1、招商蛇口某项目工程结算总结分析报告一、工程概况简述。兰溪谷北区项目施工范围包括1#9#楼共9栋洋房，10#楼独立商业、11#楼一层地下车库，共计11栋楼，建筑面积共计75839.69m2。东西向存在高差，高差约12米。6#7#8#4#5#3#11#9#2#1#1.项目基础数据:1、项目设计参数项目总占地（m）29458.20 总建筑面积（m）75839.69其中：地上面积（m）58726.85计容积率面积（m）59496.38地下室面积（m）17112.84容积率2.04总平景观面积（m）19314.00层数1-9#楼为洋房，层高3米；10#楼为独立商业，地上2层，局部3层；11#楼为1层的地2、下车库及人防地下室。结构形式 框架剪力墙结构标准层层高3米2、开竣工日期开工日期2014-10-29(开工许可证)竣工日期2016-4-13（竣工备案）3、成本指标二六项建筑单方（元/m）3421.18备注：不扣除垄断工程及采暖、卖场营造费等费用，有个别分项合同尚未结算，为预计结算主体建安建筑单方（元/m）2453.32为第三项建筑单方公共部位装修（元/m）大堂： 2852.37电梯厅： 876.65室内精装修（元/m）无景观工程（元/m）487.51含展示区及非展示区景观工程项目总成本 （元/m）7808.55部分合同未结算，暂按预估值，总成本差异小于200万元。4、新技术及新工艺备注：绿色3、技术新技术、新工艺（元/m）14.03静音地垫备注：以上设计参数面积为竣工实测面积，核定容积率面积计算原则为地上建筑面积均计容，地下车库不计容，地下设备间面积100%计容。2.兰溪谷北区项目产品构成，如下表所示：序号产品名称建筑面积地上面积地下室面积（m）户数面积比例一产品57847.5857847.58/47076.28%洋房55772.3755772.37/45273.54%商业（住宅型商铺）2075.212075.21/182.74%二配套17992.11879.2717112.84/23.72%地上配套面积879.27879.27/1.16%整体地下室17112.84 /17112.84、4/22.56%其中人防区域5527.00/5527.00/非人防区域10816.31/10816.31/设备用房769.53/769.53/总建筑面积（含地下室）75839.69可售率（含地下车位）91.7%停车位（个）共414个（其中地下414个）备注：依据实测报告建筑面积数据计算。二、主要设计参数主要设计参数包括建造标准及限额设计指标的落实：1.建造标准：位置简述备注基础根据工程特点，结合岩土工程报告及施工因素选择最优方案；可使用天然基础，机械成孔桩相结合的地基形式。因场地所限，部位基坑边坡进行支护设计。地下室地下室为1层，地下室结构形式为无梁楼盖。主体洋房为69层，剪力墙结构。外墙轻集5、料混凝土空心砌块。外墙门窗5+12A+5中空玻璃+55系列断桥铝合金，表面粉末喷涂处理，坚朗五金件，窗开启方式采用内平开、上悬。外墙饰面外墙劈开砖+质感涂料公共区域精装修单体大堂：墙地面：白海棠石材；顶棚: 轻钢龙骨石膏板吊顶+乳胶漆+香槟金不锈钢带；香槟色不锈钢信箱。 单体电梯厅：地面：白海棠石材、同色踏步专用砖；墙面：白海棠石材门套+仿石砖+乳胶漆；顶棚：轻钢龙骨石膏板吊顶+乳胶漆。 地下车库：无溶剂型环氧树脂地坪漆 水系统市政供水系统，每户设独立水表，预留接驳口；排水管采用UPVC静音排水管。电系统毛坯交楼，每户设独立电表，电源引入户内总配电箱。消防工程地下室设有消火栓系统、喷淋系统、报6、警系统，地上住宅设有消火栓系统、电梯间及公共走道设有报警系统智能化背景音乐系统、视频监控系统 、门禁系统 、停车场管理系统、周界防范报警系统、电梯五方通话系统布线、可视对讲系统、一卡通系统 。空调预留空调冷媒管孔洞，设置冷凝排水立管。采暖工程低温热水地板辐射。燃气工程燃气管到户，一户一表，采用独立燃气表。 电梯采用通力牌无机房电梯，共32台。2.限量设计指标及落实情况：项目名称指标设计费（元/m2)地下室钢筋含量（kg/m2)地下室砼含量（m3/m2)地上钢筋含量（kg/m2)地上砼含量（m3/m2)地下室停车效率(m2/辆）兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标95900.934.007、.339.38兰溪谷项目北区差异-5.17%-30.77%-10.00%-9.33%-6.25%-0.05%项目名称指标窗地比（m2/m2)铝合金含铝量（kg/m2)门窗单方造价（元/m2)墙地比（m2/m2)地上建筑面积外墙成本分摊（元/m2)大堂装修标准（元/m2)兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实际指标0.1710.126491.31062853兰溪谷项目北区差异-29.34%-0.90%-0.22%0.00%-33.99%-47.18%项目名称指标电梯厅装修标准（元/m2)公共走道装修标准（元/m2)软硬景比例（m2/m2)景观工程（元/m2)兰溪谷项目北区限额指标兰溪谷项目北区实8、际指标8777226.5：3.5487兰溪谷项目北区差异-51.30%39.87%0.25%-18.83%三、计价依据及招投标情况。