1、1龙湖集团研发部会议目的及组织形式成果不体现本页内容会议目的：在项目土地获取初期通过会议的形式，使集团研发与地区公司就项目(销售+持有)的投资目标、操盘方向、难点痛点、资源需求达成初步共识，确定项目(销售+持有)研发分级(/档)，明确工作方式，以提高项目(销售+持有)后期的工作效率及质量。讨论维度：战略解读、经营指标、土地解读、操盘策略、管控星级(仅销售)与会人员：集团研发部总经理、中心负责人及对接人；地区公司总经理、研发负责人、项目研发负责人召开时间：运营立项会后5天汇报人员：项目研发负责人纪要人员：集团项目对接人2部门 文件名集团研发部2018年XX月XX日XX公司XX项目(销售+持有)研2、发启动会模板3龙湖集团研发部目录战略解读：城市地图、项目获取目的经营指标：运营及财务指标、运营节奏、产品定位及目标客群、股权结构土地解读：区位信息、竞品指标、交通及资源、规划条件操盘策略：公司操盘策略、研发工作模式、研发难点亮点及资源诉求、人员 组织及分供方规划管控星级(仅销售)：申请X星管控研发方案：仅表示总图、业态、指标即可。注：1、本会议为项目策略及方向的沟通讨论，而非方案汇报，不注重表达形式及手法，关注表述内容。2、图纸及项目信息均可从投发预案中直接引用。4龙湖集团研发部经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读城市地图项目用地项目用地销售型业态5龙湖集团研发部2016-102017203、185.45.44.44.43.73.7未来三年存货未来三年存货比情况比情况存货比5存货比8目标年销售额：目标年销售额：16年XX.7亿17年年X9.9亿亿18年年X4.6亿亿XXXX公司未来三年存货比及销售公司未来三年存货比及销售资源资源缺口（缺口（截止截止20162016年年底年年底,货值货值XX9.2XX9.2亿元亿元）核心区46.0亿扩展区252.4亿二环新城65.7亿城市核心城市核心区区（龙头寺、新牌坊、冉家坝、江北农场、大石坝、观音桥、江北嘴、渝中半岛、高（龙头寺、新牌坊、冉家坝、江北农场、大石坝、观音桥、江北嘴、渝中半岛、高九路、大坪、大公馆、石坪桥、杨家坪、二郎、石桥铺、大堰、4、滩子口、老沙区、九路、大坪、大公馆、石坪桥、杨家坪、二郎、石桥铺、大堰、滩子口、老沙区、凤鸣山、南滨路、南坪商圈、新南湖、人和凤鸣山、南滨路、南坪商圈、新南湖、人和-高新园组团）高新园组团）城市扩展区城市扩展区（南山、李家沱、大渡口商圈、华岩、歌乐山、双碑（南山、李家沱、大渡口商圈、华岩、歌乐山、双碑-井口、大竹林、礼嘉、照母山、井口、大竹林、礼嘉、照母山、汽博、台商工业园、寸滩、弹子石组团）汽博、台商工业园、寸滩、弹子石组团）二环新城二环新城（茶园、鹿角、界石、龙洲湾、鱼洞、钓鱼嘴、大学城、西永、蔡家、悦来、中央（茶园、鹿角、界石、龙洲湾、鱼洞、钓鱼嘴、大学城、西永、蔡家、悦来、中央公园、空5、港新城、两路回兴、空港工业园、北碚老城、北碚新城公园、空港新城、两路回兴、空港工业园、北碚老城、北碚新城-歇马、龙兴、水土歇马、龙兴、水土-复兴、西彭、组团）复兴、西彭、组团）经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读存货盘点销售型业态6龙湖集团研发部目标宗地XX公司西区高业态产品货源缺失，供应紧张本项目将成为重要补货经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读获取目的销售型业态7龙湖集团研发部城市地图项目地块项目地块n本项目位于 市 商圈,该商圈常住人口 万人,其中,人口男女比例：人口年龄结构：人口职业结构：n该商圈目前人均商业配比为XX 平米/人,商业产品供给XX(充足,不足),n本项目5KM辐6、射范围现有竞品：TOP1 名称 商业类型(购物中心/百货)建面(不含车库)TOP2 名称 商业类型(购物中心/百货)建面(不含车库)TOP3 名称 商业类型(购物中心/百货)建面(不含车库)n周边交通便利是否便利,是否有轨道,公交无缝接驳,场地四至道路等级(城市干道,支路,内部规划路)n主力客群为XXXX岁,XX职业,XX型家庭示意城市商圈分布及项目所在区位经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读持有型业态8龙湖集团研发部圈层下衬城市地图存量盘点nXX公司5年内持有商业开业及布局计划：位于核心商圈的天街:建面(不含车库)合计：第三年收入合计：位于区域商圈的天街:建面(不含车库)合计：第三年收入7、合计：位于成长商圈的天街:建面(不含车库)合计：第三年收入合计：位于顶级商圈的天街:建面(不含车库)合计：第三年NPI合计：核心核心商商圈圈第三年收入第三年收入XX亿亿区域商圈第三年收入第三年收入XX亿亿成长商圈第三年收入第三年收入XX亿亿顶级商圈顶级商圈第三年收入第三年收入XX亿亿核心商圈核心商圈 