1、版权声明：本文仅供客户内部使用，版权归杭州汉嘉房地产有限公司所有，未经杭州汉嘉房地产有限公司书面许可，不得擅自向其它任何机构和个人传阅、引用、复制和发布报告中的部分或全部内容。澜海汉嘉项目编制组澜海汉嘉项目编制组2012.05.312012.05.31PAGE2调研内容：调研内容：交通与城市意向 产业分布和发展现状 已建成物业市场 农业产业与项目 旅游产业及相关物业调研区域：调研区域：绍兴 上虞 余姚 慈溪 宁波 上海 平湖 海盐 杭州 各新城区政府官员各新城区政府官员袍江区管委会慈溪滨海新城管委会金山新城规划局 重点项目负责人员重点项目负责人员合生创展世纪金源大桥生态农庄大堂经理 商家访谈商2、家访谈滨海商业中心商户消费者深度访谈消费者深度访谈新江湾城住户镜湖新区住户新城案例新城案例Letchworth（英国）沃灵顿新城(英国）哥伦比亚新城（美国）多摩新城（日本）沙田新市镇（香港）关联性市场（例：农业）关联性市场（例：农业）库肯霍夫公园（荷兰）岩手县小岩井农场(日本）富田农场（日本）普罗斯旺（法国）台湾新竹、南投（台湾）生态主题案例生态主题案例门户型案例门户型案例新城研究新城研究区位、人口、规划发展进程研究核心驱动力研究关联市场现状研究产业发展研究产业发展研究 （休闲农业、科研农业）（休闲农业、科研农业）主导产业产业链研究主导产业区域比较研究主导产业国际转移趋势重大课题研究重大课题研3、究生态主题研究门户型项目研究案例相关研究案例相关研究实地调研与踏勘实地调研与踏勘研究路径说明结合目前新城的发展情况和自身的产业优势，同时借鉴国际国内的先进发展经验，做好产业化与城市化的和谐同步推进 商家与消费者访谈商家与消费者访谈国内外案例研究国内外案例研究研究成果研究成果PAGE3实地调研范围本次调研及研究历时2个月，实地调研横跨长三角范围13个城市及地区，案头研究涉及国内外众多项目。1111111绍兴：绍兴：4人人/3天天市域研究市域研究袍江工业区袍江工业区镜湖新城镜湖新城柯桥、滨海工业区柯桥、滨海工业区滨海新城滨海新城111上虞：上虞：4人人/3天天市域研究市域研究滨海新城滨海新城慈溪：4、慈溪：2人人/2天天杭州湾滨海新城杭州湾滨海新城重点农业项目重点农业项目宁波：宁波：2人人/2天天杭州湾滨海新城杭州湾滨海新城重点农业项目重点农业项目余姚：余姚：2人人/2天天余姚滨海新城余姚滨海新城重点农业项目重点农业项目平湖：平湖：2人人/1天天乍浦旅游区乍浦旅游区嘉善重点农业项目嘉善重点农业项目上海：上海：2人人/3天天金山新城金山新城松江新城松江新城新江湾城新江湾城鲜花港鲜花港1海盐：海盐：2人人/1天天南北湖度假区南北湖度假区苏州：苏州：2人人/2天天苏州工业园区苏州工业园区 （含金鸡湖度假区）（含金鸡湖度假区）安吉：安吉：2人人/1天天中南百草园中南百草园1杭州：杭州：2人人/1天5、天下沙大学城下沙大学城传化科技城传化科技城1汇报主题背景、核心问题与核心结论报告核心成果背景、核心问题与核心结论报告附件内容PAGE5项目背景1在长三角经济一体化的背景下，杭州湾新城林立，与本项目的在长三角经济一体化的背景下，杭州湾新城林立，与本项目的同类项目众多，是机遇也是挑战。同类项目众多，是机遇也是挑战。本项目要兼具前瞻性与落地性本项目要兼具前瞻性与落地性。序号序号名称名称规划面积规划面积主要功能主要功能1 1海盐南北海盐南北湖风景区湖风景区4545平方公平方公里里集休闲度假、农业观光集休闲度假、农业观光、会务研培、银发养老、会务研培、银发养老等旅游功能于一体的综等旅游功能于一体的综合性6、旅游度假胜地合性旅游度假胜地2 2宁波杭州宁波杭州湾新区湾新区235235平方平方公里公里集湿地公园集湿地公园、先进制造、先进制造、仓储物流等功能与一、仓储物流等功能与一体的滨海新城体的滨海新城3 3绍兴滨海绍兴滨海新城新城500500平方平方公里公里休闲度假胜地休闲度假胜地、养生居、养生居住天堂、创新创业中心住天堂、创新创业中心、生态示范基地、生态示范基地4 4上海金山上海金山区滨海新区滨海新城城4141平方公平方公里里有机融合产业服务、有机融合产业服务、生生态宜居、休闲商务、滨态宜居、休闲商务、滨海旅游海旅游的杭州湾北岸核的杭州湾北岸核心城市心城市 5 5嘉兴滨海嘉兴滨海新城新城227227、7平方平方公里公里嘉兴海洋经济核心区、嘉兴海洋经济核心区、现代产业集聚区、现代产业集聚区、生态生态宜居海滨新城区宜居海滨新城区。11111海盐南北湖风景区海盐南北湖风景区绍兴滨海新城绍兴滨海新城宁波杭州湾新区宁波杭州湾新区上海金山区滨海新城上海金山区滨海新城嘉兴滨海新城嘉兴滨海新城机会机会挑战挑战必须有前瞻性的视野必须有前瞻性的视野必须有可落地的实效必须有可落地的实效PAGE6项目背景2本项目是上虞滨海新城首发项目之一，新城发展需要时本项目是上虞滨海新城首发项目之一，新城发展需要时间，间，目前必须依托自身产业化主导目前必须依托自身产业化主导，后期借势区域城市化，后期借势区域城市化职工住宿区企业8、总部区中心商务区低迷生态居住区旅游商贸综合体高尚居住区高尚生态住区高尚生态住区舜湖商业娱乐创意文化科技创业园行政中心科技文化公园起步期（起步期（5-105-10年）年）发展期（发展期（10-1510-15年）年）成熟期（成熟期（15-3015-30年）年）区域产业区域产业二产起步二产起步二产持续快速上升，二产持续快速上升，2.52.5产业或产业或3 3产起步产起步二产稳步甚至退出，二产稳步甚至退出，2.52.5产或产或3 3产成熟产成熟区域人口区域人口制造业产业人口为主制造业产业人口为主高新产业人才进入，人口素质提升高新产业人才进入，人口素质提升城市化成熟，人口结构多元化城市化成熟，人口结构多9、元化产业新城发展规律：上虞滨海新城产业规划上虞滨海新城产业规划：以高新技术产业为先导，重点发展高端装备制造、新能源新材料、绿色电子电器、汽车制造等新兴战略产业及高端服务产业，努力打造成为环杭州湾产业带的重要基地，杭州湾南岸的重要物流中心，现代化生态型科技新城。产业发展与转型人口容量与消费结构住宅发展商业发展影响决定PAGE7项目背景3本项目有处本项目有处“桥头堡桥头堡”的交通优势，但土地自身无强势的交通优势，但土地自身无强势资源，资源，项目产业化发展必须依托农业，深挖农业产业链。项目产业化发展必须依托农业，深挖农业产业链。u交通区位：交通区位：项目地处嘉绍大桥以东，铁、空、公、水交通发达，交通10、优势明显；项目地处嘉绍大桥以东，铁、空、公、水交通发达，交通优势明显；u土地现状：土地现状：目前项目所处区域多为目前项目所处区域多为滩涂和围垦地滩涂和围垦地，并无强势的资源优势，但地，并无强势的资源优势，但地势平坦开阔，受土地政策制约小，开发建设具有充分的用地空间；势平坦开阔，受土地政策制约小，开发建设具有充分的用地空间；u农发企业资源：农发企业资源：农发集团为国家级农业龙头企业。经营领域涉及现代农业及农产品农发集团为国家级农业龙头企业。经营领域涉及现代农业及农产品物流、粮油贸易、房地产和商贸金融，其中物流、粮油贸易、房地产和商贸金融，其中农业产业优势农业产业优势较为明显；较为明显；PAGE811、项目背景4本项目复合了产业、住宅与商业模块，本项目复合了产业、住宅与商业模块，各模块之间的开发时各模块之间的开发时序处理，是影响项目能否顺利启动及实现效益最大化的关序处理，是影响项目能否顺利启动及实现效益最大化的关键键J3J4J5K3K16J1J2K23K13K27K37K30居住居住产业产业商业商业本项目开本项目开发模式发模式 项目功能升级项目功能升级的直接体现的直接体现 产业是项目开发的产业是项目开发的核核心驱动力，是前提心驱动力，是前提三个方面：三个方面：两个体系：两个体系：“产业化体系产业化体系”“城市化体系城市化体系”PAGE9项目背景5本项目开发周期长，资金投入大，本项目开发周期长12、，资金投入大，农发承担的不是单纯农发承担的不是单纯开发商而是运营商的角色开发商而是运营商的角色，营运模式的选择尤为重要，营运模式的选择尤为重要开发体量：开发体量：130130余万平方米余万平方米涵盖项目：涵盖项目：2020余个余个 初步估算初步估算 问题问题 如何整合资源，用有限如何整合资源，用有限的资金撬动项目的资金撬动项目运营商运营商服务商服务商开发商开发商区区 域域资资 本本园园 区区项项 目目多种角色带来不同类型的盈利模式多种角色带来不同类型的盈利模式PAGE10核心问题产业、人居和商业模块产业、人居和商业模块各类细各类细分市场机会分市场机会问题？问题？空间上：空间上：功能布局与功能布13、局与概念规划概念规划问题？问题？时间上：风险可控、价值最大时间上：风险可控、价值最大化前提下的化前提下的开发时序开发时序问题？问题？作为项目运营商的作为项目运营商的运营体系化建运营体系化建立立问题？问题？兼顾前瞻性和落地性的前提下，兼顾前瞻性和落地性的前提下，项目总体发展战略？项目总体发展战略？PAGE11核心结论项目整体发展战略项目整体发展战略项目功能体系项目功能体系项目概念定位项目概念定位项目功能布局项目功能布局项目开发时序项目开发时序项目营运模式项目营运模式PAGE12战略目标对内：农发集团产业转型及升级的重要平台由农产品由农产品“产加储运贸产加储运贸”为主向涉农现代服务业（休闲农业、农14、业研发）提升发展为主向涉农现代服务业（休闲农业、农业研发）提升发展对外：国家级休闲农业与科技农业的示范平台长三角宜居、宜游、宜业的世界田园生态之城PAGE13发展战略“2+2”发展战略自身产业化主导自身产业化主导区域城市化借势区域城市化借势自身自身产业化产业化休闲休闲农业农业农业农业科研科研区域区域城市化城市化居住居住商务办公商务办公社区商业社区商业“2+2”“2+2”发展战略：双轮驱动发展战略：双轮驱动 有机融合有机融合n 项目发展项目发展2 2个层面个层面 自身产业化主导，区域城市化借势自身产业化主导，区域城市化借势n 自身产业化之自身产业化之2 2大产业大产业 长三角首席深度体验休闲农园15、国家级农业创新创业产业园长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园旅游旅游居住居住商业商业办公办公(生产生产)商业商业居住居住PAGE14“2+2”“2+2”发展战略：双轮驱动发展战略：双轮驱动 有机融合有机融合n 项目发展项目发展2 2个层面个层面 自身产业化主导，区域城市化借势自身产业化主导，区域城市化借势n 自身产业化之自身产业化之2 2大产业大产业 长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园发展战略“2+2”发展战略l 酒店：主题会议酒店、精品酒店、酒店：主题会议酒店、精品酒店、特色客栈、星级度假商务酒店特色客栈16、星级度假商务酒店l 商业：商业：0UTLETS0UTLETS公园公园l 度假居住：庄园会所、田园别墅、度假居住：庄园会所、田园别墅、度假公寓、养老公寓度假公寓、养老公寓深度挖掘微笑曲线两端深度挖掘微笑曲线两端长三角首席深度长三角首席深度体验休闲农园体验休闲农园l产业配套：农业科技畅想实验田产业配套：农业科技畅想实验田l 商业：有机农产品展示与交易平商业：有机农产品展示与交易平台、园艺集市台、园艺集市l 居住：第一居所公寓居住：第一居所公寓/别墅别墅国家级农业创国家级农业创新创业产业园新创业产业园基础基础农业农业农业农业科研科研休闲休闲农业农业l 办公：商务花园独栋、产业孵化办公：商务花园独栋17、产业孵化器、产业楼宇器、产业楼宇l 旅游：田园博物馆、花海公园、旅游：田园博物馆、花海公园、儿童农园、市民农园、露营基地儿童农园、市民农园、露营基地PAGE15功能体系依托依托2+22+2发展战略，衍生旅游、居住、酒店、发展战略，衍生旅游、居住、酒店、商业与办公功能商业与办公功能商务办公商务办公商业商业产业产业配套配套居住居住庄园庄园会所会所田园田园别墅别墅养老养老公寓公寓度假度假公寓公寓商业商业主题购物主题购物公园公园儿童儿童农园农园旅游旅游田园田园博物馆博物馆露营露营基地基地花海花海公园公园市民市民农园农园酒店酒店/会议会议主题会主题会议酒店议酒店精品精品酒店酒店星级星级酒店酒店特色客栈18、特色客栈居住居住产业产业楼宇楼宇孵化器孵化器soho花园花园独栋独栋一居一居住宅住宅农业科技农业科技畅想实验田畅想实验田园艺园艺集市集市有机农业有机农业展示交易平台展示交易平台自身自身产业化产业化休闲休闲农业农业农业农业科研科研区域区域城市化城市化居住居住商务办公商务办公社区商业社区商业性价比性价比住宅住宅改善改善住宅住宅高端高端住宅住宅邻里型邻里型商业中心商业中心写字楼写字楼（生产型服务业）（生产型服务业）旅游旅游居住居住酒店酒店/会议会议商业商业商务办公商务办公PAGE16功能体系依托依托2+22+2发展战略，以生态为主题，衍生旅游发展战略，以生态为主题，衍生旅游、居住、度假、商业与办公功19、能、居住、度假、商业与办公功能生态田园生态田园自身产业化主导自身产业化主导长三角首席深度体验休闲农园长三角首席深度体验休闲农园国家级农业创新创业产业园国家级农业创新创业产业园区域城市化借势区域城市化借势田园旅游田园旅游生态居住生态居住低碳度假低碳度假/会议会议有机商业有机商业绿色办公绿色办公一个核心资源主题一个核心资源主题2+22+2发展战略发展战略五大功能体系五大功能体系l田园博物馆田园博物馆l花海公园花海公园l儿童农园儿童农园l市民农园市民农园l露营基地露营基地l庄园会所庄园会所l田园别墅田园别墅l度假公寓度假公寓l养老公寓养老公寓l城市住宅城市住宅l主题会议酒店主题会议酒店l精品酒店精品20、酒店l特色客栈特色客栈l星级度假商务星级度假商务酒店酒店l0UTLETS0UTLETS公园公园l有机农产品展有机农产品展示与交易平台示与交易平台l园艺集市园艺集市l商务花园独栋商务花园独栋l产业孵化器产业孵化器l产业楼宇产业楼宇l农业科技畅想农业科技畅想实验田实验田PAGE17功能体系游、居、业相辅的可持续发展模式n 以游为整个项目特色，带动以游为整个项目特色，带动居、业发展居、业发展n 以居业促游，保证旅游度假以居业促游，保证旅游度假功能的提升功能的提升n 以游促居、以业促居，保证以游促居、以业促居，保证居住物业的顺利去化居住物业的顺利去化n 以业的发展，保证整体的可以业的发展，保证整体的可21、持续性持续性“游”+“业”+“居”=可持续发展的田园新城模式商务会议商务会议家庭出游家庭出游养老养生养老养生儿童科普儿童科普商贸服务业、生产性服务业（农业研发等）商贸服务业、生产性服务业（农业研发等）度假地产、城市住宅度假地产、城市住宅业游居田园体验田园体验情侣度假情侣度假PAGE18概念定位长三角宜居、宜游、宜业的世界田园生态之城以四季花海为依托、以江南滨海风情为亮点、以吴越民俗风情为底蕴的以四季花海为依托、以江南滨海风情为亮点、以吴越民俗风情为底蕴的观光农业体验度假区、高端生态居住区、世界级旅居目的地观光农业体验度假区、高端生态居住区、世界级旅居目的地生态乐园、滨海田园、人居乐土生态乐园、22、滨海田园、人居乐土中国知名 长三角首席 杭州湾名片世界田园博览园 现代生态休闲城PAGE19定位解析关键词：世界、田园、生态旅、居、业复合的世界田园生态之城世界的生态的田园的世界的多元化世界的多元化世界的视野世界的视野世界的精髓世界的精髓田园梦想田园梦想田园体验田园体验田园精髓田园精髓生态产业生态产业生态规划生态规划生态建筑生态建筑生态技术生态技术生态环境生态环境生态理念生态理念PAGE20形象定位一个回归自然田园生活的旅居胜地一个回归自然田园生活的旅居胜地一次不必远行的异域风情体验之旅一次不必远行的异域风情体验之旅一种以生活方式塑造旅游价值的崭新理念一种以生活方式塑造旅游价值的崭新理念一一湾23、地绿野 田园花城PAGE21形象定位加拿大加拿大法国法国荷兰荷兰新加坡新加坡台台 湾湾日本日本PAGE22规划布局PAGE23功能分区l两 轴：中央活力商贸轴 花之岛芳香休闲度假轴l两 片：生态田园深度体验区 世界风情田园居住区 两轴两片生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴依托四季花海公园，打造集商务会议、康体养生、休闲度假、依托四季花海公园，打造集商务会议、康体养生、休闲度假、特色购物于一体的高端优雅领地特色购物于一体的高端优雅领地【占地面积占地面积】111909111909【功能定位功能定位】商务度假、康体养生、休闲度假、特色购物商务度假、康体养生、休闲度24、假、特色购物【市场定位市场定位】商务客群、高端旅游度假群体商务客群、高端旅游度假群体【规划构思规划构思】依托本项目特色的四季花海的强势的景观资源，打造立足浙江、辐射依托本项目特色的四季花海的强势的景观资源，打造立足浙江、辐射长三角的集商务会议、商务度假、康体养生等为一体的高端休闲度假区。长三角的集商务会议、商务度假、康体养生等为一体的高端休闲度假区。花之岛芳香休闲度假轴双轴之一:PAGE25核心项目分布花之岛 芳香休闲度假轴功能分区生态门户组团1.1.生态田园博物馆生态田园博物馆2.2.澜海会澜海会3.3.澜海生态购物公园澜海生态购物公园会议休闲组团4.4.花之岛主题会议酒店花之岛主题会议酒店25、5.5.顶级私汤养生会所顶级私汤养生会所精品度假组团6.6.田园主题精品酒店田园主题精品酒店7.7.法式庄园会所法式庄园会所8.8.田园度假公寓田园度假公寓31254678汇聚产、研、商、游于一体的滨海新城核心商务轴汇聚产、研、商、游于一体的滨海新城核心商务轴【占地面积占地面积】279800279800【功能特色功能特色】以五星级酒店及商业街为核心亮点，以产业园区为发展依托，形成新以五星级酒店及商业街为核心亮点，以产业园区为发展依托，形成新城西部核心商业轴，建立各组团之间的联系城西部核心商业轴，建立各组团之间的联系【市场定位市场定位】商务商贸、旅游度假、产业研发商务商贸、旅游度假、产业研发【规26、划构思规划构思】设置商务商贸功能区、产业研发功能区、旅游度假功能区，强调文化、设置商务商贸功能区、产业研发功能区、旅游度假功能区，强调文化、休闲、娱乐与商务的有机结合。休闲、娱乐与商务的有机结合。中央活力商贸轴双轴之一:PAGE27核心项目分布中央活力商贸轴生态产业组团9.9.农发生态产业园（西区）农发生态产业园（西区）夜风情商业组团10.10.农发生态产业园（东区）农发生态产业园（东区）11.11.夜风情商业水街夜风情商业水街12.SOHO12.SOHO13.13.星级地标酒店星级地标酒店910111312长三角地区集旅游观光、田园体验、户外活动为一体的家庭旅长三角地区集旅游观光、田园体验、27、户外活动为一体的家庭旅游一站式天堂游一站式天堂【占地面积占地面积】23345102334510【功能特色功能特色】农业观光旅游、深度田园体验、户外健康运动农业观光旅游、深度田园体验、户外健康运动【市场定位市场定位】中产度假客群、家庭客群、自驾车客群中产度假客群、家庭客群、自驾车客群【规划构思规划构思】依托项目本身特色的农业资源所形成的景观特色和生态优势，针对大众游客依托项目本身特色的农业资源所形成的景观特色和生态优势，针对大众游客和家庭游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的和家庭游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的户外情景教育和28、丰富的亲子游产品的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。户外情景教育和丰富的亲子游产品的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。澜之海生态田园深度体验区两区之一:PAGE29核心项目分布澜之海生态田园体验区功能分区图现代农业组团14.14.未来农业畅想试验田（农业科学园）未来农业畅想试验田（农业科学园）休闲农业组团15.15.儿童教育农场儿童教育农场16.16.市民农园市民农园17.17.乡村马场乡村马场18.18.拓展基地拓展基地19.19.四季花海主题公园四季花海主题公园20.20.汽车营地汽车营地1415161718192019住在城中，花在眼前的世界田园小镇住在城中，花在眼前的世29、界田园小镇 世界风情田园居住区 两区之一:【占地面积占地面积】6363万万【项目特色项目特色】体验农田体验农田“责任到户责任到户”，倡导绿色健康的田园生活理念，倡导绿色健康的田园生活理念【市场定位市场定位】休闲度假客群、产业园及周边客群休闲度假客群、产业园及周边客群【规划构思规划构思】清新的田园风情让人陶醉，厌倦了城市的空气和交通人们，再次捡拾清新的田园风情让人陶醉，厌倦了城市的空气和交通人们，再次捡拾和重新诠释了和重新诠释了“采菊东篱下，悠然见南山采菊东篱下，悠然见南山”的生活方式的生活方式PAGE31核心项目分布世界风情田园居住功能分区图242121232522休闲田园居住组团（西区）2130、.21.温莎小镇（一期）温莎小镇（一期）英伦风情小镇英伦风情小镇22.22.依云小镇依云小镇温泉小镇温泉小镇23.23.塞戈维亚小镇塞戈维亚小镇西班牙风情小镇西班牙风情小镇乐活城市居住组团（东区）24.24.兰卡威岛兰卡威岛东南亚风情小镇东南亚风情小镇21.21.温莎小镇（二期）温莎小镇（二期）英伦风情小镇英伦风情小镇25.25.圣芭芭拉小城圣芭芭拉小城美式风情小镇美式风情小镇PAGE32运营体系不是项目的大量开发而是开发平台的建立系统模块法系统模块法 WBSWBS全域、立体、动态思考模式，处理复杂系统问题，避免方向性失误。全域、立体、动态思考模式，处理复杂系统问题，避免方向性失误。