1.主体总承包工程：（1）招标形式：本项目主体总包工程为邀请招标,采用模拟清单单价包干的形式招标，标底采用市场价编制，投标上限￥143,000,000.00元，于2014年8月5日上午12：00在大连公司会议室开标，大连亿通建设集团有限公司以￥128,044,867.00元最低价中标，建筑单方1670元/m2。（2）招标范围：除包括常规的土建、结构、安装工程（不含上水）外，还包含外保温工程、室外排水工程、室外采暖工程、防火门、铝合金百叶、栏杆工程、人防设备工程等。9、（3）甲供材：塑料管材、配电箱、开关插座、灯具、外墙劈开砖。2. 其他主要工程：（1）铝合金门窗工程： 北区铝合金门窗工程为邀请招标，以门窗二次设计深化图纸为基础，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为铝合金门窗及单元入口雨棚。最终北京嘉寓门窗幕墙股份有限公司以￥6767560.57元中标，门窗面积平米单方622元/m2。（2）公共区域精装修工程： 北区公共区域精装修工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为公共区域、地下大堂、首层大堂、标准层电梯厅、及消防楼梯等装饰装修工程。甲供材为墙地砖、乳胶漆、灯具、开关插座。最终深圳市中科建设集团有限公司以￥6,251,900.10、66元中标，装修面积单方造价1081元/m2。（3）景观工程： 北区景观工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围为红线内园区、私家小院景观工程，红线外商业街、小区入口景观工程及现状道路景观改造。甲供材仅有小院围墙的劈开砖。最终大连西郊生物园绿化工程有限公司以￥8,686,631.10元中标，红线内景观面积单方434元/m2。（4）消防工程： 北区消防工程为邀请招标，采用工程量清单总价包干的形式招标，招标范围除包含北区内消防工程外，还包含南区消防泵房至北区红线内的消防系统敷设接驳费用。甲供材为集采的消防报警设备。最终大连爱瑞克机电设备有限公司以￥4,601,710.93元中标，11、消防面积单方为82元/m2。四、成本分析1.项目结算与目标成本对比分析： 科目名称目标+调整(万元)预计结算（万元）合同（万元）变更（万元）与目标差异（万元）结算额占成本目标额比例结算额/总建筑面积（元/m）结算额占总结算成本比例（%）-总成本(A)59219.79 55768.18 3451.61 7808.55 100.00%-土地费用(A.01)26684.74 25918.86 765.88 3518.57 45.06%-勘察、设计及前期工程费(A.02)936.60 1019.85 -83.25 123.50 1.58%-勘察费(A.02.01)52.11 49.30 2.81 6.12、87 0.09%-规划设计费(A.02.02)727.38 813.45 -86.07 95.91 1.23%-前期工程费(A.02.03)157.11 157.11 0.00 20.72 0.27%-主体建安工程费(A.03)18605.87 18913.98 -308.11 2453.32 31.42%-岩土及基础工程(A.03.01)1248.09 1377.84 -129.75 164.57 2.11%-主体土建(A.03.02)13073.53 13470.04 -396.51 1723.84 22.08%-主体安装工程(A.03.04)3909.04 3780.89 128.15 13、515.43 6.60%-卖场营造费(A.03.05)375.21 285.21 90.00 49.47 0.63%-配套工程(A.04)269.37 254.37 15.00 35.52 0.45%-物业用房(A.04.03)22.50 7.50 15.00 2.97 0.04%-公配服务用房(A.04.04)36.87 36.87 0.00 4.86 0.06%-人防工程(A.04.05)210.00 210.00 0.00 27.69 0.35%-室外工程(A.05)2800.33 2135.83 664.50 369.24 4.73%-室外管网工程(A.05.01)1801.74 1114、97.25 604.49 237.57 3.04%-室外环境工程(A.05.02)998.58 938.58 60.00 131.67 1.69%-工程建设其他费(A.06)3333.94 3250.44 83.50 439.60 5.63%-政府性收费(A.06.01)661.13 663.17 -2.04 87.17 1.12%-垄断行业收费(A.06.02)2081.64 2081.64 0.00 274.48 3.52%-市场竞争类费用(A.06.03)280.84 281.87 -1.03 37.03 0.47%-客户关系管理费用(A.06.04)310.33 223.76 86.515、7 40.92 0.52%-维修基金(A.07)373.63 373.63 