1、规划部分 URBAN PLAN OUTLINE 基地资源|RESOURCE ANALYSIS定位及总体规划|POSITIONING&URBAN PLAN分区详解|DETAILED PLANNING中国元素专题|CHINESE CULTURE STUDY1 2 3 4 基地资源条件分析 Site Resource Condition Analysis 基地资源条件分析|Site Analysis 3 周边发展驱动因素分析|Drive Factors Analysis 周边驱动项目 机场对外国际交通枢纽，连接基地和全球，提升基地国际交通等级和可达性 新国展高端国际展览，展会带来客流为基地未来高端休2、闲产业发展带来潜力 高端国际学校-主要分布在孙河一带，将为基地未来高端体育节事举办提供客源市场 高端体育休闲设施高尔夫球场、赛马场、乔波滑雪世界等，与基地共同形成高端运动休闲产业的发展支点 基地资源条件分析|Site Analysis 4 周边发展驱动因素分析|Drive Factors Analysis 高端别墅等房地产项目驱动力 基地所在顺义新城为高端房地产分布的集中区域，这为基地发展带来了强劲的客源市场 其空间分布主要集中于温榆河沿岸发展带及马坡组团片区。其中马坡组团与基地隔河相望，因此考虑客源市场分布，加强基地与顺义新城核心区及马坡组团联系将有力支撑基地未来发展 基地资源条件分析|Si3、te Analysis 5 周边发展竞合因素分析|Drive Factors Analysis 都市休闲度假类项目驱动力 顺义区已着手启动白马路沿线及周边范围的休闲功能区，功能区内已有或在建的相关项目主要有：北京国际鲜花港、七彩蝶园、罗马湖、汉石桥湿地、五彩浅山等 已具备了形成都市休闲度假区域的良好基础，但目前还缺少一个引领主题的核心高端项目 本项目从区位、品质、声誉等诸多方面都具备成为顺义休闲度假的核心驱动项目 基地位置 Site Position 2 1 3 4 5 5 5 5 5 1 2 3 4 5 基地资源条件分析|Site Analysis 6 基地本底资源分析|Basic Reso4、urces of the Site 潮白左岸 尽享北京第二大河的文化景观优势 前礼务村、马辛庄村、后郝家瞳村等 大面积农田良好生态本底 北方田园 生态本底 农田景观 村庄景观 滨河景观 基地资源条件分析|Site Analysis 7 基地现状景观系统分析|Existing Landscape System 现状景观系统 基地毗邻潮白河，河流作为基地景观界面，提供了良好的景观发展可能性；但是考虑到河流防洪，在未来规划设计中，河流景观元素的运用需要谨慎创新 主要景观元素包括：自然景观、城市建设人文景观，基地自然景观优越，但人文景观薄弱 突破滨河自然景观界面的局限，打造基地内部自然人文景观相融合的5、完善系统，是规划中的重点 基地资源条件分析|Site Analysis 8 基地现状用地分析|Existing Land Use 基地现状用地指标 基地总体规划15平方公里范围内主要用地类型为体育用地，农林用地，村镇建设用地，防护绿地和少量商业设施用地 基地道路用地较少，分布主要为村庄内部道路 基地启动区域（包括水上公园和西侧用地）共计约224公顷 用地性质 用地名称 用地面积（ha）百分比 建设面积（）H1 城乡居民点建设用地 3.83 25.53%30640-38300 B1 商业设施用地 0.23 1.53%A4 体育用地 1.4 9.33%E2 农林用地 7.07 47.13%G2 防6、护绿地 1.82 12.13%H2 区域交通设施用地 0.55 3.67%E1 水域 0.1 0.67%总计 15 100%居民建设用地为需要拆迁用地，由于无准确数字，此处为估算，建设面积即为需拆迁面积，也为估算。基地资源条件分析|Site Analysis 9 基地现状交通分析|Existing Transport 道路交通系统 基地15平方公里范围，主要交通出入口为白马路和左堤路。从北京市区及顺义中心区到达基地交通可达性较好；但考虑到未来基地发展，与机场关系将更加密切，目前与机场直接交通联系较弱 由于基地距离市区较远，处于城市边缘区，城乡结合地区，基地内部路网密度较小，道路不成系统。