1、合同交底要点和注意事项 合同文件的组成合同文件的组成a工程概况工程概况b工程工期工程工期c工程范围工程范围d总承包管理总承包管理e目录目录付款方式付款方式f保险和担保保险和担保g合同价款及调整合同价款及调整h变更签证变更签证i结算与保修结算与保修j协议书协议书a a招投标过程中来往文件及回标文件招投标过程中来往文件及回标文件合同条件合同条件工程量清单、工料规范工程量清单、工料规范-基本要求、基本要求、工料规范工料规范-技术要求、合同图纸技术要求、合同图纸合同文件的组成合同文件的组成(协议书第协议书第8 8条条)合同附件合同附件b be ec cd d合同文件优先解释顺序如图为解决合同条款引起的2、争议用于施工时，解释顺序以工料规范及合同图纸优先；用于调整合同价款时，解释顺序以工程量清单优先。工程名称工程名称西安某商业项目西安某商业项目结构类型：结构类型：主体为结构，基础为工程位置：工程位置：位于建筑面积：建筑面积：总建筑面积：m2其中地下：m2 地上：m2建筑层数：建筑层数：地下层：车库、超市地上层：商业/公寓/办公 埋置深度：m建筑高度：m工程概况工程概况工程工期工程工期（协议书第（协议书第条）条）工期工期天天天天天天消防验收工期消防验收工期主体结构工期主体结构工期总工期总工期一个月内总承包服务期限总承包服务期限合同签订进场日甲方进场通知提供履约保函发包方开工令进度款每月70%进度款3、每月70%结构封顶支付结构的85%开工日消防验收通过竣工备案完成,支付至完成量的85%完工日(质保协议签订)移交甲方(竣工证书)移交并结算完成支付至95%支付保修金的50%发出最后证书支付保修金的50%工期(天)一年一年工期(天)工期(天)开工日期：以发包方书面开工指令为准完工日期：以工程竣工备案证明文件上面注明的日期为准工期延误赔偿率：每天RMB(不足一天按一天计算，赔偿不设上限)天工期包括：天工期包括：法定假期法定假期及天气异常日期；可预计的政府限制施工时间；政府限制施工时间；创卫工程、施工前及冬雨季施工的准备工作时间；准备工作时间；向有关当局提交任何前期申请事项前期申请事项所需时间；完成4、所有工程达到满足合同要求程度所需时间，包括解决周边居民解决周边居民问题或纠纷问题或纠纷所花费的时间；提交竣工资料达到有关质量检验合格证水平至发包方满意所需时间；组织及通过建设工程整体质检验收至合格程度所需的时间；工程工期工程工期（协议书第（协议书第3 3条）条）天工期包括：天工期包括：合同内全部工程的交叉施工时间及验收验收时间；取得工程竣工备案证明文件竣工备案证明文件所需时间；质检验收合格证书质检验收合格证书发出及完成提交资料记录。天工期天工期不不包括包括（详见合同条件第（详见合同条件第2323条）条）：不可抗力导致的工期延误时间；发包方原因引起的工期延误时间。工程工期工程工期（协议书第（协议5、书第3 3条）条）工期费用索赔工期费用索赔（合同条件第（合同条件第2424条）条）a.a.工程工程正常进度正常进度实质上受到以下影响，总承包方可申请费用索偿：实质上受到以下影响，总承包方可申请费用索偿：1)1)发包方未能及时给总承包方必需的发包方未能及时给总承包方必需的指令、图纸、细节或标高指令、图纸、细节或标高；2)2)发包方对符合要求的发包方对符合要求的隐蔽工程隐蔽工程挖开检查，对任何工作或物料进行试验；挖开检查，对任何工作或物料进行试验；3)3)受到发包方雇用的受到发包方雇用的其他施工单位其他施工单位的阻延；的阻延；4)4)发包方发出发包方发出缓期执行指令缓期执行指令。b.b.其余任何经6、批准的工期延长均其余任何经批准的工期延长均不增加费用不增加费用；c.c.总承包方须在事件发生后总承包方须在事件发生后2828天内天内提交费用索偿申请，逾期提交费用索偿申请，逾期 则视为其则视为其放弃索偿放弃索偿的权利。的权利。工程范围工程范围（基本要求第（基本要求第2.022.02条）条）对以上工作内容，发包方有权利增加或删减，对以上工作内容，发包方有权利增加或删减，总承包方不得提出任何额外的索赔。总承包方不得提出任何额外的索赔。