1、*物业管理 顾问书组织建设册 顾问书2目 录一、组织理论与公司组织设计概论 3二、*物业管理公司组织架构 11三、*物业管理公司岗位职责 16下期顾问书预告 48 顾问书3（一）组织理论与公司组织设计概论（一）组织理论与公司组织设计概论一、概述概述1 1、组织的概念：、组织的概念： 组织是一个有共同目标和一定边界的社会实体和活动过程及活动系统，是人们为了达到某种共同的目标而结成的统一体。组织由四个层次组成，即个体、群体、组织、组织的社会环境。组织成员虽各有自己的个人目标，但他们作为组织成员之一，在组织内部相互联系和协作配合，因此还必须具有共同的组织目标。2 2、组织成长发展的主要动机：、组织成2、长发展的主要动机：1) 自我实现，组织的管理者自身必须具有较强的自我实现的信念，它将有力地推动组织的发展。2) 留住优秀人才，能否吸引并保住具有高水平的管理人员和工程技术人员，对组织的发展成长关系甚大。3) 追求经济效益。3 3、组织的发展阶段：、组织的发展阶段： 组织的不同发展阶段，其组织结构、管理方式、领导作风和管理体制等方面，都有较大的差异，每个阶段均有特殊的需求和要解决的问题。一般的组织的成长发展，大体上都要经历创业、聚合、规范化和成熟这四个主要阶段：1）创业阶段：组织的建立是创业者全力进行开拓性活动的结果，属于集权阶段。特点：组织处于幼年时期，规模小，个人决策指挥，高层管理者直接设计3、组织结构和控制系统，为争取生存发展单一的产品和劳务是组织的目标。2）聚合阶段：组织的迅速发展阶段，引进具有管理才能的人才，开始确立新的组织发展目标，按照权利等级、工作设计、初步分工等原则， 顾问书4建立起各个部门。特点：组织处于发展的青年时期，发展迅速，员工对组织有很强的归属感和使命感，大部分组织结构和信息沟通是非正式的，由具有很高权威的领导者为组织指明方向和目标。同时，基层的管理人员要求有更多的自主权，而高层领导者又不愿放弃对下层的管理权，从而产生了上下级之间在自主权上的矛盾。3）规范化阶段：这个阶段要设置和使用控制系统和信息系统，通过制度、条例、计划等规范化体系解决上下级的矛盾。特点：组织4、处于发展的中年时期，出现行政等级制结构，工作分工明确并制定了规范化、程序化的各种规章制度，高层管理者和管理部门进行了分权，但同时又进一步完善了正式控制系统。4）成熟阶段：进入成熟阶段，要通过加强协作和配合、管理人员的碰头会和组织任务小组等形式，来克服文牍主义，精简体制，对原有组织进行一次更新变革。特点：组织规模大，有很强的行政等级组织结构，有大量的控制系统、严格的规章制度、条例和程序，高层管理者对于组织的社会地位和声誉极为重视。4 4、组织结构设计的基本原则：、组织结构设计的基本原则：为了发挥物业公司组织机构的整体功能，实现公司的总目标，组织机构的设置应遵循以下原则：1）目标原则公司有自己的经5、营发展目标，组织机构的设置必须以公司的总体目标为依据。从某种意义上讲，组织机构的设置是实现公司总目标的一种管理手段。因目标设置机构，因机构设职设人，这是组织机构设置的目标原则。 顾问书52）统一领导与层次管理原则公司的经营战略和重大决策权应集中在高层领导手中，而日常工作的管理与经营权力则逐级授权，实行层次化管理。统一领导是各项工作协调进行和实现总目标的决策保证，分级层次管理则是充分发挥各级管理人员积极性的机制保障。如果公司的高层领导整日忙于事务性工作而很少花精力去考虑重大决策问题，则不仅会影响各层次管理人员的积极性，而且会使企业逐渐失去长远的战略目标，甚至迷失发展方向。这是企业逐渐步入正轨的情6、况下，高层领导尤应注意的层次化管理问题。3）分工协作原则分工协作是社会发展进步的标志，它不仅能提高劳动生产率，而且能发挥整体效益。公司能否最大程度地发挥出整体效益，取决于组织机构的专业分工与相互协调。公司总的目标如能分层次落实到各个部门，使之各司其职，相互协作，目标也就不难实现了。4）责权对应原则整个公司的责任和权力是对等的，委以责任的同时也必须委以自主完成任务所必需的权力。有责无权，不仅不能调动管理人员的积极性，而且使责任形同乌有，最终无法保证公司任务的完成；有权无责，必然助长官僚主义，导致权力滥用。5）有效管理幅度原则管理层次：用来描述组织纵向结构特征的一个概念。如果以构成企业纵向结构的各7、级管理组织来定义，管理层次就是指从组织最高一层管理组织到最低一级管理组织的各个组织等级。一个企业的管理层次的多少表明其组织结构的纵向复杂程度。管理幅度：指一名领导者直接领导的下级人员的数量。管理幅度的大小往往反映上级领导人直接控制和协调的业务活动量的多少。管理层次和管理幅度，在组织结构中成反比关系。即管理层次越多，管理幅度越小；管理层次越少，管理幅度越大。管理层次和管理幅度要 顾问书6根据工作性质、工作复杂程度、工作条件、领导及部属能力大小而定。在处理管理幅度与管理层级的关系时，一般情况下应尽量减少管理层级，尽可能地扩大管理幅度；否则，管理层级多了，人员和费用也多了，会影响公司的经营效率。但是8、，有效的管理幅度必须考虑到机构特性、管理内容、人员能力以及组织机构的健全程度等因素，管理幅度过大同样也会影响公司的经营效率。5 5、组织结构的主要形式、组织结构的主要形式1）直线制这是最简单的企业组织管理形式。特点是企业各级领导者亲自执行全部管理职能，按垂直系统直接领导，不设专门职能机构。其优点是集指挥和职能与一身，命令统一，责权分明，指挥及时。缺点是要求领导者通晓各种专业知识，具备多方面的知识和技能。因此这种组织形式适用于业务量较小的小型企业的初期管理，不能适应较大规模和较复杂的业务管理。2）职能制在直线制组织基础上为各级领导者相应地设置职能机构或专职人员。他们既能在各自的职能范围内有权直接9、指挥下属单位，又能协助领导工作。其优点是能适应企业管理复杂的特点，可以减轻领导人的工作负担；缺点是容易形成多头领导，造成职能人员和部门都有指挥权，不利于健全责任制。这种组织形式适合于业务比较复杂、服务项目较多的企业，服 务 部 主 任维 修 部 主 任组长组长组长组长组长组长经 理 顾问书7但现在已很少采用。3）直线职能制这是在职能制和直线制的基础上，把垂直指挥职能与职能部门的专业管理职能结合起来，即可保持直线的统一领导和指挥，又发挥职能部门作用的一种组织形式。它的特点是在各级领导者之下设置相应的职能机构或人员，并将管理人员分成两类；一类是行政指挥人员，对下级进行指挥；一类是职能管理人员，是各10、级领导的参谋和助手，对下级没有指挥的权力，但如果受行政负责人委托，可在自己主管的业务范围内负责某方面的管理工作。其优点是既能发挥职能机构专业管理的作用，又便于领导统一指挥。缺点是横向协调配合困难，不利于沟通信息，有些问题各部门要向直线领导机构和人员请示报告后才能处理，影响工作效率。它适合于中等规模的企业，是目前较多采用的组织形式。总 经 理经营经理财务经理人事经理品质经理总 经 理经营经理财务经理人事经理品质经理管理处1管理处3管理处2 顾问书84）事业部制按照“集中决策、分散经营”的原则，在总公司下设事业部。各事业部则在总公司制定的政策、目标、计划的指导和控制下，根据经营管理的需要设置组织机11、构。它的特点是，根据经营管理活动内容和专业的不同，建立独立的事业部。每个事业部在总公司的领导下，实行独立核算，独立经营，都对公司负有完成利润计划的责任。同时在经营管理上拥有相应的权利。这是目前大型企业比较适合的一种组织形式。事业部的主要优点是：各事业部在容许的范围内独立经营，提高了管理的灵活性和对市场的适应性，又具有较高的稳定性，有利于最高管理机构的摆脱日常事务工作，能够集中精力作好决策和大政方针的研究；有利于建立考核管理人员业绩的标准。事业部部制的主要缺点是机构重叠，管理人员浪费；易于造成各事业部之间的本位主义 ，影响事业部之间的合作。