1、 工程材料管理&精装修管理 制度修订宣贯工程管理中心2020年1月1.修订目的2.制度修订清单3.工程材料管理制度4.精装修工程管理制度5.精装修土建移交验收流程指引6.精装修工程策划指引CONTENTS1.修订目的突出重点规范动作控制风险工程材料管理制度明确材料封样执行标准精装修工程管理制度规范全周期各阶段管理标准动作精装修土建移交明确移交验收流程；规范管理行为工程材料管理重点梳理材料封样、验收流程及职责。精装修管理制度突出精装修全周期管控要点动作。“凡事预则立不预则废”工程策划作为精装修工程管控的核心管控手段，突出前控的重要性突出重点精装修土建移交验收指引明确土建整改期限和处理规定，新项目2、总包合同内增加相关条款明确甲供材管理要求，材料数量、质量问题的处理方式和责任划分加强风险管控2.制度修订清单 工程材料管理制度1.材料设备采购及供应方式2.材料设备封样管理3.材料验收管理CONTENTS1.材料设备采购及供应方式材料设备采购方式：集团战略采购、区域战略采购、单项采购、联合采购等招采中心负责战略招标、签订战略协议、引进战略单位项目公司签订供货合同、跟进供货、验收、结算战区公司招采管理部负责招标、签订战略协议项目公司签订供货合同、跟进供货、验收、结算战区公司招采管理部负责招标；项目公司签订供货合同、跟进供货、验收、结算必须要有对应合约规划和招标规划合同金额50W邀请招标合同金额53、0W可询价采购多个战区公司招采管理部联合负责招标，签订区域联合采购协议项目公司签订供货合同、跟进供货、验收、结算集团战略采购战区战略采购单项采购联合采购1.材料设备采购及供应方式材料设备供应方式：甲供、乙供、甲定乙供、认质认价1.发包人：采购，签订合同与付款；2.供应商：送货；3.施工单位：卸货、搬运、堆码、保管和安装；1.承包人：采购及安装2.主要的乙供材料必须明确三个以上的同档次品牌供投标人选择3.乙供材料编入合同，作为项目乙供材料检查依据4.工程、设计、成本、招采共同确定品牌，并在招标策划会审批后作为招标文件附件）1.发包人确定材料品牌（生产厂家）、规格、价格、供应商2.承包人与发包人指4、定的供应商签订采购合同，支付货款、卸货、送检；1.发包人：推荐供应商，确认价格、品牌、规格等条件2.承包人：和供应商签订采购合同，支付货款，组织材料设备供应到工地的供应方式甲供乙供甲定乙供认质认价2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）计划管理甲供材订单管理甲供材进场验收管理甲供材到货入账、月度付款甲供材资金计划管理甲供材结算管理项目全周期甲供材需求计划项目全周期甲供材需求计划：项目招采经办人应在示范区开放后1个月内完成本项目全周期甲供材需求计划。月度实际供货计划：施工单位根据项目进度需求，编制月度甲供材材料计划报给项目工程部项目工程：审核施工单位提报的甲供材材料计划，并在物资系统（或采购平台5、）配置需求信息，提报甲供材供货需求计划清单项目成本：对工程提报的供货需求计划清单进行会签，审核施工单位甲供材计划需求数量及规格型号的合理性，避免超领项目招采：对工程提报的供货需求计划清单进行会签，对采购计划、供货期、技术参数、工程量进行审核。项目总：对甲供材供货需求计划清单进行审批。各项目每月26-30日集中申报一次、严禁漏报或少报导致的零星申报，项目确实有特殊情况需要增加零星申报的，需报区域公司的工程管理部与招采管理部审批2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）计划管理甲供材订单管理甲供材进场验收管理甲供材到货入账、月度付款甲供材资金计划管理甲供材结算管理下单与接单：项目工程在采购系统提报甲6、供材供货需求计划清单，审批后，自动转为订货单，线上直接发给供应商；供应商从物资管理系统自行接收订单，供应商点击确认接收后订单正式生效。甲供材跟单管理：项目工程根据合同供货期和现场进度负责在下单以后跟进供应商生产进度和发货时间，避免造成供应延误。甲供材维修备品备件：项目部针对存在色差的材料，如墙地砖、墙纸、地板等同批次订货量需要预留维修用量，保证维修质量。