1、整体市场情况2015年土地市场供求为近年来最低，主要集中在周边城镇，老城区主力成交区域为鄞州中心区，老三区土地资源稀缺。土地市场降息、降准、下调二套房首付比例以及二手房免征营业税最低年限缩减等政策叠加出台，对房地产市场带来明显利好，市场信心上升。政策分析整体市场区域市场产品市场板块情况宁波住宅市场整体呈现量增价平的态势，2015年1-11月成交440万方，同比14年同期上升37%。截止11月底库存516万方，去化周期约13个月。中高端改善型需求明显增加。宁波市场整体供需及库存主要集中在主城外围，江北核心区的供求比为1.35:1，库存53万方，去化周期约18个月，存在一定的压力。宁波市六区面积段2、供求以90-120为主力，120-140为次主力。15年面积段120-180、单价1.5-2.5万元/、总价200-350万占比上升，改善型中高端需求增加。在2015市场成交TOP20中，中高端改善型置业成为主流，并体现出明显的板块热点。追逐热点板块成为宁波改善客户的主要置业趋势。追逐热点板块，成为宁波改善型客户主要置业趋势，板块热点的成功营造，将成为中高端项目热销的重要助力！以2万均价计算，3-3主力户型108/118总价段为216-236万，在此总价段的项目为：预计均价（万/）主力户型（）区域项目预估总价段（万）装修标准销售动态128三房两厅两卫139四房两厅两卫凯德汇豪时代1.691.83、6216-235毛坯预计2016年年底交付高层房源已不多，目前主推大平层，总价550-900万，面积260/300115三房两厅两卫135三房两厅两卫江北世茂滨江府212-244毛坯128三房两厅两卫137四房两厅两卫二期天御开盘，首推209和251两户型，单价2万以上绿地海外滩恒大城市之光宏泰风花树1.831.991.75219-256219毛坯精装毛坯110清盘在即。140已于15年12月底加推，另180热销中110三房两厅一卫122三房两厅两卫134四房两厅两卫137三房两厅两卫目前111、134样板已开放，在售110-180户型213-239江东均价1.8万元/，面积为85、116、14、22、128、132、137，现实景样板已开放116三房两厅两卫122三房两厅两卫127三房两厅两卫万科公园里二期宁波欢乐海岸1.942.16225-249220-257精装精装首批房源基本清盘，15年12月18日加推6#、7#185套房源，户型102/120/138102三房两厅一卫119三房两厅两卫鄞州以2万均价计算，3-3主力户型139总价段约为278万，在此总价段的项目为：预计均价（万）主力户型（）区域项目预估总价段（万）装修标准销售动态高层房源已不多，目前主推大平层，世茂滨江府绿地海外滩1.861.83175四房两厅三卫158四房两厅三卫273289毛坯毛坯总价550-900万，面积5、260/300二期天御开盘，首推209和251两户型，单价2万以上江北117三房两厅两卫137四房两厅两卫精装（2000)2015年12月20号加推的临江8#、9#楼一单元共142套房源华润万象府世茂首府2.21.942.43257-301258133三房两厅两卫120三房两厅两卫毛坯毛坯尾盘，133户型仅余3套房源15年12月21日已交付，在售主力户型120，140中旅名门府291105户型基本售罄，目前133/180热销中，均价2.4万/，年后加推高层、小高层莲桥府2.592.27105三房两厅一卫271317毛坯精装海曙二期14#地块为2栋25层高层，面积140-330IMAX级江景精装6、大宅，首期预计2016年1月开盘（1期均价2.1万）江湾城二期以2万均价计算，3-3主力户型139总价段约为278万，在此总价段的项目为：预计均价（万）主力户型（）区域项目预估总价段（万）装修标准毛坯销售动态银亿东岸（高层）2.161.99136三房两厅两卫138三房两厅两卫2932015年12月30日已交付，剩余房源不多110清盘在即。