0.00 49.27 0.63%-管理费用(A.08)1452.00 0.00 1452.00 191.46 2.45%-销售费用(A.09)2408.84 1546.75 862.09 317.62 4.07%-销售管理费(A.09.01)305.60 11.60 294.00 40.30 0.52%-销售推广费(A.09.02)1232.94 1075.21 157.73 162.57 2.08%-中介销售代理费(A.09.03)392.20 459.94 -67.74 51.71 0.66%-项目销售提成(A.016、9.04)408.10 0.00 408.10 53.81 0.69%-其他(A.09.05)70.00 0.00 70.00 9.23 0.12%-财务费用(A.10)2354.47 2354.47 0.00 310.45 3.98%（注：数据统计至2016年12月7日由于局部结算尚未完成，对未完成结算已考虑为预计结算值，到完全结算会有一定调整，预计调整小于200万）分析的内容：（1）兰溪谷北区项目结算造价为59220万元，比项目总成本目标63773万元节余4553万元，项目总结算造价建筑面积单方造价为7809元/m2，比目标单方8409元/m2节余600元/m2（其中结算指标按更新后的报建17、面积计算）。（2）兰溪谷北区结算造价二到六项结算造价是25946万元，比目标成本28557万元节余2610万元 ，二至六项结算单方造价为3421元/m2，比成本目标3765元/m2节余344元/m2。（3）主要一级项目成本中的销售费用和管理费未结算，销售费用按动态成本计算，管理费用按预估结算值计算。一级项目成本结算土地费用超目标成本766万元：其中补交土地出让金及契税、印花税335万元；预估未来70年人防地下车库租金431万元。第三项建安工程费占结算成本的31.42%，比成本目标节余2432万元；其中：引进结构优化公司，结构指标优化后节约成本900万元；外门窗工程较目标节省100万元，主要表现18、在前期优化型材，在保证保温性能的前提下由60系列改为55系列；公共区域装修方案优化，节约成本200万元；优化基础形式，减少桩基数量节约金额120万元。（4） 本项目超合同价的结算合同主要为：电力外网合同，自来水外线施工合同，配电箱采购合同、外墙涂料供货施工合同等均有合同价调整金额均较大。（5） 未结算合同预估情况说明:北区施工图设计合同预估13万元；北区仓房建造合同预估拆除费用25万元；实楼样板间维修整改及地坪漆维修整改预留90万元；2017-2018年度采暖费预留32万元；二次加压泵房预留移交费用160万元。2.项目结算成本构成分析：从上表可以看出各单项结算成本占总结算成本的比例如下：（1）19、土地费用约占总结算成本的45.06%，占比最高；（2）二至六项约占总结算成本的43.81%，其中主体建安工程费占31.42%；（3）七至十项约占总结算成本的11.13%，其中财务成本占3.98%。3.建安成本与类似项目及社会平均值比较：应根据对比项目同口径比较，并对差异较大的做详细的说明，对比的数据为建筑单方，分析的内容主要包括：序号项目兰溪谷北区常熟熙城产品简述1-9#楼为洋房，地上7-9层,层高3米；10#楼独立商业，地上2层；11#楼地下车库，地下1层。12栋叠拼5层、11栋6层洋房、3栋5层的厦门洋房；1层地下室3主体建安工程费245326893.1岩土及基础工程1651373.2主体20、土建172420033.2.1 地下室土建4536123.2.2 地上土建118213183.2.3 公共部位装修工程8967工程维修费53.3室内精装修工程-3.4主体安装工程5154873.4.1 给排水工程57543.4.2 建筑电气工程1791463.4.3 消防工程61703.4.4 智能化23333.4.5 通风、空调-3.4.6 采暖工程72-3.4.7 燃气工程26213.4.8 电讯有线电视7153.4.9 电梯901013.5卖场营造费49624配套工程362604.1会所-4.2学校-4.3物业用房3-4.4公配服务用房5354.5人防工程28114.6红线外市政设施费-21、4.7高低压配电工程-2134.8其他-15室外工程3692645.1室外管网工程238365.2室外环境工程1322265.3其他-2 从上表可以看出，兰溪谷北区建安成本为2453元/m2，比常熟熙城的单方低236元/m2，主要因为兰溪谷项目引进优化公司，其地下室的结构形式及结构指标均有大幅降低。4. 