1、 华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 1/6 华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法（V2.0）一、修订说明 根据华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引（V1.0）实施情况，并结合 2014 年三季度工程管理对标反思及行动方案会议，华润置地工程管理之道高级研修班组织对编制指引（V1.0）进行了修订，形成华润置地住宅项目工程管理实施规划编制指引（V2.0）（以下简称“编制指引（V2.0）”），同时对原实施规划管理2、办法中的评分表进行了相应的修订调整。编制指引（V2.0）更为聚焦工程实现，加强策划深度，重点从总平面管理、进度管理、质量管理、安全文明施工管理等方面梳理项目整体管控目标、思路及措施，做到提前规划、预控，为项目后续顺利推进打下坚实基础，保证项目管理目标的全面实现。二、编制依据及适用范围 1、编制依据（1）上市公司投资批复文件（2）项目运营目标书（3）项目关键节点计划（4）项目总控计划（5）华润置地工程高品质标准（V2.0）及局部修订（6）华润置地销售物业计划管理指引（7）华润置地工程进度计划管理指引（V1.0）（8）华润置地住宅工程防渗漏设计施工管理指引（V1.0）（9）住宅建安成本限额设计指标3、（V1.0）（10）住宅建安成本限额指标（V2.0）（11）华润置地开发成本管理制度（12）华润置地招标采购管理制度（V2.0）华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 2/6（13）华润置地统一分判方案（2013 年 9 月版）（14）华润置地住宅项目工程分判界面表（15）华润置地 EHS 相关管理制度（16）其他项目相关资料 2、适用范围 适用于华润置地内部所有住宅项目的实施规划编制工作。三、编制、评审及备案时间 14、编制时间：应在产品规划建议书评审完成后开始启动实施规划编制工作，并在总包招标文件发出前完成编制和评审。应将实施规划中明确的质量、工期、EHS 标准及相应管理要求放入总包招标文件中，促进管控标准和要求在项目实施过程中落地。2、评审及备案时间：在总包招标前完成评审以及上市公司备案工作。四、编制组织及评审流程 1、编制主体 编制主体是以工程管理为主要职责的项目（总）经理及其带领的项目部。实施规划编制由项目（总）经理负责，大区及城市公司工程管理部、设计管理部、招标采购部、合约管理部、开发部、营销管理部、物业管理部、客户关系部等参与配合。2、编制、评审及备案流程，见图 1。3、备案要求 大区工程管理部5、需在实施规划批准后 3 天内，将实施规划文本连同 评 审、会 签 文 件 等 一 并 发 送 至 上 市 公 司 工 程 管 理 部 公 文 邮 箱，即完成备案。华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel:传真 Fax:网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 3/6 项目（总）经理组织项目部、城市公司及大区相关部门编制城市公司总经理审核通过大区工程管理部组织大区内部各相关部门评审通过大区总经理（或大区总经理授权大区工程总监）批准报上市公司工程管理部备案实施规划编制阶段实施规划6、评审阶段实施规划备案阶段是否是 图 1 实施规划编制、评审及备案流程 五、编制要求 实施规划的编制不是静态的、一次性的，在评审备案后实施规划还应根据工程进展情况进行深化和优化。项目（总）经理至少每季度应组织一次阶段性回顾与检讨，上市公司工程管理部负责对项目实施规划实施情况进行抽检。示范区、外立面（幕墙）、精装修、园林景观、机电专业等还应在实施规划基础上进行专项规划的编制。六、附件 1、表 6.1 住宅项目工程管理实施规划评分表 2、住宅项目工程管理实施规划编制指引（V2.0）华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limi7、ted。46 楼 46F,电话 Tel;传真 Fax;网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 4/6 表 6.1 住宅项目工程管理实施规划评分表 序号 一级指标 权重 得分 二级指标 权重 得分 关键评审点 备注 1 项目情况分析及总体管控思路 1.1 项目定位及管理目标 项目产品档次定位清晰，质量、工期要求明确 项目管理目标清晰、可行 1.2 建筑市场分析（针对新进城市首期项目）对当地类似项目开发商开发情况调研深入全面，了解当地参建方主要的合作模式 对当地建筑公司（含外来公司）施工综合实力、施工质量进行深入了解，同时对当地建筑市场的整体施工和质量控制水平进行分析 对当地建设管理环境进行深8、入分析，了解全面 根据地勘报告，重点对工程施工有影响的地质条件进行分析 1.3 项目经验借鉴 首期项目：需对当地 3 个类似标杆项目进行重点调研，了解开发周期、关键节点、单方造价、质量水平、安全文明施工、项目交付标准等情况 非首期项目：需对内部项目经验进行分析和借鉴，包括：计划执行情况、质量管理情况、安全文明施工情况等 1.4 项目管理总体思路 根据项目的特点和管理目标，结合商业计划和启动会的要求，阐述项目管理的总体思路，包括工程的开发节奏、合约分判框架、施工顺序、质量管控、品牌推广等 1.5 项目重难点及风险分析 根据项目特点、定位及管理目标，结合当地市场资源状况及自身工程管理能力，可从工期9、施工技术、总平面布置、外部协调等方面对项目重难点进行分析 