XXX区区区域商圈区域商圈XXX区区成长商圈成长商圈XXX区区顶级商圈顶级商圈 XXX区区持有型业态经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读9龙湖集团研发部获取目的西六环本项目王佐镇万科地块金融街丽泽商务区丰台科技园50 min50 min中关村50 min50 min40 min40 min南苑8、机场基于本项目外部条件(人口,商业格局,可达性及中远期经营目标)的产品定位持有型业态经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读留存物业投资评价指标营改增前营改增后留存物业IRR留存物业净收益运营第三年NPI运营第三年商场租金及物业 Y-Cost（NPI/总成本）运营第三年平均租金财务指标经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读项目总体投资评价指标营改增前营改增后项目总收入XX2642XX0671项目总投入XX2034XX5437项目毛利率X8%X0.8%项目总体收益率X0.1%X2.2%项目总体IRRx0.9%X4.5%首次开盘去化率70%70%首年去化量X38XXxx478经营性现金流平衡时间9、 20XX年9月20XX年8月项目现金流平衡时间20XX年2月20 xX年4月销售物业投资评价指标营改增前营改增后销售物业收入322642290671销售物业投入292034255437销售物业净利润3069035236销售物业毛利率18%20.8%销售物业净利率10.1%12.2%销售物业IRR20.9%24.5%测算基准建议楼面地价（元/）2100别墅销售单价（元/）14626商业销售单价（元/）14500洋房销售单价（元/）8996全项目对标成本（元/）6736销售型+持有型业态项目分期获取土地开工开盘竣工交房施工周期一期2017/12017/X2017/X2019/32019/42X个10、月二期2017/12018/X2018/XX2010/32020/42X个月表1 开发排期表2 销售排期及分年结利业态业态 2017201820192020三季度 四季度 一季度 二季度 三季度 四季度-别墅销售额（万元）别墅销售额（万元）2110812968791501768726403-洋房销售额（万元）洋房销售额（万元）22713164491349020652175898499024312商业销售额（万元）商业销售额（万元）-15216车库销售额（万元）车库销售额（万元）-21101年度销售额（万元）年度销售额（万元）XXXXXXXXX9XX1393x0630结算收入（万元）结算收入（万11、元）-150620172022结算毛利润（万元）结算毛利润（万元）-2583628874结算毛利率（结算毛利率（%）-18.19%17.8%结算净利润（万元）结算净利润（万元）-1490015708结算净利率（结算净利率（%）-1X.49%9.68%运营节奏一期二期经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读销售型+持有型业态12龙湖集团研发部产品定位结论结论主要理由主要理由定位定位项目土地及资源条件主要匹配洋房及别墅的炫耀型客群（首改及再改），少量均好型，做经济型洋房+别墅的业态搭配O1类土地，容积率1.5道路交通便利，公共交通相对不便周边无大型商业，以社商为主东侧临虎溪河公园，资源条件好业态选12、型业态选型炫耀型洋房+别墅为主力，少量均好型O1类土地，与U、C类板块相比，以同总价、更高业态吸引客户；老沙区外溢主要方向，可吸引少量均好型客户价格定位价格定位洋房：首年建面单价8300，套均108万别墅：首年计容单价14000，套均186-264万商业：建面单价14500，套均140万以内（两种住宅业态每年可考虑5%的价格增长）洋房：参考龙湖北区与西区项目合理价差，金科天宸及万达城价格、销售速度别墅：参考金科天宸及万达城价格、销售速度商业：参考区域内项目商业一手房售价及平均去化速度，租金反算售价（按5%回报率）销售排期销售排期洋房：57套/月别墅：24套/月商业：1500/月经营指标操盘策略13、管控星级战略解读土地解读销售型业态楼层单位主力店次主力店零售专卖餐饮专卖娱乐服务家居商场内可租赁面积合计商场建面()-不含车库商场总体面积（商场产权面积+商场车位面积）得房率(可租赁面积/商场产权面积）F54,500 -3,585 -8,085 11,476.95-70.4%200 -8,412 -1,969 -10,581 20,404.53 F4200 -3,000 2,839 2,300 2,358 1,219 11,915 23,002.53-51.9%F3 -7,734 -637 1,918 10,289 20,025.52-51.8%F2 -7,803 900 -1,372 -1014、,075 19,610.23-51.4%F18,000 -3,600 1,000 -12,600 16,953.24-51.4%B1 -74.3%B2 -B3 -B412,900 -22,137 16,736 2,300 6,336 3,137 63,545 111,473-合计12,900 -43,085.90 32,573.78 4,476.62 12,331.36 6,105.33 111,473 149,705 57.0%商场各业态面积占比11.6%0.0%38.7%29.2%4.0%11.1%5.5%100.0%持有指标经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读持有型业态持有指标第三年15、租金预估(未考虑免租期)(运营周期）楼层单位主力店次主力店零售专卖餐饮专卖娱乐服务家居楼层平均租金（不含物管、推广)F5（元/月/平方米）40-90 -62F4（元/月/平方米）40-85 40 -76F3（元/月/平方米）40-12090 60 50 50 79F2（元/月/平方米）0-13060 50 111F1（元/月/平方米）0-140120 60 -127B1（元/月/平方米）40-150140 -79B2（元/月/平方米）-B3（元/月/平方米）-B4（元/月/平方米）-各业态平均租金（元/月/平方米）40-1359260505089第三年物业费预估(未考虑免租期)(运营周期）主力16、店（元/月/平方米）5 次主力店（元/月/平方米）-零售专卖（元/月/平方米）60 餐饮专卖（元/月/平方米）60 娱乐（元/月/平方米）60 服务（元/月/平方米）60 家居（元/月/平方米）60 业态平均（元/月/平方米）49经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读持有型业态15龙湖集团研发部股权结构龙湖独资或者合资经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读如果合资，谁控股、操盘、并表合作分成及分工销售型+持有型业态16龙湖集团研发部区位信息项目用地目用地拉特芳斯U城江与城照母山九曲河两江新宸项目用地目用地轨道1号线双碑大桥高家花园大桥高滩岩立交大学城隧道双碑隧道大学城南路l沙坪坝区大学城区17、域大学城区域，在西永和大学城之间，属于O1类土地。项目位于重庆城重庆城市科技学院市科技学院旁，旁，片区土地已近供应尾声，土地稀缺土地稀缺。经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读城市区位、城市规划项目区位销售型+持有型业态17龙湖集团研发部竞品指标大学城区内供地接近尾声，供地价格对比微电园，明显具有性价比龙湖U城2009年9月882亩/2.35/765别墅：9222洋房：7706高层：4846富力城2006年5月1077亩/1.3/562高层：4418金科廊桥水乡2009年12月1022亩/2.2/815别墅：8228洋房：5800高层：4517旭阳台北城2010年12月564亩/2.9/1318、19洋房：4553高层：4380协信城立方2010年6/12月586亩/2.6/888洋房：6474高层：4419金科天宸2013年12月133亩/2.6/1871别墅：7506洋房：7263高层：5113龙湖拉特芳斯2013年4月351亩/3.3/1608洋房：6333高层：5017首创光和城2013年4月220亩/2.6/2050高层：5307本案本案2017年年1月月300亩亩/1.5/1500国盛园墅2006年5月168亩/1.2/2001别墅：9860洋房：6229经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读销售型+持有型业态18龙湖集团研发部交通及资源交通情况：交通情况：地块位于大学城19、主干道大学城主干道旁，开车通达性较好。通过双碑隧道和大学城隧道能快速到达江北区和沙坪坝核心区，通过大学城南二路大学城南二路可迅速达到外环外环。项目北侧1.5公里公里处有陈家桥轻轨站陈家桥轻轨站。