体系化营运31、模式发展平台的搭建项目分级体系项目分时推进开发角色的确定开发模式多元转换PAGE33分级体系功能组团地块热身项目引擎项目常规项目澜之海田园观光区农保地V1生态示范基地四季花海主题公园汽车营地儿童农园市民农园乡村马场拓展基地花之岛休闲度假区农保地V2J3J4J5田园博物馆四季花海主题公园澜海会花之岛会议主题酒店精品度假酒店温泉养生会馆现代商贸中心轴K16（西岸、东岸）K37产业园五星级酒店商业街SOHO时尚田园生活住区K3K13K23K27（西区、东区）J1J2K30奥特莱斯购物公园东南亚风情小镇英伦风情小镇法式风情小镇西班牙风情小镇美式风情小镇PAGE341818191919191 12 2432、 45 52 21 13 32 23 31 14 41 16 61 15 51 17 71 18 86 68 87 79 91 11 12 22 22 22 25 51 13 32 21 12 24 4分级体系配图生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴引擎类项目常规类项目热身项目常规项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）2澜海会100005顶级私汤养生会馆 121676精品度假酒店700011夜风情商业街3475312SOHO4051614未来农业畅想试验田46411015儿童教育农庄13000016市民农园27000017乡村马场7000018拓展基地733、000021温莎小镇12639322塞戈维亚小镇 13340023依云小镇18373924兰卡威岛8481325圣巴巴拉小镇1007771 12 2引擎项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）3澜海生态购物公园100004花之岛会议主题酒店700009产业园27980013星级地标酒店120900热身项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）1生态田园博物馆1000018拓展基地7000019四季花海主题公园1130400PAGE35分时体系功能组团地块构成项目项目进程运营模式一期二期三期四期五期持有销售2012201320142015201620172018201920202022澜之34、海田园观光区农保地V1生态示范基地市民农园儿童农园汽车营地乡村马场拓展基地四季花海主题公园花之岛休闲度假区农保地V2四季花海主题公园J3田园博物馆生态庄园（商业别墅）澜海会J4花之岛会议主题酒店温泉养生会馆J5精品度假酒店生态庄园（商业别墅）花园洋房（商业性质）现代商贸中心轴K16（西岸）产业园（西岸）K16（东岸）商业街产业园（东岸）SOHOK37五星级酒店服务式公寓（商业性质）时尚田园生活住区K3奥特莱斯购物公园K27（北区）英伦风情小镇K27（南区）法式风情小镇J1J2西班牙风情小镇K30美式风情小镇K13东南亚风情小镇PAGE36二期（2014-2015）三期（2016-2017）四期35、（2018-2019）五期（2020-2022）分时体系配图1818191919191 12 24 45 521213 32222141416161515171718186 68 87 79 9111119199 9222223239 91313282825252525项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元18、汽车营地200000512519、四季花海主题公园113040057931、生态田园博物馆1000024852澜海会99794525一期（2012-2013）总投资17928万元总收益项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元36、万元4、花之岛会议主题酒店28679159445、顶级私汤养生会所121672399121673、澜海生态购物公园600801492721、温莎小镇一期4158082004246022、依云小镇18373938475181930总投资79945万元总收益236567万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资（万元）万元）总收益总收益（万元）（万元）14、生态示范基地466110237916、市民农园270000138415、儿童教育农场13000066617、马术基地70000215018、拓展基地700003596、田园主题精品酒店700038927法式庄园会所16777608735537、068、田园度假公寓10576208681439、农业创新创业园30054763758331101总投资82761万元总收益374750万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元7、生态庄园70090154356605811、夜风情商业街3475372105046223、塞戈维亚小镇1334002864112996624、兰卡威岛8481329578127973总投资80864万元总收益374459万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元13、星级地标酒店500004317313、服务式公寓7090015435660582138、温莎小镇二期848131827912797325、圣巴巴拉小镇10077719874105641总投资96761万元总收益299672万元生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴一期二期三期四期五期10101212PAGE37经济分析结论 在未考虑持有物业收益，但包含其建设成本的前提下，项目基本可行在未考虑持有物业收益前提下，在未考虑持有物业收益前提下，税前利润额税前利润额42.542.5亿元亿元，税前投资利润率，税前投资利润率94.69%94.69%，税后利润额，税后利润额31.931.9亿元，税后投资利润率亿元，税后投资利润率71.02%71.02%，项目基39、本可行，项目基本可行 静态测算静态测算动态测算动态测算敏感性分析敏感性分析在全投资状态下，在全投资状态下，投资回收期为投资回收期为5.65.6年年，获利指数为，获利指数为1.351.35，内部收益率为内部收益率为31.23%31.23%，大于常规基大于常规基准贴现率准贴现率10%10%，说明建设期内项目可自身盈亏平衡，获取持有物业全资产价值，项目基本可行，说明建设期内项目可自身盈亏平衡，获取持有物业全资产价值，项目基本可行n总投资：44.9亿元n总成本：59.7亿元n销售收入：116.6亿元n税前利润额：42.5亿元n融资金额：12.6亿元n税后利润额：31.9亿元投资期内，整体销售率不投资期40、内，整体销售率不低于低于60%60%，售价不低于设定值的售价不低于设定值的60%60%，或融资利率波动在，或融资利率波动在8%30%8%30%内内时，项目利润率可控制在合理范围内时，项目利润率可控制在合理范围内n总用地面积：335.68万n农保地面积：233.45万n建筑用地面积：102.23万n总建筑面积：131.00万n纯住宅产品：68.44万n商业性质住宅：12.45万nSOHO/写字楼/独栋商务：30.05万n酒店物业：8.57万n纯商业物业：9.48万PAGE38全投资状态现金流分析p 投资回收期为5.6年，内部收益率为31.23%，大于常规基准贴现率10%，项目基本可行p 资金最大41、缺口在2014年（12.2亿元），2017年现金流转正全投资状态财务评价指标全投资状态财务评价指标财务内部收益率财务内部收益率(IRR)(IRR)31.23%31.23%净现金流量净现金流量368087368087 财务净现值财务净现值(NPV 10%)(NPV 10%)143056 143056 累计净现金流量累计净现金流量368087368087 静态投资回收期静态投资回收期(Pt,(Pt,年年)5.63 5.63 累计现金流入现值累计现金流入现值(10%)(10%)555697 555697 资金峰值资金峰值121681 121681 累计现金流出现值累计现金流出现值(10%)(10%)42、412641 412641 累计净现金流转正累计净现金流转正20172017获利指数获利指数1.35 1.35 资金峰值比率资金峰值比率15.25%15.25%PAGE39汇报主题报告核心成果报告附件内容背景、核心问题与核心结论目录第一部分第一部分市场研究市场研究第二部分第二部分项目定位项目定位第四部分第四部分发展战略发展战略运营体系运营体系市场背景市场背景自身产业化机会自身产业化机会区域城市化区域城市化机会机会基地现状基地现状项目构成项目构成功能版块分区功能版块分区概念性规划方案概念性规划方案分区块主题构建分区块主题构建整体建设量指标整体建设量指标发展战略发展战略项目分级体系项目分级体系项目43、分时体系项目分时体系项目运营体系项目运营体系项目资本运营项目资本运营第三部分第三部分发展发展战略战略项目总定位项目总定位形象定位形象定位功能功能体系体系产品体系产品体系第六部分第六部分要点汇总要点汇总功能布局功能布局第五部分第五部分收益分析收益分析项目开发计划项目开发计划成本效益分析成本效益分析现金流分析现金流分析融资关系分析融资关系分析售价敏感性分析售价敏感性分析销售率敏感性分析销售率敏感性分析融资利率敏感性分析融资利率敏感性分析发展战略发展战略整体定位整体定位规划布局规划布局分级、分时分级、分时运营体系运营体系1第一部分第一部分 市场研究市场研究 长三角发展格局长三角发展格局 自身产业化机44、会自身产业化机会 区域城市化机会区域城市化机会PAGE42装备制造产业带装备制造产业带长三角产业转型机遇机遇1 1：在长三角产业转型的背景下，杭州湾是发展现：在长三角产业转型的背景下，杭州湾是发展现代服务业、先进制造业的重要平台，时代机遇催熟区域发代服务业、先进制造业的重要平台，时代机遇催熟区域发展展现代服务业：现代服务业：重点包括金融、地产、航运重点包括金融、地产、航运先进的制造业先进的制造业战略性新兴产业：战略性新兴产业：信息技术、新材料、生信息技术、新材料、生物医药、节能减排与环保产业等物医药、节能减排与环保产业等 长三角发展三大产业长三角发展三大产业汽车、有色、钢铁、装备、化工、建材、45、家汽车、有色、钢铁、装备、化工、建材、家电、农副产品加工等八大产业电、农副产品加工等八大产业皖江城市带皖江城市带做强做优先进制造业做强做优先进制造业长期发展战略与方向长期发展战略与方向电子信息产业带电子信息产业带安徽、江西安徽、江西来源：来源：长江三角洲地区区域规划长江三角洲地区区域规划为了大力发展第三产业，长三角的城市为了大力发展第三产业，长三角的城市纷纷建立各自的商务区，引领产业结构纷纷建立各自的商务区，引领产业结构高级化的进程高级化的进程 PAGE43来源：来源：长江三角洲地区区域规划长江三角洲地区区域规划古城古镇旅游古城古镇旅游湖山休闲旅游湖山休闲旅游乡村旅游乡村旅游海岛休闲度海岛休闲46、度假假宗教旅游宗教旅游山岭旅游山岭旅游滨海休闲滨海休闲商贸旅游商贸旅游影视旅游影视旅游温泉休闲温泉休闲生态休闲生态休闲养生度假养生度假休闲理念转变，追求体验和精神享受休闲理念转变，追求体验和精神享受“5+2”5+2”和和“11+1”11+1”生活方式兴起生活方式兴起休闲方式和休闲理念趋更新，休闲不再局限于以休闲方式和休闲理念趋更新，休闲不再局限于以电视、棋牌为主的常规休闲方式，电视、棋牌为主的常规休闲方式，更多开始注重更多开始注重休闲品质、文化追求和精神享受休闲品质、文化追求和精神享受。人们开始选择。人们开始选择活动内容丰富、体验方式多元、精神层次较高的活动内容丰富、体验方式多元、精神层次较高47、的新式休闲方式新式休闲方式或远离城市喧嚣在青山秀水中或远离城市喧嚣在青山秀水中畅享田园生活，或在高尔夫、网球、温泉中享受畅享田园生活，或在高尔夫、网球、温泉中享受贵族运动贵族运动由单纯观光转向体验由单纯观光转向体验在北京、上海等大都市，在北京、上海等大都市，“5+2”5+2”和和“11+1”11+1”的的生活方式悄然兴起，即生活方式悄然兴起，即5 5天工作在市区，天工作在市区，2 2天休闲天休闲在郊区，或者在郊区，或者1111个月在大城市工作，个月在大城市工作，1 1个月长假个月长假前往周边城市休闲前往周边城市休闲长三角旅游发展机遇机遇2 2：长三角一体化将促进都市圈休闲时代的到来，：长三角一48、体化将促进都市圈休闲时代的到来，以休闲、体验为主导的以休闲、体验为主导的“5+2”5+2”度假模式已逐渐崛起。度假模式已逐渐崛起。PAGE44本项目背景区域发展不成熟，本项目自身条件一般，必须依托区域发展不成熟，本项目自身条件一般，必须依托“农农业业”，深挖农业产业链，自身产业化主导。，深挖农业产业链，自身产业化主导。职工住宿区企业总部区中心商务区低迷生态居住区旅游商贸综合体高尚居住区高尚生态住区高尚生态住区舜湖商商业业娱娱乐乐创创意意文文化化科科技技创创业业园园行行政政中中心心科科技技文文化化公公园园起步期（起步期（5-105-10年）年）发展期（发展期（10-1510-15年）年）成熟期（49、成熟期（15-3015-30年）年）区域产业区域产业二产起步二产起步二产持续快速上升，二产持续快速上升，2.52.5产业或产业或3 3产起步产起步二产稳步甚至退出，二产稳步甚至退出，2.52.5产或产或3 3产成熟产成熟区域人口区域人口制造业产业人口为主制造业产业人口为主高新产业人才进入，人口素质提升高新产业人才进入，人口素质提升城市化成熟，人口结构多元化城市化成熟，人口结构多元化产业新城发展规律：产业新城发展规律：本区域所处阶段本区域所处阶段p项目地块所处项目地块所处区域尚不成熟区域尚不成熟，缺乏市政基，缺乏市政基本设施与发展的基础人口资源。本设施与发展的基础人口资源。p本案的本案的自然资源50、自然资源相较于区域内的成熟旅游相较于区域内的成熟旅游区而言区而言特色不够鲜明特色不够鲜明，竞争力不强。，竞争力不强。PAGE45研究路径三层市场研究体系杭州湾市场杭州湾格局长三角一体化总体布局经济格局产业格局新城案例新城模式项目自身条件区位格局自身资源竞争项目整体格局下的市场方向区域市场竞争状况与机会项目自身的优劣势研判自身产业化区域城市化农业市场旅游市场养老市场酒店市场住宅市场商业市场生态主题研究门户型项目研究保证项目的安全保证项目的安全寻求市场机会寻求市场机会提高竞争力提高竞争力保证方向的正确保证方向的正确PAGE46自身产业化研究路径农业做深做强，并与旅游形成互动，衍生度假地产，形成具有51、创新型的“农业地产”农业农业地产地产休闲农业休闲农业（农业（农业+旅游）旅游）农业产业园农业产业园度假地产度假地产度假酒店度假酒店旅游商业旅游商业现状、趋势现状、趋势国外借鉴国外借鉴休闲农业机会休闲农业机会旅游市场机会旅游市场机会旅游产品机会旅游产品机会四季花海公园四季花海公园市民农园市民农园竞争格局竞争格局细分趋势细分趋势以农业为特色以农业为特色抓细分市场机会抓细分市场机会特色农业地产特色农业地产中产度假公寓（中产度假公寓（50-10050-100）入门体验别墅（入门体验别墅（100-200100-200）细分趋势细分趋势酒店机会酒店机会特色客栈特色客栈主题酒店主题酒店高星级商务度假酒店高星52、级商务度假酒店特色酒店群特色酒店群商业机会商业机会发展趋势发展趋势奥特莱斯奥特莱斯特色商业街特色商业街项目资源项目资源形成要件形成要件自身资源自身资源产业园机会产业园机会以农业研发、生物以农业研发、生物技术及高新服务业技术及高新服务业为核心的产业园区为核心的产业园区产业地产机会产业地产机会独栋办公独栋办公高层写字楼高层写字楼PAGE47自身产业化机会深度挖掘微笑曲线两端，形成可持续发展产业链自身产业化之自身产业化之2 2大核心产业大核心产业l 酒店：主题会议酒店、精品酒店、酒店：主题会议酒店、精品酒店、特色客栈、星级度假商务酒店特色客栈、星级度假商务酒店l 商业：商业：0UTLETS0UTLE53、TS公园公园l 度假居住：庄园会所、田园别墅、度假居住：庄园会所、田园别墅、度假公寓、养老公寓度假公寓、养老公寓“长三角首席深度体验休闲农园长三角首席深度体验休闲农园”l产业配套：农业科技畅想实验田产业配套：农业科技畅想实验田l 商业：有机农产品展示与交易平商业：有机农产品展示与交易平台、园艺集市台、园艺集市l 居住：第一居所公寓居住：第一居所公寓/别墅别墅“国家级农业创新创业产业园国家级农业创新创业产业园”基础基础农业农业农业农业科研科研休闲休闲农业农业l 办公：商务花园独栋、产业孵化办公：商务花园独栋、产业孵化器、产业楼宇器、产业楼宇l 旅游：田园博物馆、花海公园、旅游：田园博物馆、花海公54、园、儿童农园、市民农园、露营基地儿童农园、市民农园、露营基地PAGE48国内休闲农业发展国内休闲农业发展迅速，但目前仍以观光休闲功能为主，缺乏深层次的度假体验农业旅游主要集中在沿海地区农业旅游主要集中在沿海地区农业旅游示范点分布图农业旅游示范点分布图北京市：北京御林汤泉农庄 北京张裕爱斐堡国际酒庄 上海市：上海市奉贤区金色田园 上海马陆葡萄艺术村 上海五库农业休闲观光园浙江省：浙江省农业高科技示范园区 中南百草园集团有限公司 20102010年全国休闲农业与乡村旅游示范点名单（部分）年全国休闲农业与乡村旅游示范点名单（部分）20102010年，全国休闲农业年营业收入已超过年，全国休闲农业年营业55、收入已超过12001200亿元，年接待亿元，年接待人数超过人数超过4 4亿人次，带动亿人次，带动15001500万农民受益，规模以上休闲农业万农民受益，规模以上休闲农业园区超过园区超过1.81.8万家万家 20112011年，全国农家乐已超年，全国农家乐已超150150万家，规模以上休闲农业园区万家，规模以上休闲农业园区超过超过2 2万家，年接待游客人数超过万家，年接待游客人数超过6 6亿人次，亿人次，营业收入超过营业收入超过15001500亿元，同比增长亿元，同比增长25%25%PAGE49浙江休闲农业特征基础农业生产以及下游深加工发展较为成熟，但农业旅游仍处于观光休闲阶段类型类型特点特点举56、例举例规模规模特色特色成熟度成熟度园区农业园区农业型型兼顾农业生产、科技示范与科普兼顾农业生产、科技示范与科普教育功能，通过先进现代科技的教育功能，通过先进现代科技的宣传、示范，向人们展示现代农宣传、示范，向人们展示现代农业风采业风采北仑现代农北仑现代农业综合开发业综合开发区区综合开发区：综合开发区：1111平方平方公里公里 生态酒店占地面生态酒店占地面积近积近5050亩亩现代农产业示范区现代农产业示范区牡丹园与高端大棚餐饮牡丹园与高端大棚餐饮现代农业产业化非常成熟，但旅游现代农业产业化非常成熟，但旅游处于休闲观光阶段，仅小部分观光处于休闲观光阶段，仅小部分观光餐饮区餐饮区传化科技城传化科技城57、3.33.3平方公里平方公里以农业产业为基础的农业以农业产业为基础的农业科技化发展科技化发展目标汇聚目标汇聚20002000家以上农业生物类企家以上农业生物类企业，是农业技术化的典型代表业，是农业技术化的典型代表农庄经济农庄经济型型依托乡野风景，在原有农业园区依托乡野风景，在原有农业园区、高生态农业基地等基础上，兴、高生态农业基地等基础上，兴建一些休闲、娱乐设施，为游客建一些休闲、娱乐设施，为游客提供独家、休憩、游乐、就餐、提供独家、休憩、游乐、就餐、住宿等服务住宿等服务大桥生态农大桥生态农庄庄陆地面积陆地面积11001100亩亩 水面面积水面面积400400亩亩 环湖二建，以度假别墅配环湖二58、建，以度假别墅配生态公园生态公园以农业休闲度假为主题的旅游项目以农业休闲度假为主题的旅游项目，农业产业关联度不大，农业产业关联度不大自然人文自然人文景观型景观型有效利用当地的自然景观和人文有效利用当地的自然景观和人文资源，开发探幽、访古、赏景等资源，开发探幽、访古、赏景等休闲项目休闲项目安吉中南百安吉中南百草园草园占地占地56005600亩亩国家国家AAAAAAAA级景区级景区全国农业旅游示范点全国农业旅游示范点以农业旅游为主题的休闲度假项目以农业旅游为主题的休闲度假项目，充分挖掘了农业后产业链价值，充分挖掘了农业后产业链价值特色产业特色产业型型以农业产业带和农业资源为载体以农业产业带和农业资59、源为载体，为游客提供观光、采摘、游玩，为游客提供观光、采摘、游玩等项目等项目盖北葡萄园盖北葡萄园葡萄栽培葡萄栽培1 1万余亩，年万余亩，年总产量总产量60006000余吨，约余吨，约占全省葡萄总产的占全省葡萄总产的40%40%万亩葡萄园万亩葡萄园以葡萄的种植产出为主以葡萄的种植产出为主农业旅游主要以水果采摘为主，无农业旅游主要以水果采摘为主，无法产生深层次的消费，法产生深层次的消费，农家乐型农家乐型以农业家庭为基本接待单位，以以农业家庭为基本接待单位，以生态环境资源为特色，以旅游经生态环境资源为特色，以旅游经营为目的营为目的九龙湾九龙湾 休闲生态度休闲生态度假村假村庄内果园庄内果园3.53.560、万万10001000多个就餐位多个就餐位主体以丽江风情街为特色主体以丽江风情街为特色配恒温生态大棚餐厅配恒温生态大棚餐厅以回归乡村为噱头，目前主营的为以回归乡村为噱头，目前主营的为大棚餐厅，与农业基础关联度不大大棚餐厅，与农业基础关联度不大从休闲内容、观光对象和活动项目来综合分析，浙江休闲农业主要可分为以下几种类型PAGE50国外/台湾休闲农业借鉴发展成熟，且呈多元化细分趋势，深度发展休闲与体验功能。市民农园、休闲农场、乡村花园、教育农场市民农园、休闲农场、乡村花园、教育农场等几个类型的休闲农业模式发展较为成熟，且经营情况等几个类型的休闲农业模式发展较为成熟，且经营情况良好，有较大的发展前景良61、好，有较大的发展前景成熟的休闲农业模式成熟的休闲农业模式非单一功能，而是将市民农园、教育农场、休闲农场等多种类型组合，复合了观光、度假、体验、非单一功能，而是将市民农园、教育农场、休闲农场等多种类型组合，复合了观光、度假、体验、商务、教育等多种功能，满足各类人群需求商务、教育等多种功能，满足各类人群需求多种产品功能复合发展多种产品功能复合发展农场一般设置丰富的活动，吸引游客参与体验，极大的提高了游客逗留时间；同时，农场消费群体农场一般设置丰富的活动，吸引游客参与体验，极大的提高了游客逗留时间；同时，农场消费群体中有较大一部分为家庭出游，很多都具有亲子教育功能中有较大一部分为家庭出游，很多都具有62、亲子教育功能注重参与体验和亲子教育注重参与体验和亲子教育PAGE51休闲农业趋势休闲、体验农业旅游将成为未来需求趋势休闲、体验农业旅游将成为未来需求趋势,本项目需引本项目需引领需求，打造长三角首席、国内领先的深度体验农园。领需求，打造长三角首席、国内领先的深度体验农园。