1、单击此处编辑母版标题样式单击此处编辑母版副标题样式中国房地产经理人俱乐部网中国房地产经理人俱乐部网交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台交流、共享、增值、创富。共同打造国内最优秀的地产经理人人脉资源平台2013-05一座产业一座产业一座产业一座产业新城的新城的新城的新城的崛起！崛起！沈阳塔湾城镇化改造可行性方案 项目总论项目总论项目财务评价及经济效益分析项目财务评价及经济效益分析项目市场分析项目市场分析报告的目录报告的目录项目开发分期功能定位及风险规避项目开发分期功能定位及风险规避1-1、项目解析1-2、项目建设的必要性1-3、项目小结2-1、宏观背景分析2-2、中2、观行业分析2-3、微观市场需求分析3-1、项目功能定位及开发分期3-2、项目开发风险规避4-1、项目收益及成本测算4-2、财务评价报表2PART.1 项目总论1-1、项目解析1-2、项目建设的必要性1-3、项目小结3沈阳城市整体发展模式：三环内作为城区进行全面扩张，优先进行二环内的旧城改造，形成金廊、银带为城市主要风采展示区；三环外以“东优西进南拓北统”概念发展四大空间，形成副城（地铁线覆盖区域）。金廊金廊 金廊是沈阳城市发展战略中的核心概念。目前已成为沈阳国际大都市的形象展示区。银带，既浑河以及延浑河两岸的景观带，目前已经建成了五座主题公园以及若干娱乐设施，成为与金廊齐名的沈城风采展示区。银3、带银带东优：以棋盘山风景区为依托形成东北地区风景旅游度假胜地 南拓：新城区、高新区、物流区为概念的大浑南地区。航高产业园 西进：老城区产业西城以商贸、居住为主的铁西老城区和以工业为主的经济技术开发区中心城区以旧城改造为主中心城区以旧城改造为主北统：建立以现代化农业为主的产业新区1-1本项目解析1-1.1沈阳城市规划412345序号名称1塔湾家乐福2龙江医院3明廉市场4东北汽配城5塔湾车行6丁香二湖 地块所属塔湾商圈，距塔湾家乐福约3公里。项目一公里生活区内配套较少。6地块周边现状1-1、本项目解析1-1.2项目周边配套5二二环昆山路西昆山路西 地块四周皆为规划路。向西约100米为二环，向南约84、00米为昆山西路。1-1、本项目解析1-1.3项目交通解析n地块向南800米为公交站n共有209路、208路、228路三条公交线路6白山白山路站路站n本地块临街地铁10号线白山路站，步行约5分钟可达；n10号线工程北起丁香湖公园北侧，在苏家屯副城设置终点。预计2017年竣工通车，与项目开发周期基本同步，潜力巨大！1-1、本项目解析1-1.4项目地铁规划价值71-1、本项目解析1-1.5项目周边区域开发状况本案项目周边区域以丁香湖为城市湖景景观资源，引入中海、万科、华润、保利、中铁等全国著名房地产开发企业全面开发，未来区域将成为城市中高端品质住区，承接二环内原有汽配市场、二手车市场、钢材市场、宠5、物市场、轮胎市场的产业基础，将成为沈阳城市发展节点中重要结合承接地带，以产业为依托，以中高端住宅区为社区基础的城市新核心！卓尔城市客厅卓尔城市客厅二环内稀缺地段，品牌地产围我而建二环内稀缺地段，品牌地产围我而建二环内稀缺地段，品牌地产围我而建二环内稀缺地段，品牌地产围我而建8沈阳国际汽车城地块位于沈阳市塔湾，毗邻小丁香湖，与白山路（二环）一湖相隔。承接原有东北最大二手车交易市场，并拥二环内最好自然景观湖形成良好的产业基础及商住用地条件1-1、本项目解析1-1.6项目区位解析项目地处沈阳市西进的城市经济发展主轴，是沈阳市政府重点实施南北“金廊”和东西“银带”开发建设的“银带”最西端，西二环以东，6、昆山西路南北两侧，北部紧依人工景观湖，总规划占地面积为96.29公顷。雄踞沈阳西城最具活力的产业经济增长板块塔湾板块！雄踞沈阳西城最具活力的产业经济增长板块塔湾板块！沈阳国际汽车城9项目规划总用地面积96.29公顷，设计总建筑面积约201.7万平米。分5期开发建设，集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示、汽车美容快修、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总东北亚汽车汽配采购总部基地部基地产业平台，以商业商务服务及中、高端住宅为配套服务的沈阳城市规划西进城市发展轴上的国际城市产国际城市产业化升级核7、心示范区业化升级核心示范区！汽配交易中心二手车市场星级酒店仓储物流中心汽车美容快修铜锣湾购物公园研发中心汽车主题公园汽车精品展示会展中心金融中心1-1、本项目解析1-1.7项目功能区划分布精品住宅101-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系据资料显示，在汽车产业的利润中，制造业仅占30%40%，流通及售后服务领域占60%-70%。而流通及售后服务包括售前、售中及售后服务各方面的内容，即：售前购车指导、上牌手续办理、汽车配件供应、售后维修、装饰美容、驾驶技术培训、信息网络建设以及汽车文化培育等。小结：沈阳是我国机动车产业基地，小结：沈阳是我国机动车产业基地，截止208、11年末，全市私人汽车保有量68.3万辆，增长21.5%，当年就增加了12.1万辆。并以每年15%-20%速度递增，目前日均上牌量达到700台以上，但汽车交易市场仍然处于发展的初级阶段，市场较为杂乱且影，但汽车交易市场仍然处于发展的初级阶段，市场较为杂乱且影响附近道路交通。这不仅与城市汽车销售行业的发展不相适应，也与沈阳市经济发展不相协调。沈阳国际汽车城建成将达响附近道路交通。这不仅与城市汽车销售行业的发展不相适应，也与沈阳市经济发展不相协调。沈阳国际汽车城建成将达200200万平方米，将会成为沈阳市甚至东北规模最大、功能齐全、现代化、人性化的汽车交易市场。项目的实施运营，将弥补万平方米，将会9、成为沈阳市甚至东北规模最大、功能齐全、现代化、人性化的汽车交易市场。项目的实施运营，将弥补东北及沈阳市缺乏大型化、集聚型汽车销售市场的东北及沈阳市缺乏大型化、集聚型汽车销售市场的“空白空白”，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大，而且凭借便捷的交通优势、经营优势及网络资源优势，把广大的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙的消费者、生产厂商、配件供应商以及配套服务商紧密的联系在一起，形成集团化的经营优势，真正形成供、销、服一条龙配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的10、配套体系，并建立完善成熟的经营格局，实现政府、厂商、消费者、市场经营者真正意义上的“四赢四赢”代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅11促进区内汽车产业升级与产业集群促进区内汽车产业升级与产业集群传统工业企业劳动密集型能耗大产业能自主研发创新能力强技术含量高附加产值高能耗低轻污染对品牌要求不高，品牌建立意识不强 粗放型集约型品牌化经营，集约化运作 塑造城市名片，代言城市汽车产业形象塑造城市名片，代言城市汽车产业形象1-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅代言城11、市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅12现代化的展厅，提升消费现代化的展厅，提升消费者购车体验者购车体验如可提供客户倒咖啡与交车钥匙的机器人，打造3D全晰的演播室等做大汽车产业产值，创造做大汽车产业产值，创造就业，增加税收就业，增加税收1-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅13提升产业辐射范围，促进沈阳高端商贸物流业发展提升产业辐射范围，促进沈阳高端商贸物流业发展1-2、项目建设的必要性1-2.1有利于建立一个完善的现代汽车流通体系代言城市汽车产业形象，打造东北12、亚第一汽车城市展厅代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅141-2、项目建设的必要性1-2.2有利于实现区内的产业升级和转型，提升塔湾区域的整体城市形象p随着经济的飞速发展，沈阳塔湾片区老旧的小区及汽配市场，二手车市场、钢材市场、宠物市场、轮胎市场等已经不能满足城市的经济快速发展和沈阳市产业发展带来的挑战，塔塔塔塔湾湾湾湾片片片片区区区区面面面面临临临临单单单单位位位位面面面面积积积积土土土土地地地地投投投投入入入入产产产产出出出出效效效效益益益益低低低低下下下下、土土土土地地地地利利利利用用用用率率率率低低低低、环环环环境境境境及及及及道道道道路状况落后路状况落后路状况落后路状况落13、后等一系列问题。p为了顺应片区的发展趋势，沈阳国际汽车城建设成为以城市支柱产业汽车交易为平台的城市现代服务业功能集聚区域东北亚现代物流企业后方服务基地，为沈阳建设成为东北亚区域性物流中心城市作出应有的贡献。将是落实市委市政府的相关政策法规，实现区内产业升级，引引引引导导导导塔塔塔塔湾湾湾湾片片片片区区区区提提提提升升升升自自自自身身身身价价价价值值值值和和和和构构构构建建建建沈沈沈沈阳阳阳阳城城城城市市市市区区区区域域域域中中中中心心心心城城城城市市市市长长长长远竞争力远竞争力远竞争力远竞争力的有力举措。p本项目的建设，将延续沈阳金廊银带的国际化城市形象，在打造统一简洁的现代国际都市建筑界面的14、基础上，塑造一个开放性的建筑景观节点，形成标志性建筑群，它将成为一个城市的亮点，代代代代言言言言沈沈沈沈阳阳阳阳城城城城市市市市汽汽汽汽车车车车产产产产业业业业形形形形象象象象，打打打打造造造造东东东东北北北北亚亚亚亚第第第第一一一一汽汽汽汽车车车车城城城城市市市市展展展展厅厅厅厅，改变现有塔湾片区的相对无序杂乱交通堵塞的城市状态，将塑塑塑塑造造造造一一一一个个个个崭崭崭崭新新新新的的的的、优优优优美美美美的的的的塔湾区域新形象塔湾区域新形象塔湾区域新形象塔湾区域新形象。