公 司职 能 机 构职 能 机 构事业部 1事业部 3事12、业部 2职能机构职能机构职能机构业务处业务处职能机构职能机构职能机构业务处业务处业务处业务处 顾问书95）矩阵制这是在传统的直线职能制纵向领导系统的基础上，又按照业务内容、任务或项目划分而建立横向领导系统，纵横交叉，构成矩阵的形式。其特点是在同一组织中既设置纵向的职能部门，又建立横向的管理系统，参加项目的成员受双重领导，既受所属职能部门的领导，又受项目组领导。它是优点是：有利于加强各职能部门之间的协作配合；各项目组可以根据特定的任务和目标灵活变化，组织结构适应性强；有利于根据性质把具有有关各种专业知识和技能的人员结合起来，充分发挥他们的积极和创造性。缺点是：组织结构的稳定性较差，人员经常变动；13、需要增加项目经理，人员较多。机构臃肿；容易形成多头领导，部门之间关系复杂，职责不清。矩阵制组织结构适用于规模较大、业务种类繁多、综合经营较强，专业服务组较多的企业。 总经理项目部项目部项目部职能部职能部职能部 顾问书106 6、组织结构设计的程序、组织结构设计的程序 确定组织设计的基本方针和原则进行职能分析和职能设计设计组织结构的框架联系方式的设计管理规范的设计人员配备和培训体系的设计各类运行制度的设计反馈和修正 顾问书11（二）（二）*物业管理公司组织架构物业管理公司组织架构一、一、*公司组织建设的基本思路：公司组织建设的基本思路：示范：*物业管理有限公司成立初期，管理项目限于*花园一项目，14、若组织层级过多则易造成在工作沟通、衔接方面的不畅并导致管理效率低下。因此，在公司发展初期，应先行规范业务管理，同时从发展的角度考虑，设立的组织架构必须具有丰富的可塑性，必须既能满足当前阶段发展的需要，又易于职能的扩充与转换。项目初期拟设立*物业管理有限公司与*花园管理处合二为一的组织架构，在组织层级和部门设置上进行了精简与压缩，易于工作协调。同时以业务管理和职能管理为两大主干，组织职能的线条划分比较明晰，避免了职能重叠，多头管理。在该组织架构中，物业公司总经理下设两名部门经理，公司内部分设综合办公室和客户服务中心共两个部门，两位部门经理向总经理负责。随着公司业务的发展壮大，当出现多项目操作时，15、可将原架构中综合办公室的职能提升，设置为职能管理部门；客户服务中心则转变为物业管理处，其中客户服务中心对外代表公司接受客户服务，对内代表客户提出服务需求，因此客户服务中心经理具有组织协调其他业务部门的职责和权利，在组织上保证以客户为中心原则的体现。*物业管理有限公司组织架构的基本思路是：全面顺利介入*花园的物业管理，保证*花园的物业管理在一个较短时期内，达到较高的管理服务水平。在此基础上逐步推进物业公司的发展，丰富健全物业公司 顾问书12的各项职能。二、该组织架构特点：二、该组织架构特点：1) 体现了以顾客为中心的服务理念体现了以顾客为中心的服务理念。四个业务部门围绕客户服务中心运作，客户服务16、中心对内代表客户提出服务要求，对外代表管理处接受服务申请。2)2) 调整灵活调整灵活。在业务范围逐渐扩大的过程中，可通过在业务口增加人员，在行政职能口岗位细分（品质和培训分拆、人事、信息、资料分拆、行政后勤和采购分拆）来加以解决，而不必在架构上进行大的调整。3)3) 便于人才培养及储备便于人才培养及储备.除各业务口负责人外，客户管理员、品质培训人员均对部门的各项业务较熟悉，有利于公司管理梯队的培养。 顾问书- - 三、三、*物业管理有限公司组织架构图物业管理有限公司组织架构图 13公共维修班客户大使经营管理装返修管理前台接待品质管理信息资料物业会计人事培训行政后勤采购清洁绿化部工程技术部安全管17、理部安全班二家政维修班设备运行班综合办公室总经理客户服务中心安全班一安全班三物业出纳社区文化绿化运行班清洁运行班家政服务班 顾问书四、四、*物业管理公司组织架构说明物业管理公司组织架构说明公司内部共设置两个部门，分别为：综合办公室、客户服务中心。公司总经理下设一名综合办公室主任和一名客户服务中心经理。项目初期业务量不大且成本控制要求高时，客户服务中心经理可由总经理兼任，也可在公司发展壮大或需要人员储备时，单独任命经理。由于该经理职责涉及管理处主要业务，可作为管理处经理的储备人选，客户服务中心经理的选择既可从客户管理员中提拔也可从业务部门负责人中抽调；客户服务中心设立安全管理、工程技术、清洁绿化18、部门、客户服务部门，下设现场操作岗位，安全班、公共维修班、设备运行班、家政维修班、绿化运行班、家政服务班、清洁运行班、前台接待、装返修管理、经营管理、客户大使、社区文化的岗位。综合办公室主任负责品质、财务、人事和后勤等工作的管理。在初期部分岗位可以兼任（如人事与培训，信息与资料管理），业务扩大后则可拆分为品质、人力资源、行政后勤部等职能部门。以上组织架构人员可考虑前期运行阶段的成本和工作量，适当在人员上进行兼职，待后期管理规模扩大和收入正常后再分别设立。 顾问书（三）（三）*物业管理公司岗位职责物业管理公司岗位职责一一、总总经经理理岗岗位位职职责责1. 负责制定公司中长期发展的经营管理目标和经19、济效益指标，负责评审公司管理体系，制定公司管理方针和目标2. 负责根据公司中长期发展的经营管理目标，研究和制定公司当年度的经营管理目标，指导公司各部门制定相应的经营管理目标。3. 负责监督公司企业文化、理念方针、规章制度在各部门的实施情况，促进公司与员工的双向沟通，为人力资源效益的提高创造条件。4. 对公司各项经营管理工作之最终结果负责，对外加强公司与政府职能部门的沟通和联系，对内培养和开发公司高级经营管理人才。5. 检查、监督、考核各部门的工作情况，协调各部门之间高效有序的运作，确保公司可持续发展。6. 对公司各级管理人员及各项经营管理工作有建议和最终评审权。7. 负责公司固定资产购置的审批20、报批，严格按上级公司各项管理制度执行，并为最终结果责任人。8. 贯彻财务管理制度，严格控制经营成本，监督各项应收帐款、保证公司资金安全，严格做好各项费用支出的审批工作。9. 为公司安全生产工作第一责任人，负责有关工作的组织、落实和监督。10. 负责协调、处理与地产的有关业务对接工作，并负责向其报告有关物业管理中需地产协调解决之事宜。二二、综综合合办办公公室室主主任任岗岗位位职职责责在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，贯彻落实适合公司人事、财务、品质政策，保证相关政策有效推进公司发展。1通过组织深入的调查研究，及时掌握公司内外部信息，向公司提供及时、准确、有效21、的各类信息及分析结果，为公司决策提供资讯依据及合理化建议。 顾问书2依据公司中长期发展的经营管理目标，拟订公司年度工作计划。3负责公司信息管理，不断完善公司信息管理制度，维护和保持公司信息渠道的畅通。4负责收集政府颁布的与公司业务有关的法令、法规、条例及行业管理规定，及时整理并下发各部门，并按最新要求执行。5负责公司对外公共关系的建立、保持，处理公司对外事务及同行业交流、参观的接待、安排工作；负责公司企业形象宣传及公司 CI 工程之推广应用。6负责公司法律事务的协调处理，并协助各部门通过法律途径追缴各类拖欠款。7负责对外发送文件、外来文件的跟踪、转发，并落实批转情况；8负责公司公章、法人委托书22、法人证明书、介绍信的管理工作。9负责督导在公司范围内组织实施的质量策划、品质监控、品质保证、品质改善以及专业技术改善等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。10. 负责公司主管级以下人员的定级、加薪的最终审批，负责主管级及以上人员任免的审核。11. 依据公司年度经营计划，组织编制年度固定资产购置计划和资金收付计划，跟踪、分析计划执行情况，保证资金的有效运转。12. 组织、保证各项财经法规、制度的贯彻执行，协调、监督经济政策、财经纪律在执行中的严肃性与灵活性，保障公司利益与财产完整。13. 建立健全经济核算体系，组织、监督公司的会计核算和财务管理、税务管理工作，保障公司利益与23、财产完整。14. 负责审批本部门的组织架构、岗位职责、人员定级及福利奖惩等。