内部以7、乡道为主，道路等级较低，交通不顺畅 基地所处的河东片区与河西片区交通联系较弱，仅靠昌金路与白马路联系，且间距达5公里，跨河交通不够顺畅，在未来发展中将产生交通瓶颈 公共交通系统 目前基地联系与市区的公共交通仅有地铁15号线，且最近站点俸伯站距基地5公里，步行时间过长，对基地未来发展不利 规划中的S6号郊区地铁线穿行河西区域，对于本区域辐射作用较弱 基地资源条件分析|Site Analysis 10 基地现状地形地貌分析|GIS Analysis of the Site 高程分析 基地自东北向西南倾斜，高度逐渐降低；总体来看，地势较为平坦，高差较小，15平方公里内海拔为30-34米，水上公园地块8、，考虑到潮白河防洪，高程为37米 高程 坡度分析 地域平均地面坡度均小于5，根据地质构造特征、土地沙化条件、地裂缝发育状况、累计地面沉降量、砂土液化等因素综合分析，规划区域内的城市建设地质情况良好 坡向分析 基地15平方公里范围内，坡向主要为平地和南向东向缓坡；坡向有利于建设 基地资源条件分析|Site Analysis 11 基地现状生态分析|Ecological Analysis of the Site 生态保护区域分析 基地北部有一处水源地，基地北半部位于水源防护区范围之内，禁止新建除居住设施和公共服务设施以外的其它建设项目 生态敏感性分析 综合公路廊道、水塘斑块、水系廊道等生态因子，得9、出基地内部比较敏感的生态地带，也是值得保留的生态元素 用地建设适宜性分析 考虑基地土地权属及生态元素等因素，得出土地建设的经济和工程适宜性；最适宜建设的一级用地较少，且分散；二级更适宜集中开发建设，集中分布在水上公园及其西侧84公顷用地范围及沿左堤路范围 基地资源条件分析|Site Analysis 12 潮白河及水上公园影响因子分析|Chaobai River Influence Analysis 潮白河可达性分析 潮白河为景观游憩目的地，以步行100米、200米、400米、800米、1200米为评价标准，分析潮白河景观可达范围 奥运水上公园可达性分析 借助水上公园自身的品牌及运动设施优势对10、周边区域开发形成带动效应。以水上公园为核心，按照水上公园步行可达性区分对周边区域的影响 防洪及生态保护分析 根据关于划定郊区主要河道保护范围的规定及顺义新城总规，划定河流水体限建区范围：一级缓冲区：两岸200m 以内区域，禁建区 二级缓冲区：两岸200m-900m 以内区域 三级缓冲区：两岸900m-1000m 以内区域 基地资源条件分析|Site Analysis 13 道路及高压线影响因子分析|Road and High-tension Line Influence Analysis 道路噪音影响分析 根据昌金路、白马路、左堤路和顺密路等几条主要道路的噪音影响，确定道路周边不适应开发区域范11、围 道路可达性分析 根据到昌金路、白马路、左堤路和顺密路等几条主要道路的可达性，可确定基地开发的优势交通地段 高压线影响分析 根据基地东侧高压线确定不适宜建设的高压线绿化走廊范围 基地资源条件分析|Site Analysis 14 土地价值综合分析|Integrate Land Value Analysis 综合分析潮白河景观因子、水上公园影响因子、道路可达 性等正向影响因素和道路噪声污染、高压线走廊及潮白河 防洪等负向影响因子，分析得出总体土地价值评价 可见整个基地以水上公园为核心总体呈圈层式价值分布，其中：公园西南角和左堤路东侧条状范围土地开发价值最 高的A等级价值用地；西侧84公顷沿河用12、地和基地周边白马 路以南、左堤路以东条状区域开发价值次之，为B等级；其 余15平方公里高压走廊外C、D等级地块，开发价值再次 之。综合考虑用地规模和价值等级，最优用地在水上公园 西南角，次优用地为84公顷用地和左堤路白马路交叉口 在开发过程中，应根据土地价值进行项目空间布局，以实 现土地价值的最大化利用 A等级价值用地 B等级价值用地 C等级价值用地 D等级价值用地 E等级价值用地 定位及总体规划|POSITION&URBAN PLAN 总体定位|Overall Strategy 空间结构|Preliminary Spatial Intention 功能板块|Functional Zoning13、 土地利用|Land Use 项目策划|Projects Planning 交通系统|Road Network 景观系统|Landscape System 16 北京奥林匹克国际休闲港 BEIJING OLYMPIC INTERNATIONAL LEISURE HARBOR 总体定位|Overall Positioning 发展目标：精神传承、价值引领、高端品质 DEVELOPMENT GOALS SPIRITUAL INHERITANCE,VALUE LEADING,HIGH