524.1532.2536.12-2剖面-1F地下车库536.2526.4531.0-1F商业1F商业架空层535.5架空层-2F地下车库1-1剖面劣势：场地内消防道路组织困难，地库开挖成本较高原始地形529.50533.5536.0539.0537.51F商业1F商业i=0.98%原始地形-1F地下车库-2F地下车库2-2剖面场地利用FIRST:东西台地、南北找坡522.31122529.7531.0526.4536.2535.5532.7529.5518、39.5537.5529.50533.5539.0537.51F商业1F商业原始地形536.2526.4535.51F商业架空层535.0架空层-1F地下车库-2F地下车库-1F商业-2F商业-1F地下车库-2F地下车库2-2剖面SECOND:东西找平、南北找坡优势：场地内部平整，地库开挖成本最低原始地形场地利用1-1剖面i=0.98%536.0522.31122529.7535.5526.4536.2539.5537.5532.7529.5 产品Product多样化起居，引领时代新生活边做饭、边聊天，家和万事兴高赠送，使用面积最大化平衡得房率：拼接方式住宅产品配比要求117+100+100+19、117(单层单层434）117+89+89+130（单层单层425）组合方式117+89+89+117117+100+100+117130+89+89+130130+100+100+130117+89+89+130117+100+100+130大配小平衡得房率最最终选择终选择分筒（丽景湾核心筒）86.48提高得房率：缩小核心筒面积关于进一步做好高层住宅电梯设计的通知2019年12月实施中规定，18层及以上的高层住宅，每单元电梯至少有一组不少于2台成组布置合筒（本案核心筒）75.38面积减少11.102.9M层高，踏步17步，剪刀梯轴线7.1M高层89三面三面宽宽、3房房2卫卫双阳台双阳台整整墙20、墙收收纳纳交互式餐厨交互式餐厨赠送面积：11.63赠送率：13.09%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）高高层层亮点亮点增增强强南北通南北通风风丽景湾89本案89标准化892.4M2.4M2.6M121.北卧进深2.4M2.单阳台3.南次卧飘窗无法改造3121.北卧进深2.4M2.单阳台121.北卧进深2.6M2.双阳台高层1053.5面面宽宽、3+1房房2卫卫5.1M方方厅厅充裕收充裕收纳纳完整三房完整三房赠送面积：14.93赠送率：14.24%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）标准化1011.5.1ML型厅2.北卧进深2500本案1051.5.1M方厅2.完整三房3.大面宽阳台3.21、1M5.1M丽景湾1091.3.6M竖厅2.北卧进深2.4M3.单阳台2.5M13.6M3212.5M2123高层116四面四面宽宽、4房房2卫卫6.3M舒适横舒适横厅厅双阳台双阳台完整四房完整四房赠送面积：15.29赠送率：13.16%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）标准化123丽景湾120本案1163.1M3.1M14.4M1.4.4M竖厅2.餐厅轴线面宽2.7M3.北卧进深2.5M,2.7M面宽2.7M232.5M15.7M1.4+1房导致所有尺寸偏小2.餐厅2.4M轴线，不符合使用要求3.德化居民对房间尺寸舒适度要求较高2.4M2216.3M1.6.3M舒适横厅2.完整四房高层122、33四面四面宽宽、4+1房房2卫卫豪豪华华6.4M横横厅厅南北阳台南北阳台充裕收充裕收纳纳赠送面积：19.36赠送率：17.04%半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台）1.4.9M竖厅2.餐厅3M3.主卧衣帽间太小丽景湾138本案1336.4M1.6.4M横厅2.南北阳台3.四房完整，尺度舒适3.1M4.9M1.3M13.0M23123.7M3 3.1M高赠送，提升产品力高高层层893室室2卫卫2厅厅赠赠送率：送率：13.09%高高层层1053+1室室2卫卫2厅厅赠赠送率：送率：14.24%高高层层1164室室2卫卫2厅厅赠赠送率：送率：13.16%高高层层1334+1室室2卫卫2厅厅赠赠送率23、：送率：17.04%高层复式高层复式组合方式根据福建省城市规划管理技术规定上空面积不得大于最小层套内面积的30%上小下大上大下小上下均衡高层复式组合方式T6全复式连廊8面宽两层六户，相当于T3连廊长得房率较低T4中间户2+2复式连廊4面宽两层六户，相当于T3得房率较低T6中间户2+2复式连廊8面宽两层八户，相当于T4连廊长得房率较低T4边户2+2复式连廊6面宽两层七户相当于T3.5得房率较低 是否有是否有T4，且，且连连廊短的廊短的组组合？合？