1、荣盛商业项目 工程质量管理办法目 录 第一章 总 则 .3第二章 释 义 .3第三章 质量控制体系.4第四章 管理措施 6第一节 设计管理.6第二节 施工过程管理.9第三节 竣工验收及移交管理. .14第四节 奖罚措施.16第五章 附 则 .19附件： 附件一 一级项目分类附件二 工程移交资料清单附件三 材料进场验收单 第一章 总 则第一条 为了加强公司对公司自营、自管类大型公建项目开发建设过程中的质量管理力度，规范相关管理行为，明确管理目标及管理范畴，完善管理流程，提升最终的建造品质，特制订本荣盛商业项目工程质量管理办法（以下简称“办法”）。第二条 本办法将明确公司设计营建部、建设项目部、运2、营方在项目建设中的管理范围、权限、标准及职责。加强运营方的工程参与力度，实现项目营建综合目标。第三条 本办法包括总则、释义、质量控制体系、管理措施、附则等五个章节及附件。第四条 本办法适用于公司自营自管类公建项目建设全过程。第二章 释 义第五条 建设项目部（以下简称项目部） 根据公司管理需要，由地产总公司或有承建职责的分子公司组建成立的为项目建设负有直接管理职责的专属团队，公司内部称为项目部，是项目建设的责任主体。第六条 运营方工程部作为运营方现场代表，把控项目建造品质，现场管理的侧重点为使用功能、运营效果及后期运营能耗控制、末端点位的合理性等方面。对于二级项目，运营方工程部配合参与质量控制。3、第七条 管理公司工程部作为运营方工程部的上级职能管理部门，对运营方工程部上报的工程情况汇报予以审核、批复、协调处理、备案管理，并对现场质量监督结果进行审查，对工程质量及进度情况进行抽查，对质量问题进行提报及跟踪处理。第八条 设计营建部 （以下简称营建部） 负责把控项目设计和建设进度、质量的部门，全程协调裁判项目部和运营方工作。第九条 本着提高效率的目的，将验收和检查的项目按照责任主体、工作层级等划分为两级：一级项目此级别项目属重点分项工程，侧重使用功能的把控。是运营方工程部协助项目部管理的工作重点，此类项目发生问题将导致商业项目的重要的功能缺陷和质量缺陷。该级别项目验收时，运营方工程部必须参加4、并签署验收意见。在相关工程款支付过程中参与审批意见，不合格不予支付工程款。 二级项目除一级项目以外的均为二级项目。此级别项目属项目部和监理单位主控项目，项目部要监督监理单位按国家验收标准控制分部分项工程过程质量。（对一、二级项目详细说明及列项见后附一级项目分类：附件一）第三章 质量控制体系第十条 公司通过营建部、运营方、分子公司及项目部三级进行质量监督控制。管理架构如下：地产总公司营建部建设方运营方管理公司工程部分公司项目部运营方工程部 具总设计委托告 第十一条 营建部为总体的业务协调部门。运营方从运营角度把控质量，侧重使用功能和运营效果；建设方侧重项目实体建设中的进度、成本、质量、安全管理。5、第十二条 设计阶段营建部负责组织设计任务书、设计方案的确定，保证方案的细化和深化的同时符合经营要求、预算控制要求、现场施工要求。负责组织各需求方方案与图纸会审，统一汇总反馈意见到设计单位落实整改。运营方在方案审核阶段要对所有图纸方案中的功能合理性予以审核。根据项目定位确定业态配比。并据此优化动线，在满足建筑规范前提下符合经营要求。建设方在设计阶段要充分参与图纸审核工作，从可实现性、经济性等方面将意见及时反馈到营建部，并负责对常规问题及技术难点负责攻克解决。第十三条 施工阶段营建部负责对建设过程中的工程实体质量、进度进行定期或不定期巡检，并配合公司质量管理部定期对各在建商业项目的工程巡检，对运营6、方监督结果进行审查，对各方反馈问题予以评判，协调项目部按照公司要求落实。营建部有权核实问题，协调处理，对确凿问题有权下发书面通知责令整改。经营建部核实的严重问题，提请相关领导审批后，可下发停工令，但审批与核实时间不超过48小时，停工时间不超过一星期。如整改有效，已不影响后续工程施工，营建部将下发复工令。如需继续整改，应在前次停工令结束前一天再次下发停工令，对整改不利造成工程延误或经济损失的由营建部将具体情况报品质管理部，并在公司生产系统季度述职中于以体现。管理公司工程部监督检查运营方工程部工作，使其按公司要求执行检查并上报日志，及时反馈。运营方工程部的现场建议向管理公司工程部、营建部依次提出申7、请，经审定后予以实施。项目部组织监理单位控制过程施工细节，把控分部分项工程的各验收节点，按国家现行质量验评标准进行验收。