休闲农业阶段休闲农业阶段观光农业旅游阶段观光农业旅游阶段休闲农业旅游阶段休闲农业旅游阶段体验农业旅游阶段体验农业旅游阶段产品类型产品类型农业观光旅游产品农业观光旅游产品农业休闲型旅游产品农业休闲型旅游产品文化及农业体验性旅游产品文化及农业体验性旅游产品开发形式开发形式观光农园、观光花市、花卉公园观光农园、观光花市、花卉公园、乡村63、民俗文化村、乡村博物馆、乡村民俗文化村、乡村博物馆等等休闲农场、乡村休闲俱乐部休闲农场、乡村休闲俱乐部、农业主题园、民宿农庄、农业主题园、民宿农庄教育农园、市民农园、体验教育农园、市民农园、体验农场农场主要活动主要活动以自然或人工培育的景观，如果以自然或人工培育的景观，如果园、茶园、花园观光为主，辅以园、茶园、花园观光为主，辅以农村的特有风貌和特色建筑及民农村的特有风貌和特色建筑及民俗文化观光俗文化观光依托农业场所，开展采摘、依托农业场所，开展采摘、骑马、射箭、游船、垂钓等骑马、射箭、游船、垂钓等休闲项目休闲项目稻作体验、林业体验、烧炭稻作体验、林业体验、烧炭体验、乡居生活体验体验、乡居生活体64、验典型案例典型案例国内大部分农业旅游，如上虞盖国内大部分农业旅游，如上虞盖北葡萄园、北仑现代农业园区等北葡萄园、北仑现代农业园区等大桥生态农庄大桥生态农庄日本市民农园、荷兰花卉公日本市民农园、荷兰花卉公园园附：附：20112011年上海人均年上海人均GDPGDP为为1278412784美元，江苏为美元，江苏为94489448美元，浙江为美元，浙江为9115 9115 美元美元国内发展现状国内发展现状需求趋势需求趋势3000-50003000-5000美元美元70007000美元美元1300013000美元美元人均人均GDPGDPPAGE52长三角度假需求趋势长三角度假需求趋势研究长三角度假需求65、趋势研究长三角度假需求趋势长三角度假需求趋势长三角首席、国内领先的深度体验休闲农园长三角首席、国内领先的深度体验休闲农园指导功能细化配置指导功能细化配置PAGE53市场趋势亲情互动带来的家庭亲情互动带来的家庭亲子亲子度假度假车时代带来的车时代带来的中产中产度假度假回归时代带来的回归时代带来的高端高端度假度假老龄化带来的老龄化带来的养老养老度假度假近郊会议带来的近郊会议带来的商务商务度假度假客源市场趋势客源市场趋势PAGE54亲情互动-家庭旅游家庭旅游需求发展迅速，亲子为旅游导向，女性为主要决策者宝宝树正式宣布进入家庭旅游业宝宝树正式宣布进入家庭旅游业宝宝树近日宣布其重大战略举措携500万美金风66、投正式进入国内家庭旅游业。作为此战略的第一步，宝宝树携手去哪儿（Q）在中国首次推出环球旅游一站式签证服务。用户可即刻申请宝宝树环球旅游通行证，持有此通行证者可免签证去全球38个国家旅行，以及多次往返50个国家。20112011女性旅游趋势报告女性旅游趋势报告显示，显示，62%62%的女性一年出游的女性一年出游1313次次，23%23%的女性一年出游的女性一年出游3535次，次，13%13%的女性一年出游的女性一年出游5 5次以上次以上。从调查数据来看，女性在旅行决策、旅行消费力、旅行细。从调查数据来看，女性在旅行决策、旅行消费力、旅行细节关注度上表现突出。节关注度上表现突出。在家庭出游方面，女67、性在旅行决策上在家庭出游方面，女性在旅行决策上所占的比例已经从所占的比例已经从20102010年的年的65%65%上升到上升到85%85%。CCTVCCTV20122012年经济生活大调查年经济生活大调查结果显示，结果显示，20122012年年66%66%的家庭有旅游意愿，的家庭有旅游意愿，预算超过预算超过50005000元的家庭占元的家庭占打算旅游家庭的比重为打算旅游家庭的比重为40%40%，同比提高，同比提高1010个百分点个百分点60.960.9的家庭旅游者将旅游安排在寒暑假，的家庭旅游者将旅游安排在寒暑假，这进一步说明了这进一步说明了家家庭旅游的重心在育子庭旅游的重心在育子。可见，谁抓68、住孩子就等于抓住了家庭旅。可见，谁抓住孩子就等于抓住了家庭旅游的客源，这应成为家庭旅游开发的一个关键所在。游的客源，这应成为家庭旅游开发的一个关键所在。海南：海南：20122012年年“五一五一”，不少家庭借小长假之机，带着孩子，不少家庭借小长假之机，带着孩子享受亲子出游的闲适和温情，享受亲子出游的闲适和温情，家庭亲子游成为小长假一大特色家庭亲子游成为小长假一大特色女性为家庭旅游的主要决策者女性为家庭旅游的主要决策者亲子为家庭旅游的主要导向因素亲子为家庭旅游的主要导向因素数据来源：问卷访谈（共111份，主要针对江浙沪20-45岁人群，月收入5000元以上）PAGE55项目适用性围绕亲子、女性特69、征的花海公园、养生会馆、儿童农园等旅游产品对项目有较大的适用性家庭旅游特征家庭旅游特征消费特征消费特征对应以农业为载对应以农业为载体的旅游产品体的旅游产品案例案例区位区位/资源要求资源要求项目适用性项目适用性女性为家庭旅游女性为家庭旅游的主要决策者的主要决策者富于幻想、追求浪富于幻想、追求浪漫、喜欢美容养生漫、喜欢美容养生四季花海公园、四季花海公园、养生会馆养生会馆环境优美，可种环境优美，可种植观赏性较高的植观赏性较高的花卉和植物花卉和植物亲子为家庭旅游亲子为家庭旅游的主要导向因素的主要导向因素科普教育和儿童游科普教育和儿童游乐为较大的出行因乐为较大的出行因素素儿童农园儿童农园位于城市边缘，位70、于城市边缘，但又保持一定的但又保持一定的距离，且有一定距离，且有一定的农业资源的农业资源PAGE56车时代-中产度假车时代引发中产阶级自驾游盛行，中产阶层消费需求潜力巨大，且追求特色猎奇体验，汽车营地成为时尚旅游产品数据来源：问卷访谈（共111份，主要针对江浙沪20-45岁人群，月收入5000元以上）麦肯锡一份研究报告指出，麦肯锡一份研究报告指出，中国中产阶级到中国中产阶级到20252025年将占年将占到总人口的到总人口的80%80%左右左右,是中国未来最大的一支消费力量是中国未来最大的一支消费力量现代人的生活节奏越来越快，工作压力越来越大，他们现代人的生活节奏越来越快，工作压力越来越大，他们71、具有强烈的想具有强烈的想通过新、奇、特的活动来感受刺激和释放压通过新、奇、特的活动来感受刺激和释放压力的欲望力的欲望中产阶级消费潜力巨大，且追求特色体验中产阶级消费潜力巨大，且追求特色体验20112011年美国汽车行业杂志年美国汽车行业杂志WardsautoWardsauto公布，汽车公布，汽车拥有量为拥有量为78007800万辆，为全球第二万辆，为全球第二长三角拥有各类小车长三角拥有各类小车20002000多万辆，其中私家车就有多万辆，其中私家车就有800800多万辆，且每月以多万辆，且每月以1 1万辆的速度递增，自驾游越万辆的速度递增，自驾游越来越盛行来越盛行中国：汽车保有量全球第二，自驾72、游盛行中国：汽车保有量全球第二，自驾游盛行汽车营地是主要针对中产阶级有能力并且具备相应的空暇汽车营地是主要针对中产阶级有能力并且具备相应的空暇时间消费与享受一种特殊的旅行方式时间消费与享受一种特殊的旅行方式 在美国，汽车营地已超过在美国，汽车营地已超过2 2万个，其中最大的民营营地企万个，其中最大的民营营地企业业KOVKOV公司就有公司就有600600多个连锁营地多个连锁营地欧洲有超过欧洲有超过5 5万个汽车营地，万个汽车营地，驾车去露营地度假已成为主驾车去露营地度假已成为主要的度假方式要的度假方式，20082008年汽车露营旅游业收入年汽车露营旅游业收入达达283.3283.3亿欧元亿欧元世73、界：汽车露营成为时尚旅游休闲消费行为世界：汽车露营成为时尚旅游休闲消费行为PAGE57汽车营地市场特征处于起步期，但呈现迅速发展的态势，具有较大的市场机会据据2121世纪房车网的数据，目前我国世纪房车网的数据，目前我国达到国际标准的汽车营地大概只达到国际标准的汽车营地大概只有有3030个左右个左右，露营地建设还处于起步阶段，还只在小部分人中盛行。露营地建设还处于起步阶段，还只在小部分人中盛行。相比国外营地发展，我国的露营旅游只是相比国外营地发展，我国的露营旅游只是“小荷才露尖尖角小荷才露尖尖角”地区地区主要营地主要营地环渤海环渤海经济圈经济圈北京怀北国际汽车营地、大连金石滩国际汽车露营地、山东74、青云国际汽车营地、山东彩山国际汽车示范露营地长江三长江三角洲经角洲经济圈济圈杭州大清谷房车营地、江苏老山森林汽车公园、象山松兰山滨海旅游度假区露营地、黄山东门汽车露营地珠江三珠江三角洲经角洲经济圈济圈广东七星岩旅游营地、广州芙蓉度假区营地、广州番禺营地、万绿湖旅游营地、深圳东山珍珠岛营地西南地西南地区区四川省大英县中国死海风景区尚旅房车营地、云南滇池营地“圣山之旅”亚拉汽车露营营地20092009年年国务院关于加快发展旅游业的意见国务院关于加快发展旅游业的意见：明确把：明确把旅游房车旅游房车等纳入国家鼓励类产业目录，提出要大力培育等纳入国家鼓励类产业目录，提出要大力培育休闲、休闲、露营露营等各75、类户外活动产品等各类户外活动产品汽车营地增长迅速汽车营地增长迅速北京：北京：20112011年有年有1717家汽车露营地正在编制规划，到年底家汽车露营地正在编制规划，到年底，已建成有，已建成有5 5家左右的汽车露营地建成家左右的汽车露营地建成海南：海南：20102010年计划用年计划用3 3年时间，创建年时间，创建l00l00个具有浓厚地方个具有浓厚地方特色的自驾游露营示范基地特色的自驾游露营示范基地山东：山东：山东省自驾车旅游总体规划（山东省自驾车旅游总体规划（2010-20202010-2020），未来一两年内，规划建设，未来一两年内，规划建设180180余处国际标准的汽车营地余处国际标准76、的汽车营地各地政策支持营地建设各地政策支持营地建设目前国内汽车营地处于起步阶段目前国内汽车营地处于起步阶段PAGE58项目适用性依托门户的交通优势、田园乡村资源特色，打造长三角首席的田园风情五星级汽车露营地汽车营地类型汽车营地类型举例举例乡村型乡村型南宁乡村大世界汽车营地森林型森林型南京老山森林汽车公园海滨型海滨型大连金石滩国际汽车露营地湖畔型湖畔型 青海湖汽车露营地山地型山地型北京怀北国际汽车营地草原型草原型唯一若尔盖草原营地汽车营地选址前提条件汽车营地选址前提条件交通便利交通便利可达性好，临快速道路，距中心城市23小时车程环境优美环境优美距中心城市有一定的距离，生态环境好，空气清新延伸价值77、延伸价值土地延伸价值良好，具有后期可操作性以及可持续发展空间资源丰富资源丰富依托优质自然风景或拥有滨海、森林、山地等核心资源PAGE59回归时代-高端度假高端度假需求呈现向田园和回归体验发展的趋势国内高端旅游度假市场潜力巨大，且利润较高“高端高端”在传统的意义上就是在传统的意义上就是“奢华主义奢华主义”，传统的奢华，传统的奢华往往是冷酷的，有距离的。往往是冷酷的，有距离的。但如今，但如今，“奢华主义奢华主义”概念已开始转变，概念已开始转变，有了有了“新奢华主新奢华主义义”，“新奢华主义新奢华主义”给人感觉更加人性化，给人以温暖给人感觉更加人性化，给人以温暖的感觉，虽然也是昂贵的产品，但不一定那78、么遥不可及。的感觉，虽然也是昂贵的产品，但不一定那么遥不可及。新奢华主义更强调带给体验着惊喜和快乐。新奢华主义更强调带给体验着惊喜和快乐。高端市场需求的转变高端市场需求的转变看透工业的英国贵族们往往更向往田园式的生活。的看透工业的英国贵族们往往更向往田园式的生活。的确，在拥有最美丽的乡村的英国，回归田园才是最低调确，在拥有最美丽的乡村的英国，回归田园才是最低调的奢华。从的奢华。从1616世纪开始，世纪开始，英国的乡村庄园就成为一个英国的乡村庄园就成为一个家庭权势和威望的见证，家庭权势和威望的见证，而那些闪闪发光的名字更是隐而那些闪闪发光的名字更是隐藏在一个个偏远的乡村庄园中，代表了尊贵和阶层藏79、在一个个偏远的乡村庄园中，代表了尊贵和阶层英国：乡村庄园是尊贵的象征英国：乡村庄园是尊贵的象征据瑞信据瑞信全球财富报告全球财富报告统计，统计，20112011年中国百万年中国百万(美元美元)富富翁数目首次突破百万大关。瑞信预测，翁数目首次突破百万大关。瑞信预测，未来未来5 5年中国百万富年中国百万富翁人数将增长一倍多，达到翁人数将增长一倍多，达到238.1238.1万人，增幅为万人，增幅为134%134%。迅速迅速增长的富豪数量和富豪消费，保证了高端旅游广阔的市场增增长的富豪数量和富豪消费，保证了高端旅游广阔的市场增长潜力长潜力胡润百富胡润百富20112011年发布的年发布的“中国富豪生活方式80、调查报告中国富豪生活方式调查报告”显显示，中国千万富豪的平均年消费为示，中国千万富豪的平均年消费为190190万元，亿万富豪的平万元，亿万富豪的平均年消费为均年消费为250250万元，万元，旅游是富豪的主要消费所在，也是富旅游是富豪的主要消费所在，也是富豪最青睐的休闲方式。豪最青睐的休闲方式。高端旅游市场潜力巨大高端旅游市场潜力巨大PAGE60案例链接君源有机农场：针对中高端客群的市民农园，会员可全程监控，并具备家庭配送功能河南首家河南首家通过欧盟有机认证通过欧盟有机认证的健康蔬菜的健康蔬菜君源有机私家农场位于新郑市薛店镇，一期占地君源有机私家农场位于新郑市薛店镇，一期占地10001000余亩81、。交通便利，距郑州市区余亩。交通便利，距郑州市区2525公里、新郑市区公里、新郑市区6 6公里、公里、镇区镇区2 2公里、公里、107107国道国道8 8公里、京港澳高速公路公里、京港澳高速公路2 2公里、公里、郑州新郑国际机场郑州新郑国际机场5 5公里。公里。视频监控视频监控PAGE61项目适用性 地块距沪杭甬2小时交通圈，适宜开发日归性和滞在型市民农园市民农园类型市民农园类型（以日本为例）（以日本为例）交通要求交通要求功能要求功能要求备注备注近郊型近郊型距离租用者居住区较近（距离租用者居住区较近（一般在一般在4km4km范围内范围内），平时可以通过徒），平时可以通过徒步或自行车等简便方式步82、或自行车等简便方式 租户自行种植租户自行种植多设立在城区附近，将来多设立在城区附近，将来可能作为城市建设用地，可能作为城市建设用地，设施比较简易，档次较低设施比较简易，档次较低日归型日归型保证大多数的利用者从住处乘车保证大多数的利用者从住处乘车能够能够在一个半小时以内在一个半小时以内到达农园到达农园 租户自行种植租户自行种植代管服务代管服务家庭配送服务家庭配送服务服务较为完善，且档次较服务较为完善，且档次较近郊型要高近郊型要高滞在型滞在型 距离城市中心区约距离城市中心区约2-32-3小时小时的车程的车程 租户自行种植租户自行种植代管服务代管服务家庭配送服务家庭配送服务必须具备较完备的住宿和必须83、具备较完备的住宿和生活条件生活条件所在地往往是景色秀美、所在地往往是景色秀美、安静宜人的地方，人们在安静宜人的地方，人们在经营农园的同时，也相当经营农园的同时，也相当于在别墅中度假于在别墅中度假PAGE62老龄化-养老度假老龄化趋势及亚健康人群的上升，促使温泉、SPA等康体养生成为旅游的新热点和潮流根据根据国家人口发展国家人口发展“十二五十二五”规划规划：十二五期间老：十二五期间老年人口将出现第一次增长高峰，预计我国年人口将出现第一次增长高峰，预计我国6060岁以上老年岁以上老年人口年均增长人口年均增长800800万以上，总量将突破万以上，总量将突破2 2亿，亿，到到20302030年末年末将84、达到将达到3.753.75亿，占总人口的比重将达到亿，占总人口的比重将达到26.2%26.2%，这将较，这将较20102010年末年末13%13%的比重提高一倍以上的比重提高一倍以上老龄化趋势明显，康体市场潜力巨大老龄化趋势明显，康体市场潜力巨大20092009中国城市健康状况大调查中国城市健康状况大调查中显示，主中显示，主流城市的流城市的白领人群亚健康比例达白领人群亚健康比例达76%76%，处于过劳，处于过劳状态的接近六成，真正意义上的状态的接近六成，真正意义上的“健康人健康人”比例比例不到不到3%3%，35-5035-50岁的高收入人群中，岁的高收入人群中，“生物年龄生物年龄”平均超过平均85、超过“生理年龄生理年龄”1010年左右年左右在这种形式下，在这种形式下，温泉、温泉、SPASPA等养生休闲旅游景等养生休闲旅游景点迅速发展点迅速发展亚健康人群数量庞大，养生需求增加亚健康人群数量庞大，养生需求增加健康健康“微笑曲线微笑曲线”药物治疗药物治疗康体疗养康体疗养(高端高端)运动保运动保健（预健（预防）防）健康健康PAGE63项目适用性本项目具有开发温泉、花卉养生的可能性，以丰富旅游产品，提升旅游价值康体养生康体养生旅游产品类型旅游产品类型资源特点资源特点案例案例市场热门度市场热门度项目适配度项目适配度康疗主题类康疗主题类有较为医疗科研产业资有较为医疗科研产业资源源瑞士蒙特勒瑞士蒙特勒86、/长寿主题类长寿主题类一般以长寿老人较多、一般以长寿老人较多、养生文化遗迹等为卖点养生文化遗迹等为卖点广西巴马长寿村广西巴马长寿村/山林养生类山林养生类以山林溪谷为生态本底以山林溪谷为生态本底，以负氧离子、湿润空，以负氧离子、湿润空气为特色气为特色台湾台湾乐活山林养生村乐活山林养生村/花卉养生类花卉养生类以以花香、精油花香、精油为特色，为特色，可外用美容，内服等，可外用美容，内服等，如芳香疗法如芳香疗法普吉岛精油普吉岛精油SPASPA可衍生花卉旅游产业可衍生花卉旅游产业链，提升项目价值链，提升项目价值温泉水疗类温泉水疗类以温泉为基础，结合中以温泉为基础，结合中草药、中医按摩等形成草药、中医按摩87、等形成特色生态水疗项目特色生态水疗项目武义温泉武义温泉可人造温泉，丰富旅可人造温泉，丰富旅游产品，提升价值游产品，提升价值气候养生类气候养生类避暑、避寒产品避暑、避寒产品青城山养老公寓青城山养老公寓/民俗类民俗类民族特色的养生方式民族特色的养生方式回族节食风俗、瑶浴回族节食风俗、瑶浴/食疗类食疗类利用食物性味方面的偏利用食物性味方面的偏颇特性，来调养身体颇特性，来调养身体比心比力食品食疗馆比心比力食品食疗馆资源要求低，可作为资源要求低，可作为附加功能附加功能PAGE64近郊会议-商务度假商务旅游市场庞大，且消费力高，对相关产业拉动明显20112011年年中国会议蓝皮书中国会议蓝皮书：目前全国每88、年举办各种：目前全国每年举办各种会议多达会议多达几千万个几千万个，涵盖公司会议、政府会议、事业单位会议和社团会议，涵盖公司会议、政府会议、事业单位会议和社团会议四大类，四大类，会议经济产值近万亿元会议经济产值近万亿元根据开元集团已经开业的根据开元集团已经开业的2525家酒店统计的数字分析，家酒店统计的数字分析，会议市场会议市场已经占到已经占到30%30%以上以上，特别是大规模的，特别是大规模的400400间客房以上的五星级酒间客房以上的五星级酒店，会议占到店，会议占到35%35%到到37%37%。”商务市场潜力巨大商务市场潜力巨大一般来说一般来说商务旅游的利润率高达商务旅游的利润率高达20%289、0%30%30%，远远高于一般休，远远高于一般休闲旅游的利润闲旅游的利润以以“20112011年度中国最佳会议城市年度中国最佳会议城市”排位第三的成都为例，排位第三的成都为例，20112011年成都会展业直接收入约年成都会展业直接收入约39.6939.69亿元，在商贸旅游、物流交亿元，在商贸旅游、物流交通、宾馆餐饮等行业的衍生效应近通、宾馆餐饮等行业的衍生效应近336336亿元。亿元。会展业自身获利和会展业自身获利和对地区相关经济的拉动系数比约为对地区相关经济的拉动系数比约为1 1：9 9，与国际惯例经验值相与国际惯例经验值相当当商务旅游消费力较高商务旅游消费力较高会议经济会议经济相关产业相关90、产业1:9拉动发展拉动发展配套支持配套支持餐饮餐饮住宿住宿交通交通旅游旅游PAGE65商务旅游市场潜力上虞致力于打造“沪杭甬都市会客厅”，开辟会务经济新空间20122012年年4 4月月1818日，日，在上虞休闲体验之旅（上海）启动仪式上，上虞亮出在上虞休闲体验之旅（上海）启动仪式上，上虞亮出沪杭甬沪杭甬“都市会客厅都市会客厅”名片，未来将以名片，未来将以“长三角地区著名休闲旅游目的地长三角地区著名休闲旅游目的地”为目标，为目标，打造打造集休闲旅游与会务旅游于一身的集休闲旅游与会务旅游于一身的“上海后花园上海后花园”上虞规划将形成大龙山、覆卮山、城北、滨江、上虞规划将形成大龙山、覆卮山、城北、91、滨江、滨海滨海等五大集商贸、会务、休等五大集商贸、会务、休闲、度假等多功能于一体的闲、度假等多功能于一体的会务休闲旅游集群会务休闲旅游集群n上虞国际大酒店：上虞国际大酒店：1 1至至7 7月，酒店的会务接待累计营业额占酒店总营业月，酒店的会务接待累计营业额占酒店总营业额的额的30%30%以上，比去年同期增长以上，比去年同期增长10%10%左右。值得一提的是，左右。值得一提的是，酒店今年接酒店今年接待的外地会务特别多待的外地会务特别多，增幅超过，增幅超过50%50%。其中，有来自省内周边县市的会。其中，有来自省内周边县市的会议团，也有从上海、广州等地慕名而来的会议团队。议团，也有从上海、广州等地92、慕名而来的会议团队。