1、亿翰智库2017年03月特色小镇专题研究PART 1特色小镇背景研究PART 2特色小镇典型案例研究目录3第一部分：特色小镇背景研究44特色小镇背景研究特色小镇内涵特色小镇内涵特色小镇相关政策特色小镇相关政策企业特色小镇战略计划企业特色小镇战略计划55城乡二元结构问题城镇化建设问题村镇人居环境问题区域经济活力问题社会经济转型问题特色小镇-培育特色产业，汇集劳动力，缩小城乡差距-农村户籍人口城镇化、非户籍常住人口市民化-整治农村生态环境，推进配套基础设施建设-激活体制机制，提升本土经济活力-将过剩产能从城市引入达有市场需求的农村特色小镇： 2016年7月，住建部、发改委和财政部联合下发通知，拟四2、年内培育1000个特色小镇；其中明确县级人民政府是培育特色小镇责任主体，发改委等有关部门支持符合条件的特色小镇建设项目申请专项建设基金，中央财政对工作开展较好的特色小镇给予适当奖励特色小镇，新时代需求下的区域大盘开发特色小镇随着经济的发展和社会的进步，区域开发呈现出一定的时代特征， 以 “去产能”“产业升级”“户籍人口城镇化”为主要标识的特色小镇属于其中的一种特色小镇内涵6住建部、国家发改委、财政部关于开展特色小镇培育工作的通知建村2016147号到2020年，培育1000个左右各具特色、富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇，引领带动全国小城镇建设，不3、断提高建设水平和发展质量住建部关于做好2016年特色小镇推荐工作的通知建村建函201671号根据各省（区、市）经济规模、建制镇数量、近年小城镇建设工作及省级支持政策情况，确定2016年各省推荐数量国家发改委关于加快美丽特色小（城）镇建设的指导意见发改规划20162125号总结推广浙江等地特色小镇发展模式，立足产业“特而强”、功能“聚而合”、形态“小而美”、机制“新而活”，将创新性供给与个性化需求有效对接，打造创新创业发展平台和新型城镇化有效载体统筹地域、功能、特色三大重点，以镇区常住人口5万以上的特大镇、镇区常住人口3万以上的专业特色镇为重点，兼顾多类型多形态的特色小镇，因地制宜建设美丽特色小4、（城）镇住建部、中国农业发展银行关于推进政策性金融支持小城镇建设的通知（建村2016220号进一步明确农业发展银行对于特色小镇的融资支持办法住建部、国家开发银行关于推进开发性金融支持小城镇建设的通知支持以农村人口就地城镇化、提升小城镇公共服务水平和提高承载能力为目的的设施建设支持促进小城镇产业发展的配套设施建设支持促进小城镇宜居环境塑造和传统文化传承的工程建设政府工作报告中，明确指出要支持中小城市和特色小镇发展国家发改委、国家开发银行关于开发性金融支持特色小（城）镇建设促进脱贫攻坚的意见加大特色小（城）镇建设的金融支持力度小镇东风连获金融政策支持鼓励PPP模式吸引社会资本参与2016.10.15、02016.10.82016.8.32016.7.12017.2.142017.2.82017.两会6国家政策2016年以来，国家多个部委频繁出台政策，掀起全国性的“小镇东风”，特色小镇加速兴起特色小镇相关政策7山东新疆西藏青海内蒙古四川重庆贵州云南广西海南广东台湾福建湖南江西湖北河南安徽陕西山西宁夏浙江江苏上海河北黑龙江吉林辽宁天津北京香港澳门到2020年，创建10个市级实力小镇、20个市级特色小镇从2013年起，实施 “百镇建设行动”，每年遴选100个小城镇重点培育十三五期间，继续支持100个示范小城镇建设发展，带动全省1000个小城镇同步小康2015年4月提出重点培育和规划建设100个左6、右特色小镇2020年前，力争形成100个左右特色鲜明的特色小镇和100个左右富有活力的重点中心镇十三五期间，在原有42个重点小城镇的基础上，建设一批功能性特色小城镇关于金山区加快特色小镇建设的实施意见，提出要在全市加快推进特色小镇建设十三五期间，建成30个左右在全国具有一定影响力的特色小镇示范点力争通过3-5年培育建设，建成一批产业特色鲜明、体制创新的特色小镇到2020年，创建100个左右产业上“特而强”、机制上“新而活”、功能上“聚而合”、形态上“精而美”的特色小镇到2020年建成100个省级特色小镇，成为新的经济增长点通过3至5年时间，培育建设100个产业特色鲜明、人文气息浓厚、生态环境优7、美、多功能叠加融合、体制机制灵活的特色小镇2016年，1000个特色小镇国家目标提出，迄今为止，32个省市自治区，没有明确提出小镇计划的就只有六家，其中，浙、苏、鲁、湘、粤均拟建100个特色小镇，力争建设一批特色鲜明的特色下针，带动地区小城镇发展用3年时间重点建设18个特色小镇，特色小镇均要建设成为3A级以上旅游景区，其中旅游产业类特色小镇要按5A级旅游景区标准建设7地方政策特色小镇风暴来袭，各省市纷纷出台相关文件，明确自身创建目标，鼓励引导特色小镇建设特色小镇相关政策88资金端 