施工过程中项目部主导现场的优化设计工作，但优化方案须报营建部审核批准、备案管理。第十四条 竣工验收阶段项目部组织监理单位组织竣工验收，并根据运营方管理要求逐步交接验收。 运营方工程部根据后附一级项目分类进行逐项验收、交接。交接验收过程中的分歧协商处理，无法统一则上报营建部协调处理。营建部组织移交验收，针对交接双方意见分歧，营建部须立足整体管理目标予以仲裁，平衡整个项目的质量、成本、进度。 第四章 管理措施第一节 设计管理第十五条 营建部负责组织两级总工办、项目部以及运营方对不8、同阶段设计方案进行最终审核。第十六条 由营建部和两级公司总工办共同完成设计委托工作。分公司总工办侧重常规技术问题，营建部侧重使用功能落实。总公司总工办负责落实成本经济性和核心技术确认。（附：设计委托工作流程表）设计委托流程表：策研部 考察市场出具 定位报告运营方承建子公司总工办 根据定位报告 出具常规专业 确定业态配比 设计委托总公司总公办 及功能要求 营建部合格 不合格 结合总公司和运营方经营定位 完成总设计委托设计公司第十七条 图纸审核的执行程序：1、方案图阶段：（1） 营建部组织编制限额设计条件下的设计委托书。设计委托书由总公司总工办审核完成交营建部整理完善后发至设计单位。（2） 营建部9、和分子公司总工办对设计图纸要进行研究和分析，发现的问题及时与设计单位进行沟通和处理；营建部负责组织对图纸优化，使设计方案与经营需要和成本控制目标吻合。（3）管理公司将经营具体要求提交营建部。对方案图纸从经营和功能的角度全程把控。方案图纸审核周期原则为3个工作日。（4） 分子公司总工办将图纸审核中发现的问题及时与设计单位沟通并解决。每版更新图纸要传至营建部2、施工图会审阶段的执行程序：（1）设计工作完成后，分子公司总工办接收图纸并清查登记，然后分交给总公司总工办及营建部留存管理（纸版和电子版）。营建部负责把施工图分发给责任部门审核。审图意见汇总后由营建部统一反馈设计公司。（2）管理公司须从设备选10、型、系统运行安全、后期能耗控制等方面审核设计的科学可行性；从经营管理角度全面分析项目的业态分布、功能配比、内部动线等内容，着重审核施工图纸与方案图纸的一致性。图纸审核需在15日内完成，审核意见反馈到营建部。（3）分公司总工办负责将图纸分发给项目部和监理单位。分子公司总工办组织项目部、设计单位、施工单位、监理单位及其它必要部门进行施工图会审，设计交底工作可以和图纸会审一并进行。项目部负责督促施工单位和监理单位对设计图纸进行阅读审核，熟悉掌握图纸细节，审核完成后汇总填写 “施工图审查记录”, “施工图审查记录”须经项目部、监理单位、设计单位签章确认，并以分公司文件报营建部备案。根据项目工程量的具体11、情况，分公司审核意见原则上要在15天内完成。（4）在图纸会审后如需设计单位重新设计出图，营建部负责进行督促解决。第十八条 必要时，总公司总工办负责对施工图纸中的技术疑难问题组织有关专家咨询和评审，评审结果由营建部负责汇总反馈到设计公司。第十九条 施工图会审完成后，项目部经理要组织现场工程师做好图纸会审中各事项的落实工作，并检查具体执行情况。项目部专业工程师须认真熟悉和审核图纸，及时发现、反馈和纠正图纸中存在的问题，并确保施工顺利进行。施工图会审流程：设计公司 方案图纸分公司总工办 分发图纸 分发图纸总公司总工办项目部专业工程师 审核汇总意见 审图并汇总 意见营建部运营方出具审图意见第二十条 施12、工过程中发现新问题，需对原设计进行调整或确认时，须与设计单位进行沟通，按公司荣盛房地产商业项目管理流程中规定的变更审批程序执行。项目部不得以未经审核的图纸为施工依据。第二节 施工过程管理及验收第二十一条 项目施工前，项目部应编制详尽的施工组织方案，并对专项工程制定专项施工方案，报送总公司总工办和营建部审批。项目部把审批后的施工组织设计下发施工单位，并监督施工单位落实。第二十二条 项目施工严格按照公司制度实行样板引路。所有分部分项必须制作施工样板（客房、外墙装饰、大理石、墙地砖、涂料、壁纸等各种面层施工材料），施工样板经验收合格后方可进行大面积施工，大面积施工品质不得低于样板品质。第二十三条 样13、板验收流程如下：项目部按要求组织施工单位进行样板施工施工单位样板制作施工单位样板报验监理工程师初验项目部复验（如不合格项目部组织返工或整改）合格后营建部组织运营方复验，合格后施工单位大面积施工（不合格返回第一步）。过程中运营方工程部随机进行抽查，对上报样板进行抽检。