n据介绍，上虞据介绍，上虞“四季仙果之旅四季仙果之旅”接待的采摘游客中，有近三分之一接待的采摘游客中，有近三分之一来自上海来自上海n杭甬高铁、杭州湾嘉绍大桥均计划在今年建成通车，上虞将真正纳杭甬高铁、杭州湾嘉绍大桥均计划在今年建成通车，上虞将真正纳入上海两小时交通圈入上海两小时交通圈2 2小时交通圈小时交通圈上海上海杭州杭州宁波宁波PAGE66项目适用性依托项目交通和旅游资源优势，锁定内部大中型会议及部分论坛活动会议分类会议分类更高的知更高的知名度名度更高的档更高的档次次更优越的度更优越的度假氛围和体假氛围和体验环境验环境更完善的更完善的综合配套综合配套（餐饮、（餐饮、会议93、娱会议、娱乐等）乐等）更短的距离更短的距离，更低的时，更低的时间成本间成本更低的预更低的预算算更高品质更高品质的软性服的软性服务务对机场更对机场更强的依赖强的依赖对周边产对周边产业更强的业更强的依赖依赖会展会展/行业峰会行业峰会/主主题性论坛题性论坛赛事、颁奖会赛事、颁奖会内部小型封闭决内部小型封闭决策会议策会议中型会议中型会议中型度假活动中型度假活动大型会议及论坛大型会议及论坛联合双边会议联合双边会议/政政府接待府接待拓展和培训拓展和培训EMBA/总裁级培总裁级培训班训班PAGE67旅游产品机会客群客群需求需求/特点特点农业为载体的旅游产品机会农业为载体的旅游产品机会度假地产机会度假地产机94、会酒店机会酒店机会亲情互动带来的亲情互动带来的家庭家庭度假度假女性为旅游主要决策者：追女性为旅游主要决策者：追求浪漫求浪漫花主题公园、婚纱摄影基地花主题公园、婚纱摄影基地度假公寓度假公寓特色客栈特色客栈主题酒店主题酒店儿童为旅游导向：科普教育儿童为旅游导向：科普教育儿童农园儿童农园车时代带来的车时代带来的中产中产度假度假特色猎奇体验特色猎奇体验汽车营地、户外拓展基地汽车营地、户外拓展基地度假公寓度假公寓特色客栈特色客栈回归时代带来的回归时代带来的高端高端度假度假回归、养生、休闲回归、养生、休闲市民农园、温泉养生等市民农园、温泉养生等度假别墅度假别墅主题精品酒店主题精品酒店老龄化带来的老龄化带来95、的养老养老度假度假养生养老养生养老温泉养生、市民农园温泉养生、市民农园养老公寓养老公寓特色客栈特色客栈近郊会议带来的近郊会议带来的商务商务度假度假会议会晤带动休闲养生会议会晤带动休闲养生会议主题酒店、温泉养生等会议主题酒店、温泉养生等商务会所商务会所高端星级酒店高端星级酒店PAGE68衍生地产机会农业农业地产地产休闲农业休闲农业（农业（农业+旅游）旅游）农业产业园农业产业园度假地产度假地产度假酒店度假酒店旅游商业旅游商业竞争格局竞争格局细分趋势细分趋势以农业为特色以农业为特色抓细分市场机会抓细分市场机会特色农业地产特色农业地产中产度假公寓（中产度假公寓（50-10050-100）入门体验别墅（96、入门体验别墅（100-200100-200）细分趋势细分趋势酒店机会酒店机会特色客栈特色客栈主题酒店主题酒店高星级商务度假酒店高星级商务度假酒店特色酒店群特色酒店群商业机会商业机会发展趋势发展趋势奥特莱斯奥特莱斯特色商业街特色商业街项目资源项目资源PAGE69长三角度假地产市场格局长三角繁荣经济背后，是度假地产的蓬勃发展，未来竞争压力长三角繁荣经济背后，是度假地产的蓬勃发展，未来竞争压力大。本项目无明显的自然资源优势，必须依托农业资源嫁接，打大。本项目无明显的自然资源优势，必须依托农业资源嫁接，打造唯一性，跳脱市场造唯一性，跳脱市场千岛湖板块青山湖板块乍浦九龙山环太湖板块上海迪士尼乐园板块板块97、位置位置度假产品特色点度假产品特色点客群来源客群来源环太湖板块苏州建筑特色建筑特色（如岛上城堡、纯正西班牙建筑特色）、不可复制的强势景观资景观资源源（太湖湖景等）太湖区域度假产品品质较高，客群以本地及上以本地及上海私企老板海私企老板为主为主无锡湖州杭州地区千岛湖强势的不可复制的景观资源景观资源，高端特色的休闲娱乐设施休闲娱乐设施面向长三角长三角区域的高端区域的高端度假客群度假客群青山湖上海市近郊佘山主题公园主题公园（如上海迪士尼乐园）、强势的景观资源景观资源及高端的休闲娱乐配套休闲娱乐配套全国一二线全国一二线城市及国外城市及国外高端客户，高端客户，较有圈层感；川沙新镇九龙山、南北湖平湖、海盐不98、可复制的景观环景观环境境、高端特色的娱娱乐休闲配套设施乐休闲配套设施客群多来自上海，部分上海，部分苏州、浙江苏州、浙江省内户省内户安吉德清杭州市海盐南北湖佘山国家旅游度假区上海及其周边城市江苏地区主要分布在以千岛湖为代表的杭州地区、环太湖板块为代表主要分布在以千岛湖为代表的杭州地区、环太湖板块为代表的江苏地区及以崇明、上海迪士尼及乍浦九龙山为代表的上的江苏地区及以崇明、上海迪士尼及乍浦九龙山为代表的上海及其周边城市；海及其周边城市；长三角度假地产主要依托于强势不可复制长三角度假地产主要依托于强势不可复制的旅游资源（江、河、湖、海等）而打造；的旅游资源（江、河、湖、海等）而打造；上海崇明岛PAG99、E70高端养老市场高端养老市场企业会所市场企业会所市场中产度假市场中产度假市场细分市场趋势本项目需抓住度假市场细分发展趋势，打造在市场中适销对路的产品体系。自自20102010年房地产调控以来，房地产市场经过一段时间的市场萎缩之后渐趋平稳，目前市场上年房地产调控以来，房地产市场经过一段时间的市场萎缩之后渐趋平稳，目前市场上对于度假地产的置业目的由投资居多调整为偏自用为主要购买目的，并且逐步衍生出以下三种对于度假地产的置业目的由投资居多调整为偏自用为主要购买目的，并且逐步衍生出以下三种细分市场的走势。细分市场的走势。三种细分市场趋势三种细分市场趋势50-10050-100方度假公寓方度假公寓10100、0-200100-200方入门体验方入门体验别墅别墅500500方以上企业会所方以上企业会所60-12060-120方养老公寓方养老公寓PAGE71度假地产机会基于项目无强势资源，为了抓住目前市场上的主流消费群体，只能基于项目无强势资源，为了抓住目前市场上的主流消费群体，只能依托农业特色依托农业特色资源资源，打造，打造“新田园主义新田园主义”和和“奢华田园主义奢华田园主义”生活方式，跳脱周边区域的产品生活方式，跳脱周边区域的产品同质化的竞争格局；同质化的竞争格局；一方面，依托一方面，依托农业特色资源农业特色资源，打造，打造田园地产田园地产；另一方面；另一方面，抓住细分市场趋势；打造特色度假地产101、体系，抓住细分市场趋势；打造特色度假地产体系机会市场机会市场面积段面积段意向客群意向客群附加特色附加特色产品表产品表现现特色点特色点养老公寓养老公寓60-12060-120健康养老族群健康养老族群赠送赠送50-10050-100的农用地使用权的农用地使用权新田园主新田园主义义（乐活）（乐活）“田园的田园的”“生态的生态的”“有机的有机的”中产度假中产度假公寓公寓50-10050-100中产家庭度假客群中产家庭度假客群入门体验入门体验精品别墅精品别墅100-200100-200殷实家庭度假客群殷实家庭度假客群赠送赠送100-200100-200的农用地使用的农用地使用权权家庭度假家庭度假养生别墅102、养生别墅300-500300-500富裕家庭度假客群富裕家庭度假客群赠送赠送300-500300-500的农用地使用的农用地使用权权奢华田园奢华田园主义主义企业会所企业会所500500以以上上会议、企业客群会议、企业客群赠送赠送10001000以上农用地的使用以上农用地的使用权权PAGE72酒店需求趋势旅游业的不断发展，客群对于酒店的居住需求已从大众化的需求转向个性化的居住需求客群需求趋势：客群需求趋势：大众化需求大众化需求个性化需求个性化需求PAGE73酒店市场机会随着度假酒店需求向个性化需求的转变趋势，本项目宜打造多元的酒店体系以满足多元需求特征基于项目本身农业旅游特色资源以及后期相关高端103、娱乐休闲配套的打造，满足多基于项目本身农业旅游特色资源以及后期相关高端娱乐休闲配套的打造，满足多元的需求特征，未来项目酒店打造以下的酒店体系：元的需求特征，未来项目酒店打造以下的酒店体系：酒店体系酒店体系产品特色产品特色功能特征功能特征意向客群意向客群特色旅居群集特色旅居群集露营基地露营基地特色客栈特色客栈满足大众观光客的旅途居满足大众观光客的旅途居住需求住需求性价比客群性价比客群，低成本享受，低成本享受非城市体验非城市体验高端精品酒店高端精品酒店个性化服务、特色性客个性化服务、特色性客房，具有一定的稀缺性房，具有一定的稀缺性吸引吸引追求品位与特色追求品位与特色的高的高端商旅人士端商旅人士形成104、形成圈层口碑和小众影响圈层口碑和小众影响力力小众高端群体小众高端群体，看重个性，看重个性化与文化体验，同时对舒化与文化体验，同时对舒适度和服务有高标准需求适度和服务有高标准需求高星级商务度高星级商务度假酒店假酒店硬件舒适性、高品质服硬件舒适性、高品质服务、高标准会议设施务、高标准会议设施满足满足政府、企业商务会议政府、企业商务会议需求需求，并承接高端旅游设，并承接高端旅游设施带来的施带来的住宿需求住宿需求高端商务度假客群高端商务度假客群，价格，价格承受能力强，享受标准化承受能力强，享受标准化、高品质酒店服务、高品质酒店服务PAGE74旅游商业方向依托门户资源发展OUTLES商业，依托农业产业发105、展有机农产品与园艺的特色集市u打造农产品与园艺的特色集市，建筑融入上虞的文化特色（虞舜文化、孝文化、梁祝文化等），打造鲜明的旅游特色以区隔其他旅游景区。根据旅游商业的发展趋势结合本项目本身的资源特色，未来本项目商业部分打造有两个项目发展方向：机会一：集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体机会一：集购物、休闲、娱乐、餐饮于一体的门户型的门户型OUTLESOUTLES公园公园u嫁接项目区域交通的打造引擎类项目及主题商场（如奥特莱斯等），争取国外商家资源，绑定国外资源（如奥特莱斯等）打造门户性项目，加大项目竞争力；机会二：依托休闲农业打造机会二：依托休闲农业打造“有机农产品交有机农产品交易与展示平台易与展示106、平台”、“园艺集市园艺集市”PAGE75自身产业化机会深度挖掘微笑曲线两端，形成可持续发展产业链自身产业化之自身产业化之2 2大核心产业大核心产业l 酒店：主题会议酒店、精品酒店、酒店：主题会议酒店、精品酒店、特色客栈、星级度假商务酒店特色客栈、星级度假商务酒店l 商业：商业：0UTLETS0UTLETS公园公园l 度假居住：庄园会所、田园别墅、度假居住：庄园会所、田园别墅、度假公寓、养老公寓度假公寓、养老公寓“长三角首席深度体验休闲农园长三角首席深度体验休闲农园”l产业配套：农业科技畅想实验田产业配套：农业科技畅想实验田l 商业：有机农产品展示与交易平商业：有机农产品展示与交易平台、园艺集市107、台、园艺集市l 居住：第一居所公寓居住：第一居所公寓/别墅别墅“国家级农业创新创业产业园国家级农业创新创业产业园”基础基础农业农业农业农业科研科研休闲休闲农业农业l 办公：商务花园独栋、产业孵化办公：商务花园独栋、产业孵化器、产业楼宇器、产业楼宇l 旅游：田园博物馆、花海公园、旅游：田园博物馆、花海公园、儿童农园、市民农园、露营基地儿童农园、市民农园、露营基地PAGE76自身资源自身资源 涉农龙头企业，具有行业带动效应；十二五规涉农龙头企业，具有行业带动效应；十二五规划中重点发展现代农业和现代服务业。划中重点发展现代农业和现代服务业。农发集团现有农业产业链以农业生产、农产品加工及物流销售为主，108、农业研发、生物技术等农业农发集团现有农业产业链以农业生产、农产品加工及物流销售为主，农业研发、生物技术等农业科技业务相对较少科技业务相对较少现代农业和农产品物流产业现代农业和农产品物流产业“十二五十二五”时期发展思路时期发展思路总体思路：总体思路：进一步深化“个十百千万”工程，按照“八位一体”的全产业链发展模式，打造一流农产品综合性营运龙头企业，形成立足浙江、覆盖华东、影响全国的现代农产品物流体系。重点工作：重点工作：抓好新农都现代农产品物流中心重点项目建设。加快构建省域农批市场网络。打造优质农产品自营配送链。加快农产品加工基地建设，逐步打响自有品牌。高标准开发上虞现代农业示范园区。加强与农民109、专业合作社的战略合作。粮油贸易产业粮油贸易产业“十二五十二五”时期发展思路时期发展思路总体思路：总体思路：拓展粮油生产、加工、贸易新模式，着力打造粮油“产加储运贸”全产业链，进一步提升粮油经营总量和市场控制力，积极配合政府市场调控政策，为保障我省粮食安全发挥更大作用。重点工作：重点工作：“产”，进一步增强粮源控制力，加强主产区粮食生产、收购基地的培育建设，掌握更大的优质粮源。“加”，建设粮油加工企业，探索粮油联营体模式，提高粮油深加工能力。“储”，加快改造粮油储备设施，扩大粮油储备量，承担更多政策性储备业务。“运”，积极建设“北粮南运”中转基地，提升粮油中转运输能力。“贸”，进一步提高粮油市场110、占有率；构建粮油终端销售网络PAGE77农业科研产业农业科研产业生物技术、信息技术以及机械技术是现代农业生物技术、信息技术以及机械技术是现代农业发展的基础和核心，是未来的重点发展方向发展的基础和核心，是未来的重点发展方向美国现代农业模式是美国现代农业模式是建立在先进生物技术型农业的基础上，并整合现代化机械技术和信息技建立在先进生物技术型农业的基础上，并整合现代化机械技术和信息技术的现代农业模式。术的现代农业模式。以转基因作物包括抗除草剂、抗病虫、优质、营养功能遗传改良大规模发展为典型代表，同以转基因作物包括抗除草剂、抗病虫、优质、营养功能遗传改良大规模发展为典型代表，同时采用简化栽培如除草剂、111、保护性耕作、大面积节水（喷、滴）灌溉技术等和大马力机械化时采用简化栽培如除草剂、保护性耕作、大面积节水（喷、滴）灌溉技术等和大马力机械化大规模管理，再加上信息（精准）农业，使美国农业成为高经济效率、高科技的现代农业模大规模管理，再加上信息（精准）农业，使美国农业成为高经济效率、高科技的现代农业模式的代表。式的代表。现代农业的构成和发展过程应该是生物技术和动力装备技术发展紧密结合的过现代农业的构成和发展过程应该是生物技术和动力装备技术发展紧密结合的过程。程。生物和信息技术应该是现代农业发展的基础和核心，动力生物和信息技术应该是现代农业发展的基础和核心，动力装备技术应该是现代农业发展的两翼。装备技112、术应该是现代农业发展的两翼。中国科学院遗传与发育生物学研究所农业资源研究中心研究员张正斌中国科学院遗传与发育生物学研究所农业资源研究中心研究员张正斌美国现代农业模式美国现代农业模式“农业现代化农业现代化”农业机械化、电气化、化学化农业机械化、电气化、化学化和水利化和水利化“现代农业现代农业”农业信息化、生物农业信息化、生物化、化、设施化和管理现代化设施化和管理现代化PAGE78农业科研产业农业科研产业现代技术农业具有国家和省政府强有力的政策现代技术农业具有国家和省政府强有力的政策导向支持，发展潜力强导向支持，发展潜力强一、加大投入强度和工作力度，持续推动农业稳定发展一、加大投入强度和工作力度，113、持续推动农业稳定发展二、依靠科技创新驱动，引领支撑现代农业建设二、依靠科技创新驱动，引领支撑现代农业建设三、提升农业技术推广能力，大力发展农业社会化服务三、提升农业技术推广能力，大力发展农业社会化服务四、加强教育科技培训，全面造就新型农业农村人才队伍四、加强教育科技培训，全面造就新型农业农村人才队伍五、改善设施装备条件，不断夯实农业发展物质基础五、改善设施装备条件，不断夯实农业发展物质基础六、提高市场流通效率，切实保障农产品稳定均衡供给六、提高市场流通效率，切实保障农产品稳定均衡供给生物技术自主创新能力显著提升，生物技术整体水平进入生物技术自主创新能力显著提升，生物技术整体水平进入世界先进行列114、，部分领域达到世界领先水平。世界先进行列，部分领域达到世界领先水平。生物医药、生物医药、生物农业、生物制造、生物能源、生物环保生物农业、生物制造、生物能源、生物环保等产业快速崛等产业快速崛起，生物产业整体布局基本形成，推动生物产业成为国民起，生物产业整体布局基本形成，推动生物产业成为国民经济支柱产业之一，使我国成为生物技术强国和生物产业经济支柱产业之一，使我国成为生物技术强国和生物产业大国大国“十二五十二五”生物技术发展规划生物技术发展规划发展目标发展目标20122012年中央一号文件：年中央一号文件：关于加快推进关于加快推进农业科技农业科技创新创新持续增强农产品供给保障能力的若干意见持续增强115、农产品供给保障能力的若干意见十二五规划：十二五规划：九大战略性新兴产业培育方向九大战略性新兴产业培育方向生物产业：重点发展生物产业：重点发展生物制药、生物制药、现代中药、生物医学工现代中药、生物医学工程、农业良种、绿色农用生物制品、生物保健食品、生程、农业良种、绿色农用生物制品、生物保健食品、生物基材料、微生物发酵产品的生产和应用。物基材料、微生物发酵产品的生产和应用。生物产业为浙江九大战略性新兴产业之首生物产业为浙江九大战略性新兴产业之首PAGE79 农业研发农业研发新型农业技术新型农业技术植物微繁殖、栽培技术和材料等植物微繁殖、栽培技术和材料等农用化学品和农业农用化学品和农业资材资材安全型116、农药、兽药、鱼药、生长调节剂、安全型农药、兽药、鱼药、生长调节剂、生物肥、土壤改良剂等生物肥、土壤改良剂等分析仪器设备分析仪器设备种植、林业、养殖、诊断、治疗、食品、种植、林业、养殖、诊断、治疗、食品、材料分析等专用仪器等材料分析等专用仪器等农业科学技术设备农业科学技术设备与设施与设施大棚温室材料、园艺设施、灌溉设备、科大棚温室材料、园艺设施、灌溉设备、科研设备，生物制药、食品、保鲜、电子等研设备，生物制药、食品、保鲜、电子等专用设备等专用设备等生物技术生物技术生物医药生物医药生物活性标准物质、医用诊断试剂、人用生物活性标准物质、医用诊断试剂、人用疫苗、水产疫苗、现代中药、疫苗、水产疫苗、现代117、中药、生物农药等生物农药等农产品和食品加工农产品和食品加工天然保鲜剂、生物保鲜剂、功能性保鲜材天然保鲜剂、生物保鲜剂、功能性保鲜材料、新型加工工艺等料、新型加工工艺等健康食品健康食品各类功能性食品和保健食品、新型添加剂各类功能性食品和保健食品、新型添加剂等等工业酶制剂工业酶制剂农业、食品、饲料、纺织、皮革、洗涤剂农业、食品、饲料、纺织、皮革、洗涤剂等领域工业酶制剂等等领域工业酶制剂等信息技术信息技术行业应用信息技术行业应用信息技术嵌入式软件、专用芯片、行业电子商务、嵌入式软件、专用芯片、行业电子商务、行业服务外包、通信增值技术、自动化和行业服务外包、通信增值技术、自动化和智能化工程服务等智能化118、工程服务等物联网物联网RFIDRFID、传感网、传感网、M2MM2M、两化融合等技术、两化融合等技术领域，及社区物联网、农业物联网等应用领域，及社区物联网、农业物联网等应用领域领域农业科研产业机会农业科研产业机会园园艺艺产产业业创意农业、创意旅游产业战略的创意基于园艺产品创意衍生装饰、动漫等关联创意设计广告创意实现品牌美学行销模式的创意商业创意行销模式的创意带动更多创业提升生活品质城市吸引力创意农业引擎科技创新之本城市活力之源PAGE80农业科研产业机会农业科研产业机会 杭州湾以农业研发、生物技术为主的杭州湾以农业研发、生物技术为主的产业园区产业园区战略性新兴产业战略性新兴产业生物技术生物技术119、信息技、信息技术、创意农业术、创意农业农业研发农业研发技术研发、种技术研发、种苗培育、农业苗培育、农业装备装备生产性服务业生产性服务业科技服务、创科技服务、创意设计意设计前承农业实践，后启新兴产业前承农业实践，后启新兴产业区域经济新亮点，产业转型重要平台区域经济新亮点，产业转型重要平台政策扶持政策扶持产业潜力产业潜力农发带动农发带动PAGE81长三角产业园区长三角产业园区离上海、杭州等长三角主要城市一个小时交通圈的产业园区发展状况良好体量（体量（）主导产业主导产业物业类型物业类型销售情况销售情况上海中粮万科上海中粮万科VMOVMO8.88.8万万企业总部办公企业总部办公独栋、双拼、多层独栋、120、双拼、多层 1.9-2.11.9-2.1万元万元/杭州恒生科技园杭州恒生科技园2727万万企业总部办公企业总部办公独栋、小高层独栋、小高层均价均价1.31.3万元万元/杭州万华科技园杭州万华科技园16.316.3万万高新技术产业高新技术产业先进制造产业先进制造产业独栋办公独栋办公均价均价88008800元元/联排办公联排办公均价均价78007800元元/标准厂房标准厂房起价起价27002700元元/LoftLoft公寓公寓均价均价84008400元元/普通公寓普通公寓均价均价66006600元元/PAGE82本项目产业园区机会发挥交通优势，争取政策扶持，形成核心产业发挥交通优势，争取政策扶持，121、形成核心产业框架，打造国家级农业创新创业产业园框架，打造国家级农业创新创业产业园产业园区成功的产业园区成功的KPIKPI体系体系 核心核心KPIl形成核心产业与框架形成核心产业与框架l政策扶植政策扶植l交通较为便利交通较为便利l配套完善配套完善l高速信息网络高速信息网络重要重要KPI人力资源基础好人力资源基础好环境优美环境优美低密度建筑低密度建筑经营方式灵活经营方式灵活办公楼面积灵活多变办公楼面积灵活多变良好的商务基础良好的商务基础次要次要KPI个性化的建筑形态个性化的建筑形态招商网络、代理体系招商网络、代理体系特色化的服务特色化的服务完善的服务体系完善的服务体系标杆企业带动标杆企业带动良好的122、区域规划与前景良好的区域规划与前景PAGE83产业地产机会产业地产机会 形成由以农发研发总部、产业孵化器、产业加速器、商务花园组成产业花园类型类型产业产业地产地产产业总部产业总部标杆企业，与种子企业和成长型企业实现持续发展标杆企业，与种子企业和成长型企业实现持续发展建设花园型总部基地，享受地方总部经济发展政策。建设花园型总部基地，享受地方总部经济发展政策。独栋商务花园独栋商务花园产业加速器产业加速器筛选经过初步孵化的企业，享受加速发展政策；筛选经过初步孵化的企业，享受加速发展政策；建设商务型产业楼宇、引进产业平台，提供科技与商务建设商务型产业楼宇、引进产业平台，提供科技与商务服务。服务。高层写123、字楼高层写字楼产业孵化器产业孵化器筛选有志创业、具备技术能力的团队，接受创业辅导筛选有志创业、具备技术能力的团队，接受创业辅导建立孵化器公司，整合创业、创新要素，提供专业孵化建立孵化器公司，整合创业、创新要素，提供专业孵化服务。服务。