代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅151-2、项目建设的必要性15、1-2.3有利于土地资源的最大化利用，提升单位土地效益p时至今日，沈阳城市二环以内的城市成熟地段土地稀缺，如何提升单位面积的土地产出成为城市发展的首要考量因素，规模化、高效益、集聚型的沈阳国际汽车城，代言沈阳汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅，充分反映了政府的城市发展要求及土充分反映了政府的城市发展要求及土充分反映了政府的城市发展要求及土充分反映了政府的城市发展要求及土地资源最大化效益要求地资源最大化效益要求地资源最大化效益要求地资源最大化效益要求。p而产业集群是指相同性或互补性企业在城市空间上的成规模集聚现象，在经济全球化的今天，产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的16、重要条件产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重要条件产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重要条件产业集群被认为是增强产业根植性和保持国家和地方经济稳定的重要条件，引导和强化产业的集群化发展，正日益受到国内外各地政府的广泛重视。p因此，沈阳国际汽车城作为高集聚型汽车物流服务区，对提升沈阳城市形象及支柱性提升沈阳城市形象及支柱性提升沈阳城市形象及支柱性提升沈阳城市形象及支柱性汽车产业用地效益具有重要的示范意义汽车产业用地效益具有重要的示范意义汽车产业用地效益具有重要的示范意义汽车产业用地效益具有重要的示范意义。代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅17、代言城市汽车产业形象，打造东北亚第一汽车城市展厅161-2、项目建设的必要性1-2.3有利于拉动塔湾乃至沈阳市的经济发展p汽车产业涉及范围广，从汽车制造到汽车物流和销售服务，包括后期的废旧汽车回收处理，已经日益成为一个效益日益成为一个效益日益成为一个效益日益成为一个效益巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响巨大的产业链条，对城市经济的发展具有举足轻重的影响。p作为在汽车产业中处于核心地位的汽车销售服务业，其发展关系到后续相关产业的发展，并且对其他产业带动作用明显。汽车维修服务行业不仅18、增加地区对汽车零配件、维修工具、检测工具的需求，尤其是增加对电子器配件、电子工具和检具的需求，而且是汽车消费信贷、保险等汽车金融业发展的前提，汽车金融业的发展完善又为建立成熟的汽车市场，促进整车制造业的发展创造了条件。其产生的推动效应将拉动汽车装饰、汽车租贷，以及旅游、休闲体育运动等相关产业的发展，而由汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志汽车产业发展而形成的汽车文化是构筑现代城市文明的标志。p 因此，建立完善、便捷、诚信的汽车物流产业园，形成成熟的汽车市场将对带动沈阳汽车物流19、行业发展，促进整体区域经济起到重要作用。沈阳国际汽车城的建设，将会形成集品牌专营区、汽车集中贸易区、零配件服务区、物流仓储服务区、汽车配套服务区于一体，并包含代理上牌、代缴车辆购置税、车船使用税、代办保险等一条龙服务业务。不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展不仅可以提升和带动该片区的整体发展，实现地区产业结构转型和升级，并可通过市场带动相关行业的发展，20、包括物流、运输、贸易等，必将有力地带动塔湾及沈阳城市经济的快速发展。销售交易销售交易销售交易销售交易金融按揭金融按揭金融按揭金融按揭保险服务保险服务保险服务保险服务关税缴纳关税缴纳关税缴纳关税缴纳相关费用缴纳相关费用缴纳相关费用缴纳相关费用缴纳提车服务提车服务提车服务提车服务上牌办证上牌办证上牌办证上牌办证171-2、项目建设的必要性1-2.4借鉴案例案例借鉴：上海国际汽车城多功能于一体的综多功能于一体的综合性汽车产业基地合性汽车产业基地及现代化新城镇。及现代化新城镇。181-2、项目建设的必要性1-2.4借鉴案例案例借鉴：上海国际汽车城上海国际汽车城位于安亭地区，占地68平方公里，包括核心区21、整车制造和零部件配套制造区、国际赛车场、教育园区和安亭新镇区等主要区域，是集制造、研发、贸易、博览、运动、旅游等多功能于一体的综合性汽车产业基地及现代化新城镇。19核心区规划占地7.43平方公里，由研发区、贸易区、博览公园、高尔夫球场和都市服务中心等区域构成，集中体现了汽车城的研发、贸易、博览与旅游休闲功能。1-2、项目建设的必要性1-2.4借鉴案例案例借鉴：上海国际汽车城20上海国际汽车城已累计完成固定资产投资166亿元，招商引资协议资金182亿元，其中外资7亿美元。建成道路60公里，绿化48万平方米。引进工业项目184户，已建成投产81户。贸易区建成和在建汽车销售厅11万平方米，会展博览22、场馆8万平方米，商业、商务设施6万平方米，共计25万平方米。建成和在建住宅及配套建筑76万平方米，其中安亭新镇一期西区32万平方米。上海国际赛车场、同济大学嘉定校区（一期）、机动车检测中心（一期）、二手车交易市场（一期）、汽车展示贸易街等一批功能性项目和城市基础设施项目相继落成并投入营运。1-2、项目建设的必要性1.2.4借鉴案例案例借鉴：上海国际汽车城213、项目小结3.1项目小结及财务指标核算p沈阳国际汽车城的规划建设顺应了沈阳市政府重点发展的现代物流业的政策走势，代言沈代言沈代言沈代言沈阳城市汽车产业形阳城市汽车产业形阳城市汽车产业形阳城市汽车产业形象，打造东北亚第象，打造东北亚第象，打23、造东北亚第象，打造东北亚第一汽车城市展厅，一汽车城市展厅，一汽车城市展厅，一汽车城市展厅，改变现有塔湾片区的相对无序杂乱交通堵塞的城市状态，将塑造一个崭新的、塑造一个崭新的、塑造一个崭新的、塑造一个崭新的、优美的塔湾区域新优美的塔湾区域新优美的塔湾区域新优美的塔湾区域新形象形象形象形象，将对沈阳高端物流业的发展起到带动与表率作用。序号序号序号序号分期开发项目分期开发项目分期开发项目分期开发项目建筑面建筑面建筑面建筑面积（积（积（积（m2）销售均销售均销售均销售均价价价价(元元元元/m2)销售收销售收销售收销售收入（入（入（入（万元）万元）万元）万元）备备备备注注注注一一一一一期一期一期一期1724、7410177410汽配交易区汽配交易区汽配交易区汽配交易区126000126000 1000010000126000126000配套住宅配套住宅配套住宅配套住宅5300053000 650065003445034450住宅商业住宅商业住宅商业住宅商业83008300 12000120009960 9960 地下停车位地下停车位地下停车位地下停车位 700700（个）（个）（个）（个）1010万元每个万元每个万元每个万元每个70007000其其其其他为他为他为他为12-1512-15万元万元万元万元二二二二二期二期二期二期汽车精品城汽车精品城汽车精品城汽车精品城700007000020000225、0000140000140000住宅住宅住宅住宅530000530000 70007000371000371000三三三三三期三期三期三期旧机动旧机动旧机动旧机动车、交车、交车、交车、交易市场易市场易市场易市场 400000400000 70007000280000280000四四四四四期四期四期四期香港铜锣湾商业广场香港铜锣湾商业广场香港铜锣湾商业广场香港铜锣湾商业广场580000580000 80008000464000464000五五五五五期五期五期五期高档住宅高档住宅高档住宅高档住宅 250000250000 1000010000250000250000总计总计总计总计1682410126、682410表一：项目营业收入分期预测表表一：项目营业收入分期预测表223、项目小结3.1项目小结及财务指标核算序号序号指指标标名称名称单单位位数数值值备备注注1 1规规划划总总用地面用地面积积亩亩102510252 2建建设设用地面用地面积积 亩亩4104103 3总总建筑面建筑面积积万平方米万平方米201.7201.74 4容容积积率率2.952.955 5总总投投资资亿亿元元94.9194.916 6财务财务内部收益率（所得税后）内部收益率（所得税后）%31.08%31.08%大于基准收益率大于基准收益率10%10%7 7财务净现值财务净现值（所得税后）（所得税后）万元万元509496.27、28509496.288 8投投资资回收期（所得税后）回收期（所得税后）年年2.132.13含开含开发发期，五期期，五期滚动滚动开开发发9 9总总投投资资收益率收益率%11.73%11.73%1010资资本金本金净净利利润润率率%39.21%39.21%1111年平均年平均缴纳缴纳税收税收万元万元36357.6836357.681212创创造就造就业岗业岗位位 个个2000020000表二：沈阳国际汽车城主要技术经济指标表表二：沈阳国际汽车城主要技术经济指标表23PART.2 项目市场分析2-1、宏观背景分析2-2、中观行业分析2-3、微观市场需求分析242-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市28、概況省会城市，重工业基地，素有“东方鲁尔”的美誉沈阳是辽宁省省会，又是东北地区政治、经济、文化、科技、商贸、金融、交通中心。沈阳东西距离115公里，南北距离205公里，辖区总面积1.3万平方公里，市区面积3495平方公里。现管辖10区、1市、3县及113个行政街道，85个乡，55个镇；全市户籍人口819.3万人，其中市区人口615.4万人。25【沈阳城市区位图沈阳城市区位图】地理环境：沈阳市是平原为主的城地理环境：沈阳市是平原为主的城市，四季分明市，四季分明2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況沈阳位于中国东北地区南部，辽宁省的中部，以平原为主，山地、丘陵集中在东南部，辽河、浑河、秀水河等29、途经境内。沈阳属温带半湿润大陆性气候，全年气温在-29-36之间，平均气温8.3，全年降水量500毫米，全年无霜期183天。受季风影响，降水集中，温差较大，四季分明。