样板施工验收流程：建设项目部或分公司 通知施工施工单位 样板制作完成监理工程师复验不合格初验完成 项目部复验合格运营方工程师 验收不合格 验收合格营建部组织运营方验收不合格 验收合格.大面积展开施工第二十四条 项目部在施工过程中组织监理工程师严格做好分部、分项工程验收、隐蔽工程验收工作，做好相关工程验收记录，严格按验收标准验收。每道14、工序完工后项目部要组织专项验收，并做好记录。本道工序不合格不得转入下道施工工序。第二十五条 项目部按照公司下发的项目实施阶段质量管理办法对工程实行实测实量，对主体工程及粗装修工程实行数据上墙。第二十六条 运营方工程部直接参与到项目质检控制的第一线，参与工程建设的各个环节，按照公司审定的最终施工图纸，对工程实施过程质量监督：现场管理流程图 发现质量问题运营方工程部 发联系函 发送 项目部 确认整改（可能引起功能性障碍的组织监理单位、施工方召开专题会议） 整改完成报请复验施工单位 运营方工程部与建设项目部意见不统一上报 抄送 营建部管理公司工程部2个工作日内确认核实发停工令限时整改1、对成品进行实15、物验收。2、对项目部提供工程技术支持。3、有权在工程实施过程中，现场旁站和巡查监督，有对所有工程情况的知情权。4、发现问题，立即发工作联系函至项目部，协调督促落实整改，同时报备管理公司工程部。如问题严重的，有权要求项目部立即组织监理单位及施工方召开专题会议，落实整改。未得以落实且严重影响品质须报请营建部协调乃至下发停工令。5、有权对所有施工单位的施工合同及附属工程资料进行复印备案，项目部应配合提供合同及相关资料的复印模板（工程移交资料：附件二）。 第二十七条 项目带病施工将严重影响使用功能，运营方工程部应立即书面上报管理公司并抄送营建部。情况严重的，运营方工程部可要求暂时局部停止施工。营建部接16、到报告后须在48小时内核实（可派专人至现场核实），经请示下发正式停工令。停工令须明确停工范围、时限、工程内容、停工原因概述，停工令必须加盖营建部公章，并有主管领导签字。 如经核实，问题系项目部或监理单位质量意识淡薄、监管不到位且事后弥补措施不足造成，停工带来的工期延误等责任由项目部承担。第二十八条 运营方工程部按要求提报工程日报。报告中应体现现场实际发生问题及对问题的处理方案和结果，对重大质量问题应以专项报告形式上报。第二十九条 条 3.运营方运营方运营运营方工程部应根据合同约定，以及设计图纸对进场主材进行现场勘验，配合项目部对隐蔽工程进行隐蔽前验收。对能够独立完成验收或调试的分项工程进行验收17、（给水、厨房等）并签字确认验收的实际状况。对一级项目的验收，项目部组织建设单位验收后，须请运营方工程部二次验收，着重对主材、工艺、最终运行效果进行收验，验收完毕，运营方工程部要将验收记录上报设计营建部备案，并督促消项整改和逐一复验，最终将复验合格的验收记录报管理公司工程部确认。对二级项目由建设项目部组织相关单位验收。运营方工程部按办法参与验收，运营方工程部不再另行组织验收。第三十条 运营方工程部对需验收项目进行验收并签字。对仍带病项目，可发整改工作函至项目部，逐一消项验收，待整改完毕后再予以签字验收。同时将过程验收情况上报管理公司工程部备案管理。第三十一条 如项目部对运营方工程部提出的验收问题18、存在异议且拒绝整改，运营方工程部可书面上报管理公司、营建部，说明问题性质及隐患，营建部核实并获公司批复后，正式通知和协调项目部整改。若无法整改或整改代价过大，营建部发专项处理意见。第三十二条 项目部在材料使用前1-2个月应按合同规定的材料、规格、型号制定材料考察计划并上报。重大的设备采购前，应由项目部组织总工办、营建部、采购部、运营方工程部等对设备供应厂家进行考察。项目部根据考察结果出具考察报告，做采购依据。第三十三条 项目部应按合同规定出具考察合格的材料及设备生产厂家、规格、型号，并上报材料样品（附：产品说明书、合格证书、出厂报告、性能介绍、检测报告等相关资料），经项目经理、监理工程师、设计19、师以及按权限的总公司总工办、营建部分管领导确认后封样。第三十四条 项目部单独设置样品室进行封样的保存，以备验收。第三十五条 当合同约定材料厂家停产或其他原因不能提供所需材料时，可由施工单位提出申请(提供所用材料、设备相关资料)经设计单位确认，项目部、管理公司工程部及营建部批准后方可进行替换。替换品应具有同等质量，并满足工艺条件，且保证成本允许。