SOHOSOHO写字楼写字楼农发研发总部农发研发总部农发集团自身研发产业农发集团自身研发产业农发总部写字楼农发总部写字楼PAGE84自身产业化机会 深度挖掘微笑曲线两端，形成可持续发展产业链自身产业化之自身产业化之2 2大核心产业大核心产业l 酒店：主题会议酒店、精品酒店、酒店：主题会议酒店、精品酒店、特色客栈、星级度假商务酒店特色客栈、星级度假商务酒店l 商业：124、商业：0UTLETS0UTLETS公园公园l 度假居住：庄园会所、田园别墅、度假居住：庄园会所、田园别墅、度假公寓、养老公寓度假公寓、养老公寓“长三角首席深度体验休闲农园长三角首席深度体验休闲农园”l产业配套：农业科技畅想实验田产业配套：农业科技畅想实验田l 商业：有机农产品展示与交易平商业：有机农产品展示与交易平台、园艺集市台、园艺集市l 居住：第一居所公寓居住：第一居所公寓/别墅别墅“国家级农业创新创业产业园国家级农业创新创业产业园”基础基础农业农业农业农业科研科研休闲休闲农业农业l 办公：商务花园独栋、产业孵化办公：商务花园独栋、产业孵化器、产业楼宇器、产业楼宇l 旅游：田园博物馆、花海125、公园、旅游：田园博物馆、花海公园、儿童农园、市民农园、露营基地儿童农园、市民农园、露营基地PAGE85研究路径 三层市场研究体系杭州湾市场杭州湾格局长三角一体化总体布局经济格局产业格局新城案例新城模式项目自身条件区位格局自身资源竞争项目整体格局下的市场方向区域市场竞争状况与机会项目自身的优劣势研判自身产业化区域城市化农业市场旅游市场养老市场酒店市场住宅市场商业市场生态主题研究门户型项目研究PAGE86城市化体系未来借势区域城市化也是本项目去化的重要方向之一区域城市化借势区域城市化借势城市化城市化居住居住产业产业商业商业在目前的市场形势下，单一的在目前的市场形势下，单一的度假地产度假地产市场市场126、客群是客群是绝对不可能绝对不可能满足本项目巨大的满足本项目巨大的开发体开发体量去化量去化而伴随着区域的开发成熟，本地区的而伴随着区域的开发成熟，本地区的城市化城市化必将为本项目带来必将为本项目带来庞大的消费人群庞大的消费人群，密切把，密切把握区域城市化的特征与客群是握区域城市化的特征与客群是战略的正确选战略的正确选择也是必然选择择也是必然选择PAGE87产业新城研究模型 产业、人口、居住、商业是新城发展的重要因素，其中区域产业起着决定性作用区域产业区域人口区域产业是区域发展的经济引擎，是吸引人口进入的前提条件人口是居住和商业发展的基础条件，有人才有居住和商业市场的发展机会居住商业PAGE88新127、城案例一览表名称规模类型核心驱动力新城发展阶段上海新江湾城9.45平方公里以高品质居住区为主的的生态型新城以区域公园为首发，先生态后市场新江湾城已成为上海中心城区最大的融生态型住区、知识性园区和花园城区为一体的新城区，是上海21世纪城市发展的典范上海松江大学城6平方公里以教育产业带动新区发展的新城高校资源目前松江大学城以完成居住和中央商务区的建设，交通及其他公共设施配套设施也正在陆续的竣工中上海金山新城34.04平方公里以产业化的发展带动新城城市化的进程产业链+人文化景观杭州湾畔具有北美风貌和花园城特色的现代化滨海城市绍兴袍江新区66平方公里以产业化带动城市化的区域性新城完整的产业链袍江新区目128、前已完成了产业升级的过程，大量的住宅项目也已投入使用，居住氛围日渐浓厚，目前区域商业氛围较为淡薄杭州湾新区235平方公里以产业化带动城市化的区域性新城完整的产业链+便利的交通目前杭州湾新城已完成汽车整车及关键零部件产业、新材料产业、海洋新兴产业等五大先进制造业的产业化过程，同时大型的住宅项目也已启动并日渐成熟，商业目前尚不成熟，区域正大力发展楼宇经济PAGE89新城特征城城市市化化产业化产业化新江湾城新江湾城苏州工业园苏州工业园金山新城金山新城袍江工业区袍江工业区绍兴县滨海工业区绍兴县滨海工业区余姚滨海新城余姚滨海新城慈溪杭州湾滨海新城慈溪杭州湾滨海新城绍兴滨海新城绍兴滨海新城上虞滨海新城上虞129、滨海新城松江大学城松江大学城宁波北仑滨海新区宁波北仑滨海新区南北湖南北湖镜湖新区镜湖新区：产业化、城市化程度低:产业化程度高，城市化慢：城市化水平高，产业基础弱：产业化、城市化程度高PAGE90新城发展规律 对于本项目而言上虞滨海新城的城市将是一个较为漫长的过程区域产业区域产业二产起步二产起步二产持续快速上升，二产持续快速上升，2.52.5产业或产业或3 3产起步产起步二产稳步甚至退出，二产稳步甚至退出，2.52.5产或产或3 3产成熟产成熟区域人口区域人口制造业产业人口为主制造业产业人口为主高新产业人才进入，人口素质高新产业人才进入，人口素质提升提升城市化成熟，人口结构多元化城市化成熟，人口130、结构多元化消费水平消费水平住宅市场住宅市场性价比物业或投资型性价比物业或投资型物业（少量开发）物业（少量开发）改善型物业（迅速增长）改善型物业（迅速增长）多元化发展，且高端进入（稳多元化发展，且高端进入（稳步开发）步开发）商业商业/写字写字楼市场楼市场社区型商业社区型商业楼宇经济楼宇经济集中式商业集中式商业楼宇经济楼宇经济起步期发展期成熟期PAGE91发展进程 上虞滨海新城城市化发展进程区域产业传统二产起步高消耗、高污染化工纺织类产业发展高新二产，产值迅速上升整车制造、精细化工、轻工纺织、新材料等二产持续快速上升，生产性服务业等2.5产业逐步发展商贸服务、港口物流等二产稳步发展，2.5产渐成规131、模，三产逐步发展区域人口4万人（传统产业从业人口，结构单一）10万人（传统产业与高新产业并存，产业人口素质提升）20万人（服务业从业人口增加，城市化群体加大比重）30万人以上（城市化进程加快，逐渐达到饱和状态）消费水平住宅市场基本宿舍产业人口居住需求基本宿舍为主，商品住宅市场开始起步商品住宅市场进入发展期（或酒店式公寓）商品住宅市场进一步细分化，高端市场开始起步商业市场基本生活商业社区型商业邻里型生活商业楼宇经济商业街购物中心楼宇经济起步期（2010-2015）初步发展期（2015-2020）持续发展期（2020-2030）成熟期（2030-2050）PAGE92各物业市场机会 在对的时间做对132、的事在对的时间做对的事在合适的时机抓住正确的市场机会，不但能促进项目成功发展，同时还能达到事半功倍的效果起步期（2010-2012）初步发展期（2012-2015）持续发展期（2015-2020）成熟期（2020-2025）住宅机会住宅机会性价比物业性价比物业改善性物业改善性物业（或酒店式公寓）（或酒店式公寓）物业形态多元化物业形态多元化商业机会商业机会社区底商社区底商邻里型生活商业邻里型生活商业购物中心（不建议进购物中心（不建议进入）入）写字楼机会写字楼机会楼宇经济（楼宇经济（2.52.5产或产或3 3产）产）楼宇经济（楼宇经济（2.52.5产或产或3 3产）产）住宅原则：住宅原则：以区域发133、展中人口的变化为依托，以需求为导向，适度超前以区域发展中人口的变化为依托，以需求为导向，适度超前先住后商，先产后商，商业与住宅和区域产业的发展紧密相关先住后商，先产后商，商业与住宅和区域产业的发展紧密相关商业原则：商业原则：PAGE93市场研究核心结论自身产业化主导自身产业化主导区域城市化借势区域城市化借势自身自身产业化产业化休闲休闲农业农业农业农业科研科研区域区域城市化城市化居住居住商务办公商务办公社区商业社区商业旅游旅游居住居住商业商业办公办公(生产生产)商业商业居住居住依托自身两大产业化主导与区域城市化借势，衍生旅游、居住、酒店、商业与办公功能依托自身两大产业化主导与区域城市化借势，衍生134、旅游、居住、酒店、商业与办公功能第二部分第二部分 项目定位项目定位 发展战略发展战略 项目总定位项目总定位 功能体系功能体系 形象定位形象定位PAGE95战略目标对内：农发集团产业转型及升级的重要平台由农产品由农产品“产加储运贸产加储运贸”为主向为主向涉农现代服务业（休闲农业、农业研发）提升涉农现代服务业（休闲农业、农业研发）提升发展发展对外：国家级休闲农业与科技农业的示范平台长三角宜居、宜游、宜业的世界田园生态之城PAGE96发展战略“2+2”发展战略自身产业化主导自身产业化主导区域城市化借势区域城市化借势自身自身产业化产业化休闲休闲农业农业农业农业科研科研区域区域城市化城市化居住居住商务办135、公商务办公社区商业社区商业“2+2”“2+2”发展战略：双轮驱动发展战略：双轮驱动 有机融合有机融合n 项目发展项目发展2 2个层面个层面 自身产业化主导，区域城市化借势自身产业化主导，区域城市化借势n 自身产业化之自身产业化之2 2大产业大产业 长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园旅游旅游居住居住商业商业办公办公(生产生产)商业商业居住居住PAGE97“2+2”“2+2”发展战略：双轮驱动发展战略：双轮驱动 有机融合有机融合n 项目发展项目发展2 2个层面个层面 自身产业化主导，区域城市化借势自身产业化主导，区域城市化借势n136、 自身产业化之自身产业化之2 2大产业大产业 长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园长三角首席深度体验休闲农园、国家级农业创新创业产业园发展战略“2+2”发展战略l 酒店：主题会议酒店、精品酒店、酒店：主题会议酒店、精品酒店、特色客栈、星级度假商务酒店特色客栈、星级度假商务酒店l 商业：商业：0UTLETS0UTLETS公园公园l 度假居住：庄园会所、田园别墅、度假居住：庄园会所、田园别墅、度假公寓、养老公寓度假公寓、养老公寓深度挖掘微笑曲线两端深度挖掘微笑曲线两端长三角首席深度长三角首席深度体验休闲农园体验休闲农园l产业配套：农业科技畅想实验田产业配套：农业科技畅想实验田l 商137、业：有机农产品展示与交易平商业：有机农产品展示与交易平台、园艺集市台、园艺集市l 居住：第一居所公寓居住：第一居所公寓/别墅别墅国家级农业创国家级农业创新创业产业园新创业产业园基础基础农业农业农业农业科研科研休闲休闲农业农业l 办公：商务花园独栋、产业孵化办公：商务花园独栋、产业孵化器、产业楼宇器、产业楼宇l 旅游：田园博物馆、花海公园、旅游：田园博物馆、花海公园、儿童农园、市民农园、露营基地儿童农园、市民农园、露营基地PAGE98功能体系依托依托2+22+2发展战略，衍生旅游、居住、酒店、发展战略，衍生旅游、居住、酒店、商业与办公功能商业与办公功能商务办公商务办公商业商业产业产业配套配套居住138、居住庄园庄园会所会所田园田园别墅别墅养老养老公寓公寓度假度假公寓公寓商业商业主题购物主题购物公园公园儿童儿童农园农园旅游旅游田园田园博物馆博物馆露营露营基地基地花海花海公园公园市民市民农园农园酒店酒店/会议会议主题会主题会议酒店议酒店精品精品酒店酒店星级星级酒店酒店特色客栈特色客栈居住居住产业产业楼宇楼宇孵化器孵化器soho花园花园独栋独栋一居一居住宅住宅农业科技农业科技畅想实验田畅想实验田园艺园艺集市集市有机农业有机农业展示交易平台展示交易平台自身自身产业化产业化休闲休闲农业农业农业农业科研科研区域区域城市化城市化居住居住商务办公商务办公社区商业社区商业性价比性价比住宅住宅改善改善住宅住宅高139、端高端住宅住宅邻里型邻里型商业中心商业中心写字楼写字楼（生产型服务业）（生产型服务业）旅游旅游居住居住酒店酒店/会议会议商业商业商务办公商务办公PAGE99功能体系依托依托2+22+2发展战略，以生态为主题，衍生旅游发展战略，以生态为主题，衍生旅游、居住、度假、商业与办公功能、居住、度假、商业与办公功能生态田园生态田园自身产业化主导自身产业化主导长三角首席深度体验休闲农园长三角首席深度体验休闲农园国家级农业创新创业产业园国家级农业创新创业产业园区域城市化借势区域城市化借势田园旅游田园旅游生态居住生态居住低碳度假低碳度假/会议会议有机商业有机商业绿色办公绿色办公一个核心资源主题一个核心资源主题2140、+22+2发展战略发展战略五大功能体系五大功能体系l田园博物馆田园博物馆l花海公园花海公园l儿童农园儿童农园l市民农园市民农园l露营基地露营基地l庄园会所庄园会所l田园别墅田园别墅l度假公寓度假公寓l养老公寓养老公寓l城市住宅城市住宅l主题会议酒店主题会议酒店l精品酒店精品酒店l特色客栈特色客栈l星级度假商务星级度假商务酒店酒店l0UTLETS0UTLETS公园公园l有机农产品展有机农产品展示与交易平台示与交易平台l园艺集市园艺集市l商务花园独栋商务花园独栋l产业孵化器产业孵化器l产业楼宇产业楼宇l农业科技畅想农业科技畅想实验田实验田PAGE100功能体系游、居、业相辅的可持续发展模式n 以游141、为整个项目特色，带动以游为整个项目特色，带动居、业发展居、业发展n 以居业促游，保证旅游度假以居业促游，保证旅游度假功能的提升功能的提升n 以游促居、以业促居，保证以游促居、以业促居，保证居住物业的顺利去化居住物业的顺利去化n 以业的发展，保证整体的可以业的发展，保证整体的可持续性持续性“游”+“业”+“居”=可持续发展的田园新城模式商务会议商务会议家庭出游家庭出游养老养生养老养生儿童科普儿童科普商贸服务业、生产性服务业（农业研发等）商贸服务业、生产性服务业（农业研发等）度假地产、城市住宅度假地产、城市住宅业游居田园体验田园体验情侣度假情侣度假PAGE101概念定位长三角宜居、宜游、宜业的世界142、田园生态之城以四季花海为依托、以江南滨海风情为亮点、以吴越民俗风情为底蕴的以四季花海为依托、以江南滨海风情为亮点、以吴越民俗风情为底蕴的观光农业体验度假区、高端生态居住区、世界级旅居目的地观光农业体验度假区、高端生态居住区、世界级旅居目的地生态乐园、滨海田园、人居乐土生态乐园、滨海田园、人居乐土中国知名 长三角首席 杭州湾名片世界田园博览园 现代生态休闲城PAGE102定位解析关键词：世界、田园、生态旅、居、业复合的世界田园生态之城世界的生态的田园的世界的多元化世界的多元化世界的视野世界的视野世界的精髓世界的精髓田园梦想田园梦想田园体验田园体验田园精髓田园精髓生态产业生态产业生态规划生态规划生143、态建筑生态建筑生态技术生态技术生态环境生态环境生态理念生态理念PAGE103形象定位一个回归自然田园生活的旅居胜地一个回归自然田园生活的旅居胜地一次不必远行的异域风情体验之旅一次不必远行的异域风情体验之旅一种以生活方式塑造旅游价值的崭新理念一种以生活方式塑造旅游价值的崭新理念一一湾地绿野 田园花城PAGE104形象定位加拿大加拿大法国法国荷兰荷兰新加坡新加坡台台 湾湾日本日本第三部分第三部分 功能布局及概念性规划功能布局及概念性规划 基地现状基地现状 项目构成项目构成 功能版块分区功能版块分区 概念性规划方案概念性规划方案 分区块主题构建分区块主题构建PAGE106基地现状基地现状多为农田及水144、塘，盐碱地需改造；项目基本农田开发受政策制约，周边环境有一定污染。u地块现状地块现状目前项目基地现状基本为农田和水塘；且地块多为盐碱地；且周边企业有一定污染，整体环境不佳。u重点保护区域（基本农田）重点保护区域（基本农田）项目基地含有大量的基本农田，考虑到国家的18亩红线不动摇的基本国策，基地基本农田区块土地用途的不可变更，基本农田数量基本不可变动，只能增加，不能减少；PAGE107用地指标J3J4J5K3K16J1J2K23K13K27K37K30拿地预计时间段地块名称用地性质建设用地面积（平方米）容积率建筑密度(%)绿地率(%)建筑高度（米）2011年第一期K1地块(J3)商服综合用地28145、511.00 0.5-1.218-352020K2地块(J4)43453.00 K3地块(J5)39945.00 E地块(J1）房产用地103043.80 1.01-1.518-352560F地块(J2)105610.00 2012年第二期A地块(K3)商业文化用地75100.00 1.5-2.020-3030-3540B地块(K16)239500.00 1.5-2.015-3530-35302013年第三期C地块(K27)房产用地100700.00 1.0-1.520-3025-3024D地块(K37)商服综合用地40300.00 1.8-3.030-4030-351202014年第四期G地146、块(K23)房产用地103300.00 1.5-2.018-2425-3060I地块(K30)100400.00 0.8-1.220-3530J地块(K13)42400.00 1.5-2.018-2480合计：合计：1022262.80 1022262.80 土地总价款土地总价款103325.66103325.66万元万元PAGE108用地布局调整建议用地布局调整至方案二J3J4J5K3K16J1J2K23K13K27K37K30方案一方案一 （原地块）（原地块）J3J4J5K3K16J1J2K23K13K37K30K27K27K16方案二方案二(修改后修改后)V1V2PAGE109用地指标调147、整设计理念用地布局调整理念：用地布局调整理念：形成横向的形成横向的“商贸轴线商贸轴线”，与上虞新城的整体规划，与上虞新城的整体规划肌理呼应肌理呼应“商贸轴线商贸轴线”位于本项目核心，可同时服务于南北位于本项目核心，可同时服务于南北片区住宅与西侧的旅游片区片区住宅与西侧的旅游片区PAGE110设计理念PAGE111总平图PAGE112交通组织PAGE113鸟瞰图功能分区l两 轴：中央活力商贸轴 花之岛芳香休闲度假轴l两 片：生态田园深度体验区 世界风情田园居住区 两轴两片生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴PAGE115澜之海田园观光区农保地V11534110农148、发现代产业园、市民农园、儿童农园、四季花海公园、汽车营地花之岛芳香休闲度假轴农保地V2800400四季花海公园地块主要项目用地性质用地面积（）建筑面积（）容积率 建筑密度限高层数子项目建筑面积组团指标J3田园博物馆商服综合用地2851134070.61.19 26%20514092 总用地面积111909总建筑面积109269容积率0.98生态农庄（商业别墅）310000澜海会49979J4花之岛会议主题酒店商服综合用地4345340845.8 0.9423%20528679温泉养生会馆312167 J5精品度假酒店商服综合用地3994534353 0.8623%2057000 510576花149、园洋房（商业性质）生态庄园（商业别墅）316777 中央活力商贸轴K16（西岸）产业园写字楼商服综合用地1389101628601.1740%601547900总用地面积279800总建筑面积456200容积率1.63独栋办公4114960K16（东岸）产业园写字楼商服综合用地1005901724411.7140%601548914独栋办公448258商业街334753SOHO940516k37五星级酒店商服综合用地403001209003.0011%1202850000服务式公寓70900世界风情田园居住区K3奥特莱斯购物公园商服综合用地75100600800.8040%40260080总用150、地面积630554总建筑面积790026容积率1.25K13东南亚风情小镇住宅用地42400848132.0018%8015262691149537 69007 K23英伦风情小镇住宅用地103300140103 1.3613%602095070545033K27（北区）住宅用地50350415800.8315%24541580K27（南区）法式风情小镇住宅用地50350100700.0 0.1115%24 855166J1住宅用地103044 128573 1.2512%6031928617109287J2西班牙风情小镇住宅用地105610 133400 1.2613%60319559171151、13841K30瑞士风情小镇住宅用地1004001007771.0022%3034518513429682830依托四季花海公园，打造集商务会议、康体养生、休闲度假、依托四季花海公园，打造集商务会议、康体养生、休闲度假、特色购物于一体的高端优雅领地特色购物于一体的高端优雅领地【占地面积占地面积】111909111909【功能定位功能定位】商务度假、康体养生、休闲度假、特色购物商务度假、康体养生、休闲度假、特色购物【市场定位市场定位】商务客群、高端旅游度假群体商务客群、高端旅游度假群体【规划构思规划构思】依托本项目特色的四季花海的强势的景观资源，打造立足浙江、辐射依托本项目特色的四季花海的强势的152、景观资源，打造立足浙江、辐射长三角的集商务会议、商务度假、康体养生等为一体的高端休闲度假区。长三角的集商务会议、商务度假、康体养生等为一体的高端休闲度假区。花之岛芳香休闲度假轴双轴之一:PAGE117核心项目分布花之岛 芳香休闲度假轴功能分区生态门户组团1.1.生态田园博物馆生态田园博物馆2.2.澜海会澜海会3.3.澜海生态购物公园澜海生态购物公园会议休闲组团4.4.花之岛主题会议酒店花之岛主题会议酒店5.5.顶级私汤养生会所顶级私汤养生会所精品度假组团6.6.田园主题精品酒店田园主题精品酒店7.7.法式庄园会所法式庄园会所8.8.田园度假公寓田园度假公寓31254678PAGE118建设指标153、项目名称项目名称组团组团体量体量（）（）销售销售持有持有总投入总投入（万元）（万元）总收益总收益（万元）（万元）热身类项目生态田园博物馆生态门户组团10000 2485 引擎类项目澜海生态集市生态门户组团60080 14927 花之岛主题会议酒店会议休闲组团28679 15944 常规类项目澜海会生态门户组团9979 4525 顶级私汤养生会所会议休闲组团12167 2399 12167 田园主题类酒店精品度假组团7000 3892 法式庄园会所精品度假组团16777 6087 35506 田园度假公寓精品度假组团10576 2086 8143 总投入50245万元总收益55816万元（不含持154、有物业收益）PAGE119策划构想：策划构想：以以“自然之心自然之心”为理念，契合本项目的田园特色为理念，契合本项目的田园特色，打造生态与科技融合互动的门户组团，树立本项目在长三角，打造生态与科技融合互动的门户组团，树立本项目在长三角范围内的标识性，引起区域的关注度和猎奇心理。范围内的标识性，引起区域的关注度和猎奇心理。项目属性：项目属性：生态田园博物馆生态田园博物馆（热身项目）（热身项目）、澜海会、澜海会（常规项（常规项目）目）、澜海生态集市、澜海生态集市（引擎项目）（引擎项目）项目特色：项目特色：生态环保科技的引入、趣味性与参与性强，融合生态环保科技的引入、趣味性与参与性强，融合上虞传统文155、化上虞传统文化生态门户组团主题策划田园名片、生态门户、自然之心田园名片、生态门户、自然之心312PAGE120生态门户组团重点项目策划PAGE121基本概况 以生态科技为理念，打造项目门户项目意义项目意义 话题效应话题效应建设理念建设理念 自然灵活自然灵活树立本区域的在长三角范围内的标识性。树立本区域的在长三角范围内的标识性。引起区域的关注度与猎奇心理。引起区域的关注度与猎奇心理。展示本项目超高理念的开发平台。展示本项目超高理念的开发平台。成本本案的生态名片，上虞乃至杭州湾北岸成本本案的生态名片，上虞乃至杭州湾北岸的生态门户。的生态门户。充分采用智能与生态技术相契的充分采用智能与生态技术相契的156、“自然自然”主题主题 打造区域打造区域“自然之心自然之心”。在建筑形态、材料、技术上充分体现环保，融在建筑形态、材料、技术上充分体现环保，融入自然。入自然。建筑体量不宜过大，以精致且创意为主。建筑体量不宜过大，以精致且创意为主。引入世博理念，建筑采取可拆除模式。