2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）计划管理甲供材订单管理甲供材进场验收管理甲供材到货入账、月度付款甲供材结算管理甲供材卸货管理：材料设备到达现场24h前，项目招采PM或供应商通知工程部做好接货准备，材料设备到施工现场后，项目工程组织施工单7、位必须在30min内开始卸货，4h内将材料设备卸完甲供材验收：按验收标准和封样样板验收，合格的由验收人员在到货验收单共同签名确认，注明验收结果，施工单位和监理单位需加盖项目章，不合格甲供材不得接收到货验收单一式五联：施工单位、供货单位、财务部、成本部、工程部各一份甲供材送检：由施工单位负责、监理见证送样至国家认可第三方机构进行送检，检测合格，费用由送检方承担，如检测不合格，费用由供应商承担，招采管理部安排退货供货与需求不匹配：如施工单位原因需求，由施工单负全责；如供货单位原因，退换货或者降级使用，降级使用要求项目出报告并报战区职能与总经理审批后实施甲供材验收后发现签收数量与实际数量不相符的，由8、施工单位承担全部责任2.甲供材（甲分包）管理甲供材（甲分包）计划管理甲供材订单管理甲供材进场验收管理甲供材到货入账、月度付款甲供材结算管理到货入账：项目工程：将签字盖章的到货验收单原件拍照，验收后录入系统，并将到货验收单单据财务联移交项目招采、成本联移交项目成本；月度付款：甲供材付款时，供货单位提交甲供材付款申请，连同发票、甲供材对账单、收货验收单（原件）一起提交给招采经办人，由招标经办人移交，进行月度付款。项目工程PM在系统流程中对月度付款、材料数量核实审批；除电梯等预付款外，采购经办人在支付货款前必须先由供应商提供发票。2.甲供材管理甲供材（甲分包）计划管理甲供材订单管理甲供材进场验收管理9、甲供材到货入账、月度付款甲供材结算管理甲供材结算流程：供货完成后，项目招采根据月度供货对账单及甲供材供货台账，与供货单位进行核对，确认该合同的最终供货总数量和总金额，核对完成后要求供货单位上报结算书(结算资料应包含：材料设备供应合同结算确认书、全项目甲供材对账单、甲供材订货单、甲供材供货单、二次核价审批记录表等）项目招采复核施工单位的结算报告，形成正式结算书，报招采中心负责人签字审批，原件在招采中心存档，并在成本系统中发起合同结算审批流程，上传材料设备结算资料扫描件施工单位对账与结算：施工单位支付工程进度款时须提供甲供材领用数据明细，项目成本PM根据甲供材领用台账核对审批若施工单位未提供台账，10、暂停当月度工程款的支付，顺延到甲供材领用对账清楚后支付工程竣工对账及结算：施工单位上报竣工结算资料时，须提供竣工后的甲供材领用明细台账。项目成本牵头，联合项目财务、招采、工程与施工单位就甲供材领用进行全面对账。项目成本就结算资料中的甲供材用量进行审核，并在结算报告中对超领部分的金额按合同规定进行扣减（按成本管理制度执行）3.材料设备封样管理 材料样板类别：设计封样、投标送样、施工封样、甲供材封样 材料设备封样手续及样板存放完成封样手续并拍照上传系统后存放到封样间中南定制类物资（包括室内墙地砖、地板、橱柜收纳、室内门）由集团另统一制作展板存放到各区域可以实物或实物小样形式封样的战略物资在项目公司11、确定具体供应商时落实封样集团战采材料设备：区域战采材料设备&非战采材料设备：在定标后完成封样手续、拍照上传系统，并将封样物资移交项目存放到项目公司封样间甲供材封样封样表单：招采组织项目设计PM、工程PM、招采PM共同签字确认，供应商/施工单位盖章确认样板形式：实物、实物小样、图片资料样板存放：项目公司设立独立的封样间，项目总须解决独立封样间及必要硬件设施3.材料设备封样管理职责及流程工程管理部办理封样手续、将样品照片在系统中上传后移交工程部负责建立甲供材封样台账，台账需注明封样材料名称、规格型号、具体参数、使用地块/楼幢、供货单位名称、封样日期提供设计样板，投标送样评审（最终招标封样合格率低于12、70%的应废标）封样材料设备颜色、规格型号、技术参数等的审核确认设计管理部封样材料设备颜色、规格型号、技术参数等的审核确认工作建立项目甲、乙供材封样台账负责封样间管理工作招采管理部提供封样样板并盖章确认供应商/施工单位项目总解决封样间场地及硬件设施3.材料设备封样管理职责及流程3.材料设备封样管理 职责及流程3.材料设备封样管理 职责及流程3.材料设备封样管理 职责及流程4.材料设备进场验收管理 流程及职责 甲供材进场验收 首次进场验收：项目设计PM、招采PM、工程PM参加；后续验收由项目精装工程师负责组织。材料复检：根据批次及地方规范要求抽检；材料进场验收流程 精装修工程管理制度1.