第三十六条 由地产公司统购的装饰材料或设备应由项目部在材料使用45天前提出采购申请报地产公司采购部（附设计师对材料的要求、材料进场时间等）。采购部根据项目部采购计划，按照公司采购制度考察、招标、封样（项目部、营建部两方留存）。第三十七条 材料或设备进场后20、，须经现场监理工程师、项目部及运营方工程部按所报样品标准对每一批次进场材料进行验收，填写验收记录。签字各方对所验收材料、设备品质负责。如材料需相关检测单位复测，应由监理工程师、项目部现场工程师现场取样并监督送样复测，复测合格后方可投入使用。如发现不合格材料，应予以退货或封存，严禁使用（运营方工程部需参加的材料进场验收清单：附件三）。第三节 竣工验收第三十八条 当工程已达竣工标准，各项使用功能均已调试正常，经营方开始做营业前开荒时，项目部书面提出移交申请。工程移交按两个阶段分步进行：1、主体及装修阶段，由营建部组织项目部和运营方工程部共同现场进行实体验收，验收合格签署验收单。对不影响功能的质量缺21、陷可先行移交，存在问题限期整改。2、机电工程，移交在工程竣工验收完成系统运行一个月后进行。由营建部组织项目部和运营方工程部共同现场进行功能性验收。根据运营实际情况及季节，个别暂无法运行的系统可先进行现状移交，后期根据运行效果进行调试整改，无功能性问题后再做正式移交。工程移交流程图：工程完工调试完成项目部营建部 出具验收报告或调试报告 提出移交申请审核实际情况组织项目部、运营方三方验收不合格项限期整改运营方合格，签署交接手续接收第三十九条 工程移交分工程资料移交、设备管理移交、质保权限及资金移交三部分内容。工程资料移交内容包括但不限于合同、竣工图纸、设备使用说明书、合格证、准用证等资料，由项目部22、列表统计后，经运营方工程部逐一核准签收。设备管理移交内容包括但不限于设备及设备间钥匙、密码、备用材料、操作工具、及设备管理权限等。质保权限及资金移交，分子公司在与各施工单位签订正式合同时须明确移交节点及移交对象应为运营方。工程竣工结算后，由分子公司草拟通知或协议，经总公司法务总监审核后，发施工单位告知质保金管理及支付转移至运营方。项目部负责组织与各施工单位签订移交协议。为保证维修的及时性和公司利益的完整性，未结算且运营方已接管工程，同样执行维修质保金管理权转移。项目部将结算工程合同复印件转交运营方工程部、财务部。并根据各项工程的验收结算情况列具质量保修清单，具体说明各项工程保修的内容、起止时间23、施工单位、联系电话，盖章后传转，同时由分子公司财务部门将各项工程质量保修金全部划归至负责运营公司，同时提供各项工程的施工单位的质量保修金及其使用明细，运营公司须建立质量保修金专用账户，作为工程质保期内处理出现的质量保修问题的专项准备金。第四节 奖罚措施第四十条 鼓励利好性工程变更，工程变更(包括新技术、新材料、新工艺的应用)在完善使用功能、降低工程造价(10万元以上)等方面确实有积极作用的，经总公司相关部门（如公司总工办、预结算部等）核实批准后，对变更提出人进行奖励。有推广价值的，营建部负责在全公司范围内推广执行。降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）在10100万以内的，对根据节约额度给24、予个人总额15万元的奖励。降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）100万元以上的，奖励个人成本节约额的2%，总额不超过10万元。降低工程造价或者运营成本（累计时间5年）1000万元以上的，奖励个人成本节约额的1%，总额不超过30万元。第四十一条 分公司负责项目开发前期规划、设计管理与质量控制，及项目开发过程中所有具体技术标准及工艺工法的制定，凡此管理不善造成的质量问题或事故，其责任追究和相关处罚，具体参见总公司总工办下发的各项技术管理制度。第四十二条 各公司必须严格执行材料、设备进场验收制度，重点是甲方管理人员签字确认的书面验收记录留存。经检查若发现各公司中存在未严格执行材料、设备进场验收制25、度，资料未留存或留存不全，留存资料做假或验收过程存在漏检的情况，每发现一次，将给予责任项目经理1000元的经济处罚；若由于未严格执行材料、设备进场验收制度，而导致不合格材料、设备进入生产工序，甚至造成一定经济损失，将给予责任项目经理至少3000元的经济处罚；情节严重者，追加相应的行政处罚。 第四十三条各公司必须严格执行隐蔽工程验收制度，甲方管理人员签字确认的书面验收记录留存管理。