负责审批本部门的费用支出。15. 负责考核本部门人员工作绩效，主持考核面谈，采取有效的激励措施，促进所属部门高效完成工作。 顾问书三三、人人事事管管理理岗岗位位职职责责人事管理岗位主要负责公司人力资源招聘与甄选、业绩考核的设计及实施、考勤管理、劳动合同 签定及管理、公司内外部人事手续办理、人事档案管理、计划生育管理、薪资福利管理及出纳等工作，其主要职责如下：1.负责与相关政府部门、人才交流服务中介机构及相关单位保持良好业务关系，熟知人事、劳动法规及各项业务办理流程。2.负责根据公司人力资源规划及岗位编制，制订人员招聘计24、划，安排、组织公司专业技术人员及管理人员的招聘、笔试、面试、体检工作；每次招聘完成后，整理新进职员、职工个人资料， 交部门领导审批后存档。3.协助并监督各业务部 门员工签约和有关劳动用工手续及时正确办理。4.负责准备、提供、保存各类劳动局、社会保险局等相关单位检查组要求的检查资料；每年负责办理工资联审、劳动年审、社会保险年审等手续。5.负责完善公司定岗定编工作，核定岗位编制及职责。初审各部门组织架构和岗位职责，就各部门岗位设置及人员安排提出合理化建议。6.监督各部门每月核查需持证上岗人员持证状况，提前三个月通知证件到期人员进行年审，确保公司所有持证上岗人员证书的有效性；协助各部门办理专业技术类25、人员的各类上岗证书、等级证书的取证、年审工作。7.负责公司绩效考核系统的不断完善，保管考核档案。8.负责妥善保管公司各类人员的人事档案、人事类文件及资料。9.负责完善各类人员的录用及拟转正人员报批手续的办理。10.负责办理各部门人员的离辞职手续，结算离职工资，报综合办公室主任审批，并及时将各类离职人员的资料转档。11.负责公司转正工作牌管理工作。每月定期编制、发放最新职工名单及公司电话通讯一览表。12.负责各部门人员考勤；每月3 日前收集各部门员工考勤、考核、加班、工资表，制作人员考勤表，经初步审核后，报综合办公室主任审批。负责制做节假日加班补助费。13.负责公司员工各类保险手续办理：每月1026、 日-15 日编制公司 参加社会保险情况月报表 报社保局，并复印存档；每月25 日打印上月 顾问书社会保险金交缴情况表 ；负责每年定期办理团体人身意外伤害保险，并按季度作相关调整。14.负责公司各类员工的劳动合同 签定及管理，定期在劳动部门办理公司各类员工的劳务用工手续；根据实际情况，每季度至少一次在劳动及公安部门办理劳务暂住证手续。15.负责公司全体职员工的计生工作，参加各级计生工作会议。16.负责公司其他人事内务工作，完成领导交付的其他工作。四四、培培训训管管理理岗岗位位职职责责培训管理具体负责公司培训管理、员工活动策划、组织等工作，主要职责如下：1. 负责运用培训实施、评估手段，保证培训27、的有效性，帮助员工更新观念，提高业务技能，增强员工应变工作环境要求的能力。对相关人员职业生涯规划进行培训、指导，使其发展与公司发展相契合。2. 根据人力资源计划，合理运用培训资讯及资源，负责公司各类人员的外聘、外送培训计划的制订， 送综合办公室主任审批，计划实施后做好相应的质量记录。3. 组织备课会、新课程试讲、培训评估会，认真准备、及时处理解决培训过程中出现的问题，不断改进和完善培训组织工作，提高培训质量，保证培训效果。4. 负责根据公司年度培训大纲，编制新课程开发计划，结合公司实际情况，集思广益，策划、安排开发新的培训课程。负责审编培训教材，不断完善培训教材。5. 负责策划、安排升任主管级28、以上人员升职培训和考核。负责策划安排特殊工种人员的培训和考核。6. 负责根据公司实际情况和公司年度培训大纲编制公司月度培训计划，经审批后，于每月 1 日前发送到各部门。负责相关内容的培训授课，努力提高素质，钻研培训技巧、方式方法及组织形式，使培训工作满足公司 顾问书发展的需要。7. 负责对公司各部门培训计划、实施情况予以指导、监督和检查，负责培训效果的跟查。8. 负责安排、实施组织的新员工入职培训、按业务类别安排强化培训。9. 负责安排、实施由公司组织的脱产在职培训，并保存培训、考核记录。10.负责培训需求调查和分析，培训讲师、学员表现评估，报综合办公室主任及相关人员。11.完成领导交办的其他29、工作任务。五五、信信息息管管理理岗岗位位职职责责信息管理岗位具体负责公司信息管理、资料管理和文档管理等工作，主要职责如下：1. 负责公司员工活动的策划、组织、实施。2. 负责公司各类相关信息的汇总、传递、反馈等工作。负责公司行政会议的会议记录和公司大事记录，组织撰写公司级的各类文稿（包括年工作总结、上报材料、请示、报告、会议纪要等）。3. 负责公司资料室管理，报刊杂志订阅、资料借阅、资料室开放以及公司文档管理。4. 担任本部门的通讯员，履行通讯员职责，负责按时召集部门会议，及时整理会议纪要，报送部门领导。5. 完成领导交付的其他工作。六六、行行政政后后勤勤管管理理岗岗位位职职责责行政后勤管理岗30、位负责公司行政后勤业务的管理，主要职责如下：1 负责公司行政后勤管理的规范化建设，负责公司行政管理制度、资产管理体系的不断完善，提出合理化建议，报综合办公室主任。2 负责根据公司、部门年度工作目标和企业实际经营管理需要，制定行政后 顾问书勤工作月度目标和具体工作计划，并在期末进行评估总结。3 负责公司资产、剩余物资管理，掌握公司资产分布、保养、维修、报废、转移状况，审核资产的新购、调拨、报废，固定资产报废须到现场核实。4 每年 6 月下旬组织对公司各部门资产进行现场抽查；每年年底，配合财务人员对公司资产进行全面盘点；提出整改要求，并落实改善效果。5 负责不断完善公司住房管理规定；熟悉公司住房情31、况，合理安排、调配住房。6 负责公司全体人员服务礼仪的监督检查。7 负责办理公司各类证照（车辆、停车场除外），并做好质量记录；负责营业执照、物业管理收费许可证、税务登记证等各类证照的年审及备案工作。8 督导各部门资产按规定完善日常的购置、质检、入库、领用、调拨、报废等工作，并定期进行盘点，监督各部门资产登记情况，做好盘盈盘亏工作。9 负责公司办公设备保养的监督管理工作，对于由分承包方进行维护保养的办公设备，做好相关质量记录；并负责公司办公设备维护保养合同的续签及费用核算工作。10 负责公司各部门办公环境、内务的监督检查，每月 5 日通报上月检查情况。11 根据公司 CI 手册规范，负责公司各类32、 VI 物品的制作。12 负责公司仓库管理工作，保证公司库存物资符合底线要求。13 根据季节变化，及时通知各部门更换统一服装；服装换季前两个月，根据各部门报送的服饰需求计划，结合公司库存，统计需订做服饰数量，报部门领导审核定做。负责及时申请各类临需服装或配件。14 审核所有车辆费用的申请报告及报销单证，审核公司车辆维修、保养费用及车辆燃料消耗费用，对每项费用支出进行严格把关，努力降低费用。15 完成领导交办的其他工作任务。七七、采采购购兼兼司司机机岗岗位位职职责责采购兼司机岗位负责公司行政用车、车辆保养、采购等方面工作的实施。 顾问书其主要职责如下：1. 负责落实行车安全措施，开展安全行车教育33、，及时掌握公司各类车辆的违章情况，并对违章情况予以通报。2. 负责安排办理公司各类机动车辆的证照办理、年审、延期、换证等手续，确保各种证照有效使用，并做好相关质量记录。3. 保证安全文明的驾驶作风，准时安全地完成每次出车任务。4. 维护车辆的安全性能，按时完成车辆保养计划，使车辆处于良好运行状态。5. 保证出车时证件齐备，不得违反交通安全规定。6. 不得利用公车办私事。7. 保持车辆清洁，认真做好车辆行驶记录和使用记录。8. 负责日常零星物资采购，收集采购资料，经综合办公室主任审批后，方可采购。对手续不齐全的申请物资不予购买。9. 做到所需物资及时购买，及时入库，做好登记和报销手续。10.了解34、各类物资的合理价格及要求，确保物美价廉，努力节约成本开支。11.