QUALITY 核心功能：体育运动、休闲度假、国际交往 CORE FUNCTIONS SPORTS,LEISURE,14、INTERNATIONAL COMMUNICATION 基本原则：生态、低碳、可持续 FUNDAMENTAL PRINCIPLES ECOLOGICAL,LOW CARBON,SUSTAINABILITY 17 基地 规划原则|Planning Principles 空间意向|Preliminary Spatial Intention 居住组团 产业组团 从功能上来讲，形成一个复合型的，能够辐射河东、河西较大范围的很强的核心 通过基地及其周边紧密圈层的协同发展，共同构成河东片区的很强的发展核心 河东片区的商务商业设施集中在基地周边和地铁沿线，基地本身更多承担国际交往功能 从国际交往能级上能达到15、北京对外交流功能的级别 首期（2.24平方公里）经济可行性产品持有与可售比例 轨道交通带动基地发展 潮白河景观利用 基地15平方公里南部，打造活力中心；首期开发核心区2.24平方公里布置复合型高端项目；北部布置酒店类项目，形成相对安静氛围 水上公园比赛水道保留备用 84公顷用地结合训练水道设计改造，形成水城风貌特色 18 空间意向|Preliminary Spatial Intention 空间结构演绎|Spatial Structure Demonstration 空间结构图 19 空间意向|Preliminary Spatial Intention 空间结构 跨河发展，东西联系以奥运水上公16、园为核心，统筹考虑河东片区规划；水上公园作为顺义新城跨河发展的桥头堡，在其南北两端构成沿白马路和昌金路的次级发展轴；水上公园片区定位为高端娱乐休闲服务核心，市郊铁路联系河东各功能组团 总体空间布局延续清华版河东片区规划，为组团式发展，以绿地分隔不同居住及高新产业组团；整个片区以基地为核心发展，南部为城市居住组团，中部为总部办公经济组团，北部为国际社区组团；以水上公园为核心将中部、北部组团核心部分链接在一起 一主两副的空间格局项目布局延续项目高端休闲定位，结合地铁线路及站点布局形成“一主两副的空间格局”；南部为商务休闲，北部为休闲养生，由奥运水上公园作为规划区的核心引擎连接，共同带动基地发展 空17、间结构图 空间结构解析|Spatial Structure Analysis 20 15平方公里的基地以水上公园起步区为核心进行发展，结合核心项目进行功能板块的布局 核心区形成体育运动、休闲度假、国际商务三位一体的空间格局 核心区外，北侧利用现有怡生园酒店基础，升级改造后设置国际商务板块；西侧利用潮白河东岸生态优势，融入休闲度假板块，进一步提升该板块品质；左堤路以东南部依托地铁站点布置国际商务和商业娱乐，形成河东片区商务商业核心区；外围形成南北两个生态宜居板块 功能板块图 功能板块|Functional Zoning 总体布局|Overall Layout 21 各功能板块以主题项目为核心，组18、织自身功能体系及空间布局，主题项目体现了各板块自身特色，也是主要亮点和发展核心 主题项目分为体育运动类、休闲度假类、商务类、商业类、文化教育类、景观体验类、居住类等 各类型主题项目在空间上分区布局，按照动静分离，私密与开放过渡，高端与大众分隔，功能相关的项目空间上紧密联系 主题项目布局图 功能板块|Functional Zoning 商务类 体育 运动类 休闲 度假类 商务类 主题项目布局|Theme Projects Layout 商业类 居住类 景观 体验类 居住类 文化 教育类 22 水上公园-比赛水道保留备用，结合设施场馆改造，及室外运动场地等，布置水上运动中心和体育公园 84公顷用地19、-东邻水上公园训练水道，西接潮白河，生态景观价值明显，布置度假村、星级酒店和会所，打造适宜休闲场所 结合地铁15号线站点，在白马路与左堤路交汇处布置总部办公园区、商业娱乐业态和生态宜居社区，共同形成河东片区乃至整个顺义新城的活力中心 水上公园北部片区，以怡生园酒店为基础，布置国际商务区、国际会议中心、国际商学院及国际社区，打造高端国际板块 功能板块|Functional Zoning 重点项目布局|Key Projects Layout 23 概念土地利用规划|Conceptual Land Use 土地利用总图|Land Use Plan 24 概念土地利用规划|Conceptual Lan20、d Use 土地利用总图|Land Use Plan 概念性土地利用 根据项目策划的功能布局落实用地性质及规模位置 