经检查若发现各公司中存在未严格执行材料、设备进场验收制度，资料未留存或留存不全，留存资料做假或验收过程存在漏检的情况，每发现一次，将给予责任项目部经理人民币1000元的经济处罚；若由于未严格执行隐蔽工程验收制度，而导致26、工序质量不合格，从而影响下一工序施工，甚至造成一定经济损失者，将给予责任项目经理至少3000元的经济处罚；情节严重者，追加相应的行政处罚。第四十四条营建部配合质量管理部定期对各在建商业项目的单体工程、外线、园林工程进行质量测评，根据测评结果进行奖惩。单体工程（1）如被检查项目批次质量验评结果为良及以上，且无不合格项，营建部在商业项目简报上对分公司进行通报表扬。如连续三个月，将提请总公司人力资源部给予分公司生产副总经理、项目经理人民币5000元的经济奖励。（2）如被检查项目批次质量验评结果为不合格，营建部在商业项目简报上对分公司进行通报批评。如连续两个月未有改观，总将提请总公司人力资源部给予责任27、公司生产副总经理、项目经理人民币1000-5000元的经济处罚，如持续未改观，总公司将追加降职甚至免职的行政处罚。对于样板引路、数据上墙、验收制度执行不力，或在执行过程中存在弄虚作假行为的，将给予责任公司生产副总经理、项目经理人民币1000元的经济处罚。 （3）各公司须严格执行质量通病的防治和管理、质量事故的预防和处理流程。如未按照流程要求制定相关的预案和措施，或未按总公司批复的技术方案进行施工，造成质量通病大面积发生，将给予责任公司生产副总经理、项目经理人民币500元的经济处罚，视严重程度，追加相应的行政处罚。（4）竣工项目由于安装施工质量问题出现空调系统温度不达标、给水压力不足、排水不畅、28、电力系统稳定性差、设备出力不足等问题，出现一项不合格立即限期整改，完成并正常运行一月后方能向运营方办理移交手续，且故障原因查明后出具正式说明须报营建部备案。如因项目管理人员过程失察产生质量问题，项目部经理、主管工地代表降级使用，项目经理、工程部经理行政记大过。外线工程（1） 对于外线工程施工过程中，未严格执行材料、设备进场验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十二条进行处罚。（2） 对于外线工程施工过程中，未严格执行隐蔽工程验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十三条进行处罚。园林工程（1） 对于园林工程施工过程中，未严格执行材料、设备进场验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十二条进行处罚。29、（2）对于园林工程施工过程中，未严格执行隐蔽工程验收制度的各公司，参照本“办法”中第四十三条进行处罚。移交验收工程竣工验收后应及时向运营方移交，任何方不得无故推迟，若未按时完成，营建部将在全公司范围内对责任公司进行通报批评，若延迟时间超过一个月，将给予责任方不低于5000元的经济处罚，酌情追加相应的行政处罚。防水专项验收对无正当理由拒不执行公司现有外窗、卫生间防水等工艺流程；或消极懈怠执行不认真的，将予以重罚：承建公司总经理行政记过，生产副总经理降职调岗，项目经理予以免职。 对在内部验收过程中，经总公司检查统计，竣工项目外窗、卫生间等防水部位任一项，渗透率超过（含）5%的，建安工程评分不及格的30、，均不允许移交；5%渗透率10%，项目部经理、主管工地代表降级使用，项目经理、工程部经理行政记大过；渗透率10%，主管工地代表开除处理，项目经理、工程部经理予以免职。 第五章 附 则第四十五条 本办法是“商业项目开发管理流程”的具体管理补充第四十六条 本办法最终解释权归营建部所有。附件一：一级项目分类目 录第一章 编制说明.20第二章 主体工程.21第一节 基础施工阶段.21第二节 主体施工阶段.21第三节 机电安装阶段.22第三章 精装修工程.25第一节 精装修通则.25第一章 编制说明第一条 本商业项目质量内部验评一级项目依附于荣盛商业项目工程质量管理办法，为公司营运方工程人员在管理过程中31、提供依据。第二条 本商业项目质量内部验评一级项目参照工程实施的先后顺序，分区域列注检查项，在每一区域检查规定中，分专业进行列注。第二章 主体工程第一节 基础施工阶段1.1基槽验收验收要点：1.1.1检查设备基坑预留位置及数量。1.1.2地基防水施工质量。