每月 5 日前对部门日常维修材料、清洁用具进行集中采购，积极认真的完成采购、供应工作，保证物品质量、价格的合理性。12.完成领导交办的其它工作。八八、仓仓库库管管理理岗岗位位职职责责仓库管理负责公司仓库物资管理，主要职责如下：1. 每周一次对仓库进行清洁、整理，确保物品摆放整齐，标识清楚，保持仓库干净。2. 每月末对仓库物资进行盘点， 报综合办公室主任审核，并予以记录。3. 每月根据当月工作计划，结合仓库现有物资填写物资申请单 ，并报综合办公室主任审批。4. 严格执行公司仓库物资领借用管理制度，填写入、出仓单，5. 确保账物相符及35、物资的安全有效。 顾问书6. 承担检验员职责，负责对采购物资数量及质量进行检验并登记入库，对包装物资出现无标志、受潮、水迹、油污、破损等异样，必须打开包装进行验收，并收集、记录、保存相关的文件。7. 完成领导交办的其他工作。九九、品品质质管管理理岗岗位位职职责责品质管理岗负责组织实施公司范围内质量策划、品质监控、品质保证、品质改善以及专业技术改善等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。具体职责如下：1全面负责公司品质管理的工作，确保各项工作符合公司体系文件和各项管理制度的要求，并向综合办公室主任汇报。2负责审核作业指导书及表格，审核程序文件，组织和落实有关更改体系文件审批后的36、文字打印和发放、核对工作。3负责公司新项目的前期介入、收集原始数据和资料，组织有关人员讨论制定新项目物业管理方案，组织项目的招、投标管理。 4负责与政府质量管理部门对接有关质量管理的工作。5负责审核内部质量审核计划、不合格报告及审核报告，维护改善内部质量审核制度，确保内部审核能公正、公平、有效、持续的开展。6负责协助处理公司范围内重大质量事故和相关纠正、预防措施的制定和落实。7负责处理上诉到公司、媒介和政府机关的投诉。8监督业务部门对环境清洁绿化、机电设备的管理情况，审批环境清洁绿化改造、机电设备年度检修计划并督导实施过程。9监督、检查各业务部门的服务提供过程。10 负责公司内部质量审核，编制37、审核计划，组织有关人员予以实施。监督、检查各部门对不合格报告的纠正情况，验证纠正预防措施的不效性，亲将内审结果及相关纠正预防措施提交管理评审。11 负责每年年底前向综合办公室主任提交品质管理年度工作总结和下年度 顾问书工作计划与目标。12 负责每年 12 月 25 日前编制下一年度内部质量审核计划，并提交综合办公室主任审核。按照年度内审计划审核月审核计划，并监督实施。13 负责组织安排每年度的顾客意见调查和半年一次的员工申诉工作，并将调查结果提交管理评审。14 向公司管理层提出合理化建议，完成领导交办的其他工作。十十、资资料料岗岗位位职职责责品质资料管理 负责对公司受控文件的管理，监督检查各部38、门体系文件的有效性、完整性、执行情况。具体职责如下：1. 负责本部门质量记录和文档资料的标识、收集、整理、编目、借阅、归档等工作，包括电子文档的管理，综合办公室对外发文须每月底打印存档。2. 负责管理类体系文件的初审工作，确保该类体系文件科学合理，维护体系文件的适用性。3. 负责质量体系文件的电脑录入工作，且须用磁盘备份两份一套，并做好相关标识，妥善保管。4. 负责组织新更改（新编制）体系文件的发放及培训工作。5. 负责收集新颁布的有关法令、法规、条例以及行业规定，确保无遗漏。重要法规、条例等及时报部门经理确认后下发各部门。6. 及时传达公司相关信息，负责本部门共用的办公用品的保管和打印机、复39、印纸的使用。7. 负责在每月第一个工作日统计本部门办公用品的需求情况，负责本部门办公用品的账目建立及领用登记。8. 负责跟进本部门人员对各类投诉和紧急事件的处理情况，及时提醒、协助相关质量记录的完善工作，并做好归档及保管工作。9. 负责管理评审会议记录及纪要整理工作。10. 协助综合办公室主任保持与政府质量管理部门及审核机构的联系。11. 完成领导交办的其他工作任务。 顾问书十十一一、会会计计岗岗位位职职责责物业会计负责公司财务管理的日常工作。具体职责如下：1正确执行公司各项经营管理方针、政策和财务会计法规、制度。2负责组织全公司的经济核算工作，合理调度资金，及时编制各种财务报表。3组织编制财40、务综合预算及决算，定期提交经济活动分析报告，提出改善经营、加强管理的措施和意见。4参与制定公司的经营计划、投资决策、职工工资、福利政策，负责新项目可行性分析及提交分析报告。5督导、检查各级财务人员执行财务制度和财务计划情况，负责公司所有经济合同的审核及监督管理，发现问题提出解决办法，及时向财务总监汇报。6负责组织、控制公司内部各个环节的财务收支情况。每月编制内部核算报表，检查预算执行情况，考核各部门经营责任。7协助财务总监处理好公司与财政、税务、金融、工商等有关部门之间的工作关系。8组织按规定程序实施的材料采购监督工作并进行物资供应商的回访。9 负责各部门的费用开支、工程结算等经济事项的审核，41、并按财务管理制度、开支标准和公司质量体系文件有关规定严格进行审查，包括内容、用途、审批手续和原始交易金额等。对一切不符合规定的开支和违反体系文件规定的结算，均不予审核并及时向财务总监报告。10 负责固定资产、低值易耗品等的日常盘点检查和年终盘点对帐。11 实施资金计划平衡，部门资金计划汇总，编制公司流动资金计划。12 项开展日常检查，督促应收款项的催缴清收，保障公司资金安全。13 负责记帐凭证的编制及录入，库存材料的明细核对，合同、协议及部门内文档管理。对已制好的记帐凭证要进行交叉复核，审核记帐凭证所附原始交易凭证是否齐全和符合规定，审批手续是否完备，原始交易原始凭证是否与记帐凭证内容一致，以42、及记帐凭证对应关系正确与否。14 负责编制年度、季度、月度会计报表，并做出编表说明。 顾问书15 装订记帐凭证，会计报表、各种帐册，并分类编号，负责对凭证报表帐册的妥善保管。16 负责对经营的科目及时进行清帐，应收、应付帐款督促及时追收及清付。对商品、财产帐目做到帐帐相符，帐实相符。发现不符，查明情况及时上报。17 负责公司财务方面的文档管理，对公司的一切资料及个人电脑操作密码保密，绝不泄露及带出公司以外，发现有人违反，及时向财务总监报告。18 完成上级领导交办的工作任务。十十二二、出出纳纳员员岗岗位位职职责责出纳员负责公司的银行、现金结算工作，具体职责如下：1. 负责全公司的银行转帐票据及现43、金的收付结算工作，当天发生的业务事项一定要在当天收付，不得积压。2. 负责审核每笔汇款单是否已按公司规定办妥付款手续，不符合规定者应给予退回。3. 负责有系统地保管未签发之支票，支票簿及已签发的支票存根联。4. 每日根据各项业务发生交易所登记日记帐，结出发生额和余额。5. 负责对保险柜密码绝对保密及妥善保管锁匙。6. 负责对所管辖的收据做好收发及核销工作。7. 负责向上级领导提供资金使用状况、应付金额。8. 负责办理有关结算事项，跟查对外开放提供帐号的托收、承付业务办理情况，及时将有关协议合同归档管理。9. 完成领导交办的其他工作任务。十十三三、客客户户服服务务中中心心经经理理岗岗位位职职责责44、在公司总经理的领导下，根据公司总体战略发展目标的需要和上级公司的政策，贯彻落实适合公司的小区（大厦）安全管理、环境清洁绿化、设备设施 顾问书管理、客户服务政策，保证相关政策有效推进。1负责督导公司小区（大厦）管理、环境清洁绿化、客户服务、顾客投诉、设施设备管理、维修管理、社区文化活动管理等工作，确保公司整体服务质量的不断提升，满足公司发展需要。2依据公司年度工作计划，审核所辖部门编制的年度工作计划，跟踪、分析计划执行情况，保证所本部门工作的有效运转。3组织、保证小区各项安全管理、环境清洁绿化、客户服务、设施设备管理制度的贯彻执行，协调、监督政策的执行，保障公司利益。4负责审批所本部门的组织架构45、岗位职责、人员定级及福利奖惩等。负责审批本部门 5000 元以下的费用支出。5联络和监察清洁、设备、维修分承包方，确保其提供高素质服务。