140已于15年12月底加推，另180热销中恒大城市之光275精装江东雅戈尔明洲宏泰风花树2.481.75116三房两厅两卫288295毛坯毛坯一期只剩下顶层在售目前111、134样板已开放，在售110-180户型169五房两厅三卫（跃层）均价1.8万元/，面7、积为85、116、122、128、132、137，现实景样板已开放132四房两厅两卫137四房两厅两卫万科公园里二期宁波银泰城1.941.892.16266255298精装毛坯精装一期约80-140，均价1.75万元/，二期华悦府以135、180为主，价格在16000-19000元/间135四房两厅两卫138三房两厅两卫首批房源基本清盘，15年12月18日加推6#、7#185套房源，户型102/120/138宁波欢乐海岸鄞州主力户型120-170，均价2.2万/，二期荣安观江园爱丽舍总统样板房已开放，将主推139-305平奢装大户人家，最高存10万抵30万，火爆认筹中荣安中央公园万科江湾府2.8、382.1128三房两厅两卫304精装精装130四房两厅两卫139四房两厅两卫预计1月份加推剩余房源，项目主力户型85-139273-292按单价年增长8%计算总价段，并结合项目货量剩余情况；壹贰 从总价段、面积段、产品来看，能与本案形成直接竞争的项目如下：华润万象府、中旅名门府、莲桥府、江湾城二期、宁波银泰城、万科江湾府、宁波欢乐海岸、荣安中央公园竞品分布江北海曙鄞州江北个案研究中旅名门府全国现象基本信息开发商宁波市港中旅置业有限公司建筑面积住宅报价物业组成130000平方米约2.25万/均价交通配套：轨交：2号线、7号线（规划中）7栋16-22层高层住宅，12栋别墅容积率1.8项目配套内部9、配套：景观配套绿化率30%商业中心：近未来江北商务中心“九岛一心”学校：江北实验中小学、江北外国语艺术学校（原湾头小学）交房标准建筑风格户数毛坯医院：光明眼科医院、妇幼保健院、姚江医院新古典590户119-221主力户型目前状态15年12月21日已交付，在售主力户型120，140江北个案研究中旅名门府全国现象南北通透、超高赠送120三房两厅两卫142三室两厅两卫江北个案研究中 全 旅 国 名 现 门 象 府项目卖点：别墅+公寓社区别墅产品等级较高，提升了社区整体形象地段+湖景+双学区地段：近宁波市中心湖景：紧邻日湖公园学区：800米内学校环饲现场展示：新亚洲主义滨湖样板房卖地段+湖景江北个案研10、究全 万 国 象 现 府 象基本信息开发商宁波通益房地开发有限公司160000平方米建筑面积住宅报价公寓约2万/均价、洋房2.2万/物业组成高层住宅+洋房交通配套：轨交：地铁2号线倪家堰站、7号线（规划中）容积率2.40项目配套内部配套：自建有小学、高端幼儿园、医疗站、大型购物中心、星级酒店、滨湖甲级写字楼等配套。