引入世博理念，建筑采取可拆除模式。PAGE122功能意向 不做单一的陈列展示功能，以参与体验为主田园博物馆内部可设置科技感强，参与性强的互动体验项目田园博物馆内部可设置科技感强，参与性强的互动体验项目时光隧道运用现代高科技演绎生态、文时光隧道运用现代高科技演绎生态、文化、科技等曾强趣味性、娱乐性。化、科技等曾强趣味性、娱乐性。3D3D全157、景体验中心，体验生物、自然的全景体验中心，体验生物、自然的演变历程同时进行科普教育演变历程同时进行科普教育蝴蝶博物馆，与上虞历史文化相结合，蝴蝶博物馆，与上虞历史文化相结合，增加文化趣味性增加文化趣味性田园博物馆外围可增设不同特色的生态主题项目田园博物馆外围可增设不同特色的生态主题项目环保型百合花路灯环保型百合花路灯科技创意营地，创意餐厅科技创意营地，创意餐厅儿童活动中心儿童活动中心为儿童提供广泛的娱乐活动场所同时提高他们为儿童提供广泛的娱乐活动场所同时提高他们的生态意识水平。可以作为电影，演讲及戏剧的礼堂的生态意识水平。可以作为电影，演讲及戏剧的礼堂/剧院，也剧院，也可以做图书馆，画室，时尚158、影音室。可以做图书馆，画室，时尚影音室。PAGE123盈利模式 展览馆门票收入展览馆门票收入 小型生态、农业论坛带来的会议经济收入小型生态、农业论坛带来的会议经济收入 对区域旅游发展收入的辐射效应对区域旅游发展收入的辐射效应 经营性收入经营性收入 露营基地作为旅露营基地作为旅馆的经营性收入馆的经营性收入 作为生态餐饮的作为生态餐饮的经营性收入经营性收入PAGE124澜海会 农发澜海的总部办公基地项目名称项目名称功能区功能区面积面积（）（）功能配比功能配比澜海会（1万）办公区6000人均20的办公面积供300人办公展示厅1000楼盘展示会所1500含餐饮、酒吧、休闲娱乐等客房1500单间60的标159、准共20间客房加公共区域建筑面积：建筑面积：9978.99978.9项目功能：项目功能：澜海办公总部澜海办公总部投资成本：投资成本：建筑风格：建筑风格：生态、现代、科技生态、现代、科技PAGE125生态门户组团重点项目策划奥特莱斯购物公园奥特莱斯购物公园有机创意市集有机创意市集PAGE126一个完美的假期：有田园耕作的别样体验，有满眼绚烂一个完美的假期：有田园耕作的别样体验，有满眼绚烂的花海，殿堂级的的花海，殿堂级的SPASPA享受，享受，还有一样必不可少的，就还有一样必不可少的，就是傍晚一次随性又惬意的购物之旅。是傍晚一次随性又惬意的购物之旅。大自然中的购物天堂大自然中的购物天堂奥特莱斯购物160、公园弥漫着香气的小咖啡馆弥漫着香气的小咖啡馆琳琅满目的购物中心琳琅满目的购物中心小资风情的特色民俗酒店小资风情的特色民俗酒店完善的餐饮娱乐功能完善的餐饮娱乐功能PAGE127有机创意市集有机农产品交易与展示平台园艺集市生态餐饮整合项目农业资源，建设运营展览展示、交易及服务平台；创新流通体系与商业模式，提高流通效率、破解食品安全问题。同时向顾客提供品尝、分享最新农业科技成果的机会。展示园艺创意的最新成果，聚集园艺产品供应商，建立旗舰型园艺超市，集中展示销售，并与城市社区园艺店建立合作网络，拓展产品销售渠道。伴着湾地田园的环境用餐，朝食配着落在盘中的晨曦，晚膳品尝水边的悠悠烛光咀嚼四季蔬果在土壤里161、充分吸收的阳光味道，没有多余的调味料，让你品尝最自然健康的味道让生活“淘”出有机与创意，农产品、园艺集市PAGE128策划构想：策划构想：以以花海为特色，生态花海为特色，生态为核心理念打造集商务会议、休闲度假等为一体的国际为核心理念打造集商务会议、休闲度假等为一体的国际标准标准会议主题酒店，会议主题酒店，以鲜花、植物打造全新的会议及度假居住体验，在花的海洋里进行高峰论坛、总部会议、新品发布、生态展以鲜花、植物打造全新的会议及度假居住体验，在花的海洋里进行高峰论坛、总部会议、新品发布、生态展示平台等商务型会议、同时享受花房用餐、散步在布满鲜花和水系的栈道，夜晚可以享受玫瑰花香般的泳池示平台等商务162、型会议、同时享受花房用餐、散步在布满鲜花和水系的栈道，夜晚可以享受玫瑰花香般的泳池派对派对，顶级私人，顶级私人SPASPA等高端商务度假。等高端商务度假。会议休闲组团主题策划花海与温泉、会议与花海与温泉、会议与SPASPA的商务度假胜地的商务度假胜地项目属性：项目属性：花之岛会议主题酒店（花之岛会议主题酒店（引擎项目）引擎项目）、顶级私汤养生会所顶级私汤养生会所（常规项目）（常规项目）项目特色：项目特色：顶级养生享受、生态会议功能顶级养生享受、生态会议功能54PAGE129花之岛会议主题酒店花之岛会议主题酒店（引擎项目）（引擎项目）会议休闲组团重点项目策划项目名称功能区面积（）功能配比花文化主163、题酒店（2.8万）客房16000单间50的标准共300间客房会议4000各类会议室16个餐饮4000与会议室面积呈1:1配置其他商务配套4000大堂、康体娱乐及其他商务配套设施剧院式剧院式10001000（1 1个）：可容纳个）：可容纳600600人人800800（1 1个）：可容纳个）：可容纳500500人人课桌式课桌式300300（3 3个）：可容纳个）：可容纳200200人人200200（3 3个）：可容纳个）：可容纳60-13060-130人人长桌式长桌式100100（4 4个）：可容纳个）：可容纳30-4030-40人人6060（3 3个）：个）：可容纳可容纳20-3020-30人人164、接见式接见式120120（1 1个）：可容纳个）：可容纳2020人人PAGE130花之岛会议主题酒店各种类型与标准的会议厅，可承载长三角区域不同类型的大众型会议、企业论坛、新品发布等各种类型与标准的会议厅，可承载长三角区域不同类型的大众型会议、企业论坛、新品发布等鲜花餐厅鲜花餐厅大型露天游泳池大型露天游泳池开放式的生态会客厅开放式的生态会客厅PAGE131会议休闲组团常规项目示意专为会员开放的私汤会馆尽显私密，独立的个人汤屋，让您及一起专为会员开放的私汤会馆尽显私密，独立的个人汤屋，让您及一起泡汤的伙伴可享受宁静的私人空间，自然石材切砌的浴室让你完全泡汤的伙伴可享受宁静的私人空间，自然石材切砌165、的浴室让你完全置身于自然之中。置身于自然之中。顶级私汤会馆顶级私汤会馆品质会客空间品质会客空间舒适的生活空间舒适的生活空间PAGE132策划构想：策划构想：以以“田园风情田园风情”为依托，为依托，给人们提供一个静坐着凝望着田园，随着林中的光线苏醒，给人们提供一个静坐着凝望着田园，随着林中的光线苏醒，伴着自然韵律呼吸，发展自己并回归自然的惬意空间伴着自然韵律呼吸，发展自己并回归自然的惬意空间项目属性：项目属性：精品度假酒店（常规项目）、法式庄园（常规项目）精品度假酒店（常规项目）、法式庄园（常规项目）项目特色：项目特色：自然原生自然原生、尊贵私密尊贵私密精品度假组团主题策划森林溪谷里没有时间度量166、衡的自然、私密空间森林溪谷里没有时间度量衡的自然、私密空间67PAGE133精品度假组团常规项目示意尊贵的法式古堡别墅，私密的度假空间尊贵的法式古堡别墅，私密的度假空间私人理疗师为您量身定制养生度假疗程私人理疗师为您量身定制养生度假疗程私人泳池、健身会所等豪华的生活配套私人泳池、健身会所等豪华的生活配套尊贵的法式古堡别墅尊贵的法式古堡别墅汇聚产、研、商、游于一体的滨海新城核心商务轴汇聚产、研、商、游于一体的滨海新城核心商务轴【占地面积占地面积】279800279800【功能特色功能特色】以五星级酒店及商业街为核心亮点，以产业园区为发展依托，形成新以五星级酒店及商业街为核心亮点，以产业园区为发展167、依托，形成新城西部核心商业轴，建立各组团之间的联系城西部核心商业轴，建立各组团之间的联系【市场定位市场定位】商务商贸、旅游度假、产业研发商务商贸、旅游度假、产业研发【规划构思规划构思】设置商务商贸功能区、产业研发功能区、旅游度假功能区，强调文化、设置商务商贸功能区、产业研发功能区、旅游度假功能区，强调文化、休闲、娱乐与商务的有机结合。休闲、娱乐与商务的有机结合。中央活力商贸轴双轴之一:PAGE135核心项目分布中央活力商贸轴生态产业组团9.9.农发生态产业园（西区）农发生态产业园（西区）夜风情商业组团10.10.农发生态产业园（东区）农发生态产业园（东区）11.11.夜风情商业水街夜风情商业水168、街12.SOHO12.SOHO13.13.星级地标酒店星级地标酒店910111312PAGE136建设指标总投入129575亿元总收益447620亿元（不含持有物业收益）项目名称项目名称组团组团体量体量（）（）销售销售持有持有总投入总投入（万元）（万元）总收益总收益（万元）（万元）常规类项目农发生态产业园（西区）生态产业组团300547 63758 331101 农发生态产业园（东区）夜风情商业组团夜风情商业街34753 7210 50462 服务式公寓70900 15435 66058 引擎类项目星级地标酒店5000043173 PAGE137主城主城1 1小时交通圈内的绿色商务花园小时交通169、圈内的绿色商务花园功能定位：功能定位：农业研发、生物技术研发及高新服务业农业研发、生物技术研发及高新服务业市场定位：市场定位：科技研发公司、创意产业公司科技研发公司、创意产业公司特色：特色：城市中心的花园式办公，产、商、游零距离衔接城市中心的花园式办公，产、商、游零距离衔接规划构思：规划构思：以农发集团产业为发起，打造上下游产业链发展平台，吸引以农发集团产业为发起，打造上下游产业链发展平台，吸引周边相关产业聚合入驻，加速产业园区的发展和影响力。周边相关产业聚合入驻，加速产业园区的发展和影响力。生态产业组团主题策划9PAGE138国际级农业创新创业产业园国际级农业创新创业产业园生态产业组团重点项170、目策划PAGE139基本概况建筑形态建筑形态盖标准办公楼、独栋商务别墅盖标准办公楼、独栋商务别墅 功能定位功能定位商务展示、企业总部、私家会所、创意研发、商务展示、企业总部、私家会所、创意研发、花园办公、多功能居住等多种创新功能于一体花园办公、多功能居住等多种创新功能于一体目标客群目标客群现代医药产业、高新技术农业产业及相关产业现代医药产业、高新技术农业产业及相关产业项目属性项目属性快速销售的现金流产品快速销售的现金流产品l 商务休闲商务休闲 湿地生态湿地生态l 高级配置高级配置 甲级氛围甲级氛围l 私密院落私密院落 立体景观立体景观l 意式风情意式风情 宜居宜商宜居宜商PAGE140产品意向171、花园中的绿色生态办公园区独栋办公的花园式产业园区独栋办公的花园式产业园区花园办公区花园办公区独栋办公楼独栋办公楼独栋办公楼独栋办公楼生态内部环境生态内部环境PAGE141产品线体系建立完整的产品线体系，使园区内企业在发展的前中后期都有合适的物业写字楼宇写字楼宇孵化器孵化器加速器加速器独栋办公独栋办公PAGE142配套体系在北部农田开辟农发生态产业园试验区配套产业园区发展需要试验田配套试验田配套产业园区产业园区PAGE143服务体系 生态产业园全方位、立体化、人性化服务体系生态产业园全方位、立体化、人性化服务体系生态产业园全方位、立体化、人性化服务体系PAGE144运营模式产业园区成功的关键在于172、科学、有策略性的运营以农发生态产业基地的以农发生态产业基地的概念概念为引擎，做发起人、做平台、招项目、卖房子为引擎，做发起人、做平台、招项目、卖房子以农发生态产业总农发生态产业总部落户的概念部落户的概念为契机，展示农发集团对本项目的投资信心，提升本项目的提升本项目的发展平台。发展平台。概念性营销宣传概念性营销宣传打造以农业研发技术产业、生物医药等先进产业为核心导向的产业园区概念，向政向政府申请园区相关的政府申请园区相关的政策支持。策支持。获取政策支持获取政策支持以农业资源和政策为依托，寻找台湾、日本、欧美等先进生态农业研发机构，以入以入驻园区，配送农业研驻园区，配送农业研发用地的模式发用地的模173、式形成战略合作。寻求战略合作寻求战略合作在运营层面，可以引进专业管理机构，同时提供金融增值服提供金融增值服务务，扩大运营收益。定期举办产业论坛产业论坛等等，扩大园区影响力后期运营后期运营发展期发展期 （20162019）成熟期成熟期（20192022）热身期热身期启动期启动期（20122016）启动大规模建设性投入，可采取与知知名企业合作代建，名企业合作代建，提高溢价提高溢价正式大量建设正式大量建设同时积极拓展招商拓展招商渠道。渠道。PAGE145夜风情商业组团主题策划打造二十四小时无休的夜风情商业街区打造二十四小时无休的夜风情商业街区策划构想：策划构想：打造西班牙风情的夜风情商业街区，包含购174、物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。以绚烂的打造西班牙风情的夜风情商业街区，包含购物、餐饮、休闲娱乐等复合功能。以绚烂的灯光和多彩的活动填补旅游区夜间活动的空白，吸引游客灯光和多彩的活动填补旅游区夜间活动的空白，吸引游客“留下来留下来”。项目属性：项目属性：农发生态产业园农发生态产业园（引擎项目）（引擎项目）、五星级酒店、五星级酒店（引擎项目）（引擎项目）、夜风情商业街、夜风情商业街（常规项目）（常规项目）、SOHOSOHO（常规项目）（常规项目）项目特色：项目特色：以灯光效果的应用提升项目夜晚的人气以灯光效果的应用提升项目夜晚的人气10111312PAGE146彩虹桥夜风情商业街、绚烂灯光下的曼妙175、生活彩虹桥夜风情商业街、绚烂灯光下的曼妙生活夜风情商业组团常规项目示意休闲娱乐：会多休闲娱乐：会多休闲娱乐：酒吧休闲娱乐：酒吧高档餐厅高档餐厅PAGE147舜华五星级酒店舜华五星级酒店，以舜帝历史为背景的以舜帝历史为背景的五星级五星级酒店酒店生态产业组团引擎项目示意以豪华五星级酒店为地标，提高项目影响力，以豪华五星级酒店为地标，提高项目影响力，打造项目名片；同时融合商务会议功能，增打造项目名片；同时融合商务会议功能，增强酒店聚集功能，扩大辐射范围。强酒店聚集功能，扩大辐射范围。建筑规模：建筑规模：酒店：酒店：5 5万万 服务式公寓：服务式公寓：7 7万万PAGE148生态产业组团基础配套示意长176、三角地区集旅游观光、田园体验、户外活动为一体的家庭旅长三角地区集旅游观光、田园体验、户外活动为一体的家庭旅游一站式天堂游一站式天堂【占地面积占地面积】23345102334510【功能特色功能特色】农业观光旅游、深度田园体验、户外健康运动农业观光旅游、深度田园体验、户外健康运动【市场定位市场定位】中产度假客群、家庭客群、自驾车客群中产度假客群、家庭客群、自驾车客群【规划构思规划构思】依托项目本身特色的农业资源所形成的景观特色和生态优势，针对大众游客依托项目本身特色的农业资源所形成的景观特色和生态优势，针对大众游客和家庭游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的和家庭177、游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的户外情景教育和丰富的亲子游产品的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。户外情景教育和丰富的亲子游产品的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。澜之海生态田园深度体验区两区之一:PAGE150核心项目分布澜之海生态田园体验区功能分区图现代农业组团14.14.未来农业畅想试验田（农业科学园）未来农业畅想试验田（农业科学园）休闲农业组团15.15.儿童教育农场儿童教育农场16.16.市民农园市民农园17.17.乡村马场乡村马场18.18.拓展基地拓展基地19.19.四季花海主题公园四季花海主题公园20.20.汽车营地汽车营地178、1415161718192019PAGE151建设指标总投入17858万元总收益项目名称项目名称组团组团体量体量（）（）销售销售持有持有总投入总投入（万元）（万元）总收益总收益（万元）（万元）热身类项目汽车营地休闲农业组团200000 5125 四季花海公园休闲农业组团11304005793 常规类项目拓展基地休闲农业组团70000359 儿童教育农场休闲农业组团130000 666 市民农园休闲农业组团270000 1384 马术基地休闲农业组团70000 2153 农业科学公园现代农业组团464110 2379 PAGE152休闲农业组团主题策划长三角地区集观光、体验、户外活动为一体的观光179、体验田园社区功能定位：功能定位：本组团主要定位为休闲度假、观光旅游、生态体验、户外活动本组团主要定位为休闲度假、观光旅游、生态体验、户外活动等功能；等功能；市场定位：市场定位：面向大众客群、家庭客群、自驾车客群等族群；面向大众客群、家庭客群、自驾车客群等族群；特色：特色：生态、四季花海生态、四季花海规划构思：规划构思：依托特色的农业资源形成的景观特色和生态优势，针对大众游依托特色的农业资源形成的景观特色和生态优势，针对大众游客和家庭游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动客和家庭游客，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的户外情景教育和丰富的亲子游产品等相结合，180、通过寓教于乐的户外情景教育和丰富的亲子游产品的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。的打造，以此来扩大整个项目的知名度和影响力。PAGE153休闲农业组团重点项目策划PAGE154基本概况规模规模11304001130400平方米平方米建设成本建设成本按单价按单价5050元元/，需，需40004000万元万元功能定位功能定位长三角标志性的花海主题公园长三角标志性的花海主题公园目标客群目标客群中产度假、家庭出游中产度假、家庭出游功能分区功能分区北区、南区北区、南区PAGE155植被选择品种品种植被植被观赏苗木销售半径大龙柏、黄杨、水蜡、杜鹃、红枫、油桐、二乔玉兰等耐盐碱、耐水湿树种弗栎、东方181、杉、落羽杉等切花切叶 百合、鹤望兰、玫瑰、非洲菊、菊花、蕨类植物、桂花、玉兰药用、食用花卉杭白菊、野菊米、茉莉花、浙贝母、白芨、百合、萱草、茶花花坛植物花坛花F1代种子、穴盘苗、球根花卉目前浙江省市场前景良好的观赏型苗木花卉本区域地形较为平坦，在规划设计上建议制造一些坡度，达到绵延起伏的景观效果在植被的选择上，尽量选择不同花季的植被品种，拉长项目的观赏周期在景观布局上以区块为单位，尽量采取条状分布模式，增加鲜花大地艺术效果PAGE156景观设计在花田中增加鲜花构筑的景观小品，增加趣味性在交通节点设置风车、教堂等小型构筑物，作观赏用途之外可提供简单的商业服务，供游客休息在花海不同主题区块可以水系182、作为间隔，同时体现生态价值设施景观丛中设置木栈道，增加项目自然与体验功能PAGE157盈利模式以花海主题公园为基础，拓展盈利空间单一的观赏型花卉投入成本高，市场效益不明显，在发展大地花卉的同时推进花卉的产业化销售观赏销售衍生产品休闲娱乐相关产品的销售，花瓶、干花、香水等销售，DIY等鲜花主题餐厅，芳香SPA等高端休闲餐饮娱乐设施的盈利收入盈利模式2009年，浙江省种苗花卉种植产值却高达93.8亿元，2010年突破100亿元，亩均产值为5994元，位居全省种植业首位。PAGE158营销运营运营策略双提升战略对内策略与上虞“四季鲜果之旅”相呼应，与政府合作，从城市角度进行推广，让“赏鲜花”与“摘鲜183、果”一样，成为上虞农业旅游的王牌项目与城市名片。对外策略与台湾休闲农业发展协会形成战略合作，将本项目最为台湾先进休闲农业在大陆的展示窗口，提高本案产业背景的同时又能引进与学习先进的发展理念与技术PAGE159营销运营营销活动营销活动季节性的主题鲜花季节性的主题鲜花例浪漫五月雪 缤纷油桐节 每年五月在油桐花盛开的季节可举办大型的主题花展，并同时开展系列主题月活动挑水古道花迎宾五月赏花季：大型赏花活动五月浪漫结婚季：特色主题草坪婚礼五月芳香养生季：主题养生SPA五月印象主题演出：大型文艺演出落花赏桐趣PAGE160营销运营旅游产品线打造旅游产品线打造2 2至至3 3天田园度假之旅天田园度假之旅例 184、2天田园生活体验游针对家庭度假（day1）汽车营地露营（脚踏车、深林排球等）生态美食儿童农园（亲自农业园体验）夜风情街区（晚上）（day2）花海体验观赏DIY（桧木手工筷DIY)植物芳香精油体验下午茶体验 （day1day2）生态养生疗程（day2）花田体验观赏（day3）奥特莱斯购物游 3天深度养生游针对中产度假同时可季节性安排上虞四季鲜果结合游主题疗程主题疗程温泉疗程温泉疗程价值疗程价值疗程爱恋之泉爱恋之泉DashaDasha之旅之旅 CEOCEO亚健康疗程亚健康疗程都市减压疗程都市减压疗程活力去角质活力去角质嫩白全身裹敷嫩白全身裹敷纾松草本按摩纾松草本按摩 轻快背部按摩轻快背部按摩精致护185、肤保养精致护肤保养 温暖足浴温暖足浴愉悦头皮按摩愉悦头皮按摩 除常规SPA外，可增设包含运动、养疗、休闲购物等为一体的针对性疗程PAGE161休闲农业组团常规项目示意儿童教育农场策划理念：依托自身农业特色资源，将家庭出游与儿童教育、农业体验、户外运动等相结合，通过寓教于乐的户外情景教育和丰富的亲子游产品的打造，达到城市儿童农业知识的普及教育，同时全家总动员也更有利于家庭成员间情感的交流；项目特色：农业教育、亲子乐园、农业体验家禽蓄养基地果园蔬菜种植基地PAGE162休闲农业组团常规项目示意市民农园果蔬采摘区花果绿廊烧烤区策划理念：策划理念：依托本项目丰富的农业资源，通过生态体验概念及相关配套的186、建设，打造浙江区域乃至长三角满足唯一的农业生态体验区，满足都市群体回归田园的梦想。