6与业主、租户和分承包方保持良好关系以加强物业管理效能。7制定和完善部门内部的各项管理制度，岗位职责，制定各类业务工作人员的作业程序及考核评分标准和奖惩措施，经报总经理批准后组织实施。确保各项工作有序进行。8负责部门人员工作岗位、职责的合理安排和制定，不断提出合理化建议，完善部门组织架构及人员岗位职责，并负责对所管辖人员之工作绩效进行公正合理的考评。9负责监督、管理、指导小区（大厦）安全、消防管理、清洁绿化管理、设备设施管理及客户服务管理等工作的安排、实施和46、检查，每周组织召开部门工作例会，及时了解处理信息、工作难点及工作中存在的问题，积极采取各种措施予以改进，并及时向总经理汇报工作质量与进度。10 积极做好本部门人员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的开展等。11 负责组织部门内有关人员的业务培训及职业安全教育，不断提高业务技术素质。12 负责监督检查小区（大厦）治安、消防、交通等安全管理工作的实施状况，协调相关工作，提出合理化建议。负责公共预警信息公布的监督工作。 顾问书13 负责监督、检查、指导小区（大厦）清洁绿化工作实施状况，协调相关工作。14 负责监督、检查、指导小区（大厦）设备设施47、管理工作的计划、组织落实工作。15负责每半年组织召开顾客恳谈会，加强与业主、租户的沟通，了解客户的需要，完善各项工作内容。负责公司与顾客之间的沟通，接待业主、租户来访，阅办和处理顾客信函，处理顾客投诉，做好相关的质量记录，并按公司质量体系文件要求，安排人员做好回访工作。16协助监督小区（大厦）日常的业务管理中的财政开支，减少浪费现象，协助催缴物业管理费及跟进有关的法律活动。17完成上级领导交办的其他工作任务。十十四四、客客户户服服务务大大使使岗岗位位职职责责客户服务大使是在客户服务中心经理的直接领导下，协助经理开展*花园客户服务管理等工作，其主要职责如下：1 受理责任区域的顾客投诉和建议， 248、4 小时之内给予回应，跟踪到关闭为止。2 对责任区域内的物业管理全部业务工作进行品质检查。3 负责责任区域内的日常业务巡查（公共设施检查、装修巡查、清洁检查等）。4 协助组织社区文化活动。5 协助催收责任区域住户的管理服务费，力争管理费收缴率达100%。6 检查现场人员工作情况，将其工作品质问题及时知会其直接上级或管理处领导，每月 30 日前将当月现场人员工作检查记录上报部门主管处，作为月度考核的参考。7 收集、整理责任区域内的信息，每周上报 周工作信息表 。8 处理责任区域内发生的任何事务，跟踪处理过程和结果。9 每周五对本周内发生的投诉进行总结和分类汇总，并在周例会上通报， 顾问书以防止同49、类事件的发生。10.负责管理处维修及家政服务回访，及时将回访情况详细记录，并在25 日前汇总上报客户服务主管。11.完成领导交办的其他任务。十十五五、前前台台接接待待岗岗位位职职责责前台接待岗位负责前台业务办理、顾客沟通、来访接待及管理等工作。其具体岗位职责如下：1.接待顾客咨询和投诉，接听顾客的咨询和投诉电话，解答顾客的咨询和投诉，记录于 值班记录表 上，及时将需处理的问题知会相关人员，跟踪处理结果。2.按照体系文件要求，为住户办理入住手续，指导住户规范填写入住资料，每天下班前将资料整理、核对、登记后交资料室存档。3.负责办理住户装修手续，按规定收集相关资料，严格审核装修施工队的资格和装修工50、人的有效证件，办理 装修许可证 和出入证，并作好记录。4.负责办理车位租用手续，认真核实车主的资料，签订停车场车位租用协议书，将资料录入电脑并办理停车场IC 卡，并作 好登记工作。5.负责保管管理处业务章，严格执行公章管理规定，及时详细登记印章使用情况。7.协助出纳员进行各项收入的现金收缴工作。每日下班前与出纳员结算当天收入，夜间收入存放于保险箱内，确保帐实相符。8.协助出纳进行各类发票、收据等票据的收发、核销工作，妥善保管所存票据，定时将票根交出纳员，核对数量。9.每周统计入住情况和其它业务信息，在每周四下午下班前报信息管理员。10.每月最后一天向客户服务主管汇报当月工作情况，定时与同事进行51、业务交流。11.完成上级领导交办的其他工作。 顾问书十六、经营管理岗位职责十六、经营管理岗位职责经营管理岗位负责小区（大厦）经营管理等日常工作。其具体岗位职责如下：1.负责建立小区商铺管理档案，完善管理资料，制定并执行的商铺管理规定，保持与商铺的良好沟通，及时解决商铺管理过程中出现的问题。2.结合有关规定和小区的实际情况，根据统一、美观、适用的原则，对商铺外观进行统一规划，并监督商铺的装修情况。3.检查各商业网点的绿化及门前三包执行情况，各商铺物品摆放整齐，商品区整体美观、整洁。4.负责小区（大厦）租赁业务的具体操作、管理，并建立租赁业务管理档案，尊重业主和租户， 协调好与业主和租户的关系。552、.负责对外联络，利用物业资源开展广告招租，商家展销工作。6.协助客户服务中心经理签订物业内各项经营项目合同。7.负责根据顾客意见调查及小区（大厦）业主需求不断研究开展各项便民有偿服务项目。8.负责根据公司和管理处资源开发策划、各类经营项目，制定、完善经营管理制度、措施。9.利用各种社会资源，协助社区文化管理员开展各种社区文化活动。10.完成领导交办的其他工作任务。十十七七、社社区区文文化化管管理理岗岗位位职职责责社区文化管理岗位负责利用小区（大厦）资源，发动小区（大厦）居民，开展健康、丰富的社区文化活动并协助管理处开展健康丰富的员工文化活动等工作。其具体岗位职责如下：1.制订年度社区文化活动计53、划 ,报客户服务主管审核。2.每月 25 日前上交下月工作计划，每周四之前上交本周业务信息。3.策划组织实施社区文化活动，丰富业主、住户的社区文化生活。 顾问书4.评估总结各项活动进行，填写社区文化活动记录表。5.定期开展内部员工活动。6.定期对小区（大厦）宣传栏进行更新，并填写相关质量记录。7.配合其他部门的相关工作。8.主动收集、听取小区（大厦）业主的各项意见、建议，并及时将情况汇总，报上级领导。9.完成上级领导交办的其它任务。十十八八、装装修修、返返修修管管理理岗岗（兼兼）岗岗位位职职责责装修返修管理岗在客户服务中心经理的直接领导下及工程技术主管指导，负责小区装修申请的审批和装修管理工作54、。其主要职责如下：1 熟悉国家家庭居室装修管理规定的内容及相关消防条例、法规。2 熟悉小区房屋结构、管线走向情况。3 负责装修申请表、装修设计方案的审核并严格按照装修申请项目进行 验收。4每天按照公司要求对装修户进行巡查，发现违规行为开具通知单，并 跟踪处理结果。5根据小区实际情况，不定期向商户宣传装修小常识及装修验收法规常 识。6加强业务知识的学习，不断提高自身的业务素质和业务技能，遵守公 司规定和职业道德，在同客户接洽过程中，注意仪态、方式，维护公司形象。7负责小区工程遗留问题（如：公共设施、环境配套的返修工作、安排施工单位整改，并负责检查验收）。8 对返修工作人员行为监督，发现不良行为及55、时纠正。9 负责空置房的管理，并确保空置房内 各设施完好。10负责返修人员对空置单位的返修工作，及时跟踪返修钥匙的发出、收回。11接到报修及时通知施工单位责任人，对已完成的返修工程，需前往 顾问书现场查实确认工作完毕，并由施工方负责人签字确认。12服从公司安排的节假日及其他时间的值班工作，完成领导交办的其他工作。十十九九、清清洁洁绿绿化化主主管管岗岗位位职职责责清洁绿化主管是在客户服务中心经理的直接领导下，负责小区（大厦）清洁绿化等工作。其具体职责如下：1.制订小区（大厦）绿地的养护、改造、扩建以及绿化设施维护保养计划。2.审核清洁、消杀等分承包方工作指标和计划。3.提议召开清洁绿化工作例会或56、专题会议。4.制订本部门职员工培训计划，评估培训效果。5.安排、指导下级工作，解决下级工作中出现的问题。6.负责小区（大厦）绿化施工期间的监理工作，确保施工质量。7.