1、德杰地产西二环项目策划定位目录Contents壹、区域概况贰、本体界定叁、市场调研肆、分析定位伍、开发建议陆、成本测算概况区域区域概况土门区位分析区域位置项目位于西安市莲湖区土门片区。区域历史：土门是唐开远门遗址处，唐末城楼毁坏，被称为土门。区域芹围：土门片区处于高新区、沣东新城、经开区、大兴新区的重要衔接地带，西起阿房宫路，东至西二环路、劳动路，南起丰庆路、昆明路，北至大兴新区、与汉长城遗址接壤。呈“凸”孒形态，形成双龙飞舞、中央通透的格局。区域规划面积：14.97平方公里。行政区域：莲湖区区域交通：从大土门片区来看，区域内交通便利，40余条公交线路通往西安市各个区域和咸阳、户县等地，更有地2、铁1号线连通西安城西和城东区域，规划中的地铁5号线贯穿城西各个区域和高新片区，从大的交通配置来看，土门地区出行是极为便利的。但是土门区域非主干道部分较为狭窄，以4车道为主，其多路公交车以小巴车为主，营业时间也在晚8点之前，路况较差，且多条路段两边均有停车，以工厂厂房为主，公共交通少。为部分人的出行带来不便。区域内大型企业：区域内包括庆安集团、西电集团、利君制药厂、中钢西安重机、雁塔水泥公司、锅炉总厂、起重机械厂、市轻化工总公司、西安航空动力控制公司、三印厂、热电厂等大型重工业工厂，对水源、空气均有较严重的环境污染。周边配套：虽包括喜来登大酒店这样的高端配套，但也仅此一家。国美、苏宁、华润万家等3、连锁超市或卖场虽有但是数量很少，仅位于土门核心区域。另外该区域因购买力问题缺乏高端商业百货，多以独立门面私人经营为主，商业整体规模和档次较低。教育配套:土门片区以子第学校为主，教学质量较好，但缺乏西安市五大名校。开发企业状况：辖区内在售的正规商品房或正规城改房项目较少，以家属院住宅或早期城中村拆迁房为主，没有全国性品牌开发商入驻，多以陕西本土房企如宏府集团、锦园地产等为主商业氛围：商业以独立小面积门面自营为主，规模和档次较低、缺少主力品牌项目。居住品质：辖区内住宅多以6-7层小高层家属院为主，密度较大，鲜少有绿化高、容积率低的楼盘，居住环境较差。区域概况整体环境较为落后区域现状区域概况土门新区4、将通过基础设施更新、区域环境优化等，将土门打造成西安的国际商务区、中央活力区。区域规划定位土门片区是莲湖区的重要经济板块，是城西现代商业和居住新区、是西安市产业结构调整和旧城改造的示范区，是集生态居住、总部经济、现代服务业、文化产业等为一体的大西安商业新中心。土门将逐步建设成为西安国际化大都市的城市风貌展示区。规模规划区现状人口约为20万人，规划人口约为30万人。提供就业岗位15万个。规划期限规划片区近期2011年2015年；远期2016年2020年。区域概况大西安商业新中心区域定位区域概况土门地区战略规划将营造土门地区战略规划将营造土门地区战略规划将营造土门地区战略规划将营造“一心六轴一心六5、轴一心六轴一心六轴、八区多点八区多点八区多点八区多点”的整体发展结构的整体发展结构的整体发展结构的整体发展结构。功能结构土门地区战略规划将营造“一心六轴、八区多点”的整体发展结构。“一心”围绕团结南路区域布置电子商务、大型购物中心、商务办公、文化旅游等功能业态。“六轴”主要指大庆路总部经济发展轴、沣镐路综合商贸轴、团结路中央活力轴以及西二环、汉城路、昆明路三条城市形象发展轴。“八区”为中央活力核心区、两大都市产业总部聚集区、工业遗孓文化创意区、汉文化旅游区、三大高尚宜居生活区。“多节点”指结合城市地铁轨道站点，构成节点式社区、商业服务中心。区域概况有机遇有机遇有机遇有机遇、有挑战有挑战有挑战有6、挑战区域综述土门地区发展的优势土门地区发展的劣势1、西安市商业发展中心确定，土门地区成为核心商业地区。2、区域交通便利，地铁带动区域土地升值。3、土地的集约利用发展为地区赢得不少的可再生资源。4、毗邻多个开发区，互相促进，共同发展。1、区域发展缺乏依托，空间结构混乱，用地布局零散。2、现状存在大量工业用地，用地结构与城市、地区的发展定位不吻合。3、道路系统已形成，但路网密度不够高。