26东北中心城市，政治、经济、文化的中心东北中心城市，政治、经济、文化的中心2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況27东北交通枢纽，海路空交通辐射全国东北交通枢纽，海路空交通辐射全国沈阳拥有东北地区最大的民用航空港、全国最大的铁路编组站和全国最高等级的“一环五射”高速公路网，沟通世界各大港口的大连港、正在开发建设的营口新港和锦州港，距沈阳均不超过400公里，具有得天独厚的地理区位优势，作为东北中心城市的沈阳，对周边乃至全国都具30、有较强的吸纳力、辐射力和带动力。2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況28东东北北的的第第一一大大城城市市，政政治治、经经济济、文文化的中心化的中心沈阳是辽宁省的省会，东北地区的经济、文化、交通和商贸中心，中国的工业重镇和历史文化名城，地处东北亚经济圈和环渤海经济圈的中心，具有重要的战略地位。以沈阳为中心，半径150公里的范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的8大城市，构成了资源丰富、结构互补性强、技术关联度高的辽宁中部城市群。2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況29 沈阳位于环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，作为东北经济中心，肩负着东北工业、物流、金融等多方面的重镇职责。东北亚31、经济圈环渤海经济圈辽中城市群东北三省经济走廊“沈阳经济区”（以沈阳为中心，在150公里范围内的七座城市）：沈阳、鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭区位优势：位于辽中城市群的中心、环渤海经济圈和东三省经济走廊结合部，历来的枢纽城市；城市定位：东北经济中心中心城市作用：沈阳经济区的中心，带动区域发展同时沈阳将完成城市外拓，满足相应物流人流、市民增长、产业扩充、业态丰富等需求。2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況30发展目标：发展目标：“十二十二五五”期间，要建设国家期间，要建设国家中心城市、先进装备制中心城市、先进装备制造业基地、生态宜居之造业基地、生态宜居之都，进而率先实现老工都，进而率先32、实现老工业基地的全面振兴业基地的全面振兴2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況31【沈阳市城市规划区范围图沈阳市城市规划区范围图】以中心城区为核心，城市总体规划总面积以中心城区为核心，城市总体规划总面积11201120平方公里平方公里2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況城市规划区由中心城区、桃仙国际航空港副城及新城子副城组成,总面积1220平方公里。其中中心城区是城市的主体，是政治、经济、文化活动集中体现的地区。范围东起沈阳与抚顺市界，西至新潘公路，北起蒲河，南至苏抚灌渠，规划面积1150平方公里。桃仙国际航空港副城规划面积为50平方公里，新城子副城规划面积为20平方公里。32【沈阳33、市中心城区总体规划（沈阳市中心城区总体规划（1996-2020年）年）城市总体功能布局城市总体功能布局一核心区四副城两独立组团2-1、宏观背景分析2-1.1沈阳城市概況核心区核心区为三环高速公路以内，科研、旅游、办公设施为辅。东部副城东部副城由棋盘山风景区及副城区等组城。副城区建设以中、高档住宅为主，科研、旅游、办公设施为辅。西部副城西部副城以沈阳经济技术开发区为主体，重点以发展工业为主，配置必要的生活区公共服务配套设施。南部副城南部副城以苏家屯现状建成区为基础继续扩展，规划建设综合性副城区。北部副城北部副城以虎石台镇为主体，规划建设综合性副城区道义组团道义组团以道义屯为基础重点安排乡镇企业和34、生活区，形成独立的生活和产业组团。汪家组团汪家组团以安排东陵区的乡镇企业和生活区，形成独立的产业和生活组团。33p2012年沈阳市GDP值已经达到6700亿元。p从2001年至今，沈阳市已经历了三个上涨阶段，而2009年开始的第三波上涨阶段是到目前为止，GDP值和涨幅均明显增长的双高阶段。信息来源：沈阳市统计局GDP进入高速增长期，各行业正迅速发展进入高速增长期，各行业正迅速发展2-1、宏观背景分析2-1.2沈阳城市宏观经济指标34消费品零售总额保持快速增长，说明消费市场持续扩大消费品零售总额保持快速增长，说明消费市场持续扩大p近十年时间，沈阳市居民生活水平得到显著提高！p2011年全市实现消35、费品零售总额达2426.9亿元，同比17.7%，是2001年的3.9倍。同时，2012年上半年全市实现消费品零售总额1339.4亿元，同比增长16%。信息来源：沈阳市统计局2-1、宏观背景分析2-1.2沈阳城市宏观经济指标35人均可支配收入保持两位数以上的增长，个人消费能力增强人均可支配收入保持两位数以上的增长，个人消费能力增强p2012年沈阳市城镇人均可支配收入26430元，同比增长13.3%。信息来源：沈阳市统计局2-1、宏观背景分析2-1.2沈阳城市宏观经济指标3620122012年，沈阳市全市实现工业增加值年，沈阳市全市实现工业增加值32003200亿元，亿元，同比增长同比增长8.1%36、8.1%。2-1、宏观背景分析2-1.2沈阳城市宏观经济指标20122012年年1-111-11月，沈阳市全市实现进出口总额月，沈阳市全市实现进出口总额112112亿亿美元，同比上升美元，同比上升5.7%5.7%。20122012年，沈阳市全市固定资产投资年，沈阳市全市固定资产投资5181.55181.5亿元，同比亿元，同比上升上升15%15%。20122012年，沈阳市全市实现社会零售总额年，沈阳市全市实现社会零售总额27982798亿元，同亿元，同比上升比上升15.3%15.3%，是，是20072007年的年的2.32.3倍倍37 沈阳地铁线由沈阳地铁线由“四横、四纵、两四横、四纵、两L 37、L、一弦线、一弦线”共共1111条线组成条线组成,总长度为总长度为400400公里；并与公里；并与3 3条市域快线、条市域快线、4 4条城际条城际铁路连接。从根本上解决铁路连接。从根本上解决中心区交通中心区交通问题问题，带动，带动四大空间及县域发展四大空间及县域发展，推，推动动沈阳经济区沈阳经济区交通一体化建设，支持交通一体化建设，支持沈阳成为东北地区中心城市。沈阳成为东北地区中心城市。地铁线路规划亮点：地铁线路规划亮点：1 1、支持城市向南发展、支持城市向南发展：8条线路穿越浑河；2 2、实现乘地铁到桃仙机场、实现乘地铁到桃仙机场（2号延长线）；3 3、实现地铁与铁路、实现地铁与铁路“无缝连38、接无缝连接”：沈阳站、沈阳北站、新沈阳站都至少有3条地铁线与其直通4 4、实现市核心区扩展：、实现市核心区扩展：打开一环，伸向浑南、蒲河、长白岛、于洪新城等新开发的区域。5 5、外围线路侧重四大空间、外围线路侧重四大空间：南部5条、北部3条、东西各2条6 6、与县域、周边城市连为、与县域、周边城市连为“一体一体”：均可以通过市域快线、城际轨道交通与周边县域及抚顺、本溪、鞍山、铁岭等连接沈本城际沈本城际（未建）（未建）沈辽鞍城际沈辽鞍城际（未建）（未建）市域快线（至辽中）市域快线（至辽中）市域快线（至新民）市域快线（至新民）沈铁城际（沈铁城际（在建在建）市域快线（至康平、法库）市域快线（至康平、39、法库）沈抚城际（沈抚城际（已开通已开通）2-1、宏观背景分析2-1.3沈阳城市交通及功能规划3839地铁2号线地铁1号线地铁9号线浑河地铁4号线地铁10号线城市核心区城市核心区地铁地铁1 1号线一期工程（城区号线一期工程（城区段）段）：已通车地铁地铁2 2号线一期工程（城号线一期工程（城区段）区段）：已通车地铁地铁1 1、2 2号延长线（外围段）号延长线（外围段）：2号向北已开工，预计全运会前通车地铁地铁4、9、10号线号线：已进入勘测建设阶段2-1、宏观背景分析2-1.3沈阳城市交通及功能规划39沈阳现有优势产业主要为汽车、装备、电子、医药、农副产品加工，新兴产业主要是民用航空、钢铁，该8大40、优势产业占到08年全市工业增加值的79%以上，主要分布在铁西经济开发区、大东工业区、浑南高新技术开发区、东陵航空产业高新区及沈北新区。汽车产业是沈阳的支柱性产业汽车产业是沈阳的支柱性产业汽车产业是沈阳的支柱性产业汽车产业是沈阳的支柱性产业目前，沈阳的优势产业为汽车及零部件、装备制造、电子信息、医药化工、食品及农产品深加工，分别分布在沈阳东部、西部、南部地区（图中红圈所示）未来，重点发展民用航空、钢铁以及有色金属深加工（图中蓝圈所示）以上8大优势产业在08年实现增加值为1361.5亿元(同比增长23.6%），占到全市工业增加值的79.4%。沈阳城市功能区规划（沈阳城市功能区规划（2006年）年）41、沈阳城市规划（沈阳城市规划（20062006年）年）棋盘山风棋盘山风景旅游区景旅游区新兴工业新兴工业区区教育人教育人文区文区高新技术开发区高新技术开发区汽车工汽车工业区业区现代农业产业化示范基地现代农业产业化示范基地 新兴商贸居新兴商贸居住区住区传统传统中心中心区区商贸商贸重点重点区区2-1、宏观背景分析2-1.3沈阳城市交通及功能规划40 十八大后，改革和城镇化成为了未来的两大主题。国务院总理李克强也多次发言把城镇化作为强调对象。我们认为，可以预期的是，城镇化将成为未来相当长一段时间的经济增长源，随着改革领域的广度与深度的不断细化，如收入分配制度改革、土地制度改革、户籍制度改革等等，在这种继42、续深化改革的进程中，新型城镇化将给房地产业带来新的机遇和增长动力。改革与城镇化是未来最大的红利振兴东北老工业基地计划已上升到了国家战略层面2-1、宏观背景分析2-1.4宏观政策分析p沈阳经济持续快速发展2012年经济总量迈上新台阶，地区生产总值和全社会固定资产投资实现新的突破，经济增长持续保持两位数以上增长。p沈阳产业升级进程加快截止到“十一五”末，沈阳经济结构得到明显优化，三次产业增加值比重达到4.6:50.7:44.7，工业规模迅速扩张，规模以上工业总产值达到9601.8亿元，是“十五”期末的4.4倍；新型产业体系框架基本形成，装备制造业等优势产业支撑作用进一步加强，带动了全市工业优化升级43、。