检查监督清洁、绿化和消杀工作，指出不合格事项，跟进改善情况。8.处理清洁、绿化、环境消杀工作中出现的突发事件。9.参与绿化竣工验收和交接工作，接收绿化资料。10. 协调清洁、绿化、消杀分承包方，处理相关事宜。11. 申请本部门所需物资，验改采购回的物质质量，监督、检查绿化专用仓库的各项工作。12. 汇总、审核本部门质量记录，每月日前交资料室存档。13. 编写清洁、消杀等外包工作的年中/终总结评估报告。14. 对下级工作进行季度和年57、度考核。15. 编写部门季度管理报告和年中/终工作总结，将相关信息及时报信息管理员。16. 完成领导交办的其他工作。二二十十、绿绿化化运运行行班班长长岗岗位位职职责责绿化运行班长是在清洁绿化主管的直接领导下，负责*花园绿化施 顾问书工、日常养护工作。其具体职责如下：1. 对新进绿化管理员和苗圃管理员进行入职引导和在职培训。2. 熟悉小区内的绿化布局和花木的品种、数量、种植季节、生长特点和培植管理技术，追求科学、先进的园艺造型和养护方法，发挥绿化植物的群体功能。3. 安排绿化员和苗圃管理员的日常工作，监督劳动纪律。4. 定期对园林工具进行保养和检修，每周一检测各类园林工具。5. 巡查小区绿化状况58、，发现问题及时处理并报告主管。6. 管理绿化专用仓库，填写物资领（借）用单，每月 25 日协助财务人员对仓库进行盘点，统计汇总绿化管理员和苗圃管理员的借用单报资料室存档。7. 张贴及清理小区宣传栏内的各种信息、通知等。8. 协助清洁绿化主管对下级进行季度和年度考核。9. 完成领导交办的其它工作。二二十十一一、绿绿化化技技术术员员岗岗位位职职责责绿化技术员是在绿化运行班长的直接领导下，负责*花园小区绿化的日常养护工作。其具体职责如下：1.熟悉小区内的绿化布局和花木的品种、数量、种植季节、生长特点和培植管理技术，追求科学的养护方法。2.熟悉园林工具的使用和简单的维修养护。3.及时修补、扶植、更换遭59、受意外损坏或长势不良的花木。4.制止践踏草地、往草地上倒垃圾和在花木上晾晒衣物等行为。5.对缺土、缺肥、缺水、有病虫害的植物，及时培土、施肥、消杀及拔草，保证植物生长茂盛。6.对造型树木、花篱、花球和花丛要及时修剪，保持良好的造型。7.及时修剪枯枝叶，发现老化植株要及时更新复壮。8.每天早晚清理一次绿化带上的杂物，保持环境整洁。9.完成领导交办的其它工作。 顾问书二二十十二二、清清洁洁运运行行班班长长岗岗位位职职责责清洁运行班长是在清洁绿化主管的直接领导下，负责清洁运行班的现场管理工作，其具体职责如下：1责本班组清洁工作的组织、落实；负责定时、不定时抽查责任区域清洁情况、督导工作，发现问题及时60、处理，并将信息及时报清洁绿化主管。2负责整理并保管好每日质量记录，每月 1 日交主管。3每周组织召开一次班组例会，与班组人员进行沟通，及时了解清洁员的思想 动态和生活、工作状况，发现不良苗头，及时处理，弘扬积极向上、热情礼貌的工作精神。4制订每月培训计划，对清洁员进行业务、技能、职业道德等相关知识的培训，及时纠正保洁工作中存在的问题，提高员工素质。负责新清洁员上岗前的培训工作。5负责本班组内务管理工作的安排、检查，保证宿舍干净整洁，物品摆放有序， 并对违章现象及时予以处理，重要情况及时向主管汇报。6每月 30 日前将本班组员工当月的考勤、考核、加班统计表报主管审核，并将考核结果反馈被考核人，以61、便及时改进工作。7负责本班组信息的收集和整理，并于每周四上午汇总交主管。8及时收集顾客的意见和建议并及时上报。9完成上级交办的其他工作任务。二二十十三三、楼楼内内清清洁洁 岗岗岗岗位位职职责责楼内清洁岗位是在清洁运行班长的直接领导下，负责小区楼内公用设施的清洁工作，其主要职责如下：1. 每日对小区楼道、卫生间、公共部分地面进行一次清扫、拖洗，定时清运楼内垃圾并保持地面整洁。2. 每日对楼梯配电箱、消防箱、开关、扶手、信箱、标识牌、墙面、地面 顾问书等公共部位进行清洁工作并保持干净。3. 每周对楼内护栏、玻璃窗、地角线、栏水线进行两次清洁，并不断巡视以保持整洁。4. 每周对楼内公共通道之外露管道62、等设施进行清洁工作。5. 每月对楼内公共部位的灯罩进行一次全面的清洁工作。6. 定期对楼内进行环境消杀。7. 每次使用完清洁工具器具后，清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充或申领。8. 对楼内之可疑人员，及时与当值安全员或控制中心联系处理。9. 对楼内公共设备设施等损坏情况做好记录，上交清洁班长汇总至控制中心安排处理。10.根据小区（大厦）业主的服务需求和管理处的安排，为业主提供满意的家政服务。11.收集顾客的意见和建议，及时向清洁班长汇报。12.完成领导交办的其他工作。二二十十四四、楼楼外外清清洁洁 岗岗岗岗位位职职责责楼外清洁岗位是在清洁运行班长的直接领导下，负责楼外责任区域的清洁工作63、，其主要职责如下：1. 每日需清扫区内地面、地下停车场、自行车停放点、小区、保安岗亭、绿化带等，保持公共场所地面无纸屑、烟头、痰印、污迹。2. 每日需对公共设施进行一次以上的清洁。若发现公共设施有损坏情况，应及时报告清洁运行班长汇总至控制中心。3. 每日至少二次收集、清运生活垃圾。4. 每周需对露天地面、公共场所、围 (护)栏、摩托车及自行车防盗架、路灯柱等设施进行清洗工作。5. 每周对小区范围内的各类标识进行两次以上的清洁工作。6. 每周对小区垃圾箱、果皮箱、井道、沟渠进行全面清洗。 顾问书7. 对每次使用后的清洁工具、器具每次要及时清洗干净，统一存放于指定地点，并及时补充、申领。8. 维护64、责任区卫生，劝阻、制止不卫生、不文明的行为。9. 对可疑人员、情况，及时与当值安全员或控制中心联系。10.及时收集、汇报顾客的意见和建议。11.完成领导交办的各项工作。二十五、家政服务岗位职责二十五、家政服务岗位职责 家政服务岗是在清洁绿化主管的领导下，负责为顾客提供优质的家政服务，其岗位职责如下：1.负责公司和管理处办公区域的环境卫生，每日上班对办公区域内地面、办公桌椅、会议室、洗手间等进行清洁，并不定时进行巡视，发现问题，及时清洁整理。2.服从清洁绿化主管的安排，保质、保量、按时、细心、周到地完成家政服务工作，做到使顾客满意、放心。3.当顾客有特殊需求时，征得清洁绿化主管的同意后方可到顾客65、的家中服务。4.在每天服务前都应备齐清洁用具或用品，保证能准时到达顾客家中开展家政服务。5.在进行服务的过程中，注意礼貌、礼仪，不得在顾客房间内无故停留、不得有偷窃、索取、私自收取顾客财物等不良行为。工作结束应及时填写家庭服务情况记录表，请顾客签字确认后马上离开。6.不得随意使用顾客家中的电话或其他生活娱乐设施。7.不得将亲友或家人带到顾客家中。8.不得随意与他人谈论顾客家庭、供职公司的情况。9.接受顾客的意见和建议，及时改进或纠正工作中的差错。10. 及时收集和汇报顾客对公司和管理处工作的意见和建议。11完成领导交办的其他工作。 顾问书二二十十六六、工工程程技技术术主主管管岗岗位位职职责责工66、程技术主管是在客户服务中心经理直接领导下，协助经理开展公共设备设施维修及居家维修等各项业务工作的开展，其职责如下：1. 参加小区（大厦）物业管理验收和交接工作，负责小区（大厦）全部工程资料的交接和使用管理工作。2. 负责各项工程的联系、跟踪和检验工作，对工程质量进行评估，及时与施工单位或发展商联系、协调，确保小区楼宇质量问题在短期内得到圆满解决。3. 联络和监察工程维修、设备保养分承包方，确保其提供高素质服务，与其举行定期会议检讨工作表现。4. 负责公共设备设施维修业务指导及日常管理工作，不断提高所辖部门的工作效率。5. 负责公共设施大、中修计划及年检计划的审核，把握现场质量控制和竣工验收质量67、。6. 组织定期的消防设施、防盗设施和机电设备检查，确保其处于完好的状态。7. 负责督导维修类物资的检验工作，保证采购物资的质量。8. 