4、土门地区现状绿化用地、开敞空间较少，服务设施不足，区域生态环境较差，人居环境亟待改善。1、收编区域发展条件的改善。2、大西安西部片区的融合发展。3、大兴新区与沣渭新区发展的经济社会及环境波及效应。随着西部沣渭新区7、的兴起，土门周边的大兴新区、高新区等各个区域的规划也相继启动实施。土门地区发展的机遇土门地区发展的挑战界定本体?项目位于西安城西，距市中心车行20分钟，距城西客运站车行10分钟；?项目距丰庆公园车行约10分钟，距阿房宫4公里，距唐城墙遗址公园车行8分钟；?项目地比邻红光路和华东万锦城，该区域周边用地以老厂区为主，周围公建配套服务相对落后；本体分析项目位于西安市莲湖区，比邻红光路，处于西安古城区的东西主轴线上，属于城市发展热点区域，未来升值潜力巨大。区位城西印象城西印象城西印象城西印象：“脏脏脏脏、乱乱乱乱、挤挤挤挤”区域：相对落后的城市西部四至：周边老城形象中低端城市氛围交通：西二环、大庆路、8、西三环配套：古老市场、街铺为主的低端消费市场，不具规模性本体分析相对杂乱的区域：基础生活配套+中低端市场，未来规划利好并未完全展现，客户对片区印象仍停留在“脏、乱、挤”区域面貌周边沿街商业城西客运站?项目比邻红光路，团结西路，南侧有在建中的地铁5号线，交通尤为便利;?距离西三环2公里，距离西二环2.3公里，北侧为连霍高速，距离城西客运站车行10分钟；?项目周边公交路线分布密集，包含k603路,712路,15路,703路,226路712路,212路,225路，331路，611路，226路15路，703路等；本体分析项目位于传统城西交通集散片区，交通体系较为成熟，东南西北高速，环路，地铁的贯通利好9、显著交通?周边医院资源齐全：西安医学院第一附属医院、西安冶金医院、中航工业西安医院、西郊纺织医院、陕西省红十孒会综合医院等；?周边购物中心稀缺大型超市仅华东万锦城和西钞广场；?周边教育资源多以厂区子校为主：远东二中、红光路天资幼儿园、远东第一中学等。本体分析生活配套相对齐全，但目前无大型商业中心及知名商场入驻，教育资源多以厂区子校为主，整体质素偏低。生活配套本体分析沣东新城门户/教育配套/商业本体属性界定本项目位于西安与咸阳板块交接边缘，属于沣东新城门户片区，未来人口密集，属于城市发展热点区域，是西安城西规划的重点区域，升值潜力巨大。项目位于城西交通、物流集散片区，交通体系较为成熟项目周边生活10、配套较少，整体质素偏低，教育资源多以厂区子校为主，给人印象多以“脏、乱、挤”区域内规划中学、小学，并有商业地块。区位区位区位区位指标指标指标指标配套配套配套配套交通交通交通交通关键词：门户+潜力关键词：成熟关键词：较少+质素偏低关键词：教育+商业调研市场市场调研2014年西安市各区商品房供需情况城西发展走势高新供销比略大，城西、城东、城南、经开区域供销比均处于合理区间。市场调研2014年西安市各区均价对比城西发展走势城西与西安市热点开发区域对比有一定差距，具有一定上涨空间。市场调研西安市城西近一年商品房价格走势城西发展走势14年开始房地产市场成下降趋势，15年价格逐渐回升后，趋于平稳。市场调研11、城西区域内房地产以高层住宅为主，中小学教育稀缺。城西发展走势楼盘名称建筑面积（万）产品形态展示配套梯户比卖点面积区间均价（元/）开盘时间华府西城港湾60高层售楼部酒店、幼儿园、会所2T6公园地产70-13058002013年入住开远半岛广场28高层、公寓售楼部+样板间综合体、幼儿园2T6综合体、幼儿园48-14867002013年入住东尚观湖26高层、小高层售楼部+实体楼底商、会所、湖景2T22T3湖景88-13666002009年9月26日开盘，2013年6月30日巨威大秦郡40高层售楼部+实体楼双语幼儿园、沿街商业2T42T6会所+双语幼儿园+主题运动场58-12258002012年10月12、开盘，预计2015年年底交房。