货币政策趋于收紧、房贷余额普遍不足的情况下，开发商再融资难度必将增加，而信贷政策方面对小镇项目的倾斜，成为开发商关8、注的一个“兴奋点”营销端 传统的房地产开发远郊大盘或产业园区，营销状况不好，包装成小镇就能受到政府和客户的追捧开发端 房企以PPP模式参与小镇开发还有可能在项目实现招商后获得投资额分成土地端 一二线热点城市拿地成本高企，特色小镇模式可以以较为低廉的价格获取住宅等建设用地转型需要 行业利润下降，房企需要转型向多业态拓展，寻找新的增长点，而特色小镇越靠近地产转型越容易成功2016年，国家掀起“小镇东风”，各地政府纷纷出台政策支持小镇建设，带来“万亿蛋糕”房企争相入局，市场一片火热五大动因特色小镇房企向多业态拓展、低成本的土地、较高的收益回报等因素促使房企争相布局特色小镇企业特色小镇战略计划99类型9、企业战略计划目前进展房地产开发碧桂园16年发布产城融合战略，其中要千亿布局“科技小镇”，已签约5个科技小镇项目，如惠州潼湖科学城、惠州潼湖创新小镇等华侨城提出“100个美丽乡村”计划，通过向传统城镇导入“文化+”相关产业，带动当地经济转型升级，以PPP模式进行开发建设，构建100座具有中国传统民俗文化特色小镇提出“文化+旅游+城镇化”及“旅游+互联网+金融”的创新发展模式，签约了一批古镇，如四川安仁古镇、四川天回古镇、四川黄龙溪古镇、深圳甘坑小镇、深圳凤凰古镇等绿地2017年将“特色小镇”模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游城为主题的特色小镇绿地长岛小镇已落地绿城2016年把小10、镇建设提升到集团“一体四翼”发展新战略层面上，目标是利用3-5年时间，在上海、杭州和北京周边打造5-10个样板小镇，实现年百亿的销售规模成立了绿城小镇集团，绿城小镇已开发项目达20个时代“时代未来小镇战略”，未来5年内时代地产将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元已签约佛山南海全球创客小镇、广州白云空港小镇两大项目，正在全力推进项目的落地实施万科无明确的特色小镇计划，但在小城镇建设中积极布局已建设杭州良渚文化村，签约了海福传媒小镇、四季健康城、北京军庄镇项目等多个小镇产业运营类中国宏泰致力于京津冀一体化和“两横三纵”城市化战略布局范围内的大型产业市镇项目开发已投资11、运营栾城区航空小镇、安次区北田曼城国际小镇等，广阳区西部金融小镇尚在培育中阿里巴巴进一步扩大小镇云产业的影响力，走向世界2015年累计引进企业328家，其中涉云企业达到255家隆力奇到2020年在国内外复制建设10个涵盖一产有机农业、二产工业4.0工厂、三产会展和旅游商贸的风情小镇苏州隆力奇养生小镇已形成规模，2016年接待游客超过100万人次，1至10月小镇实现旅游收入四千万元园林产业类东方园林打造以乡村田园为主题的文旅小镇目前已经运营的有无锡田园东方，正在与腾冲进行全面合作金融属性类国开东方打造成一个集会议会展、体育、艺术、 时尚娱乐、生态办公、农业科技、健康养生为一体的，宜业宜居的智慧田12、园小镇西山湖项目已经完成销售，目前北京文化会都中心部分区域正在打造其他政府主导政府规划，地区产业转型需要产生特色小镇平阳宠物小镇、嘉善巧克力小镇等表：各类企业特色小镇战略备注：许多房企纷纷关注特色小镇，但尚未提出明确计划，比如雅居乐已经启动产业地产板块，目前只在探索阶段，还未签约任何实体项目小镇计划“小镇东风”袭来，各类企业纷纷将特色小镇作为业务发展的重要方向企业特色小镇战略计划10第二部分：特色小镇典型案例研究11房地产开发房地产开发商商产业运营商产业运营商生态服务商生态服务商金融投资商金融投资商其他类型其他类型特色小镇案例研究12房地产开发商房地产开发商绿城绿城农业小镇农业小镇碧桂园碧桂园13、科技小镇科技小镇万科万科良渚文化村良渚文化村绿地绿地长岛小镇长岛小镇时代时代未来未来小镇小镇特色小镇案例研究13开始大型社区建设，2002年的海宁百合新城是绿城第一个大型社区开发项目2002年正式提出理想小镇计划，2014年1月，绿城召开“小镇之蓝（理想小镇）专题研讨会”，以“理想小镇”之名重新定义了大型社区项目的价值内涵，旨在将小镇打造成集绿城全部价值理念和产品理想与一体的大成之作2015年2014年小镇操作手则完成，2015年12月，集合绿城人智慧的小镇操作手册完成，未来将系统化打造小镇绿城小镇发展历程2016年绿城小镇集团正式成立，2016年7月9日，绿城中国“一体四翼”新架构落地，绿城14、小镇作为重要的一翼，重点负责小镇开发序号项目名称城市占地面积目前状态 