商业中心：来福士广场、钻石广场、天一广场学校：江北实验小学、江北实验中学绿化率35%交房标准建筑风格户数精装美式新古典861户医院：江北妇幼保健院，第三医院，二院，光明眼科医院，姚江医院等主力户型目前状态137公寓、158洋房项目2015年11月15日开盘，已加推8号楼江北个案研究全11、 万 国 象 现 府 象公寓137户型四开间朝南南北通透，附赠空间大洋房158，南北通透，客厅开间大，动静分区，附赠空间大137（公寓）四房两厅两卫158（洋房）四房两厅两卫江北个案研究全 万 国 象 现 府 象项目卖点：稀缺性：城市核心区唯一一片可开发的大型住区地段：湾头核心板块综合体：万象天地、地标商务、高端住宅生态：湾头绿化面积、原生湿地、星湖、姚江、滨水休闲运动产品：精装公寓+洋房展示体验：万象城体验馆（城市会客厅）展示区江北万达、海曙欧尚卖湾头+江景海曙个案研究全 莲 国 桥 现 府 象基本信息开发商宁波港宁房产建筑面积住宅报价物业组成35000平方米约2.4万/多层1栋、小高层2栋12、高层2栋交通配套：轨交：无轨交，以公交为主项目配套容积率内部配套：集合居住、商业、办公于一体商业中心：天一商圈、富茂商业广场、月湖盛园、城隍庙等绿化率交房标准建筑风格户数毛坯学校：翰香小学，新芝幼儿园220户主力户型目前状态100200三房、四房项目2015年9月26日开盘，105几乎售罄，2/5#年后加推海曙个案研究莲桥府全国现象104三室两厅一卫133三室两厅两卫海曙个案研究全 莲 国 桥 现 府 象项目卖点：稀缺：海曙正中心多层小高层地段：宁波核心三江口都会生活圈综合体：集居住、商业、办公于一体文脉：毗邻宁波原味人文院落街区“莲桥第”影映千年文脉风月，家族荣耀传承（人文）产品：100213、20传世府邸卖正海曙+人文海曙个案研究全 江 国 湾 现 城 象基本信息开发商宁波海曙城投置业有限公司600000平方米建筑面积住宅报价物业组成约2.1万/高层住宅、写字楼、情景商业、公寓、城市文化艺术中心交通配套：轨交：未来轻轨 号线、号线将会经过，目前24公交容积率4.00项目配套绿化率30%内部配套：一线凌江艺术雅宅、国际地标性写字楼、时尚体验情景商业、质感奢装国际公寓、城市文化艺术中心、滨江绿色漫步广场、国际星级幼儿园商业中心：海曙中心区，临近天一广场、南塘老街、鄞州万达、月湖盛园交房标准建筑风格户数一期毛坯、二期精装560户学校：镇明中心小学、东恩中学。医院：妇儿医院、第一医院主力户14、型141/188/255 目前131幢255在售二期户型区间：140330目前状态目前一期仅剩255在售，均价2.1万/，二期开盘时间待定，面积145/185/200/325海曙个案研究全 江 国 湾 现 城 象户型全部双阳台，得房率80%188四房两厅三卫2555房两厅四卫141三房两厅两卫海曙个案研究全 江 国 湾 现 城 象项目卖点：一期:整体：三江口江景综合体二期：整盘：60万方宁波首个滨江生活未来之城/滨江时尚之城魅力都市生活地段：海曙正脉景观：宁波唯一/四级景观体系/江园道宅层层入境产品：环江巨幕大宅/临江旺宅/一线奢装江景大宅品牌（开发商及产品）：宁波城投塔尖巨作卖正海曙+江景现15、场体验：艺术品牌馆鄞州个案研究宁波欢乐海岸全国现象基本信息开发商宁波华侨城投发展有限公司700000平方米建筑面积住宅报价物业组成约2万/均价高层住宅、商业交通配套：轨交：5号线（规划中）项目配套容积率2.3530%绿化率内部配套：滨江半岛公园、内河两岸1200米以及沿江2100米的江岸，世界大型水秀，演艺中心、博物馆、各大洲文化馆、影院、KTV、儿童城、大型超市商业中心：万达、联盛、南部商务区学校：惠风书院交房标准建筑风格户数精装840户医院：明州医院、鄞州二院、主力户型目前状态118平、138平、188平首批房源基本清盘，15年12月18日加推6#、7#185套房源，户型102/120/116、38；项目海岸风情示范区、售楼处均已开放鄞州个案研究宁波全欢国乐现海象岸全明户型，南北通透，赠送面积多1193