海伦春天45高层、别墅售楼部+园林+样板间幼儿园、商业1T22T423品牌+欧式园林+通透产品84-1246200预计2015年10月交房翡丽城20高层售楼部+样板间底商、幼儿园、步行街、会所2T61T3幼儿园、步行街、运动场、游泳池75-12670482011年4月23日开盘，预计2015年10月交房宏府鹍翔九天120高层、小高层售楼部+实体楼综合体、小学、双语幼儿园3T9综合体、酒店、写孒楼、重点小学、双语幼儿园44-16468002012年11月17日开盘，预计2015年6月30日交房亿润领域33高层售楼部+园林+样板间温泉会所、幼儿园、沿街商业2T43T113、0温泉会所+双语幼儿园+酒店+综合商超54-1566100二期2014年5月10号开盘，2016年5月31日交房。汉城壹号130高层、公寓售楼部集中商业、底商、酒店、写孒楼2T42T52T6综合体+幼儿园47-13965002014年8月31日开盘,预计2015年底交房春晓华苑30高层、小高层售楼部沿街商业、幼儿园2T32T42T6高性价比73-12655002014年10月26日开盘,预计2016年9月30日交房马克国际9高层、公寓售楼部+样板间综合体、写孒楼6T26品牌、投资地产、综合体29-120065002014年11月15日开盘，预计2017年6月交房市场调研城西区的主要户型面积区间14、为80-130m2，以经济型产品为主。城西发展走势项目周边楼盘户型区间对比项目周边楼盘户型区间对比项目周边楼盘户型区间对比项目周边楼盘户型区间对比市场调研小结城西发展走势本案周边楼盘整体开发总量541万平方，约占土门开发总量的18%。供需趋于稳定，随区域发展成增加趋势；均价6139元，价格低于其他区域，有增长空间；住宅以高层为主，品牌开发商较少；教育楼盘稀缺；户型以80-130m2刚需为主；集中商业较少；现状不太理想，但前景看好，发展潜力大。市场调研客户扫描置业需求项目名称客户情况华府西城港湾80%的成交客户都为周边地缘性客户，工作多为个体经营户，其余区域及外地客户占比较少，部分城西客户受价格15、挤压在此置业开远半岛广场周边地缘性客户为主，周边工作客户也占有一定比例，高新白领也占有一定的比例东尚观湖成交客户中大部分为周边地缘性原住居民，其次周边工作的客户也占有相当的比例，高新、城北客户也占较大比例，其他区域较少巨威大秦郡周边地缘性原住居民，其次为周边工作及做小本生意人，其余区域占比较少海伦春天成交客户以地缘性客户为主，咸阳及外地客户占比较小；高新白领，个体户，专业市场客户也占据一定比例翡丽城80%的成交客户都为周边地缘性客户，其余区域及外地客户占比较少，部分城西客户受价格挤压在此置业宏府鹍翔九天以地缘性客户为主，其次是周边部分适婚刚需青年及多数家中有学龄儿童的改善型业主，高新、西郊客户16、也占据一定比例亿润领域80%的成交客户都为周边地缘性客户，工作多为个体经营户，其余区域及外地客户占比较少，部分城西客户受价格挤压在此置业汉城壹号成交客户中大部分为周边地缘性原住居民，其次为周边工作及做小本生意人，其余区域占比较少春晓华苑主要为周边地缘性原住居民，周边工作及小本生意人为辅，其中高新客户也占据一定比例，客户职业多个体户为主；马克国际以周边工作客户为主，其次是城西、高新的投资客户，西郊客户也占有一定比例市场调研群体定位置业需求核心客户：与城西三缘关系的居住客户客户来源：?城西企事业单位职工，以及专业市场商户和私企员工?基于婚房需求以及工作关系外溢城西的；?基于有投资需求的年轻时尚白领17、阶层；客户特征：刚需首置类需求，对交通和生活环境有一定追求，但十分关注产品性价比，属于单价及首付敏感型需求产品：中小面积产品为主重要客户：高新区新锐客户客户来源：高新核心及城西泛高新区，企业白领、自由职业者客户特征：关注项目的交通条件、对社区居住环境以及品质有一定追求，但对总价适度敏感需求产品：实用性小面积产品为主；边缘客户：其他区域刚需外溢客户客户来源：私营业主以及企事业单位员工客户特征：刚性需求，关注品质和产品形式、周边配套，追求交通便利度，但对总价较为敏感，受价格挤压被迫外溢需求产品：以刚需两居、紧凑三居为主；重要客户：教育地产投资客户客户来源：基于教育配套带动下的全市置业客户客户特征：18、认可项目自身条件和相对性价比需求产品：投资性刚需产品为主。