总总承承包包工工程程专业分包工程（见下页）专业分包工程（见下页）土土建建工工程程工程主体工程主体暂定价暂定价肥槽回填及室内回填肥槽回填及室内回填地基基础及主体结构地基7、基础及主体结构防水、保温防水、保温室内粗装修室内粗装修屋面工程屋面工程混凝土结构的机电预留预埋及防雷接地混凝土结构的机电预留预埋及防雷接地防水混凝土防水混凝土车库车位划线及标志标识车库车位划线及标志标识人防门人防门建筑退线变化及其它增减项建筑退线变化及其它增减项专业分包工程专业分包工程（基本要求第（基本要求第2.052.05条）条）幕墙供应及安装工程幕墙供应及安装工程机电工程机电工程公共区域精装修工程公共区域精装修工程电梯设备采购及安装工程电梯设备采购及安装工程消防工程消防工程泛光照明工程泛光照明工程桩基础工程桩基础工程专专业业分分包包工工程程对专业分包工程和独立工程（见下页）的范围，发包方对8、专业分包工程和独立工程（见下页）的范围，发包方有权重新划分，总承包方不能要求额外费用及工期延长；有权重新划分，总承包方不能要求额外费用及工期延长；另外，总承包方可对专业分包工程进行投标。另外，总承包方可对专业分包工程进行投标。独立工程独立工程（基本要求第（基本要求第2.062.06条）条）土方工程土方工程护坡、降水及边坡位移监测工程护坡、降水及边坡位移监测工程试桩及工程桩检测工程试桩及工程桩检测工程钢结构第三方检测工程钢结构第三方检测工程室外园林绿化工程及配套设施室外园林绿化工程及配套设施LEDLED显示屏、广告灯箱及商场显示屏、广告灯箱及商场LOGOLOGO供应及安装工程供应及安装工程雨污水9、工程雨污水工程市政给水工程市政给水工程电力工程电力工程市政电信工程市政电信工程有线电视工程有线电视工程燃气及燃气报警工程燃气及燃气报警工程市政热力工程市政热力工程独独立立工工程程对独立工程，总承包方有协调和照管义务对独立工程，总承包方有协调和照管义务 总承包管理总承包管理安全管理：安全管理：提供安全防护，监督管理各单位安全施工，并对其安全事故承担连带责任文明施工：文明施工：协调管理专业分包及独立分包单位文明施工，及时外运各单位清下楼的垃圾质量管理：质量管理：监督管理专业分包单位施工质量进度管理：进度管理：协调管理各分包、独立工程施工进度，保障工程整体按时完工成品保护：成品保护：施工期间各单位自10、行负责，经各方验收后的工程成品保护由总承包方负责其他：其他：提供各种服务设施，包括临时水电接驳，并承担全部费用。专业分包单位须服从总包管理，但仍不能免除其合同应承担的责任。付款方式付款方式（合同条件第（合同条件第30条）条）a.a.按照月进度付款b.b.主体结构按70%支付，主体封顶后累计支付至85%；c.c.其余部分按70%支付，工程完工后累计支付至85%；d.d.工程变更金额与当期付款一并同比例支付。e.e.工程全部移交且完成结算，支付至结算金额的95%。f.f.保修金为5%。保修期第一年届满后，支付保修金的50%；保修期第二年届满且保修完成证书发出后，支付余下50%。付款方式付款方式（合11、同条件第（合同条件第3030条）条）g.g.基本要求费按现场实际情况支付，未完全发生项按合同工期或 工程进度分摊支付。h.h.协调服务费及利润按相关工程当期进度的完工比率乘以相应协 调服务费总价款支付。i.i.存储在工地外和送抵工地的物料价款不计入中期付款；j.j.临时水电费全部由总承包方承担，由发包方代扣代缴，按半年 累计一次扣回；m.m.若因合同履行过程中生效或有效的法律法规需要总承包方缴纳 增值税，则总承包方应向发包方出具相应的增值税专用发票。付款流程付款流程分包方填报分包方填报中期付款申请中期付款申请总承包方填报总承包方填报中期付款申请中期付款申请递交监理、工程部监理、工程部审核形象进12、度审核形象进度递交25日前成本部成本部审核费用审核费用成本顾问审核成本顾问审核签发付款证书签发付款证书发包方财务发包方财务支付工程款支付工程款发包方发包方领导审批领导审批转交中期付款证书发出时间：监理审核签字完成后中期付款证书发出时间：监理审核签字完成后1414天内；天内；付款宽限期：付款宽限期：收到发包方付款证书后起计收到发包方付款证书后起计1414天；天；支付免责期：支付免责期：付款宽限期届满后起计付款宽限期届满后起计2828天；天；如出现争议，由发包方成本部协调解决，争议时间不计入以上时间。