1.1.3设备基础布置是否合理。1.1.4设备安装通道流线畅通。1.1.5设备预留安装（吊装）口大小、位置满足使用（结合现场道路、周围环境等具体情况）。大型设备订货前要根据设备实际尺寸复核洞口尺寸。管道预留洞位置、数量与图纸一致，实地确认预留位置、高度等符合现场实际情况。第二节 主体施工阶段2.1.公共区域验收验收要点：2.1.1.公共区域的造32、型与方案相符。2.1.2各功能房间高度、尺寸与设计方案一致（现场感受合理性）。2.1.3货物运输、客人、服务、信息动线流畅（现场体验合理性）.做到客人流线与服务流线互不交叉，客人流线直接明了，不使人迷惑，服务流线快捷高效，信息流线快速准确。2.2客房验收验收要点：2.2.1客房内部空间分配符合设计方案。2.2.2卫生间预留洞位置、大小、数量与图纸一致；现场体验空间分配合理性。2.2.3强电、弱电预留位置、数量、高度符合设计图纸，现场体验使用是否方便、合理。（主要是电井、配电箱等预埋、预留）2.2.4空调、通风有预留洞口，洞口大小、位置与图纸一致。2.2.5客房卫生间防水闭水试验。第三节 机电安33、装阶段3.1暖通空调系统验收要点：板材规格、质量合格。型钢厚度、尺寸合格。风管尺寸与板材厚度检查标准：现场施工工艺合理，系统运行无隐患。（咬口质量、法兰翻边尺寸、风管连接密封垫质量、风管密封胶等。无法兰连接要有漏光试验记录）保温质量合格（无明显接缝、开裂、鼓包，保温材料施工均匀，固定牢固）。系统阀门设置利于操作，有合理检修空间。消防排烟风管采用法兰连接。风管本体、框架、固定材料、密封材料均为不燃材料。耐火等级符合设计要求。风管板材拼接缝应错开，不得出现十字型拼接缝。中高压系统风管法兰的螺栓及铆钉的孔距不得大于150mm，高压系统风管不得大于100mm。矩形风管法兰的四角部位应设有螺孔。空调系统34、完成后，风管、水管、空调风柜及各种末端设备等外观检查无明显质量缺陷。3.2、给水排水系统验收要点：3.2.1管材规格、质量合格。管道及阀门安装质量满足规范要求。支架设置位置、数量满足规范。型钢规格与管道尺寸匹配。3.2.3现场施工工艺与材料相符。（衬塑管不能用无齿锯切割、pp-r管不能采用手锯切割等）3.2.4给水管道必须采用与管材相适应的管件。生活给水系统所涉及的材料必须达到饮用水卫生标准。如衬塑钢管管件必须采用厂家配套管件，严禁采用普通镀锌玛钢管件代替。3.2.5通向室外的排水管，穿过墙壁或基础必须下返时，应采用45三通和45弯头连接，并应在垂直管段顶部设置清扫口。3.2.6由室内通向室外35、排水检查井的排水管，井内引入管应高于排出管或两管顶相平，并有不小于90的水流转角，如跌落差大于300mm可不受角度限制。用于室内排水的水平管道与水平管道、水平管道与立管的连接，应采用45斜三通或斜四通。3.3、电气安装验收要点：预埋管、盒规格安装工艺。 低压成套配电柜为配电室核心设备，设备要有可靠保护措施。电线电缆规格型号并严格审核材料本身质量及相关资料，必要时进行取样复试。配电箱、盘进场后要严格审查到货规格、数量，针对检验报告核对产品的各项指标。 配电箱、盘开始施工后，现场复核预留位置与安装位置是否相符，配电箱与进出内部的线管收口严密、美观。电缆桥架安装位置与各专业配合，桥架本身尺寸与内部配36、置电缆相符。3.4、智能化控制验收要点：预埋管路路由、管材质量。 电线规格型号是否相符，现场取样检测。3.5、电梯安装。验收要点：井道内导轨的固定情况，照明配置固定情况。3.5.2电梯机房的通风、空调配置齐全。机房内部空间布局合理，有检修空间，内部电机支架牢固可靠兼顾美观。3.6、设备机房内部布置。验收要点：3.6.1设备分布合理，空间排布整齐。有合理检修空间及通道。管道安装整齐，高度空间布局合理。有合理检修空间。附属设施安装：压力表、温度计、安全阀、泄水阀、排污管等要满足使用要求。利于观察、便于维修、统一规划、功能齐全有效，使用过程无安全隐患。高低压配电室通风、空调设施齐全。内部无水管通过。37、各系统核心材料、设备进场检验：制冷机组、水泵、锅炉、高低压配电柜、变压器、灯具、报警主机、监控主机、电线电缆、配电箱等。3.7、室外管网验收要点：管道管材、标高、位置符合设计要求，有合理检修空间。 各专业检查井、燃气调压站或其他构筑物等位置综合考虑园林绿化、酒店外部通道、消防疏散等要求。第三章 精装修工程第一节 精装修通则3.1、基层勘察验收要点：、装修前应对现有基底、基层进行验收，查验基底、基层是否牢固，平整。