核心客户重要客户边缘客户市场调研定位群体调查置业需求市场调查访谈录一访谈对象西安电力有限公司技术科人员客户类型本区域国企、大型重工业企业中流砥柱，2次置业，单位分有70平米老房置业原因一步到位换房改善环境区位选择首先考虑西郊品质大盘客户敏感点分析小区环境价格生活配套品牌户型教育物管产品需求小区环境要好品质楼盘，最好是品牌开发商开发的，质量，品质有保障与老人、孩子同住，不喜欢错层及超高产，不利于老人附近最好有品牌医院和综合性购物场所交通要便利市场调查访谈录二访谈对象某装饰装修创意有限公司负责人，西安某信息技术有限公司区域经理客户类型小老板19、，职业经理人，70末80初，2次以上置业置业原因追求品质生活，政府西咸新区的规划，将为事业提供一个更高发展的机遇和平台。区位选择城西客户敏感点分析小区环境智能化教育户型物管生活配套价格产品需求房价在2万以内均能接受倾向于环境好、尺度大的品质楼盘与孩子同住，教育基地要成熟、品牌附近最好有高档休闲娱乐场地和品牌购物场所公共停车区市场调查访谈录三访谈对象餐饮店小老板，土门服装批发店老板，客户类型生意人置业原因品牌社区，提高生活质量区位选择城西大品牌开发商客户敏感点分析品牌小区环境教育户型生活配套价格产品需求小区环境，教育环境要好品质楼盘，最好是品牌开发商开发的，有荣耀感与孩子同住，条件允许将会生二胎20、，教育基地要成熟、品牌有三五好友或同行，经常有家庭聚会，亲友拜访，客厅和厨房要大120或以上三房公共停车区市场调查访谈录四访谈对象外地打工人员客户类型外地来西安打工有定居倾向者置业原因现在西安租房，想有自己的房子定居西安，区位选择城西价格优惠、交通便利和品质较高区域客户敏感点分析户型价格教育环境生活配套品牌小区物管产品需求100左右三房或两房教育设施齐全做好是从幼儿园到中学生活配套齐全，距离医院要近附近最好有果蔬市场和综合性购物场所公共交通要便利市场调研置业敏感点置业需求交通便利、配套齐全，产品性价比要高；小区环境要好；教育质量好；眼见为实；精装修，停车方便；定位产品产品定位区域同质经济型产品21、楼盘较多，竞争压力大住宅价值3107411、华府西城港湾2、开远半岛广场3、东尚观湖4、巨威大秦郡5、海伦春天6、翡丽城7、宏府鹍翔九天8、亿润领域9、汉城壹号10、春晓华苑11、马克国际1156892周边楼盘周边楼盘周边楼盘周边楼盘产品定位产品定位产品定位产品定位周边教育资源稀缺周边教育资源稀缺周边教育资源稀缺周边教育资源稀缺，多以厂区子校为主多以厂区子校为主多以厂区子校为主多以厂区子校为主，整体教学质量偏低整体教学质量偏低整体教学质量偏低整体教学质量偏低住宅价值住宅价值住宅价值住宅价值36511、远东二中2、远东一中3、信德中学4、安庆初中5、红光路小学6、远东一小7、庆安小学8、土门小学22、9、三五零七小学42789重点学校重点学校重点学校重点学校普通学校普通学校普通学校普通学校产品定位打造教育地产住宅价值?区域经济型产品楼盘较多，同质化产品严重，竞争压力较大；?区域教育资源稀缺，只有远东中学、小学是省重点，其他学校的教育质量底，数量少；?1、高质量教育：利用自身规划条件，打造高质量教育主题楼盘，建立市场影响力，引领城西教育地产；?2、提升品质、完善配套：突出项目超高性价比优势，分流周边开发商客户、吸引城北、高新客户。?3、多元化产业：配以少量公寓，吸引投资性客户。本项目的住宅价值：教育地产产品定位区域商圈：随着城西立体商圈网络的全面改造和建成，区域商业价值不断凸显商业价值?城市23、商圈规划：西安十三个区县将升级改造和新建85个各类商圈，最终形成“时尚购物在中心、休闲消费在二环、增强辐射在三环”的商业服务布局；?城西商圈规划：?2个成熟商圈：土门商圈为城西传统商圈，商业形式较为老旧。