每月组织召开工作例会，及时了解、处理信息和工作中存在的问题、难点，并积极采取各种措施予以改进。9. 每周负责填报周工作信息，并根据月度工作计划，负责组织落实各项计划工作内容，每月 30 日提交月度工作总结评估报客户服务中心经理审阅。10.对部门所管辖人员之工作效绩进行公正合理的考评。11.完成领导交办的其他工作。二二十十七七、公公共共维维修修班班长长岗岗位位职职责责公共维修班长是在工程技术主管直接领导下，协助工程技术主管开展公共设备设施维修、养护工作的开展，其68、职责如下：1. 熟悉小区楼宇、各类设备的分布情况。2. 协助维修技术主管制订设备的运行、保养和更新计划。 顾问书3. 制订本班组培训计划，组织本班组人员进行技能交流和培训，不断提高本组人员的业务水平。4. 对本班组新到岗人员进行入职引导。5. 安排公共设备维护人员的日常工作，调配本班组现场工作人员，明确各项工作的要求，跟踪检查工作进展情况，并对本组工作结果负责。6. 组织实施日常的设备保养工作，确认相关的质量记录。7. 组织人员处理设备的突发故障，联系相应的设备供应商。8. 协助维修技术主管进行工程设备的移交查验工作。9. 搜集整理各项设备资料，统计各种计量数据，为管理提供参考。10.将每日的69、工作完成情况汇报给维修技术主管。11.检查监督维修工作，指出不合格事项，跟进改善情况。12.协助安全管理主管处理维修工作中出现的突发事件。13.对下级工作进行季度和年度考核。14.完成领导交办的其他工作。二二十十八八、公公共共维维修修技技术术员员岗岗位位职职责责公共维修技术员是在公共维修班长的直接领导下，协助公共维修班长开展公共设备设施维修、养护等各项业务工作的具体开展，其职责如下：1. 熟悉小区各类公用设备的管线路和控制位置、机电设备的性能及使用状况。2. 发生停电、停水、火警或其他事故时，及时赶到现场，配合同事迅速查明原因，采取应急措施。3. 实施对小区水泵房进行日常管理及维修保养工作。470、. 实施对小区水、电自动抄表系统进行日常管理工作。5. 实施对小区消防系统进行日常管理及维修保养工作。6. 参加各类培训，不断提高维修保养及设备维修技能水平。7. 协助班长处理维修工作中出现的突发事件。8. 完成领导交办的其他工作。 顾问书二二十十九九、设设备备运运行行班班长长岗岗位位职职责责设备运行班长是在工程技术主管直接领导下，协助工程技术主管开展公共设备设施的运行、养护工作，其职责如下：1. 熟悉小区楼宇、各类设施的分布情况。2. 协助工程技术主管制订设施设备的维修、保养和更新计划。3. 制订本班组培训计划，组织本班组人员进行技能交流和培训，不断提高本班组人员的业务水平。4. 对本班组新71、到岗人员进行入职引导。5. 安排设备运行班人员的日常工作，调配本班组现场工作人员，明确各项工作的要求，跟踪检查工作进展情况，并对本班组工作结果负责。6. 组织、实施小区房屋本体和各类公共设施的检修和保养工作。7. 负责操作间工具的保管与维修工作。8. 将每日的工作完成情况汇报给维修技术主管。9. 检查监督维修工作，指出不合格事项，跟进改善情况。10.协助工程技术主管处理设备运行工作中出现的突发事件。11.对下级工作进行季度和年度考核。12.完成领导交办的其他工作。三三十十、设设备备运运行行技技术术员员岗岗位位职职责责设备运行技术员是在设备运行班长的直接领导下，协助设备运行班长开展公共设备、设施72、的运行、养护等具体工作的开展，其职责如下：1. 熟悉小区楼宇、各类设施的分布情况。2. 协助设备运行班长处理维修工作中出现的突发事件。3. 实施小区内各类房屋本体和各类公共设施的日常维修及养护工作。4. 发生停电、水、火警或其他事故时，及时赶到现场，迅速查明原因，采取应急措施。5. 巡视住宅区，掌握公共设施的状况，定期进行维护，如发现有损坏、存在安全隐患或其他不正常情况，应及时处理，确保公共设施、设备运用、运转的正常，并做好相应质量记录。 顾问书6. 保证上下水管道、排污管道畅通，每季度疏通雨水井、污水井及管道一次，化粪池充满达 80%即应及时处理，不得造成污水外溢。7. 完成领导交办的其他工73、作。三三十十一一、家家政政维维修修技技术术员员岗岗位位职职责责家政维修技术员是在工程技术主管的直接领导下，协助开展家政维修工作，其职责如下：1.服从客户服务中心的安排，保质、保量、按时、细心、周到地完成家政服务工作，做到使顾客满意、放心。2.当顾客有特殊需求时，征得主管的同意后方可到顾客的家中提供服务。3.在每天服务前都应备齐维修用具或用品，保证准时到达顾客家中开展家政服务。4.在进行服务的过程中，注意礼貌、礼仪，不得在顾客房间内无故停留、不得有偷窃、索取、私自收取顾客财物等不良行为。工作结束应及时填写家庭服务情况记录表，请顾客签字确认工收取相应服务费后马上离开。5.不得随意使用顾客家中的电话74、或其他生活娱乐设施。6.不得将亲友或家人带到顾客家中。7.不得随意与他人谈论顾客家庭、供职公司的情况。8.接受顾客的意见和建议，及时改进或纠正工作中的差错。9.及时收集和汇报顾客对管理处工作的意见和建议。10. 完成领导交办的其他工作。三三十十二二、安安全全管管理理主主管管岗岗位位职职责责安全主管是在客户服务中心经理的直接领导下，负责物业治安保卫的现场管理、消防管理、控制中心管理工作。其主要职责如下：1. 熟悉掌握项目建筑结构、设施设备、各岗位设置及周围环境，负责制订及落实小区（大厦）安全管理实施方案及各类安全防范措施，建立完善的安全管理规章制度。 顾问书2. 负责定时、不定时通过对讲机或跟踪75、检查责任区域、各岗位执勤情况，督导工作，协助处理有关问题。3. 遇紧急事件发生时，及时与客户服务中心经理取得联系，并迅速调集人员前往事发地点进行处理并做好记录向客户服务中心经理汇报。4. 负责上传下达及时将各责任区域发生的治安问题及处理情况综合整理，向客户服务中心经理汇报，并传达责任区域当值安全员。5. 督导小区（大厦）区域内的车辆行驶、停放管理。监督各类消防、安全、交通等标识的完好。按时上缴停车场车辆临时进出凭证票根，及时清点收取的临时停车费，并上交到出纳员处。6. 积极配合客户服务中心经理做好安全员的人事管理工作，负责所辖员工的工作业绩考核，包括合理安排人员加班、值班，内务检查、文体活动的76、开展等。7. 负责安全员的考勤监督。每月底将安全员本月考勤、工作考核、加班统计表，各种相关工作质量记录表汇总交客户服务中心经理。8. 负责新到安全员的岗前培训及在职岗位培训工作，负责编制安全管理员的军事训练计划，具体组织军训工作。确保质量记录的完整性，并及时送交资料管理员归档。9. 负责控制中心的管理工作。10.负责每周四 12:30 前向客户服务中心经理上报周信息、每月28 日前报月工作计划。11.协助其它岗位工作，完成领导交办的其他工作。三三十十三三、安安全全班班长长岗岗位位职职责责安全班班长 是在安全主管的直接领导下，负责当班内 *花园治安保卫的现场工作，其职责如下：1 悉掌握小区建筑结77、构、设施设备、各岗位设置及周围环境，具有较强的组织协调能力及业务技能，能果断处理一般应急事件。2 负责跟踪检查责任区执勤情况，督导工作，协助处理有关问题. 顾问书3 遇紧急事件发生时，及时与公司取得联系，并迅速调集人员前往处理。4 负责上传下达各责任区发生的治安问题及处理情况，向主管、经理汇报，并传达责任区当值安全管理员。5 督导小区区域内机动车、非机动车的泊车、停车管理。6 监督小区内各类消防、安全、交通等标识齐全醒目。7 负责安全班各岗位的培训工作和质量记录表格的发放和领取，及时送信息资料管理员存档。8 全面负责本班的内务管理工作和新到岗安全员的岗前入职引导。9 作为本班第一资产责任人，负78、责本班的各种配套设备、器具、警备单车使用保养和安全巡更检查。发现问题及时向安全管理主管汇报，并做好记录。10及时收集整理、汇报顾客意见和建议，实行“班前点名，班后点评 ”制度。11关心班员思想 和生活动态，充分 调动班员的 积极性。