轨道1号线双碑大桥高家花园大桥高滩岩立交大学城隧道双碑隧道大学城南二路大学城南路项目用地目用地陈家桥轻轨站经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读销售型+持有型业态19龙湖集团研发部规划条件周边现状：周边现状：地块西侧有重庆城市科技学院，东侧有虎溪河和陈家桥变电站，北侧临近大学城水务公司地块与周边道路有一定高差，地块内部较为平整地块周边道路，仅西侧道路修通，三个地块的中间道路及东侧道路均未开通场地内部较20、平整地块与周边道路有一定高差虎溪河已开通道路未开通道路陈家桥变电站大学城水务公司经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读项目四至销售型+持有型业态20龙湖集团研发部不利因素项对 策可能造成的成本影响项目内部110千伏高压线已与地产集团沟通，根据惯例可下地处理预留9000万下地费用陈家桥变电站距离项目直线距离约700米景观弱化项目边界处临近500千伏高压线（直线距离约150米）景观弱化现场弃土形成的高填方区（高度约20m）重新测绘现场高程，规划方案时统筹考虑，尽量在内部平衡土石方轨道交通保护线（17号线，远景规划，暂定未确定建设日期）在项目节点排布时，预留方案轨道论证的时间110KV500KV陈21、家桥 变电站轨道交通保护线高填方区高压线经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读不利因素规划条件销售型+持有型业态21龙湖集团研发部地地块编号号用地性用地性质用地面用地面积(）计容面容面积(）容容积率率建筑密度（建筑密度（%）绿地率地率（%）限高（限高（m)W13-1/02R2830291245441.5303540，临河限高24W14-1/02R2771801157701.5303540W15-1/02R239691595371.5303540合计-1999002998501.5-W13-1/02W14-1/02W15-1/02规划特殊要求：1、总体：按20/100户，配置社区工作用房和居民22、公益性服务设施；2、W13-1/02地块：9班幼儿园（2700），公厕（30-60）；3、W15-1/02地块：9班幼儿园（2700），社区居委会（500 ），社区卫生服务站（150 ），文化活动站（540 ）；经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读规划条件规划特殊要求销售型+持有型业态22龙湖集团研发部经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读公司操盘策略公司对项目的核心要求，如利润优先？去化优先？落地形象？等销售型+持有型业态23龙湖集团研发部经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读研发工作模式对其他职能、对分供方、对集团等销售型+持有型业态24龙湖集团研发部研发诉求经营指标操盘策略管控星23、级战略解读土地解读对其他职能、对分供方、对集团等销售型+持有型业态25龙湖集团研发部人员组织项目团队：选择逻辑投发：XXX研发：XXX客研：XX报建：XX成本：XXX工程：XXX经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读设计分供方：选择逻辑规划方案单位：xxx景观方案单位：xxx精装方案单位：xxx施工图单位：xxx项目团队及设计主要分供方销售型+持有型业态26龙湖集团研发部定星策略销售型业态：申请一星管控经营指标操盘策略管控星级战略解读土地解读根据项目研发分级制度自行评估销售型业态：配置标准：建筑(P1、P2、P3、P4):精装(D1、D2、D3、D4):景观(S1、S2、S3、S4):持有型24、业态：商场配置标准：建筑、精装、景观、机电(A、B档):写字楼配置标准：建筑、精装、机电(甲A、甲B、甲C):酒店配置标准：建筑、机电(三星级、四星级):销售型+持有型业态27龙湖集团研发部研发方案034F4F17F4F4F5F4F4F4F8F17F17F17F4F4F4F方案规划指标总建设用地：71163总建筑面积：214178 其中地上：137502；地下：76676；住宅：42480持有商场：111473 其中地上：88973；地下：22500；配套：13450停 车 位：1472个 其中地上：181个；地下：1291个；可建容积率：2.0/1.8；实建容积率：2.0/1.8；绿地率要求：30%/15%；绿地率设计：30%；建筑密度要求：50%/40%；建筑密度设计：41%；28龙湖集团研发部研发方案29部门 文件名感 谢 聆 听