主要分项工程实物量造价指标序号项目名称实物量指标面积指标备注实物量名称单位指标面积类型单位 指标一主要建面指标1.1地下室-土建1,537.59按地下室面积m17,112.841.2地下室-给排水48.17 按地下室面积m17,112.841.3地下室-建筑电气214.60 按地下室面积m1722、,112.841.4地下室-消防134.08 按地下室面积m17,112.841.5地上-土建1113.81 按地上面积m58,726.851.6地上-给排水62.72 按地上面积m58,726.851.7地上-采暖61.19 按地上面积m58,726.851.8地上-建筑电气125.28 按地上面积m58,726.851.9地上-消防34.51 按地上面积m39,027.162.0 通风66.13 按地下室面积m17,112.84二主要实物量指标及建面指标2.1桩基础区分桩类型，按长度或体积m机械成孔桩孔径700总建筑面积m101.15 653 2.2基坑及支护区分支护方式，按长度m预应力锚23、索钻孔直径130mm地下室面积m246.99 213 2.3外墙门窗外墙门窗面积m622 按地上面积m115.24 2.4外保温外保温面积m97 按地上面积m111.50 2.5公共部位装修大堂按装修面积m2988 按地上面积m36.792.5.2电梯厅按装修面积m1013 按地上面积m33.75走道按装修面积m858 按地上面积m49.52.6样板房装修按装修面积m2830 按地上面积m25.282.7智能化按户户3843 按地上面积m29.58 2.8 燃气工程按户户4598 按地上面积m37.12 2.9 电讯有线电视按户户1339 按地上面积m10.81 2.10 电梯电梯数量*停靠层24、数站25719 按地上面积m121.27 2.11高低压变配电变配电总功率kw1945总建筑面积m133.61 2.12室外景观工程按室外工程面积m434 按地上面积m147.92 2.13挡墙工程按挡墙长度m6301 按地上面积m12.88 5.合同额与合同结算额差异分析序号合同编号合同名称合同/预计合同金额预计金额调整（预计）结算成本合同变动率一、建安工程费1bdlgs-sg-0032南北区自来水外线（含泵房）工程合同5,914,332.004,470,225.0010,384,557.0075.58%2兰溪谷北区电力外网工程9,601,987.00530,747.3410,132,73425、.345.53%3北区燃气表后管工程221,028.00240,120.00461,148.00108.64%4h北区总承包工程合同128,044,867.00-7,582,130.00120,462,737.00-5.92%5北区土石方、基坑支护、桩基工程合同11,897,834.69-1,237,068.0510,660,766.64-10.40%6北区外墙涂料工程施工合同2,329,330.06306,358.762,635,688.8213.15%7兰溪谷项目北区景观园林工程8,686,631.10-855,309.107831,322.00-9.85%二、材料设备合同8北区配电箱采购26、合同2,147,120.00293,273.002,440,393.0013.66%注：其余合同结算调整造价较小。（1） 兰溪谷南北区自来水外线（含泵房）工程合同 合同价为591万元，结算价1038万元，费用增加447万元，调增75.58%。调整主要原因为大连所有自来水工程均由大连市自来水集团有限公司垄断，并采用自来水集团提供的制式合同文本，合同中约定“工程结算以现场实际签证为准”、“本工程竣工后，结算由施工单位与发包方协商，款项支付至大连市自来水集团给水工程有限公司”、“工程结算验收合格后方可开栓供水”等。对方上报的人工费及材料费调差方式与我方存在重大争议，由于自来水集团规定工程验收及办理开27、栓手续的前提是工程结算款到账，而兰溪谷项目南区于12月25日入伙，若不能在2015年12月30日前通水，必将引起客户群诉，造成我司实质性违约。考虑到违约造成的损失更大，经公司决策同意接受增加费用447万元。（2） 兰溪谷北区电力外网工程 合同价为960万元，结算价1013万元，费用增加53万元，调减5.53%。主要原因为根据配套主管部门的意见对于管线、设备等进行调整和缴费。（3） 兰溪谷北区燃气表后管工程 合同价为22万元，结算价46万元，费用调增24万元，调增108.64%。调整主要原因为根据合同约定“开工前甲方须按双方认定的煤气室内管线工程施工材料表内的协议总额向乙方付全款”。大连燃气集团28、为资源垄断单位，兰溪谷项目北区结算值均根据其上报的煤气室内管线工程施工材料表进行结算确认。（4） 兰溪谷北区总承包工程 合同价为12804万元，重计量核对价为12041万元，结算价12046万元，费用增加5万元，调增1%。主要由于：1) 验收规范变化引起的变更1.41万元，占0.69%；2) 政府要求影响引起的变更10.28万元，占5.01% ；3) 设计图纸缺陷引起的变更55.95万元，占27.25%；4) 设计成本优化金额-49.62万元，占-24.16%；5) 提升产品标准引起的变更86.53万元，占42.14%；6) 施工工艺变化引起的变更-32.38万元，占-15.77%；7) 施工29、范围变化引起的变更110.89万元，占54.00%；8) 人工台班确认引起的变更24.29万元，占11.83%；9) 合同奖罚条款引起的签证-2.00万元，占-0.97%。（5） 兰溪谷北区土石方、基坑支护、桩基工程合同 合同价为1190万元，结算价1066万元，费用减少约124万元，调减10.4%，根据实际情况优化方案取消了部分桩基点位。（6） 兰溪谷北区外墙涂料工程施工合同 合同价为233万元，结算价264万元，费用增加31万元，调增13.15%。