15平方公里内安排商业及居住类项目 用地名称 占地面积（公顷）比例（%）R2 居住用地 385.8 25.7%A2 文化设施用地 1.1 0.1%A3 科研教育用地 26.5 1.8%A4 体育用地用地 140 9.3%A5 医疗卫生用地 9.6 0.6%B1 商业设施用地 145.8 9.7%B2 商务设施用地 82.2 5.5%B9 其他服务设施用地 17.5 1.2%F 商住混合用地 38 2.5%G1 公园绿地 150 10.0%G2 防护绿地 257.7 17.2%G321、 广场用地 5.9 0.4%S 道路用地 239.9 16.0%总计 1500 100.0%25 概念土地利用规划|Conceptual Land Use 核心区土地利用图|Land Use Plan in Core Area 用地名称 占地面积（公顷）比例（%）A4 体育用地用地 140 62.5%B1 商业设施用地 60.1 26.8%B2 商务设施用地 12.8 5.7%G1 公园绿地 4.6 2.1%G3 广场用地 3 1.3%S 道路用地 3.5 1.6%总计 224 100.0%分区详解|DETAILED PLANNING 27 分区详解|Detailed Layout 运动休闲板22、块|Sports Leisure 四季水世界 四季水乐园 四季冰场 水上运动中心 赛艇俱乐部 帆船俱乐部 科研训练馆 拓展训练基地 奥运体育公园 室内运动馆 户外运动场地 白马路 昌金路 左堤路 M15 28 分区详解|Detailed Layout 国际商务板块|International Business 国际组织驻地 国际组织办公楼 国际会议中心 国际会所 国际公寓 水岸别墅 国际企业总部 商务办公区 商务酒店 国际商学院 教学楼 图书馆 校友会 精英公寓 白马路 昌金路 左堤路 M15 29 分区详解|Detailed Layout 购物娱乐板块|Shopping Recreation23、 新光名品天地 主力店 品牌工厂店 高端定制馆 华联购物广场 餐饮美食馆 家居体验馆 精品购物馆 有机农夫超市 影院/KTV 白马路 昌金路 左堤路 M15 四季潮白Mall 娱乐综合体 免税购物店 精品休闲街 30 分区详解|Detailed Layout 养生度假板块|Wellbeing Resort 温泉养生度假村 高端精品酒店 健康管理中心 养生会馆 星级酒店 品牌度假酒店 度假公寓 生态农耕体验园 稻田生态园 水生作物采摘园 白马路 昌金路 左堤路 M15 潮白湿地公园 河畔栈道 观鸟平台 31 分区详解|Detailed Layout 生态宜居板块|Eco-friendly Res24、idence 低碳社区 低碳住宅区 低碳生活体验馆 SOHO公寓 国际社区 花园洋房 高品质住宅区 国际医院 国际学校 国际幼儿园 白马路 昌金路 左堤路 M15 中国文化元素体现|Chinese Culture Elements 增加建设项目|New Project 策划主题活动|Theme Activities 建筑风格体现|Architectural Style 33 增加建设项目|New Project 水墨潮白京秀实景演出|Ink-painting Chaobai Jing Show Live-action Performance 核心吸引力抽象的传统建筑+京韵文化+奥运水景 项目构25、思 利用水上公园内现有的媒体中心与奥运水道相结合进行改造，以写意水墨潮白之风、展示北京文化之韵为主题，传统与现代元素融合，量身定制具有优雅品味格调的文化演艺产品 面向北京高品质生活人群和72小时免签国际人士聚会驻留的核心文化吸引产品 活化的建筑，建筑哲理，建筑诗意 先锋的建筑理念、京韵文化的传承与抽象，开阔奥运水景的运用 集戏剧演出、文化交流、时尚产品发布、艺术品拍卖交易于一身的综合文化艺术平台 无法复制的独特区位优势，与奥运水道的天然联系 提升酒店品牌，呼应潮白水世界娱乐功能 高端水准演出，寻找专业团队运营合作 34 水乐堂天顶上的一滴水 地域文化的时尚化表达，多重文化要素的艺术运用 水乐堂26、由谭盾与日本矶崎新工作室联手打造 建筑的创新建筑的创新中国老建筑的创造性改造中国老建筑的创造性改造 设计师将上海青浦区朱家角镇西井街1弄的老宅改造成一个多功能的艺术空间；音乐的创新音乐的创新东西方的融汇，音乐与建筑的互动东西方的融汇，音乐与建筑的互动 音乐大师谭盾融汇器乐、声乐、肢体舞动、装置艺术、建筑艺术，创造的一种全新的艺术形式。