41p 随着“工业立市”方针执行，沈阳大力发展重大技术装备、汽车及零部件等八大优势产业，大力发展金融、中介、物流、旅游和房地产等现代服务业。pGDP保持高速增长，2012年GDP总量达到6700亿，其中生产总值3200亿元。p 在经济带动下，沈阳市人均可支配收入2012年达到26430元，同比增长13.3%，居民具有较强的购买力。p沈阳经济的良好运行为房地产发展提供了稳定的宏观环境。p汽车产业是沈阳的重要支柱产业，为本项目的开发与运营奠定了坚定的产业基础。小小 结结2-1、宏观背景分析2-1.5沈阳城市宏观背景小结422-2、中观行业分析2-2.1沈阳汽车产业分析“十一五十一五”期间，沈阳市44、确定汽车产业为八大支期间，沈阳市确定汽车产业为八大支柱产业之一柱产业之一自2001年以来中国汽车工业总体上保持了良好的发展势头过去5年中国汽车产销量由570万辆增至1800万辆，年增速达25%中国汽车产业在“十一五”期间取得全面进步，成为国民经济的重要支柱。2013年1-2月，全国汽车整车制造工业创造的销售产值达到了4030.32亿元，同比增速超过15%；根据行业发展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值20比例。汽车产业是国民经济支柱产业，仍处于快速发展时期。43沈阳汽车产业2012年实现产值1522亿元 2012年沈阳市汽车产业主要经济指标再创历史新高，全年共生产整车84.6万辆，同45、比增长18.3%；生产发动机53.5万台，同比增长20.6%；汽车及零部件产值达到1522.4亿元，同比增长23.8%。自2010年汽车及零部件产值首次突破千亿元大关以来，沈阳市汽车产业加速“驶”入发展快车道，年均增长速度超过20%。去年，华晨宝马实现工业产值542.2亿元，同比增长50%，成为沈阳市首家产值超过500亿元的单体企业。2-2、中观行业分析2-2.1沈阳汽车产业分析44沈阳私家车保有量年增12.1万辆，2013年机动车保有量将达160万两。2-2、中观行业分析截止2011年末，全市私人汽车保有量68.3万辆，增长21.5%，一年就增加了12.1万辆。并以每年15%-20%速度递增46、，目前日均上牌量达到700台以上。另外还有潜在的30万左右有驾驶执照还未买车的人，再加上 20万辆左右的外埠车辆与军警等车辆，汽车下游、服务市场呈现井喷状态，发展前景良好。汽车服务市场面临着产品假冒伪劣、购物环境良莠不齐、没有整体形象、品牌不集中等问题，急需适应市场发展的经营模式。2-2.3沈阳汽车产业市场分布及市场空间452-2、中观行业分析2-2.3沈阳汽车产业市场分布及市场空间沈阳主要汽车汽配专业市场分布沈阳主要汽车汽配专业市场分布瑞盛汽配城瑞盛汽配城瑞京瑞京时代汽配广代汽配广场西部汽配城西部汽配城荣富汽配用品城荣富汽配用品城高科西部汽配新城高科西部汽配新城东北汽配商北汽配商贸城城在售在47、售项目目已开已开业项目目随着沈阳汽车市场的进一步发展，新车保有量不断增加，消费者换车需求彰显，未来沈阳二手车交易量与新车销量差距将进一步缩小，二手车市场整体发展前景广阔。目前美国新旧车的交易比例为1：7，而中国接近是1:1。作为国内汽车消费领先的城市，沈阳新旧车交易若能实现并超越1:1 的比例，将会制造巨大的市场商机。二手车市场规模与国家经济发展环境有关。美国去年新旧车交易比例是17。而在中国，根据不完全统计，2012年北京的新旧车交易比例为11，与美国的比例差距相当大。随着中国经济的快速发展，实现新旧车交易比例超越11，这就蕴藏者巨大的市场空间。结论：沈阳二手车市场将会随着新车沈阳二手车市场48、将会随着新车沈阳二手车市场将会随着新车沈阳二手车市场将会随着新车展销市场的复苏，继续扩大发展规模，展销市场的复苏，继续扩大发展规模，展销市场的复苏，继续扩大发展规模，展销市场的复苏，继续扩大发展规模，成为汽车消费市场中必不可少的业务成为汽车消费市场中必不可少的业务成为汽车消费市场中必不可少的业务成为汽车消费市场中必不可少的业务环节。环节。环节。环节。46汽车制造业环节中，汽车服务业和汽车文化业可以归类为汽车后市场，它与汽车销售业是通过商贸物流来实现的，是本项目主要的发展的产业链环节。2-2、中观行业分析2-2.4沈阳汽车后市场发展分析根据行业发展数据统计，汽车整车制造仅占整个汽车产业总产值2049、比例，本项目可发展的产业链环节整车制造业（铸、锻、热、焊、冲压、机加工、油漆、电镀、装配、试验、检测等）零配件制造产业（汽车的各种零配件生产）销售业（新车销售及二手车销售）服务业（零配件、咨询、租赁、保养、维修、金融、保险、广告、司机培训、加油站、停车场、俱乐部、休闲娱乐餐饮）文化业（展示、博览、体育、旅游等）汽车制造业 汽车展销和服务业 零配件制造上游产业（钢铁、机械、电子、电器、化工、轻工、纺织等）由此可以看出，汽车销售和汽车后市场的容量以及经济效益巨大，本项目发展空间广阔。472-2、中观行业分析2-2.4沈阳汽车后市场发展分析汽车后市场是汽车产业链中最稳定的利润来源，可占整个汽车产业利50、润总和的60%70%根据汽车发达国家的经验，汽车后市场的利润可占整个汽车产业利润总和的60%70%。可将汽车行业做一个想象比喻：塔基就是汽车制造业，这是支撑。而汽车后市场包括（卫星定位、汽车维修、汽车用品 汽车金融、汽车租赁、汽车博物馆、汽车美容、汽车零配件、汽车防盗等）塔身，以及塔尖是汽车文化，代表汽车的综合竞争力；这是汽车业的主要利润所在。在国外成熟的汽车市场销售额中，汽车后市场约占整体销售额72%的比例。结论：汽车后市场与整车市场的关联度非常高，因此在新车和二手车市场的推动下，沈阳汽车后市场的市场容量和商业价值是值得挖掘的。482-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析塔湾：51、东北最大的专业市场集群核心塔湾：东北最大的专业市场集群核心 上个世纪八十年代末九十年代初，随着市场经济的深入发展，塔湾地区逐渐形成了一些由个人组织的特色产品交易集散地，随着交易额的不断扩大，这些交易集散地的市场影响力也逐步扩大。为了规范交易行为，在沈阳市政府的引导和规范下，这里逐步建成了汽配市场，二手车市场、钢材市场、宠物市场、轮胎市场等一批在沈阳乃至东北具有强大辐射力和影响力的产业集群。市场占地面积：市场占地面积：100亩建筑面积：建筑面积：26000铺位数：铺位数：约80个停车位：停车位：轿车车位1600个，货车摩托车车位1200个49经营模式经营模式全国首家一站式全天候二手车市场全国首家52、一站式全天候二手车市场注册二手车经济公司近百家，以二手车中介和拍卖为主。工商、公安、交通、保险和邮政等相关部门驻场办公，实现车辆档案查询、违章查询、检车、拓号、车辆资产评估等一站式全天候服务。租金水平租金水平市场内西侧精品铺位，1（小档口）拖2（停车位）约7080平米，租金7万元/年；1拖4约120130平米，租金约13万元/年。市场中间中低档铺位，1拖1约40-50平米，租金约5万元/年。此外带多个车位每个车位1.5万/年（车位约25-30平）。2-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析塔湾：东北最大的专业市场集群核心塔湾：东北最大的专业市场集群核心50中都国脉品牌评估机构专业评53、估中都国脉品牌评估机构专业评估东北机动车配件批发市场东北最大载重车配件市场市场占地面积：市场占地面积：9.29.2万平万平建筑面积：建筑面积：7.77.7铺位数：铺位数：3737栋，栋，576576余个门店余个门店经营户：经营户：700700余户余户基本概况基本概况经专业机构评估，塔湾汽车汽配产业品牌价值经专业机构评估，塔湾汽车汽配产业品牌价值40.940.9亿元亿元2-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析51西部汽配城西部汽配城地址：地址：沈阳市铁西区肇工街188号经营面积：经营面积：8万平经营范围：经营范围：汽车修理、小车配件、汽车精品、汽保工具铺位面积：铺位面积：2050平54、开业率：开业率：约9095%租金：租金：120200元/平月已开业典型项目已开业典型项目2-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析 西部汽配城是沈阳经营最好的汽车配件用品市场之一，目前一期二期已营业，开业率较高，经营状况良好。一期一二层主要经营汽车用品，三四层为仓库；二期A、B两座，一二层经营以小车配件为主，兼顾汽车用品，三四层为仓库。522-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析荣富汽车用品城荣富汽车用品城项目地址：项目地址：铁西区北二东路经营面积：经营面积：约2万平经营范围：经营范围：汽车配件、汽车用品、汽车美容等多种业态功能于一体的综合性汽车用品批发城。铺位面积：55、铺位面积：2060开业率：开业率：约8590%租金：租金：约100180元/平月已开业典型项目已开业典型项目 荣富汽车用品城借势二环4S店，经营情况较好，开业率约在90%以上。市场管理相对规范，一二楼以小店铺为主，购物环境较差，三楼名牌店多为100平以上的大户，购物环境较好。532-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析东北汽配商贸城东北汽配商贸城地址：地址：沈阳市和平区胜利南街92号经营面积：经营面积：8.4万平经营范围：经营范围：小车配件、汽车精品、汽保汽修铺位面积：铺位面积：2040平开业率：开业率：约6070%租金：租金：50100元/平月已开业典型项目已开业典型项目 东北56、汽贸开业率低，经营状况较差，客流量较少。除几个大户外，大部分中小商户处于维持阶段。负一层汽车精品超市，一层汽车用品、配件，二层汽车用品、配件，三层汽车用品、精品形象店。地下负一层美车驿站汽车用品超市主要经营汽车配饰、汽车用品等，采用自选超市式的购物方式，购物环境自由，深受客户的喜爱，相对楼上商铺客流量较大。