室两厅两卫1383室两厅两卫鄞州个案研究宁波欢乐海岸全国现象项目卖点：地段：鄞州中心核心地段定位：智慧生态社区/国际海岸生活文化区智慧：规划利用地源热泵、WIFI全覆盖、手机APP客户端等品牌：华侨城与万科联手打造中国第二座欢乐海岸现场体验：海岸风情示范区、售楼处空间性能馆：艺术中庭景观轴、社区环形慢跑道、架空层泛会所、邻里中心、宠物乐园卖鄞州核心+水岸鄞州个案研究荣安全中国央现公象园基本信息开发商宁波新曙光房地产开发有限公司建筑面积住宅报价物业组成400000平方米约2.2万/高层住17、宅交通配套：容积率2.3轨交：无轨交项目配套绿化率30%内部配套：规划约2000平米社区会所，业主的私人俱乐部，配备咖啡书吧、VIP影音室、斯诺克吧等商业中心：万达广场、联盛广场、南部商务区水街等学校：金色幼儿院、金地幼儿园、惠风书院医院：鄞州二院 明州医院、鄞州医院、首南交房标准建筑风格户数精装1300户医院主力户型目前状态120170三房、四房主力户型120-170，均价2.2万/。二期荣安观江园爱丽舍总统样板已开放，将主推139-305奢装大户，最高存10万抵30万，火爆认筹中鄞州个案研究荣安全中国央现公象园全亮户型，南北通透，方正户型115三室两厅两卫128三室两厅两卫140三室两厅两18、卫170四室两厅两卫鄞州个案研究荣安全中国央现公象园卖鄞州中+心江&公园项目卖点：地段：鄞州中心区一期卖点：公园首排产品：120/140豪装准现房二期：稀缺性：一江两公园，千载遇一席产品：奢装大宅现场体验：水晶样板房、爱丽舍总统样板房鄞州个案研究万 全 科 国 江 现 湾 象 府基本信息开发商宁波万港房地产开发有限公司建筑面积住宅报价物业组成容积率97000平方米约1.95万/高层住宅2.5交通配套：轨交：无轨交绿化率30%项目配套商业中心：万达商圈、天一广场、印象城交房标准建筑风格户数精装学校：滨江实验幼儿院、芝兰幼儿园、金家漕小学医院：李惠利医院、宁波第一医院、宁波妇儿医院领馆建筑437户19、主力户型目前状态85-139三房、四房预计1月份加推二批130-139装修华宅鄞州个案研究万 全 科 国 江 现 湾 象 府户型方正，全明通透115三室两厅两卫130四室两厅两卫139四室两厅两卫鄞州个案研究万 全 科 国 江 现 湾 象 府项目卖点：地段：海曙、江东、鄞州三区交汇处定位：海曙南领馆建筑品牌（开发商及产品）：万科“府”系升级之作现场体验：领馆风范示范区卖近海曙+品牌&地段鄞州个案研究宁 全 波 国 银 现 泰 象 城基本信息开发商宁波银泰置业有限公司建筑面积住宅报价物业组成600000平方米约1.75万/高层住宅交通配套：轨交：轨交1号线项目配套内部配套：拥有主题式购物公园、住20、宅、风情商业街和国际写字楼四大高端业态。其打造的20万方主题购物公园，是整个东部新城核心区的重要生活配套。容积率4.0商业配套：太平洋酒店、雷迪森、嘉裕等八大5星级酒店绿化率30%学校：宁波第二机关幼儿园、卓越国际幼儿园新城第一实验小学、鄞州中学医院：宁波市第六医院、李惠利医院东部院区交房标准建筑风格户数毛坯，公共部分精装600户主力户型目前状态115三房、135四房、180四房一期约80-140，均价1.75万元/，二期华悦府以135、180为主，价格在16000-19000元/间鄞州个案研究宁 全 波 国 银 现 泰 象 城115三房两厅两卫135四房两厅两卫180五房两厅三卫鄞州个案研究宁 全 波 国 银 现 泰 象 城项目卖点：地段：东部新城正中心，未来五年宁波商业中心所在产品：60万方国际都会综合体现场体验：实景样板房卖中心地段