项目构成：项目构成：拓展基地、乡村马场、果蔬采摘区、花果绿廊等；项目特色：项目特色：田园风情、生态休闲体验美食木屋森林氧吧PAGE163休闲农业组团常规项目示意汽车营地规划范围：规划范围：澜之海田园观光区；开发目的：开发目的：以低成本的投入提高项目的参与性；项目构成：项目构成：以自驾车为核心的汽车营地以团队拓展为核心的运动营地以家庭度假为核心的家庭营地以驴友为核心的营地项目项目核心构成核心构成功能定位功能定位目标客群目标客群房车营地房车基地、生态BBQ基地生态体验、休闲娱乐自驾车群体运动营地拓展俱乐部运动探险、拓187、展训练团队群体家庭营地木屋营地、帐篷营地家庭度假、科普教育家庭群体驴友营地帐篷营地生态探险、娱乐科普散客群体PAGE164现代农业组团常规项目示意未来农业畅想试验田未来农业畅想试验田功能定位：功能定位：主要为满足农发产业园区试验区的发展需要的配套生态园区；主要为满足农发产业园区试验区的发展需要的配套生态园区；市场定位：市场定位：产业园区的试验田产业园区的试验田特色：特色：生态实验基地生态实验基地规划构思：规划构思：与后期的产业园区进行捆绑，作为后期产业园区的配套实验基地，与后期的产业园区进行捆绑，作为后期产业园区的配套实验基地，在引入资金的同时也带动了产业园区相关物业的销售，两者良好在引入资金188、的同时也带动了产业园区相关物业的销售，两者良好的互补推进项目的进程；的互补推进项目的进程；住在城中，花在眼前的世界田园小镇住在城中，花在眼前的世界田园小镇 世界风情田园居住区 两区之一:【占地面积占地面积】6363万万【项目特色项目特色】体验农田体验农田“责任到户责任到户”，倡导绿色健康的田园生活理念，倡导绿色健康的田园生活理念【市场定位市场定位】休闲度假客群、产业园及周边客群休闲度假客群、产业园及周边客群【规划构思规划构思】清新的田园风情让人陶醉，厌倦了城市的空气和交通人们，再次捡拾清新的田园风情让人陶醉，厌倦了城市的空气和交通人们，再次捡拾和重新诠释了和重新诠释了“采菊东篱下，悠然见南山采189、菊东篱下，悠然见南山”的生活方式的生活方式PAGE166核心项目分布世界风情田园居住功能分区图242121232522休闲田园居住组团（西区）21.21.温莎小镇（一期）温莎小镇（一期）英伦风情小镇英伦风情小镇22.22.依云小镇依云小镇温泉小镇温泉小镇23.23.塞戈维亚小镇塞戈维亚小镇西班牙风情小镇西班牙风情小镇乐活城市居住组团（东区）24.24.兰卡威岛兰卡威岛东南亚风情小镇东南亚风情小镇21.21.温莎小镇（二期）温莎小镇（二期）英伦风情小镇英伦风情小镇25.25.圣芭芭拉小城圣芭芭拉小城美式风情小镇美式风情小镇PAGE167建设指标总投入143046万元总收益662541万元（不含持190、有物业收益）项目名称项目名称组团组团体量体量（）（）销售销售持有持有总投入总投入（万元）（万元）总收益总收益（万元）（万元）常规类项目温莎小镇（一期）休闲田园居住区（西区）41580 8200 42460 依云小镇183739 38475 181930 赛戈威亚小镇133400 28641 129966 兰卡威岛乐活城市居住区（东区）84813 18279 74571 温莎小镇（二期）84813 29578 127973 圣芭芭拉小城100777 19874 105641 PAGE168策划构想：策划构想：早上睡到自然醒，在清新的空气里起床，早上睡到自然醒，在清新的空气里起床，1010点到点到191、菜地里去侍弄您的果蔬菜地里去侍弄您的果蔬；午后；午后，在院子里的躺椅上，在阳光里，在院子里的躺椅上，在阳光里美美得美美得打个盹；下午打个盹；下午，穿过美丽的水杉林，穿过美丽的水杉林，赏花钓鱼；晚上，赏花钓鱼；晚上，在自家院子的竹椅上泡上壶铁观音在自家院子的竹椅上泡上壶铁观音 项目属性：项目属性：温莎小镇、依云小镇、塞戈维亚小镇温莎小镇、依云小镇、塞戈维亚小镇（都为常规（都为常规项目）项目）项目特色：项目特色：自给自足的市民农园及贸易交流的澜海生态集市自给自足的市民农园及贸易交流的澜海生态集市休闲田园居住组团主题策划田园生活、乡间情趣田园生活、乡间情趣PAGE169时尚田园西区温莎小镇融入四季花192、海的田园小院里弄式别墅院落排布增加田园生活情趣，促进邻里交里弄式别墅院落排布增加田园生活情趣，促进邻里交流，营造温馨和谐氛围。流，营造温馨和谐氛围。温莎小镇温莎小镇英伦风情田园小院英伦风情田园小院PAGE170时尚田园西区依云小镇神水滋润的温泉小镇依云小镇依云小镇温泉小镇温泉小镇“巷巷”行列式布局，注重街行列式布局，注重街区感及庭院区感及庭院PAGE171时尚田园西区塞戈维亚小镇自然、田园、温暖的家园塞戈维亚小镇塞戈维亚小镇西班牙风情小镇西班牙风情小镇(别墅别墅)西班牙风格为地中海风格的一种，主要关键词为：西班牙风格为地中海风格的一种，主要关键词为：自然自然，田园田园，人情味，简朴，自然，丰沃193、富足，手，人情味，简朴，自然，丰沃、富足，手工味，围合状，沐浴阳光，工味，围合状，沐浴阳光，温暖温暖，艳丽多彩，规避喧，艳丽多彩，规避喧嚣，无拘无束。嚣，无拘无束。PAGE172保留材质、色彩的大致风格，可感受传统的历史痕迹与浑厚的文化底蕴，同时又摒弃了过于复杂的机理和装饰，简化了线条。将怀旧浪漫情怀与现代人对生活的需求相结合，兼容华贵典雅与时尚现代。时尚田园西区塞戈维亚小镇自然、田园、温暖的家园塞戈维亚小镇塞戈维亚小镇西班牙风情小镇西班牙风情小镇(养老公寓、度假公寓养老公寓、度假公寓)PAGE173策划构想：策划构想：围绕核心商贸轴发展，汇聚游、乐、购、居的世围绕核心商贸轴发展，汇聚游、乐194、购、居的世界风情乐活城市住区，为产业园大量人口的导入做好准备。界风情乐活城市住区，为产业园大量人口的导入做好准备。项目属性：项目属性：兰卡威岛、圣芭芭拉小城、温莎小镇（二期）兰卡威岛、圣芭芭拉小城、温莎小镇（二期）（都为常规项目）都为常规项目）项目特色：项目特色：各国风情汇聚，紧靠核心商圈各国风情汇聚，紧靠核心商圈乐活城市居住组团主题策划世界风情、国际风尚世界风情、国际风尚PAGE174时尚田园东区兰卡威岛以自然、健康为主题，营造养生康体居住环境东南亚的建筑风格具有浓郁的东南亚的建筑风格具有浓郁的宗教色彩和自然、健康、休闲的宗教色彩和自然、健康、休闲的特色，其气质贴合养生健身功能。特色，其气195、质贴合养生健身功能。在功能上辅以养生、康体项目。在功能上辅以养生、康体项目。兰卡威岛兰卡威岛东南亚风情小镇东南亚风情小镇老年社区：为活跃老人提供展示的舞台，实老年社区：为活跃老人提供展示的舞台，实现年轻时的梦想，夕阳无限好，不怕近黄昏。现年轻时的梦想，夕阳无限好，不怕近黄昏。养生居所：配套养生居所：配套spaspa、运动、运动场馆等健康养生设施，为社区场馆等健康养生设施，为社区提供有氧生活，倡导健康人生提供有氧生活，倡导健康人生PAGE175时尚田园东区圣芭芭拉小城最具幸福感城市圣芭芭拉小城圣芭芭拉小城美式风情小镇美式风情小镇美国美国“最具幸福感城市最具幸福感城市”圣芭芭拉小圣芭芭拉小城，这里196、是休闲、度假、旅游者的天堂，城，这里是休闲、度假、旅游者的天堂，人们或牵手漫步，或依偎低喃，或品饮人们或牵手漫步，或依偎低喃，或品饮闲聊，或懒卧酣憩，或运动挥汗，适得闲聊，或懒卧酣憩，或运动挥汗，适得其所，各得其乐，一幅经典的加州休闲其所，各得其乐，一幅经典的加州休闲生活方式（生活方式（A California Casual A California Casual LifestyleLifestyle）的风景画卷）的风景画卷 PAGE176功能分区汇总PAGE176生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴1818191919191 12 24 45 521213 197、32323141416161515171718186 68 87 79 911112 22020222225252424121213131212212129292424一期二期三期四期五期1.生态田园博物馆 2澜海会3奥特莱斯购物公园 4花之岛会议主题酒店5顶级私汤养生会馆 6精品度假酒店7生态庄园 8花园洋房9产业园（西岸）10产业园（东岸）11 夜风情商业街 12soho13 星级地标酒店 14未来农业畅想试验田15儿童教育农庄 16市民农园17乡村马场 18拓展基地19 四季花海主题公园 20汽车营地21温莎小镇 22依云小镇23塞戈维亚小镇 24 兰卡威岛25圣巴巴拉小镇第四部分第四部198、分 发展战略与运营体系发展战略与运营体系 整体建设量指标整体建设量指标 发展战略发展战略 项目分级体系项目分级体系 项目分时体系项目分时体系 项目运营体系项目运营体系 项目资本运营策略项目资本运营策略PAGE178发展困境项目开发类型复杂，开发周期长，投入大，需找到最佳的营运模式谁来建？时序？有限的资金投到哪？卖给谁？科学、体系化的运营模式科学、体系化的运营模式从盈利的角度出发，怎么把项目的定位与规划付诸实践：从盈利的角度出发，怎么把项目的定位与规划付诸实践：初步估算：初步估算：开发体量：开发体量：131131万平方米万平方米涵盖项目：涵盖项目：2020余个余个经营性物业：经营性物业：2828199、万平方米万平方米销售型物业：销售型物业：103103万平方米万平方米项目完全建成需要近百亿的项目完全建成需要近百亿的资金投入，同时面对几十个资金投入，同时面对几十个项目，有的要买有的要经营项目，有的要买有的要经营131131万方的开发体量，有公万方的开发体量，有公园，有建筑，保守估计开园，有建筑，保守估计开发完成需要尽发完成需要尽1010年的时间年的时间PAGE179运营体系不是项目的大量开发而是开发平台的建立系统模块法系统模块法 WBSWBS全域、立体、动态思考模式，处理复杂系统问题，避免方向性失误。全域、立体、动态思考模式，处理复杂系统问题，避免方向性失误。体系化营运模式发展平台的搭建项目200、分级体系项目分时推进开发角色的确定开发模式多元转换PAGE180发展需求四步走发展战略 区域发展尚不成熟，缺乏发展基础，区域发展尚不成熟，缺乏发展基础，无法依托城市化快速销售住宅无法依托城市化快速销售住宅 地块地形条件复杂，建设投入巨大地块地形条件复杂，建设投入巨大 ，依托自身产业化发展旅游投入巨大收效缓慢依托自身产业化发展旅游投入巨大收效缓慢启动期发展期成熟期启动期发展期成熟期热身期区域特征区域特征所建设的项目要有提高区域的认知度与标识性的功能所建设的项目要有提高区域的认知度与标识性的功能以较低的投入，博取较大影响力以较低的投入，博取较大影响力，可以是永久性项目或临，可以是永久性项目或临时性201、项目时性项目PAGE181分级体系功能组团地块热身项目引擎项目常规项目澜之海田园观光区农保地V1未来农业畅想实验田四季花海主题公园汽车营地儿童农园市民农园乡村马场拓展基地花之岛休闲度假区农保地V2J3J4J5田园博物馆四季花海主题公园澜海会花之岛会议主题酒店精品度假酒店温泉养生会馆现代商贸中心轴K16（西岸、东岸）K37农业创新创业产业园五星级酒店邻里中心商街时尚田园生活住区K3K13K23K27（西区、东区）J1J2K30奥特莱斯购物公园东南亚风情小镇英伦风情小镇法式风情小镇西班牙风情小镇美式风情小镇PAGE1821818191919191 12 24 45 52 21 13 32 23 3202、1 14 41 16 61 15 51 17 71 18 86 68 87 79 91 11 12 22 22 22 25 51 13 32 21 12 24 4分级体系配图生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴引擎类项目常规类项目热身项目常规项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）2澜海会100005顶级私汤养生会馆 121676精品度假酒店700011夜风情商业街3475312SOHO4051614未来农业畅想试验田46411015儿童教育农庄13000016市民农园27000017乡村马场7000018拓展基地7000021温莎小镇12639322塞戈203、维亚小镇 13340023依云小镇18373924兰卡威岛8481325圣巴巴拉小镇1007771 12 2引擎项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）3澜海生态购物公园100004花之岛会议主题酒店700009产业园27980013星级地标酒店120900热身项目序号序号项目名称项目名称体量体量（）（）1生态田园博物馆1000018拓展基地7000019四季花海主题公园1130400PAGE183阶段性发展目标阶段战略目标的确立有利于项目的统筹运作启动期启动期（20142016）发展期发展期（20162019）成熟期成熟期（20192022）农业形象提升农业形象提升依托现有农业资源依托现204、有农业资源建立形象建立形象农业科研跟进农业科研跟进依托农业科研园区依托农业科研园区发展产业，发展产业，辅以产辅以产业地产业地产城市化升级城市化升级依托自身产业化带来的城依托自身产业化带来的城市化机会，同时借势区域市化机会，同时借势区域城市化，城市化，发展城市住宅、发展城市住宅、城市商业、城市商业、2.52.5级产业级产业热身期热身期（20122014）休闲农业先导休闲农业先导依托农业发展深度依托农业发展深度体验旅游，辅以度体验旅游，辅以度假地产假地产以小搏大以小搏大目的性强目的性强针对性投入针对性投入关注效益关注效益大量投入大量投入关注盈利关注盈利盈利高峰盈利高峰关注前景关注前景休闲农业产业化205、持续推进休闲农业产业化持续推进科研农业产业化持续推进科研农业产业化持续推进城市化升级带动地产发展城市化升级带动地产发展PAGE184分时体系功能组团地块构成项目项目进程运营模式一期二期三期四期五期持有销售2012201320142015201620172018201920202022澜之海田园观光区农保地V1生态示范基地市民农园儿童农园汽车营地乡村马场拓展基地四季花海主题公园花之岛休闲度假区农保地V2四季花海主题公园J3田园博物馆生态庄园（商业别墅）澜海会J4花之岛会议主题酒店温泉养生会馆J5精品度假酒店生态庄园（商业别墅）花园洋房（商业性质）现代商贸中心轴K16（西岸）产业园（西岸）K16（206、东岸）商业街产业园（东岸）SOHOK37五星级酒店服务式公寓（商业性质）时尚田园生活住区K3奥特莱斯购物公园K27（北区）英伦风情小镇K27（南区）法式风情小镇J1J2西班牙风情小镇K30美式风情小镇K13东南亚风情小镇PAGE185二期（2014-2015）三期（2016-2017）四期（2018-2019）五期（2020-2022）分时体系配图1818191919191 12 24 45 521213 32222141416161515171718186 68 87 79 9111119199 9222223239 91313282825252525项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总207、投资万元万元总收益总收益万元万元18、汽车营地200000512519、四季花海主题公园113040057931、生态田园博物馆1000024852澜海会99794525一期（2012-2013）总投资17928万元总收益项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元4、花之岛会议主题酒店28679159445、顶级私汤养生会所121672399121673、澜海生态购物公园600801492721、温莎小镇一期4158082004246022、依云小镇18373938475181930总投资79945万元总收益236567万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总208、投资（万元）万元）总收益总收益（万元）（万元）14、生态示范基地466110237916、市民农园270000138415、儿童教育农场13000066617、马术基地70000215018、拓展基地700003596、田园主题精品酒店700038927法式庄园会所167776087355068、田园度假公寓10576208681439、农业创新创业园30054763758331101总投资82761万元总收益374750万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元7、生态庄园70090154356605811、夜风情商业街3475372105046223、塞戈209、维亚小镇1334002864112996624、兰卡威岛8481329578127973总投资80864万元总收益374459万元项目名称项目名称体量体量（）（）总投资总投资万元万元总收益总收益万元万元13、星级地标酒店500004317313、服务式公寓70900154356605821、温莎小镇二期848131827912797325、圣巴巴拉小镇10077719874105641总投资96761万元总收益299672万元生态田园深度体验区中央活力商贸轴世界风情田园居住区花之岛芳香休闲度假轴一期二期三期四期五期10101212PAGE186角色界定 做好三大角色，用好平台、建好体系做好三大210、角色，用好平台、建好体系服务商服务商开发商开发商用好平台用好平台建好体系建好体系政府资源政府资源土地资源土地资源项目开发项目开发金融平台金融平台媒体平台媒体平台产业产业/项目招商项目招商品牌推广品牌推广整体规划整体规划资产管理资产管理资本运营资本运营做好角色做好角色运营商运营商政策、技术政策、技术孵化服务孵化服务PAGE187角色角色功能功能运营商运营商资源整合资源整合l整合整合政府、技术力量、社会资源政府、技术力量、社会资源等多方面的资源体系，为项目的成功等多方面的资源体系，为项目的成功运行搭建基础的运行搭建基础的资源承载平台资源承载平台。产业整合产业整合l整合产业资源体系，将不同来源、不同211、层次、不同内容的产业资源进整合产业资源体系，将不同来源、不同层次、不同内容的产业资源进行汇总并有序引导，行汇总并有序引导，为项目提供一个稳定的产业平台与产业共建体系，为项目提供一个稳定的产业平台与产业共建体系，提升整体区域价值的同时分享产业发展带动的区域红利。提升整体区域价值的同时分享产业发展带动的区域红利。区域运营区域运营l做好区域做好区域整体土地规划整体土地规划，使得不同项目互助、有序发展。，使得不同项目互助、有序发展。资本运营资本运营l通过通过多种资本融资渠道多种资本融资渠道，形成项目强大的资金保障体系，保证项目的，形成项目强大的资金保障体系，保证项目的资金运筹，现金流平稳，并实现理想收212、益资金运筹，现金流平稳，并实现理想收益项目开发商项目开发商l对本项目对本项目具有核心引擎效益的子项目具有核心引擎效益的子项目进行自主开发，以带动项目增值进行自主开发，以带动项目增值；部分开发前景良好，；部分开发前景良好，利润回报率高的优质子项目利润回报率高的优质子项目进行自主开发，以取进行自主开发，以取得最大化收益得最大化收益园区服务商园区服务商l做好园区的产业规划，做好园区的产业规划，争取政策支持，并同步规划住宿、会展、商业争取政策支持，并同步规划住宿、会展、商业等公共运营平台等公共运营平台，保证产业体系的顺利运作。，保证产业体系的顺利运作。角色界定 做好三大角色，用好平台、建好体系做好三大213、角色，用好平台、建好体系PAGE188运营模式1营运商：项目资源的整合与平台的搭建区域运营商区域运营商 通过整合通过整合产业产业和和资本资本两大核心方向的资源体系，将不同来源、不同层次、不同两大核心方向的资源体系，将不同来源、不同层次、不同内容的资源进行汇总并有机融合，为区域的快速成熟搭建平台，提升区域市场预内容的资源进行汇总并有机融合，为区域的快速成熟搭建平台，提升区域市场预期，期，提高土地价值：提高土地价值：资本运营商资本运营商通过建立政府、产业、高校通过建立政府、产业、高校及研究机构、中介机构等的及研究机构、中介机构等的广泛渠道与接口，引入收益广泛渠道与接口，引入收益前景良好的产业，加快214、其的前景良好的产业，加快其的成熟与壮大，提高溢价收益成熟与壮大，提高溢价收益溢价收益：通过企业溢价收益：通过企业上市、企业收购或回上市、企业收购或回购完成资本退出，实购完成资本退出，实现资本盈利。现资本盈利。溢价收益：土地溢价收益：土地增值后出让收益增值后出让收益PAGE189运营模式1营运商：项目资源的整合与平台的搭建澜之海田园深度体验农园澜之海田园深度体验农园l申请申请“国家级海峡两岸合作项目国家级海峡两岸合作项目”l优先引进台湾、国外等休闲农业核心项目，带动中小项目发展优先引进台湾、国外等休闲农业核心项目，带动中小项目发展农业创新创业产业园区：农业创新创业产业园区：l申请审批申请审批“国215、家级农业产业园区国家级农业产业园区”，争取最优化产业政策扶持争取最优化产业政策扶持l利用产业政策利用产业政策 和配套服务平台，引进行业内龙头企业，再带动其他中小型企业和配套服务平台，引进行业内龙头企业，再带动其他中小型企业链接：新加坡工业园区（苏州工业园区）链接：新加坡工业园区（苏州工业园区）是中新两国政府间的重要合作项目，是苏州市对外开放的重要窗口。它位于苏州古城以东金鸡湖畔，是中新两国政府间的重要合作项目，是苏州市对外开放的重要窗口。它位于苏州古城以东金鸡湖畔，19941994年正年正式启动，行政辖区面积为式启动，行政辖区面积为260260平方公里，其中，中新合作区规划面积平方公里，其中，216、中新合作区规划面积7070平方公里。苏州工业园区国际科技园规划平方公里。苏州工业园区国际科技园规划占地面积占地面积1515万平方米，规划建筑面积万平方米，规划建筑面积1414万平方米。目前，国家科技部已批准国际科技园为万平方米。目前，国家科技部已批准国际科技园为国家级的国家级的“科技企业科技企业孵化器孵化器”，共青团中央授予国际科技园共青团中央授予国际科技园“中国青年科技创新示范基地中国青年科技创新示范基地”称号，国家人事部和欧美同学会共同在称号，国家人事部和欧美同学会共同在国际科技园成立国际科技园成立“中国留学人员苏州创业中心中国留学人员苏州创业中心”；国家火炬高技术产业开发中心批准组建苏州217、软件园。；国家火炬高技术产业开发中心批准组建苏州软件园。