542-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析在售项目分析在售项目分析项目名称项目名称瑞京时代汽配广场瑞京时代汽配广场开发商沈阳瑞京房地产开发有限公司 地理位置铁西区北二西路与肇工街交汇处规模建筑面积37万平套数一期档口1000余套，一楼门市59套，三楼门市22套铺位面积档口2057、50，网点：5395销售价格-1F均价：约6000元/1F均价：约12000元/2F均价：约9000元/3F：计划进行品牌招商4F：未售开盘时间2011年销售情况-1F销售约50-60%，1F销售约85-90%，2F销售约70-75%开业时间2013年1月瑞京时代汽配广场瑞京时代汽配广场业态规划业态规划：-1F汽车精品、餐饮配套，1F汽车配件，2F汽车精品，3F品牌汽车配件，4F仓储库房552-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析在售项目分析在售项目分析高科高科西部汽配新城西部汽配新城项目名称项目名称高科高科西部汽配新城西部汽配新城开发商辽宁省高科能源集团地产开发有限公司地理位置58、铁西区沈新东路1号规模占地1.1万平，建面4.2万平套数约700套铺位面积20左右业态规划-1F2F汽车配件、汽车精品3F4F仓储库房销售价格预计价格一层约21000元/，二层约15000元/，负一层约14000元/网点30000元/开盘时间预计2012年11月销售情况认筹阶段，认筹客户约100组开业时间2013年10月56项目项目主题定位主题定位主要业态主要业态租金租金/售价售价开业率开业率优势优势劣势劣势西部汽配城沈城最大规模的汽车配件专营市场汽车用品小车配件汽修工具约120200元/平月约9095%市场规划大认知度高经营氛围浓厚硬件设施相对落后购物环境较差荣富汽车用品城北二路，汽车综合性59、汽车用品批发城汽车用品约100180元/平月约8590%占据北二路4S店优势传统运营方式，较规范市场规模较小东北汽配商贸城南京街汽配航母汽车用品小车配件汽修工具约50100元/平月约6070%市场规模大经营管理规范市场培育期，人气不足后期运营较弱瑞京时代汽配广场中国汽配专营市场领创者汽车精品汽车配件-1F均价：约6000元/1F均价：约12000元/2F均价：约9000元/未开业北二路，借力瑞盛市场市场规划规模较大北二路西端，人气不足高科西部汽配新城钻石级汽配总部基地汽车用品汽车配件1F约21000元/，2F约15000元/，-1F约14000元/网点约30000元/未开业沈辽路与沈新路交汇处60、于，地段优势西部汽配商圈人气旺传统运营模式开发商经验不足2-3、微观市场需求分析2-3.1沈阳汽车专业市场分析572-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳汽车专业市场小结沈阳汽配城发展特点沈阳汽配城发展特点p沈阳汽车配件市场目前供需两旺，同时在市场的扩张过程中，形成了对周边城市及东北地区的市场辐射力；p从整体规模上看，对比国内主要城市，如广州、北京等，沈阳市汽配类市场的规模属于中等水平，仍有发展与升级的空间；p由于早期市场多以简易的满足市场交易功能为前提，市场软硬件建设和配套普遍滞后。582-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳城市商圈分析592-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳城市商圈分析6061、2-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳城市商圈分析612-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳城市商圈分析622-3、微观市场需求分析2-3.2沈阳城市商圈小结整体市场小结p沈阳商业市场从目前市场新增供应情况看，购物中心的规模和比例越来越大；供需两旺。p众多国际一线品牌和时尚品牌都已经进驻沈阳市场；p沈阳商业整体品牌质量和运营情况都在不断提升。p沈阳商业分布较集中化，大型商业高度集中于青年大街沿线城市核心商圈；项目所在地，周边现有商业主要以各类专业市场为主。区域内现有商业暂时没有大型的购物中心供应；而周边万科、中铁、保利、华润等品牌开发商大规模开发的大规模中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨62、大的商业配套需求大规模中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨大的商业配套需求大规模中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨大的商业配套需求大规模中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨大的商业配套需求，给予项目商业物业开发提供巨大的商业及商务消费市场空白。632-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析 从近年沈阳住宅用地供应量来看，住宅土地供应量09年达到历史性的峰值，供应量达1949.7万平，但结合当年土地供应价格来看，2009年住宅用地供应价格相对较低，仅为2847.38元/平.。2012年住宅用地供应宗数255宗、同比下降7.9%，共1607.22万平，同比下降13.1%，土地63、供应价格较2011年同比上涨2.82%，土地供应均价为3172.78元/平。历年土地历年土地供应及成交情况供应及成交情况沈阳土地市场供需两旺沈阳土地市场供需两旺 从近年沈阳住宅用地成交量来看，住宅土地成交量与供应量变动相似，09年土地市场在预期较低的情况下，以价带量，使土地成交量达到近年的峰值，住宅用地成交137万。2012年土地成交共320宗、同比上涨60.8%，成交面积达1630.74万平、同比上涨23.47%，成交均价为3224.34元/平，同比上涨2.73%。642012年沈阳商品房供应面积为1835.6万平米，同比下降12%，其中商品住宅面积1455.7万平米，同比下降21.4%。264、012年持续受房地产宏观调控政策影响，开发放缓了推盘的步伐，2012年整体供应量同比减少。商品房整体供应情况商品房整体供应情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析65商品住宅按照区域来划分，东陵区（浑南）商品住宅上市面积最多427.4万平米，占全市总供应面积的29.4%，其次为铁西区192.1万平米，占全市供应的13.2%。最少的区域为大东区，为52.7万平米。2012年各区域供应情况年各区域供应情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析662012年各环线供应情况年各环线供应情况按环线划分来看，全市供应主要集中在二环至三环之间，商品房总供应为773.6万平，商品住宅65、总供应为697.1万平，分别占总供应量的42.3%和44.9%，由于限购政策的出台，二环内的供应量有所降低，共计449.7万平，而二环以外的供应逐渐增加，达到1377.8万平，相当于二环内的三倍且有余，三环外的供应也均高于一环以内和一环至二环之间。2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析67按照面积段来划分，2012年沈阳上市商品住宅中60-90平米区间所占比例最大，达到32.2%，其次是90-120平米面积段，所占比例为29.4%。2012年面积段划分供应情况年面积段划分供应情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析68按照用途来划分纯住宅占比85.7%，其次为网点2266、5万平米，占12.47%2012年供应按用途划分情况年供应按用途划分情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析692012年沈阳商品房销售面积1296万平米，同比下降19.6%，其中商品住宅面积1084万平米，同比下降21.7%，商品住宅共计117788套，套均面积92平米，较上一年低约1平米。2012持续受政策影响，上半年整体成交情况较为低迷，下半年各项目均向“以价走量”的营销方式靠拢，消化了大量的刚性需求，整体成交明显转好。整体销售情况整体销售情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析702012年商品房销售量排在前三位的区域为铁西区、东陵区（浑南）和于洪区，销售面67、积分别约为为250.3万平、235.9万平米、208.5万平米，销量最少的区域为沈河区约47万平。2012年各区去化情况年各区去化情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析712012年二环内商品房去化面积385.5万平米，占区划总量的29.8%，二环外去化面积占比70.2%，可以看出二环外为目前市场主要销售区域。2012年各环线去化情况年各环线去化情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析722012年沈阳商品住宅去化面积为1083.81万平，商业去化面积为159.27万平米，办公用房去化51.92万平米。2012年产品类型成交情况年产品类型成交情况2-3、微观市场需68、求分析2-3.3沈阳住宅市场分析732012年沈阳商品房整体均价为6914元/平米，增幅为7.56%，商品住宅均价为6511元/平米，增幅为8.1%，从2007年以来直到2010年商品房及商品住宅价格急速上升，2010增幅达到了顶峰，2011年受房地产政策影响，增速放缓，但房地产价格依然稳定上升。沈阳整体价格情况沈阳整体价格情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析742012年沈阳商品房价格前三名是沈河区、和平区、大东区，价格分别为12114元/平米、9347元/平米和7695元/平米，价格最低的区域为苏家屯5165元/平米，其次为沈北新区5176元/平米。价格涨幅最高区域为沈河69、区，涨幅达到37.9%，其次为沈北新区涨幅为17.2%，涨幅最低的为东陵区（浑南），涨幅为1.13%。2012 年各区价格情况年各区价格情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析2012 年各环线价格情况年各环线价格情况2012年沈阳一环内商品房均价9471元/平米，一环至二环之间价格为7782元/平米，二环至三环之间价格为6882元/平米，三环外价格为5268元/平米。