精装修工13、程管理阶段2.各阶段的关键管理动作CONTENTS1.精装修工程管理阶段工程管理施工策划设计交底、图纸会审首次开工交底会图纸深化设计材料封样、下单施工方案、精装修理细则审核精装修土建界面验收移交样板房实施：工艺样板、交付样板、成品保护样板、材料样板精装修单位定标土建移交完成，样板点评完成大面积施工完成，初保洁完成2.精装修工程管理关键管控动作精装修工程启动会装修图纸、设计样板土建精装界面划分精装修招标施工单位进场前期阶段合理工序安排和工序验收材料质量控制成品保护进度管理精装修室内环境污染控制大面积施工阶段工程管理施工策划设计交底、图纸会审首次开工交底会图纸深化设计材料封样、下单施工方案、精装修14、监理细则审核精装修土建界面验收移交样板房实施：工艺样板、交付样板、成品保护样板、材料样板施工准备阶段交付启动会一户一验（模拟验收）工地开放日室内环境检测内控交付集中维保验收交付阶段2.精装修工程管理关键管控动作前期阶段2.精装修工程管理关键管控动作施工准备阶段2.精装修工程管理关键管控动作施工准备阶段（续）2.精装修工程管理关键管控动作大面积施工阶段至少完工7天后对室内环境污染物浓度进行检测，检测时间不得迟于房屋交付前1个月；抽样以户为单位。抽检样本应覆盖每个建筑单体不同户型、不同菜单式装修方案，且抽检数量不少于单体总户数的5%，并不得少于 3 套。样本的检测点应覆盖户内每个房间。2.精装修工15、程管理关键管控动作验收移交阶段 大面积施工阶段工程施工流程全装修方案审定外墙淋水试验内外墙面粉刷土建检查、偏差整改、场地移交厨房、卫生间防水施工前盛水试验装修水/电管道施工、试压室内竖向木结构基层厨房、卫生间、阳台防水施工前结构闭水试验、墙砖镶贴厨、卫、走廊等部位吊顶分户门框安装302.精装修工程管理关键管控动作 大面积施工阶段工程施工流程浴缸安装厨/卫地砖镶贴安装地龙骨或地坪基层处理电管穿线橱柜、淋浴房测量尺寸成品保护、阶段性停工一周电梯门框安装室内墙面/顶棚刮腻子、刷第一度涂料 毛地板安装/支架定位安装阳台栏杆、扶手安装楼梯间（公用部位）墙/顶面刮腻子、刷第一度涂料竖向木结构封板、分户门、16、户内门扇安装空调及挡板安装橱柜、淋浴房安装楼梯间（公用部位）地砖/大理石镶贴卫生洁具、五金安装楼梯间栏杆安装312.精装修工程管理关键管控动作 大面积施工阶段工程施工流程322.精装修工程管理关键管控动作分户验收、整改大堂涂料、大理石、单元门楼梯间（公用部位）刷第二度涂料单元门框安装室内环境检测、竣工验收、移交物业室内不锈钢栏杆安装墙纸粘贴木地板、踢脚线安装晾衣竿安装室内墙/顶面刷第二度涂料开关/插座面板、风口、灯具安装衣帽间、储藏柜安装室内墙/顶面刷第三度涂料室内铝合金门窗硅胶完成楼梯扶手安装公共部位电箱门安装 施工准备阶段管控重点（样板管理）332.精装修工程管理关键管控动作 大面积施工阶17、段管控重点（材料验收）342.精装修工程管理关键管控动作 大面积施工阶段管控重点（工序验收）352.精装修工程管理关键管控动作 大面积施工阶段管控重点（成品保护）362.精装修工程管理关键管控动作 交付验收阶段管控重点（一户一验）372.精装修工程管理关键管控动作项目交付前140天，项目工程部检查界面移交是否具备查验条件。分户验收，对各单位湿作业、成品安装、收尾阶段施工内容安排三轮查验；由项目工程部组织物业工程部、监理公司、装修公司根据交付量组成若干一户一验查验小组；包含精装修分包人员参加的验收团队；准备A3平面图纸进行验收问题标注；同时填写验收问题汇总表进行销项维修准备醒目贴条贴在问题处；每18、个查验小组准备盒尺、卡尺、2米靠尺、测距仪、塞尺、红外线水平仪。空鼓捶、数码相机等全套验收工具。每组每天验收四-八套；消项维修在验收的第二天进行，3-5天维修完成前一天的问题；交付验收阶段管控重点（室内环境检测）382.精装修工程管理关键管控动作 交付验收阶段管控重点（工地开放日）392.精装修工程管理关键管控动作2.精装修工程管理关键管控动作交付验收阶段管控重点（集中返修准备集中返修准备会会）2.精装修工程管理关键管控动作交付验收阶段管控重点（维修返修）精装修与土建交接验收流程指引1.编制目的2.适用范围与原则3.组织架构及职责4.移交时限及业务流程5.整改期限及逾期处理办法6.相关表单及标19、准CONTENTS编制目的 顶板极差不达标 规范和明确中南置地精装修项目土建总包将毛坯房屋中间交付给装修总包的验收移交流程，加强过程监控、明确质量责任、减少中间移交纠纷，从而提升最终工程质量。