如出现争议，由发包方成本部协调解决，争议时间不计入以上时间。总承包方须及时收集分包方反馈的付款信息13、并做好支付台账，以便各单位核对。总承包方须及时收集分包方反馈的付款信息并做好支付台账，以便各单位核对。转交总承包方总承包方做好支付台账做好支付台账付款付款核对转交递交保险和担保保险和担保a.a.总承包方须对其雇员的意外或伤亡负全责，并对发包方指定的专业分包总承包方须对其雇员的意外或伤亡负全责，并对发包方指定的专业分包单位雇员的意外或伤亡承担连带责任；单位雇员的意外或伤亡承担连带责任；c.c.发包方投有并维持建筑工程一切险及建筑工程第三者责任险；发包方投有并维持建筑工程一切险及建筑工程第三者责任险；(详见合同文件附件详见合同文件附件2)2)b.b.对任何雇员的意外或伤亡和本工程的财产损失，总承包14、方必须保障发包对任何雇员的意外或伤亡和本工程的财产损失，总承包方必须保障发包方免负任何法律上的赔偿责任；方免负任何法律上的赔偿责任；d.d.总承包方须提交一家由发包方批准的银行出具的履约保证书，由发包方总承包方须提交一家由发包方批准的银行出具的履约保证书，由发包方保管，否则发包方付款将扣除履约保证书金额（保管，否则发包方付款将扣除履约保证书金额（RMBRMB）。）。保险和担保保险和担保总承包方总承包方应购买的保险应购买的保险机械、设备保险员工意外伤害险工地外运输保险1.若发包方要求，总承包方须提供员工意外伤害险的保险单和收据供其查阅，并提供复印件。2.若总承包方没有购买员工意外伤害险，发包方可15、代为投保，其费用会在工程款中扣除。合同价款合同价款（协议书第（协议书第2 2条）条）项目暂定总价元人民币总承包合同价元人民币专业分包暂列元人民币合同形式及合同价的组成合同形式及合同价的组成总承包合同价总承包合同价元人民币元人民币本本合合同同为为固固定定单单价价合合同同2号清单地下室3号清单地上商业4号清单协调服务费5号清单零星工程6号清单专业分包暂列1号清单基本要求费包干使用，结算不予调整，未实施项结算时予以扣除。工程数量暂定，须重新量度；单价固定，结算时不予调整；暂定价项目费用须重新确定。按费率包干，以各单位定标时合同价为基数计算总价款数量暂定，按实际发生计取；单价固定，结算时不予调整；按专16、业分包工程定标时合同总价调整合同价款调整合同价款调整可调整可调整部分：部分：a.a.工程数量重新量度；工程数量重新量度；b.b.材料价格调差；材料价格调差；c.c.暂定款项目费用重新确定；暂定款项目费用重新确定；d.d.协调服务费总价款基数；协调服务费总价款基数；e.e.专业分包暂列金额专业分包暂列金额 不可调整不可调整部分：部分：a.a.基本要求费用；基本要求费用；b.b.合同内清单单价；合同内清单单价；c.c.协调服务费费率；协调服务费费率；合同价款调整方式合同价款调整方式（合同条件第（合同条件第1212、1313条）条）a.a.工程量清单内的数量除基本要工程量清单内的数量除基本要求的费用17、及以项为单位计算的数求的费用及以项为单位计算的数量外，所有都是量外，所有都是暂定数量暂定数量，在结，在结算时须重新量度。暂定数量按最算时须重新量度。暂定数量按最后经发包方批核认可的施工图纸后经发包方批核认可的施工图纸重新量度，并在合同总价作出调重新量度，并在合同总价作出调整。整。b.b.除前述部分可导致合同总价除前述部分可导致合同总价作出相应调整外，作出相应调整外，合同总价不合同总价不会会因人工费、物价、费率、税因人工费、物价、费率、税率或汇率及政府所发人工单价率或汇率及政府所发人工单价调整函的浮动而有所调整函的浮动而有所调整调整。材料价格调整方式材料价格调整方式（合同条件第（合同条件第40418、0条）条）a.a.范围：范围：1)1)混凝土结构中的钢材；混凝土结构中的钢材；2)2)劲性钢结构中的型钢；劲性钢结构中的型钢；3)3)屋面钢结构中的型钢；屋面钢结构中的型钢；材料市场价格变化在材料市场价格变化在5%5%以内（含以内（含5%5%）不予）不予调整。