752012年沈阳住宅价格为6511元/平米，同比涨幅为8.1%，商业用房价格为10008元/平米，办公用房价格8047元/平米。2012 年各产品形态价格情况年各产品形态价格情况2-3、微观市场需求分析2-3.370、沈阳住宅市场分析7620072011年沈阳市户籍人口规模及增长情况年沈阳市户籍人口规模及增长情况2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析沈阳市场需求分析沈阳市场需求分析77 从年龄结构分析，当前抚养比为28%（低于全国平均），在2020年前均处于人口红利的黄金期；未来首置人口比例在00-20年间下降约5.71%，00-10年间再改客户比例增长5.28%。资料来源：沈阳2000年人口普查报告沈阳人口年龄结构（沈阳人口年龄结构（%）首首置置人人群群首首改改人人群群再再改改人人群群2000年2005年2010年2015年2020年当前沈阳的人口抚养比为28%，低于全国平均水平38%。0.671、00.550.45全国抚养比沈阳抚养比沈阳抚养比与全国对比沈阳抚养比与全国对比0.00.20.40.60.81.01950 1955 1960 1965 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005 2010 2015 20200.350.290.250.260.28黄金期2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析78沈阳购房落户政策宽松，利于外来人口沈阳购房落户政策宽松，利于外来人口落户落户先落户后择业政策有利于应届毕业生在沈发展，定居沈阳先落户后择业政策有利于应届毕业生在沈发展，定居沈阳 沈阳的购房落户口政策，对外埠来沈人员购买住房的面积和款额均不72、作限制，尤其是允许购买二手房也可办理落户，这在全国同类大城市中是第一个。沈阳2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析大学本科应届毕业生可采取“先落户、后择业”的落户政策，对于具有普通中等专科以上学历在沈就业，并签订就业协议或劳动合同的应届、往届毕业生，准予本人、配偶及未婚子女户口迁入沈阳市。79 沈阳每年需要安置12万名大中专毕业生，有6万对青年结婚，每年有3至4万户家庭因征收拆迁等原因需要改善住房条件。此外，随着沈阳中心城市地位凸显，每年有15至16万名外省市人到沈阳工作。外地人已经成为沈阳楼市主力军。2013年一季度外地人购买商品住房比例达到45.2%，较去年同期提高4.6个百分73、点。沈阳本地刚需性购房和外地购房扩大房地产市场的需求容量沈阳本地刚需性购房和外地购房扩大房地产市场的需求容量2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析80年度年度平均房平均房价（元价（元/）人均可人均可支配收支配收入（元）入（元）家庭年家庭年总收入总收入（元）（元）每户购房每户购房60每户购房每户购房70每户购房每户购房80需款额需款额（元）（元）房价收入房价收入比比需款额需款额（元）（元）房价收入房价收入比比需款额需款额（元）（元）房价收入房价收入比比2008年375717290 518702254204.35 2629905.07 3005605.79 2009年41881856074、 556802512804.51 2931605.27 3350406.02 2010年562020540 616203372005.47 3934006.38 4496007.30 2011年642823326 699783856805.51 4499606.43 5142407.35 2012年691426430 792904148405.23 4839806.10 5531206.98 沈阳沈阳房价收入比：房价收入比：根据数据所示，沈阳市人均可支配收入的增幅与房价涨幅是一致的，切趋于4-6之间，沈阳居民购买住宅的具有一定的支付能力。2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析81沈75、阳市场容量沈阳市场容量刚性需求刚性需求城市棚户区改造新增城市棚户区改造新增6-86-8万户万户，570570760760万万 城市自然增长新增城市自然增长新增12-1512-15万户，万户，1140114014251425万万 弹性需求弹性需求按每年按每年5%5%改善住宅改善住宅4040万户万户，38003800万万 根据近几年来沈阳人口发展变化的趋势以及棚户区改造情况，预计未来5年内，沈阳市城市棚户区改造新增68万户，城市自然增长新增1215万户。另外，需要改善居住条件的按照每年5的比例，未来5年将会有40万户。因此，未来5年，沈阳市住宅不考虑旧城改造、市政改造带来的需求，刚性需求预计在刚性76、需求预计在1823万户约万户约17102185万万 ，为改善居住条件的弹性需求为，为改善居住条件的弹性需求为40万户约万户约3800万万 ，总，总体需求在体需求在5863万户约万户约5510万万5985万万 。沈阳未来房地产需求预测沈阳未来房地产需求预测2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析82p沈阳市属于非移民城市，人口以自然增长为主，预计市区未来5年家庭数量增长在12万15万户。p铁西、东陵、于洪三区由于低房价和产业发展承接了其他几区的人口转移，城市空心化首先在和平区出现苗头。p随着沈阳城市化建设的发展，城市魅力、就业机遇等因素吸引了大量的外来人员来沈阳就业生活，这样势必会提高77、购房者素质，增加房地产市场的需求量，促进房地产的发展。p房地产拆迁货币化补偿成为主要方式，是造成沈阳市近年跨越式发展只要原因之一。p未来510年，市场整体需求量不会下浮。p本项目处于土地供应较为稀缺，购买力强、需求量大的二环内区域，本项目具有较大的市场机会。沈阳未来房地产需求预测沈阳未来房地产需求预测2-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析832-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析塔湾区域市场概况塔湾区域市场概况塔湾区域以老旧小区为主，房地产开发较为迟缓，目前区域内在售的项目为新汉城、大城府、沿湖城三个项目，已入住物业小区为塔湾新城、西提国际。直接竞争板块为丁香湖板块，以78、中高端水景住宅为主。本案842-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析852-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析862-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析872-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析882-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析892-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析902-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析912-3、微观市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析个案分析个案分析922-3、微观79、市场需求分析2-3.3沈阳住宅市场分析p塔湾位于二环内，皇姑、铁西、于洪三区交界处，地理位置优越塔湾位于二环内，皇姑、铁西、于洪三区交界处，地理位置优越；p区域内具有良好的专业市场集群基础，商业项目的发展空间巨大区域内具有良好的专业市场集群基础，商业项目的发展空间巨大；p塔湾地区环境脏乱差，符合国家城镇化改造，急需开发，改善区域环境塔湾地区环境脏乱差，符合国家城镇化改造，急需开发，改善区域环境；p作为寸土寸金的二环内一座未被开发的金矿，塔湾房地产市场处于初级阶段，市场作为寸土寸金的二环内一座未被开发的金矿，塔湾房地产市场处于初级阶段，市场潜潜力力巨大巨大。p品牌开发商相继进入丁香湖区域，逐步形80、成沈阳西部品牌开发商相继进入丁香湖区域，逐步形成沈阳西部“富人区富人区”，高品质住宅需求旺盛。，高品质住宅需求旺盛。项目所在地，周边现有商业主要以各类专业市场为主产业人流及消费人流密集，而周边万科、中铁、保利、华润等品牌开发商大规模开发的开发中高端居住区，将与塔湾专业市场中高端居住区，将与塔湾专业市场中高端居住区，将与塔湾专业市场中高端居住区，将与塔湾专业市场人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求人流形成巨大的居住需求，给予项目精品住宅开发提供巨大市场需求。93PART.3项目开发分期功能定位及风险规避3-1、项目开发分期功能定位3-2、项目开发风险规避943-1、81、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期项目规划总用地面积96.29公顷，设计总建筑面积约201.7万平米。分5期开发建设，集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示、汽车美容快修、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北亚汽车汽配采购总东北亚汽车汽配采购总部基地部基地产业平台，以商业商务服务及中、高端住宅为配套服务的沈阳城市规划西进城市发展轴上的国际城市产国际城市产业化升级核心示范区业化升级核心示范区！汽配交易中心二手车市场星级酒店仓储物流中心汽车美容快修铜锣湾购物公园研发中心汽车主题公园汽车精品展示会展中心金融中82、心精品住宅定位定位东北亚汽车汽配采购总部基地东北亚汽车汽配采购总部基地95二期五期三期四期3-1、项目开发分期项目规划总用地面积96.29公顷，设计总建筑面积约201.7万平米。