资源整合应用举例：资源整合应用举例：部分住宅、商业、酒店地产：部分住宅、商业、酒店地产：l依托产业导入，提升土地价值依托产业导入，提升土地价值l中后期可考虑部分住宅、商业、酒店地产转让、或合作开发、或战投引入中后期可考虑部分住宅、商业、酒店地产转让、或合作开发、或战投引入PAGE190运营模式2开发商：经营物业与销售物业联动开发项目开发商项目开发商 与专业公司合作开发与专业公司合作开发 开发后委托专业公司管理开发后委托专业公司管理做熟后可考虑基金接手，资本退出做熟后可考虑基金接手，资本退出 自主开发自主开发 知名企业代建，提高溢价知名企业218、代建，提高溢价度假地产度假地产产业地产产业地产花海公园花海公园会议主题酒店会议主题酒店生态购物公园生态购物公园 可销售可销售 同时投资较大同时投资较大 对区域成熟度要求高对区域成熟度要求高 需持有物业需持有物业 回收期长，需回收期长，需810810年年 对运营专业性要求高对运营专业性要求高提升土地价值，提高出售物业吸引力提升土地价值，提高出售物业吸引力资金回现，反哺经营型物业资金回现，反哺经营型物业PAGE191运营模式园区服务商园区服务商 做好园区的产业规划，并同步规划住宿、商做好园区的产业规划，并同步规划住宿、商业等公共运营平台；业等公共运营平台；协助企业办理注册、税务等相关手续，协助协助219、企业办理注册、税务等相关手续，协助申报产业扶持政策申报产业扶持政策协助企业做好资金的规划，帮助企业实现投协助企业做好资金的规划，帮助企业实现投入产出的增值回收；入产出的增值回收；另外，以先进的生产力引导先进的产业，引另外，以先进的生产力引导先进的产业，引入相应的专业服务机构，帮助企业解决信息入相应的专业服务机构，帮助企业解决信息不对称等实际运营中的难题。不对称等实际运营中的难题。一是租金收益一是租金收益二是投融资收益二是投融资收益三是增值服务收益三是增值服务收益PAGE192融资渠道本案开发面积大，需求资金多，信托基金类融资渠道因其融资额度大，成本低将是重点发展方向合伙机制合伙机制银行信贷银行220、信贷信托基金信托基金1 12 23 3信托基金种类繁多，投资对象多样，对金融发展有积极的促进和稳定作信托基金种类繁多，投资对象多样，对金融发展有积极的促进和稳定作用，未来将是中国市场的一个重要发展方向用，未来将是中国市场的一个重要发展方向20112011年年1010月月2626日，鹏华美国房地产基金开始发行，该基金的投资范围主要包括在美国及加拿大上市日，鹏华美国房地产基金开始发行，该基金的投资范围主要包括在美国及加拿大上市的的REITsREITs、投资于、投资于REITREIT的上市交易基金（的上市交易基金（ETFETF）和房地产行业上市股票）和房地产行业上市股票 。该基金虽然限定投资美国市场221、，但是开创了中国该基金虽然限定投资美国市场，但是开创了中国REITsREITs实践的先锋，为中国社会资本新的投资指出了实践的先锋，为中国社会资本新的投资指出了一条新的道路。一条新的道路。PAGE193信托基金类REITs不同于一般意义上的房地产项目融资，一般只适用于商业地产REITsREITs持有人持有人REITREIT单位持有者单位持有者1 1REITREIT单位持有者单位持有者2 2REITREIT单位持有者单位持有者3 3发起人发起人资产管理公司资产管理公司物业管理公司物业管理公司资产组合资产组合物业物业1 1物业物业2 2物业物业3 3nREITsREITs的概念和特点的概念和特点房地222、产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式集合特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。其主要经营模式是公司型和契约型，集合后的资金可以用于发放抵押贷款，也可以持有物业，获得稳定的租金收益。其主要经营模式是公司型和契约型，集合后的资金可以用于发放抵押贷款，也可以持有物业，获得稳定的租金收益。持有股份持有股份分红分红提供资产提供资产管理服务管理服务管理费管理费管理费管理费提供223、物业提供物业管理服务管理服务持持有有资资产产租租金金收收入入PAGE194对于经营性项目在成熟后可选择一定方式进行资本变现退出机制将企业改组为上市公司，股份通过资本市场向公众发行，从而实现投资回将企业改组为上市公司，股份通过资本市场向公众发行，从而实现投资回收和资本增值。此种方式操作难度较大，同时收益也达到最高。收和资本增值。此种方式操作难度较大，同时收益也达到最高。公开上市公开上市（IPOIPO）通过向企业的其他股东或第三方转让所持有的股权而退出原有投资，从而通过向企业的其他股东或第三方转让所持有的股权而退出原有投资，从而实现投资回收和资本增值。此种方式风险较小，操作难度较低，对投资双实现投224、资回收和资本增值。此种方式风险较小，操作难度较低，对投资双方都有一定诱惑力，是达成双赢局面的最好途径。方都有一定诱惑力，是达成双赢局面的最好途径。股份收购股份收购通过公司解散和清算来退出投资，如果因为所投资的企业经营失败等原因通过公司解散和清算来退出投资，如果因为所投资的企业经营失败等原因导致其他退出机制成为不可能时，对公司解散和清算将是避免更大损失的导致其他退出机制成为不可能时，对公司解散和清算将是避免更大损失的唯一选择。唯一选择。公司清算公司清算PAGE195第五部分第五部分 收益分析收益分析 项目开发计划 成本效益分析 现金流分析 融资关系分析 售价敏感性分析 销售率敏感性分析 融资利率225、敏感性分析PAGE196经济分析结论 在未考虑持有物业收益，但包含其建设成本的前提下，项目基本可行在未考虑持有物业收益前提下，在未考虑持有物业收益前提下，税前利润额税前利润额42.542.5亿元亿元，税前投资利润率，税前投资利润率94.69%94.69%，税后利润额，税后利润额31.931.9亿元，税后投资利润率亿元，税后投资利润率71.02%71.02%，项目基本可行，项目基本可行 静态测算静态测算动态测算动态测算敏感性分析敏感性分析在全投资状态下，在全投资状态下，投资回收期为投资回收期为5.65.6年年，获利指数为，获利指数为1.351.35，内部收益率为内部收益率为31.23%31.23226、%，大于常规基大于常规基准贴现率准贴现率10%10%，说明建设期内项目可自身盈亏平衡，获取持有物业全资产价值，项目基本可行，说明建设期内项目可自身盈亏平衡，获取持有物业全资产价值，项目基本可行n总投资：44.9亿元n总成本：59.7亿元n销售收入：116.6亿元n税前利润额：42.5亿元n融资金额：12.6亿元n税后利润额：31.9亿元投资期内，整体销售率不投资期内，整体销售率不低于低于60%60%，售价不低于设定值的售价不低于设定值的60%60%，或融资利率波动在，或融资利率波动在8%30%8%30%内内时，项目利润率可控制在合理范围内时，项目利润率可控制在合理范围内n总用地面积：335.6227、8万n农保地面积：233.45万n建筑用地面积：102.23万n总建筑面积：131.00万n纯住宅产品：68.44万n商业性质住宅：12.45万nSOHO/写字楼/独栋商务：30.05万n酒店物业：8.57万n纯商业物业：9.48万PAGE197项目开发计划 先开发休闲旅游项目聚人气，再跟进住宅、产业园等回现产品，整体工期安排参考住宅去化速度进行衡量项目分期项目分期一期（一期（2012-20132012-2013）二期（二期（2014-20152014-2015）三期（三期（2016-20172016-2017）四期（四期（2018-20192018-2019）五期（五期（2020-20222228、020-2022）分期项目分期项目四季花海公园、汽车营地、澜海会、生态田园博物馆K3（奥特莱斯购物公园）、J4（花之岛会议主题酒店、顶级私汤养生会所）、K27（温莎小镇一期、依云小镇一期）儿童教育农场、市民农园、农业科学公园、拓展基地、马术基地、J5（田园主题类酒店、法式庄园会所、田园度假公寓）、J1（依云小镇二期）、产业园（西岸）一期（50%）K30圣芭芭拉小城一期（别墅部分）、J2（赛戈威亚小镇）、夜风情商业街、产业园（西岸）二期（50%）、法式庄园会所（J3）K13（兰卡威岛）、K23（温莎小镇二期）、K30圣芭芭拉小城二期（多层部分）、产业园（东岸）、SOHO、K37（星级地标酒店）建229、筑面积建筑面积19979197672244356268193579762可售部分面积可售部分面积/108913237356268193529762住宅可售面积住宅可售面积/108913155926152010392075备注：整体工期安排参考住宅去化速度进行衡量，设定本项目住宅，在项目工程二期中年均去化量约为5万/年，三、四期中约7.5万/年，五期中约10万/年PAGE198测算相关参数 测算周期为10年半（2012-2022年），可售物业初始价格设定基于市场，并设定每期价格增长率为10%测算起止时间测算起止时间2012-2022年测算周期测算周期10年总用地面积总用地面积3356773建筑用230、地面积建筑用地面积1022263农保地面积农保地面积2334510总建筑面积总建筑面积1309961项目开发指标项目开发指标物业类型物业类型设定初始价格（设定初始价格（20142014年）（元年）（元/）设定每期价格增长率设定每期价格增长率高层住宅高层住宅7000700010%10%多层洋房多层洋房85008500别墅别墅1400014000写字楼写字楼80008000独栋办公独栋办公1000010000夜风情商业街夜风情商业街1200012000SOHOSOHO70007000顶级私汤养生会所顶级私汤养生会所1000010000法式庄园会所法式庄园会所1000010000田园度假公寓田园度假231、公寓70007000服务式公寓服务式公寓70007000可售物业价格设定可售物业价格设定备注：根据工期和销售计划安排，2014年开始有可售物业开发及收入，故设定初始价格时间为2014年PAGE199测算相关参数片区名称片区名称所占地块所占地块主要项目主要项目分物业分物业建筑面积（）建筑面积（）可销售量（）可销售量（）备注备注澜之海生态田园深度体验区澜之海生态田园深度体验区 农保地V1农业科学公园农业科学公园/464110 464110/农保地项目指用地面积，无实体建筑，不计入建筑面积市民农园市民农园/270000 270000/儿童教育农场儿童教育农场/130000 130000/汽车营地汽车232、营地/200000 200000/拓展基地拓展基地/70000 70000/马术基地马术基地/70000 70000/四季花海公园四季花海公园/330000 330000/花之岛芳香休闲度假区花之岛芳香休闲度假区农保地V2四季花海公园四季花海公园/800400 800400/同上K3奥特莱斯购物公园奥特莱斯购物公园/60080 60080/J3生态田园博物馆生态田园博物馆/10000 10000/法式庄园会所法式庄园会所/14092 14092 14092/澜海会澜海会/9979 9979/J4花之岛会议主题酒店花之岛会议主题酒店/28679 28679/顶级私汤养生会所顶级私汤养生会所/12233、167 12167 12167/J5田园主题类酒店田园主题类酒店/7000 7000/法式庄园会所法式庄园会所/16777 16777 16777/田园度假公寓田园度假公寓/10576 10576 10576/模型参数设置模型参数设置PAGE200测算相关参数片区名称片区名称所占地块所占地块主要项目主要项目分物业分物业建筑面积（）建筑面积（）可销售量（）可销售量（）中央活力商贸区中央活力商贸区K16(西岸)产业园（西岸）产业园（西岸）写字楼写字楼47900 47900 47900 独栋办公独栋办公114960 114960 114960 K16(东岸)产业园（东岸）产业园（东岸）写字楼写字楼4234、8914 48914 48914 独栋办公独栋办公48258 48258 48258 夜风情商业街夜风情商业街/34753 34753 34753 SOHOSOHO/40516 40516 40516 K37服务式公寓服务式公寓/70900 70900 70900 星级地标酒店星级地标酒店/50000 50000/世界风情田园居住区世界风情田园居住区K13兰卡威岛兰卡威岛高层住宅高层住宅75806 75806 75806 多层洋房多层洋房9007 9007 9007 K23温莎小镇温莎小镇高层住宅高层住宅95070 95070 95070 多层洋房多层洋房45033 45033 45033 K235、27(北区)多层洋房多层洋房41580 41580 41580 K27(南区)依云小镇依云小镇多层洋房多层洋房55166 55166 55166 J1别墅别墅19286 19286 19286 高层住宅高层住宅109287 109287 109287 J2塞戈维亚小镇塞戈维亚小镇别墅别墅19559 19559 19559 高层住宅高层住宅113841 113841 113841K30圣芭芭拉小城圣芭芭拉小城别墅别墅4518 4518 4518多层洋房多层洋房96259 96259 96259模型参数设置模型参数设置PAGE201成本效益分析 总投资44.9亿元，总成本59.7亿元，销售收入11236、6.6亿元，税前成本利润率71.16%序号序号费用项目费用项目计算标准计算标准投资或收益（万元）投资或收益（万元）按建筑面积（元按建筑面积（元/）按可售面积（元按可售面积（元/）备注备注1 1经济技术指标经济技术指标 2 2土地取得费用土地取得费用103326 103326 7897899039033 3农保地项目开发费农保地项目开发费17423 17423 4 4建安工程费建安工程费 261505 261505 19961996228522855 5前期工程费前期工程费 8115 8115 626271716 6基础及配套设施费基础及配套设施费 47421 47421 36236241441237、47 7不可预见费不可预见费2项6项之和的2.5%10945 10945 848496968 8总投资总投资2项7项之和448734 448734 34263426392239229 9管理费管理费2项6项之和的2.510945 10945 848496961010财务费用财务费用49400 49400 3773774324321111可售面积可售面积11442241144224 1212销售收入销售收入1165977 1165977 1313销售费用销售费用销售额2%23320 23320 5025022042041414销售税费销售税费销售额5.55%64712 64712 1394139238、4566566 1515项目总成本项目总成本8项+9项+10项+13项+14项597110 597110 128661286652185218不含土地增值税、所得税1616土地增值税土地增值税按照税法143952 143952 3102310212581258 按累进税率计算1717税前利润额税前利润额12项-15项-16项424916 424916 14816314816337143714 1818所得税所得税17项*25%106229 106229 37041370419289281919税后利润额税后利润额17项-18项318687 318687 11112211112227852785239、2020销售利润率销售利润率17项/12项36.44%36.44%2121税前投资利润率税前投资利润率17项/8项94.69%94.69%2222税后投资利润率税后投资利润率19项/8项71.02%71.02%2323税前成本利润率税前成本利润率17项/15项71.16%71.16%2424税后成本利润率税后成本利润率19项/15项53.37%53.37%注：本测算是在诸多情况不明的前提下进行，成本取值按当地行业普遍水平。本测算中只考虑可售物业销售收入，不考虑持有物业及农保地项目经营收入。主要税费费率按照当地税务机关及国家税务总局的相关标准。PAGE202全投资状态现金流分析p 投资回收期为5240、.6年，内部收益率为31.23%，大于常规基准贴现率10%，项目基本可行p 资金最大缺口在2014年（12.2亿元），2017年现金流转正全投资状态财务评价指标全投资状态财务评价指标财务内部收益率财务内部收益率(IRR)(IRR)31.23%31.23%净现金流量净现金流量368087368087 财务净现值财务净现值(NPV 10%)(NPV 10%)143056 143056 累计净现金流量累计净现金流量368087368087 静态投资回收期静态投资回收期(Pt,(Pt,年年)5.63 5.63 累计现金流入现值累计现金流入现值(10%)(10%)555697 555697 资金峰值资金241、峰值121681 121681 累计现金流出现值累计现金流出现值(10%)(10%)412641 412641 累计净现金流转正累计净现金流转正20172017获利指数获利指数1.35 1.35 资金峰值比率资金峰值比率15.25%15.25%PAGE203合作开发现金流示意 可通过土地转让或战略投资的方式缩短开发周期，降低风险，但项目总收益会相对降低累计现金流量曲线示意图累计现金流量曲线示意图PAGE204融资关系分析 自有资金1亿元，贷款金额12.6亿元，分两次贷款，共产生4.94亿元的利息费用分期分期一期一期（2012-20132012-2013）二期二期（2014-20152014-2242、015）三期三期（2016-20172016-2017）四期四期（2018-20192018-2019）五期五期（2020-20222020-2022）开发项目开发项目四季花海公园、汽车营四季花海公园、汽车营地、澜海会、生态田园地、澜海会、生态田园博物馆博物馆K3K3（奥特莱斯购物公园（奥特莱斯购物公园）、）、J4J4（花之岛会议主（花之岛会议主题酒店、顶级私汤养生题酒店、顶级私汤养生会所）、会所）、K27K27（温莎小（温莎小镇一期、依云小镇一期镇一期、依云小镇一期）儿童教育农场、市民农儿童教育农场、市民农园、农业科学公园、拓园、农业科学公园、拓展基地、马术基地、展基地、马术基地、J5J5（243、田园主题类酒店、法（田园主题类酒店、法式庄园会所、田园度假式庄园会所、田园度假公寓）、公寓）、J1J1（依云小镇（依云小镇二期）、产业园（西岸二期）、产业园（西岸）一期（）一期（50%50%）K30K30圣芭芭拉小城一期圣芭芭拉小城一期（别墅部分）、（别墅部分）、J2J2（赛（赛戈威亚小镇）、夜风情戈威亚小镇）、夜风情商业街、产业园（西岸商业街、产业园（西岸）二期（）二期（50%50%）、法式）、法式庄园会所（庄园会所（J3J3）K13K13（兰卡威岛）、（兰卡威岛）、K23K23（温莎小镇（温莎小镇二期）、二期）、K30K30圣芭芭拉小城二期（多圣芭芭拉小城二期（多层部分）、产业园（东岸）、244、层部分）、产业园（东岸）、SOHOSOHO、K37K37（星级地标酒店）（星级地标酒店）年度年度2012201220132013201420142015201520162016201720172018201820192019202020202021202120222022自有资金自有资金100001000010000 10000 贷款金额贷款金额 12600012600070000 70000 56000 56000 当期当期贷款余额贷款余额/70000 70000 70000 70000 126000 126000 126000 126000 86000 86000 16000 16000 245、0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 当期还款当期还款 12600012600040000 40000 70000 70000 16000 16000 0 0 0 0 利息费用利息费用49400494007000 7000 7000 7000 12600 12600 12600 12600 8600 8600 1600 1600 0 0 0 0 0 0 0 0 备注：贷款时间按资金缺口出现时间考虑，融资利率按3-5年期银行贷款基准利率的1.5倍，即10%PAGE205售价敏感性分析 整体售价在设定价格的85%以上时为高溢价范围，波动在75%-80%之内为相对合理范围合理范围合理范围高溢价范围246、高溢价范围销售价格波动变量销售价格波动变量备注：本售价敏感性分析中的价格为销售计划中设置的初始价格（备注：本售价敏感性分析中的价格为销售计划中设置的初始价格（20142014年），每期价格随初始价格变动而发生变化，售价变年），每期价格随初始价格变动而发生变化，售价变动为可售物业整体售价在同一百分比下变动。动为可售物业整体售价在同一百分比下变动。PAGE206销售率敏感性分析 整体销售率在85%以上时为高溢价范围，波动在65%-80%之间为合理范围，60%以下风险较高高风险范围高风险范围高溢价范围高溢价范围合理范围合理范围备注：本销售率敏感性分析中，销售率变动为可售物业整体销售率在同一百分比下变247、动，设定变动幅度为备注：本销售率敏感性分析中，销售率变动为可售物业整体销售率在同一百分比下变动，设定变动幅度为5%5%销售率波动变量销售率波动变量PAGE207融资利率敏感性分析 融资利率在8%30%波动范围内时，项目整体利润率均在在可控范围内融资利率融资利率备注：本融资利率敏感性分析不考虑持有物业的收益，但持有物业的成本包含在内，融资利率波动范围设为备注：本融资利率敏感性分析不考虑持有物业的收益，但持有物业的成本包含在内，融资利率波动范围设为8%-30%8%-30%，贷款额按，贷款额按照照12.612.6亿元考虑。亿元考虑。PAGE208第六部分第六部分 要点汇总要点汇总项目发展战略：项目发248、展战略：“2+2”2+2”发展战略，双轮驱动、有机融合发展战略，双轮驱动、有机融合项目整体定位：项目整体定位：中国知名、长三角首席、杭州湾名片中国知名、长三角首席、杭州湾名片游、居、业复合的世界生态田园之城游、居、业复合的世界生态田园之城项目规划布局：项目规划布局：“两轴两片两轴两片”，清晰脉络、增值架构，清晰脉络、增值架构项目分级、分时体系：项目分级、分时体系：“三级四期三级四期”体系，保证有序推进体系，保证有序推进项目运营体系：项目运营体系：做好做好“三大角色三大角色”，整合资源、搭建平台，整合资源、搭建平台PAGE211汇报主题报告核心成果报告附件内容背景、核心问题与核心结论PAGE212市场研究报告