外墙和顶棚的抹灰层与基层之间及各抹灰层之间必须粘结牢固。不应有蜕层、空鼓、裂缝现象。3.2、水电改造验收要点：、检查是否有不经穿管直接埋设电线情况。、检查改造的水电管道是否影响原有管道38、设备等的使用和维修。、暗配的导管，埋设深度与建筑物、构筑物表面的距离不应小于l5mm，且应采用强度等级不小于M10的水泥砂浆抹面保护。 3.3、卫生间防水验收要点： 、基层处理，要求面层平整，无明显凸起物。、防水层厚度应符合设计要求，现场测量。、两次闭水试验，防水施工完成，实施第一次闭水，由建设项目部组织实施验收，管根处水深不得低于20mm，闭水时间48小时，渗漏率5%（按套计）；当防水保护层施工完毕后，实施第二次闭水，由运营方工程部组织，要求同上。3.4、吊顶工程验收要点：、吊顶工程的金属吊杆、龙骨应经过表面防腐处理；木吊杆、木龙骨和木饰面板必须进行防火处理，并应符合有关设计防火规范的规定39、。3.4.2、吊杆距主龙骨端部距离不得大于300mm，当大于300 mm时，应增加吊杆。当吊杆长度大于1.5 m时，应设置反支撑。当吊杆与设备相遇时，应调整并增设吊杆。3.4.3、石膏板的接缝应按其施工工艺标准进行板缝防裂处理。安装双层石膏板时，面层板与基层板的接缝应错开，并不得在同一根龙骨上接缝。3.5、饰面板安装及饰面砖粘贴验收要点：、饰面板安装工程的预埋件（或后置埋件）、连接件的数量、规格、位置、连接方法和防腐处理必须符合设计要求。后置埋件的现场拉拔强度必须符合设计要求。饰面板安装必须牢固。、饰面砖粘贴必须牢固，满粘法施工的饰面砖工程应无空鼓、裂缝。当采用高强度玻化砖做墙面砖粘贴时，必须40、采用可靠措施固定，如背铜丝或采用专用胶等粘接剂，而不能仅用水泥砂浆粘接。、饰面板（砖）验收时应检查材料的产品合格证书、性能检测报告、进场验收记录和部分复验报告。后置埋件的还应检查现场拉拔检测报告。室内用花岗石的必须检查其放射性。3.6、涂饰工程验收要点：、基层腻子应平整、坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝；、面层应涂饰均匀、粘结牢固，不得漏涂、透底、起皮和掉粉。、厨房、卫生间墙面如为涂饰做法，必须使用耐水腻子。检查材料进场验收及材料检测报告。、涂饰工程分为水性涂料涂饰、溶剂型涂料涂饰。3.7、裱糊工程验收要点：、基层腻子应平整、坚实、牢固，无粉化、起皮和裂缝；基层表面平整度、立面垂直度及阴阳角方正41、应达到规范要求。基层表面颜色应一致。、裱糊后各幅拼接应横平竖直，拼接处花纹、图案应吻合，不离缝，不搭接，不显拼缝。、壁纸、墙布应粘贴牢固，不得有漏贴、补贴、脱层、空鼓和翘边。、壁纸、墙布阴角处搭接应顺光，阳角处应无接缝。3.8、软包工程验收要点：、软包工程的龙骨、衬板、边框应安装牢固，无翘曲，拼缝应平直。、软包边框应平整、顺直、接缝吻合。、单块软包面料不应有接缝，四周应绷压严密。、软包填充物必须为满足消防要求的材质，按照设计防火级别查验防火检测报告，严禁使用国家明令禁止的材料，如聚氨酯海绵（聚氨酯类泡沫塑料）。、装饰软包区域严禁设置插座电源。3.9、花饰、门窗套及橱柜等木饰面制作验收要点：、花42、饰的安装必须牢固。表面应洁净，接缝应严密吻合，不得有歪斜、裂缝、翘曲及损坏。、门窗套的安装必须牢固，表面应平整、洁净、线条顺直、接缝严密、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。、橱柜的抽屉和柜门应开关灵活、回位正确。表面应平整、洁净、色泽一致，不得有裂缝、翘曲及损坏。裁口应顺直、拼缝应严密。3.10、地毯铺装验收要点：、地毯铺设的基层水泥砂浆表面应坚硬、平整、光洁、干燥，无凹坑、麻面、裂缝，并应清除油污、钉头和其他突出物。、海绵衬垫应满铺平整，地毯拼缝处不露底衬。、地毯表面不应起鼓、起皱、翘边、卷边、显拼缝、露线和无毛边，绒面毛顺光一致，毯面干净，无污染和损伤。、地毯同其他面层连接处、收口处和墙边43、柱子周围应顺直、压紧。、地毯必须符合消防要求，满足设计要求的防火级别，检查方法：目测观察，查验检测报告，现场燃烧判定，随机取材送消防检测部门检测。3.11、卫生洁具安装验收要点：、排水阀和地漏的安装应平整、牢固，低于排水表面，周边无泄漏。地漏水封高度不得小于50mm。、器具的支、托架必须防腐良好，安装平整、牢固，与器具接触紧密、平稳。