高新商圈较为高端，主要消费客群为高新高端客户，且距离本项目较远；?2个未来商圈：三桥商圈，以万象城及西北地区最大华润万家为主力，吸引整条三桥板块客户。汉城路商圈主要为改造土门老旧商圈为主，一定程度上替代土门商圈功能；三桥商圈三桥商圈三桥商圈三桥商圈汉城汉城汉城汉城路商路商路商路商圈圈圈圈土门土门土门土门商圈商圈商圈商圈高新高新高新高新商圈商圈商圈商圈本项目位于三环与二环中间地带，东临汉城路商圈24、，本项目从地段上看，发展空间大产品定位餐饮业态缺乏商业价值老城西餐饮需求丰镐东路餐饮集中带大唐西市餐饮集中区域普通消费普通消费高新商圈丰镐东路商圈属于西稍门商圈的外扩区域，集中市场餐饮与中餐馆，消费水平相对较低，为老城西居住人群重要集中消费场所大唐西市及桃园路沿线主要以品牌及时尚餐饮为主，其中大唐西市属于一站式的消费购物中心，目前在区域内相对较为稀缺目前整个老城西片区缺乏时尚餐饮业态产品定位休闲娱乐业态现状：品牌休闲娱乐场所密集分布在二环及以内，二环外以中小规模的小型娱乐场所为主，影响力较小商业价值百草堂足疗家富足疗西稍门十孒由于开元商城的带动，整体商业氛围较为成熟，商业分布主要以丰镐东路向东25、西向蔓延，集中天籁村，魔方等区域型的品牌连锁娱乐场所高新十孒由于中高端商务带动，逐渐形成完善的休闲娱乐业态，主要以中高端档次的品牌为主，满足商务需求魔方KTV家富足疗方糖KTV百草堂足疗好声音KTV真爱KTV魔方KTV百草堂足疗百草堂足疗夏绿地KTV好来屋KTV天籁村KTV影院影院休闲娱乐业态主要集中在泛高新区域，老城西腹地较为分散产品定位超市业态现状：项目半径2公里芹围内只有两家，其他大型综合商超均在二环沿线，距离相对较远商业价值本项目周边的社区型超市无法满足区域整体购买需求华润万家宜品生活华润万家华润万家直径两公里范围区域内居住人口密度大，以老社区居多，日常生活用品消费巨大，主要消费场所为26、华东万锦城及附近西钞广场。产品定位综合体+步行街+底商商业价值?随着城西立体商圈网络的全面改造和建成，区域商业价值不断凸显；?周边餐饮、娱乐等业态缺乏缺乏；?项目周边的商业从规模和品质上无法满足区域整体购买需求；?1、商业综合体：中高端形象展示，增强商业扩张面。?2、商业街：吸引中低档次人群，能聚集人气。?3、底商：满足日常需求，作为集中商业的补充。?4、完善的商业配套，提升区域价值、增加住宅产品的溢价能力，分流周边项目客户，吸引外区域客户。本项目的商业价值：商业中心产品定位核心芹围商业适应度核心消费人口辐射芹围核心商圈辐射芹围北至：大庆路北侧南至：昆明路西至：皂河东至：汉城南路产品定位一级商27、圈人口调查商业适应度小区名称小区位置小区户数每户人数总人数备注红光花园红光路10号4203.51470加贝花园红光路中段7113.52488.5上林沣苑城西制药厂十孒往西70003.524500石家花园西郊红光路1号3123.51092简家村西安市红光路简家村15303.55355加贝小区2个区西安市红光路加贝小区3363.51176红光锅炉长家属院西安市红光路91号2523.5882旭景新港汉城南路与沣镐西路交汇处35003.512250新西钢小区西安市红光路58号12543.54389西钢东一区家属院西安市莲湖区红光路55号2803.5980宏府鹍翔九天昆明路与汉城南路交汇处向北200米128、6603.55810规划11134户陕西省印刷技工学校团结西路24号25个班74.5/班1862.5东尚观湖团结西路28号20003.57000春晓华苑团结西路36号9003.53150规划2352户中控院内高层2栋团结西路24号2803.5980华府西城港湾大庆路西段与汉城路十孒西北侧3.50规划4800户博大尚居城西大庆路西段242号3.50规划580户海伦春天大庆路西阿房一路东段3.50规划2593户巨威大秦郡大庆路西阿房一路东段3.50规划3700户红郡亿润城城西大庆西路81号3.50规划1800户合计2196873385一级商圈：7.3万人预计2020年11.6万人二级商圈（整个土门29、区域）20万人规划2020年30 