特色主题小镇属性1桃李春风杭州915亩一期建成 养老度假康养小镇2春风长乐杭州10平方公里在建生态农业农业小镇3越剧小镇嵊州3.68在建越剧文化+农业文旅、农业小镇4观云小镇湖州5000亩在建养老度假康养小镇5乌镇雅园乌镇650亩一期建成 养老度假康养小镇6南湾小镇海南4800亩建成度假旅游居住小镇7春风江南上海近5000亩在建农业、旅游、养老养老、农业小镇8圆明山小镇 秦皇岛7平方公里规划度假、休闲、养老文旅小镇9桃李春风厦门7500亩在建养老度假康养小镇10多利桃花源成都过10000亩在建农业休闲农业小镇绿城小镇开发项目15、状况（部分） 2016年6月，宋卫平控制的蓝城集团将被整合到绿城集团的子公司绿城管理旗下，未来宋卫平将依托于绿城理想小镇建设集团专注于绿城小镇的建 目前小镇集团签约的项目已达20个，将在未来3-5年内，每年落地4-6个小镇项目，打造出3-5个特色小镇样板绿城 蓝城小镇 绿城把小镇建设上升为集团未来发展战略，成立了绿城理想小镇建设集团，目标是利用3-5年时间，在上海、杭州和北京周边打造5-10个样板小镇，实现年百亿的销售规模案例研究房地产开发商14小镇模式与特色项目定位：上海、北京、杭州等产业基础好的城市周边 小镇构建622模式：即60%为标准化；20%结合当地特色进行的个性化设置；20%是为保16、证其成长性，暂未具体计划，视情况而定 特色：都市农业，每位居住者都可以耕种土地小镇建设基础以“健康医疗+养生养老+休闲度假”为主题的产业复合小镇养老：2011年创办养老学院，现已在22个城市展开农业：2012年成立蓝城农业，现已完成生成端&销售端布局教育：2001年成立绿城教育，现已投资建成学校12所，形成学前教育至高中段教育一体化的办学格局医疗：2007年成立绿城医院，并用有完善的健康服务系统基金：来源于开发者、旅游、工艺售卖、产业金融收益等，反哺小镇二次建设和修复养老型-乌镇雅园农业驱动型-春风长乐特色核心配套独创学院式养老“颐乐学院”：由14栋彼此独立但又有连廊联通的小建筑群构成，总体按17、照书院建筑形制布局，还老人大学生活 配有农场：每年花500元，就能有15的农场 教学相长：未来有近60%老师来自小区内有特长的业主 将原本产业模式单一的长乐林场，打造成以农业为基础，配合旅游、创业、居住、颐养等功能的复合式“农林小镇”； 雏形将于2018年确立农业及相关产业3-5平方公里地产建筑规划1平方公里3万人口农民/城市各一半90%住宅：售价约1万/平米10%配套系统：医疗、育华学校和颐乐学院、酒店、餐饮、书店、影院等市中心绿城小镇3050公里绿城-“蓝城小镇”绿城 蓝城小镇 “人居驱动型”区域开发多以“健康”、“养生”、“度假”等休闲性主题为主，打造宜居大盘，提供品质型的生活服务案例研18、究房地产开发商15嵊州越剧小镇规划图签约时间：2016年7月地理位置：嵊州城区西南6公里。基地内，分布着三个自然村落和一条明清古街。占底面积：3.68平方公里总投资：计划总投资40亿元开发模式：“众筹、共建、自治、分享”，由绿城代建和运营小镇目标：以5A级景区的建设标准打造，通过3年至5年的建设和运营，目标是把越剧小镇打造成为全国戏曲戏剧艺术交流体验的新乐园、文化产业创业创新的新平台、文化旅游农业融合发展的新样本越剧小镇项目嵊州越剧小镇“越剧+农业” 相结合的特色小镇 嵊州越剧小镇是以越剧文化为主题，农业为基的文旅小镇，是绿城的第一个文旅小镇 嵊州是蓝城农业总部所外，围绕越剧小镇有11000多19、亩的农业庄园，有利于打造集现代农业、休闲旅游、文化创意、生态人居于一体的中国越剧特色名镇蓝城农业蓝城农业生态农庄生态农庄越剧小镇绿城 蓝城小镇嵊州越剧以蓝城农业为根基，越剧为小镇的文化主题，辅以地产开发的“旅游 +地产”模式开发案例研究房地产开发商16碧桂园科技小镇简介：集产业、研发、商务、旅游、居住、金融服务、生态文化于一体规划：在深圳周边打造10座名为“科技小镇”的卫星城，5年计划投资1000亿元现状：目前碧桂园已布局5个科技小镇项目，分别为惠州潼湖科学城和创新小镇、惠东稔山科技生态城、东莞黄江硅谷小镇、河北三河小镇云数据中心智能家具研发中心生物医药总部等会展中心科技交易中心等医疗中心人才20、公寓等多重配套（规划）新兴科技项目产业配套生活配套 技术层面已与李开复创新工场、清华大学、思科等国内外著名机构签约 资金层面成立“科技小镇产业基金”，为小镇内的产业提供服务和支持 经营层面与百富东方合作成立碧桂园百富产城发展公司，负责产业引入和运营项目打造相关措施住宅楼盘未动，社区配套先行，帮助地方政府加速城市化建设 