分5期开发建设，集汽车主题公园、汽配交易中心、汽车精品展示、汽车美容快修、仓储物流中心、金融中心、研发中心、会展中心、星级酒店、住宅等十大功能于一体，致力于打造一个现代化、规模化、集约化的东北东北亚汽亚汽车汽配采购总车汽配采购总部基地部基地产业平台，以商业商务服务及中、高端住宅为配套服务的沈阳城市规划西进城市发展轴上的国际城市产国际城市产业化升级核心示范区业化升级核心示范区！3-1.1项目功能定位及分期定位定位东北亚汽83、车汽配采购总部基地东北亚汽车汽配采购总部基地96整体开发计划开发期数开发期数开发面积开发面积（万平）（万平）开发周期开发周期（年）（年）销售周期销售周期（年）（年）投资额（亿投资额（亿元）元）销售额（亿销售额（亿元）元）备注备注一期18.822.5916-18已开发二期603-44-52950-60三期40221740-50四期5833-3.527.560-70五期2522-2.512.530-40合计201.81213.5-15.595196-2383-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期97 一期汽配区共30栋楼，680间三层独立门店，为汽配经营商家量身而定。首层层高5.6米，二、84、三层层高3.2米。横纵两条主干道各17米宽，中央设有临时停车位，方便车辆停留卸载货物。内街宽达8.6米方便车辆穿梭运行，直达目标区域。目前销售招商约目前销售招商约70%，销售价格约，销售价格约1万元万元/平，平，新增汽配商户新增汽配商户500余家，余家，2013年年5月份即将开业。月份即将开业。一期开发情况3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期98一期创新的立体展贸式仓储商铺2011年7月一期开盘，蓄客2000多组，推出200套房源4小时抢购一空，成交额高达4亿多元。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期一期开发情况99招商：首批165套商铺招商，1个月抢租一空，目前招商率85、高达85%以上。一期开发情况3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期100一期住宅共13栋楼，其中板式高层7栋、板式高层5栋、塔式高层1栋共740户。精品住宅采用西班牙建筑风格，依丁香二湖而建，景色丰富，环境宜人，十分适合居住。紧邻玉龙山路连通二环路，出行方便。由于户型设计合理紧凑，功能齐全深受沈城百姓的热爱与赞誉。现正在施工建设期，销售均价销售均价5800元元/平，去化率平，去化率60%以上，预计明年可以上，预计明年可以入住。以入住。一期开发情况3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期住宅：101二期开发计划二期地块规划建筑面积60万平方米，投资29亿元人民币。项目用地西侧临86、丁香二湖，亲水宜居，南侧紧邻沈阳国际汽车城一期汽配区，东侧临沧水街，由沧水街向北可达锦江山路，向南可达昆山西路。同时东侧为汽配城原有仓储物流中心。因此二期将分为三大板块。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期102二期开发计划中高端住宅中高端住宅：承接产业人群需求并接：承接产业人群需求并接驳丁香驳丁香湖湖优质湖景资源，优质湖景资源，打造沈打造沈阳精品人文住区阳精品人文住区物业形态主要以小高层、多层、洋房为主，定位较一期江南春天住宅小区高端，吸引城市精英进入本区域，提升地区物业价值。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期因沈阳二环内稀缺水景资源，临近丁香二湖便成为了区域一大独87、特优势，发展地区商业首先要发展地区人口，借助水景资源优势及塔湾成熟生活居住区优势，较大规模开发近水景观住宅。103二期开发计划由于区域整体致力于打造以汽车汽配为主题的大规模汽车主题产业基地，二期地块紧邻沈阳国际汽车城一期汽配区，再加上塔湾区域是二手车之家，因此该期仍然要打造汽配相关行业专业市场。汽配作为汽车身上不可或缺的硬件，汽车美容装饰品更是突出车主品味的软件。无论从外观还是内饰，塔湾区域都有着不可限量的潜力。二期中部将打造沈阳首个一站期汽车后市场。汽车美容装饰精品城汽车美容装饰精品城打造一站式汽车后市场打造一站式汽车后市场3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期104二期开发计划以88、以汽汽车车后市场为主题集汽车改装、后市场为主题集汽车改装、汽车修理、美容装饰于一体的商业汽车修理、美容装饰于一体的商业服务中心。服务中心。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期105打造第四代专业市场打造第四代专业市场发展历程发展历程市场特点市场特点案例案例第一代由于行业需求自发形成的市场，无经营管理，缺乏硬件配套五爱老市场第二代有政府规划形成的市场，市场缺乏统一的管理塔湾汽配城第三代运营公司管理，统一招商、统一形象、统一经营、统一管理荣富、西部第四代在第三代基础上进行升级，注重运营，更注重商户的服务和客户的购物体验广州永福汽配城目前沈阳汽配市场多为第三代专业市场，本项目要跳出市场同89、质化，定位为第目前沈阳汽配市场多为第三代专业市场，本项目要跳出市场同质化，定位为第四代专业市场，形成差异化的市场竞争。四代专业市场，形成差异化的市场竞争。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期二期开发计划106创造专业市场体验新型空间创造专业市场体验新型空间局部打造购物中心式的半游乐化室内通道，休闲座椅、异种植栽、霓虹亮化，增加游玩的兴致和人流的驻足时间二期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期107咖啡网吧咖啡网吧亲子乐园亲子乐园餐饮区餐饮区宠物幼儿园宠物幼儿园无线上网无线上网影视区影视区二期开发计划创造专业市场体验新型空间创造专业市场体验新型空间3-1、项目开发90、分期3-1.1项目功能定位及分期108仓储物流中心设置在二期用地东侧。连接沧水街直通昆山西路与锦江山路、玉龙山路。同时向西直达二环路。仓储物流中心仓储物流中心解决汽配解决汽配市场仓储物流功能不全，完市场仓储物流功能不全，完善商服配套善商服配套二期开发计划打造现代化、科技化、规范打造现代化、科技化、规范化化的仓储的仓储物流中心物流中心3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期109用场地举办如陆地飞行秀、汽车特技、车展等各类活动同时，可作为改装后的试车、车展等经营场地使用。汽车汽车Show场场打造汽车后打造汽车后市场互动平台市场互动平台二期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位91、及分期110三期开发计划 三期用地为原塔湾钢材市场物流中心，位于昆山西路的南侧，西侧紧邻二环路，规划建筑面积40万平方米，投资总额17亿人民币。三期用地规划旧机动车交易展示区，保留原有地域优势的同时整合资源，打造立体化二手车交易展示广场。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期111三期开发计划改变二手车市场脏乱差的现状，改变二手车市场脏乱差的现状，打造东北首个打造东北首个4S店式二手车交易广场店式二手车交易广场3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期112三期开发计划引入立体停车场，最大化的提高车位数量 设置高层办公楼作为汽车手续办理中心、汽车网络交易中心及车辆租赁服务中心。92、3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期113四期开发计划四期用地为东北机动车配件市场、塔湾车行、宠物市场、钢材市场原址。将打造沈阳首座国际主流商业综合体铜锣湾商业广场。项目规划建筑面积58万平方米，投资总额27.5亿元人民币。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期114四期开发计划 塔湾区域万余户原住民，邻近的丁香湖板块高端社区林立，急需一个集吃喝玩乐与一体的综合性商业。本项目打造集百货购物、休闲、娱乐、餐饮为一体的一站式消费场所，满足区域客户需求。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期115项目四期沿昆山西路而建，由铜锣湾百货、名品店、商业步行街、美食餐厅、豪华93、影院、室内主题公园等多个业种于一体。以多种流行体验及全新的消费理念与沈阳国际汽车城其他版块联动。四期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期116四期开发计划以港式购物中心为原形，结合沈阳市民消费习惯，打造沈阳的铜锣湾打造吃、喝、玩、乐，与百货购物相结合的综合型Shopping-mall3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期117本项目未来四期的商业综合体不仅仅是购物中心，更将是沈阳旅游的一大景观。四期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期118铜锣湾商业广场规划主题：-2F大型地下停车场。-1F大型超市、高端礼品商店、名烟名酒、医药保健品1FA区：94、铜锣湾百货（家居饰品、床上用品、皮具、箱包、文化体育用品、家电、小商品等）。1FB区：珠宝、钟表眼镜、化妆品、主题餐厅。2F（A区+B区）：时尚女装、女大装、配饰、皮草、精品鞋帽城3FA区：数码电器。3FB区：休闲运动服饰、精品男装。4F（A区+B区）：古玩字画、工艺美术品、茶城、图书。5FA区：童装、儿童玩具、亲子乐园。5FB区：室内主题公园、影院、电玩城、KTV、高档洗浴中心、美食城。