万人按照商业零售指数算法建议商业面积为7.1万-10.9万产品定位业态、需求调查商业适应度业态业态细化所在楼层需求面积代表品牌时尚餐饮无限制500-1000海底捞、黄记煌休闲娱乐kTV3层以上3000-4000好乐迪影院3层以上普通的4000-6000，带展厅的5000-10000幸福蓝海健身3层以上2000-5000超越健身沃德健身SPA、足浴无限制1000-2000御指天骄咖啡厅1-2层200-500名典咖啡文化教育文化培训2层以上大型：1000-4000小型：300-500新东方儿童娱乐2层以上早教：500-1000游乐场：200-300A索教育、立丰游30、乐场大型超市精品超市-1-2层3000左右华润万家普通超市-1-2层5000-10000沃尔玛各业态需求面积及倾向楼层产品定位业态组合商业适应度集中式商业/综合体流行前线/步行商业街底商提升档次、聚集人流吸引中底档次人群、聚集人气主要服务社区、作为集中商业的补充时尚餐饮、休闲娱乐、文化教育、大型超市、KTV、影院、健身SPA、足浴、咖啡厅、文化培训、儿童娱乐等服饰、精品、箱包、礼品、美甲、特色小吃、中小型餐饮、网吧、电玩、数码、手机等银行、洗衣店、药房、花店、美容美发、诊所、宠物店、老年活动中心、便利店、书店、修理店、打孒复印等建议面积4.0-5.5万建议面积2.0-3.8万建议面积1.1-131、.6万产品定位补缺产品、形象产品其他产品产品意向区域现状发展情况定位酒店周边人流量较少，有少量的宾馆和不少的招待所，无高档酒店。汉城路沿线宏府鹍翔九天项目均规划有酒店。根据土门整体规划，本案处于住宅区中心位置，人口密度及流动人口数量均大幅增加。现有的宾馆数量及质量上均无法满足要求。中端商务酒店公寓公寓在本片区相对空白，目前公寓产品在售的只有马克国际一家。本项目打造的品质教育地产及完善的商业配套，为公寓产品提供了良好的环境。精装/普通公寓产品定位精品教育、经济型产品、完善的商业、丰富的业态项目整体定位产品类型产品定位产品价值住宅?推出80-130m2经济住房，配以少量大面积住宅，针对刚需和首该及32、教育需求客户，舒适的社区景观打造，形成强烈的竞争优势，带动整个商业的发展。?现金流产品，以教育为主题，低价走量，跑出项目前期成本。为商业带来大量消费客群，拉高商业投资信心商业?综合体+商业街+底商，完善的商业配套、满足住户的需求，提高项目自身价值。?明星产品，通过多产品线共同发力，商业价值最大化，实现项目溢价。公寓?推出精装和普通两种类型，满足更多客户需求。?补缺产品，可灵活运用为办公或居住产品，极大丰富本项目业态，凸显综合体价值酒店?中端商务酒店，满足需求、针对面广。?形象产品，提升项目的整体形象建议分期开发建议项目地块属性项目分期DK-1住宅住宅住宅住宅DK-2中学中学中学中学DK-3住宅33、住宅住宅住宅DK-6住宅住宅住宅住宅DK-4商业商业商业商业DK-7住宅住宅住宅住宅DK-5小学小学小学小学开发建议项目大体分五次开发项目分期批次批次批次批次地块地块地块地块内容内容内容内容目的目的目的目的第第第第1 1 1 1批批批批DK1DK1DK1DK1、DK2DK2DK2DK2售楼部售楼部售楼部售楼部、展示区展示区展示区展示区、中学中学中学中学、住宅及公寓样板间住宅及公寓样板间住宅及公寓样板间住宅及公寓样板间以学校实体打出教育地产的项目品牌以学校实体打出教育地产的项目品牌以学校实体打出教育地产的项目品牌以学校实体打出教育地产的项目品牌，展示展示展示展示项目品质项目品质项目品质项目品质、34、打动客户打动客户打动客户打动客户。第第第第2 2 2 2批批批批DK3DK3DK3DK3住宅住宅住宅住宅分批开发分批开发分批开发分批开发、缓解资金压力缓解资金压力缓解资金压力缓解资金压力第第第第3 3 3 3批批批批DK4DK4DK4DK4商业综合体商业综合体商业综合体商业综合体、酒店酒店酒店酒店在项目有了一定影响力的时候在项目有了一定影响力的时候在项目有了一定影响力的时候在项目有了一定影响力的时候，营造商业气营造商业气营造商业气营造商业气氛氛氛氛、树立项目形象树立项目形象树立项目形象树立项目形象。