前期大配套展示：完成交通中心、星级酒店、社区商业等建设；集中商业及其他规划配套则会放到后期建设，降低成本和风险主动配合市政建设，如道路、水电三通等市政配套都包干一二级联动为政府垫资进行前期土地整理及配套公建，与二级开发为政府解决问题根据政府需求提供产业解决方案整合多方资源构建产业21、服务链条配合企业发展建设产业配套体系通过集群聚集打造产业发展环境科技小镇的运营模式主要包括4个方面工作产业研究规划产业集群集聚产业载体建设产业服务运营碧桂园科技小镇计划5年内投资1000亿元与政府合作打造科技小镇，打造多重配套助力企业发展，整合多方资源构建产业服务链条案例研究房地产开发商1717碧桂园百富东方60%40%1亿元碧桂园百富公司开发科技小镇与百富东方合作打造科技小镇百富东方集团土地产业金融 深耕深圳，了解深圳及周边区域情况 产业综合体的开发运营经验丰富 自有重资产经营平台，拥有的金融资本可以支撑小镇长期开发所需要的资金链需求 有开发科技产业园区的经验区位：富阳市国家级经济技术开发区22、银湖科技新城的核心位置定位：是聚集创新科技产业、创意产业、金融服务业、专业服务机构的复合型的低碳生态综合园区科技小镇合作开发模式资源优势“三资融合”企业运营模式典型项目：杭州富春硅谷碧桂园科技小镇与专业的产业运营企业百富东方合力打造科技小镇，主要依托百富东方的产业开发经验和其自有金融平台案例研究房地产开发商181. 碧桂园在东莞和惠州已有大量项目，开发经验成熟，且与当地政府构造了良好的关系，与政府沟通能力强2. 毗邻深圳，吸纳深圳外溢的先进生产力和创新要素、创新人才等3. 潼湖生态智慧区生态环境好，还是省内重要的创新平台4. 交通网络快捷便利5. 惠州市政府在孵化器建设方面给予很多优惠政策，并23、给予市级孵化器培育单位30万元奖励潼湖生态智慧区-“创新小镇”潼湖生态智慧区-“科学城”惠东 “稔山科技文化生态城”项目区域选择潼湖生态智慧区区位建造智慧城市、移动互联、创新金融、创新孵化等建造研究院、运营服务中心、安全运营中心等建造科技创意研发、创新金融、生命健康、湿地公园、滨海文旅度假（含海洋公园）等在建特色小镇项目碧桂园科技小镇重点在惠州打造3座科技小镇，因为惠州优越的地理区位、良好的生态环境和政府对高新技术产业的强有力扶持案例研究房地产开发商19项目选址小镇规模项目定位文化资源产业布局开发模式合作模式以数字传媒为核心产业、数字传媒研发为支持产业公共服务和配套服务为配套产业总用地2.9平24、方公里，核心区域总用地1.3平方公里，研发、办公、商业配套面积约85万平米成立了合资公司，南京广电万科置业发展有限公司、南京市海福传媒小镇建设发展有限责任公司南京老城区、南部新城、紫金山三大核心板块交汇处秦淮文化“数字传媒+人居生活+休闲旅游”复合型开发模式集创新、人文、生态于一体的“宜业、宜居、宜游”的特色小镇“养老地产+生态农业+休闲旅游”复合型开发模式四季健康城总规划面积8.24平方公里，占地约12000亩以文化旅游为核心，重点布局养老产业，“产业+公共服务+基本设施”与陕西地建集团签订战略合作陕西富平县南部，属于大西安半小时经济圈范围，国家级湿地公园石川河畔关中文化集养老地产、医疗康复25、人文居住、休闲农业、生态林业、观光旅游为一体的“最美小镇”南京海福传媒小镇陕西四季健康城富平最美小镇项目选址：离核心城区较近，公共配套相对完善，且有丰富文化、景观等资源，为明确项目定位奠定基础产业布局：有一个核心且最具特色的产业，围绕核心产业拓展产业链，同时不忘开发旅游价值合作模式：选择具有政府背景且具有相关产业资源的企业进行合作开发，具体操作视情况而定2016年以来，万科签订了多个小镇项目，比如海福传媒小镇、四季健康城、北京军庄镇项目等三大借鉴万科虽未明确提出特色小镇战略，但早已在小城镇建设中频频发力，探索特色小镇相关项目的开发案例研究房地产开发商20杭州万科良渚文化村，是浙江万科南都房地26、产有限公司旗下的一个“地产新镇”的远郊大盘，位于杭州市区西北约20公里处，占地面积约10000亩2000 年 拿 地 ，2002年南都地产正式开发。2004年启动酒店项目，开始逐步导入产业2006年万科并购南都后接手项目，将其定位为“新都市主义人居场所”，对良渚进行“城市配套服务商”试验田打造，是业内最早提出“小镇”概念的项目2016年开始向旅游、教育、文化等转型，成为G20峰会的外场参观点。