调整。c.c.调整费用在本工调整费用在本工程竣工验收后随同工程竣工验收后随同工程结算一起办理，并程结算一起办理，并随结算尾款一起支付随结算尾款一起支付或扣除。或扣除。b.b.调差材料计算方法：调差材料计算方法：按施工图纸及工程变按施工图纸及工程变更以合同约定的计算更以合同约定的计算规则计算得出的规则计算得出的图纸图纸算量加合理损耗。算量加19、合理损耗。合合理损耗不得高于理损耗不得高于20042004陕西省建筑装陕西省建筑装饰工程消耗量定额饰工程消耗量定额。工程变更工程变更变更流程变更流程股东方(麦格理)阳光新业管理层成本部相关部门项目部承包单位收集变更建议组织顾问及施工等单位评审编制审核费用(附造价顾问估算资料)审核签认审批审批签署实施并上报(如有)上报审核完成情况并签认审核费用(附造价顾问资料)审批申请变更付款工程结算工程变更工程变更（合同条件第11条）a.a.工程变更和暂定款所指工作费用按下述顺序确定：工程变更和暂定款所指工作费用按下述顺序确定：1)1)按合同单价计算；按合同单价计算；2)2)以合同单价为换算基础计算或按市场价20、计算；以合同单价为换算基础计算或按市场价计算；3)3)以点工方法计算。以点工方法计算。b.b.发包方发出变更通知单后发包方发出变更通知单后1414天天内，总承包方须提交内，总承包方须提交变更费用预算变更费用预算。c.c.总承包方须在总承包方须在工程变更或执行暂定款工作工程变更或执行暂定款工作发生后发生后2828天内天内提交变更提交变更 费用申请，逾期则视为总承包方费用申请，逾期则视为总承包方放弃索偿放弃索偿的权利。的权利。d.d.申请变更费用申请变更费用所需资料：所需资料：变更完工及费用确认书变更完工及费用确认书（附（附变更通知变更通知 单单、变更工程费用清单变更工程费用清单、变更前后照片变更21、前后照片等）。等）。e.e.总承包方须做好变更及变更费用台账总承包方须做好变更及变更费用台账现场签证现场签证现场签证为施工单位根据现场签证为施工单位根据设计变更所引起的返工量设计变更所引起的返工量，或合同，或合同外新增零星工程量的确认。外新增零星工程量的确认。现场签证须提供以下资料：现场签证须提供以下资料：a.a.工程签证单（须有可供计量的范围描述）；工程签证单（须有可供计量的范围描述）；b.b.变更通知单或工程指变更通知单或工程指令令；c.c.图纸（若有，须标明尺寸和范围等，按图计量时不应签署图纸（若有，须标明尺寸和范围等，按图计量时不应签署 工日和台班数量）；工日和台班数量）；d.d.以点22、工方法计算时，须提交列明每日工作时间的单据及所以点工方法计算时，须提交列明每日工作时间的单据及所 用物料的清单；用物料的清单；e.e.施工前后照片等。施工前后照片等。a.a.结算结算审核的重点：审核的重点：暂定数量暂定数量的重新量度的重新量度及暂定款及暂定款的的调整；调整；工程变更审核；工程变更审核；工程延误赔偿；工程延误赔偿；b b.总承包方在收到施工图纸后总承包方在收到施工图纸后3030个日历天内个日历天内提供图纸重新量度工程量，提供图纸重新量度工程量，并于收到施工图纸后并于收到施工图纸后6060个日历天内个日历天内完成核对。完成核对。c.c.总承包方申报的重新量度及工程变更金额较最终审核23、的金额误差不得总承包方申报的重新量度及工程变更金额较最终审核的金额误差不得超过超过15%15%，否则将按其差额的，否则将按其差额的10%10%直接于工程结算中视为违约金扣除。直接于工程结算中视为违约金扣除。d.d.结算期：结算期：实际完工日及提交完整的结算资料后起计实际完工日及提交完整的结算资料后起计6 6个月个月e.e.保修期：保修期：一般建筑合理使用年限为一般建筑合理使用年限为5050年，除防水为年，除防水为5 5年外其余工程均年外其余工程均为为2 2年，供冷及供热为年，供冷及供热为2 2个采暖期及供冷期。个采暖期及供冷期。f.f.保修金：保修金：结算金额的结算金额的5%5%结算与保修结算与保修交底结束谢谢！