3.11.3、与排水管连接的各卫生器具的受水口和立管均应采取妥善可靠的固定措施；管道与楼板的接合部位应采取牢固可靠的防渗、防漏措施。3.11.4、连接卫生器具的排水管道接口应紧密不漏，其固定支架、管卡等支撑位置应正确、牢固，与管道的接触应平整。3.12、开关插座44、灯具安装验收要点：、当交流、直流或不同电压等级的插座安装在同一场所时，应有明显的区别，且必须选择不同结构、不同规格和不能互换的插座;配套的插头应接交流、直流或不同电压等级区别使用。、插座接线应符合:.1单相两孔插座，面对插座的右孔或上孔与相线连接，左孔或下孔与零线连接;单相三孔插座，面对插座的右孔与相线连接，左孔与零线连接;.2单相三孔、三相四孔及三相五孔插座的接地(PE)或接零(PEN)线接在上孔。插座的接地端干不与零线端子连接。同一场所的三相插座，接线的相序一致。.3接地(PE)或接零PEN)线在插座间不串联连接。 、潮湿场所采用密封型并带保护地线触头的保护型插座，安装高度不低于1.5m45、。、暗装的插座面板紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全;、地插座面板与地面齐平或紧贴地面，盖板固定牢固，密封良好。、照明开关安装应符合下列规定:.1开关安装位置便于操作，开关边缘距门框边缘的距离0.15-0.2m，开关距地面高度1.3m;拉线开关距地面高度2-3m，层高小于3m时，拉线开关距顶板不小于100mm，拉线出口垂直向下;.1相同型号并列安装及同一室内开关安装高度一致，且控制有序不错位。并列安装的拉线开关的相邻间距不小于20mm;.1暗装的开关面板应紧贴墙面，四周无缝隙，安装牢固，表面光滑整洁、无碎裂、划伤，装饰帽齐全。.1照明开关同一建筑物、构筑物的46、开关采用同一系列的产品，开关的通断位置一致，操作灵活、接触可靠;附件二：工程移交资料清单锅炉设备清单：1. 竣工图纸、合同复印件；2. 锅炉的检测合格证及检测报告、使用操作说明书、维护手册、电路图；3. 水处理器的合格证，使用操作说明书、维护手册、电路图；空调设备清单：1. 空调系统竣工图纸、合同复印件。2. 空调主机、冷库的设备使用说明书、合格证、配电图；3. 所有水泵、附属设备的合格证、说明书、电路图；4. 所有中央空气处理机组的合格证、说明书、维护使用手册、电路图；5. 所有热回收式换气机的合格证、说明书、维护使用手册、电路图；6. 所有空调控制开关液晶面板的说明书、合格证、电路接线图；47、7. 排风机、新风机、排烟机的合格证、电路接线图、说明书；8. 冷却塔的说明书、合格证、维护手册；9. 所有冰箱、冰柜、工作台雪柜、制冰机的合格证、说明书、维护手册；机械设备及给排水系统清单：1. 给排水系统竣工图（机房设备、给水、排水、喷淋、消防、蒸汽）；2. 系统所有设备、厨房设备说明书、合格证、保修卡（蒸柜、炉具、排烟和送风、和面机、烤箱、洗碗机等）；3. 洗衣房所有设备资料，按照设备开箱清单逐项移交；4. 各类水嘴、淋浴说明书、合格证、保修卡；5. 以上所有工程的合同复印件；装修部分资料：1. 所有装修竣工图纸；强电设备清单：1. 所有设备的主控制柜、变频控制柜电气控制图纸及说明书；248、. 所有机电设备的说明书、安装图纸、合格证、保修卡等资料，按照装箱单清点移交；弱电设备清单：1. 弱电系统(网络、电话、背景音乐、监控、会议音响、有线电视、BA、消防、综合布线等系统)的竣工图；设备说明书、合格证、保修卡等；其它：1、 电梯的合格证及资料、图纸、检测报告、说明书等。2、 各施工单位施工范围及联系电话、传真、联系人。3、 各专业设备的招标文件和中标报告、中标单位的投标书。附件三：材料进场验收清单机电安装部分：1、 空调系统、给排水系统、弱电系统、供配电系统内的所有设备、阀门、仪表、管材、保温材料、电缆线、信号线等。2、 消防控制系统设施设备及辅助施工材料。3、 厨房设备及安装辅材。4、 洗衣房设备及安装辅材。5、 锅炉及周边辅助设备、仪表、管材及阀门等。6、 发电机。7、 照明灯具及开关、插座等。8、 室外给排水管网材料，包括管材、阀门、配件等。9、 冷库设备。10、 洗手间、卫浴设施设备。11、 喷泉及水景观设施设备。装饰装修部分：12、 装饰类石材、板材。13、 防水涂料、防火涂料。14、 地毯。15、 瓷砖、地板砖。16、 壁纸。17、 门窗及五金配件。（包括旋转门等特殊门窗）