特色小镇兴起，一度成为人居和产业结合的样本，被认为是城镇化进程中地产转型的方向之一2014年以前万科承担了大量的公共服务成本，主要用于良渚公共服务设施的建设发展历程良渚文化村规划、生活配套与产业发展现状 27、教育：小学、幼儿园 医疗：医院、养老社区 商业：度假酒店、玉鸟流苏、春漫里 文化：博物院、美丽洲堂、大雄寺 人文：交通设施、村民公约、村民卡 娱乐：森林公园、运动设施、游山歩道 规划住宅230万平、自然山水5000亩、旅游配套70万平、人口3-5万人公共配套+创业平台+创业活动 公共配套：文化艺术中心、联合办公产品、文化旅游规划 创业平台：union创业社、玉鸟流苏文化创意产业园 创业活动：创业5000+计划、万科创业黑马大赛 5000年文明史 3个旅游中心、多个居住村落 25座山、3片湖泊、1条河流宜居规划宜业配套逐步完善产业具备一定规模规划较为合理万科杭州良渚文化村在宜居和宜业中寻求平衡，28、努力实现业主的“安居+乐业”案例研究房地产开发商21截止到2016年年底，良渚共交付10000余户，常住6600余户，入住率超60%。良渚现在每年房地产开发的纳税都在10亿以上。通过酒店、旅游、商业、教育、养老等产业，良渚已创造超过8000个就业岗位万科本身具有的前瞻性的开发和运营能力 前期代行医疗、教育、交通等公共职能，组建物业团队来执行治安及城管功能。并组织发起社区文明公约村民公约，逐步引导社区走向自治选择旅游+地产的开发模式 旅游为地产增值，形成核心竞争力，地产为旅游提供现金流。将开发与文化旅游产业有机融合，吸引人口流入，在实现业主的安居+乐业的同时，项目也获得了良好效益明确的市场定位、29、差异化的主题定位 项目定位 “新都市主义人居场所”，针对不同需求，打造差异化产品。如“郡东” 针对首次置业者、改善需求者、投资度假者；随园嘉树打造成养老住宅开发中对区域要素的充分挖掘 良渚文化区域具有优秀的文化、景观等旅游要素，万科在开发中不断挖掘区域内最为精华和最具潜力的特色旅游产业小镇整体的开发与回报，建立在产业逻辑基础上，特色配套和产业支撑是特色小镇成功的关键小镇开发现金为王，可以利用先旅游、后地产的开发思路万科的“孤品”60%入住率每年纳税10亿以上8000个就业岗位两大启示 前期代行公共职能，导致公共服务开支成本巨大 选址区位欠佳，因此几乎没有任何配套及政府服务 开发周期太长，严重影30、响现金流，9年现金流才为正优势劣势结果万科杭州良渚文化村从单纯地产开发，逐步蜕变为开发和产业的有机结合，实现了“居住+旅游”的均衡发展案例研究房地产开发商22 选址：崇明岛，距上海约73公里，1个半小时车程 目标：十年总共开发10万套房源，未来会有30万人生活在这个小岛上。 小镇主题：模仿“纽约长岛” 小镇特色：休闲生活度假一体化 养老片区规划：注入自有养老品牌“孝贤坊”启动B区时尚度假区，引入体育公园、马场、游艇等大型度假配套2014年2015年启动C区活力休闲区，重点打造中央公园和城市中心2016年启动A区国际生态社区，引入游艇码头、私密体育公园2016年开始D区的开发，创造兼具生态和休憩31、功能的湿地公园选址规划：重点选择有大城市购买力溢出效应、有产业导入支撑的一二线重点城市远郊及周边小镇定位：重点围绕智慧健康城、文化旅游城两个题材进行开发建设先行试水绿地长岛小镇整体规划按片区开发 小镇中心的营造手法不够细腻，尺度缺乏考量， 旅游体验项目普通，缺少爆发点 该项目现仅有旅游和生活社区的功能，目前还缺乏特定产业的导入绿地张玉良：2017年投资启动特色小镇大盘，将 “特色小镇”模式纳入发展战略带电梯养老公寓、医疗配套、适老化设计孝贤坊： 目前长岛项目养老片区配套规划以软性服务为主，其中基础服务免费提供两年，增值服务需另行付费。“有软性服务无硬件”的规划现状，某种程度上使得养老配套存在不32、确定性。长岛小镇存在的问题绿地 长岛小镇 2017年将“特色小镇” 模式纳入企业发展战略，大力发展以智慧健康城、文化旅游城为主题的特色小镇案例研究房地产开发商23 未来5年内时代地产将从珠三角起步，投资30个“未来小镇”项目，总投资金额约9000亿元 集产、城、人、文于一体，智能化、生态型、活力四射、极具未来感 位于一线城市或强二线城市周边，占地1-3平方公里，距离中心城区驾车通常在1小时之内 拥有一个或多个产业链条完整的特色产业，并围绕产业链及产业人群需求提供研发、教育、医疗、商业、文化、娱乐、休闲、居住等配套小镇战略5年内30个未来小镇小镇特征集产、城、人、文于一体 已签约佛山南海全球创客33、小镇、广州白云空港小镇两大项目，正在全力推进项目的落地实施 全球创客小镇已于2016年启动，预计经过6至8年完成开发建设小镇进展签约两项目、一项目已启动两大优势助力小镇战略1. 时代在城市更新、产业运营方面丰富的运营经验 时代已在广州成功运营了白云国际单位创意园、时代TIT创意园、天河时代E-Park、番禺时代E-Park等五大特色产业园项目，积累了丰富的运营经验2. 