由于增加南北小院围墙的涂料施工。（7） 兰溪谷北区景观园林工程 合同价为869万元，结算价783万元，费用减少86万元，调减9.85%。主要因为30、绿化未按图纸要求进行施工。（8） 兰溪谷北区配电箱采购合同 合同价为215万元，结算价244万元，费用增加29万元，调增13.66%。主要由于消防新规增加消防监控模块。以下对兰溪谷北区总包工程结算列表分析如下：序号编号变更签证内容金额（元）原因分类验收规范变化（元）政府要求影响（元）设计图纸缺陷（元）设计成本优化（元）提升产品标准（元）施工工艺变化（元）施工范围变化（元）人工台班确认（元）合同奖罚条款（元）未能按图施工（元）一总包变更调整1北区广告围挡施工188,803.94188,803.9426号样板楼外立面冬季施工方案措施费用810,689.77810,689.7737号楼基础标高调整（31、11号楼结变-1）19,783.7219,783.724单相电改三相电11,388.0511,388.0556号楼样板间洗衣房门窗洞口位置及尺寸调整51.4051.46各单体楼空调位增加板、部分阳台加大。151,494.00151,494.0071号楼2号楼部分梁截面及配筋变更（1号楼结变-2、2号楼结变-2）12,738.0012,738.008北区雨水井减少及雨污水外管网补充基础，部分管道标高调整-7,960.00-7,960.0096号楼样板间及3层以下门窗洞口调整-1,508.67-1,508.67101-9号楼门窗洞口尺寸及标高调整12,427.1812,427.18112014年四32、季度实测实量处罚-10,000.00-10,000.0012北区增加预埋水暖管道34,139.8934,139.8913hbdlgs.001.002-2015-01-00104#、6#、7#增加消火栓电气调整7,091.667,091.66146#室外预埋管线6,201.806,201.801510#楼排水管共用-528.15-528.1516北小院挡墙高度变更20,034.8220,034.8217北区门厅干挂陶板范围缩减-170,937.02-170,937.0218北区6#楼立面栏杆拆改12,426.9412,426.9419开关站、变电亭施工435,111.36435,111.362033、北区地下车库结构补充修改（BG-016 11号楼结变-2）0.00021北区消火栓嵌入0.000228号楼增加雨水管道孔洞套管2,365.032,365.0323北区3号5号8号楼底跃户型因砌筑修改涉及的电气修改950.51950.5124北区地下室顶板防水做法变更-487,662.14-487,662.14254#6#楼雨水消防管道孔洞修改3,387.783,387.7826北区隔音地垫总包人工费34,098.9934,098.9927北区消火栓安装及旁边窗洞口修改BG-3117,531.9417,531.9428消火栓按钮电气线路调整18,706.4518,706.4529北区10号楼二层34、局部洞口调整BG-301,803.311,803.3130地下室消防管道孔洞套管开孔2,734.442,734.4431北区地下室车行入口增加防雨反坡BG-352,878.592,878.5932北区3号5号6号8号端户底跃户型露台雨水管BG-27767.52767.5233楼梯间弱电箱-17,925.00-17,925.0034北区各楼栋灯位、阳台排水、卫生间排气道、窗口设计缺陷整改BG-18233,325.37233,325.3735北区雨水管优化BG-37-417.66-417.6636北区外立面优化（除6号）BG-1241,029.8741,029.87371-9号楼分水器位置变更1335、9.59139.5938地下室增加消防泡沫罐、风机基础5,054.005,054.0039北区各楼栋门厅内窗洞封堵3,766.543,766.5440人防地下室防护密闭门增加门楣BG-44482.07482.0741人防楼梯间砌筑墙体做法变更BG-4518,125.4118,125.4142北区2号9号楼入户大堂窗平面立面不符BG-280.00043各楼栋转换层衣帽间增加吊顶BG-4916,352.7016,352.7044北区6号楼单元门洞口调整BG-472,344.302,344.30453号5号6号8号楼半地下一层百叶窗调整BG-462,033.592,033.5946地下室墙体开洞5536、7.41557.41471-9号楼户内自来水管预留沟槽37,387.3437,387.34486号楼实楼样板展示区增加工作项目（QZ-005)36,980.5836,980.5849北区地库土方增加开挖和回填工程量(BG-54)223,077.30223,077.3050防爆灯甲供改乙供400.00400513#5#风井调整BG-388,618.268,618.26527#楼地下室风井调整BG-50-212.61-212.6153北区干挂陶板内保温材料变更BG-17-93,981.02-93,981.0254北区各楼栋入口台阶划出总包施工范围BG-55-58,553.40-58,553.40537、510#楼卫生间排气帽变