12上早班的班长负责车辆进出凭证及存根送交中心存档，中班的负责对所有安全巡查点进行检查，晚班负责对所有交接班质量记录进行检查，发现问题及时纠正。13负责本班安全员的每日考勤，每月底将本班安全员的考勤记录、加班统计表汇总后报安全管理主管。14对班组出现的疑难问题及时上报安全管理主管。三三十十四四、安安全全巡巡逻逻 岗岗岗岗位位职职责责 安全巡逻岗是在安全班长的直接领导79、下，负责*花园所属区域内小区楼层、地下停车场、公共部位及小区外围的安全巡查工作，其职责如下：1. 熟悉*花园的楼宇结构、小区楼层分布、商业单位户数、各种公共设施设备的分布、各类公共场所的使用性质，系统掌握小区整体情况。2. 勤走、勤查、勤问，发现可疑人员及时盘查，并与安全班长随时保持联系。 顾问书3. 检查辖区内各种标志、消防设备是否完好，环境卫生、绿化等情况是否正常，发现违章和受损及时汇报。4. 熟悉辖区内业主及租户情况，督促辖区装修人员及其他商业服务人员到公司做好登记手续。5. 在业主或租户搬运贵重物品或其他物品出小区时，应礼貌引导顾客到客户服务中心开具物资搬运放行条。6. 加强对装修人员80、的管理，定时对装修户进行检查，发现安全、消防隐患限期改整，并及时上报有关人员进行处理。7. 负责小区区域的治安管理，定时对商铺装修人员进行检查，注意商铺进出人员情况，预防意外事故发生。8. 妥善处理各种突发事件和纠纷，及时向客户中心汇报情况和处理过程，并做好记录。9. 巡逻途中发现有可疑情况，必须进行跟踪处理，对特别可疑的人和迹象，及时与其他值班岗位取得联系，必要采取一定的安全防卫措施。10.热情、主动的参与小区客户服务工作，及时解答顾客有关小区服务的询问并提供适当帮助。11.严格遵守交接班制度，认真做好质量记录。12.协助其它岗位工作，完成班长交办的其他任务。三十五、三十五、人人行行出出入入81、口口 岗岗岗岗位位职职责责 人行出入口岗是在安全班长的直接领导下，负责*花园所属区域内对人行出入口的人员、车辆流动情况进行监控和安全巡查工作，其职责如下：1. 熟悉住宅区楼宇的结构、单元户数、楼座排列、车辆状况，各种公用设施、设备的分布位置，各类公共场所的使用性质和服务对象，熟悉中华人民共和国治安管理处罚条例和安全类体系文件。2. 注意仪态仪表及工作形象，文明、礼貌、耐心、热情地对待顾客。3. 对人行出入口的人员、车辆流动情况进行监控，检查本部门员工和外来施工 顾问书人员配带有效证件的情况，发现不符者，及时处理和报告；禁止无牌摩托进入小区。4. 认真做好来访人员登记工作，核查进入小区（大厦）的82、施工人员所持有的出入卡，经检查后合格后按指定通道放行。5. 保持通道畅通，发现有闲杂人员或乱发传单、广告者立即制止并请其离开，同时通知其他岗位引起注意。6. 检查进入辖区人员所携带的物品是否安全,对危险品、易燃品、煤气瓶（有管道煤气的辖区）等严禁其带入，并及时向上级报告。7. 发现异常现象要及时通知有关人员处理，对搬出小区（大厦）的物资进行核查，严格按照物资搬运放行条的内容进行操作，手续齐全后予以放行。8. 及时发送报刊、邮件，及时将特快专递或快件转送业主。9. 正确使用各类设施、设备。10. 注意收集顾客的意见和建议，及时向指挥中心汇报并做好记录。11. 完成领导交办的其他工作。三三十十六六83、停停车车场场 岗岗岗岗位位职职责责 停车场安全岗位是在 安全班班长 的直接领导下，负责停车场出入口进出车辆、人员及携带、运载物品的管理，其职责如下：1. 熟知交通管理知识和指挥手势，熟悉停车场出入口环境，能果断处理一般交通事故。2. 严格执行停车场管理规定，实行车辆收发IC 智能临时卡制度，一车一卡；若电脑显示的数据与刷卡车车牌号不同时，应立即将该车进行登记，请车主签名认可并经中心查实后给予放行；对外来车辆按规定收取临停费。3. 妥善保管好 IC 智能临时卡，若有丢失或损坏，立即报告系统维护员，并作好记录。4. 对进入小区施工的人员，凭客户服务中心签发的临时出入证，确认后放行。5. 禁止推销84、广告、拾废品等闲杂人员进入小区。 顾问书6. 凭客户服务中心签发的物资搬运放行条，对运载贵重物品或搬家出小区的车辆等进行核对，经确认后予以放行。7. 热情、主动的参与小区客户服务工作，及时解答顾客有关小区服务的询问并提供适当帮助。8. 保持治安岗亭周围环境的整洁，设施、标识完好。9. 负责值班室内对讲机、 IC 智能电脑系统、充电器及其它物品的完好，并做好卫生工作。10.严禁任何人贪污挪用停车费，杜绝收费不给发票的行为。11.注意出入口任何可疑情况，发现问题及时制止或上报，并随时与其他岗位保持联系。12.认真完成交接班手续，完成班长交办的其他任务。三三十十七七、 售楼厅及样板房安全管理岗岗位职85、责售楼厅及样板房安全管理岗岗位职责售楼厅及样板房 安全岗在班长的直接领导下，负责销售 厅及样板房 的安全管理工作，其职责如下：1. 按要求着装，提前十五分钟到岗，认真履行交接班制度，交接时对岗位范围的设备、设施认真检查、盘点，并把本班未完成的事宜向下一班交代清楚。2. 保持职业礼仪、礼貌，做到文明礼貌，热情接待每一位来访人员。3. 在销售前 15 分钟打开全部空调和灯光，发现电器设备运转不正常以及灯泡不亮时应及时报中心派人维修。4. 严格控制闲杂人员进入接待厅，维护好接待厅的接待秩序，对精神不正常、醉酒者、衣服 不整的人员要劝阻进入接待厅，对不听劝阻的应及时报班长到场处理或向中心汇报，不准当面86、发生冲突。5. 不得坐岗、脱岗、睡岗、看报以及与无关人员聊天和干与工作无关的事情，非接待时间严格控制人员参观，根据饮用水使用情况随时更换。6. 在未接到有关领导的通知时，不准任何人在销售大厅内拍照，如有拍照者应礼貌劝阻。 顾问书7. 有上级领导来检查指导工作时必须敬军礼，对参观的客人要用文明用语，服务要热情，不得依墙靠背。8. 销售人员下班后，除按需留用照明灯外，其他灯光全部关闭，包括空调、电视、音响等电器设备，节约用电。9. 中晚班安全员认真做好巡查工作，落实好安全措施，发现可疑人员要盘查，并设法擒拿随时与其他岗位保持联系，随时检查门窗是否关好，看管好楼盘模型和广告牌（指示牌）以防他人破坏。87、10.不得在销售厅打私人电话，和传私人电话，声讯台更不允许打，在接听电话时严格执行接听电话的操作流程。11.礼貌值勤，对来访的车辆进出要敬礼，并按规定指挥好车辆安全有序停放。12.检查样板间的物品完好，清点物品数目；检查各类设备、设施，发现问题及时作好记录并向领导汇报。13.熟悉样板房各类消防设备的分布，掌握各类消防火警的处理方法。14.熟悉样板房各类物品的分布，不得允许无关人员挪动任何物品、设备。发现物品有移动或丢失时及时知会当班保洁员并上报领导，及时查出其原因。15.对参观客人要礼貌热情，对客人提出的任何问题要耐心解说，当时不了解的问题应请示有关人员后方可回答，以免使参观者产生误解。16.88、认真作好交接班手续，配合其他岗位完成工作，积极做好销售部门安排的临时任务。三十八、外围安全管理岗岗位职责三十八、外围安全管理岗岗位职责外围安全岗在安全班长的直接领导下，负责小区外围周边安全，其职责如下：1. 熟悉住宅区周边环境情况，加倍警惕，发现可疑情况或治安隐患，及时上报处理。2. 熟悉住宅区楼宇的结构、单元户数、楼座排列、各种公用设施设备的分 顾问书布位置，系统掌握住宅区整体情况。3. 巡视住宅区外围，勤走、勤查，加强复杂地段和事故多发段的治安巡逻。4. 巡查时注意小区外围卫生和公用设施设备、绿化地等情况，发现违章和破坏行为及时处理和报告。5. 巡视时检查各路口安全疏散标识是否醒目、正确，有无消防隐患，消防通道是否畅通，有无违章停车行为。6. 发现违法犯罪分子立即 报告，等待增援或灵活处理 ，并及时将 现场情况通知增援 人员。7. 加强小区外围车场巡逻，对进入车辆应仔细检查，发现问题及时报告，并通知车主到场处理。8. 协助、配合其他岗位人员加强安全管理工作，认真完成交接班手续。