时代先进的城市建设管理理念“城市运营4.0价值城市” 时代的“城市运营4.0价值城市” 特点是“价值共享”，这是国内首个未来城市运营模型，而未来小镇基于时代的“4.0价值城市”构建的模型，这也是对这一理念的实践经验理念2016年34、，住建部发布了第一批127个中国特色小镇名单，面对庞大的市场，地产商们纷纷入局。比如2016年12月13日，时代地产宣布启动“时代未来小镇战略”时代未来小镇时代9000亿瞄准特色小镇，5年内从珠三角开始，投资30个“未来小镇”案例研究房地产开发商2424产业运营产业运营商商阿里巴巴阿里巴巴云云栖小镇栖小镇隆力奇隆力奇养生小镇养生小镇特色小镇案例研究25 选址：杭州市西湖区转塘科技经济园区，地处之江国家旅游度假区核心区块 规划：规划3年内打造100万平米以上楼宇用于产业发展 目标：通过3-5年的发展，集聚上千家涉云企业，形成完整的云计算产业链条，实现云产值100亿元，税收5亿元以上 优势：以阿里35、云平台为基础，全力扶持云上创业创新的企业和团队 运营状况：15年实现云产值30亿元，财政收入2亿元；累计引进企业328家，其中涉云企业达255家2002年2008年转塘工业园以高新科技产业为主2010年2013年阿里云创业创新基地转塘工业园以制造业为主首个云计算产业园诞生2013年至今云计算产业小镇新兴产业基地第二产业高新技术产业第二产业到新兴产业的转变，是生产、生活、生态的融合发展云栖小镇产业升级路径阿里巴巴云栖小镇产业升级+资源导入，成功打造了中国首个云计算产业生态小镇案例研究产业运营商26 浓厚的产业文化氛围中国首个云产业生态联盟“云栖小镇联盟”的诞生地 优越的生态自然环境云栖小镇风景优36、美，森林覆盖率达70% 聚集最前沿的产业门类2015年累计引进企业328家，其中涉云企业达到255家，产业已经覆盖云计算、大数据、互联网金融、移动互联网等各个领域 进驻了一批行业明星企业集聚了阿里云、富士康、Intel、中航联创等210家企业 任命产业领军人物担任镇长云栖小镇名誉镇长王坚博士是阿里云的创始人、中国云计算领域的领军人物 举办世界级重大活动：云栖大会云栖大会已经演变成世界规模最大的技术大会云栖大会，参会人员超过4万人 政府主导、民企引领、创业者为主体：政府主导平台搭建、产业空间打造，政策引导、招商引资等 构建“创新牧场-产业黑土-科技蓝天”的创新生态圈创新牧场打造全国独一无二的创新37、服务基础设施。产业黑土助推传统企业的互联网转型科技蓝天创建研究型大学-西湖大学云栖小镇运营模式云栖小镇的特色创新牧场产业黑土科技蓝天创新生态圈阿里巴巴云栖小镇云栖小镇是以云计算和大数据为主导的产业小镇，而如今，云计算和大数据被认为是创新经济当中最有前途的领域案例研究产业运营商27隆力奇小镇以隆力奇大产业为依托，是目前国内发展规模和技术水准领先的日化产品、养生保健品研发和产销基地90年代初，基于对世界知名企业成长历史的考察，有了小镇梦想，做出200亩的雏形经过30年发展，不断升级产业和基础配套设施等，形成了3000亩规模。2016年9月28日，隆力奇养生小镇举行开镇仪式雏形期规模化成长期成熟复制38、期规划到2020年在国内外复制建设10个涵盖一产有机农业、二产工业4.0工厂、三产会展和旅游商贸的风情小镇发展历程小镇由最先的工业区逐步成为集多种业态聚合的旅游综合体，设有工业旅游区、养生保健区、休闲游憩区一个IP导入道家文化中医养生三产融合的旅游综合体研发中心智能化新工厂培训中心有机农场真武观爱家生活体验馆三产融合以色列农业4.0工厂旅游商业展馆苏州隆力奇养生小镇以隆力奇大产业为依托，通过导入“养生”这一工业旅游IP，由最先的工业区逐步成为集多种业态聚合的旅游综合体案例研究产业运营商28 产业特色：以色列农业、4.0工厂、旅游商业展馆的“三产融合” 产业特色 平台保障：建立了日化事业平台、直39、销国际平台、有机农业平台、OEM/ODM平台、爱家生活体验馆在线平台等 基础设施：在发展初期就从规划设计、建筑风格、景观营造、文化底蕴等方面制定严格的建设标准 科研创新：与国内外高校、研发机构合作，在美国、日本、法国、清华大学、江南大学等成立科研机构，承担国家863计划，支持养生小镇产品创新升级 品牌荣誉：早在2004年就成为“全国首批工业旅游示范点” 2015年，隆力奇小镇接待游客超过50万人次，通过旅游带动总部销售一千万元。