房间方正度不达标外窗渗漏墙面粉刷空鼓 管线不通后接驳不规范布管 移交过程中典型质量问题适用范围、原则组织架构及职责移交工作组移交工作组架构架构：组织架构及职责项目工程项目工程PM（1）对工作面验收移交质量、进度、安全总体负责，并组织工程各项验收工作。（2）对工作面验收、移交过程中存在的问题进行落实整改。（3）负责验收移交过程中重大事项的处理。（4）参加项目首批次精装修土建界面现场验收移交并办理移交手续。（20、精装修土建移交验收开始节点达成标志）战区精装负责人战区精装负责人负责汇总、审核各项目装修工作面移交计划；按计划对工作面验收移交质量进行核查、监督、考核，并跟踪整改情况。组织架构及职责各参与方职责各参与方职责 项项目目精精装装工工程程师师：负责编制装修工作面移交计划；落实工作面验收移交的各项工作；要求施工单位按计划完成相应工程并及时对工程问题进行整改；协调各施工单位之间的交叉施工；在装修工作面移交验收完成后、装修单位进场前及时办理场地移交单。总总包包单单位位：会同验收小组人员对装修工作面移交验收项目进行检查，并对存在质量问题限期组织整改。装装修修单单位位：参与工作面移交验收检查检查、评定等工作，21、对影响装修施工的不合格项目进行记录，签署验收意见。监监理理：组织总分包、精装修单位、项目工程部参与验收移交工作。全程监督验收流程的规范性及真实性，负责督促相关责任单位限期整改，签署移交验收意见。验收移交总包与精装修单位办理正式 移交手续移交时限 移交 完成 标志 精装修面积5万m2，界面移交时间不超过30天；流水段分批移交，每批次移交时间不超过10天，移交验收期限40天内；移交时限移交时限业务流程业务流程土建总包单位与精装总包单位工作界面交接验收分为：土建精装修移交验收样板土建精装修移交验收样板、界面验收移交、界面验收移交两个阶段1.移移交交样样板板验验收收：精装修进场7天内项目工程部组织总包22、及门窗等相关单位完成一套户型及公区电梯厅验收，明确移交标准。2.界界面面移移交交验验收收：装修单位进场前一周，项目工程部编制专门的验收交接的计划报战区工程管理部审批备案，同时抄送知会总包；项目工程部、监理单位负责组织土建总包向装修总包办理交接验收移交，要求每户全数进行，形成一户一表土建与装修移交验收记录表；装修单位负责复印1份粘贴在该套房屋的客厅阳台门玻璃上，作为以后复查整改的跟踪记录。同时形成以下移交验收附件记录：业务流程业务流程 装修总包对照销售一户一图和装修设计图纸，进行一户一图符合性验收；装修总包需和土建总包办理装修标高线确认移交记录；装修总包需和土建总包办理门洞口尺寸移交确认记录；厨23、卫及屋面、阳台要求装修总包和土建总包进行闭水移交试验验收记录；露台部位要求装修总包进行排水倒坡验收；给水及采暖管道要求装修总包和土建总包进行试压验收；排水管道要求装修总包和土建总包进行排水通球试验；厨房烟道密闭性试验；业务流程业务流程进出水口预留位置要求装修总包和土建总包进行核查；电气工程要求装修总包和土建总包进行带线移交工作；灯位和开关插座位置要求装修总包和土建总包进行核查；外檐窗需进行淋水实验并需装修总包确认；3、整整改改移移交交：每批装修工作面整改完成后，原验收小组进行复验。复验合格后验收小组及时完善土建与装修移交验收记录表并报工程管理部备案，必须保证至少每五层一个批次办理装修工作面 场24、地移交单，必须保证精装修有工作面进行流水作业。整改期限及逾期处理办法整改期限及逾期处理办法 每批次局部结构整改、强弱电、给排水及其他设施设备安装等整改期限为5天，墙体改动等大规模整改期限为7天，特殊期限视现场情况由项目部、战区工程管理部、土建及精装总包协商确定。规定时间内整改完成移交装修单位，否则项目部可以直接委托精装修单位或第三方进行整改，由此产生费用由土建总分包责任单位承担。正式移交验收完成后，必须办理移交签字手续，移交并不免除总包对工程质量的保修和相关责任。正式移交接收后，装修总包承担总包管理责任，负责整个装修工地现场的现场出入管理、安全文明施工、成品保护管理、装修分包管理等总包管理职责；相关表单及标准相关表单及标准 精装修工程策划指引1.精装修启动会、精装修工程施工策划流程2.注意事项CONTENTS1.精装修启动会、精装修工程施工策划流程1.精装修启动会、精装修工程施工策划注意事项