更BG-564,892.404,892.405610#楼部分洞口结构调整BG-583,516.873,516.8757换热站设备基础改造610.50610.5582、9#楼污水外网管道增加保温0.0059地下室风机洞口修改及增加设备房排风扇洞口1,826.341,826.3460总包实测实量罚款BG-61-25,000.00-25,000.00611#2#6#9#楼主体楼座底板防水材料变更BG-33-194,886.94-194,886.9462北区10#楼底板防水做法变更BG-57-163,057.42-163,057.4263配合自来水进户、水表远传工程的开孔等相关38、工作53,160.1353,160.1364北区各楼栋顶层露台反坎加高BG-434,414.754,414.7565变电亭整改8,128.758,128.7566北区3#5#北小院院墙高度调整BG-6628,799.0028,799.0067北区北小院雨水管开洞BG-645,400.005,400.0068北区住宅楼栋内凹栏杆改造11,343.0011,343.0069北区10#楼社区用房增加排气管1,702.321,702.3270增加地下室战时人防给水管道、供油管道70,914.0070,914.0071北区换热站改造24,908.1424,908.147210#楼室内变形缝盖板1,92139、.981,921.9873增加消防卷帘封堵4,551.194,551.1974控制按钮线408.67408.67751#楼北向一层厨房阳台变为台阶BG-71634.90634.976北区人防主要出入口内木门变更为防火门BG-723,475.773,475.7777北区地下车库西入口补充女儿墙BG-738,326.878,326.877812569号楼半地下一层楼体间给水管增加保温2,063.002,063.0079北区北小院栏杆BG-20425,521.78425,521.7880北区5#楼西立面下延BG-753,929.413,929.4181北区人防整改变更8,258.598,258.5940、82增加北区人防门槛6,339.956,339.9583电力维修间改造5,981.645,981.6484北区南向主卧室首层阳台雨水管调整5,549.705,549.70853#5#6#8#楼端户大户型顶跃露台封堵1,700.271,700.2786北区南向主卧室封闭阳台空调孔调整1,340.001,340.0087北区屋面检修门增加把手1,430.001,430.0088北区雨污水管线变更97,040.4797,040.4789北区各楼栋屋面排气道增加防雨百叶34,001.5234,001.5290北区8#楼2单元202户型客厅阳台栏板变更1,747.411,747.4191总包实测实量奖罚41、款15,000.0015000二材料调差-721,513.18-721513.18三评优奖罚0.00四工期奖罚0.00五责任扣款0.00六甲供材扣款-973,623.70-973623.7七未施工项目扣款-79,990.25-79990.25合计278,363.5814,077.44102,782.53559,498.40-496,150.29865,318.85-323,804.471,108,855.83242,912.42-1,715,136.88-79,990.25占变更总价的比例278,363.585.06%36.92%201.00%-178.24%310.86%-116.32%3942、8.35%87.26%-616.15%-28.74%占合同价的比例0.23%0.01%0.09%0.46%-0.41%0.72%-0.27%0.92%0.20%-1.42%-0.07%五、结算汇总表 从变更组成分析：变更由七个部分组成，分别为工程、设计变更结算；主要材料价差调整；评优工程奖罚（因政府取消奖项评选，取消罚款）；工期延误罚金；责任扣款（由于总包责任造成分包单位维修的）； 甲供材的结算调整； 未施工项目扣款。1. 主要内容： 设计、工程变更：设计（工程）变更造价调整91份，变更造价增加较大的是:6#展示区冬季施工措施费增加81万元；施工范围变化增加变电亭和开关站的土建及安装工程增加443、4万元；施工范围变化增加北小院栏杆增加43万元；施工范围变化增加基础土方量增加22万元；因设计缺陷导致灯位、阳台排水、卫生间排气道等调整增加23万元。 主要材料价差调整：主要材料涨跌由双方承担风险；评优工程奖罚：已含在合同价款内，因政府取消奖项评选，未取得奖项不另行扣除；工期延误罚金：兰溪谷北区总包按要求完成时间竣工验收；责任扣款：由于总包责任造成分包单位对受损部位进行维修；甲供材结算调整：甲供材实行总量包干，超出合同量的造价由施工单位承担。 原因分析：变更结审造价为205万元，上表已按变更的原因分为九类：I验收规范变化引起的变更1.4万元，占0.69%，主要原因分析如下：a. 消防面积增加，44、导致部分地库增加穿墙套管0.3万元；b. 测绘面积计算规则变化，栏杆位置调整，增加1.1万元。II.政府要求影响引起的变更10.3万元，占5.01% ，主要原因分析如下：a. 配合消防验收意见，增加消火栓及电气改造0.7万元；b. 