2016年接待游客超过100万人次，1至10月，小镇实现旅游收入四千万元发展模式发展模式工业工业互联网互联网+旅游旅游品牌品牌投资投资产业本身+产业应用+产业旅游服务产40、业集群五大优势助推小镇成功苏州隆力奇养生小镇依托自身优势产业、平台、品牌、科研创新等，不断演变延伸产业链，形成了以“三产”为一体的自创性养生小镇案例研究产业运营商29生态服务商生态服务商东方园林东方园林无锡无锡田园文旅小镇田园文旅小镇特色小镇案例研究30无锡田园东方开发模式：旅游先行地产回现2013年4月2013年底2014年3月2014年5月文化集市启动建设别墅产品开工建设清境拾房文化市集开园联排别墅内部认购联排别墅正式开盘2014年11月 区位：无锡阳山镇近郊区域 占地面积：4.2平方公里 主要板块: 现代农业、休闲文旅、田园社区 投资：投资50亿元建设 规划建设：乡村旅游主力项目集群、田41、园主题乐园、健康养生建筑群文娱板块导入客群后，区域热度增加，生态环境营造。别墅产品入市。进行第一笔回现前期与清境农场合作先启动休闲农业旅游项目，导入客群，增加项目的曝光度，提升区域价值，并通过各种渠道将企业的开发模式理念向社会传播。采用“园林+地产”模式，打造田园文旅小镇东方园林无锡田园文旅小镇采用旅游先行地产回现的开发模式，先打造田园休闲旅游项目，后推出住宅项目，以此打造以乡村田园为主题的文旅小镇案例研究生态服务商31运营模式服务业旅游、房地产加工业食品、木材农业果园、水产提升农产品附加值提供农产品原料 服务特色：提供包括采摘、垂钓、有机农场等个性化旅游服务。建设亲子活动基地，包括白鹭牧场、42、蚂蚁餐厅、蚂蚁农场、以及窑烤区和DIY教室等。 产品特色：以主题游乐产品为核心引擎，以高尔夫球会、四大酒店产品、住宅为核心产品，以文化、生态主题公园为配套产品，是典型的旅游超市模式。 住宅特色:为赖特草原风格的联排别墅，面积范围在97-230，别墅外围户户邻水，住宅区规划形似佛手，又名为田园小镇“拾房桃溪”。东方园林无锡田园文旅小镇采用田园+地产的运营模式，打造集现代农业、休闲旅游、田园社区等产业为一体的田园文旅小镇案例研究生态服务商32金融投资商金融投资商国开东方北京国开东方北京青龙青龙湖湖特色小镇案例研究33东方集团国开金融78.4%21.6%国开东方运营方投资方负责北京青龙湖片区25平方43、公里的整体规划、建设及运营青龙湖片区产业支撑力较弱，可以利用国开东方资本加运营优势，可以依托首都四大功能定位与京津冀一体化战略导入产业导入产业商务会展科技创新文化旅游健康养老目标是将青龙湖打造成一个集会议会展、体育、艺术、 时尚娱乐、生态办公、农业科技、健康养生为一体的，宜业宜居的智慧田园小镇 金融业 现代农业 港口交通产业 新型城镇化开发产业 信息产业国家开发银行集团的全资子公司 唯一具有人民币投资功能的专业投资机构 进行综合性战略投资大型投资运营企业国开东方北京青龙湖国开东方作为未来新型城镇化发展的综合运营商，新型城镇化开发运营经验丰富，且还可以利用基金优势进行大规模开发及运营案例研究金融44、投资商34其他类型其他类型杭州杭州玉玉皇山南基金皇山南基金小镇小镇平阳平阳宠物宠物小镇小镇嘉嘉善巧克力甜蜜善巧克力甜蜜小镇小镇特色小镇案例研究35杭州玉皇山南基金小镇杭州玉皇山南基金小镇规划图一期二期三期四期各期现状 一期：已建成，入驻企业以文创、私募（对冲）基金为主 二期：部分建成，私募（对冲）基金龙头型企业集聚区 三期：规划阶段，围合式办公空间，适合大型机构整栋租赁或初创型机构、辅助服务机构等分散合租。 四期：二期的延伸，主要是为基金小镇提供配套金融服务的私募中介机构、辅助性产业和共生性产业等小镇概况 杭州玉皇山南基金小镇由杭州上城区政府打造，于2015年5月17日正式挂牌，占地3.2平方45、公里，建面30万平，以私募基金为主要产业，分四期开发 截止2016年10月，小镇金融类进驻机构1010家，资金管理规模突破5740亿元，税收9.31亿元，同比增长155%小镇业绩小镇定位 定位为集基金、文创和旅游三大功能为一体的特色小镇，目标是打造中国的格林尼治小镇发展在金融产业基础上，准备打造全国首个“金融+旅游”4A小镇杭州玉皇山南基金小镇中国最目前最成功的基金小镇，号称中国版格林尼治基金小镇案例研究其他类型36现阶段发展优势杭州玉皇山南基金小镇纽约格林尼治小镇生活配套产业集聚环境景观政策优惠小镇空间活力特色区位条件VS持续利好的优惠政策企业规模和质量的提升宜居宜业的生活环境高品质的生活配46、套充足的发展空间保留多功能的活力特色距离上海40分钟高铁，距离杭州金融中心钱江新城仅10分钟车程实现省市区扶持政策的叠加国内外知名金融集机构1010余家，总管理资金规模突破5740亿元位于国家风景名胜区，大环境优美，但小环境景观品质有待提升位于杭州，生活配套大环境佳，但小镇周边配套品质较低，不够完善小镇占地面积3.2平方公里金融、文创、商贸、旅游业发展各有千秋，正准备打造“金融+旅游”4A景区，小镇富有活力距离美国金融中心纽约40分钟火车车程相对纽约来说有足够吸引人的税收政策大约380家对冲基金 