1、一、前言1.融创华北区域精装现状简析融创中国华北区域公司目前除天津本部外，已相继进驻西安、郑州、沈阳、大连、大庆、哈尔滨等城市。随着公司区域聚焦和高端精品发展战略的进一步延伸，成品房项目将会逐渐增多，精装部分在成本中的占比也会进一步的提升，这就对成本人员在精装专业方面的成本控制提出了更高的要求。精装专业目前在融创华北区域公司主要涉及的领域为住宅类工程，包括高层、洋房、别墅、公寓等不同业态。公司一直追求品质至上，对工程质量和体验感受有着严格的要求，但并等于公司放松对成本的管控，而是要求全员都应该具有成本的概念以及成本控制的意识，而在这其中，作为管控成本的主体，成本人员更应发挥核心的作用，对成本的2、控制要有“前置性”、“主动性”、“持续性”。融创中国华北区域公司融创中国华北区域公司 写在前边：成品房精装修全过程管控主要涉及到精装方案设计阶段、成品房样板间阶段、成品房大区招标施工阶段阶段阶段精装修设计精装修设计方案方案精装成本条线项目成本城市平台精装条线区域平台精装条线一、操作阶段：精装修设计方案阶段 精装修设计方案阶段是在项目启动后，研发在成本范围内，做出户内精装方案设计图，并给出部品配置。成本人员应高度重视此阶段，方案阶段成本控制是否得力，将会极大影响后续工作开展的难易程度。把好源头，才能更好的控制局面，方案阶段绝不是研发的独角戏，成本在其中也应扮演重要的“指导性”角色。二、成本管理动3、作：1.项目成本人员：项目成本应对研发给出的精装设计方案做初版的测算，测算的价格依据为华北区域精装企业定额以及集采/区采成果库。项目成本应对研发给出的部品清单进行核对，验证部品是否与项目档次匹配，是否满足集采/区采成果使用要求。若测算结果超限或部品配置不满足集采要求：反馈研发部门，进行方案调整。若测算结果不超限且部品配置满足集采要求：报送城市平台精装成本条线审批。2.城市平台精装成本条线：指导、审核项目报送的方案测算，同时与成本采购部门就部品清单进行核对。融创中国华北区域公司融创中国华北区域公司阶段阶段样板间施工样板间施工前测算前测算精装成本条线项目成本城市平台精装条线区域平台精装条线一、操作4、阶段：样板间施工前测算 样板间施工前的测算应为精准测算（在图纸、部品配置等都应已具备）。二、成本管理动作：1.项目成本人员：项目成本应根据研发给出的样板间施工图、二次深化图纸、部品清单等，进行样板间成本测算，指导样板间劳务定标、材料定标工作以及预估大区定标水平。样板间成本测算应分为两版：（1）按照示范区战略费率格进行测算，指导样板间劳务定标工作。（2）按照大区战略费率测算，指导后续大区定标工作。若测算结果有异议：反馈研发部门，进行部品或者方案微调。若测算结果无异议：报送城市平台精装成本条线审核融创中国华北区域公司融创中国华北区域公司阶段阶段成品房大区成品房大区招标招标精装成本条线项目成本城市平5、台精装条线区域平台精装条线一、操作阶段：成品房大区招标成品房大区招标 成品房大区招标应该严格按照集团和华北区域公司的招采制度要求进行。二、成本管理动作：1.项目成本人员：制定可行的招采计划，并严格按照计划执行整个招采工作。依据华北区域线上招采相关的管理办法完成招标工作。2.城市平台精装成本条线：指导项目完成大区精装招标工作，对招标文件、清单、标底等重点环节重点把控，对回标分析、谈标议标工作要直接参与。3.区域平台精装成本条线：实时跟进成品房装修招标进程，了解情况，对于谈判难点给予指导融创中国华北区域公司融创中国华北区域公司阶段阶段成品房大区成品房大区招标招标精装成本条线项目成本城市平台精装条线6、区域平台精装条线注意事项、控制要点：1.招标立项前需做出项目标底，并根据标底水平进行一定浮动进行立项，确保立项金额的准确性。2.大区招标成本控制的关键点很大程度上在于投标队伍的数量与质量，所以在大区招标时，项目成本应该对工程队伍的选择上给予一定意见。同时区域平台也会定期对报价虚高的投标单位亮红灯，来保证投标队伍的竞争性。3.做好定标工作后、施工进场前的项目交底工作，不要让问题遗留到施工阶段 三、成果文件：1.招标全过程文件 填写要求：/融创中国华北区域公司融创中国华北区域公司融创中国华北区域集团精装修工程清单编制培训精装修工程清单编制培训平台内外檐条线平台内外檐条线 2018.9.14融创中国7、华北区域集团 图纸问题图纸问题 承包范围承包范围 计算规则计算规则 清单编制清单编制融创中国华北区域集团一、图纸问题一、图纸问题 图纸不明确的地方在编制清单过程中一定要以答疑的形式提出，包括具体做法不详或者图纸不全等等。