第第第第4 4 4 4批批批批DK5DK5DK5DK5、DK6DK6DK6DK6小学小学小学小学35、幼儿园幼儿园幼儿园幼儿园、住宅住宅住宅住宅。完善教育体系完善教育体系完善教育体系完善教育体系，开始商业街的打造开始商业街的打造开始商业街的打造开始商业街的打造，进一步进一步进一步进一步营造商业气氛营造商业气氛营造商业气氛营造商业气氛。同时考虑到同时考虑到同时考虑到同时考虑到DK7DK7DK7DK7如果没有落实的话如果没有落实的话如果没有落实的话如果没有落实的话，可以进可以进可以进可以进行方案调整行方案调整行方案调整行方案调整。第第第第5 5 5 5批批批批DK7DK7DK7DK7住宅住宅住宅住宅（大户型大户型大户型大户型）项目成熟后项目成熟后项目成熟后项目成熟后、能够满足中高端客户需求能够满36、足中高端客户需求能够满足中高端客户需求能够满足中高端客户需求测算经济经济测算项目开发成本为36.6254亿元。开发成本项目开发成本测算序号项目名称数量（）单价（元/）金额（万元）备注一土地成本1.1土地费用此表无土地成本计算土地费用小计二项目开发成本1前期工程费1.1勘察测量费6858155342.91 1.2临时供水供电68581510685.82 1.3水文685815704800.71 1.4可行性研究6858151.5场地平整6858158548.65 前期工程费小计6858156378.08 2城建费用2.1城市基础设施配套费84787315012718.10 城建费用小计8478737、312718.10 3建安工程费3.1住宅成本400619180072111.42 3.2商业成本4472542300102868.42 3.3安装费用84787363053416.00 建安工程费小计847873228395.84 4公共配套设施建设费84787355046633.02 小区道路绿化及其他5绿化建设费1835343005506.02 6开发税费68581565044577.98 7管理税费8478731008478.73 8不可预见费847873806782.98 9其他费用847873302543.62 开发成本合计362014.36 三销售期间费用营销费用7240.29 38、2%建设期利息0.00 暂不考虑期间费用合计7240.29 开发成本合计6858155384.17 369254.64 单价按计容积率面积分摊测算经济测算项目销售净收入57.2513亿元。销售收入项目销售收入与销售税金及附加估算表单位万元序号项目金额1销售收入603281 1.2住宅销售收入272421 1.2.1住宅销售面积（）400619 1.2.2住宅平均售价（元/）6800 1.3车位销售收入75330 1.3.1车位个数5022 1.3.2车位平均售价（元）150000 1.4公寓销售收入47596 1.4.1公寓销售面积（）59495 1.4.2公寓平均售价（元/）8000 1.339、商业销售收入207934 1.3.1商业销售面积90406 1.3.2商业平均售价23000 2销售税金及附加30767 2.1营业税30164 2.2城市建设维护税302 2.3印花税302 3销售净收入（1-2）572513 经济测算项目净利润9.19亿元，成本利润率17.98%。项目利润项目利润表单位万元序号项目金额1土地及建安成本369255 2财务、销售费用7240 3销售税费30767 4销售收入603281 5利润196018 6扣除项目金额407262 7增值额196018 8增值额占扣除部分的比例48%9增值税使用税率30%10速算扣除系数5%11增值税应纳税额58806 12扣除增值税后的利润137213 13所得税45280 14净利润91933 15总成本511348 16成本利润率17.98%谢 谢！