总部所在地，管理的资产总额超过1500亿美元自然环境优美，宜居宜业高品质的居住生活配套174平方公47、里小镇范围内遍布基金产业以对冲基金委主要产业，产业机构已经基本形成，小镇活力一般 玉皇山南基金小镇的成功离不开政府对自身“店小二”的服务定位，为企业提供一站式政务服务，同时还在“募”“投”“管”“退”产业链全方位构建服务平台杭州玉皇山南基金小镇与格林尼治小镇相比，玉皇山南基金小镇发展迅速，并且未来发展前景大案例研究其他类型37 历史悠久、产业种类多、规模大、产值高：平阳宠物用品产业已有20多年发展历史，目前该县共有宠物用品企业22家2014年全县宠物用品产业产值达45亿元 是全国唯一一个“中国宠物用品出口基地”：平阳生产的宠物咬胶占全世界咬胶食品市场份额60%以上，已经成为目前亚洲最大的宠物咬48、胶食品生产基地 成功承办全国宠物狗冠军赛（CKU）：这是该项赛事首次放在县级城市举行平阳宠物小镇产业基础 区位：温州市平阳县，处于国家4A级景区南雁荡山景区 规划面积： 3.3平方公里 项目投资： 总投资100.6亿元，五年累计完成建设投资52亿元以上。 规划建设项目：建设18个项目，其中产业项目14个、基础设施配套项目4个 旅游规划：将建以宠物为主题的酒店、民宿、农场、医院、主题公园、物流中心”等，届时将形成完整的产业链。小镇规划宠物用品产业宠物休闲旅游业+全国宠物企业总部高地、全国宠物圣地、时尚旅游目的地运营模式平阳宠物小镇发展壮大平阳宠物用品产业，导入休闲旅游内涵，形成产业+旅游的一体化49、体验式小镇，打造一站式宠物休闲旅游模式案例研究其他类型38 区位：浙江省嘉善县，临近上海、苏州、南京、杭州、和宁波市，处于长江三角洲的中心地带 占地面积：3.87平方公里 项目规划：总投资55亿元，计划3-5年，实现工业和商贸产值达到42亿元，税收收入3.2亿元以上，旅游人数达到260万人次以上，旅游收入13亿元以上。 投资建设主体：歌斐颂集团核心项目：歌斐颂巧克力主题园区云澜湾休闲度假园区天洋“梦东方”十里水乡巧克力产业配套园歌斐颂巧克力主题园区斯麦乐巧克力工业区小镇规划的六大项目嘉善巧克力甜蜜小镇一般性工业旅游巧克力旅游+巧克力主题乐园以歌斐颂巧克力主题乐园为核心，整合嘉善大云旅游资源，集50、合巧克力、云澜湾温泉度假区、水乡、花海资源为一体，提供体验式服务甜蜜小镇运营模式嘉善巧克力小镇整合嘉善县丰富的旅游资源，扩大歌斐颂巧克力乐园的发展内涵，建造中国第一个以巧克力为主题的体验式小镇案例研究其他类型39类型优势劣势房地产开发商 企业规模大，资源整合能力强 基本开发能力扎实缺少产业资源产业运营商 拥有某种丰富的产业资源、产业品牌及产业平台等，如隆力奇、阿里巴巴等，利于产业资源的导入 具有丰富的产业服务水平和运营经验 招商能力比较强 在地产开发、基建等方面缺少经验 小镇类型比较单一，一般与自身拥有的产业资源有关 在资金方面相对薄弱生态服务商 有专业的园林生态规划能力和丰富的园林运营经验，51、可以更好地规划特定的以田园为主题的文旅小镇，达到生态、休闲、旅游的相互融合 有专业的园林运营团队，可以更好地为游客提供生态旅游的体验 政府对于发展生态产业和发展农村经济的鼓励和支持 缺乏小镇开发经验 缺乏住宅开发经验 缺乏金融资本支撑，长期的资金投入存在不确定性金融投资商 资金优势，资金雄厚 拿地优势，可以利用资金优势大规模获取土地，也可以拿高价地 在开发和运营过程中可以利用金融属性，引入多方资本进行开发和运营 缺少地产开发经验，短期内无法做到地产+产业的完美结合 产业运营经验，例如招商，服务等经验较为欠缺其他类型 一般有产业支撑，可以打造特色产业 多为政府主导，易于土地的获取和整合 有政策利52、好因素，可以形成产业聚集 公共设施配套完善齐全 没有与地产相结合，投入资金大，回报周期长 受政府干预大，很难完全实现自主经营表：各类型企业在特色小镇上的优势与劣势小结小结40政策：开发周期较长，受政策影响较大，如果政策不连贯容易影响小镇建设机制：特色小镇才刚起步，很多机制正在完善，如特色小镇建设投资巨大，需完善投融资体制规划：缺乏统一性、长远性，只注重眼前利益定位：小镇定位同质化严重，缺乏创新，出现千镇一面现象配套：欠缺公共配套，自建大量的配套将会增加企业开发成本产业：产业缺乏特色，未能形成一定产业体系人才：缺少经验丰富的运营管理人才模式：开发运营模式单一，不能与旅游相协调外部问题内部问题两个维度三大关键关键一：规划注重长远性，结合当地历史、文化、资源、产业等条件，进行合理定位关键二：产业以一个特色产业为核心，拓展相关业态，形成较为完整的产业体系关键三：产业服务和居民生活服务需求相协调，努力实现小镇居民的“安居+乐业”一个核心突出特色总结总结41新三板“中国房地产战略服务”第一股