增加电力桥架穿墙洞及封堵费用0.06万元；c. 根据验收部门意见，对于换热站进行改造增加2.55万元；d. 配合自来水公司，增加进户管、水表远传工程的开孔和进线路由改造等5.5万元；e. 根据电业局对于变电亭、开关站、电力维修间验收提出的整改意见进行变更1.4万元；.设计图纸缺陷引起的变更56.0万元，占27.25%，主要原因分析如下：a. 双层空调板中，未设计分隔45、结构板等增加15.15万元；b. 各楼栋餐厅灯具点位与梁冲突、卫生间窗与排水立管冲突等，增加23.3万元；c. 根据现场标高调整雨污水管线标高及路由，增加9.7万元；d. 其他因设计失误引起的零星变更，主要为图纸设计深度不够。 .设计成本优化金额-49.6万元，占-24.16%，主要原因分析如下：a. 地下室顶板防水做法优化，优化金额48.8万元；b. 雨水井数量优化，优化金额0.8万元。.提升产品标准引起的变更86.5万元，占42.14%，主要原因分析如下：a. 为保证展示区开放，增加外立面冬施措施81万元；b. 提高产品标准，增加静音地垫，增加3.4万元；c. 根据营销建议，修改分集水器位46、置，增加2.0万元；d. 增加地热层的自来水管预留沟槽，增加3.7万元。.施工工艺变化引起的变更-32.4万元，占-15.77%，主要原因分析如下：a. 根据现场实际情况，调整防水材质，减少35.8万元；b. 根据现场实际情况，自来水要求增加预埋水管，增加3.4万元。.施工范围变化引起的变更110.9万元，占54.00%，主要原因分析如下：a. 根据电力二次设计，增加变电亭开闭站的建造费用，增加43.5万元；b. 北向小院栏杆由总包施工，增加金额为42.6万元；c. 人防部分的给水、供油管道施工，增加7.1万元；d. 项目周边广告围挡施工，增加18.9万元。 .人工台班确认引起的变更24.3万47、元，占11.83%，主要原因分析如下：a. 根据实际地基开挖情况，明确基础标高，增加土方及基础结构24.3万元。.合同奖罚条款减少金额2万元，占-0.97%，主要原因分析如下：a. 根据合同的实测实量奖罚条款，综合罚款2万元。六、项目盈利分析与实际收益对比分析1.竣工丈量面积与施工图面积对比序号位置成本目标阶段竣工结算阶段差异备注面积（m）面积（m）1洋房可售面积56460 55772.37-687.632商业可售面积21182075.21-42.793车位（个）417415-22.实际销售价格与预期销售价格的对比序号位置成本目标阶段单价（元/m）竣工结算阶段单价（元/m）差异（元/m）备注148、洋房13715 11893-18222商业30000 23671-63293车位150000 15000003.盈利指标对比序号内容目标盈利测算（万元）结算盈利测算（万元）平均售价（元/m2)15265 10231 其中：住宅售价（元/m2）13715 11924 商业（元/m2）30000 24952 车位（元/个)150000 155391 1收入89418775881.1住宅（万元）77435665051.2商业（万元）635451781.3样板房装修回收（万元）01.4车库（万元）563059052支出（万元）76309668362.1土地费用（万元）25919266852.2除利息、49、销售费用外的成本（万元）30912277722.3销售费用（万元）190224092.4利息（万元）504023542.5销售税费（万元）500743842.6土地增值税（万元）3159626 其中：适用税率（）30.00%30.00% 速算扣除数（）0.00%0.00%2.7所得税（万元）437026063税后净利润（万元）1310978184单位土地面积净利润（元/平米）445026545单位建筑面积净利润171010316成本净利润率20.56%12.58%4.盈利测算的综述及说明 本项目结算售价为住宅11,924元/平米，商铺24,952元/平米，车位155,391元/个计算。预计可实50、现净利润7818万元，相比目标值减少了5291万元，结算成本利润率为12.58%，较第II阶段成本目标成本利润率为20.56%低出7.98%。项目盈利能力下降的主要原因是售价下降，住宅产品单方均价较目标值下降了1,791元,虽然总成本相比目标值下降了8.76%，无法弥补因收入下降导致的利润下降额。七、结论与思考1.本项目与成本目标、合同价、变更等方面的综述 兰溪谷项目是大连公司首个操盘项目，成本部在团队组建时间较短且经验有限的情况下克服困难，取得较好的结果。兰溪谷北区项目结算造价为59220万元，比项目总成本目标63773万元结余4553万元，项目总结算造价建筑面积单方造价为7809元/m2，51、比成本目标节余600元/m2。二到六项（预计）结算造价是25946万元，比目标成本28557万元节余2610万元 ，二至六项结算单方造价为3421元/m2，比成本目标节余344元/m2。 兰溪谷北区项目合同总额22065万元，变更总金额为210万元，变更比例为0.95%。其中最主要的是：总包合同变更，其余变更额约205万元。其余变更主要表现为：北区电力外网工程合同价为960万元，结算价1013万元，增加53万元，调增5.52%。