切勿边猜边编清单，将图纸问题提前规避掉。如下图：天花护角计算范围请明确，是仅指引位置计算还是如下图所示16等图纸未指引位置均需计算？融创中国华北区域集团二、承包范围及界面划分二、承包范围及界面划分1、编制清单前项目需提供工程签字版承包范围与界面划分，并与总包及其他分包确认好界面，避免重复（例如墙面抹灰）2、编制清单时清单项需与承包范围严格保持一致3、与总包、甲分包、甲供材界面划8、分清晰融创中国华北区域集团融创中国华北区域集团与总包界面划分：与总包界面划分：1、墙面抹灰或石膏找平2、天棚石膏找平及刮腻子3、阳台地面防水4、开敞阳台墙面抹灰5、卫生间、厨房地面及墙面防水6、阳台、厨房、卫生间、衣帽间推拉门界面划分7、洗衣机地漏、卫生间地漏界面划分 项目需核查各个界面划分情况，避免重复记取！融创中国华北区域集团融创中国华北区域集团与甲分包界面划分：与甲分包界面划分：1、木地板2、木地板与其他地面交界处金属收边条3、卫生间镜箱、洗手盆柜4、厨房橱柜、厨盆龙头、户内门等5、木踢脚 甲分包由分包单位施工，精装单位只负责移交后的成品保护，在精装单位定标清单中不应出现甲分包相关的清单9、项融创中国华北区域集团融创中国华北区域集团甲供材：甲供材：1、卫生洁具2、五金龙头3、灯具、开关插座4、浴霸5、乳胶漆、饰面砖、壁纸、防水 甲供材，精装单位需负责安装施工，因此洁具五金等，在精装单位定标清单中需计入安装费用，不计取主材费用。融创中国华北区域集团融创中国华北区域集团三、计算规则三、计算规则原则：无项目特殊说明，均以企业定额编制说明为准计价记量原则：无项目特殊说明，均以企业定额编制说明为准计价记量1、门窗洞口，有门套窗套，不计遮挡部分面积；无门套窗套，需要计算，如壁纸，乳胶漆等。2、窗台板：按m计算，计算伸出窗两侧的耳朵长度3、石材过门石：按可视面积计算，门套遮挡部分不计算；推拉门10、如有下导轨，导轨下石材不计算。若户内毛坯，公区精装，入户门下的石材过门石一般不计算。4、瓷砖地面：清单描述中需描述供货规格及铺装规格。2.1版定额中已将瓷砖切割费考虑在定额辅材中，套清单过程中只需选用相应的清单项即可。融创中国华北区域集团5、厨卫防水：厨卫地面采用环保型聚氨酯防水，防水层应从地面延伸到墙面，上返100mm，卫生间门处外翻500mm，两侧外翻200mm；厨房门处也外翻，与卫生间一致；墙面采用JS-III型防水，淋浴区防水高度2000mm，洗漱区防水高度1200mm，其他干区防水高度500mm，且高于该区域所有给水点位置水平面100mm，宽度为左右各延展300mm。地面聚氨酯防水仅11、计算地面面积，上返面积不单独计算。融创中国华北区域集团6、墙面抹灰、石膏：基础为砌体墙时，抹灰计算至板下口；基础为剪力墙时，无吊顶时，抹灰计算至板下口，有吊顶时，抹灰计算至吊顶高线上翻100mm处；（毛坯验收时需要户内四面见白的项目，粉刷石膏的房间均应抹灰至板下口。）这里的抹灰，包括水泥砂浆和粉刷石膏。附墙式吊顶，石膏粉刷至平顶吊顶或跌级吊顶底面上翻100mm处 踢脚部分算到底，也需做基层处理（包括抹灰或者粉刷石膏）7、吊顶粉刷石膏：原顶吊顶，需粉刷石膏，再刷腻子刮乳胶漆；跌级吊顶，直接刷腻子刮乳胶漆 壁纸墙面及乳胶漆墙面，均做石膏找平。湿挂瓷砖的卫生间及厨房墙面，做墙面抹灰。干挂瓷砖或干挂石12、材墙面不做抹灰或石膏找平融创中国华北区域集团8、石材结晶：地面、墙面均需做石材结晶，踢脚不做；其余部位如浴缸基层石材面层、窗台板等部位的石材结晶由设计根据效果要求确认需不需要做9、石材挡水条按m计算；挡水条下的止水坎按m计算。分别列项10、不锈钢口套，按可视展开面积计算11、天花乳胶漆以展开面积计算，乳胶漆部位包含原顶乳胶漆、吊顶乳胶漆、窗帘盒、金属收口条、石膏线、检修口部位。融创中国华北区域集团四、清单易漏项四、清单易漏项1、厨房、卫生间不锈钢推拉门及门五金（清单描述清楚推拉门玻璃厚度颜色及包边材质）注意与门窗单位的界面划分，避免重复计入2、卫浴五金件的安装3、卫生间淋浴隔断下止水坎及挡水条4、洋房主卫推拉门顶部加固5、石材结晶6、玄关石材地面正铺、拼花、波导线分别列项7、卫生间壁龛、砖砌包管道融创中国华北区域集团清单易重复计入项清单易重复计入项1、木地板不锈钢收边条，需跟承包范围保持一致，明确是由木地板分包单位还是精装单位做2、厨盆及厨房龙头融创中国华北区域集团谢谢 谢！谢！