四期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期119项目建成后成为继中街、太原街后城市又一大标志性商业区，促进地区经济发展，将该区域改造成为一个崭新的城市商业集群。四期开发计划3-1、项目开发分95、期3-1.1项目功能定位及分期120五期开发计划五期用地面积较为稀少，位于锦江山路北侧为丁香二湖包围，规划建筑面积25万平方米，投资总额12.5亿元人民币。该区域自然景观丰富紧邻通向市内的锦江山路，交通畅达。适合开发高端住宅、高端汽车4S店及星级酒店3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期121五期开发计划湖岸半岛具有打造高端住宅得天独厚的自然化境，沿湖打造湖景洋房、水景别墅。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期122本项目水景花园洋房和别墅相对丁香湖板块而言，具有二环内的极佳地段优势五期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期123丁香湖与园区内湖双水景，96、将亲水居住理念发挥到极致五期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期124五期开发计划五期住宅将成为沈阳二环内绝版湖景低密高端住宅区3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期125打造世界高端名车4S店集群，世界名车品鉴广场五期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期126五期开发计划设置滨湖试车跑道，让购车者享受特有的景观乐趣3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期127依托地块得天独厚的自然景观优势，打造滨湖星级酒店。五期开发计划3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期128五期开发计划项目经过前四期的开发，汽车产业集群形成，全国各地的97、汽车产业人士将涌入塔湾区域，星级酒店的开发区域发展要求，填补区域空白。3-1、项目开发分期3-1.1项目功能定位及分期1293-2、项目开发风险规避要点建议p承接塔湾汽车产业升级为核心，吸聚产业人群树立项目高度的产业聚合体价值，以良好的景观精品住宅为现金流的快速回笼产品实现产品滚动开发，打造城市重要节点地标物业。p以城市运营和产业运营的角度，建立项目产业价值高度，代言沈阳城市支柱产业形象，塑造城市名片地标价值，实现项目高溢价回报；p充分协调沈阳国际汽车城产业链，提升沈阳后汽车市场价值平台构建及升级，打造沈阳汽车文化地标，带动产业人群与铜锣湾购物公园及精品住宅各物业价值互动，推动不同物业类型所聚98、集和吸引的人群带动区域城市经济发展。p利用好丁香湖稀缺的湖景资源，注重项目的住宅、汽车公园、酒店等物业的品质开发，塑造现代国际城市地标性建筑，提升项目市场竞争力；p采取平价入市的价格策略，迅速扩大项目市场份额，实现资金的快速回笼。130PART.4项目财务评价及经济效益分析4-1、项目收益及成本测算4-2、财务评价报表1314-1、项目收益及成本测算1 1营业收入预测营业收入预测项目营业收入预测的主要依据：开发成本项目定位沈阳市房地产行业的价格销售水平项目周边楼盘的市场销售价格同类市场的销售价格综合上述因素，确定一期汽配交易区商业的销售均价为每平方米10000元，配套住宅的销售价格为均价为每平99、方米6500元。二期的汽车精品城商铺（档口形式）销售价格为均价每平方米20000元，住宅的销售价格为均价每平方米7000元。三期旧机动车交易市场的销售价格为均价每平方米7000元。四期香港铜锣湾商业广场的销售均价为每平方米8000元。五期高档住宅的销售价格为均价每平方米10000元。132序号序号分期开发项目分期开发项目建筑面建筑面积（积（mm2 2）销售均销售均价价(元元/mm2 2)销售收销售收入（入（万元）万元）备备注注一一一期一期177410177410汽配交易区汽配交易区126000126000 1000010000126000126000配套住宅配套住宅5300053000 650100、065003445034450住宅商业住宅商业83008300 120001200099609960地下停车位地下停车位 700700（个）（个）1010万元每个万元每个70007000其其他为他为12-1512-15万元万元二二二期二期汽车精品城汽车精品城70000700002000020000140000140000住宅住宅530000530000 70007000371000371000三三三期三期旧机动旧机动车、交车、交易市场易市场 400000400000 70007000280000280000四四四期四期香港铜锣湾商业广场香港铜锣湾商业广场580000580000 8000800101、0464000464000五五五期五期高档住宅高档住宅 250000250000 1000010000250000250000总计总计16824101682410项目营业收入分期预测表4-1、项目收益及成本测算133项目税金及成本费用估算（1）税费 营业税按销售收入的5%征收 城市建设维护税按营业税的7%征收 教育费附加按营业税的5%征收土地增值税：在清算前商业按销售收入3%预征，住宅按销售收入的1.5%预征。符合清算条件的按中华人民共和国土地增值税暂行条例的规定执行。所得税：在清算前按销售收入的3.75%预征，符合清算条件的按中华人民共和国企业所得税法的规定征收。（2）营业成本 营业成本；包102、括开发成本（开发建设投资），开发费用。开发成本包括土地费用、建安工程费用、不可预见费用。开发费用包括销售费用、管理费用、财务费用。4-1、项目收益及成本测算134序号费用名称投资额（万元）占总投资额比例备注 1开发建设投资97544.631.1+1.2+1.3+1.41.1土地费用41280计划用地172亩，每亩协议价格约240万元（以实际成交价为准）1.2建安工程费用521921.3工程建设其他费用1393.361.4预备费2679.27（1.2+1.3）X5%2开发费用8639.352.1+2.2+2.32.1销售费用3548.2按销售收入2%预估2.2管理费用2661.15按销售收入的1103、.5%预估2.3财务费用2430建设期利息总投资合计106183.98一期总投资汇总表4-1、项目收益及成本测算135序号费用名称投资额（万元）占总投资额比例备注 1开发建设投资 261263.971.1+1.2+1.3+1.41.1土地费用88800计划用地370亩，每亩协议价格约240万元（以实际成交价为准）1.2建安工程费用 1602801.3工程建设其他费用 3971.401.4预备费 8212.57（1.2+1.3）X5%2开发费用373252.1+2.2+2.32.1销售费用10220按销售收入2%预估2.2管理费用7665按销售收入的1.5%预估2.3财务费用19440建设期利息104、总投资合计 298588.97二期总投资汇总表4-1、项目收益及成本测算136序号费用名称投资额（万元）占总投资额比例备注 1开发建设投资143647.131.1+1.2+1.3+1.41.1土地费用39600计划用地165亩，每亩协议价格约240万元（以实际成交价为准）1.2建安工程费用965001.3工程建设其他费用2592.501.4预备费 4954.63（1.2+1.3）X5%2开发费用 98002.1+2.2+2.32.1销售费用 5600按销售收入2%预估2.2管理费用 4200按销售收入的1.5%预估2.3财务费用 0用自有资金总投资合计153447.13三期总投资汇总表4-1、105、项目收益及成本测算137序号费用名称投资额（万元）占总投资额比例备注 1开发建设投资246498.791.1+1.2+1.3+1.41.1土地费用84000计划用地350亩，每亩协议价格约240万元（以实际成交价为准）1.2建安工程费用1509501.3工程建设其他费用 3810.751.4预备费 7738.042开发费用 292002.1+2.2+2.32.1销售费用9280按销售收入2%预估2.2管理费用 6960按销售收入的1.5%预估2.3财务费用 12960建设期利息总投资合计 275698.79四期总投资汇总表4-1、项目收益及成本测算138序号费用名称投资额（万元）占总投资额比例106、备注 1开发建设投资 106463.381.1+1.2+1.3+1.41.1土地费用33600计划用地140亩，每亩协议价格约240万元（以实际成交价为准）1.2建安工程费用 677351.3工程建设其他费用 1658.701.4预备费 3469.682开发费用87502.1+2.2+2.32.1销售费用 5000按销售收入2%预估2.2管理费用 3750按销售收入的1.5%预估2.3财务费用 0自有资金总投资合计 115213.38五期总投资汇总表4-1、项目收益及成本测算1394-1、项目收益及成本测算序号名称总价（万元）备注1一期项目106183.98详见表8-12二期项目298588.107、97详见表8-43三期项目153447.13详见表8-74四期项目275698.79详见表8-105五期项目115213.38详见表8-13总计949132.25本项目分五期滚动开发建设，总投资总计为：949132.25万元1404-2、财务评价报表序号财务评价指标单位计算值备注1投资财务内部收益率（%）（所得税前）35.67%基准收益率12%2投资财务内部收益率（%）（所得税后）31.08%基准收益率10%3投资财务净现值（所得税前）万元532014.954投资财务净现值（所得税后）万元509496.285投资回收期（年）（所得税前）年2.076投资回收期（年）（所得税后）年2.137总投资收益率11.73%8资本金净利润率39.21%由表可见，项目财务内部投资收益率大于基准财务收益率，财务净现值大于零，项目在财务分析上是可行的；从总投资收益情况看，项目投资收益水平高于预期。财务评价指标表141The End.为一座产业新城的崛起而喝彩为一座产业新城的崛起而喝彩为一座产业新城的崛起而喝彩为一座产业新城的崛起而喝彩142