地域文化的注入地域文化的注入水乡文化、佛教文化水乡文化、佛教文化 水乡文化在建筑、音乐上的双重体现；禅声与巴赫的交融。运营现状：运营现状：共165个座位，其中15个VIP贵宾席，票价分为180,280,380,480,580,1080 元不等 每周六演出一场，一场27、约60分钟，其余时间提供企业包场服务：包专场观看演出/演出前安排茶点聚会/演出后安排夜游朱家角/农家尝鲜晚宴/其它DIY方案 使朱家角成为上海又一处具有品质格调的周末聚会地，水乐堂成为朱家角的代名词 第一场 禅声与巴赫 第二场 水摇滚 第三场 弦乐四重奏与琵琶 第四场 四季禅歌 水乐堂上海朱家角|Water Heavens Zhujiajiao,Shanghai 案例对标|Case Study 35 水乐堂 吸引力聚焦建筑+音乐+禅意+水景 音乐是流动的建筑,建筑是凝固的音乐 把音乐当建筑看，把建筑当音乐听 设计师将上海青浦区朱家角镇西井街1弄的老宅改造成一个多功能的艺术空间。通过引入循环流动28、的河水，水乐堂的室内外空间连通，形成独特的视觉体验。水乐堂的诞生是对中国老建筑的一次创造性改造。水乐堂的设计融合了环保理念、水乡文化和天人合一的哲学观。案例对标|Case Study 水乐堂上海朱家角|Water Heavens Zhujiajiao,Shanghai 36 北方稻作文化（水生作物）博物园|Rice-cultivating Culture&Aquatic crops Botanical Garden 增加建设项目|New Project 核心吸引力善水利物+秉古誉今 项目构思 东汉初年，渔阳郡太守张堪在狐奴（今顺义境内）治兵屯田，教民种植水稻，开创北方栽种水稻的先河，此后顺义一29、直是京畿地区的重要粮食供应地。本项目充分利用潮白河岸的防护绿地和湿地，打造中国北方稻作文化（水生作物）博物园，广植稻、菱、莲、藕、荠、莼、蒲等水生作物，通过文化走廊、活水公园、观景亭阁、河畔营地等设施、使其具备科普教育、生态修复、大地景观、采摘体验、休闲度假等功能，体现顺义“善水利物、秉古誉今”的文化气质。37 利用防洪绿地沿潮白河塑造主题景观带|Theme Landscape Belt 增加建设项目|New Project 核心吸引力塑造不同中式文化景观 项目构思 北段-中华水乡湿地景观，构筑北方水乡特色景观 中段-中华养生植物种植景观，配合酒店和会所建筑，种植养生中草药，形成主题种植景观区30、。南段-北方稻作文化（水生作物）博物园，具有采摘功能，融娱乐和教育活动于景观。中华水乡湿地景观 中华养生植物种植景观 北方稻作文化（水生作物）博物园（采摘）核心吸引力传统节日现代体验 项目构思 利用水上公园宽阔的水道及周边区域，打造北京大型户外节事活动空间，特别强调与中华传统节日融合，提供一处传统节日的现代体验场所 重点选择元霄、端午、七夕、重阳这四大传统节日期间进行节事活动策划与组织 38 中华传统节日活动基地|Base for Chinese Traditional Festival 策划主题项目|Theme Activities 农历正月十五 顺义潮白元宵灯会 元宵品尝会 农历五月初五 31、北京端午龙舟大会 北京迷笛音乐节 农历七月初七 北京汉服礼仪文化节 燕京啤酒节 农历九月初九 北京重阳国际风筝节 顺义金秋敬老会 39 中华传统节日活动基地|Base for Chinese Traditional Festival 策划主题项目|Theme Activities 顺义潮白元宵灯会 Shunyi Lantern Festival 北京端午龙舟大会 Beijing Dragon Boating Regatta 北京汉服礼仪文化节 Han Clothing Culture Festival 北京重阳国际风筝节 Chongyang Intl.Kite Festival 以酒店建筑为中华文化主题体现的载体 高端酒店奢华宁静的氛围，适合中式传统建筑空间的营造，中式文化精神的复兴，体现中式空间的高端层次。保留传统中式建筑精髓与意念，提炼传统建筑神韵 利用奥运及潮白河双重水景打造中式新水乡 融入中国传统建筑元素，注重细节打造 40 酒店建筑突出中国主题文化|Chinese Cultural Architectural Style of Hotel 建筑风格体现|Architectural Style 41 酒店建筑突出中国主题文化|Chinese Cultural Architectural Style of Hotel 建筑风格体现|Architectural Style