分析项目建设可能出现的各类风险，包括工期延误、质量缺陷、负面事件、成本超支、合同纠纷等，并制定相应对策 1.6 项目组织架构及流程 项目与大区及城市公司职能部门工作界面划分清晰、合理 项目部（群）组织结构清晰，职责分工明确，人员配置齐全 项目部（群）各项工程管理流程和制度健全、高效 2 总平面管理规划 2.1 前期工作及场内外环境分析 对项目前期主要工作进行合理规划和安排，包括：工地围墙、现场办公室、红线周边管线查询、三通一平、地勘工作、基坑支护和土方开挖相关工作，桩基设计、报建及施工等 2.2 临建区规划 合理规划各标段临建区位置，10、包括办公区、生活区等，为现场施工及管理提供便利条件 2.3 场地开口及交通组织 根据现场场地、标段划分以及小区正式道路情况，合理布置场地开口及现场施工道路；另外对项目售楼区域开放或分期开发的项目前期入伙后，对交通组织带来的影响应提前考虑，制定应对措施 2.4 主要机械设备布置及进出场 主要机械设备选型准确，数量、现场布置及进出场计划安排合理，可充分满足现场施工需要，且施工完成后拆除便利 华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电话 Tel;传真 Fax;网址 Http:/华润集团旗下香港上11、市公司 5/6 序号 一级指标 权重 得分 二级指标 权重 得分 关键评审点 备注 2.5 临时水电及排水排污布置 项目临时水电及排水排污布置方式、位置合理，容量可满足现场施工需要 2.6 材料堆场及加工场布置 材料堆场及加工场尽量布置在塔吊覆盖范围内，场地位置、大小及数量合理，便于运输及装卸 2.7 场内土方平衡策划 根据现场地质条件和工期要求，合理策划土方平衡，并重点考虑土方开挖方案、临时堆土区域，土方回填方案等 2.8 外架特殊处理 结合项目建筑特点及工期要求，选择合理、经济的外架方案；如采用悬挑架，需考虑专项防护措施 2.9 分阶段总平面布置 根据不同施工阶段（地下室、地上结构、结构封12、顶后）的需要，对总平面布置进行动态管理；不同阶段总平面布置合理 3 工程管理规划 3.1 进度管理规划 根据公司下发相关计划文件指引要求，编制项目工程总进度计划；总进度计划关键节点（一、二、三级）明确、关键线路清晰、不同专业（特别是封顶后各专业）交叉施工及工序搭接安排合理 根据工程总进度计划，编制配套的重点专项计划，包括：各参建方进场计划、主要施工方案编制计划、甲供材料设备进场计划、工程验收计划等 根据工程总进度计划合理设置里程碑控制节点，并制定相应的节点管理措施，包括对不同承包商制定对应的奖罚措施等 建立项目进度监控、预警、纠偏机制，一旦延误，能及时纠偏；并针对各类进度延误原因，制定有针对的13、纠偏措施 3.2 质量管理规划 根据工程建设定位和发展规划，明确项目的质量目标，包括：工程创优目标、无渗漏目标、一次交房率目标以及不同阶段、专业、部门、岗位的质量目标；质量目标应清晰、合理、可行 质量预控：重点关注方案审查及工程交底、样板管理、质量通病防治，并制定专项管控方案或应对措施 质量过程控制与验收：加强质量关键点监控，制定施工过程中的质量管控措施，包括：督促承包商质量管理体系建立、重要部位或工序工人考核上岗、严格旁站制度、现场巡视、原材料/半成品/加工件质量管理、质量事故处理等 施工工序控制及验收：分析项目主要施工工序及管控重点，严格工序验收制度 关键工序检查：制定项目关键工序检查点的14、实施方案 3.3 安全文明管理规划 根据工程建设定位和发展规划，参照华润置地安全管理要求，确定本项目的安全文明施工管理目标 根据项目具体情况，明确项目安全管理主要控制点，做好安全管理规划，包括：安全组织体系建立、多工序交叉抢工的安全管理、季节性安全施工管理、地下不明物和周边建筑的保护、重要部位及关键施工的安全技术把关、安全管理资源保障计划、事故预防与应急处理等 根据项目具体情况，明确项目文明施工管理主要控制点，做好文明施工管理规划，包括：施工总平 华润置地住宅项目工程管理实施规划管理办法 V2.0 华润置地有限公司 China Resources Land Limited。46 楼 46F,电15、话 Tel;传真 Fax;网址 Http:/华润集团旗下香港上市公司 6/6 序号 一级指标 权重 得分 二级指标 权重 得分 关键评审点 备注 的管理、劳资纠纷管理、成品保护管理、施工区域封闭管理与道路清洁维护管理等 3.4 验收管理规划 结合当地建设管理环境，做好验收管理策划，明确各类验收的时间节点、组织人员、责任人等 3.5 可视化管理规划 项目部应从文化宣传可视化、目标导向可视化、信息传达可视化和管理行为可视化 4 个方面对项目的可视化管理工作进行详细策划 3.6 售楼区管理规划 若为首期项目，需对售楼处和示范区进行专项规划，保证各分项工程合理有序搭接穿插，高效施工，满足售楼展示需要；16、重点应包括交通组织、场地布置、施工机械安排、进度质量控制、安全文明管理以及后续售楼通道安排等 4 合约成本及设计管理规划 4.1 合约成本管理规划 根据项目总控计划制定详细的招标采购计划，并明确责任部门及责任人 明确以上市公司审批通过的目标成本为最高控制限额 制定有针对性的成本控制措施，包括：组织措施、技术措施、经济措施、合同措施等 4.2 设计管理规划 明确深化设计管理要求，包括：设计界面划分、深化设计图纸深度要求、深化设计成果要求（包括时间要求），以及设计交底、图纸会审、样板审批等配合要求 根据项目总控计划制定详细的工程设计和深化设计的计划，并明确责任部门及责任人 总分：总评意见：注：其中一级指标 4 个，二级指标 23 个。