主要由于施工范围变化，增加消防检测临时电敷设17.7万元，政府意见影响导致自来水泵房、换热站管线调整、商业计量方式调整增加19万元、由施工单位代为缴费增加15万元；北区52、配电箱采购合同价为215万元，结算价244万元，费用增加29万元，调增13.66%。主要由于施工范围变化，增加消防电源监控模块、换热站配电柜、按钮箱等设备26.09万元，下跃户型单相电改三相电增加1.6万元，总包单位超领增加1.6万元，在总包结算中扣除；北区燃气表后管工程合同价22万元，结算价46万元，费用增加24万元，调增109%。调增原因为根据合同约定“开工前甲方须按双方认定的煤气室内管线工程施工材料表内的协议总额向乙方付全款”。大连燃气集团为资源垄断单位，兰溪谷项目北区结算值根据其上报的煤气室内管线工程施工材料表进行结算确认。北区外墙涂料供货施工合同价为233万元，结算价264万元，费用53、调增31万元，调增13.15%。主要由于施工范围增加南北小院墙涂料施工增加14.33万元，实楼样板展示区6#墙面涂料重新粉刷增加11.57万元，雨水管涂料粉刷增加4.74万元。 总包工程变更总金额205万元，变更原因分类及比例如下表：变更原因变更金额(元)变更比例验收规范变化14,077.440.69%政府要求影响102,782.535.01%设计图纸缺陷559,498.4027.25%设计成本优化-496,150.29-24.16%提升产品标准865,318.8542.14%施工工艺变化-323,804.47-15.77%施工范围变化1,108,855.8354.00%人工台班确认242,954、12.4211.83%合同奖罚条款-20,000.00-0.97%合计2,053,490.71100.00%2.本项目中值得学习及借鉴方面（1）引入设计优化公司，在施工图设计过程阶段即介入进行结构优化设计，并取得较优的结果。下表为二阶段目标成本限额指标与实际达成的结构指标对比：项目名称1-9#（住宅）10#（商业）11#（地库）实际地上钢筋指标30.3040.83实际地下钢筋指标83.00限额钢筋指标37.5050.00130.00实际地上砼指标0.300.40实际地下砼指标0.90限额砼指标0.320.401.00（2） 地下室采用多个方案比对，设计单位和优化公司提出大板、单次梁、十字梁、无55、梁楼盖并区分不同板厚共八个方案，经经济测算后最终确定采用无梁楼盖结构，并且获得较优的结构指标。（3） 公共区域精装修工程将客户不敏感区域的大面积石材用仿石砖替换，优化成本金额200万元。即达到了效果又优化了成本。（4） 总包采用模拟清单招标，根据控股要求模拟清单要求6个月内完成核对并签订补充协议。根据以往经验重计量往往争议较大，6个月完成核对的目标时间紧任务重。为保证完成目标，成本部采用多种措施保证重计量工作的完成：a、在招标阶段明确重计量的核对时间要求，并将核对时间压缩到2.5个月，留出较充分的解决争议时间。b、明确未在规定时间内解决争议问题，则以咨询公司价格为准确认重计量价格的保证措施，督56、促施工方在规定时间内有效核对，避免拖延。c、中标后再次以询标问卷的形式强调重计量核对的时间要求，引起中标单位的重视。d、将重计量的时间安排及保证措施写入合同中。通过以上措施，施工图在2014年10月正式出图，2015年1月重计量核对完成并签订补充协议。3.本管理中存在的问题及对策（1） 合同约定不够严谨，施工界面约定不明确。兰溪谷北区项目总承包合同中约定：“变压器房、高低压配电室土建施工，电房装饰、通风及电房照明(以电力深化设计图纸设计说明为准）”为总包施工范围，但总包为模拟清单招标，重计量时亦无电力深化图纸，故重计量后签订的补充协议仍未包含上述内容的费用。总承包方认为该项工作虽已包含在施工范57、围中，但因无具体图纸，且费用并未包含在合同总价中，应给予费用增加，否则拒绝施工。最终公司通过变更签证的形式给予变电亭施工费用的调整，增加变电亭施工费用共44万元。针对本项目类似问题，成本部将重新梳理合约规划及界面，明确对于需要二次设计的图纸部分费用另行以变更签证形式给予计量，避免重复相同的错误。（2） 合同直接委托率偏高。兰溪谷北区合同直委率达到1.2%，其中主要由于咨询合同和样板间软装工程均为直接委托。新项目我们严格按照制度控制直接委托率，能直委的尽量比价，能比价的尽量做到招标。（3） 设计变更率偏高。经分析，设计变更及无效成本的占比较大的原因为：政府或垄断部门意见影响、设计图纸缺陷、品质提升我方要求修改。针对不同原因我们给出相应对策： 1）针对政府或垄断部门提出的意见，我们充分利用资源，提前跟垄断工程的施工单位建立良好的关系，利用其丰富的经验和跟验收部门的通畅沟通渠道，提前在设计阶段介入，避免后期大量变更、整改。 2）针对设计图纸缺陷，首先提高图纸质量，给予设计单位相应的惩罚；其次根据兰溪谷出现的问题汇编成审图要点，正式出图前根据汇编逐一进行检查、修改；最后引进第三方发挥其专业优势，协助我们进行图纸精细化审图。 3）品质提升的修改，首先设计方案阶段进行客户价值排序，进行成本适配，将成本投入到客户敏感点处；其次施工阶段的提升项目对价值提升较大，能够创造更高的利润。