高层复式产品选择错层错层复式，每复式，每层层一一户户奇数层挑空赠送偶数层挑空赠送连廊短得房率高高层复式组合选择中间户平层T4边户错层复式错层复式边户平层24、首层架空楼梯间楼梯间走道走道挑空传统2+2复式面积：餐客厨卫卧+走道走道*2+楼梯楼梯间间*2同等面积段、错层复式优势错层复式：交通空间减少、功能空间更大楼梯间错层复式面积：餐客厨卫卧+走道走道+楼梯楼梯间间挑空楼梯间+挑空=14.51占最小层面积的33.9%挑空占最小层面积30%高层复式1171F2F三面三面宽宽朝南，朝南，4房房3卫卫南北通透，双阳台南北通透，双阳台高高赠赠送，完整四房送，完整四房半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：27.21赠送率：23.18%高层复式1191F2F五面五面宽宽朝南，朝南，4房房3卫卫南北通透，双阳台南北通透，双阳台高高赠赠送，完整四房送25、，完整四房半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）赠送面积：29.08赠送率：24.28%高赠送，提升产品力高高层层复式复式117 三面三面宽宽朝南朝南4室室3卫卫2厅厅赠赠送率：送率：23.18%高高层层复式复式119 五面五面宽宽朝南朝南4室室3卫卫2厅厅赠赠送率：送率：24.28%高层133+89+89+116单元编号单元单位：D133.5996.987.1829.4317.04%104.16C116.1785.854.7325.5913.16%90.58序号1234567户型编号户型建筑面积套内建筑面积（不含阳台）阳台建筑面积户型分摊面积赠送率套内面积合计单元总建筑面积A88.8426、65.104.1719.5713.09%69.2714105.52/8套内面积系数77.97%89A89A116C133D方案一方案二高层118（复式）+105+105+116单元编号单元单位：序号123456户型编号户型建筑面积套内建筑面积（不含阳台）阳台建筑面积户型分摊面积赠送率套内面积合计F119.7887.396.2426.1524.28%93.63E117.3985.526.2425.6323.18%91.76B104.8578.143.8322.8914.24%81.97C115.8785.854.7325.2913.16%90.58/78单元总建筑面积套内面积系数14095.7627、78.17%105B105B116C复式EF方案一高层118（复式）+105+105+116单元编号单元单位：序号123456户型编号户型建筑面积套内建筑面积（不含阳台）阳台建筑面积户型分摊面积赠送率套内面积合计B104.7278.143.8322.7514.24%81.97C115.7185.854.7325.1413.16%90.58/78单元总建筑面积套内面积系数14548.3878.27%105B105B116C116C方案二洋房复式1.独梯入独梯入户户2.首首层层庭院庭院3.顶层顶层露台露台4.架空花园架空花园125六面宽复式115六面宽复式123125五面宽复式4洋房复式一层平面单28、元编号单元单位：G124.4492.044.2828.1333.78%96.32K128.6592.736.8429.0880.74%99.57序号1234567户型编号户型建筑面积套内建筑面积（不含阳台）阳台建筑面积户型分摊面积赠送率套内面积合计单元总建筑面积H115.3984.934.3826.0833.52%89.31972.58/8套内面积系数77.40%架空架空层层129方案二125G125G洋房复式115H偶数层平面115H洋房复式奇数层平面洋房复式屋顶层平面125K125K六面六面宽宽朝南，朝南，4 房房3 卫卫3厅厅洋房复式125高高赠赠送送半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台29、挑空）独立独立电电梯梯厅厅入入户户赠送面积：42.046.7m舒适大横舒适大横厅厅赠送率：33.78%四面四面宽宽朝南，朝南，4 房房 3 卫卫2厅厅洋房复式115高高赠赠送送半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）独立独立电电梯梯厅厅入入户户赠送面积：38.686.6m舒适大横舒适大横厅厅赠送率：33.52%五面五面宽宽朝南，朝南，4 房房4 卫卫3厅厅高高赠赠送，超大露台送，超大露台6.6m舒适大横舒适大横厅厅独立独立电电梯梯厅厅入入户户半赠送(阳台)全赠送（飘窗、设备平台、挑空）全赠送（露台）赠送面积：41.14露台赠送62.73赠送率：31.98%洋房复式12562.73高赠送，30、提升产品力洋房复式洋房复式125，六面，六面宽宽朝南朝南4室室3卫卫3厅厅赠赠送率：送率：33.78%洋房复式洋房复式115，四面，四面宽宽朝南朝南4室室3卫卫2厅厅赠赠送率：送率：33.52%洋房复式洋房复式125，五面，五面宽宽朝南朝南4室室4卫卫3厅厅赠赠送率：送率：31.98%体验社区大堂 +单元入户 +架空体验归家流线街客邻团生活街区社区大堂公共景观单元入户街堂客邻沿街商业带社区大堂堂户宅宅户团社区客厅组团空间邻里空间宅前空间单元入户街堂堂堂客团邻宅户架空大堂：景架空大堂：景观观渗透渗透架空大堂：景架空大堂：景观观渗透渗透架空大堂：景架空大堂：景观观渗透渗透 立面横向线性 +简洁大气31、 +品质细节丽景湾一期丽景湾一期高层细部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料夹胶玻璃栏板高层细部深咖色多彩漆冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃洋房细部深灰色面砖夹胶玻璃栏板冷灰色仿石涂料深咖色多彩漆洋房细部深灰色面砖冷灰色仿石涂料透明Low-E玻璃 总结Summary溢价体系品牌大牌入驻体验温暖归家成本控制输出产品精心打磨立面精细提升溢价2000六大价值体系规划内外兼修大尺度中庭、首层全架空规划极致面宽、多样起居引领新生活产品极致体验、7重空间完美演绎体验精雕细琢、品质提升立面536.2535.51F商业架空层原始地形架空层-1F地下车库-2F地下车库-1F商业-2F商业526.4535.0化不利为有利、有效控制成本立面世界500强企业、深耕德化品牌方案一最大中庭方案二最大货值方案回方案回顾顾 THANKS